VALOR DE TASACIÓN: 302.598,70 €

Nº EXPEDIENTE: 2010-008611/27 PRIVADAS

Nº VALORACIÓN: 008611 - 27 / 10

INFORME-VALORACIÓN DE RESIDENCIAL Y ANEXO TERMINADO URBANIZ. CONJUNTO RESIDENCIALBEACH, EDIFICIO EL BERGAMESCO, PLANTAPUERTA D, EN EL MUNICIPIO DEPROVINCIA DE MALAGA.

ELEMENTOEN

DOMINION2ª,

ESTEPONA,

Inscrita en el Banco de España con el Núm. 43-23en el Día 2 de Enero de 1987

SOCIEDAD DE TASACION

Centros Certificados:MadridSevilla - 95 421 32 54 - E-Mail: sevilla@krata.com

- 91 561 08 88 - E-Mail: madrid@krata.com BilbaoBarcelona - 93 276 27 16 - E-Mail: barcelona@krata.com

- 94 449 20 00 - E-Mail: bilbao@krata.com

Centros Valladolid - Zaragoza - Huelva - Jaen - Córdoba - Murcia - Palma de MallorcaRed Técnica en toda España

Oficina y Red Técnica en Portugal, Mexico y Argentinawww.krata.com

Valencia - 96 316 13 13 - E-Mail: valencia@krata.comLa Coruña - 981 22 55 95 - E-Mail: galicia@krata.comAsturias - 985 59 67 17 - E-Mail: asturias@krata.com Almeria - 950 28 04 60 - E-Mail: almeria@krata.com

Pag. 1/4

Valoración nº: 008611-27/10

Expediente: 2010-008611/27 PRIVADASFecha valoración: 17-09-2010

Caduca: 17-03-2011

Inscrita en el Banco de España con el nº-43-23en el Día 2 de Enero de 1987

CERTIFICADO DE TASACIÓN

Mª Angeles Pagazaurtundua Mena, Representante de Krata, S.A.

M A N I F I E S T A:Que según antecedentes que obran en archivos de esta Sociedad relativos a:

PISO + GARAJE en Urbaniz. CONJUNTO RESIDENCIAL DOMINION BEACH,EL BERGAMESCO, Planta 2ª, Puerta D

Edificio

Término municipal: ESTEPONA Provincia: Malaga, visitado el 16-09-2010, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 2 decuyos datos registrales son:

díaESTEPONA,

Libro FincaTomo Folio InscripciónRegistro / Sección

1020 321561271 105 9ªESTEPONA 2

696 48467945 141 2ªESTEPONA 2

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL

Residencial Piso

Piso 2455601/UF1325N/0127/ZW

Anexo Garaje

Garaje 131 2455601/UF1325N/0355/MR

El inmueble se encuentra actualmente desocupado, titular EstébanMiguel García., según relación aportada por la propiedad y que seen el Informe-Valoración, junto con los anexos que forman partemismo, y de acuerdo a la documentación aportada.

Y resultado del Informe-Valoración realizado a solicitud del PRIVADASinstancias de DIPUTACIÓN FORAL VIZCAYA, con la finalidad de Asesoramiento.

Sanincluye

del

a

C E R T I F I C A :Que el Valor del citado inmueble, al día de hoy, obtenido por elde Comparación, asciende a la cantidad de:

método

VALOR DE TASACIÓN: 302.598,70.- €(TRESCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA CENT.)

Pag. 2/4

Valoración nº: 008611-27/10

Expediente: 2010-008611/27 PRIVADASFecha valoración: 17-09-2010

Caduca: 17-03-2011

Inscrita en el Banco de España con el nº-43-23en el Día 2 de Enero de 1987

CERTIFICADO DE TASACIÓN

VALOR DEL SEGURO: 135.034,79.- €(CIENTO TREINTA Y CINCO MIL TREINTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y NUEVECENT.)

M. COSTEUSO

CONSIDERADO

COMPARACIÓN SUELO SEGUROFINCA

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

Residencial Piso

244.313,81 Piso 292.613,14 145.366,76 126.855,1932156

Anexo Garaje

8.340,28 Garaje 131 9.985,56 1.960,40 8.179,6048467

252.654,09 302.598,70 147.327,16 135.034,79TOTAL

DENOMINACION S.ADOPTADA VALORFINCA S.UTIL

Residencial Piso

Piso 149,77 m² 292.613,14 €32156 131,23 m²

Anexo Garaje

Garaje 131 26 m² 9.985,56 €48467 - - -

TOTAL 302.598,70 €

DENOMINACION MERCADO COSTE CONSTRU.FINCA S.UTIL

Residencial Piso

Piso 3 - Medio 847,00 €/m²32156 131,23 m²

Anexo Garaje

Garaje 131 314,60 €/m²48467 - - -

Limitaciones al dominio:Cargas: En su caso, las que consten en documentación aportada..VPP: No consta..CALIFICACIÓN INMUEBLE: 3CALIFICACIÓN ENTORNO: 3(1.- Muy bueno, 2.- Bueno, 3.- Medio 4.- Malo 5.- Muy malo)

Pag. 3/4

Valoración nº: 008611-27/10

Expediente: 2010-008611/27 PRIVADASFecha valoración: 17-09-2010

Caduca: 17-03-2011

Inscrita en el Banco de España con el nº-43-23en el Día 2 de Enero de 1987

CERTIFICADO DE TASACIÓN

CONDICIONANTESC02 - Nota simple caducada.La nota simple registral tiene una antigüedad superior tres anteriores a la fecha de tasación, que es la máxima permitida, por lose CONDICIONA a que se aporte la documentación imprescindible parasegún lo establecido en la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

C04 - Estado de ocupación, uso y explotación.Se CONDICIONA a que se realice la visita al interior del inmueblevalorar. Se CONDICIONA a que se pueda comprobar la correspondenciacon la registral y/o catastral.

C05 -Estado de conservación aparente.Se CONDICIONA a que se pueda verificar el estado deconstrucción y superficies.

C05 -Servidumbres visibles.Se CONDICIONA a que se puedan verificar las servidumbres visibles.

mesesque

tasar,marzo,

afísica

conservación,

ADVERTENCIAS GENERALESA60 - Finalidad.Se ADVIERTE que el informe no cumple la Orden ECO/805/2003, de 27marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, y quepuede ser utilizado a los efectos de constituir garantía hipotecariapréstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de coberturatítulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores constructores a que se refiere el artículo segundo del R.D. 685/1982,17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; ni paracobertura de las provisiones técnicas de las entidades exigida en el R.D. 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que seel Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados;para la determinación del patrimonio de las instituciones decolectiva inmobiliarias reguladas en el R.D. 1309/2005, de 7 noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva;para la determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos Pensiones regulados en el R.D. 304/2004, de 20 de diciembre, por el

denodedey

deLeyla

aseguradorasaprueba

niinversión

dedenide

que

Pag. 4/4

Valoración nº: 008611-27/10

Expediente: 2010-008611/27 PRIVADASFecha valoración: 17-09-2010

Caduca: 17-03-2011

Inscrita en el Banco de España con el nº-43-23en el Día 2 de Enero de 1987

CERTIFICADO DE TASACIÓN

ADVERTENCIAS GENERALESse aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Otras advertencias.Se ADVIERTE que existen registrados como anejos de la vivienda trastero (trastero nº 16) y una azotea de uso privativo. Dichos anejosse han valorado al no haber podido acceder al interior del inmueblecarecer de documentación necesaria que describa sus superficies.

A01 - Visita no realizada.Se ADVIERTE que no se ha accedido al interior del inmueble, por lo quepresente Informe-valoración no cumple los requisitos de la ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, dede octubre.

unnoy

elOrden

4

Y para que conste esta opinión de valor, firmo la presenteen Bilbao, a 17 de Septiembre de 2010.

Certificación

Este certificado consta de 4 páginas, se ha realizado conforme a lasinstrucciones básicas del mandato y solo es valido conjuntamente con elinforme de tasación y anexos aportados.

Tasador que realiza el informeJUAN LUIS GARCIA BARBOSAARQUITECTONº de colegiado COAM: 4.477

Firmado por la Sociedad

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 1

INFORME-VALORACIÓN DE ELEMENTO RESIDENCIAL Y ANEXO TERMINADO, ENURBANIZ. CONJUNTO RESIDENCIAL DOMINION BEACH, EDIFICIO EL

BERGAMESCO, PLANTA 2ª, PUERTA D, EN EL MUNICIPIO DE ESTEPONA,PROVINCIA DE MALAGA.

.

CONTENIDO DEL INFORME

Valoración nº: 008611 - 27/10 ; Expediente: 2010-008611/27 PRIVADAS

CERTIFICADO DE TASACION1.- OBJETO DEL INFORME2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN5.- LOCALIDAD Y ENTORNO6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO7.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN8.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN10.- ANÁLISIS DE MERCADO11.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS12.- VALORES DE TASACIÓN13.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS14.- OBSERVACIONES15.-FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMASANEXOS NO GRÁFICOSANEXOS GRÁFICOS

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 2

1.- OBJETO DEL INFORME.

El objeto de la presente tasación es determinar el valor de tasación, al día hoy, de ELEMENTO RESIDENCIAL Y ANEXO TERMINADO, en Urbaniz. CONJUNTO RESIDENCIAL DOMINION BEACH, Edificio BERGAMESCO, Planta 2ª, Puerta D, en el municipio de provincia de Malaga, por petición realizada a Krata S.A. Sociedad Tasación, Inscrita en el Registro Mercantil de Sevilla, Tomo 819, Libro Sección 3º de Sociedades, Folio 71, Hoja 12.340, y en el Banco de España con el nº 43-23.

de

ELESTEPONA,

de560,

2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD.

- Solicitante o Cliente de la Entidad Financiera: DIPUTACIÓN VIZCAYADNI: 4800000DDirección: Servicios de Recaudación "Subastas" Capuchinos de Basurto, 2 y 448013 - Bizkaia (BILBAO (VIZCAYA))- Finalidad: Asesoramiento- Normativa: En desacuerdo con los requisitos de la Orden de 27 de Marzo. revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.- El informe se realiza siguiendo los principios y metodología de la ECO/805/2003 de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007 4 de octubre y por la Orden EHA/564/2008 de 28 de febrero, no necesario sin embargo su íntegro cumplimiento por ser la finalidad de valoración distinta a las descritas en el capítulo primero artículo segundo, de citado Orden.

FORAL

ECO/805/2003,y

Ordende

siendolala

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 3

3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.

La identificación y localización del inmueble objeto de este informe, ha realizada a través de la documentación aportada y la visita ocular, sin que hayan apreciado elemento/s que pudiesen indicar la falta de física y registral.

sidose

correpondencia

Descripción del inmueble: PISO + GARAJEEstado del inmueble: TerminadoUrbaniz. CONJUNTO RESIDENCIAL DOMINION BEACH, Edificio BERGAMESCO, Planta 2ª, Puerta DLa referencia catastral de los inmuebles son 2455601UF1325N0127ZW (vivienda) 2455601UF1325N0355MR (garaje). Se adjunta en anexos información descriptiva y gráfica.

No se han podido comprobar físicamente los linderos registrales al no habervisitar interiormente el inmueble.Municipio: 29680 ESTEPONAProvincia: Malaga

EL

ycatastral

podido

3.1.- Datos registrales aportados

Registro de la Propiedad nº 2 de ESTEPONAFinca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

Residencial Piso

32156 Piso 1020 1271 9ª105

Anexo Garaje

48467 Garaje 131 696 945 2ª141

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 4

3.2.- Identificacion catastral unitaria aportadaIdentificación Referencia Catastral

Residencial Piso

Piso 24556/01/UF1325N/0127ZW

Anexo Garaje

Garaje 131 24556/01/UF1325N/0355MR

La comprobación ocular de los linderos registrales no nos ha permitido exacta correlación física entendiéndose adecuados , salvo opinión en contrario.

la

4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

4.1.- Comprobaciones realizadas

Estado de conservación aparenteRégimen Protección Patrimonio Arquitec.Correspondencia con finca catastralNo procedimiento de expropiaciónNo Plan o Proyecto de expropiaciónNo Resolución Admini que implique expropNo incoado exped. que implique expropiacComprobación ocular de la finca registral con la tasada.Comprobación Planeamiento UrbanísticoServidumbres visibles

La comprobación ocular del inmueble se ha limitado a comprobar en lo posiblemedidas superficies y el aspecto general del inmueble, sin haber realizado ningúnlevantamiento exacto, cata y/o trabajo específico que tenga por objeto determinarestado de la estructura o los vicios ocultos.Se ha visitado el inmueble comprobando su identificación física, se han recogidocaracterísticas físicas del edificio y/o el inmueble, comprobando sus calidades yde conservación.El tasador no ha detectado en la documentación registral aportada ni en la visita,externos que permitan deducir la existencia de Derechos o Servidumbres, que inmueble pudiera estar acogido a Protección Pública, ni que existan discrepanciasla documentación registral y física distintas a las enunciadas en el presente informe.

lasensayo

el

lasestado

signosel

entre

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 5

4.2.- Documentación utilizada

Certificación RegistralPlano de situaciónReportaje fotográficoDocumentación catastral

5.- LOCALIDAD Y ENTORNO

5.1.- Tipo de núcleo

DESCRIPCION: Municipio autónomo de la provincia de Málaga.

5.2.- Ocupación laboral y nivel de renta

OCUPACIÓN LABORAL: Múltiple variado: servicios, industria, terciario, turismo...NIVEL DE RENTA: El nivel de renta de los residentes en este entorno considerarse medio.

sector

puede

5.3.- Población

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2009: habitantes de derecho

65.592

5.4.- Evolución y densidad de la población

EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN: Ligera tendencia creciente del padrón de 2.008.DENSIDAD DE POBLACIÓN: La densidad de población en el entorno es media.

respecto

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 6

5.5.- Rasgos urbanos

DELIMITACIÓN DEL ENTORNO: Urbano periférico residencial, en partidos del Castor y Velerín, anejos al municipio de Estepona.ANTIGÜEDAD: La antigüedad media del entorno se considera variable edificaciones entre 0 y 30 años.CALIDAD DE LAS EDIFICACIONES: La calidad de las edificaciones del entornoconsidera media.CARACTER PREDOMINANTE: El uso predominante en el entorno es el residencial.CONSOLIDACION: El grado de consolidación es medio.DENSIDAD: La densidad de las edificaciones es media.DESARROLLO: El nivel de desarrollo se considera de tipo medio.NIVEL DE OCUPACION: El nivel de ocupación se considera medio.ORDENACION: Edificaciones en ordenación abierta.RENOVACION: El grado de renovación de las edificaciones del entorno semedio.

los

con

se

considera

5.6.- Conservación de la infraestructura

PAVIMENTACION: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras baldosa/loseta hidráulica.ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.SUMINISTRO ELECTRICO: Red general de suministro eléctrico.SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.SUMINISTRO DE GAS: No existe red de suministro de gas en este sector.ESTADO DE CONSERVACION: Normal.

con

5.7.- Equipamiento

ASISTENCIAL: Equipamiento asistencial suficiente.COMERCIAL: Suficiente. Equipamiento básico de todo tipo.DEPORTIVO: Suficiente. Instalaciones polideportivas diversas en el entorno próximo.ESCOLAR/EDUCATIVO: Centros de enseñanza primaria y secundaria.LUDICO: Suficiente.ZONAS VERDES: Suficientes.APARCAMIENTO: Medio a nivel de superficie.

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 7

5.8.- Comunicaciones

AUTOBUSES: Autobuses urbanos e interurbanos de línea regular.METROPOLITANO: Carece.FERROCARRIL: No existe estación de cercanías y largo recorrido en el próximo.RED VIARIA: Conjunto Residencial con fachada a Ctra. Nacional 340.

entorno

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

6.1.- Descripción

OBSERVACIONES:. Al tratarse de un elemento de un edificio no contempla este apartado.

se

6.2.- Infraestructuras

INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES:. No se encuentran pendientes ejecución ningún tipo de infraestructuras del terreno al tratarse de una zona urbanizada y consolidada.

deya

7.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

7.1.- Descripción del conjunto o edificio

El uso principal del edificio es Residencial, cuya vida útil es de 100 años.TIPOLOGÍA: Edificación de viviendas plurifamiliares y unifamiliares.Nº DE PLANTAS SOBRE RASANTE: 4. Nº DE PLANTAS BAJO RASANTE: 1USO DOMINANTE: Residencial.CALIDAD CONSTRUCTIVA GENERAL: Media.

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 8

RESIDENCIAL PISO

7.2.- Distribución

Distribución Se desconoce la distribución actual del inmueble al nohaber tenido acceso al interior del mismo.

SUPERFICIE COMPROBADA (m²) SUPERFICIE REGISTRAL (m²)

PARCELA UTIL CCC PARCELA UTIL CCC PARCELA CONSTR. CCC

SUPERFICIE CATASTRAL (m²)

7.3.- Superficies aportadas (m²)

Residencial Piso

Piso - - - 131,23 149,77 - - - 131,23 149,77 - - - 150,00 206,00

Anexo Garaje

Garaje 131 - - - - - - 26,00 - - - - - - 27,27 - - - 26,00 67,00

La superficie adoptada para la confección del presente informe es la permitida en cumplimiento con la modificación puntual de la ECO/805/2003 mediante la EHA/3011/2007.

Superficies registrales:

-Superficie útil vivienda: 131,23 m2. -Superficie construida vivienda: 149,77 m2. -Superficie sin definir del garaje: 27,27 m2.

Superficies catastrales:

-Superficie construida vivienda: 150,00 m2. -Elementos comunes vivienda: 56,00 m2. -Superficie construida garaje: 26,00m2. -Elementos comunes garaje: 41,00 m2.

Existen registrados como anejos de la vivienda un trastero (trastero nº 16) y unade uso privativo. Dichos anejos no se han valorado al no haber podido accederinterior del inmueble y carecer de documentación necesaria que describa sus superficies.

máximaOrden

azoteaal

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 9

7.4.- Elementos fundamentales de la edificación

CIMENTACION: Se estima, por la información obtenida, que el utilizado es el de losa armada.ESTRUCTURA: Pórticos de hormigón armado con forjados unidireccionales.CERRAMIENTO: Enfoscada y pintada.CUBIERTA: Inclinada y plana transitable.

sistema

DISTRIBUCIÓN PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

7.5.- Terminaciones

Baño

Se desconocen las terminaciones del inmueble al no haber tenido acceso interior del mismo.

al

7.6.- Carpintería exterior

RESIDENCIAL PISO

CARPINTERÍA EXTERIOR: Aluminio lacado.ACRISTALAMIENTO: Se deconoce.

7.7.- Carpintería interior

RESIDENCIAL PISO

CARPINTERIA INTERIOR: Se desconoce.

7.8.- Instalaciones específicas

OBSERVACIONES:. Se desconoce el estado actual de las instalaciones inmueble al no haber tenido acceso al interior del mismo.

del

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 10

7.9.- Situación actual

CONSERVACIÓN: Se desconoce el estado actual del inmueble al no tenido acceso al interior del mismo.

haber

USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util

7.10.- Antigüedad

Residencial Piso

Piso 1.988 - - - 22% (Residencial/100)

Anexo Garaje

Garaje 131 1.988 - - - 22% (Residencial/100)

8.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.

TIPOLOGÍA DE PLANEAMIENTO:. Según información obtenida: General de Ordenación Urbana de Estepona de 1.994 (Málaga).

Plan

CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA:. Suelo Urbano.

USO CARACTERÍSTICO/CUALIFICADO:. Residencial plurifamliar.

OBSERVACIONES GENERALES:. La información urbanística ha obtenida de manera verbal, por lo que la misma queda supeditada a obtención de cédula urbanística que confirme los supuestos contemplados en presente informe.

sidolael

9.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

9.1.- Tenencia y limitacionesPropietario (Pleno Dominio) : Estéban San Miguel García.

Destino previsto : Desconocido

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 11

Se desconoce el estado actual de ocupación ya que no se ha tenido al interior del inmueble.

acceso

9.2.- Servidumbres y derechos reales

CARGAS. En su caso, las que consten en documentación aportada.

VPP. No consta.

10.- ANÁLISIS DE MERCADO

10.1.- Oferta

ANÁLISIS DE OFERTA: Existe oferta de viviendas similares, tanto mercado primario como secundario.EVOLUCIÓN DE LA OFERTA: La oferta de este tipo de inmueble en elpróximo ha experimentado una tendencia creciente en los dos últimos años.VALORES OFERTADOS: Los valores ofertados oscilan en función de lasubicaciones, antigüedades y calidades de los inmuebles.

en

entorno

superficies,

10.2.- Demanda

ANÁLISIS DE DEMANDA: Se trata de un entorno en el que existe oferta que demanda con una frecuencia ralentizada de inmobiliarias.

mayortransacciones

10.3.- Intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler

INTERVALO DE VARIACION: El intervalo de variación zonal oscila 1.600 y 2.600 €/m².

entre

10.4.- Revalorización

De forma estructurada, se informa de las expectativas de revalorización depreciación de los mismos en un periodo de 24 meses de acuerdo a:

y/o

Solar o inmueble 2 Capacidad de revalorización no significativa.

Entorno 2 Capacidad de revalorización no significativa.

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 12

Mercado 2 Capacidad de revalorización no significativa.

4.- Capacidad de revalorización favorable y cierta, basada en el entorno o mercado actual.3.- Capacidad de revalorización favorable, basada en expectativas conocidas o esperadas.2.- Capacidad de revalorización no significativa.1.- Capacidad de revalorización nula o negativa.

AFECCIONES SOCIO-ECONÓMICAS: No se ha observado ni se a medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas circunstancias extrínsecas al inmueble que puedan afectar al valor de adoptado en el informe.EXPECTATIVAS DE MERCADO: La tendencia actual hace prever un aumento deoferta con respecto a la demanda a corto-medio plazo.RENOVACIÓN: Se trata de suelo urbano consolidado. No se prevén actuacionescontempladas en el planeamiento vigente que alteren la oferta actualmente existente.COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE: El inmueble tasado presenta comportamiento homogéneo con las características medias de su entorno.

prevéo

tasación

la

no

un

11.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

11.1.- Método del coste

- El valor de reemplazamiento bruto es el valor requerido para reemplazar propiedad por otra nueva y moderna, que utilice la tecnología y materiales construcción más actuales, reproduciendo la capacidad y utilidad de propiedad existente. Este valor incluye tanto el valor del terreno sobre el está edificado, como cada uno de los gastos necesarios para edificar.

- La depreciación física es la pérdida de valor por el deterioro físico del uso y desgaste de un bien, estando sometido a un proceso de producción expuesto a los elementos externos. De acuerdo con este método de hacemos una investigación del valor de reposición a nuevo y una vez este valor, calcularemos la depreciación resultante del deterioro físico. A estos cálculos le añadiremos el valor del solar.

unadela

que

resultantey

valoración,calculado

todos

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 13

C.CONST.USO CONSIDERADO G.NECES. %Df+fu %D ER VRBf/VRNREPERC(1) E.RECUP.

Residencial Piso

700,00 Piso 147,00 22,0 - - - 1.631,26970,60 - - -

Anexo Garaje

260,00 Garaje 131 54,60 22,0 - - - 320,7875,40 - - -

(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático.

Valor de Construcción en €/m². Obtenido de la referencia de costes construcción de la Agenda de la Construcción eme-dos corregido en de las particularidades del inmueble estudiado.

Desglose de gastos necesarios de construcción:- Coste de Construcción: PEC- Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de declaración de obra nueva del inmueble: 3% PEC- Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios:PEC- Coste de licencias y tasas de la construcción: 4,5% PEC- Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de losde la inspección técnica para calcular dichas primas: 1,5% PEC- Gastos de administración del promotor: 4% PEC- Gastos debidos a otros estudios necesarios: 2% PEC- Total de gastos de construcción: 21% PEC

defunción

la

6%

honorarios

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 14

11.2.- Observaciones sobre la antigüedad y conservación

.

RESIDENCIAL PISOC.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA V/R m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI.

11.3.- Comparables metodo de comparación (€/m²)

5480610601115 Avenida DE ANDALUCIA, Nº 42,Piso 1ºConsultas Telefónicas (696 592103)

29680 V 155 1.814,84 1,080Piso25

5480610601114 Urbaniz. GREEN MAR, Nº 7, Piso1ºAgente De La PropiedadInmobiliaria (951 170 797)

29680 V 110 1.944,55 1,000Piso9

5480910601306 Urbaniz. CONJUNTORESIDENCIAL DOMINION BEACH,Nº 1, Piso 2ºAgente De La PropiedadInmobiliaria (951 170 797)

29680 V 160 1.947,19 1,000Piso22

5480910601309 Plaza MIGUEL ANGEL LORENMENDEZ, Nº 5, Piso 5ºConsultas Telefónicas (636 508915)

29680 V 145 1.965,52 1,000Piso8

5480910601308 Calle HUERTA NUEVA. CONJ.MEDITERRÁNEO II, Nº 10, PisoÁTICOConsultas Telefónicas (605 797483)

29680 V 127 1.968,50 1,000Piso20

5480910601307 Urbaniz. MIRADOR DECOSTALITA, Nº 1, Piso 3ºAgente De La PropiedadInmobiliaria (902 393 000)

29680 V 160 1.976,25 0,980Piso1

Precio homogeneizado por m², Residencial Piso . . . . 1.953,75 €

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 15

11.4.- Criterios de homogeneización5480610601114CONCEPTO 5480910601306 5480910601309 548091060130754809106013085480610601115

1,00 1,00Caract.Constr. - - - - - - - - -- - -

1,00 1,00Calidades del Inmueble - - - - - - - - -- - -

1,00 1,00Antigüedad / conservación - - - - - - - - -- - -

1,08 1,00Situación 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Superficie 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Relación Fachada/fondo - - - - - - - - -- - -

1,00 1,00Otros 1,00 1,00 1,001,00

- - - - - -Antigüedad / Conservación 1,00 1,00 0,981,00

- - - - - -Calidad del inmueble 1,00 1,00 1,001,00

- - - - - -Ubicación / Orientación 1,00 1,00 1,001,00

- - - - - -Anexos / Terrazas 1,00 1,00 1,001,00

 

ANEXO GARAJEC.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA V/R m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI.

5480610601023 Urbaniz. HACIENDA DEL SOL IV,Nº 1, Planta SÓTANOAgente De La PropiedadInmobiliaria (951 981 204)

29680 V 28 392,86 1,000Garaje2

5480610601024 Urbaniz. HACIENDA DEL SOL IV,Nº 1, Planta SÓTANOAgente De La PropiedadInmobiliaria (951 981 204)

29680 V 30 366,67 1,030Garaje2

5480610601025 Urbaniz. CONJUNTO PLAYADEL ÁNGEL, Nº 1, PlantaSÓTANOAgente De La PropiedadInmobiliaria (902 932 869)

29680 V 30 387,50 1,000Garaje2

5480610601026 Urbaniz. CONJUNTO LASSALINAS, Nº 3, Planta SÓTANOConsultas Telefónicas(699024397)

29680 V 28 415,71 0,940Garaje6

5480610601027 Urbaniz. CONJUNTO PLAYADEL ÁNGEL, Nº 1, PlantaSÓTANOAgente De La PropiedadInmobiliaria (902 932 869)

29680 V 28 415,18 0,920Garaje2

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 16

ANEXO GARAJEC.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA V/R m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI.

2

5480610601028 Urbaniz. SELWO HILLS, Nº 6,Planta SÓTANOAgente De La PropiedadInmobiliaria (699024397)

29680 V 20 362,70 1,030Garaje4

Precio homogeneizado por m², Anexo Garaje . . . . 384,06 €

11.5.- Criterios de homogeneización5480610601024CONCEPTO 5480610601025 5480610601026 548061060102854806106010275480610601023

1,00 1,00Caract.Constr. - - - 1,00 1,001,00

1,00 1,00Calidades del Inmueble - - - 1,00 1,001,00

1,00 1,00Antigüedad / conservación - - - 1,00 1,001,00

1,00 1,00Situación 1,00 0,94 1,030,92

1,00 1,03Superficie 1,00 1,00 1,001,00

1,00 1,00Relación Fachada/fondo - - - 1,00 1,001,00

1,00 1,00Otros 1,00 1,00 1,001,00

- - - - - -Accesibilidad 1,00 - - - - - -- - -

- - - - - -Maniobrabilidad 1,00 - - - - - -- - -

- - - - - -Ubicación 1,00 - - - - - -- - -

COEF: Criterios utilizados para homogeneizar los testigos en función de siguientes características, calidades del inmueble, antigüedad, situación, superficie y otros (en función del bien a tasar).

lasconservación,

11.6.- Método de comparación (€/m²)

- De acuerdo con este método, comparamos la propiedad objeto valoración con otras de similares características, recientemente vendidas o se hallen en venta actualmente en el mercado, haciendo un análisis de las mismas y teniendo en cuenta factores que pueden producir tales como antigüedad, situación, acabados finales, deterioro, etc.

- En la homogeneización de los datos obtenidos se ha utilizado un coeficiente de mercado K (VRM/VRN) que se muestra en la tabla.

- Como consecuencia de la investigación realizada, es nuestra opinión que justo valor unitario (V. Adoptado), aplicable al objeto de estudio es el siguiente:

deque

comparativodiferencias,

un

el

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 17

D.REALESUSO CONSIDERADO E.RECUP. D.FUNCI. K V.MERCADOV.HOMOG.

Residencial Piso

- - - Piso 1.953,75 - - - - - - 1,198 1.953,75

Anexo Garaje

- - - Garaje 131 384,06 - - - - - - 1,197 384,06

COSTEUSO

CONSIDERADO

COMPARACIÓN SUELO SEGUROFINCA

11.7.- Resumen de valores y metodos (€)

Residencial Piso

244.313,81 Piso 292.613,14 145.366,76 126.855,1932156

Anexo Garaje

8.340,28 Garaje 131 9.985,56 1.960,40 8.179,6048467

252.654,09 302.598,70 147.327,16 135.034,79TOTAL

12.- VALORES DE TASACIÓN.

USO CONSIDERADO Met SUPERF. (m²)

V.ADOPTADO(€/m²)

V.UNIDAD(€)

V. TASACIÓN(€)

Residencial Piso

Piso M 149,77 1.953,75 292.613,14 292.613,14

Anexo Garaje

Garaje 131 M 26,00 384,06 9.985,56 9.985,56

TOTAL 302.598,70 €Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS DOS MILQUINIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA CENT.

Valor mínimo a cubrir por el seguro . . . 135.034,79 €

13.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 18

13.1.- Condicionantes

C02 - Nota simple caducada.La nota simple registral tiene una antigüedad superior tres meses anteriores a la fechatasación, que es la máxima permitida, por lo que se CONDICIONA a que se aportedocumentación imprescindible para tasar, según lo establecido en la ECO/805/2003, de 27 de marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4octubre.

C04 - Estado de ocupación, uso y explotación.Se CONDICIONA a que se realice la visita al interior del inmueble a valorar. CONDICIONA a que se pueda comprobar la correspondencia física con lay/o catastral.

C05 -Estado de conservación aparente.Se CONDICIONA a que se pueda verificar el estado de conservación, construcciónsuperficies.

C05 -Servidumbres visibles.Se CONDICIONA a que se puedan verificar las servidumbres visibles.

dela

ORDENde

Seregistral

y

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 19

13.2.- Advertencias generales

A60 - Finalidad.Se ADVIERTE que el informe no cumple la Orden ECO/805/2003, de 27 demodificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, y que no puede utilizado a los efectos de constituir garantía hipotecaria de préstamos que formen vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos porentidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; ni para lade las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el R.D.de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación yde los Seguros Privados; ni para la determinación del patrimonio de las institucionesinversión colectiva inmobiliarias reguladas en el R.D. 1309/2005, de 7 depor el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre,de las Instituciones de Inversión Colectiva; ni para la determinación del inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el R.D. 304/2004, de 20 diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Otras advertencias.Se ADVIERTE que existen registrados como anejos de la vivienda un trasteronº 16) y una azotea de uso privativo. Dichos anejos no se han valorado al nopodido acceder al interior del inmueble y carecer de documentación necesaria describa sus superficies.

A01 - Visita no realizada.Se ADVIERTE que no se ha accedido al interior del inmueble, por lo que elInforme-valoración no cumple los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

marzo,ser

olas

R.D.Ley

cobertura2486/1998,Supervisión

denoviembre,reguladorapatrimonio

de

(trasterohaber

que

presentede

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 20

14.- OBSERVACIONES

14.1.- Observaciones

Observaciones:

Krata, S.A., Sociedad de Tasación, no se hace responsable de los posibles vicios ocultos que pudiesenDel valor de tasación habrá que deducir cuantas cargas y gravámenes pudieran recaer sobre el inmueble.

La localización del bien tasado se ha realizado de acuerdo con la documentación aportada y acompañamiento del contacto, sin que se hayan apreciado en la inspección ocular elemento/s que se pudiese indicar que dicho bien no es el descrito en la documentación aportada.

El informe ha sido realizado a instancias de un solicitante y Entidad Financiera, y para la indicada, sin que Krata, S.A. se responsabilice del uso – total o parcial – para una finalidad, solicitante o una entidad financiera no incluida/s en el informe, salvo autorización previa y escrito de nuestros servicios centrales.

El alcance de la tasación es el indicado en la normativa especifica para tasaciones inmobiliarias, que el informe y el certificado constituyan un informe pericial sobre los elementos reflejados en mismo, y particularmente sobre los estructurales, instalaciones, linderos físicos y registrales demás elementos no visibles en la inspección ocular, salvo expresa mención en el correspondiente.

Krata, S.A. no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante la tasación o por terceros, y hace especial mención en que si se hubieren detectado entre la realidad y algunos documentos, o entre estos, se han aceptado los que se han mas ajustados a la finalidad del informe.

En el estudio realizado, el tasador ha realizado su trabajo conforme a lo determinado en normativa aplicable y en cualquier caso, no habiéndose realizado, como ya se ha anteriormente, ninguna comprobación del estado y/o capacidad de la estructura y/o instalaciones impermeabilizaciones y otros elementos no visibles en la inspección ocular, sin que se detectado indicios que supongan la existencia de inadecuación a la reglamentación sobre y mantenimiento de edificios.

Las superficies se comprueban de acuerdo a la documentación aportada y definido en la sin que el croquis realizado implique en ningún caso un levantamiento topográfico o planimetrico inmueble estudiado, no responsabilizándose Krata de la diferencia de valor que pudiera existir por cómputo utilizado en el informe de las distintas superficies que la normativa exige, bien sea catastral, o real comprobada, pudiéndose incluir en el caso de elementos de edificios la proporcional de elementos construidos.

La tasación se ha realizado entendiéndose apto el inmueble al destino previsto, salvo expresamente se indique lo contrario. En ningún caso se entenderá que el informe es un jurídico de situaciones distintas a la contemplada en la normativa especifica para destinadas a la finalidad indica en el informe.

Respecto a los valores consignados, los mismos han sido calculados conforme a los reflejados en la propia normativa y son el resultado de la misma, recomendándose en el caso Protección Publica la obtención del certificado acreditativo del organismo correspondiente determine y asegure el cumplimiento de los valores obtenidos, y siendo su desglose - o agrupación - una aplicación matemática de las distintas partes que componen el inmueble - o de los inmuebles - sin que las mismas tengan significado si se emplean por separado, salvo que así se hecho constar en el informe, y sin que este implique la existencia de una presente o

existir.

elrealizada,

finalidadun

por

sinely

informe

dediscrepancias

considerado

lacomentado

y/ohaya

conservación

normativa,delel

registral,parte

queanálisis

valoraciones

criteriosde

que

distintoshaya

futura

Ref. 2010-008611/27 PRIVADAS/008611-27/10Pag. 21

transmisión del inmueble en los importes obtenidos.En el informe se han reflejado las distintas cargas y/o limitaciones que se ha detectado, afectan

inmueble y la normativa exige, por lo que, caso de existir alguna más, debería reconsiderarse el obtenido.

Krata, S.A. no asume responsabilidad alguna por las consecuencias que puedan resultar de adopciones de decisiones, con o sin alcance económico, basados en los datos y obtenidas.

Krata, S.A. no se responsabiliza de las distintas normativas urbanísticas aplicables a los cuando las mismas no hayan sido obtenidas mediante Cedula Urbanística, y en este caso, interpretación a la misma será aquella que se entienda más razonable a la finalidad del inmueble, que el informe constituya un informe de índole jurídico-urbanístico, realizándose el mismo para calculo del valor probable de tasación del inmueble.

De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos Carácter Personal, Vd. queda informado y presta su consentimiento para que los datos sean conservados y tratados según establece el art. 5 de dicha Ley Orgánica.

alvalor

lasconclusiones

inmueblesla

sinel

desuministrados

16. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME

El presente informe consta de 21 páginas

Fecha de emisión: 17 de Septiembre de 2010Fecha de la visita: 16 de Septiembre de 2010Fecha límite de validez: 17 de Marzo de 2011Y para que conste esta opinión de valor, firmo el presente Informe en Bilbao, a 17 de Septiembrede 2010.

KRATA S.A.

El tasador

JUAN LUIS GARCIA BARBOSA, ARQUITECTONº de colegiado COAM: 4.477

15. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Ver anexos aportados en la documentación.