Informe Torres (1)

8/12/2019 Informe Torres (1)

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Juan Torres Lpez, Doctor en Ciencias Econmicas y catedrtico de Economa

Aplicada de la Universidad de Sevilla, por encargo de la Secretaria General de

Vivienda, Rehabilitacin y Arquitectura de la Consejera de Fomento y Vivienda de la

Junta de Andaluca, presenta el siguiente

INFORME

sobre la repercusin en el proceso de reestructuracin del sector financiero espaol del

Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la

Funcin Social de la Vivienda.

1. ANTECEDENTES

Con fecha 11 de abril de 2013 se public en el Boletn Oficial de la Junta deAndaluca el Decreto-Ley mencionado con el fin de regular el derecho a la vivienda en

Andaluca y para asegurar el cumplimiento de su funcin social.

Posteriormente, el Presidente del Gobierno promovi recurso de

inconstitucionalidad contra diferentes contenidos de dicha norma.

Entre otras razones que no son objeto de este Informe, dicho recurso se basa en

considerar que las medidas para asegurar el cumplimiento de la Funcin Social de la

Vivienda que contiene el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca chocan contra la

competencia de "ordenacin general de la economa" que corresponde a la

administracin central, y en las que tienen cabida no solo "las normas estatales que fijan

las lneas directrices y los criterios globales de ordenacin de sectores econmicos

concretos", sino tambin "las previsiones de acciones o medidas singulares que sean

necesarias para alcanzar los fines propuestos dentro de la ordenacin de cada sector". Y

ms concretamente, el recurso de inconstitucionalidad se interpone al considerar que las

medidas de regulacin del derecho a la vivienda que contiene el Decreto-Ley de la Juntade Andaluca ponen "en verdadero peligro una de las lneas ms esenciales de actuacin

en materia de poltica econmica abordada por el Estado, a saber, la reestructuracin del

sistema financiero y la consecucin de la estabilidad de las entidades de crdito como

herramienta fundamental para conseguir una reduccin de la prima de riesgo de nuestro

pas y de comenzar una senda de crecimiento econmico".

Como fundamento de esta aseveracin, el recurso de inconstitucionalidad parte

de recordar que la intensidad de la crisis, que se puso de manifiesto en 2008 y que se ha


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agudizado en 2011-2013, ha afectado severamente a todo el sector financiero europeo y

singularmente al espaol, y que para garantizar la necesaria solvencia de las entidades

de depsito que permita al sistema financiero cumplir eficazmente su esencial misin de

canalizar el ahorro hacia la inversin y el consumo en forma de prstamos se han

llevado a cabo de manera generalizada planes de apoyo al sector financiero.

Adems, subraya que la situacin en Espaa, y la de su sector financiero, ha sido

ms problemtica que en otros pases porque al impacto del adverso entorno

internacional se unieron la negativa evolucin de la economa real, la situacin de las

finanzas pblicas y las dudas sobre la calidad de los balances de los bancos. Y que ha

sido por esa razn por la que el sector bancario espaol est sujeto a un proceso de

reforma consistente en la recapitalizacin y reestructuracin de las entidades msvulnerables.

Dicho proceso de reforma, seala el recurso de inconstitucionalidad, se concret

en la aprobacin de sendos decretos leyes (2/2012 y 18/2012) que aumentan muy

notablemente las exigencias de coberturas para las exposiciones bancarias con el sector

inmobiliario y, adems de ello, en la realizacin de pruebas de esfuerzo para conocer la

resistencia del sector bancario ante escenarios macroeconmicos adversos en el futuro.

La aplicacin de esas medidas permiti comprobar que la mitad de los bancosque realizaron las pruebas de esfuerzo tenan necesidades adicionales de capital

valoradas en 59.300 millones de euros, sin considerar ni los procesos de integracin en

marcha ni los efectos fiscales.

El recurso concluye que, puesto que esa necesidad se dio paralelamente al

aumento continuado de la morosidad, a la disminucin de los depsitos minoristas y a

las dificultades crecientes de las entidades afectadas para acceder a los mercados

mayoristas de financiacin, todo lo cual agravaba la situacin de la banca espaola, el

gobierno espaol solicit asistencia financiera externa que se concret en el

Memorandum of Understanding on Financial-Sector Policy Conditionality (MoU), de

20 de julio de 2012.

El recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno se

basa precisamente en considerar que las medidas contempladas en el Decreto-Ley de la

Junta de Andaluca que regula en esta Comunidad el derecho a la vivienda y trata de


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garantizar su funcin social "comprometen gravemente" todo ese proceso de

reestructuracin del sector financiero espaol.

El objetivo de este Informe es tratar de demostrar que ni en el tenor textual del

recurso de inconstitucional ni en lo que pudiera interpretarse por extensin de lo que allse seala hay fundamento alguno para poder justificar con rigor y con sustento

cientfico e indubitado que las medidas aprobadas por la Junta de Andaluca en materia

de vivienda ponen en peligro la reestructuracin del sistema financiero espaol sino que,

por el contrario, incluso pueden contribuir muy positivamente a mejorar la solvencia de

las entidades bancarias y las condiciones generales en las que se desenvuelve la

economa espaola.

Para ello, resumiremos a continuacin los diferentes argumentos que el recursoexpone para justificar la inconstitucionalidad del Decreto-Ley y ms adelante iremos

analizando uno por uno su mayor o menor fundamento.

2. LA ARGUMENTACIN ECONMICA DEL RECURSO DE

INCONSTITUCIONALIDAD CONTRA EL DECRETO-LEY 6/2013 DE LA JUNTA

DE ANDALUCIA.

A lo largo del recurso promovido por el Presidente del Gobierno contra las

medidas en materia de vivienda contenidas en el Decreto-Ley ya mencionado se afirma

en varias ocasiones que stas suponen un peligro para el sector financiero o que

comprometen gravemente su reestructuracin, su solvencia, o la estabilidad de las

entidades de crdito.

Sin embargo, en ningn caso se aportan razones materiales que puedan justificar

esas afirmaciones. Es evidente, desde cualquier punto de vista que se contemple, que

para que una afirmacin sea verdadera no basta, como se hace en el recurso, con decir

que "no cabe duda" de ella. Hay que aportar hechos, datos, realidades perceptibles,

argumentos tericos o cientficos que lo prueben para que se pueda comprobar que

efectivamente es cierto lo que se afirma, es decir, que las medidas que se recurren

afectan peligrosamente a la ordenacin general de la economa en el mbito concreto de

la reestructuracin del sector financiero, como asegura el recurso de

inconstitucionalidad.

Sin embargo, en el recurso no se aporta en ningn momento prueba alguna de

ello, de modo que solo a travs de un acto de fe se puede asumir que es cierto que las


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medidas de la Junta de Andaluca son negativas para mejorar la estabilidad del sector

financiero y para garantizar su adecuada reestructuracin.

Para tratar de justificar las afirmaciones que se hacen en el recurso para mostrar

la supuesta inconstitucionalidad del Decreto andaluz, simplemente se aportan dos"pruebas". Por un lado, la opinin expresada en una carta dirigida al Secretario de

Estado del Ministerio de Economa y Competitividad por Servaas Deroose, Director

General Adjunto de Asuntos Econmicos y Financieros de la Comisin Europea. Carta,

como se ver enseguida, en la que tampoco se proporcionan hechos que corroboren los

temores que en ella se mencionan y que directamente se toman en el recurso como si

fueran hechos contrastados nada ms y nada menos que para tratar de demostrar que las

medidas sobre vivienda de la Junta de Andaluca son contrarias a la Constitucin. Y,por otro lado, el recurso aporta como segunda "prueba" los argumentos, que hace suyos

sin ms, proporcionados por la Sociedad de Gestin de Activos Procedentes de la

Reestructuracin Bancaria (SAREB) en un informe que acompaa al recurso como

Anexo.

Efectivamente, para tratar de demostrar que las medidas del decreto 6/2013 de la

Junta de Andaluca son, en estos aspectos econmicos que venimos sealando,

contrarias a la Constitucin espaola porque, como queda dicho, "comprometengravemente todo el proceso de reestructuracin del sector financiero espaol", el

recurso se limita a sealar que "as lo ha entendido la Comisin Europea".

Como se acaba de decir, y aunque puede parecer sorprendente, el recurso

proporciona como primera y mxima fundamentacin de su interposicin la

preocupacin que un Director General Adjunto de la Comisin Europa expresa, en una

simple carta, sobre los efectos negativos que considera que podra tener la normativa

andaluza sobre vivienda. El recurso asume sus comentarios como si fuesen hechosindubitados, transcribindolos de forma literal y sin ningn tipo de aadido o

matizacin, como los mximos argumentos que justifican la inconstitucionalidad de las

normas de la Junta de Andaluca por chocar, poner en peligro o comprometer

gravemente la reestructuracin o estabilidad del sistema financiero como objetivo

central de la actual ordenacin general de la economa espaola que lleva a cabo el

gobierno.

Concretamente, los efectos que el Director General Adjunto de la ComisinEuropea estima que pueden tener las medidas del Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de


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Andaluca y que el recurso promovido por el Presidente del Gobierno asume sin ms

como prueba aparente de su inconstitucionalidad, son los siguientes:

- El aumento de la incertidumbre en los mercados de vivienda e hipotecario, con

el consiguiente incremento de primas de riesgo y la reduccin del inters inversor poractivos inmobiliarios espaoles.

- La cada generalizada del valor de los activos inmobiliarios, con repercusin en

los balances y necesidades de provisionamiento de las entidades de crdito y, por ende,

en el flujo del crdito a la economa real.

- Significativos obstculos para el desempeo de la actividad y del mandato de

la SAREB.

Estos aparentes obstculos en la actividad de la SAREB son la segunda gran va

de argumentacin del recurso para deducir que el Decreto de la Junta de Andaluca pone

en peligro o compromete la ordenacin general de la economa y su falta de fundamento

se analizar igualmente ms abajo.

3. CUESTIN PREVIA: LAS MEDIDAS SOBRE VIVIENDA DE LA JUNTA

DE ANDALUCIA

Antes de entrar a mostrar a continuacin que las medidas de regulacin delderecho a la vivienda y de garanta de su funcin social que contiene el Decreto-Ley

6/2013 de la Junta de Andaluca no suponen ninguno de esos efectos que seala, sin

pruebas, el recurso promovido por el Presidente del Gobierno, y que, por el contrario,

incluso tienen otros positivos que refuerzan la reestructuracin financiera, la solvencia

del sector y a la economa en general, hay que subrayar que sorprende

extraordinariamente que el recurso se base en considerar que el Decreto-Ley pone en

peligro y compromete la ordenacin general de la economa y la estabilidad y lareestructuracin del sector financiero espaol y que, sin embargo, no mencione

exactamente ni qu medidas concretas son las que producen ese dao ni en qu forma lo

generan.

Son todas las medidas contenidas en el Decreto-Ley las que afectan a la

reestructuracin de la banca espaola o solo algunas de ellas?

Todas o solo algunas medidas contenidas en el Decreto-Ley afectan a la

solvencia de las entidades de depsito, o afectan solo a sus beneficios, o es a su funcin


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de financiar a la economa, o quiz a la estabilidad del sector en su conjunto, o es a todo

eso a la vez?

Es evidente que, desde el punto de vista econmico, empresarial y financiero, e

incluso desde el ms elemental del sentido comn de las cosas, no puede ser lo mismouna cosa que otra porque el dao especfico, o el peligro que puedan generar unas

medidas econmicas u otras ser diferente. Sin mencionar exactamente qu medida

produce los daos y peligros que se le achacan, el recurso emite un juicio global que

carece completamente de rigor y que no puede fundamentarse de ningn modo. El

conocimiento ms bsico de los procesos econmicos ensea que para analizarlos y

poder concluir sobre su naturaleza y efectos es preciso contemplar y diferenciar

claramente las causas y las consecuencias y las relaciones diversas que puedan existirentre las distintas variables que intervengan en ellos. El sector financiero es muy

complejo y en l actan diferentes sujetos con condiciones muy variadas as que tiene

muy poco fundamento afirmar que medidas como las contenidas en el Decreto-Ley de

la Junta de Andaluca tienen, todas en su conjunto, sin distincin y sin mencionar por

qu en cada una de ellas, un efecto perverso sobre la situacin genrica del sector.

El recurso de inconstitucionalidad, adems, no solo no separa las diferentes

medidas para analizar y evaluar sus efectos concretos e individualizados por separado,como requiere el anlisis econmico ms bsico y el sentido comn ms elemental, sino

que mezcla en toda su exposicin los mbitos en que podra eventualmente manifestarse

cualquier tipo de efecto negativo.

Para tratar de probar el peligro que suponen las medidas del Decreto-Ley que

recurre, el recurso proporciona unas veces cifras relativas a beneficios de la banca, otras

se refiere a la necesidad de salvaguardar su solvencia o el valor de sus activos, otras

afirma, sin proporcionar prueba alguna de que sea as, que incluso pueden afectarnegativamente a la prima de riesgo o al crecimiento econmico.

El recurso de inconstitucionalidad, al menos en estos aspectos econmicos, no es

sino un totum revolutum que analticamente procede de una forma confusa y

metodolgicamente inaceptable. No es lo mismo, como puede deducirse de su tenor

literal en algn momento, que unas medidas afecten, por ejemplo, a la solvencia de la

banca que a su beneficio. La banca, como cualquier otra empresa, puede ser ms

solvente y obtener menos beneficios u obtenerlos muy elevados y, sin embargo, ser muypoco solvente (como ocurri, por cierto, con anterioridad a la crisis y particularmente en


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algn sector de las entidades de depsito espaolas). De hecho, la banca ha sido

tradicionalmente el tpico negocio en el que se apreciaba ms la solvencia (porque

procura ms seguridad) que la rentabilidad. As, una medida que quiz pueda hacer que

disminuya el beneficio bancario no tiene por qu resultar negativa ni para la solvencia

de la banca ni para su estabilidad general o la de toda la economa, sobre todo cuando se

parte de beneficios extraordinarios que por s mismos suelen ser expresivos de una

cierta inestabilidad del sector. Eso ha ocurrido, por ejemplo, tambin en Espaa en los

aos en que las entidades obtenan gran rentabilidad pero acumulando los activos

txicos de los que ahora tienen que deshacerse y provocando la crisis del sector y de la

economa en su conjunto en la que nos encontramos. Incluso los medios de

comunicacin generalistas se hacen eco de esta diferencia que, sin embargo, para nada

es tenida en cuenta a la hora de desarrollar el recurso de inconstitucionalidad. Valga

como simple ejemplo, el siguiente titular de peridico: "Unicaja reduce el beneficio

pero mantiene el liderazgo en solvencia" (Noticia en http://bit.ly/18LDi2v).

Sin determinar con precisin estos extremos, es decir, qu medida especfica

provoca un tipo de dao concreto y por qu va, el recurso de inconstitucionalidad

simplemente supone una especie de causa general que no puede basarse en hechos

objetivos ni en razones concretas que prueben, de modo que es solo sin fundamento,

que puede afirmarse que las medidas de la Junta de Andaluca de regulacin del derecho

a la vivienda o de garanta de su funcin social ponen en peligro al sistema financiero o

comprometen su reestructuracin.

Por nuestra parte, y para poder probar justamente lo contrario, nos vamos a ceir

a contemplar los efectos que a nuestro juicio pueden previsiblemente tener los dos tipos

de medidas ms importantes y relacionadas con el sistema financiero que contiene la

norma que ha sido recurrida y que se analizan ya con ms detalle en el epgrafe

siguiente. Es decir:

- La expropiacin forzosa, por un plazo mximo de tres aos y por razones de

inters social para dar cobertura a la necesidad de alojamiento, del uso de viviendas

incursas en procedimientos de desahucio por ejecucin hipotecaria que afecten a

personas en especiales circunstancias de emergencia social.

- La sancin mxima de 9.000 euros que puede recaer sobre las personas

jurdicas que, bien en rgimen de pleno dominio o como titular de una participacinmayoritaria en un condominio sobre la misma, cometan falta considerada muy grave por


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no dar efectiva habitacin a la vivienda de su propiedad en los trminos establecidos en

el artculo 25 del Decreto-Ley.

4. CRTICA DE LOS ARGUMENTOS QUE CONSIDERAN QUE LAS

MEDIDAS DEL DECRETO 6/2013 DE LA JUNTA DE ANDALUCIA PONEN ENPELIGRO EL PROCESO DE REESTRUCTURACIN DEL SISTEMA

FINANCIERO ESPAOL.

Para poner de relieve la falta de fundamento de la crtica que el recurso de

inconstitucionalidad hace de las medidas contenidas en el Decreto-Ley sobre el derecho

a la vivienda de la Junta de Andaluca nos referiremos a continuacin a los diferentes

argumentos que hace suyos dicho recurso y que hemos mencionado anteriormente.

4.1. Anlisis del supuesto aumento de la incertidumbre en los mercados de

vivienda e hipotecario, con el consiguiente incremento de primas de riesgo y la

reduccin del inters inversor por activos inmobiliarios espaoles.

4.1.1 El Decreto-Ley 6/2013 y la incertidumbre en los mercados.

En primer lugar, hay que partir del hecho cierto de que la incertidumbre es una

constante en el sistema financiero y, en general, en la vida econmica y de la empresa.

Hoy da, en un mundo tan complejo como el que vivimos, afirmar que algo incrementa

la incertidumbre no supone una novedad destascable. Ningn sujeto econmico

mnimamente competitivo y hecho para hacer frente a los mnimos retos que genera el

entorno, puede amilanarse por ello.

Pero si hay un sector econmicao especialmente afectado por ella es el

financiero y por eso tambin se puede decir -quiz precisamente por esa misma razn-

que si hay una actividad que ha desarrollado una capacidad extraordinaria de adaptacin

a los entornos de riesgo e incertidumbre es la bancaria. La esencia de su negocio eshacer frente al riesgo que es intrnseco al hecho de moverse en planos temporales

diferentes cuando se intermedia con los recursos como lo hacen las entidades

financieras.

Por tanto, el problema principal al que se enfrentan las empresas y

concretamente las financieras en las economas avanzadas en las que vivimos no es que

haya ms incertidumbre, porque sta es, como se ha dicho, una constante y seguramente

en aumento permanente, sino la falta de adaptabilidad a ella y la incapacidad de hacerlefrente con flexibilidad. Los cambios en el entorno regulatorio o en el real estn a la


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orden del da en todo momento y en todas las economas, precisamente por la

complejidad que stas han alcanzado, de modo que las empresas triunfantes, las que

estn dispuestas a salir adelante con solvencia y rentabilidad, deben tener, sobre todo,

capacidad de reaccin frente a los cambios que generan ms incertidumbre. Por tanto, lo

lgico debiera ser que la preocupacin radicase no en la existencia de ms

incertidumbre -que es inevitable- sino ms bien en el falta de adaptacin o de capacidad

de respuesta frente a ella, que es lo que concretamente le viene ocurriendo a la banca en

los ltimos aos de crisis por la acumulacin de activos txicos en sus balances.

Pero en cualquier caso, las medidas que conlleva el Decreto-Ley que se recurre

no comportan un especial incremento de la incertidumbre. Ms bien lo contrario, o si la

generan, es en una dimensin manifiestamente irrelevante, si se compara con la quepredomina hoy da en los mercados internacionales y en las condiciones en general en

los que actan la inmensa mayora de los bancos espaoles. lo que hacen es

proporcionar a las entidades bancarias un hecho cierto que afecta a sus costes de

produccin en funcin del uso que hagan de una parte de sus activos, concretamente si

no los ofrecen en alquiler. Se puede valorar, como se har ms adelante, si esa medida

es ms o menos favorable a ellas o si tiene otro tipo de efectos, pero no tiene mucha

solidez afirmar que conllevan tal grado de incertidumbre que las haga peligrosas para el

proceso de reestructuracin en el que estn inmersas.

Si se comparan las dudas que estas medidas puedan suponer para el futuro del

negocio bancario con las que pueden derivarse de otras mucho ms radicales y

profundas que ha tomado el propio gobierno espaol que recurre el Decreto andaluz, la

Comisin Europea, el Banco central Europeo, el Banco Internacional de Pagos, etc., en

los ltimos aos de crisis podra parecer hasta ridculo poner la carga en el riesgo que

puedan suponer las medidas recurridas.

La posibilidad de que se lleven a cabo procesos de expropiacin forzosa en los

casos contemplados por el Decreto-Ley 6/2014 podran considerarse como un cierto

factor aadido de riesgo en la gestin de los activos inmobiliarios que actualmente son

propiedad de las entidades de depsito. Pero no hay que olvidar que se trata de

procedimientos que solo van a llevarse a cabo en condiciones y bajo supuestos

excepcionales, posiblemente no mucho ms abundantes que los contemplados en otras

normas recientes del gobierno central (que no han generado mayor preocupacin en laComisin Europea) para hacer frente al problema social que plantean los desahucios. Y,


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en todo caso, la incertidumbre que pudieran conllevar no cabra ni sera justo que fuese

imputada a la nueva norma que trata de resolver un problema sobrevenido, sino que

tendra que ser entendida como el resultado inevitable de una poltica previa no

responsable de las entidades que han acumulado activos tan problemticos en sus

balances sin tomar las debidas precauciones en aras de obtener rentabilidad

extraordinaria en su da.

Esto ltimo es lo que ha creado hoy da los grandes problemas que padece el

sector y la incertidumbre tan grande en la que, como es generalizadamente reconocido,

se encuentra no solo el sector bancario, sino, por l, toda la economa.

Tambin carece a nuestro juicio de fundamente afirmar, como se hace sin

aportar datos o hechos que lo avalen en la carta del Director General Adjunto de laComisin Europea y a posteriori en el recurso como prueba de inconstitucional, que esa

incertidumbre (que como queda dicho es muy dudoso que realmente se produzca y que,

en todo caso, es infinitamente menor a la general que deriva de la situacin en la que se

encuentra el sistema financiero y la economa en su conjunto) va a afectar

especialmente a los mercados de la vivienda e hipotecario.

Es perfectamente sabido que estos mercados estn en Espaa literalmente

destrozados y casi paralizados como consecuencia de las presiones especulativas quehan sufrido en la burbujaque en ellos se ha generado en los ltimos aos y que ha sido

alimentada por un apalancamiento desbocado de la banca.

Si estos mercados se encontrasen en una situacin normal y la Junta de

Andaluca legislara modificando las condiciones cuando todo fuese bien, quiz se

pudiera decir que estaba generaando un problema adicional, una desestabilizacin. Pero

la situacin no es ni mucho menos esa. Lo que ocurre es precisamente lo contrario: lo

que persiguen las normas andaluzas ahora recurridas es contribuir a la normalizacin

del mercado, dinamizar uno de sus segmentos especficos, el de alquiler, sobre el que

tambin hay acuerdo generalizado en que si despegase podra atraer a una buena dosis

de demanda de compra de viviendas, dado los desequilibrios existentes entre esta ltima

y la oferta.

4.1.2. El Decreto-Ley 6/2013 y la demanda de activos inmobiliarios espaoles.


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Otro argumento que se utiliza en el recurso para plantear la inconstitucionalidad

del decreto mencionado es que las medidas que contiene podran afectar negativamente

a la demanda de activos inmobiliarios espaoles.

Sorprende esta afirmacin porque es una evidencia que la cada en esta demandaya se ha producido, en una gran magnitud por cierto, y va a seguir producindose, pero

con total independencia de lo que legisle cualquier comunidad autnoma o el gobierno

central para hacer efectivo el derecho a la vivienda.

La cada se ha producido y va a seguir producindose porque se parte de un

incremento de la demanda de activos inmobiliarios espaoles que haba sido

extraordinario, fuera de lo comn y de lo razonable producido en los ltimos aos como

consecuencia de que el mercado de la vivienda dej de serlo en sentido estricto paraconvertirse en uno de papel, es decir, de activos no utilizados para desarrollar su

funcin econmica natural, de habitacin, sino como objetos de especulacin financiera.

Un proceso que ha podido darse o que ha estado alimentado gracias al apalancamiento

tan gigantesco como indeseado del sector financiero y empresarial y de la presin

especulativa asociada a la burbuja inmobiliaria.

Puesto que hay un acuerdo generalizado en que ese es precisamente el problema

que se trata de resolver, porque ha generado y genera una presin que se ha comprobadoque es sencillamente insostenible para los balances bancarios, es sabido sin ningn tipo

de duda que va a caer la demanda de dicho activos, como de hecho ya ha empezado a

suceder desde hace algn tiempo, tal y como acabamos de sealar.

Lo que ahora tratan de conseguir las autoridades financieras y econmicas es

coadyuvar con las fuerzas del mercado para que se restituya un equilibrio que se haba

perdido en aos anteriores y ese reequilibrio pasa precisamente por desinflar

progresivamente la demanda especulativa de activos inmobiliarios y por la recuperacin

paralela de la demanda de la vivienda como activo real dedicado a satisfacer las

necesidades de habitacin, que es justamente lo que persiguen las medidas adoptadas

por la Junta de Andaluca.

Por tanto, el efecto de estas medidas que, sin embargo, se recurren sobre el

proceso de reestructuracin bancaria y sobre la solvencia y la estabilidad del sector

financiero debe contemplarse en relacin y en funcin de su capacidad para ayudar a

que ese proceso se produzca. Porque, mientras que predomine la demanda especulativa


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de activos, lo nico que se puede genarar es inestabilidad e insolvencia en las entidades

de depsitos (porque ese tipo de demanda se basa justamente en la sobrevaloracin

artificial de los activos). Mientras que solo se podr lograr ms estabilidad y solvencia

en la medida en que los mercados reales se recuperen y vuelvan a mantener el equilibrio

de los aos anteriores a la burbuja inmobiliaria.

Como analizaremos ms adelante, algunos grupos de presin vinculados a

ciertos negocios inmobiliarios presionan a las autoridades reguladoras y a la opinin

pblica para tratar de que la poltica general mantenga las condiciones en que se gener

dicha burbuja, lgicamente con el objetivo de continuar una tnica de muy alta

rentabilizacin de los activos en su poder. Pero es ampliamente aceptada la idea de que

esa estrategia es tan peligrosa como inviable, no solo para el sector financiero (puestoque tendra que aumentar su apalancamiento ya desorbitado) sino para el conjunto de la

economa espaola.

Dicho con una expresin que se ha hecho incluso coloquial a lo largo de estos

ltimos aos de crisis financiera producida por el sobreendeudamiento bancario

dedicado a financiar el mercado inmobiliario desbocado, hay quepincharla burbuja. Y

no se conoce otra forma posible de conseguirlo que hacer que disminuya la demanda de

los activos sobre los que se especula sin cesar. Aunque, eso s, produrando no dejareconmicamente inmovilizados estos activos (en este caso viviendas), no solo porque

son una parte ms y fundamental de la riqueza en abstracto que necesita el mundo de los

negocios y la sociedad en su conjunto, sino porque resuelven una necesidad social que

en gran parte se encuentra todava insatisfecha.

Por tanto, podra decirse que las medidas que ha aprobado la Junta de Andaluca

pueden generar una cada de la demanda general de activos inmobiliarios pero acto

seguido hay que decir que esa expresin se refiere solo a la demanda de activosinmobiliarios utilizados de forma especulativa, que es la demanda que las autoridades

empeadas en desactivar la burbuja deben tener inters en que disminuya. Y es natural

que eso ocurra con esa demanda especulativa, al contrario de lo que debe suceder con la

demanda de activos inmobiliarios utilizados en su uso natural, en su funcin social

primaria y ms autntica de satisfaccin de la necesidad de habitacin de la poblacin.

Esta ltima no solo no disminuir sino que aumentar, sobre todo, si se aplican normas

como las ahora recurridas que no por casualidad tambin contienen una batera ampliade incentivos a la demanda de activos inmobiliarios dedicados al alquiler.


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Por otro lado, es sabido que en otros muchos pases de nuestro entorno europeo

existen desde hace aos medidas legales incluso ms costosas para los propietarios de

activos inmobiliarios que no dan uso habitacional a sus viviendas. La profesora Raquel

Rodrguez Alonso, por ejemplo, ha hecho un anlisis comparativo de las medidas frente

a las viviendas vacas o deshabitadas en diferentes pases europeos en su estudio La

poltica de vivienda en Espaa en el contexto europeo. Deudas y Retos (disponible en la

direccin http://bit.ly/11rBycq). En ese trabajo puede comprobarse que la existencia de

diferentes polticas de vivienda, con incentivos desiguales e incluso en algunos pases

muy duros para evitar su inutilizacin, no supone una merma de la demanda razonable

de ellas ni, por cierto, una especial preocupacin del sector bancario o de las

autoridades europeas.

A modo de ejemplo, baste saber lo que ocurre en otros pases, socios de Espaa

en la Unin y con los que constantemente tendemos (y es obligado que lo hagamos en

todos los aspectos) a homologarnos:

En Holanda es legal la ocupacin de viviendas que hayan estado vacas ms de

un ao.

En Alemania los propietarios de viviendas vacas incluso pueden ser obligados a

su rehabilitacin y la legislacin contempla multas, expropiacin temporal e inclusodefinitiva, alquiler forzoso o demoliciones.

En Suecia tambin se pueden demoler edificios enteros de viviendas vacas.

En Dinamarca predomina el rgimen de sanciones, que pueden imponerse a

partir de que los propietarios de viviendas las tengan desocupadas durante seis semanas

En Francia existen tasas a pagar por las personas jurdicas propietarias de

viviendas vacas desocupadas durante ms de dos meses en determinadas zonas y lasviviendas vacas durante ms de 18 meses pueden ser requisadas durante un periodo

mximo de seis aos, extensible a 12 cuando haya que realizar obras de rehabilitacin.

En el Reino Unido existe la posibilidad de incautar las viviendas tanto a la

personas jurdicas como fsicas si han estado vacas al menos seis meses

En Italia existe una penalizacin fiscal del 9 por mil sobre el valor catastral de

las viviendas que permanezcan vacas.


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Por tanto, carece realmente de sentido y fundamento afirmar que la demanda de

viviendas en Espaa va a verse perjudicada por la aplicacin de medidas como las que

ya existen en esos otros pases en donde no solo no hay problemas de demanda (ni con

las autoridades europeas) sino un equilibrio mucho ms adecuado entre ella y la oferta,

que lgicamente da lugar a precios mucho ms eficientes. Salvo, claro est, que se est

defendiendo la pervivencia de un mercado ajeno a las necesidades habitacionales,

puramente especulativo, generador de deuda innecesaria y de tensiones constantes,

como es mucho ms que evidente en Espaa.

4.1.3. El Decreto-Ley 6/2013 y la prima de riesgo de Espaa.

Afirmar que las medidas contempladas en el Decreto-Ley recurrido son

inconstitucionales porque afectan a la ordenacin general de la economa y ponen enpeligro el proceso de reestructuracin bancaria en la medida en que afectarn

negativamente a las primas de riesgo no tiene, a nuestro juicio, suficiente solidez. Sin

necesidad de entrar aqu en el asunto de la poca base real que tienen los movimientos en

las primas de riesgo como consecuencia de movimientos, tensiones y manipulaciones

puramente especulativas que a veces las autoridades favorecen ms que frenan, puede

establecerse que la prima de riesgo depende de factores de mucha mayor envergadura.

No responde a una lgica consistente afirmar que el hecho de que en Espaa se adoptenmedidas claramente homologables a las que existen en otros pases, va a suponer un

cada en la demanda natural de activos espaoles.

El real peligro para la reestructuracin del sistema financiero, para la estabilidad

de las entidades de depsito, para el conjunto de la economa espaola y, por tanto, para

las primas de riesgo, no proviene, pues, de las medidas que tratan de promocionar y

fortalecer el mercado real de vivienda sino de las que tratan de sostener su demanda

especulativa e insostenible como meros activos financieros, que es lo que hacontaminado los balances bancarios y provocado los problemas que ahora se trata de

resolver.

Si las medidas que contiene el Decreto-Ley recurrido fuesen diferentes o

establecieran condiciones de mercado de vivienda o hipotecario distintas a las

prevalecientes en otros pases europeos se podra pensar y afirmar que afectaran

negativamente a la prima de riesgo de la economa espaola, que precisamente refleja

las desiguales condiciones de financiacin existentes en distintos pases.


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Pero es evidente que lo que ha alterado esa prima de riesgo ha sido justamente lo

contrario: la persistencia en nuestra economa de condiciones de financiacin

deterioradas como consecuencia de la burbuja mencionada, del excesivo

apalancamiento y de la presencia de activos extraordinariamente sobrevalorados en los

balances bancarios.

4.2. Anlisis de la supuesta cada generalizada del valor de los activos

inmobiliarios, con repercusin en los balances y necesidades de provisionamiento de las

entidades de crdito y, por ende, en el flujo del crdito a la economa real.

La segunda gran preocupacin que expresa el Director General Adjunto de la

Comisin Europa en su carta al Secretario de Estado espaol, y que se toma sin ms

como causa de inconstitucionalidad de las medidas de poltica de vivienda de la Juntade Andaluca contenidas en el Decreto-Ley 6/2013, es, como se adelant ms arriba,

que por su causa se puede producir "la cada generalizada del valor de los activos

inmobiliarios, con repercusin en los balances y necesidades de provisionamiento de las

entidades de crdito y, por ende, en el flujo del crdito a la economa real".

4.2.1. La cada del valor de los activos inmobiliarios en Espaa

A la hora de analizar el efecto de las medidias del Decreto-Ley 6/2013 sobre el

valor de los activos inmobiliarios no se puede olvidar que, como se ha sealado

anteriormente, el mercado inmobiliario espaol ha sufrido una burbuja de extraordinaria

dimensin que ha producido una sobrevaloracin de los activos inmobiliarios. Por tanto,

la bajada en el valor de la inmensa mayora de los activos no puede comsiderarse solo

como algo indeseable y que represente una amenaza, sino como el prerrequisito para

que salga adelante. El peligro para la estabilidad y la solvencia de la banca es

precisamente que no se produzca esa cada en el valor artificial e indeseablemente

elevado de los activos.

Sin embargo, ni en la misiva de la autoridad europea ni en el recurso de

inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno espaol se tiene en

cuenta esta circunstancia, olvidndose, por lo tanto, que el proceso de reestructuracin

del sector financiero consiste justamente en tratar de ajustar los balances de la banca

espaola para que el valor de sus activos inmobiliarios se comode al de mercado que

debe prevalecer y que, una vez desaparecida la burbuja, ha disminuido

considerablemente.


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Por tanto, es completamente desproporcionado e irrealista considerar que las

medidas de la Junta de Andaluca van a provocar un problema financiero una cada en el

valor de los activos. Esta cada, que en cualquier caso se va a producir y en magnitudes,

como se va a ver enseguida, muy importantes, es, por el contrario, el resultado de un

alza previa, artificial, contraproducente y que debe contrarrestarse cuanto antes, aunque,

naturalmente, procurando en la mayor medida de lo posible que ese proceso de ajuste no

se lleve por delante al conjunto del sistema financiero, que es la amenaza real que

supone la sobrevaloracin que no se ataj en su debido momento.

Criticar a las medidas contenidas en el Decreto-Ley recurrido porque producen

una cada (nada ms y nada menos que generalizada) en el valor de los activos

inmobiliarios es tan simplista como si se criticara que esa cada la produce la SAREBporque asume activos procedentes de la banca con una quita importante en su valor

como consecuencias, precisamente, de que son txicos, es decir, porque su valor real de

mercado es mucho menor que el sobrevalorado con el que aparecen en los libros.

El profesor de Economa Aplicada de la Universidad del Pas Vasco Joaqun

Arriola ha realizado una sencilla estimacin de la sobrevaloracin de los activos

inmobiliarios en poder de la banca espaola (El documento completo se puede ver en

http://bit.ly/11rBERo).Como seala dicho investigador, para conocer la sobrevaloracin de los activos

de crdito hay que conocer el coste de produccin de los bienes que se van a producir o

comprar con ese crdito (en este caso, la construccin). Y dado su peso en el total del

sector, para hacer una estimacin general se pueden utilizar como referencia los costes

en la construccin de viviendas.

Siguiendo a Arriola y teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Fomento se

sabe que entre enero de 1995 y junio de 2011 el coste de la mano de obra en el sector

aument en un 50% en trminos nominales, el del cemento en un 30% y el de otros

materiales entre un 25% (el aluminio) y un 460% (los ligantes). Es aceptable, por tanto,

estimar un incremento nominal medio en los costes de produccin de un 50%.

Sin embargo, en dicho periodo los precios medios de las viviendas nuevas se

incrementaron en un 160%. Dando por adecuados los precios en 1995, y aplicndole un

aumento del 50% en los costes de produccin, el metro cuadrado de nueva construccin

tendra hoy un valor medio de unos 1.000 euros, cuando en febrero de 2012 mantena


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todava un precio medio de 1.650 euros el metro, habiendo superado los 2.000 euros en

los aos 2007 y 2008.

Por lo tanto, grosso modo, la sobrevaloracin de los activos del ladrillo alcanza

por lo menos un 50% del precio en libros, es decir del precio reconocido en lacontabilidad de las entidades de crdito, tanto para sus activos fsicos como para las

mercancas subyacentes al crdito concedido, para fabricarlas o para compararlas.

Segn los datos del Banco de Espaa, este precio contable de la suma del crdito

al ladrillo (construccin, promocin y compra de viviendas), que se refleja en los

balances de las entidades de crdito se eleva a 1,023 billones de euros. Pero, con la

estimacin realizada de sobrevaloracin resultara que su valor real es de unos 500.000

millones de euros, el 50%.

Aplicando la misma estimacin se puede pensar razonablemente que el 50% de

del crdito a la construccin (99.000 millones) y a la promocin inmobiliaria (298.000

millones), es decir, unos 198.000 millones de euros de crdito vivo, est asociado no al

valor de la construccin emprendida, sino al sobreprecio que se le imputaba por bancos

y promotores al alimn. Y que la mayor parte, si no la totalidad, de esa cifra se va a

convertir en crditos impagados, transformados en activos fsicos (suelo, construcciones

a medio terminar y viviendas sin vender) y en prdidas en los balances de las entidadesde crdito.

Por el contrario, cabe igualmente pensar que solo una pequea parte

(supongamos el 10%) del crdito para la adquisicin de viviendas propias (unos

627.000 millones de euros) se va a dejar de pagar (unos 63.000 millones),

transformndose as las viviendas hipotecadas en activos fsicos en los balances de las

entidades de crdito que, segn la estimacin anterior, estarn igualmente

sobrevalorados en un 50%, esto es, es unos 31 mil millones de euros.

Todo ello quiere decir que la sobrevaloracin de los activos de las entidades de

crdito en lo relativo a la exposicin al ladrillo es, al menos, de unos 230.000 millones

de euros (= 198.000 + 31.000), lo que viene a representar un 20% aproximadamente del

PIB espaol.

Y es sencillamente inevitable, como estamos comprobando da a da, que eso se

traduzca en una perturbacin fortsima de los balances de la banca que ha ido siendo

insensible en aos anteriores a esa sobrevaloracin descomunal de los activos que iba


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acumulando, sencillamente porque iba acompaada de un aumento paralelo del

endeudamiento, es decir, de su volumen de negocio y de la rentabilidad que le es

consustancial.

Pero semejante sobrevaloracin acta como la subida de la corriente en unainundacin: antes o despus el flujo ha de disminuir a su cauce ms o menos habitual.

Esto es inevitable, y nadie va a poder impedir (afortunadamente para la economa

espaola, por cierto), que esa sobrevaloracin vaya disminuyendo hasta llegar, antes o

despus, a su nivel deseable, natural, de mercado, o al regulado, si las autoridades por

cualquier tipo de razn deciden intervenir para fijarlo en funcin de preferencias

polticas.

Es natural que quienes ahora tienen en su propiedad estos activos sobrevaloradostraten de evitar que esa sobrevaloracin desaparezca, porque tendran que reconocer las

prdidas correspondientes. Pero, al mismo tiempo, y precisamente por ello, para sacar

adelante al sector financiero es imprescindible que esas prdidas afloren cuanto antes y

de la manera ms transparente posible. De no conseguirse en un plazo prudencial las

consecuencias seran desastrosas e imprevisibles porque, mientras tanto, ser imposible

que se recobre el flujo de crdito a la economa real. Y es por eso precisamente que los

gobiernos y las autoridades financieras que actan acertadamente lo que estn haciendoes llevar a cabo una especie de demolicin controlada de la burbuja, de dicha

sobrevaloracin.

Anteriormente sealamos que la nica forma conocida de desinflar una burbuja

es desactivar la demanda que la produce. En otros trminos, y para el caso de la

espaola en el sector inmobiliario, eso consiste en lograr un reacoplamiento de la oferta

y la demanda de viviendas para un uso diferente al especulativo que fue el que aliment,

principalmente, la presin de la demanda y la burbuja de aos anteriores.

Por lo tanto, la cada del valor de los activos inmobiliarios va a ser en Espaa un

proceso natural y deseado, necesario e impulsado en realidad por todas y cada una de

las medidas que toman el gobierno central y la Unin Europea para poder reestructurar

el sector financiero, por muchas que sean las resistencias que se quieran o puedan poner,

o por mucho que sea el disimulo con que se lleven a cabo.


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De hecho, esta reestructuracin no es otra cosa, no consiste sino en el proceso de

ajuste por el que las entidades van haciendo que sus balances se adecen a una nueva

valoracin, ms real para aproximarse a la del mercado, de sus activos inmobiliarios.

En consecuencia, cuando la economa espaola se enfrenta a unasobrevaloracin de los activos inmobiliarios en poder de la banca equivalente al 20% de

su PIB que debe desaparecer ms o menos rpidamente, es un completo despropsito

sealar que el peligro de un conjunto de medidas como las de la Junta de Andaluca que

se recurren es que van a provocar una "cada generalizada" en dicho sobre valor, algo

que ni siquiera una hecatombe como la crisis que estamos viviendo ha podido producir

a estas alturas.

Lo que ocurrira una vez que se aplicaran sera todo lo contrario. Como se hasealado antes, lo que hacen dichas medidas, en tanto que buscan fortalecer la necesaria

demanda alternativa de viviendas sobre la que es posible un desarrollo del sector

sostenible y no creador del apalancamiento excesivo que conlleva la burbuja, es

contribuir al necesario ajuste de la oferta y la demanda real, que es la nica forma

posible de hacer que la sobrevaloracin de los activos vaya corrigindose sin crear

problemas mayores sobre la economa en su conjunto.

4.2.2. Repercusin en los balances y en las necesidades de provisionamiento delas entidades de crdito de las medidas del Decreto-Ley 6/2013.

La preocupacin subsiguiente que seala la misiva del Director General Adjunto

de la Comisin Europea y que el recurso toma sin ms como expresin del peligro que

suponen las medidas del Decreto-Ley 6/2013 para la estabilidad y reestructuracin del

sistema financiero espaol consiste en que la cada en el valor de los activos

inmobiliarios pueda repercutir en los balances y en las necesidades de provisionamiento

de las entidades de crdito.

Suponiendo que efectivamente estas medidas supusieran una cada significativa

en dicho valor (lo que acabamos de sealar que es descartable pues, en todo caso, solo

contribuiran a ella en una medida naturalmente muy pequea dada la extraordinaria

sobrevaloracin existente) es evidente que s tendran efecto sobre la composicin del

balance bancario, justo en la misma medida en que llevaran consigo dicha cada.

Pero aceptado eso, ha de repetirse el mismo argumento anterior. La poltica de

reestructuracin justamente consiste o persigue que los balances se adecen a la


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realidad de los mercados, y eso es justo lo que ocurrira si, como consecuencia de la

puesta en marcha de las medidas recurridas, los valores de ciertos activos inmobiliarios

se reajustasen a la baja como reflejo de que los activos reales a los que representan

tienen otro uso econmico, en la economa real de los mercados, que lleva su valor a

niveles ms moderados que los que en aos anteriores ha establecido la mera presin

especulativa.

Naturalmente, un reajuste de esas caractersticas llevara consigo las lgicas

exigencia de provisionamiento. No puede ser de otra manera. Pero es elemental que los

nuevos requerimientos de provisin seran infinitamente mucho ms reducidos, y por

tanto apenas problemticos, que los que esta requiriendo el afloramiento del gran

volumen de activos txicos acumulados por la banca en los ltimos aos. Cuando setiene que hacer frente a provisiones que cubran la sobrevaloracin por una cuanta

equivalente a una quinta parte del PIB espaol que sufre la banca, manifestar

preocupacin por el incremento que puedan conllevar unas medidas de efectos sobre la

banca tan modestos como las que contempla el Decreto-Ley andaluz que trata de

garantizar el derecho a la vivienda y su funcin social, parece que es algo

desproporcionado, fuera de lo razonable y del sentido comn.

El problema que presentan hoy da los balances en el sector bancario espaolderiva de que, como se viene reiterando, se ha acumulado una cantidad exagerada de

activos de muy baja calidad, hoy da sobrevalorados porque el valor con el que estn

apareciendo en los libros proviene no de su naturaleza autntica de activos inmobiliarios

sino de la presin especulativa a la que ha estado sometida el mercado en los ltimos

aos.

Incluso es sabido, porque las propias entidades se han encargado de difundir esta

poltica para tratar de mostrar a la sociedad el esfuerzo que por su parte estn haciendo,que los bancos estn tratando de evitar en la mayor medida de los posible le ejecucin

de desahucios en casos de extrema necesidad.

El da 8 de noviembre de 2011, el presidente de la Asociacin Espaola de la

Banca traslad al Secretario de Estado de Economa y Competitividad, en nombre y

representacin de los bancos espaoles, un documento en el que se expresaba el

compromiso de las entidades miembros de la AEB, por razones humanitarias y en el

marco de su poltica de responsabilidad social, de paralizar los lanzamientos durante losdos prximos aos, en aquellos casos en que concurran circunstancias de extrema


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necesidad (El texto completo del comunicado de la AEB puede encontrarse en

http://bit.ly/1e7WDva).

Esto significa que la propia banca ha internalizado ya que la prdida de valor

que pueda llevar consigo la renuncia a dichos lanzamientos es un hecho irremediablehoy da puesto que cada vez se asume con ms fuerza que determinadas exigencias y

derechos sociales deben quedar por delante de la rentabilidad en determinados

supuestos y que es obligado asumir el riesgo que pueda estar asociado a la necesidad de

dar nuevos tratamientos a los viejos problemaas sociales.

Por otro lado, es tambin sabido que el Tribunal de Justicia de la Unin Europea

sentenci en marzo de 2013, por una parte, que diversos aspectos de la ley espaola que

ha permitido desalojar de sus viviendas durante los ltimos aos a miles de personas noson compatibles con la Directiva europea de proteccin de los consumidores que se

aprob hace ya 20 aos, en 1993. En consecuencia de esa sentencia, a partir de ahora los

jueces podrn suspender cautelarmente el procedimiento de ejecucin e impedir un

desalojo si estiman que existen clusulas abusivas. Y, por otra parte, el tribunal tambin

fij principios para que los jueces nacionales pueden interpretar que una clusula es

abusiva y que implican, en la prctica, que muchos bancos espaoles tendrn que

cambiar buena parte de las condiciones que incorporan hasta ahora a sus contratos deprstamo hipotecario.

Pues bien, el coste que lleva consigo y la prdida de valor que puede ocasionar

esta sentencia en los balances de la banca espaola si se aplicase estrictamente y con

todas sus consecuencias, como en principio cabra esperar que ocurrira en un Estado de

Derecho, es incomparablemente superior a la nfima que pudiera suponer la aplicacin

de las medidas del Decreto-Ley de la Junta de Andaluca. Diversos investigadores y

juristas han puesto de relieve que en virtud de la aplicacin de la sentencia europea, sibien normalmente, cuando se produzca una demanda por clusulas abusivas, no se

producir la nulidad total del contrato ni se impedir la ejecucin del inmueble, s se

puede dar lugar a que el juez pueda acordar una reduccin de la deuda pendiente o

algn tipo de indemnizacin por daos y perjuicios en caso de que el contrato

hipotecario incluya intereses de demora "abusivos" o un vencimiento anticipado

"desproporcionado", algo que, como es bien sabido afecta a miles de prstamos

hipotecarios concedidos por la banca espaola en los ltimos aos. Por tanto es evidenteque la sentencia conlleva un coste potencial, y por tanto un cada en el valor de los


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activos si se produjese el efecto al que teme la autoridad europea, extraordinariamente

ms elevado que el que pueda ocasionar la expropiacin forzosa contemplada en el

Decreto-Ley andaluz para casos excepcionales de extrema necesidad.

Ni siquiera la posibilidad de que se aplique la mxima multa de 9.000 euros enlos casos en que los propietarios no den uso habitacionales a las viviendas en su poder

puede considerarse un hecho que ciertamente pueda mermar sustancialmente el valor de

los activos. Algo que, en cualquier caso, producira en magnitud no ya lejana sino

incomparable con la prdida que, como venimos insistiendo, ser inevitable que se

produzca como efecto de la sobrevaloracin generada por la burbuja inmobiliaria. Entre

otras cosas, porque tambin han sido las propias entidades bancarias las que han hecho

suya la poltica de ofrecer para el alquiler las viviendas de su propiedad.Con fecha 11 de marzo de 2013, la Asociacin de la Banca Espaola emiti un

comunicado en el que informaba que "sus principales bancos asociados tienen abierta

una oferta de 2.500 viviendas para ser alquiladas en condiciones favorables por aquellas

personas que hubieran sido desalojadas de su vivienda habitual con posterioridad a 1 de

enero de 2008" (El documento completo puede encontrarse en http://bit.ly/18OP7rV).

Si bien es cierto que se trata de una oferta todava exigua, la oferta pone de

manifiesto que el ensanchamiento del mercado de alquiler de viviendas que trata deprovocar el Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca es una va viable, razonable y

apropiada no solo para dar salida general al stock de viviendas existentes sino para

satisfacer los intereses de la propia banca, porque le puede permitir que sus balances se

vayan liberando de la carga que supone la presencia tan voluminosa de activos que

estn condenados a perder valor y rentabilidad si permanecen simplemente inactivos,

dado que es imposible, como muchos estudios revelan con toda claridad, que la

demanda para compra de viviendas se mantenga en los prximos aos en los niveles delos anteriores.

As lo prueba, por ejemplo, que la SAREB, que inicialmente haba decidido

orientar la oferta de los activos que reciba de los bancos hacia la demanda institucional

o mayorista, haya resuelto redirigirla, ante su escasez e insuficiencia hacia la demanda

minorista que inicialmente se consideraba que sera solo una "va residual" (Ver Sareb

se lanza a competir con la banca en la venta a particulares, en http://bit.ly/XU8rbk).


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4.2.3. Posible impacto del Decreto-Ley 6/2013 en el flujo del crdito a la

economa real.

Por otro lado, tanto la carta de la autoridad europea que se toma como referencia

como el propio recurso de inconstitucionalidad que da sus argumentos por buenos sinningn tipo de matizacin o consideracin adicional, achacan a las medidas contenidas

en el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca un efecto negativo, como consecuencia de

los anteriores, sobre el imprescindible flujo del crdito a la economa real.

Puesto que se ha sealado ya que los efectos previos que podran desembocar en

esto ltimo son prcticamente insignificantes, y mucho ms en la medida en que se

consideren paralelamente a la situacin general en la que se encuentra el sector bancario

espaol, no cabe que se pueda deducir como conclusin que producirn un deterioro talque lleva a paralizar an ms dicho flujo de crdito.

Por una parte, hay que considerar que ste es hoy casi inexistente, precisamente

a causa de que las entidades bancarias vienen utilizando la liquidez prcticamente

ilimitada que les proporciona el Banco Central Europeo para tratar de enjugar los

efectos de la sobrevaloracin de activos antes mencionada. Por tanto, es muy difcil

aceptar que las medidas del referido Decreto-Ley vayan a ser las que produzcan una

disminucin de un flujo ya de por s casi inexistente. Achacar a estas alturas a lapoltica regulatoria de la Junta de Andaluca que pueda provocar la disminucin del

crdito a la economa real, cuando se llevan varios padeciendo una sequa extraordinaria,

ni parece realista ni fundamentado desde ningn punto de vista.

Incluso aceptando que, como se ha dicho, las medidas del Decreto supusieran un

incremento del coste de produccin de una parte de los activos inmobiliarios en

balances bancarios, y la subsiguiente prdida de su valor que obligase a nuevas

provisiones, su efecto sobre el flujo de crdito sera proporcional a la cantidad que esa

prdida pudiera representar sobre la total que origina la ya reiterada sobrevaloracin, y

sera, por tanto, tambin muy reducida.

Diversos responsables del Banco de Espaa y de la banca privada han

manifestado en muchas ocasiones que el crdito no se recupera en Espaa porque no

hay demanda solvente. As lo expres claramente, por ejemplo, el presidente del mayor

banco espaol, Emilio Botn, en el momento de presentar los resultados del Banco de


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Santander en 2011: "Nosotros no hemos cerrado el grifo del crdito. Quiero dejar muy

claro que no prestamos ms porque no hay demanda solvente".

Si es as, no se puede afirmar que un efecto (peligroso y que comprometa la

estabilidad y la reestructuracin bancaria) de las medidas de la Junta de Andalucapueda ser la disminucin del flujo de crdito porque para nada afecta a la solvencia de

su demanda. En todo caso, debera reconocerse que sera al revs, porque contribuyendo

a que se generan nuevos ingresos por la va del alquiler de viviendas o por la de reducir

la factura familiar en este concepto estaran ayudando, justamente, a recuperar la

solvencia general de la economa que es la que permite que empresas y consumidores

estn en condiciones de presentar una demanda de crdito ms solvente, como reclaman

los bancos.4.3. Efectos del Decreto-Ley 6/2013 sobre la gestin de la SAREB

Como ya anticipamos, la tercera gran argumentacin de inconstitucionalidad

contra el Decreto-Ley andaluz sobre derecho a la vivienda radica en considerar que

puede originar graves prdidas a la SAREB, lo que obligara a realizar nuevas

aportaciones de capital en las entidades bancarias y, por tanto, que se pusiera en peligro

el proceso de reestructuracin.

Como es sabido, y como recuerda el recurso, una parte esencial del proceso de

reestructuracin bancaria que se viene llevando a cabo se basa en la transferencia que

las entidades de crdito con problemas hagan de sus activos txicos a la SAREB para

que sta los gestione y liquide.

Dichos activos se adjudican a la SAREB a un determinado precio y, lgicamente,

el coste mayor o menor que tenga la operacin para el Estado o los contribuyentes

depender del precio al que la SAREB venda finalmente esos activos.

Pues bien, la supuesta razn de inconstitucionalidad que proporciona el recurso

es considerar que si se ponen en marcha las medidas contempladas por el Decreto-Ley

6/2013 provocaran "cuantiosas prdidas" para la SAREB que "podran suponer nuevas

exigencias de capitalizacin para las entidades privadas partcipes de la Sareb que quiz

debiera sufragar el FROB". Y esto hara que el proceso de reestructuracin resulte

"gravemente comprometido" por la aprobacin del Decreto-Ley 6/2013, pues toda la

finalidad de proceso, dice literalmente el recurso, "se basa en lograr el adecuado


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equilibrio entre la proteccin al cliente de las entidades de crdito y la del

contribuyente" (p. 36).

Resulta fcilmente rebatible el argumento en que se basa el recurso porque ni

responde a la realidad ni est bien fundamentado ya que contiene incluso errores ylagunas sin las cuales no podra llegarse a la conclusin que se establece.

Aceptemos de entrada que las medidas contenidas en el Decreto-Ley de la Junta

de Andaluca suponen un incremento en el coste de los activos que los bancos trasladan

a la SAREB y que, por tanto, sta ha de aquirirlos a precios razonablesms elevados.

Es evidente entonces que la SAREB tendra que venderlos asmismo a un pecio ms

elevado para poder obtener beneficios.

Sigamos aceptando que las medidas recurridas fuesen tan onerosas que

ocasionaran a la SAREB las prdidas que sta estima en el informe que se adjunta al

recurso de inconstitucionalidad, es decir, unos 212 millones de euros. Eso,

efectivamente significara que los socios de la SREB tendran que asumirlas en su

respectiva cuota parte.

Segn se indica correctamente en el recurso, eso supondra que "las prdidas

debern soportarse en un 45%, al menos, por el FROB, es decir, por el estado y por los

contribuyentes". Y, segn se dice en el recurso, eso sera lo que hara que el proceso de

reestructuracin resulte, como hemos dicho, "gravemente comprometido por la

aprobacin de este DLey 6/2013", porque as se "pone en riesgo una pieza clave en todo

el proceso estatal de reestructuracin del sistema financiero, como es la adjudicacin a

la Sareb de los activos txicos de las entidades de crdito que han precisado asistencia

del FROB, para que aquella los gestiones y liquide, con el menor coste posible para el

contribuyente. Al incidir directamente la legislacin andaluza en el valor de los muebles

gestionados por las que podemos afirmar que el proceso de reestructuracin no

guardaran el deseado equilibrio entre la proteccin de los clientes de las llaves dentro y

de los contribuyentes, sino que estos habrn de soportar una importante carga adicional;

ponindose en cuestin todo el proceso reestructurador".

Aunque la frase del recurso para justificar la inconstitucionalidad es un crculo

cerrado que se reafirma solo a s misma (en realidad, viene a decir que la legislacin

recurrida pone en peligro el proceso reestructurador porque lo pone en peligro),

podemos sealar a continuacin algunos de los errores que a nuestro juicio contiene.


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El proceso reestructurador del sector financiero no se basa en evitarle el mayor

coste posible al contribuyente, aunque esto sea un elemento adicional muy importante.

Si fuera as, no se le hubiera dado a los bancos en problemas la ayuda a fondo perdido

tan elevada que han recibido. Su esencia es el tratar de eliminar de los balances de los

bancos los activos txicos que alteran su equilibrio patrimonial, que encubren prdidas

y que, por tanto, impiden que puedan dedicar los recursos a financiar a la economa real.

La SAREB, tambin conocido como banco malo precisamente por eso, es un

instrumento del proceso de reestructuracin, justamente el que va a hacerse cargo de

dichos activos. Desde el momento en que los hace suyos se puede decir que la banca se

reestructura en dicha medida. Lo que ocurra despus con los beneficios o prdidas del

SAREB es otro asunto que no tiene que ver en realidad con la reestructuracin delsistema bancario. Es natural que se desee que su gestin sea la mejor posible y que

reporte beneficios, pero eso depender de las condiciones del mercado a partir de que la

SAREB comience a colocar a lo largo del tiempo los activos que ha hecho suyos.

Por tanto, el hecho de que pueda tener o no prdidas, por la razn que sea, no

afecta al xito o fracaso de la reestructuracin.

Otra cosa es que efectivamente esa posibilidad de que haya o no prdidas

depende de cul se considere que es el valor razonableal que la SAREB adquiere losactivos a los bancos. Cuanto ms elevado sea, ms difcil le resultar luego a la SAREB

colocarlos con beneficio en el mercado.

Pero, en conclusin, incluso aunque se pudiera establecer que las medidas del

Decreto-Ley suponen un encarecimiento tal que provocasen prdidas en la SAREB, no

se podra deducir de ello, como acabamos de sealar, que la reestructuracin de la banca

no pueda entonces llevarse a cabo o que se ponga en peligro.

Por otro lado, resulta inconcebible el argumento al que se recurre en el recurso

para sostener la inconstitucionalidad de las medidas cuando se afirma que la

mencionada reestructuracin se pondra en peligro porque esas "cuantiosas" prdidas

podran suponer nuevas exigencias de capitalizacin para las entidades privadas

partcipes de la Sareb que quiz debiera sufragar el FROB.

Decimos que el argumento es inconcebible porque, en primer lugar, sabemos

que los bancos que han aportadpo capital a la SAREB se suponen que son los que se

encuentran en mejor situacin patrimonial, de modo que es totalmente irrealista creer


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que solo por tener que hacer frente a la cuota parte que le corresponda de los 212

millones de euros prdidas van a tener necesidad de recapitalizacin. El Banco de

Sabadell, por poner un ejemplo, ha hecho una aportacin de 321 millones de euros entre

aportacin de capital y deuda subordinada, que representa el 6,6 del capital total de la

SAREB, es decir que tendra que cargar con 13,3 millones de euros de prdidas,

suponiendo que no se enjugaran de ninguna otra forma, si fuera cierta la estimacin de

SAREB, una cifra que no cabe pensar que pueda ser la causa de problemas de ninguna

de las entidades que la participan y, ni mucho menos, que pueda obligar, si hubiera que

asumir esa cantidad de prdidas, a recapitalizar la entidad por su causa.

Y no menos forzado e increble resulta afirmar que es la Junta de Andaluca con

sus medidas del Decreto-Ley 6/2013, la que pondra peligro al FROB, al proceso dereestructuracin que depende de ste, al Estado y al contribuyente porque tuviera que

hacerse cargo de unos 95 millones de euros de prdidas adicionales por su culpa (su

parte correspondiente a los los 212 millones que supuestamente estima la SAREB que

generara la aplicacin del Decreto), cuando solo en 2012 el FROB sufri prdidas por

valor de 26.000 millones de euros como consecuencia del apoyo prestado a la banca.

Resulta tambin soprendente que se utilice un posible sobrecoste de 212

millones de euros como un factor que puede poner en cuestin el xito de un proceso dereestructuracin que se afirma est basado en que el contribuyente pague lo menos

posible.

El argumento es difcil de asumir si se tiene en cuenta la magnitud del dinero

que los contribuyentes espaoles han proporcionado hasta la fecha al proceso de

reestructuracin de la banca, como advierte la anterior cifra de prdidas del FROB.

Un clculo del investigador Carlos Snchez Mato cifra las ayudas recibidas por

los bancos espaoles en 589.073 millones de euros, si se tienen en cuenta las medidas

de financiacin, tales como prstamos del Banco Central Europeo (364.000 millones),

avales (ms de 75.000 millones) y adquisicin de activos (21.000 millones) y las de

capitalizacin, que comprenderan casi 56.000 millones de euros en inyecciones directas

de capital (para entrar directamente en el accionariado de un banco o caja) y otros casi

25.000 millones en esquemas de proteccin de activos (EPA), y los ms de 41.000

millones de euros de dinero pblico que se han comprometido en la creacin del Sareb.


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Por su parte, el Servicio de Estudios de La Caixa ha estimado que las ayudas, a

diciembre de 2012, se limitaban a 55.752 millones de euros, tras contabilizar 40.883

millones del rescate europeo y ms de 14.500 millones utilizados para recapitalizar ocho

entidades financieras (BFA-Bankia, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, Banco de

Valencia, BMN, Caja Espaa-Duero, Banca Cvica y Caja Sur), aunque el propio

servicio de Estudios reconoce que hay otros 64.000 millones de euros en avales a la

banca, a los que se suman otros 52.000 en avales al Sareb y 600 millones en prdidas

esperadas por los esquemas de proteccin de activos.

En cualquier caso, a la vista de esas magnitudes, o cuando se tiene en cuenta que

la sobrevaloracin de los activos que antes o despus habr que pagar equivale al 20%

del PIB espaol, nos parece que resulta completamente surrealista afirmar que 212millones de euros en la factura del contribuyente comprometen la reestructuracin

bancaria (adems, insistimos, de que es igualmente incorrecto afirmar que el xito de

sta ltima depende de que el contribuye pague finalmente ms o menos, aunque esto

no sea indiferente desde el punto de vista de la distribucin, de la equidad y el

bienestar).

Y con independencia de todo ello hay que resaltar, por ltimo y en relacin con

los efectos que las medidas del Decreto-Ley tienen sobre la SAREB, que las prdidasque sta aduce que puede registrar como consecuencia de su aplicacin no estn bien

calculadas.

Efectivamente, la nica consideracin de prdidas que realiza la SAREB en el

informe que se acompaa al recurso es la que corresponde a la imposicin de multas

sobre las viviendas que ha pasado a gestionar procedentes de los bancos, por un lado, y

a las sanciones que podra sufrir por no estar en condiciones de proporcionar la

informacin que reclama la norma que se recurre, por otro.

Decimos que la cuanta responde a un clculo errneo porque, en primer lugar,

estas ltimas sanciones no se pueden achacar a lo establecido en el Decreto-Ley 6/2013,

puesto que la informacin que en ste se reclama a los propietarios de viviendas es la

que est establecida en normas anteriores (concretamente, la Ley 13/2005, de 11 de

noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo y el Reglamento de

Viviendas Protegidas de la Comunidad Autnoma de Andaluca). Y eso, con

independencia de que resulta sorpredente que se responsabilice a un poder pblico porlos efectos que pueda tener el hecho de que una sociedad como SAREB no cumpla sus


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obligaciones legales, segn se dice en el informe preparado por esa misma sociedad

para acompaar al recurso de inconstitucionalidad, porque debido al "elevado volumen

de activos gestionados y al hecho de que Sareb se encuentra en proceso de recabar los

datos relativos a los referidos activos, hace ms que probable que no puedan satisfacerse

todas las exigencias de este orden formuladas por la Administracin Autonmica.

Otros impactos aparentemente muy negativos, tanto como para jusitificar con

ellos un recurso de inconstitucionalidad de una norma que se concibe para dar

tratamiento urgente a situaciones sociales de extrema necesidad, no se cuantifican a

pesar de que se insiste en la enorme prdida de valor que suponen para los activos que

han pasado a ser gestionados por la SAREB. Lo cual, por cierto, resulta sospechoso,

porque de estar bien claro en qu medida pierden valor no debera haber sidodescartable ni demasiado aventurado hacer una estimacin cuantitativa de su impacto.

Y en relacin con la estimacin que se hace como consecuencia de la imposicin

de multas de 9.000 euros por no ofertar las viviendas al mercado alquiler tambin se

pueden hacer observaciones de la misma naturaleza: la legislacin anterior ya estableca

sanciones, incluso ms elevadas, para quienes no dedicaran las viviendas protegidas a

uso habitacional sin causa justificada. Por tanto, las supuestas prdidas que ocasionara

este tipo de incumplimientos, si es que se dieran por parte de la SAREB de maneraculposa, no pueden acharse en su totalidad a los efectos del Decreto-Ley 6/2013 de la

Junta de Andaluca. Hubiera tenido que soportarlos en la misma o incluso en mayor

medida en aplicacin de normas legales anteriores.

Adems, a la hora de calcular las potenciales sanciones que puden

corresponderle, ni en el informe de SAREB ni en el recurso que lo recoge literalmente,

se tiene en cuenta que puede ofrecer viviendas a ayuntamientos, de modo que se eviten

las sanciones o que con toda seguridad puede haber frmulas conveniadas que las evitenen virtud de la naturaleza especfica se esa sociedad.

La realidad de las cosas en relacin con el SAREB es otra y muy diferente a la

que plantea el recurso contra este mencionado decreto como causa de

inconstitucionalidad. Muchos economistas y analistas han sealado que ser casi del

todo improbable que la SAREB resuelva su gestin sin nuevos costes para los

contribuyentes pero no, ni mucho menos, por causa de normas como las de la Junta de

Andaluca que se recurre, sino por su inadecuada conformacin, por su conformacinajena a los principios del inters pblico, por la valoracin excesivamente elevada (a


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pesar de las quitas realizadas) de los activos que se le han trasladado para as favorecer

a los bancos que los haban acumulado y, sobre todo, por el empeo en crear un banco

malo dedicado a colocar en venta los inmuebles y activos cuando todas las evidencias

empricas muestran que no hay demanda para ello, mientras que, por el contrario, es

muy claro que lo que existe en Espaa es una escasez de oferta de viviendas en alquiler.

5. CONCLUSIONES

5.1. El recurso de inconstitucionalidad no seala concretamente cules son las

medidas contenidas en el Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca, de medidas

para asegurar el cumplimiento de la Funcin Social de la Vivienda, que afectan al

proceso de reestructuracin financiera o a la estabilidad de la banca espaola y por qu

procedimiento o va especfica comprometen o ponen en peligro los objetivos que sepersigue como componente principal hoy da de las estrategias conducentes a la

ordenacin general de la economa.

5.2. En ningn caso se presentan en el recurso hechos, datos, argumentos

tericos o discursivos que prueben fehacientemente que las medidas contenidas en el

Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca comprometen o ponen en peligro dichos

objetivos.

5.3. Los nicos argumentos que podran ser considerados como tales son una

carta de un Director General Adjunto de la Comisin Europea, en la que se expresa

preocupacin y se hacen afirmaciones que tampoco vienen acompaadas de datos o

hechos que las demuestren, por un lado, y lo afirmado en un informe realizado ad hoc

por la SAREB en la que se concluye que dichas medidas van a generar prdidas en su

gestin como consecuencia de la prdida de valor de los activos inmobiliarios que

gestiona, por otro.

5.4.No hay pruebas en el recurso de que las medidas del referido Decreto-Ley

puedan generar, como all se afirma, una incertidumbre significativamente mayor que la

que es consustancial a la gestin financiera y, desde luego, a la que viene sufrindose en

los ltimos tiempos en el contexto de crisis en el que nos encontramos.

5.5. No tiene fundamento afirmar que las medidas que se contienen en dicho

Decreto-Ley pueden afectar negativamente a las primas de riesgo, teniendo en cuenta

que se trata de medidas incluso no ms costosas o problemticas para las entidades

financieras que las que existen en otros pases europeos, en donde ninguna autoridad ha


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sido censurada por ponerlas en marcha como polticas disuasorias del mantenimiento de

viviendas sin uso habitacional, o, en el caso de las respuestas a los problemas que

plantean los desahucios a personas en situaciones de extrema gravedad, que supongan

un riesgo para las entidades mucho mayor que el que pueda derivarse incluso de la

reciente legislacin del gobierno central en este sentido.

5.6. La cada en el valor de los activos inmobiliarios es la consecuencia de la

gran burbuja inmobiliaria que se ha registrado en Espaa en los ltimos aos y que ha

producido su sobrevaloracin en balances bancarios de un valor aproximadamente

equivalente al 20% del PIB espaol. Por tanto, afirmar que, frente a la cada que esa

sobrevaloracin va a conllevar, lo relevante vaya a ser la "generalizada" que pudiera

provocar las medidas del Decreto-Ley recurrido es bastante desproporcionado y pocorealista.

Igualmente, se puede establecer muy razonablemente que, si acaso fuese cierto

que las medidas obligasen a un provisionamiento suplememtario, ste sera

incomparablemente menor que el obligado a establecer para hacer frente a los efectos de

la burbuja. Y por eso se puede descartar igualmente que su efecto sobre el ya de por s

escassimo flujo de crdito a la economa real pudiera ser, en ningn caso, relevante o

significativo.5.7. Es incorrecto afirmar, como se hace en el recurso de inconstitucionalidad,

que el xito del proceso de reestructuracin bancaria dependa de que la SAREB evite

tener prdidas o simplemente adquiera los activos de la banca al mejor precio posible

para evitarlas.

En cualquier caso, incluso si se aceptase que las medidas del Decreto-Ley

andaluz sobre derecho a la vivienda suponen un efectivo encarecimiento de esos activos

traspasados, su magnitud sera infinitamente menor al que se deriva de no producir

enormes prdidas en los bancos que los traspasan y, por tanto, aceptar precios

razonablesan por encima de los valores de mercado.

De hecho, la estimacin de prdidas realizada por la SAREB es, en comparacin

con la magnitud de las cifras que corresponden a la sobrevaloracin de los activos, o del

volumen de fondos que va a manejar, francamente irrelevante para el conjunto de la

entidad y para cada una de las entidades que han aportado capital para su constitucin.

Y eso sin entrar a considerar que dicha estimacin est mal realizada e imputa al


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Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca efectos y costes que no derivan

exactamente de su aprobacin, sino que tendran que ser soportados en cualquier caso

por la SAREB en virtud de normas anteriores al decreto que se recurre.

5.8. Finalmente, se ha puesto de manifiesto que las medidas contenidas en dichoDecreto-Ley no solo no tienen los efectos perjudiciales que se le suponen en el recurso

de inconstitucionalidad sin aportar pruebas de ello, sino que, por el contrario, pueden

tener un efecto muy positivo en el equilibrio del sector financiero y de la economa en

general: estn diseadas para contribuir a relanzar el mercado de viviendas de alquiler;

contribuyen tambin a que el el efecto de desinflar la burbuja sea menos perturbador

generando nuevas oportunidades de negocio a los propietarios; en la medida en que

favorecen el mercado de vivienda ligado a su uso habitacional favorecen la estabilidadde los mercados puesto que desaniman y desincentivan el uso especulativo de los

activos inmobiliarios; e incluso facilitan la labor de la SAREB en la medida en que

incentivan que los bancos se deshagan en mayor medida de los activos que puedan

considerar que le resultan ms onerosos.

Todo lo cual firmo en Sevilla a 30 de julio de 2013 y someto a cualquier otro

superio r criterio,

Juan Torres Lpez

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