Informe sobre viviendas de uso turístico en Euskadi · Tabla 2.9 Viviendas completas anunciadas en...
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1 Estudio comparativo sobre las viviendas de uso turístico y el alquiler residencial en Euskadi Junio 2019
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Estudio comparativo sobre las viviendas de uso turístico y el
alquiler residencial en Euskadi
Junio 2019
1. I
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Introducc
Cuantifica
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___ 45
2
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INDICE DE TABLAS
Página
Tabla 2.1 Ley 13/2016 de Turismo ________________________________________________ 9
Tabla 2.2 Decreto 101/2018, de viviendas y habitaciones de viviendas para uso turístico ____ 10
Tabla 2.3 Viviendas para uso turístico inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas en Euskadi, por TTHH. 2019. ___________________________________ 11
Tabla 2.4 Municipios con 10 o más viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, por Territorio Histórico. 2019. _______________ 12
Tabla 2.5 Anuncios detectados en Airbnb en Euskadi, por Territorio Histórico. 2017-2019. ___ 16
Tabla 2.6 Municipios con más de 20 anuncios detectados en Airbnb, por TTHH. 2018-2019 _______________________________________________________________ 17
Tabla 2.7 Anuncios detectados en Airbnb en Euskadi, según tipo de alojamiento. 2018 ______ 18
Tabla 2.8 Municipios de Euskadi con más de 50 anuncios detectados en Airbnb, según tipo de alojamiento. 2018 _______________________________________________ 19
Tabla 2.9 Viviendas completas anunciadas en Airbnb en Euskadi, por Territorio Histórico. 2017-2019. __________________________________________________________ 20
Tabla 2.10 Capacidad media y precio medio por día de las viviendas de uso turístico identificadas en Airbnb en los municipios de Euskadi con más de 50 anuncios (sólo viviendas completas). 2018 _________________________________________ 22
Tabla 2.11 Capacidad media y precio medio por día de las viviendas de uso turístico identificadas en Airbnb en Euskadi (sólo viviendas completas), por TTHH. 2018 ___ 22
Tabla 2.12 Viviendas inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, viviendas ofertadas, y % de viviendas anunciadas registradas, por TTHH. 2018-2019. ______________________________________________________________ 23
Tabla 2.13 La demanda de vivienda turística ________________________________________ 25
Tabla 3.1 Volumen total de viviendas ofertadas en régimen de alquiler ___________________ 26
Tabla 3.2 Viviendas ofertadas para el alquiler habitual disponibles en Euskadi, por Territorios Históricos. 2018. _____________________________________________ 26
Tabla 3.3 Renta mensual media de las viviendas de alquiler habitual en Euskadi (€), por Territorios Históricos. 2018. _____________________________________________ 27
Tabla 3.4 Renta mensual media de las viviendas de alquiler habitual con al menos 10 viviendas en oferta (€/mes), 2018. ________________________________________ 28
Tabla 3.5 Viviendas ofertadas en alquiler habitual en Euskadi, por rangos de renta y por TTHH. 2018. _________________________________________________________ 28
Tabla 3.6 Viviendas de alquiler habitual disponibles en los principales municipios con uso turístico de Euskadi, por rangos de renta y por TTHH. 2018. ___________________ 29
Tabla 3.7 Superficie media de las viviendas de alquiler habitual en Euskadi (m2), por TTHH. 2018. _________________________________________________________ 30
Tabla 3.8 Viviendas para alquiler habitual ofertadas en Euskadi, por rangos de superficie (m2) y Territorios Históricos. 2018. _______________________________________ 31
5
Tabla 3.9 Viviendas de alquiler habitual disponibles en los principales municipios con uso turístico de Euskadi, por rangos de superficie (m2) y por municipios. 2018 ________ 32
Tabla 3.10 Estimación del precio por m2 (€/m2) en las viviendas de alquiler habitual en Euskadi, por Territorios Históricos. 2018 ___________________________________ 32
Tabla 4.1 Viviendas turísticas (registradas y anunciadas) y viviendas en oferta en alquiler habitual en Euskadi, por Territorios Históricos. _____________________________ 34
Tabla 4.2 Nº de viviendas turísticas anunciadas por cada 100 viviendas detectadas en oferta de alquiler residencial habitual, por TTHH. ____________________________ 35
Tabla 4.3 Parque de viviendas en alquiler y viviendas en oferta turística, por TTHH. 2018. ___ 36
Tabla 4.4 Comparativa tipologías de viviendas en Euskadi. ____________________________ 37
Tabla 4.5 Variables que influyen en la rentabilidad del alquiler según tipos ________________ 39
Tabla 4.6 Rendimiento neto de las viviendas alquiladas como residencia habitual __________ 40
Tabla 4.7 Rendimiento neto de las viviendas destinadas al uso turístico en Gipuzkoa y Bizkaia/Araba ________________________________________________________ 42
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INDICE DE GRÁFICOS
Página
Gráfico 2.1 Municipios con 20 o más viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de
Empresas y Actividades Turísticas. 2019 __________________________________ 12
Gráfico 2.2 Año de registro de las viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, por TTHH. 2016-2018 _____________________ 14
Gráfico 2.3 Evolución de los anuncios detectados en Airbnb (viviendas completas y habitaciones) ________________________________________________________ 16
Gráfico 2.4 Municipios de Euskadi con más de 50 anuncios detectados en Airbnb. 2018 ______ 17
Gráfico 2.5 Evolución de las viviendas completas ofertadas en Airbnb _____________________ 20
Gráfico 2.6 Ranking de los 20 municipios de Euskadi con mayor número de viviendas completas anunciadas en Airbnb. 2018-2019. ______________________________ 21
Gráfico 2.7 Precio medio por día de las viviendas de uso turístico identificadas en Airbnb en los municipios de Euskadi con más de 50 anuncios (sólo viviendas completas). 2018 _______________________________________________________________ 22
Gráfico 2.8 Comparativa de la evolución de las viviendas turísticas ofertadas en Airbnb y Registradas en la CAE _________________________________________________ 24
Gráfico 2.9 Viviendas anunciadas en Airbnb y viviendas registradas, en municipios de interés en Euskadi, 2018-2019. __________________________________________ 24
Gráfico 3.1 Distribución de las viviendas de alquiler habitual disponibles en Euskadi, por rangos de renta y por Territorios Históricos. 2018. ___________________________ 29
Gráfico 3.2 Viviendas ofertadas en alquiler habitual por municipios y rangos de renta. 2018. ___ 30
Gráfico 3.3 Superficie media de las viviendas ofertadas para alquiler habitual en los principales municipios con uso turístico de Euskadi (m2), 2018. ________________ 31
Gráfico 3.4 Evolución de las rentas (€/m2 mensual) de alquiler habitual en las capitales. ______ 33
Gráfico 3.5 Estimación del precio por m2 (€/m2) en las viviendas de alquiler habitual ofertadas en los principales municipios con uso turístico de Euskadi, por Territorios Históricos. 2018 _____________________________________________ 33
Gráfico 4.1 Viviendas inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, Viviendas anunciadas en Airbnb y viviendas de alquiler habitual disponibles en Euskadi (%), por TTHH. ________________________________________________ 35
Gráfico 4.2 Parque de viviendas en alquiler y viviendas turísticas por TTHH. _______________ 36
Gráfico 4.3 Comparativa tipología de viviendas por TTHH. ______________________________ 37
Gráfico 4.4 Comparativa rentabilidad del alquiler residencial (anual) y el alquiler turístico (según días de ocupación) ______________________________________________ 43
Gráfico 4.5 Distribución de los ingresos brutos obtenidos por el alquiler residencial (anual) y el alquiler turístico (160 días de ocupación) ________________________________ 43
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INDICE DE MAPAS
Página
Mapa 2.1 Municipios con alguna vivienda de uso turístico inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas. 2019 __________________________________ 13
Mapa 2.2 Viviendas y habitaciones de uso turístico ofertadas en Airbnb __________________ 15
Mapa 2.3 Municipios de Euskadi con más de 20 anuncios detectados en Airbnb. 2018 ______ 18
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1. Introducción
La multiplicación de las viviendas de uso turístico en Euskadi se está convirtiendo en un tema controvertido, especialmente en las ciudades que tienen una intensa actividad turística y dentro de ellas, en determinadas zonas donde se alcanzan cifras que se sitúan en niveles de saturación. Las plataformas de Internet (con AirBnB a la cabeza) están fomentando la expansión de esta oferta de alojamiento.
Además de efectos inicialmente positivos (generación de rentas para los propietarios de las viviendas y ampliación de la capacidad de alojamiento turístico), esta proliferación puede tener efectos no deseados sobre la calidad de vida urbana de la población residente, además de impactos negativos en el mercado de alquiler residencial.
En este sentido, las Administraciones Vascas (tanto a nivel de Gobierno Vasco, Consejería de Turismo, Comercio y Consumo, como de los Ayuntamientos afectados) están tratando de adoptar medidas de ordenación de la actividad. Por un lado, existe la obligatoriedad de dar de alta estas viviendas en el Registro del Departamento de Turismo (de acuerdo con lo establecido en la Ley Vasca de Turismo).
Por otro lado, los Ayuntamientos están desarrollando nuevas ordenanzas o adaptando las ya existentes, con el fin de regular/controlar estas actividades y de hacer frente a los problemas generados.
El presente estudio se centra en el conocimiento de la oferta de alojamientos turísticos en Euskadi, y su comparativa con el parque de viviendas y la oferta destinada al alquiler residencial. Consta de un total de cinco capítulos incluyendo esta introducción. En el capítulo dos se aborda la cuantificación y localización de las viviendas turísticas, tanto las registradas como el total de viviendas ofertadas a través de la plataforma Airbnb.
El capítulo tres se centra en el análisis de la vivienda ofertada para el alquiler residencial en cuanto a su cuantificación, y nivel de rentas ofertadas.
En el capítulo cuatro se realiza un análisis comparativo de ambas modalidades de alquiler, profundizando en la comparativa de la rentabilidad del alquiler de usos turísticos y residenciales. Finalmente, en el capítulo cinco se presenta el resumen y las principales conclusiones extraídas del estudio.
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2. Cuantificación y localización de las viviendas de uso turístico
2.1. Definición y regulación de la vivienda de uso turístico Las viviendas de uso turístico de Euskadi están reguladas por la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo, que entró en vigor el pasado 31 de agosto de 2016. Con la aprobación de esta normativa, el alquiler de una vivienda vacacional deja de estar bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pasando a estar regulado por la Ley 13/2016.
La Ley define las viviendas para uso turístico como “cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad”.
Entre otros aspectos, la nueva normativa establece que los pisos destinados a uso turístico deben estar inscritos en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas y contar con una declaración responsable de inicio de actividad turística.
Tabla 2.1 Ley 13/2016 de Turismo
PRINCIPALES ASPECTOS REGULADOS POR LA LEY 13/2016 DE TURISMO EN MATERIA DE VIVIENDAS PARA USO TURÍSTICO
El propietario deberá presentar ante la Administración del País Vasco la declaración responsable de inicio de actividad turística. La contratación o explotación de viviendas sin dicha declaración tendrá la consideración de clandestina a los efectos de esta ley.
El piso destinado a uso turístico deberá estar inscrito en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del País Vasco.
Se considera una vivienda turística cuando se realice publicidad o se comercialice en cualquier soporte, medio o canal de oferta turística o cuando se facilite alojamiento por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días dos o más veces dentro del mismo año.
Las viviendas de uso turístico deben disponer de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Las viviendas para uso turístico se deberán conservar en perfecto estado, manteniendo los requisitos exigidos para su categorización y registro.
Las viviendas para uso turístico deberán cumplir con los requisitos en materia de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación, de seguridad, los relativos al medio ambiente, sanidad y consumo, higiene y salud laboral en cumplimiento de la normativa de prevención de riesgos laborales, así como, en su caso, los exigidos por otra normativa que resulte de aplicación.
10
Por su parte, el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, establece los requerimientos exigibles a las viviendas en cuanto a edificación, capacidad máxima, obligaciones relativas en materia de seguridad ciudadana, exhibición de distintivo identificativo, etc. Asimismo, y con el objetivo de compatibilizar la actividad del alojamiento con la convivencia vecinal, se incluye la posibilidad de prohibición de la actividad alojativa por parte de las comunidades de propietarios.
El Decreto trata de responder a un triple objetivo: la protección de las personas usuarias (turistas), la compatibilización de la actividad turística con los derechos de las personas residentes a disfrutar de sus viviendas y el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los titulares de las viviendas.
No obstante, el Decreto respeta el principio de autonomía municipal, puesto que las viviendas turísticas deben cumplir además los requerimientos específicos de los instrumentos de planeamiento municipal, de modo que cada municipio pueda hacer frente a sus situaciones particulares. Así, según el procedimiento establecido, el Departamento de Turismo informa a los Ayuntamientos sobre las viviendas que han solicitado su inscripción en el Registro, y estos deberán emitir un informe sobre el nivel de cumplimiento de la norma municipal.
Tabla 2.2 Decreto 101/2018, de viviendas y habitaciones de viviendas para uso turístico
PRINCIPALES ASPECTOS REGULADOS POR EL DECRETO 10/2018
Requisitos de superficie mínima Vivienda para 1 persona: 25 m2 útiles Vivienda para 2 personas: 33 m2 útiles Vivienda para 3 o más personas: 15 m2 útiles por
persona
Garantías de seguridad
Plano con indicación de salidas al exterior Información sobre localización y teléfono de los
servicios de emergencia Extintor manual
Identificación con el número de inscripción registral
El número de la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi se debe hacer constar en todo acto de promoción, comercialización o facilitación del alojamiento.
Distintivo de vivienda de uso turístico Deben exhibir en un lugar de fácil visibilidad, exterior a
la vivienda, la identificación como vivienda o habitación de vivienda particular para uso turístico.
Cumplimiento de las normas de propiedad horizontal
No podrá ejercerse la actividad si los Estatutos de la Comunidad de Propietarios contienen una prohibición expresa al efecto.
Obligación de información en materia de seguridad ciudadana
Están sujetos a las obligaciones de registro documental e información de entradas y salidas de clientes.
Seguro de responsabilidad
Están obligadas a contratar una póliza de responsabilidad civil que garantice los daños a usuarios y a terceros, por un importe mínimo de 35.000 euros por plaza.
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Nota: Datos junio 2019.
Fuente: Dirección de Turismo y Hostelería. Gobierno Vasco
Finalmente, y en lo que se refiere al año de inscripción de las viviendas, hay que decir que el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi entró en vigor el pasado 31 de agosto de 2016.
Así, 588 viviendas (28% del total) de las incluidas en el Registro fueron inscritas en los últimos cuatro meses de 2016, mientras que la mayor parte de las viviendas registradas corresponden a inscripciones del año 2017 (1.091 viviendas, 39% del total). Por otro lado, atendiendo a los datos de 2018 se aprecia una caída en el ritmo de registros, contabilizándose un total de 710 viviendas. No obstante, esta caída corresponde a Gipuzkoa, puesto que el volumen de viviendas registradas en Bizkaia en 2018 (312 viviendas) es superior al registrado en el año 2017 (248 viviendas). Finalmente, los datos disponibles a junio de 2019 contabilizan un total de 426 viviendas registradas en el primer semestre del año.
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El volumen de viviendas detectadas en oferta de alquiler turístico en la última extracción realizada (mayo 2019) se sitúa en 4.862 anuncios que incluyen tanto viviendas completas como habitaciones. La mitad de estos anuncios corresponden a viviendas localizadas en Gipuzkoa (2.407 anuncios), mientras que el 41% se encuentran en Bizkaia (2.001 anuncios), y el 9% restante en Araba (454 anuncios).
En lo que respecta a la evolución, hay que tener presente que el volumen ofertado puede sufrir importantes variaciones dependiendo de la época del año de la que se trate. Si se comparan los datos correspondientes a períodos similares (segundo trimestre del año), se aprecia una contención en el crecimiento puesto que entre abril 2018 y mayo 2019, el volumen ofertado ha crecido un 13%, frente a un incremento del 50% en el mismo período del año anterior.
Tabla 2.5 Anuncios detectados en Airbnb en Euskadi, por Territorio Histórico. 2017-2019.
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Fuente: Datahippo, InsideAirbnb.
Gráfico 2.3 Evolución de los anuncios detectados en Airbnb (viviendas completas y habitaciones)
Fuente:. Datahippo, InsideAirbnb
A continuación se realiza un análisis en detalle de la oferta por municipios de las extracciones realizadas en dos momentos diferentes, tercer trimestre de 2018 y primer trimestre de 2019. Atendiendo a cómo se distribuyen estos anuncios por municipios, Donostia-San Sebastián es con diferencia la localidad con mayor número de anuncios, absorbiendo la tercera parte del total anunciado en Euskadi (2.206 en III-2018 y 1.437 en I-2019). Le sigue Bilbao (1.301 en III-2018 y 952 en I-2019). En tercer lugar, y con un número de anuncios considerablemente inferior, se sitúa Vitoria-Gasteiz (252 en III-2018 y 18 en I-2019).
1 Homeaway tiene 1.572 anuncios, onlyapartments 255 y housetrip 8 anuncios. Muchas de las viviendas anunciadas en estas plataformas se anuncian también en Airbnb.
0
1.000
2.000
3.000
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5.000
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7.000
ab-2017 ab-2018 jul-18 feb-19 may-19
CAPV Araba Gipuzkoa Bizkaia
Gráfic
Fuente
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-28,3-34,9-12,6
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17
18
Mapa 2.3 Municipios de Euskadi con más de 20 anuncios detectados en Airbnb. 2018
Fuente: Datahippo, Airbnb. Datos III trimestre 2018
Por otro lado, resulta de interés distinguir el tipo de alojamiento ofertado en estos anuncios. En general, se observa que en Euskadi la mayoría de los anuncios se refieren a viviendas completas (en concreto, entre el 63% y el 65% de los anuncios). Mientras, las habitaciones privadas suponen en torno al 35% de los anuncios, y las habitaciones compartidas tan sólo un 1% del total.
Sin embargo, si se analizan los datos disponibles por Territorios Históricos, se observa que el peso de la vivienda completa sobre el total de los anuncios es inferior en Araba y Bizkaia. En efecto, las habitaciones privadas adquieren un peso superior en estos Territorios Históricos, llegando a suponer cerca de la mitad de los anuncios (45%-47% en Araba y 43%-44% en Bizkaia), frente al 25%-27% en Gipuzkoa.
Tabla 2.7 Anuncios detectados en Airbnb en Euskadi, según tipo de alojamiento. 2018
Vivienda completa
Habitación privada
Habitación compartida
TOTAL
Nº % horiz Nº % horiz Nº % horiz Nº % horiz
III trimestre 2018 Araba 239 52,9 212 46,9 1 0,2 452 100,0 Bizkaia 1.273 55,7 980 42,9 34 1,5 2.287 100,0 Gipuzkoa 2.335 74,4 780 24,8 24 0,8 3.139 1000, Total Euskadi 3.847 65,4 1.972 33,5 59 1,0 5.878 100,0 I trimestre 2019 Araba 210 55,1 170 44,6 1 0,3 381 100,0 Bizkaia 1.008 55,0 799 43,6 26 1,4 1.833 100,0 Gipuzkoa 1.630 72,4 606 26,9 16 0,7 2.252 1000, Total Euskadi 2.848 63,8 1.575 35,3 43 1,0 4.466 100,0 Fuente: Datahippo, Airbnb. Datos Julio 2018 y Febrero 2019
19
El análisis del tipo de alojamiento por municipio revela el importante peso de las habitaciones privadas en Vitoria-Gasteiz (54%) y Bilbao (47%) sobre el total de anuncios, siguiendo la tendencia del conjunto del Territorio. Mientras, en Donostia-San Sebastián las habitaciones privadas o compartidas suponen un 26% de los anuncios, frente al claramente mayoritario peso de las viviendas completas (74%).
Más allá de las capitales, y considerando los municipios con más de 50 anuncios, se observa que la vivienda completa tiene un peso importante en Hondarribia (90%), Zumaia (84%) o Zarautz (81%), mientras que la habitación privada se encuentra en un mayor porcentaje en Barakaldo (68%).
Tabla 2.8 Municipios de Euskadi con más de 50 anuncios detectados en Airbnb, según tipo de alojamiento. 2018
Vivienda completa
Habitación privada
Habitación compartida
TOTAL
Nº % Nº % Nº % Nº %
ARABA Vitoria-Gasteiz 116 46,0 135 53,6 1 0,4 252 100,0 BIZKAIA Bilbao 683 52,5 599 46,0 19 1,5 1.301 100,0 Getxo 82 64,6 44 34,6 1 0,8 127 100,0 Barakaldo 21 32,3 44 67,7 - - 65 100,0 Sopelana 29 46,8 31 50,0 2 3,2 62 100,0 Bakio 36 72,0 9 18,0 5 10,0 50 100,0 GIPUZKOA Donostia-S.S 1.639 74,3 557 25,2 10 0,5 2.206 100,0 Hondarribia 158 90,3 17 9,7 - - 175 100,0 Zarautz 140 80,9 28 16,2 5 2,9 173 100,0 Irun 32 57,1 24 42,9 - - 56 100,0 Zumaia 43 84,3 8 15,7 - - 51 100,0 Fuente: Datahippo, Airbnb. Datos III trimestre 2018
2.3.2. Anuncios de viviendas completas para uso turístico en Euskadi
Hay que recordar que la Ley 13/2016 de Turismo establece que para poder ofertar habitaciones destinadas al uso turístico en viviendas particulares, estas deben constituir la residencia efectiva de la persona titular. Así, desde el punto de vista de las políticas de vivienda, el objeto principal de análisis son las viviendas que se ofertan para el alojamiento turístico en su totalidad, en tanto que las otras constituyen la vivienda principal de sus titulares.
Por lo tanto, se centra la atención en las viviendas completas para uso turístico anunciadas en Euskadi, analizando también su capacidad media y precio medio. Continuando con los datos de Airbnb, en mayo de 2019 se contabilizan un total de 3.143 anuncios de viviendas completas en Euskadi, frente a 2.821 anuncios en el mismo período de 2018 (+11,4%). Si se atiende a su distribución territorial, no sorprende que la mayoría de las viviendas anunciadas en Euskadi estén situadas en Gipuzkoa, si bien el peso porcentual ha disminuido (56% en 2019 frente al 66% en 2017), como resultado de un crecimiento superior en Bizkaia en este período que ha pasado de concentrar el 26% de los anuncios en 2017 al 36% en 2019.
20
Tabla 2.9 Viviendas completas anunciadas en Airbnb en Euskadi, por Territorio Histórico. 2017-2019.
Abril 2017 Abril 2018 Julio 20182 Febrero 2019 Mayo 2019
Viviendas
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Viviendas
% Vivien
das %
Viviendas
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Bizkaia 460 25,8 882 31,3 1.273 33,1 1.008 35,4 1.127 35,9
Gipuzkoa 1.176 66,1 1.733 61,4 2.335 60,7 1.630 57,2 1.762 56,1
Total Euskadi 1.780 100, 2.821 100,0 3.847 100,0 2.848 100,0 3.143 100,0
Fuente: Datahippo, InsideAirbnb.
Gráfico 2.5 Evolución de las viviendas completas ofertadas en Airbnb
Fuente:. Datahippo, InsideAirbnb
A continuación se realiza un análisis en detalle de la oferta por municipios de las extracciones realizadas en dos momentos diferentes, tercer trimestre de 2018 y primer trimestre de 2019.
Teniendo en cuenta la distribución municipal, Donostia-San Sebastián es claramente la ciudad con mayor número de viviendas completas anunciadas en Airbnb, 1.639 en III-2018 y 1.035 en I-2019. En segundo lugar en importancia se encuentra Bilbao (683 en III-2018 y 479 en I-2019), seguido de Hondarribia (158-133 viviendas).
2 Homeaway tiene 1.572 anuncios, onlyapartments 255 y housetrip 8 anuncios. Muchas de las viviendas anunciadas en estas plataformas se anuncian también en Airbnb.
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2.4. Comparativa entre viviendas de uso turístico registradas y anunciadas
Tal y como se ha explicado anteriormente, la normativa en vigor en Euskadi (la Ley 13/2016 de Turismo) obliga a inscribir a los pisos de uso turístico en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas. La comparativa realizada muestra que un elevado volumen de las viviendas anunciadas se encuentran registradas. Atendiendo a los datos más recientes, las viviendas registradas representan el 90% de los anuncios de viviendas completas insertados en la plataforma Airbnb (como principal plataforma de oferta de alojamientos turísticos, y con el mayor índice de cobertura). En algunos casos, como en Donostia-San Sebastián, el volumen de las viviendas registradas es incluso superior a las detectadas en oferta para el alquiler turístico en mayo de 2019.
En esta comparativa es preciso tener presente que se puede dar tanto la situación de viviendas que se encuentran registradas pero que no desarrollan actividad, como de viviendas anunciadas en plataformas que no están registradas.
De un modo u otro, tanto los últimos datos disponibles como la apreciación de diferentes agentes apuntan a una disminución de la oferta de viviendas de uso turístico en el último año. Esta disminución responde a diferentes motivos:
Incumplimiento de la normativa municipal: como es el caso de Donostia-San Sebastián, donde numerosas viviendas han sido excluidas del mercado por no cumplir los requisitos establecidos.
Regulación fiscal: viviendas que operaban sin declarar ingresos y han dejado de ser rentables al regularizar su situación abonando los correspondientes impuestos. A esta regulación están contribuyendo tanto el procedimiento de comunicación entre Gobierno Vasco y Ayuntamientos, como las Haciendas Forales a través de la información obtenida de las plataformas que ofertan estas viviendas.
Autorregulación del mercado debida a la escasa rentabilidad: tras un ejercicio fiscal completo muchos/as propietarios/as comprueban que el rendimiento neto obtenido no era el esperado3.
Tabla 2.12 Viviendas inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, viviendas ofertadas, y % de viviendas anunciadas registradas, por TTHH. 2018-2019.
2017 2018 2019 Viviendas registradas(1) Araba 75 96 108Bizkaia 339 651 824Gipuzkoa 1.265 1.642 1.883Total Euskadi 1.679 2.389 2.815Viviendas anunciadas (2)Araba 144 206 254Bizkaia 460 882 1.127Gipuzkoa 1.176 1.733 1.762Total Euskadi 1.780 2.821 3.143% registrado s/anunciado 94,3% 84,7% 89,6%
Nota: (1) Datos a cierre de año, excepto 2019 (datos a junio). (2) Datos al segundo trimestre de cada año. Fuente: Dirección de Turismo y Hostelería, Gobierno Vasco, y Datahippo, Airbnb.
3 En el capítulo 4 se realiza un análisis de la rentabilidad de las viviendas de uso turístico.
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2.5. Duración de la estancia y otras características
Las viviendas para uso turístico tienen una estancia media de 4,7 noches (dato 2017, estimaciones para las viviendas de uso turístico que agrupa Aparture). Esta estancia media es aproximadamente dos veces superior a la estancia media de los hoteles.
En lo que se refiere a la caracterización del cliente, y atendiendo a la misma fuente, se estima que su edad media es de 44,9 años, mientras que el 69% fueron clientes extranjeros. En concreto, destaca como primer mercado extranjero EEUU (17%), seguido de Reino Unido (15%) y Australia (7%).
Por su parte, desde el Colegio de Administradores de Fincas apuntan que en general el turismo de este tipo de viviendas reguladas responde a un perfil de “alto standing” y mayoritariamente familiar y no suelen generar problemas en el vecindario. En todo caso, sería en las viviendas que operan ilegalmente donde pueden surgir más problemas derivados en ocasiones de una sobreocupación y falta de control.
Tabla 2.13 La demanda de vivienda turística
CARACTERIZACIÓN DE LA DEMANDA DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN EUSKADI
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alquiler hab
nero 2019
das %
0 4,8
6 65,3
9 29,9
5 100
stre 2018 y I trim
n de la oual ta de alquile
n el mapa laha sido el po
de alquiler ha
es que han otal asciendeos tres añosLa mayor paraño, especia
gimen de alqu
2017
21.4
do en ofertatúa en torno
s. Según los .105 viviendas en el Terresto se rep
%).
bitual disponib
mestre 2019.
65%
oferta d
er residencia
a oferta de aortal web Ideabitual en Eu
estado en e en 2018 a s. En concrerte de esta ofalmente en B
uiler
439
a de alquiler o a las 2.10datos publicaas disponiblerritorio de Bizparten entre
bles en Eusk
de vivien
al habitual
alquiler habituealista, el priuskadi.
oferta de a24.121 vivie
eto, este vooferta se concBizkaia.
2018
2
(disponibles00-2.200 viviados por Idees para el azkaia (65% dGipuzkoa (c
kadi, por Ter
5%
30%Arab
Bizk
Gipu
nda
ual de ncipal
lquiler endas, lumen centra
24.121
s para endas
ealista, lquiler de las con el
ritorios
ba
kaia
uzkoa
26
Centrtrimesalquilde alq
Sin edatosmediasu pa
Tabla
Araba
Bizka
Gipuz
Total
Nota: E
Fuente
En eldetecSebasegui
En cu1.075más (771,
Otrosvivien
4 Preci5 Se ha
3.2. Carac
3.2.1. Rehabitual
rando el anástre de 2018er habitual equiler habitua
embargo, exiss por municia de Euskad
arte, Bizkaia
3.3 ReHis
a
ia
zkoa
Euskadi
Extracción de d
e: Idealista
l análisis muctado al meastián es el mido de Getxo
uarto y quin5,6 €/mes y 1
bajas se e3€/mes).
s municipios ndas (inferior
ios ofertados, nan eliminado lo
cterización d
ntas mens
álisis en los 8, se procedeen Euskadi. Eal tiene una r
sten importapios. Así, ei (904,8€/mese mantiene
enta mensual stóricos. 2018
Renta5 (€/m
904,
1.012,
1.197,
1.051,
datos realizada
unicipal se haenos 10 vivimunicipio cono (1.291,4 €/m
to lugar se 1.070,1 €/me
encuentran e
no se han inr a 10), com
no precios reales valores iguale
de la oferta
uales de l
datos publie a analizar eEn lo que se renta media
ntes diferencn Araba, la
es), mientras en línea con
media de las .
mes)
8
3
3
3
en III trimestre
an tomado eendas en o
n las rentas dmes) e Irun (
encuentran es de renta men Portugale
ncluido en el o es el caso
s contratados es o superiores
de vivienda
las viviend
cados por eel precio y elrefiere al prede 1.051,3€
cias si se atirenta media
que en Gipun la media (1
viviendas de
2018.
en consideraoferta. Así, ade alquiler m1.105,9 €/me
las otras domedia respecete (741,5€/
ranking de pErrenteria co
a 3.000€/mes e
904,8 €
Araba
a en alquiler
as ofertada
el portal inm tamaño de ecio, en Eusmensuales.
ende tanto aa es consideuzkoa está p.012,3€/mes
alquiler habitu
ción aquellosatendiendo
más elevadases).
os capitales, ctivamente. M/mes), Barak
precios por pon sólo 7 viv
en el cálculo de
1.012,3 €
Bizkaia
r residencia
as4 en alq
obiliario Idealas viviendaskadi se estim
al análisis tererablemente or encima (1
s).
ual en Euskad
s municipiosa estos dat(1.305,2 €/m
Bilbao y ViMientras, las kaldo (756,4
presentar unaiendas oferta
e los promedios
1.197,3 €
Gipuzkoa
al habitual
uiler reside
alista en el s ofertadas pma que la viv
rritorial comomás baja q
.197,3€/mes
di (€), por Ter
s en los que tos, Donostimes en prom
itoria-Gasteizs rentas de a4€/mes) y P
a escasa ofeadas (793 €/
s
1.051,3 €
Total CAPV
encial
tercer para el vienda
o a los que la s). Por
ritorios
se ha a-San
medio),
z, con lquiler
Pasaia
erta de mes).
V
27
Tabla
Nota:
Fuente
Atendcompmensvivienresta
Tabla
Arab
Bizk
Gipu
EusNotaFuen
El ananterArabaGipuzcabe los 1.
3.4 Reofe
Sólo los mu
e: Idealista
diendo a la prueba que úsuales (130 vndas). El 27%nte (544 vivie
3.5 Viv20
ba
aia
uzkoa
kadi : Extracción
nte: Idealista
nálisis de esriormente. Asa se ofertanzkoa, situánddestacar qu
.200€ mensu
Portug
Bara
P
Sop
Honda
Vitoria-G
B
Donostia
enta mensual erta (€/mes), 2
unicipios con má
distribuciónúnicamente viviendas), y % de las vivieendas) un pr
viendas oferta18.
<= 600
14
8
2
13n de datos realiz
sta distribucsí, se aprecia a una rentadose Bizkaiaue en Gipuzkuales.
galete
akaldo
Pasaia
Gorliz
pelana
arribia
asteiz
Bilbao
Irun
Getxo
a-S.S.
media de las 2018.
ás de 10 viviend
n de las vivun 6% del pun 44% a unendas alcanzrecio superio
adas en alqui
601€ -
4
8
8
0 zada en III trime
ión por Tera que mientra inferior a l
a en un lugarkoa, el 35%
viviendas de
das en oferta. E
viendas ofertparque está n valor compzan una rent
or a los 1.200
ler habitual e
Rent
900€ 901
83
752
153
988 estre 2018.
rritorios Históras el 71% dlos 900 €/mr intermedio de las vivien
alquiler habitu
Extracción de da
tadas por raofertado a urendido entrea entre los 9
0 mensuales.
en Euskadi, po
ta mensual
1€ - 1.200€
16
402
187
605
óricos reflejade las vivienes, esta pro(54% inferio
ndas son ofe
741,5 €
756,4
771
ual con al men
atos realizada e
angos de reuna renta infe los 601 y lo
901 y los 1.20
or rangos de
> 1.200 €
23
324
197
544
a las tendendas en alquiporción se rr a los 900 €
ertadas a una
€
4 €
1,3 €
931,0 €
940,0 €
961,8 €
1.0
1.0
1
nos 10 viviend
en III trimestre 2
enta mensuferior a los os 900 €/mes00 €/mes y e
renta y por
TOTA
1.5
5
2.2
ncias comeniler localizadreduce al 32€/mes). De ha renta supe
070,1 €
075,6 €
1.105,9 €
1.29
1.30
das en
2018.
al, se 600 € s (988
el 24%
TTHH.
AL
136
566
565
267
ntadas das en 2% en hecho, erior a
1,4 €
05,2 €
28
Gráfic
Nota: Fuente
A nivAsí, pen Doen BaobserGasteSeba
Tabla
ARA
Vitor
BIZK
Bilba
Getx
Bara
Gorli
Sope
Portu
GIPU
Dono
Irun
Hond
Pasa
NotaFuen
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
co 3.1 Disren
Extracción de: Idealista
vel municipalpor ejemplo, onostia-San arakaldo, en rva en concreiz en torno
astián únicam
3.6 Vivde
ABA
ria-Gasteiz
KAIA
ao
o
kaldo
z
elana
ugalete
UZKOA
ostia-S.Sb
darribia
aia
: Extracciónnte: Idealista
10,
61,
11,
16,
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Ara
stribución de nta y por Terri
de datos realiza
, existen impen Getxo elSebastián). Pasaia y en
reto los datoal 43% de la
mente el 19%
viendas de alqEuskadi, por
<= 600
1
1
n de datos realiz
,3%
,0%
,8%
,9%
aba
las viviendas torios Históric
ada en III trimes
portantes con 50% de las Mientras, prá
n Portugaleteos de las capa oferta no a
% de la oferta
quiler habituarangos de ren
601€-9
2
6
-
5
-
-
-
3
1
-
zada en III trime
5,6%
48,0%
25,7%
20,7%
Bizkaia
de alquiler hcos. 2018.
stre 2018.
ntrastes entrviviendas tie
ácticamente e tienen una pitales, es palcanza los 9se encuentr
l disponibles nta y por TTHH
Ren
900€ 90
29
301
69
43
27
19
17
79
11
6
13
estre 2018. Sólo
5,0%
27,1%
33,1%
34,9%
Gipuzko
abitual dispon
re las rentasenen una rentodas las vivrenta inferioosible señala900 €/mes, mra en este ran
en los principH. 2018.
nta mensual
1€- 1.200€
21
241
27
-
1
3
-
148
3
7
0
o los municipios
5
4
2
2
oa C
nibles en Eus
medias de nta de más dviendas de aor a los 900€ar que en Bmientras quengo de precio
pales municipio
> 1.200 €
1
1
s con más de 10
5,7%
43,6%
26,7%
24,0%
CAPV
kadi, por rang
alquiler oferde 1.200€ (e
alquiler anunc€ mensuales.Bilbao y en Ve en Donostios.
os con uso tu
TOT
20
71
97
1
6
3
-
92
8
4
1
0 viviendas en
>1.200€
901-1.200
601-900€
<=600€
gos de
tadas. el 46% ciadas Si se
Vitoria-a-San
urístico
AL
72
729
193
49
34
25
17
422
23
17
15
oferta.
0€
29
Gráfic
Nota: Fuente
En lohabituGipuzcuentPor s
Tabla
Araba
Bizkaia
Gipuzk
Total E
Nota: Fuente
Si se viviencapitamient87,7m(70,6que G
6 Sólo
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
co 3.2 Viv
Extracción de: Idealista
3.2.2. Tam
o que se refieual en Euskzkoa es el tta con una s
su parte, la su
3.7 Su
a
koa
Euskadi
Extracción de: Idealista
analizan losndas ofertadaal con el tamtras que Donm2 respectivm2) y Baraka
Getxo (110,9
vivienda colect
0,7%
18,7%
353%
35,1%
41
45,5%
23
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
viendas oferta
de datos realiza
maño de las
ere al tamañkadi es de erritorio con superficie meuperficie med
uperficie media
Superficie6 (
97,9
90,4
84,7
89,4
de datos realiza
s datos por mas. En primemaño medionostia-San Svamente). Caldo (78,7m2
m2) es el que
tiva. Se han elim
35,3%
35,8%
,2%
14,0%
2
3,5%
50,3%
2
das en alquile
ada en julio 201
viviendas o
o de las vivi89,4m2, perla superficie
edia significadia en Bizkai
a de las vivien
(m2)
ada en III trimes
municipios, seer lugar, y eno de viviendebastián y Bonsiderando
2) son los mue cuenta con
minado chalets
2,8% 2,2%
40,3%
41,3%
29,2% 33,1%
27,8% 23,5%
er habitual por
8. Sólo los mun
ofertadas en
endas, la suro existen de media máativamente sia es similar
ndas de alquile
stre 2018.
e observan imn lo que se ra en alquile
Bilbao preseno el conjuntounicipios conn la superficie
y villas.
4,3%47,8% 76,0%
13,0%
12,0%34,8%
12,0%
97,9 m2
Araba
r municipios y
nicipios con má
n alquiler re
uperficie meddiferencias tás pequeña superior al pa la media d
er habitual en
mportantes drefiere a las cer más elevantan una supeo de los mn el tamaño me media más
6,7
79,4% 867%
% 2,9%
%17,6%
6,7
90,4 m2
Bizkaia
rangos de ren
s de 10 vivienda
sidencial ha
dia de las viverritoriales s(84,7m2), miromedio de e Euskadi (9
Euskadi (m2)
diferencias encapitales, Vitado, alcanzaerficie media
municipios anmedio más p
s elevada.
7% 10,2%
86,7%
87,8%
0,0%7% 2,0%
84,7 m2
Gipuzkoa
nta. 2018.
as en Idealista.
abitual
viendas de asignificativasientras que Euskadi (97
90,4m2).
), por TTHH. 2
n el tamaño toria-Gasteiz
ando los 101a inferior (84,nalizados, Ppequeño, mie
100,0%
>1.2
901-1.20
601-900€
<=6
89,4 m2
Total CAPV
lquiler s. Así, Araba ,9m2).
2018.
de las z es la 1,6m2, ,4m2 y Pasaia entras
200€
-00€
-€
00€
30
Gráficmunic
Nota: Fuente:
Atendel 4320% destatiene reduc
Tabla
Araba Bizkaia GipuzkoaEuskadi Nota: Fuente:
co 3.3 Scipios con uso
Extracción de Idealista
diendo a la d% de las viventre los 76
acar que cercun tamaño
ce al 41% en
3.8 VivTe
<=60mViv.
22 280
a 111 413
Extracción de Idealista
P
Bara
Portug
Donostia
Sop
B
G
Honda
Vitoria-Ga
G
m2
Superficie med turístico de E
datos realizada
distribución pviendas ofert6 y 90 m2 yca de la mitaigual o infer
n Bizkaia y al
viendas para rritorios Histór
m2 61-7% Viv.
16,2 24 17,9 369 19,6 157 18,2 550 datos realizada
Pasaia
akaldo
galete
- S.S.
pelana
Bilbao
Gorliz
arribia
Irun
asteiz
Getxo
dia de las vivEuskadi (m2), 2
a en III trimestre
por rangos detadas en alqy un 37% sad de las vivrior a los 7534% en Ara
alquiler habituricos. 2018.
75m2 7% Viv
17,6 323,6 3127,8 1124,3 46
a en III trimestre
viendas oferta2018.
e 2018. Sólo los
e superficie, quiler tiene uuperior a lo
viendas oferta5 m2 (47% daba.
ual ofertadas
76-90m2 v. %
32 23,5 11 19,9 19 21,1 62 20,4e 2018.
adas para alq
s municipios con
se aprecia qun tamaño igs 90 m2. Poadas para elel total), mie
en Euskadi,
91-120m2 Viv. %
28 20,6337 21,5
98 17,3463 20,4
70,
quiler habitua
n más de 10 viv
que en el cogual o inferioor Territorios alquiler hab
entras que e
por rangos d
>120mViv.
6 30 5 269 3 80 4 379
,6
78,7
84,1
84,4
86,6
87,7
92,
l en los princ
viendas en Idea
onjunto de Euor a los 75 ms Históricos,bitual en Gipesta proporci
de superficie
m2 TO% Viv.
22,1 136 17,2 1.566 14,2 565 16,7 2.267
,8
99
99,1
101,6
110,9
cipales
alista.
uskadi m2, un cabe uzkoa ión se
(m2) y
OTAL %
100,0 100,0 100,0 100,0
31
En lo San (48%(54%supermantrango
Tabla
ARABA
VitoriaBIZKA
BilbaoGetxo BarakaGorliz SopelaPortugaGIPUZ
DonosIrun HondaPasaiaNota:
Fuente Finalmen ETerritpreciosuper
Tabla
Araba
Bizkaia
Gipuzk
Total E
Nota: Fuente
que respectSebastián co de las vivien del total) drficie superioiene un repos.
3.9 Vivde
<Viv
A
a-Gast. AIA
o 162
aldo
ana alete
ZKOA
stia-S.S. 10
rribia a
Extracción dIdealista.
e: Idealista
mente, y resEuskadi ascietorio de Bizko medio en rior (14,1 €/m
3.10 EsTe
a
koa
Euskadi
Extracción de: Idealista
ta a la distriboncentra unndas, frente de las vivienor a los 90arto más eq
viendas de alqEuskadi, por
<=60m2 v. % V
4 5,6
65 22,6 20 10,4
7 14,3 2 5,9 3 12,0 5 29,4
02 24,2 2 8,7 3 17,6 5 33,3
de datos realiz
specto a la reende a 11,8
kaia tiene un Araba se en
m2).
timación del prritorios Histór
€/m2
9
11
14
11
de datos realiza
ución municia mayor proal 18% de Vndas en alqm2 (el 30%quilibrado de
quiler habituarangos de sup
61-75m2 Viv. %
8 11,1
155 21,333 17,1 21 42,9
9 26,5 6 24,0 4 23,5
102 24,24 17,4 4 23,5 5 33,3
zada en III trim
enta de alqui8 €/m2. Siguprecio simila
ncuentra por
precio por m2 ricos. 2018
,24
,20
,14
,76
ada en III trimes
ipal y centranoporción de itoria-Gasteiz
quiler ofertad% en Donost
e su parque
l disponibles perficie (m2) y
76-90m2 Viv. %
21 29,2
153 21,032 16,613 26,510 29,4
8 32,01 5,9
90 21,36 26,11 5,94 26,7
mestre 2018. S
iler por m2, euiendo las tar a la medir debajo (9,2
(€/m2) en las
stre 2018.
9,2 €/m2
Araba
ndo la atenciviviendas dez). En el extrdas en Vitortia-San Sebae de viviend
en los principy por municipio
91-120m2
Viv. %
16 22,
161 22,27 14,
7 14,8 23,6 24,5 29,
64 15,4 17,3 17,1 6,
Sólo los munici
el precio medtendencias ca de Euskad2 €/m2), y en
s viviendas de
11,2 €/m2
Bizkaia
ión en las cae alquiler deremo opuestoria-Gasteiz, astián). Por a en alquile
pales municipioos. 2018
>120mViv. %
,2 23 3
,1 95 1,0 81 4,3 1 ,5 5 1,0 2 ,4 2 1
,2 64 1,4 7 3,6 6 3,7 - pios con más
dio de las vivcomentadas di (11,2 €/m2
n Gipuzkoa,
e alquiler habit
14,1 €/m2
Gipuzkoa
apitales, Done menos de o, más de la cuentan consu parte, B
er entre todo
os con uso tu
m2 TOTA% Viv.
31,9 72
13,0 729 42,0 193
2,0 49 14,7 34
8,0 25 11,8 17
15,2 422 30,4 23 35,3 17
- 15 de 10 vivienda
viendas de aanteriormen
2), mientras qes sensiblem
tual en Euska
11,8 €/m2
Total CAPV
ostia - 75m2
mitad n una Bilbao os los
urístico
AL %
100
100100 100 100 100 100
100100 100 100
as en
lquiler nte, el que el mente
adi, por
32
El ancrecimaños,
Gráfic
Fuente:
Consdondemunic(11,2
Gráfic
Nota: Fuente:
6
8
10
12
14
16
€/
álisis de la emiento de la , si bien, en l
co 3.4 Ev
Idealista
siderando el e el precio mcipio con el €/m2). Vitori
co 3.5 Espri
Extracción de Idealista
Bil
Portuga
Barak
Hondar
G
Vitoria-Gas
Pa
Sope
G
Bi
Donostia-
/m2
evolución de renta media
los dos últim
volución de las
detalle munmedio de lasprecio más aa-Gasteiz se
timación del pncipales muni
datos realizada
bao Do
alete
kaldo
rribia
Gorliz
steiz
asaia
elana
Irun
Getxo
ilbao
-S.S.
rentas en laa de alquiler os trimestres
s rentas (€/m2
nicipal, la cius viviendas dalto es Bilbae sitúa en sép
precio por m2 cipios con uso
a en septiembre
onostia
as capitales ven la capitals se ha asisti
mensual) de
udad más cade alquiler ho, con 12,3ptimo lugar,
(€/m2) en laso turístico de
e 2018. Sólo los
Vitoria
vascas mues guipuzcoanido a una con
alquiler habitu
ara resulta sabitual alcan€/m2, seguidpor detrás de
s viviendas deEuskadi, por T
s municipios con
8,8
9,6
9,7
10,0
10,5
10,9
10,9
11,2
11,
1
stra un impora a lo largo dntención del
ual en las capi
ser Donostianza los 15,5 do de Getxo e Sopelana y
alquiler habitTerritorios Hist
n más de 10 viv
6
12,3
15,
rtante y progde los dos úprecio medio
itales.
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4. Análisis comparativo del alquiler turístico y el alquiler residencial
4.1. Análisis comparativo de la oferta de vivienda en alquiler turístico y residencial De cara a realizar la comparativa de la oferta de ambos mercados de alquiler conviene realizar las siguientes observaciones:
Normalmente, el portal Idealista (especializado en vivienda habitual) sólo publica las viviendas de alquiler que están disponibles para alquilar (es decir, aquellas que no están ocupadas), mientras que en Airbnb se anuncian todas las viviendas de alquiler turístico, estén o no ocupadas en ese momento, dado que sólo se ocupan por un breve período de tiempo y las reservas se planifican con antelación. Por este motivo, para realizar la comparativa se toma el dato del total de viviendas diferentes ofertadas para el alquiler habitual a lo largo del año y no las que están en oferta en un momento puntual.
Se intuye que algunas de las viviendas que en verano se anuncian en Airbnb (alquiler turístico) se publicitan a partir de septiembre en el portal Idealista, como alquiler habitual. Asimismo, se han encontrado algunas viviendas en Idealista en las que se recalca que se oferta el alquiler sólo de septiembre a junio (pisos de estudiantes, por ejemplo), fuera de la temporada de verano.
Teniendo en cuenta estas consideraciones previas, con las importantes salvedades especificadas, y atendiendo a las fuentes mencionadas, se contabilizan 3.143 viviendas en oferta vacacional (2.815 registradas), frente a 24.121 viviendas ofertadas para el alquiler habitual.
En primer lugar cabe destacar que mientras el grueso de la oferta de vivienda turística se encuentra localizada en Gipuzkoa (el 67% de la oferta registrada), la mayor parte de las viviendas disponibles para el alquiler habitual se ubican en Bizkaia (59% del total).
Tabla 4.1 Viviendas turísticas (registradas y anunciadas) y viviendas en oferta en alquiler habitual en Euskadi, por Territorios Históricos.
Viviendas en el Registro de Empresas y Actividades
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Nota: (1) Datos a junio 2019 (2) Datos a mayo 2019 (3)Datos total 2018. Los datos por TTHH se han estimado a partir de la distribución territorial de viviendas en
oferta en 2018 de la Estadística de Oferta Inmobiliaria. Fuente: Dirección de Turismo y Hostelería. Gobierno Vasco, Datahippo, Airbnb e Idealista.
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37
38
4.2. Análisis comparativo de la rentabilidad del alquiler turístico y el alquiler residencial
4.2.1. Variables a tener en cuenta
A continuación se procede a realizar una comparativa de ambas modalidades de alquiler desde el punto de vista de la rentabilidad, abordando para ello el análisis de las diferentes variables que inciden en la rentabilidad final obtenida: ingresos, gastos y fiscalidad. Hay que indicar que el análisis se realiza desde el punto de vista de la rentabilidad para un propietario particular (no empresas propietarias de viviendas) dado que son la mayoría de los casos. En consecuencia, el análisis del tratamiento y repercusión fiscal se refiere únicamente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF.
En cuanto a los ingresos, hay que tener presente que el arrendamiento de una vivienda como residencia habitual proporciona normalmente ingresos estables durante todo el año, mientras que los ingresos obtenidos por el alquiler turístico van a depender de los días al año que esté alquilada la vivienda.
Por otro lado, ambas modalidades de alquiler reciben diferente tratamiento fiscal por el IRPF. En el caso del alquiler turístico, los ingresos obtenidos por el arrendamiento de la vivienda se integran en la Base Imponible General, esto es, se suman a los rendimientos procedentes del trabajo, aplicando a la totalidad de estos ingresos las tablas de gravamen de la Base Liquidable General. Sin embargo, en el caso del alquiler residencial, los rendimientos procedentes del alquiler se integran en la Base Imponible del Ahorro, por lo que están sujetos a estas tablas de gravamen que resultan más ventajosas que las tablas aplicadas a la Base Imponible General.
Los rendimientos del capital inmobiliario procedentes del alquiler residencial habitual tienen una bonificación del 20% sobre los ingresos íntegros, mientras que a los ingresos procedentes del alquiler turístico no se les aplica esta bonificación, salvo en el caso de Gipuzkoa donde la reciente reforma fiscal equipara ambas modalidades aplicando también la bonificación del 20% en el caso del uso turístico. Al mismo tiempo, la reforma elimina la posibilidad de deducción de los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad, que sí se mantiene en Bizkaia y Araba donde se tributa por la diferencia entre ingresos y gastos.
En el caso de Gipuzkoa los únicos gastos deducibles en el alquiler turístico son los mismos que en el alquiler habitual, esto es, los gastos derivados de los préstamos para la compra o la rehabilitación de la vivienda.
En el capítulo de los gastos, también hay importantes diferencias puesto que los/as propietarios/as de las viviendas destinadas al uso turístico deben afrontar unos gastos que en el caso de ser destinadas al alquiler residencial o no existen o recaen sobre el/la inquilino/a. En efecto, una vivienda destinada al alquiler turístico lleva asociados los siguientes gastos:
Gastos de gestión: tramitación de las reservas, check in, check out, mantenimiento, limpieza,..
Gastos de comercialización: anuncios en diferentes plataformas
Gastos de suministro: agua, gas, electricidad, wifi,…
39
Tabla 4.5 Variables que influyen en la rentabilidad del alquiler según tipos
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Bonificación
Se aplica una bonificación del 20% sobre los ingresos íntegros
En Bizkaia y Araba no se aplica esta bonificación En Gipuzkoa (desde el 1 de enero de 2018) se aplica una bonificación del 20% sobre los ingresos íntegros.
Gastos deducibles
Gastos por préstamos para compra o rehabilitación
En Bizkaia y Araba además de los gastos por préstamos para compra o rehabilitación, son deducibles los gastos por gestión, comercialización y suministro (sólo los días que la vivienda está alquilada), de modo que se tributa por la diferencia entre ingresos y gastos. La reforma de 2018 en Gipuzkoa suprime la deducción por los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad. Sólo son deducibles los gastos por préstamos para compra y rehabilitación (igual que en el alquiler residencial)
GASTOS GASTOS
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41
Esta es la única diferencia entre los Territorios, puesto que en ambos casos se sigue tributando en la Base Imponible General.
Continuando con el mismo ejemplo, en la Tabla 4.7 se realiza un ejercicio para una vivienda turística alquilada 160 días al año a una renta de 170 € diarios: ingresos brutos de 27.200 €. Los rendimientos netos del capital inmobiliario, descontando la bonificación en el caso de Gipuzkoa y los gastos deducibles en el caso de Bizkaia y Araba se sitúan en 21.760 € y 18.190 € respectivamente.
Estos rendimientos se deben sumar a los rendimientos del trabajo (descontando componentes negativos), y al resultado se aplica las tablas de gravámenes incluidas en la Tabla 4.5. En cuanto a la cuota íntegra resultante, una parte corresponde a los impuestos asociados al trabajo y otra a los asociados al alquiler.
Suponiendo unos ingresos brutos anuales del trabajo de 30.000 €, la cuota íntegra (sin obtener ingresos de alquiler) se cifra en 4.987 €, elevándose en este caso (con ingresos del alquiler) a 12.228 €, por lo que la diferencia es la parte de impuestos que corresponde a los ingresos procedentes del alquiler turístico, esto es, 7.240 € (9.160 € si los ingresos del trabajo se elevan a 60.000 € brutos anuales).
En el caso de Bizkaia y Araba, los gastos deducibles (8.290 €) superan la bonificación del 20% de Gipuzkoa (5.400 €), por lo que los impuestos son menores, cifrándose en 6.212 € (7.877 € para 60.000 € de ingresos brutos anuales).
Por lo tanto, los ingresos netos procedentes del alquiler después de impuestos se cifran en 19.959 € en Gipuzkoa y 20.988 € en Bizkaia/Araba (para unos ingresos del trabajo de 30.000 € brutos anuales).
Asimismo, se ha realizado una estimación de los costes asociados al desarrollo de la actividad del alquiler turístico:
Gastos de gestión: 3.732 € anuales
Gastos de comercialización: 2.720 € (el 10% de los ingresos brutos)
Gastos de suministro y consumo: 1.838 €
Así, los gastos totales se cifran en unos 8.290 € para una vivienda alquilada 160 días al año.
Finalmente, descontando estos gastos, los ingresos netos que obtendría la persona propietaria ascenderían a 11.668 € en Gipuzkoa y 12.697 € en Bizkaia/Araba. Si en lugar de unos ingresos brutos anuales del trabajo de 30.000 € se considera una cifra de 60.000 €, estos resultados son de 9.749 € en Gipuzkoa y 11.032 € en Bizkaia/Araba de ingresos netos procedentes del alquiler de la vivienda turística.
42
Tabla 4.7 Rendimiento neto de las viviendas destinadas al uso turístico en Gipuzkoa y Bizkaia/Araba7
ALQUILER DE VIVIENDA PARA USO TURÍSTICO (Tributa en la Base Imponible General)
Cálculo para una vivienda alquilada 160 días al año
Gipuzkoa Bizkaia/Araba*
Ingresos brutos del alquiler 27.200 27.200
Bonificación del 20% en Gipuzkoa y gastos deducibles en Bizkaia/Araba
5.440 8.290
Rendimientos netos capital inmobiliario 21.760 18.910Renta del trabajo bruta 30.000 € (25.500 € descontando componentes negativos)
Base Imponible General 47.260 44.410
Cuota íntegra 12.228 11.200 Incremento en la cuota íntegra debido a
los ingresos procedentes del alquiler 7.240 6.212
Ingresos netos del alquiler después de impuestos
19.959 20.988
Renta del trabajo bruta 60.000 € (54.000 € descontando componentes negativos)
Base Imponible General 75.760 72.909 Cuota íntegra 24.084 22.801 Incremento en la cuota íntegra debido a
los ingresos procedentes del alquiler 9.160 7.877
Ingresos netos del alquiler después de impuestos
18.040 19.323
GASTOS ESTIMADOS 8.290 8.290 Gastos de gestión (recepción
inquilinos/as- limpieza-lavandería,…** 3.732 3.732
Gastos de comercialización (10%) 2.720 2.720 Gastos de suministro y consumos 1.838 1.838 INGRESOS NETOS PARA EL PROPIETARIO (Descontando gastos)
Renta del trabajo bruta: 30.000 €/año 11.668 12.697
Renta del trabajo bruta: 60.000 €/año 9.749 11.032
*Se utilizan los mismos valores de rentas de alquiler en los tres Territorios para que sean directamente comparables. **Si la persona propietaria asume parte de estas tares incrementaría sus ingresos netos.
En el gráfico 4.5 se realiza una comparativa entre los rendimientos netos obtenidos con el alquiler habitual y con el alquiler turístico, bajo los supuestos planteados. Como se puede comprobar, el alquiler turístico resulta más rentable que el alquiler habitual (año completo) cuando se consigue alquilar la vivienda más de 160 días al año.
Por debajo de esta ocupación de la vivienda, resulta más rentable el alquiler residencial habitual, y es a partir de 200 días al año cuando empieza a resultar significativamente más favorable el alquiler turístico.
7 Como ya se ha indicado, desde el punto de vista fiscal, en este ejercicio se analiza únicamente el IRPF, dejando de lado otros impuestos como el IVA, en el caso de que intervenga una entidad gestora, u otros impuestos comunes en ambos casos y asociados a la propiedad de la vivienda como el IBI.
43
Por ejemplo, una vivienda alquilada para uso turístico durante 240 días del año, proporciona un rendimiento neto de 17.453 € en Gipuzkoa y 18.891 € en Bizkaia, frente a los 11.991 € del alquiler residencial habitual.
Por lo tanto, para obtener una rentabilidad similar al alquiler residencial con el alquiler turístico, es necesario lograr unos ingresos brutos que dupliquen a los primeros, lo que quiere decir que una parte muy importante de estos ingresos se traducen en gastos e impuestos.
En efecto, en el alquiler habitual, el rendimiento neto supone el 83% de los ingresos brutos totales obtenidos, mientras que en el alquiler turístico, el rendimiento neto representa entre el 43% y el 47% de los ingresos brutos. Por su parte, los impuestos oscilan entre el 23% y el 27% y los gastos el 30%.
Gráfico 4.4 Comparativa rentabilidad del alquiler residencial (anual) y el alquiler turístico (según días de ocupación)
COMPARATIVA RENTABILIDAD ALQUILER RESIDENCIAL Y ALQUILER TURÍSTICO
Gráfico 4.5 Distribución de los ingresos brutos obtenidos por el alquiler residencial (anual) y el alquiler turístico (160 días de ocupación)
DISTRIBUCIÓN DE LOS INGRESOS BRUTOS OBTENIDOS POR EL ALQUILER
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44
Hay que decir que en el caso de que los ingresos procedentes del trabajo de la persona propietaria asciendan a 60.000 € brutos anuales habría que superar los 180 días para que obtener mayor rentabilidad con el alquiler turístico que con el alquiler residencial.
4.2.3. Consideraciones finales
Según la información disponible menos de la mitad de las viviendas que operan actualmente en Euskadi tienen un grado de ocupación superior a este umbral de los 160 días. Las viviendas que resultan rentables están ubicadas en las zonas más céntricas de las ciudades, mientras que el uso turístico en otros barrios es meramente anecdótico y parece tender a desaparecer. Por su parte, es preciso mencionar que muchos/as propietarios/as particulares que se decantan tanto por el alquiler turístico como por el residencial no están buscando únicamente una mayor rentabilidad, sino que tienen otras prioridades, como la seguridad (garantía de cobro, reclamaciones, incidencias,…), y la flexibilidad (poder recuperar la vivienda cuando se desee, sensación de control).
Sin embargo, frente a este comportamiento de los propietarios particulares, el único interés que mueve a los Fondos de Inversión es la rentabilidad, y por ello han desembarcado en ciudades como Madrid o Barcelona donde las viviendas turísticas se alquilan durante 250 días o más al año. Sin embargo, en Euskadi, en términos generales, no existiría ese peligro, al menos de momento, puesto que el alquiler turístico no ofrece en general esa rentabilidad que buscan los Fondos de Inversión, debido a los menores periodos de ocupación anual.
Un elemento importante en la actuación pública en relación a las viviendas turísticas es el control de la fiscalidad. En este sentido, primero en Gipuzkoa, y recientemente en Bizkaia, las Haciendas Forales han comenzado a obtener información sobre los alquileres turísticos a través de las plataformas digitales que ejercen como intermediadores.
Asimismo, cabe destacar la labor de ordenación y control llevada a cabo por el Departamento de Turismo, Comercio y Consumo del Gobierno Vasco, en coordinación con los Ayuntamientos, a cuyo objeto, en septiembre de 2017, el Departamento propició la firma de un Protocolo de actuación con EUDEL y las tres capitales vascas.
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48
d) Comparativa de la rentabilidad del mercado de alquiler residencial y el mercado de alquiler turístico
Los rendimientos obtenidos por el alquiler de una vivienda tienen diferente tratamiento fiscal según estos provengan de un alquiler turístico o un alquiler residencial. Así, mientras los primeros se integran en la Base Imponible General, los segundos tributan en la Base Imponible del Ahorro, y por tanto se les aplica unas tablas de gravamen más ventajosas.
Además, una vivienda turística lleva asociados unos gastos que la vivienda destinada al alquiler residencial no tiene:
Gastos de gestión
Gastos de comercialización
Gastos de suministro
Se estima que para que una vivienda turística sea más rentable que una vivienda en alquiler residencial, la primera debe estar alquilada más de 160 días al año. Dicho de otra manera, para obtener una rentabilidad similar es necesario lograr unos ingresos brutos con la vivienda turística que dupliquen los ingresos obtenidos con la vivienda residencial.
Comparativa de la rentabilidad del alquiler turístico y el alquiler residencial
Según estos cálculos, si las viviendas turísticas tributan como corresponde, más de la mitad de las viviendas destinadas al alquiler turístico en Euskadi serían más rentables si se destinaran al alquiler residencial. Esa reorientación quitaría presión al mercado de alquiler habitual, aumentando la oferta disponible y rebajando los precios medios del alquiler, seguramente en cuantía similar, pero de signo contrario, a los efectos inflacionistas en precios que seguramente haya generado la orientación del mercado hacia la oferta de pisos turísticos en determinadas localizaciones, en busca de expectativas de rentabilidad no reales en toda ocasión.
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Alquiler habitual Turístico (Gipuzkoa) Turístico (Bizkaia)
49
e) Conclusiones finales
Contención en el crecimiento de las viviendas turísticas en el último año.
Según los últimos datos disponibles esta contención se debe, principalmente, a los siguientes factores:
Política de ordenación y control del Departamento de Turismo, Comercio y Consumo del Gobierno Vasco, en estrecha colaboración con los Ayuntamientos.
Incremento en el control por parte de las Haciendas: obtención de información de las plataformas y comunicación a los/as propietarios/as
Mayor regulación y control municipal por parte de algunos ayuntamientos: ordenanzas exigentes, control y expulsión del mercado
Autorregulación tras un ejercicio fiscal completo: propietarios/as que constatan una menor rentabilidad que la esperada
Aunque muchas de las viviendas turísticas que operan en Euskadi resultarían más rentables en el alquiler residencial, hay que tener presente que, en algunos casos, las prioridades de los/as propietarios/as son otras, como la seguridad y la flexibilidad y control sobre su vivienda de cara a poder disponer de ella cuando lo necesiten o lo deseen.
Por lo tanto, es necesario seguir ejerciendo controles administrativos y fiscales.
Desde el punto de vista de las políticas de vivienda, teniendo en cuenta el reducido peso que tienen las viviendas destinadas al alquiler turístico (salvo en localizaciones concretas) en comparación con el parque de viviendas de Euskadi, resultará más eficaz trabajar en otros frentes como la movilización de vivienda vacía. Además, hay que tener presente que dadas las características de la mayor parte de las viviendas turísticas, aunque se destinaran al alquiler residencial, difícilmente podrían destinarse a un alquiler a rentas protegidas y/o asequibles (ahora mismo el alquiler libre medio más que triplica la renta de alquiler media de las viviendas protegidas vascas).
