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INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA

DE LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO AMBIENTE URBANO

Luis Torroglosa Martínez. Economista. Técnico Urbanista.

Jefe de Servicio de Urbanismo. Diputación de Valladolid.

Esquema expositivo





Conceptos y terminología de aspectos económicos que inciden en el urbanismo

Rentabilidad Rendimiento

Memoria de Viabilidad

Económica

Beneficio Análisis económico

Valor /Precio

Memoria o informe

de sostenibilidad

económica

Coste / gasto /

inversión / pago

Eficiencia

y Eficacia

Riesgo Retorno

cash flow

análisis

input-output

VAN / TIR

Estudio económico

Concepto de URBANISMO

disciplina

Ordenar el territorio

Uso racional del espacio físico

sostenibilidad

elemento nuclear: ciudadano en convivencia

ORDENACIÓN DEL TERRITORIO

Diferencia con urbanismo: ámbito de actuación

Carta Europea (23 mayo 1983): Expresión espacial de la política

económica, social, cultural y ecológica de toda sociedad



URBANISMO

Arquitectos

Multidisciplinar

Ingenieros de Caminos, C y P

Arquitectos Técnicos

Sociólogos

Geógrafos

Geólogos, Biólogos, Medioambiente, Paisajistas, etc.

Arqueólogos, B. Patrimoniales, etc.

Ingenieros Técnicos Industriales, Topógrafos,

Obras Públicas, Agrícolas, Minas

OTROS

Jurídicos

Ingenieros Industriales, Agrónomos, Montes, Geodesia,

Telecomunicaciones, Medioambiental, etc.

Economistas



URBANISMO Ordenar el territorio



URBANISMO Uso racional del espacio físico

sostenibilidad



URBANISMO Elemento nuclear:

Ciudadano en convivencia

Vitoria cuenta con 42 m² de

zona verde por habitante, la

ciudad europea con más zonas

verdes consolidadas y entre las

diez con mejor calidad de vida.

Vitoria (241.386 habitantes)

está rodeada por un anillo

verde, un pulmón de más de 500

ha y alrededor de 50 km de

itinerarios para paseantes y

ciclistas, uno de los activos

medioambientales que ha

valorado el jurado en Estocolmo

para otorgar a esta ciudad la

Capitalidad Verde Europea 2012

venciendo así a Barcelona,

Nuremberg (Alemania), Nantes

(Francia), Malmö (Suecia) y

Reikiavik (Islandia).



http://www.google.es/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=KROtaVAWRsWTqM&tbnid=XAGwamserJUq4M:&ved=0CAUQjRw&url=http://comunitatvalenciana.com/node/409292/nojs&ei=rq07U7aNDquX0QWg14GIAw&bvm=bv.63934634,d.d2k&psig=AFQjCNELEH4tqtAw0MMAYOHFXF0DjIRYPw&ust=1396506250854265

PLANEAMIENTO

URBANÍSTICO

DISCIPLINA

URBANÍSTICA

GESTIÓN

URBANÍSTICA

PLANIFICACIÓN

TERRITORIO

¿Qué es lo que queremos hacer?

¿Qué podemos hacer?

INTRUMENTOS

CONTENIDOS

DOCUMENTACIÓN

ELABORACIÓN Y APROBACIÓN

PLANIFICACIÓN

ESTRATÉGICA

¿Cómo lo podemos hacer?

Control e Intervención

ACTUACIONES AISLADAS (Asistemáticas)

ACTUACIONES INTEGRADAS (Sistemáticas)

SISTEMAS DE ACTUACIÓN

INTERVENCIÓN EN EL USO DEL SUELO: LICENCIAS, I.T.C., ORDEN DE EJECUCIÓN,

DECLARACIÓN DE RUINA, VENTA FORZOSA, PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.

INTERVENCIÓN EN EL MERCADO DEL SUELO: P.P.S., DERECHOS DE TANTEO Y

RETRACTO, DERECHOS DE SUPERFICIE Y PROGRAMA MUNICIPAL DEL SUELO

oportunidad

condiciones sectoriales y O.T.



Amenazas Oportunidades

Planificación Estratégica

Objetivos

Diagnóstico

Líneas estratégicas

Acciones

Programación

Valoración

Financiación

Debilidades Fortalezas

Objetivos líneas

estratégicas



Objetivos y contenidos del

Planeamiento Urbanístico

General

ORDENACIÓN URBANA

Resolver necesidades de suelo residencial, dotacional, industrial y de servicios. Tejido urbano mixto.

Fomentar el crecimiento compacto, continuo y articulado de los núcleos de población existentes.

Soluciones diferentes para impedir una inadecuada concentración de usos y actividades.

Favorecer la regeneración de los núcleos urbanos existentes. Rehabilitación y reutilización de inmuebles.

Renovación de los espacios urbanos vulnerables y recuperación de espacios vacíos.

DELIMITACIÓN DE SECTORES

Ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable.

SOSTENIBILIDAD Y PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

Mejora de la calidad de vida de la población, mediante el control de la densidad humana y edificatoria.

Conservación y recuperación de condiciones ambientales adecuadas

Prevenir y reducir la contaminación

MOVILIDAD SOSTENIBLE

Reducir la necesidades de desplazamiento de la población

Facilitar el uso y la eficiencia del transporte público



EFICIENCIA ENERGÉTICA Y ENERGÍAS RENOVABLES

Eficiencia energética (espacios público de bajo coste, sistemas colectivos de calefacción, orientación, …)

Fomento del uso de energía renovables, técnica y económicamente viables.

PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL

Conservación y protección del patrimonio arqueológico, los espacios urbanos relevantes, los elementos y

tipos arquitectónicos singulares y las formas tradicionales de ocupación humana del territorio.

CALIDAD URBANA Y COHESIÓN SOCIAL

Reservas de suelo para dotaciones urbanísticas. Sistemas Generales y Sistemas Locales (vías públicas,

servicios urbanos, espacios libres públicos, equipamientos y espacios protegidos).

Cohesión social: se procurará la mezcla equilibrada de grupos sociales, usos y actividades.

Calidad urbana: diseño urbano (se prohíben los usos residenciales en sótanos y semisótanos, etc.)

ACCESIBILIDAD

Supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensores, aparcamientos adaptados y otros

RIESGOS NATURALES Y TECNOLÓGICOS

Terrenos afectados por riesgos de inundación



General



pública

privada

Inversión y financiación de

DOTACIONES URBANÍSTICAS PÚBLICAS

(infraestructuras y equipamiento)

HACIENDA PÚBLICA LOCAL

HACIENDA PÚBLICA DE AA.PP.

Clasificación y calificación urbanística

VIABILIDAD, VALORACIONES

(Actividad productiva)

RENTABILIDAD ECONÓMICA





MARCO NORMATIVO

ESTATUTOS DE AUTONOMÍA

ESTUDIO ECONÓMICO (y FINANCIERO)

CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA 1978

Art. 3 RDL 1492/2011 Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo



Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica

Memoria de viabilidad económica

Adaptación normativa

Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanismo

PRINCIPALES VARIABLES

► Territorio y Medio Ambiente.

► Demografía.

► Economía regional, comarcal y local.

► Estructura económica y productiva.

► Niveles de renta.

► Análisis input-output.

► Factores de localización.

► Análisis coste/beneficios.

► Ocupación y desempleo.

► Parque de viviendas.

► Infraestructuras locales y supramunicipal

► Equipamientos públicos y privados.

► Hacienda Pública (Local)

► Etc.

DIAGNÓSTICO. Memoria Informativa

Se debe describir las características, elementos y valores naturales, ambientales,

culturales, demográficos, socioeconómicos y de infraestructuras del término

municipal. Deben señalarse, entre otros:

- El grado de adecuación de las dotaciones urbanísticas existentes a las

necesidades de la población.

- El estudio de la evolución demográfica y las necesidades de viviendas y de suelo

para actividades productivas, así como la evolución del mercado del suelo.

MEMORIA VINCULANTE

Debe expresar y justificar sus objetivos y propuestas de ordenación que sirvan de fundamento al modelo territorial elegido.



Aspectos económicos que inciden en el urbanismo: otros

VALORACIONES DE SUELO

APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS. Coeficientes de ponderación

GESTIÓN URBANÍSTICA. Saldo Liquidatorio

VIABILIDAD económica de operaciones de suelo y vivienda

PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA

VIABILIDAD PRESUPUESTARIA

PATRIMONIO PÚBLICO DE SUELO

PROGRAMAS MUNICIPALES DE SUELO, ETC.



Aspectos económicos que inciden en el planeamiento urbanístico

ESTUDIO ECONÓMICO (Art. 116 RUCyL)

debe recoger en sus determinaciones escritas la

PROGRAMACIÓN, VALORACIÓN y FINANCIACIÓN de

sus objetivos y propuestas, en especial en cuanto a

la ejecución y financiación de los SS.GG.

► SUNC y Surb se incluyan SSGG de forma genérica:

previsiones y prioridades

► SUNC y Surb con OD: ISE

¿Cuánto vale?

¿Cuándo se ejecuta?

¿Quién lo paga? y posibles Objetivos y propuestas

Ejecución SS.GG.



Documento, entre otros,

NECESARIO Y OBLIGATORIO




Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen

Urbanístico del Suelo de Cantabria

Art. 52: Documentación del Plan General, contendrá entre otros, un

Estudio económico-financiero, que incluirá un cálculo realista de los costes que implicará

la ejecución del Plan y de los medios financieros disponibles o previsibles para ello.

Ley 4/2013, de 23 de mayo, por la que se modifica la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón

Art. 47: Documentación del Plan General, contendrá entre otros, un

Estudio económico, que analizará específicamente el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y

mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia

y adecuación del suelo destinado a usos productivos y, de conformidad con el estudio de necesidades de vivienda, cuando sea preceptivo,

residenciales.

Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja

Art. 71 Estudio económico financiero

1. El Plan General Municipal contendrá una evaluación del coste de ejecución de los sistemas generales y de las

actuaciones públicas, justificando las previsiones que hayan de realizarse con recursos propios del Ayuntamiento.

2. En el supuesto de que se atribuya la financiación a Administraciones o entidades públicas distintas del

municipio, se deberá contar con la conformidad de las mismas.

Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación

Urbanística de Andalucía

Art. 19: Contenido documental de los instrumentos de planeamiento

En función del alcance y la naturaleza de las determinaciones del instrumento de planeamiento sobre previsiones

de programación y gestión, contendrá un estudio económico-financiero que incluirá una evaluación analítica de las

posibles implicaciones del Plan, en función de los agentes inversores previstos y de la lógica secuencial

establecida para su desarrollo y ejecución, así como un informe de sostenibilidad económica, que debe contener la

justificación de la existencia de suelo suficiente para usos productivos y su acomodación al desarrollo urbano

previsto en el planeamiento, así como el análisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de las

Administraciones Públicas responsables de la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras y de la

implantación y prestación de los servicios necesarios.




ESTUDIO ECONÓMICO

Planeamiento General

Diagnóstico

Análisis socio-económico y territorial

Análisis hacienda local y otras AA.PP.

Inversión Financiación

PROGRAMACIÓN

CAPACIDAD INVERSORA Y FINANCIERA

Admón Local y otros agentes públicos

Vías públicas

Servicios urbanos

Zonas verdes, E.L.

Equipamientos

Espacios protegidos


ESTUDIO ECONÓMICO

Planeamiento de Desarrollo

Inversión Financiación

GASTOS DEL SECTOR

G: Gastos totales del Sector

Cs: Valor/Costes del suelo

Cu: Obras de urbanización

Gf: Gastos financieros ajenos

Gg: Gastos generales



INGRESOS DEL SECTOR

Valor del Suelo ordenado

(Estudio de Mercado) Método RESIDUAL

Viviendas Protección Pública

G = Cs + Cu + Gf + Gg

Vi = 1,40 (Vs + Vc) Fl

Rendimiento Bruto (Beneficio) = Ingresos – Gastos

Rendimiento Neto = Rendimiento bruto – Impuestos

VIABILIDAD ECONÓMICA (rentabilidad) = Rendimiento Neto / Inversión total

Privado Público


INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

Ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas

afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras

necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,

así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

Impacto

Hacienda Local

Suficiencia y

adecuación

USOS

PRODUCTIVOS

Costes Mto

Infraestructuras y

servicios

Ingresos

tributarios

Escenarios socio-económicos

MATIZ Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo




Art. 3. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental

De acuerdo con lo dispuesto en el Art. 15.4 del TR de la LS, la documentación de los

instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un

INFORME O MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA, en el que se ponderará en

particular el impacto de la actuación de las Haciendas Públicas afectadas por la

implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en

marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y

adecuación del suelo destinado a usos productivos.

Específicamente y en relación con el impacto económico para la Hacienda local, se

CUATIFICARÁN LOS COSTES DE MANTENIMIENTO por la puesta en marcha y la

prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano

previsto en el instrumento de ordenación, y se ESTIMARÁ EL IMPORTE DE LOS

INGRESOS MUNICIPALES derivados de los principales tributos locales, en función de la

edificación y población potencial prevista, EVALUADOS en función de los escenarios

socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que

la actuación comporta.

Real Decreto 1492/2011

Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo







Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana

Proyecto de Ley de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y

sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo de C y L


CONCEPTOS

Artículo 151. Actuaciones de rehabilitación.

Las actuaciones de rehabilitación tendrán por objeto la rehabilitación de edificios, incluidas sus

instalaciones y sus espacios privativos vinculados, cuando existan situaciones de insuficiencia o

degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad.

Artículo 152. Actuaciones de regeneración urbana.

Las actuaciones de regeneración urbana tendrán por objeto la rehabilitación de edificios, en los

mismos términos que las actuaciones de rehabilitación, junto con la mejora de la calidad,

accesibilidad y sostenibilidad del medio urbano, incluidos los espacios libres, servicios urbanos e

infraestructuras, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas urbanas, o

situaciones graves de pobreza energética.

Artículo 153. Actuaciones de renovación urbana.

Las actuaciones de renovación urbana tendrán por objeto la rehabilitación de los edificios y la mejora

del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación y regeneración

urbana, junto con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas,

cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos

homogéneos, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental que hagan

necesarias acciones de demolición, sustitución o realojo de residentes.

LUCyL






REHABILITACIÓN

Elementos comunes

REGENERACIÓN y RENOVACIÓN URBANAS

ELEMENTOS COMUNES DE UN INMUEBLE RESIDENCIAL




ESQUEMA SIMPLISTA DEL CRECIMIENTO Y DESARROILLO DE LA CIUDAD en ESPAÑA

Antes de

1945 CENTROS HISTÓRICOS CONSOLIDADOS

A partir

de 1945

En torno a estos Centros Históricos fue construyéndose una primera periferia

residencial, en general muy densa y de baja calidad constructiva.

Tras una primera fase de grandes conjuntos de vivienda pública, se produce el auge

de la vivienda subvencionada.

Aparición espontánea de barriadas periféricas construidas por sus moradores.

A partir

de 1980

Surgen barrios equipados con planificación urbanística.

Aparece el fenómeno de la dispersión, generando una periferia compleja y se

multiplican las interdependencias de los municipios limítrofes, generando la

conurbación, que sin una estructura administrativa, son una realidad social y

económica innegable.

SE PLANIFICA MIRANDO AL EXTERIOR (URBANIZABLE) – CRECIMIENTO EXPANSIVO Y DISEMINADO

NO AL INTERIOR (URBANO) – REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN

ESPACIOS VULNERABLES

Múltiples problemas de raíz social y económica

Ámbitos de clara necesidad de actuación global




68,50% población (32.281.683 hab.) vive

en municipios de mas 20.000 hab. (4,96%)

31,74% población (14.959.668 hab.) vive

en las capitales de provincia.

63 municipios de más de 100.000 hab.

viven 18.722.308 habitantes (39,73%)

12 Andalucía: 10 Cataluña; 10 Madrid; 5 Valencia;

4 Canarias, Castilla y León y País vasco




Parque de viviendas en España Fuente: Ministerio de Fomento

Año

Total

viviendas

▲▼%

(intervalo

anterior)

población

▲▼%

(intervalo

anterior)

ratio:

Hab./vivienda

1950 6.687.197 27.976.755 4,18

1960 7.726.424 ▲ 15,54% 30.583.466 ▲ 9,32% 3,96

1970 10.655.785 ▲ 37,91% 33.956.376 ▲ 11,03% 3,19

1981 14.726.726 ▲ 38,20% 37.726.942 ▲ 11,10% 2,56

1991 17.220.399 ▲ 16,93% 39.433.942 ▲ 4,52% 2,29

2001 21.033.759 ▲ 22,14% 41.116.842 ▲ 4,26% 1,95

2003 21.926.409 42.717.064 1,94

2005 22.927.382 44.108.530 1,92

2007 24.034.966 ▲ 20,04% 45.200.737 ▲ 14,95% 1,88

2009 24.908.126 46.745.807 1,87

2011 25.249.053 47.265.321 1,87

2012 25.382.415 ▲ 0,53% 47.129.783 ▼ 0,28% 1,85

12 M. viviendas más 30 años

6 M. viviendas más 50 años








Art. 11. MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA

La ordenación y ejecución de las actuaciones (RRRu) requerirá la realización, CON CARÁCTER PREVIO, de una MEMORIA que asegure su

VIABILIDAD ECONÓMICA, EN TÉRMINOS DE RENTABILIDAD, de adecuación a los límites del deber legal de construcción y de un adecuado

EQUILIBRIO entre los BENEFICIOS y CARGAS derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación y

contendrá, al menos, los siguientes elementos:

a) Un ESTUDIO comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los

propuestos, con indicación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad,

usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar…

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso

urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas

públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la

identificación del sujeto o sujetos responsables del deben de costear las redes públicas.

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es

capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación

física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los

particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

Técnico

urbanístico

Estudio Económico

Valoración plusvalía

Inversión privada

Financiación pública

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las

inversiones y la financiación de la operación.

programación

Estudio Económico

Inversión ajena

Financiación ajena

Garantía patrimonio

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el

mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como el

impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

Informe de

sostenibilidad

económica

Ley 3R



Art. 156: Las actuaciones de RRRu se planificarán mediante el instrumento de planeamiento general o mediante en plan especial de

reforma interior …

c) Incluirán en su MEMORIA los siguientes apartados que acrediten la idoneidad técnica y ECONÓMICA de la actuación, fijada ésta última

en términos de RENTABILIDAD y equidistribución de BENEFICIOS y CARGAS:

1º La justificación de los fines e intereses públicos que persigue la actuación, así como su

necesidad y conveniencia. Técnico

LUCyL



2º La identificación de los inmuebles incluidos en su ámbito, así como de sus propietarios y

ocupantes legales.

Técnico

3º Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y propuestos en materia de

edificabilidad, densidad, usos y tipología edificatorias y dotaciones urbanísticas.

Técnico

4º La estimación económica de los valores de repercusión de cada uso propuesto, el importe de la

inversión, las ayudas públicas directas e indirectas, las indemnizaciones correspondientes y los

ingresos tributarios y gastos públicos por el mantenimiento y prestación de los servicios

municipales.

5º El análisis de inversión que pueda atraer la actuación y de su repercusión en la financiación de

la misma, a fin de minimizar el impacto sobre el patrimonio de los particulares

6º La evaluación de la capacidad pública necesaria para financiar y mantener las dotaciones

urbanísticas públicas, así como su impacto en las haciendas locales.

7º Un avance de las determinaciones básicas de reparcelación, que permita asegurar la

equidistribución de beneficios y cargas entre los afectados.

9º El plan que garantizar los derechos de realojo y retorno a que dé lugar la actuación

8º El horizonte temporal preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación

de la operación

programación

Estudio Económico

Valoración plusvalía

Inversión privada

Financiación pública

Técnico /

socioeconómico

Informe de

sostenibilidad

económica

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