La Rentabilidad de los Centros Comerciales en el Perú

UN MERCADO EN PLENO CRECIMIENTO El mercado de centros comerciales se encuentra en un proceso de crecimiento

sostenido desde los últimos 10 años; pero existen ciertos indicadores del mercado

que nos pueden estar indicando que este proceso requiere de un mejor enfoque

para continuar con su desarrollo y su aporte al dinamismo del mercado peruano.

En los últimos 5 años, hemos pasado de tener 36 centros comerciales en el Perú a

contar con más de 70 en el año 2014. Así mismo, los centros comerciales han pasado

de facturar en conjunto US$3,400 millones a US$ 7,000 millones en un periodo de

sólo 5 años.

Este fenómeno ha generado que muchos operadores nacionales e internacionales

ingresen al mercado peruano tanto a través de Lima como a provincias; generando

un aumento explosivo del área arrendable (área dedicada al alquiler de espacios

dentro los centros comerciales).

Acá nuestro primer descubrimiento: Si bien el total facturado por el conjunto de

CC’s ha crecido a una tasa promedio anual de 21.06%, la oferta de espacios en

centros comerciales está creciendo a una tasa aún mayor. Si calculamos el mismo

total facturado entre el total de área arrendable en oferta en el mercado peruano;

podremos apreciar que el crecimiento ya es sólo un moderado 3.2% promedio anual;

el cual muestra un comportamiento oscilante entre crecimiento y decrecimiento.

Adicionalmente, si tomamos el total facturado de todos los centros comerciales

(mensualizado), y lo dividimos por el número total de visitantes que asisten a cada

CC, podremos obtener el ingreso promedio de los centros comerciales por

asistente. Este ratio sólo ha crecido un promedio de 0.92% anual. Lo cual sí estaría

mostrando indicios de que este sector ya está sintiendo los efectos de la

desaceleración económica.

En los últimos 5 años, hemos

pasado de tener 36 centros

comerciales en el Perú a contar

con más de 70 en el año 2014. Así

mismo, los centros comerciales

han pasado de facturar en

conjunto US$3,400 millones a

US$ 7,000 millones en un periodo

de sólo 5 años.

UN MERCADO ATRACTIVO PARA LOS

OPERADORES

Sin embargo, el mercado aún presenta buenas oportunidades de ingresos y rentabilidad tantopara los actuales como para nuevos operadores que deseen ingresar al mercado peruano.

El clima de confianza en la economía, que se reflejaba en tasas de crecimiento del consumoprivado entre 6% y 8% anuales hasta hace sólo dos años; ha provocado que muchas casacomerciales vean en el boom de centros comerciales una excelente oportunidad de negocio; sinembargo, esto ha cambiado un poco en los últimos años, y especialmente el 2014, cuando elconsumo privado creció en sólo 4%.

De hecho, si la tasa de 21.06% anual de crecimiento de venta de los CC’s es considerado unboom; las verdaderas ganancias se pueden encontrar en el crecimiento de ingresos de lasempresas promotoras y operadoras de estos centros comerciales.

Tomando como base, la información recogida sobre una muestra representativa del 65% delmercado de centros comerciales (a nivel de facturación y área arrendable); se puede concluir quelos operadores de CC’s han tenido un crecimiento de ingresos de 26% promedio anual.

Esta diferencia puede deberse, entre otros motivos, a lo poco flexible de los contratos dearrendamiento; ya que de forma general, sólo para que una empresa abra sus puertas en un mall, debedepositar un derecho de ingreso equivalente a 4 ó 6 meses, dependiendo del centro comercial que elija.A eso, hay que agregar que la modalidad de alquiler es mixta. De forma que existe una renta fija (que leproporciona una gran estabilidad de ingresos a los operadores; pero apalanca a los arrendatarios); y unarenta variable en función de las ventas de los inquilinos (que les permite a los operadores beneficiarsede los ciclos alcistas del mercado).

TASAS DE RETORNO AÚN MUY ATRACTIVAS

Es preciso señalar que este es un análisis de estados financieros y no de flujos de caja.

Act

ivos

y Pat

rim

onio • Tanto el valor de los

activos como el patrimonio de los operadores de centros comerciales se ha multiplicado por 4 sólo en los últimos 5 años. Sin embargo, las utilidades netas se han multiplicado por 6 en ese mismo periodo.

Renta

bili

dad

en 5

años • Esto ha generado una tasa de retorno sobre los activos (ROA) muy estable que se encuentra entre 4% y 6% anual; mientras que la tasa de retorno sobre el patrimonio (ROE), se ha mantenido en una banda entre 6% y 9% anual.

Renta

bili

dad

en ú

ltim

o a

ño • Así mismo, se ha podido

verificar que el 2014, pese a ser un año en que el PBI y el consumo privado han crecido a tasas inferiores a las estimadas al inicio de ese mismo año; y cuando la inversión privada, no sólo no ha crecido; sino que ha decrecido en 1.59% (por primera vez en 5 años); ha sido un año en que el ROE de los operadores ha crecido 46% respecto del ROE del año anterior (el 2013, el ROE fue 6.03%; mientras que el 2014 fue 8.83%).

APALANCAMIENTO Y FORTALECIMIENTO

PATRIMONIAL

La modalidad de financiamiento utilizada por los principales operadores del mercadoha sido mixta. Gran parte de estos proyectos se han financiado a través de emisiónde instrumentos de deuda.

Sin embargo, en los últimos años, se ha podido verificar que los operadores decentros comerciales, que en un inicio apalancaban sus operaciones con un 60% deendeudamiento externo (contra un 40% de Patrimonio); han venido reduciendo sunivel de apalancamiento hasta llegar a niveles de 50%/50%. Es decir, que elapalancamiento del sector se ha reducido en un 16.6%. En este tipo de negocios (delargo plazo), esta estructura patrimonial le permite a los operadores una mejorposición financiera frente a futuras inversiones en el País.

Por lo tanto, podemos concluir que si bien ya hay señales de los efectos de ladesaceleración económica, este sector aún genera muy buenos márgenes derentabilidad que los operadores han utilizado para reducir su apalancamiento yfortalecer sus estructuras patrimoniales.

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