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RÉGIMEN JURÍDICO DEL ARRENDAMIENTO DE LOS INMUEBLES COMERCIALES

Rafael Badell Madrid°

I. INTRODUCCIÓN II. PUNTO PREVIO: EL INCONSTITUCIONAL DECRETO 602 III. LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

1. Objeto. 2. Ámbito Subjetivo.

2.1 Inmuebles excluidos. 3. Carácter irrenunciable de los derechos establecidos en la Ley. 4. Órgano Competente. 5. Relación Arrendaticia. Deberes y Derechos. 5.1 Deberes y Derechos del Arrendador. 5.2 Deberes y Derechos del Arrendatario. 5.3 Culminación Anticipada. 5.4 Daño Malicioso 6. Garantías. 6.1 Depósito en efectivo. 6.2 Fianza de Fiel Cumplimiento. 6.3 Garantías al finalizar la relación arrendaticia. 6.4 Obligaciones insolutas. 6.5 Negación al Reintegro del Depósito. 7. El Contrato de Arrendamiento. 7.1 Vencimiento del contrato y Prórroga Legal. 8. Los Cánones, su Pago y Fijación. 8.1 Prescripción. 8.2 Factura legal por Concepto de pago recibido. 8.3 Fijación del Canon de Arrendamiento. 8.4 Revisión de los Cánones de Arrendamiento. 9. Sobrealquileres y Gastos Condominales. 9.1 Regulación sobre los reintegros.

9.2 Comité Paritario de Administración del Condominio y los gastos comunes.

10. Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio. 11. Desalojo y Prohibiciones.

11.1 Causales de Desalojo. 11.2 Prohibiciones. 12. Procedimiento Judicial. 13. Sanciones IV. CONCLUSIONES

°Individuo de Número de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Doctor en Derecho. Master en Derecho Administrativo. Abogado. Socio fundador del Despacho de Abogados Badell & Grau. Profesor de la Universidad Católica Andrés Bello (pregrado y postgrado). Cátedra Andrés Bello en la Universidad de Oxford durante el año académico 1998-1999. Profesor Asociado (Senior Associate Member) de la Universidad de Oxford durante el año académico 2006-2007.

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I. INTRODUCCIÓN

El arrendamiento, regulado por el Código Civil de Venezuela1 en los artículos

1579 y siguientes, es (…) un contrato por el cual una de las partes contratantes se

obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y

mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

Por su parte, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario2 reguló de manera especial

los contratos de arrendamiento cuyo objeto fueran los bienes inmuebles. A partir de esa

Ley se concertó por primera vez en un solo texto normativo toda la regulación

concerniente al arrendamiento inmobiliario, lo que reflejó el avance y especialización de

nuestro Derecho en esta materia. Esta ley fue derogada parcialmente por la Ley de

Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas3 y por el Decreto con Rango,

Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso

Comercial4, en los cuales se desarrollaron de una manera especializada las materias

sobre arrendamiento de viviendas y de inmuebles comerciales respectivamente.

De otra parte téngase en cuenta también el Decreto con Rango, Valor y Fuerza

de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de viviendas5, según el cual se

prohíbe el desalojo forzoso y la desocupación coactiva ejercida contra los arrendatarios

sin que medie procedimiento previo.

Me corresponde referirme en este foro, organizado por la Academia de Ciencias

Políticas y Sociales dentro del marco de la celebración de su primer centenario, sólo al

régimen jurídico del arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Sin

embargo, una breve referencia me permitiré respecto de la normativa que con carácter

transitorio se dictó en forma previa hasta tanto se promulgara como en efecto se hizo la

Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC), la

cual debe precisarse, es un decreto ley dictado por el Presidente de la República, en

1 Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982. 2 Gaceta Oficial Nº 36.845 del 07 de diciembre de 1999.3 Gaceta N° 6.053 Extraordinaria del 12 de noviembre de 2011. 4 Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014. 5 Gaceta Oficial N° 39.668 del 06 de mayo de 2011.

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uso de las facultades que le fueran atribuidas por Ley habilitante. La necesidad de Ley

en esta materia viene dada por la circunstancia de que se trata de normas limitativas de

derechos constitucionales: la propiedad y la libertad contractual, entre otras, como se

verá a lo largo de nuestra exposición.

En este sentido, un primer aspecto que debe llamar a nuestra reflexión es que a

los fines de regular una materia que forma parte del ámbito de la reserva legal, el

Presidente dictó un Decreto ejecutivo, la aludida normativa transitoria, la cual estuvo

contenida en el Decreto 6026 vigente desde el 29 de noviembre de 2013 hasta el 23 de

mayo de 2014 cuando se publicó la Ley, y con este que no tenía el rango de Ley

intervino transitoriamente la materia que regularía posteriormente por ley sobre la

protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades

comerciales, industriales o de producción, en los términos que se exponen a

continuación.

II. PUNTO PREVIO: EL INCONSTITUCIONAL DECRETO 602

La materia arrendaticia en el ordenamiento jurídico venezolano ha tenido un

particular desarrollo en los últimos años, en los que hemos sido testigos de la

transformación del derecho inquilinario en un medio de reivindicación social, mediante

el cual se busca proteger, en algunos casos de manera desmedida y desequilibrada, los

derechos del arrendatario, quien se ha convertido en una suerte de débil jurídico frente

al arrendador, a quien quedan anulados en buena parte los atributos de su derecho de

propiedad. Ciertamente este desarrollo afecta directamente uno de los elementos más

importantes del derecho de propiedad, la libre disposición de la cosa.

El propietario de inmuebles arrendados se ha visto sometido a disposiciones

legales que disminuyen y, en ciertos casos, eliminan el principio de la libertad de

contratación al establecerse regulaciones que determinan el contenido de los contratos

de arrendamiento no sólo en cuanto a la fijación del canon sino además respecto de las

6 Decreto N° 602. Publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 del 29 de noviembre de 2013.

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condiciones y obligaciones de las partes dentro de la relación, incluida la facultad de

recuperar el pleno uso del bien al término de la relación contractual.

Mediante ese Decreto transitorio se derogó entonces de manera provisional el

principio de la libre voluntad de las partes en materia de arrendamiento de estos

inmuebles. De manera que estuvieron sujetos a este régimen transitorio los

arrendamientos sobre inmuebles destinados al uso comercial e industrial o de

producción “…hasta tanto se dictare un régimen definitivo…”(artículo 1).

El paralelismo de las formas nos permite además construir la premisa de que lo

que con carácter definitivo requiere una regulación legal, también lo exigiría en lo

transitorio. De manera que este Decreto estaba sin dudas viciado de

inconstitucionalidad.

El régimen transitorio previsto en el Decreto reguló y estableció prohibiciones

relacionadas con el canon de arrendamiento y los gastos de condominio, como son la

fijación del canon de arrendamiento a un máximo de doscientos cincuenta bolívares

(Bs. 250,00) por metro cuadrado y la fijación del monto correspondiente al pago del

condominio por debajo del veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento;

finalmente, suspendió en forma automática cláusulas contenidas en los vigentes

contratos de arrendamiento, tales como: cánones en moneda extranjera, ajustes

periódicos de canon, multas al arrendador por no abrir el local, por abrir fuera del

horario o por cierre anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y vitrinas, y la

resolución unilateral. Además, se prohibió la aplicación de medidas cautelares judiciales

de secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados con la relación del

arrendatario, así como el arbitraje comercial, y atribuyó al Ministerio de Comercio la

competencia para resolver controversias relacionadas con su aplicación.

La materia señalada deja en evidencia la flagrante inconstitucionalidad de esta

medida porque, como se ha expuesto, se trataba de un Decreto Ejecutivo que

establecía unas obligaciones y prohibiciones a las partes de la relación arrendaticia. A

través de un acto administrativo sublegal el Ejecutivo dictó una serie de disposiciones

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limitativas de la libertad de contratación de los particulares, su derecho de propiedad y

hasta la justicia arbitral, interviniendo así en unas materias que son de la estricta

reserva legal.

Cabe destacar que muchos de estos aspectos fueron regulados de forma

definitiva con la Ley, a cuyo estudio nos referiremos de seguidas.

III. LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

1. OBJETO La Ley regula y controla la relación entre las partes de un contrato de

arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, rigiendo las condiciones y

procedimientos que envuelven a dicho contrato (art. 1 LRAIUC).

2. ÁMBITO SUBJETIVO

Se definen como “inmuebles destinados a uso comercial”, aquellos en los cuales

se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del

giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que

constituya una unidad inmobiliaria, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se

encuentre anexado a éste e independientemente de que con tal actividad los

arrendatarios generen lucro o no (artículo 6). Lo que importa es la naturaleza comercial

de la actividad.

Se establece además una presunción salvo prueba en contrario sobre los que

son inmuebles destinados a uso comercial, incluyéndose los locales ubicados en

centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con

fines turísticos, de uso médico asistencial destinados a consultorios, laboratorios o

quirófanos, o educacional, así como los inmuebles que forman parte, sin ser solo

depósitos, de un galpón o estacionamiento, los quioscos, stands, y establecimientos

similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al

inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público (art. 2 LRAIUC).

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2.1 Inmuebles excluidos

Están excluidos expresamente de la aplicación de la Ley, las viviendas, oficinas,

industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, los alojamientos turísticos

o de temporada vacacional, fincas rurales y terrenos no edificados (artículo 4) por

considerarlos que no encuadran dentro de la categoría a la que se refiere la ley como

inmuebles destinados a uso comercial.

Dentro de la clasificación de inmuebles no destinados al uso comercial, debemos

agregar también a los depósitos, que si bien no se les hace una mención expresa en

esta disposición (artículo 4), están previstos en la otra norma ya mencionada (artículo 2)

cuando dispone que se presumen legalmente inmuebles destinados a uso

comercial, salvo prueba en contrario, los locales: “(…)que forman parte, sin ser

sólo depósitos, de un galpón o estacionamiento, (…)”. En este sentido, los

inmuebles destinados exclusivamente a depósito tendrían que considerarse igualmente

excluidos de la aplicación de la Ley.

También es claro que están excluidos las oficinas profesionales desde que están

previstas en la categoría excluida, oficinas, y en todo caso, no son consideradas

actividades de carácter comercial.

3. CARÁCTER IRRENUNCIABLE DE LOS DERECHOS ESTABLECIDOS EN EL DECRETO

Los derechos establecidos en la Ley son de carácter irrenunciable, por ende,

todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno

de ellos, se considera nulo.

Se contempla en la Ley el principio de prevalencia del negocio o la realidad sobre

la forma jurídica escogida cuando se prevé que los órganos o entes administrativos y

los tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de

contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales

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se pretenda evadir bien (i) la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o bien (ii) el

carácter comercial del inmueble arrendado (art. 3).

Sólo comentar que esta facultad desde la perspectiva administrativa resultará

siempre supeditada al control judicial, que es el órgano que en definitiva deberá decidir

sobre la aplicación de este principio.

4. ÓRGANO COMPETENTE

El órgano competente a los efectos de la rectoría en la aplicación de la Ley es el

Ministerio del Poder Popular para el Comercio (MPPC), específicamente la Unidad en

materia de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, la cual está adscrita al

Viceministerio de Gestión Comercial de este Ministerio. Dicha unidad cuenta con

asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio

Económicos (SUNDDE) (art. 5).

Dentro de las atribuciones de la Unidad en materia de arrendamiento para uso

comercial, establecidas en la Resolución N° 057-14 del MPPC7, encontramos:

a) Velar por la aplicación y cumplimiento de las disposiciones legales y

reglamentarias en la materia.

b) Planificar, formular y regular la aplicación de las políticas establecidas por el

Ejecutivo Nacional en esta materia.

c) Recibir, sustanciar y decidir las solicitudes para la resolución de conflictos

entre arrendadores y arrendatarios que versen sobre la relación contractual.

Así como actuar como instancia de mediación en estos casos.

d) Recibir denuncias, abrir el procedimiento administrativo correspondiente y

decidir acerca de la aplicación o no de sanciones en contra de los propietarios,

administradores, arrendadores o arrendatarios, por el incumplimiento de lo

dispuesto en la LRAIUC.

7 Resolución 057-14 Ministerio del Poder Popular para el Comercio del 4 de agosto de 2014. Publicado en Gaceta Oficial N° 40.472 del 11 de agosto de 2014.

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e) Desconocer la adopción de formas y negocios jurídicos (i.e. constitución de

sociedades o celebración de contratos) que menoscaben los derechos del

arrendador o del arrendatario.

f) Informar a los tribunales del agotamiento de la vía administrativa en caso de

aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes relacionados con la

relación arrendaticia, para la verificación de actos contrarios a la Ley por vías

de hecho.

g) Ordenar la inspección del inmueble destinado a uso comercial objeto de la

controversia, a instancia de parte o de oficio, para verificar actos contrarios a

la Ley por vías de hecho.

h) Llevar un registro de los inmuebles destinados a uso comercial, así como de

las empresas dedicadas a la administración de éstos.

i) Garantizar a los propietarios o arrendatarios, su participación en el Comité

Paritario de Administración del Condominio.

j) Recibir y tramitar denuncias acerca de violaciones en la fijación del canon de

arrendamiento.

k) Solicitar a instancia de parte o de oficio, el apoyo de entes privados o públicos

para la determinación de hechos que se hayan suscitado en el inmueble

arrendado.

5. RELACIÓN ARRENDATICIA. DEBERES Y DERECHOS

La relación arrendaticia se establece entre arrendador y arrendatario pero

cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, éste será solidariamente

responsable con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador,

respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia.

La Ley regula las fuentes para la regulación de la relación arrendaticia en el

orden siguiente (art. 6):

a) Las disposiciones de esa Ley.

b) Los reglamentos que la desarrollen.

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c) Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal,

de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en

materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley.

d) Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por

las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas,

en base a esta exigencia se dispone que no tendrán validez alguna las

disposiciones establecidas en contratos de adhesión, por cuanto en ellos no

habría esta manifestación fehaciente del consentimiento.

La SUNDDE se constituye en una especie de árbitro al preverse que en caso de

dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la

SUNDDE (art. 7). No se aclara el alcance de esta intervención pero obviamente no

podría este organismo considerarse un árbitro de derecho en el sentido judicial del

arbitraje, a lo sumo podrá dictar un acto administrativo sujeto al control de la jurisdicción

contencioso administrativa.

5.1. Deberes y Derechos del Arrendador:

a) Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de

entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en

servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia (art. 8 ‘).

b) Tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al

arrendatario durante el tiempo del contrato (art. 10).

c) Cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales, a menos que el

daño sea imputable al arrendatario (art. 11).

d) No puede cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos

calculados según los métodos que la Ley ofrece (art. 17).

5.2. Deberes y Derechos del Arrendatario:

a) No estará obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta

de punto comercial, o aceptar como condición para la celebración del contrato

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la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende

arrendar, a menos que lo desee. (art. 15).

b) Debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y

oportunidad que se haya fijado en el contrato (art. 14).

c) No podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación o marca

establecidos en el contrato de arrendamiento pero cuando el inmueble

arrendado acarree la obligación de vender o prestar ciertos bienes y servicios,

no está obligado a vender productos o prestar servicios de determinadas

marcas comerciales o adquirirlos de determinados proveedores (art. 16).

d) Debe notificar al arrendador en los tres (3) días siguientes a la detección de la

falla, los daños que afectaren al inmueble en caso de que éstos no fuesen

conocidos por el arrendador (art. 11).

e) Debe pagar los gastos por las mejoras que se realicen en el inmueble

comercial para adecuarlo al uso, previo acuerdo con el arrendador. (art. 12).

f) Culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el

inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por

casos fortuitos o de fuerza mayor (art. 8).

g) Tiene derecho a que le otorgue un contrato escrito y autenticado (art. 13).

5.3. Culminación Anticipada:

El contenido y vigencia del contrato de arrendamiento no sufrirán derogación o

modificación por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de

propiedad o administración del inmueble, salvo que el arrendatario invoque la

culminación anticipada del contrato por motivos imputables al arrendador (art. 18). De

igual forma, la Ley de Arrendamiento de 1999 establecía que en casos en donde el

inmueble arrendado pasaba a ser propiedad de una persona distinta al propietario-

arrendador, el nuevo propietario estaba en la obligación de respetar la obligación

arrendaticia en los mismos términos pactados (art. 20).

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5.4. Daño Malicioso:

La parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la

vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se

originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá

acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento

correspondiente (art. 9).

6. GARANTÍAS

El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las

obligaciones asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o

fianza. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías (art. 19).

El artículo 21 de la Ley de Arrendamiento de 1999 contemplaba el derecho del

arrendador de recibir garantías reales o personales por parte del arrendatario en

respaldo de sus obligaciones, en ningún caso pudiendo coexistir ambos tipos de

garantías.

6.1. Depósito en Dinero:

Cuando se constituya depósito en dinero, éste no podrá exceder del equivalente

a tres (3) meses del canon de arrendamiento, y deberá acreditarse en una cuenta

bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los intereses que se

produzcan corresponderán al arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución

de la garantía (art. 19). La presente disposición difiere de la contenida en la Ley de

Arrendamiento de 1999, en la cual el depósito en dinero no puede exceder del

equivalente a cuatro (4) meses del canon de arrendamiento acordado (art. 22).

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6.2. Fianza de Fiel Cumplimiento:

Cuando se constituya una fianza de fiel cumplimiento, ésta no podrá exceder el

equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido, y deberá ser

emitida por una institución debidamente reconocida (art. 19).

6.3. Garantías al finalizar la relación arrendaticia:

Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del

inmueble arrendado al arrendador en las mismas condiciones en que lo recibió,

considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al

momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del

arrendatario, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de

cumplimiento o pago de tales obligaciones, pudiendo acudir al proceso jurisdiccional de

no alcanzar un acuerdo (art. 20).

Dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación

arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes, si

las hubiere, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como

garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o

liberar la fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento se acudirá a la vía

jurisdiccional (artículo 21).

Bajo el régimen de la Ley de Arrendamiento de 1999 el lapso que tenía el

arrendador para reintegrar la suma recibida en garantía, más intereses, era de sesenta

(60) días continuos (art. 25).

6.4. Las Obligaciones Insolutas:

En caso de que la relación arrendaticia no pudiera ser culminada por

obligaciones insolutas de cualquiera de las partes, se procederá de la siguiente manera

(art. 22):

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a) Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía

o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo

legalmente establecido, se generarán, intereses a la tasa activa más alta del

sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de

Venezuela, los cuales se calcularán sobre la base del monto de la garantía.

Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada

en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación

de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses

generados, aplicando la tasa activa más alta del sector bancario.

b) Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos

calculados corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la SUNDDE

que autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la ejecución de

la fianza.

c) Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble una vez

culminada la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por

cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, mas una cantidad

adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) del mismo. El monto

podrá ser imputado a la garantía, ejecutándose conforme a lo establecido en

la Ley.

6.5. Negación al Reintegro del Depósito: En los casos donde el arrendador se negare injustificadamente y sin razón a

reintegrar el depósito con sus respectivos intereses, el arrendatario podrá acudir a la vía

jurisdiccional para hacer valer sus derechos (art. 23).

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7. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento contendrá:

a) Las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo

contiene.

b) La duración del contrato, la cual será de un (1) año como mínimo, excepto

cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas,

en cuyo caso no se podrá ajustar el canon de arrendamiento si se diera

continuidad o prórroga, a menos que ésta supere un año.

c) El valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo

adoptada.

d) Las obligaciones del arrendador y del arrendatario.

e) Además, las partes deberán declarar su apego a las consideraciones

establecidas en la Ley (art. 24).

7.1. Vencimiento del contrato y Prórroga legal:

Si el propietario pretende una vez terminado el contrato mantener al inmueble en

condición de arrendamiento, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tiene derecho de preferencia para arrendarlo siempre y cuando esté solvente en el pago de los

cánones de arrendamiento y condominio, y haya cumplido con las demás obligaciones

derivadas del contrato y de las leyes (art. 25).

Así mismo, si el contrato finalizado estaba sujeto a tiempo determinado, operará

de pleno derecho la prórroga legal del mismo, la cual será obligatoria para el arrendador

y potestativa para el arrendatario y se aplicará según las siguientes reglas:

a) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de hasta un (1) año, la

prórroga máxima será de seis (6) meses.

b) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de más de un (1) año y

menos de cinco (5) años, la prórroga máxima será de un (1) año.

c) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de más de cinco (5) años y

menos de diez (10) años, la prórroga máxima será de dos (2) años.

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d) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de más de diez (10) años,

la prórroga máxima será de tres (3) años.

Durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo

determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y

actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las

variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento

de regulación (art. 26).

8. LOS CÁNONES, SU PAGO Y FIJACIÓN

El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo

titular sea el arrendador y la cual no podrá ser clausurada durante la relación

arrendaticia. Los datos correspondientes a dicha cuenta deberán ser establecidos en el

contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación, el arrendador deberá

participarle al arrendatario los datos de la nueva cuenta, o las modificaciones hechas

según sea el caso, con quince (15) días de anticipación de la fecha de pago. Si el

arrendatario no pudiese efectuar el pago a la entidad bancaria por causas imputables al

arrendador o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la

cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios la SUNDDE. Estos

montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador (art. 27).

8.1. Prescripción:

Vencido el plazo de dos (2) años sin que el arrendador requiriera las cantidades

consignadas por el arrendatario a su favor en la cuenta dispuesta por la SUNDDE,

prescribirá su derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del

organismo para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento respectivo

(art. 28).

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El cálculo del plazo de prescripción está sujeto a un conjunto de normas sobre

suspensión e interrupción de la prescripción, las cuales señalaremos a continuación

(art. 29):

El cómputo del plazo de prescripción se interrumpe cuando:

a) Por cualquier actuación del arrendador ante la SUNDDE, solicitando las

cantidades a su favor.

b) Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de

recibir las cantidades a su favor, ante la jurisdicción contenciosa.

c) Interrumpida la prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día

siguiente de aquél en que se produjo la interrupción.

Por otro lado, el cómputo del plazo de la prescripción se suspende:

a) Por la interposición de solicitudes o recursos administrativos o judiciales, que

tengan por objeto la relación arrendaticia con ocasión de la cual fueron

consignadas las cantidades a su favor, hasta sesenta (60) días después que

se adopte resolución o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el

silencio administrativo, de ser el caso.

b) Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de

prescripción hasta el cumplimiento de un plazo o condición.

8.2. Factura Legal por Concepto de Pago Recibido:

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por

concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá

contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así

como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en

materia tributaria (art. 30).

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8.3. Fijación del Canon de Arrendamiento:

La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a la Ley la

determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes tres

métodos, seleccionado de común acuerdo (artículo 32):

1. Canon de arrendamiento fijo (CAF) se toma como base el valor actualizado

del inmueble, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable, obteniendo el

canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar y por el

porcentaje de rentabilidad anual, establecido en 12% para el primer año de la relación

arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales

completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual establecido, podrá ser como

máximo de 20% sólo para el primer año.

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) el cual se determinará sobre la

base de las ventas brutas expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor

Agregado del mes anterior y en caso de haber declaración sustitutiva se deberá sumar

al porcentaje que allí se refleje, el porcentaje del monto reflejado en la declaración del

mes siguiente.

Las partes acordarán el porcentaje a aplicar, el cual oscilará en general, entre el

1% y el 8%, y, cuando se trate de comercio de entretenimiento como actividad principal,

entre el 8% y 15%.

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más

porcentaje de ventas: La porción fija no podrá ser superior al 50% de la que

correspondería si se utilizará el CAF, es decir que se aplica la fórmula prevista en el

numeral 1 del artículo 32, y sobre ese resultado la porción fija del CAM sería no mayor

al 50% de lo que arroje el cálculo del CAF. El porcentaje, no superior al 50%, deberá

ser acordado por las partes.

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La parte variable, está constituida por un porcentaje sobre las ventas, como en el

método CAV, hasta su límite máximo. El CAM será entonces la combinación de la

porción fija más el porcentaje de las ventas.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el

canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su

determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los

porcentajes de rentabilidad anual establecidos en este artículo, cuando así lo

determinen razones de interés público o social.

La fijación del canon de arrendamiento en el régimen establecido por la Ley de

Arrendamiento de 1999 estaba basada en el porcentaje de rentabilidad anual, que

variaba según el valor del inmueble expresado en Unidades Tributarias, pudiendo el

Ejecutivo Nacional modificar los porcentajes de rentabilidad por razones de interés

público o necesidad social (art. 29). Para la determinación del valor del inmueble se

tomaban en consideración factores como el uso, clase, calidad, situación, dimensiones

aproximadas del inmueble, así como el valor fiscal declarado por el propietario y el valor

establecido en actos de transmisión del inmueble previos a su regulación. También se

toma en consideración los precios en que se hayan enajenado inmuebles parecidos

(art. 30).

8.4. Revisión de los Cánones de Arrendamiento:

Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos al Decreto, serán

revisados en los casos siguientes (artículo 33):

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de

arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual

anual del grupo "Bienes y servicios diversos" considerado en el índice Nacional de

Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado

por el Banco Central de Venezuela.

19

2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo

costo excedan cuarenta por ciento (40%) del valor del inmueble establecido como base

de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.

En el régimen de la Ley de Arrendamiento de 1999 la revisión del canon de

arrendamiento, por parte del órgano encargado de su regulación, procedía cuando se

traspasaba la propiedad del inmueble arrendado y bajo los siguientes supuestos:

a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del

canon máximo de arrendamiento mensual.

b) En caso del cambio total o parcial del uso o destino para el cual fue

arrendado el inmueble.

c) Cuando el arrendador o propietario hayan ejecutado en el inmueble mejoras

que sobrepasen en su costo del veinte por ciento (20%) del valor del

inmueble.

9. DE LOS SOBREALQUILERES Y GASTOS CONDOMINIALES

9.1. Regulación sobre los reintegros

Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por

conceptos contrarios al Decreto, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario,

arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres

prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización

con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor, de acuerdo con

lo publicado por el Banco Central de Venezuela, y podrán ser compensables con los

cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer (art. 34).

9.2. Comité Paritario de Administración del Condominio y los gastos comunes

En los inmuebles destinados al uso comercial, que formen parte de otros

inmuebles bajo régimen de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de

20

comunidad, la administración del condominio será coordinada por un "Comité Paritario

de Administración del Condominio", integrado paritariamente por representantes

seleccionados por los propietarios y por los arrendatarios respectivamente.

La representación de los arrendatarios será escogida por los mismos

arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial. El Comité Paritario de

Administración del Condominio" podrá establecer de común acuerdo con propietarios e

inquilinos las normas o reglamentos de condominio, así como la aplicación de

sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes (art. 35).

Los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado

al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota que corresponda a dicho

inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento.

A efectos de la Ley, se entiende por gastos comunes las erogaciones que deban

realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de

asiento al establecimiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza,

recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica,

vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de

administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen

funcionamiento del inmueble.

El "Comité Paritario de Administración del Condominio", podrá establecer

contribuciones y/o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o propósitos

especiales, cuando así se requiera para el mejor funcionamiento de las actividades

comerciales (art. 36).

Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo

disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente

demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida

según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular. Las

reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador.

21

Los honorarios contratados por concepto de administración o gestión de los

gastos comunes o de condominio en ningún caso serán superiores a diez por ciento

(10%) del monto total de los gastos comunes (art. 37).

10. PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO:

En caso de que el propietario del inmueble o su apoderado, tuviere intención de

venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre y

cuando concurran los siguientes aspectos:

a) Que el arrendatario que tenga más de 2 años como tal;

b) Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de

arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y

reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar al arrendatario su voluntad de vender el inmueble,

mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, expresando su derecho de

preferencia, e indicando el precio, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la

oferta no menor a tres (3) meses, procedimiento y dirección de notificación de la

correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de

condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes.

El arrendatario deberá notificar por escrito su aceptación o rechazo, al oferente a

través de Notaría Pública dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al

ofrecimiento; si el arrendatarios rechazo la oferta o se abstiene de pronunciamiento, el

propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas

condiciones (art. 38).

En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero

haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario, éste tendrá

22

derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis

(6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación

celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento

contentivo de la negociación (art. 39).

11. DESALOJO Y PROHIBICIONES: 11.1 Causales de desalojo

De conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley, son causales de

desalojo:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento

y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,

indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas

que regulen la convivencia ciudadana.

c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los

provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el

arrendador.

d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de

uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga

sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las

normas o reglamento de condominio.

e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores

que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente

justificado.

23

f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado

total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados

con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.

g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o

renovación entre las partes.

h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva

del arrendatario y se realice la venta a terceros.

i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le

corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o

las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de

Condominio".

Las causales “d”, “g” y “h”, no estaban previstas en la Ley de Arrendamiento

Inmobiliario derogada.

11.2 Prohibiciones

De conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley, en los inmuebles

regidos por queda taxativamente prohibido:

a) El cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento;

b) El arrendamiento de inmuebles con condiciones físicas inadecuadas;

c) El subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el

propietario y/o arrendador en el contrato respectivo;

d) Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo

estipulado en el Decreto;

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e) Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;

f) El cobro por activos intangibles tales como relaciones, reputación y otros

factores similares;

g) El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo

por lo previsto en el propio contrato y en el Decreto;

h) El cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local

comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y/o cierre, por

incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y demás

normas de convivencia; salvo que estas hayan sido establecidas de común

acuerdo en las normas o reglamento de condominio por parte del Comité

Paritario de Administración del Condominio;

i) El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o

comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el Decreto;

j) El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y

arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;

k) La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;

l) Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o

inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber

agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de

30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera

agotada la instancia administrativa;

m) La administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas

extranjeras no radicadas en el país.

25

Asimismo, el artículo 42 establece que quedan prohibidos los avisos o anuncios

de publicidad ofreciendo inmuebles en arrendamiento comercial en los cuales se

considere una o más de las siguientes condiciones:

a) Se limite por condiciones de preferencia sexual, política o religiosa, identidad

de género, origen étnico, estado civil, clase social, profesión o condición

social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales, para el

arrendamiento de inmuebles destinado a uso comercial;

b) Se oferten montos de rentas falsas o engañosas;

c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las

normas contenidas en el Decreto.

12. PROCEDIMIENTO JUDICIAL

En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la

SUNDDE, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a

los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la

competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, a los cuales se les atribuye la

competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos

Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de

arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción

Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento

Civil hasta su definitiva conclusión (art. 43).

13. SANCIONES

De conformidad con lo previsto en el artículo 44 del Decreto, los propietarios,

administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones

26

previstas en el Decreto, serán sancionados por el órgano rector en la materia, o la

instancia bajo su adscripción que este designe, que deberá señalar la forma en que el

sancionado podrá satisfacer el pago de la multa impuesta, utilizando todos los medios

legales a su alcance. Asimismo, el Decreto estableció mediante el referido artículo que

las multas podrán ser las siguientes:

a) Quinientas Unidades Tributarias (500 UT), a quienes incumplan con

cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 30, 41 (en sus

literales "a" y "b") y 42.

b) Un mil quinientas Unidades Tributarias (1.500 UT), a quienes incumplan con

cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 10, 11, 15, 16, 18,

19, 24, 26, 38 y 41, en sus literales "d" "f", "g", "i", y "j".

c) Dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 UT), a quienes incumplan con

cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 8, 13, 17, 31, 32,

34, 35, 36, 37 y 41 en sus literales "c", "e", "h", "k", "l" y “m”.

IV. CONCLUSIONES

1. El 23 de mayo de 2014 el Presidente de la Republica dictó Decreto Nro. 929,

con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario

para el uso Comercial (LRAIUC).

2. La LRAIUC regula y controla la relación entre las partes de un contrato de

arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, es decir, aquellos en

los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicio

como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona.

3. El órgano competente para la ejecución de las disposiciones contenidas en la

Ley es el Ministerio competente en materia de comercio, con asistencia de la

Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos y

Sociales (SUNDDE).

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4. Respecto de la impugnación de los actos administrativos dictados por la

SUNDDE, tendrán conocimiento dentro del Área Metropolitana de Caracas los

Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo, por otra parte, en el resto

del territorio nacional, serán competentes los Tribunales de Municipio, a los que

les atribuye competencia contencioso administrativa en materia de

arrendamientos. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales

en materia de arrendamientos comerciales corresponderá a la Jurisdicción Civil

ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de

Procedimiento Civil.