GuíadelProgramadeCompraObligatoria

Versión 1.0 0

DEPARTAMENTO DE SERVICIOS COMUNITARIOS

HARRIS COUNTY, TX 13105 NORTHWEST FREEWAY, SUITE 400, HOUSTON, TX 77040

GUÍADELPROGRAMADECOMPRAOBLIGATORIA

ParaelBloquedeDesarrolloComunitario(CDBG-DR)2017AprobadoporGLOXXXX2020–Versión1.0

Version 1.0 1

Versión Fecha Sección Revisión

Departamento de Servicios Comunitarios del Condado de Harris Directrices obligatorias del programa de compra

Versión 1.0 Tribunal de Comisionados del Condado de Harris Aprobado en TBD Aprobación condicional de la Oficina General de Tierras de Texas a TBD

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Versión 1.0 2

Contents 1. Introducción .............................................................................................................................................. 4

2. Definiciones .............................................................................................................................................. 4

3. Resumen de Propósito y del Programa ............................................................................................... 7

3.1 Zonas de Interés Para la Compra ...................................................................................... 7

3.2 Participación en el Programa de Compra Obligatoria ...................................................... 7

4. Condiciones ............................................................................................................................................... 8

5. Administración del Programa ............................................................................................................... 9

5.1 Difusión y Admisión ........................................................................................................ 9

5.2 Actividades Previas a la Oferta ...................................................................................... 10

5.3 Criterios de Oferta .......................................................................................................... 10

5.4 Negociaciones ................................................................................................................ 11

5.5 Acuerdo Administrativo ................................................................................................. 11

5.6 Autoridad Procesal ......................................................................................................... 12

5.7 Dominio Eminente ......................................................................................................... 12

6. Proceso Después que la Oferta Sea Aceptada ................................................................................. 12

7. Beneficios de Reubicación .................................................................................................................. 13

8. Pago de Vivienda de Reemplazo para Ocupantes de 90 Días ...................................................... 13

8.1 Determinación del Pago de Asistencia de Alquiler ........................................................ 14

8.2 Pago de Vivienda de Reemplazo para Propietarios-Ocupantes de 90 Días ................... 15

8.3 Determinación del Pago de la Vivienda de Reemplazo para el Propietario ................... 15

8.4 Problemas que Pueden Afectar los Pagos de Reemplazo de Vivienda .......................... 15

8.5 Mantenimiento de la Permanencia del Propietario de 90 Dias ...................................... 17

8.6 Propietario o Negocio de Inquilino ................................................................................ 17

8.7 Pagos de Reubicación – Negocios, Granjas y Organizaciones sin Fines de Lucro ....... 17

8.8 Determinación de Beneficios ......................................................................................... 18

8.9 Requisitos de Vivienda de Reemplazo ........................................................................... 19

8.10 Vivienda de Último Recurso ...................................................................................... 19

8.11 Pago por Gastos de Mudanza y Conexos ................................................................... 20

8.12 Apelación de Beneficios de Reubicación ................................................................... 20

8.13 Personas Ubicadas Posteriormente ............................................................................. 21

9. Incentivos ................................................................................................................................................ 22

10. Objectivos Nacionales .......................................................................................................................... 22

11. Plazo del Programa de Compra Obligatorio .................................................................................... 22

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12. Leyes de Vivienda Justa ....................................................................................................................... 22

13. Contacto ................................................................................................................................................... 22

Appendices:

A. Política de Apelaciones del Condado de Harris B. Política de Vivienda Prefabricada

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Guía del Programa de Compra Obligatoria

1. Introducción El Programa de Compra Obligatoria para la Recuperación de Desastres del Condado de Harris es un programa operado conjuntamente a través del Departamento de Servicios Comunitarios del Condado de Harris (HCCSD), la División de Propiedad Real del Departamento de Ingeniería del Condado de Harris (HCRPD, por sus siglas en inglés) y el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris (HCFCD, por sus siglas en inglés) para ayudar a los propietarios cuyas casas fueron dañadas por las Inundaciones del 2017 a trasladarse a áreas de menor riesgo de inundación. Los programas de compra apoyan la mitigación de riesgos, los objetivos de gestión de llanuras de inundación, y la resiliencia mediante la eliminación de propiedades de zonas con un alto riesgo de inundación, eliminando así la vulnerabilidad a futuras situaciones de inundación. Después de comprar las viviendas, las estructuras son demolidas. La tierra vuelve a una llanura de inundación natural, se convierte en un área de retención, o se conserva como espacio verde. Las compras ayudan a prevenir la pérdida repetitiva y el riesgo extremo para la salud y la seguridad humanas. Los objetivos del programa son: 1. Adquirir propiedades que han sido objeto de múltiples inundaciones y usarlo para el

espacio público, espacios verdes y / o medidas de control de inundaciones. 2. Ayudar a los propietarios a mudarse a un área con un menor riesgo de inundación. 3. Devolver las propiedades de la llanura de inundación a la función natural y beneficiosa,

ayudando en el almacenamiento de las aguas de inundación 4. Eliminar los daños futuros por inundaciones y los riesgos de salud y seguridad para los

propietarios y rescatistas. El programa sólo se centrará en proporcionar asistencia a los propietarios de viviendas que se encuentran en un área de interés, sin embargo, HCCSD puede extender la asistencia a las áreas donde otros riesgos ambientales impiden la autorización bajo 24 CFR Parte 58.

2. Definiciones Los términos clave definidos en las regulaciones de URA se pueden encontrar en 49 CFR 24.2. Los términos y definiciones, que tienen una aplicabilidad especial a los programas de HUD, se agregan o aclaran más a continuación.

Extranjero No Legalmente Presente en los Estados Unidos. (49 CFR 24.2(a)(2)) y (8 CFR 103.12).

Tasación (49 CFR24.2(a)(3)). El término tasación significa una declaración escrita preparada de forma independiente e imparcial por un tasador calificado que establece una opinión del valor definido de una propiedad adecuadamente descrita a partir de una fecha específica respaldada por la presentación y el análisis de la información pertinente del mercado actual. Ciudadano (49 CFR 24.2(a)(5)). La definición de ciudadano incluye "nacionales no ciudadanos" para evitar excluir a las personas de ciertas posesiones de EE. UU (Samoa Americana, por ejemplo)

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cuyo estatus es nacional de los EE.UU., en lugar de ciudadano de los EE. UU. Vivienda de Reemplazo Comparable (49 CFR 24.2(a)(6)). Vivienda Decente, Segura y Sanitaria (DS&S) (49 CFR 24.2(a)(8)). Una vivienda ocupada en relación con un programa de asistencia de alquiler que esté sujeta a los Estándares de Calidad de Vivienda de HUD (HQS) (24 CFR 982.401), se considerará conforme con las normas de URA DS&S si cumple con el HQS aplicable. Persona Desplazada (49 CFR 24.2(a)(9)). Cualquier persona que se mude de la propiedad inmobiliaria o traslade sus bienes personales de la propiedad inmobiliaria como resultado directo de una notificación escrita de intención de adquisición, el inicio de negociaciones para, o la adquisición de dichos bienes inmuebles en su totalidad o en parte para un proyecto. No incluye a las personas enumeradas en el apartado a)(9)(ii) de esta sección. La definición de URA incluye tanto a las personas desplazadas como a las personas no desplazadas. Las regulaciones del programa HUD a menudo incluyen circunstancias adicionales en las definiciones programáticas de una persona desplazada que deben ser consideradas, cuando corresponda. Personas no Desplazadas (49 CFR 24.2(a)(9)(ii)). Los reglamentos de la URA definen condiciones muy específicas en las que una persona no es considerada una persona desplazada. Vivienda (49 CFR 24.2(a)(10)). El término "vivienda" según lo definido por la URA significa el lugar de residencia permanente o consuetudinaria y habitual de una persona, de acuerdo con la costumbre o ley local incluyendo una casa unifamiliar; una unidad unifamiliar en una propiedad de dos familias, multifamiliar o multipropósito; una unidad de un condominio o proyecto de vivienda cooperativa; una unidad que no sea de servicio de limpieza; una casa móvil; o cualquier otra unidad residencial. Por lo general, un refugio de emergencia no se considera una "vivienda" porque tal instalación no suele ser un lugar de residencia permanente, transitoria o consuetudinaria y habitual. HCCSD. Departamento de Servicios Comunitarios del Condado de Harris (HCCSD), Departamento de Servicios Comunitarios del Condado de Harris

HCRPD. División de Bienes Inmuebles del Departamento de Ingeniería del Condado de Harris

HCFCD. Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris Ingresos del Hogar (49 CFR 24.2(a)(14)). El término ingreso familiar significa ingreso bruto total recibido por un período de 12 meses de todas las fuentes (ganados y no ganados) incluyendo, pero no limitado a salarios, manutención infantil, pensión alimenticia, beneficios de desempleo, compensación de trabajadores, seguro social o los ingresos netos de una empresa. No incluye los ingresos recibidos u obtenidos por niños dependientes y estudiantes de tiempo completo menores de 18 años de edad. (Véase el apéndice A del acto para ver ejemplos de exclusiones a los ingresos). La definición de URA de "ingresos familiares" no debe confundirse con las definiciones del programa de HUD de "ingresos anuales" o "ingresos anuales ajustados" aplicables a la sección 104(d) y a los programas de vivienda subsidiada de HUD. Las definiciones programáticas de ingresos de HUD no deben utilizarse para fines de URA.

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HUD. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Normas de Calidad de Vivienda (HQS) 24 CFR 982.401. La vivienda pública no sigue la Sección 8 HQS bajo 24 CFR 982.401. Más bien, la vivienda pública sólo debe cumplir con los códigos locales aplicables. Iniciación de Negociaciones (ION) (49 CFR 24.2(a)(15)). La fecha de ION sirve como un hito en la determinación de la elegibilidad de una persona para la asistencia de reubicación, incluyendo los gastos de mudanza y un pago de vivienda de reemplazo. Es la entrega de la oferta inicial por escrito de justa compensación por parte de la Agencia al propietario para adquirir el inmueble. La fecha de ION es el desencadenante de la emisión del Aviso de Elegibilidad para Asistencia de Reubicación o Aviso de No Desplazamiento. Después de ION, cualquier solicitante que busque alquilar en el proyecto debe recibir un Aviso de mudanza antes de ejecutar un contrato de arrendamiento, de lo contrario, el proyecto incurrirá la responsabilidad por los gastos de reubicación si se determina que los solicitantes son elegibles como personas desplazadas.

Ingresos Bajos (49 CFR 402(b)(2)(ii). Bajo URA, los términos "ingresos bajos" y bajo los programas de HUD una "persona de bajos recursos" o "persona de ingresos bajos y moderados" (conocido como LMI por sus siglas en inglés) o una "persona de bajos ingresos", incluye a personas que tienen un ingreso igual o menor al límite de bajos ingresos establecido por Plan 8 de HUD. Generalmente, esto significa una familia o individuo cuyos ingresos anuales no exceden el 80% de los ingresos medios del área, según determinado por HUD, con ajustes para familias más pequeñas o grandes. Los límites de ingresos aplicables a la URA se pueden encontrar en https://www.huduser.gov/portal/datasets/il.html o en www.HUD.gov/relocation. La definición de lo que constituye "ingresos" no es lo mismo para los programas URA y HUD y debe determinarse sobre la base de los requisitos legales y/o reglamentarios aplicables.

Aviso de Mudanza. Un término utilizado por HUD para la notificación escrita proporcionada a una persona que está interesada en mudarse a un proyecto después de la fecha en que se presentó una solicitud de asistencia (a menudo denominada por los agentes de reubicación y DOT como un "ocupante posterior"). Si la persona recibe dicho aviso antes de alquilar y ocupar la propiedad y acepta ocupar la propiedad bajo los términos del aviso, la persona no es elegible para la asistencia de reubicación. El aviso debe contener la siguiente información: Que se haya presentado una solicitud de asistencia federal para el proyecto, el posible impacto del proyecto en la persona (por ejemplo, la persona puede ser desplazada, reubicada temporalmente o sufrir un aumento de alquiler), y el hecho de que él o ella no calificaría para la asistencia de reubicación como "persona desplazada" como resultado del proyecto, si él o ella optaba por ocupar la propiedad.

Aviso de no Desplazamiento. Un término de HUD para la notificación proporcionada a las personas que no serán desplazadas permanentemente para un proyecto asistido por HUD.

Valor Residual (49 CFR 24.2(a)(23)). El precio de venta probable de un artículo ofrecido para la venta a compradores bien informados con el requisito de que se elimine de la propiedad a expensas del comprador.

Ley Uniforme. Significa la Ley de Política Uniforme de Asistencia para la Reubicación y Adquisición de Propiedades Inmuebles.

Commented [FS1]: Added LMI in parentheses because this acronym is used later in the document, but wasn't defined

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3. ResumendePropósitoydelProgramaEl Condado planea adquirir propiedades mediante la implementación de un programa de Compra Obligatoria. La valoración de la propiedad del Programa de Compra Obligatoria se basará en un valor de mercado justo evaluado antes de la inundación. Los términos de la compra obligatoria deben implementarse de acuerdo con la URA (49 CFR 24.101(b) y el Manual de HUD 1378. El Condado está ejerciendo su poder de dominio eminente para adquirir propiedades para sacar a las personas del peligro. 3.1 Zonas de Interés Para la Compra HCFCD ha identificado áreas de interés para la compra que incluyen casas que están "irremediablemente profundas" en la llanura de inundación donde los proyectos para reducir las inundaciones no son rentables y/o beneficiosos. Para ser identificada como un área de interés de compra, debe ser en una zona de inundación repetitiva- donde las estructuras de vivienda han sufrido múltiples daños relacionados con las inundaciones, con una de las ocasiones daños resultantes del huracán Harvey en 2017. Para identificar las áreas de interés de compra, se utilizaron los datos actuales de llanuras de inundación efectivas para analizar el condado; sin embargo, en algunas áreas se obtuvo mejores datos. Se utilizaron llanuras de inundación "futuras" y rejillas de profundidad para analizar el Condado de Harris basándose en la idea de que las compras deben evitarse en áreas propensas a inundaciones y que verán beneficios del proyecto de reducción de inundaciones más adelante. El Condado de Harris conservará la documentación de cada propiedad comprada a través del programa de compra, indicando la ubicación de las propiedades en una de las áreas de interés para comprar. La evaluación de estos sitios reveló oportunidades para proporcionar áreas de almacenamiento de inundaciones eficaces que pueden reducir los daños y pérdidas de inundaciones futuras y protegerse de posibles accidentes de materiales peligrosos. La adquisición de propiedades por parte del Condado bajo este programa implicará la adquisición de todos los lotes y todas las estructuras dentro de las áreas de interés sujetas a financiamiento y se hará por fases. Cualquier propiedad adquirida con fondos CDBG-DR será dedicada y mantenida a perpetuidad para un uso que sea compatible con las prácticas de manejo de espacios abiertos, recreativos o humedales. Solo se permitirá la construcción de proyectos de control de inundaciones, que han sido aprobados por el administrador local de llanuras de inundación, en las propiedades. Después de la adquisición, todas las mejoras serán demolidas, y no se construirán nuevas estructuras en el terreno, ya sea que estuvieran vacantes o mejoradas antes de la adquisición. 3.2 Participación en el Programa de Compra Obligatoria

El Condado celebrará una reunión pública para los propietarios de viviendas identificadas para ser adquiridas. Para hacer contacto inicial con cada propietario, el Condado enviará cartas a todos los que se inviten a la reunión pública. El Condado puede utilizar otros medios para distribuir información sobre el programa, incluyendo pero no limitado a Zoom o reuniones similares, sondeo de vecindarios, enviar correos directos, comunicados de prensa y usar páginas web.

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Los propietarios e inquilinos que participan en el programa obligatorio de compra son elegibles para los beneficios de asistencia de reubicación establecidos en la Ley de Política Uniforme de Asistencia para la Reubicación y Adquisición de Propiedades Inmuebles de 1970 [Pub. L. 91-646; 42 U.S.C. 4651-4654] y La Ley Uniforme de Asistencia Para Reubicación de 1987 [Pub. L 100-17; 101 Estadísticas 255-256]"

4. CondicionesLas siguientes condiciones se aplican a la adquisición de bienes en virtud de este programa:

• Fecha de Cierre. Una fecha mutuamente acordada por el Condado y el vendedor para cerrar la propiedad, condicionada a la determinación ambiental de la Oficina General de Tierras (GLO) de Autorización Ambiental y la Autoridad para Usar Fondos de Subvenciones (AUGF). El vendedor se compromete a mudarse de la propiedad al menos 24 horas antes de la fecha del cierre.

• Impuestos y Evaluaciones Especiales. Los impuestos se prorratearán hasta la fecha de cierre. No se realizará ningún reembolso por las evaluaciones especiales prepagadas. El vendedor pagará cualquier balance no certificado de cuotas o cualquier evaluación especiales no pagada en, o antes, del cierre. El comprador no asumirá ninguna evaluación especial o no certificada que no se haya pagado.

• Abstracto. El Condado es responsable del costo de actualizar cualquier abstracto, póliza de seguro de título u otra evidencia de título.

• Fecha de Vencimiento de la Oferta. El Condado permitirá treinta (30) días a partir de la fecha en que se haga la oferta para que el vendedor decida si acepta la oferta del Condado. El Condado puede permitir una extensión de la fecha de vencimiento caso por caso.

• Inspección de la Propiedad. Tras la aceptación de la oferta del Condado, el vendedor otorgará acceso al Condado para inspeccionar la propiedad en busca de posesiones personal, materiales peligrosos, etc., que deben ser retirados antes del cierre.

• Environmental. El Condado tomará medidas para asegurarse de que una propiedad con uso comercial o industrial en el pasado o presente, o una que sea adyacente a dicha propiedad, o una propiedad que se sospeche que tiene contaminantes peligrosos presentes, no esté contaminada en el momento de la adquisición. El propietario deberá proporcionar información que identifique qué materiales peligrosos, si fuera el caso, hayan sido depositados o almacenados en la propiedad. Si el Condado o el Estado determina que es necesario una Evaluación Ambiental (Nivel I), el Condado, puede llevar a cabo una Evaluación Ambiental (Nivel I) antes de la adquisición de la propiedad. Una evaluación ambiental que cumpla con 24 CFR Parte 58 se completará y se recibirá una autorización ambiental antes de un compromiso de gastar fondos CDBG-DR. Tenga en cuenta que para las estructuras residenciales, el vendedor de la propiedad no es responsable de los materiales peligrosos que son una parte integral de la estructura, tales como pintura con base de plomo, insulación, pisos, u otras superficies que contengan asbestos. Estos tipos de materiales serán identificados y administrados por el Condado después de la compra de la propiedad.

• Sin Salvamento. A menos que el Condado autorice lo contrario, no se permitirá salvar ninguna estructura, o parte de la misma. El Condado considerará el salvamento por parte del propietario de la propiedad caso por caso. En el caso de que se autorice el

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salvamento, el valor de los artículos recuperados se deducirá del precio de compra. El Condado determinará el valor de los artículos salvados, sujeto a la aprobación del Condado. La oferta está sujeta a la aprobación del Condado de la forma de oferta y los términos específicos de la oferta para cada propiedad.

• Eliminación de Estructuras. Todas las casas adquiridas con fondos DR normalmente se eliminarán dentro de nueve meses de la fecha del cierre.

5. AdministracióndelPrograma El Programa de Compra Obligatoria para la Recuperación de Desastres del Condado de Harris se opera conjuntamente a través del Departamento de Servicios Comunitarios del Condado de Harris (HCCSD), la División de Propiedad Real del Departamento de Ingeniería del Condado de Harris (HCRPD, por sus siglas en inglés) y el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris (HCFCD, por sus siglas en inglés) para ayudar a los propietarios cuyas casas fueron dañadas por la inundación 2017 para reubicarse fuera de las áreas de inundación. El personal de adquisición estará disponible para responder preguntas y proporcionar servicios de asesoramiento de reubicación a los clientes. El Condado puede obtener servicios adicionales que se realizarán sobre una base contractual para ayudar en el programa de adquisición. Los servicios que pueden ser contratados incluyen:

• Búsquedas de títulos, certificados y/o abstracto • Opiniones de títulos • Seguro de título • Un agente de custodia para servicios de cierre y/o servicios relacionados • Servicios de tasación • Investigación y pruebas ambientales, si es necesario • Otros servicios según sea necesario

5.1 Difusión y Admisión

Las reuniones se llevarán a cabo en las áreas de interés de compra o a través de Zoom, Skype o reuniones virtuales similares para explicar los requisitos del programa, beneficios y servicios que proporcionará el programa. Los avisos de las fechas y horas de las reuniones se publicarán en la página de recuperación de desastres del condado de Harris www.harriscovery.org. Se utilizarán otros métodos para notificar a los propietarios, como correo electrónico, el sondeo de barrios, etc. Los folletos de adquisición y reubicación de HUD estarán disponibles en las reuniones para todos los participantes, lo que proporciona a los propietarios sus derechos bajo la Ley Federal de Reubicación Uniforme. Al final de las reuniones, los Participantes Interesados pueden programar una reunión de admisión con el personal de adquisición. Si se reúnen virtualmente, los participantes serán contactados el siguiente día laborable para programar una reunión de admisión. A los participantes se les proporcionará una lista de verificación que describe los documentos necesarios para comenzar el proceso de adquisición y debe ser llevado a la reunión de admisión o enviado por correo electrónico. En caso de que un dueño de la propiedad en el área de interés de compra no responda a las solicitudes de una cita de admisión o a la información necesaria para completar una solicitud, el

Commented [FS2]: Previously defined under heading 1 - define again?

Commented [FS3]: Same as comment above

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proceso para adquirir la propiedad continuará los mismos pasos descritos en esta guía. El Condado utilizará su autoridad de dominio eminente para adquirir la propiedad después de pasar por estos procesos.

Los Avisos Generales de Información (GIN) se enviarán a todos los propietarios que posean propiedades dentro del área de interés. Este GIN servirá como la comunicación inicial por escrito del Condado al propietario cuya propiedad puede ser adquirida para un proyecto financiado por el gobierno federal bajo amenaza o uso de dominio eminente. Este aviso debe emitirse por escrito y proporciona información sobre las protecciones básicas para los propietarios en virtud de la Ley Uniforme y los reglamentos. El Condado satisfará este requisito proporcionando, según corresponda, el folleto de información de HUD, "Cuando una Agencia Pública Adquiere Su Propiedad" (HUD-1041-CPD) disponible a través de las ubicaciones de HUD Field Office o del sitio web de HUD en http://www.hud.gov/relocation.

5.2 Actividades Previas a la Oferta Antes de hacer una oferta de compra, las actividades incluyen pero no se limitan a:

• Identificar los dueños de las parcelas. • Identificar si cualquier propiedad que será adquirida está ocupada para así tomar la

determinación si la URA se aplicará a los ocupantes. Dado que la adquisición de estos inmuebles es obligatoria, los propietarios y los inquilinos pueden ser elegibles para la asistencia de reubicación; incluyendo pero no limitado a: ü identificar los recursos necesarios para cumplir con los requisitos de reubicación

de URA para inquilinos y propietarios, incluidas las viviendas de reemplazo, y ü financiación de gastos incidentales, gastos de mudanza y servicios de

asesoramiento. • Determinar el valor justo del mercado antes de la inundación por un tasador licenciado

de bienes raíces que se utilizará para hacer ofertas de compra. • Obtener una evaluación de la tasación • Determinación de la cantidad de DOB

5.3 Criterios de Oferta Junto con la oferta inicial de compra por escrito, el propietario deberá recibir un resumen por escrito en lo que se basa la oferta de compensación justa, que incluirá:

• Una declaración de la cantidad ofrecida como una compensación justa. En el caso de una adquisición parcial, la indemnización por los bienes inmuebles que deba adquirirse y la indemnización por daños y perjuicios, si aplica, a los bienes inmuebles restantes se indicarán por separado.

• Una descripción e identificación de la ubicación de la propiedad inmobiliaria y el interés en la propiedad inmobiliaria que será adquirida.

• Identificación de los edificios, estructuras y otras mejoras (incluyendo equipos de construcción extraíbles y accesorios comerciales) que se incluyen como parte de la oferta de compensación justa. Cuando apropiado, la declaración identificará cualquier otro interés en la propiedad por separado, por ejemplo, una mejora de propiedad del inquilino, e indicará que dicho interés no está cubierto por esta oferta.

Commented [FS4]: Didn't see this defined earlier. I assume you mean duplication of benefits ("duplicación de beneficios" O "duplicidad de beneficios)

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Los elementos principales de la oferta del Condado que contribuirán a informar la decisión de la oferta son:

• Precio de Compra. Valor justo de mercado antes de la inundación. Todas las tasaciones serán realizadas por un tasador de bienes raíces cualificado y con licencia. También se debe completar una evaluación de la tasación para cada parcela adquirido a través de este programa.

• Deducción del Precio de Compra. Según corresponda, los pagos necesarios para liquidar evaluaciones especiales, gravámenes, hipotecas, multas, sentencias, etc., serán pagas por el vendedor antes de cerrar o se deducirán del precio de compra en el momento del cierre en la medida en que los fondos estén disponibles. Cualquier hipoteca, derecho prendario, o gravamen es responsabilidad del vendedor.

5.4 Negociaciones Con el fin de cumplir con 49 CFR 24.102, el Condado, o su representante, hará un esfuerzo para abordar cualquier contraoferta para la compra de los bienes inmuebles presentados por un propietario. La División de Bienes Inmuebles asignada al propietario solicitará al propietario que presente la contraoferta por escrito e incluya la base de la contraoferta, incluidos los hechos pertinentes que el propietario considere que apoyan su contraoferta. Una vez obtenida la contraoferta y toda la documentación justificativa, se revisa la documentación. Si la información presentada por el propietario, o un cambio importante en el carácter o condición de la propiedad, indica la necesidad de nueva información de tasación, o si se ha producido un retraso significativo (12 meses) desde el momento de la(s) tasación(es) de la propiedad(s), el Condado deberá tener la(s) tasa(s) actualizada(s) u obtener una nueva(s) tasa(s). Si la información de tasación más reciente indica que un cambio en la oferta de compra es necesario, el Condado restablecerá inmediatamente una compensación justa y ofrecerá esa cantidad al propietario por escrito.

En caso de que el Condado no esté de acuerdo con la contraoferta presentada por el dueño de la propiedad, o el dueño de la propiedad no acepta la recomendación del Condado, el propietario tendrá el derecho de continuar con el procedimiento de apelación como se describe a continuación.

El Condado hará todo lo posible para estimar con precisión el valor del mercado previo a la inundación de la propiedad. Si, después de las negociaciones de la oferta, el vendedor cree que el precio de compra es incorrecto, el vendedor puede presentar información adicional directamente relacionada con el valor justo de mercado y apelar el precio de oferta del Condado. Véase el Anexo A: Proceso de Apelación del Condado. Si la oferta es rechazada y no se prevé ninguna negociación adicional, el expediente será remitido a la oficina del Abogado del Condado para iniciar el procedimiento legal de dominio eminente. 5.5 Acuerdo Administrativo Si el Condado acepta cualquier aumento por encima del monto de la oferta aprobada, se preparará un acuerdo administrativo para el archivo de acuerdo con 49 CFR n.o 24.102(i). Se preparará una justificación escrita, en la que se indique qué información disponible, incluidos los riesgos de ensayo, respalda dicha solución. (Véase el apéndice A, 49 CFR,

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24.102(i).) El acuerdo administrativo se someterá al Condado para su revisión y aprobación final, si el Condado está de acuerdo con el acuerdo y los datos de apoyo. Si el acuerdo administrativo es aprobado por el Condado, la parcela procederá al cierre de la manera normal.

5.6 Autoridad Procesal

Los acuerdos de compra de propiedades adquiridas a través del proceso obligatorio de compra serán firmados por el Director Ejecutivo de HCCSD y CAO; si el Director de HCCSD no está disponible, el acuerdo de compra puede ser firmado por su designado. Documentos adicionales pueden ser delegados al personal apropiado del Condado para su ejecución. El HCRPD, excepto como se limita en este documento, tiene autoridad para negociar precios finales basados en los mejores intereses del propietario y del Condado, mientras sigue las directrices locales y federales aplicables. Las negociaciones pueden ocurrir después de la oferta inicial, después de una decisión del comité de apelación, y en cualquier momento durante el proceso de dominio eminente antes del litigio. 5.7 Dominio Eminente

Si es necesario, el dominio eminente puede ser utilizado de acuerdo con la ley u ordenanzas federales, estatales y locales aplicables para adquirir la propiedad necesaria. El Condado normalmente usará un abogado del Condado para litigar acciones de dominio eminente que trabajarán en estrecha colaboración con el equipo de adquisición. Los montos ordenados por la corte para adquisiciones se considerarán definitivos y no requieren la aprobación del Tribunal de Comisionados del Condado de Harris. Si se producen negociaciones de un acuerdo antes del juicio, se aplicarán los parámetros del apartado 5.4 (arriba) en relación con los precios finales. El Abogado del Condado estará autorizado a firmar acuerdos en nombre del Condado, después de que el acuerdo negociado final sea aprobado por un Director o designado de HCCSD y el Tribunal de Comisionados del Condado de Harris de conformidad con Sección 5.6.

6. ProcesoDespuésquelaOfertaSeaAceptada Después de que el vendedor acepte la oferta, el Condado llevará a cabo lo siguiente:

• Actualice el abstracto o póliza de seguro de título. • Trabaje con el propietario y el inquilino para determinar los beneficios reales de

reubicación disponibles para el propietario y el inquilino, según corresponda. • Ordene cualquier búsqueda de títulos, trabajo de abstracto, opinión de títulos o seguro

de título, y proporcione formas de declaraciones juradas, liberaciones y otros documentos de cierre necesarios.

• Prepare una declaración de cierre y programe el cierre y las inspecciones de propiedad necesarias.

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• Desembolse fondos en el cierre de acuerdo con la declaración de divulgación de cierre. Después del cierre, el Condado transmitirá y archivará todos los documentos necesarios para cerrar la adquisición de la propiedad.

• Proporcione un aviso de 90días a los inquilinos y/o propietarios para desalojar la propiedad.

• Proporcione el Aviso de Elegibilidad a los propietarios e inquilinos si corresponde.

7. BeneficiosdeReubicaciónEl Condado está ofreciendo este programa como una compra obligatoria. En consecuencia, los avisos y procesos requeridos por la Ley de Política Uniforme de Asistencia para la Reubicación y Adquisición de Propiedades Inmuebles de 1970 (Ley Uniforme) se aplican a este programa. Los propietarios e inquilinos que participan en el programa obligatorio de compra pueden ser elegibles para beneficios de asistencia de reubicación bajo la Ley de Política Uniforme de Asistencia para la Reubicación y Adquisición de Propiedades Inmuebles de 1970 o 104(d). La siguiente es una visión general de los beneficios que pueden estar disponibles para los propietarios y/o inquilinos. La determinación final de los beneficios específicos disponibles se hará caso por caso sobre la base de las leyes y regulaciones estatales y federales aplicables. Los beneficiarios de los beneficios de reubicación deben ser ciudadanos de los Estados Unidos o inmigrantes elegibles. Para las políticas de adquisición y reubicación de viviendas prefabricadas, véase el Anexo B: Políticas de Hogar Fabricados.

8. PagodeViviendadeReemplazoparaOcupantesde90DíasElegibilidad. Un arrendatario o propietario-ocupante desplazado de una vivienda tiene derecho a un pago que no exceda de $7,200.00 por asistencia de alquiler, según se computa de conformidad con el apartado b) de 24.402; modificada por el MAPA-21, o asistencia de anticipo, calculada de conformidad con el apartado c) del artículo 24.402; enmendada por el MAPA-21, si dicha persona desplazada:

• Ha sido un ocupante residente legal de la propiedad para la cual el Condado ha aprobado la aceptación de la oferta de compra y el inquilino puede probar evidencia de la tenencia por un mínimo de 90 días antes de la Iniciación de Negociaciones (ION) para la adquisición de dicha propiedad o para propiedades o el inquilino puede probar evidencia de arrendamiento en el momento del evento de inundación. Esto incluye a una persona que ocupa los bienes inmuebles antes de su adquisición, pero que no cumple con los requisitos de duración de la Ley Uniforme debido a la inundación de 2015 o 2016 como se describe en 49 CFR 24.403 y

• Ha alquilado, o comprado, y ocupado una vivienda de reemplazo decente, segura, y sanitaria (DSS) que no se encuentra en un área "A" en el mapa NFIP del Programa Nacional de Seguro Contra Inundaciones dentro de un año (a menos que el condado extienda este período por una buena causa) después de:

o Para un inquilino, la fecha en que se mueve de la vivienda de desplazamiento; o o Para un propietario-ocupante, el posterior de:

§ La fecha en que recibe el pago final de la vivienda de desplazamiento; o § La fecha en que se mueve de la vivienda de desplazamiento.

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8.1 Determinación del Pago de Asistencia de Alquiler

• Cantidad del Pago. Una persona desplazada elegible que alquila una vivienda de reemplazo tiene derecho a un pago que no exceda $7,200.00 para asistencia de alquiler. (Véase el artículo 24.402; modificado por el MAPA-21). Según la exención de HUD, dicho pago será 42 veces la cantidad obtenida restando el alquiler mensual básico para la vivienda de desplazamiento del menor de:

o El alquiler mensual y el promedio del costo mensual estimado de las utilidades para una vivienda de reemplazo comparable; o

o El alquiler mensual y el promedio del costo mensual estimado de las utilidades para la vivienda de reemplazo de DSS ocupado por la persona desplazada.

• Base de alquiler mensual para vivienda de desplazamiento. El alquiler mensual base para

la vivienda de desplazamiento es: o El promedio del costo mensual para el alquiler y las utilidades en la vivienda de

desplazamiento por un período razonable antes del desplazamiento, según lo determine el Condado (para un propietario-ocupante, utilice el alquiler justo del mercado para la vivienda de desplazamiento. Para un inquilino que pagó poco o ningún alquiler por la vivienda de desplazamiento, utilice el alquiler justo del mercado, a menos que su uso resultaría en una dificultad demostrable debido a los ingresos de la persona u otras circunstancias);

o El total de los montos designados para refugio y las utilidades si la persona desplazada está recibiendo un pago de asistencia social de un programa que designa los montos para refugio y utilidades.

• Según el apartado d) del artículo 104, un arrendatario desplazado de menores ingresos

puede optar por la asistencia en los niveles de URA o la asistencia disponible en virtud del apartado d) del artículo 104. Si la persona desplazada decide recibir asistencia basada en la URA y no en la letra d) del 104, toda la asistencia deberá calcularse de conformidad con las definiciones de la URA, no con las definiciones del artículo 104(d).

• Manera de desembolso. Los pagos de asistencia de reubicación para los inquilinos residenciales que son desplazados como parte de la financiación del CDBG-DR del Condado de compras y adquisiciones están sujetos a 42 USC Sec. 3537c y deben ser desembolsados a plazos, excepto que los pagos de monto pueden hacerse para cubrir (1) gastos de mudanza, (2) un pago inicial en la compra de vivienda de reemplazo, o gastos incidentales relacionados con (1) o (2). Siempre que el pago se realice a plazos, la cantidad total del pago aprobado se desembolsará a plazos regulares, independientemente de que haya o no un cambio posterior en los ingresos o alquiler de la persona, o en la condición o ubicación de la vivienda de la persona. El Condado desembolsará estos pagos de reubicación en cuotas iguales mensualmente, sin extenderse más allá de la fecha de terminación del contrato de arrendamiento. En caso de posibles dificultades financieras, se pueden incluir fondos de alquiler adicionales para el pago inicial si es necesario por contrato de arrendamiento (por ejemplo, alquiler inicial y último mes por adelantado).

Commented [FS5]: Didn't quite understand this, so it was hard to translate. Please double-check for accuracy.

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8.2 Pago de Vivienda de Reemplazo para Propietarios-Ocupantes de 90 Días Elegibilidad. Una persona desplazada, definida en 49 CFR 24.2(a)(9) es elegible para un Pago de Vivienda de Reemplazo para un dueño ocupante de 90 días si la persona cumple con lo siguiente:

• En realidad, poseía y ocupaba la vivienda de desplazamiento por no menos de 90 días inmediatamente antes de la ION, y el ocupante puede probar evidencia de arrendamiento en el momento del evento de inundación. Esto incluye a una persona que ocupa los bienes inmuebles antes de su adquisición, pero que no cumple con los requisitos de duración de la Ley Uniforme debido a la inundación de 2015 o 2016 como se describe en el artículo 24.403. Se considera que una persona ha cumplido los requisitos como propietario de una vivienda desplazada si la persona cumple con la definición de "Propietario de una Vivienda" en 49 CFR 24.2 (a) (20); Y

• Compra y ocupa una vivienda de reemplazo de DSS que no se encuentre en un área "A" en el mapa NFIP (del Programa Nacional de Seguro Contra Inundaciones) dentro de un año a partir de:

o La fecha en que la persona recibe el pago final de la vivienda de desplazamiento; O

o En caso de repulsa, la fecha de la adjudicación judicial de la indemnización justa se deposite en el tribunal; O

o Una vivienda de reemplazo comparable que cumple con los estándares DSS se ha puesto a disposición de la persona.

8.3 Determinación del Pago de la Vivienda de Reemplazo para el Propietario El pago de la vivienda de reemplazo para un propietario-ocupante elegible de 90 días no puede exceder $31,000.00 a menos que la vivienda de último recurso esté justificada. (Véase también el artículo 24.404 y en su versión modificada por el MAPA- 21). El pago en virtud de esta subparte se limita a la cantidad necesaria para trasladarse a una vivienda de reemplazo comparable en el plazo de un año a partir de la fecha en que se paga al propietario de la vivienda desplazada por la vivienda de desplazamiento, o la fecha en que se pone a disposición de dicha persona una vivienda de reemplazo comparable, lo que sea más tarde. El cálculo de un pago de vivienda de reemplazo en virtud de 49 CFR 24.401(b); modificado por el MAPA-21 será la suma de:

• El diferencial de precio de compra (49 CFR 24.401(c); modificada por el MAPA-21). Esta es la cantidad por el cual el costo de una vivienda de reemplazo comparable supera el costo de adquisición de la vivienda de desplazamiento, y

• Aumento de los costos hipotecarios (49 CFR 24.401(d); • Gastos incidentales descritos en (49 CFR 24.401(e); modificado por el MAPA-21).

Formulario HUD 40057, Reclamación de Pago de Vivienda de Reemplazo para Propietario de Vivienda de 90 Días se utilizará para documentar y apoyar los montos reclamados y pagados al propietario de la vivienda.

8.4 Problemas que Pueden Afectar los Pagos de Reemplazo de Vivienda El límite superior de un pago de vivienda de reemplazo se basará en el costo de una vivienda de reemplazo comparable (49 CFR 24.2(a)(6).

Commented [FS6]: English: "In the case of condemnation". Couldn't think of word in Spanish for this and when I Googled/researched the word that popped up is "condena", but that also means something else in Spanish and I think it's use here is not appropriate. The other word that came up was “repulsa” – but I haven’t heard this word before and not sure how common it is. Need to have someone verify correct use.

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• La vivienda comparable carece de un atributo exterior importante (49 CFR 24.403(a)(2)). Si el sitio de la vivienda de reemplazo comparable carece de un atributo exterior importante, como el sitio es mucho más pequeño o contiene una piscina, etc., el valor de dicha se restará del costo de adquisición de la vivienda de desplazamiento con el fin de calcular el pago diferencial del precio de compra.

• Propiedades multifamiliares y de uso mixto (49 CFR 24.403(a)(7)). Si la vivienda de desplazamiento formaba parte de un inmueble que contenía otra unidad habitacional y o un espacio utilizado con fines no residenciales, sólo la parte del pago de adquisición que sea realmente atribuible a la vivienda de desplazamiento se considerará el costo de adquisición al calcular la diferencia de precio de. El Condado pedirá a su tasador que tome esta determinación en el momento de la evaluación de la propiedad de desplazamiento.

• Retención de la Vivienda de Desplazamiento por el Propietario (49 CFR 24.401(c)(2). Si el propietario conserva la propiedad de desplazamiento, la traslada del sitio de desplazamiento y la reocupa en un sitio de reemplazo, el precio de compra de la vivienda de reemplazo se considerará la suma de:

o El costo de mover y restaurar la vivienda a una condición comparable antes de la mudanza; y

o El costo de hacer que la unidad cumpla con las normas DSS de vivienda de reemplazo; y

o El valor estimado del mercado justo antes de la inundación para el uso residencial del sitio de reemplazo (no se requiere evaluación), a menos que el reclamante alquiló el sitio de desplazamiento y hay una oportunidad razonable para que el reclamante alquile un sitio de reemplazo adecuado; y

o El valor de retención de la vivienda, si dicho valor de retención se refleja en el "costo de adquisición" utilizado al calcular el pago de la vivienda de reemplazo.

• La Adquisición Parcial Deja el Resto Edificable (49 CFR 24.403(a)(3). Si la adquisición de una parte de una propiedad residencial causa el desplazamiento del propietario de la vivienda y el resto es un lote residencial adecuado y edificable, el Condado puede ofrecer la compra de toda la propiedad. Si el propietario se niega a vender el resto al Condado, el valor justo del mercado del resto puede añadirse al costo de adquisición de la vivienda de desplazamiento con el fin de calcular el pago de la vivienda de reemplazo.

• Uso de una propiedad actual, previamente comprada, de la cual la valoración se basará en el valor justo del mercado antes de la inundación.

• Múltiples ocupantes de una vivienda de un desplazamiento. Si dos o más ocupantes de la vivienda de desplazamiento se trasladan a viviendas de reemplazo separadas, cada ocupante tiene derecho a una porción prorrateada razonable, según lo determinado por el Condado, de cualquier pago de reubicación que se habría realizado si los ocupantes se mudaban juntos a una vivienda de reemplazo comparable. Sin embargo, si el Condado determina que dos o más ocupantes mantuvieron hogares separados dentro de la misma vivienda, dichos ocupantes tienen derechos separados para los pagos de reubicación

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8.5 Mantenimiento de la Permanencia del Propietario de 90 Días Propietario de todos los intereses de la tarifa. Un propietario-ocupante de 90 días que posea un título simple de tasa para la vivienda de desplazamiento y por lo tanto recibirá todos los ingresos netos de adquisición debe tener la oportunidad de comprar una vivienda de reemplazo comparable sin incurrir en un aumento en la deuda hipotecaria total pendiente, o un aumento en el número de, o monto de, principal hipotecario y pagos de intereses.

Propietario de Todos los Intereses. Un propietario-ocupante de 90 días que posea un título de todo el interés de la vivienda de desplazamiento y por lo tanto recibirá todos los ingresos netos de adquisición y debe tener la oportunidad de comprar una vivienda de reemplazo comparable sin incurrir en un aumento en la deuda hipotecaria total pendiente, o un aumento en el número de, o monto de, principal hipotecario y pagos de intereses. Propietario de Interés Fraccionario (49 CFR 24.404(b)). El Condado no está obligado a proporcionar a una persona que poseía sólo un interés fraccionario en la vivienda de desplazamiento un mayor nivel de asistencia para comprar una vivienda de reemplazo de lo que el Condado estaría obligado a proporcionar si la persona poseía todo el interés en la vivienda de desplazamiento. Si dicha asistencia no es suficiente para permitir que la persona compre una vivienda de reemplazo, el Condado puede proporcionar asistencia adicional de compra, o puede optar por ofrecer asistencia de alquiler. Por lo general, la cantidad de asistencia de alquiler ofrecida no debe ser inferior a la cantidad disponible para la compra en virtud de 49 CFR 24.401(b); modificado por el MAPA-21.

Asistencia de alquiler para el propietario de 90 días (49 CFR 24.401(f)). Un propietario desplazado de 90 días que opta por alquilar, en vez de comprar una vivienda de reemplazo es elegible para la asistencia de alquiler como se describe en 49 CFR 24.401(f). Si, dentro de un año de haber recibido el pago final de la vivienda de desplazamiento, dicho propietario-ocupante desplazado luego decide comprar de nuevo y ocupar una vivienda de reemplazo de DSS, el pago de la vivienda de reemplazo puede convertirse en asistencia de compra. 8.6 Propietario o Negocio de Inquilino Si, además de que el propietario o arrendatario era un ocupante residencial legal de la propiedad, el propietario o arrendatario también poseía una empresa operada exclusivamente desde esta propiedad y este negocio estaba operando legalmente (tenía los permisos gubernamentales apropiados, estaba en conformidad con las regulaciones de zonificación, etc.) y presentó declaraciones de impuestos de ingresos de negocios, el propietario o negocio propietario del inquilino también puede ser elegible para la asistencia de reubicación de negocios. Al determinar la asistencia de reubicación para una empresa basada en el hogar, para evitar la duplicación de beneficios, la porción de los bienes inmuebles dedicados a la empresa se excluirá en la identificación de viviendas de reemplazo comparables y en el cálculo de un posible pago de vivienda de reemplazo. 8.7 Pagos de Reubicación – Negocios, Granjas y Organizaciones sin Fines de

Lucro Las empresas, granjas y organizaciones sin fines de lucro pueden ser elegibles para servicios de asistencia de reubicación y asesoramiento.

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Servicios de Asesoramiento. El programa de asesoramiento incluirá las medidas, instalaciones y servicios que sean necesarios o apropiados para determinar, para los desplazamientos no residenciales (empresas, granjas y organizaciones sin fines de lucro), las necesidades de reubicación y las preferencias de cada empresa, (organización agrícola y sin fines de lucro) que serán desplazadas y explicar los pagos de reubicación y otra asistencia para la cual la empresa puede ser elegible, la elegibilidad relacionada, y los requisitos y procedimientos para obtener dicha asistencia. Esto incluirá una entrevista personal con cada empresa. Como mínimo, las entrevistas con propietarios y operadores de negocios desplazados deben incluir los siguientes elementos:

• Los requisitos del sitio de reemplazo de la empresa, los términos actuales del contrato de arrendamiento y otras obligaciones contractuales y la capacidad financiera de la empresa para llevar a cabo la mudanza.

• Determinación de la necesidad de especialistas externos en conformidad con la Ley Uniforme 24.301(g) (12) que se requerirá para ayudar en la planificación de la mudanza, asistencia en la mudanza, y en la reinstalación de maquinaria y/u otros bienes personales

• Para las empresas, una identificación y resolución de problemas de personalidad/ bienes raíces. Se debe hacer todo lo posible para identificar y resolver problemas de bienes raíces/personalidad antes de, o en el momento de, la tasación de la propiedad.

• Un estimado del tiempo necesario para que la empresa desaloje el sitio. • Un estimado de la dificultad prevista para localizar una propiedad de reemplazo. • Identificación de cualquier pago de reubicación requerido por anticipado para la

mudanza, y la capacidad legal del Condado para proporcionarlos. Pagos por gastos de mudanza y relacionados. Dos opciones generales de mudanza están disponibles para una empresa desplazada elegible, granja u organización sin fines de lucro bajo la URA:

• Pago de gastos actuales, razonables y necesarios de mudanza y relacionados. Además del pago de los costos de mudanza actuales, razonables y necesarios, una pequeña empresa (definida en 49 CFR 24.2(a) (24)) también puede ser elegible para los gastos actuales, razonables y necesarios de restablecimiento de hasta $25,000; o

• Un pago fijo, en lugar del pago de los costes de mudanza y los gastos de restablecimiento actuales, razonables y necesarios. Una empresa, granja u organización sin fines de lucro elegible puede ser elegible para un pago fijo de no menos de $1,000 y no más de $40,000 (ver 49 CFR 24.305, según lo enmendado por MAP-21).

8.8 Determinación de Beneficios El personal de adquisición determinará los beneficios en conformidad con la Ley de Política Uniforme de Asistencia Para la Reubicación y Adquisición de Propiedades Inmuebles de 1970; exenciones y requisitos alternativos para los concesionarios CDBG-DR en virtud del PL 115-31. Si hay alguna incoherencia o discrepancia entre este documento y la ley o regulación aplicable, dicha ley o regulación aplicable controlará.

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8.9 Requisitos de Vivienda de Reemplazo Todos los propietarios o inquilinos que reciban los beneficios de vivienda de reemplazo deben trasladarse a unidades de vivienda que cumplan con los estándares de DSS y no estén ubicados en un área "A" en los mapas de peligro de inundación del Condado de Harris. El estándar "'Decente, Seguro, y Sanitario" es similar a los estándares de calidad de la vivienda HUD. El Condado también aceptará un certificado de ocupación de alquiler actual para unidades de alquiler y un certificado de ocupación para casas de nueva construcción en lugar de una inspección "decente, segura y sanitaria".

La inspección DSS no es una certificación o garantía de la condición de la unidad de vivienda, ni de sus sistemas principales (como calefacción, plomería y electricidad). Es necesario para satisfacer los requisitos de las fuentes de financiamiento del programa del Condado. 8.10 Vivienda de Último Recurso El término vivienda de último recurso es un procedimiento administrativo autorizado por la ley para aquellos momentos en los que una vivienda de reemplazo comparable no está disponible bajo los límites legales especificados en la ley.

El Condado proporcionará asistencia bajo esta subparte a una persona desplazada que no sea elegible para recibir un pago de vivienda de reemplazo bajo los artículos 24.401 y 24.402 debido al incumplimiento de los requisitos de duración de la ocupación o cuando la vivienda de alquiler de reemplazo comparable no está disponible a tarifas de alquiler dentro de los medios financieros de la persona desplazada. (Véase el artículo 24.2 a)(6)(viii)(C)). Dicha asistencia abarcará un período de 42 meses. La ley y el reglamento permiten al Condado proporcionar un pago de vivienda de reemplazo por encima de los máximos legales de $7,200.00 y $31,000.00. Cualquier decisión de proporcionar asistencia de vivienda de último recurso debe ser debidamente justificada de manera:

• Caso por caso, por una buena causa, lo que significa que se ha tenido debidamente en cuenta:

o La disponibilidad de viviendas de reemplazo comparables en el área del programa o proyecto;

o Los recursos disponibles para proporcionar una vivienda de reemplazo comparable; y

o Las circunstancias individuales de la persona desplazada, o • Mediante la determinación de que:

o Hay poca, o si hubiera, una vivienda de reemplazo comparable disponible para las personas desplazadas dentro de toda un área del programa o proyecto; y, por lo tanto, la asistencia a viviendas de último recurso es necesaria para la zona en su conjunto;

o Un programa o proyecto no puede ser adelantado a su finalización de manera oportuna sin asistencia de vivienda de último recurso; y

o El método seleccionado para proporcionar asistencia de vivienda de último recurso es razonable, teniendo en cuenta todos los elementos, que contribuyen al costo total del programa o proyecto.

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Métodos de proporcionar una vivienda de reemplazo comparable: El Condado tendrá una amplia libertad en la aplicación de esta subparte del reglamento, pero la implementación será a un costo razonable, caso-por-caso, a menos que se justifique una excepción al análisis de caso-por-caso para todo el proyecto.

• Los métodos para proporcionar viviendas de reemplazo de último recurso incluyen, pero no se limitan a:

o Un pago de vivienda de reemplazo que exceda los límites establecidos en el artículo 24.401 o 24.402; modificado por el MAPA-21. Un pago de vivienda de reemplazo bajo esta sección puede ser proporcionado a plazos o en una suma total a discreción del Condado.

o Rehabilitación y/o adiciones a una vivienda de reemplazo existente. o La construcción de una nueva vivienda de reemplazo. o La provisión de un préstamo directo, que requiere amortización regular o

reembolso diferido. El préstamo puede ser sin garantía o asegurado por la propiedad. El préstamo puede acumular intereses o ser libre de intereses.

o La reubicación y, si fuera necesario, la rehabilitación de una vivienda. o La compra de terrenos y/o una vivienda de reemplazo por parte de la agencia

desplazadora y la venta o arrendamiento posterior, o intercambio con una persona desplazada.

o Eliminación de barreras para las personas con discapacidades. 8.11 Pago por Gastos de Mudanza y Conexos Cualquier propietario-ocupante residencial desplazado o inquilino-ocupante que califique como persona desplazada (49 CFR 24.2(a)(9)) tiene derecho a un pago por su mudanza y gastos conexos. La persona desplazada puede elegir un pago para gastos actuales razonables de mudanza y conexos, o un pago fijo para gastos de mudanza.

• Gastos Actuales Razonables de Mudanza y Conexos (49 CFR 24.301(g)(1)(7); modificado por el MAPA-21). Los gastos de mudanza reales, razonables y necesarios de una persona desplazada para trasladar bienes personales de una vivienda pueden determinarse sobre la base de los métodos descritos en 49 CFR 24.301(b).

• Pago Fijo de Gastos de Mudanza (49 CFR 24.302; modificado por MAP-21). Este pago se determina en función del Programa de Costos Fijos de Mudanza Residencial publicado por la Administración Federal de Carreteras. El subsidio refleja el número de habitaciones en la vivienda de desplazamiento, todos los gastos de mudanza y conexos, y toma en cuenta si la persona desplazada posee y debe mover muebles.

8.12 Apelación de Beneficios de Reubicación Las apelaciones de los beneficios de reubicación para los inquilinos y las empresas que son propiedad de los inquilinos se manejarán de acuerdo con la Ley de Reubicación Uniforme (URA). Consulte el Anexo A: Proceso de Apelaciones del Condado.

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8.13 Personas Ubicadas Posteriormente Una vez que una persona, en su forma enmendada por el MAP-21, es identificada como un ocupante anterior que se ha mudado y no había sido contactado previamente con respecto a la reubicación, una carta con la siguiente información será proporcionada:

• Si la persona está ocupando actualmente la vivienda DSS, el cálculo del pago de asistencia de alquiler utilizará el costo actual de la vivienda en comparación con el costo de la vivienda que realmente se pagó antes del desplazamiento de la inundación. También se debe calcular un costo de mudanza con un conteo fijo de habitaciones.

• Si el inquilino está actualmente ocupando una vivienda que no es DSS, el pago debe calcularse en una unidad de vivienda DSS que esté disponible actualmente. La asistencia de alquiler se calcularía utilizando una unidad de vivienda disponible que sea DSS en comparación con la unidad de desplazamiento por inundación. Se debe pagar basado en un conteo fijo de habitaciones, o el costo de mudanza actual para permitir que la persona mueva su propiedad personal a su unidad seleccionada.

• Otras situaciones, como la ocupación de varias viviendas después de la inundación. En este caso, se debe intentar basar el pago en la primera vivienda ocupada permanentemente por el individuo (vivienda no temporal). Sin embargo, el objetivo es asegurar que todos tengan la capacidad de ocupar una unidad de vivienda DSS, por lo que esta política debe tener cierta flexibilidad.

Si la persona desplazada compró una vivienda de reemplazo en la que ahora vive, se seguirá la siguiente política:

• Si el propietario-ocupante actualmente ocupa una vivienda DSS que es razonablemente similar a la propiedad del sujeto (que fue inundada), el cálculo de la vivienda de reemplazo se basará en la diferencia entre el valor evaluado antes de la inundación en comparación con el costo de la unidad de vivienda actualmente ocupada. Los gastos de cierre y el posible diferencial de intereses hipotecarios también se calcularían de forma rutinaria sobre la base de la compra de la vivienda de reemplazo actual. Se podría hacer un pago de mudanza con un conteo fijo de habitaciones al ocupante.

• Si el propietario está actualmente ocupando viviendas que no son DSS, el pago debe calcularse en una unidad de vivienda DSS que esté disponible actualmente. La unidad de vivienda utilizada para el cálculo debe ser razonablemente similar al sujeto. La diferencia de precios se calcularía utilizando una unidad de vivienda disponible que sea DSS en comparación con la unidad de desplazamiento por inundación. Se debe pagar un recuento fijo de habitaciones o un costo de mudanza actual para permitir que la persona traslade su propiedad personal a su unidad DSS seleccionada.

• Es posible que un propietario haya ocupado varias unidades desde que la inundación requirió la mudanza inicial. En este caso, se debe intentar basar el pago en la primera vivienda ocupada permanentemente por el individuo (vivienda no temporal). Sin embargo, el objetivo es asegurar que todos tengan la capacidad de ocupar una unidad de vivienda DSS, por lo que esta política debe tener cierta flexibilidad.

El uso de la frase razonablemente similar debe interpretarse como "comparable" para los efectos de los cálculos de pagos. Sin embargo, se entiende que no hay una descripción buena y disponible de la propiedad sujeta, por lo que un estricto cumplimiento de las normas o la comparabilidad no es práctico. Sin embargo, el estándar DSS permanece.

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La intención no es proporcionar un incentivo para causar un mayor desplazamiento de una persona ya reubicada. Esto podría ser un efecto involuntario de utilizar una vivienda comparable para aquellas personas que ya residen en una unidad de DSS en lugar de basar el pago en su vivienda DSS actual.

9. IncentivosAsistencia para el Pago Inicial: El Condado de Harris ofrecerá asistencia de pago inicial a los participantes-ocupantes LMI que necesiten financiamiento para una brecha entre la compra de una casa de reemplazo similar a la vivienda desplazada.

10. ObjetivosNacionalesLos objetivos nacionales de LMI o necesidad urgente se cumplirán para cada compra.

11. PlazodelProgramadeCompraObligatorioEste Programa de Compra Obligatoria está destinado a comenzar xxxxxxx y terminar en xxxxxx. Cualquier dueño de propiedad que participe en el programa obligatorio debe tener un acuerdo de compra ejecutado con el Condado antes de xxxxx y cerrar en la propiedad antes de xxxxxx. Sin embargo, las fechas del programa son sujetas a disponibilidad de financiamiento. Después del cierre, el Condado, a su entera discreción, determinará si las estructuras que queden en la propiedad serán demolidas o reubicadas para un uso futuro.

12. LeyesdeViviendaJustaEl Título VI de la Ley de Derechos Civiles de 1964 y el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 establecen la política de los Estados Unidos de proporcionar, dentro de las limitaciones constitucionales, una vivienda justa en todo los Estados Unidos. Estas Leyes y Orden Ejecutiva 11063 hacen que las prácticas discriminatorias en la compra y alquiler de unidades residenciales sean ilegales si se basan en raza, color, religión, sexo u origen nacional.

En cuanto sea posible, se le dará la oportunidad razonable a una persona minoritaria de trasladarse a una vivienda de reemplazo de DSS que no se encuentre en un área de concentración minoritaria que esté dentro de sus medios financieros. Esta política no requiere que el Condado proporcione a una persona desplazada un pago mayor de lo necesario para permitir que la persona se traslade a una vivienda de reemplazo comparable.

13. Contacto Página Web: www.harrisrecovery.org Correo Electrónico: rebuildharris@csd.hctx.net Número de Teléfono: 832-927-4961 Las estipulaciones de la guía pueden ser modificadas o excepciones otorgadas de vez en cuando, según determinado y aprobado por escrito por el Director del Departamento de Servicios Comunitarios del Condado de Harris, por orden de la Corte de Comisionados del Condado de Harris, y/o de acuerdo con los requisitos dictados por la Oficina General de Tierras de Texas, o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. Todos los cambios y solicitudes de exención serán presentados y aprobados por la GLO.