LOS RETOS EN LA VALUACIÓN CATASTRAL

Arq. Ricardo Raul Flores Hernández

Ing. Jorge H. Pérez Escobedo Guadalajara, Jal; septiembre 2003

II SEMINARIO INTERNACIONAL SOBRE EL IMPUESTO PREDIAL, EL CATASTRO YCONTRIBUCIONES ALTERNATIVAS PARA EL FINANCIAMIENTO URBANO:

HACIA LA INNOVACIÓN HACENDARIA MUNICIPAL.

GOBIERNO DEL ESTADO DE VERACRUZSECRETARÍA DE FINANZAS Y PLANEACIÓN

SUBSECRETARÍA DE INGRESOSDIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO

CONTENIDO

I. ANTECEDENTES

II. PROBLEMÁTICA

III. VISIÓN

IV. RETOS

V. PROPUESTA

VI. CONCLUSIONES

I. ANTECEDENTES

Importancia del Registro catastral

Datos administrativos: nombre del propietario, ubicación, etc

Datos técnicos:

Terreno: superficie, tipo, uso del suelo, régimen legal, etc

Construcciones: superficie,clasificación, estado de conservación, servicios, equipamiento urbano, etc.

Justificación: conocer el valor de la propiedad para el cobro de los impuestos inmobiliarios.

II. PROBLEMÁTICA

1. Marco legal obsoleto:

Falta adecuación al Artículo 115 constitucional en algunos estados:

•Ley de Catastro, reglamento y manuales

•Códigos financieros estatal y municipal

•Leyes Orgánicas

2. Persistencia de la subvaluación catastral:

•Valores catastrales alejados del valor comercial

•Distintos niveles de subvaluación en una misma localidad o zona

II. PROBLEMÁTICA...

IMPUESTO PREDIAL VERACRUZPADRÓN URBANO.

Rango No. cuentas % Tasa eq.mínimo máximo total ( miles $) prom/cuenta

01 1.00 30000 850,167 70.6% 18.61 57,512,130 68$ 02 30001 60000 194,105 16.1% 2.09 16,993,890 88$ 03 60001 100000 86,174 7.2% 2.05 13,599,810 158$ 04 100001 200000 52,392 4.3% 2.10 14,761,170 282$ 05 21,950 1.8% 2.20 25,292,813 1,152$

1,204,788 100.0% 128,159,813 106$

Valor catastral, $ Facturación

>200000

SITUACIÓN 1998

3. Inequidad en el cobro de los impuestos inmobiliarios:

Año Facturación, $ Crecimiento Facturación a pesos constantes 1994 Crecimiento

1994 108,366 108,366 - 1995 113,056 4.33% 74,395 -31.3%1996 120,681 11.36% 62,185 -42.6%1997 135,848 25.36% 60,492 -44.2%1998 150,582 38.96% 56,532 -47.8%

COMPARATIVO DE FACTURACIÓN - RECAUDACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL MUNICIPALVERACRUZ 1994-1998

II. PROBLEMÁTICA...

4. Baja recaudación de impuestos inmobiliarios:

5. Procedimientos de valuación poco claros.

•Población

•Organismos operadores

6. Altos costos operativos

•60 $/predio registrado en Veracruz

7. Obsolescencia tecnológica

•Almacenamiento de datos

•Procesamiento de información

•No se incluye en los procesos de modernización catastral

II. PROBLEMÁTICA...

III. VISION

ORGANISMORECTOR

(CONGRESOo

GOBIERNO ESTATAL)NotariosPúblicos

AyuntamientosPropietarios

yposeedores

GobiernoFederal

Otros Usuarios

IV. RETOS

1. Clara y cierta

•Base de impuestos inmobiliarios

•Garantizar la justicia y equidad fiscal

2. Fácilmente actualizable

•Fluctuaciones del mercado inmobiliario

•Vigencia de los valores catastrales

3. Autofinanciable.

•Garantizar la equiparación permanente

LA VALUACIÓN CATASTRAL DEBE SER:

V. PROPUESTA

1. Adecuación del marco jurídico:•Integral:

leyes, reglamentos y códigos financieros

•Atribuciones precisas a cada instancia de gobierno:

ejecutivo estatal, congreso local y municipios

•Sanciones por incumplimiento:

autoridades y propietarios o poseedores

•Manual de valuación

V. PROPUESTA2. Adecuación del marco tecnológico y operativo:

2.1 Sistema de información de infraestructura y valores de suelo

OrganismoRector

OrganismoOperador

Investigación devalores de sueloe infrestructura

Sistema de Información

V. PROPUESTA

Obtención de recursosCOPLADEVER

Muestra tipo85 localidades65 municipios

Bases de Datosinfraestructura y valores

archivos históricos

Investigación en campoValores de mercado

Infraestructura urbanalocalidad y tramo de calle

DEPURACIÓNPROCEDIMIENTO

ESTADÍSTICO

Validación

Digitalización planos de valores

Bases de DatosGráficas

Archivo históricovalores de suelo

SISTEMA DE INFORMACIÓN Y PUBLICACIÓNDE TABLAS DE VALORES CATASTRALES

Caso Veracruz 2001

Gobierno del Estado de Veracruz - Llave

Dirección General de Catastro

Secretaría de Finanzas y Planeación

Subsecretaría de Ingresos

INFRANETSistema de Infraestructura y valores

desuelo urbanoS

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Para acceder al Sistema de Infraestructura INFRANET, ingrese a la página de la Secretaría de Finanzas y Planeación, a través de la dirección www.sefiplan.gob.mx.

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Se encuentra ahora en el Sistema de Infraestructura. Con un click sobre el mapa o la referencia de color, señale la Delegación Regional de Catastro a la que desea ingresar.

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Seleccione el Municipio donde se ubica la localidad que modificará.

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Escriba la cuenta y contraseña para poder acceder al sistema. Dichos datos le serán proporcionados por personal de la Dirección General de Catastro.

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Al aparecer la imagen, puede utilizar los botones de visualización ubicados en la parte inferior para obtener diferentes vistas, y con ellas, mayor detalle de los datos del mapa.

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Ubique en el mapa la manzana que será actualizada y selecciónela. Presione Modificar para acceder a la pantalla donde se mostrará un listado con los nombres de las calles que la rodean.

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Elija la calle cuyos datos de infraestructura serán actualizados.

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Esta es la primera de dos pantallas donde aparecen los Datos Actuales y los Modificados, a excepción de la fecha todos los campos permiten modificaciones. Para ir a la siguiente pantalla presione el botón Continuar.

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Se muestra el resto de los datos. Si efectivamente se quiere cambiar el registro presione Modificar, de otro modo oprima Cancelar y Cerrar Ventana.

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Si oprimió Modificar, entonces aparece una ventana donde se indica que la base de datos ha sido afectada. Una vez que sea validado el valor de calle, éste se actualizará en el mapa. Presione sobre Cerrar Ventana para volver al mapa.

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Se podrán verificar los datos de un registro a través de una CONSULTA, sólo proporcione la clave del registro y podrá visualizarlo.

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Se podrán verificar los datos de un registro a través de una CONSULTA, sólo proporcione la clave del registro y podrá visualizarlo.

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Al finalizar oprima Guardar y el registro quedará almacenado en la Base de Datos. La actualización del mapa se hará una vez que sea enviado el anexo gráfico a la Dirección General de Catastro.

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En cualquier momento puede volver al inicio, sólo oprima sobre la opción Principal y regresará automáticamente. Si sólo desea volver alguna(s) ventana(s) utilice el botón Atrás, ubicado en la parte superior izquierda de su pantalla.

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V. PROPUESTA

•Imponer un arancel al registro catastral:

•Garantizar la viabilidad financiera de los proyectos catastrales

•Fuente segura y constante de ingresos

•Cobro por la actividad sustantiva

•No es de aplicación generalizada

•Caso Veracruz = 28´000,000 $/año

3. Contar con una fuente segura de recursos financieros

V. PROPUESTA...

•Antecedentes del cobro del registro catastral

A)Nacional:

•Michoacán - 1% sobre el valor catastral

•Nuevo Leon - $41.85 por inscripción o modificación de datos inscritos

•Tlaxcala - Urbanos 2.21 a 5.25 días de s.m.

Rústicos 52.5% de la tarifa anterior

3. Contar con una fuente segura de recursos financieros

V. PROPUESTA...

•Antecedentes del cobro del registro catastral

B) Internacional:

•La modernización catastral en Quebec tendrá un costo de 500 millones de dólares canadienses.

Las fuentes de financiamiento son:

1. Costo de la inscripción

2. Venta de productos catastrales

3. Asignación al catastro de una parte del impuesto recaudado por traslación de dominio

3. Contar con una fuente segura de recursos financieros

VI. CONCLUSIONES

1.- La revaluación y actualización permanente de los valores catastrales es la acción que tiene el mayor impacto en la recaudación de los impuestos inmobiliarios.

VI. CONCLUSIONES

020,000,00040,000,00060,000,00080,000,000

100,000,000120,000,000140,000,000160,000,000180,000,000200,000,000220,000,000240,000,000260,000,000280,000,000300,000,000320,000,000340,000,000360,000,000380,000,000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

A ño

Comportamiento de la Facturación y RecaudaciónVeracruz 1990-2002(Valores Nominales)

FACTURACIÓN

RECAUDACIÓN

VI. CONCLUSIONES...

Comportamiento de la Facturación y Recaudación Veracruz 1991-2001

(Pesos Constantes 1991)

0

10,000,000

20,000,000

30,000,000

40,000,000

50,000,000

60,000,000

70,000,000

80,000,000

90,000,000

100,000,000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Año

Peso

s co

nsta

ntes

FACTURACIÓN

RECAUDACIÓN

VI. CONCLUSIONES...

2.- Es imprescindible la adecuación integral del marco jurídico

• Certeza jurídica a propietarios, poseedores y organismos operadores

• Justicia y equidad en el cobro de impuestos inmobiliarios

• Claridad en los procesos de valuación.

VI. CONCLUSIONES...

3.- Sin una fuente de recursos segura no es posible garantizar la permanencia de los catastros y la actualización de los valores catastrales.

VI. CONCLUSIONES...

4.- Es conveniente modernizar los recursos tecnológicos para la valuación a fin de hacerla:

•Más expedita,

•más económica,

•más clara