Gestion de Areas en la construccion

Manejo de reas en edificaciones

Autores: Prof. Dr. Frank Riemenschneider, UCA Muenster [email protected] Adam Khalaf, UCA - Muenster [email protected] Traduccin libre y Exposicin: Prof. de Mrito Dr. Rubn A. Bancrofft H., ISPJAE - La Habana. [email protected]

Diplomado Gestin del Ciclo de Vida en Edificaciones y Obras Facility Management Prof. Dr. Frank Riemenschneider Prof. Dipl.-Ing. Martin Weischer Universidad de Ciencias Aplicadas Muenster, Alemania Para la Universidad Nacional de Ingeniera Managua, Nicaragua, con el apoyo del DAAD Versin 140130

Contenidos de la conferencia

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

Mercadeo de las reas

Optimizacin de reas en Oficinas

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DIN 277 Parte 1 reas bsicas y funciones de los espacios en las edificaciones

reas totales o brutas

reas netas generales reas de construccin

reas netas tiles

reas netas tcnicas

reas netas de circulacin

reas netas auxiliares

reas netas principales

*

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Brutto-Grundflche (BGF)

Summe der Grundflchen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehren Flchen von nicht nutzbaren Dachflchen und von konstruktiv bedingten Hohlrumen.


Suma de las reas brutas de todos los niveles de una edificacin. No incluye reas no utilizables necesarias para el completamiento de la edificacin, como cubiertas y otras.


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rea de construccin

Suma de las reas brutas en todos los pisos, ocupadas por elementos constructivos, estructurales o no, as como conductos no transitables y chimeneas.


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reas netas o utilizables (NGF) Suma de las reas utilizables intramuros de todos los pisos de una edificacin. Incluye hogares de chimeneas y equipos de climatizacin no constructivos,etc.


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Las reas se estructuran de la siguiente manera:

+ =

Konstruktions-

Grundflche

Brutto-

Grundflche

Netto-

Grundflche

(Sin considerar las reas de circulacin y tcnicas)



reas netas

reas de construccin

8

rea til a reas para el uso del espacio interior de la edificacin, de acuerdo a su destino. P.ej. Habitaciones

reas de circulacin b

Las reas netas se dividen en:

reas para el aseguramiento de la movilidad hacia, desde y en los espacios. P.ej. Pasillos y escaleras.

reas tcnicas c reas asequibles para la ubicacion de instalaciones y equipamiento.


a

* b

c

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Clasificacin de reas segn la DIN 277

rea general bruta 100 rea total del Edificio

rea de construccin 10-13 Paredes, Estructura, Conductos no transitablesrea neta general 87-90 rea disponible

rea neta til 58-74 rea para usos principales y auxiliaresreas netas tiles principales 55-70

Vivienda y estancia < 3 Cafetera y Espacios PblicosTrabajo de Oficina 50-60 Oficinas y Espacios de reuninTrabajo artesanal e industrial < 2 Cocinas y PantriesAlmacenaje, distribucin y venta 5-10 Archivos y AlmacenesEducacin y Cultura 5-10 Locales para Seminarios y clasesAtencin a la Salud < 1 Locales atencin mdica

reas netas tiles auxuliares < 4 Baos, Taquillas, Guardarropasrea neta tcnica < 3 Area para conductos e instalaciones no const.rea neta de circulacin 15-25 Escaleras y Pasillos

Ejemplo de distribucin de reas Edificio Oficinas

Observacin: Los valores dados son solo indicativos y vlidos para edificios de oficina y administrativos con un equipamiento convencional sin considerar garajes internos ni Cantinas, segn la versin vieja de la DIN 277

*

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Capacidad de mercadeo las reas

Capacidad de ser alquiladas y mercadeadas Pueden ser de

Alquiler exclusivo, Alquiler colectivo No alquilables por ser comunes y necesarias para el funcionamiento del edificio.

Proporciones de las reas o superficies La proporcin de las reas determinan su calidad de uso: Un local con tendencia a cuadrado es mas flexible de utilizar Un local estrecho o angosto, y largo, tiene usos menos generalizados

Ubicacin de las reas De acuerdo a su ubicacin, altura, orientacin geografica, vistas, etc dentro del edificio

tiene mayor o menos valor. De acuerdo a la relacin con otros locales en el nivel Influyen las caractersticas de los alrededores

Flexibilidad de las reas Tiene que ver con la configuracin del rea, la manera en que pueden manejarse constructivamente sus limites fsicos y las caracterticas de su entorno inmediato.


*

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Capacidad de mercadeo de las reas

a) Grado de uso de las reas Es una medida para la utilizacin efectiva de la superficie total de un edificio para los fines previstos.

La relacin entre el area til y el rea total indica la eficiencia funcional y comercial de la Edificacin

Grado o Factor de Utilizacin del rea Total existente = rea til / rea o Bruta

Otras importantes relaciones de reas son las siguientes

reas de circulacin vs rea Bruta ( Permite tener criterio sobre la eficiencia de la edificacin en cuanto a sus superficies de cierre)

rea alquilable vs rea Bruta ( Permite tener criterio acerca de la eficiencia de la edificacin en cuanto a su capacidad alquilable).

rea de trabajo vs rea Bruta (Permite tener criterio sobre la eficiencia de la edificacin en cuanto a superficies de trabajo).

Mercadeo de las reas *

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b) Grado de ocupacin: Indica la medida en que una edificacin tiene cubierta en tiempo y espacio su superficie neta con clientes o usuarios.

Grado de ocupacin de las reas en funcin del total de area a ocupar

Tiempo de ocupacin de las reas en funcin del tiempo total posible a ocupar

Tiempo de ocupacin de las reas en funcin de las disponibles Ejemplo: Un Hotel dispone de 40 habitaciones, las que se podran alquiar 365 dias al ao. Un grado de ocupacin de 50% . Significa en este caso que se produciran (40 x 365 x 0,5 ) 7.300 pernoctaciones. Dicho de otra manera, en el ao como promedio estn ocupadas permanentemente 20 Habitaciones.


Capacidad de mercadeo de las reas

*

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Valor de uso de las reas

La GEFMA 195/2 recomienda los siguientes % de reduccin del valor de alquiler de las reas o espacios segn su completamiento constructivo y ambiental reas totalmente equipadas ............. 100% reas sin luz natural .. -20% reas sin adecuadas terminaciones en las pardes -10% reas sin redes elctricas.............. -10% reas sin redes telefnicas y de datos.............. -10% reas sin adecuadas terminaciones en los pisos.. -10% reas sin adecuadas terminaciones en los techos -10%

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*

Contenidos de la Conferencia

Fundamentos : Las reas en las Edificaciones



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Potencial de optimizacin en Oficinas

Situacin del manejo de reas en Oficinas En este campo trabajan alrededor de 17 mllones de personas.

En oficinas la inadecuada determinacin de superficie a asignar por

puesto de trabajo conlleva al desperdicio de reas , sobre-amueblamiento, a grandes limitaciones en el grado de flexibilidad de uso de los edificios y con ello a grandes costos de explotacin.

La reduccin del rea a asignar por trabajador es necesaria y complicada, pues an no es bien comprendida por los trabajadores.

La transformacin de las oficinas a futuro es un tema estratgico.

*

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Convencionales o en clulas. Para trabajo en grupos

Combinadas Tipo Open Space o de Espacios abiertos


Formas de organizacin de Oficinas

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Formas de organizacin de Oficinas

Oficinas convencionales o en clulas De pequeno tamao y cerradas. Albergan de 1 a 4 trabajadores por regla general. En climas frios como el de Alemania se organizan en fila a ambos lados de un pasillo. Es la forma mas extendida de oficinas. Ventajas: Puestos de trabajo cercanos a las ventanas, gran privacidad, permite el

trabajo concentrado. Desventajas: No propician la comunicacion interpersonal, Poco flexibles organizacional

y ambientalmente

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*

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Formas de organizcin en Oficinas

Oficinas para trabajo en grupos

Adecuadas para entre 3 y 10 trabajadores Permite la privacidad de grupos pequeos.

Ventajas: Fomentan la cooperacin en grupos pequenos. Adecuadas para trabajos

de rutina. Nachteile: Dificil concentracin personal individual. No sirven para trabajos

individuales confidenciales. Tendencia a ser ruidosas. Permiten la regulacin del clima por oficinas

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Oficinas combinadas Combinan las dos formas anteriores e incluyen una zona multifuncional de uso comn Transparencia acristalada regulable entre oficinas y zonas Cercana visual interpersonal. Visibilidad sobre la mayor parte del espacio total de trabajo.

Ventajas: Conjugan privacidad con Comunicabilidad. Permiten la concentracin individual. Desventajas: Necesidad de discrecin en los trabajadores.

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* Formas de organizcin en Oficinas

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Oficinas tipo Open Space o de espacios abiertos Son reas sin paredes fijas internas Son muy eficientes desde el punto de vista del aprovechamiento del rea Por temino medio albergan ntre 20-30 personas, no siempre de permanencia fija Muy importantes el amoblamiento y la acstica Es la forma mas adecuada para las nuevas formas de trabajo: Organizacin en equipos y

teletrabajo Ventajas: Gran flexibilidad espacial para transformaciones. Fomentan la Comunicacin personal Desventajas: Muy poco privadas, Tendencia a ser ruidosas, Dificil regulacin local del clima, exigen armonia en el comportamiento grupal


* Formas de organizcin en Oficinas

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Apoyo ptimo a los procesos de trabajo Adecuado acomodo de los medios y equipos de trabajo Consideracin de los aspectos econmicos de las reas Jerarquia establecida en la empresa Reflejar la representatividad o imagen de la Empresa y su

cultura

Posibilidad de flexibilidad espacial y constructiva para transformaciones futuras

Criterios para la conformacin de espacios de trabajo en edificios de Oficinas

Optimizacin de reas en Oficinas *

Incorporar las reas no utilizadas a acciones de mercadeo.

Ajustar las prestaciones y los costos en detalle.

Mejorar los contratos.

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Objetivos de la optimizacin

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Antes: Trabajaba en una estructura fija, en un lugar fijo, en un horario fijo!

Hoy: Trabajo con quien, cuando y donde yo quiera! Tiempos de trabajo flexibles Trabjo con mobilidad Existencia de redes y

estructuras virtuales (Internet, Intranet etc.)

Creciente orientacin del trabajo hacia procesos No fijacin del trabajador a un puesto de trabajo Los puestos de trabajo en buroes no son permanentes, sirven a varios


La tendencia es a la flexibilidad, con vistas a futuro !!!.

La reduccin de rea por puesto de trabajo: Va principal para optimizaciones a futuro

*

ModeradorNotas de la presentacinZunehmende ProzessorientierungVernderter Kommunikations- und Materialfluss erfordert hhere Ansprche an die Anordnung der Arbeitspltze

Standardbroarbeitspltze sind nicht durchgngig besetztWunsch nach optimaler Raumausnutzung steigt

En Alemania cada trabajador ocupa en promedio alrededor de 20 m2. (Francia 17, Japn 12, Inglaterra 10)

Hasta ahora la superficie mnima normativa es 8m2 por puesto

de trabajo. Se pretende eliminar la Directiva a partir de los cambios en el manejo del asunto.

Se acepta la que sea funcional a partir de que no se

comprometan la seguridad, la salud y de que los trabajadores se sientan bien.

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La va de la reduccion de rea por puesto de trabajo

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1 m de superficie de menos ahorra 390 ! Se trata de una cuestin de organizacin (In: Facility Management, Ausgabe Nov./Dez. 2007, S.46-48)

Cada 1m de ahorro potencial de rea ofrece un efecto de ahorro de alrededor de 390 por puesto de trabajo. En teora, para igual efecto econmico mediante reducciones de costos en el proceso de explotacin se debe trabajar en otros aspectos cinco veces mas. [] (Paul Franke Director de la Firma Franke & Partner) La optimizacin mediante inventarios de rea y Uso ahorra cerca de 3m por puesto de trabajo. La reduccin de area por puesto de trabajo ejerce un importante efecto de ahorro en la fase de explotacin de las edificaciones.


*

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Otras vas para la optimizacin

Reducir la cantidad de oficinas individuales o convencionales y las reas sobre dimensionadas

Evitar la existencia de locales de Secretarias por Departamentos

Eliminar los locales particulares para reuniones, almacenaje, copiadoras y pantries.

Centralizar las reas de recepcin, correo, restaurant, reuniones, conferencias, etc.

Darle mayor valor de uso a areas de circulacin y espacios auxiliares.

Potencial de optimizacin en Oficinas *

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Determinacin de valores indicativos acerca de las reas Uso del Benchmarking Analisis interno de las reas segn el comportamiento del mercado .

Datos a considerar Informacin sobre reas existentes Informacin sobre nivel de ocupacin Contenidos de los contratos Costos y precios en vigor


Definir cuales reas estn sub-utilizadas. Ver en cuales se pueden ajustar los alquileres? Ver como puede aumentarse el % de ocupacin?


*

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Realizacin de Anlisis de Valor de Uso. Ver tema Externalizaciones . Desarrollo de alternativas sin o con transformaciones

constructivas

Desarrollo de comparaciones de eficiencia econmica mediante modelos matemtico-financieros. Ver tema Ciclo de Vida

Poner a punto las reas de reserva, para casos de ajustes.


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Un alto nivel de ruido reduce el rendimiento del trabajo por lo que mientras mas intelectual sea la actividad mayor ser la incidencia del ruido en la misma. Segn un estudio de la Agencia Europea para Seguridad e Higiene del Trabajo mas de la mitad de las enfermedades de trabajadores relacionadas con el Stress en la regin se producen en el puesto de trabajo y tienen como consecuencia costos de alrededor de 250, 000 millones de Euros. Deben ser tenidos en cuenta el ruido interno y el externo. Las medidas de aislamiento al ruido con muy costosas.

Reduccin del ruido



*

30

Uso de paredes, techos, pisos y eventualmente muebles, con capacidad de absorcin sonora

Priorizar las bajas frecuencias en los emidores de ruido Concentrar el equipamiento ruidoso en zonas especficas y

aislar stas

Aislar los espacios de reunin y discusin Priorizar el equipamiento de baja emisin sonora

Algunas medidas para la reduccin del ruido en reas


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Un adecuado concepto de iluminacin debe aprovechar al mximo la luz diurna, complementada con iluminacin artificial segn necesidades.

La iluminacin diurna y la proteccin solar deben estudiarse de conjunto.

Tanto de da como de noche se deben evitar deslumbramientos.

La iluminacin artificial debe tener en cuenta la calidad de la luz que emiten las fuentes.

Debe considerarse el ruido que emite el equipamiento de iluminacin artificial

Debe controlarse y aprovecharse el calor que emite dicho equipamiento.

Adecuados niveles de iluminacin segn la tarea a realizar conducen a aumentos en la productividad. P.ej. Llevar el nivel de 300 a 500 Lux en areas de oproduce un aumento de productividad de alrededor de un 8% segn estudios del ramo.


Algunas consideraciones relacionadas con la iluminacin *

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Tiene que ver con la Calefaccin y la Climatizacin. Ambas deben lograr una temperatura en los locales entre 20-22. El exceso de fro y de calor disminuye sensiblemente la capacidad laboral. El aislamiento termico de paredes y techos exteriores es determinante para lograr las temperaturas adecuadas de una manera econmica. Aunque las instalaciones de climatizacin no gozan del favor de inversionistas, por su consumo energtico y del pblico por generar ambientes dainos a la salud, son muchas veces imprescindibles para el buen funcionamiento del equipamiento.


Algunas consideraciones sobre acondicionamiento trmico de reas

*

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Un manejo profesional de las reas resulta ser la mejor herramienta para reducir los costos del Ciclo de Vida en las edificaciones: El rea mas sostenible es la que no se construye!!!


Literatura Bsica

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Muchas gracias por su atencin !!!

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