Consultoría para el

Estudio del Impacto Urbano

de Proyectos de Techo Propio

Orden de Servicio Nº 02040-2012

Introducción

El ESTUDIO DE IMPACTO URBANO DE PROYECTOS TECHO PROPIO se centra en la actuación de la modalidad ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA ocurrida en el quinquenio 2008 - 2012(nov.), sobre las áreas urbanas de los Departamentos donde se registraron proyectos y se asignaron Bonos Familiares Habitacionales. Se analiza cada uno de los indicadores de desempeño del BFH, que tienen relación con el impacto sobre la disminución del Déficit Cuantitativo Urbano de Vivienda en cada Departamento.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 a Nov 2012

MV 8 109 772 1,745 580 388 405

CSP 13 26 398 6,120 22,90 12,88 6,186 10,94

AVN 688 1,912 1,839 1,991 1,887 2,396 4,078 5,142 6,014 4,059

AVN 30,006

CSP, 59,466

MV 4,007

DESEMPEÑO ANUAL DEL BONO FAMILIAR HABITACIONAL El BFH se empezó a otorgar en el año 2003 en la modalidad AVN. En el primer quinquenio 2003-2007 se desembolsaron 8,871 BFH (9% del total), mientras que en el segundo quinquenio 2008-2012(Nov.) la cantidad aumentó casi 10 veces, a 84,608 BFH (91% del total). La curva de la modalidad CSP al inicio del segundo quinquenio tuvo un ascenso muy importante, como se observa en el gráfico, para pasar a un descenso moderado entre el 2010 y 2011 (año del cambio de gobierno nacional). La tendencia del 2012 indica una recuperación a un monto cercano al del 2010. De otro lado, la curva de la modalidad AVN tuvo un moderado ascenso del 2008 al 2011, observándose una caída en el 2012, a niveles del 2009. Esto puede tener varias causas, entre las que se menciona el fuerte incremento del precio del terreno urbano en las principales ciudades del país y el posible desfase entre la variación anual de los costos de construcción y los valores de vivienda y BFH relativos a la UIT vigente. El desempeño de la modalidad MV, más allá del ligero pico obtenido en el 2009, no resulta atractivo para la actuación privada masiva, básicamente por dos causas: la mínima utilidad producto de un BFH con el menor valor del Programa y la complejidad de actuación sobre viviendas existentes. La proporción anual de subvenciones por modalidad, otorgadas del 2008 al 2012 –a excepción del 2011-, se puede considerar groso modo adecuada, debido a que refleja la proporción entre los déficit de vivienda cuantitativo (atendido por AVN) y cualitativo (atendido por CSP y MV) Se puede inferir que el 2009 fue un año atípico cuyas fortalezas y oportunidades deben evaluarse y, en la medida de lo posible, proyectarlas al tercer quinquenio.

Fuente: INEI, ENAHO 2007, Anexo 2 PPR-BFH 2012

Análisis

ANÁLISIS DE INDICADORES DE DESEMPEÑO DEL BFH SOBRE LA DISMINUCIÓN DEL DÉFICIT CUANTITATIVO URBANO DE VIVIENDA COMO ACTUACIÓN DE LA MODALIDAD “ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA” OCURRIDA EN EL QUINQUENIO 2008 – 2012 (NOV), SOBRE LAS ÁREAS URBANAS DE LOS DEPARTAMENTOS DONDE SE REGISTRARON PROYECTOS Y SE ASIGNARON BONOS FAMILIARES HABITACIONALES

SEMÁFORO DE ACTUACIÓN Y PROSPECCIÓN DEL DESEMPEÑO DEL BFH-AVN

De la base de datos del Fondo MiVivienda se ha extraido los 13 Departamentos donde se ha registrado proyectos activos de Techo Propio en la modalidad AVN, durante el período 2008-2012 (nov). El Cuadro consigna los siguientes indicadores: • # de Hogares Urbanos, medido por el INEI en en Censo Nacional 2007. • Hogares Urbanos con Déficit Cuantitativo Urbano de Viviendas, calculado por la ENAHO 2007. • Con ambos datos se ha calculado el porcentaje del total de Hogares Urbanos que representa el Déficit Cuantitativo. • BFH Asignados en el período de análisis, consignado en la Base de Datos del Fondo MiVivienda. • Porcentaje del Déficit Cuantitativo del 2007 que ha sido disminuido por las subvenciones asignadas en el lapso. • Viviendas Inscritas Activas, consignadas en la Base de Datos del Fondo MiVivienda, parte de las cuales tienen Bono asignado y parte están por construir –si se dan las condiciones para ello-

• Eficiencia Objetiva, mide la relación entre los Bonos otorgados y las Viviendas Inscritas Activas. Cuando más alto es el porcentajo, mayor es la eficiencia. • Proyectos Activos, en los que se han otorgado BFH. • Proyectos Caídos, desactivados oficialmente, en los que no se han otorgado BFH. • Viviendas Inscritas Caídas, consignadas junto con sus respectivos Proyectos Caídos. • Eficiencia Subjetiva, mide la relación entre los Bonos otorgados y la suma de Viviendas Activas y Caídas. • Proyectos Activos en los años 2011 y 2012.

El Semáforo indica las condiciones adecuadas o la prolijidad de la actuación (VERDE), las condiciones inadecuadas o la deficiencia de la actuación (ROJO) o una situación intermedia entre ambos extremos, de los indicadores relevantes, por cada Departamento.

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DÉFICIT CUANTITATIVO COMO % DEL NÚMERO DE HOGARES URBANOS El Censo del 2007 registró el número de hogares a niveles nacional, departamental, provincial y distrtial. El ENAHO hizo el cálculo del déficit cuantitativo en el ámbito urbano de los departamentos, el mismo que se consigna en el cuadro superior. El gráfico inferior muestra el porcentaje que representa el déficit cuantitativo respecto del universo de hogares urbanos, por cada departamento (tercrea columna de datos del cuadro superior). Así, Ica muestra el mayor porcentaje (más del 10%), tal vez debido a que la medición censal se produjo dos meses después del terremoto del 2007. Lima, en 2° lugar, con el 8.4%, tiene de lejos el mayor déficit numérico, cercano a los 170 mil hogares. Los demás departamentos tienen en promedio un 6% del número de hogares urbanos en condición de déficit cualitativo de vivienda. Sin embargo, Arequipa resalta notoriamente debido a que su déficit no representa sino sólo el 0,6% del total de viviendas urbanas. Es decir, su déficit es 10 veces menor que el promedio de los demás Departamentos en esudio (a excepción de Ica y Lima).

Fuente: INEI ENAHO 2007, Fondo MiVivienda Elaboración propia

Fuente: INEI ENAHO 2007 Elaboración propia

BFH ASIGNADOS vs. DÉFICIT CUANTITATIVO El gráfico superior muestra la relación numérica entre el déficit cuantitativo urbano de los Departamentos, medido por el ENAHO en el 2007 (tomado como Línea de Base) y los BFH asignados en el quinquenio 2008-2012. La proporción entre las dos barras respectivas de cada Departamento es un indicador del desempeño de la subvención. El gráfico inferior muestra lo mismo del gráfico superior, pero en porcentajes. Con 1,417 bonos asignadas del 2007 al 2012, Arequipa es el Departamento que mejor performance de subvención de hogares con déficit cuantitativo ha tenido, pues su barra azul casi alcanza la longitud de su barra roja. El gráfico inferior lo confirma, señalando que más del 86% del déficit cuantitativo ya fue cubierto en el quinquenio, por lo que se prevé que serí el primer departamento en cubrir todo su déficit cuantitativo antes del siguiente Censo Nacional. Ica y La Libertad, cuyos déficit están en el orden de los 17 mil y 20 mil respectivamente, con registros de más de 3,500 y de 4 mil BFH asignados, obtienen rendimientos del orden de 21 y 20 por ciento, respectivamente. De ahí que sus barras azules corresponden aproximadamente a un quinto de sus barras rojas. Todos los demás Departamentos tienen actuaciones muy inferiores, en relación a los déficit consignados por la ENAHO 2007, lo cual se evidencia en la desproporción entre sus barras respectivas.. Lima no ha sido considerado en el gráfico superior debido a que su enorme déficit distorsiona la apreciación del mismo. Cajamarca es el Departamento con peor performance comparativa entre el número de bonos asignados (sólo 21) y su déficit cuantitativo registrado (7,339 al 2007).

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Ambos Gráficos Fuente: INEI ENAHO 2007, Fondo MiVivienda Elaboración propia

VIVIENDAS INSCRITAS Y BFH ASIGNADOS La Libertad es el Departamento que largamente supera a los demás tanto en viviendas inscritas cuanto en bonos asignados. A pesar de la actual brecha entre ambos indicadores, sus tres megaproyectos –dos en Trujillo y uno en Virú- todavía están en construcción y venta, lo que augura una alta performance en el 2013. El apoyo luego del terremoto del 2007 ha posesionado a Ica como el 2° lugar en estos indicadores. Si bien Lima cuenta con la mayor demanda y no ha activado proyectos en el 2012, los proyectos que lo han posesionado en el 3° lugar pueden reactivarse en el 2013 si salvan sus dificultades, lo que podría impulsar nuevas inversiones en vivienda social en la Metrópoli. De los tres siguientes Departamentos con mayor número de viviendas inscritas, Piura destaca por haber asignado la mayor cantidad de subsidios.

PROYECTOS ACTIVOS Y CAÍDOS Los proyectos activos registran BFH asignados, al margen de que sus ventas estén en proceso o hayan concluído. Los proyectos caídos están oficialmente desactivados y no registran bonos asignados. Es una forma directa de medir la COMPETITIVIDAD del Departamento. La Libertad e Ica tienen de lejos la mayor cantidad de proyectos activos, pero de caídos también. Lambayeque es el único caso en el que el número de proyectos caídos (4) es mayor que el de activos (1). Cinco departamentos no tienen proyectos caídos: Puno, Piura, Junín, Cusco y Huánuco. Cuatro son de la sierra. De ellos, Puno es el que tiene mayor cantidad de proyectos activos, por lo que puede calificarse como el más COMPETITIVO en ejecución de proyectos TP.

Ambos Gráficos Fuente: Fondo MiVivienda Elaboración propia

EFICIENCIA OBJETIVA Es el ratio porcentual que relaciona el número de BFH asignados y la cantidad de viviendas inscritas activas (es decir, considerando sólo proyectos activos). La máxima eficiencia se ha dado en Cajamarca, en virtud de que sus 21 viviendas inscritas tuvieron sendos bonos asignados. Es meritorio el caso de Arequipa, por cuanto logra una alta eficiencia con un también alto número de bonos asignados. También es muy destacable el hecho de que los cuatro departamentos cuyas eficiencias están por encima del 90% son de la Sierra (Cajamarca, Arequipa, Puno y Cusco) donde, además de la altura, las lluvias son un factor negativo en la programación de las obras civiles.

EFICIENCIA SUBJETIVA vs. EFICIENCIA OBJETIVA La Eficiencia Subjetiva es el ratio porcentual que relaciona el número de BFH asignados con el TOTAL de viviendas inscritas, tanto activas como caídas. El IDEAL 100% implica que no se ha caído ningún proyecto y que todas las viviendas inscritas lograron bonos asignados. Puno, Cusco y Arequipa destacan con las más altas Eficiencias Subjetivas, lo que habla bien de su también altas condiciones de COMPETITIVIDAD en proyectos TP. De los tres, ni Puno ni Cusco registran proyectos activos entre el 2011 y el 2012. Arequipa tiene un proyecto activo del 2011, por lo que se prevé que su Eficiencia Subjetiva podría mejorar ligeramente. Lambayeque es el Departamento menos competitivo debido a la gran brecha entre ambas Eficiencias.

Ambos Gráficos Fuente: Fondo MiVivienda Elaboración propia

PROSPECCIÓN La serie gris mide el número de proyectos activos en el año 2011. La serie verde mide lo propio en el año 2012. Se observa que sólo siete departamentos han activado proyectos TP-AVN en esos dos años, lo cual indica que sus indicadores de desempeño puedan mejorar ligera o significativamente, en función del número de viviendas nuevas que construyan del 2013 en adelante –en dichos proyectos- y de los respectivos subsidios que se asignen. Coincidentemente con la caida en la actuación de BFH AVN asignados en el 2012, se observa que sólo dos departamenton tienen sendos proyectos activados en el presente año. Este gráfico señala claramente la buena performance del Departamento de La Libertad, por cuanto tiene a la actualidad 5 proyectos activados en el 2011 y dos en el 2012. Le sigue San Martín con dos en el 2011 y uno en el 2012.

Fuente: Fondo MiVivienda Elaboración propia

Total Viviendas Inscritas vs. Total BFH-AVN Asignados Por Proyectos de 100 a más viviendas – 2008 al 2012

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Fuente: Fondo MiVivienda Elaboración: Propia

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PROSPECCIÓN EN EL DEPARTAMENTO DE LA LIBERTAD Con 4,122 BFH asignados del 2008 a la actualidad, el Departamento de La Libertad no sólo ha satisfecho más del 20% del Déficit Cuantitativo Urbano medido en el 2007, sino es de lejos el más dinámico en el Programa Techo Propio AVN. Ha tenido en el lapso 20 proyectos activos –consignados en el gráfico superior- y 7 caídos. 5 de los activos, indicados con recuadro gris en el gráfico, vienen del 2011 y 2 se activaron este2012 –recuadro verde-. Estos 7 proyectos activos suman 7,395 viviendas inscritas, de las cuales 1,474 ya tienen bono asignado. El potencial proyectado a partir del 2013 es el saldo de 5,921 nuevas viviendas. De construir y entregar todas ellas, el Déficit Cuantitativo Urbano pasaría de ser cuberto del 20% al 49%, y la eficiencia objetiva pasaría de 35% al 85%.

Conclusiones

1. La modalidad Adquisición de Vivienda Nueva del Programa Techo Propio ha impactado de modo muy heterogéneo en los diferentes Departamentos que registraron proyectos activos desde el año 2008 a la actualidad.

2. Con sólo 7 proyectos (cinco Activos y dos Caídos) el impacto sobre el Déficit Cuantitativo Urbano en el Departamento de Arequipa ha sido altamente positivo, ya que en cinco años –desde el Censo 2007 que es la línea de base- ha pasado de 0% á 86.3%, lo que ha generado un cambio radicar en el panorama urbano.

3. Con el más bajo porcentaje de Déficit Cuantitativo comparado al total de Hogares Urbanos (0.6%) y con Eficiencias Objetiva del 96.4% y Subjetiva del 77.1%, Arequipa se posiciona como uno de los Departamentos de mayor COMPETITIVIDAD en proyectos masivos de vivienda social.

4. En el otro extremo está el Departamento de Cajamarca, que con el 6,5% de Déficit Cuantitativo en relación al total de Hogares Urbanos, en cinco años sólo ha podido reducir dicho déficit en 0.3%, producto de sus 21 bonos otorgados a sus 21 viviendas inscritas en dos de sus tres proyectos (uno caído). Aun cuando el indicador de su Eficiencia Objetiva sea 100%, ello no mejora su percepción de baja competitividad.

5. Otro caso de éxito –ya mencionado- es el de La Libertad. Con un déficit de base de 20,524 viviendas que representan el 7%, en cinco año se ha bajado dicho déficit en 20%, pero con una auspiciosa proyección por sus 7 proyectos activos en la actualidad. Asimismo, un proyecto caído de más de 1,200 viviendas está por reactivarse muy prondo.

6. Ica también resalta en su performance, ya que en el quinquenio ha cubierto más del 21% de su déficit de base. De hecho, el impacto urbano del programa Techo Propio ha sido notorio y fundamental, máxime por su rol en la reconstrucción de varias áreas urbanas del Departamento, luego del terremoto del 2007.

7. Lima es un caso que merece atención especial y urgente. Por obvias razones tiene el déficit cuantitativo urbano más alto del país, de casi 170 mil viviendas al 2007 y en cinco años –aunque con un enorme potencial- sólo ha cubierto efectivamente el 1.6% de dicho déficit.

8. En el medio están los otro 8 Departamentos, con coberturas del 1% al 8% del défícit de base en cinco años. Destacan Puno (6.8% de cobertura) y Cusco (1.8% de cobertura), quen han logrado Eficiencias Objetivas y Subjetivas por encima del 93%, lo que las posiciona como ámbitos urbanos de alta competitividad para la realización de programas de vivienda social.

Recomendaciones

1. La nueva PÓLÍTICA NACIONAL DE VIVIENDA debe PREMIAR LOS MEJORES NIVELES DE COMPETITIVIDAD en la actividad de Programas Masivos de Vivienda Social Urbana, a partir de incentivos inmobiliarios y tributarios para el sector privado y de mayores fondos de inversión para los gobiernos locales.

2. La DNV del MVCS debe investigar en profundidad los casos de ÉXITO, registrados en los Departamentos de Arequipa, La Libertad, Ica, Puno y Cusco, a fin de sistematizar las experiencias y orientar sus réplicas en otros ámbitos.

3. La DNV del MVCS debe investigar en profundidad las causas por las que en el quinquenio que termina, sólo se han registrado proyectos TP-AVN en prácticamente la mitad del país y no así en la otra mitad.

4. El Sector Vivienda debe recomendar al Gobierno Central la realización de Censos Nacionales cada cinco años a fin de conocer con precisión quinquenal el avance en la disminución del déficit de vivienda, especialmente en el ámbito urbano y en niveles socio-económicos de bajos recursos.