Estudio de reposicionamiento Centro de Ocio...

Estudio de Reposicionamiento

Centro de Ocio Panoramis (Alicante)Mayo 2012

0.- Introducción............................................................................................

1.- Descripción de Panoramis ...................................................................

2.- Oferta Comercial actual y futura...........................................................

3.- Ámbito territorial …................................................................................

4.- Concepto y mezcla comercial…..…………………………………………

5.- Estimación de rentas………………………… …………….......................

6.- Aportación a obras….……………………………………………………….

7.- Análisis DAFO y Factores Clave de éxito………………………………..

Índice

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3

8

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47

0.- Introducción

El presente documento, realizado por el Departamento de Consultoría Retail de Jones Lang LaSalle, tiene por objeto analizar y evaluar la viabilidad del reposicionamiento del Centro de Ocio Panoramis situado en el municipio de Alicante e inaugurado en Julio de 2000.

Para la realización del informe, se han analizado aquellos factores que afectan más directamente a la viabilidad del equipamiento, como son las características del Panoramis y su oferta comercial, entorno en el que se ubica, accesos, competencia actual y futura, ámbito territorial sobre el que ejerce su influencia, etc.

Tomando como base los análisis anteriores y las principales conclusiones de los mismos, se han propuesto dos alternativas de desarrollo para el reposicionamiento de Panoramis, estableciéndose una mezcla comercial desglosada por actividades comerciales, principales locomotoras, operadores y locales, así como el nivel de rentas esperado para los nuevos locales propuestos y un asesoramiento sobre la aportación a obras que podrían requerir algunos de dichos locales.

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3

El Centro Comercial Panoramis se ubica en el Puerto de la ciudad de Alicante, el cual se trata tanto de un puerto de tráfico de mercancías, como de llegada de cruceros (con miles de pasajeros al año) y muelles deportivos para barcos privados. En el entorno del Centro de Ocio Panoramis se ubican algunos de los siguientes equipamientos:

Real Club de Regatas de Alicante abarcando la pesca, el remo y la vela como pilares principales del deporte náutico en Alicante. Centro de Negocios: dedicado al alquiler de oficinas y despachos.Estación de autobuses: líneas regulares frecuentes que comunican Alicante con la provincia, con el resto de España, así como con destinos internacionales. Casino de Alicante.Sala municipal de Exposiciones.En el varadero del Puerto de Alicante en el que existían locales de copas actualmente desocupados, está previsto el desarrollo de un Acuario.

En cuanto al transporte público, las líneas de autobús urbano más cercanas al emplazamiento son las nocturnas 21N, 22N y 23N que comunican Alicante con Playa de San Juan, El Campello y Mutxamel y con parada junto a Panoramis, y la línea 35 que comunica Alicante con Mutxamel y con parada en la calle Eusebio Sempere y en Conde Vallellano-Plaza de Canalejas.

1.- Descripción de Panoramis: Entorno

Gran Vía

Gran

Vía Av. Vila Joiosa

Av. Elc

he

N-330a N-330a

A-79

Av. Dr. Rico

Av. Jaime II

Av. D

enia

CV-822

Av. Conde

Velellano

Av. LoringAv. Elche

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C/ EusebioSempere

Lugar Muelle Poniente

Av. D’Oscar Esplá

Av. CatedraticSoler

Av. Maisonnave

Av. Dr. Gadea

Plaza de Galicia

1.- Descripción de Panoramis: Accesos

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Panoramis cuenta con una buena accesibilidad rodada, ya que se ubica junto a la Av. Loring, continuación de la Av. De Elche, siendo ésta una de las principales vías de acceso de la ciudad.

Sin embargo, esta avenida puede suponer en cierto modo una barrera arquitectónica para el acceso peatonal desde el centro de la ciudad hasta el Centro de Ocio.

Las principales vías de acceso a Panoramis desde el centro de la ciudad son la Av. D’Oscar Esplá y Av. Dr. Gadea, las cuales enlazan con la Av. Maisonnave, que es la principal avenida comercial de Alicante.

El Centro de Ocio Panoramis cuenta con un total de 40 locales y 11.000 m2 de SBA, distribuidos en dos plantas (excluyendo las terrazas de los locales de planta alta y baja y la totalidad de la planta terraza).Cuenta con 1 planta de aparcamiento subterráneo de pago, con capacidad para 500 plazas.La planta baja de Panoramis cuenta actualmente con 25 locales y 4.078 m2 de SBA, de los cuales 15 se encuentran vacíos ocupando unos 2.160 m². Los 10 locales ocupados cuentan con una SBA de 1.900 m2 y se trata de:

5 locales de restauración: Planta baja de “Foster Hollywood”, “Mc Donald’s”, Restaurante asiático “Big House” restaurante “La Ruta”, cafetería “BonBon Boss”.2 locales de cultura/regalos: “Natura” y librería internacional “Mar de Cuentos”.2 locales de ocio: parque infantil “Aventura Park” de 532 m2 y centro excursionista “Tramuntana”.1 cajero automático.

La planta alta del Centro cuenta actualmente con 11 locales y 6.078 m2 de SBA, de los cuales 7 locales se encuentran vacíos ocupando unos 4.849 m2. La mayor parte de esta superficie desocupada (4.351 m2) pertenece a las 10 salas del complejo de cines Cinesa que anteriormente se encontraba implantado en Panoramis.Los 4 locales ocupados cuentan con una SBA de 1.229 m2 y se trata de:

Un local de gofres de la enseña “Gofrito.Una heladería de la enseña “Kédate Helado”.La planta alta del local de restauración “Foster Hollywood” cuya entrada se encuentra ubicada en la planta baja.Un local de juegos recreativos y dos pistas de bolos de la enseña “Big Fun” que cuenta con la mayor parte de la superficie ocupada de la planta alta (932 m2).

A su vez, el centro cuenta con unos 900 m2 exteriores al Centro en dos plantas, anteriormente ocupados por locales de copas, que en la actualidad se encuentran vacíos.(

1.- Descripción de Panoramis: Oferta comercial y de ocio

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Planta Tipo de Local Actividad Nº de locales SBA (m2)Baja 25 4.078

Centro de Ocio 25 4.078Restauración 5 1.081Cultura y Regalos 2 151Ocio 2 666Servicios 1 20Vacío 15 2.160

Alta 11 6.078Centro de Ocio 11 6.078

Restauración 3 297Ocio 1 932Vacío 7 4.849

Local Exterior 4 889Local exterior 4 889

Vacío 4 889Total general 40 11.045

FosterHollywood264,26 m2

Vacío267,74 m2

McDonald’s194,18 m2

Natura82,97 m2

Mar deCuentos68,06 m2

La Ruta206,67 m2

Vacío129,64 m

2

Vacío41,75 m

2

Vacío60 m

2 Aventura Park532,07 m2

Vacío40,82 m

2

Vacío128,60 m

2

Vacío66,08 m

2

Vacío111,24 m

2

Vacío45,87 m

2

TramuntanaAventura135,10 m2

CAM19,85 m2

Vacío58,26 m

2

Vacío341,60 m2

Vacío383,32 m2

Belros51,27 m 2

Vitual Planet36,45 m

2

Vacío26,75 m

2

Vacío30,36 m

2

Vacío82,97 m2 Vacío

21,85 m2

Locales Exteriores

647 m2

Big Fun44,25 m

2

Big Fun32,41 m2

Big House398,21 m2

Vacío122,62 m

2

Vacío122,62 m

2

Vacío112 m

2

Taquilla Cines

20,79 m2

Puerto Deportivo

P l a n t a B a j a

Locales ocupados

Locales vacíos

Locales exteriores


6

BonBon Boss22,50 m2

Locales ocupados

Locales vacíos

Locales exteriores

FosterHollywood217,66 m2

Sala deCine

Palomitas

Entrada Cines

Big Fun932,46 m2

Vacío49,35 m2

Vacío40,66 m2

Gofrito39,37 m2

Vacío191,45 m2

Vacío161,00 m2

Vacío27,79 m2

Vacío27,27 m2 Kédate Helado

41,90 m2

217,66 m²Locales Exteriores

241,01 m2

Puerto Deportivo

Foster Hollywood

Sala deCine

Sala deCine

Sala deCine

Sala deCine

Sala deCine

Sala deCine

Sala deCine

Sala deCineSala de

Cine

P l a n t a P r i m e r a


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2.- Oferta Comercial actual y futura: Centros Comerciales

Actualmente en el entorno de Panoramis se localizan 9 Equipamientos Comerciales y/o de Ocio, de los cuales 5 se ubican en el municipio de Alicante, 2 en San Vicente de Raspeig y uno en San Juan de Alicante.

La oferta actual de Equipamientos Comerciales y/o de Ocio es la siguiente:

Centros Comerciales completos: Plaza Mar 2 (43.700 m2 de SBA), Gran Vía de Alicante (37.400 m2 de SBA) y Puerta de Alicante (34.500 m2 de SBA), que cuentan como principales locomotoras con un hipermercado, una importante masa crítica de locales y rótulos de prestigio de moda y con un complejo de cines (excepto en el caso de Gran Vía de Alicante). En los tres casos cuentan con locales vacíos (6 en el caso de Plaza Mar 2, 14 en Puerta de Alicante y 27 en Gran Vía de Alicante).

Igualmente, Plaza Mar 2 cuenta con una mediana superficie interior de electrodomésticos de la enseña Darty, y Puerta de Alicante con 2 locales de ocio que complementan a los cines tratándose de un Parque Infantil (340 m2) y un local de juegos recreativos y bolera de dos pistas de la enseña Virtual Planet (500 m2).

Parque de Medianas:

Centro San Vicente (San Vicente de Raspeig) en el que se ubican los operadores Carrefour Express (supermercado) y Juguetilandia (Juguetes) y en el que quedan 3 medianas superficies por comercializar las cuales suman alrededor de 5.200 m2.

Parque Vistahermosa (Alicante) en el que se ubican los operadores Leroy Merlin (bricolaje), Mediamarkt (electrodomésticos) y Casa (Hogar) y un local vacío en el que anteriormente se encontraba la enseña PC City.

Isla de Corfú (Alicante) que concentra los operadores Sportzone (2.500 m2-deportes), Worten (2.400 m2-electrodomésticos), Kiabi (1.800 m2-moda), Merkal Calzados (800 m2-zapatería), Prenatal (moda) y Juguetilandia (1.000 m2-juguetes). Junto al centro se ubica un supermercado Lid’l y un Burger King con Autoking y zona de juegos.

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Centros de Ocio:

Centro San Vicente que cuenta con un complejo de cines de 15 salas, una bolera (2.300 m2), un Gimnasio (2.000 m2), alrededor de 2.000 m2 de locales de restauración complementarios y unos 3.300 m2 de locales vacíos.

Parque Vistahermosa que cuenta con un gimnasio Virgin Active, una bolera (de 19 pistas) y un total de 22 locales vacíos, por lo que su intención es convertir la zona de ocio en comercial.

Outlet: Centro San Vicente de unos 7.800 m2 de SBA, de los que 5.700 m2 están destinados a moda y complementos (destacando el local El Corte Inglés Oportunidades de unos 2.000 m2 de SBA), unos 600 m2 a servicios (6 locales destinados a peluquería, perfumería y telefonía móvil) y unos 1.400 m2 de locales vacíos.

Centros Comerciales basados en Hipermercado: Carrefour San Juan el cual se encuentra acompañado por una pequeña galería comercial orientada a locales de servicios y sin rótulos de prestigio, aunque cuenta con un importante número de medianas superficies en sus inmediaciones.

Centros pequeños de proximidad: Almazara Center (San Vicente de Raspeig) que se trata de un centro de proximidad que satisface las necesidades de la población residente en sus inmediaciones. Cuenta con dos supermercados de las enseñas Aldi y Mercadona, la mediana superficie JYSK (muebles), dos locales de moda y un local de restauración. Igualmente, está prevista la próxima apertura de la mediana superficie Juguetilandia, un asador y una peluquería y cuenta con 3 locales vacíos.

En el futuro, en la ciudad de Alicante y concretamente en la zona de Rabassa, Interikea tiene previsto el desarrollo de una tienda IKEA junto con un Centro Comercial y medianas superficies especializadas en aproximadamente 90.000 m² de SBA. Sin embargo, existen importantes problemas para la tramitación del sector e informes desfavorables emitidos por El Ministerio de Fomento y Confederación Hidrográfica del Júcar para su implantación.

En el caso de que se solucionen los problemas actuales se pretende comenzar las obras en primavera de 2013 y que la nave de IKEAabra sus puertas en 2014.


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Muncipio Centro Comercial Tipo de Centro Promotor SBA (m2) Locales Año Inaug. Plazas Parking Aliment. (m²) Moda Cines (Salas/Butacas) Otros

Plaza Mar 2 C.C. Completo LSGIE, Alcampo 43.684 120 2003 2.800 Alcampo (12.000) Moderada CineBox (16/3.200)

Restauración: Vips, Wok Chan, Ginos, 100 Montaditos, JamaicaCoffee Shop, McDonald´s, Zaza Doner Kebap, La Sureña, Lizarrán,Bombon Boss, Café&Té, La Lechera; Otros: Darty.

Gran Via de Alicante C.C. Completo

Desarrollo Comer. Urbano de Alicante

37.372 115 1998 1.800 Carrefour (17.047) Moderada - Restauración: Foster's Hollywood, McDonald's, Bombon Boss,

Bocatta.

Puerta de Alicante C.C. Completo CC. CC. Carrefour 34.500 74 2002 2.000 Carrefour

(13.500) Moderada Yelmo (13/3.275)

Restauración: McDonald's, Cantina Mariachi, Foster's Hollywood,100 Montaditos, Cafezzu, El Golden Doner Kebap, Jamaica, Tokyo,Lizarrán; Otros: Feu Vert (720 m2). Ocio: Club Infantil Puerta deAlicante (340 m²), Virtual Planet (491 m²). Enfrente se ubicaMercadona

Parque Vistahermosa

Parque de Medianas

Arditecnica, S.L, Gleeds Ibérica 34.000 18 2002 1.400 - - -

Medianas Superficies: Leroy Merlin (10.934 m²), Media Markt(4.353 m²), Casa; Ocio: Virgin Active, Bowling Vistahermosa (19pistas); Restauración: Burger King.

Isla de Corfú Centro de Proximidad Grupo Cívica 15.000 7 2010 648

Mercadona (2.800m²)Supercor

(2.500 m²)

Medianas superficies: Sportzone (2.500 m²), Worten (2.400 m²),Kiabi (1.800 m²), Juguetilandia (1.000 m²), Merkal Calzados (800 m²),Prenatal. Junto a este centro se ubica Lid'l y Burger King.

Centro San Vicente

Parque de Medianas/Centro de Ocio/Outlet

Desarrollo Comer.Urbano de Raspeig

36.400 75 2004 2.425Carrefour Express(2.100)

- Abaco (15/3.500)

Medianas Superficies: Juguetilandia (1.066 m²); Ocio: Bowling SanVicente (2.273 m²); Hurban Fitness (2.000 m²); Restauración: Burger King, Buffet Oriental, La Traviata, Lizarrán, 100 Montaditos, DamascKebaps, Foster Hollywood, Albaicín, Cantina Mariachi, Häagen Dazs,Bonbon Boss.

Almazara Center Pequeño Espacio y Ocio 7.500 12 2012 300Mercadona

Aldi - -Restauración: La Almazara del Jamón, Aleña (próxima apertura);Medianas Superficies: JYSK (muebles), Juguetilandia (próximaapertura)

San Juan de Alicante

Carrefour San Juan Hipermercado CC.CC.

Carrefour 17.806 31 1977 2.350 Carrefour (12.847) - - Medianas Superficies: Feu Vert (741 m²).

Alicante

OFERTA ACTUAL DE CENTROS COMERCIALES

San Vicente del Raspeig

Isla deCorfú

Carrefour San Juan

ParqueVistahermosa

RABASA

Almazara Center


12

Municipio Centro Comercial SBA (m2) Año Plaza Mar 2 43.684 2003Gran Vía de Alicante 37.372 1998Puerta de Alicante 34.500 2002Parque Vistahermosa (Ocio) 16.000Parque Vistahermosa (Medianas) 18.000Isla de Corfú 15.000 2010San Vicente (Ocio) 18.200San Vicente (Outlet) 8.400San Vicente (Medianas) 9.800Almazara Center 7.500 2012

San Juan de Alicante Carrefour San Juan 17.800 1977

Municipio Centro Comercial SBA (m2) Año Alicante Inter IKEA Alicante (Rabassa) 90.000 2015

2002

Oferta Actual de Equipamientos Comerciales

Alicante

Oferta Futura de Equipamientos Comerciales

San Vicente del

Raspeig

2004

La principal oferta de medianas superficies especializadas en el entorno del proyecto se concentra en los Parques Comerciales Vistahermosa e Isla de Corfú, así como en las inmediaciones del Centro Comercial Carrefour San Juan, donde se localizan algunas de las principales enseñas de medianas superficies especializadas (Leroy Merlin, Mediamarkt, Casa, Worten, Sportzone, Kiabi, Merkal Calzados, Juguetilandia, Aki Bricolaje, Sprinter, Toys’R’Us, Lúzete, Conforama, Porcelanosa).A su vez, existen varias medianas superficies dispersas, algunas situadas en Centros Comerciales (Darty, Feu Vert, JYSK, Juguetilandia, El Corte Inglés Oportunidades), en calle (Decathlon, FNAC, Aurgi, Euromaster, Lúzete, Moblerone, Tuco Muebles) o en zonas industriales (Idea, Porcelanosa).El entorno de Panoramis adolece de una serie de importantes rótulos de medianas superficies especializadas que de momento no se encuentran implantados en el mismo, como Bricor, Bricoking, Bricodepôt, Bricoman, Saturn, Forum, Koodza, Coctel, Gifi, Muebles Rey, Kiwoco, Elefante Azul, Norauto, Juguettos, Todo Juguete.Así mismo, existen algunos rótulos importantes que tan solo cuentan con una ubicación en Alicante, como Mediamarkt, Sportzone, Sprinter, JYSK, Casa, Merkal Calzados, considerándose que en Alicante existe hueco de mercado para una segunda ubicación de estas enseñas, por la ubicación de las actuales y competencia de rótulos de su misma actividad.Es importante tener en cuenta que el futuro proyecto de Interikea en Rabassa, y el actual Parque Vistahermosa (cuya intención es convertir parte de su superficie de ocio en comercio), tratarán de aprovechar el hueco de mercado que existe en Alicante para medianas superficies especializadas, por lo que en el caso de que los operadores con oportunidad de implantación en la zona en la actualidad, confirmen su interés por implantarse en otro emplazamiento, se limitaría la posibilidad de una ubicación más en la ciudad.

2.- Oferta Comercial actual y futura: Medianas Superficies

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* No existen como grandes locales en Parques Comerciales, pero sí como pequeños locales en calle o locales en Centro Comercial.


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Actividad Rótulo

Calle

C.C.

Pue

rta d

e Alic

ante

P.C.

Vist

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A.C.

Isla

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C.C.

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azar

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ter

Aki Bricolaje (Leroy Merlin)Brico DépôtBricoking/MaxibricokingBrico Man (Leroy/Aki)Bricor (El Corte Inglés)Leroy MerlinWortenÉlite Electrodomésticos *DartyMedia MarktConfortMiró *Idea ElectrodomésticosMaster CadenaSaturnDecathlonForum SportSport ZoneIntersportSprinterKoodzaC&A *Coctel ModaEl C.I. OportunidadesKiabiMerkal Calzados

Libros/Dicos FNAC

San Juan

Electrodom.

San VicenteAlicante

Deportes

Moda

Bricolaje

Actividad Rótulo

Calle

C.C.

Pue

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San

Juan

Calle

C.C.

San

Vice

nte

C.C.

Alm

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a Cen

ter

Elefante AzulAurgiFeu VertEuromasterNorautoJuguettosJuguetilandiaTodo JugueteToys'R'Us

Iluminación LúzeteAranceConforamaExpomobiHogariaIkeaGifiMobleroneJyskMuebles ReyPorcelanosaSaloni CerámicaKerabenCasaTuco Muebles

Mascotas KiwokoVisionlab *Soloptical *

San Juan San Vicente

Muebles y/o Decoración

Óptica

Automoviles

Alicante

Juguetes

C.C. Puerta de Alicante

P.C. Vistahermosa

A.C. Isla de Corfú

P.I. Las Atalayas

P.I. Babel

C.C. Plaza Mar 2

C.C. Carrefour San Juan

C.C. San Vicente

San Vicente Calle

Alicante Calle

Alicante Calle (Futura)

Junto a C.C. Carrefour San Juan

C.C. Almazara Center

(próxima apertura)


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Actualmente, la principal oferta de moda y complementos del municipio de Alicante y alrededores se ubica en los centros comerciales Plaza Mar 2, Puerta de Alicante y Gran Vía de Alicante (ubicados en la ciudad Alicante), en los cuales una de sus principales locomotoras es la moda, ya que cuentan con una importante masa crítica de locales y rótulos de prestigio de esta actividad.

Igualmente, existe una oferta de moda completa en la Avenida de Maisonnave, la principal calle comercial de la ciudad de Alicante, en la que igualmente se ubican los Grandes Almacenes El Corte Inglés, por lo que se trata del principal foco para las compras de moda del entorno de Panoramis.

En el Equipamiento Comercial y de Ocio San Vicente Outlet Park existe a su vez una importante oferta de locales de moda en formato outlet.

Se estima que el futuro proyecto de Interikea Rabassa tendrá como una de sus principales locomotoras la actividad de moda.

Por tanto, la importante oferta de moda existente en el entorno del proyecto, limita las posibilidades de configurar un equipamiento con una importante masa crítica de locales de moda.

Gran

Via

de A

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aza M

ar 2

Puer

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ante

Calle

Zara Stradivarius Pull&Bear Massimo Dutti Bershka OyshoLeftiesKiddy´s Class Cortefiel Springfield Women´Secret Primark Mango C&AH&MSfera Orchestra Prenatal Gocco Mayoral Charanga Neck & Neck Zippy

Operadores de Moda

Grupo Inditex

Grupo Cortefiel

Otras Locomotoras

Alicante

Moda Infantil

Gran

Via

de A

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aza M

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Puer

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e Alic

ante

Calle

Promod Blanco 2Levi´sUnited Colors of Benetton Jack & Jones ShanaNew YorkerSalsa Jeans Desigual InsidePimkieCelio Punto Roma Amichi PolinesiaFoot LockerIntersportDécimasEtam Intimissimi CalzedoniaFosco Mary Paz Lola Rey Tino GonzálezDeichmann

Lencería

Zapatería

Operadores de Moda

Moda Hombre-Mujer-Joven

Alicante

Moda Deportiva y de Aventura

2.- Oferta Comercial actual y futura: Moda

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Actualmente en el entorno de Panoramis existe una importante oferta de complejos cinematográficos y salas de cine (tres complejos de 16, 13 y 15 salas ubicados en los Centros Comerciales Plazamar 2, Puerta de Alicante y San Vicente Outlet Park).

Sin embargo, en el casco urbano de Alicante y a menos de 10 minutos andando de Panoramis no existe ningún complejo de cines, que complemente a la importante oferta comercial y de restauración existente en el centro de la ciudad (Avenida de Maisonnave y alrededores).

Se estima que el futuro proyecto de Interikea Rabassa, tiene la intención de incorporar un complejo de cines entre su oferta de ocio.

10 minutos andando

1

3

1

2

5

4

3

6

7

Nº Municipio Cine Ubicación Salas/Butacas1 Cinebox Plazamar C.C. Plazamar 2 16/1722 Yelmo Puerta Alicante C.C. Puerta de Alicante 13/2523 Navas Las Navas, 37 1/6754 San Juan de Alicante Cines aAna C.O. Ana 3/2925 Ábaco San Vicente C.C. San Vicente 15/2076 La Esperanza Ramón y Cajal,1 1/613

7 Alicante Interikea Rabassa Avd. Universidad esq. A-7 -


Alicante

Oferta actual de cines

Oferta futura de cines

2.- Oferta Comercial actual y futura: Cines

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En el entorno de Panoramis y concretamente en los municipios de Alicante, San Vicente de Raspeig y San Juan de Alicante, existe una amplia oferta de supermercados iguales o mayores de 900 m2 de sala de ventas, predominando el rótulo Mercadona.Sin embargo, existe una escasa oferta de supermercados mayores de 1.500 m2 de sala de ventas (tan solo Mercadona y Supercor ubicados en el Parque Comercial Isla de Corfú(Alicante), Mercadona del Centro Comercial Almazara (San Vicente de Raspeig) y Consum (San Juan de Alicante).Entre los supermercados mayores de 900 m2 de sala de ventas del entorno inmediato de Panoramis, el más cercano se trata de un Mercadona de unos 900 m2 de sala de ventas ubicado a menos de 10 minutos andando y concretamente en la calle de los Reyes Católicos. Igualmente existe un Mercadona de unos 990 m2 de sala de ventas, a unos 15 minutos andando de Panoramis y concretamente en la Avenida del Catedrático Soler, 40. Dada la escasa oferta de supermercados de grandes dimensiones existente en el entorno de Panoramis, se considera que éste podría aprovechar la oportunidad existente incorporando un supermercado de unos 2.500 m2 de SBA tipo Mercadona, Carrefour Market, Consum, Maxi Día. Se considera que Mercadona podría plantearse una nueva ubicación en Panoramis o el traslado a Panoramis de algunos de sus locales actualmente existentes a menos de 15 minutos andando del mismo.

Municipio Enseña UbicaciónSala de

Ventas (m2)Año

Aldi C/ Ramón Gómez Sempre, 44 950 2007Consum C/ Pintor Baeza, 4 1.200 1999Masymas C/ Juan de Juanes 3-4 950 2002

Av. De las Naciones, s/n. (Playa de San Juan) 1.000 2007Av. De la Condomina, s/n 987 2000C/ Caja de Ahorros, 10-Av. Via Parque, 10 1.400 2004C/ Buenos Aires, 9 (esq. Cerda/G. Via) 1.068 2000C/ Catedrático Soler, 40 990 1991C/ Conde Lumiares, 16, 18 y 20 992 1994C/ Cronista Vicente Martínez Morella, s/n 1.100 2005C/ Doctor Ayela, 7 y 9 1.141 1985C/ Dr. Rico, 5 1.100 1992Av. Orihuela, 21 998 2002C/ Montesinos, 14 1.100 2005C.C. Isla de Corfú 1.700 2010C/ de los Reyes Católicos 900 1987Av. De la Goleta, 5-7 962 2006C.C. Isla de Corfú 1.500 2010

Carrefour Market San Vicente Outlet Park 1.300 2006Hiperber Av. De Alicante, 58-60 1.000 2007Masymas C/ Velázquez, 29 970 2002

Bulevard Vicente Savall, s/n- C/ Fco. Mestre. 1.362 2008C/ Alicante y C/ Lepanto 1.263 2002C.C. La Almazara (12 cajas) - 2012

Aldi C/ Comat de Fabreguer, s/n 950 2006Av.Mutxamel / Foguerer José García 1.851 2005C/ Jaime I,7 1.175 1997

Masymas Av. Santander, s/n 999 2007Mercadona Av. De Benidorm s/n. CN-332 1.068 2009

Alicante Mercadona

Mercadona


Supercor

San Juan Consum

Supermercados y Hard Discount ≥(900 m2 sala de ventas)

2.- Oferta Comercial actual y futura: Supermercados

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* Dia y Lid’l no se reflejan en la tabla, aunque existen estos rótulos en las 3 localidades, destacando por su tamaño 1 Dia y 4 Lid’l de alrededor de 800 m² de SBA cada uno.

1815

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1

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3

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6

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8

9

10

11

12

14

17

21

2023

24

26

27

28

30

13

4

22 25

29

16

Nº Municipio EnseñaSala de Ventas

(m2)Año

1 Aldi 950 20072 Consum 1.200 19993 Masymas 950 20024 1.000 20075 987 20006 1.400 20047 1.068 20008 990 19919 992 1994

10 1.100 200511 1.141 198512 1.100 199213 998 200214 1.100 200515 1.700 201016 900 198717 962 200618 1.500 201019 Carrefour Market 1.300 200620 Hiperber 1.000 200721 Masymas 970 200222 Aldi - 201223 1.362 200824 1.263 200225 - 201226 Aldi 950 200627 1.851 200528 1.175 199729 Masymas 999 200730 Mercadona 1.068 2009

Mercadona

Mercadona


San Juan de Alicante

Consum

Supermercados y Hard Discount (≥900 m2 sala de ventas)

Alicante

Supercor


19


20

En la tabla y planos adjuntos, se muestran los gimnasios mayores de 1.000 m2 de SBA identificados en el municipio de Alicante y su entorno más inmediato (San Vicente de Raspeig y San Juan de Alicante).

En el entorno inmediato de Panoramis existen tres gimnasios que ofrecen una amplia oferta de actividades deportivas: Centro Deportivo Costa Blanca con algo más de 1.000 m2 y ubicado a menos de 10 minutos andando de Panoramis, Gimnasio O2 Wellness con unos 4.200 m2, piscina y Spa y ubicado a algo más de 10 minutos andando y Holiday Gym Alicante con más de 1.000 m2 y ubicado a algo menos de 20 minutos andando. Sin embargo, en los tres casos no disponen de parking propio.

Actualmente en el municipio de Alicante y su entorno más inmediato no existe ningún gimnasio de modalidad low cost, sin embargo estáprevista la ubicación de la enseña Altafit en el centro de Alicante, aunque no ha sido posible confirmar con la empresa la dirección exacta de implantación ni fecha prevista de apertura.

Se considera que en la ciudad de Alicante existe potencial para un gimnasio de modalidad low cost, considerándose Panoramis una ubicación adecuada para la implantación de un gimnasio de este tipo, ya que se encuentra en una zona con un importante volumen de población residente cercana que podrá acudir de forma peatonal. Este gimnasio ofrecerá un emplazamiento privilegiado junto al Puerto, unos precios más competitivos y aparcamiento propio.

En el caso de que el gimnasio Altafit previsto en la ciudad de Alicante se adelante a Panoramis y se ubique muy cercano al mismo, limitarálas posibilidades de incluir un nuevo gimnasio de este tipo en el proyecto.

2.- Oferta Comercial actual y futura: Gimnasios

21

Nº Gimnasio Ubicación SBA (m²) Parking1 Holiday Gym Av. de Aguilera, 24 > 1.000 No. Parking público cercano: Soler2 02 Centro Wellness C/ de Gerona, 18-20 4.200 No propio. Convenio con el parking Navas y Canalejas (1ªhora gratuita)3 Quo Fitness C/ del Actor Arturo Lledó, 3 1.500 No. Parking público gratuito a 50m. (No subterráneo)4 Centro Deportivo Costa Blanca C/ del Pintor Lorenzo Casanova, 45 > 1.000 No. 3 parkings públicos cercanos: Eusebio Sempere, calle Italia, Corte Inglés5 Virgin Active Vistahermosa P.C. Vistahermosa 2.000 Si. Parking del Centro Comercial6 Club Deportivo Stadio Alicante C/ del Tridente, 7 >1.000 Si. Parking gratuito durante 3 horas. 7 Fitness Sport Club C/ de Gabriel Miró, 3 -- No.Parking público cercano.8 Hurban Fitness C.C. San Vicente Outlet Park 2.500 Si. Parking del Centro Comercial

9 Altafit Alicante - - -

Oferta actual de gimnasios (> 1.000 m² de SBA)

Oferta futura de gimnasios (>1.000 m2 de SBA)

1

2

3

4

10 min. Pie 9.922 habitantes


22

Nº Gimnasio Ubicación SBA (m²)1 Holiday Gym Av. de Aguilera, 24 > 1.0002 02 Centro Wellness C/ de Gerona, 18-20 4.2003 Quo Fitness C/ del Actor Arturo Lledó, 3 1.5004 Centro Deportivo Costa Blanca C/ del Pintor Lorenzo Casanova, 45 > 1.0005 Virgin Active Vistahermosa P.C. Vistahermosa 2.0006 Club Deportivo Stadio Alicante C/ del Tridente, 7 >1.000 7 Fitness Sport Club C/ de Gabriel Miró, 3 --8 Hurban Fitness C.C. San Vicente Outlet Park 2.500

9 Altafit Alicante - -




23


24

7

8

6

5

Nº Gimnasio Ubicación SBA (m²)1 Holiday Gym Av. de Aguilera, 24 > 1.0002 02 Centro Wellness C/ de Gerona, 18-20 4.2003 Quo Fitness C/ del Actor Arturo Lledó, 3 1.5004 Centro Deportivo Costa Blanca C/ del Pintor Lorenzo Casanova, 45 > 1.0005 Virgin Active Vistahermosa P.C. Vistahermosa 2.0006 Club Deportivo Stadio Alicante C/ del Tridente, 7 >1.000 7 Fitness Sport Club C/ de Gabriel Miró, 3 --8 Hurban Fitness C.C. San Vicente Outlet Park 2.500

9 Altafit Alicante - -



En este apartado se define el ámbito territorial sobre el que se estima que Panoramis ejerce su influencia con mayor o menor intensidad en función de su proximidad al mismo.

Este análisis se realiza con la población del año 2011, último dato disponible por el INE.

Dicho ámbito territorial se delimita a través de isocronas, las cuales son coronas de terreno y población con una ubicación equivalente a Panoramis en términos de tiempo.Para la definición de isocronas se calcula el tiempo de acceso a Panoramis mediante un Sistema de Información Geográfica (SIG) o más conocido en inglés como GIS (Geographic Information System), que nos permite estimar estas isocronas siempre con un mismo criterio, así como analizar los diferentes datos referenciados a la población ubicada en cada zona. Mediante este sistema se puede llegar a un nivel de desglose de sección censal, el cual divide cada municipio en diferentes áreas formadas por una población que puede variar entre 500 y 1.500 habitantes.Teniendo en cuenta las características de Panoramis, su ubicación, accesibilidad y la competencia detectada, el área de influencia se ha realizado a 20 minutos.

Población 2011 % Población

Acumulada0-10 minutos 291.080 61,1 291.08010-20 minutos 185.564 38,9 476.644

476.644 100,0 -

Isocronas

TOTAL

3.- Ámbito territorial: Distribución por isocronas

25

En este apartado se definen los sectores de atracción en los que se puede distribuir el ámbito territorial anteriormente definido.

Se establecen dividiendo las isocronas en función de la competencia tanto actual como futura que se detecta, reflejando diferentes niveles de atracción entre unas zonas u otras.

Sin embargo la población residente a 20 minutos del proyecto hacia el oeste y sur del mismo (zona marcada en gris en el plano) se ha descartado, ya que se considera que no será atraída, por ubicarse a igual o menor distancia de otros equipamientos comerciales y de ocio (L’Aljub de Elche y San Vicente), que de Panoramis.Los sectores en los que se han dividido las isocronas son los siguientes:

Sector 1: Concentra un total de 186.500 habitantes residentes a menos de 10 minutos de Panoramis y en su entorno inmediato. Se considera que se tratará del sector en mayor medida atraído por Panoramis dada su proximidad y escasa oferta de Equipamientos Comerciales en su entorno, ya que tan solo se ubica el comercio en calle que no ofrece los servicios que ofrece un centro comercial (parking, seguridad, amplitud de horarios, etc.) así como el Centro Comercial Isla de Corfú. Concentra el 56% del municipio de Alicante.Sector 2: Concentra un total de 104.600 habitantes ubicados a menos de 10 minutos de Panoramis y en su zona este y oeste. Este sector será atraído en menor proporción que el sector anterior, ya que a pesar de que se ubica a la misma distancia, se encuentra bajo la influencia de importantes centros comerciales (Puerta de Alicante al oeste y Gran Vía de Alicante, Plaza Mar 2 y Parque Vistahermosa al este). Concentra el 31% del municipio de Alicante.Sector 3: Concentra un total de 185.600 habitantes ubicados a 20 minutos de Panoramis. La atracción de este sector se considera que será residual ya que se ubica a mayor distancia, y en su camino hacia Alicante encontrará la oferta de centros comerciales existente en la ciudad de Alicante y en San Vicente de Raspeig antes de llegar a Panoramis. Concentra el 12% del municipio de Alicante, la totalidad de los municipios de San Juan de Alicante y San Vicente de Raspeig, el 38% del municipio de El Campello, el 16% del municipio de Elche y el 87% del municipio de Mutxamel.

1 2 3 Total Alicante/Alacant 186.479 104.601 41.352 332.432Campello (el) 10.477 10.477Elche 36.072 36.072Mutxamel 20.578 20.578Sant Joan d'Alacant 22.554 22.554San Vicente del Raspeig 54.531 54.531Total 186.479 104.601 185.564 476.644

Municipio Sectores

3.- Ámbito territorial: Sectores de atracción

26

24

1

3

5

Población 2011 % Población

AcumuladaSector 1 186.479 39,1 186.479Sector 2 104.601 21,9 291.080Sector 3 185.564 38,9 476.644

476.644 100,0 -

Sectores

Área de influencia

Nº Municipio Centro Comercial SBA (m2) Año 1 Plaza Mar 2 43.684 20032 Gran Vía de Alicante 37.372 19983 Puerta de Alicante 34.500 2002

Parque Vistahermosa (Ocio) 16.000Parque Vistahermosa (Medianas) 18.000

5 Isla de Corfú 15.000 2010

Oferta Actual de Equipamientos Comerciales

4 2002Alicante

3.- Ámbito territorial: Sectores de atracción

27

Evolución de Población:

En términos generales, durante el período 2006/2011 el ámbito territorial del proyecto ha experimentado un crecimiento poblacional (1,4%) superior tanto al crecimiento medio autonómico (1,3%) como al nacional (1,1%), pero inferior al provincial (1,7%).

Por sectores, todos ellos han registrado crecimientos inferiores a los experimentados en la provincia, la Comunidad Autónoma y España, excepto el sector 3, cuyo crecimiento poblacional ha sido superior.

Fuente: INE 2011

Población por Edad:El ámbito territorial presenta una población con una edad media (38,5) inferior a la edad media provincial (41,4), autonómica (40,8) y nacional (40,9).El sector 1 (el que se estima en mayor medida atraído por el proyecto) es el que registra la edad media más elevada (aún así inferior a la media de la provincia, la Comunidad y España).El sector 1 cuenta con una proporción de población joven, (0-29 años) similar a la media provincial, autonómica y nacional. El sector 1 cuenta con una proporción de población de entre 30 y 59 años (que es la que mayor capacidad de compra registra) superior a la media provincial y similar a la media autonómica y nacional.

Fuente: INE 2011

Sectores Población 2006

Población 2011

Incremento Anual 06-11

Sector 1 184.629 186.479 0,2%Sector 2 102.487 104.601 0,4%Sector 3 157.310 185.564 3,6%Área de influencia 444.426 476.644 1,4%Alicante 1.783.555 1.934.127 1,7%C. Valenciana 4.806.908 5.117.190 1,3%España 44.708.964 47.190.493 1,1%

Evolución por Sectores

Sectores 0-14 años

15-19 años

20-29 años

30-44 años

45-59 años

60 y más

Edad Media

Sector 1 14,5% 4,7% 12,5% 26,2% 19,7% 22,4% 39,8Sector 2 15,5% 5,1% 12,6% 25,0% 20,0% 21,8% 39,1Sector 3 17,3% 5,2% 12,9% 28,4% 19,3% 16,9% 36,7Área de influencia 15,8% 5,0% 12,7% 26,8% 19,6% 20,1% 38,5Alicante 14,7% 4,9% 12,0% 24,4% 19,8% 24,2% 41,4C. Valenciana 14,9% 4,8% 12,3% 25,5% 19,8% 22,6% 40,8España 14,9% 4,8% 12,5% 25,4% 20,0% 22,4% 40,9

Población por Edad 2011

3.- Ámbito territorial: Perfil de la población

28

29

Nivel Económico:En estas tablas se muestran el Nivel Socio-Económico de los residentes según la empresa Shobber. El nivel socioeconómico (NSE) no se traduce de forma directa en un determinado nivel de ingresos, en cambio se trata de la “posición económica” de una persona en relación con el resto de la población. Puesto que se pueden estructurar a nivel sección censal nos da una mayor exactitud en los cálculos de zonas de influencia.Así, se muestra por un lado la distribución en porcentajes de cada población en 5 niveles y por otro los diferentes índices NSE medio relacionando cada municipio con la provincia, Comunidad y España. El área de influencia del proyecto registra un nivel económico superior tanto al de la Comunidad, al de la provincia y al de España. El sector 1 es el que registra el nivel económico más elevado (que es el que en mayor medida será atraído por el proyecto) seguido de los sectores 2 y 3 con un nivel económico muy parecido entre ellos.

Sectores Bajo Medio-Bajo Medio Medio-

Alto Alto Índice Provincia

Índice CC.AA.

Índice España

Sector 1 4% 26% 43% 14% 14% 113 110 113Sector 2 5% 31% 44% 13% 7% 104 102 105Sector 3 4% 32% 46% 11% 7% 105 102 105Área de influencia 4% 29% 44% 13% 10% 108 105 108Alicante 5% 37% 43% 9% 6% 100 98 100C. Valenciana 4% 35% 44% 9% 7% -- 100 103España 11% 31% 41% 9% 8% -- -- 100

Índice Socioeconómico

Fuente: Shobber 2009

Gasto Disponible por Persona:

El ámbito territorial del proyecto presenta un gasto por persona superior al de la provincia y al de la Comunidad, e inferior al gasto por persona de España, en todas las categorías comerciales, excepto en Moda/Complementos, Servicios y Belleza/Salud en que es superior también al nacional.

Con respecto a los sectores, los que mayor gasto por persona registran son el sector 1 y el sector 2 (que son los que en mayor medida serán atraídos por el proyecto), cuyo gasto es superior al provincial, autonómico y similar al nacional en todas las categorías comerciales, excepto en alimentación, cultura/regalos, ocio y restauración en que es inferior al gasto medio nacional.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE

Sectores Alim. Moda y Compl. Hogar Serv. Belleza

y SaludCult. y Regalo Ocio Rest. TOTAL

Sector 1 2.023 759 682 451 535 267 101 1.380 6.198Sector 2 2.023 759 682 451 535 267 101 1.380 6.198Sector 3 2.009 712 596 405 480 234 87 1.222 5.745Área de influencia 2.018 741 648 433 514 254 95 1.318 6.022Alicante 1.977 678 563 383 454 216 80 1.138 5.490C. Valenciana 2.024 709 587 401 475 230 85 1.218 5.728España 2.115 718 652 338 447 285 105 1.548 6.208

3.- Ámbito territorial: Perfil de la población

Isocronas Población 2006

Población 2011


10 Minutos Andando 8.072 9.922 4,6%Alicante (Municipio) 332.479 334.329 0,1%Alicante (Provincia) 1.783.555 1.934.127 1,7%Comunidad Valenciana 4.806.908 5.117.190 1,3%España 44.708.964 47.190.493 1,1%

Evolución por Isocronas

3.- Ámbito territorial: Isocronas (10 min. andando)

30

Isocronas Población 2006

Población 2011


10 Minutos Andando 8.072 9.922 4,6%Alicante (Municipio) 332.479 334.329 0,1%Alicante (Provincia) 1.783.555 1.934.127 1,7%Comunidad Valenciana 4.806.908 5.117.190 1,3%España 44.708.964 47.190.493 1,1%

Evolución por Isocronas

Isocronas 0-14 años

15-19 años

20-29 años

30-44 años

45-59 años

60 y más años

Edad Media

10 Minutos Andando 8,4% 3,8% 12,9% 18,0% 22,0% 35,0% 46,7Alicante (Municipio) 15,1% 5,0% 12,5% 25,6% 20,0% 21,8% 39,3Alicante (Provincia) 14,7% 4,9% 12,0% 24,4% 19,8% 24,2% 41,4Comunidad Valenciana 14,9% 4,8% 12,3% 25,5% 19,8% 22,6% 40,8España 14,9% 4,8% 12,5% 25,4% 20,0% 22,4% 40,9

Población por Edad 2011

3.- Ámbito territorial: Isocronas (10 min. andando)

31

Evolución de Población:

Durante la población residente a menos de 10 minutos andando de Panoramis ha experimentado un crecimiento poblacional (4,6%) superior tanto al crecimiento medio municipal (0,1%), provincial (1,7%), autonómico (1,3%) y nacional (1,1%).

Población por Edad:La población residente a menos de 10 minutos andando de Panoramis presenta la edad media más alta, por lo que cuenta con una elevada proporción de población mayor de 65 años en comparación con la media municipal, provincial autonómica y nacional.

Nivel Económico:La población residente a menos de 10 minutos de Panoramis registra un nivel económico superior tanto al municipal, provincial, autonómico y nacional.

Isocronas Bajo Medio-Bajo Medio Medio-

Alto Alto Índice Municipio

Índice Provincia

Índice CC.AA.

Índice España

10 Minutos Andando 1% 5% 33% 17% 44% 109 148 144 148Alicante (Municipio) 4% 28% 43% 13% 11% 100 109 107 110Alicante (Provincia) 5% 37% 43% 9% 6% -- 100 98 100Comunidad Valenciana 4% 35% 44% 9% 7% -- -- 100 103España 11% 31% 41% 9% 8% -- -- -- 100

Índice Socioeconómico

Debido a la excesiva oferta de centros comerciales completos en Alicante (con hipermercado, moda, cines) y la proximidad de Panoramis al principal foco comercial de la ciudad (calle Maisonnave), se considera que éste no debe configurarse como un centro donde una de sus principales locomotoras sea la moda.Se considera fundamental incluir actividades y operadores de prestigio inexistentes o con escasa presencia en el entorno, que aportarán un valor añadido al proyecto, atraerán a otros operadores importantes y permitirán al proyecto perdurar a largo plazo, no debilitándose su atracción. Para el redimensionamiento del Centro de Ocio Panoramis se propone desarrollar un Centro Comercial y de Ocio, de unos 17.000 m2 de SBA, exponiéndose dos alternativas de mezcla comercial: Alternativa 1:

En la planta baja se propone como locomotora un supermercado, así como actividades complementarias de servicios, belleza/salud, hogar, ocio/cultura y calzado.En la planta alta se proponen como locomotoras un complejo de cines de 8 salas y un gimnasio de modalidad low cost, complementados por un local de ocio infantil/juvenil y locales de restauración (con terrazas).

Alternativa 2:La planta baja se propone exactamente igual que la de la alternativa 1.En la planta alta se proponen como locomotoras una mediana superficie de electrodomésticos de la enseña Mediamarkt y una mediana superficie de deportes/gimnasio low cost, complementados por un local de ocio infantil/juvenil y locales de restauración (con terrazas).

Para los locales exteriores anteriormente ocupados por bares de copas y actualmente vacíos, se proponen locales de restauración con terrazas. (Unos 900 m² de SBA en dos plantas y unos 600 m² de terrazas).La planta terraza de Panoramis se propone ocupar con pistas de padel/tenis, de forma que se aprovechen la inmejorables vistas hacia el Puerto. Aunque esta actividad aporta una renta baja, contribuirá en alguna media a incrementar los ingresos por renta.Para poder dimensionar el proyecto en los términos propuestos y atraer buenos operadores, se considera importante contar con un supermercado de mayores dimensiones que los existentes en el entorno inmediato.

4.- Concepto y mezcla comercial

32

4.- Concepto y mezcla comercial: Planta Baja (Alternativa 1 y 2)

Las actividades y locales propuestos tanto para la planta baja tanto de la alternativa 1 como de la alternativa 2 son las siguientes:Alimentación: Se propone un Supermercado de unos 2.600 m2 de SBA (alrededor de 1.500 m2 de sala de ventas), de forma que se configure como la principal locomotora del proyecto, ayude a fomentar las visitas diarias y lo haga atractivo para otros operadores fundamentales para el mismo.Se estima que la inclusión de una superficie de alimentación de este tipo en el proyecto podrá suponer un factor clave de éxito para el mismo, ya que en el entorno existe una escasa oferta de supermercados de más de 1.500 m2 de salas de ventas y a menos de 20 minutos andando tan solo existen dos supermercados Mercadona de unos 900 m2 de sala de ventas. A su vez existe un importante volumen de población actual que podrá acudir (al proyecto de forma peatonal.El operador del supermercado podría ser Mercadona (que podría plantearse el traslado de alguna de las ubicaciones de 900 m2 de sala de ventas ubicadas a menos de 20 minutos andando), o Consum, Carrefour Market o Maxi Día que cuentan con escasa presencia en el entorno.Hogar: El proyecto podría contar un total de unos 1.500 m2 de SBA, que complementen al supermercado, de los cuales:

Unos 800 m2 podrían destinarse a una mediana superficie especializada en hogar tipo JYSK, que podría sustituirse por una mediana superficie de deportes tipo Koodza.Unos 500 m2 podrían destinarse a una mediana superficie especializada en hogar tipo Casa.Se plantean las medianas de muebles puesto que en Alicante existe una escasa oferta de locales de esta actividad y en el Parque de medianas Isla de Corfú (único equipamiento ubicado a menos de 10 minutos en coche de Panoramis) no se ubica ninguna mediana superficie de muebles.Unos 200 m2 podrían destinarse a un local de Mascotas tipo Kiwoco (no existente en Alicante) o Hobby Zoo (tan solo una ubicación en Carrefour San Juan).

Moda y Complementos: En esta actividad se propone un local de calzados de unos 400 m2 de SBA, tipo Merkal Calzados, Deichmann, Tino González (cada uno de los cuales tan solo cuenta con una localización en Alicante y su entorno) o Megacalzados (que de momento no se encuentra implantado en la zona).Servicios, Belleza/Salud y Cultura/Regalos: Se proponen alrededor de 600 m2 de SBA, que complementen al supermercado y aporten variedad y una oferta completa al proyecto. En la actividad de servicios se proponen locales como telefonía, arreglos, llaves/tacones, prensa/revistas; en la actividad de belleza y salud, locales como peluquería/estética, óptica y farmacia y en la actividad de cultura y regalos podría incluirse un local de videojuegos, habiéndose propuesto estas subactividades porque son algunas de las que registran cifras de ventas más altas.

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4.- Concepto y mezcla comercial: Planta Alta (Alternativa 1 y 2)

Las actividades y locales propuestos para la planta alta del proyecto en la alternativa 1, son las siguientes:Ocio: En esta actividad se propone:

Un gimnasio de modalidad low cost de unos 2.000 m2 de SBA (tipo Altafit, el Gym, Mc Fit, I Fitness), que se configure como locomotora del proyecto y de servicio a la población que reside en el entorno inmediato y que podrá acceder de forma peatonal al mismo.Dado que esta tipología de gimnasios se encuentran en pleno proceso de expansión, y que en el entorno del proyecto no existe de momento ninguno de ellos, podría ejercer su influencia no solo sobre la población del entorno inmediato, sino también sobre la población del centro de la ciudad y de un entorno algo más alejado.Se considera que Panoramis cuenta con una ubicación adecuada para la implantación de un gimnasio de este tipo, ya que se encuentra en una zona con un importante volumen de población residente cercana que podrá acudir de forma peatonal. Este gimnasio ofrecerá un emplazamiento privilegiado junto al Puerto, unos precios más competitivos y aparcamiento propio.Un complejo de cines de 8 salas y unos 3.200 m2 de SBA, dado que en el casco urbano de Alicante y a menos de 10 minutosandando de Panoramis no existe ningún complejo de cines que complemente a la importante oferta comercial y de restauración existente en el centro de la ciudad (Avenida de Maisonnave y alrededores).Un local de ocio infantil/juvenil de unos 350 m2 de SBA que complemente a los anteriores y que incluya máquinas recreativas, actividades infantiles, etc.

Restauración: Se proponen unos 450 m2 de SBA que complementará la oferta de ocio propuesta, los cuales podrán contar con terrazas complementarias.

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4.- Concepto y mezcla comercial: Planta Alta (Alternativa 1 y 2)

Las actividades y locales propuestos para la planta alta del proyecto en la alternativa 2, son las siguientes:Un local de deportes de unos 1.500 m2 de SBA tipo Sprinter (con una ubicación en el entorno), JD Sport, Koodza (de momento no se encuentran implantados en la zona.En el caso de que fuese complicado comercializar este local con la actividad de deportes, podría sustituirse por un gimnasio de modalidad low cost.Una mediana superficie especializada en electrodomésticos de unos 3.700 m2 de SBA de la enseña Mediamarkt, puesto que actualmente tan solo se ubica en el Parque Vistahermosa y cuenta con un gran interés por implantarse en localizaciones urbanas y que por su superficie no puede implantarse en calle. Este operador aportará un importante valor añadido al proyecto.Un local de ocio infantil/juvenil de unos 350 m2 de SBA que complemente a los anteriores y que incluya máquinas recreativas, actividades infantiles, etc.Unos 450 m2 de SBA de locales de restauración, los cuales podrán contar con terrazas complementarias.

En ambas alternativas los operadores de restauración (tanto en la planta alta del centro, como en los locales exteriores y sus terrazas), podrían ser Foster Hollywood y McDonald’s que actualmente se ubican en el centro y cuentan con un óptimo funcionamiento e importantes planes de expansión, así como otros operadores que de momento no se encuentran implantados en Alicante como Brasa y Leña,, Il Tempieto, Kentucky Fried Chicken, 100 Pizzitas, etc.Estos locales de restauración darán servicio no solo a la población residente sino a los trabajadores y usuarios del Puerto y equipamientos cercanos. Igualmente, en ambas alternativas, el local de ocio infantil/juvenil y los 3 locales de restauración propuestos para el módulo 2 de la planta alta podría sustituirse por un gran local de restauración (de unos 700 m2 de SBA) que actúe como locomotora, del tipo Muerde La Pasta.

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4.- Concepto y mezcla comercial: Superficies (Alternativa 1)Concepto Actividad Tamaño Nº de locales SBA (m2)Planta Baja Centro de Ocio 13 5.075

Alimentación 1 2.595Supermercado 1 2.595

Moda y Complementos 1 404Calzados 1 404

Hogar 3 1.505Hogar 1 1 771Hogar 2 1 532Mascotas 1 201

Belleza y Salud 3 34251-200 3 342

Servicios 4 15251-200 1 600-50 3 92

Cultura/Regalos 1 7851-200 1 78

Planta Alta Centro de Ocio 9 6.000Ocio 3 5.550

Cines (8 salas) 1 3.200Gimnasio Low Cost 1 2.000Ocio Infantil/Juvenil 1 350

Restauración 6 450201-500 1 2660-50 5 184

Terrazas Planta Alta Centro de Ocio 5 93Terrazas Restauración 5 93

0-50 5 93Locales Exteriores 888

Restauración 88851-200 888

Terrazas Locales exteriores 580Terrazas Restauración 580

51-200 580Planta Terraza 4.500

Ocio 4.500Pistas tenis, padel 4.500

Total general 27 17.136

El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno.

36

Jysk771,21 m2

Supermercado2.600 m2

Hogar129,64 m

2

Prensa41,75 m2

Restauración

647 m2

Óptica201,44 m

2

Peluquería122,62 m

2

A l t e r n a t i v a 1 : P l a n t a B a j a

Puerto Deportivo

Telefonía28 m2

Vide

ojue

gos

78 m

2

Farmacia89,31 m2

Arreglos/Llaves

Tacones22,50 m2

Telefonía60 m2

Calzados403,73 m2 Hogar

532,07 m2

Hogar771,21 m2

Locales Exteriores

Planta Baja y Alta

(Restauración)

SBA – 888 m2

Terrazas – 580 m2

Restauración

Ocio y cultura

Alimentación

Moda

Hogar

Servicios

Belleza y salud


37

4.- Concepto y mezcla comercial: Superficies (Alternativa 1)

Gimnasio Low Cost2.000 m2

Restaur.49,35 m2

Restaur.40,66 m2

Restaur.39,37 m2

Restauración

241 m2

A l t e r n a t i v a 1 : P l a n t a P r i m e r aPuerto Deportivo

Restauración265,96 m2

Ocio Infantil/Juvenil350 m2

Sala deCine 8

Sala deCine 7

Sala deCine 6

Sala deCine 5

Sala deCine 4

Sala deCine 3

Sala deCine 2

Cines3.200 m2

Palomitas

Entrada Cines

Sala deCine 1

Locales Exteriores

Planta Baja y Alta

(Restauración)

SBA – 888 m2

Terrazas – 580 m2

T=32 m2 T=19 m2 T=13,5 m2

T=14 m2

28 m2T=14 m2

27 m2

Restauración

Restauración

Cines

Gimnasio low cost

Ocio Infantil/Juvenil

El local de ocio infantil/juvenil y los tres locales de restauración propuestos para el módulo 2 de la planta alta, podrían sustituirse por un gran local de restauración (700 m2) que actúe como locomotora, del tipo Muerde La Pasta.

38


A l t e r n a t i v a 1: T e r r a z a

Área con posibilidad para pistas de padel/tenis

39


4.- Concepto y mezcla comercial: Superficies (Alternativa 2)Concepto Actividad Tamaño Nº de locales SBA (m2)Planta Baja Centro de Ocio 13 5.075

Alimentación 1 2.595Supermercado 1 2.595

Moda y Complementos 1 404Calzados 1 404

Hogar 3 1.505Hogar 1 1 771Hogar 2 1 532Mascotas 1 201

Belleza y Salud 3 34251-200 3 342

Servicios 4 15251-200 1 600-50 3 92

Cultura/Regalos 1 7851-200 1 78

Planta Alta Centro de Ocio 9 6.000Moda y Complementos 1 1.500

Deportes 1 1.500Hogar 1 3.700

Electrodomésticos 1 3.700Restauración 6 450

201-500 1 2660-50 5 184

Ocio 1 350Ocio Infantil/Juvenil 1 350

Terrazas Planta Alta Centro de Ocio 5 93Terrazas Restauración 5 93

0-50 5 93Locales Exteriores 888

Restauración 88851-200 888

Terrazas Locales Exteriores 580Terrazas Restauración 580

51-200 580Planta Terraza 4.500

Ocio 4.500Pistas tenis, padel 4.500

Total general 27 17.135El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno.El local de deportes podría tener como alternativa un gimnasio low cost.

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Jysk771,21 m2

Supermercado2.600 m2

Hogar129,64 m

2

Prensa41,75 m2

Restauración

647 m2

Óptica201,44 m

2

Peluquería122,62 m

2

A l t e r n a t i v a 2 : P l a n t a B a j a

Puerto Deportivo

Telefonía28 m2

Vide

ojue

gos

78 m

2

Farmacia89,31 m2

Arreglos/Llaves

Tacones22,50 m2

Telefonía60 m2

Calzados403,73 m2 Hogar

532,07 m2

Hogar771,21 m2

Locales Exteriores

Planta Baja y Alta

(Restauración)

SBA – 888 m2

Terrazas – 580 m2

Restauración

Ocio y cultura

Alimentación

Moda

Hogar

Servicios

Belleza y salud


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Restaur.49,35 m2

Restaur.40,66 m2

Restaur.39,37 m2

Puerto Deportivo

Deportes1.500 m2

3.700 m2

Ocio Infantil/Juvenil350 m2

T=32 m2 T=19 m2 T=13,5 m2

Restauración

T=14 m2

28 m2

Restauración

241 m2

Locales Exteriores

Planta Baja y Alta

(Restauración)

SBA – 888 m2

Terrazas – 580 m2

A l t e r n a t i v a 2: P l a n t a P r i m e r a

Restauración265,96 m2

T=14 m2

27 m2

Restauración

Ocio Infantil/Juvenil

Hogar

Moda

El local de ocio infantil/juvenil y los tres locales de restauración propuestos para el módulo 2 de la planta alta, podrían sustituirse por un gran local de restauración (700 m2) que actúe como locomotora, del tipo Muerde La Pasta.El local de deportes podría tener como alternativa un gimnasio low cost.

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A l t e r n a t i v a 2: T e r r a z a

Área con posibilidad para pistas de padel/tenis

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5.- Estimación de rentas (Alternativa 1)

En esta tabla se muestra una propuesta de rentas que se podrían obtener en el futuro Centro Comercial a fecha actual (año 2012). Se debe tener en cuenta que las rentas dependen en gran medida de la situación del mercado en el momento de comercializar el proyecto, del tipo de operador, actividad, distribución definitiva del Centro Comercial, ubicación concreta de locales etc., por lo que cualquier modificación en estos aspectos podría variar el nivel de rentas estimado.

Concepto Actividad Tamaño Nº de locales SBA (m2) €/m2/mes Renta AnualPlanta Baja Centro de Ocio 13 5.075 12,8 779.147

Alimentación 1 2.595 11,0 342.486Supermercado 1 2.595 11,0 342.486

Moda y Complementos 1 404 13,0 62.982Calzados 1 404 13,0 62.982

Hogar 3 1.505 12,0 217.097Hogar 1 1 771 11,0 101.802Hogar 2 1 532 12,0 76.618Mascotas 1 201 16,0 38.676

Belleza y Salud 3 342 20,0 81.97251-200 3 342 20,0 81.972

Servicios 4 152 28,0 51.21051-200 1 60 25,0 18.0000-50 3 92 30,0 33.210

Cultura/Regalos 1 78 25,0 23.40051-200 1 78 25,0 23.400

Planta Alta Centro de Ocio 9 6.000 6,9 494.046Ocio 3 5.550 5,6 370.200

Cines (8 salas) 1 3.200 4,5 172.800Gimnasio Low Cost 1 2.000 7,0 168.000Ocio Infantil/Juvenil 1 350 7,0 29.400

Restauración 6 450 22,9 123.846201-500 1 266 18,0 57.4470-50 5 184 30,0 66.398

Terrazas Planta Alta Centro de Ocio 5 93 15,0 16.650Terrazas Restauración 5 93 15,0 16.650

0-50 5 93 15,0 16.650Locales Exteriores 888 20,0 213.120

Restauración 888 20,0 213.12051-200 888 20,0 213.120

Terrazas Locales exteriores 580 10,0 69.600Terrazas Restauración 580 10,0 69.600

51-200 580 10,0 69.600Planta Terraza 4.500 3,0 162.000

Ocio 4.500 3,0 162.000Pistas tenis, padel 4.500 3,0 162.000

Total general 27 17.136 8,4 1.734.562

* El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno, en cuyo caso la renta pasaría de 11 €/m2/mes a 7 €/m2/mes.

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5.- Estimación de rentas (Alternativa 2)

En esta tabla se muestra una propuesta de rentas que se podrían obtener en el futuro Centro Comercial a fecha actual (año 2012). Se debe tener en cuenta que las rentas dependen en gran medida de la situación del mercado en el momento de comercializar el proyecto, del tipo de operador, actividad, distribución definitiva del Centro Comercial, ubicación concreta de locales etc., por lo que cualquier modificación en estos aspectos podría variar el nivel de rentas estimado.

Concepto Actividad Tamaño Nº de locales SBA (m2) €/m2/mes Renta AnualPlanta Baja Centro de Ocio 13 5.075 12,8 779.147

Alimentación 1 2.595 11,0 342.486Supermercado 1 2.595 11,0 342.486

Moda y Complementos 1 404 13,0 62.982Calzados 1 404 13,0 62.982

Hogar 3 1.505 12,0 217.097Hogar 1 1 771 11,0 101.802Hogar 2 1 532 12,0 76.618Mascotas 1 201 16,0 38.676

Belleza y Salud 3 342 20,0 81.97251-200 3 342 20,0 81.972

Servicios 4 152 28,0 51.21051-200 1 60 25,0 18.0000-50 3 92 30,0 33.210

Cultura/Regalos 1 78 25,0 23.40051-200 1 78 25,0 23.400

Planta Alta Centro de Ocio 9 6.000 10,7 767.600Moda y Complementos 1 1.500 7,0 126.000

Deportes 1 1.500 7,0 126.000Hogar 1 3.700 11,0 488.354

Electrodomésticos 1 3.700 11,0 488.354Restauración 6 450 22,9 123.846

201-500 1 266 18,0 57.4470-50 5 184 30,0 66.398

Ocio 1 350 7,0 29.400Ocio Infantil/Juvenil 1 350 7,0 29.400

Terrazas Planta Alta Centro de Ocio 5 93 15,0 16.650Terrazas Restauración 5 93 15,0 16.650

0-50 5 93 15,0 16.650Locales Exteriores 888 20,0 213.120

Restauración 888 20,0 213.12051-200 888 20,0 213.120

Terrazas Locales Exteriores 580 10,0 69.600Terrazas Restauración 580 10,0 69.600

51-200 580 10,0 69.600Planta Terraza 4.500 3,0 162.000

Ocio 4.500 3,0 162.000Pistas tenis, padel 4.500 3,0 162.000

Total general 27 17.135 9,8 2.008.116

El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno, en cuyo caso la renta pasaría de 11 €/m2/mes a 7 €/m2/mes.El local de deportes podría tener como alternativa un gimnasio low cost con una renta similar, aunque éste último suele tener una bonificación de la renta durante uno o dos años.

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6.- Aportación a obras

Entre los locales propuestos para el proyecto, el único que pediría aportación a obras sería una mediana superficie de deportes (300-400 €/m2).

La mediana superficie de electrodomésticos Mediamarkt no suele pedir aportación a obras, sin embargo piden ciertos requerimientos a la entrega del local en bruto que implica ciertos costes para el promotor. Estos requerimientos se encuentran especificados en el Anexo técnico del contrato de arrendamiento.

Los complejos de cines de nueva implantación suelen pedir una aportación a obra de 900-100 €/m2, sin embargo, en este caso el operador requerirá al promotor asumir ciertos costes de mejora y acondicionamiento del cine (suelo, butacas, rotulación, etc.).

El gimnasio low cost no suele pedir aportación a obras, sin embargo suele pedir una bonificación de la renta de alquiler durante uno o dos años.

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7.- Análisis DAFO y Factores Clave de Éxito

FortalezasPanoramis se ubica en un entorno básicamente residencial consolidado que cuenta con un importante volumen de población residente que podrá acudir de forma peatonal.Se ubica muy cercano al casco urbano de la ciudad en el que existe uno de los principales focos comerciales de la misma, de cuyas afluencias podría beneficiarse Panoramis con una oferta complementaria.Panoramis se ubica en el Puerto Deportivo de Alicante (que cuenta con instalaciones portuarias, muelle de cruceros, muelles deportivos), así como junto a un centro de negocios, Real Club de Regatas, Centro de Exposiciones, futuro Acuario, Casino, etc. cuyos trabajadores y usuarios serán población complementaria a la residente y susceptibles de ser atraída por el futuro proyecto, sobre todo por la restauración. Su ubicación en el Puerto Deportivo y junto al Paseo Marítimo lo sitúa en un entorno privilegiado para el ocio y la restauración.Contará con una óptima accesibilidad rodada, al ubicarse junto a la Avenida de Loring, la cual es la continuación de la Avenida de Elche, una de las principales vías de acceso a la ciudad de Alicante.Panoramis cuenta con una planta de aparcamiento subterráneo propio del centro comercial, servicio no disponible en la oferta comercial y de restauración del centro de la ciudad y en los gimnasios de las inmediaciones.La población que en mayor medida será atraída por el proyecto (por su cercanía a menos de 10 minutos en coche y escasa competencia), cuenta con una baja edad media y un elevado nivel económico en comparación con la media provincial, autonómica y nacional.El gasto disponible por persona de esta población es superior al gasto medio provincial y autonómico en todas las categorías comerciales, y superior al nacional (excepto en las categorías de alimentación, cultura/regalos, ocio y restauración).La población residente a menos de 10 minutos andando de Panoramis registra un nivel económico superior al municipal, provincial, autonómico y nacional.

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DebilidadesDeficitaria accesibilidad a través del transporte público ya que junto a Panoramis tan solo existe una parada de tres líneas de autobuses nocturnos y una parada de autobús urbano que recorre la ciudad de Alicante desde las inmediaciones de Panoramis hacia el norte, por la costa y hasta el municipio de Mutxamiel. No existe ninguna línea de autobús urbano que conecte Panoramis con el casco urbano de Alicante y con otros puntos de la ciudad.La Avenida Loring y la Plaza de Galicia junto a las que se ubica Panoramis suponen en alguna medida una barrera arquitectónica para el acceso peatonal desde el centro de la ciudad hasta el centro de ocio.En el entorno de Panoramis existe una importante oferta de hipermercados, moda y gimnasios tradicionales tanto en Centros Comerciales como en calle, que limita considerablemente las posibilidades de desarrollar un centro comercial basado en estos conceptos.

A menos de 10 minutos en coche de Panoramis existe el Parque de medianas superficies “Isla de Corfú” con una oferta de locales y rótulos de prestigio moderada.La población residente a menos de 10 minutos andando de Panoramis registra una elevada edad media.

Importante número de operadores de medianas superficies poco activos en el mercado y con planes de expansión parados.

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Oportunidades

El entorno de Panoramis adolece de una serie de importantes rótulos de medianas superficies especializadas que de momento no se encuentran implantados en el mismo, como Koodza, Cóctel, Gifi, Muebles Rey, Kiwoco, Norauto, Visionlab, etc.

A su vez, existen algunos rótulos importantes que tan solo cuentan con una ubicación en Alicante, como Mediamarkt, Sprinter, JYSK, Casa, Merkal Calzados, considerándose que en Alicante existe hueco de mercado para una segunda ubicación de estas enseñas en Panoramis por la ubicación de las actuales y competencia de rótulos de sus misma actividad.

En el municipio de Alicante existe una escasa oferta de medianas superficies de muebles, y en el Parque de medianas Isla de Corfú(único equipamiento ubicado a menos de 10 minutos en coche de Panoramis) no se ubica ninguna mediana superficie de muebles.

En el caso urbano de Alicante y a menos de 10 minutos andando de Panoramis no existe ningún complejo de cines que complemente a la importante oferta comercial y de restauración existente.

Escasa oferta de supermercados mayores de 1.500 m2 de sala de ventas en el municipio de Alicante y municipios más cercanos (San Vicente de Raspeig y San Juan de Alicante).

Escasa oferta de supermercados mayores de 900 m2 de sala de ventas a menos de 10 y 20 minutos andando de Panoramis. A menos de 15 minutos andando se ubican dos supermercados Mercadona de 900 y 1000 m2 de sala de ventas con aparcamiento propio, por lo que se considera que podría plantearse el traslado de alguna de estas dos localizaciones a Panoramis, aumentando su superficie.

Ninguno de los gimnasios ubicados en el entorno inmediato de Panoramis cuenta con aparcamiento propio.

Actualmente en el municipio de Alicante y su entorno no existe ningún gimnasio de la modalidad low cost, el cual podría ofrecer un emplazamiento privilegiado junto y con vistas al Puerto Deportivo, unos precios más competitivos que los gimnasios tradicionales y aparcamiento propio.

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Amenazas

El futuro proyecto de Interikea en Rabassa, y el actual Parque Vistahermosa (cuya intención es convertir parte de su superficie de ocio en comercio), tratarán de aprovechar el hueco de mercado que existe en Alicante para medianas superficies especializadas, por lo que en el caso de que los operadores con oportunidad de implantación en la zona en la actualidad, confirmen su interés por implantarse en otro emplazamiento, se limitaría la posibilidad de una ubicación más en la ciudad.En la ciudad de Alicante está prevista la implantación de un gimnasio de tipología low cost de la enseña “Altafit”, del cual se desconoce su ubicación exacta y la fecha prevista de apertura. En el caso de que se adelante a Panoramis y se ubique muy cercano al mismo, limitaría las posibilidades de desarrollar otro gimnasio low cost en el Centro.

Que no existan operadores locomotoras interesados en el proyecto.

Que las decisiones autonómicas en materia de comercio sean muy restrictivas, y no se obtengan las licencias comerciales necesarias para los locales del proyecto que lo requieran, especialmente las locomotoras.

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Factores Clave de Éxito:Desarrollar un proyecto de proximidad, aprovechando que se ubica en un emplazamiento muy urbano y la inexistencia o escasez de supermercados, gimnasios low cost, cines y ciertas medianas superficies especializadas en su entorno inmediato.Desarrollar un proyecto comercial equilibrado en función del potencial detectado en la zona y de la competencia futura prevista.Incorporar rótulos de prestigio para las principales locomotoras, de forma que ejerzan atracción sobre la población residente y sobre el resto de operadores.Que los locales del centro sean promovidos en régimen de alquiler para que sea flexible su mezcla comercial y se unifiquen las acciones de gerencia, promocionales y de marketing.Realizar un sondeo preliminar a los principales locomotoras propuestas para contrastar su interés por el proyecto.Que exista una buena señalización del proyecto.Realizar una campaña de marketing agresiva para dar a conocer el proyecto en toda la ciudad y su entorno.Conseguir gestionar con el Ayuntamiento una parada de autobús junto a Panoramis y que comunique éste con el centro de la ciudad.Adelantarse a los futuros proyectos de Interikea Rabassa y Parque Comercial Vistahermosa, de forma que se aproveche el hueco de mercado detectado para los operadores propuestos, y se establezcan barreras de entrada a los mismos.Adelantarse al futuro proyecto de gimnasio low cost Altafit previsto en la ciudad de Alicante.Que el aparcamiento del futuro Centro Panoramis sea gratuito con una compra mínima.

51

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