El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad...
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El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Robert S. Zavaleta Neyra Diciembre 2012
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El Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común
Robert S. Zavaleta Neyra
Diciembre 2012
Normas
Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.
D.S. N° 035-2006-VIVIENDA: TUO del Reglamento de
la Ley N° 27157.
Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04,
que aprueba los reglamentos internos modelos.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Resolución 248-2008-SUNARP/SN.
Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.
CUAL ES EL PRESUPUESTO OBJETIVO DEL
REGIMEN?
Típica: (propiedad horizontal):
La existencia de un edificio dividido en distintos sectores
en un plano horizontal.
Atípica (propiedad horizontal tumbada):
No tiene sustento fáctico en un edificio como la típica.
Existen varias casas que comparten lagunos bienes o
servicios comunes.
No hay una superposición horizontal de propiedades
inmobiliarias, sino que comparten zonas de ingreso o
viales comunes.
Tipos de edificaciones
Edificios de departamentos
Quintas
Casas en copropiedad
Centros y galerías comerciales o campos feriales
Otras unidades unidades inmobiliarias con bienes comunes
Art. 2 Ley 27157 y 126 Reglamento
Art. 38º de la Ley 27157.
“Los propietarios pueden elegir entre
regímenes de propiedad exclusiva y
propiedad común o independización y
copropiedad.
Regímenes
“Es el régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio común. Cuentan
con un reglamento interno y una junta de
propietarios”.
(art. 129º del D.S. 035-2006-VIVIENDA)
¿Qué es un Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común?
Dominio Exclusivo: Son los espacios susceptibles
de aprovechamiento independiente atribuido a cada
propietario.
Dominio Común: Son aquellas partes del edificio,
que son necesarias para el más adecuado uso y
disfrute de los diversos pisos y locales que lo
conforman y que pertenecen, en proporción a sus
respectivas cuotas, a todos los propietarios de los
elementos de dominio exclusivo, siendo inseparables
e indivisibles.
Régimen de independización y copropiedad
Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas
y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado
por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las
zonas comunes.
Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes.
Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
Art. 128 Reglamento de la Ley 27157
Art. 128º D.S. 035-2006-VIVIENDA.
EXCEPCION: Los edificios de departamentos no
pueden acogerse al régimen de independización y
copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el
estatuto de la propiedad horizontal.
Complejos inmobiliarios: que se encuentran
conformados por edificios divididos horizontalmente,
no pueden optar por el régimen alternativo de
independización y copropiedad
Regímenes aplicables según el tipo
de edificación
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es
obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el
plano vertical.
En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común o de
independización y copropiedad.
Art. 5.1 Directiva Resolución 340-2008-SUNARP/SN
Nacimiento del régimen
- De hecho, con la transferencia de las secciones de
propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento
interno.
- Con el otorgamiento del reglamento interno por el único
propietario de la edificación cuando tenga por finalidad
transferir las secciones de propiedad exclusiva.
Art. 39 Ley 27157
Reglamento Interno
Es el estatuto de la edificación que contiene la
descripción de las secciones de propiedad exclusiva,
usos, zonas comunes, porcentajes de participación,
derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de
la junta de propietarios como sesiones, quórum,
votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157
La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para
su inscripción, salvo disposición en contrario
(subdivisión tipo quinta - habilitaciones para uso
vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP,
respectivamente.
Formalidad del Reglamento Interno
Documento privado con firma certificada por notario.
Escritura pública.
Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI.
Art. 53 RIRP
Legitimados para otorgar el R.I.
El propietario del predio.
El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión
y debe acreditarse la convocatoria.
- El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los porcentajes.
- La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificación.
Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva
Actos inscribibles en la partida matriz del predio
Reglamento interno.
Constitución de la junta de propietarios.
Elección del presidente de la junta de propietarios y de la
junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en
mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta
de la sesión de junta de propietarios.
Arts. 52 y 54 RIRP
Independización simultánea
Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán
simultáneamente con la inscripción del reglamento
interno, salvo los aires reservados que pueden quedar
en la matriz.
La independización implica la apertura de una partida
especial en la que se señalará el régimen al que están
sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida
matriz solo quedan las zonas comunes y
eventualmente, los aires reservados.
Arts. 45 y 55 RIRP
Acuerdos de la J.P. relevantes para el
Registro
Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso.
Modificación del reglamento interno:
- Modificación de porcentajes de participación.
- Transferencias de bienes comunes.
Convocatoria a la sesión
- La realiza el presidente de la junta.
- Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos
en el reglamento interno. En su defecto, se hará con
una anticipación no menor de 5 días naturales,
mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o
cualquier otro medio que permita dejar constancia de su
entrega.
- Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse
mediante declaración jurada.
Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.
Quórum para sesionar.
Modificación del reglamento interno o elección del
presidente y de la junta directiva, en su caso: En
primera convocatoria más del 50% de los porcentajes
de participación.
Modificación de porcentajes de participación,
desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas comunes: Mayoría
calificada de 2/3 de los porcentajes de participación.
Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva
Determinación del quórum
Quórum de sesión de junta de propietarios
Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito.
Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR
Transferencia de bienes comunes
Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc.
Procedimiento:
- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.
Transferencia de bienes comunes
- Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del presidente.
- Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad)
- Consecuencia de la transferencia: modificación del reglamento interno.
Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.
Pluralidad de reglamentos internos
“En todos los casos se puede otorgar más de un
reglamento interno y conformar la respectiva junta de
propietarios por áreas físicamente determinables, que
comprendan un conjunto de unidades, si así lo acuerdan
la mayoría simple del total de propietarios. (...)
La conformación, funciones, mecanismos de coordinación
entre juntas y demás aspectos concernientes, será fijados
en el reglamento interno general”.
Art. 45 Ley 27157
Caracerísticas de las edificaciones con pluralidad de R.I.
1. Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por
sectores o bloques.
2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o
bloque.
3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la
edificación.
Acuerdo adoptado en el “L” Pleno del TR
“La inscripción del reglamento interno general
de una edificación, constituye un acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector”.
Extinción del régimen
Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en función al terreno.
Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito municipal o administrativo.
Numeral 5.14 Directiva.
ACUMULACIÓN DE PREDIOS
Definición
Es el acto registral que tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en
una sola dos o más partidas independientes relativas a
otros tantos predios.
La ejecución registral implica abrir una nueva partida para
el nuevo predio y cerrar las partidas de los predios
acumulados, dejando la respectiva anotación.
Art. 48 del RIRP
Requisitos generales
a) Que los inmuebles constituyan un todo sin solución de
continuidad, salvo los supuestos de propiedad exclusiva y
propiedad común.
b) Pertenezcan al mismo propietario.
c) Sea solicitada por el propietario mediante documento privado
con firma certificada notariamente que contenga el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios
con indicación de la partida registral y el área, linderos y
medidas perimétricas del predio resultante.
En el caso de bienes del Estado, no se requiere certificación
notarial del solicitante.
Requisitos generales
d) Planos de acumulación autorizados por profesional
competente, salvo que los predios anteriormente
hayan estado acumulados y retornen a dicho
estado.
e) Plano y códigos de referencia catastral o constancia
negativa de catastro (DS 002-89-JUS), salvo el caso
de acumulación de unidades sujetas a los
regímenes de la Ley 27157 o regularización de
edificaciones.
Art. 48 del RIRP
Acumulación en el régimen de propiedad exclusiva y común
a) Durante la vigencia del régimen
b) Como consecuencia de la extinción del régimen
Acumulación durante la vigencia del régimen
Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o independización
Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus
bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Construcciones*. Los derechos sobre los
bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los
porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas,
subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el
interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para
que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y
asume los gastos que se generen.
Ley 27157 *Hoy Reglamento Nacional de Edificaciones
Acumulación como consecuencia de la extinción del régimen
También se extingue el régimen como consecuencia del acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procederá a la acumulación en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.
Segundo párrafo del Art. 5.14 de la Resolución N° 340-2008-
SUNARP/SN (Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y común)
Requisitos para acumulación de predios rurales
- Documento privado con firma certificada del propietario,
que contenga la descripción de las parcelas que se
acumulan y de la parcela resultante, debiendo cumplir
además el requisito de estar físicamente unidas y
pertenecer al mismo propietario.
Además deberá presentarse los planos respectivos:
a) Zona catastrada: Certificado de información catastral.
b) Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no
catastrada emitido por COFOPRI y planos respectivos
autorizados por verificador.
Art. 49 RIRP,
acumulación de predios con gravámenes
- Si el predio está gravado con hipoteca u otro derecho real de garantía, se requiere el consentimiento del o los tiulares de los derechos reales de garantía, expresado mediante documento con firma certificada notarialente.
- Si sobre los predios recaen medidas cautelares, se requiere la autorización de los organos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las respectivas anotaciones de las medidas cautelares.
- La prioridad la determinan los respectivos asientos de presentación.
Art. 50 del RIRP
Acumulación de predios gravados
“No se requiere autorización judicial para la acumulación de predios afectados con las mismas medidas cautelares que han sido trasladadas de la partida matriz al efectuarse su independización, por cuanto no se afecta la prioridad de rango al tener el mismo asiento de presentación.”
Resolución N° 718-2009-SUNARP-TR-L
Inscripción en una misma partida registral de dos o más secciones de
propiedad exclusiva
“Procede la inscripción en una misma partida registral de dos o más porciones de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, aunque no constituyan un todo sin solución de continuidad, siempre que conformen una unidad funcional”.
Resoluciones Nº 491-97-ORLC-TR, Nº 599-2003-SUNARP-TR-L y Nº 237-2004-SUNARP-TR-L.
“Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aún cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional”
Art. 45 inc. C) RIRP
Inscripción en una misma partida registral de dos o más secciones de
propiedad exclusiva
Jurisprudencia registral
Liquidación de derechos registrales por acumulación
“Para la inscripción de la acumulación de predios, se debe cobrar la tasa correspondiente a derechos de calificación y de inscripción, por cada predio que se acumule”.
Res. 566-2007-SUNARP-TR-L
