CARÁCTER ILIMITADO DE

LA PROPIEDAD ROMANA

ANTECEDENTES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

INSULAE. Casas Altas

con inquilinos de varias

familias

Edad Media: Propiedad

Compartida en Planos

Horizontales

Art. 664 Código

NAPOLEÓNICO

Régimen Jurídico que supone existencia de una

edificación o conjunto de edificaciones inmobiliarias de

dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio común.

Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de

Propietarios

ALCANCES

DERECHO REAL ESPECIAL

Derecho singular y

exclusivo de

propiedad sobre un

espacio

suficientemente

delimitado y

susceptible de

aprovechamiento

independiente.

Copropiedad sobre los

bienes o elementos

comunes

Por Naturaleza:

son

necesariamente

comunes

Por Destino:

No son

necesarios

para uso y

disfrute común

Ej. Azotea

• Antecedentes: Ley N° 10726 (1946) y Decreto Ley N°

22112 (1978)

• Art. 955 y art. 958 del Código Civil

• Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.

• TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado

mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

• Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04, que

aprueba los reglamentos internos modelos.

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

Resolución 248-2008-SUNARP/SN.

• Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y

Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.

MARCO LEGAL APLICABLE

UNIDADES INMOBILIARIAS COMPRENDIDAS

OBLIGATORIO

CARÁCTER (Art. 125 TUO Reglamento)

OPTATIVO

• Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

comprenden necesariamente el terreno.

• Solo se aplica a Edificaciones con secciones de un

solo piso o que de contar con más pisos tienen un solo

propietario

• No se aplica para edificio de departamentos de uso

residencial, comercial, industrial o mixto.

•

DIFERENCIA CON EL REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

1. Se aprueba por el promotor o constructor de la edificación

quien debe ser el propietario de la misma.

2. También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley

27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que

conforman la edificación, para lo cual el voto se computa

por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se

encuentre definido el porcentaje de participación en las

zonas comunes.

La convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por

los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de

participación en la edificación

El reglamento interno se inscriben en mérito de escritura

pública o documento privado con firmas legalizadas del

presidente de la junta.

APROBACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

1. La descripción de las secciones, con indicación del área

construida de las mismas y destino o uso al que deben estar

dedicadas

2. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes

3. Los derechos y obligaciones de los propietarios

4. Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la

propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio

adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los

gastos de demanden los servicios comunes, la conservación,

mantenimiento y administración de la edificación, y en las

votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de

Propietarios.

5. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,

quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las

Juntas de Propietarios.

CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO

“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de

publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo

exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de

inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno

primigenio”.

X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 759-2003-

SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR

del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARPTR-L del 23 de

enero de 2004

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL

REGLAMENTO INTERNO INSCRITO

• Con la dación de la Ley Nº 27157, se deroga el D.L. Nº 22112,

estableciéndose una nueva regulación, para edificaciones sujetas al

antes denominado Régimen de Propiedad Horizontal.

• El Reglamento Interno constituye el acto jurídico celebrado por los

propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad

Exclusiva y Propiedad Común, se regulan los derechos y obligaciones

de los propietarios.

• La Ley Nº 27157, establece modificaciones e introduce opciones antes

no reguladas, por eso su Tercera Disposición Final, establece que los

reglamentos vigentes al 20/07/1999, deben adecuarse a la nueva

norma.

• Se requiere de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria

o los que asistan en segunda convocatoria.

• La adecuación puede hacerse por escritura pública o documento

privado

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL

REGLAMENTO INTERNO INSCRITO

• Es un derecho accesorio inherente a cada propietario

de sección de dominio exclusivo

• El Porcentaje se determina en el Reglamento Interno

• Se establece atendiendo a criterios razonables: área

ocupada, ubicación de secciones, usos, entre otros

• La transferencia de la sección de dominio exclusivo

comprende necesariamente la del porcentaje de

participación sobre los bienes de propiedad común,

resultando inseparables.

PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD DE BIENES COMUNES

1. El terreno sobre el que está construida la edificación

que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva,

salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.

2. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros

exteriores, techos y demás elementos estructurales

esenciales para la estabilidad de la edificación,

siempre que sirvan a dos o más secciones.

3. Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas

destinadas a la instalación de equipos y en general,

vías y áreas de circulación común.

4. Los ascensores y montacargas, salvo los propios de

una sección de propiedad exclusiva

BIENES COMUNES INTRANSFERIBLES

1. Es un ente no personificado

2. La Junta de Propietarios está constituida por todos los

propietarios de las secciones y tendrá la representación

conjunta de éstos

3. Se inscribe en el Registro de Predios, conjuntamente con el

Reglamento Interno

4. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la

constitución de la Junta

5. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades

generales y especiales de representación

6. Para ejercer la representación procesal antes referida se

requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de

Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que

esté debidamente inscrita

7. La Junta de Propietarios puede adquirir bienes muebles e

inmuebles.

JUNTA DE PROPIETARIOS

“Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios,

deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio

inscrito”.

X PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 370-2003-

SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución Nº 304-2003-

SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº 097-2004-SUNARP-TR-L

del 20 de febrero de 2004.

QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE

PROPIETARIOS

• La condición de propietario, debe ser calificada sobre la

base de la información contenida en los asientos de

inscripción, a los cuales debe adecuarse.

• El art. VII. Del Tit. Prel. Del TUO del R.G.R.P., establece

que los asientos registra les se presumen exactos y

válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular

Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se

rectifiquen en los términos establecidos en este

Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

• Solo puede presumirse como cierta la condición de

propietario si este aparece inscrita.

QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE

PROPIETARIOS

1. La guardianía, portería y la jardinería

2. La limpieza, conservación y mantenimiento de las

áreas, ambientes, elementos y en general de los

bienes comunes.

3. La incineración y/o eliminación de basura

4. El alumbrado público, la baja policía y jardines

públicos, siempre que el pago a los derechos y

arbitrios lo deban efectuar los propietarios en

conjunto

5. La administración de la edificación.

SERVICIOS COMUNES

1. El propietario de secciones de dominio exclusivo puede

acumularlas, subdividirlas o independizarlas por acto

propio.

2. Para formalizar la modificación del reglamento interno se

requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia

del propietario de la secciones que se modifica

3. Si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de

consentimiento previo, el propietario podrá hacerlo por

escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas

de participación de las unidades afectadas.

4. La modificación también puede ser dispuesta sólo por el

presidente de la junta de propietarios cuando así se

establezca en el reglamento interno.

ACUMULACIÓN, SUBDIVISIÓN E

INDEPENDIZACIÓN DE SECCIONES

1. Venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente, de

los bienes áreas o servicios comunes

2. Modificación de porcentajes de participación sobre los bienes

comunes.

PROCEDIMIENTO

• Debe ser aprobado por los propietarios que representan los dos

tercios de los bienes comunes, sino acuerdo es nulo

• Los propietarios citados, que no asistieron, son notificados por

conducto notarial, y si en 20 días útiles no expresan su

discrepancia quedan vinculados

• Se publica aviso en el Diario Oficial El Peruano, si se devuelve

notificación notarial

ACUERDOS POR MAYORÍA CALIFICADA

AIRES

INDEPENDIZACION DE AIRES

E.J. Omeba “ El aire es un elemento gaseoso, renovable,

móvil e inapropiable

Los exegetas distinguían en 1.- Aer (aire), común a

todos los hombres y 2.- Celun (espacio aéreo)

susceptible de propiedad privada

El Espacio aéreo es la prolongación vertical hacia la

atmosfera.

Delia Revoredo “Son el derecho a elevar la construcción

elevando la propiedad en área o dándole otra utilidad”

Directiva Nº 008-2009-SUNARP/SN .- Aires es la facultad

que se concede a una persona a fin de sobreelevar una

edificación; llamado también derecho de vuelo o

levante.

AIRES – MARCO CONCEPTUAL

RECURSOS NATURALES,. YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEO..

EXTENSION DE LA PROPIEDAD

Art. 954

SOBRESUELO

SUBSUELO

EXTENSION DE LA PROPIEDADArt. 954

PRINCIPIO DE UTILIDAD

Antecedente:

• Código Suizo de 1907

• Código Civil de 1936

“Propiedad Limitada

por utilidad reflejada

en hechos materiales”

Westn

118 m.

Reserva de Aires de Edificación: 1) Con Independizarse

como sección de dominio exclusivo, asignando

porcentaje en bienes comunes. Debe tener área

proyectada de acceso. 2) Sin Independización, consta en

Reglamento Interno y partida matriz.

Transferencia de aires. Procede la transferencia de aires

de la Unidad Superior, con reglamento interno plano de

independización y memoria descriptiva.

Conclusión: Dentro de los atributos de goce

encontramos el derecho a Elevar o sobreelevar una

edificación.

AIRES – ACTOS VINCULADOS

USO DEL SOBRESUELO

El Estado ejerce soberaníasobre el Espacio Aéreo.Ley Nº 27261 y Reglamento:•Nadie puede en razón de

propiedad predial oponerseal vuelo de una aeronave

Ley de TelecomunicacionesTUO D.S. Nº 013-93- TCC•Se declara de necesidad

pública el desarrollo de lastelecomunicaciones

“Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se

hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá

calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder

conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del

Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no

procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de

duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al

procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros

Públicos”.

VIII PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 528-2003-

SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, Nº 666-2003-SUNARP-TR-L

del 17 de octubre de 2003 y Nº 106-2004-SUNARPTR- L del 27 de

febrero de 2004.

Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 62 del

Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por

Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN).

PRECEDENTE: DUPLICIDAD DE

PARTIDAS

Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las

unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen un correlato

físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o

simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica, Pre Reglamento

Interno y Pre Independización

La vigencia de las anotaciones es de un año, puede prorrogarse

cuantas veces sea necesario, el tope es el plazo de licencia

En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas

independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones

efectuadas en éstas se trasladan a la partida del predio matriz, en el

porcentaje que corresponda según la participación en las zonas

comunes que se le había asignado.

EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCIÓN

No procede Constitución de Régimen de

Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

EXTENSION DE LA CALIDAD DE DOMINIO PÚBLICO

1. Bloques o Sectores

delimitados e

integrados por un

Reglamento Interno

General, donde cada

bloque tendrá su propio

reglamento interno

2. Se forma una Junta

General de Propietarios

y una Junta de

Propietarios por cada

bloque

EDIFICACIONES COMPLEJAS

TRANSFERENCIA DE PREDIOS REGULARIZADOS POR

LEY Nº 27157.- IV PLENO Es procedente la inscripción

de actos de disposición de predios cuya declaratoria de

fábrica, vía regularización, fue otorgada al amparo de la

Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización

para celebrar contratos de compra venta garantizada, ni

conste inscrita la recepción de obras de habilitación

urbana. Res. Nº 146-2003-TR/L

PRECEDENTE

“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un

predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como

predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de

alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente

acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la

municipalidad correspondiente”.

XIX PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 214-2006-

SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-L

del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TRL del 03 de mayo

de 2006..

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE

PREDIOS UBICADOS EN ZONAS

URBANAS CONSOLIDADAS

• La regularización de edificaciones al amparo de

la Ley Nº 27157, procede con respecto a

inmuebles situados en zonas urbanas, aunque

no se encuentre inscrita la aprobación de la

habilitación urbana.

• Se requiere que la Municipalidad a través de

certificación pertinente, establezca que el

inmueble cuenta con zonificación urbana

• Lo que importa es que el predio materia de

regularización corresponda a uno de naturaleza

urbana.

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE

PREDIOS UBICADOS EN ZONAS

URBANAS CONSOLIDADAS

Desafectación de Bienes

Reservados y afectados en uso

para la defensa nacional al

31/12/2006, sin proceso judicial.

El Sector Defensa emite Informe

indicando que no resulta necesario

y solicita desafectación a la SBN

SBN desafecta y transfiere a

Defensa

Defensa u Org. de Ejecución ejecuta

acto de disposición.

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común en predios del Sector Defensa

Ley Nº 29006 – Reg. D.S. Nº 021-2007-DE/SG

1. El régimen de propiedad exclusiva y común se extingue

por demolición o destrucción del edificio, salvo que las

zonas comunes y exclusivas puedan delinearse

exclusivamente en función del suelo.

2. También se extingue el régimen por acuerdo unánime

de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la

acumulación respectiva en la partida matriz. Esta

acumulación no requiere de ningún requisito municipal o

administrativo.

EXTINCIÓN DEL REGIMEN