1

EL OBJETO SOCIAL DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA

Gemma Fajardo García

Al Profesor

Rafael Ballarín, maestro y amigo,

con agradecimiento y admiración

SUMARIO: INTRODUCCIÓN. I- EL OBJETO SOCIAL EN LAS COOPERATIVAS:

ACTIVIDAD ECONÓMICA Y FIN SOCIAL. II.- LA COOPERATIVA DE

VIVIENDAS EN SUS INICIOS Y SU EVOLUCIÓN EN LA LEGISLACIÓN

ESPAÑOLA. III.- LA ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LA COOPERATIVA DE

VIVIENDAS. 1. La actividad de la cooperativa de viviendas en la legislación

cooperativa estatal y autonómica. 2. La actividad principal o característica de la

cooperativa de viviendas. 3. Alcance de la expresión “procurar” viviendas, locales o

edificaciones e instalaciones complementarias. 4. Actividades instrumentales o

necesarias. IV.- EL FIN SOCIAL DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS ES

SATISFACER LAS NECESIDADES DE SUS SOCIOS EN RELACIÓN CON LA

VIVIENDA, LOCALES O INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS. 1. Principio

de puertas abiertas y limitación del número de socios de las cooperativas de viviendas

otras necesidades relativas a sus viviendas o locales. 2. ¿Quiénes pueden ser socios de

una cooperativa de viviendas?, 3. Naturaleza de la necesidad a satisfacer.

INTRODUCCIÓN.-

La cooperativa de viviendas ha tenido tradicionalmente como objeto social satisfacer las

necesidades de vivienda de sus socios, procurándosela principalmente en propiedad.

Hoy en día las cooperativas de viviendas han evolucionado ampliando las actividades a

desarrollar y los beneficiarios de las mismas. Nuestro objetivo en este trabajo es analizar

esa evolución; el actual alcance del objeto social de las cooperativas de viviendas en la

legislación española y las tendencias que se observan. La primera parte de este trabajo

se centra en analizar las actividades que según la legislación puede desarrollar la

cooperativa, tanto principales como instrumentales de su objeto social. La segunda parte

se ocupa de determinar el fin social a conseguir con la actividad económica, este fin es

satisfacer las necesidades de sus socios, principalmente la de alojamiento pero cada vez

surgen nuevas necesidades que la cooperativa está llamada a satisfacer, con lo que el

ámbito subjetivo de sus potenciales socios también es cada vez mayor.

Prof. Titular de Derecho Mercantil. Universitat de València (fajardo@uv.es)

Artículo enviado y admitido a su publicación en el Libro Homenaje al Profesor Rafael

Ballarín.

2

I.- EL OBJETO SOCIAL EN LA COOPERATIVA: ACTIVIDAD ECONÓMICA

Y FIN SOCIAL.-

Una primera precisión que debe realizarse al abordar el tema del objeto social de la

cooperativa es aclarar el sentido que debe darse a la expresión “objeto social” cuando

nos referimos a la cooperativa.

En derecho de sociedades se entiende por objeto social la actividad económica que

desarrolla la sociedad y que debe reflejarse en los estatutos sociales. Como dice Broseta,

el objeto de la sociedad u objeto social puede definirse como la actividad o las

actividades que realizará la sociedad para la consecución del fin social1

Distinto del objeto social es el interés social o causa del contrato de sociedad, que se

define como la finalidad perseguida por los socios al constituir la sociedad2. En el caso

de la sociedad, la finalidad de los socios es, según nuestro Código civil (art. 1665)

obtener beneficios sociales repartibles.

Podríamos decir que el objeto social es la actividad desarrollada por la sociedad para

hacer posible la consecución de su fin social. El fin se presupone a tenor de la forma

jurídica y de la clase de sociedad constituida por lo que no hace falta incorporarlo a los

estatutos, a diferencia del objeto social. No hace falta indicar en los estatutos sociales

que la sociedad limitada tiene por objeto la fabricación y comercialización de calzado

con el fin de obtener unos beneficios repartibles entre los socios.

En la cooperativa por el contrario, el concepto de objeto social empleado por la

legislación y la doctrina es distinto y más amplio. Con el mismo se describe no sólo la

actividad económica a desarrollar sino también el fin social perseguido con la misma.

Tanto la actividad como la finalidad perseguida deben describirse en los estatutos

sociales.

El fin social que persiguen los socios al constituir una cooperativa es, genéricamente,

satisfacer algunas de sus necesidades o aspiraciones (fin mutualista), pero éstas pueden

ser de diferente naturaleza. Por ello, cuando se describe el objeto social de la

cooperativa se hace referencia tanto a la actividad económica que se realiza como al fin

que se persigue con la misma, porque una misma actividad puede servir para satisfacer

distintas necesidades.

Así, una actividad económica como puede ser el transporte de viajeros puede satisfacer

las necesidades de trabajadores que se asocian para desarrollar conjuntamente una

empresa de transportes; de empresarios del taxi que se unen constituyendo una empresa

de servicios para mejorar las condiciones de su actividad empresarial, o de personas con

necesidades de desplazamiento que constituyen una cooperativa de usuarios para

gestionar conjuntamente la contratación de ese servicio. En cada uno de estos casos el

objeto social de la cooperativa será diferente porque debe reflejar la actividad

económica a desarrollar y el fin perseguido con la misma, y como consecuencia

1 BROSETA, Manual de Derecho Mercantil Vol. I, 15ª ed. Tecnos. Madrid 2008 p. 290. En el mismo

sentido VICENT CHULIÁ define el objeto social como la actividad económica a que se dedique la

sociedad, que tiene que ser lícita, posible y determinada (Introducción al Derecho Mercantil, 21ª ed,

Tirant lo Blanch. Valencia 2008 p. 305)

2 VICENT CHULIÁ, op, cit. p. 307.

3

tendremos una cooperativa de transporte (de trabajo asociado), de transportistas (de

servicios empresariales o profesionales) o de usuarios del transporte (cooperativa de

consumidores y usuarios).

Tomando ahora en consideración la cooperativa de viviendas, podemos decir que su

objeto social principal es procurar viviendas para satisfacer las necesidades de

alojamiento de sus socios. La actividad económica puede ser variada: construir,

rehabilitar, comprar o arrendar viviendas, pero el fin último perseguido es el

alojamiento de sus socios y con estos, de sus familias.

Este ha sido y es el objeto social principal de la cooperativa de viviendas, pero como

adelantamos, este ha sufrido una importante transformación, no sólo en cuanto a las

actividades económicas que le son propias como también, en cuanto a los beneficiarios

de la misma, como veremos a continuación.

II.- LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS EN SUS INICIOS Y SU EVOLUCIÓN

EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA.-

En un primer momento las cooperativas de viviendas constituyen un tipo de cooperativa

de consumo, así se recoge en la Ley de asociaciones de 1887 y más tarde en la primera

Ley de cooperativas de 1931.

El Código de comercio de 1885, en su exposición de motivos, al excluir las

cooperativas de su regulación por no ser el afán de lucro el que les impulsa, dice de ellas

que se caracterizan porque asocian a los obreros con el único objeto de mejorar la

condición de cada uno, facilitándoles los medios de trabajar, de dar salida a sus

productos o de obtener con baratura los artículos necesarios para su subsistencia3.

Muchos autores hacen coincidir el origen de las cooperativas de viviendas con la

aprobación de la Ley de casas baratas de 1911. Si bien es cierto que –como dice

Merino4- la ley de casas baratas no es el precedente directo de las cooperativas de

viviendas sino de las viviendas de protección oficial, la legislación sobre casas baratas

reportó un importante impulso para las cooperativas de viviendas, que desde entonces se

asociaron con la construcción de viviendas a precios más económicos, inicialmente para

la clase trabajadora y más tarde también para las clases medias5.

La Ley de Casas Baratas de 12 de junio de 1911 contemplaba la cooperativa de

viviendas como principal fórmula de promoción de este tipo de viviendas, cuyos

beneficiarios debían ser necesariamente personas físicas cuyos ingresos no superasen

determinada cuantía. Más tarde, la Ley de Casas Baratas de 10 de diciembre de 1921,

3 Por ello, el art. 124 del Código de comercio dice que las cooperativas de producción, de crédito o de

consumo, sólo se considerarán mercantiles y quedarán sujetas a las disposiciones de este código, cuando

se dedicaren a actos de comercio extraños a la mutualidad, esto es, cuando realizasen su actividad

económica a favor de terceros no socios. El Código de comercio concibe las cooperativas de consumo y

entre estas a la de vivienda, como una organización creada para satisfacer la necesidad de vivienda de sus

socios, y por ello no las considera sociedades mercantiles. No obstante, si la cooperativa de consumo

realizase actos de comercio con terceros, vendiera a terceros no socios, sí serían consideradas sociedades

mercantiles. 4 MERINO HERNANDEZ, S., “Cooperativas de viviendas”, en Manual de Derecho de Sociedades

Cooperativas. Dir Merino Hernandez. Ed. Consejo Superior de Cooperativas de Euskadi. Vitoria, 2008 p.

340. 5 LAMBEA RUEDA, A. Cooperativas de viviendas. Ed. Comares, Granada 2001 p. 60

4

amplia el ámbito de los posibles constructores de estas viviendas, principalmente con el

fin de incorporar también al Estado, los Ayuntamientos y demás Corporaciones

oficiales, pero sigue dando preferencia para el otorgamiento de los préstamos a las

cooperativas (arts. 24) y reserva al menos un 25% de los mismos en su favor, siempre

que las casas se destinen a la propiedad de sus socios (art. 21).

La Ley de cooperativas de 4 de julio de 1931 define a las cooperativas como

asociaciones de personas que tienen por objeto satisfacer alguna necesidad común de

sus socios (art. 1), y en particular, califica a las cooperativas de viviendas como

cooperativas de consumidores que se caracterizan porque su objeto principal es procurar

en las mejores condiciones posibles de calidad y precio, cosas (en este caso viviendas) y

servicios para el consumo o el uso de los asociados y sus familias (art. 18).

En 1942, las cooperativas de viviendas ya constituyen un tipo específico, la ley de 2 de

enero las califica como cooperativas de viviendas “protegidas”, cuyo objeto principal es

la construcción de viviendas y edificaciones complementarias, exclusivamente para sus

socios, a fin de proporcionarles un hogar digno, higiénico y económico (art. 41). La

referencia a las viviendas “protegidas” se entiende porque está vigente en aquel

momento la Ley de Viviendas Protegidas de 19 de abril de 1939; pero en realidad

representa una limitación a la actuación de las cooperativas, se limita su actuación a la

construcción de viviendas, y se condiciona a su vez el tipo de viviendas que pueden

promover.

Más tarde, el Reglamento de desarrollo de esta Ley, aprobado por Decreto 2396/1971

de 13 de agosto, ya habla de cooperativas de viviendas (en general) y aunque hace

referencia a las viviendas de protección oficial (reguladas por el Texto Refundido de

1963), contempla expresamente que las viviendas construidas en régimen cooperativo

no tengan necesariamente esta condición (art. 49.2).

También el Reglamento de la Ley de cooperativas de 1974, aprobado por Decreto

2710/1978, de 16 de noviembre, define a las cooperativas de viviendas como aquellas

que tienen como objeto principal, procurar viviendas y edificaciones y obras

complementarias exclusivamente para sus socios y familiares (art. 103), no

condicionando el tipo de vivienda a promocionar.

La Ley General de Cooperativas 3/1987, de 2 de abril, de forma más ampliada,

caracteriza las cooperativas de viviendas como aquellas que tienen por objeto procurar

para sus socios y familiares, alojamientos y/o locales, o incluso, únicamente,

edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los

socios (art. 129). En este concepto se observa una clara ampliación del objeto social de

estas cooperativas. Podría denominarse cooperativa de viviendas aquella constituida

para procurar locales a sus socios, o edificaciones complementarias, como podrían ser

los aparcamientos.

Esta tendencia expansiva crece con la actual Ley 27/1999 de cooperativas de 17 de

julio, que reconoce a las cooperativas de viviendas las mismas posibilidades vistas

anteriormente y además la de tener por objeto social principal e incluso exclusivo, la

conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o

edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así

como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones

complementarias. Además, la cooperativa debe procurar estos bienes y servicios para

sus socios y las personas que con ellas convivan, término que no coincide con el de “su

familia”, como se recogía hasta ahora.

5

De esta breve referencia a las principales leyes cooperativas del Estado español puede

observarse una clara evolución expansiva en el objeto social de las cooperativas de

viviendas que desarrollaremos más ampliamente a continuación.

III. LA ACTIVIDAD ECONÓMICA DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS.

1. La actividad de la cooperativa de viviendas en la legislación cooperativa estatal y

autonómica.-

Como hemos visto, tras analizar la legislación cooperativa estatal, inicialmente el objeto

social de la cooperativa era procurar un hogar para sus socios y familiares.

Más tarde, a partir del Reglamento de la Ley de 1942 aprobado por Decreto 2396/1971,

se amplían las posibilidades y se distingue entre actividad principal y actividad

complementaria.

La actividad principal debe ser procurar viviendas y edificaciones complementarias para

los socios y sus familiares; para conseguir este fin la cooperativa puede realizar todos

los trabajos, obras y servicios que sean necesarios: adquirir, parcelar, urbanizar terrenos,

etc.

Otras actividades que como complementarias de la actividad principal puede realizar la

cooperativa son: la conservación y administración de viviendas, elementos y

edificaciones comunes. El Reglamento de la Ley de Cooperativas de 1974 aprobado por

Decreto 2710/1978, añade a este capítulo que las cooperativas pueden crear o

suministrar además otros servicios complementarios (art. 103 Uno).

A partir de la Ley 3/1987 -como dijimos- se produce una ampliación de las posibles

actividades de las cooperativas de viviendas, ya no se distingue entre actividad principal

y actividad complementaria, cualquiera de las actividades que cita puede ser la principal

e incluso la única. Entre ellas: procurar alojamiento para socios y familiares; locales;

edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los

socios; la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o

edificaciones comunes; la creación y suministro de servicios complementarios; la

rehabilitación de viviendas, locales; y la rehabilitación de edificaciones e instalaciones

complementarias.

Para conseguir su objeto las cooperativas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos

y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios.

Esta expansión de las actividades que puede realizar la cooperativa de viviendas, fue

celebrada por Paz Canalejo6 que vio en ella una prueba de que el legislador de 1987

había superado una estrecha visión hogareña o doméstica de la cooperación inmobiliaria

o habitacional.

La actual legislación estatal (Ley 27/1999) distingue dos posible tipos de objeto social

en la cooperativa de viviendas, en atención a cual puede ser la condición de sus socios

(art. 89):

6 PAZ CANALEJO, N. Ley General de Cooperativas. Vol 3º Comentarios al Código de Comercio y

Legislación Mercantil especial. Dir: Paz Canalejo y Vicent Chuliá. Ed. Revista de Derecho Privado.

Madrid, 1994 p. 683

6

a) Cooperativas cuyo objeto principal es procurar alojamiento y/o locales para sus

socios y personas que convivan con ellos. Estas sólo pueden tener como socios a

personas físicas y a entes públicos y entidades sin ánimo de lucro que precisen

alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por

razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que

precisen locales para desarrollar sus actividades.

b) Cooperativas cuyo objeto único, puede ser procurar edificaciones e instalaciones

complementarios para el uso de viviendas y locales de los socios; la conservación y

administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes; y

la creación y suministros de servicios complementarios; y la rehabilitación de viviendas,

locales, edificaciones e instalaciones complementarias. En estos casos, puede ser socio

de la cooperativa cualquier persona.

Por último, se reitera de nuevo que para la consecución de sus objetivos cualesquiera

que sean, las cooperativas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos, y desarrollar

cuantas actividades y trabajos sean necesarios para cumplir sus objetivos.

La Ley de 1999, con esta distinción del objeto social, permite definir un presupuesto

subjetivo diferente para cada caso y con ello amplia las posibilidades de la cooperativa.

Así, a la vista de la LGC 1987 no quedaba claro si los habitantes de un inmueble,

titularidad de personas físicas y jurídicas (no necesariamente públicas o no lucrativas)

podían constituir una cooperativa para la rehabilitación de la misma o para construir

aparcamientos para uso propio. La referencia expresa a que las cooperativas de

viviendas asocian a personas físicas y pueden asociar también a entes públicos,

cooperativas y entidades sin ánimo de lucro, dificultaba extender la condición de socios

a otras personas. Con la ley de 1999 no cabe duda de que sí será posible.

La legislación cooperativa española tiene la peculiaridad de ser una competencia

asumida en exclusividad por las Comunidades Autónomas. El tradicional

distanciamiento legal de las cooperativas frente a las sociedades civiles o mercantiles, se

interpretó en sede constitucional como materia no integrada en la legislación civil ni

mercantil y por tanto asumible por las Comunidades Autónomas en sus Estatutos de

Autonomía. Hoy en día todas las Comunidades Autónomas, a excepción de las ciudades

autónomas de Ceuta y Melilla, han asumido la competencia para regular esta forma

jurídica y lo han hecho, a excepción de las Comunidades de Asturias, Cantabria y

Canarias, que todavía no han desarrollado esta competencia.

El criterio empleado para delimitar la competencia de cada Administración es el ámbito

en el que la cooperativa desarrolla su actividad cooperativizada, esto es la actividad

desarrollada en interés de sus socios y con participación directa de éstos en la misma7.

Así, la legislación estatal de cooperativas se aplicará a las sociedades cooperativas que

desarrollen su actividad cooperativizada en el territorio de varias Comunidades

Autónomas, excepto cuando en una de ellas se desarrolle con carácter principal y en las

sociedades cooperativas que realicen principalmente su actividad cooperativizada en las

ciudades de Ceuta y Melilla (art. 3 Ley 27/1999). La legislación cooperativa autonómica

se aplica a aquellas cooperativas que realizan su actividad cooperativizada

7 El Reglamento del Registro de Cooperativas aprobado por RD 136/2002, en su art. 2 aclara que se

entiende que la actividad cooperativizada se realiza principalmente en el territorio de una determinada

Comunidad Autónoma, cuando dicha actividad en la misma resulte ser superior a la realizada en el

conjunto de los demás territorios.

7

mayoritariamente en el ámbito de su Comunidad Autónoma. Por último, debe tenerse

presente el carácter supletorio que tendrá la legislación cooperativa estatal frente a la

autonómica, por expresa aplicación de nuestra Constitución (art. 149.3 CE).

Un estudio de la legislación cooperativa española no puede prescindir por tanto del

análisis tanto de la legislación estatal en la materia como de la legislación autonómica.

Esta se integra principalmente por las siguientes disposiciones: Ley de Cooperativas de

Euskadi 4/1993, de 24 de junio; Ley de Cooperativas de Cataluña 18/2002, de 5 de

julio; Ley de Cooperativas de Andalucía 2/1999, de 31 de marzo; Ley de Cooperativas

de la Comunidad Valenciana 8/2003, de 24 de marzo; Ley de Cooperativas de Navarra

14/2006, de 11 de diciembre; Ley de Cooperativas de Extremadura 2/1998, de 26 de

marzo; Ley de Cooperativas de Galicia 5/1998, de 18 de diciembre; Ley de

Cooperativas de Aragón 9/1998, de 22 de diciembre; Ley de Cooperativas de Madrid

4/1999, de 30 de marzo; Ley de Cooperativas de La Rioja 4/2001, de 2 de julio; Ley de

Cooperativas de Castilla y León 4/2002, de 11 de abril; Ley de Cooperativas de Castilla

La Mancha 20/2002, de 14 de noviembre; Ley de Cooperativas de las Islas Baleares

1/2003, de 20 de marzo, y Ley de Cooperativas de Murcia 8/2006, de 16 de noviembre.

Si atendemos por tanto a la legislación cooperativa autonómica, podemos decir que la

delimitación del objeto social de la cooperativa recogida en la Ley 3/1987 es hoy por

hoy la presente en la mayor parte de las Comunidad Autónomas. Como excepción

puede citarse la Ley 8/2006 de 16 de noviembre de Cooperativas de Murcia, que

reproduce en su artículo 112. 1, la definición del objeto social que hace la ley 27/1999,

ampliando con ello el ámbito de actuación de las cooperativas de viviendas.

Junto con las cooperativas de viviendas, las Comunidades Autónomas de Aragón y

Valencia regulan otros modelos de cooperativas afines.

En el caso de Aragón, el art. 84 de su Ley 9/1998 de 22 de diciembre crea como

modalidad específica de las cooperativas de viviendas, las cooperativas de construcción

de plazas de aparcamientos para vehículos, de las que dice exclusivamente que, podrán

solicitar la concesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones que

acuerden.

La Comunidad Valenciana por su parte, en el art. 91 de la Ley 8/2003, de cooperativas,

de 24 de marzo, diferencia entre cooperativas de viviendas y cooperativas de despachos

y locales. Las primeras tienen por objeto procurar viviendas y edificaciones

complementarias (locales, aparcamientos, etc.) para sus socios, sin especificar la

naturaleza de éstos, pero en principio, socios necesitados de viviendas, parece limitar el

supuesto a las personas físicas. Mientras que, las segundas tienen por objeto procurar

para sus socios despachos, oficinas o locales, así como edificaciones complementarias

(aparcamientos, etc.); y/o la rehabilitación, administración, conserva o mejora de dichos

inmuebles. Pueden ser socios de estas cooperativas los profesionales (colegiados o no);

los pequeños empresarios, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas que no

empleen a más de cincuenta trabajadores por cuenta ajena; y las cooperativas de

cualquier clase y tamaño que sean.

2. La actividad principal o característica de la cooperativa de viviendas.-

8

La distinción entre actividad principal y actividad complementaria de las cooperativas

de viviendas desapareció con la Ley de 1987. Con la expresión actividad principal

definimos en este caso, la actividad característica que necesariamente debe figurar en

los estatutos sociales de la cooperativa y que justifica su constitución como cooperativa

de viviendas. Como vimos, el legislador señala cual puede ser esa actividad y la

diferencia de otras que son necesarias para llevar a cabo el objeto social, pero tienen

naturaleza instrumental, como puede ser la adquisición o parcelación del suelo. De estas

actividades instrumentales nos ocuparemos posteriormente.

A) La actividad principal de la cooperativa de viviendas puede consistir en

procurar viviendas. Esta actividad ha sido y sigue siendo la más importante, y

es la que da nombre a la cooperativa.

El acceso a una vivienda digna y adecuada, entendida como lugar cerrado y cubierto

construido para ser habitado por personas8, constituye un derecho de todos los

españoles, por lo que los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias y

establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. La vivienda se

entiende destinada al alojamiento de personas y no por tanto a su ocupación por otro

tipo de personas o entidades, ni siquiera a título de sede o domicilio social. Cuando la

legislación cooperativa se refiere a las viviendas es en relación con la necesidad de

alojamiento de personas físicas, sean los propios socios o sean personas dependientes de

entes públicos o entidades sin ánimo de lucro, que tengan que residir, por razón de su

trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa.

B) Procurar locales. La cooperativa puede procurar para sus socios además de

viviendas, locales, o bien, solamente locales.

En esos casos, se contempla expresamente que pueden ser socios de la cooperativa

además, los entes públicos y entidades sin ánimo de lucro que precisen locales para

desarrollar sus actividades: oficinas, sedes sociales, comercios, salones de actos, de

reuniones, etc. Como referencia histórica podemos citar la legislación de casas baratas,

que extendía los beneficios atribuidos a estas, a los edificios que en la construcción se

dedicasen a cooperativas de consumo, “siempre que fuesen sin ánimo de lucro” (art. 1 in

fine Ley de 1921).

La evolución de nuestra legislación ha llevado a que puedan constituirse cooperativas de

viviendas con el único objetivo de procurar locales, comerciales o no, para sus socios.

Esta posibilidad de cuya legalidad y justificación no se duda, puede generar confusión

dada la calificación de la cooperativa como de viviendas. Por ello, Paz Canalejo9, tras

agradecer esta nueva posibilidad para las cooperativas ofrecida por la Ley de 1987,

niega que en ese caso estemos ante una cooperativa de viviendas, en su opinión, se

tratará entonces de una cooperativa de servicios.

Ante esta situación, el legislador portugués optó por denominar a esta cooperativa:

cooperativa de vivienda y construcción (habitaça )10

; mientras que el

8 Según reza el Diccionario de la Lengua Española, publicado por la Real Academia Española.

9 PAZ CANALEJO, N. op., cit., p. 683

10 Así se define en el art. 4.1 del Código Cooperativo aprobado por Ley 51/1996 de 7 de septiembre, y en

el Decreto Ley 502/1999 de 19 de noviembre, que regula específicamente este tipo de cooperativas. Con

anterioridad, el Código Cooperativo de 1980 denominaba a estas cooperativas

9

legislador valenciano creó un nuevo tipo de cooperativa: “cooperativa de despachos y

locales” (art. 91).

Nuestra doctrina también se ha pronunciado por la transformación de la calificación de

las cooperativas de viviendas a favor de un término más amplio que abarcase las

distintas actividades que puede realizar, como podría ser el de cooperativa de viviendas

y construcción11

.

C) Procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de las

viviendas o locales de los socios.

Es una práctica habitual que con la construcción de viviendas o locales se construyan

edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de las viviendas o locales

como son trasteros, almacenes o aparcamientos.

Es por tanto una actividad propia de las cooperativas de viviendas procurar para sus

socios además de viviendas y locales estas edificaciones e instalaciones

complementarias. Pero, el legislador admite incluso que el objeto de la cooperativa

pueda ser exclusivamente éste, por ejemplo la construcción de aparcamientos, con lo

que vuelve a ponerse en cuestión la calificación de dicha cooperativa como de

viviendas.

El supuesto contemplado en la ley limita las posibilidades de constituir una cooperativa

de viviendas para procurarse edificaciones o instalaciones complementarias, porque

exige que estas sean para el uso de viviendas y locales de los socios, por lo que no

cualquiera podrá ser socio de estas cooperativas, sino personas que previamente

dispongan de viviendas o locales que puedan beneficiarse de esas nuevas instalaciones.

En estos casos lo normal será por tanto, que los interesados residan en la proximidad

sino es en el mismo edificio, por ello resulta difícil cumplir la condición que exigen

muchas leyes cooperativas de que los socios sean personas físicas, entidades públicas o

entidades sin ánimo de lucro. Así podemos ver cómo la ley 27/1999 acierta al prever

que en estos casos puede ser socio de la cooperativa cualquier persona, esto es,

cualquier persona que tenga la misma necesidad de conseguir instalaciones accesorias a

su vivienda o local.

Distinto es el caso, en nuestra opinión, de la Ley aragonesa de 1998 (art. 84 in fine) que

recoge como modalidad específica la cooperativa para construcción de plazas de

aparcamiento para vehículos, y de la que sólo dice que a tal fin podrán solicitar la

concesión de suelo o subsuelo público por el plazo y condiciones que acuerden. A falta

de limitación expresa, entendemos que en este caso cualquier persona que necesite un

aparcamiento podrá ser socio de esta cooperativa, con independencia de que sean

usuarios de una vivienda o local en las inmediaciones.

, pero una Ley de 10 de enero de 1983 modificó el Código y alteró el orden de los términos.

RODRIGUES, J.A. . 3ª ed. Qui

Iuris? Sociedade Editora. Lisboa, 2001 p. 28.

11 En este sentido MILLAN CALENTI, R., tras criticar que el rótulo “cooperativas de viviendas” ya no se

corresponde con la realidad, propone que sería más acertado hablar de cooperativas de construcción y

vivienda. (“El objeto social de las cooperativas de viviendas” en As Cooperativas de Vivendas no Marco

da Lei 5/1998 de Cooperativas de Galicia. Coord.: Botana Agra y Millán Calenti. Ed. Centro de Estudios

Cooperativos (CECOOP) Universidade de Santiago de Compostela, Santiago 2007, pp. 41 y 42).

10

D) Conservar y administrar las viviendas y locales, así como elementos comunes

(zonas o edificaciones).

La cooperativa de viviendas puede procurar viviendas y locales a sus socios pero

también puede ocuparse de tareas como la conservación o administración de esos

bienes.

Las posibilidades de que la cooperativa tenga este objeto social son diversas.

Por una parte, podría constituirse la cooperativa con la finalidad principal de llevar a

cabo la conservación y administración de viviendas, locales o elementos comunes de los

socios. No es un supuesto muy frecuente pero es posible e incluso está expresamente

reconocido en la legislación12

.

También sería posible que la cooperativa se ocupase de procurar viviendas y locales

para sus socios y que una vez conseguido este primer objetivo, la cooperativa

conservando la titularidad de esos bienes, se ocupase de su conservación y

administración, indefinidamente o hasta su posterior adjudicación en propiedad a los

socios (adjudicación condicionada en ocasiones a la total amortización del préstamo

hipotecario que financió su construcción o adquisición).

Algunas cooperativas tras conseguir viviendas y locales para sus socios, adjudican éstos

en propiedad a los mismos, y tras ello se disuelven y liquidan. Esta es una práctica muy

frecuente, en la que no cabe opción para que la cooperativa desarrolle esta actividad

gestora.

Otro supuesto que cabría plantear es si es posible administrar cooperativamente las

viviendas y locales tras haber sido adjudicados en propiedad a sus socios, o si no cabe

más sistema de administración que el previsto en la legislación sobre propiedad

horizontal dado el carácter imperativo de sus normas.

Este supuesto en principio no parece posible a la vista de la legislación sobre propiedad

horizontal y así se ha manifestado en ocasiones la doctrina13

y la jurisprudencia14

. Pero

ello no impide que sí queden ciertos márgenes de actuación a favor de las cooperativas

de viviendas como administradoras de los bienes comunes.

En ocasiones la cooperativa, tras conseguir viviendas y locales para sus socios y

adjudicarlos en propiedad a los mismos no se disuelve, sino que perdura en el tiempo

ocupándose de la conservación y administración de elementos comunes que no se

integran en la propiedad horizontal.

12

La Ley aragonesa de 1998 se refiere expresamente al supuesto de cooperativas que tengan como objeto

únicamente la administración de viviendas o edificaciones ya construidas (art. 84 párrafo 5º).

13 MUÑOZ DE DIOS, G. “Posibles formas empresariales en la Propiedad Horizontal”. Revista Crítica de

Derecho Inmobiliario, 1982, pp. 1528-1529; o MANRIQUE PLAZA. “De las cooperativas de viviendas”

en Comunidad de bienes, cooperativas y otras formas de empresa, II. Ed. Colegios Notariales de España.

Madrid, 1996 p. 1093.

14 La sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana de 3 de enero de 2008 incide sobre la distinción

entre cooperativas cuyo fin es promover viviendas para adjudicar a sus socios y cooperativas cuyo fin es

construir viviendas cuyo uso ceden a sus socios conservando la cooperativa su propiedad. En este

segundo caso –afirma- la cooperativa se ocupa de la administración de las viviendas. Una cooperativa no

puede por tanto tener como objeto social adjudicar viviendas a sus socios y administrarlas. La ley

contempla los diversos objetos sociales que puede tener la cooperativa, pero ésta en sus estatutos tiene

que concretar, no pudiendo recoger como objeto social dos actividades que son en sí contradictorias.

11

El art. 396 del Código civil, tras su reforma por la LPH 49/1960 establece que: ”Los

diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de

aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél

o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un

derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su

adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos,

patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y

servidumbres”.

No existe problema alguno en que la cooperativa de viviendas se ocupe de la

conservación y administración de aquellos elementos comunes que no son necesarios

para el adecuado uso y disfrute de las viviendas o locales. Esta posibilidad se da

frecuentemente en zonas residenciales y construcciones que disponen de elementos

comunes como jardines, piscinas, instalaciones sociales, áreas recreativas, comerciales,

etc.

Más discutible es si la cooperativa podría ocuparse de administrar los elementos

comunes que se integran en la propiedad horizontal por ser necesarios para el adecuado

uso y disfrute de las viviendas y locales. Sobre esta cuestión la doctrina que se ha

manifestado sobre el tema no ha visto problema alguno en admitir que la cooperativa

pudiera actuar como administrador de fincas15

. Según la LPH: el cargo de administrador

podrá ser ejercido por cualquier propietario, por personas físicas con cualificación

profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, o por

corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento

jurídico (art. 13). El acceso a la profesión de Administrador de Fincas se regula por el

Decreto 693/68 que prevé dos vías de acceso: estar en posesión del título de Experto

Inmobiliario- Administrador de Fincas, o previa alta colegial, estar en posesión de

ciertas titulaciones de licenciado o graduado. Hoy en día, la Ley 2/2007 de sociedades

profesionales facilita el ejercicio de actividades profesionales, entendiendo por tales las

que requieren titulación universitaria oficial e inscripción en el correspondiente Colegio

Profesional, por medio de sociedades incluidas las cooperativas. No obstante, nos

parece más apropiada la figura de la cooperativa de trabajo asociado o de servicios

profesionales que la de viviendas, para desarrollar este tipo de actividades.

E) Crear y suministrar servicios complementarios para las viviendas y locales.

Esta actividad puede se desarrollada junto con otras o incluso en exclusiva. La

cooperativa puede organizar servicios de interés para sus socios, porque benefician sus

viviendas y locales. Estos podría ser desde servicios de limpieza o mantenimiento,

servicios de vigilancia, jardinería y retirada de residuos, incluso guarderías, servicios

sanitarios básicos o servicios de transporte.

Al concebirse como servicios complementarios limita la condición de sus socios, que

como en los casos vistos en los apartados anteriores, sólo pueden ser los titulares de las

viviendas o locales que se beneficiarían de esos servicios.

15

Véase en este sentido TRUJILLO DÍEZ, Iván. “Propiedad horizontal en régimen cooperativo” Ciriec.

Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa nº 10, Octubre 1999 p. 41; o CARRASCO PERERA,

CORDERO LOBATO y GONZÁLEZ CARRASCO, en Derecho de la construcción y la vivienda, 2ª ed.

Paracuellos del Jarama, Diles 1998 p. 546-547.

12

F) Rehabilitar las viviendas, locales y edificaciones e instalaciones

complementarias de los socios.

La rehabilitación de viviendas, locales o edificaciones es una actividad que responde a

las necesidades de los titulares de derechos sobre estas edificaciones, y que por tanto

podría ser satisfecha por los propios interesados mediante la constitución de una

cooperativa de viviendas.

El problema que también plantea esta actividad económica es que los interesados,

titulares de las viviendas, locales o edificaciones, difícilmente van a ser en su totalidad

personas físicas, entidades públicas o entidades sin ánimo de lucro. Volvemos a

comprobar aquí el acierto de la ley 27/1999 al contemplar en este supuesto también que

los socios pueden ser de cualquier naturaleza.

3. Alcance de la expresión “procurar” viviendas, locales o edificaciones e

instalaciones complementarias.-

Al describir las actividades económicas que la cooperativa de viviendas puede

desarrollar en cumplimiento de su fin social, hemos hecho referencia en varias

ocasiones a la expresión “procurar”, procurar viviendas o locales y procurar

edificaciones e instalaciones complementarias, y es que la legislación cooperativa desde

siempre ha utilizado la expresión “procurar” para denominar la prestación que las

cooperativas de consumo (en general) hacen en interés de la satisfacción de las

necesidades de sus socios, lo que constituye su fin social.

Ya la primera ley de cooperativas de 1931 definía las cooperativas de consumidores y

entre ellas las de viviendas, como aquellas que tienen por objeto principal “procurar”,

en las mejores condiciones posibles de calidad y precios, las cosas que necesitan sus

socios. En términos no muy alejados, la última ley de cooperativas estatal de 1987, en

su art. 127.1 definía a las cooperativas de consumidores y usuarios como las que tienen

por objeto “procurar” en las mejores condiciones de calidad, información y precio,

bienes y servicios para el consumo o uso de los socios y familiares que habiten con

ellos. La actual ley estatal de 1999 rompe con esta larga tradición y califica la actividad

de las cooperativas de consumo de “suministro de bienes y servicios”, aunque cuando se

refiere a las cooperativas de viviendas vuelve a retomar la expresión “procurar”. Esta es

también la expresión mayormente utilizada en la legislación cooperativa autonómica16

Frente a expresiones como suministrar, que significa proveer a alguien de algo, procurar

es realizar las diligencias necesarias para conseguir un resultado. Es un concepto más

amplio que ofrece más posibilidades de actuación a la cooperativa, tanto en cuanto a

quien ofrecerá finalmente el servicio perseguido como a porqué medio se obtendrá el

servicio.

Así, puede decirse que la expresión “procurar” desvincula a la cooperativa de la

obligación directa de ser ella quien preste el servicio o bien necesitado. Éste podrá ser

facilitado finalmente por la propia cooperativa con sus propios medios o por terceros.

La ley estatal no contempla estas diversas posibilidades; los arts. 89 in fine y 90

16

Como excepción pueden citarse la Ley balear de 2003 para la que la cooperativa tiene como objeto

proveer a los socios viviendas, edificaciones o servicios complementarios (art. 115.1) y la Ley navarra de

2006 que establece como objeto de las mismas, facilitar a los socios viviendas, servicios e instalaciones

complementarias (art. 68.1).

13

principalmente, regulan el supuesto de que la cooperativa desarrolle promociones de

viviendas, locales y otras instalaciones, pero no es ésta la única forma de procurar a los

socios viviendas, instalaciones o servicios complementarios.

La ley valenciana de 2003 al describir el objeto social de la cooperativa de viviendas

dice que será procurar para sus socios viviendas, locales, aparcamientos, etc “por sí

misma o por contrata con terceros” (art. 91.1). Las cooperativas pueden promover la

construcción de estos bienes, pero podrían adquirirlos de terceros, tanto en propiedad

como en uso, para destinarlos finalmente a sus socios.

Curiosamente, la ley balear de 2003 al definir el objeto de estas cooperativas dice que es

proveer a los socios de viviendas, edificaciones o servicios complementarios,

“construidos o rehabilitados por terceros”, con la finalidad social de conseguir estos

bienes en las condiciones más favorables para sus socios (art. 115.1).

De una lectura aislada del precepto podría pensarse que la cooperativa no puede

promover esas edificaciones a favor de sus socios; pero esta conclusión no es admisible

a la vista del resto del articulado, donde se habla de la posibilidad que tiene la

cooperativa de adquirir, parcelar, urbanizar terrenos, o promover la construcción de

edificios para los socios en régimen de uso y disfrute.

Otra interpretación que cabe hacer es que la construcción o rehabilitación, como

actividades materiales, deben ser contratadas por la cooperativa a terceros, excluyendo

la autoconstrucción como actividad económica de la cooperativa. Esta interpretación,

parece más aceptable, y de alguna manera está implícita en el modelo de cooperativa de

viviendas existente en nuestro Estado. Una cooperativa de autoconstrucción es una

cooperativa de trabajo asociado, y como hemos dicho, las cooperativas de viviendas en

España son cooperativas de consumo, el socio aporta fondos, y no trabajo, para la

obtención de su vivienda, local o instalación complementaria, aunque como vimos, las

primeras leyes en nuestro país contemplaban expresamente que el socio pudiera aportar

además sus servicios.

Por otra parte, la expresión “procurar” no limita las posibles vías por las que los socios

pueden finalmente satisfacer su necesidad de alojamiento o local. Esta puede ser

adquiriendo la propiedad del bien o meramente su uso y disfrute.

Todas las leyes que analizamos recogen sin excepción que la cooperativa puede

adjudicar en propiedad a sus socios las viviendas y locales o puede ceder su uso y

disfrute mediante cualquier título admitido en Derecho.

En este segundo caso, los estatutos de la cooperativa de viviendas deben regular las

normas a las que deberá ajustarse el uso y disfrute de esos bienes por los socios. Podrá

determinarse que el uso sea habitual o permanente, o bien esporádico, para descanso o

vacaciones. También podrán prever y regular que se ceda o permute ese derecho de uso

entre socios de distintas cooperativas de viviendas que también lo hayan previsto.

Por último, algunas normas autonómicas prevén la construcción de viviendas por

cooperativas con el fin de destinar su uso a residencias para personas mayores o con

discapacidad. Los socios serían en estos casos los usuarios de las residencias17

.

17

Esta posibilidad aparece por vez primera en la ley catalana de 1992 (art. 95.3) y se mantiene en la

vigente de 2002 (art. 106.3), recogiéndose en similares términos en la ley balear de 2003 (art. 115.3). La

ley madrileña de 1999 viene a recoger la misma posibilidad pero de forma más compleja porque no parte

de la idea de construir viviendas para ceder su uso a los socios con este fin, sino de que la propiedad o uso

14

4. Actividades instrumentales o necesarias.-

Tras definir que actividades económicas puede desarrollar la cooperativa de viviendas

en cumplimiento de su objeto social, la Ley 27/1999 añade que éstas podrán adquirir,

parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos

sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social (art. 89.2).

Esta norma tiene una larga tradición, el Reglamento de 1971 ya señalaba que la

cooperativa para el cumplimiento de su objeto social podrá realizar los trabajos, obras y

servicios que sean necesarios, incluso con la aportación del trabajo personal de sus

socios (art. 49). Más tarde el Reglamento de 1978 añadió a esas actividades

instrumentales que, la cooperativa podrá adquirir, parcelar y urbanizar terrenos (art. 103

Uno). Por último, la Ley de 1987 (art. 129.2) delimita la norma en el tenor actualmente

vigente, eliminando toda referencia a la posibilidad de utilizar la aportación directa y

personal del trabajo de sus socios en la consecución de su objeto social.

La norma que comentamos, presente en sus mismos términos en la Ley de 1987 y de

1999 ha sido reproducida a su vez en todas las leyes cooperativas autonómicas18

.

Podríamos decir que una vez la ley concreta qué actividades económicas puede realizar

la cooperativa en desarrollo de su objeto social, otorga una amplia libertad a la

cooperativa para realizar todas aquellas actuaciones instrumentales que sean necesarias

para conseguir tal fin, como puede ser adquirir terrenos, urbanizarlos o edificarlos.

En opinión de Millán Calenti, las CCAA han ampliado la finalidad de las cooperativas

de viviendas con la posibilidad de adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. Estas

actividades aparecen –según el autor- en la moderna legislación autonómica “como

actividad propia de las de viviendas, incluso sin obligación legal de continuar después

de la ordenación del suelo, con la construcción. Es decir, podría constituirse una

cooperativa para adquirir, parcelar y urbanizar y otra para promover y construir”19

.

No podemos compartir la opinión del autor en un doble sentido, la norma es anterior a

y disfrute de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a los socios… (entre otras fórmulas)

destinándose a residenciales para personas de la tercera edad o “disminuidas” (art. 114.4), con lo que no

queda claro si puede transmitirse la propiedad o solo el uso a los socios de esas viviendas y locales

convertidos en residencias. En términos similares se expresa la Ley castellano manchega (art. 116.4).

Parece que nos encontramos ante dos modelos, el previsto en Cataluña y Baleares prevé la cesión al socio

del uso y disfrute de la vivienda-residencia, mientras que Madrid y Castilla La Mancha admiten también

la adjudicación en propiedad de esas viviendas-residencias. MUÑOZ GARCÍA, S., al describir modelos

residenciales destinados a personas mayores los define como conjuntos residenciales que a precio de

coste, conjugan propiedad privada del apartamento que se habita y propiedad colectiva de amplios

espacios comunes donde convivir y disfrutar de los servicios que se demandan (“Nuevos modelos

residenciales” en Las cooperativas de viviendas en España. Desafíos de presente y futuro. Dir: Salinas y

Sanz Jarque. Ed. Universidad Católica de Álava, Salamanca 2003, p. 42). La mayor parte de las

residencias cooperativas admiten tanto la adjudicación de la propiedad del apartamento al socio, como la

mera cesión de su uso, incluso en el caso de cooperativas catalanas. Véase como ejemplo, la Residencia

Nova Vida Societat Cooperativa Catalana Ltda. Dr. August Pi i Sunyer (http://www.coop-pisunyer.com).

18 Como excepción, las leyes valenciana de 2003 y navarra de 2006 no hacen referencia a estas

actividades auxiliares, sin que ello suponga su exclusión. Galicia, de forma más genérica afirma en su Ley

de 1998 que, para el cumplimiento de su objeto social las cooperativas de viviendas, pueden desarrollar

“cuantas actividades sean necesarias” y no describe cuales pueden ser esas actividades ni a título de

ejemplo.

19 MILLAN CALENTI, R. op., cit. p. 50

15

la aprobación de la legislación autonómica pues procede del Reglamento estatal de

1978; y por otra parte, esas son actividades instrumentales a las actividades principales

que puede desarrollar la cooperativa, por lo que no sería admisible a la vista de ninguna

legislación cooperativa española, constituir una cooperativa de viviendas con el único

objeto de adquirir, parcelar y urbanizar terrenos.

IV.- El FIN SOCIAL DE LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS ES

SATISFACER LAS NECESIDADES DE SUS SOCIOS EN RELACIÓN CON LA

VIVIENDA, LOCALES O INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS.

1. Principio de puertas abiertas y limitación del número de socios de las

cooperativas de viviendas.

La cooperativa se define en la ley 27/1999 como sociedad constituida por personas que

se asocian para realizar actividades empresariales encaminadas a satisfacer sus

necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento

democrático, conforme a los principios formulados por la Alianza Cooperativa

Internacional (ACI), en los términos resultantes de la presente Ley (art. 1.1). Según los

principios cooperativos definidos por esta organización internacional “las cooperativas

son organizaciones voluntarias, abiertas a todas las personas capaces de utilizar sus

servicios y dispuestas a aceptar las responsabilidades de ser socio” …”Las

necesidades de los socios pueden ser singulares y limitadas, pueden ser diversas,

pueden ser sociales y culturales así como puramente económicas, pero, sean lo que

sean, son la razón central por la que existe la cooperativa”20

.

Hemos visto hasta el momento que la cooperativa de viviendas puede desarrollar

diversas actividades económicas relacionadas con la edificación, pero esas actividades

están orientadas a cumplir su fin social que es satisfacer las necesidades de sus socios.

Según el principio de puertas abiertas toda persona cuyos intereses o necesidades

coincidan con las de los socios de una cooperativa tendrían derecho a ingresar en la

cooperativa.

Pero este principio se matiza en relación con las cooperativas de viviendas. La propia

ACI lo tiene en cuenta cuando afirma que la frase “abierta a todas las personas

capaces de utilizar sus servicios…” en muchos casos solo sirve a un número limitado

de socios, por ejemplo “una cooperativa de viviendas solamente puede proporcionar

viviendas para una cierta cantidad de personas”, en estos casos, el número de socios

viene limitado por el número de viviendas.

En principio no es necesario que al constituirse la cooperativa o al iniciarse la

promoción de las viviendas el número de socios cubra la totalidad de las viviendas

proyectadas. Dado el principio de puertas abiertas y el capital variable de la cooperativa,

ésta podrá durante el periodo de construcción, rehabilitación o adquisición y hasta el

momento de la adjudicación o cesión de las viviendas a los socios, incorporar nuevos

socios, así como cesar a otros. El único límite inicial para constituir la cooperativa de

20

Declaración de la Alianza Cooperativa Internacional sobre la Identidad Cooperativa. Los principios

cooperativos. Ed. Internacional Co-operative Alliance, 1995 3ª ed especial para la Confederación de

Cooperativas de la Comunidad Valenciana, p. 33.

16

viviendas sería contar con un mínimo de tres socios o de dos cooperativas (art.8 Ley

27/1999).

Esta regla tiene ciertas excepciones en la legislación cooperativa de las CCAA. Por una

parte, Castilla y León en su ley de 2002 eleva el número mínimo de socios necesarios

para constituir una cooperativa en el caso de ser de viviendas a 5 socios (art.118.1). Más

trascendente es la limitación introducida en las leyes de Galicia, Andalucía y La Rioja.

En todas ellas se supedita la constitución de la cooperativa de viviendas a contar con un

número mínimo de socios en proporción al número de viviendas que se quieren

promover. Así la ley gallega de 1998 (art. 129.2) y la riojana de 2001 (art. 119.2) exijen

que el número mínimo de socios para constituir la cooperativa sea equivalente al 75%

del total de viviendas promovidas21

, mientras que la ley andaluza de 1999 marca el

límite en el 50% de las viviendas en promoción (art. 134.1).

Estos límites pretenden –como dice la exposición de motivos de la ley andaluza- evitar

abusos y desnaturalizaciones de las cooperativas de viviendas, pero en la práctica-

según la doctrina- se han convertido en verdaderas trabas que impiden la constitución de

estas cooperativas. Según Oñate Clemente de Diego, las anteriores normas dificultan la

promoción de viviendas en régimen cooperativo. El problema no es el porcentaje de

socios exigido, sino que “lo que imposibilita la construcción de viviendas es la

obligación de diseñar la promoción antes de constituir la cooperativa”, ello obliga a

realizar actuaciones y asumir gastos en nombre de una entidad inexistente y de unos

futuros socios que no han asumido todavía ningún compromiso22

.

2. ¿Quiénes pueden ser socios de una cooperativa de viviendas?

En un primer momento llegó a identificarse –como vimos- la actividad de las

cooperativas de viviendas con la promoción de viviendas protegidas, y ello quedó

reflejado en la legislación del momento, limitando la condición del socio a personas

físicas y de escasos recursos.

Pronto desapareció esa identificación, y hoy en día no cabe duda de que las cooperativas

de viviendas pueden promover viviendas de todo tipo, así como otro tipo de

edificaciones e instalaciones, pero la legislación –como veremos a continuación- sigue

arrastrando limitaciones en la condición del socio que hoy tienen poca justificación.

Hasta la Ley nº 3 de 1987 sólo podían ser socios de las cooperativas de viviendas las

personas físicas. A partir de entonces se reconoce también a los Entes públicos, las

Cooperativas y otras entidades sin ánimo de lucro mercantil, la posibilidad de asociarse

a una cooperativa de viviendas, si precisan locales en los que desarrollar sus actividades

(oficinas, sedes sociales, salones de actos, etc.). Se admite la presencia de socios

21

Con posterioridad a la redacción de este artículo y antes de su publicación, merece destacarse la

aprobación de la Ley 18/2008 de 29 de diciembre de Viviendas de Galicia, por la que se suprime la

exigencia de un número mínimo de socios para poder constituir una cooperativa de viviendas.

22 OÑATE CLEMENTE DE DIEGO, Jaime. “La legislación española comparada sobre el

cooperativismo de viviendas”, en Las cooperativas de viviendas en España. Desafíos de presente y

futuro. Dir: Salinas y Sanz Jarque. Ed. Universidad Católica de Álava, Salamanca 2003, p. 156. En

términos similares se manifiesta MERINO HÉRNANDEZ, S, en op., cit. p. 342.

17

personas jurídicas pero se limita su forma jurídica y el alcance de su necesidad a

satisfacer: locales en los que desarrollar sus actividades.

La doctrina que comenta esta Ley valora positivamente la ampliación del ámbito

subjetivo de la cooperativa de viviendas, pero alguno lamenta que no se haya permitido

que toda clase de personas jurídicas formen parte de estas cooperativas. Para Manrique

la causa de esta limitación está en que la legislación cooperativa rezuma en muchos

pasajes su anquilosada concepción como entidades de carácter cuasi-benéfico, cuando

lo fundamental –en su opinión- es la existencia del fin mutualista, o sea, la necesidad

común y convergente de obtener vivienda o local para la satisfacción de las necesidades

concretas23

.

La norma que comentamos distingue por una parte quienes pueden acceder a viviendas

y quienes a locales. Las viviendas deben destinarse a las personas físicas y los locales

pueden destinarse a éstas y a determinadas personas jurídicas.

Como ya vimos al iniciar este trabajo, la Ley 3/1987 amplió el ámbito de actuación de

las cooperativas de viviendas, al admitir que éstas pudieran dedicarse exclusivamente a

procurar locales para sus socios.24

. Si este supuesto se diera, se cuestionaba la doctrina

del momento si cabría una cooperativa de viviendas formada únicamente por personas

jurídicas de la condición indicada. Manrique25

respondía afirmativamente porque la ley

no limita el número de personas fisicas o jurídicas que pueden concurrir. Paz Canalejo26

en cambio, admitía que podría constituirse una cooperativa de viviendas formada

mayoritariamente por personas jurídicas, pero también deberían haber socios personas

físicas ocupantes de las futuras viviendas. Desde luego, si en la promoción hay

viviendas éstas sólo pueden destinarse a las personas físicas. No parece admitir el autor

la posibilidad de constituir una cooperativa de viviendas para procurar exclusivamente

locales a los socios. Esto parece confirmarse cuando en otro momento critica que pueda

constituirse una cooperativa calificada de viviendas formada por empresas individuales

con el fin de procurar locales o sedes a sus socios. En su opinión esa cooperativa

debería calificarse como de servicios.

Las cooperativas de servicios son definidas en nuestra legislación como cooperativas

que asocian a personas físicas o jurídicas, titulares de explotaciones industriales o de

servicios, y a profesionales o artistas que ejerzan su actividad por cuenta propia, y

tengan por objeto la prestación de suministros y servicios, o la producción de bienes y la

realización de operaciones encaminadas al mejoramiento económico y técnico de las

actividades profesionales o de las explotaciones de sus socios (art. 98 Ley 27/1999).

Pensamos que en principio, podría constituirse una cooperativa de servicios con el fin

de procurar a sus socios locales destinados a mejorar el desarrollo de su actividad

empresarial o profesional, siempre que todos sus socios tengan la condición de

empresarios o profesionales. Pero, como más adelante dice el art. 98, no puede ser

clasificada como cooperativa de servicios aquella en cuyos socios y objeto concurran

circunstancias o peculiaridades que permitan su clasificación conforme a lo establecido

en otra de las secciones de este capítulo. Por tanto, sólo podrá constituirse esa

23

MANRIQUE PLAZA, F.J. op., cit. p. 1093

24 Recuérdese que su art. 129.1 establece que “las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas

que precisen alojamiento para sí y sus familias y/o locales”.

25 MANRIQUE PLAZA, F.J, op., cit. p. 1093

26 PAZ CANALEJO, N., op., cit. p. 682.

18

cooperativa como de servicios, si no puede serlo de viviendas, por ejemplo, porque los

socios no son entidades públicas, cooperativas o entidades sin ánimo lucro.

Este conflicto pone de manifiesto la necesidad de modificar la denominación de la

cooperativa de viviendas para adecuarla a las posibilidades que actualmente ofrece, su

denominación como cooperativa de construcción y viviendas o de viviendas y

construcción, sería mucho más adecuada.

La aprobación de la actual Ley 27/1999 –como vimos- modifica todavía más el

componente subjetivo de las cooperativas de viviendas y distingue dos posibles objetos

sociales en atención a la condición de sus socios.

Si la cooperativa tiene por objeto procurar viviendas o locales para sus socios estos sólo

pueden ser personas físicas, entes públicos o entidades sin ánimo de lucro27

.

La principal novedad se encuentra por tanto en el desarrollo del otro objeto social

posible: procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas

y locales; elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de

servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y

edificaciones e instalaciones complementarias.

En este segundo caso, podrá ser socio cualquier tipo de persona. Pero implícitamente se

requiere para ser socio ser titular de algún derecho sobre viviendas o locales ya

existentes, estos bienes han de ser los beneficiarios de la actividad de la cooperativa; es

decir, son cooperativas formadas por titulares de viviendas y locales, cuyo interés a

satisfacer no es procurarse estos bienes, sino rehabilitarlos o procurarse otros bienes o

servicios complementarios para el uso de sus viviendas y locales.

La regulación del tema en las distintas Comunidades Autónomas es muy dispar.

Cataluña y Extremadura siguen el régimen de la Ley 3/1987 y Murcia el previsto en la

ley 27/1999. Todas las demás presentan regulaciones diferentes. Madrid y Castilla - La

Mancha sólo recogen el presupuesto subjetivo previsto en la ley 27/1999 para la

realización del primer objeto social. La Rioja solo contempla socios personas físicas

mientras que el País Vasco “mayoritariamente” personas físicas y cooperativas, por lo

que admite otras formas con personalidad jurídica, incluso mercantiles. En Navarra y

Aragón pueden ser socios las personas fisicas y entidades sin ánimo de lucro, en Galicia

y Andalucía además, las entidades públicas28

. Baleares hace una expresa mención a las

cajas de ahorro y a las entidades no mercantiles.

Más especial es la regulación que hacen del tema las Comunidades de Castilla y León y

de Valencia.

En la primera pueden ser socios de una cooperativa de viviendas las personas fisicas, y

las entidades públicas e institucionales entre cuyos fines figure la promoción de

viviendas de carácter social; y también las entidades sin ánimo de lucro que necesiten

alojamiento para sus empleados o locales para realizar su actividad.

27

Hay en este aspecto una novedad que destacar, la presencia en la cooperativa de viviendas de estos

socios personas jurídicas no tiene porqué limitarse a la obtención de un local donde desarrollar sus

actividades, pueden conseguir también viviendas, destinadas al alojamiento de personas físicas

dependientes de ellos que tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una

promoción cooperativa (art. 89.1) 28

La ley gallega de 1999 admite como socios a estas personas jurídicas, pero exige que la cooperativa de

viviendas esté constituida principal y mayoritariamente por personas físicas.

19

La ley valenciana no dice nada al respecto de quien puede ser socio de una cooperativa

de viviendas y por tanto, recurriendo a las disposiciones generales de la ley, podríamos

decir que pueden ser socios las personas físicas y jurídicas, cuando el fin y el objeto

social de éstas no sea contrario a los principios cooperativos, ni al objeto social de la

cooperativa (art. 91.1). Sin embargo, hay que recordar que esta ley al final del art. 91

incorpora como modalidad especial las cooperativas de despachos o locales, cuyo objeto

social será procurar exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, así

como aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias de los

anteriores.

De una lectura íntegra del precepto parece desprenderse que la intención del legislador

era limitar el objeto social de las cooperativas de viviendas a procurar viviendas para

sus socios, personas físicas, y otras edificaciones complementarias como locales o

aparcamientos. La norma se refiere en todo momento a la vivienda como elemento

principal a procurar y no parece admitir la posibilidad de una cooperativa de viviendas

creada para procurar exclusivamente locales para sus socios, a diferencia de otras leyes

que expresamente así lo admiten (viviendas y/o locales).

Por el contrario, si el objeto perseguido no son viviendas sino locales, deberá

constituirse una cooperativa de despachos o locales, estos pueden llevar a su vez anejas

otras edificaciones como aparcamientos y otras edificaciones complementarias. Estas

cooperativas sólo pueden tener como socios a profesionales (colegiados o no), a

pequeños empresarios (no más de 50 trabajadores) y a cooperativas.

Por último, se contempla expresamente la agrupación de cooperativas de viviendas con

cooperativas de despachos y locales, para la edificación o rehabilitación conjunta de un

mismo inmueble o grupo de ellos.

Esta interpretación no fue seguida por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana en la sentencia de 3 de enero de 2008. La cuestión planteada era si podía

una cooperativa de viviendas valenciana inscribir en sus estatutos que sus socios

podrían ser personas físicas y jurídicas. El Registro de Cooperativas rechazó esa

inscripción por entender que “En las cooperativas de viviendas sólo pueden ser socios

aquellas personas susceptibles de precisar viviendas, es decir, que necesiten una

vivienda en el sentido de habitación, sea o no domicilio habitual y permanente del

sujeto y, por lo tanto, sólo puede hacer referencia a las personas físicas, que son las

únicas que viven en sentido propio”.

El Tribunal, en su sentencia, reconoce en primer lugar que la ley valenciana no excluye,

a priori, que las personas jurídicas puedan ser socios de las mismas, es más, el art. 2

señala que son socios de la cooperativa las personas físicas y “en las condiciones de la

ley, jurídicas …”, y el art. 19 que pueden ser socios las personas fisicas y jurídicas,

cuando el fin y el objeto social de éstas no sea contrario a los principios cooperativos ni

al objeto social de la cooperativa. Para el TSJ, el art. 89 LCE no es aplicable al caso,

porque la competencia legislativa es exclusiva de la Comunidad Valenciana, pero

entiende que, puesto que la Ley valenciana, art. 91 dispone que las cooperativas de

viviendas tendrán por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, no sólo

viviendas, sino también “locales, aparcamientos, servicios o edificaciones

complementarias”, ello “no excluye la presencia de socios personas jurídicas que no

tengan ánimo de lucro mercantil”. Por lo que concluye que los estatutos no pueden

inscribirse porque no contienen esa necesaria e imprescindible matización o referencia a

las personas jurídicas sin ánimo de lucro mercantil.

20

En nuestra opinión la conclusión a la que llega el Tribunal no se fundamenta

suficientemente en la legislación aplicable. Por una parte, porque los arts. 2 y 19 a los

que se remite, no limitan la condición de socios a las personas jurídicas sin ánimo de

lucro mercantil. Por otra parte, como estas normas señalan, las personas jurídicas

podrán ser socios en las condiciones de la ley y atendiendo al objeto social de la

cooperativa. Si el objeto de ésta es procurar viviendas a sus socios y además otras

edificaciones y servicios, sólo las personas físicas son susceptibles de acceder a las

viviendas. Por último, hay que tener presente que el legislador prevé expresamente un

modelo de cooperativa específico cuando el objeto principal de la cooperativa no es

procurar viviendas sino locales: las cooperativas de despachos y locales, en las que si se

prevé como socios tanto a personas físicas como jurídicas.

Está claro que el legislador ha querido primar en las cooperativas de viviendas al futuro

morador de las viviendas, favoreciendo que los locales, no asignados a estos puedan

venderse o alquilarse, mejorando con ello la financiación de la cooperativa.

3. Naturaleza de la necesidad a satisfacer.

Según la legislación cooperativa, el fin social de ésta es satisfacer las necesidades de los

socios29

. La Alianza Cooperativa Internacional declara que las necesidades de los socios

pueden ser diversas pero, sean lo que sean, son la razón central por la que existe la

cooperativa (Declaración Manchester 1995).

La cuestión que planteamos por tanto es, ¿cuál es la necesidad llamada a satisfacer por

la cooperativa de viviendas?

En la legislación cooperativa encontramos constantes referencias a esta necesidad a

satisfacer. Inicialmente se habla de proporcionar “un hogar” al socio (Ley 1942), y más

tarde de proporcionar “alojamiento” para el socio y su familia (Ley 3/1987), o personas

que convivan con él (Ley 27/1999). Algunas Comunidades Autónomas recogen más

explícitamente esta condición, como Madrid: “podrán ser socios de las cooperativas de

viviendas las personas físicas que necesiten alojamiento para sí o sus familiares”.

Cuando la legislación admite que puedan integrarse en la cooperativa socios personas

jurídicas con el fin de obtener viviendas o locales, exige, en el primer caso que precisen

las viviendas para “alojamiento” de aquellas personas que dependientes de ellos tengan

que residir por razón de su trabajo o función en el entorno; y en el segundo caso, que

precisen locales “para desarrollar sus actividades”. El mismo criterio encontramos en la

legislación autonómica, la cual suele extender a los locales la exigencia de que los

socios o su familia los “necesiten”30

.

Esta exigencia de que las viviendas o locales se dediquen a alojamiento del socio o al

desarrollo de sus actividades, excluye que el fin último del socio sea la inversión y

sobre todo la especulación (por ejemplo: revender la vivienda adjudicada).

Explícitamente dice al respecto la ley gallega que: “El socio tiene la obligación de

habitar la vivienda”.

29

La propia definición de cooperativa contempla claramente este fin cuando afirma que una cooperativa

es una asociación de personas que se han unido para satisfacer sus necesidades y aspiraciones en común

(Declaración de la ACI sobre la Identidad Cooperativa).

30 Es el caso de las legislaciones de Extremadura, Castilla La Mancha o Castilla León.

21

Esta condición, consecuente con la naturaleza cooperativa, sus valores y sus principios

(autoayuda, solidaridad, mutualidad, equidad), tiene reflejo en una serie de limitaciones

que encontramos en la legislación: por una parte, es frecuente limitar el número de

viviendas o locales que puede poseer una misma persona simultáneamente en

promoción cooperativa en la misma circunscripción; y por otra, suele limitarse la

transmisión libre de los derechos sobre la vivienda o los locales adjudicados, a favor de

los socios expectantes, si esa transmisión se pretende en los primeros años tras la

adjudicación.

Esta última limitación sólo tiene sentido cuando la cooperativa promueve viviendas, las

adjudica en propiedad al socio, y se disuelve. En aquellos casos en que la cooperativa

conserva la propiedad de las viviendas, el derecho del socio a disponer de la vivienda no

alcanza su libre transmisión, siempre requerirá autorización de la cooperativa de

viviendas

Fuera de nuestras fronteras es frecuente que la cooperativa conserve la propiedad, y el

socio el uso y disfrute. No se trata de un arrendamiento porque el socio tiene una

participación social en la cooperativa que puede transmitir y recuperar su inversión con

las actualizaciones correspondientes, pero la cooperativa debe autorizar la transmisión

del derecho y el arrendamiento, cuando éste se permite. La relación jurídica entre la

cooperativa y el socio se denomina occupancy agreement o propietary lease; y el socio

es conocido como inquilino-propietario “a tenant-owner’s association”. La propia

definición de cooperativa de viviendas “housing cooperative” responde a estas

características y es el modelo cooperativo predominante en EEUU, Canadá o el Norte

de Europa.

En España, donde el modelo de cooperativa de vivienda es diferente, y normalmente la

cooperativa se constituye para procurar la vivienda o local al socio y disolverse a

continuación, para poder garantizar que la cooperativa va a cumplir el fin que le es

propio, el legislador establece las limitaciones anteriormente vistas.

La relación que debe existir entre cooperativa y necesidad de alojamiento del socio, es

muy próxima a la relación que se establece entre vivienda protegida y necesidad de

alojamiento de la población. Así, el Real Decreto 2066/2008 que regula el Plan Estatal

de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 tiene como presupuestos según su exposición

de motivos: las “graves dificultades de acceso a la vivienda de una parte importante de

la población”, la “necesidad de vivienda de la población española”, “debe optimizarse el

uso de la producción ya existente de viviendas a la hora de atender las necesidades

sociales de la población”, “asegurar una producción suficiente de viviendas para las

necesidades de alojamiento de la población”, etc.

Este paralelismo en cuanto a los fines perseguidos va a traducirse en una similitud de las

instituciones jurídicas previstas, y por ello va a estar en muchos casos justificado. Pero

tampoco hay que olvidar que en largos periodos de nuestra historia, las cooperativas de

viviendas han sido el instrumento preferentemente empleado para llevar a cabo las

políticas sociales de la vivienda. Sirva como ejemplo, la ley de cooperativas de 1941

que denomina a estas cooperativas: “cooperativas de viviendas protegidas”. Y esta

asimilación, aunque histórica, ha influido en el régimen jurídico previsto para este tipo

de cooperativas, aunque su fin no fuera precisamente procurar viviendas protegidas a

sus socios.

22

A) Límite al número de viviendas por socio.-

Si el fin de la cooperativa es satisfacer la necesidad de alojamiento del socio, es de

suponer que no se pueden emplear muchas viviendas para satisfacer esta necesidad, por

ello la legislación limita el número máximo de viviendas por socio, al menos, en

promoción cooperativa.

Hasta 1987, la legislación estatal establecía que nadie podrá ser socio simultáneamente

de dos o más cooperativas de viviendas en la misma localidad, ni ser titular de más de

una vivienda de promoción cooperativa simultáneamente y en la misma localidad, salvo

los derechos reconocidos a las familias numerosas.

Estas limitaciones desaparecen con la ley 3/1987 pero se mantienen en varias

Comunidades Autónomas como Aragón, Galicia, Navarra, Cataluña, Extremadura o

País Vasco.

El límite se fija en una vivienda por socio, excepto en el País Vasco que son dos. Todas

las Comunidades exceptúan esa limitación a favor de las familias numerosas. Aragón

también la exceptúa si el objeto de la cooperativa es exclusivamente la administración

de viviendas o edificaciones ya construidas. Por último, Cataluña y Extremadura en

términos muy similares, limitan también a uno el número de locales por socio, pero

exceptúan esta norma a favor de los socios personas jurídicas (entes públicos,

cooperativas y entidades sin ánimo de lucro), a los que Extremadura añade, los

trabajadores autónomos y las Sociedades anónimas laborales31

.

Según la normativa sobre viviendas protegidas, los demandantes de viviendas no

pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre

alguna vivienda sujeta a protección pública en España, salvo que la vivienda resulte

sobrevenidamente inadecuada para sus circunstancias personales o familiares, y siempre

que se garantice que no poseen simultáneamente más que una vivienda protegida.

Tampoco podrán ser titulares de una vivienda libre, salvo que hayan sido privados de su

uso por causas no imputables a los interesados, o cuando el valor de la vivienda o del

derecho del interesado sobre la misma, exceda del 40% del precio de la vivienda que se

pretende adquirir (art. 3 a, RD 2066/2008).

B) Limitaciones en la transmisión de los derechos sobre la vivienda o local.-

Desde el Reglamento de Cooperativas de 1971, viene limitándose la transmisión de los

derechos del socio sobre la vivienda cooperativa. Las limitaciones que se establecen

son:

1º El socio que quiera ceder inter vivos sus derechos sobre la vivienda o local antes de

transcurrir cierto tiempo32

, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, para que los

31

Curiosamente la ley extremeña no contempla que las sociedades anónimas laborales puedan ser socios

de cooperativas de viviendas, pues limita esta condición a las personas físicas, los entes públicos, las

sociedades cooperativas y las entidades sin ánimo de lucro mercantil.

32 El plazo establecido normalmente es el de 5 años, o superior previsto estatutariamente que no supere

los 10 años. Por contraste, la ley gallega marca como plazo un año: “el socio que pretenda transmitir inter

vivos sus derechos sobre la vivienda o local, sin justa causa, antes de que haya transcurrido un año u otro

plazo superior fijado por los estatutos, …”

23

ofrezca a los socios expectantes o solicitantes de admisión. Según el Reglamento de

1978 el Consejo Rector debía declarar qué socio inscrito como expectante, por riguroso

orden de antigüedad, ha de subrogarse en los derechos y obligaciones del primero. Para

garantizar el cumplimiento de esta norma, se exigía que la lista de socios expectantes

figurara en el tablón de anuncios de la cooperativa y además en el correspondiente libro

especial que deberá llevar la cooperativa. La actual ley solo exige que el consejo rector

ofrezca estos derechos a los solicitantes de admisión por orden de antigüedad; pero en la

legislación autonómica todavía encontramos medidas previstas para garantizar el

cumplimiento de estas limitaciones33

2º El precio de tanteo se limita a la cantidad desembolsada por el socio transmitente,

incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de

precios al consumo.

3º Si el socio transmite sus derechos sobre la vivienda o local sin haberlos puesto

previamente a disposición de la cooperativa, ésta, si quisiera algún solicitante o socio

expectante adquirirlos, ejercerá el derecho de retracto, por el precio anteriormente

señalado.

4º Transcurridos tres meses desde que el socio comunicó su propósito de transmitir sin

que ningún socio haga uso de su derecho de preferencia, podrá transmitir sus derechos

al tercero. El Reglamento de 1978 en este caso, limitaba también el precio de

transmisión al tercero no socio.

5º Como garantía del cumplimiento de las anteriores limitaciones, se preveía en el

Reglamento de 1978 que los estatutos sociales pudieran fijar una duración mínima a la

cooperativa de cinco años a contar desde la concesión de la cédula de calificación

definitiva de habitabilidad o documento que legalmente las sustituya. Esta previsión

legal desapareció en las leyes posteriores, posiblemente porque no reconoce ningún

derecho que no tuvieran ya los socios. Sin embargo, la legislación catalana y aragonesa

recogen esta norma imperativamente, de forma que la cooperativa no podrá disolverse

hasta que haya transcurrido un mínimo de 5 años o plazo superior previsto en los

estatutos sociales desde la fecha de transmisión de las viviendas o desde la última

promoción que haya realizado. Si no ha realizado ninguna promoción, no puede

disolverse antes de que hayan transcurrido tres años desde que se constituyó.

6º El Reglamento de 1978 por último, declaraba nulos los pactos que directa o

indirectamente tendieran a defraudar las normas anteriores, y la parte que contrate con

el socio infractor será responsable solidario con aquél de las sanciones societarias,

devolución de cualquier tipo de ayuda o subvención oficial percibida por el socio o por

la cooperativa para la vivienda del socio y cuando la cooperativa fuese fiscalmente

protegida, todos los impuestos que, en su caso, hubiera debido pagar el socio, si la

entidad no hubiese ostentado esta calificación fiscal.

33

Así, Andalucía, tras definir el socio expectante como aquel que habiendo efectuado la suscripción de

su aportación obligatoria a capital no se le ha adjudicado una vivienda, local o edificación quedando en

espera de que eventualmente tal circunstancia se produzca; exige que estos socios figuren inscritos, con

tal carácter, en el libro registro de socios, y los estatutos determinen sus derechos y obligaciones. Galicia

por su parte, exige que las cooperativas de viviendas lleven en orden y al día, el libro de socios

expectantes con las mismas formalidades y requisitos que los previstos para el libro-registro de socios.

Por último, Murcia exige como garantía de que se hace el ofrecimiento de esos derechos a los socios

expectantes y por orden de antigüedad, que este hecho se acredite ante fedatario público mediante

certificación del consejo rector.

24

Las anteriores limitaciones no son de aplicación cuando el socio transmita sus derechos

a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges

decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio. A estos

supuestos a excepcionar añade Cataluña la transmisión entre parejas de hecho, Galicia

las realizadas a personas que convivan con el socio, o familias que convivan con él, en

el caso de Navarra. Por último, Murcia y Castilla León recuerdan que para que estas

transmisiones a favor de familiares y personas cercanas sean aceptadas, el adquirente

deberá asumir la condición de socio.

Toda la normativa anteriormente vista limita la disponibilidad de las viviendas y locales

por parte de su titular. Estas limitaciones se justifican sobre todo si tenemos en cuenta

que, la cooperativa se ha creado para procurar alojamiento al socio y locales en los que

ejercer su actividad; que no se ha podido satisfacer la necesidad de todos los aspirantes,

o socios expectantes, porque su número superaba al de las viviendas y locales

promovidos; que el socio titular ya no tiene la necesidad que justificó su acceso a la

cooperativa y quiere transmitir sus derechos sobre la vivienda o local. Si dado este caso,

todavía quedan solicitantes o socios expectantes, se les reconoce un derecho preferente

por orden de antigüedad para acceder a esos bienes, mediante una justa retribución al

hasta ahora titular de los mismos.

La normativa sobre viviendas protegidas que también tiene como fin satisfacer la

necesidad de alojamiento de las personas, normalmente con pocos recursos, se ocupa de

regular el destino y ocupación de las viviendas, estableciendo limitaciones a la facultad

de disponer. Como dice el RD 2066/2008 en su exposición de motivos, uno de los

objetivos políticos del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, es

“Establecer las condiciones que garanticen a los ciudadanos el acceso a la vivienda en

condiciones de igualdad, impulsando la creación de registros públicos de demandantes

de vivienda acogida a algún régimen de protección pública y que toda la producción de

viviendas protegidas sea adjudicada con criterios de transparencia, publicidad y

concurrencia, controlados por la administración pública”.

Así, el art. 5 del RD 2066/2008 establece que sólo podrán acogerse a sus medidas las

viviendas adquiridas para uso propio y las promovidas o rehabilitadas para uso propio o

para alquiler que cumplan entre otros los siguientes requisitos: a) Destinarse a

residencia habitual y permanente del propietario o del inquilinos y estar ocupadas por

ellos; b) La transmisión inter vivos o cesión de uso de las viviendas, antes de 10 años

desde la fecha de formalización de la adquisición, requerirá autorización de las CCAA;

c) La transmisión inter vivos o la cesión del uso de la vivienda una vez transcurridos 10

años conllevará que el préstamo pierda su condición de convenido; d) La venta y

adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los

registros públicos previstos por las CCAA. Por último, dice el apartado 2º las viviendas

acogidas a la financiación de este Plan estarán sometidas, en su caso, a los derechos de

adquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las Comunidades

autónomas que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto.

Como puede verse las exigencias de ocupación y uso por el titular adjudicatario de la

vivienda o local están presentes en ambas normativas, así como las limitaciones a la

transmisibilidad de sus derechos sobre esos bienes. Aquellas cooperativas que

promuevan viviendas acogidas a estos planes estarán sometidas preferentemente al

cumplimiento de las normas previstas en esta normativa administrativa. En este sentido

la legislación cooperativa valenciana señala que lo dispuesto en sus normas deberá

25

aplicarse sin perjuicio de las limitaciones que establezca la legislación específica, en los

supuestos de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas. En el mismo sentido

podemos encontrar disposiciones en la legislación vasca y extremeña34

.

34

Estas Comunidades, en idénticos términos vienen a establecer que cuando la cooperativa de viviendas

haya obtenido de los organismos públicos subvenciones o ayudas por el cumplimiento de su objeto social,

la transmisión inter vivos de la vivienda o local de los socios estará sujeta a las limitaciones y derechos de

adquisición preferente previstos en el correspondiente régimen administrativo de fomento, y en su efecto,

por la normativa general supletoria sobre cooperativas de dicha clase. Para las cooperativas de viviendas

no incluidas en el párrafo anterior, los estatutos sociales o reglamentos de régimen interior de cada

promoción determinarán las condiciones o límites para enajenar o arrendar la vivienda o local de un

socio, así como los derechos de los socios expectantes.