EL BOOM DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION EN EL PERU

El Per vive desde fines de la ltima dcada del siglo XX un sostenido crecimiento de la industria de la construccin, impulsado, sobre todo, por el aumento de los ingresos econmicos de los hogares, las mayores inversiones publicas y privadas, ambas consecuencia directa del crecimiento econmico y, asimismo, por la mejora de las condiciones de financiamiento para la adquisicin de vivienda pblicas. Se trata, sin duda, del duradero boom del sector inmobiliario peruano, cuyo epicentro es Lima Metropolitana y sus replicas en menor escala en otras ciudades del interior como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo, Cajamarca, Huaraz, entre otras.

El porqu del crecimiento inmobiliarioAparte de la minera, la industria de la construccin en el Per se ha convertido en uno de los sectores ms dinmicos de la economa. Sin duda, en su crecimiento influyen la expansin de la demanda interna como consecuencia del aumento de la poblacin y el crecimiento de la economa, asimismo por el aumento de la inversin privada, bien secundada por la pblica.El sector construccin crece a tasas superiores al 10%, vale decir a ritmos mayores que la tasa de crecimiento del PBI global. Tal es as que desde el 2006 creci en ms del 14% anual, excepto en el 2009 cuando cay al 6% causado por la crisis financiera internacional, pero inmediatamente se recuper hasta alcanzar en el 2010 una tasa superior al 17%. Los aos subsiguientes continu creciendo, aunque con menor velocidad, , tal como corroborarse en las estadsticas oficiales del INEI y del BCRP.En el crecimiento sectorial destacan las obras relacionadas con la edificacin de viviendas y centros comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso al financiamiento a travs de crditos hipotecarios promovidos por el Estado y otras fuentes privadas del sistema financiero.En los ltimos aos se construyeron, ampliaron o mejoraron decenas de miles de viviendas en el pas, las que fueron colocadas predominantemente en el sector de la clase media en evidente ascenso.

Algo notable en el boom constructivo es que la mayor demanda de viviendas responde al creciente nmero de familias que tienen relativamente mayores ingresos econmicos y por tanto capacidad de adquirir crditos hipotecarios, asimismo, a que las tasas de inters y las cuotas les resultan asequibles.La edificacin destinada a la clase media y media alta de la poblacin se orienta principalmente a edificios de departamentos. Implantadas en edificios multifamiliares donde predominan los departamentos de 3 ambientes cuya superficie mnima segn los cdigos de edificacin debe ser mnimo de 100m2 y mximo de 180m2.El cambio urbano y aumento de la construccin privada se produce principalmente en Lima y dentro de ella en Miraflores y Barranco. En la zona se construyeron gran cantidad de proyectos, muchos de los cuales se hallan ocupados y vendidos. Los valores se ubican entre los US$ 800 y US$ 900/m2. En algunas ciudades del interior se repite esto mismo e incluso se sobrepasa como en el caso de Huaraz, en cuyo centro se ofertan predios entre 1,000 a 2,000 US $/m2.Pero lo que opera como dinamizador del crecimiento de la construccin es el nmero de proyectos habitacionales destinados principalmente a la clase media baja y baja que se est incrementando de manera muy importante, gracias a la actuacin de programas de vivienda populares como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros.Segn el Marco Macroeconmico Multianual 2011-2013, se espera que el dinamismo del sector construccin se manifieste en un crecimiento superior a una tasa de 10% durante el periodo, a la par con el incremento de la inversin privada.Indicadores del mercado inmobiliario peruano al 2011- tercer trimestreEl Banco Central de Reserva del Per (BCRP), siguiendo estndares internacionales, considera que los principales indicadores del mercado inmobiliario son: la mediana de los precios en soles constantes, el ratio precio de venta / ingreso anual por alquiler (PER), el ratio precio de venta / ingreso (indicador de asequibilidad) y la relacin precio de venta/ costo total de la vivienda (3).

Tales indicadores, basados sobre todo en el mercado limeo muestran aumento importantes en los ltimos aos, alcanzando actualmente niveles similares a algunos promedios internacionales.

Un primer indicador es la mediana trimestral de los precios de venta en soles constantes. La metodologa empleada consiste en obtener informacin mediante encuestas telefnicas semanales. La fuente de informacin es la seccin de la oferta inmobiliaria del diario El Comercio para Lima Metropolitana, y el tipo de muestreo es aleatorio simple. De acuerdo a este indicador, luego de que los precios tuvieron una tendencia decreciente hasta mediados de 2006, stos se recuperaron alcanzando niveles superiores a los mximos alcanzados desde 1998. En el tercer trimestre de 2011 hay una moderacin en esta tendencia.

Un segundo indicador es el ratio entre el precio de venta y el alquiler anual(PER), el cual mide el nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad. Este ratio alcanza un nivel de 14,6 en el tercer trimestre de 2011. Esto significa que tendran que transcurrir cerca de 15 anos de alquiler para que un propietario recupere el valor de su vivienda. De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide los precios de los departamentos en Lima Metropolitana se mantienen en el intervalo de precios normales (12,5 25,0).

Un tercer indicador es el ratio entre el precio de venta y el ingreso. Este indicador mide la capacidad de pago de las familias. Como medida de ingreso se utiliza el PBI per cpita. Para el tercer trimestre de 2011, este ratio es 21, similar al registrado para Per por el BCRP, Global Property Guide para 2010 y al nivel promedio de Latinoamrica.

Ello significa queSe necesitan ms de 20 aos de ingresos para comprar un departamento.Para el mismo inmueble de 100 m2 en Lima Metropolitana hace cuatro aos se requera la suma de 8 aos de ingresos. Evidentemente las viviendas son ahora menos asequibles para un hogar de menores ingresos.

Un ltimo indicador es elratio entre el ndice de precio de venta y el ndice de costo total de la vivienda. El ndice de costo de la vivienda incluye el costo del terreno y el costo de construccin.De acuerdo a este ratio, los precios de los inmuebles habran aumentado ms rpidamente que el costo total entre elsegundo trimestre de 2007y eltercer trimestre de 2011, lo que demuestra que los mrgenes de ganancia del negocio inmobiliario en el Per esta aumentando significativamente.

No cabe duda de que elboom de la industria de la construccinen nuestro pas est en marcha y su dinamismo se siente por doquier. En adelante se estima que el crecimiento y el potencial del mercado inmobiliario en Per seguir progresivamente abriendo una importante va a inversiones financieras internas y de otros pases vecinos. Se avizora as la consolidacin del sector inmobiliario en el Per.Para profundizar la mirada en este tema, en el prximo artculo abordaremos la implicancia y logros de los principales programas de vivienda y la magnitud del dficit de infraestructura que an padece el pas tanto en Lima como en las regiones.