Dossier Proveedores 2012

/// Dossier Servicios

Las mejores vistas de las sierras, a un paso de la ciudadZona norteDefinimos la zona norte tomando la calle Sagrada Familia en sus dos extremos,continuando por Rafael Núñez-Recta Martinolli hasta Villa Warcalde inclusive, y laavenida Colón-ruta E55 hasta La Calera. En total, esta zona contiene 7 countries, 10 barrios privados, 2 urbanizaciones es-peciales (donde se incluye Valle Escondido) y 22 condominios y housings. Un totalde 7.825 lotes componen las 993 hectáreas que ocupan estas urbanizaciones, ha-biéndose vendido 5.747 y estando habitados 3.564.A pesar de que la primera urbanización tipo country de Córdoba se realizó en elsur de la ciudad, el desarrollo de los siguientes emprendimientos se centró en elnorte. Con Las Delicias y Lomas de la Carolina a la cabeza, una serie de barrios pri-vados acompañó el desarrollo del sector hasta encontrarse hoy agotado. Al momento de proyectar tales barrios, los desarrollistas se encontraron con unaescasez de servicios básicos. La extensión de los mismos fue inmediata, favore-ciendo a todos los vecinos de la zona. Sin embargo, los residentes todavía de-mandan transporte público y nuevas y mejoradas vías de acceso hacia la ciudad.Actualmente, luego de 20 años de desarrollo de urbanizaciones en esta zona, unmegaproyecto se destaca de los demás por sus características. Hacemos referen-cia a Valle Escondido, que con sus 13 barrios privados y dos townhouses se con-vierte en el emprendimiento de mayor tamaño del sector norte ocupando 300hectáreas. Así mismo, concentra la mayor cantidad de lotes: 1.906 unidades.Los entrevistados señalaron a Valle Escondido como el caso de mayor éxito encuanto a su rápida venta y consolidación. La particularidad del resultado de estemegaproyecto se explica en haber centrado su oferta en lotes accesibles para laclase media, en barrios con seguridad e integrados al ejido urbano de la capitalcordobesa.

Oferta inmobiliaria para diferentes sectoresZona surLa zona sur de Córdoba comprende las avenidas Fuerza Aérea, Vélez Sarsfield(hasta las líneas de ferrocarril), Cruz Roja y Sabattini hacia el sur, con límite en el

ejido urbano.En dicha área se registran 36 edificaciones entre las que se diferencian 8 coun-tries, 12 barrios privados, 4 housings y 12 urbanizaciones especiales. Esto significael desarrollo de 4.532 lotes en 1.222 hectáreas.Estableciendo diferencias numéricas, podemos decir que, del total de los lotescontabilizados, 3.376 unidades se registran vendidas y actualmente habitan enestos emprendimientos 2.075 familias.Si bien en sus inicios estos desarrollos inmobiliarios buscaron captar un públicode alto poder adquisitivo, en el presente apuntan a otros segmentos de mercado,como la clase media y el público joven.Este perfil de cliente y la escasez de suelo urbanizable dentro del arco de circun-valación alentaron en los últimos años al desarrollo de nuevas modalidades resi-denciales compatibles con esas condiciones de oferta y demanda. Así nacieronlos condominios y las urbanizaciones abiertas con vigilancia que cuentan conprestaciones semejantes a los countries, pero con un aprovechamiento más in-tensivo de la tierra y mejores condiciones de accesibilidad.Las ventajas que orientan las inversiones hacia el sur se pueden resumir en tres:en primer lugar, la presencia de 7 accesos a rutas provinciales y 10 avenidas alcentro (la mayoría de las urbanizaciones se encuentran en Valparaíso y O´Higgins,tanto dentro como fuera de la circunvalación); la gran presencia de espacios ver-des (como Ciudad Universitaria, el Parque Sarmiento y diversas plazoletas); y, fi-nalmente, la disponibilidad de redes troncales de agua, electricidad y gas naturalcomo una ventaja comparativa frente a otros sectores que se hallan limitados.Al encontrarse cerca de los principales centros comerciales y laborales de Cór-doba, el sector sur se potencia como una zona de privilegio a la hora de elegirdónde vivir.Según los administradores de estas urbanizaciones, el futuro de la zona sur seconsolidará con el proceso de desarrollo de countries entre la RN36 y la RN20.Coinciden en que la velocidad a la que se desarrollará este proceso va estar con-dicionada por la evolución en la proliferación de centros asistenciales, educativosy comerciales, y por el desarrollo de la infraestructura de servicios públicos.

Zona por zona, el desarrollo de los countriesEn este informe se desarrolla una descripción detallada de los countries emplazados en Córdoba y ciudades aledañas. Con untotal de 21.580 lotes, todas las urbanizaciones contempladas ocupan 4.799 hectáreas, dejando en evidencia un movimiento de-mográfico que impacta de diversas maneras en cada sector investigado.

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Dejando atrás el concepto de “ciudad dormitorio”Villa Allende y alrededoresDentro de este sector, se tomaron las urbanizaciones desarrolladas en las locali-dades de Villa Allende, Saldán, Mendiolaza, Unquillo y Río Ceballos, y el barrioVilla Rivera Indarte de la ciudad de Córdoba.La zona de Villa Allende y alrededores posee 9 countries y 11 barrios privados quetotalizan 5.003 lotes, ocupando 984 hectáreas en total. De esa cantidad de lotes,2.036 se encuentran habitados, aunque están vendidos 3.766. El country con mayor cantidad de lotes es San Isidro, con 856 unidades. Mientrasque el que suma más hectáreas es Las Corzuelas, con 165 hectáreas.El desarrollo de esta zona comenzó a fines de la década de los 90 con la cons-trucción del primer country de la zona: La Herradura. Luego se fueron sumandootros barrios y countries como Chacras de la Villa, Prados de la Villa, San AlfonsoI y La Paloma, entre otros. Cabe destacar que los años 2005 y 2006 fueron una bi-sagra en la zona ya que muchos countries se vieron consolidados y la construc-ción de casas se disparó. También en esa fecha se registraron nuevos barrioscerrados como La Serena, Terrazas de Villa Allende y Solares de San Alfonso.El crecimiento de los emprendimientos fue parejo al desarrollo de Villa Allendecomo ciudad. Se puede decir que ambos dieron un gran salto y hoy Villa Allendese ha convertido en una ciudad completa, dejando atrás el concepto de “ciudaddormitorio”. Cuenta con una gran variedad de condominios, centros comerciales,hipermercados y opciones para el entretenimiento familiar, siendo el “centro depaseo” de residentes de Unquillo, Río Ceballos y Mendiolaza.La materia pendiente en la zona es la llegada del gas natural para todas las urba-nizaciones ya que el 40 por ciento de ellas utiliza gas envasado. Y el problema delos constantes cortes de agua potable es otra desventaja de la zona, que sufrecon la crisis hídrica. Este aspecto imposibilita a desarrollistas lotear nuevos em-prendimientos en Mendiolaza y Villa Allende.

Entre vivienda única o de fin de semanaZona oesteLa zona oeste abarca las localidades de Malagueño, Falda del Carmen, Villa Car-los Paz, Tanti y San Antonio de Arredondo, ciudades donde actualmente encon-tramos un total de 16 emprendimientos, que corresponden a la tipología countryo barrio privado y que ocupan alrededor de 1.600 hectáreas.A modo de análisis, la zona oeste puede, a su vez, subdividirse en dos: una sub-zona entre la autopista Córdoba-Carlos Paz y la ciudad de Villa Carlos Paz; y otraentre esta ciudad y San Antonio de Arredondo. Los emprendimientos que se encuentran en la Ruta 20 reúnen un total de 2.770lotes, desde 500 hasta 11.000 metros cuadrados. Mientras que los barrios ubica-dos desde Carlos Paz hasta San Antonio agrupan 1.450 lotes, de entre 450 y 2.500metros cuadrados.Del total, el 56 por ciento no cuenta con el servicio de gas natural, dado que la red

Los pasos seguidosPara llegar a las conclusiones que este informe presenta to-mamos como referencia urbanizaciones especiales de Cór-doba y ciudades aledañas, agrupándolas de acuerdo al áreageográfica en la que están emplazadas. De esta manera, dis-tinguimos zona norte, sur, oeste y Villa Allende junto a Men-diolaza, Unquillo y Río Ceballos. Como country consideramos aquellos desarrollos inmobi-liarios que ofrecen seguridad, cerrado perimetral, clubhouse, espacios deportivos comunes y pileta. Mientras quela categoría barrio privado contiene a aquellos que no pre-sentan, al menos, tres de los requisitos anteriores. Al contemplar los condominios y housings se contabiliza-ron únicamente aquellos que no superen los tres pisos. Fi-nalmente, aquellos emprendimientos que presentanparticularidades propias, como la inclusión de condominiosen sus proyectos, se agruparon bajo la categoría de urbani-zaciones especiales.En todos los casos, los emprendimientos que forman partedel estudio son aquellos que se encuentran en proceso decomercialización y que superen el 30 por ciento de lotesvendidos,z y no así proyectos en desarrollo.

aún no se ha extendido hasta la zona. Respecto al agua, un 37.5 por ciento seabastece (tanto para uso domiciliario como para riego) con agua de pozo. Al considerar la finalidad de los lotes -según la opinión de diferentes entrevista-dos- en el sector de San Antonio, predominaría un “comprador inversor” o quequiere tener una “segunda vivienda para descanso”; mientras que en los coun-tries de la Ruta 20, la cercanía a Córdoba favorecería el uso de las viviendas comoresidencia fija. No obstante, en ambas zonas aún es bajo el número de residentesen relación al total de ventas: mientras que la compra de lotes llega al 75 porciento, el nivel de desarrollo demográfico no alcanza, en promedio, el 10 porciento (siendo de un 11.3 por ciento para la subzona Carlos Paz-San Antonio y deun 7.9 por ciento para la Ruta 20). Los entrevistados destacan cuatro posibles causas a esta particularidad: la elec-ción de lotes como inversión o segunda vivienda; el gran tamaño de varios em-prendimientos que conlleva una lenta consolidación (es el caso de variosemprendimientos de Ruta 20: TierrAlta, Valle del Golf, Siete Soles); la carencia deservicios básicos en algunas zonas, y la falta de créditos para la construcción.

/// Dossier ServiciosZona por zona, el desarrollo de los countries

Zona norteCountries 7Barrios privados 10Condominios 22Urbanizaciones especiales 2Lotes totales 7.825Lotes vendidos 5.747Familias viviendo 3.564

Zona surCountries 8Barrios privados 12Condominios 4Urbanizaciones especiales 12Lotes totales 4.532Lotes vendidos 3.376Familias viviendo 2.075

Villa Allende y ciudades aledañasCountries 9Barrios privados 11Condominios 7Urbanizaciones especiales -Lotes totales 5.003Lotes vendidos 3.766Familias viviendo 2.036

Zona oesteCountries 3Barrios privados 9Condominios -Urbanizaciones especiales 4Lotes totales 4.220Lotes vendidos 3.173Familias viviendo 286

Zona por zona, el desarrollo de los countries


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El crecimiento de la RectaLos vecinos de los countries y barrios privados de lazona norte de la ciudad cubren sus necesidades, prin-cipalmente, acudiendo a la Recta Martinolli. A pesar de que históricamente la avenida RafaelNúñez dominó la actividad comercial del sector, laproximidad de la Recta a la zona de countries alentóla inversión para atender a una demanda que se su-maba a los barrios ya existentes en el lugar.Numerosos emprendimientos de educación, cons-trucción, gastronomía, indumentaria, centros comer-ciales y hasta del desarrollo de edificios de oficinas,son testigos de esta tendencia en tales avenidas y ensus calles secundarias.A diferencia de otras zonas de Córdoba, acá no se en-cuentran locales comerciales aledaños a las urbani-zaciones. Gustavo Gagliardi, gerente de Las Delicias,cuenta la experiencia de un centro comercial colin-dante con tal country: “Cuando planteamos el pro-yecto, se planteó con un centro comercial adentro.Uno de los propietarios dijo: ‘Si me consiguen el agua,la luz y el gas, yo hago el centro comercial del lado deafuera, abastezco a Las Delicias y al barrio La Carolina’.Fue ahí en la entrada que va a la Recta. No funcionó,pusieron heladería, pizzerías, casas de ropa, detodo… y no funcionó”. Lo que deja en claro esta ex-periencia es que los residentes de un solo country noconstituyen una demanda suficiente para sostener unnegocio, sino que en conjunto vienen a ampliar unmercado ya existente.

Sergio Moya, director comercial de la región noroestede Sergio Villella, destaca el aspecto “movilizador” delas urbanizaciones especiales. “En un country prome-dio que recién se inicia puede haber 30 obras, concerca de 200 operarios trabajando (entre 4 y 6 porobra), más los proveedores, más la compras”, enu-mera, dejando en evidencia el impacto en la cons-trucción que trae aparejado un emprendimiento.

Zona sur, sinónimo de comercioLa instalación de urbanizaciones provocó un impor-tante aumento demográfico en el sector sur y, comoconsecuencia, cada vez son más los comerciantes queeligen este sector para establecer sus locales. Se estima que se instalaron más de 200 negocios enlos últimos años, predominando los rubros gastronó-mico, textil, alimenticio, de decoración y jugueterías.Éstos se despliegan por las avenidas más concurridas,como Ricchieri, O`Higgins, Valparaíso y Nores Martí-nez.En su mayoría, estos locales comerciales se encuen-tran en los conocidos “mall” o “shopping abierto”. Elemprendimiento inicial de este tipo lo lideró el Espi-nosa Mall en 1997, constituido por 18 locales comer-ciales y 14 oficinas. Luego nacieron O‘Higgins Mall yGreenVille Mall.Por último, en el año 2010 se inauguró el Paseo delJockey, donde se pueden encontrar un hotel, un pologastronómico y un shopping conformado por 80 lo-cales comerciales.Cabe agregar que otra de las causas del desarrollo co-

mercial de la zona tiene que ver con un intento de su-plir la oferta del centro capitalino, que agrupa un altoporcentaje de la distribución comercial de la ciudad.De acuerdo con los especialistas entrevistados, en loscountristas del sector sur de Córdoba existe unamayor tendencia a tener los comercios “a mano”, locual impulsó la inversión cercana a los barrios. Entanto, los residentes que habitan fuera del anillo deCircunvalación encuentran en tales lugares el benefi-cio de no tener que ir al centro por provisiones.Jorge Sassia, administrador de barrios privados,añade que hoy pueden observarse locales y centroscomerciales variados, convirtiéndose en una caracte-rística especial de la zona. “Hay supermercados, cen-tros comerciales, locales de todo tipo. Los negocioshan notado que la zona iba en aumento y por ello de-cidieron instalarse en la misma”, indicó.

El cambio en Villa AllendeAcercarse lo más posible a “la vida de campo”, aleja-dos de la ciudad capitalina pero con una zona cén-trica cercana en Villa Allende, es lo que buscan losresidentes que eligieron esta zona para vivir.El crecimiento demográfico que provocó la ocupa-ción de 2.036 lotes en los countries y barrios privadosde Villa Allende, Unquillo, Mendiolaza y Río Ceballosno pasa desapercibido. La llegada de estas familiasvino a respaldar una zona que ya venía creciendopero no había explotado aún.Se calcula que estos nuevos habitantes potenciaronlos puestos de trabajo de jardineros, empleadas do-

Urbanizaciones que aparecen, comercios que crecenEl movimiento comercial que se genera a partir de la instalación de countries en una zona no es algo que se de por azar. El volumen de familias viviendo, la cercanía a sec-tores comerciales y la concentración de los desarrollos son factores claves para que este fenómeno incida en el mercado. De esta manera, el consumo que este sector ABC1trae consigo se convierte en un vector de fuerza que acompaña el crecimiento comercial de cada sector.


mésticas, pileteros, guardias de seguridad y niñeras, entre otros. Por cadafamilia que llegó a los countries de Villa Allende, aproximadamente 2proveedores (empleada domestica y jardinero como mínimo) comen-zaron a trabajar con ellas; por ende se calcula que los residentes movili-zaron más de 4mil trabajadores.La ubicación de varios countries sobre la avenida Luchesse, en la cerca-nía al aeropuerto de Córdoba y a la ruta hacia Río Ceballos, era acom-pañada, en un principio, por lotes vacíos y corralones. Luego del año2001 comienzan a instalarse colegios privados, algunos pequeños co-mercios de barrio y clubes deportivos. Hasta que pasado el año 2008abre el primer hipermercado de la avenida seguido de un shopping cen-ter inaugurado el año pasado. También la avenida Bodereau fue testigo de este tipo de cambios. Dejóde ser la avenida de ferreterías, corralones y pequeños comercios paraser un sector con nuevos locales comerciales donde los habitantes delos countries cercanos realizan parte de sus compras. La llegada delshopping Paseo Rivera (2008) marcó el inicio de una serie de construc-ciones de nuevos locales y comercios que le otorgaron una nueva iden-tidad.

El futuro de la zona oesteSegún los expertos, para que en el crecimiento socioeconómico de unazona pueda verse la influencia de los countries, el nivel de población deestas urbanizaciones debería ser de, como mínimo, un 50 por ciento. Enel sector oeste, la realidad evidencia que ese porcentaje ideal está lejosde los números actuales. En parte, este fenómeno se debe a que los emprendimientos más nue-vos son de gran tamaño, poseen varias etapas de desarrollo y, por lotanto, consolidarse les insumirá más tiempo que a barrios de otras zonas.A ello se suma que la finalidad de compra (principalmente en los coun-tries entre Villa Carlos y San Antonio de Arredondo) no es primera vi-vienda fija sino inversión o segunda vivienda.A modo de análisis, se podría comparar la situación de la zona oeste conla de Villa Allende 10 años atrás. Los countristas mantienen el hábito deabastecerse en las principales ciudades vecinas (Córdoba o Villa CarlosPaz), en vez de hacerlo en la localidad de residencia.No obstante, los comerciantes ubicados en cercanías a estos barriosmencionan ciertos cambios relacionados, mayormente, con los trabajosde construcción de viviendas. En San Antonio y Carlos Paz algunos due-ños de despensas y locales gastronómicos admiten que registran unamayor demanda debido al consumo por parte de los obreros: “Tengoentendido que la mayoría de los obreros empleados son de Córdoba,pero vienen acá a comprar comida y eso nos da mucho trabajo fuera dela temporada”, destaca la encargada de una despensa en San Antoniode Arredondo.La demanda de materiales de construcción también se hace sentir. Lainstalación de dos empresas proveedoras de materiales y herramientaspara la construcción en la intersección de Ruta 20 y la salida hacia AltaGracia demuestra la tendencia futura de la región.

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Arq. Claudia Petit, de CP- Arquitectura:“Sin ninguna duda, con el auge de los barrios cerrados la de-manda de viviendas nuevas se ha incrementado. Lógica-mente, al aumentar el número de viviendas en los barrios,aumenta la demanda de materiales e insumos, lo cual lovemos reflejado en los grandes centros destinados específi-camente a la construcción y que hace 15 años atrás no en-contrábamos. Además, se ha incrementado la búsqueda deprofesionales, ya que los mismos barrios dentro de sus dis-posiciones obligan al propietario a tener un profesional acargo, y las inspecciones o aprobaciones de planos están su-jetas a ellos. Al haber mayor construcción de estos tipos deurbanizaciones, y con una consolidación cada vez mayor, eltrabajo del estudio se incrementa en este rubro de viviendaunifamiliar”.

Soledad Novillo, Agropiscinas:“Agropiscinas tiene 20 años de experiencia. Mi esposo, PedroPérez, comenzó en la actividad en noviembre de 1991 enVilla Allende, donde el nació.Nos dedicamos a la venta de productos relacionados ínte-gramente con las piscinas, realizamos construcción tradi-cional, revestimientos, servicio técnico y profesional, y ventapor mayor a complejos.El sector se vio beneficiado en gran medida por la explosióndemográfica de la zona Norte de Córdoba. Obviamente esoobligó a que tuviéramos que desarrollar una estructuramayor en la empresa al igual que la organización y el bene-ficio para los clientes. Nosotros somos los más antiguos enla zona, por lo que una gran parte de los clientes que nosacompañan están con nosotros hace muchos años y lo co-nocen a Pedro de chico. Otro tanto viene recomendado, y elresto es recibido con la misma amabilidad y respeto.Los countries brindaron por lo tanto a la actividad un bene-ficio importante. El cliente nuestro de country lo que másnos expresa es que valora la confianza. Y con toda la razón,porque en nuestro rubro hay mucha gente que no es profe-sional y que engaña a los clientes”.

Darío Valdez, de Bergallo & Pastrone:“En nuestro caso, el crecimiento de los countries impactó enla demanda de los servicios de mantenimiento de espaciosverdes, venta de maquinaria y de productos para pileta. Conel crecimiento de la empresa, que tiene 92 años, hemos idotomando gente y ante una mayor demanda de los countriesde la zona norte de la ciudad, elegimos la Recta Martinollipara abrir una sucursal. El impacto que generan es signifi-cativo. Pasa que los dueños de viviendas que eligen cuidarel parque y su pileta, muchos como hobbie, nos compran anosotros. Y si eligen tercerizar, esas empresas también noscompran a nosotros. Esto se da principalmente por la tra-yectoria que tiene la empresa”.

D.I. Guadalupe Ciocchini, Escarabajo Muebles:“Si bien nos vimos favorecidos con el auge de la construc-ción, no siempre han sido nuestros clientes principales, yaque la mitad de nuestros clientes son personas que ya tie-nen la casa o empresa y necesitan adaptar un mueble o sis-tema a un espacio determinado. Pero sí generan unademanda que ayuda, y el hecho de que haya construcciónnueva hace que la gente quiera estar más a la vanguardia,independientemente de si su casa es nueva o no.Este crecimiento, en el caso nuestro, nos permitió especiali-zarnos en los sistemas de pared y muebles funcionalesdonde se requiere un diseño especializado como premisafundamental para cumplir una función determinada, ya seaun espacio de estudio en un dormitorio, un mueble paraplasma tipo biblioteca, un sistema para trabajar y guardarcosas determinadas”.

Urbanizaciones que aparecen, comercios que crecen

Los comerciantes opinanAl consultarles si los countries generaron un aumento en la demanda de susbienes o servicios, tres profesionales explicaron sus posiciones al respecto.

Un factor común que encontramos de las zonas observadas eneste informe es que el comportamiento en la venta de los lotesrepresenta una curva ascendente con claros crecimientos y una

meseta marcada entremedio. Se estipula que un country o barrio pri-vado nace a partir de que se concreta el 30 por ciento de la pre venta.Transcurrido un lapso aproximado de dos años desde la compra dellote, los primeros vecinos que inician la construcción en su lote seránlos que vuelvan a modificar la curva del desarrollo. Esos propietariosque construyen y habitan el country en primera instancia son las de-nominadas familias colonizadoras.

Ritmo de venta y construcciónEl éxito inicial de un emprendimiento estará entonces signado por eltiempo en que logre vender ese 30 por ciento. Si bien hay casos parti-culares en los que esta etapa es relativamente lenta, del informe y en-trevistas con especialistas deducimos que mayormente se da con granceleridad.La meseta se produce entre los años en los que se da la construcción e ins-talación de las familias colonizadoras y cuando el barrio finalmente se con-solida. Para lograr la segunda gran etapa de ventas, en lo que respecta a loslotes, los residentes iniciales vuelven a ser claves. Las características sociales,costumbres y comportamientos de los primeros vecinos serán los quedefinan el estilo de vida interno. De esta condición dependerán en granparte el ritmo y volumen de venta del resto de los lotes. Para el añosiete, la mayoría de los barrios se encuentra consolidado y solamentecon lotes perimetrales por ofrecer.

Números clavesActualmente, en Córdoba existen más de 21.000 lotes en countries ybarrios cerrados, de los que se han vendido aproximadamente 16.000.Haciendo una diferenciación geográfica (ver recuadro “Los pasos se-guidos”), la zona norte muestra el comportamiento de habitabilidadquizás más consolidado, ya que de los 7.285 lotes abiertos se lleva ven-dido el 78 por ciento.El caso de zona sur muestra un comportamiento que actualmente estáen ascenso, pero que desde la instalación del primer country (Fortíndel Pozo, en 1984) hasta finales de la década de los 90 se mantuvo es-tancado. Hoy está habitado en un 45.7 por ciento y, teniendo en cuentaque han sido emprendidos más de 4.500 lotes en los últimos años, sepodría decir que está recuperando el tiempo perdido.La zona oeste -que incluye a Carlos Paz- y Villa Allende -con sus alre-dedores- se desarrollan en un proceso similar, aunque se encuentranclaramente en distintos momentos del mismo. En lo que respecta a VillaAllende y alrededores, los más de 5.000 lotes dispuestos transforma-ron conceptualmente la ciudad, dejando atrás el concepto de “ciudaddormitorio”. Si bien la zona está habitada en un 50 por ciento aproxi-madamente, ya se ha modificado el contexto comercial que rodea losbarrios y se han definido, a partir de las familias colonizadoras, los per-files de cada emprendimiento que busca consolidarse.Por su parte, la zona oeste se encuentra en el inicio de este procesoque, si bien presenta un crecimiento diferente y quizás más lento, llevavendido el 75 por ciento de los 4.200 lotes emprendidos. Llama la aten-ción que a pesar de haber alcanzado este alto porcentaje de ventas nollegue a habitarse efectivamente el 10 por ciento de los mismos.

La influencia de los colonizadores, en números El análisis sobre el desarrollo de los countries y barrios privados nos permite trazar un

elemento clave en lo que respecta al crecimiento y consolidación de los mismos: loscolonizadores. Este grupo de residentes son aquellos que determinan el ritmo de ventadel emprendimiento, por ser los primeros en construir y consolidar el barrio en losaños posteriores.


Control de ingreso y egresoVíctor Maldonado, presidente de Lovac

Coterránea: ¿Qué importancia tiene el control de ingreso yegreso de personas dentro de la seguridad de un country?Maldonado: Sabemos que es muy importante que en loscountries se sea celoso con la seguridad, sobre todo con lagente que deambula dentro. Para que tengan una referen-cia, en el año 2006, en uno de los countries más grandesde Córdoba ingresaban por día 870 empleados de la cons-trucción, 730 empleadas domésticas y 270 jardineros y pi-leteros. Si vos no sabés quiénes son estás caminando sinGPS. El country tiene el interés de que se demuestre quetales trabajadores estén en regla desde el punto de vistade su buena conducta habitual para estar ahí. Eso te ga-rantiza un 80 por ciento de que todo está bien. Despuéshabrá otro complemento respecto de los mecanismos queusan los vigiladores para el control.

Coterránea: ¿Cuáles son los mecanismos más utilizados paracontrolar esa cantidad de personas? ¿Cuál sería el ideal?Maldonado: Lo más común es el control de acceso en lasgaritas, una tablilla con una planilla donde se anota quieningresa, a dónde va y la hora. Es básico, lleva muchotiempo. Cuando tenés algo mas informatizado y tenéshecha una base de datos es mucho más fácil. Hay meca-nismos modernos, con selector de huellas digitales. Peropara todo tenés que tener una base de datos. A medida queingresa, por ejemplo, un taxista, se le pide que registre suhuella e ingresa los datos. La próxima vez que apoye direc-tamente salen los datos. Y eso agiliza. Son sistemas intere-santes que ayudan a que el control se haga de maneraeficiente.

Coterránea: Además del control de ingreso informatizado,¿qué otro elemento complementario se debería integrar paralograr un sistema de total prevención?Maldonado: Otro es -y nadie puede prescindir de eso en

este momento- un Circuito Cerrado de Televisión (CCTV).Los hay quienes lo tienen para decir “nosotros tenemos” ytienen dos cámaras en el ingreso y nada más. Y tiene unpredio enorme de 100 hectáreas. ¿Sirve? Si, sirve, pero ahí.¿Y el resto que hacemos? Es caro, pero debería haber unplaneamiento en la que las comisiones de los countriesdigan “este año vamos a instalar diez cámaras, el año queviene otras 10”, y en cinco años tenés 50.

Coterránea: ¿Existen countries que no controlan la salida delas visitas?Maldonado: En muchos lugares no lo tienen todavía acei-tado. Porque deberías tener otro vigilador que este con-trolando la salida. Y eso representa pagar un vigilador más.¿Cómo se soluciona eso? Con la informatización del sistemade barrera. Entonces queda registrado que tal vecino salióa tal hora. También con las cámaras, que no sólo debenapuntar de forma panorámica sino que debe haber una se-gunda que tome la patente del vehículo. Y después pasaalgo y tenés toda la información ahí.

Coterránea: Cuando te buscan las comisiones de los coun-tries para asesorarse, ¿se prestan a la inversión o tratan decompletar un sistema de vigilancia en etapas?Maldonado: Eso es un problema en este momento porquehacer todas estas cosas lleva plata y eso incide en las ex-pensas. Muchas veces, lo ideal sería que las desarrollistas,cuando hacen el loteo, en vez de colocar “vigilancia las24hs” con una garita con un solo vigilador incluyan dentrodel costo del terreno una cuota que sirva para cavar y hacerla obra de infraestructura para poner los cables del sistemade CCTV. Y ahí es más fácil. Una cámara en sí no es cara,pero lo que más cuesta es el montaje, la mano de obra.Creo que si los desarrollistas procedieran de esa forma sebeneficiaría mucho la gente que después va a vivir ahí, por-que cuando llegue el momento lo único que hay que haceres montar las cámaras.


Claves de un sistema de seguridad completo

La seguridad no sólo se compone de un vigilador en el ingresoal country. Barreras físicas, tecnología y la participación de losresidentes son claves para lograr un sistema de prevención sa-tisfactorio. Para profundizar en esta temática, Coterránea con-sultó a tres especialistas: Víctor Maldonado, presidente deLovac Seguridad Privada; Raúl Benedini, director de G.O.I.T.S. ySergio Palomino de Sigma Alarmas.

Internet llegó a las alarmasAl igual que los demás entrevistados,Sergio Palomino, de Sigma Alarmas, con-sidera que la seguridad de un prediodebe entenderse como un sistema. Den-tro del mismo, se toman medidas gene-rales para el cuidado del country ymedidas particulares en el hogar decada propietario. Una de las más popu-lares consiste en incluir una alarma y, deacuerdo con Palomino, la inseguridad, lainnovación y los costos accesibles hanmotivado un incremento en la demandade este conocido sistema. “A pesar de que se siente seguro, elcliente de country siempre quiere con-tar con un adicional. Siempre quiere lomejor, lo último”, opina. Ante esta nece-sidad, aparecieron en el mercado cáma-ras de seguridad digitales con unservicio de monitoreo por Internet. Así, la visualización online de parques,jardines y lugares comunes de la casa lepermite a los countristas mantener uncontrol sobre el comportamiento deniños y colaboradores. Y, con la llegadade los smartphones, en Sigma destacanun notable incremento en la utilizacióndel sistema de monitoreo. “La digitaliza-ción de las imagenes ha sido un pasofundamental para acercar al usuario finalla principal aplicación de los sistemas devideo digital”. De esta manera, “la utiliza-ción de estos dispositivos permite elcontrol online de imagenes a través delteléfono, en cualquier momento y encualquier lugar”, concluye el especialista,destacando el avance de la tecnologíaaplicada a la seguridad.

Claves de un sistema de seguridad completo

Concientizar al residenteRaúl Benedini, director de G.O.I.T.S.

Coterránea: ¿Qué papel tienen los residentes de los countries en el sistema de seguridad?Benedini: El papel que tiene los residentes en un sistema de seguridad es el másimportante, a pesar de que se nos contrata para que la brindemos. He tenido elprivilegio de exponer sobre seguridad y comienzo las conferencias diciendo “la se-guridad al 100 por cien no existe, lo que existe es trabajar en un buen sistema deprevención”. La seguridad esta compensada con el apoyo estricto que nos da elcliente. Podemos poner las condiciones de seguridad, pero muchas veces fallalas violaciones internas. ¿A que me refiero con violaciones? -Por ejemplo- en elcontrol de ingreso en un country. Cuando viene el propietario se le solicita quevenga con las luces de posición y la interna encendida, debiendo esperar a quese levanten las barreras. Muchas veces llega y no quiere prender las luces y quierepasar rápido, no tomando con la seriedad la razón de dicha exigencia: el guardiaobserva el interior -del vehículo- ya que en muchos casos puede venir apuntadopor delincuentes, pero cuando pasó algo la culpa es de la empresa.

Coterránea: En el caso de los countries, ¿cuáles son las medidas que los residentesdeben tener en cuenta?Benedini: Una de las cosas que implementamos es el listado verde. Son las personasque vos autorizas en un ingreso sin preaviso, normalmente son 4 o 5 familiares. Laprimera vez de ingreso se le solicita los datos correspondiente registrando su foto enla computadora de la guardia. La razón es que puede existir una rotación de guardiasy no todos conocen a las personas del listado, esto facilita la identificación al solicitarel DNI. Cuando planteamos ese tipo de seguridad el 80 por ciento de la población deun country la acepta. La seguridad viene por la prevención que vos realices y tam-bién por la colaboración que vos tengas. Siempre he hecho hincapié en un countryporque había sectores que no querían colaborar. Por ejemplo, en una fiesta de 15 sepide el día anterior una lista de invitados, muchas veces hay vecinos que se resisteny no se realiza ningún tipo de excepción. Podés decir que voy al extremo, pero cuandola guardia es más relajada es mucho más fácil una acción delictiva.

Coterránea: ¿Existen casos de countries que deciden posponer inversiones en segu-ridad y ante un hecho delictivo se deciden a hacerlo?Benedini: Pasa siempre, nuestra empresa tiene como política presentar un plan:de optima seguridad y de mínima. Decimos: “Podemos colgar 6 cámaras en el pe-rímetro, un hombre acá y dos rondando”. Te dicen: “No, uno acá y otro rondando”.Pasó algo y la primera reacción es inquisidora a la empresa y luego de los infor-mes del caso, se dice: "¿Qué es lo que hace falta?”. Eso es lo malo, después que al-guien recibió el daño reaccionan. Intentamos concientizar a la gente de loscountries a que participe de su propia seguridad. Hoy hemos logrado en los lu-gares donde estamos ese tipo de colaboración. Se trabaja con reuniones, dondehablamos con el vecino. Principalmente debemos educar al cliente para su pro-pia seguridad, significa mayor tranquilidad y seguridad para su familia, la cualbuscaron al elegir los countries para vivir.


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En las notas e informes presentados, el lector pudo tomar contacto con una realidadque desde 1998 Coterránea sigue de cerca. Una serie de entrevistas realizadas a es-pecialistas y protagonistas relacionados al día a día de los countries permitió obtenerconclusiones que discriminan las diferentes claves que envuelve el emplazamientode urbanizaciones especiales.

Desde el nacimiento del primer barrio privado en Córdoba, allá por 1984, elimpacto que estos emprendimientos inmobiliarios han tenido en la ciu-dad y zonas aledañas es elocuente. Cerca de 8.000 familias eligieron vivir

en countries y barrios privados, convirtiéndose en un fuerte eje movilizador endiferentes materias.

Viéndolo desde una perspectiva económico-financiera, el dinero que el desarro-llo de este tipo de urbanizaciones moviliza impacta a primera vista. En base a lasdistintas etapas que aún están transcurriendo en estos emprendimientos, la pro-yección de la inversión prevista hasta la consolidación de todos los barrios exis-tentes y planificados hoy se acerca al producto bruto de la provincia de Córdobade un año: unos 12.000 millones de dólares.

Como ejemplo se puede destacar que únicamente los lotes vendidos hasta lafecha representan transacciones por más de 1.000 millones de dólares.

Pero a estos montos hay que agregarle la demanda de bienes y servicios que loshabitantes de los countries generan año tras año.

La tracción económica y comercial que esta inversión está generando en zonas -como el sur, el norte y el oeste de la capital cordobesa, o en ciudades como VillaAllende, Carlos Paz, Saldán y Mendiolaza o en Río Cuarto y Villa María- es tal queha justificado la creación de verdaderos corredores comerciales y shoppings en lu-gares en los que hace 10, y aún 5 años atrás, hubieran sido inviables.

Otra tendencia evidente es la determinación de los desarrollistas de darle am-pliación a la oferta de lotes destinados a diferentes públicos.Agotado el segmento ABC1 en los primeros countries que se desarrollaron en Cór-doba, comenzaron a tomar protagonismo los proyectos destinados a la clasemedia y media-alta. Barrios abiertos con seguridad, housings y condominios dealta gama se hicieron notar en los últimos años.

Este desarrollo acentuado de urbanizaciones significó, finalmente, un seguimientoe inversión en obra pública para proveer de servicios a los nuevos vecinos. Aun-que se hicieron esperar, autovías, nudos viales, mejoras de caminos y obras de in-fraestructura parecieran haberse culminado más rápidamente ante la demandade los countristas.

Así, entendemos que los residentes de este tipo de urbanizaciones vienen a “aco-plarse” con los vecinos más antiguos de cada zona, logrando así una mayor fuerzaen la demanda de servicios a cada municipio y potenciando las ofertas de co-mercios y servicios en las zonas donde se asientan, con los beneficios que estosignifica para todos.

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