+ +++++

++

+++

+

++++

++++ +++

+

++

+++ +++++

++

++++ +

+++

++

+++ +

+

+

++

+++++++

++

++ ++ +

+

++ +

+ +++

++

++++

+

+++ ++++

+++

+

++++ +

+

++

++++

+ ++

+ ++

+++++++

+++

+++

++++

+

+

+ ++

+++

++++++

+++ +

+ ++

++

+++

++

++++

+

+

+

+

+

++ +

+

+

+

++

++ +

+ ++

U. P. nuevas al 2001+ U. P. erradicadas al 2001U. P. existentes al 2001

la ciris como dinámica ..especulación ..

2001.. punto de inflexión en el mercado inmobiliario, donde el valor de venta de terrenos caeabruptamente.Esta circunstancia es capitalizada como ventaja para inversores y sectores demayores ingresos.

.”.. ,colocando en el centro de la escena a los actores privados (empresarios de la construcción,desarrolladores, consultores inmobiliarios, etc.). Puede afirmarse que el urbanismo privado enla región metropolitana ha alcanzado una magnitud superlativa; ya que los conjuntosresidenciales amurallado abarcan hasta el presente un territorio de alrededor de 40.000hectáreas, o sea, aproximadamente dos veces la superficie de la ciudad de Buenos Aires.”

el mercado se ha convertido en el conductor del proceso de ordenamiento territorialel mercado se ha convertido en el conductor del proceso de ordenamiento territorial

medio bajo/bajo villas miseriasnivel alto nivel medio

la dispersión como dinámica ..fragmentación ..

El crecimiento de las coronas metropolitanas reside en los procesos migratorios (...) migrantespobres provenientes de los países limítrofes y del interior del país (provincias del noroeste ynordeste) El incremento de la industria de la construcción y empleos precarios en el sector deservicios y comercio informal constituyeron un poderoso factor de atracción hacia la región,dando como resultado el desarrollo de .

Estos enclaves de marginalidad se insertaron dentro de la ciudad de Buenos Aires, y en todos lospartidos del Gran Buenos Aires, creciendo de manera constante hasta la actualidad, comoconsecuencia de la incorporación de los denominados “nuevos pobres urbanos”. Se estiman enmás de 2 millones los habitantes en asentamientos y villas de emergencia en el AMBA

un proceso por fuera del mercado inmobiliario formal

country club barrio cerrado megaemprendimiento

“Las urbanizaciones privadas no fueron el paliativo del déficit de viviendas sino la oferta de otraforma de habitar para los sectores que habían quedado al margen de la crisis socio-económica, esdecir, a los sectores de población que pudieron reubicarse dentro del nuevo modelo económicoorientado hacia los servicios y el consumo. Un producto inmobiliario ofrecido y restringido aclases altas y medias ascendentes.

.... , principal- mente destinada al uso de sectores medios y altos, cuya lógicade producción responde a las reglas de rentabilidad inmobiliaria del capital privado.... y fragmentada que ya no contribuye a construir sociedad estáreemplazando a la urbe antaño integradora, tanto en Europa como en EE.UU y América Latina.

una ciudad privada

una ciudad dispersa

una ciudad privada

una ciudad dispersa

la ciudad como dinámica ..dispersión..

período 1940-1960 :: industrialización ::

fábricas y talleres en la primera corona del AMBAoleada migratoria interna

redes de ferrocarriles suburbanos / transporte colectivofácil traslado masivo de población de menores recursos

No existieron trabas normativas para fraccionar y vender parcelas sininfraestructuras de servicios . Los agentes inmobiliarios apuntan a ::

EXPANSIÓN de la trama urbana TENTACULAR: “MANCHA DE ACEITE”loteo masivo destinado a las clases populares.

período 1940-1960

loteo masivo destinado a las clases populares.

una breve reseña

mediados de 1970 :: desindustrialización ::

pérdida de puestos de trabajo, baja de

cierre de industrias en todo el paísCBA y 1ra Corona: reinstalación a más de 60 km de capitaltransformación de base económica y en usos del suelo

migraciones internas

El déficit habitacional siguió creciendo ::se extendieron por fuera de la segunda corona.

Continúa CRECIMIENTO INTERNO de la región metropolitana porEXTENSIÓN DE LA TRAMA URBANA Y DENSIFICACIÓN: TENTACULAR

suburbios sin infraestructuras /asentamientos precarios

mediados de 1970

suburbios sin infraestructuras /asentamientos precarios

a partir de 1990 :: modelo neoliberal ::

desregulación - apertura /

Producto inmobiliario ofrecido ::

privatización masiva de serviciosmodelo económico orientado a servicios y consumoautopistas - automóvil : uso selectivo del territorio metrop.comunicaciones : deslocalización empresas e industriasreestructuración de ciudades y territorios

Desaparece el Estado como figura de control de procesos de desarrollourbano

CRECIMIENTO EXTERNO DE LA REGIÓN , DADO POR ANEXIÓN DECIUDADES Y PUEBLOS CADA VEZ MÁS ALEJADOS: “ARCHIPIÉLAGO”Se incorporan a la región los partidos del 3er cordón.

restringido a clases mediasascendentes y clases altas.

a partir de 1990

restringido a clases mediasascendentes y clases altas.

las dinámicas como dato ..

La nueva cuestión urbana avanza fracturandoterritorios desconectados a nivel social y espacial,consolidando una ciudad caracterizada por lasuperposición:- de los sectores populares en lasdevaluadas viviendas de interés social.- de los centros históricos habitados porclases altas ganadoras de la mundialización.- de las clases medias que huyen dela ciudad-centro hacia residencias cerradas yvigiladas. Donzelot (1999 y 2004)

relegación urbana

gentrificación

periurbanización

relegación urbana

gentrificación

periurbanización

Belen de Escobar

CIUDAD _ RURAL _ INDUSTRIAL

AREA RURAL

CIUDAD CONSOLIDADA

AREA INDUSTRIAL

RUTA PANAMERICANA

BARRIOS CERRADOS EXISTENTES

BARRIOS CERRADOS EN TRÁMITE

BARRIOS CERRADOS

SECTOR PRIMARIO - Frutihortícola / agricultura extensiva / ganadería / avicultura

SERVICIO TERCIARIO - Servicios urbanos / Logística

SECTOR SECUNDARIO- Actividad industrial / artesanal manufacturera / bienes de producción

PRODUCCION

RUTA PANAMERICANA

1.400 há = 14 km² = 14.000.000 m²

inversión inicial: compra tierras50 millones = 3.5 x m²U$ U$

NorDelta 2

10.000 lotes500 - 1500 m²

70 x m² promedio venta35.000 y 220.000 por lote

total ganacia aprox: 650 millones

U$U$

U$

50 há = 500.000 m²

inversión inicial: compra tierras3.5 millones =U$ U$ 7 x m²

suelo rural2.5 há = 25.000 m²

inversión inicial: compra tierras375.000 =U$ U$ 15 x m²

suelo rural

1 vivienda por lote120 m² aprox.

precio venta 240.000precio alquiler

U$U$ U$1.000 x há = 3.000

U$U$

700 x m² construído84.000 x vivienda

800 x m² construído96.000 costo por vivienda

U$U$

10.000 viviendas120 - 200 m² aprox.

20 lotes2.5 há = 25.000 m²

15 x m² promedio venta375.000 por lote

total ganacia aprox: 4 millones

U$U$

U$

8 chacras0.3 há = 3.000 m²

40 x m² promedio venta124.000 por lote

total ganacia aprox: 617.000

U$U$

U$inve

rsió

nm

egae

mpr

endr

imie

nto

inve

rsió

nes m

edia

nas inversión pequeña

inmueble chacra

$ 1998 ... u$ 1.5002001 ...2002 ... u$ 5002010 ... u$ 1000

crisis

del m2 edificado

en Urb. Cerradas

Inversión estatal en infraestructura vial,total del país, en millones de u$. No in-cluye obra realizada por concesionarios.

Inversión estatal

2004

263

2005

479

2006

867

2007

1.07

2

2008

1.37

8

2004

159

2006

220

2008

312

1995

104

2001

96

2002

121

Indice de costo de construcción en Gran BABase de referencia año 1993 = 100Indice de costo de construcción

$$ 3.500 a 4.000millones

m² 4.000.000construidos

Há 30.000 = 300 km²(CBA = 202 km²)

Inversiones en nuevas UrbanizacionesPrivadas desde los años 90Inversiones en nuevas

1RA CORONA 3RA CORONA2DA CORONAavellaneda san isidro moreno berazategui pilar escobar

0 24 11 8 114 41

-4.45% -1.94% 32.9% 17.8% 67.4% 41.6%41.6

% creciemiento demográficocantidad de urbanizaciones privadas

en RMBA según radio de influencia hacia la ciudad deBA, y en dichas localidades respectivamente.% creciemiento demográfico

cantidad de urbanizaciones privadas

ARGENTINA 0.7

% de sobre Producto Bruto Interno de cada país.Préstamos hipotecarios

3.6BRASIL

7CHILE

6URUGUAY

7.6ESPAÑA

$$inicial (Consultatio): 100 millones

+infraestructura: 200 millones

ganancia inversor: 600 millones

U$

U$

U$

hasta 140.000 habitantes

Há 1.500 há = 15 km²

NorDelta 1 en cifras. Fuente: lanacion.com.arNorDelta 1 en cifras.

��

análisis de variables

3.000

Precio de la tierra promedio en Argentina . Valor de la Há promedio en U$ en los años2000-2002-2004-2006-2008-2010Precio de la tierra

campo agrícola campo de invernada campo de cría

6.000

9.000

12.000

1RA CORONA 3RA CORONA2DA CORONAavellaneda san isidro moreno berazategui pilar escobar

Precio de suelo promedio en RMBA . Años 2004-2005-2006-2007-2008Precio de suelo

situación de indigencia 15,2%

bajo línea de pobreza 42,7%

vive barrios privados 1,2%

resto de la población

rmba

Por esto en la mayoría de los proyectos se ha construido menos de la mitad de lo planificado, quedando amplias fracciones desuelo destinadas a siguen en los catastros municipales figurando como suelo rural sin mejoras. Portanto, a la falta de un marco legal que encuadre las nuevas formas de urbanización se le suman

Conjuntamente con esto, es importante tener en cuenta que el , o de nuevas áreas potencialmente urbanizables delsuelo rural, está que rodea al bien (servicios, movilidad, etc) y puede ser productivo, o sea, adquirir mayorvalor, aunque su dueño no desarrolle en él actividad alguna, en relación a los mejoramientos y obras provenientes, por lo general delsector público.En cambio, , y varía fundamentalmente, en

que allí desarrolle su propietario u ocupante.

A raíz de estas observaciones, se intentará dearrollar una batería de herramientas que permita operar en las nuevas zonas a urbanizar demanera directa, en las ya urbanizadas mediante operaciones de” infiltración”, así como también maximizar el factor productivo de lasáreas rurales o rur-ubanas.El posicionamiento de la propuesta, no será el de una figura de contralor, limitando o contraponiéndose a planes que provengan delámbito privado, si no más bien las especulativas dinámicas inmobiliarias, teniendo como foco elreal interés de la comunidad toda, atendiendo también a ciertos grupos segregados, especialmente los radicados en los puntos deactuación.

Prever crecimientos y las futuras demandas, ya sean de solución habitacional, de infraestructura y servicios para las nuevas poblacionesque se radiquen en áreas específicas (megaEmp) así como productivas, que permitan por un lado abastecer a dicho sector de lapoblación, como a los antiguos residentes, al tiempo que estos también puedan desarrollar sus capacidades y las potencialidades delterritorio que ocupan.

Buscar formas no directas pero si efectivas, de interacción, entre grupos que de otro modo mantienen tensas o nulas relaciones,genarando puntos de contacto a través de cadenas productivas a diferentes escalas, espacios de intercambio y recreación.

futura urbanizaciónla retención de suelo para

especulación; o la evasión de tasas fiscales.

valor del suelo urbanodado por la infraestructura

un bien o suelo rural solamente se torna productivo si en él fue empleado el trabajo

negociando, mediando o suavizando

que

función dela actividad o inversión

futura urbanizaciónla retención de suelo para

especulación; o la evasión de tasas fiscales.

valor del suelo urbanodado por la infraestructura

un bien o suelo rural solamente se torna productivo si en él fue empleado el trabajo

negociando, mediando o suavizando

MECANISMOS DE ESPECULACIÓN (PRE-VENTA)NO EXISTE LEGISLACIÓN PLAZOS

MEDIANTE VENTA ANTICIPADA DE TERRENOSQUE IMPONGA PARA LA FINALIZACIÓN DE OBRAS.

MECANISMOS DE ESPECULACIÓN (PRE-VENTA)NO EXISTE LEGISLACIÓN PLAZOS

formas de pago plusvalíaTasas de participación en plusvalíasporcentajes %Tasas de participación en plusvalías

VIS

10

M.A.S

30

O.P S de ES. URB.

C.de USO

30 30 30

mayor valor por m2

Si por razones de conveniencia pública seexoneradel cobro de la participación de la plusvalía ainmuebles destinados a la construcción de

, los propietarios deéstos suscribirán un contrato para gozar de esteeximente, se obliguen a destinar el inmueble a laconstrucción de vivienda de interés social y atrasladar dicho beneficio a los compradores detales viviendas, para lo cual

, vencido elcual se perderá el beneficio y estarán obligadosal pago de la participación en la plusvalía.

vivienda de interés social

se fijará un plazo enel que se produzca la construcción

vivienda de interés social

se fijará un plazo enel que se produzca la construcción

$c $r $m

p. comercial p. de ref. p. mayor valor

$vp$m x m2

p. mayor valor total sup. predio valor plusvalía

�

�

para sólo se aplica si el valor de plusvalía es positivo.cuando se producen para el mayor valor se tendrán

en cuenta los valores acumulados.

cambio de usodos o más hechos generadores

cambio de usodos o más hechos generadores

$

transfiriendo una PORCIÓN del PREDIO

transfiriendo de OTRO PREDIO de valorequivalentetransfiriendo de OTRO PREDIO de valorequivalente

interés socialPROGRAMA O PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN OURBANIZACIÓN SOBRE EL PREDIO

equivalente a la participación conjunta parainterés socialPROGRAMA O PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN OURBANIZACIÓN SOBRE EL PREDIO

EJECUCIÓN DE OBRAS de infraestructura vial, de serviciospúblicos, domiciliarios, áreas de recreación yequipamientos sociales, equivalente al monto de laplusvalía

EJECUCIÓN DE OBRAS de infraestructura vial, de serviciospúblicos, domiciliarios, áreas de recreación yequipamientos sociales,

producción plusvalíade plusvalíadeefecto plusvalíade plusvalíadecambio de USO DEL SUELOmodificación por régimen de usocambio de USO DEL SUELO

APROVECHAMIENTO del suelo�

�

índice de ocupacióníndice de construcción

APROVECHAMIENTO del suelo

incorporaciónSUELO RURALSUELO RURAL

�

�

SUELO EN EXPANSIÓN URBANASUELO SUB-URBANO

incorporaciónSUELO RURALSUELO RURAL

�

�

SUELO EN EXPANSIÓN URBANASUELO SUB-URBANO

OBRAS PÚBLICAS

destino de plusvalía generadaplusvalía generadacompra de SUELO para VIS.

construcción o mejoramiento de INFRAESTRUCTURA VIAL, SERVICIOSPÚBLICOS, ÁREAS DE RECREACIÓN Y EQUIPAMIENTOS SOCIALES

INFRAESTRUCTURA VIAL, SERVICIOSPÚBLICOS, ÁREAS DE RECREACIÓN Y EQUIPAMIENTOS SOCIALES

ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes yexpansión y recuperación de los centros y equipamientos que conformanla RED DEL ESPACIO PÚBLICO URBANO.

financiamiento dede interés general

INFRAESTRUCTURA VIAL Y DE SISTEMAS DETRANSPORTE

INFRAESTRUCTURA VIAL Y DE SISTEMAS DETRANSPORTE

pago de EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES

fomento de CREACIÓN CULTURALCREACIÓN CULTURAL

resultado plusvalíade plusvalíadeestablecer el derecho sobre el suelo y reglamentar lautilización de terrenos o someterlos a autorizaciónestablecer el derecho sobre el suelo y reglamentar lautilización de terrenos o someterlos a autorización

intervenir en el mercado o controlar las transaccionesentre particularesintervenir en el mercado o controlar las transaccionesentre particulares

movilizar el patrimonio inmobiliario del partido y utilizarlas capacidades financieras públicas para producirnuevos terrenos urbanizados

movilizar el patrimonio inmobiliario del partido y utilizarlas capacidades financieras públicas para producirnuevos terrenos urbanizados

se podrán reconocer excepciones que por calidad de lascondiciones del suelo se prefiera conservarlos comoespacio natural

se podrán reconocer excepciones que por calidad de lascondiciones del suelo se prefiera conservarlos comoespacio natural

eximirlos de impuestos o incorporarplusvalía a dichos predioseximirlos de impuestos o incorporarplusvalía a dichos predios

efecto de suelo creadode suelo creadoocupación del espacio aéreo o subsuelo superior al coeficiente únicode edificación (superficie total construida). Los beneficiarios debencompensar los desequilibrios generados por dicha ocupación, através de ENTREGAR AL GOBIERNO ÁREAS PROPORCIONALES ALSUELO

ENTREGAR AL GOBIERNO ÁREAS PROPORCIONALES ALSUELO

EQUILIBRO DEL POTENCIAL CONSTRUCTIVOmediante zonificación por

pudiendo generar un crecimientoo decrecimiento del valor.

POTENCIALIDADCONSTRUCTIVA

EQUILIBRO DEL POTENCIAL CONSTRUCTIVOPOTENCIALIDAD

CONSTRUCTIVA

todos los terrenos poseen el mismo potencial básico deedificación que se constituye en el derecho de edificar, elementodel derecho de propiedad.

t

destino de suelo creadoREGULARIZACIÓN INMOBILIARIA

CONSTITUCIÓN DE RESERVA INMOBILIARIA

ORDENAMIENTO Y DIRECCIONAMIENTO DE LA EXPANSIÓN URBANA

IMPLEMENTACIÓN DE EQUIPAMIENTOS URBANOS Y COMUNITARIOS

CREACIÓN DE ESPACIOS PÚBLICOS DE OCIO Y ÁREAS VERDES

CREACIÓN DE UNIDADES DE CONSERVACIÓN O PROTECCIÓN DEOTRAS ÁREAS DE INTERES AMBIENTALCREACIÓN DE UNIDADES DE CONSERVACIÓN O PROTECCIÓN DEOTRAS ÁREAS DE INTERES AMBIENTAL

PROTECCIÓN DE ÁREAS DE INTERÉS HISTÓRICO, CULTURAL OPAISAJÍSTICOSPROTECCIÓN DE ÁREAS DE INTERÉS HISTÓRICO, CULTURAL OPAISAJÍSTICOS

REDISTRIBUCIÓN DE LA RENTA EN ELMEDIO URBANOREDISTRIBUCIÓN DE LA RENTA EN ELMEDIO URBANO

resultado de suelo creadode suelo creadogenera recursos para el financiamiento de programashabitacionalesgenera recursos para el financiamiento de programashabitacionales

implementa políticas de urbanización

optimiza el uso de la red de infraestructuras y los serviciosurbanos ofertadosoptimiza el uso de la red de infraestructuras y los serviciosurbanos ofertadosINVERSIONES PÚBLICAS (VIS + equip) aumento

del límite mínimo de POTENCIALIDADINVERSIONES PÚBLICAS (VIS + equip)

POTENCIALIDAD

producción de suelo creadode suelo creado

suelo creado mediante / instrumentode asociación entre la iniciativa privada y el poder público,

, ej: el coeficiente deaprovechamiento, la tasa de ocupación, supresión o disminución derecursos de la alineación, implantación de usos no conformes,aumento de mínimos de altura y otras

OPERACIONES INTERLIGADASa través

del cual se venden excepciones relativas

OPERACIONES INTERLIGADASa través

del cual se venden excepciones relativas

suelo creado mediante / instrumento deasociación entre el poder público y la empresa privada /

OPERACIONES URBANAS

posibilidad de recalificar ambientes urbanos deteriorados, o áreascentrales sobre las cuales haya interés de preservación, mejorar lavialidad de una zona, o canalizar cursos de agua urbano

OPERACIONES URBANAS

posibilidad de recalificar ambientes urbanos deteriorados, o áreascentrales sobre las cuales haya interés de preservación, mejorar lavialidad de una zona, o canalizar cursos de agua urbano

formas de pago suelo creadoFIDEICOMISOS

$i

privado

18.000 2m

54.000 2mpotencial constructivo

centro comercial

= $

475 viv

+ 2mconcesión espacio

aéreo

= $

335 viv

810 viv = U$S 12.000c/u

335 viv

FIDEICOMISO

PORTO ALEGRE

300.000 2m /año

área construída adicional

1/3 del mercado

suelo creado

2.000 U/año

prod. unidad habitacional

promotor

estudio arq.

consultor inm.

fiduciario

agente

constructor

clientes

solar

estudio arq.fiduciario

$ clientes

desarrollo-tiempo-forma del proyectoorganiza + proyecto + solar

proyecto + dirección de obra

estudio de viabilidad

titular

administra

controla

coordina

control de aspectos técnicos de obra

empresa constructora

inversores o futuros usuarios

no invierte $ / no asume riesgos

no asume riesgos de quiebra de laempresa constructora

financiación inmobiliaria bancos�

�

�

Las financiaciones al sector privado aumentaron su dinamismo demanera gradual.

El saldo de balance del financiamiento al sector privadocreció $3.550 millones (2,4%) en marzo del 2010.

el financiamiento bancario a las familias y a las empresas acumuló unincremento conjunto de 12% en el primer trimestre de 2010.

expo

rtaci

ones

6,1%

4,3%

tarje

tas

cred

ito

2,7%

docu

men

tos

2,1%

pers

onal

es

1,5%

pren

dario

s

0,8%

hipo

teca

rios 0,

6%ad

elan

tos

variación % mensualmarzo 2010

banc

os p

rivad

osex

tranj

eros

banc

os p

rivad

osex

tranj

eros

32%

banc

os p

rivad

osna

cion

ales

banc

os p

rivad

osna

cion

ales

35,6

9%

banc

os p

úblic

os29

,09%

EFN

B3,

4%

evolución del crédito en sector privadomarzo 2010

�

�

58 % opina que la actividad del sector aumentó en este últimotrimestre, mientras que el porcentaje restante del 42% asegura que nocambió.

Sobre las cuestiones que pueden hacer disminuir su actividaddestacaron la caída de la actividad económica (20 %), la ausencia deobras públicas (20 %), la inestabilidad en los precios (20 %) y la faltade crédito (20 %), estas causas fueron las más votadas.

58%

42%

20%

20%

20%

20%

�ac

t. de

l sec

tor i

nmob

.

= ac

t. de

l sec

tor i

nmob

.

�ac

t. ec

onóm

ica

�au

senc

ia o

bra

públ

ica

�fa

lta d

e cr

edito

�fa

lta d

e cr

edito

viv.

mul

tifam

iliar

es19

%

producción inmobiliariamarzo 2010

15%

brio

s. p

rivad

os

13%

coun

try c

lubs

10%

cond

omin

ios

10%

viv.

unifa

mili

ares

17%

edif.

com

erci

ales

2%in

d. y

logí

stic

a

90%

empr

esas

de

obra

spr

ivad

asem

pres

as d

e ob

ras

priv

adas

urba

niza

cion

es42

%

brio

s. p

riv.

brio

s. p

riv.

15%

coun

trys

13%

cond

omin

ios

10%

resi

denc

ias

29%

unifa

m.

10%

mul

tilfa

m.

19%

39%

33%

17% 6% 6%

banc

os p

rivad

os n

ac.

inve

rsor

es p

rivad

osy

prev

enta

sin

vers

ores

priv

ados

y pr

even

tas

merca

do de

capit

ales

banc

os pú

blico

s

banc

os pr

ivado

s extr

anjer

os

no h

abrá

n nu

evos

cred

itos

hipo

teca

rios

no h

abrá

n nu

evos

cred

itos

hipo

teca

rios

79%

75%

25%

no s

ubió

el v

alor

de

la ti

erra

no s

ubió

el v

alor

de

la ti

erra

si s

ubió

42%

no v

arió

el v

alor

de

la p

ropi

edad

no v

arió

el v

alor

de

la p

ropi

edad

58%

si s

ubió

45%

si s

ubió

75%

no s

ubió

el v

alor

de

la ti

erra

no s

ubió

el v

alor

de

la ti

erra

55%

no v

arió

el v

alor

del

lote

no v

arió

el v

alor

del

lote

42%

loca

lizac

ión

25%

infla

ción

25%

cost

o de

obr

a

8%in

esta

bilid

ad e

cono

m.

ines

tabi

lidad

eco

nom

.

47%

cost

o de

obr

a

27%

infla

ción

27%

stoc

k

20%

cost

o de

obr

a

13%

infra

. ser

v.

fideic

omiso

créd

ito hi

pote

cario

constituye una que hace una parte a la otra , bienes que deben estar individualizados enel contrato

transmisión de bienes fiduciante fiduciariodominio fiduciario.

fiduciarioEl administra los recursos y da garantía de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entrelos participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

transmisión de bienes fiduciante fiduciariodominio fiduciario.

fiduciario

adqu

isic

ión

devi

vien

da p

ropi

a/un

ica/

perm

anen

te

adqu

isic

ión

devi

vien

da p

ropi

a/un

ica/

perm

anen

te

min

. $ 1

00.0

00

max

. $ 4

80.0

00

hast

a 80

% d

e la

por

p.%

fina

ncia

ción

hast

a 20

año

spl

azo

hast

a 30

%re

laci

ón c

uota

s/in

gres

os n

etos

BANC

O NA

CIÓN cu

otas

1-36

tasa

fija

12.

75%

+36

tasa

var

iabl

e

ingr

eso

min

.$

5000

.00

cada

$ 1

00.0

00

10 años

20 años

30 años

12.75% TNA12.75% TNA

12.75% TNA12.75% TNA

12.75% TNA12.75% TNA

$ 1.478,48 +IVA$ 1.478,48 +IVA

$ 1.248,93 +IVA$ 1.248,93 +IVA

$ 1.153,91 +IVA$ 1.153,91 +IVA

$ 38,67

$ 33,12

$ 30,83

plazo interes cuota + iva gastos x adm cuota

$ 119,50

$ 119,78

$ 119,89

seguro de vida

$ 5.528

$ 4.746

$ 4.422

ingresos

adqu

isic

ión

devi

vien

da p

ropi

a/un

ica/

perm

anen

te

adqu

isic

ión

devi

vien

da p

ropi

a/un

ica/

perm

anen

te

min

. $ 5

0.00

0

max

. $ 3

00.0

00

70%

LTV.

% fi

nanc

iaci

ón

hast

a 20

año

spl

azo

hast

a 40

%re

laci

ón c

uota

s/in

gres

os n

etos

BANC

O HI

POTE

C.

cuot

as1-

36 ta

sa fi

ja 1

2.75

%+3

6 ta

sa v

aria

ble

ingr

eso

min

.$

2000

.00

cada

$ 1

00.0

00

15años

20 años

13.50% TNA13.50% TNA

10.00% TNA10.00% TNA

$ 1.255,83 +IVA$ 1.255,83 +IVA

$ 1.011,70 +IVA$ 1.011,70 +IVA

inc.

inc.

plazo interes cuota +iva gastos x adm cuota

inc.

inc.

seguro de vida

$ 4.000

$ 3.061

ingresos

$17,

740.

78 IN

MUE

BLE

AÑO

1$1

2,44

7.77

INTE

RESE

S$5

,293

.01

PRES

TAM

O

$17,

740.

78 IN

MUE

BLE

AÑO

1$1

2,44

7.77

INTE

RESE

S$5

,293

.01

PRES

TAM

O

$17,

740.

78 IN

MUE

BLE

AÑO

10

$1,1

66.8

1 IN

TERE

SES

$16,

573.

96 P

REST

AMO

$17,

740.

78 IN

MUE

BLE

AÑO

10

$1,1

66.8

1 IN

TERE

SES

$16,

573.

96 P

REST

AMO

BANCO NACIÓN10 años

BANCO HIPOTEC.10 años

$18,

272.

91 IN

MUE

BLE

AÑO

1$1

3,19

3.32

INTE

RESE

S$5

,079

.60

PRES

TAM

O

$18,

272.

91 IN

MUE

BLE

AÑO

1$1

3,19

3.32

INTE

RESE

S$5

,079

.60

PRES

TAM

O

$18,

272.

91 IN

MUE

BLE

AÑO

10$1

,268

.91

INTE

RESE

S$1

7,00

4.00

PRE

STAM

O

$18,

272.

91 IN

MUE

BLE

AÑO

10$1

,268

.91

INTE

RESE

S$1

7,00

4.00

PRE

STAM

O