Dinámica del turismo y desarrollo inmobiliario en Costa Rica

Marcela Román Forastelli

San Salvador, 27 de octubre, 2007

Iniciativa Colaborativa de Diálogo e Investigación sobre Dinámicas Territoriales en Centroamérica

Estructura de la presentación

• Contexto actual: datos básicos de los sectores.

• Principales actores y marco regulatorio.

• Desarrollo turístico–inmobiliario y preocupaciones socioambientales.

• Desafíos y temas de investigación.

I. Contexto Actual

• El sector turismo• La dinámica inmobiliaria• Los megaproyectos asociados con

turismo residencial

La industria del turismo y sus posibilidades

de crecimiento parecen prometedoras

IndicadorIndicador 20002000 20012001 20022002 20032003 20042004 20052005 20062006

Turistas internacionales

1.088.075 1.131.406 1.113.359 1.238.692 1.452.926 1.659.071 1.716.277

Divisas en millones de US$

1.229,2 1.095,5 1.078,0 1.199,4 1.357,4 1.600,0 1.620,0

Inversión en millones de US$

39,2 47,7 172,8 54,67 56,2 143,0 154,9

Número de habitaciones (DT)

14.122 14.990 15.172 15.611 16.003 16.696 17.139

Número de cruceros

199 195 186 202 215 192 287

Visitantes en cruceros

189.814 188.596 222.496 275.585 318.103 280.017

Fuente: Informe Estado de la Nación e ICT.

Factores externos impulsan la demanda• Revista Travel Weekly ( 140.000 lectores) escogió a Costa Rica

como el mejor destino latinoamericano 2006.

• En el World Travel Awards 2007 el país fue nominado en las siguientes categorías:– Principal playa de Centro y Latinoamérica: Playa Jacó.– Principal destino para buceo en Centro y Latinoamérica: Islas

Catalinas, ubicadas en el Pacífico Norte de Costa Rica.– Principal agencia de convenciones y turismo: Costa Rica

Turismo y Viajes.

• Revista Travel and Leisure seleccionó dos hoteles de Costa Rica entre los 25 principales de la zona de México, Centroamérica y Suramérica.– Lapa Ríos, en Osa, pacífico sur, puesto 11 y es la primera

vez que aparece en la publicación.– Four Seasons Resort, en Papagayo, Guanacaste, figura en el

octavo puesto. También fue reconocido el año pasado, en la misma categoría, en el quinto lugar.

Plan Integral de Desarrollo Turístico 2002-2012

• La sostenibilidad como pilar fundamental para la actividad turística y como factor principal de diferenciación del producto turístico nacional.

• Un desarrollo turístico que contribuya con el medio ambiente y respete la cultura y los valores costarricenses.

• El combate a cualquier tipo de actividad turística que atente contra las buenas costumbres o ponga en peligro la integridad física y moral del ser humano.

• La inversión privada, nacional y extranjera, tanto en proyectos nuevos como en el mejoramiento y ampliación de los existentes, debe asumir un compromiso paralelo con el desarrollo local.

• Impulso al desarrollo de pequeñas y medianas empresas de alta calidad como estrategia para la incorporación de las comunidades en ese sector de la economía.

Fuente: ICT, 2002.

Los 12 cantones que más m2 habitacionales construyen. 2005-2006

2005 2006

Cantón % Cantón %

1 Escazú 9,1 Garabito 6,8

2 Heredia 4,6 Santa Cruz 6,5

3 Garabito 4,2 Escazú 4,9

4 Santa Cruz 4,1 Carrillo 4,7

5 Pérez Zeledón 3,8 Santa Ana 4,6

6 San José 3,6 Pérez Zeledón 3,6

7 Alajuela 3,5 Heredia 3,5

8 Carrillo 3,1 Alajuela 3,4

9 Cartago 3,0 La Unión 3,1

10 San Carlos 3,0 Curridabat 2,8

11 Santa Ana 3,0 San Carlos 2,4

12 Curridabat 2,3 Cartago 2,4Fuente: Elaboración propia con base en INEC, Unidad de Estadísticas Económicas

Plan nacional de desarrollo: Metas Sectoriales 2007-2010

• Aumento promedio anual del 4% en la cantidad de turistas internacionales que ingresan al país y de la cantidad de visitantes de cruceros.

• Aumento promedio anual del 12% en la cantidad de habitaciones turísticas en el país.

• Aumento del 20% en los recursos que se invierten en la promoción internacional del país.

• Aumento del 40% en la cantidad de empresas que obtienen la Certificación para la Sostenibilidad Turística.Fuente: Plan Nacional de Desarrollo 2006 ‘2010.

En síntesis el turismo…

• … se ha consolidado como la segunda actividad generadora de divisas en el país y uno de los polos de atracción de inversiones.

• Luego de posicionar internacionalmente una marca-país (asociada con democracia, paz, seguridad, conservación y manejo sostenible de los recursos naturales) en la actualidad la promoción de Costa Rica como destino turístico ha empezado a ser cada vez más confusa y genérica, con tendencia hacia el turismo masivo en ciertos destinos (Jacó, Tamarindo, Playa Hermosa).

• La creciente inversión inmobiliaria en los destinos turísticos consolidados de “sol y playa” agrega confusión y preocupación.

El sector construcción en el 2006• Crece el valor agregado y el

empleo de la industria de la construcción, pero su participación en el PIB global está bastante estable: 4% del PIB.

• Se estima la generación de poco más de 126.000 puestos de trabajo directos en la industria de la construcción, 6,9% del total de la población ocupada.

• Este dinamismo proviene del sector privado.

• Cerca del 68% del total del valor agregado de la construcción lo aporta el sector vivienda.

• El sector concentra más del 30% de la cartera total de créditos. Destaca la importante dolarización de esta cartera: 55%. Se experimentan bajas tasas de interés bajas desde hace varios años).

• Crecen mucho los Fondos Inmobiliarios. Entre el 2002-2005: 2.08 veces más clientes y 3.44 veces más tamaño del activo. Representan alrededor de 1/3 del total de fondos administrados, 2.3% del PIB.

Costa Rica: participación relativa de cada provincia en el total del área construida. 1985-2006 (en porcentaje)

1985 1990 1995 2000 2005 2006

Costa Rica 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

San José 51,6 44,7 33,7 35,5 33,2 28,7

Alajuela 13,9 13,7 22,0 19,8 17,1 16,3

Cartago 11,8 9,3 9,8 9,6 7,2 7,7

Heredia 10,0 13,9 13,8 14,2 13,8 14,8

Guanacaste

4,2 5,0 9,3 9,4 12,1 15,6

Puntarenas 4,7 5,9 5,3 7,3 12,3 13,5

Limón 3,8 7,4 6,1 4,2 4,3 3,3

Fuente: Elaboración propia con base en INEC, Unidad de Estadísticas Económicas.

Gran número de desarrollos inmobiliarios de vivienda turística

Cantones de Santa Cruz y Garabito concentran el 62% de los proyectos y el 75% de la inversión

Fuente: ICICOR

Las 22 marinas permitirían el atraco de más de 5.800 embarcaciones

La Nación, 26 de marzo del 2007.

El 24 de setiembre se anunció un nuevo proyecto para Puerto Viejo de Limón.

Solo la Marina Los Sueños opera con el aval del CIMAT.

Grandes flujos de inversión externa

directa en el sector inmobiliario costero

• El Banco Central estimó la inversión total de extranjeros en el sector inmobiliario para el año 2004 en $176.6 millones, y para el año 2005 en $224.5 millones, para un crecimiento anual del orden del 27%. Las estimaciones preliminares del 2006 son de un monto cercano a los $350 millones (56% de crecimiento).

• En términos relativos, la inversión en el sector inmobiliario en el 2004 representó un 22.5% del total de la inversión extranjera directa para ese año, para el 2005 y 2006 un 25%.

Fuente: BCCR, 2006.

Zonas costeras dominan la Inversión extranjera directa

en el sector inmobiliario

Provincia 2004 2005 2004 2005

San J osé 36.958.954 37.770.848 591 598

Alajuela 13.536.153 15.674.489 297 494

Cartago 5.015.604 9.574.637 104 174

Heredia 13.344.004 17.225.733 221 295

Guanacaste 64.413.638 82.791.757 951 1.523

Puntarenas 39.839.668 56.596.599 667 1.233

Limón 3.455.364 4.902.245 134 168

Total: 176.563.384 224.536.308 2.965 4.485

# de casos

2004-2005

Total Inversión Extranjera Inmobiliaria

Fuente: Investigación realizada en el Área de Balanza de PagosBanco Central de Costa Rica,2005

$ Inver. Inmobiliaria

32%23%

34%27%

36%23%

37%25%

II. Los Principales Actores y el Marco Regulatorio

• Perfil de los actores.• Marco de regulación y promoción. • Buenas y malas prácticas de políticas,

gestión y regulación del turismo y desarrollo inmobiliario.

Empresas

Corredores de bienes raíces

Constructoras formales e informales, Desarrolladores, Cazadores de propiedades, Corredores individuales (con y sin licencia).

Constructoras Grandes empresas tradicionales (típicamente orientadas a desarrollos comerciales y obra pública). Otras empresas grandes de menor escala de planta (más orientadas al desarrollo habitacional). Empresas integradoras de la cadena. Grandes, pequeñas y medianas constructoras de viviendas de interés social.

Asesores legales

Grandes Bufetes. Abogados individuales. En costa Rica todo abogado es notario.

Otros privados CCCBR, CCC, ICOVAL, CODI, FUPROVI, Fundación Costa Rica-Canadá, Hátitat para la Humanidad, Cámara de entidades Financiadoras de vivienda Social.

Intermediarios financieros

Bancos públicos y privados, mutuales, cooperativas. (plaza local)

Inversionistas según…

Procedencia Estados Unidos. Canadá y Europa. Costa Rica.

Plan de inversión

Desarrollador. Comprador de producto terminado.

Uso del inmueble

Segunda casa. Casa de retiro. “Flippers”.

Capacidad económica

Inversionistas extranjeros y nacionales de muy altos ingresos nacional Ingresos medios altos Ingresos medios Bajos ingresos Pobreza extrema

Actores públicos y privados roles en regulación

Regulación del territorio

Municipalidades, INVU, MIVAH, ICT, Registro Nacional, Catastro Nacional, CIMAT, SINAC, ONT, otros (PRUGAM, Programa de Regularización del Catastro, FOMUDE).

Construcción CFIA, Municipalidades, SETENA, INVU.

Acreditación y certificación

CFIA, Colegio de Abogados, Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica (INTECO), Normas ISO, el Instituto Costarricense del Cemento y del Concreto (ICCYC).

Resolución de conflictos

Tribunales de Justicia, Centros RAC (3 especializados).

Mercado inmobiliario poco regulado

• El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria se da un contexto de limitadas capacidades institucionales para la regulación y el control.

• El marco jurídico vigente para la planificación del territorio está disperso y no posee la concordancia jurisprudencial correspondiente.

• La Ley de Planificación Urbana, Ley de construcciones, el Reglamento a la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre y Ley Orgánica del Ambiente, los principales instrumentos.

… y con un complejo marco normativo

• Al menos en 45 leyes, reglamentos o decretos contienen algún aspecto relacionado la planificación y control del uso del suelo.

• 32 contienen aspectos directamente relacionados con el tema de desarrollo urbano, 7 con infraestructura, 6 con la zona marino costera, 21 incluyen normas sobre manejo de agua, saneamiento y salud pública, en 17 de ellas se refieren a la protección y manejo de recursos naturales, 36 especifican alguna responsabilidad municipal en el manejo del suelo, en 15 se mencionan asuntos de prevención y atención de emergencias, 22 tratan el tema de expropiaciones y servidumbres y 8 se refieren al manejo de cuencas hidrográficas.

La ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladores

Total Gobiernos locales

%

Con plan regulador para todos los distritos

16 18

Planes reguladores parciales 20 22

Sin plan regulador 53 60

Planes con más de cinco años de haber sido publicados

28 78

Planes que desde hace más de cinco años no se modifican

7 19

Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007

Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito.Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU.

Hospedaje Exención sobre los impuestos y tarifas aplicadas a la importación o compra local de artículos indispensables para la operación, instalación, construcción, expansión, o remodelación de estructuras (excluye los impuestos sobre la venta, excepto cuando se trate de la inversión inicial). Método de depreciación acelerada de sus activos. Licencias municipales en un máximo de 30 días calendario desde que se presenta la solicitud. Pueden ser autorizados por el Banco Central de Costa Rica para aceptar divisas. Exentos del impuesto territorial por seis años.

Transporte aéreo internacional y local

Depreciación acelerada según la Ley del impuesto sobre la renta. Compra de combustible a precios competitivos. Exención de todos los impuestos y sobrecargos aplicados a la importación o compra local de partes para el funcionamiento de la aeronave.

Transporte acuático de turistas

Exención de todos los impuestos y sobrecargos aplicados a la importación o compra local de bienes indispensables para la construcción, expansión, o remodelación de muelles o atracaderos utilizados para el desembarque o embarque de turistas. Incluye la construcción y mantenimiento de marinas y spas destinados al turismo. Método de depreciación acelerada según la Ley del impuesto sobre la renta. Exención de los impuestos y sobrecargos para la importación o compra local de navíos, excepto impuestos aduanales que son limitados al 20%.

Agencias receptivas de turismo

Exención de todos los impuestos y sobrecargas sobre la importación de vehículos con una capacidad mínima de 15 pasajeros, excepto impuestos de importación (limitados al 5%).

Agencia de Alquiler de Automóviles

Exención del 50% del monto total de la aplicación de impuestos vigentes sobre la importación de vehículos para uso exclusivo de alquiler a turistas. Los vehículos exonerados bajo esta ley deberán ser reemplazados cada 3 años.

Incentivos fiscales al sector turismo

III. Actividades turísticas en la zona marino-costera y

preocupaciones ambientales

Principales preocupaciones

ambientales

Calidad y disponibilidad del recurso hídrico

Movimientos de tierra

Manejo de aguas servidas

Mayor volumen de desechos

Cambios de uso bajo la figura de

parcelamiento agrícola

Actividades turísticas con pocos controles ambientales

• Al 2006, solo 71 hoteles poseen el Certificado para la Sostenibilidad Turística que otorga el ICT, de un total de 433 establecimientos con declaratoria turística en el país. Este certificado garantiza al huésped que el hotel cumple con una serie de estándares ambientales, culturales y sociales.

• Hay otras certificaciones ambientales en el país: ISO1400, Fundación Audoblon (Golf), … pero no se cuenta con un registro unificado.

• En el 2005 se promulgó un decreto sobre cetáceos y turismo (nº32495-MINAE-MOPT-MSP-MAG), el cual prohíbe el cautiverio de delfines, así como nadar o bucear con estos animales; además establece requisitos para la observación, investigación y turismo con estos mamíferos.

Península de Nicoya y costas de Guanacaste

con poco potencial para formar acuíferos

Marinas y campos de golf: preocupa gran cantidad de proyectos

• Las marinas generan en términos ambientales tres preocupaciones: – el impacto que genera durante el proceso constructivo,– el gran caudal de agua dulce que requiere para su

funcionamiento (aproximadamente 4,33 litros por segundo y,– el manejo de desechos sólidos y de hidrocarburos de las

embarcaciones.

• Se estima que Costa Rica tiene alrededor de 10 campos operando y 2.000 jugadores afiliados. En Guanacaste se pretenden construirán 10 campos más en las próximas dos décadas. La preocupación que genera esta actividad en términos ambientales se relaciona con dos aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan (entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua para riego que genera.

Conflictos socioambientales • El uso del agua ha generado conflictos entre comunidades y

actividades turísticas. Un caso se dio en Santa Cruz sobre el uso del acuífero del río Nimboyores para proyectos hoteleros, debido a la variada demanda para uso doméstico, agrícola y turístico.

• Se han presentado diversos casos relacionados con construcciones ilegales en la ZMT, tales como el cierre de la marina Flamingo, que fue abierta en una zona pública y cerrada por el Tribunal Ambiental Administrativo durante más de dos años.

• La construcción y el movimiento de tierras son las mayores causas de denuncias ambientales en el país.

• Sobre las islas e islotes del Golfo de Nicoya, existen proyectos de ley que promueven un cambio en el régimen de propiedad y la reducción de la Zona Marítimo Terrestre para su uso turístico, que han generado oposición en organizaciones, universidades y grupos.

Los conflictos llegan a las instancias judiciales

• De los casos penales que ingresan a la Fiscalía Ambiental por infracción a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, casi todos corresponden a construcciones en la zona pública y la zona restringida.

• De 55 votos de la Sala Constitucional que se consideran relevantes en material ambiental durante el año 2006, 14,5% se refieren a conflictos ambientales en zonas costeras, y la materia más recurrida es la inadecuada disposición de aguas negras (4 de 8) y en segundo lugar los movimientos de tierra.

IV. Desafíos y Temas Específicos para investigar

• Factores que contribuyen y que limitan el desarrollo de estos sectores.

• Temas específicos para investigar.

Factores que contribuyen o limitan el desarrollo de los mercados

inmobiliario y turístico

  Contribuyen Obstaculizan

TURISMO

• Posicionamiento de la marca país que genera la actividad turística.

• Continuos reconocimientos internacionales a Costa Rica como destino turístico.

• Políticas de atracción de IED.

• Fácil acceso desde el mercado norteamericano.

• La amenaza de pérdida de la marca país.• Creciente competencia regional.• Débil control ambiental.• Débiles e insuficientes instrumentos de

planificación del territorio.• Infraestructura.

INMOBILIARIO

• La situación demográfica en Estados Unidos.

• Bajo precio relativo de la propiedad inmobiliaria para el segmento extranjero.

• Mayor participación del Sector Financiero.

• Políticas de atracción de IED.

• Escasez de RRHH, disponibilidad de maquinaria y equipo para la construcción.

• Nuevos productos requieren de nuevas regulaciones.

• La amenaza de una desaceleración brusca del mercado de la vivienda de USA.

• El manejo del recurso hídrico y el débil control ambiental.

• Débiles e insuficientes instrumentos de planificación del territorio.

• Infraestructura.

Reflexiones finales

• El dinamismo del sector inmobiliario y turístico está cambiando la cara de las zonas costeras, en términos de uso del territorio, inversión y actividad económica. De momento no parece que cambie también las características estructurales de las regiones.

• Sin embargo, esto no ha sido acompañado de una planificación adecuada, que considere los impactos ambientales de dicho crecimiento y las capacidades locales para suplir de servicios públicos básicos a la población, y mantener la protección de los recursos naturales involucrados.

• No parecen ser las poblaciones locales las beneficiarias de estos cambios, manteniendo altos niveles de pobreza.

Desafíos de investigación

Medir impactos en términos de sostenibilidad ambiental, distribución de los beneficios sociales y económicos, planificación territorial

Inmobiliario Turismo

• Sobre la necesidad de mejorar el marco de regulación de los agentes del mercado.

• Sobre la necesidad de diseñar políticas de ordenamiento urbano a nivel subnacional.

• Estudiar nuevos mecanismos de regulación del precio del agua.

• Estimar la contribución fiscal neta del sector inmobiliario.

• Competencias y gestión financiera de los gobiernos locales de municipios turísticos.

• Valorar el impacto ambiental y socioeconómico del cambio en el uso de la tierra en las zonas de mayor vulnerabilidad: áreas costeras, zonas de amortiguamiento ASP.

• Impactos sobre la calidad del empleo, la pobreza y la desigualdad.

• Evaluar la compatibilidad del tipo de destinos turísticos con la marca-país.

• Estimar la contribución fiscal de la industria turística.

Algunos temas específicos