Diagnóstico de la zona Sur -...

Diagnóstico de la zona SurCapital

2015

Accelerating success.

ÍNDICE

Colliers International desarrollo el Análisis de distintas propiedades ubicadas enla zona sur de la Ciudad de México por petición expresa de Nexxus Capital. Portal motivo solo podrá ser usado para los fines de dicha compañía.

INTRODUCCIÓN 3

OFERTA 4

EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN Y NUEVOS PROYECTOS 7

CICLO DE MERCADO 9

DEMANDA 10

PRECIOS 14

ANÁLISIS INSURGENTES 16

ANÁLISIS PERIFERICO SUR 23

ANÁLISIS CLASE A+ Y A 27

OFERTA 28

DEMANDA 30

PRONÓSTICOS 31

PRONÓSTICOS DE TIEMPOS 35

PRECIOS 36

MAPA 46

ANÁLISIS INSURGENTES 262 47



ANÁLISIS DIVISIÓN DEL NORTE 50

ANÁLISIS PERIFERICO 3395 51

CONCLUSIONES 52

RESUMEN DE ACTIVIDADES CIUDAD DE MÉXICO 53

GLOSARIO 54

Mercado de Oficinas

PANORAMA ECONÓMICO

Para el tercer trimestre del año, la economía mexicana presenta una tasa anual moderada

de crecimiento de 2.4%. El bajo crecimiento durante el primer semestre de 2015 en México

se ha atribuido a la debilidad de la producción industrial en Estados Unidos, a una caída

adicional del volumen de la producción petrolera que reduce el crecimiento del PIB anual

aproximadamente en 0.4 puntos porcentuales, y a la volatilidad del mercado financiero. Se

espera que la recuperación gradual de la actividad económica continúe, con un crecimiento

económico más fuerte de 2.4% en 2015 y de 2.7% para 2016.

Los ingresos más altos y los impuestos al consumo de combustible compensaron los

ingresos petroleros del sector público más bajos derivados de una menor producción

petrolera y de los precios más bajos. Anticipando que el precio del petróleo se mantendrá

bajo por más tiempo, el gobierno reducirá los gastos del sector público durante un período

de dos años (2015-2016).

Los efectos de la depreciación monetaria en los precios domésticos han sido limitados hasta

ahora aunque el dólar se encuentre en un promedio trimestral de $16.40 por dólar, ya que la

inflación de los precios de consumo se mueve ligeramente por debajo del objetivo del 3%

ubicada hasta septiembre en 2.53% cabe destacar que esta se encuentra en mínimos

históricos en comparación con años anteriores.

Un ambiente global complicado seguirá siendo una carga en las perspectivas de crecimiento

económico de México. Las autoridades mexicanas ya han indicado su compromiso a través

de una política fiscal apropiada y con el endurecimiento de la política monetaria para

mantener la estabilidad macroeconómica.

PANORAMA GENERAL

La Ciudad de México continúa creciendo en inventario al incorporar nuevos espacios cada

trimestre. Para el tercer trimestre de 2015 se sumaron al mercado siete edificios nuevos,

esto representa un incremento de 51 mil m².

Los precios de arrendamiento continúan en un promedio de US$28 por metro cuadrado para

la clase A+ y de US$26 por metro cuadrado para clase A, a pesar de las fluctuaciones que

ha mostrado el tipo de cambio.

Durante el 3T de 2015 se registraron más de 140 mil m² de actividad en edificios de las 3

clases cantidad 54% por debajo a lo reportado el 3T 2014 (217,000 m²).

FUENTE:

1 BBVA2 Banco de México 3 CNN Expansión4 FMI (Fondo Monetario Internacional)

INDICADORES DE MERCADO

2T 2015 3T 2015

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

CONSTRUCCIÓN

PRECIO PROMEDIO

DE RENTA

PIB

TASA DE

DESEMPLEO

TIPO CAMBIO (USD)

Diagnóstico│ Zona Sur

P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL

INVENTARIO CLASES A+, A Y B

3T 2015 TOTAL: 7,861,214 m²

OFERTA

INVENTARIO

Se monitoreó un inventario total de 7,861,214 m² en sus diez corredores principales, al

cierre del 3T de 2015 en el mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México. Esto

representa un crecimiento inferior al 1.0% con respecto al 2T de 2015.

Durante el 3T de 2015, el corredor Insurgentes registró el mayor crecimiento de m² al

incorporarse más de 29 mil m², seguido por Polanco con 14,500 m² e Interlomas con 5,400

m². El inmueble que suma el mayor número de m² al mercado de oficinas es Metrópoli II

(17 mil m2).

Dado que en el 3T de 2015 el mayor ingreso de m² es clase “A+”, el inventario por clase

queda segmentado de la siguiente manera:

• Clase “A+”: 3,128,560 m²

• Clase “A”: 1,782,603 m²

• Clase “B”: 2,950,051 m²

Los edificios, Clase “A+” continúan registrando el mayor crecimiento de espacios

disponibles dada la evolución del mercado inmobiliario, la especialización y demanda de

los inquilinos. Los inmuebles Clase “A” registran un crecimiento conservador en m².


A+40%

A-23%

B37%

EDIFICIOS NUEVOS 3T 2015

EDIFICIO CORREDOR CLASE M² RENTABLES

METROPOLI II Insurgentes A+ 17,344

TORRE PATRIOTISMO Insurgentes A+ 8,228

TERRAZ INTERLOMAS Interlomas A 5,449

MIGUEL DE CERVANTES SAAVEDRA 233 Polanco A+ 8,550

MIGUEL DE CERVANTES SAAVEDRA 259 Polanco A+ 6,000

CORDILLERA DE LOS ANDES 120 Lomas

PalmasB 2,204

JOSE VELASCO Insurgentes A 3750

TOTAL 51,525

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015

inventario (A) inventario (A+) Tasa de Disponibilidad (A+) Tasa de Disponibilidad (A)

INVENTARIO (m²) Y TASA DE DISPONIBILIDAD EN EDIFICIOS “A+” Y “A”

2T 2013 – 3T 2015


Clientes Colliers

Clientes Colliers

El inventario de Clase “A+” registra un crecimiento importante del 2T de 2013 al 3T de

2015, mismo que ya supera los 3 millones de m².

Por su parte, el inventario de Clase “A”, mantiene un mínimo crecimiento desde el 2T de

2013, sin embargo, la tasa de disponibilidad de esta clase, mantiene una ligera tendencia

a la baja. Esto significa que la ocupación de oficinas Clase “A” va en aumento, al grado

de que son pocos los edificios con espacio disponible.

SEGMENTACIÓN DE LA OFERTA DE

ESPACIOS DISPONIBLES, CLASES “A+”,” A”

Y “B”

TOTAL: 700 mil m²

DISPONIBILIDAD

La tasa de disponibilidad que se registró en el 3T de 2015 fue de 9%; tomando en cuenta

todas clases de edificios en todos los corredores, cifra similar a la reportada en el segundo

trimestre de 2015 (9.5%).

La mayor tasa de disponibilidad se monitoreó en Clase “A+” con 16.6%, que equivale a

518,180 m², le sigue clase “B” con un 5.2%, es decir, 152,334 m² y por último los edificios

clase “A” con un 4.6%, equivalente a 81,863 m².

Norte y Polanco son los corredores con la mayor superficie disponible en las tres clases

con 193 mil m² y 158 mil m² disponibles respectivamente; Norte representa el 26% y

Polanco el 21% de la disponibilidad total del mercado de oficinas de la Ciudad de México,

le sigue Reforma con 92 mil m² disponibles, es decir, un 12% de la disponibilidad total del

mercado.

La mayor disponibilidad en los inmuebles de clase “A+” y “A” se registró de la siguiente

manera:

• Norte: 144,610 m²

• Polanco: 120,605 m²

• Reforma: 77,649 m²

• Lomas Palmas: 69,984 m²

SEGMENTACIÓN DE LA OFERTA DE

ESPACIOS DISPONIBLES,

CLASES “A+”, “A” Y “B” TOTAL: 700 mil m²


69%

11%

20%

A+

A

B

TASA DE DISPONIBILIDAD CLASE “A+”, “A” y “B”2T 2014 – 3T 2015

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015

A+ A B

26%

21%

12%

11%

7%

8%

7%

5%2%

Norte

Polanco

Reforma

Lomas Palmas

Periférico Sur

Santa Fe

Insurgentes

Bosques de las Lomas

Lomas Altas

Interlomas


Clientes Colliers

Clientes Colliers

A continuación se detalla la disponibilidad en los corredores antes mencionados:

• En Norte, el 69% de la disponibilidad está distribuida entre Parque Toreo Torre B y C (57 mil m²),

Pilcomayo (25 mil m²), Corporativo Diamante Toreo (18 mil m2), Edificio Cuatro Caminos (17 mil m²),

Forum Naucalpan (15 mil m²) y Torre Norte (14 mil m2).

• En Polanco, el 88% de la disponibilidad total del corredor está en Carso II (45 mil m²), Punto Polanco con

(22 mil m2) y Torre Terret Norte (19 mil m²).

• En Reforma, el 79% está distribuido entre Reforma 180 (34 mil m²), Capital Reforma- Torre Niza (14 mil

m²), Capital Reforma- Torre Reforma (9 mil m²) y Corporativo Mapfre (5 mil m2).

• En Lomas Palmas, el 68 % de la disponibilidad se encuentra distribuida entre Virreyes (20 mil m²) y

Green Tower (18 mil m²).

OFERTA DISPONIBLE (m²) POR CLASE A+, A Y B POR CORREDOR

Al cierre del tercer trimestre de 2015, los corredores: Norte, Polanco y Reforma han mostrado un importante

crecimiento en su disponibilidad de oficinas, principalmente en inmuebles clase “A+” y “A”, teniendo en

conjunto un total de 342,864 m².

El mercado de oficinas de la Ciudad de México es muy dinámico por lo que aun cuando se integran al

inventario una cantidad importante de metros cuadrados, también se realizan una gran cantidad de

transacciones de venta y renta en las clases “A+”, “A” y “B”, que han mantenido los últimos años la tasa de

disponibilidad en niveles de 9.6%.

Mexico busca tener un mercado atractivo y competitivo mediante la implementación de distintas reformas

como: energética, financiera y en telecomunicaciones, las cuales son percibidas de manera positiva por los

inversionistas nacionales e internacionales. Así mismo, las Fibras (Fondos de Inversión en Bienes Raíces)

continúan muy activas en la compra de portafolios inmobiliarios.

HISTÓRICO: DISPONIBILIDAD EN EDIFICIOS CLASES “A+” Y “A” POR CORREDOR (m²)

3T 2014 – 3T 2015


-10,000

10,000

30,000

50,000

70,000

90,000

110,000

130,000

150,000

Bosques delas Lomas

Insurgentes Interlomas Lomas Altas LomasPalmas

Norte PeriféricoSur

Polanco Reforma Santa Fe

A+ A B

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

Bosques delas Lomas

Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas Norte Periférico Sur Polanco Reforma Santa Fe

3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN Y NUEVOS PROYECTOS

Los inmuebles en construcción y proyecto continúan suministrando gran cantidad de espacios

en los distintos submercados, debemos destacar que el mercado inmobiliario se encuentra en

una fase de expansión, misma que ha continuado desde varios años atrás.

Al cierre del 3T de 2015, se tienen monitoreados 66 edificios en construcción clases “A+”, “A” y

“B”. Durante los siguientes 3 años se espera que se aumenten al inventario más de 1.3 millón

de metros cuadrados.

El corredor que presenta el mayor número de metros cuadrados en construcción es Insurgentes

con 16 edificios (320 mil m²), en segundo lugar Reforma con 8 edificios (229 mil m²), en tercer

lugar Polanco con 10 edificios (204 mil m²) y en cuarto lugar Santa Fe con 11 edificios (176 mil

m²).

Es importante mencionar que se tienen monitoreados 6 edificios en construcción de los cuales

aún no se tiene información.

EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN Y PROYECTO

POR CORREDOR (m²). TOTAL: 1.9 MILLONES

m²

[1]In

form

ació

npro

porc

ionada

por

com

erc

ializ

adore

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desarr

olla

dore

s.

[2]F

echa

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ega

estim

ada

y/o

term

inació

nde

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.

*E

dific

ios

con

opció

nde

venta

.


30%

18%16%

14%

12%

6%3%

1%

Insurgentes

Polanco

Santa Fe

Reforma

Norte

Periférico Sur

Lomas Palmas

Interlomas

Año # Edificio Clase Corredor M² Rentables

2015

1 TORRE GLORIETA A+ Insurgentes 26,627

2 TORRE EVOLUCIÓN A+ Insurgentes 12,768

3 QÚBICA LOMAS A+ Lomas Palmas 8,085

4 TLALNEPARK A+ Norte 100,112

5 PARQUE TOREO TORRE A A+ Norte 62,893

6 TORRE PERIFERICO LAS FLORES A+ Periférico Sur 8,400

7 SAN JERÓNIMO 372 A+ Periférico Sur 5,046

8 TORRE REFORMA LATINO A+ Reforma 45,738

9 TORRE REFORMA A+ Reforma 45,000

10 CORPORATIVO VISTA HERMOSA A Santa Fe 6,613

11 SANTA FE HILLS A+ Santa Fe 4,681

Total 11 325,963

2016

1 INSURGENTES 1431 A+ Insurgentes 25,157

2 CENTRO ALTAVISTA A Insurgentes 2,070

3 PALMAS 935 A Lomas Palmas 1,430

4 LAGO ANDROMACO A+ Polanco 21,560

5 TORRE DIANA A+ Reforma 63,746

6 VARSOVIA 36 A+ Reforma 8,076

7 GRAN PATIO REVOLUCIÓN A+ Insurgentes 80,000

8 TORRE CARRACI A+ Insurgentes 45,600

9 DOMMINIUM TOWER A+ Insurgentes 11,094

10 PARQUE CHAPULTEPEC II A Norte 9,000

11 MIYANA A+ Polanco 42,300

12 RÍO SAN JOAQUÍN 406 A+ Polanco 7,501

13 DEK POLANCO A Polanco 7,000

14 TORRE CUARZO A+ Reforma 40,000

15 TIBER 19 B Reforma 3,400

16 QUAD CAMPUS CORPORATIVO SANTA FE II A+ Santa Fe 20,000

17 TERRACOTA 130 A+ Santa Fe 12,768

18 LA CITE A Santa Fe 4,053

19 TORRE MANACAR A+ Insurgentes 46,700

20 PATRIOTISMO 435 A Insurgentes 4,417

21 SINALOA 195 A+ Insurgentes 3,287

22 SAN JERÓNIMO 2950 A+ Periférico Sur 12,043

23 TIBER 29 B Reforma 3,000

24 SEIS27 A+ Santa Fe 15,543

25 QUAD CAMPUS CORPORATIVO SANTA FE I A+ Santa Fe 11,000


27 REVOLUCIÓN 756 A+ Insurgentes 12,285

28 CORPORATIVO DIAMANTE UNIVERSIDAD A+ Insurgentes 6,229

29 CENTRO PEDREGAL A Periférico Sur 4,720

30 TORRE CONCRETA A+ Polanco 14,400

31 THE POINT A+ Santa Fe 19,000

Total 31 573,513 El corredor Insurgentes registra el mayor número de edificios en construcción y proyecto. En cuanto se concreten las obras en

construcción y los proyectos planeados, duplicará su inventario un 100%, superando el inventario de corredores como Polanco

y Reforma ubicándose únicamente por debajo del corredor Santa Fe. El corredor Insurgentes registra un mayor crecimiento

debido a su localización a lo largo de la Ciudad de México, la gran variedad de servicios ubicados en la zona, así como las

vialidades existentes y el sistema de transporte público.

Hoy en día, en todo el mercado, se encuentra una gran cantidad de inmuebles en construcción y proyecto, mismos que se

agregarán al inventario en los siguientes 3 años por más de 1 millón de metros cuadrados. Dicho metraje podría significar un

aumento en la oferta de espacio disponible, ocasionando un probable ajuste a la baja en los precios de arrendamiento; estos

efectos no serían de manera general, solamente, se concentrarían en algunos submercados.


Clientes Colliers

[1]In

form

ació

npro

porc

ionada

por

com

erc

ializ

adore

sy

desarr

olla

dore

s.

[2]F

echa

de

entr

ega

estim

ada

y/o

term

inació

nde

obra

.

De los inmuebles en proyecto reportados por los desarrolladores, los cuales todavía no inician construcción, se

encuentran 38 edificios monitoreados, que representan alrededor de 600 mil m² de oficinas. De los edificios

mencionados anteriormente, existen 12 proyectos de los cuales aún se desconoce su superficie.



2017

1 CITY INNSUR A+ Insurgentes 16,000

2 CORPORATIVO MÉXICO A+ Periférico Sur 4,265


4 PALMAS 781 A+ Lomas Palmas 17,976

5 MANUEL AVILA CAMACHO 168 A Lomas Palmas 12,000

6 MIGUEL DE CERVANTES SAAVEDRA 169 A+ Polanco 17,640

7 DOWNTOWN - TORRE I A+ Santa Fe 21,858

8 DOWNTOWN - TORRE 2 A+ Santa Fe 11,127

9 PALMAS 340 A+ Lomas Palmas 13,200

10 PUERTA PEDREGAL A+ Periférico Sur 36,148

11 CITYZITE A+ Polanco 31,000

12 LATITUD POLANCO A+ Polanco 30,795

13 MONTES URALES 315 A Lomas Palmas ND

14 PICACHO LYFESTYLE CENTER A+ Polanco 32,671

Total 14 263,280

2018

1 CHAPULTEPEC UNO A+ Reforma 26,895

2 PALMAS INTERLOMAS A+ Interlomas 15,000

3 LIBERTY PLAZA A+ Santa Fe 50,000

Total 3 91,895

ND

1 PATRIOTISMO EMPRESA B Insurgentes ND

2 PASEO INTERLOMAS ND Interlomas ND

3 OFICINAS ALBERTO RIMOCH ND Periférico Sur ND

4 CORPORATIVO SUR 4277 ND Periférico Sur ND

5 MANUEL ÁVILA CAMACHO 261 ND Polanco ND

Total 5 ND


2017


2 MARIANO ESCOBEDO 181 A Polanco 31,245


4 CHAPULTEPEC 156 A Insurgentes 16,017

5 CORPORATIVO PEDREGAL 3042 ND Periférico Sur 24,567

6 MIYANA II A+ Polanco 30,000

7 ESPACIO CONDESA A+ Insurgentes 46,770



10 TORRE CONDUMEX ND Polanco 21,974

11 LAGO ALBERTO 375 A Polanco 18,000

12 DOWNTOWN - TORRE 3 A+ Santa Fe 31,327

Total 12 331,554

2018

1 CAMPEOS ELISEOS 1 A Polanco 12,000

2 MITIKAH OFFICE TOWER A+ Insurgentes 39,711

3 INSURGENTES 454 ND Insurgentes 25,000

4 PUERTA REFORMA A+ Polanco ND

5 EDIFICIO SANTA FE A+ Santa Fe 60,000

Total 5 136,711

ND

1 TORRE SKALA A+ Norte 48,000

2 PALMAS 905 A+ Lomas Palmas ND

3 PABELLON CONDESA A Insurgentes ND

4 TORRE MONTERREY A+ Insurgentes ND

5 PUNTA INSURGENTES A+ Insurgentes 23,900

6 INSURGENTES 700 A Insurgentes 8,400

7 PATRIOTISMO 230 A+ Insurgentes 7,000

8 CORPORATIVO VISTA REAL A+ Interlomas 6,896

9 CORPORATIVO ARHOP A Norte 9,000

10 CONJUNTO COAPA A+ Periférico Sur ND

11 ENCUENTRO VILLA LATINA A+ Periférico Sur ND

12 PERIFERICO SUR 4607 A Periférico Sur 15,200

13 CORPORATIVO CERVANTES SAAVEDRA 251 A+ Polanco ND

14 EJÉRCITO NACIONAL 676 ND Polanco ND

15 CARSO III A+ Polanco ND


17 GICSA REFORMA E INSURGENTES ND Reforma ND

18 R432 A+ Reforma 33,928

19 SAMARA II ND Santa Fe ND

20 LIVING SANTA FE ND Santa Fe 26,500

21 INSURGENTES Y ALVARO OBREGON ND Insurgentes ND

Total 21 182,400


Clientes Colliers

Clientes Colliers

INVENTARIO ESPERADO POR CORREDOR 2015-2016 EDIFICIOS CLASE “A+” y “A”

[1] Información proporcionada por comercializadores y desarrolladores.

CICLO DEL MERCADO

El inventario de oficinas en la Ciudad de México ha presentado un

crecimiento considerable en los últimos años, principalmente en edificios

clase “A+” y “A”, esto derivado de la gran demanda de espacios de oficinas y

de las condiciones económicas.

La tasa de disponibilidad de clase A+ se presenta estable en niveles

cercanos al 15%, esto ocasionado por el crecimiento de los inmuebles y la

demanda de dichos espacios.

Para el segundo semestre de 2015 y principios de 2016, se espera que el

mercado de oficinas de la Ciudad de México continúe ubicado en la etapa de

expansión, debido a la gran cantidad de edificios que actualmente se

encuentran en construcción, de igual forma se espera que la tasa de

disponibilidad se mantenga en niveles estables considerando que las

variables se mantengan constantes.

El nivel de ocupación de edificios, principalmente en las clases “A+” y “A”, se

mantiene dinámico durante el trimestre, se espera que continúe de la misma

manera en la segunda mitad del año y principios de 2016.

Por lo anterior, se espera que el mercado de oficinas en la Ciudad de México

no se ubique en una sobreoferta, pero la posibilidad continúa latente por la

introducción de edificios nuevos totalmente disponibles y la ocupación

registrada recientemente.


-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1,600,000

Bosques de lasLomas

Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas Norte Periférico Sur Polanco Reforma Santa Fe

Inventario Construcción y Proyecto


Clientes Colliers

DEMANDA

Durante el tercer trimestre de 2015 se monitorearon más de 140 mil m² de transacciones de

venta y renta de espacios en todas las categorías de inmuebles en los diez corredores

principales de la Ciudad de México, cifra 54% menor a lo reportado al 3T 2014 (217 mil m2).

Debemos destacar que en cifras acumuladas al tercer trimestre, el año 2015 es 8% mayor (529

mil m2) a lo acumulado al tercer trimestre de 2014 (490 mil m2).

La actividad total registrada en clases “A+” y “A” durante el segundo trimestre de 2015 fue de

104 mil m². Asimismo, la mayor actividad de mercado, por corredor, en clases “A+” y “A” se

monitoreó dentro del corredor Insurgentes con 38 mil m². Le siguen Reforma con 12 mil m² y

Santa Fe con 12 mil m².

SEGMENTACIÓN DE LA

ACTIVIDAD DE MERCADO POR

CORREDOR, CLASE “A+”,” A” Y

“B” TOTAL APROX: 100 mil m²

SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO CLASE “A” Y“A+”

TOTAL APROX: 100 mil m²


30%

18%

13%

10%

10%

10%

6% 3%

InsurgentesPeriférico SurPolancoNorteReformaSanta FeLomas PalmasInterlomasLomas Altas

37%

12%12%

11%

10%

7%

6%4%

1% 0%Insurgentes

Reforma

Santa Fe

Polanco

Norte

Periférico Sur

Lomas Palmas

Interlomas

Lomas Altas


SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE

MERCADO POR CLASE

TOTAL APROX: 100 mil m²

21%

53%

26%

A A+ B

ABSORCIÓN

La absorción acumulada al 3T de 2015 es de 278 mil m². Únicamente la absorción del 3T fue de

60 mil m², nivel inferior al registrado al de hace un año en el 3T de 2014 donde se registraron

casi 142 mil m² de absorción.

La absorción acumulada al 3T 2015 de clase A+ y A es de 278 mil m2, muy similar a la

reportada al término del tercer trimestre de 2014 281 mil m2.

Absorción Neta Acumulada 3T

2015

Actividad Acumulada al 3T

2015

3T 2014 281,799 490,000

3T 2015 278,319 529,950

La absorción del 3T se desglosa de la siguiente manera:

• Edificios Clase “A+”: 36,875 m²

• Edificios Clase “A” : 10,914 m²

• Edificios Clase “B” : 13,817 m²


Clientes Colliers

Clientes

Colliers

ABSORCIÓN

Los corredores con mayor dinamismo en la absorción durante el 3T de 2015 en edificios

de las tres clases fueron: Insurgentes con casi 26 mil m², Periférico Sur con 20 mil m² y

Norte con 14 mil m².

En edificios clase “A+” y “A” la mayor absorción neta acumulada se encuentra en el

corredor Insurgentes con 31 mil m², seguido por el corredor Norte con 10 mil m².

Únicamente en edificios clase “A+” la mayor absorción trimestral se encuentra en el

corredor de insurgentes con 27 mil m². Para edificios clase “A”, la mayor absorción

trimestral se encuentra en Santa Fe con 4 mil m².

OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN (m²), EDIFICIOS “A+” “A” Y “B”

1T 2013- 3T 2015


-100,000

-50,000

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015

Ocupado Desocupado

OCUPACIÓN Y DESOCUPACIÓN POR CORREDOR EN EDIFICIOS

CLASES “A+”, “A” Y “B” (m²)

-20,000

-10,000

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

Bosques delas Lomas

Insurgentes Interlomas LomasAltas

LomasPalmas

Norte PeriféricoSur

Polanco Reforma Santa Fe

Ocupado Desocupado


Clientes Colliers

Clientes Colliers


Demanda

El mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México es muy dinámico por lo que trimestre a

trimestre se registran una importante cantidad de metros cuadrados de actividad. Desde 2012 y

hasta 2014 se ha registrado un total aproximado de 2.7 millones de m² de actividad en los diez

corredores principales de la Ciudad de México en todas las clases. Únicamente durante el 2014

se registró una actividad de 811 mil m².

Por su parte el corredor de Insurgentes ha presentado un total de 521 mil m² de actividad desde

2012 hasta la fecha, Periferico Sur, ha registrado una actividad de 148 mil m2 en el mismo

periodo.

Actividad

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Actividad Mercado Actividad Insurgentes Actividad Periferico Sur

ACTIVIDAD DE MERCADO VS INSURGENTES Y PERIFÉRICO SUR

1T 2012 – 3T 2015

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Absorcion Trimestral Actividad de Mercado

ACTIVIDAD DE MERCADO VS ABSORCION TRIMESTRAL

1T 2012 – 3T 2015


Clientes Colliers

Clientes Colliers

TRANSACCIONES

Durante el año se han registrado diversas transacciones de renta o venta, de las cuales las 10 principales, con base en la superficie ocupada en cualquiera de las tres clases se enumeran en la tabla siguiente.


Durante el 3T de 2015, se registró una ocupación de 121 mil m² y una desocupación de 59 mil m²

en los 10 corredores principales de oficinas de la Ciudad de México.

Los edificios que mostraron la mayor ocupacion fueron: Corporativo Condesa, Parque Toreo torre

B y C y Metrópoli patriotismo II.

El corredor Lomas Palmas por su parte, registró la mayor desocupación. La explicación es por los

espacios que se desocuparon en los edificios de: Paseo de la Reforma No. 155, Corporativo Prado

Sur 150 y Torre capital.

Trimestre Propiedad Submercado Tipo de Operación m² Rentables Clase

1T 2015 Corporativo Félix Cuevas Insurgentes Renta 23,385 A+

2T 2015 Gran Patio Revolución Insurgentes Venta16,500

A+

1T 2015 Tecnoparque B Norte Renta6,738

A+

3T 2015 Torre Diana Reforma Renta6,300

A+

2T 2015 Corporativo Condesa Insurgentes Renta6,267

A+

2T 2015 Punto Polanco Polanco Renta5,562

A

3T 2015 Corporativo Condesa Insurgentes Renta4,582

A+

1T 2015 Corporativo Opción Santa Fe II Santa Fe Renta4,426

A

1T 2015 CEO Corporativo Santa Fe Renta4,127

A

2T 2015 Metropoli Insurgentes Renta3,925

A+


Clientes Colliers

PRECIOSRENTA

Al cierre del 3T de 2015, los precios promedio ponderados de salida en renta son:

• Clase A+: $28 USD por m²

• Clase A : $26 USD por m²

• Clase B : $19 USD por m²

En los corredores que componen el CBD (Reforma, Polanco y Lomas Palmas), los rangos de precios de lista en renta

mensual oscilan entre $22 y $43 USD por m² para clase “A+”, de $24 a $37 USD por m² para clase “A”, y de $11 a

$33 USD por m² para clase “B”.

En los corredores que componen el SUB (Bosques, Interlomas, Insurgentes, Santa Fe, Periférico Sur, Norte y Lomas

Altas), los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre $18 y $35 USD por m² para clase “A+”, de $17 a

$31 USD por m² para clase “A”, y de $11 a $29 USD por m² para clase “B”.

Los precios mínimos de renta monitoreados en edificios clases “A+” y “A”, se presentan, principalmente, en

corredores ubicados en zonas suburbanas o con una gran disponibilidad de m².

Nota: El precio de cierre puede reflejar variaciones entre 10 y 20 por ciento por debajo del precio de lista. Dichas variaciones dependen de la zona, las

condiciones de entrega de los espacios, porcentaje de ocupación en el edificio, las condiciones de pago, los periodos de gracia para el pago de la renta,

amortización de incentivos económicos otorgados por el propietario, garantías y capacidad crediticia del usuario, por mencionar algunas.

RANGOS DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA MENSUAL (USD/M²) POR CORREDOR CLASE “A+”


$27$22

$30

$19$24

$18$23

$18

$24$20

$43

$34

$43

$35

$28$25 $23

$28 $28 $26

$0$5$10$15$20$25$30$35$40$45$50

$0$5

$10$15$20$25$30$35$40$45$50

Reforma Polanco LomasPalmas

Bosques delas Lomas

Insurgentes Interlomas Lomas Altas Norte Periférico Sur Santa Fe

Precio Promedio Ponderado

RANGOS DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA MENSUAL (USD/M²) POR CORREDOR CLASE “A”

$17

$24 $25$23

$20 $21$17

$20 $21 $20

$37 $37 $35$31

$27

$21

$30

$25$28 $29

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40

Reforma Polanco LomasPalmas

Bosques delas Lomas

Insurgentes Interlomas Lomas Altas Norte PeriféricoSur

Santa Fe

Precio Promedio Ponderado


Clientes Colliers

Clientes Colliers

VENTA

Dentro de los diez corredores principales, existen en venta aproximadamente 70 mil m² de

los cuales el 94 % se encuentra localizado en tres corredores que son:

• Periférico Sur, con 90 mil m².

• Insurgentes, con 47 mil m².

• Santa Fe, con 34 mil m².

Al cierre del 3T de 2015, los rangos de precios de lista en venta mensual oscilan entre

$2,600 y $4,700 UDS por m² para clase “A+”, de $1,800 a $3,500 USD por m² para clase

“A”, y de $600 a $2,500 USD por m² para clase “B”, dentro de los diez corredores

monitoreados.

RANGO DE PRECIOS DE LISTA EN VENTA POR CLASE, 4T 2013


$2,600

$1,800

$600

$4,700

$3,500

$2,500

$-

$500

$1,000

$1,500

$2,000

$2,500

$3,000

$3,500

$4,000

$4,500

$5,000

$-

$500

$1,000

$1,500

$2,000

$2,500

$3,000

$3,500

$4,000

$4,500

$5,000

A+ A B

Precio Promedio Pondeado


Clientes Colliers

Insurgentes


Análisis

NOVIEMBRE 2013 | OFICINAS

www.colliers.com.mx

INVENTARIO (m²)

CLASES A+, A Y B

INTRODUCCIÓNEl corredor de Insurgentes esta limitado al Norte por Av. Chapultepec, al Sur con Eje

10 Sur, al Oeste con Eje Central y al Este con Av. Revolución. Es el corredor más

extenso ya que prácticamente atraviesa toda la Ciudad de México, sin embargo, no es

el que presenta la mayor cantidad de metros cuadrados de oficinas. Únicamente la

Avenida Insurgentes cuenta con 38.8 kilómetros de longitud.

La mayor cantidad de los edificios de oficinas presentes en el corredor son clase B,

sin embargo, se esta detonando un crecimiento y renovación en la zona con nuevos

edificios clases A y A+ que se están incorporando. Insurgentes se esta convirtiendo

en un corredor importante con edificios emblemáticos como el World Trade Center.

Al ser Insurgentes una de las principales avenidas de la Ciudad de México cuenta con

todos los servicios prácticamente a distancia a pie y se encuentra bien comunicada,

existe una variedad de transportes públicos y estacionamientos, entre los medios de

transporte disponibles, encontramos la línea 1 del metro bus, la línea 1 y 12 del metro,

taxis (tanto de sitio, como públicos).

Uno de los principales tenants del corredor es el Gobierno en todos sus niveles, la

Secretaría de Comunicaciones y Transportes, la Secretaría de Economía y el Instituto

Federal Electoral son ejemplos claros de dependencias que tienen sus sedes

localizadas dentro del corredor.

De instituciones de carácter privado que cuentan con oficinas establecidas dentro del

corredor podemos mencionar a Seguros Monterrey New York Life, Banco

Compartamos y L´Oreal.

Debido a la gran cantidad de espacios de comercio, centros comerciales y espacios

de oficina, es uno de los corredores que tiene mas afluencia y dinamismo.

Insurgentes cuenta con gran número de corporativos clase A+, A y B, la mayor

cantidad de los edificios de oficinas presentes en el corredor son clase B, asimismo,

continua un crecimiento en la zona con nuevos edificios clases A y A+ que

actualmente están en construcción. Actualmente, se encuentran en construcción más

de 326 mil metros cuadrados y se espera que durante el año 2015 se integren más de

39 mil metros cuadrados.

En el corredor se encuentran monitoreados 150 edificios, lo que representa un

inventario 1.5 millones de m², del total; 464 mil m² son clase A+ y están distribuidos en

25 edificios, en clase A contamos mas de 161 mil m² en 16 inmuebles.

Dentro del corredor se encuentran disponibles 56,178 m² distribuidos de la siguiente

manera: 26 mil m² clase A+, 7 mil clase A, y 21 mil m2 clase B.

La tasa de disponibilidad del corredor es de 3.6% y su desglose por clase es el

siguiente: Clase A+: 5.7%, Clase A: 4.7%, Clase B: 2.3%.

PRECIOS

A Septiembre de 2015 los precios promedio ponderados de salida fueron de $25 USD

para edificios Clase A+, de $25 USD para Clase A y $19 USD para Clase B. Dentro

de estos encontramos un rango de precios que oscilan entre US $24 a $28 por m²

para Clase A+, de USD $20 a $27 por m² para Clase A y de USD $14 a $29 por m²

para Clase B dentro del corredor.

OFERTA DISPONIBLE EN EDIFICIOS

CORREDOR – LOMAS PALMAS

CLASES A+, A Y B (m²)

RANGO DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA

CLASE A+, A Y B


A+30%

A10%

B60%

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

A+ A B

$24

$20

$14

$28 $27$29

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

A+ A B


Clientes Colliers

Clientes Colliers


Etapa Edificio Clase M² Rentables Fecha Estimada de Terminación

1Construccion TORRE EVOLUCIÓN A+ 4T 2015

12,768

2Construccion TORRE GLORIETA A+ 4T 2015

26,627

3Construccion CENTRO ALTAVISTA A 1T 2016

2,070

4Construccion INSURGENTES 1431 A+ 1T 2016

25,157

5Construccion DOMMINIUM TOWER A+ 2T 2016

11,094

6Construccion GRAN PATIO REVOLUCIÓN A+ 2T 2016

80,000

7Construccion TORRE CARRACI A+ 2T 2016

45,600

8Construccion SINALOA 195 A+ 3T 2016

3,287

9Construccion PATRIOTISMO 435 A 3T 2016

4,417

10Construccion TORRE MANACAR A+ 3T 2016

46,700

11Construccion

CORPORATIVO DIAMANTE UNIVERSIDADA+ 4T 2016

6,229

12Construccion REVOLUCIÓN 756 A+ 4T 2016

12,285


16,135

14Construccion

CITY INNSURA+ 1T 2017

16,000


18,600

16Construccion PATRIOTISMO EMPRESA B ND ND

17Proyecto INSURGENTES 929 A+ 1T 2017

12,318

1Proyecto PERIFÉRICO SUR 3395 A 2T 2017

7,000

2Proyecto CHAPULTEPEC 156 A 3T 2017

16,017

3Proyecto PUNTA INSURGENTES A+ 3T 2017

23,900


16,000


42,336

6Proyecto ESPACIO CONDESA A+ 4T 2017

46,770

7Proyecto DIVISION DEL NORTE A 2T 2018

16,000

8Proyecto INSURGENTES 700 A 3T 2018

8,400


20,000


20,000

11Proyecto MITIKAH OFFICE TOWER A+ 4T 2018

39,711

12Proyecto PABELLON CONDESA A 1T 2019 ND

13Proyecto TORRE MONTERREY A+ 3T 2019

20,000



Clientes Colliers


2

13

8

2

4

6

12

10



3

1

4


5

10

7

9

11

12

14

15

1

8

9

7



Clientes Colliers

6


3

11

13

15

5



RESUMEN DE ACTIVIDADES

SEPTIEMBRE 2015

EDIFICIOS CON DISPONIBILIDAD MAYOR A 1,000 m²

3T 2015

Análisis de Precios │ Lomas Palmas


Edificio Clase M² Disponibles

TORRE PATRIOTISMO A+ 7,734

TORRE MURANO A+ 4,713

CORPORATIVO CONDESA A+ 3,346

TORRE MURAL A- 2,532

JOSE VELASCO A- 2,250

CORPORATIVO KANSAS A+ 2,161

TORRE SIGLUM A+ 1,587

INSURGENTES 688 A- 1,363

CORPORATIVO NAPOLES A+ 1,322

PUNTA INSURGENTES (YAMA) A+ 1,212

Corredor ClaseEdificios

Analizados

Inventario

Oficinas m²

Espacio

Disponible

m²

Precio

Promedio

Ponderado

Rango de precios

promedio en renta

mensual (USD/m²)

%

Disponibilid

ad

Trim.ActualMin. Max.

Insurgent

es

A+ 25 464,318 26,698 $25 $24 $28 5.7%

A 16 161,946 7,654 $25 $20 $27 4.7%

B 109 932,300 21,826 $19 $14 $29 2.3%

Total 150 1,558,564 56,178 $23 $19 $28 3.6%


Clientes Colliers

Periférico Sur


Análisis

NOVIEMBRE 2013 | OFICINAS

www.colliers.com.mx

INVENTARIO (m²)

CLASES A+, A Y B

INTRODUCCIÓNEl submercado denominado Periférico Sur, está delimitado por el Boulevard que lleva

el mismo nombre y abarca la zona sur de la Ciudad de México. Las limitantes del

corredor son hacia el Norte con Avenida San Antonio y a sur con Prolongación

División del Norte. Existen otras avenidas que conforman el corredor como Carretera

Picacho Ajusco y Eje10 sur, los cuales concentran inmuebles corporativos.

Es un corredor suburbano con conexiones viales importantes por lo que al igual que

Insurgentes es preferido por el Gobierno para establecer dependencias.

Periférico Sur es una avenida con buenas vías de acceso por transporte público tales

como: líneas de autobuses y microbuses, sitios de taxi y la línea 7 del metro forma

parte de la red.

Hoy día el corredor cuenta con un segundo piso denominado Distribuidor Vial, una

sección de ese distribuidor vial es gratuita; otra es la denominada Autopista Urbana

(en dos secciones: Autopista Urbana Norte y Autopista Urbana Sur), que sí tiene

costo a través del uso de un tag. Dichas extensiones han hecho un beneficio de flujo

a una avenida con problemas fuertes de tráfico vehicular.

Dentro de este submercado están localizadas un gran número de dependencias de

gobierno como el Poder Judicial de la Federación, el Consejo de la Judicatura

Federal, el IFAI, CFE, BANCOMEXT entre otras. Entre los tenants del corredor que

son instituciones privadas, podemos mencionar a JAFRA, RSA, Quálitas, TV Azteca,

y Televisa.

La mayor cantidad de los edificios de oficinas presentes en el corredor son clase B,

sin embargo, se espera que aumente la construcción de inmuebles clase A+ como los

que ahora se tienen monitoreados. Aunque el corredor de Periférico Sur no es 100%

corporativo, se espera que se renueve paulatinamente para eliminar inmuebles de

inventario que con el tiempo se hagan obsoletos.

PRECIOS

A Septiembre de 2015 los precios promedio ponderados de salida fueron de $25 USD

para edificios Clase A+, de $26 USD para Clase A y $20 USD para Clase B. Dentro

de estos encontramos un rango de precios que oscilan entre US $24 a $28 por m²

para Clase A+, de USD $21 a $28 por m² para Clase A y de USD $20 por m² para

Clase B dentro del corredor.

OFERTA DISPONIBLE EN EDIFICIOS

CORREDOR – LOMAS PALMAS

CLASES A+, A Y B (m²)

RANGO DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA

CLASE A+, A Y B


A+

19%

A

47%

B

34%

-

10,000

20,000

30,000

40,000

A+ A B

$24

$21 $20

$28 $28

$20

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

A+ A B


Clientes Colliers


Etapa Edificio Clase M² RentablesFecha Estimada de

Terminación

1 Construcción SAN JERÓNIMO 372 A+ 4T 2015 5,046

2 Construcción TORRE PERIFERICO LAS FLORES A+ 4T 2015 8,400

3 Construcción SAN JERÓNIMO 2950 A+ 3T 2016 12,043

4 Construcción CENTRO PEDREGAL A 4T 2016 4,720

5 Construcción CORPORATIVO MÉXICO A+ 1T 2017 4,265

6 Construcción PUERTA PEDREGAL A+ 3T 2017 36,148

7 Construcción CORPORATIVO SUR 4277 ND ND ND

8 Construcción PICACHO LIFESTYLE A+ 4T 2017 32,671

9 Construcción CORPORATIVO PEDREGAL 3042 A+ 2T 2017 24,567

1 Proyecto PERIFÉRICO SUR 3395 A 2T 2017 7,000

2 Proyecto PERIFERICO SUR 4607 A 2T 2017 15,200

3 Proyecto ENCUENTRO VILLA LATINA A+ 4T 2019 20,000

4 Proyecto CONJUNTO COAPA A+ 1T 2020 20,000

1

2

34

5

6

71

2

3

4

8

9



Clientes

Colliers

RESUMEN DE ACTIVIDADES

SEPTIEMBRE 2015

EDIFICIOS CON DISPONIBILIDAD MAYOR A 1,000 m²

3T 2015



Edificio Clase M² Disponibles

ELEMENT CORPORATIVO A+ 16,809

CORPORATIVO CORUM A 14,545

TORRE 8 INN A+ 13,236

TORRE FUENTE BELLA A+ 3,240

TORRE JADE A 800

PERIFERICO 5440 A 670

ZAFIRO I A 650

PLATINUM II A+ 632

CORPORATIVO ALTAVISTA A 493

TORRE BOSQUES DEL PEDREGAL I A 378


Analizados

Inventario

Oficinas m²

Espacio

Disponible

m²

Precio

Promedio

Ponderado

Rango de precios

promedio en renta

mensual (USD/m²)

%

Disponibilidad

Trim.ActualMin. Max.

Periférico

Sur

A+ 10

125,924 33,917

$25 $24 $2826.9%

A 33

304,266 17,536

$26 $21 $285.8%

B 39

219,967 190

$20 $20 $200.1%

Total 82

650,157 51,643

$24 $22 $257.9%


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Análisis clase A+ y A

Oferta

Al cierre del tercer trimestre de 2015 el inventario de oficinas de la Ciudad de México cuenta

con más de 7.8 millones de metros cuadrados distribuidos en sus diez corredores

principales. De dicho inventario, 4.9 millones de m², corresponden a Clases A+ y A. El

corredor que tiene la mayor cantidad de metros cuadrados Clases A+ y A es Santa Fe

(22%), le siguen Polanco, (17%) Insurgentes (13%) y Lomas Palmas (12%).

De los corredores mencionados anteriormente, el corredor de Insurgentes representa un

interés importante ya que dentro de sus límites se encuentran en construcción varios

inmuebles que detonaran cambios en el desarrollo futuro del corredor.

INVENTARIO (m²)

CLASES A+, A

INVENTARIO Y TASA DE DISPONIBILIDAD (m²) CLASES A+, A

TOTAL CIUDAD DE MEXICO

DISPONIBLE (m²) POR CORREDOR CLASES A+, A

TOTAL CIUDAD DE MEXICO


22%

17%

13%12%

12%

9%

6%

6%2%1%

Inventario Oficinas m²

Santa Fe

Polanco

Insurgentes

Lomas Palmas

Reforma

Periférico Sur

Norte


Interlomas

Lomas Altas

14%14%

13%

11%11% 11% 12%

13%12% 12%

10%11%

12% 12% 12%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

-

1

2

3

4

5

6

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Millo

nes

Inventario Disponible Tasa de disponibilidad

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

Reforma Polanco Lomas

Palmas

Bosques de

las Lomas

Santa Fe Periférico

Sur

Insurgentes Interlomas Lomas

Altas

Norte

A+ A


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes

Colliers

DISPONIBLE (m²) CLASES A+, A

CORREDOR INSURGENTES

A Septiembre de 2015 el corredor de Insurgentes presentó 34,352 m² disponibles en clases A+ y

A. En la gráfica siguiente podemos apreciar el aumento trimestral que ha habido en la oferta de

ambas clases, desde 2011 hasta 2013.


-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

A A+

DISPONIBLE (m²) CLASES A+, A

CORREDOR PERIFERICO SUR

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

A A+

En el corredor de Periferico Sur, al termino del tercer trimestre presentó 51,453 m² disponibles en

clases A+ y A. En la gráfica siguiente podemos apreciar el aumento trimestral que ha habido en la

oferta de ambas clases, desde 2012 hasta 2015.


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Demanda

Actualmente en el corredor de Insurgentes se encuentran monitoreados 41 edificios clase

A+ y A con un poco más de 34 mil m² disponibles, esto representa un decremento

comparado contra el año anterior de (42 mil m²).

El corredor de Insurgentes se ha mantenido en niveles constantes, actualmente su tasa de

disponibilidad es inferior al 8%, esto principalmente por la poca oferta que presenta el

corredor, ya que los espacios que tiene disponibles se ocupan relativamente rápido.

El mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México se ha mostrado muy dinámico en

los ultimos años, actualmente hay un gran número de inmuebles en construcción y aún

cuando trimestralmente se incorporan al mercado un gran número de m², estos se ocupan

relativamente rápido, lo que ha llevado a la tasa de disponibilidad a mantenerse en niveles

estables, al cierre del tercer trimestre de 2015, dicha tasa reportaba un valor de 9.6%.

Absorción

HISTÓRICO OCUPACIÓN vs DESOCUPACIÓN

CORREDOR INSURGENTES


MERCADO CIUDAD DE MEXICO


-100,000

-50,000

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Ocupado Desocupado

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

-20,000

-10,000

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Ocupado Desocupado Tasa de disponibilidad


Clientes Colliers

Clientes Colliers

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

Inventario Disponibilidad Tasa de Disponibilidad


Actualmente en el corredor de Insurgentes se encuentran monitoreados 43 edificios clase

A+ y A con un más de 51 mil m² disponibles, esto representa un incremento comparado

contra el año anterior de (43 mil m²).

El corredor de Periferico Sur una tasa de disponibilidad de 12%, principalmente concentrada

en tres inmuebles.


CORREDOR PERIFERICO SUR

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

20.0%

-10,000

-5,000

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Ocupado Desocupado Tasa de disponibilidad


PronósticosDurante los últimos 5 años, el corredor Insurgentes absorbe de manera trimestral un

promedio de 18,791 m², en inmuebles clases A+ y A. Al realizar una proyección para los

siguientes 3 años con los mismos supuestos, el mercado muestra una tendencia al alza en

la tasa de disponibilidad, provocada por la entrada de nuevos edificios al inventario.

El incremento se mantiene, ya que se tienen monitoreados gran cantidad de nuevos

proyectos en el corredor, esto llevará a que los espacios disponibles se ocupen de manera

paulatina.

PROYECCION: INVENTARIO, DISPONIBLE Y TASA DE DISPONIBILIDAD CLASES A+, A

ABSORCION PROMEDIO: escenario 1

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers



0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1T

20

12

2T

20

12

3T

20

12

4T

20

12

1T

20

13

2T

20

13

3T

20

13

4T

20

13

1T

20

14

2T

20

14

3T

20

14

4T

20

14

1T

20

15

2T

20

15

3T

20

15

4T

20

15

1T

20

16

2T

20

16

3T

20

16

4T

20

16

1T

20

17

2T

20

17

3T

20

17

4T

20

17

1T

20

18

2T

20

18

3T

20

18

4T

20

18


0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1T

20

12

2T

20

12

3T

20

12

4T

20

12

1T

20

13

2T

20

13

3T

20

13

4T

20

13

1T

20

14

2T

20

14

3T

20

14

4T

20

14

1T

20

15

2T

20

15

3T

20

15

4T

20

15

1T

20

16

2T

20

16

3T

20

16

4T

20

16

1T

20

17

2T

20

17

3T

20

17

4T

20

17

1T

20

18

2T

20

18

3T

20

18

4T

20

18


Pronósticos

Por último, en caso de que la absorción en el corredor de Insurgentes presentara un efecto

negativo del 20%, pasando a 15,033m² absorbidos trimestralmente, la tasa de disponibilidad

presentaría una tendencia al alza, alcanzando niveles de 27%, debido a que se

incrementaría la cantidad de m² disponibles y dichos espacios tardarian más en ocuparse.

Para efectos de comparación, si la absorción tuviera un efecto positivo del 20% reflejado en

m², la absorción trimestral promedio sería de 22,549 m² lo que llevaría a un ajuste a la baja

en la tasa de disponibilidad, debido a que los inmuebles de nuevo ingreso o espacios

disponibles en el corredor, se ocuparían más rápido, sin embargo, debido a que el corredor

tendría una gran cantidad de espacios disponibles, la tasa de disponibilidad podría llegar a

niveles de 34%.





Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers



0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

Periferico Inventario Periferico Disponibilidad Periferico Tasa de Disponibilidad

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

Periferico INV Periferico DIS Periferico TD

PronósticosEn los últimos 5 años, el corredor de Periferico Sur absorbe de manera trimestral un

promedio de 4,340 m², en inmuebles clase A+ y A, significativemente menor al corredor de

Insurgentes. Al realizar una proyección para los siguientes 3 años y manejando los mismos

supuestos, el mercado muestra una tendencia al alza en la tasa de disponibilidad en el

corredor provocada por la entrada de los nuevos edificios al inventario,



Realizando un supuesto en el cual la absorción del corredor mostrara un efecto positivo de

20% de incremento en la absorción promedio, la absorción trimestral promedio sería de

5,208 m² lo que llevaría a un ajuste a la baja en la tasa de disponibilidad, debido a que los

inmuebles disponibles en el corredor se ocuparían más rápido, sin embargo, la tasa de

disponibilidad podría llegar a niveles cercanos de 19%.



Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

Periferico Inventario Periferico Disponibilidad Periferico Tasa de Disponibilidad

Pronósticos

Por último, en el caso de que el desempeño de la absorcion fuera negativo y el corredor de

Periferico Sur presentara un efecto negativo del 20%, pasando a 3,472 m² trimestralmente

absorbidos, la tasa de disponibilidad presentará una ligera tendencia al alza, presentando

niveles de 19% a finales de 2018.





Clientes Colliers



Pronósticos de tiempos

El corredor insurgentes, como ya me mencionó se absorben en promedio trimestralmente

18,791 m2. Con ello se analizan tres posibles escenarios de demanda:

1. El inmueble absorbe el 20% del total (3,758 m2).

2. El inmueble absorbe el 10% del total (1,818 m2).

3. El inmueble absorbe el 5% del total (940 m2).

En el mejor de los escenarios para los inmuebles de Insurgentes es que se logren arrendar

en un plazo menor a un año, con el supuesto de que cada inmueble absorba el 20% del

mercado y el mercado a su vez muestre un aumento en la absorcion promedio de 20%.

Consideramos que el escenario mas conservador es el marcado en color azul, que muestra

la absorcion promedio del corredor y de manera conservadora cada inmueble absorbe el

10% de la absorcion trimestral total del corredor insurgentes, con lo que nos lleva a tiempos

de 2 años.

En el mejor de los escenarios para el inmueble de Periférico Sur es que se logre arrendar en

un plazo de 2 años, con el supuesto de que el inmueble absorba el 20% del mercado y el

mercado a su vez muestre un aumento en la absorción promedio de 20%.

Consideramos que el escenario mas conservador es el marcado en color azul, que muestra

la absorción promedio del corredor y de manera conservadora cada inmueble absorbe el

10% de la absorcion trimestral total del corredor, con lo que nos lleva a tiempos de

ocupación de 2 años.

INSURGENTES

PERIFERICO SUR

INSURGENTES

El corredor Periférico Sur, absorbe en promedio trimestralmente 4,340 m2. Con ello se

analizan tres posibles escenarios de demanda:




20%Pronosticos

Absorción (+20%) Absorción Promedio Absorción (-20%)

Metros Rentables Años Trimestres Años Trimestres Años Trimestres

Insurgentes Sur 262 16,000 0.9 4 1.1 4 1.3 5

Insurgentes Sur 454 20,000 1.1 4 1.3 5 1.7 7

Insurgentes Sur 1223 20,000 1.1 4 1.3 5 1.7 7

División del Norte 16,000 0.9 4 1.1 4 1.3 5

10%Pronosticos



Insurgentes Sur 262 16,000 1.8 7 2.1 9 2.7 11

Insurgentes Sur 454 20,000 2.2 9 2.7 11 3.3 13

Insurgentes Sur 1223 20,000 2.2 9 2.7 11 3.3 13

División del Norte 16,000 1.8 7 2.1 9 2.7 11

5%Pronosticos



Insurgentes Sur 262 16,000 4 14 4 17 5 21

Insurgentes Sur 454 20,000 4 18 5 21 7 27

Insurgentes Sur 1223 20,000 4 18 5 21 7 27

División del Norte 16,000 4 14 4 17 5 21

Pronosticos



Periférico Sur 3395 (20%) 7,000 2 7 2 8 3 10

Periférico Sur 3395 (10%) 7,000 3 13 4 16 5 20

Periférico Sur 3395 (5%) 7,000 7 27 8 32 10 40

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Precios


Análisis

PreciosLos precios de salida en el mercado de oficinas de la Ciudad de México para edificios de

clases A+ y A han mantenido relativamente estables en rangos promedio de US$28 por

metro cuadrado mensual para clase A+ y US$26 para clase A. Esto debido a que aun

cuando hay un gran número de edificios incorporándose trimestralmente al mercado, estos

se ocupan relativamente rápido evitando que la tasa de disponibilidad se dispare y los

precios aumenten o disminuyan drásticamente.

Los precios de salida en el mercado de oficinas de la Ciudad de México para edificios clase

A+, en el último trimestre se monitoreo un aumento importante, registrando un rango de $18

a $40 USD por metro cuadrado.

HISTÓRICO PRECIOS Y TASA DE DISPONIBILIDAD

EDIFICIOS CLASE A+ CIUDAD DE MEXICO


EDIFICIOS CLASE A CIUDAD DE MEXICO

Los precios dentro del mercado de oficinas de la Ciudad de México para edificios clase A han

fluctuado dentro de un rango de US$17 a UD$37 por metro cuadrado.


$20 $20 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18 $18

$35 $36 $36 $35 $35 $35 $35

$41 $41 $42 $42 $42 $42 $43 $43

19%20%

17%

14%15% 15% 15%

18%16% 16%

14%15%

16% 16% 17%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

$-

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40

$45

$50

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Tasa de disponibilidad

$18 $18 $18 $17 $17 $18 $17 $17 $17 $18 $17 $17 $17 $17 $17

$35 $35 $35 $35

$31 $30

$35 $38 $38 $38

$35 $35 $36 $38 $37

7%6%

7% 7% 7% 7% 6% 7%6% 6%

5%5% 4% 5% 5%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

$-

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40

1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015



Clientes Colliers

Clientes Colliers

Hablando de edificios clase A, el corredor de Insurgentes presenta una estabilidad en precios,

aunque es importante mencionar que no hay mucha oferta de espacios. Los precios para

espacios de oficina en renta se han mantenido en un rango de US$20 a US$27 por metro

cuadrado.

PreciosLos precios en el corredor de Insurgentes han fluctuado en los últimos años, esto para

edificios clase A+, es importante mencionar que el corredor de Insurgentes se encuentra en

una zona de fácil acceso en la Ciudad. Para esta clase de edificios en los últimos trimestres,

el rango va desde los US$22 hasta los US$30 USD por metro cuadrado, con una tasa de

disponibilidad en decremento.


EDIFICIOS CLASE A+ CORREDOR INSURGENTES


EDIFICIOS CLASE A CORREDOR INSURGENTES


$22 $22 $24 $23 $23 $23 $23 $23

$22 $24 $23 $23 $23

$24 $24 20%

25%

20%

14%13%

10%

12%

17%

21%

15%

9%10% 11%

7% 6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

$-

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

1T

2012

2T

2012

3T

2012

4T

2012

1T

2013

2T

2013

3T

2013

4T

2013

1T

2014

2T

2014

3T

2014

4T

2014

1T

2015

2T

2015

3T

2015


$22 $24

$22 $22 $22 $22 $23 $23

$24 $24

$20 $20 $20 $19

$20

$25 $25 $25 $24

$25 $24

$25 $27 $27

$25 $26 $26 $26 $26

$27

8%

4%

16%

10%

14% 11%

10% 10%9%

4%5%

2%

5% 5% 5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

$-

$5

$10

$15

$20

$25

$30

1T

2012

2T

2012

3T

2012

4T

2012

1T

2013

2T

2013

3T

2013

4T

2013

1T

2014

2T

2014

3T

2014

4T

2014

1T

2015

2T

2015

3T

2015



Clientes Colliers

Clientes Colliers

PRECIOS DE VENTA

Al cierre del tercer trimestre de 2015, los rangos de precios de lista en renta mensual

oscilan entre US$2,600 y US$4,700 por m² para clase A+, de US $1,800 a US$3,500 por m²

para clase A, y de US $570 a US $2,500 por m² para clase B, dentro de los diez corredores

monitoreados

Actualmente se tienen monitoreados 2 desarrollos en venta dentro del corredor clase A+ y

A.

Los precios dependen de las condiciones de acondicionamiento de los espacios, así como

de la ubicación de los mismos y la disponibilidad de inmuebles similares dentro de la zona.

Análisis de Precios

PRECIOS DE RENTA

Al cierre del tercer trimestre de 2015 el precio promedio ponderado de renta, en clases A+ y

A considerando los 10 corredores de la ciudad de México fue de US$27 por metro cuadrado.

Durante 2015, el precio de renta promedio ponderado para el corredor de Insurgentes fue

de US$23 para inmuebles de todas las clases. El precio promedio de renta para inmuebles

clase A+ fue de US$25, para clase A fue de US$25 y finalmente para clase B fue de US$19

por metro cuadrado mensual.

Las variaciones de los precios dependen de manera importante de las condiciones de

acondicionamiento de los espacios, así como de la ubicación y la disponibilidad de

inmuebles similares dentro de la zona.


ANÁLISIS DE PRECIOS TOTAL DEL MERCADO VS INSURGENTES

POR TRIMESTRE

4T 2014-3T 2015

4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015

Ponderado Ponderado Ponderado Ponderado

Mercado Completo $23 $24 $21 $24

Mercado Completo Clase A+ $28 $28 $27 $28

Mercado Completo Clase A $25 $25 $23 $26

Mercado Completo Clase B $18 $18 $18 $19

Corredor Insurgentes General $22 $23 $23 $23

Insurgentes Clase A+ $25 $26 $26 $25

Insurgentes Clase A $23 $24 $24 $25

Insurgentes Clase B $19 $19 $20 $19

PRECIOS DE VENTA POR CLASE

3T 2015

$2,600

$1,800

$600

$4,700

$3,500

$2,500

$-

$1,000

$2,000

$3,000

$4,000

$5,000

$-

$1,000

$2,000

$3,000

$4,000

$5,000

A+ A B

Precio Promedio Pondeado


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Análisis de precios de cierre

Renta Insurgentes clase A+ y A 2012- 2013

PRECIOS DE RENTA

Durante el año 2014 y lo que va del año 2015 se monitorearon 57 operaciones de renta en

el corredor Insurgentes, solo en inmuebles clase Á+ y A mayores a 1,000 metros cuadrados.

Los precios promedio de cierre en inmuebles clases A+ y A, oscilan en el rango de los

US$20 a los US$30. Las variaciones de los precios dependen de manera importante de las

condiciones de acondicionamiento de los espacios, así como de la ubicación y la

disponibilidad de inmuebles similares dentro de la zona.


US$/m²/mes Clase A Clase A+ Total

$20 a 23 1 34 35

$23 a $26 16 16

$26 a $29 1 5 6

Total general 2 55 57

ANÁLISIS DE PRECIOS DE CIERRE

RENTA INSURGENTES CLASE A+ Y A 2014- 2015


RENTA INSURGENTES CLASE A+ Y A 2014- 2015

61%

28%

11%

$20 a $23

$23 a $26

$26 a $29

El 61% de las operaciones registradas se cerraron en el rango de los US$20 a los US$23

por metro cuadrado en operaciones mayores a los 1,000 metros cuadrados, seguido por

cierres en US$23 a US$26 por metro cuadrado.


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes

Colliers

En inmuebles clase A, el corredor de Periférico Sur presenta una tasa de disponibilidad baja. Los

precios para espacios de oficina en renta se han mantenido en un rango entre los US$17 a

US$28 por metro cuadrado.

PreciosEn el corredor de Periférico Sur, los precios han mantenido los mismo niveles, sin embargo

debemos mencionar que la clase A+ muestra una disponibilidad muy alta en los últimos

años.

Los precios en el corredor de Periférico Sur han fluctuado en un rango de los US$20 a

US$28por metros cuadrado mensual, en los últimos trimestres, con una tasa de

disponibilidad en decremento.


EDIFICIOS CLASE A+ CORREDOR PERIFERICO SUR


EDIFICIOS CLASE A CORREDOR PERIFERICO SUR


$20 $20 $20 $20

$24$22 $22

$19

$22 $22 $21

$24 $24 $24 $24

47%45%

26% 25%

35% 36% 36%36%

37%35%

23%

34%

42%

27% 27%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

1T2012

2T2012

3T2012

4T2012

1T2013

2T2013

3T2013

4T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2014

1T2015

2T2015

3T2015

Tasa de Disponibilidad

$20 $21 $22 $23$22

$18 $17 $17 $18$19 $19 $18 $19

$21 $21

8%6%

5% 6% 6%5% 5% 5%

7%8% 8%

6% 6% 5% 6%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

1T

2012

2T

2012

3T

2012

4T

2012

1T

2013

2T

2013

3T

2013

4T

2013

1T

2014

2T

2014

3T

2014

4T

2014

1T

2015

2T

2015

3T

2015

Tasa de Disponibilidad


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Análisis de Precios

PRECIOS DE RENTA

Durante 2015, el precio de renta promedio ponderado para el corredor de Periférico Sur fue

de US$24 para inmuebles de todas las clases. El precio promedio de renta para inmuebles

clase A+ fue de US$25, para clase A fue de US$26 y finalmente para clase B fue de US$20

por metro cuadrado mensual.

Las variaciones de los precios dependen de manera importante de las condiciones de

acondicionamiento de los espacios, así como de la ubicación y la disponibilidad de

inmuebles similares dentro de la zona.


ANÁLISIS DE PRECIOS TOTAL DEL MERCADO VS PERIFERICO

SUR POR TRIMESTRE

4T 2014-3T 2015

4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015

Ponderado Ponderado Ponderado Ponderado

Mercado Completo $23 $24 $21 $24

Mercado Completo Clase A+ $28 $28 $27 $28

Mercado Completo Clase A $25 $25 $23 $26

Mercado Completo Clase B $18 $18 $18 $19

Corredor Periférico Sur General $23 $23 $23 $24

Periférico Sur Clase A+ $24 $24 $24 $25

Periférico Sur Clase A $24 $25 $26 $26

Periférico Sur Clase B $20 $20 $20 $20


Clientes Colliers

Análisis de precios de cierre

Renta Periferico Sur clase A+ y A 2012- 2013

PRECIOS DE RENTA

En el periodo de 2012 a 2015 se monitorearon 19 operaciones de renta en el corredor

Periférico Sur, solo en inmuebles clase Á+ y A.

Los precios promedio de cierre en inmuebles clases A+ y A, oscilan en el rango de los

US$16 a los US$29. Las variaciones de los precios dependen de manera importante de las

condiciones de acondicionamiento de los espacios, así como de la ubicación y la

disponibilidad de inmuebles similares dentro de la zona.



RENTA PERIFERICO SUR CLASE A+ Y A 2012- 2015


RENTA PERIFERICO SUR CLASE A+ Y A 2012- 2015

El 63% de las operaciones registradas se cerraron en el rango de los US$20 a los US$23

por metro cuadrado, seguido por cierres en US$23 a US$26 por metro cuadrado.

US$/m²/mes Clase A Clase A+ Total

$16 a $19 2 2

$20 a $23 11 1 12

$23 a $26 3 1 4

$26 a $29 1 1

Total general 2 55 57

63%

21%

11%

5%

$20 a $23

$23 a $26

$16 a $19

$26 a $29


Clientes Colliers

Clientes

Colliers

Mapa de los corredores





Insurgentes 262

Terreno ubicado en Insurgentes Sur 262, Esq. Álvaro Obregón.

Destinado para oficinas y comercial

• Superficie del Terreno: 1,884

• M2 rentables: 16,000

• Oficinas Clase A/A+, uso comercial (3 niveles) y hotel

• Desarrollo nuevo

Fecha de Término: 2018

Rango de Precios de Salida: US$17-US$23Tasa de disponibilidad estimada 2019: 25%

Absorcion (+20%) Absorcion Promedio Absorcion (-20%)

Inmueble Metros Rentables Años Trimestres Años Trimestres Años Trimestres

Insurgentes Sur 262

20% 16,000 0.9 4 1.1 4 1.3 5

10% 16,000 1.8 7 2.1 9 2.7 11

5% 16,000 3.5 14 4.3 17 5.3 21

El inmueble de Insurgentes 262, se terminaría en el año 2018, por lo que la tasa

de disponibilidad se encontraría en niveles cercanos al 25%.

Para arrendar el inmueble se estima un tiempo promedio de 2.1 años (9

trimestres), tomando en cuenta que pueden existir pre arrendamientos en el

inmueble.

Los precios de salida para el inmueble y su ubicación están en precio conforme

a los demás inmuebles, dando un promedio de US$21 en promedio. Los

inmuebles que se encuentran entre Viaducto y Eje 10 Sur sobre insurgentes

muestran precios superiores, sin embargo, los precios de los inmuebles sobre

Patriotismo, Revolución, Insurgentes (Viaducto – Glorieta de los Insurgentes) y

calles secundarias tienen un precio menor.(Anexo 1)

Se realizó un análisis adicional de operaciones cerradas en los últimos 3 años

(2013-2014), en los que se efectuaron 149 operaciones en inmuebles clase A+

y A.

Rise Nivel

Precio

Estimado

Low Rise 1 $17.00

Low Rise 2 $17.50

Low Rise 3 $18.00

Low Rise 4 $18.50

Low Rise 5 $19.00

Low Rise 6 $19.50

Mid Rise 7 $20.00

Mid Rise 8 $20.50

Mid Rise 9 $21.00

Mid Rise 10 $21.00

Mid Rise 11 $21.50

Mid Rise 12 $22.00

High Rise 13 $22.50

High Rise 14 $23.00

High Rise 15 $23.50

High Rise 16 $24.00

High Rise 17 $24.50

High Rise 18 $25.00

Número de operaciones M² Rentables Precio Porcentaje

11 49,761 $18 7%

92 163,868 $22 62%

39 53,097 $25 26%

7 8,146 $28 5%

149 274,871 100%

El 88% de las operaciones de arrendamiento se efectuaron entre los US$22

y US$25 por metro cuadrado, sin embargo debemos mencionar que la gran

mayoría de los inmuebles están sobre la avenida en la zona del Valle y

Nápoles.

Pronósticos

Clientes

Colliers

Clientes

Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers




Rango de Precios de Salida: US$17-US$26

Tasa de disponibilidad estimada 2019: 25%

El inmueble de Insurgentes 454, se terminaría en el año 2019, con una tasa

de disponibilidad cercana al 25%.

Para arrendar el inmueble se estima un tiempo promedio de 2.2 años (9

trimestres), tomando en cuenta pre arrendamientos en el inmueble.

Los precios de salida para el inmueble y su ubicación están en precio

conforme a los demás inmuebles, dando un promedio de US$21 en

promedio. Los inmuebles que se encuentran entre Viaducto y Eje 10 Sur

sobre insurgentes muestran precios superiores, sin embargo, los precios de

los inmuebles sobre Patriotismo, Revolución, Insurgentes (Viaducto a

Glorieta de los Insurgentes) y calles secundarias tienen un precio

menor.(Anexo 1)

Se realizó un análisis adicional de operaciones cerradas en los últimos 3

años (2013-2014), en los que se efectuaron 149 operaciones en inmuebles

clase A+ y A.

Número de operaciones M² Rentables Precio Porcentaje

11 49,761 $18 7%

92 163,868 $22 62%

39 53,097 $25 26%

7 8,146 $28 5%

149 274,871 100%

El 88% de las operaciones de arrendamiento se efectuaron entre los US$22

y US$25 por metro cuadrado, sin embargo debemos mencionar que la gran

mayoría de los inmuebles están sobre la avenida en la zona del Valle y

Nápoles.

Insurgentes Sur 454

Edificio de locales comerciales y oficinas ubicado en

Insurgentes Sur 454, Esq. Baja California



• Oficinas Clase A/A+ y uso comercial (2 niveles)

• Desarrollo nuevo

Rise Nivel

Precio

Estimado

Low Rise 1 $17.00

Low Rise 2 $17.00

Low Rise 3 $17.00

Low Rise 4 $17.50

Low Rise 5 $18.00

Low Rise 6 $18.50

Low Rise 7 $19.00

Mid Rise 8 $19.50

Mid Rise 9 $20.00

Mid Rise 10 $20.50

Mid Rise 11 $21.00

Mid Rise 12 $21.00

Mid Rise 13 $21.50

Mid Rise 14 $22.00

Mid Rise 15 $22.50

High Rise 16 $23.00

High Rise 17 $23.50

High Rise 18 $24.00

High Rise 19 $24.50

High Rise 20 $25.00

High Rise 21 $25.50

High Rise 22 $26.00



Insurgentes Sur 454

20% 20,000 1.1 4 1.3 5 1.7 7

10% 20,000 2.2 9 2.7 11 3.3 13

5% 20,000 4.4 18 5.3 21 6.7 27

Pronósticos

Clientes

Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers




Rango de Precios de Salida: US$26 - US$27

Tasa de disponibilidad estimada 2019: 25%

Rise NivelPrecio

Estimado

Low Rise 1 $26.00

Low Rise 2 $26.00

Low Rise 3 $26.00

Low Rise 4 $26.00

Low Rise 5 $26.00

Low Rise 6 $26.00

Mid Rise 7 $26.50

Mid Rise 8 $26.50

Mid Rise 9 $26.50

Mid Rise 10 $26.50

Mid Rise 11 $26.50

Mid Rise 12 $26.50

Mid Rise 13 $26.50

High Rise 14 $27.00

High Rise 15 $27.00

High Rise 16 $27.00

High Rise 17 $27.00

High Rise 18 $27.00

High Rise 19 $27.00

High Rise 20 $27.00


Metros

RentablesAños Trimestres Años Trimestre

s

Años Trimestres

Insurgentes Sur

1223

20% 20,000 1.1 4 1.3 5 1.7 7

10% 20,000 2.2 9 2.7 11 3.3 13

5% 20,000 4.4 18 5.3 21 6.7 27

El inmueble de Insurgentes 1223, se terminaría en el año 2019, con

una tasa de disponibilidad cercana al 25%.

Para arrendar el inmueble se estima un tiempo promedio de 2.7 años

(11 trimestres), tomando en cuenta pre arrendamientos en el inmueble.

Para el inmueble de Insurgentes 1223 se consideraría que el precio

puede estar más arriba, por la ubicación en la que se encuentra,

considerando inmuebles que se encuentran cercanos y que se trata de

edificios con las mismas especificaciones (clase A+), el precio de

arrendamiento puede ser en los niveles de US$26 a US$27 por metro

cuadrado mensual.(Anexo 1)

Pronósticos

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Insurgentes Sur 1223

Desarrollo de un edificio con oficinas y uncomponente comercial en 20 niveles. Terrenoubicado en Insurgentes Sur 1223, Esq. Millet No. 83.



• Oficinas Clase A/A+ y uso comercial

• Desarrollo Nuevo



División del Norte

Edificio Comercial de 6 niveles ubicado en

División del Norte 855, Esq. Eugenia



• Uso comercial (6 niveles)


• Desarrollo Nuevo

Rise Nivel Precio Estimado

Low Rise 1 $20.00

Low Rise 2 $20.50

Low Rise 3 $21

Low Rise 4 $21

Low Rise 5 $21.50

Low Rise 6 $22.00



Tasa de disponibilidad estimada 2019: 18% - 25%

El inmueble de Division del Norte, se terminaría en el año 2017, con

una tasa de disponibilidad entre 18% y 25%.

Para arrendar el inmueble se estima un tiempo promedio de 2.1 años

(9 trimestres), tomando en cuenta pre arrendamientos.

Para el edificio de Division del Norte se consideraría que el precio

puede estar en los rangos de US$20 a US$22 por metro cuadrado,

por la ubicación en la que se encuentra.(Anexo 1)



División del Norte

20% 16,000 0.9 4 1.1 4 1.3 5

10% 16,000 1.8 7 2.1 9 2.7 11

5% 16,000 3.5 14 4.3 17 5.3 21

Pronósticos

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Flavio Gómez Aranzubia Gerente Ciudad de MéxicoInvestigación de Mercados [email protected]

This document has been elaborated by Colliers International for informational purposes. The information contained in it hasbeen obtained through reliable sources and has been presented in the exact form in which it was received. The sourcesconsulted include, among others, associations and real estate councils, as well as governmental institutions and administrativedepartments. Colliers International does not guarantee nor can be made responsible for the accuracy of the informationpresented herein. Any interested party is accordingly responsible for the results and conclusions of its own investigation and forthe accuracy of the information used in it. Colliers International excludes any term, deduced or implicit, conditions orguarantees that could be presented as a result of the contents of this document, and excludes any form of responsibility for thedamages that might emerge. This report and other research documents can be found in our webpage www.colliers.com

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Periférico Sur 3395

Edificio de locales comerciales y oficinas ubicado

en Periférico Sur 3395




• Conversión / Remodelación

• Arrendatarios activos actualmente (50%)



Tasa de disponibilidad estimada 2016: 12% - 13%



Periférico Sur 3395 7,000 1.7 7 2.0 8 2.5 10

Periférico Sur 3395 7,000 3.4 13 4.0 16 5.0 20

Periférico Sur 3395 7,000 6.7 27 8.1 32 10.1 40

Rise NivelPrecio

Estimado

Low Rise 1 $18.00

Low Rise 2 $18.50

Low Rise 3 $19.00

Low Rise 4 $19.50

Low Rise 5 $20.00

Edificio Corredor Clase Piso Disponible Precio condiciones

ZAFIRO I Periférico Sur A Piso 02 650 $ 28.00 Acondicionado

PLATINUM 2 Periférico Sur A Piso 04 632 $ 27.50 Acondicionado

TORRE BOSQUES DEL PEDREGAL I Periférico Sur A Piso 05 378 $ 18.00 Acondicionado

CORPORATIVO ALTAVISTA Periférico Sur A Piso 04 493 $ 23.00 Acondicionado

CORPORATIVO CORUM Periférico Sur A Piso 6 1,644 $ 24.00 Acondicionado







TORRE JADE Periférico Sur A Piso 03 800 $ 28.00 Acondicionado

TORRE JADE Periférico Sur A Piso 4 1,500 $ 25.00 Acondicionado

El edificio de Periférico Sur 3395 que concluiría su

renovación en el año 2016 con una tasa de

disponibilidad cercana al 13%. Para arrendar el

inmueble en su totalidad las estimaciones es de 4

años (16 trimestres), por la poca absorción y la

competencia.

Los precios de salida en el inmueble de US$18 a

US$20 por metro cuadrado mensual están por

debajo del rango de los espacios que se ofrecen al

mercado, sin embargo, los espacios disponibles en

el mercado están acondicionados (anexo 2).

Edificios con disponibilidad Clase A, 3T 2015

Pronósticos

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers

1. La Ciudad de México cuenta con más de 730 inmuebles y 7.8 millones de metros cuadrados

existentes en todas las clases de edificios.

2. Actualmente se encuentran 1.3 millones de metros cuadrados en construcción la Ciudad de México

repartido en 66 inmuebles.

3. La tasa de disponibilidad para edificios clases A+ actualmente es de 16.6% y de 4.6% para inmuebles

clase A, esto representa 600 mil m² disponibles.

4. El rango de precios para inmuebles clase A+ y A en los todos los corredores de la Ciudad de México

es de US$17 a US$43 por metro cuadrado mensual.

5. La actividad del mercado en los últimos años ha sido muy importante, registrando niveles de 529 mil

m² (3T 2015) y 811 mil m² (2014) para las tres clases de edificios.

Conclusiones Generales

Conclusiones Insurgentes

1. El corredor de Insurgentes tiene una clara tendencia habitacional y corporativa de alto nivel

socioeconómico.

2. Actualmente se encuentran 326 mil metros cuadrados en construcción en el corredor de

Insurgentes en 16 inmuebles.

3. La tasa de disponibilidad para edificios clases A+ actualmente es de 5.7% y de 4.7% para

inmuebles clase A. A Octubre de 2015 se encuentran disponibles más de 34 mil m² de dichas

clases dentro del corredor.

4. Actualmente existen 20 inmuebles con espacios promedio de 1,700 metros cuadrados en el

corredor.

5. El precio promedio de cierres para inmuebles clase A+ y A es de US$20 a US$23.

6. Se prevee que los precios de salida para los proximos trimestre, se mantengan en un rango de los

US$20 a los US$28 por metro cuadrado para clase A+ y A. Sin embargo, los precios de cierre

podrian verse afectados a la baja, por la gran cantidad de inmuebles que se encuentran

actualmente en construccion y se espera que se entreguen en el corto y mediano plazo. Sin

embargo la localizacion del inmuebles, los plazos y las condiciones de entrega seran un factor

determinante en la negociación.


1. El corredor de Periférico Sur es una zona corporativa buscada por dependencias del gobierno, los

inmuebles que se ubican sobre Periferico no cuantan con gran numero de servicios por lo cual no es

un corredor muy dinámico en cuanto a arrendamientos.

2. Actualmente se encuentran 70 mil metros cuadrados en construcción en el corredor en 8 inmuebles.

3. La tasa de disponibilidad para edificios clases A+ actualmente es de 26.9% y de 5.8% para inmuebles

clase A. A Octubre de 2015 se encuentran disponibles más de 50 mil m² de dichas clases dentro del

corredor.

4. Actualmente existen 10 inmuebles con espacios disponibles en el corredor, la mayor cantidad de

espacio disponible se concentra en 3 inmuebles: Corum (14 mil m2), Element Corporativo (16 mil m2)

y Torre 8 Inn (13 mil m2).

5. El precio promedio de cierres para inmuebles clase A+ y A es de US$20 a US$23.

6. Se prevee que los precios de salida para los proximos trimestre, se mantengan en un rango de los

US$21 a los US$28 por metro cuadrado para clase A+ y A. Debemos destacar que los inmuebles en

construccion no afectaran de manera directa los precios de salida ya que el corredor es muy extenso y

los desarrollos se encuentran muy distantes unos de otros.


Clientes Colliers

Clientes Colliers

Clientes Colliers


RESUMEN DE ACTIVIDADES DEL MERCADO DE OFICINAS DE LA CIUDAD DE MÉXICO


Analizados

Inventario Oficinas

m²

Espacio

Disponible m²

Precio

Promedio

Ponderado

Rango de precios promedio

en renta mensual (USD/m²)%

Disponibilidad

Trim.Actual

Absorción

Trimestre Actual

Absorción Neta

AcumuladaMin. Max.

Total Corredores

A+ 135 3,128,560 518,180 $28 $18 $43 16.6% 36,875 213,866

A 192 1,782,603 81,863 $26 $17 $37 4.6% 10,914 29,221

B 403 2,950,051 152,334 $19 $10 $33 5.2% 13,817 35,231

Total 730 7,861,214 752,377 $24 $15 $38 9.6% 61,605 278,318

Reforma

A+ 12 457,992 73,886 $32 $27 $43 16.1% 850 41,694

A 4 120,757 3,763 $31 $29 $31 3.1% - 567 1,978

B 61 526,974 14,801 $22 $16 $27 2.8% - 3,294 7,206

Total 77 1,105,723 92,450 $28 $24 $34 8.4% - 3,011 50,878

Polanco

A+ 25 631,739 116,521 $32 $22 $34 18.4% 3,744 50,786

A 15 190,281 4,084 $30 $24 $37 2.1% 317 1,231

B 81 553,152 38,150 $21 $11 $33 6.9% 3,113 - 7,225

Total 121 1,375,172 158,755 $27 $19 $35 11.5% 7,174 44,792

Lomas Palmas

A+ 16 334,887 49,189 $34 $30 $43 14.7% - 2,328 - 3,420

A 51 263,382 20,795 $30 $25 $35 7.9% - 566 - 3,305

B 32 144,635 11,471 $28 $24 $33 7.9% - 3,037 - 3,859

Total 99 742,904 81,455 $31 $26 $37 11.0% - 5,931 - 10,585

CBD 297 3,223,799 332,660 $29 $23 $3510.3%

- 1,768

85,085

Bosques de las

Lomas

A+ 5 165,374 15,135 $24 $19 $35 9.2% - 5,866 - 608

A 12 117,557 4,058 $26 $23 $31 3.5% 451 2,037

B 31 231,496 15,031 $21 $20 $24 6.5% - 170 2,039

Total 48 514,427 34,224 $24 $21 $30 6.7% - 5,585 3,468

Santa Fe

A+ 26 36,139 51,105 $24 $20 $26 8.0% 1,003 4,880

A 41 464,590 7,110 $24 $20 $29 1.5% 3,803 12,945

B 15 116,933 921 $21 $23 $23 0.8% 572 3,153

Total 82 1,217,662 59,136 $23 $21 $26 4.9% 5,378 20,978

Periférico Sur

A+ 10 125,924 33,917 $25 $24 $28 26.9% 3,838 23,969

A 33 304,266 17,536 $26 $21 $28 5.8% - 1,132 1,694

B 39 219,967 190 $20 $20 $20 0.1% 17,758 19,767

Total 82 650,157 51,643 $24 $22 $25 7.9% 20,464 45,430

Insurgentes

A+ 25 464,318 26,698 $25 $24 $28 5.7% 27,445 79,827

A 16 161,946 7,654 $25 $20 $27 4.7% 3,862 12,344

B 109 932,300 21,826 $19 $14 $29 2.3% - 5,047 8,985

Total 150 1,558,564 56,178 $23 $19 $28 3.6% 26,260 101,156

Interlomas

A+ 3 22,236 3,051 $19 $18 $25 13.7% - 1,838 723

A 10 61,184 6,030 $22 $21 $23 9.9% 3,606 2,602

B 8 25,656 1,471 $16 $16 $16 5.7% --1

Total 21 109,076 10,552 $19 $18 $219.7% 1,768

3,324

Lomas Altas

A+ 1 13,753 10,949 $23 $23 $23 79.6% - - 10,949

A 5 64,557 3,952 $23 $17 $30 6.1% 681 - 763

B 0 - - ND ND ND ND - -

Total 6 78,310 14,901 $23 $20 $27 19.0% 681 - 11,712

Norte

A+ 12 276,197 137,729 $24 $18 $28 49.9% 10,027 26,964

A 5 34,083 6,881 $22 $20 $25 20.2% 459 - 1,541

B 27 198,939 48,473 $12 $10 $20 24.4% 3,922 5,167

Total 44 509,219 193,083 $19 $16 $24 37.9% 14,408 30,590

SUB 433 4,637,415 419,717 $22 $20 $26 9.1% 63,373 193,233



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