Derechos Reales Lectura 1

7/25/2019 Derechos Reales Lectura 1

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Mdulo 1Unidad 1

Lectura 1

Elementos Fundamentales de Derechos Reales

Profesora: Abg. Andrea Belmaa

Profesora: Abg. Paula Altamirano


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Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales

Autora original: Prof. Abg. Andrea Belmaa

Seleccin, Adaptacin y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano

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Mdulo 1

Elementos Fundamentales de los

Derechos Reales

1. Nociones Generales:Previamente a adentrarnos en la Teora General de los Derechos Reales,consideramos pertinente realizar una aproximacin a ciertas nociones o

conceptos bsicos, a los fines de un mejor entendimiento de la cuestin otemtica especfica a desarrollar.

Buteler Cceres1divide a los derechos subjetivos en:

a) Derechos que importan directamente a la persona: Sonderechos extrapatrimoniales. Ejemplo: derecho a la integridadfsica, derecho a la intimidad, entre otros.

b) Derechos que importan directamente al patrimonio:

Derechos Personales:Existe una relacin jurdica entre un

sujeto deudor y un sujeto acreedor que puede exigir del primerola realizacin de una prestacin de dar, hacer o no hacer. Seencuentran reglados en el libro segundo del Cdigo Civil.

Derechos Reales:Existe una relacin directa entre un sujetoy una cosa. Se encuentran reglados en el libro tercero del CdigoCivil.

c) Derechos mixtos:Son los derechos intelectuales que poseen unafaceta susceptible de valuacin pecuniaria (referente a laexplotacin econmica de la creacin), el aspecto econmico y otraque no lo es (aquella potestad vitalicia para tutelar que la creacinno sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.

1 BUTELER CACERES, JOSE A. Manual de Derecho Civil Parte General, Ed.

Mediterrnea 2005, Crdoba, Pg. 54.


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Aclaremos algunos conceptos:

Quiere decir, entonces, que para nuestro derecho positivo la palabra "bien"tiene dos acepciones2:

a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (Art. 2311 de Cdigo Civil)3ms objetos inmateriales susceptibles de valor (bienes propiamente dichosque son los derechos; yb) Una restringida, (Art. 2313 Cdigo Civil) a la que ya aludimos: bienes

igual a objetos inmateriales susceptibles de valor, es decir, derechospatrimoniales.

A partir de la reforma efectuada mediante ley 17.711 al Cdigo Civil, lasdisposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y fuerzasnaturales susceptibles de apropiacin, tcnicamente no son cosas, puestoque no son objetos materiales, simplemente siguen el rgimen de stas.Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles segn sunaturaleza y en bienes pblicos o privados, segn sea titular el Estado o unparticular. Este tema ya ha sido desarrollado de manera extensa en lamateria Derecho Privado Civil.

La parte final de dicho artculo, expresa que el conjunto de bienes (en suacepcin amplia) constituye el patrimonio de una persona.

El patrimonio estara, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdadpensamos que no son las cosas las que integran el patrimonio, sino losderechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vlez en lanota al Art. 2312, apartado 2:

2Mariani de Vidal, Marina. Curso de derechos reales. 6 Edicin. Editorial Zavala. BuenosAires, 2000. Tomo I, Pgs.

3Art. 2.311 del Cdigo Civil: Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos materialessusceptibles de tener un valor.

Bien: art. 2312 del Cdigo Civil (CC): los objetos inmaterialessusceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. Elconjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio.

Cosa: segn el art. 2311 del CC, es todo objeto material susceptible detener un valor (no necesariamente pecuniario, puede ser afectivo o deotra ndole).

Patrimonio:Art. 2.312 del CC: los objetos inmateriales susceptiblesde valor, e igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto delos bienes de una persona constituye su "patrimonio".


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Esquema conceptual:

1.1 Concepto de derecho real:

Primeramente, es necesario afirmar que el Cdigo Civil no contiene unadefinicin de Derecho Real.

El Art. 2502 establece el principio del nmero cerrado o numerus clausus,al que ms adelante nos referiremos; consecuentemente y el Art. 2503enumera los derechos reales admitidos por el Cdigo Civil.

Tampoco se encuentra en el Libro III del Cdigo Civil, ntegramentededicado a esta clase de derechos, una definicin de derecho real. Sin

embargo se han podido extraer definiciones sobre derecho real, producto dela elaboracin de diferentes autores, expertos en sta rea del Derecho.

El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de suderechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de unvalor pecuniario, es decir, como bienes.En resumen, el patrimonio constituira una masa de derechos, ya

recayeran stos directamente sobre cosas o no, susceptibles dea reciacin ecuniaria.


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Para poder comprender a qu nos referimos cuando hablamos dederechos reales desarrollaremos la definicin de Derecho Real propuestapor la Dra. Mariani de Vidal4en su manual de Derechos Reales.

un derecho absoluto, porque es oponible5 erga omnes6, esdecir a toda la comunidad, en contraposicin a los derechosrelativos (obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.

de contenido patrimonial,porque cuentan con un valor parasu titular.

cuyas normas, sustancialmente de orden pblico,porqueen buena medida, la organizacin y conservacin de la sociedadreposa sobre las polticas referentes al derecho de propiedad, bastapensar en los derechos sobre patentes de invencin, inmuebles,bienes de dominio pblico, entre otros.

y establecen entre una entre una persona (sujeto activo)y una cosa, cosa en el sentido del Art. 23117, antes reseado.

una relacin inmediata y directa,debido a que el titular esten contacto con la cosa, sin precisar de un intermediario como es el

4 MARIANI DE VIDAL, MARINA Derechos Reales Tomo I Ed. Zavala Buenos Aires2006, Pg. 20 y siguientes.

5 Oponibilidad: Conforme a la definicin de Capitant, la calidad del derecho o defensaque su titular puede hacer valer contra terceros.

6 Erga omnes:Es una locucin latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos",utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato.Significa que aquel se aplica a todos los sujetos, en contraposicin con las normas interpartes (entre las partes) que slo aplican a aquellas personas que concurrieron a su

celebracin. Por ejemplo, los derechos reales, objeto de estudio de la presente asignatura,se ubican dentro de esta categora; tambin los llamados derechos inherentes a lapersonalidad o personalsimos (como el derecho a la vida al honor) y los intelectualesconsiderados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como personalsimos,derechos de familia, en el sentido de que las situaciones jurdicas familiares o los derechosque de ellas emergen deben ser respetados por todos, an cuando pueden existir algunaspersonas directa y determinadamente obligadas, como sucedera, por ejemplo, con la patriapotestad.

7Art. 2.311. Reciben el nombre de cosas en este Cdigo, los objetos materialessusceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a laenerga y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normassustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona(sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previapublicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse derealizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa),naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sustitulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al iuspraeferendi.


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caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar deldeudor para poner al acreedor en contacto con el objeto de larelacin jurdica.

que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de losderechos reales a todos los individuos de la comunidad, pues debenrespetar la propiedad ajena. En virtud de ello, es que los derechosreales se publicitan. Dicha publicidad tendr diferentes efectossegn el bien de que se trate, en algunos casos basta la publicidadposesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y enotros es necesaria la inscripcin en los registros pertinentes (casode los automotores), temas que desarrollaremos tanto en estalectura como en las de los siguientes mdulos de la materia. En talsentido, cabe mencionar la nota al Art. 577 del CC, en la que Vlezafirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce, deall la importancia de la publicidad.

obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse derealizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo parael caso de violacin, una accin real. Las acciones reales sontres: reivindicatoria, negatoria y confesoria. Dichas acciones nosern objeto de estudio este mdulo, pero es importante conocer dela existencia de acciones reales.

y que otorga a sus titulares las ventajas del iuspersequendi y del ius praeferendi. : El ius persequendi y elius praeferendi ser explicado de manera detallada en el punto 1.6de este mdulo.

Distintas teoras que definen el Derecho Real:

Teora Clsica:

Esta teora encuentra una diferencia clara entre los derechos reales ypersonales, basndose en el aspecto interno del derecho: la relacin entre lapersona y la cosa.

Derecho real = Persona Cosa

Es la elegida por Vlez Sarsfield en la redaccin del Cdigo Civil, siguiendoa Demolombe, a quien cita en la nota al ttulo IV del libro III; expresa eleminente jurista: Derecho real, es el que crea entre las personas y lacosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no seencuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activodel derecho, y la cosa que es el objeto se llama, al contrario, derechopersonal, aquel que slo crea una relacin entre la persona a la cual elderecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella, por razn deuna cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin seencuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del


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derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y lacosa o el hecho que es el objeto.

Pothieres otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechosreales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre lacosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.En el mismo sentido,Aubry y Raupara quienes hay derecho real cuandouna cosa se encuentra sometida, total o parcialmente al poder de unapersona, en virtud de una relacin inmediata oponible a toda otrapersona8

Otras teoras:

Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.

Teoras Monistas:consideran a los derechos reales y personalesuna misma categora, dividindose entre:

Personalistas u obligacionistas (Planiol): Afirman quetodos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kantsubrayan que las relaciones jurdicas son siempre entrepersonas (nunca podran darse entre una persona y una cosa)ya que el Derecho (conjunto de reglas que norman la conductaen sociedad) tiene sentido en tanto hay ms de una persona enjuego. Estas teoras introducen como novedad el sujeto pasivocomunidad (elemento externo), cuyos miembros se encuentranobligados al deber de respeto y abstencin respecto del titular

del derecho real. Personalistas realistas(Rigaud Bonnecase): Funden todos

los derechos patrimoniales dentro de la categora de derechosreales, entendiendo como nica diferencia que en aquellos quela doctrina clsica llama derechos reales el objeto es una cosadeterminada, mientras que en los derechos personales, el objetoes el patrimonio entero del deudor (pues responde con ste encaso de incumplimiento).

Teora de la Institucin:(Hariou) Reconoce una diferencia entrederechos reales y personales, pero utiliza un criterio dediferenciacin propio que distingue tres categoras de actividadjurdica: la que lleva a cabo el Estado a travs de la Ley, la quedespliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera queda en llamar fenmenos institucionales; stos consisten ensituaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y conviertenen derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.

Los derechos subjetivos se diferencian segn el contenido institucional queposeen, si es alto, su violacin se rige por el derecho disciplinario impuesto

8MUSTO NESTOR JORGE, Derechos Reales T.I p. 27 Rubinzal-Culzoni editores Santa

Fe 1995.


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an sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechosreales), si es bajo, por normas de carcter estatutario fijadas por las partes(caso de los derechos personales).

Enumeracin de los Derechos Reales:

El Cdigo Civil enumera los derechos reales en los Artculos. 2503 y 2614,debiendo adicionarse el incorporado mediante Ley 13.512 (PropiedadHorizontal).

Son derechos reales:

Dominio Condominio Usufructo Uso Habitacin Servidumbres Hipoteca Prenda Anticresis Superficie forestal Censos y rentas (permitidos solo por cinco aos) Propiedad horizontal.

Cada uno de ellos, ser estudiado detalladamente en las lecturas de losprximos mdulos.

El Art. 2614 ha sido vctima de varias crticas. Metodolgicamente no seentiende por qu Vlez no incluy los derechos reales all enumerados en elArt. 2503 y lo hizo ciento once artculos ms adelante. Por otro lado, suredaccin es confusa y divide a la doctrina en relacin a algunos puntos.Veamos cules son.

Art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobreellos derechos enfituticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendana mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera sea el fin de laimposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna.

En su redaccin anterior, el Art. 2614 prohiba el derecho real de superficie,del cual ahora se permite una modalidad llamada derecho real de superficieforestal, que ha sido incorporado mediante ley 25.509.

Derechos reales prohibidos :

Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de uninmueble, enajena el dominio til del mismo (facultades de uso yfrutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de unapensin o canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.


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Superficie. Es el derecho real en virtud del cual se separa lasuperficie y el subsuelo de las construcciones y plantacionesefectuadas sobre stos. Puede adoptar dos modalidades a) segnla primera, le es concedido a su titular el derecho de construir oplantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado; b)la segunda consiste en el derecho de adquirir una edificacin oplantacin ya existente en forma separada de la propiedad delsuelo. Es un derecho real temporario. Actualmente, slo sepermite el derecho real de superficie forestal (Ley 25.509).En nuestra legislacin, est prohibido el derecho real desuperficie stricto sensu, permitindose slo una modalidadespecfica: el derecho real de superficie forestal, derecho realcreado por la Ley 25.509.

Vinculacin.Se denominaba as a la accin de sujetar un grupo debienes a un orden sucesorio determinado, el ms tpico era elmayorazgo, que consista en elegir un bien o conjunto de bienes

para que fueran heredados por quienes reunan condicionesespecificadas en la constitucin del vnculo (generalmente quienheredase un ttulo nobiliario determinado, poda ser tambin elprimer hijo varn de la familia, o el hijo que siguiera la carreramilitar, entre otros). El objetivo de la institucin (de origen noble oaristocrtico) era que el conjunto de bienes no fuera dividido entrems de un heredero, pues as se perda la fuerza de las fortunasfamiliares, los bienes quedaban entonces vinculados entre s.

Otro caso comn de vinculacin era el de la capellana, all se afectaba(en forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma delinstituyente. Intervenan tres partes: el instituyenteo fundador, en cuyo

beneficio deban decirse las misas; el patrono, que es la persona quegozaba del bien capellnico (generalmente una orden religiosa o elObispado) quien deba pagar al capelln sus servicios; en tercer lugar, elcapelln, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligacin de decir lasmisas y que tiene derecho a percibir una renta o pensin.

Derechos reales restringidos:

De acuerdo al Art. 2614 son dos los derechos reales restringidos:

Censos y Rentas. La Renta es el contrato por el cual una de las

partes se obliga a pagar a la otra un importe peridico; en el caso de que seafecte un inmueble determinado a la garanta de esta carga, los obligadossern los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se denominarCenso. sta es la modalidad admitida en el derecho argentino, aunqueslo por cinco aos, segn el Art. 2614. 9

9Art. 2.614. Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechosenfituticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el decinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna.


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Puede adoptar distintas formas:

Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente seobliga a pagar la renta o pensin quedando afectado el inmueble.

Consignativo: cuando, sin operarse la transmisin de lapropiedad, se constituye un censo sobre el inmueble afectando steen garanta (muy similar a la hipoteca).

Un tercer tipo de censo era el enfitutico: que es la enfiteusis antesdefinida y prohibida en nuestra legislacin.

Diferencias entre derecho real y derecho personal

Respecto de las diferencias entre los derechos reales y derechos personalesmuchos han sido los autores que han expuesto diferentes tipos declasificaciones entre ambas categoras. Desarrollaremos a continuacin

algunas de tales diferencias:Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarseteniendo teniendo en cuenta los siguientes elementos:

Relacin con la cosa: segn hemos visto, existe una relacindirecta e inmediata con la cosa en los derechos reales: pero no en lospersonales. En estos ltimos no hay poder directo sobre la cosa, sinoque consisten en la facultad de exigir de otro el cumplimiento deuna prestacin. Es por eso que en el derecho real encontramos doselementos: sujeto activo (el titular del derecho) y objeto (la cosa),mientras que los elementos del derecho personal o creditorio son

tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto(prestacin)

Objeto: De los derechos reales es una cosa individualizada y deexistencia actual. De los derechos personales, el hecho del deudor,de modo tal que no se exige la existencia actual de la cosa a la cualese hecho deba aplicarse, as como tampoco es necesario que esacosa est individualmente determinada (ejemplo: una obligacinque tenga por objeto la entrega de 10 litros de leche).

Exclusividad:En la nota al art. 2508 Vlez expone que otra de lasdiferencias entre derecho real y personal es que resulta imposible

que lo que me pertenece en el todo pertenezca al mismo tiempo aotro, pero nada impide que la misma cosa que me es debida seatambin debida a otro.

Derecho de preferencia y persecucin, del que gozan losderechos reales y no los personales que luego explicaremosdetalladamente.

Tradicin:Para los sistemas jurdicos que la conservan la tradicines otra de las diferencias ya que el mero consentimiento no bastapara adquirir ni trasmitir ningn derecho real. Lo contrario para losderechos personales.


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Oponibilidad: Mientras que los derechos reales son oponibleserga omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales sonoponibles, en principio, slo al deudor (arts. 1193, 1195 y conc. Cd.Civ.) Ya explicamos previamente el significado de los conceptosoponibilidad y erga omnes, por lo que remitimos al alumno areleer estos conceptos, en caso de resultarle necesario.

Prescripcin: Los derechos reales pueden adquirirse por laposesin continuada, calificada o no por el justo ttulo y la buena fe,durante el trmino requerido por la ley. Los derechos personales nose adquieren por prescripcin; slo rige, respecto de ellos, laprescripcin extintiva.

Abandono: Posibilidad que permite al titular del derecho realexonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae elderecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono (por

ejemplo: art. 2355 in fine; art. 2685, etctera); facultad de la quecarece el titular de un derecho personal.

Posesin:Los derechos reales se ejercen normalmente por mediode la posesin (salvo, en principio, la hipoteca y las servidumbresactivas), que consiste en el ejercicio de los poderes inherentes adicho derecho. En cambio, los derechos creditorios, nacen paraextinguirse mediante el pago.

En cuanto a las defensas legales: Los derechos reales seprotegen a travs de las acciones reales. Los creditorios, por mediode acciones personales, que se dirigen slo contra el deudor.

Transmisibilidad: En pocas remotas, cuando las obligacioneseran consideradas como vnculos estrictamente personales, que nopodan negociarse, ni activa ni pasivamente, los derechos reales setransferan ms o menos con libertad. Hoy esta diferencia se vaborrando, puesto que la evolucin jurdica permiti la cesin de loscrditos y, aun la de las deudas, al paso que el dominio,especialmente el inmobiliario, exige formalidades cada vez mscomplejas.

Creacin: Mientras que el nmero y reglamentacin de losderechos reales estn en principio estrictamente sujetos a la ley -art.

2502 Cd. Civ.- (numerus clausus), para los derechos personalesimpera el principio de la autonoma de la voluntad10: art. 1197, Cd.Civ.11.

10 Diccionario Jurdico Manuel Osorio:. Autonoma de la voluntad: Es la potestad quetienen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de unlibre albedro, representada en convenciones o contratos que los obligue como la ley mismay siempre que lo pactado no sea contrario a la ley, a la moral, al orden pblico o a lasbuenas costumbres.

11Art. 1.197. Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla ala cual deben someterse como a la ley misma.


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Para poder comprender con mayor claridad los derechos reales, esimportante reconocer cules son las diferencias existentes entre losderechos reales y los derechos personales. Para ello propongo el anlisis delos diferentes elementos de los mismos en un cuadro comparativo que nospermite diferenciar algunas de sus principales caractersticas.

Derecho Real Derecho Personal

Poder directo sobre la cosa Facultad de exigir a otro unaprestacin

Posee dos elementos (sujeto-cosa) Hay tres elementos (acreedor-deudor-prestacin)

Objeto actual y existente (cosa) Objeto futuro (prestacin)Exclusividad. No pueden existir dos

titulares del mismo derecho realsobre la misma cosa, por ej. Dospersonas no pueden ser titulares deldominio sobre un inmueble.

La misma prestacin puede deberse

a distintos acreedores

El titular posee facultadespersecutorias (ius persequendi) y depreferencia (ius praeferendi) sobrelos terceros

Los derechos personales surgidosdel contrato no tienen efectos sobreterceros

Se constituyen con ttulo y modo (yasea modo posesorio o inscriptorio)

Basta el ttulo (rgimen consensual)

Son derechos absolutos

(oponibilidad erga omnes)

Son derechos relativos (slo

oponibles al deudor)Prescripcin adquisitiva. Eltranscurso del tiempo (entre otrosrequisitos) hace adquirir el derechoreal por usucapin.

Prescripcin liberatoria. Las deudasdejan de ser exigibles con eltranscurso del tiempo, cumplido elplazo de prescripcin.

La institucin del abandono exoneraal titular de las cargas

No se aplica esta institucin

Se ejercen por posesin Se ejercen cumpliendo la prestacinSistema de Numerus clausus(nmero cerrado). En nuestroordenamiento, las partes no puedencrear derechos reales, deben utilizar

uno de los enumerados y regladospor la ley civil.

Las partes pueden crear losderechos personales que estimenpertinentes, mientras no violen laley, la moral o las buenas

costumbres.

El rgimen que regula los derechosreales es extenso, detallado ycontiene gran cantidad dedisposiciones de orden pblico, enlas cuales las partes no puedenapartarse del rgimen fijado.

Rige la autonoma de la voluntadcon los lmites del Art. 1.071 delcdigo civil. Lo pactado es ley paralas partes.

Perpetuos, porque aunque no seejerzan siguen existiendo.

Temporales (el derecho personalnace para morir al cumplirse laprestacin)


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1.2 Forma de constitucin de los derechos reales:

En este apartado, comenzaremos refirindonos primeramente a la forma decreacin, en lo atinente al predominio del orden pblico, la creacin legalde los derechos reales, la distincin entre creacin legal y fuentes, y elllamado numerus clausus, para luego profundizar en la forma deconstitucin propiamente dicha y, de esta manera, llegar a explicar laTeora del Ttulo y del modo.

Incidencia del orden pblico:Mientras que en los derechos personales predomina el principio de laautonoma de la voluntad, en los derechos reales su vigencia se encuentrarestringida en funcin del inters pblico cuya preponderancia ha hechoque el legislador se preocupara sensiblemente por su nmero, contenido yregulacin, dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de losparticulares12.

Se justifica este diferente tratamiento por cuanto el estatuto regulador delos derechos reales tiene una ntima vinculacin con la organizacin socialdel pas, resultando innegable su trascendencia poltica y econmica. Elcodificador tuvo bien presente esta circunstancia, la cual se ve plasmada enla nota al Art. 2828, cuando expresa que los actos y contratosparticulares no podran derogar la disposicin del artculo, porque lanaturaleza de los derechos reales en general, y especialmente la delusufructo, est fijada en consideracin al bien pblico y al de lasinstituciones polticas, y no depende de la voluntad de los particulares.

Sin embargo, y siguiendo a Aren, pondremos de manifiesto que el ordenpblico no impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino demanera preponderante13. Por consiguiente, las normas que los rigen sonprincipalmente de orden pblico.

Son de orden pblico las normas que determinan cules son los derechosreales y cul es su tipicidad genrica, as como tambin las que se refieren alos elementos que integran la relacin jurdica real (sujeto, objeto, causa).

Por excepcin, hay algunas que tienen carcter supletorio, por los que losparticulares pueden dejarla de lado, tales como dejar sin efecto laindivisibilidad de los derechos reales de garanta (Arts. 682, 3112 y 3188 delCdigo Civil), o la dispensa al usufructuario de dar fianza (Art. 2851), o la

autorizacin dada al acreedor prendario para servirse de la cosa (Art. 3226),pero dichos casos exceden los que estudiaremos en esta materia, ya queconstituyen casos especiales.

De este modo, podemos decir que la incidencia del orden pblico en elrgimen de los derechos reales, ocasiona que a las partes les est vedadocrear otros derechos reales que los establecidos, as como tambin les estvedado modificarlos.

12 Musto, Nstor Jorge. Derechos Reales. Rubinzal- Culzoni Editores. Santa Fe, 1995.Tomo I, Pg. 101 y siguientes.

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Aren, Beatriz. Op. Cit., Tomo I, pg. 65


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Creacin de los Derechos Reales:

El principio, en efecto, est sentado en el artculo 2502 que dice: Losderechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o

disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, omodificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo comoconstitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.

Algunos ven una excepcin al principio en relacin al derecho real deservidumbre ya que, si bien es creado por ley, se permite a las partes darleel contenido que creyeren conveniente, siempre que sea lcito (art. 3.000del C.C.)

Demolombe -dice en la nota- sostiene extensamente la resolucin delartculo, contra muchos jurisconsultos franceses. Seala enseguida que ElDerecho Romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un nmero

pequeo de derechos reales, especialmente determinados, y era por lo tantovedada la creacin arbitraria de nuevos derechos reales. Mas desde la EdadMedia las leyes de casi todos los estados de Europa crearon derechos realespor el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura perpetua, y pormil otros medios. Como se advierte Vlez Srsfield argumenta conrazones prcticas, como la proliferacin de complicaciones y pleitos;econmicas, como el perjuicio en la explotacin de los bienes y sudesmejoramiento y poltico-econmicas, como la traba en la librecirculacin de los bienes.

De tal manera, inspirndose en Demolombe, y principalmente en Freitas,Vlez Sarsfield adopt el sistema del nmero cerrado o numerus

clausus, por oposicin al sistema de nmero abierto o nmerus apertus,que era el sustentado por el de la mayora de la doctrina francesa de lapoca.

Es importante aadir que la libre creacin de derechos reales tieneconsagracin legislativa en el Cdigo de Prusia, pero en general los cdigosms modernos, como el alemn, el brasileo y el italiano, han adoptado elsistema del numerus apertus.

Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley, dice la primerafrase del artculo 2502.Este es el principio que resulta claro en la solucinque adopta.

Conforme a Musto, la palabra crear est empleada en un sentido abstractoy genrico. La ley no crea derechos reales en un sentido concreto yparticular. Lo que crea la ley es el derecho real tpico y lo regula en cuanto asu contenido, forma de constitucin, facultades y deberes de sus titulares,extincin, etc.La voluntad de los sujetos tiene particular relevancia como fuente de losderechos reales, siempre dentro de los tipos creados por el legislador (elCdigo no excluye la posibilidad de creacin por otras leyes y existen


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Nota al Art. 2502: los autores espaoles se quejan de los males quehaban producido los derechos reales sobre una misma cosa () se vea seruno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en l estaban.Algunas veces uno era propietario del pasto que naciera y otro el de lasplantaciones que hubiesen hecho. La multiplicidad de derechos realessobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y depleitos y puede perjudicar mucho a la explotacin de esos bienes y la librecirculacin de las propiedades perpetuamente embarazadas, cuando porlas leyes de sucesin esos derechos se dividen entre muchos herederos, sinpoderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se desmejoran ylos pleitos nacen

Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales:

El principio del numerus clausus o del nmero cerrado se materializa conrelacin a los derechos reales en el art. citado art. 2502, y consiste en que la

ley establece en forma taxativa y nmero limitado los derechos reales a losque los particulares pueden dar nacimiento. La razn de esta disposicin ladan las notas a los arts. 2502 y 2503: la preocupacin de Vlez por evitar lamultiplicidad de derechos reales, que en el derecho feudal haban causadograves males a la riqueza inmobiliaria. Tambin surge de la nota al art.2828 Cd. Civ, transcripto ut supra.

En resumen,y tal como expresa Mariani de Vidal, el principio del numerusclausus crea una gran valla a la autonoma de la voluntad, que, en cambio,juega con amplitud -es claro que no absoluta- en materia de derechoscreditorios (art. 1197 Cd. Civ.)15

Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a losestablecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas que losrigen, porque las normas relativas a los derechos reales no son meramentesupletorias de la voluntad de las partes, como en general acontece en loatinente a los derechos personales, sino que se le imponen en tanto y encuanto ellas mismas no dispongan lo contrario.

No quiere todo esto decir que los derechos reales no puedan tener su origenen un contrato (ejemplos los tenemos en los arts. 281216inc. 1 2949,17297718), y aun algunos de ellos slo pueden, nacer por convencin, como losderechos reales de garanta (as, art. 3115 Cd. Civ.19) Recomendamos laslectura de los siguientes artculos del Cdigo que se encuentran insertos en

15 Mariani de Vidal, Marina. Curso de Derechos Reales. 6 Edicin. Editorial Zavala.Buenos Aires, 2000. Tomo I, Pgs. 63 y siguientes.16Art. 2.812. El usufructo se constituye: 1 Por contrato oneroso o gratuito.

17Art. 2.949. El uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo, conexcepcin de no haber uso legal o establecido por las leyes.

18Art. 2.977. Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, traslativosde propiedad. El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedidahaga de ese derecho, tiene lugar de tradicin.

19 Art. 3.115. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de unaobligacin en la forma prescripta en este ttulo.


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notas al pie de la pgina para clarificar estos casos donde el origen delderecho real radica en un contrato o convencin. Pero en estos casosdebemos recordar que esa voluntad de las partes se limita a dar a luz elderecho real siempre que sea uno de los establecidos por la ley- y suscaracteres y reglamentacin estarn predeterminados por ella misma, sinque la convencin pueda modificarlos.

En resumen: No slo en el Cdigo Civil se contemplan los derechosreales, sino tambin en otras leyes como la de propiedad horizontal(13.512); las 928 y 9643 que reglamentan los warrants; la 19.550, deemisin de debentures; el Cdigo de Comercio (art. 580 y sigs., relativo a laprenda comercial; arts. 1351/67 sobre hipoteca naval); el CdigoAeronutico, que crea la hipoteca sobre aeronaves (arts. 52 a 57); la ley14.394, cuyos arts. 34 a 50 reglamentan el bien de familia; la ley 9644 deprenda agraria y la 12.962 sobre prenda con registro, etctera. Y esaposibilidad encuadra dentro del art. 2502 Cd Civ., que, repetimos, serefiere a cualquier ley.

La solucin viene dada por la segunda parte del Art. 2502: Esta constitucines nula. Solamente si pudiera valer como constitucin de un derechopersonal tendra relevancia jurdica el derecho constituido, pero no comoderecho real, sino como derecho personal. Ejemplo: Una

servidumbre no puede consistir en una obligacin de hacer para el titulardel fundo sirviente. Si llegara a pactarse tal situacin, ello importar slouna obligacin personal del contratante obligado y sus herederos, sintrasmitirse a los sucesivos titulares del fundo: Art. 3010 Cd. Civ.20

Pero adems de establecer cada derecho, la ley fija un contenido y le da unnombre a cada derecho. En este sentido, sistema de numerus clausus,sistema de creacin legal de derechos reales y tipicidad de los derechosreales son expresiones equivalentes.

Como todo derecho implica un beneficio para su titular, cada derecho realqueda tipificado mediante la determinacin cualitativa y cuantitativa de esa

utilidad: por ejemplo, el dominio es configurado como el sometimiento deuna cosa a la voluntad y accin de una persona; el usufructo, como elderecho de usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia; laservidumbre, como el derecho a obtener una determinada y especficautilidad sobre un inmueble.21

20Art. 3.010. No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacinde hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya,valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredadesni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.

21

Aren, Beatriz. Op. Cit., tomo I, Pg. 67.

Qu sucede si pese a lo dicho se constituye un derecho real noenumerado, es decir, ni en el Cdigo Civil ni en otra ley?


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Clasificacin de los derechos reales:

Segn la propiedad de la cosa:

Sobre cosa propia: dominio - condominio - propiedadhorizontal - superficie forestal

Sobre cosa ajena: usufructo - uso - habitacin -servidumbres activas - hipoteca - prenda - anticresis - censos

Segn el rol: ya sea un derecho autnomo o dependiente de underecho creditorio al cual accede, (feneciendo en caso de que seextinga el derecho principal).

Principales: dominio - condominio - propiedad horizontal- superficie forestal - usufructo - uso - habitacin -servidumbres activas.

Accesorios: hipoteca - prenda - anticresis - censos.

Segn su contenido: Recaen sobre la sustancia(pudiendo incluso destruirla):

dominio - superficie forestal. Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni

menoscabar la sustancia): condominio - propiedadhorizontal - usufructo - uso - habitacin - servidumbresactivas.

Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pblicasubasta para cobrar el crdito garantizado): hipoteca -anticresis - prenda - censos.

Segn las facultades de su titular: Facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi

(uso), ius fruendi(frutos) y iusabutendi(disposicin). Facultades mermadas: resto de los derechos reales.

Segn su duracin: Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el

no ejercicio: dominio - condominio - propiedad horizontal -servidumbres reales.

Temporales: el usufructo, uso, habitacin y lasservidumbres personales tienen como lmite la vida del

beneficiario; la hipoteca, prenda y anticresis tienen comolmite la duracin del derecho creditorio al cual acceden; loscensos, 5 aos.

1.3 Titulo formal y material


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La forma de constitucin propiamente dicha:El hecho o acto jurdico que es causa fuente del derecho personal basta, enprincipio, para dejarlo establecido. En el derecho real, adems del ttulo(vocablo utilizado en el sentido de causa fuente), se requiere el modo.

Este modo puede ser constitutivo(tradicin, inscripcin de automotores)o declarativo, o sea exigido solamente a los fines de oponibilidad22 aterceros (registro inmobiliario).

Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente,de modo que quedan comprendidos dentro del concepto de causa de losderechos, todos los hechos y actos jurdicos que actan como fuente de losderechos. Circunscribindonos a los derechos reales, podramos hablar dehechos y actos jurdicos reales.

La palabra ttulo est empleada en el sentido de origen o fundamento delderecho y se vincula con la causa - fuente o causa eficiente del mismo.

Toda mutacin o desplazamiento patrimonial supone la existencia de unacausa eficiente idnea que la determine. Un hecho o un acto jurdico, o seaun hecho o acto al cual el ordenamiento jurdico le atribuya relevancia paraprovocar dicha mutacin. El contrato, la disposicin de ltima voluntad yaun la voluntad unilateral, pueden adquirir esta relevancia segn loestablezca el ordenamiento positivo.

En lo especficamente atinente a la adquisicin derivada de derechos realesentre vivos (tema que abordaremos ms acabadamente en puntossiguientes, cuando nos refiramos a la adquisicin originaria y derivada dederechos reales), la tradicin debe ir acompaada por el ttulo suficiente.

Una definicin sencilla de ttulo suficiente, siguiendo la opinin deMariani de Vidal, sera la que sigue: ttulo suficiente es el acto jurdicomunido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en eladquirente y titularidad del derecho que trasmite en el transmitente) y deforma que en cada caso resulte exigible (en principio, para las cosasmuebles no es necesario el cumplimiento de formalidad especfica alguna,salvo el caso de las cosas muebles registrables) y dotado por la ley deaptitud para transferir derechos reales (satisfaran este recaudo lacompraventa, la donacin, el aporte en sociedad, etc.; no lo satisfaran,porque segn la ley carecen de fuerza en orden a la trasmisin de derechosreales, el depsito, la locacin, el comodato, etc., ya que ellos dan origen a

derechos personales y no reales)23

De la definicin se desprende que podemos hablar del ttulo en 3 sentidos:

22 Oponibilidad: Calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contraterceros. Diccionario Jurdico Osorio. Editorial Claridad SA., 198423Mariani de Vidal, Marina. Op. Cit., Tomo I, pg. 99 y siguientes.

El ttulo, por s solo, es usualmente insuficiente para determinar yproducir la mutacin real. Resulta necesario el modo.


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Sentido Material, en cuanto a que el mismo cumpla con ciertascondiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente;titularidad del derecho que se transmite);Sentido Formal, en lo atinente a los requisitos exigidos en cada caso (porejemplo, la registracin de bienes inmuebles y de ciertos bienes mueblescomo automotores).En cuanto a la Aptitud que le otorga la ley para transferir derechos reales(compraventa donacin, aporte en especie)-

En conclusin podemos decir que los derechos reales se adquieren porttulo y modo.

Ttulo:Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho. Responde ala pregunta cmo vino a ser titular del derecho?

Puede consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es denadie), o un acto jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado,etc.).

El ttulo materiales el negocio contenido dentro del acto jurdico(compraventa, donacin).

El ttulo formal es el acto jurdico (escritura, instrumentoprivado). Uno es contenido y el otro es continente.

1.4 Modo: posesorio e inscriptorio:

Modo:El modo es el segundo elemento en la constitucin del derecho real.

Puede ser inscriptorio o posesorio.Luego de celebrado el acto jurdico,o en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico que dan causa o ttuloal derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por elsujeto (modo posesorio) o bien el derecho debe ser inscripto (modoinscriptorio).

El derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cualrecaiga.

En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Previo a lainscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballospura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es

declarativo y por ello la inscripcin slo otorga oponibilidad, no ayuda a laconstitucin del derecho ni sanea los ttulos.

El modo de adquisicin de los inmuebles es la posesin, que se toma atravs de la tradicin (que es la entrega de la cosa).

1.5 La adquisicin: originaria y derivada:

En el derecho moderno, analizando estos modos de adquisicin, la msimportante de las clasificaciones es la que distingue entre modos originariosy modos derivados.


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En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia deun derecho anterior de otra persona; no hay un antecesor conocido, demanera que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas olimitaciones que pudieren haberlo afectado en algn momento.

Son modos originarios:

La apropiacin La especificacin o transformacin La accesin La percepcin de frutos

En los modos derivados, la adquisicin se apoya en el derecho de otrapersona. Encontramos un titular anterior que pierde el derecho y un titularactual que, con motivo de la transmisin, lo que recibe con todas las cargas,limitaciones y restricciones que lo afectaban.

El derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismascondiciones y con las mismas limitaciones que recaan en cabeza de l. Porejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere enforma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendaday es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la consiguiente cargareal que es el derecho de prenda.

El principio est consagrado en el art. 327024; expresa que nadie puedetransmitir sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso del que gozaba.

Son modos derivados:

La tradicin La sucesin mortis causa

En cuanto a la prescripcin, no hay consenso en la doctrina, pues paraalgunos es un modo originario, y para otros, derivado.

Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a lamanera en la cual ste puede ser adquirido.

Estudiaremos la adquisicin de los derechos reales a travs de los modos deadquisicin del dominio (derecho real enumerado por el Art. 2503 delCdigo Civil) no obstante, al estudiar cada derecho real en particular,

analizaremos las particularidades de cada uno. Pero para tener una nocindel derecho real de dominio, brindaremos un breve concepto a los fines decomprender los modos de adquisicin del dominio:

24 Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o msextenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto underecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.


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Derecho real de dominio:La definicin legal de dominio est plasmadaen el Art. 2506, el cual reza: el dominio es el derecho real en virtud del cualuna cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.Completaremos el concepto en el captulo pertinente.

Llamamos genricamente modo de adquisicin de los derechos reales, a

los hechos o actos jurdicos de los que surge la constitucin de un derechoreal en cabeza de una o ms personas.

El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisicindel dominio, a saber:

Art. 2.524: El dominio se adquiere: Por la apropiacin Por la especificacin Por la accesin

Por la tradicin

Por la percepcin de los frutos Por la sucesin en los derechos del propietario Por la prescripcin.

A esta enumeracin le faltan como modos de adquisicin del dominio:

La ley:en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedorde buena fe, como ocurre en el supuesto del art. 2412 o el caso de lostesoros. Ejemplo: Art. 2.412. La posesin de buena fe de una cosa mueble,crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y elpoder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiesesido robada o perdida.

La expropiacin: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertosbienes, a travs de una ley y previa indemnizacin.

A continuacin, vamos a ver los modos de adquirir el dominio enparticular. Estudiaremos slo aquellos que resultan trascendentes para eldesarrollo de nuestra materia.

Modos originarios:

Apropiacin:

Existe apropiacin cuando se aprehende una cosa con nimo de hacersedueo de la misma.

Cuando hablamos de aprehensin para entender su significado debemosremitirnos al concepto del Art. 2374: La aprehensin debe consistir en unacto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona enpresencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla.Dicha aprehensin slo servir para adquirir el dominio (o propiedad)cuando:

El adquirente tenga capacidad para adquirir. La cosa sea susceptible de apropiacin.


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La aprehensin no se efecta con nimo de poseer solamente, sino de sertitular del derecho real.El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez aos no dementes), lacosa debe ser mueble abandonada o sin dueo y susceptible deapropiacin.

Las cosas muebles sin dueo: son aquellas que nunca tuvieron dueo.Ej: los animales salvajes.

En cambio las cosas muebles abandonadaspor su dueo: son aquellascuya posesin (el dueo) se desprende materialmente con la mira de nocontinuar en dominio de ellas.

El Art. 2.526 nos indica que: Son cosas abandonadas por el dueo aquellasde cuya posesin se desprende materialmente, con la mira de no continuaren el dominio de ellas.

Para completar este concepto de cosas abandonadas por su dueo, estambin importante leer el Art. 2.607 el cual nos indica en qu casos sepierde el dominio: Se pierde tambin desde que se abandone la co sa,aunque otro an no se la hubiese apropiado. Mientras que otro no seapropie la cosa abandonada, es libre el que fue dueo de ella, dearrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio..

Los inmuebles no son susceptibles de apropiacin, ya que los inmueblesnunca carecen de dueo ya que si no pertenecen a particulares, son dedominio privado del Estado (Art. 2342. inc. 1.)25

Una vez comprendidos los conceptos de cosas muebles sin dueo y cosasabandonadas por su dueo, veremos cules son las cosas susceptibles deapropiacin. Las mismas se encuentran enumeradas en el Art. 2343 delCdigo Civil.

Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiacin privada:1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagosnavegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial;

2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamareinmediatamente;3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre queno presenten signos de un dominio anterior;4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las quecubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos, guardndose losreglamentos policiales;

25Art. 2.342. Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares: 1Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la Repblica,carecen de otro dueo.

Qu sucede en los casos de los inmuebles? Son objeto de apropiacin?


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5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que seencuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria dequien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial deeste cdigo, relativas a esos objetos.

Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan delEstado, es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio;hasta tanto, son apropiables por los particulares.

No, son diferentes. Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salidodel mbito donde usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtudde un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elementosubjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. La diferenciaentre una cosa abandonada y prdida radica en la voluntad de su dueo.Las cosas prdidas son cosas con dueo, por ello no son apropiables.

Especificacin o transformacin

La especificacin era un modo en el Derecho Romano, de adquirir eldominio por el derecho de gentes. Consista en crear una especie nueva apartir de una materia prima: obviamente si la materia prima era propia, elespecificador ser el dueo de la nueva especie, pero el problema ocurracuando la materia prima era ajena. Ejemplos de especificacin: Hacer vino

a partir de las uvas, hacer carbn a partir de la lea, hacer una estatua apartir del mrmol.

La propiedad de la especie nueva, cuando dueo de la materia prima y elespecificador eran personas distintas, origin una polmica entresabinianos y proculeyanos. Los primeros sostenan que siendo la nuevaespecie una modificacin de la materia prima anterior, corresponda supropiedad al dueo de sta, mientras los proculeyanos opinaban locontrario, pues la nueva obra resultaba del trabajo del especificador. Porsupuesto, quien adquira el dominio, deba pagar al otro, lo que hubierasido motivo de enriquecimiento sin causa.

Para resolver la cuestin, Justiniano estableci que si la materia primapoda recuperar su forma anterior, como en el caso de una estatua hechacon bronce, la propiedad volva al dueo de la materia prima, pero de locontrario, por ejemplo una estatua hecha con mrmol o el caso del vino, elpropietario sera el especificador. Si la materia prima era en parte ajena yen parte propia del especificador, ste siempre adquira la propiedad de lanueva especie. De esta manera la institucin pas al Derecho moderno.26

26http://derecho.laguia2000.com/parte-general/especificacion

Las cosas rdidas, son i uales a las cosas abandonadas?
http://derecho.laguia2000.com/parte-general/el-derecho-de-propiedadhttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/el-derecho-de-propiedadhttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/especificacionhttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/especificacionhttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/especificacionhttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/el-derecho-de-propiedadhttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/el-derecho-de-propiedad


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El concepto de especificacin o transformacin lo da el Art. 2567 del CdigoCivil.

Art. 2567:Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin,cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otrocon la intencin de apropirselo.

En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que otrosujeto elabora un producto; el legislador debi resolver si la nueva cosa,producto del trabajo del obrero u artesano, perteneca a ste o al dueo dela materia prima. Para resolver los diversos supuestos, tendremos en cuentala buena o mala fe del especificador y la posibilidad de que la cosa puedaretomar su forma primitiva o no.

Veamos los artculos del Cdigo Civil que nos esclarecen como resolver encada situacin:

Art. 2.568: Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando eltransformador que la cosa era ajena y no fuere posible reducirla a su formaanterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacincorrespondiente.

Art. 2.569: Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendosaber el transformador que la cosa era ajena, y fuere imposible reducirla asu forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizadode todo dao, y a la accin criminal a que hubiere lugar, si no prefiriesetener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valorque hubiese tomado por ella.

Art. 2.570: Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posiblereducir la cosa a su forma anterior,el dueo de la materia ser dueode la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede sloexigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad deltransformador.

Accesin:

El Art. 2571 del Cdigo Civil nos brinda la definicin de la adquisicin deldominio por accesin.

Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosamueble o inmueble acreciera a otra por adherencia natural o artificial.

La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente seadhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemosdiferenciar este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como losfrutos del rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosaprincipal.

El caso de la accesin de animalesest regulado especficamente en losArts. 2592 y 2593 y Vlez los divide en:


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Animales salvajes:los que viven naturalmente libres, conindependencia del hombre; stos son los nicos susceptiblesde apropiacin (Ej. peces del mar, zorro plateado, elefante).

Animales domsticos:pertenecientes a aquellas especiesque generalmente viven en compaa del hombre (perros,

canarios, etc.); a stos se les aplica el rgimen del art. 2412.27

Animales domesticados:son los animales salvajes que se

hay subyugado a la dependencia del hombre, como un lenamaestrado.

Art. 2.592. Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad,emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueode ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algnartificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr accin alguna parareivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin.

Art. 2.593. Si hubo artificio para atraerlos,su dueo tendr derecho para

reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario,tendr derecho a ser indemnizado de su prdida.

A su vez, el Cdigo Civil regula distintas hiptesis de accesin, veamoscada una:

Aluvin:(arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueos deheredades colindantes con ros o arroyos debido a:

Aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra quereciban paulatina e insensiblemente por efecto de lacorriente de las aguas.

Aluvin por abandono: los terrenos que el curso de lasaguas dejare a descubierto, retirndose insensiblemente deuna de las riberas hacia la otra; podra darse, aunque elcdigo civil no lo contempla expresamente, que el cauce sesecara (lo que se denomina cauce viejo o madrejn), en talcaso la doctrina aplica en forma analgica las disposicionesdel aluvin por abandono.

Avulsin: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior laaccin del agua es paulatina, la avulsin es un modo de adquirir el dominiopor el cual un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa

susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une,sea por adjuncin, sea por superposicin, a un campo inferior, o a un fundosituado en la ribera opuesta (art. 2583)28.

27Art. 2.412. La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor lapresuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin dereivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida

28Art. 2.583. Cuando un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible

de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea porsuperposicin, a un campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta, el dueo deella conserva su dominio para el slo efecto de llevrsela.


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El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosasdesligadas por avulsin se adhieren naturalmente al terreno ribereo enque fueron a parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de lacosa desprendida, puede reivindicarla pero tiene slo seis meses (art.4039)29; pasados stos y consecuentemente prescripta su accin, el dueodel fundo adquiere el dominio.

Edificacin, siembra y plantacin: (arts. 2587 a 2593) Este modo deadquisicin plantea dos posibles supuestos: el del dueo de un fundo quesiembra, edifica o planta usando materiales ajenos y el de un edificador,sembrador o plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno.

El principio adoptado por Vlez de superficie solo cedit, cuyo significadoliteral en latn es la superficie accede al suelo, nos brinda la solucin parael problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restandodeterminar si hubo buena o mala fe de las partes en conflicto, a los fines de

plantear las indemnizaciones correspondientes.a) Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del

terreno se hace propietario de las obras en todos los casos,pero adems se debe distinguir:

Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.Mala fe del edificador: debe el valor de los materiales, perodebe adems pagar una indemnizacin por daos y perjuiciosocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin penal.En ambos casos, si los materiales son posteriormenteseparables, su anterior propietario puede reivindicarlos.

b) Terreno ajeno con materiales propios:

Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueode lo edificado o plantado, previa indemnizacin, y el edificadorno puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdocon el propietario del fundo).

Mala fe del edificador: el dueo del terreno puede pedir lademolicin o destruccin de las obras, a costa del edificador, yreposicin de las cosas a su estado anterior; si, en cambio,quisiera conservarlas, debe abonar al edificador un monto igual

al mayor valor adquirido por la propiedad.Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, sesolucionan las diversas controversias como si ambos tuviesenbuena fe. Se entiende que hay mala fe por parte del dueo delfundo, cuando fuere testigo de la realizacin de las obras y noefectuare oposicin en tiempo oportuno.

29Art. 4.039. Se prescribe por seis meses, la accin de los propietarios ribereos parareivindicar los rboles y porciones de terrenos, arrancados por la corriente de los ros.


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Hiptesis no considerada en el cdigo civil: No se encuentralegislado el supuesto de que slo una parte de la obra se asentara en terrenoajeno, caso muy comn en terrenos donde los mojones se han corrido o loslmites eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn yportugus en tal sentido, es permitir al dueo de la obra la adquisicin de lafranja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se hapronunciado la generalidad de nuestros tribunales, por haber entendidoque permitir la reivindicacin de la franja de terreno pertinente y lacorrelativa demolicin de las obras, implicara un abuso del derecho.30

Adjuncin, mezcla y confusin: (arts. 2594 a 2600) Este modo deadquisicin plantea el supuesto de que dos cosas muebles se unenformando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueos (si hubiereconsenso, dara origen a un condominio sobre el nuevo producido).

En la nota al art. 2594, Vlez plantea un caso en que no se da el requisito dela unidad corprea: una estatua de plomo a la que se une una mano de oro.All, siendo separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos.

Adjuncin:unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, unportaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos,generalmente ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.

Art. 2.594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos,se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de laprincipal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin,pagando al dueo de la cosa accesoria lo que ella valiere.

Art. 2.595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de

la otra, es por su especie mucho ms preciosa que la principal, el dueo deella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin algndeterioro de la cosa a que se ha incorporado.

Art. 2.596: El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que sele devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la quetena, o que as se avalore la indemnizacin que se le debe.

Mezcla:hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente nopodrn separarse, por ejemplo A tiene una tonelada de piedra caliza y semezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.

Confusin:dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosaslquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litrosde gasoil pertenecientes a B.

Art. 2.597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesenconfundido o mezclado, resultando una transformacin, si una fuese laprincipal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro elvalor de la materia accesoria.

30 C.N.Civ. sala Y, 16.6.98, LL, 42.182-S supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2, fallo del12.9.40; JA 72-97; c.Civ. 1 Cap.; JA 50-519, etc., segn cita de Mariani de Vidal Marina,

op. Cit. Tomo I p.335


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Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables laseparacin se har a costa del que las uni sin consentimiento de la otraparte.

Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie dela confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida sin su voluntad, puedepedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de launin.

Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendolas cosas inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietarioadquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda,atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

Modos derivados:

La tradicin traslativa de dominio

Para comprender qu es la tradicin traslativa de dominio resultaimportante leer los diferentes artculos del Cdigo Civil sobre este temaantes de ahondar en una explicacin detallada de cada uno de los elementosque definen la tradicin.

Art. 2.601.Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir eldominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario quetenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capaz adquirir.

Art. 2.602. La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el

dominio.Art. 2.603.Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin,son los que son propios del que la hace.

Para mayor claridad ahora desarrollemos estos conceptos:La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y losderechos reales (excepto las servidumbres, que se adquieren con el primeruso, la hipoteca y el censo consignativo pues all no hay entrega de losinmuebles. Luego desarrollaremos en los prximos mdulos estos derechosreales en profundidad).

El origen de la tradicin se remonta al Derecho Romano, donde la traditioera una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa. Losrequisitos eran: la cosa deba ser nec mancipi, el negocio jurdico por el cualse trasmita deba ser una iusta causa, es decir, una causa reconocida por elderecho civil de los ciudadanos romanos y se efectivizaba por la entregamaterial de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otrasdos modalidades de adquisicin (mancipatioe in iure cessio) desaparecen,quedando la traditio como nica forma de traspasar la propiedad de unacosa.

El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sinembargo, poco a poco la tradicin como acto material se fue reemplazando


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con una clusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban eltraspaso de la posesin; con el tiempo, la clusula se entendi implcita ycon ello el sistema pas a ser consensualista, pues el dominio se entendatraspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materialespara perfeccionarlo. El sistema se atemper severamente, pues lasdificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se venda el mismoinmueble a varias personas. Vlez formula una dura crtica a este sistema enla nota al art. 577 del Cdigo Civil, cuya atenta lectura recomendamos.

Entiende el codificador, que todos los sujetos de la comunidad estnobligados a respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto seaposible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que selogra con el acto traditorio(publicidad posesoria).

En nuestro sistema, la tradicin tiene dos funciones:

1) Constituir el derecho real. Luego de celebradoel negocio jurdico que fuere (ttulo) y efectuada latradicin (modo), el derecho real quedaconstituido.

2) Dar publicidad a este traspaso del derecho(publicidad posesoria).31

Requisitos:

Art. 2.601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirirel dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario quetenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.

Art. 2.602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir eldominio.

Art. 2.603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin,son los que son propios del que la hace.

Resumiendo:

1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actepor s o por apoderado)

2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su

defecto, contar con representacin). Al ser un acto jurdico bilateral,se exige la edad de 18 aos y ausencia de incapacidades einhabilidades.

3. El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo latradicin debe tener ttulo suficiente.

Nos focalizaremos ahora en aclarar el concepto de ttulo suficiente yalgunos trminos relacionados:

- Ttulo suficiente: Es el acto jurdico revestido de las formas y delos requisitos de fondo debidamente que exige la normativa y que,


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adems, es el apto o idneo para transmitir el derecho de que setrata.

Ejemplos: Para transmitir el dominio de un inmueble, el ttulosuficiente es la escritura pblica y no el boleto de compraventa o uncontrato verbal, pues no renen las formas exigidas por el art. 118431delcdigo civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble, no es ttulosuficiente pues no es el negocio idneo para ese tipo de acto (paraconsignar un bien mueble como garanta es necesario constituir unaprenda). Tampoco es ttulo suficiente el otorgado por persona incapaz oinhabilitada para el acto de que se trate, por no reunir una condicin defondo (capacidad). En suma, ttulo suficiente es el que rene todas lascondiciones necesarias para constituir el derecho en cuestin.

- Justo ttulo: segn el art. 4010, es aquel que tiene por objetotrasmitir un derecho de propiedad, estando revestido de lassolemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a lacondicin de la persona de quien emana. Esto quiere decir que, delos elementos de la relacin jurdica sujeto-objeto-causa, hay unafalla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona quetrasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso de unmenor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho).Este es el ttulo que sirve de base a la usucapin breve o decenal.

- Ttulo putativo: segn el art. 2357, es el ttulo que ostenta unposeedor que (por un error o ignorancia de hecho excusable) estconvencido de que su ttulo es ttulo suficiente, pero en realidad nolo es porque:

a) no existe ttulo, tal el caso del heredero aparente queignora que el testamento por el cual hubo la cosa fuerevocado por un testamento posterior.

b) el ttulo, si bien existe, es aplica a un objeto diferentea la cosa poseda. Ocurre mucho en los loteos, que se tomaposesin de un lote que no es el propio sino del vecino porestar mal ubicados los mojones. Este ttulo no sirve para lausucapin breve.

- Boleto de compraventa: Es aquel que por el cual se buscatrasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no reviste la forma deinstrumento pblico exigida por el art. 1184 inc. 1 y por ello vale

como promesa de celebrar escritura traslativa de dominio (art.1185).

A partir de la inclusin del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirentepor boleto ha abonado el 25% del valor pactado, no le es oponible elconcurso o quiebra del transmitente y el juez de la quiebra podrotorgar la escritura traslativa de dominio. Segn el art. 2355 ltimoprrafo (tambin incorporado por ley 17.711), se considera legtima la

31 Art. 1.184. Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen

celebrados en subasta pblica:


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adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boletode compraventa.

La sucesin mortis causa:Este modo de adquisicin derivado no ser objeto de desarrollo de nuestramateria, pero es importante saber que constituye una de las formas deadquirir el dominio de manera derivada.

Prescripcin:No hay consenso en la doctrina, pues para algunos es un modo originario, ypara otro, derivado. Pero podemos definirla, tal como lo hace el Cdigo CivilArgentino en su artculo 3947 como un medio de adquirir un derecho oliberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo. Tantolos derechosreales como los derechos personales se adquieren y pierden porprescripcin.La prescripcin adquisitiva es un derecho que le permite al poseedor de uninmueble consolidar una situacin de hecho, que es la posesin continua

durante el tiempo fijado por la ley, adquiriendo la propiedad de eseinmueble.

La prescripcin liberatoria se utiliza para repeler una accin por va deexcepcin, por el solo hecho de que el actor no ha usado esa accin durantecierto lapso de tiempo, o de ejercer el derecho que a ella se refiere.

1.6 Efectos: ius persequendi ius praeferendi

a) La primera:Esta potestad ha sido considerada un privilegio enel sentido del Art. 3875 del CC, esto es, un derecho dado por laley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Esteprivilegio se refiere al producido del bien en remate y se aplica alos derechos reales de Hipoteca y Prenda.

b) La segunda: Esta faceta hace a la exclusin o prevalenciasobre otro derecho real o personal. Se apoya en el principio quiprior est tempore potior est iure (primero en el tiempo, mejoren el derecho). Significa que un derecho real correctamenteconstituido y publicitado, tiene preferencia sobre cualquier otroderecho que se constituya sobre la misma cosa conposterioridad.

Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble aPedro y concurre el registro de la propiedad a inscribir su derecho realde dominio sobre el inmueble. Al da siguiente, Pablo (quien tambin

Se denomina IUS PERSEQUENDI a la facultad que tienen lostitulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la

detente, con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultadreipersecutoria.

Se denomina IUS PRAEFERENDIa aquella facultad emanada delderecho real que tiene dos facetas:
http://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechos-realeshttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechos-realeshttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechos-realeshttp://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechos-reales


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compr a Pedro, vctima de una estafa de aqul, que vendi el inmueblea dos personas) concurre a anotar su supuesto derecho de dominio,siendo rechazada la inscripcin en virtud del principio estudiado, puesdos dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir. La segundafaceta, es una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero entiempo, mejor en derecho lo que bsicamente significa: quien primero

publicita su derecho, triunfa.

Sera, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro ainscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentracon que, el da anterior, se anot un embargo sobre la vivienda. Elembargo triunfa sobre la inscripcin del dominio de Juan, pues se hapublicitado primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de underecho personal sobre otro derecho personal, el mecanismo es distinto:all lo que cuenta es la fecha del contrato que se hace valer entre partes,no la publicidad del derecho, (puesto que el derecho personal no sepublicita porque el nico obligado ha participado del contrato y a l soloes oponible).

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