Lectura 4 - Derechos Reales 1

7/27/2019 Lectura 4 - Derechos Reales 1

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Mdulo 4Unidad 4

Lectura 4

Elementos Fundamentales de Derechos Reales

Profesora: Abg. Andrea Belmaa

Profesora: Abg. Paula Altamirano


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Materia: Elementos fundamentales de Derechos Reales

Autora original: Prof. Abg. Andrea Belmaa

Seleccin, Adaptacin y Complementos: Prof. Abg. Paula Altamirano

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Mdulo 4

Elementos Fundamentales de los

Derechos Reales

Concepto de publicidad:

Este concepto es tan amplio que abarca todo tipo de publicidad, incluso lano jurdica.

En una nocin restringida decimos que la publicidad es jurdica cuandolo que se da a conocer son hechos jurdicos, y su finalidad es la de producirefectos jurdicos que puede ir desde una simple noticia hasta la concrecinmisma del derecho. No hay publicidad jurdica si no hay efectos jurdicosderivados de esa publicidad.

Naturaleza jurdica de la publicidad:Es una declaracin sealativa, entendiendo tal a la divulgacin directa oindirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en formaadecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento1.

1Derecho registral- Americo Atilio Cornejo, Editorial Astrea 1994

Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividaddestinada a producir cognoscibilidad. Decimos cognoscibilidad y noconocimiento, porque siendo el destinatario una o varias personas, el

efectivo conocimiento depender de la actitud de voluntad deldestinatario en conocer la publicidad.

La publicidad es lo que se quiere dar a conocer a los destinatarios y elmedio a emplear para que pueda llegar a los destinatarios. Lo que sequiere dar a conocer son los hechos, tomando en sentido amplio: losdestinatarios son personas y los medios consisten en una actividadconducente al fin propuesto.


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La publicidad debe distinguirse de:

La publicacin: Es episdica y falta para su actuacin unaorganizacin especfica produciendo solamente una situacin denotoriedad, adems que normalmente, se refiere a actos de derechopblico.

La notificacin pblica: produce un conocimiento legal, en tantola publicidad solo cognoscibilidad. La notificacin va dirigida a unapersona determinada siendo un procedimiento dinmico yepisdico, mientras la publicidad destinada a la generalidad espermanente y esttica.

Forma y publicidad: No es la forma del acto lo que se da apublicidad, sino que es una formalidad del acto.

Concepto de publicidad registral:

Clases de publicidad:

Sistemas no registrales

Aqu la publicidad se cumple no a travs de la inscripcin en registrossino por otros medios. As, en el sistema francs originario del CdigoCivil, anterior a la ley de 1855, el derecho real se trasmita por la solafuerza del contrato y la celebracin de ste, en consecuencia, constituasuficiente publicidad.Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente imperfecto-puestos de manifiesto por nuestro Codificador en la nota al Art. 577, sehicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en 1855hubo de sancionarse una ley que determin que "el propietario no espropietario respecto de terceros sino hace transcribir sus ttulos en unregistro especial y pblico establecido para ese efecto."Debido a ello es justamente que Vlez adopta a la tradicin como medio

de publicidad, que saca a su entender de las sombras en que seencontraba sumida la creacin de los derechos reales segn el Derechofrancs, y los pone de manifiesto a toda la sociedad, a travs de larealizacin de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a losefectos de la consumacin de aquella.

Sistemas registralesSi bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad encomunidades pequeas, se torna totalmente ineficaz cuando no mediatal circunstancia, puesto que la tradicin queda en estos casosprcticamente oculta como la celebracin del contrato.

Es aquella publicidad jurdica que se obtiene por medio de un rganoespecfico denominado registro. Para algunos autores la publicidad essiempre registral, en cambio para otros, la publicidad jurdica puedeser o no registral, segn que la actividad o el medio empleado sea o noel registro.


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Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner enconocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medioson los registros, en los cules deben inscribirse todos los derechosreales que se constituyen, as como su trasmisin y extincin.Ello en un primer momento, slo funcion para los inmuebles. Ms elincremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria oblig a queaparecieran tambin registros destinados a las cosas muebles,originndose la categora de las "cosas muebles registrables", teniendoen cuenta la gran importancia econmico-jurdica que muchos de ellosrevisten (v.g. automotores, aeronaves, buques, etctera).

Existen diversos medios de llevar esos registros, de los que daremos unaidea esquemtica:

Personales y reales De transcripcin y de inscripcin Declarativos y constitutivos

Validan o no ttulosConcepto de registro:En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son losorganismos mediante los cuales se produce la publicidad jurdica.Se debe distinguir los registros administrativos de los registros jurdicos.Un registro no es jurdico porque se rija por normas jurdicas, ya que en talcaso seran registros jurdicos el de la polica, el de farmacuticos, etc. Nocabe identificar lo normativo con lo jurdico.Normalmente se intenta contemplar a los registros desde tres puntos devista: como oficina pblica, como conjunto de libros y como institucin,pero se expresa que la nica verdadera concepcin es aquella que considera

al registro como una institucin, siendo slo objeto de su organizacin elexamen de los libros y la caracterizacin de la oficina. A su juicio, el fin delos registros es proporcionar plena seguridad en el trfico.La idea del registro, lleva consigo la de publicidad material o sustantiva,base y fundamento del registro. Se refiere a la interferencia necesaria en elrgimen jurdico civil, esto es respecto del nacimiento, modificacin,extincin, ejercicio y eficacia del derecho. No basta afirmar como efectosustancial de la publicidad el de la eliminacin de la excusabilidad de laignorancia 2

Clasificacin de los registros.

Segn su naturaleza y finalidad, se admite la siguiente clasificacin:

Personales y reales. Los primeros tienen fundamentalmente enmiras al sujeto (personas fsicas o jurdicas) y no al objeto de laregistracin.Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registracionespersonales pueden referirse a aspectos generales de la persona y noen relacin a bienes determinados.

2Alterini, Jorge H., La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral (con

una armonizacin entre la tradicin y la inscripcin registral).


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En algunos sistemas los ttulos se asientan por orden cronolgico,confeccionndose luego ndices alfabticos con el nombre de laspartes. De all que la bsqueda se realice por el nombre de laspersonas titulares (y de all la designacin como "registrospersonales") es decir que, conociendo el nombre del titular, puedeconocerse si los derechos reales figuran inscriptos a su favor (ej.: elsistema de la Capital Federal anterior a la ley 17.801).

Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registracin,generalmente las cosas, sean stas muebles o inmuebles.Como el sistema de registro personal no permite obtener un informerpido y claro acerca del estado jurdico de cada inmueble, se haideado otro que se lleva tomando como base, no la persona deltitular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de all sunombre de "registros reales" (de "res": cosa).

Por este sistema cada inmueble se encuentra matriculado con sucorrespondiente nmero de orden, asignndosele una hoja especialllamada "folio real" donde se asientan toda constitucin, trasmisino extincin de los derechos reales que tienen por objeto el inmuebleal que le corresponde dicho folio, bastando con el estudio delmismo, a los efectos de conocer el estatuto jurdico-real delinmueble. (Ej.: nuestro sistema actual y el alemn).Ahora bien, segn la tcnica utilizada para realizar la publicidad, losregistros reales pueden ser de folio real, cuando la unidad deregistracin es la cosa, o de folio personal, cuando se losindividualiza por titulares del derecho.

De transcripcin y de inscripcin. En los primeros, laregistracin se efecta mediante la transcripcin literal e ntegra deldocumento, o por medio de su incorporacin o la de una copia. (porej: el sistema de la ley francesa de 1855).

Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se puedecitar al Registro de Mandatos. En el registro de inscripcin, encambio, el asiento se practica realizando un extracto de lasconstancias que, segn la ley, deben ser publicadas; las que,tratndose de derechos reales, son las llamadas constancias detrascendencia real. (v.g., el nuestro actual).

Declarativos y constitutivos.la distincinradica en cuanto a siel acto que se inscribe existeo no como tal, antes de practicarse lacorrespondienteinscripcin.En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes queingrese el documento. La inscripcin hace que ese derecho existenteextrarregistralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros. Un casode registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble, organizadopor la ley 17.801, que, en su art. 2, dispone que la inscripcinresulte necesaria para la oponibilidad a terceros. En conclusin, lainscripcin se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a


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terceros, es decir, que sirve para "declarar" a stos un derecho realya existente entre las partes es un mero medio de publicidad.

La inscripcin es constitutiva cuando el derecho nace con ella. Lainscripcin es una condicin del nacimiento del derecho real, el cualno existe, ni entre las partes, y menos frente a terceros, si no mediala pertinente inscripcin En nuestro .sistema, el registro deautomotores es constitutivo. El art. 1 del Decreto Ley 6582/58 diceque "la transmisin del dominio de los automotores deberformalizarse por instrumento pblico o privado y slo producirefectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de suinscripcin en el Registro de Propiedad del Automotor".

4. Validan o no los ttulosConforme ciertos sistemas, la inscripcin purifica a los ttulos de los viciosde los que pudieran estar afectados (Ejemplo: el Rgimen Germnico)En otros la inscripcin no convalida el ttulo ni subsana los defectos de queadoleciere segn las leyes (as dice el tantas veces citado art. 4 de nuestraley 17.801, sobre rgimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble).

Cuadro Sistemas registrales:

Eficacia de la publicidad:El grado de eficacia vara segn el criterio legislativo que se adopte, aunquehay un efecto comn a todos los sistemas: la divulgacin o exteriorizacin

de hechos susceptibles de producir una modificacin de inters general.Este efecto comn es la publicidad noticia, que crea la notoriedad del hechoy el estado de cognoscibilidad general.

Adems de este efecto general, cada sistema jurdico asigna a la publicidadotros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que la eficacia esdeclarativa, es decir, sirve para reforzar la buena fe, haciendo conocer alos dems, la existencia de derechos3.Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un derecho si tiene amano los medios para conocerlo. Por tal motivo, en nuestro sistema

3Moisset de Espans, Luis. Publicidad Registral. 3 Edicin. Editorial Zavala. Buenos

Aires, 2003, pg. 29.

SISTEMAS DE PUBLICIDAD

Noregistrales

Registrales

De trascripcin

De Inscripcin

Declarativos

Constitutivos


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inmobiliario toda la proteccin publicitaria est concebida como unaproteccin para el titular y el tercero de buena fe en el trfico, y asientasobre el registro.Pero hay otros sistemas donde se va ms all. En ellos la publicidad no selimita a reforzar el conocimiento del derecho, sino que la inscripcin seconvierte en constitutiva y es integrativa del derecho mismo.No hay derecho o no existe el derecho si no pasa por el Registro. Es titularel que est inscripto y pierde el derecho si se pierde la titularidad registral.La publicidad constitutiva es la registrada por nuestra legislacin en elrgimen de los automotores, en el de equinos de pura sangre de carrera y enel de palomas mensajeras.

La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibilidad delos actos registrados respecto de terceros), o efectos constitutivos (haciendoque el derecho no se adquiera si no se lo registra).

Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho y enla legislacin comparada:

a) La publicidad en Roma: En Roma los modos de adquirir el derechode propiedad se cumplan a travs de la realizacin de determinadasformalidades -as, la mancipatio (en presencia de cinco testigos y el"librepens") o la in ire cesio (un proceso de reivindicacin ficticio que sellevaba a cabo delante del magistrado)- o por la posesin durante un tiempoestablecido -as, la usucapio- o como consecuencia de la particin de cosascomunes -as, la adjudicatio- o -por la entrega efectiva de la cosa -latraditio, que era el modo ms importante de adquirir el derecho de gentes yque termin por reemplazar totalmente a los otros procedimientos.Vale decir que la publicidad se realizaba en estos casos, a travs delcumplimiento de las formalidades requeridas para la consumacin de cadauno de los distintos modos de adquisicin.Posteriormente y a semejanza de las provincias griegas y egipcias, se tomla costumbre de transcribir las trasmisiones en los registros pblicos-insinuatio-, siendo esta trascripcin obligatoria para los actos a ttulogratuito y facultativa para los celebrados a ttulos oneroso.

b) La publicidad en el derecho germnico: El sistema del CdigoCivil alemn plasm una larga evolucin que arranc de pocas primitivas ysobrevivi a la recepcin del derecho romano, para llegar a ser uno de lossistemas ms perfectos que se conocen.Se sigue el sistema del folio real y deben inscribirse los inmuebles que no

tengan naturaleza jurdico-pblica.Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobreel fundo, quedando excluidos los personales, inclusive la locacin; y lainscripcin reviste carcter constitutivo de esos derechos.

El Registro slo acta en relacin a las mutaciones registrales, a pedido departe interesada (principio de rogacin), y slo pueden solicitar talmutacin quien figura inscripto como titular del derecho (principio detracto sucesivo).La inscripcin debe estar consentida por el que en el registro aparece comotitular, a travs de un documento autntico, vale decir, que lo que seinscribe no es el acto jurdico causal, sino el acuerdo mediante el cual quien

figura en el Registro como titular, conviene con otra persona en que


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Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las

partes solamente, los derechos reales ataen a la comunidad entera, puessta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significahacer pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin jurdica o unasituacin jurdica relevante para la comunidad.

Al respecto, Vlez en la nota al Art. 577, expresa:

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la

poca colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban lascomunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en elmuro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, ladoctrina distingui dos modalidades de publicidad relativa a los derechosreales: la posesoria y la registral.

La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar aconocer las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen porposesin y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandespoblaciones. En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada porVlez slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda enpoder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la

nota al Art. 3203, Vlez explica las causas por las cuales no adopta elsistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales.

Leamos algunos extractos:

el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otrossignos que no sean los del derecho personal, y que estos signos debenser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se concibe que unasociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce


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A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar laseguridad del trfico jurdico, las provincias extendieron las funciones delos registros de hipotecas (nicos previstos por el Cdigo Civil) a lainscripcin de todos los actos jurdicos que causaban mutaciones en los

derechos reales sobre inmuebles.El precursor fue el registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado enel ao 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales, solan exigir lainscripcin de los ttulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechosy (al ser materia delegada el rgimen de adquisicin y prdida de lapropiedad, etc.) eran inconstitucionales.

La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse alrespecto en numerosas ocasiones4 respecto de los requisitos exigidos por los

4En autos Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro (25.11.1935); Papa, Jos,

administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno

Hnos.(25.11.1935).

se han creado registros pblicos en muchas naciones, en lascuales las leyes mandan inscribir los ttulos traslativos del dominiode los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyessemejantes. Creemos que solo deba hacerse lo ms indispensable:

reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios () hastaque la experiencia y el ejemplo de otras naciones nos enseen losmedios de salvar las dificultades del sistema de inscripcin lainscripcin no es ms que un extracto de los ttulos y puede serinexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripcinnada garantiza ni tiene fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta elvalor de un ttulo existente () si fuese posible por este sistema lalegitimacin de la propiedad, el examen justificativo deberaconfiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos ysus formas necesarias, pero entonces se transformara sujurisdiccin voluntaria en contenciosa, sometindose la voluntadlibre de las partes a una autoridad que ellos no haban reclamado() cmo obrar el Poder Judicial, sin que el inters de las partesvenga a solicitar su intervencin? Entre tanto el ttulo no podrregistrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esta propiedad, auncuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un pas como elnuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayorparte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registropblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayorvalor que vayan tomando los bienes territoriales, ir regularizandolos ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamosaceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversasprovincias de la Repblica sera difcil encontrar personas capacesde llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, ysus mil mutaciones por la divisin continua de bienes races quecausan las leyes de sucesin, sin sujetar la propiedad a gravmenesque no corresponden a su valor para satisfacer los honorariosdebidos por la inscripcin o transcripcin de los ttulos depropiedad.


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registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionalesestas leyes provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad(considerada por la doctrina una sana anomala), el requisito deregistracin se generaliz en todo el pas, al comprobarse sus convenienciasprcticas, (incluso algunos lo consideraban parte del poder de polica nodelegado); en casos extremos, se lleg a dotar de carcter constitutivo a lainscripcin de derechos reales sobre inmuebles deshabitados, (provincia deLa Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de losparticulares (caso actual de los registros del automotor), pasandoposteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o (enalgunas provincias) del Poder Judicial.

Con la reforma de la ley 17711, se modifica el Art. 2505, agregando unrequisito a la transmisin de derechos reales sobre inmuebles: lainscripcin.

Art. 2.505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobreinmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin delos respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin quecorresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles aterceros mientras no estn registradas.

La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derechoreal nace con ttulo y modo (tradicin), y el efecto es la OPONIBILIDAD;esto surge del articulado de la ley, particularmente de su Art. 20:

Veamos el texto del Art.20: Las partes, sus herederos y los que hanintervenido en la formalizacin del documento, como el funcionarioautorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta deinscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerarregistrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidadesciviles y sanciones penales que pudieran corresponder.Anloga disposicin haba previsto Vlez respecto de las hipotecas en el Art.3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuandose ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto.Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en elacto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto deinscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escriturapblica, se considera registrada.

Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la Ley 17.801 del

Registro de la Propiedad Inmueble y de las consecuentes leyes registralesprovinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma,el nuevo sistema dot de constitucionalidad a los registros de la propiedadinmueble provinciales, legitimndose el efecto de oponibilidad que emanade la publicidad registral.

Fernando Lpez de Zavala5 define la publicidad registral como lacognoscibilidad permanente y general de hechos jurdicos enbase a la declaracin sealativa de un rgano competente, puestaa disposicin del pblico por los medios previstos por la ley.

5Lpez de Zavala Fernando, Curso introductorio al Derecho Registral, 1983 Ed. Vctor P.

de Zavala, Pg. 56 y ss.


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Vemos entonces que, para este eminente jurista tucumano, publicidad noes conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimientopuesto a disposicin del pblico; asimismo ser permanente toda vez que eldato se encuentra en el registro disponible en cualquier momento y esgeneral, porque est destinado a la generalidad de los individuos de lacomunidad, sin distinciones. Esta cognoscibilidad ser posible gracias a unadeclaracin sealativa efectuada por el registrador (o sea el asiento), queseala o hace presente los datos que figuran en los ttulos presentados.Por ltimo, los medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibicindirecta de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno de ellosms adelante.

Los principios registrales y el registro inmobiliario:Consagracin en la legislacin argentina. Cdigo civil. Ley 17.801

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza queinspiran la Ley 17.801. No se encuentran consignados expresamente, sonelaboraciones doctrinarias.

La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de leyelaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la ciudad deBuenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base lasconclusiones de la primera reunin de Directores de registros provinciales,celebrada en Buenos Aires en el ao 1964.Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa yen la reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin dehipotecas.

4.2 Principio de prioridad:

Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y lospersonales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, esdecir, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido enel ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, deigual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica lamxima romana prior tempere, potior iure.

Algo muy distinto ocurre en los derechos personales, ya que, en principio,ningn acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfaccin de sucrdito, con relacin a los acreedores posteriores del mismo deudor.Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa

preferencia, si a su vez no est conectada con un derecho real de garanta,no depende casi nunca de la fecha del crdito.Cuando se trata de hacer efectivo el ius preferendi en materia de derechosreales inmobiliarios en principio, ello se materializa por intermedio delacceso al registro del documento portante de un derecho real. El queprimero ingresa desplaza al que ingresa posteriormente. Sin embargo, estono es absoluto, ya que vamos a ver que la prioridad puede retrotraerse,puede ser objeto de negociacin, y, es ms, la existencia de la necesidad dela tradicin para la adquisicin de derechos reales y la circunstancia de queel registro da a publicidad ttulos y no derechos, puede ser motivo para queel principio general enunciado no se aplique en ciertos casos.


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Clases de prioridad:La prioridad puede ser excluyente o no excluyente, tambin llamada derango. La primera se configura cuando se trata de derechos incompatiblesentre s, como sera el caso de ingreso de dos documentos queinstrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dosadquirentes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipotecadel mismo inmueble a distintas personas.En cambio, la prioridad no excluyente o de rango se produce cuandoingresan en el registro documentos que instrumentan derechos compatiblesentre s, como sera el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, ouna hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etctera.Las consecuencias, en uno y otro caso, sern las siguientes: si la prioridades excluyente, el documento que tiene prioridad se inscribir, rechazndosesin inscribir el otro; en cambio, si la prioridad no es excluyente, ambosdocumentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendr prioridad encuanto al rango sobre el ingresado posteriormente.En concordancia con lo expuesto, Alterini6 expresa que, en un sentidoamplio, la prioridad alude tanto a la preferencia excluyente o desuperioridad, como a la preferencia de rango; en el primer caso, a losderechos incompatibles, en el segundo a los derechos compatibles.

Publicidad material y publicidad formal:El principio de prioridad puede ser apreciado desde un punto de vistamaterial y desde unpunto de vista formal. Desde el primero, exteriorizalapreferencia de una situacin jurdica sobreotra, sea por incompatibilidad,sea por oponibilidad, fijando la prelacin de la que accede primero alregistro prior tempore, potior iure. En cambio, desde el punto de vistaformal, significa que el registrador no debe inscribir derechosincompatibles, debe practicar los asientos comenzando por el libro diarioen estricto orden cronolgico.

La prioridad en el aspecto formal implica para el registrador la prohibicinde inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha(cierre registral), y la obligacin de practicar los asientos segn el ordencronolgico de presentacin de los ttulos. Se refiere, en el aspecto formal, ala forma de proceder en la prctica registral segn el ttulo presentado sea ono compatible.

Certificado registral y bloqueo reserva de prioridad prioridad y autonoma de la voluntad

El principio de prioridad surge entonces de la mxima latina qui prior esttempore, potior est iure que significa: tiene prioridad el derecho queprimero se inscribe.La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobreotro derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripcin oanotacin con posterioridad.

Este principio cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o mspretensiones. Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y

6Alterini, Jorge H., Hipoteca: reserva, permuta, posposicin, coparticipacin de rango,

contribucin al I Congreso Internacional de Derecho Registral, p. 127.


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coexistir en un orden jerrquico (hipoteca de primer grado y otra desegundo) o puede haber una incompatibilidad que puede ser absoluta oexcluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (porejemplo dos personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble asu nombre y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente) o relativa ode rango, si el derecho se anota condicionalmente a la espera de que sedefina una situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antesexista un certificado pedido para vender el inmueble. La medida cautelar seanotar condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, elembargo podr efectivizarse).

Ya explicaremos estos conceptos en la lectura de manera gradual parapoder ir comprendiendo la temtica.

En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradicin de la cosa ysiempre que tenga buena fe, ser quien adquiera el derecho real y va a tenerpreferencia sobre los dems acreedores, titulares de un derecho personal.La prioridad temporal queda fijada en este caso por la tradicin. Ahorabien, cuando no se haya efectuado la tradicin a ninguno de los acreedores,se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y triunfa quien tieneel ttulo ms antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevas variables a esteprecario sistema de preferencias que el cdigo civil contena:

Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotacionesrelativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero depresentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que serefiere el artculo 40.Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados enforma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. Noobstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntadformulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principioque antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,

compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.Art.40: El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga lareglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde seanotar la presentacin de los documentos por orden cronolgico,asignndoles el nmero correlativo que les corresponda.

Y el Art. 5consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro delplazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, seconsiderarn registradas a la fecha de su instrumentacin.

Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de quequien primero registra es preferido.

En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs delcertificado registral instaurado en los Arts. 23 y 24 de la Ley.


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Es lo que se ha dado en llamar bloqueo registral y cuyo efecto esgarantizar la inmutabilidad de la situacin jurdica registral del inmueblepor el lapso de 15,25 30 dascorridos en los cuales se deber celebrarla escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales queingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirn oanotarn de manera condicionada a las resultas del certificado.

Art. 24.El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarsedesde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco otreinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizadospor escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudadasiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera delmbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a lareglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar yproducir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas.Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrestablecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones quesoliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia

o territorio

El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues losescribanos estn autorizados a celebrar escrituras en das inhbiles. Losnicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos conregistro otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado,mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser consignada en elsegundo certificado.

Art. 25.Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculosanteriores, el registro tomar nota en el folio correspondiente, y no darotra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el delplazo a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca delas certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado.Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor dequien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyootorgamiento se hubiere solicitado.

Art. 17.Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro deigual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que elpresentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazode vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 yconcordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5

o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 delCdigo Civil.

Art. 18.No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos aque hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguienteforma: a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejandoconstancia de su presentacin, tanto en el Registro como en el documentomismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los querigen respecto de la inscripcin provisional; b) Si al solicitarse lainscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, ocertificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previstoen el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia

que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga


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prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacinproducida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quienhubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocerla situacin registral mediante notificacin fehaciente.

Veamos los distintos tipos de prioridad existentes:

Prioridad directa: Puede ser inicial o final. En el sistema germnico,la prioridad es directa inicial, pues el tiempo se determina por elasiento efectivo en el libro correspondiente. El asiento que seencuentra antes en el folio, es el que prevalece. Si dos escrituras sonpresentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que se lepractique el asiento. En la prioridad directa final, no se tiene encuenta el momento del asiento definitivo sino el momento deingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en lamatrcula del inmueble figura el nmero y fecha de ingreso deldocumento en el libro diario. A esto se ha dado en llamarretroprioridad endgena, porque el asiento del folio real retrocedeal momento del asiento en el libro diario.

Prioridad indirecta: es una retroprioridad exgena, porque va atomar lugar fuera del registro; es el caso del Art. 5 de la ley, cuandola escritura es presentada para su registracin dentro de los 45 dasde celebrada. En ese caso, la fecha del asiento se retrotrae a la de lacelebracinde la escritura, otorgando prioridad desde el da desu instrumentacin.

Reserva de prioridad:

La reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de loscertificados expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueoregistral, cuyo efecto es mantener inmutable la situacin jurdica registraldel inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 dascorridos segn el caso (Art. 24).

Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarsedesde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco otreinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizadospor escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudadasiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera delmbito de la provincia.

Las cero horas se reputan las de inicio de ese da, de manera tal que si elcertificado se expidi el 05 de mayo, sern las 00:00 hs. de la nocheanterior. Este momento como inicio del cmputo genera inconvenientes,pues dos personas que solicitan un certificado en el mismo da, puedenobtener la expedicin en fechas distintas y as puede darse que alguienobtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicit elcertificado el mismo da con varias hs. de antelacin. Asimismo, variaspersonas pueden obtener el certificado el mismo da y no queda claro quingoza de preferencia. Analizando las resoluciones de los Registrosprovinciales, vemos que el bloqueo comienza el da de su expedicin enalgunas provincias y el da del ingreso de la solicitud de certificado en otras


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(segn nmero de orden del libro diario).

La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores yproduce un bloqueo de seis das (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro debuques (Ley 19.170).

El nico que puede solicitar el certificado es el Escribano que se proponeautorizar un acto que causar una mutacin en los derechos reales de uninmueble.Para el caso de que la mutacin real sobre el inmueble sea a partir de unasubasta judicial, no se pide certificado sino Anotacin preventiva desubasta, el bloqueo que la ley provincial 5771 establece en este caso es de90 das, plazo en el cual debe realizarse el remate y comunicarse alRegistro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido el plazo aun ao. La anotacin preventiva de subasta se presenta en un formularioespecial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez,quien debe diligenciarlo. La comunicacin de subasta es un oficio comnque el juez emite, sin formulario.

Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso ohabitacin; haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes, no hayinconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirir el inmueblecon las cargas reales que lo graven.Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como laAnotacin preventiva para subasta, brindan un informe sobre el estadojurdico del bien y de los titularse (esto es, si estn inhibidos o inhabilitadoso pueden disponer libremente), pero no es la nica funcin que cumplensino que, adems producen un bloqueo registral (art. 25) a favor de quienrequiera en el plazo legal la inscripcin del documento para cuyootorgamiento se hubiese solicitado (art. 25).

Esto no quiere decir que el Registro no ingrese las subsiguientes peticionesde anotacin o inscripcin en la matrcula; puede anotar embargos,inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y hastaanotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones oinscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que podrvender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada posteriormente.Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, porejemplo, no ingres en trmino la Escritura de venta o la comunicacin desubasta, quienes lograron anotar o inscribir sus ttulos luego del bloqueo,tendrn prioridad temporal sobre el ex beneficiario y sus actos o

cautelares sern plenamente vlidos. Aqu, quien gozaba del bloqueo, haperdido colocacin registral.

Autonoma de la voluntad:Todo el sistema de prioridad hasta aqu estudiado puede ser modificado porpactos entre partes. Previamente a la ley 17.801, la autonoma de lavoluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para las hipotecas, en loque se ha dado en llamar reserva de rango enunciada en el art. 3135:


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Con la sancin de la ley 17.801, el principio de autonoma de la voluntad enla prioridad registral fue extendido a todos los derechos reales en el art. 19de la ley, antes trascripto.

De este modo, los interesados podrn convenir la permuta de rango,posposicin de rango (cuando se conviene perder la prioridad), rango deavance (si se escalan posiciones), etc. si existe un tercero registralperjudicado, se necesita su consentimiento, por ejemplo, el titular de unahipoteca en tercer grado desea escalar al primer grado, quien sea titular dela hipoteca en segundo grado deber consentirlo.

4.3 La inscripcin:

Documentos que tienen acceso. Instrumentos privados que acceden.Distintos tipos de asiento. Efectos de la inscripcin: inscripcin y tradicin el tercero registral matriculacin.

La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denominaregistracin, reservndose el trmino inscripcin para lasmutaciones en los derechos reales, en tanto anotacin alude a lasmedidas cautelares.

En algunos ordenamientos la registracin de los derechos realessobre inmuebles es optativa (por ejemplo Espaa), mientras que ennuestro pas se entiende que es obligatoria. Ello surge de lossiguientes artculos:

Art. 2:De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 yconcordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad aterceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionadosregistros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, lossiguientes documentos:

Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen oextingan derechos reales sobre inmuebles;

Los que dispongan embargos, inhibiciones y demsprovidencias cautelares;

Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimientodel acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra degrado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.


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Art. 23:Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizardocumentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin dederechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttuloinscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efectopor dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de losbienes y de las personas segn las constancias registradas. Losdocumentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha yconstancias que resulten de la certificacin.

De esta forma, el inmueble con ttulos no registrados, sale delcomercio jurdico.

El Art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener losdocumentos que ingresen al registro:

Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculoanterior puedan ser inscriptos o anotados debern reunir lossiguientes requisitos:

Estar constituidos por escritura notarial o resolucinjudicial o administrativa, segn legalmente corresponda;

Tener las formalidades establecidas por las leyes y estarautorizados sus originales o copias por quien est facultadopara hacerlo;

Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo ocon otros complementarios en cuanto al contenido que seaobjeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de

ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Paralos casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn serinscriptos o anotados los instrumentos privados, siempreque la firma de sus otorgantes est certificada porescribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

Instrumentos privados que acceden: El principio es que sloingresan instrumentos pblicos al registro. Las excepciones sonpocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional oprovincial, por ejemplo boletos de compraventa de lotes adquiridosen remate segn ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad

Horizontal (PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248).

Los registros pueden ser:

De recepcin: registran principalmente documentosconfeccionados fuera del registro, como el registro del automotor oel inmobiliario.

De actuacin: registran principalmente documentosconfeccionados dentro del registro, por ejemplo el registro civil y decapacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio onacimiento, labradas all mismo.


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A su vez, pueden dividirse en registros de:

Transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento.

Inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los datosprincipales del documento, tal es el caso de nuestro registro de lapropiedad inmueble.

El Art. 12 dispone: El asiento de matriculacin llevar la firma delregistrador responsable. Se redactar sobre la base de brevesnotas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, susmedidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resultennecesarias para su completa individualizacin.

Enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a unlegajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro registro

del automotor.

Veamos ahora los distintos tipos de asiento:

Segn los efectos que puede tener la inscripcin:

Constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso delregistro del automotor y de equinos de pura sangre de carrera. Elderecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro.Antes, no genera efectos ni para las partes.

Declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y lainscripcin le otorga oponibilidad frente a los terceros. el derechoreal nace antes de la registracin. Es el caso del registro de lapropiedad inmueble, de buques (ley 19.170) o de aeronaves (Art. 50del cdigo aeronutico).

Segn las formas:

Positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer unasiento. Tal, la inscripcin de una transferencia dominial o laconstitucin de una hipoteca.

Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de lacancelacin de hipoteca, extincin de servidumbres, levantamientode medidas cautelares.

Segn el tiempo:

Primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin delinmueble y debe contener los datos que ordena el art. 12 de la leyregistral.

Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta enel libro respectivo y donde se plasma por escrito la situacin jurdicaregistrada.


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Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula yaexistente.

Segn la situacin registrada:

Inscripcin: se asienta una mutacin real Anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria

(por ejemplo de subsanacin de un error en una fecha o nombre enla matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula unamatrcula madre con las desmembraciones por subdivisin delinmueble); tambin se usa el trmino para designar todos losasientos que obran fuera de la matrcula, por ejemplo constanciasdel libro diario de entradas.

Segn la funcin calificadora:

Definitivo: cuando el documento es admitido por el

registrador. Provisional: cuando el documento es observado, se inscribe

provisionalmente hasta los 180 desde su presentacin, a los finesde que sea subsanado. Cuando el documento es rechazado, seinscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo.Las inscripciones provisionales caducan de pleno derechocuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de suvigencia. La registracin definitiva es retroactiva.

Segn su relacin con el resto de los asientos:

Condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, si al

solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcterprovisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto destas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar conadvertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo tanto,dependen del resultado de otra anotacin o inscripcin paraproducir efectos.

Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el restode los asientos relacionados.

Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registralinmobiliario:

En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tieneun carcter puramente declarativo, que se limita alperfeccionamiento de la adquisicin del derecho para suoponibilidad a terceros, no participa en la constitucin del derechoreal ni convalida los ttulos viciados.

La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real,pero si menoscaba profundamente su valer, el carcter erga omnesdel derecho real: su derecho no ser oponible a aquel que hayaobtenido colocacin registral.


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Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en unatoma de razn, mediante breves notas, de los puntos principales quehacen a las personas, causa y objeto de la situacin asentada.

Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cadainmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamientoque servir para designarlo (Nmero de Matrcula).

En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamientode las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal(encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares,enmiendas, cancelaciones, etc.).

Proceso inscriptorio:La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin.

Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese

inmueble, son asientos posteriores (Ej. Transferencia de dominio).Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta elEscribano Pblico que se propone autorizar el acto jurdico de deconstitucin, modificacin, transferencia o extincin de un derecho realsobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley 17.801)7.

Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 30 das corridos desde que elcertificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que segener con la solicitud).

Una vez celebrado el acto, segn el art. 58 de la Ley citada, hay 45 das para

presentar el ttulo al registrador, (distinto el caso de subasta, donde elTribunal debe comunicar su realizacin inmediatamente).

7Art. 23.- Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de

transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sintener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efectopor dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personassegn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar elnmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin.

Art. 24.- El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse desde la cero

hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate,

respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con

domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o

fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la

reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta

certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias

locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez para las

certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la

provincia o territorio.

8Art. 5.- (Segn ley 20.089, art. 2).- Las escrituras pblicas que se presenten dentro del

plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento, se considerarnregistradas a la fecha de su instrumentacin.


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Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn,ste da inicio a un proceso de calificacin o control de legalidad delinstrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas:

Rechazarlo Admitirlo y practicar la registracin definitiva Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que

deja en suspenso la suerte final de la inscripcin o anotacin que sepretende para el caso de que el interesado subsane los defectos quese observen.

Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puededesembocar ms adelante en la registracin definitiva o en la caducidad delproceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas lasobservaciones practicadas.

El Art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede serinscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficinapractica una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validezde 180 das corridos desde la fecha de presentacin del documento,ampliable o extensible mediante prrrogas legales o facultativas, contenidasen la ley nacional y leyes provinciales.

Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derechocuando se convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de suvigencia.

La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos

procedimientos claramente diferenciados:

Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentementesubsanando los defectos.

Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entablapor no compartir la observacin efectuada.

En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja laregistracin definitiva, el cual tendr efectos retroactivos a la fecha de laregistracin provisional.

Veamos un esquema del proceso inscriptorio para comprender con mayor

claridad la temtica.


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Esquema del proceso inscriptorio segn ley 17.801:

Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el procesoinscriptorio en forma exitosa.

Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe eldocumento. Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, demanera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si losdefectos no son manifiestos, no tendr forma de saber que su informacinno es veraz y los inscribir (documentos anulables).

Los artculos 8 y 9 de Cdigo Civil nos indican lo siguiente:

Art. 8:El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de losdocumentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare deellos y de los sistemas respectivos.

Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguientemanera:

a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitantedentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sinperjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo deciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento,prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente.Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, debersolicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica laprrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no sehubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podrpromoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local,durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacinprovisional. La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de loscuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotacionesprovisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivaso transcurre el plazo de su vigencia.

Rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta.las nulidades son absolutas cuando afectan intereses de orden

pblico, como por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le


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interesa velar por la veracidad de los Instrumentos Pblicos, cuandoun instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de suveracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidadabsoluta, tambin cuando contienen actos cuyo objeto estprohibido (venta de personas) o cuando le faltan las formalidadesque la ley exige para ese tipo de acto (por ejemplo, una donacin deinmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidadabsoluta).

La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdiconuevo de acuerdo a la ley.

Observa cuando el documento est viciado de nulidad relativa.

Esta especie de nulidad est establecida en defensa del inters de unapersona particular (ya no de la comunidad en general) y puedesubsanarse. Un ejemplo tpico, es el acto celebrado por un menor deedad, es nulo de nulidad relativa pero puede subsanarse fcilmentecelebrando un nuevo acto donde el representante legal del menor prestaconformidad y ratifica lo actuado por aqul.

En el caso de anulabilidad, es decir, cuando el documento sea anulable, elregistrador deber inscribirlo por ser plenamente vlido hasta que un juezlo declare nulo.Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de la investigaciny prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas ocoaccin para celebrar el acto jurdico. El vicio no surgir del documento.

A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para

subsanar las observaciones. Si bien, puede reducirse porque dentro de losprimeros 30 el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante laobservacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo, lasleyes 17801 y 5771 (de Crdoba), prevn varias prrrogas a tales fines.Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscriptoprovisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, elproceso inscriptorio habr finalizado con xito.

Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazodel documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la ltimaparte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos9. La encargada de darforma a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada).

En Crdoba, los recursos estn contenidos en los Arts. 15 al 19 de la ley5771.

Artculo 15. Si el documento presentado al Registro General de laProvincia fuere observado por un defecto subsanable, el registradorinterviniente lo inscribir o anotar provisionalmente por el trmino de180 das. Dentro de ese trmino el interesado podr aceptar laobservacin y solicitar una nueva prrroga de la inscripcin provisional

9Recurso: Se denomina as a todo medio que concede la ley procesal para la impugnacin

de las resoluciones judiciales, a efectos de subsanar errores de fondo o los vicios de formaen que se hayan incurrido al dictarlas .El acto de recurrir corresponde a la parte en que en

el juicio se sienta lesionada por una medida judicial.


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por 90 das, la cual ser concedida por la Direccin General. En caso deexcepcin la Direccin General podr conceder, adems de sta, nuevasprrrogas de la inscripcin o anotacin provisional, las que sernotorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de laDireccin General, mediante resolucin fundada mencionando las causasque las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o anotacinprovisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedan elregistro definitivo o sin que se hubiere recurrido en la oportunidadprevista en el artculo siguiente, la inscripcin provisional caducar depleno derecho.

El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta ymanifiesta ser dispuesto por la Direccin General, suscribiendo el acto eltitular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podr recurrir antela Justicia en la forma y plazo previstos en el artculo 19. El documentoque fuere rechazado, ser inscripto o anotado provisionalmente por eltrmino para interponer el mencionado recurso.

Artculo 16. En los casos en que mediara observacin motivada, elinteresado podr interponer recurso de rectificacin fundado ante elRegistrador interviniente, dentro de los 30 das de haber sido notificadoformalmente de la observacin que impugna, debiendo acompaar todoslos elementos de prueba que hagan a su derecho.

El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.

Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artculo yen los siguientes, debern reunir las formalidades que establece la Ley deProcedimiento Administrativo.

Todos los plazos establecidos en este captulo, con excepcin del deinscripcin o anotacin provisional, se contarn de acuerdo a loestablecido por la Ley de Procedimiento Administrativo.

La presentacin de los escritos podr hacerse hasta los primeros 30minutos del horario administrativo del da hbil inmediato siguiente al delvencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la colocacin delcargo respectivo en la oficina designada para la recepcin deldocumento.

Artculo 17.Contra la resolucin que mantenga la observacin, o si no

fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el interesado interponerdentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General,quien deber dictar resolucin dentro del plazo de 30 das.

El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha denotificacin de la resolucin denegatoria del recurso de rectificacin o apartir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso.

La resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y dejarexpedita la jurisdiccional.

Artculo 18. En caso de que la resolucin recada en el recurso de

apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la inscripcin o


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anotacin provisional se convertir en definitiva.

Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para lograr suregistro definitivo deber el interesado subsanar las observaciones dentrodel nuevo plazo de inscripcin provisional que deber fijar la resolucindenegatoria y que ser de 60 das contados desde la fecha de notificacin;todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en laforma y plazo que establece el artculo siguiente.

Transcurrido el plazo de inscripcin o anotacin provisional y suprrroga, sin que hubieren subsanado los defectos que impedan elregistro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidosen este captulo, la inscripcin o anotacin provisional caducar de plenoderecho.

Artculo 19.Contra la resolucin denegatoria de la Direccin Generalse podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en lo Civil yComercial de turno de la Capital. El recurso deber interponerse ante elRegistro General dentro de los diez das de notificada la resolucindenegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Direccin Generaldeber elevarlo dentro de los 5 das al Excmo. Tribunal Superior deJusticia para su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmararesolver el recurso sin sustanciacin.

Mientras dure la sustanciacin de este recurso se considera extendido elplazo de la inscripcin o anotacin provisional.

Artculo 20. En los casos en que los Tribunales insistieran en lasinscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los antecedentes alExcmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara deApelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital, dentro de los 15das en que se devolviere el documento al Registro General, para queresuelva el conflicto, mantenindose la inscripcin o anotacin provisionaldurante la sustanciacin del mismo.

Los efectos y consecuencias de la Resolucin de la Cmara se regirn porlo dispuesto en el artculo 18.

En resumen:Contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer recursode apelacin en el plazo de diez das, acompaando toda la prueba.

Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales.Contra la decisin del registrador de observar el documento, se puedeinterponer recurso de rectificacin en el plazo de 30 das. Puede que elregistrador cambie de opinin e inscriba; pero en el caso de no ser as,contra la decisin de mantener la observacin, se puede interponer recursode apelacin por ante el Director del Registro en el plazo de quince das,acompaando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abiertala va jurisdiccional para que decida la Cmara de Apelaciones en lo Civil yComercial que por turno corresponda.

Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado

por un juez, ste puede interponer recurso de insistencia (art. 20) y


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resuelve la Cmara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustanciael recurso, se mantiene la inscripcin provisional.

Tercero registral: Se denomina as a la persona que tiene un interslegtimo en relacin a un asiento, como el acreedor a quien se ha burladosimulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.

4.4 Especialidad y determinacin:

Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro,deben estar perfectamente individualizados los elementos de la relacinjurdica (sujeto objeto - causa o el hecho jurdico) plasmados en l. Larelacin jurdica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o laconstitucin de una hipoteca y un hecho jurdico es, por ejemplo, la muertedel usufructuario, cuyo efecto es la extincin del usufructo.

En la matrcula del registro de Crdoba, hay un casillero para ladeterminacin de los sujetos titulares del derecho que se registra, el tem a)y all se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en lasEscrituras pblicas (Art. 1001 del Cdigo Civil), los datos de la causa formaldonde est contenido el acto o hecho jurdico (Escritura, nmero, fecha ynmero de registro del Escribano, generalmente) y la causa materialcontenida en el acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a ladeterminacin del objeto (inmueble), se hallan en el encabezado de lamatrcula, luego del nmero de folio real abierto para el inmueble.

El Art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asientode matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos;all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de larelacin jurdica. El mismo dispone:

Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registradorresponsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn laubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos ycuantas especificaciones resulten necesarias para su completaindividualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de sunomenclatura catastral, se identificara el plano de mensuracorrespondiente y se har mencin de las constancias de trascendenciareal que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio,con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o

razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de laproporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo deadquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionarioautorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista almomento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha depresentacin del documento en el Registro.

Requisitos. La ley establece los requisitos del asiento tanto con relacin alinmueble como en lo referido a la persona titular del derecho que seregistra.

a) Con relacin al inmueble. Se exige "la ubicacin y descripcin del

inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas


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especificaciones resulten necesarias para su completaindividualizacin". Esto es razonable ya que si el folio va a publicarlas titularidades de derechos reales relativos a ese inmueble, esnecesario que la cosa objeto del derecho real est perfectamentedeterminada.

La ley, sin embargo, no exige como condicin esencial para que elinmueble pueda ser matriculado que ste haya sido determinadopreviamente mediante el correspondiente plano de mensura. Lanorma se limita en este aspecto a establecer que cuando existan, setomar razn de su nomenclatura catastral, y se identificar el planode mensura correspondiente.Si el inmueble tiene una descripcin que resulta de su ttulo y otradistinta de su plano de mensura, ambas descripciones debernconsignarse en el folio y se debern volcar en los documentos que sepresenten en el registro para su toma de razn.

b) Con relacin al titular del derecho. si se trata de una persona fsica,la ley exige el nombre del o de los titulares del dominio, con losdatos personales que se requieran para las escrituras pblicas (Art.1001, primera parte del Cdigo. Civil)10

En los casos de personas jurdicas se exige el nombre o razn social,la clase de sociedad y domicilio.En ambos casos se indicar la proporcin en la copropiedad y en elmonto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fechade otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose elencadenamiento del dominio que exista en el momento de lamatriculacin.

4.5 Tracto sucesivo:

Concepto tracto abreviado carcter de la enumeracin del art. 16 de laley 17.801

Es un mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el enlace oconexin de las adquisiciones por el orden regular de los titularesregstrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos

10

Art. 1.001. La escritura pblica debe expresar la naturaleza del acto, su objeto, losnombres y apellidos de las personas que la otorguen, si son mayores de edad, su estado defamilia, su domicilio, o vecindad, el lugar, da, mes y ao en que fuesen firmadas, quepuede serlo cualquier da, aunque sea domingo o feriado, o de fiesta religiosa. El escribano,concluida la escritura, debe leerla a las partes, salvando al final de ella, de su puo y letra,lo que se haya escrito entre renglones y las testaduras que se hubiesen hecho. Si algunade las partes no sabe firmar debe hacerlo a su nombre otra persona que no sea de lostestigos del instrumento. La escritura hecha as con todas las condiciones, clusulas,plazos, las cantidades que se entreguen en presencia del escribano, designadas en letras yno en nmeros, debe ser firmada por los interesados y autorizada al final por el escribano.Cuando el escribano o cualquiera de las partes lo juzgue pertinente, podr requerir lapresencia y firma de dos testigos instrumentales. En este caso, aqul deber hacer constaren el cuerpo de la escritura el nombre y residencia de los mismos.


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inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, desuerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada.11

El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cadaasiento con los dems referidos al sujeto, objeto o causa. Por ejemplo, lacancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba laconstitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que eldisponente figuraba como dueo y a la vez que no figuraba inhibicin a sunombre en el folio personal, entre otros.

El encadenamiento de titularidades dominiales se encuentra plasmado en elsiguiente artculo:

Art. 15.No se registrar documento en el que aparezca como titular delderecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente.De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfectoencadenamiento del titular del dominio y de los dems derechosregistrados, as como la correlacin entre las inscripciones y susmodificaciones, cancelaciones o extinciones.Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figurabainscripcin alguna con anterioridad, como el que es usucapin12, no existirtitular registral anterior ni encadenamiento posible.

Examen de los elementos integrativos del tracto sucesivo:Siguiendo a Falbo13 podemos decir que esos elementos del tracto sucesivoson los siguientes:

a) Sujeto. Debe haber identidad entre la persona que otorga el actodispositivo y la que figura como titular del derecho que se dispone,segn los asientos del registro.

b) Objeto. Tiene que haber coincidencia en la descripcin delinmueble, entre lo que dicen el folio y el documento. Adems, debeestar inscripto el "derecho" del titular, sea de dominio o cualquierotro.

c) Oportunidad. La exigencia de la previa inscripcin debe existir enel momento de practicarse el asiento respectivo, y no al deformalizarse el documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento deldeber formal del escribano sealado en el art. 23 de la ley 17.801, encuanto a tener a la vista el ttulo inscripto cuando se trata de

documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin dederechos reales sobre inmuebles. La inobservancia de esa exigenciano afecta a la validez del instrumento.

11Roca Sastre, Ramn M., Instituciones de derecho hipotecario, t. II, p. 308.

12Usucapin: Modo de adquirir el dominio de una cosa, por haber pasado el tiempo que las

leyes sealan para que pueda reclamarlo su anterior legtimo dueo. Tal nocin debecompletarse con la actitud activa del que prescribe, que ha de poseer durante un lapsopertinente con nimo de dueo y sin interrupcin.

13Falbo, Miguel N., Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino, en

"Revista Notarial", n 854, p. 75.


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d) Efectos. En caso de inobservancia de la exigencia del tractosucesivo, el registro debe proceder de la siguiente manera: si eladquirente no puede justificar la legitimacin de su causante, eldocumento no se inscribe. En cambio, si no obstante la falta deprevia inscripcin el adquirente puede justificar la legitimacin desu causante, el documento se inscribir en forma provisoria porciento ochenta das, de conformidad con el art. 9, inc. b, de la ley17.801.

Tracto abreviado:El tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por la que sepermite concentrar en un asiento nico dos o ms transmisiones operadasdesde el titular inscripto.14No son una excepcin a la regla general, sino slo al rigor de sumanifestacin formal. La ley contina exigiendo el perfectoencadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige lacontinuidad del tracto, cosa que surge claramente del Art. 16, prrafoltimo, que seala: "En todos estos casos el documento deber expresar larelacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de latransmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el Registro,circunstancia que se consignar en el folio respectivo".Es decir, en el tracto abreviado se comprime en un asiento nico la relacinde las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titularinscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todoello basado en una razn de orden prctico, cual es la de evitar la confeccinde un asiento que va a desaparecer de inmediato por otro posterior. Esdecir, se permite mediante realizar la inscripcin de una mutacin real en lacual el disponente no es quien figura como titular del derecho real en lamatrcula y el fundamento es la economa inscriptoria pues, de no existirestas excepciones, se producira la inscripcin a nombre de ciertosadquirentes al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripcin deun sucesor particular. Sin embargo, la inscripcin practicada debe contenertodos los datos del tracto y esto incluye los del transmitente que no figurabapreviamente como titular.

Veamos los casos:Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectosde la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, enlos siguientes casos:

Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos

declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos uobligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobrebienes registrados a su nombre,

El caso tpico es aquel donde el causante haba firmado un boleto decompraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura,y los herederos lo hacen por l.

14Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino, en "Revista Notarial",

n 854, p. 78.


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Expliquemos este ejemplo con ms detalle para poder comprender este casode tracto abreviado: debe tratarse de una obligacin contrada por unapersona, estando pendiente nicamente la obligacin de escriturar. Alfallecer el obligado o su cnyuge, si recae sobre un bien ganancial, no seexige que previamente se termine el juicio sucesorio y se inscriba eldominio a nombre de los herederos declarados, para luego poder otorgar einscribir la escritura, sino que sta puede ser hecha antes.Se requiere previamente que los herederos que van a otorgar la escriturahayan sido declarados como tales en el juicio.Segn la jurisprudencia, "para que los herederos del vendedor puedaninscribir en el Registro de la Propiedad la escritura traslativa de dominiorespecto del inmueble que prometi en venta su causante, es preciso quemedie una declaracin judicial que los tenga por tales, pues as lo exige elArt. 16, inc. a, de la ley 17.801".

En cuanto a los antecedentes que deben relacionarse en la escritura a partirdel titular inscripto, en primer lugar est el contrato celebrado por elcausante o su cnyuge, o la referencia a los instrumentos que generan laobligacin de escriturar. Tambin debe referenciarse la declaratoria deherederos, por ser el presupuesto necesario para esta hiptesis de tractoabreviado. Por ltimo se exige, generalmente por va de disposicionestcnico-registrales, que est acreditado, o al menos asegurado, elcumplimiento de normas administrativas o tributarias (p.ej., la tasa dejusticia o los aportes de los profesionales intervinientes).El asiento debe consignar, adems de la escritura con los datos exigidos porlos arts. 12 y 14,15 todos aquellos que permitan acreditar la continuidad deltracto; en este caso concreto debe individualizarse la declaratoria deherederos indicando la fecha, el juzgado y la cartula del expediente en elque fue dictada.

15Art. 12.- El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se

redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin delinmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesariaspara su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de sunomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se harmencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del ode los titulares de dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituraspblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre orazn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en lacopropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha deotorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio queexista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha depresentacin del documento en el Registro.

Art. 14.- Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn:a. las posteriores transmisiones de dominio;b. las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el

dominio;c. las cancelaciones o extinciones que correspondan;d. las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en

los arts. 22, 24 y concordantes.

Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto ordencronolgico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma queexpresa el art. 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificacin de lascircunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente conrelacin al derecho que se inscriba.


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Cuando el inc. a del art. 16 se refiere al caso en que el documento haya sidootorgado por el juez, para ser incluido en la hiptesis del tracto abreviado,debe tratarse de un caso en que el juez otorga la escritura ante la negativadel heredero, lo que debe constar en la escritura.16

Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren ocedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o desu cnyuge;

Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndosesu parte correspondiente e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechossobre el inmueble a un tercero. Es decir que la obligacin es contrada porlos herederos, con relacin a un inmueble de la sucesin, antes que eldominio est inscripto a su nombre.

Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la

particin de bienes hereditarios;Aqu los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizanmutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, osometimiento al rgimen de propiedad horizontal.Expliquemos ms detalladamente estos supuestos: Al fallecer una personase genera, con relacin a sus bienes y los de su cnyuge que revistan elcarcter de ganancial, una masa sobre la que se constituye lo que se ha dadoen llamar comunidad hereditaria, que la integran el cnyuge suprstite(cnyuge que sobrevive) y los herederos del causante. La forma de poner fina esa comunidad es por intermedio de la particin de bienes realizada en eljuicio sucesorio. La particin puede ser total o parcial, segn abarque o no a

la totalidad de los bienes que integran esa comunidad. En esos casos, laparticin puede ser hecha en especie, mediante la adjudicacin de losbienes, o en dinero, proveniente de transferencia de bienes a terceros oincluso a alguno de los mismos herederos. Para instrumentar esastransferencias no es requisito previo inscribir la titularidad de los bienes anombre de los integrantes de la comunidad, pero el tracto

Lectura 4 - Derechos Reales 1

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