PROPIEDAD

1. Concepto

Es el poder jurídico directo que tiene el propietario sobre el bien. Es un poder jurídico porque emana de la ley, pero con limitaciones.

2. Características

a) Es absoluto porque concentra todos los atributos sobre el bien (usar, disfrutar y disponer,reivindicar). En el caso peruano, el derecho de propiedad es cada vez menos absoluto porque recaen sobre él cada vez mas limitaciones dependiendo del tipo de bien del que se trate.

b) Es real porque hay ese vínculo jurídico directo entre el sujeto activo (el propietario) y el bien. Y de esa relación directa emanan dos facultades muy importantes: La persecución y la preferencia.

La persecución debe entenderse como la facultad que tiene el propietario de interponer las acciones legales que la ley establece para recuperar la posesión del bien que no tiene. Por ejemplo, dejo olvidada mi cartuchera en el salón y alguien entra y se la lleva. En base a esta facultad de persecución, yo puedo perseguir el bien, es decir, puedo denunciar policialmente, demandar judicialmente a esa persona que tiene mi cartuchera para que la autoridad policial o jurisdiccional me devuelva la posesión física del bien. Además, esa persecución es ilimitada. Es decir, puede que esa persona que agarró la cartuchera se la haya vendido a “x”, y éste a “y” y así sucesivamente. La facultad de persecución es de tal poder que yo puedo perseguir el bien hasta el último. En principio, todo propietario del bien puede perseguir el bien. Sin embargo, ésta facultad tiene algunos límites, escollos; hay excepciones a la regla general ¿Cómo materializo esta persecución? A través de la reivindicación. Cuando uno lee el artículo 923 del Código Civil parecería ser que la reivindicación es un atributo más de la propiedad y que pertenece a los atributos que contiene su carácter absoluto pero no es así. La reivindicación es la herramienta que permite al propietario ejercer la persecución. La reivindicación es la acción real por excelencia (el “papá” de las acciones reales). ¿Qué es reivindicar? Demandar hacia el órgano jurisdiccional la recuperación del bien. La reivindicación está pensada para que los propietarios puedan recuperar ese bien del que son propietarios. Está pensada para el propietario que no puede ejercer los atributos y quiera hacerlo. ¿Por qué no puede ejercer los atributos? Porque siempre hay un tercero que está en posesión directa del bien. La reivindicación es la acción real que permite al propietario recuperar la posesión de un bien. Por lo tanto, sólo quién es propietario puede iniciar esta acción.

Todas las acciones, en principio, prescriben. La acción que yo tengo para cobrar una deuda por ejemplo. Yo le presto a alguien $1000. Si no me devuelve la plata, yo tengo una acción. El Código Civil en su libro de contratos de mutuo establece que yo puedo demandar la devolución de esos $1000. Pero hay otro libro del Código Civil que trata de la llamada Prescripción Extintiva(art 1989). El Código dice que tengo un plazo para demandar la devolución. Si se pasa ese plazo, mi acción prescribió. Mi derecho no, pero no tengo como accionar contra esa persona para que me devuelva el dinero. Lo mismo sucede, por ejemplo, en el campo tributario: La SUNAT para fiscalizar y cobrar impuestos no pagados tiene un plazo máximo de cinco años. En materia penal también sucede lo mismo así como en el campo de los derechos reales. En principio todas las acciones reales tienen un plazo pero la acción reivindicatoria es tan importante, que el art. 927 CC señala que es imprescriptible. Pero dice el mencionado artículo: “salvo que otro haya adquirido el bien por prescripción”. Entonces, además de la prescripción extintiva, hay otra prescripción que es la prescripción adquisitiva (la Usucapión del antiguo Derecho Romano), que permite a una persona que posee y que no es propietario, adquirir la propiedad de un bien. Entonces el art. 927 CC nos dice: “Tu, propietario siempre puedes reivindicar. Tu acción es imprescriptible pero ojo, si la otra persona que está en posesión del bien; que lo tiene físicamente en su poder, ya cumplió con los requisitos de plazo de la prescripción adquisitiva, tu acción reivindicatoria no procede”. No es que haya prescrito sino que resulta improcedente porque ya operó la otra prescripción.

La segunda facultad que otorga este carácter real al derecho de propiedad es la de preferencia. Cuando existe un conflicto entre dos derechos de distinta naturaleza - un derecho real contra uno obligacional, creditorio o personal - será preferido el titular del derecho real.

Ejemplo 1: Pedro es el titular de una casa y celebra con Juan un contrato de mutuo (préstamo) por $200 000 mil dólares. Juan es acreedor de Pedro y éste es el deudor. Ese contrato de préstamo se celebra el 20 de mayo del 2003 y hace unos días atrás, el 20 de agosto, Pedro incumple el pago de una de las cuotas. El contrato establecía que si había incumplimiento, Juan podía demandar a Pedro. ¿En base a que demanda? Que hay un incumplimiento de la obligación de Pedro. Con posterioridad al incumplimiento (ya Juan demandó ante un Juez), el 21 de agosto Pedro vende la casa a Miguel. Hay una transferencia del derecho real de propiedad de la casa. Juan va a los tribunales y demanda ante al juez que Pedro pague la cuota y además solicita que trabe una medida cautelar de embargo sobre la casa. Todo esto se pide el 20 de agosto y el Juez concede la medida de embargo. Entonces se van a enfrentar Juan con Miguel. Juan le va a decir a Miguel que tiene una orden del juez de fecha 20 de agosto y éste le va a contestar que él compró la propiedad al día siguiente y que la deuda es de Pedro; no suya. En ese caso, el juez - ante

la disputa de estos dos - va a aplicar la regla del derecho de preferencia. Existiendo en conflicto un derecho real (el derecho de propiedad de Miguel) y un derecho creditorio, prima el derecho real: Juan no pueda ya continuar con el embargo porque el titular del derecho de propiedad es alguien distinto a Pedro y la relación obligatoria es entre éste último y Juan.

Si son dos derechos reales los que entran en disputa, la preferencia la va a marcar la oponibilidad que el Registro Público otorga.

Ejemplo 2: Juan le presta la plata a Pedro pero pide una garantía de pago (una fianza, un aval o uno de los derechos reales de garantía). Pedro entonces le otorga un derecho real de garantía (la hipoteca sobre su casa). La hipoteca se constituye el 20 de agosto y se inscribe en el Registro ese mismo día. Al día siguiente, Pedro, el 21 de agosto, le vende su casa a Miguel. Le ha transferido el derecho de propiedad y Miguel inscribe en el Registro. Pero el art. 2022 CC señala que para que el titular de un derecho real pueda oponer su derecho real satisfactoriamente, éste tiene que estar inscrito con anterioridad. Entonces, nuevamente entran en disputa Juan y Miguel pero aquí el razonamiento del juez va a ser totalmente distinto. El juez va a decir que prima el derecho real de hipoteca sobre el derecho de propiedad de Miguel. Aquí se sigue adelante con la constitución de la hipoteca. Si Juan le pide al juez un embargo, lo va a tener que otorgar porque es el titular de un derecho real inscrito con anterioridad al derecho de propiedad de Miguel.

Ejemplo 3: Los mismos protagonistas. El mismo préstamo. La misma hipoteca. Pero con un cambio: No hay inscripción el 20 de agosto. Se celebra el contrato de hipoteca el día 20, el dinero se presta, pero por desidia, flojera o demora de Juan no va al registro ese día. Existe un contrato de hipoteca pero el derecho real no está inscrito todavía. Y Miguel compra la casa el día siguiente. Y antes de comprar, va al Registro. Pide la partida registral de la casa, el Registro dice que Pedro es el propietario y cuando pregunta si hay hipoteca le contestan que no. Miguel - confiado de la información que Registros da – compra el 21 de agosto. Al día siguiente, Juan le presenta a Miguel el 22 de agosto su contrato de hipoteca, que es de fecha anterior. En ese caso, el juez dirá que la preferencia la tiene Miguel porque inscribió su derecho real primero a pesar de que la hipoteca se haya constituido un día, un mes, o un año antes. Como no llegó al registro, ese derecho real no es oponible a Miguel. En ese caso, Juan habrá perdido la garantía real y tendrá que accionar contra Pedro a ver si logra recuperar algo. Pero la hipoteca no la podrá ejecutar. Ese derecho real ya no es oponible a ese nuevo propietario.

Pedro (propietario)CASA

Juan Miguel20/08/03

Interpone demanda

21/08/03 Compra

20/05/03Mutuo $200000

Pedro (propietario)CASA

c) Es un derecho exclusivo. ¿En que radica la exclusividad del derecho de propiedad? En que el derecho de propiedad, como consecuencia de esa relación directa propietario - bien, excluye a todos lo demás; se opone a todos los demás. Y esa oponibilidad la conocemos como la oponibilidad erga omnes. Ejemplo: Yo soy propietario de mi cartuchera y todo el mundo tiene el deber de respetar mi derecho de propiedad. Exclusivo significa que la relación directa entre el propietario y el bien excluye a todos los demás. Si yo quiero que la oponibilidad adquiera su real dimensión, el mejor mecanismo, como hemos visto, para lograr la oponibilidad erga omnes es a través del registro. Sin embargo, hemos visto que no todos los bienes son registrables. ¿Cómo garantizo en esos casos la exclusividad de mi derecho de propiedad? Por la posesión física del bien. El Derecho no puede utilizar otra forma. Pera para todo el resto de bienes registrables, el registro es el mecanismo perfecto para lograr la oponibilidad.

d) Es perpetuo porque la propiedad no se pierde por el sólo no – uso del bien. Yo puedo tener un terreno sin cultivar, sin construir porque no es mi interés explotarlo todavía, sin embargo, eso no significa que pierda la propiedad del bien. La propiedad sólo se extingue si desaparece el bien.

3. Limitaciones:

Hay limitaciones que emanan de la ley por razones de necesidad pública, interés público o de interés social. Pero no solamente hay limitaciones que la ley impone sino que también pueden surgir de pactos (art.926 CC). El propietario, dentro de la potestad que le otorga ese poder real, puede autoimponerse limitaciones a su derecho de propiedad. Por ejemplo: Hay un pacto por el cual la Universidad de Lima se compromete a que en la franja de tierra que le había comprado al Sr. Campos, sólo se iba a tener una playa de estacionamiento o máximo edificaciones de un piso. Esa es una autolimitación del derecho de propiedad de la Universidad de Lima. Pero para que este pacto surja efectos contra terceros tratándose de un bien registrado tiene que haberse inscrito. Posteriormente, la Universidad de Lima vende el campus y se lo transfiere a la Universidad San Martín de Porres. Si no se ha inscrito ese pacto, la Universidad San Martín de Porres no está obligada a respetarlo y puede levantar ahí un pabellón con los pisos que la zonificación le permita levantar. Entonces, hay limitaciones que provienen de pactos, de acuerdos, de contratos entre las partes. Ya no son obligatorias ni mandatorias por ley. Ese pacto es obligatorio entre las partes que lo celebran y por lo tanto, una parte puede obligar a la otra a que lo cumpla. Pero para que ese pacto se extienda erga omnes, para que pueda oponerse a todo el mundo, si el bien está registrado yo tengo que llevar el pacto al registro. La limitación sólo va a tener efectos entre las partes, salvo que se le comunique al nuevo adquirente.

4. Propiedad Predial

Cuando nuestro Código Civil trata el tema de la propiedad, le ha dedicado un capítulo entero a la propiedad predial. ¿Por qué el legislador le ha dedicado todo un capítulo a la propiedad predial? Porque del universo de los bienes inmuebles, los predios, sin duda, son los más importantes. Las más importantes limitaciones al derecho de propiedad recaen sobre los predios. No hay un solo Código Civil en el mundo, en los países que tienen el sistema romano – germánico, que no le dedique un capítulo a la propiedad predial.

4a) Extensión:

Necesito conocer la extensión de la propiedad predial para saber hasta donde; cuales son los límites en los que puedo ejercer mi derecho. Porque si me sobrepaso esos límites, abusé de mi derecho de propiedad. Todo predio se puede representar geométricamente. Hay predios que son rectangulares, cuadrados, triangulares, o cualquier otra función geométrica o polígonos irregulares pero siempre va a haber una extensión que va a estar delimitada por los vértices de ese perímetro. El perímetro es la suma de los lados de la figura geométrica. El art. 954 CC nos dice que la propiedad - los atributos de usar, disfrutar y disponer - se ejercen dentro de ese perímetro. Si se ejercen “fuera de”, ya me salí de los límites de la ley. A continuación el art. 954 CC nos dice que puedo extender ese derecho prolongando perpendicularmente a los vértices y aprovechar el sobresuelo de mi predio pero dentro de ese perímetro como también puede aprovecharse el subsuelo. Pero ojo, eso no incluye los recursos naturales. Si hay petróleo o minerales abajo eso no es nuestro.

4b) Posibilidad de Dualidad o Pluralidad de Propietarios sobre un mismo predio:

La regla general en materia de derechos reales es que el propietario del suelo es también propietario del sobresuelo y del subsuelo. Eso es lo común pero hay excepciones a la regla general. En nuestra legislación, son dos las excepciones en materia de derechos reales: Una es la llamada propiedad horizontal, que es un régimen o modalidad de la propiedad que se aplica por ejemplo en los edificios. La otra única excepción es el derecho de superficie. Ejemplo: El Jockey Plaza. El Jockey Club del Perú es el dueño del suelo y Centro Comerciales S.A. es propietario de las edificaciones que están en el sobresuelo. En el caso de Larcomar, la Municipalidad de Miraflores es el titular del suelo y Larcomar S.A. es propietaria de las edificaciones que están en el subsuelo, debajo del Parque Salazar. Estas son las únicas excepciones. Después la regla general es suelo, sobresuelo y subsuelo son un único bien; sobre ellos recae mi único derecho de propiedad. Eso es lo normal; lo corriente.

4c) Limitaciones a la Propiedad Predial

La propiedad predial, históricamente, siempre ha estado sujeta a limitaciones. Hay tres tan importantes que el legislador las ha incluido en el art.957 CC. Para

entender esas limitaciones, hay que hacer un pequeño mapamundi predial. Nuestra legislación clasifica a los predios de la siguiente manera:

Clasificaciones de los Predios

Atendiendo al uso que se les puede dar, los predios pueden ser:

Predios agrícolas, rurales o rústicos. Predios AEU: Son ubicados en áreas de expansión urbana. A las

municipalidades provinciales de todo el Perú se les otorga una facultad muy importante: Están encargados de diseñar, planificar y ejecutar el desarrollo urbano de las ciudades. Entonces nuestras ciudades - que son un calco de las ciudades españolas - tienen generalmente su centro en una plaza de armas; en su contorno están las principales oficinas públicas y de ahí, por manzanas y lotes se va creciendo.

Predios Urbanos: La ciudad de Lima tiene una zona urbana; distritos como el Cercado de Lima, Breña, Jesús María, Lince, etc. forman parte de lo que se conoce como el casco urbano de la ciudad. Son predios urbanos cuando han sido objeto de un proceso de habilitación urbana.

Predios Eriazos: Si uno va saliendo de la periferia de Lima, vemos distritos como Lurín o Pachacamac en donde hay pocas áreas cultivables. La costa peruana es una gran faja desértica. A ese desierto se le denomina terreno eriazo. Es predio eriazo aquel que no puedo cultivar por falta de agua. Pero también por exceso de agua; los pantanos de la selva peruana, por ejemplo.

Entonces lo que las Municipalidades Provinciales pueden hacer es, en base al plano de cada ciudad de la provincia, establecer donde está el futuro crecimiento urbano. La Municipalidad Provincial establece cual es el límite de la zona urbana de la ciudad que fuera. ¿Y que hay más allá de los AEU? Hay predios eriazos, si estamos en la costa, o también predios agrícolas. ¿Qué ventaja tengo si estoy en un Area de Expansión Urbana? Que la puedo convertir en urbana. En cambio, si mi terreno es un arenal (eriazo) o si está fuera del Area de Expansión Urbana yo no puedo urbanizarlo. Lo que podría hacer es con una técnica de riego convertirla en agrícola. Y si ya es agrícola, entonces la dedico al cultivo. Sólo se pueden urbanizar los predios que están en la zona AEU.

AEU

AEU AEU

AEUURBANA

ERIAZO

AGRICOLA

El art.957 CC no tiene antecedente alguno en la legislación peruana. Es una norma que el legislador se vio en la necesidad de incluir por la cantidad de restricciones y limitaciones a la propiedad que habían en ese momento. Primero habla de los procedimientos de subdivisión. ¿Qué es la subdivisión? Es el fraccionamiento de un predio en dos o más unidades inmobiliarias independientes. ¿Y por qué es una limitación a la propiedad predial? Porque si el terreno es agrícola, antes de yo proceder a la subdivisión, tengo que seguir un trámite administrativo en el Ministerio de Agricultura. Hay una oficina en el Ministerio de Agricultura que se llama el PETT (Programa Especial de Titulación De Tierras). ¿Por qué tengo que ir al Ministerio si quiero dividir mi parcela, mi chacra o mi hacienda en tres pedazos? Porque el Ministerio de Agricultura tiene el plano; que se llama el catastro de todos los predios agrícolas del país y los tiene asignados y reconocidos por (…). Entonces si yo, por ejemplo, tengo en Cañete mi chacra que tiene diez hectáreas de extensión y quiero vender la mitad, voy a tener que subdividir mi chacra en dos pedazos de cinco hectáreas cada uno. A este procedimiento, la ley agrícola lo llama parcelamiento. Parcelamiento entonces es la subdivisión o el fraccionamiento de un predio agrícola. Pero en el Ministerio de Agricultura tiene una fotografía de mi terreno; que la han digitalizado, la han convertido en lo que se llama una ortofoto, han hecho un plano de mi terreno y le han puesto un nombre. A mi terreno “Santa Juan de Cañete” el Ministerio lo llama Unidad Catastral 102050. Todo predio agrícola está catastrado y tiene un número. Si yo voy a fraccionar, esa foto de mi chacra va a cambiar. Entonces tengo que ir al Ministerio de Agricultura para que ellos puedan tener la foto de mi predio agrícola siempre actualizada. Con esta asignación de nuevas unidades catastrales que me da el PETT, yo puedo ir a Registros Públicos y proceder a la independización. El Registrador tiene una partida de nacimiento de mi terreno que es lo que se conoce como la partida registral. Le comunico mi decisión de fraccionar mi predio en dos de cinco hectáreas cada uno y le presento la autorización del PETT donde me asigna los nuevos números de unidad catastral. ¿Qué hace el Registrador? Abre una nueva partida y se lleva la 102050-A.

Entonces, hay un trámite administrativo que realizar. Pero no es que esté prohibido de hacerlo. Antes, cuando la ley de reforma agraria estaba vigente, si

10 has

5 has 5 has

102050102050-A

había una limitación porque la ley establecía los mínimos de hectáreas en los que yo podía fraccionar mi predio. Decía que no podía haber predio en el Perú menor que la Unidad Agrícola Familiar (tres hectáreas). Si yo quería fraccionar mi predio de diez hectáreas en cinco pedazos de dos, no podía; tenía una limitación impuesta por la ley. Esa limitación desapareció con el Decreto Legislativo 653 y a partir de ese momento, los peruanos propietarios de predios agrícolas podían fraccionarlos libremente. Ya verá el mercado si ello es ineficiente o no. No hay prohibición; sólo hay un trámite administrativo que seguir, que es algo distinto.

¿Qué sucede con los predios ubicados en el Area de Expansión Urbana? Aquí si hay una limitación. La limitación se encuentra en el Reglamento Nacional de Construcciones (RNC) aprobado por Decreto Supremo. Ejemplo: Si yo soy propietario de un terreno de diez hectáreas en Cañete que lo dedico al cultivo, pero ya el Municipio Provincial de Cañete incorporó mi terreno al A.E.U. de la ciudad de Cañete, entonces o puedo seguir cultivando el predio o lo puedo dedicar a un fin urbano. Ya tengo esa alternativa. Pero si mi terreno ya forma parte del A.E.U. y quiero fraccionarlo para desarrollar un proyecto urbanístico, tengo que pedirle autorización a la Municipalidad. Si quiero reducir mi área cultivable a ocho hectáreas y dos las voy a dedicar a fin urbano, entonces el RNC me dice que el Municipio tiene que aprobar esa independización. Agricultura es simplemente para actualizar la foto. Nada más. Acá me puedan decir sí o no. La Municipalidad tiene la potestad de decirme que no. El RNC establece las áreas mínimas para independizar. Depende de la ciudad y de sus reglamentos de zonificación. Los terrenos en AEU que se fraccionan para fines urbanos tienen una doble limitación: Uno, porque necesita autorización municipal. Sin esa resolución municipal, Registros Públicos no inscribe la independización. Segundo, porque hay áreas mínimas, dependiendo del tipo de proyecto urbanístico que se trate.

Lo mismo sucede en el campo de los predios urbanos. Si quiero fraccionar, también se aplican las normas del RNC, al igual que en los AEU. Y también ahí tengo que recurrir a la Municipalidad Distrital. También hay entonces una doble limitación: Por un lado, necesito la aprobación del municipio. Segundo, todos los terrenos urbanos tienen áreas mínimas según el tipo de urbanización de que se trate. Ejemplo: García Montufar tiene una casa de 2500m2 ubicada en Cruz del Sur y quiere regalarle a su hija 250m2. Como ella todavía no se ha casado, hace la subdivisión de esos 250m2 y se los transfiere en anticipo de herencia que es un bien propio. Como va a fraccionar un terreno urbano, va a estar sujeto a lo que el art.957 CC llama subdivisión. Como el terreno está ubicado en una urbanización tiene que ir a la Municipalidad Distrital de Surco para ver que tipo de urbanización es y si se pueden partir 250m2. Va a la Municipalidad y se da con la sorpresa que la urbanización del Derby es R1S. En esas urbanizaciones RS1, el lote mínimo es de 1000m2. No pueden haber lotes más pequeños debido a que la dotación de agua potable y alcantarillado para este tipo de urbanizaciones no permite una atomización pues no alcanzarían los servicios públicos para todos. Entonces cada tipo de urbanización en el Perú tiene un área mínima de lote. No se puede subdividir por debajo de esa área mínima. Sin embargo, el abogado de García

Montufar le cuenta que hay una modalidad del derecho de propiedad que es la propiedad horizontal. Se construye eso como un departamento y se asignan derechos reales. Per ya no va a ser un inmueble independiente sino que va a formar parte de un condominio con su casa.

Entonces tanto los predios ubicados en AEU como los urbanos están limitados en cuanto al área mínima y por el hecho de que se requiere autorización municipal.

El fraccionamiento de los predios recibe distintos nombres. Si yo voy a fraccionar un predio agrícola, rústico o rural hablo de parcelación. Si voy a fraccionar un A.E.U. hablo de independización. Si yo lo que quiero es fraccionar un predio urbano, hablo de subdivisión. Parcelación, independización y subdivisión son sinónimos de fraccionamiento. ¿Por qué cambia de nombre? Por el tipo de predio. Parcelo los agrícolas, independizo los AEU, subdivido los urbanos. Desde el momento que un predio agrícola pasa a la zona de expansión urbana, ya el PETT deja de tener competencia. La foto se actualiza en el Municipio. El Catastro Rural es uno y el Catastro Urbano es otro. Si mi chacra en Cañete pasó a la zona de expansión urbana de la ciudad de Cañete, dejó de lado el PETT y me inclino por la Municipalidad.

La zonificación es una limitación a la propiedad predial que se aplica únicamente a los AEU y a los urbanos. ¿Qué es la zonificación? Es la titulación de los distintos usos urbanos del suelo. ¿Cuáles son estos usos urbanos? Los usos comerciales, residenciales e industriales. Toda provincia del país aprueba un reglamento de zonificación que se entrega a cada distrito. ¿Qué establece el reglamento de zonificación? Tenemos el plano de la ciudad, donde están las áreas urbanas, etc. Cuando el Municipio Distrital de Chincha quiere ampliar su frontera urbana, tiene que hacerle una propuesta al Municipio Provincial. Al momento de aprobar, le asigna una zonificación a todos esos terrenos. El predio comienza a recibir ciertas limitaciones indirectamente. Por ejemplo: Toda la zona de Chincha en donde tengo mi chacra ha sido zonificada como residencial. Si quiero urbanizar mi predio sólo puedo realizar un proyecto residencial no industrial. Además me dicen que mi zonificación residencial es, por ejemplo, R2 (sólo puedo construir cuatro pisos, sólo puedo construir un determinado número de departamentos por edificio, etc.) ¿Por qué tantas

Cruz del Sur 2500 m2

250 m2

R1S1000m2

limitaciones? Porque lo que se persigue es un crecimiento ordenado de las ciudades y eso pasa por limitar los derechos de propiedad.

Todo terreno urbano tiene una zonificación que puede ir, si es residencial, desde R1 (residencial unifamiliar, casas de un piso) hasta R8 (edificios o departamentos de veinte pisos). Si mi terreno está zonificado como comercial yo puedo ir desde C1 (típica bodega de barrio) hasta el C4 (los grandes centros comerciales). Si se trata de zonificación industrial puedo ir desde de I1 (pequeño taller de carpintería en Surquillo) hasta el I4 (La Siderúrgica de Chimbote). Cada coeficiente, cada número me dice cuan limitado está mi derecho de propiedad; qué puedo construir y que no puedo construir, etc. Yo puedo recurrir a cualquier municipio del país con la ubicación del predio, siempre y cuando sea AEU o urbano, y con mi dirección me dicen que zonificación tengo y que limitaciones tiene mi derecho de propiedad.

03/09/07

COPROPIEDAD

1. Concepto

Lo primero que hay que decir es que la copropiedad es una modalidad del derecho de propiedad. Es el mismo derecho real de propiedad que hemos estudiado pero que se presenta en una modalidad muy particular. ¿Dónde está la particularidad de esa modalidad? En que hay más de un propietario del mismo bien. Hay, entonces, una pluralidad de sujetos activos en la misma relación real.

Siempre en una relación real tiene que haber un sujeto activo en relación directa con el bien. Y esa relación real puede ser de propiedad, usufructo, uso, habitación, etc. En la copropiedad, sobre ese bien hay una relación real directa pero hay por lo menos un sujeto activo 1 y un sujeto activo 2. Pueden haber tres, cuatro, cinco hasta cuarenta copropietarios; no hay un límite. La presencia de dos sujetos activos en relación con el mismo bien lo hace especial. Estos sujetos comparten derechos y deberes. De aquí surge que, si hablamos de derechos, hay dos tipos de derechos: Hay un derecho individual del sujeto activo 1 y un derecho individual del sujeto activo 2. Ese derecho individual puede representarse matemáticamente. ¿De que forma es? Ese derecho individual es un porcentaje; una alicuota. Por lo tanto, si García Montufar y su hermano quieren comprar un Código Civil a medias y cada uno pone S./20, ambos son

SA ------------------------------- BienPropiedad

SA1

SA2

Bien

copropietarios de ese Código. Pero eso no significa que a García Montufar le toque un derecho de propiedad sobre la página 250 hasta el final y a su hermano de la 1 a la 250. Ambos son copropietarios del íntegro de las 400 páginas pero cómo cada uno puso S./20, García Montufar tiene un derecho individual sobre el 50% de ese Código.

Existen entonces dos tipos de derechos en la copropiedad:

a) Derecho Individual del Sujeto: Es una cuota ideal; un porcentaje del todo. Matemáticamente podría decirse que la sumatoria de todas las cuotas ideales es siempre el 100%. Cada copropietario tiene parte de ese 100%. En el ejemplo visto, cada uno de los hermanos García Montufar tiene el 50% de participación en el bien común. Los porcentajes pueden ser absolutamente diversos; lo importante es que cuando yo sumo todas y cada una de las cuotas siempre me va a arrojar el 100%.

Cuando hay un señor propietario en relación directa con el bien, podría decir que tiene el 100% de cuotas; el 100% de los derechos sobre ese bien pero no necesita decirlo. Simplemente dice que es propietario. Sin embargo cuando hablamos de Juan y Guillermo García Montufar como propietarios de un bien es indispensable establecer cuál es el porcentaje de cuota ideal que le corresponde a cada uno. La ley peruana – como la de todos los Códigos Civiles del mundo – permite que sobre ese derecho individual se ejerciten facultades exclusivas. Eso es lo que hace tan particular a la copropiedad. Por lo tanto yo puedo vender, regalar y en general enajenar el 50% de mi cuota ideal. Es parte de mi derecho individual. Y no sólo puedo enajenarlo, sino gravarlo. Puedo constituir derechos reales de garantía sobre mi cuota. Sobre esa cuota ideal, cada copropietario puede ejercer facultades exclusivas sobre el bien que recaen directamente sobre su porcentaje ideal; no sobre el bien.

Ejemplo: Enrique y Luis son copropietarios en 50% de una casa ubicada en San Isidro. Sobre este bien recae un derecho de copropiedad. Enrique y Luis tienen un derecho individual sobre la casa. Ese derecho individual le permite a cada uno enajenar o gravar su 50% sobre la casa. Enrique recurre al Banco de Crédito porque quiere hacer un negocio y le aprueban su crédito pero dado el monto, le piden una garantía – llamada colateral - que respalde la operación crediticia. Enrique le dice al Banco que es copropietario de una casa ubicada

SA1Luis

SA2Enrique

Casa

Tasada en $300 mil dólares

50%

50%BancoContrato de

Mutuo $100 mil

Hipoteca

en San Isidro y que ofrece entregarles en garantía su cuota ideal; su porcentaje de copropiedad sobre la casa. La operación crediticia es de $100 mil dólares. El banco necesita garantías sobre el bien que valgan $100 mil dólares porque se pone en la hipótesis de que si Enrique no paga, tiene que ejecutar la garantía mediante remate judicial. La cuota de Enrique vale – según el tasador - $150 mil dólares. El departamento legal va a hacer lo que los abogados denominan un estudio de títulos para ver si el derecho de propiedad está acreditado. Pasado el tamiz legal, viene la aprobación y se procede a entregar la garantía. Enrique entonces va a grabar su cuota ideal. Se va a celebrar un contrato de mutuo o préstamo entre Enrique y el banco y además como colateral de esa operación se va constituir hipoteca sobre el 50% de cuota ideal que tiene Enrique sobre la casa. Por lo tanto, si Enrique no puede cumplir con sus obligaciones y el banco no tiene otro remedio que acudir a su departamento legal para iniciar los procedimientos judiciales respectivos de cobranza, lo que los abogados del banco van a hacer es la ejecución de la garantía real de hipoteca. ¿Qué se hipotecó? No la casa de San Isidro, sino un derecho sobre el inmueble. Si vamos al art. 885 CC, en su inciso 10 se dice que son bienes inmuebles los derechos sobre inmuebles inscribibles en registros. Para la ley peruana todo derecho sobre un inmueble que se puede inscribir, es un inmueble también. Los derechos reales ya no recaen sobre el inmueble mismo sino sobre los derechos. Este es uno de esos casos. ¿Qué está inscrito en el Registro? Un derecho de copropiedad. El Registro va a decir que en la casa de San Isidro hay un régimen de copropiedad y que a cada uno de ellos le corresponde un 50% de la cuota ideal. Llegado el momento de la ejecución de la garantía, el bien que se va a rematar no es la casa, es el 50% de Enrique sobre la casa; ese es el derecho sobre el inmueble. Posteriormente el proceso de remate se lleva a cabo, va a haber un adjudicatario del remate. ¿Ese señor se va a ganar con la casa? No, solamente adquiere una cuota ideal sobre la casa; el 50% que Enrique en un momento hipotecó, que ahora el Banco le quitó. No hay que confundir el bien con las cuotas ideales sobre el bien. Todo copropietario puede enajenar su cuota o gravarla. Es parte de los derechos individuales.

b) Derecho Colectivo: Son aquellos que ya afectan directamente al bien. Si, por ejemplo, esa casa quiere ser alquilada entonces ya no estamos hablando de un tema de derecho individual sino de derecho colectivo porque ya tiene que ver con la casa misma. Si el banco dice que no quiere recibir en hipoteca cuotas ideales sino que quiere recibir en hipoteca la casa, ya estamos hablando de un derecho colectivo.

Todo derecho que afecte directamente al bien es colectivo. Todo derecho que afecte a la cuota es individual. No confundir los derechos sobre la cuota con los derechos sobre el bien. Si hablamos de usar, disfrutar, disponer de la casa, todo eso es parte de los derechos colectivos. Si hablamos de disponer de la cuota hablamos de derecho individual.

2. Elementos

a) Pluralidad de Sujetos: Dos o más sujetos activos en relación directa con el bien. Estos sujetos pueden ser personas naturales, jurídicas o ambas a la vez. Respecto a la copropiedad en la casa de San Isidro, por ejemplo, los copropietarios pueden ser Luis y Enrique (dos personas naturales), Luis y la Compañía Inmobiliaria “Tres Ositos S.A.” (una persona natural y una jurídica) o podrían ser dos personas jurídicas, o cinco jurídicas y cuatro naturales: No interesa la combinación.

Hay en el ordenamiento jurídico peruano figuras jurídicas similares a la copropiedad donde existen pluralidad de sujetos pero que no son copropiedad. Entre ellas están:

Sociedad de Gananciales: El Código Civil establece que cuando se celebra el matrimonio nace la llamada sociedad conyugal. De la sociedad de conyugal se deriva un régimen económico conocido como la sociedad de gananciales y pertenecen a ella los denominados bienes comunes. Existe la equivocada creencia de que en la sociedad de gananciales hay cuotas ideales o porcentajes como en la copropiedad. No es así; No existen cuotas ideales en el régimen de la sociedad de gananciales. Si, por ejemplo, Juan y Juana Rodríguez compran un automóvil luego de casados, ese automóvil va a formar parte del patrimonio conyugal. ¿Quién es el propietario del auto? La sociedad conyugal y la sociedad conyugal es una entidad distinta de los miembros que la componen. ¿Entonces porqué la distorsión? Porque el siguiente capítulo del libro de familia es el de la disolución del matrimonio. Si la pareja decide separarse o divorciarse, la sociedad de gananciales fenece y habrá que repartirse los bienes. ¿Y cómo se reparten? Por mitades: 50% del valor de la sociedad de gananciales va a cada esposo. Eso ha ido malinterpretándose y entonces se cree que cada uno tiene un 50% de la cuota ideal. Al momento de la disolución, los bienes se reparten por mitades que es otra cosa distinta. Lo que sí puede suceder es que Juan y Juana Rodríguez negocien civilizadamente y lleguen a un acuerdo. Podrían compartir la casa de playa por ejemplo. Al momento de hacer la liquidación de la sociedad de gananciales, le dicen al Juez de Familia que en cuanto a la casa de playa ubicada en el balneario “x” han decidido someterla a un régimen de copropiedad. Ahora sí puede hablarse de dos cuotas de 50%. Pero sólo en ese caso: Cuando pasé de un régimen de sociedad de gananciales a uno de copropiedad.

Constitución de Personas Jurídicas: Hay mucha confusión sobretodo en personas jurídicas mercantiles. Un ejemplo: Susana, Verónica y María han sido mucho tiempo corredoras de bienes raíces y acuerdan constituir una persona jurídica que se va a llamar “Inmobiliaria Las Tres Amigas S.A.C.”. Toda persona jurídica mercantil como ésta tiene que formarse con un capital social; un aporte que puede ser en dinero o en bienes. Susana dice que aporta un terreno en Cieneguilla (se produce una transferencia de propiedad de Susana a la Inmobiliaria); Verónica dice que tiene un

departamento en Miraflores; y María, una casa en Jesús María. En este caso, las tres fundadoras de “Inmobiliaria Las Tres Amigas” han decidido hacer un aporte en especies pero evidentemente el terreno de Cieneguilla vale distinto en el mercado que un departamento en Miraflores o una casa en Jesús María. El terreno en Cieneguilla vale S./100 mil soles; el departamento en Miraflores S/150 mil y la casa en Jesús María S/ 200 mil. Ellas habían acordado que cada una iba a tener acciones iguales por lo que Susana, además del terreno, tendrá que aportar tanta cantidad de terreno para igualar el aporte de los S/ 200 mil de María. Producidos los aportes, la Ley General de Sociedades dice que esos aportes se representan en la cuenta capital de la empresa y esa representación se materializa en acciones que son bienes muebles. El art. 886 numeral 8 CC nos dice que “son bienes muebles las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes muebles”. Una vez que Susana entrega los S/100 mil en efectivo y, además, transfiere la propiedad del terreno, ella va a recibir X” acciones de la empresa. ¿Qué cantidad de acciones? Depende de cuanto sea el capital social total de la empresa. Ese numero “X” es un tercio del capital. Verónica va a tener “Y” número de acciones. ¿Por qué “Y” y no “X”? Porque el monto de las acciones va a ser el mismo pero el número de las acciones va a ser distinto (las acciones son bienes muebles identificables pues cada acción tiene un número). María va a tener “Z” número de acciones. “X”, “Y” y “Z” son la misma cantidad de acciones pero con numeraciones distintas. La Inmobiliaria “Tres Amigas” tiene la propiedad del terreno, del departamento y de la casa más S/ 150 mil en efectivo. ¿Qué me dice el art. 886 inciso 8 CC? Que las acciones de Susana, Verónica y María son bienes muebles aunque a la Sociedad pertenezcan bienes inmuebles. Para efectos de la copropiedad, Susana, Verónica y María no tienen el 33.33% sobre el terreno, el departamento y la casa. Pese a que cada una aportó un tercio, ellas no tienen cuotas ideales. El único y exclusivo titular del derecho de propiedad sobre el terreno, el departamento y la casa es la empresa. Así exista un capital social compuesto por bienes inmuebles, los accionistas no son copropietarios del inmueble. No tienen cuotas ideales sino acciones. Por ejemplo, si Verónica le solicita un préstamo a un Banco, no podrá decir que hipoteca su cuota ideal sobre el terreno. Ese bien ya es de la Sociedad. En las personas jurídicas no inscritas o irregulares tampoco se produce copropiedad.

¿Las acciones se pueden inscribir? Las acciones se inscriben en un registro privado que es libro de matricula de acciones que no esta en los Registros Públicos sino en cada sociedad y el gerente de cada sociedad custodia el libro. Cualquier persona puede acudir a ese libro para conocer quién es el titular, y también los gravámenes sobre las acciones.

Comunidades Campesinas y Nativas: Durante le poca del virreinato español se crearon formas de explotación al indio peruano. Ya cuando nos independizamos, los criollos peruanos heredaron esa forma de explotación y lo que hicieron fue agrupar al indígena peruano en reservaciones. Incluso el primer Congreso peruano planteó la posibilidad de pedir pasaporte para ingresar a Lima. Se buscaba que los indígenas estuvieran lo más alejados de la ciudad y se crearon las comunidades campesinas y nativas. Grandes extensiones del territorio nacional son de las comunidades campesinas. ¿Cuál es el régimen que las Constituciones peruanas han ido creando para ellas? El régimen varía según se trate de comunidades campesinas de la costa, sierra o selva. A las de la selva se les llama comunidades nativas. Todas las comunidades campesinas son propietarias de un terreno. El sujeto activo de la relación real es la comunidad campesina (una persona distinta de los miembros que lo componen). La comunidad está conformada por miembros. A cada uno de los comuneros, se les asigna, en la mayoría de los casos, parcelas individuales: Al comunero Víctor Quispe se le asigna la parcela “A”, a Condori la parcela “B”, a Mamani la “C. Pueden explotar su parcela, pero esa asignación no implica la transferencia de propiedad. Las comunidades campesinas tienen la costumbre de que a una parte del terreno la llaman terreno comunal. Quispe, Condori y Mamani dedican un día de trabajo para explotar el terreno comunal para que con la venta de las cosechas se mantenga la comunidad como unidad. Es un aporte que hacen los comuneros. Desde el punto de vista de la copropiedad, Quispe, Condori y Mamani no tienen cuotas ideales sobre el terreno comunal. No hay

SUSANA VERONICA MARIA

Terreno (S/100 mil) Dpto. Miraflores (S/150 mil) Casa Jesús María (S/200 mil)

INMOBILIARIA “LAS TRES AMIGAS S.A.C.”

Terreno Dpto. Casa

+ S/150 mil

“X” Acciones “Y” Acciones

“Z” Acciones

copropiedad. La propietaria del terreno comunal es la comunidad campesina o nativa y dentro de ella se asignan derechos individuales. Desde nuestra primera Constitución hasta la de 1979 se repetía que los terrenos de las comunidades campesinas eran imprescritibles, inalienables e inembargables. Es decir, recibían severísimas restricciones a la propiedad. Inalienables, porque no las podían vender. Imprescriptibles, porque nadie podía entrar a poseer terrenos por usucapión; inembargables, porque no podía entrar un Banco y embargar a la comunidad. Esto cambió durante el gobierno de Fujimori. La Constitución de 1993 permite, por primera vez en la historia del Perú, que las tierras de las comunidades campesinas entren al mercado. Se creó una ley de comunidades campesinas donde por primera vez todos los Mamanis, los Quispes, podían juntarse en una asamblea y decidir sobre su futuro. En la asamblea se decidía que al señor Quispe se le adjuntaba en propiedad la parcela “A”. Se parcelaba todo el terreno de la comunidad. Esta ley es la que permitió a las comunidades de la costa comenzar a vender terrenos de playa como Chilca, San Antonio, Cañete o Asia a Graña y Montero, a Corredores Asociados, etc. La ley permite que la Comunidad venda pedazos de su terreno a terceros. Muchos comuneros aún optan por tener un régimen que los vincula porque la comunidad como ente les permite, por ejemplo, defenderse mejor; reclamar sus derechos con mayor fuerza ante la Municipalidad. Lo importante de todo esto es que no existe copropiedad sobre el terreno de las comunidades campesinas.

b) Existen dos tipos de derechos sobre el bien: Existen derechos individuales, que se representan en un porcentaje y derechos colectivos, que afectan directamente al bien.

c) Bien determinado: Este elemento la doctrina la conoce como unidad de objeto del derecho real. Tiene que haber un bien mueble o inmueble sobre el que recaiga la copropiedad. Es decir, puede haber copropiedad sobre cualquier bien mueble o inmueble.

A B C TERRENO COMUNALQuispe Condori Mamani

d) Que no exista una parte materializada de los derechos sobre el bien: Caso contrario, se termina la copropiedad.

Ejemplo 1: Un terreno que tiene 1000 m2 de extensión cuyos copropietarios son Hugo y Paco. Cada uno de ellos tiene un porcentaje: Hugo tiene el 50 % y Paco el 50% (no siempre tienen que ser 50 y 50). Hay un bien determinado: Terreno de 1000 m2 ubicado en la Urbanización La Planicie. La copropiedad significa que los dos son propietarios de todo. Sin embargo, Hugo y Paco deciden hacer un cerco justo a la mitad del terreno y quedarse cada uno con 500 m2. En ese momento han tomado un acuerdo; ha habido una manifestación de voluntad de los copropietarios y esa manifestación va encaminada - sin ellos quizás saberlo – ha terminar con la copropiedad. Cuando convierto mi cuota ideal en una parte materializada del bien la copropiedad se acaba porque todo el secreto de la copropiedad es que haya porcentajes ideales sobre el todo. Hugo y Paco serían ahora propietarios exclusivos de 500 m2.

Ejemplo 2: Hugo le dice que esos 1000m2 mantienen 300m2 en copropiedad y los 700 restantes los materializan. Yo puedo materializar parte del bien. Puedo hacer que una parte del todo deje de estar sujeto a copropiedad. Es perfectamente posible. Es principio, sólo se requiere la manifestación de voluntad para que el acto jurídico de materialización de las cuotas tenga validez. Es decir, es un negocio jurídico con libertad de forma. Para efectos de oponibilidad; a efectos de poder exigir el cumplimiento de las obligaciones que cada copropietario asumió para materializar ese acuerdo entonces se pone por escrito (para que sea un medio probatorio idóneo)

1000 m2

50% HUGO 50% PACO

300m2Copropiedad

350m2Hugo

350m2Paco

50% HUGO 50% PACO

500 m2 500 m2

3. Tipos de Copropiedad

A) Régimen de Propiedad Sin Indivisión Forzosa (SIF): Estado de indivisión es lo mismo que estado de copropiedad. Habrá indivisión, entonces, cuando dos o más personas sean copropietarias de un bien. Si la indivisión es forzosa, es que estoy amarrado a un régimen de copropiedad; obligado a estar en copropiedad. El Código Civil Peruano lo que establece como regla general es un régimen de copropiedad sin indivisión forzosa. Nuestro Código Civil lo que quiere es que cualquier copropietario pueda solicitar a los demás ponerle termino a la copropiedad materializando las cuotas. La idea del legislador en materia de derechos reales es que la copropiedad debería ser un régimen temporal y por lo tanto abre caminos, alternativas, posibilidades para que los copropietarios en cualquier momento le pongan término a la copropiedad. La copropiedad es fuente de problemas. No es fácil tomar decisiones que tienen que ver con el derecho colectivo. Por eso el legislador del Código de 1984 estable un régimen donde no hay indivisión forzosa; donde yo puedo materializar mi cuota cuando quiero. Si el 1% de las cuotas quiere terminar con la copropiedad - así el 99% de las cuotas esté de acuerdo en mantenerla - ésta termina.

B) Régimen de Propiedad Con Indivisión Forzosa (CIF): Yo no puedo materializar las cuotas. Estoy obligado por un tiempo determinado o a plazo indeterminado a mantener el estado de copropiedad. Nuestro Código, pese a que es un Código sin indivisión forzosa, no ha podido escapar a dos casos en los cuales hay indivisión forzosa y esos son el Pacto de Indivisión (art. 993 CC) y la medianería.

Pacto de Indivisión

El acuerdo de indivisión es una excepción en materia de copropiedad en el Código Civil peruano porque es una de las formas de indivisión forzosa; una de esas formas que me amarran. Para que exista pacto de indivisión se requiere de un acuerdo de voluntades; la celebración de un negocio jurídico en el que tienen que intervenir necesariamente el 100% de las cuotas. Basta que el 1% diga que no, para que no haya pacto de indivisión. Ese pacto tiene un plazo determinado. El legislador, que es contrario a la indivisión, señala un plazo máximo de cuatro años. Si quieren renovarlo, se requiere de una nueva manifestación de voluntad. Otra vez el 100% de las cuotas tiene que estar de acuerdo en renovar el pacto.

Un ejemplo: Existe en Ica un complejo vinícola bastante rentable que es de propiedad del señor Gastón. El señor Gastón fallece y lo heredan sus hijos

María, Teresa y Jorge. Según el testamento, los tres hijos heredan por igual, por ende los tres tienen el 33.33% de cuota ideal sobre ese bien. Jorge - que es el que más años ha trabajado con el papá - les propone a sus hermanas celebrar un pacto de indivisión para que durante cuatro años lo dejen trabajar el negocio. Dice, además, que les va a rendir cuentas y que luego les va a mandar cheques todos los meses. Como el 100% de las cuotas dice que sí, celebran un pacto por el cual están obligados a mantenerse en estado de copropiedad por cuatro años. Si María a los dos años se arrepiente, ya no puede hacer nada. Pero lo que sí puede suceder es que si al cabo de dos años ninguno de los tres (es decir, el 100% de las cuotas) está contento, se puede dejar sin efecto el pacto. También puede ocurrir que al cabo de los cuatro años los tres estén satisfechos y decidan renovar el pacto. En principio el pacto de indivisión es temporal; puede estar sujeto a renovación, pero siempre es temporal.

El segundo párrafo del art. 993 CC establece una prohibición iure et de iure y es que sino se señala plazo se presume que es de cuatro años. Pero no es que María, Teresa y Jorge tengan que estar amarrados los cuatro años. Si el 100% de las cuotas están de acuerdo, se puede señalar un plazo menor, celebrando un pacto ampliatorio.

El tercer párrafo del art. 993 CC establece que para que el pacto de indivisión tenga efectos contra terceros debe inscribirse en el Registro respectivo en salvaguarda de los derechos del acreedor. Otro ejemplo: María, Teresa y Jorge celebran el pacto de indivisión el primero de agosto del 2003. Desde el momento que hay acuerdo de voluntades, el pacto es válido. Es un acto jurídico con libertad de forma pero para que los tres hermanos puedan recíprocamente hacer que el pacto se respete, probablemente lo pongan por escrito (por el problema probatorio). El art. 993 CC dice, además, que si se quiere que ese pacto se oponga a terceros y ese pacto es respecto a un bien registrado, se tiene que registrar. El pacto se celebra el 1 de agosto del 2003, firman un documento, incluso legalizan las firmas pero no llevan el pacto al registro. Si no llevan el pacto al registro y vamos a la Partida Registral de ese predio no encontramos nada. Jorge quiere hacer otro negocio y recurre al Banco de Crédito para solicitarle un préstamo por $ 100 mil dólares y éste le pide una garantía. Jorge dice que puede hipotecar su 33.33% sobre el terreno vinícola. Se acepta la garantía. El banco estudia la titulación del predio para ver si existen cargas, gravámenes sobre el predio y no encuentra el pacto de indivisión. El banco siempre tiene que ponerse en el peor de los supuestos: Que Jorge no pague el préstamo. Si no lo hace, el banco tiene que ejecutar la garantía y convertir en líquido esa garantía. El banco sabe que es distinto rematar un inmueble que tiene pacto de indivisión que rematar uno que no lo tenga. Si yo entro al mercado como adjudicatario lo que quiero es que sea un régimen libre para yo poder pedir la partición. Para poder hacer eso, necesito un régimen SIF. La gente del banco dice que les conviene que el régimen de propiedad sea SIF. Sobre esa base, unos días después, el 30 de agosto de este año, se celebra el contrato de mutuo con hipoteca entre Jorge y el Banco

de Crédito. Los abogados van al Registro e inscriben. Posteriormente Jorge tiene problemas, no puede pagar sus cuotas a tiempo y el Banco se ve obligado a ejecutar la garantía. ¿Qué se remata? El 33.33%. ¿Quién resulta adjudicatario de la buena pro? Tacama SA. María y Teresa le dicen a Tacama SA que hay un pacto de indivisión que recién vence en el 2007 por el cual no pueden terminar la copropiedad. Sin embargo, Tacama les dice a las dos hermanas que lean el tercer párrafo del art. 993 CC. ¿Quién es tercero? Cualquier otro que no haya celebrado el pacto. Para que el pacto de indivisión tenga efectos contra Tacama SA debió inscribirse en los Registros. Cuando Tacama adquirió la cuota ideal de Jorge, no existía ningún pacto inscrito. Y si no está inscrito sólo es oponible entre las partes que lo celebraron. Para oponerlo a terceros había que inscribirlo y por lo tanto, Tacama SA está en libertad de solicitar la materialización de las cuotas y adquirir el negocio si esa era su idea (probablemente después Tacama les compre a María y Teresa sus cuotas ideales). Cuando dos derechos reales se encuentren en conflicto, es oponible el que se inscribió primero. ¿Qué hubiera pasado si el pacto si se hubiese inscrito antes de la hipoteca? Tacama SA igual sería el propietario de ese 33.33% pero tendría que respetar el pacto de indivisión (4 años) antes de pedir la materialización de las cuotas.

Finalmente, el último párrafo del 993 CC dice que si median graves circunstancias el juez puede ordenar la partición antes del vencimiento del plazo. Ejemplo: Resulta que Jorge se dedica al alcoholismo y los negocios comienzan a irse a pique. Al amparo del último párrafo del art. 993 CC, María o Teresa pueden pedir la partición. Le explican al juez que si esperan ese plazo de cuatro años posiblemente reciban un negocio endeudado y el predio tendría que ser rematado. Si se le puede probar esa circunstancia grave al juez, éste sustituye la voluntad del 100% de las cuotas y mediante una sentencia declara que pasamos de un régimen CIF a uno SIF. A partir de ese momento, las cuotas se pueden materializar para evitar que se destruya el bien.

GASTONMaría 33.33%Teresa 33.33%Jorge 33.33%

Celebran Pacto: 01/08/03

TACAMA SA

Jorge Banco de Crédito

Medianería

Mientras que el pacto de indivisión se aplica a cualquier tipo de bien sujeto a copropiedad, la medianería se aplica solamente en los casos de predios colindantes. Ejemplo: Si Jorge dentro del predio de su propiedad (lote 24) construye con su dinero y dentro de los límites de su terreno una pared, esa pared es propiedad exclusivamente de Jorge. Sin embargo, Miguel puede plantear que para ahorrar costos pueden construir ambos un solo muro. Entonces, decimos que esa pared es medianera y que está sujeta a un régimen de copropiedad. En este caso las cuotas ideales son siempre 50% – 50%.

El art. 994 CC habla de la presunción de medianería. La pared que construyó Jorge con su plata en su terreno se presume que es medianera salvo que pruebe lo contrario (tiene que presentar recibos, facturas, etc.). Es una presunción iuris tantum

El art. 995 CC contiene una norma que ha sido muy criticada y que es una repetición de lo que era el art. 915 del antiguo Código Civil de 1936, que es la obligación de imponer la medianería. Esto es lo que se conoce como la venta forzosa de cuota ideal. Si Jorge construye la pared con su dinero y dentro de los límites de su predio, no cabe duda que esa pared es propiedad exclusiva de Jorge. Sin embargo, el vecino Miguel puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo ocupado. Por lo tanto, el art. 995 faculta a Miguel a demandar a Jorge ante los tribunales para exigir que se constituya un régimen de copropiedad con indivisión forzosa (sin plazo determinado). A ese extremo llega nuestro legislador tratándose de predios y

VIÑEDOS

LOTE 24

LOTE 25

Jorge MiguelCopropieda

d (50% - 50%)

30/08/03Mutuo $100 mil

Inscripción de la hipoteca: 30/08/03

paredes medianeras. La justificación del legislador se funda en la conveniencia y el abaratamiento que significa tener un solo muro que divida dos predios. Aún así, esta norma es muy criticada porque una voluntad es impuesta sobre otra. Se impone la voluntad de Miguel sobre la de Jorge. Desde es el momento que Miguel paga y con la sentencia del juez, queda constituido un régimen de copropiedad (50% de cuota ideal cada uno). El art. 995 CC es mandatorio, por más que Jorge no esté de acuerdo. Cuando Miguel ya le impuso la medianería a Jorge, en tal caso puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el derecho que le da la medianería.

¿Qué derecho da la medianería? Jorge, que está en el predio número 24, puede usar una cara de la pared medianera para colgar ropa, usarla como pared de uno de mis dormitorios, etc. así como Miguel puede usar la otra. Pero Jorge no puede colocar ventanas porque eso puede hacer que su copropietario medianero no pueda usar su cara de la pared (art. 996 CC) El art. 995 CC. le dice a Miguel que puede pedir que se suprima esa ventana para que pueda disfrutar del íntegro de la pared. El segundo derecho es levantar la pared medianera (art. 997 CC). Por ejemplo, por razones de seguridad se puede levantar la pared un metro más. En ese caso, son de cargo de quién decide levantar la pared, los costos que significan la elevación de la pared un metro más, por ejemplo. Si como consecuencia de la mayor altura hay que mejorar los cimientos eso corre por cargo del medianero. No hay ninguna obligación de parte del otro. Finalmente, en cuanto a las obligaciones de la medianería el art. 998 CC señala que todos los colindantes (Jorge y Miguel) deben contribuir a prorrata. ¿Qué quiere decir contribuir a prorrata? 50% cada uno para la conservación, reparación o reconstrucción de la pared medianera. Si hay que reparar la pared, mantenerla, darle un baño de pintura o reconstruirla porque se vino abajo, los costos se reparten por mitades. Si yo no quiero pagar la reconstrucción o la reparación, puedo hacer uso de un derecho que es el de la renuncia a la medianería. Al renunciar a la medianería, el otro colindante adquiere el 100% de cuotas sobre la pared. O dicho en otros términos, se convierte en propietario único y exclusivo de la pared medianera y del terreno que ésta ocupa. Si hay una razón técnica, si se va a molestar a la propiedad vecina, van a ir al Juez y él determinará si, por ejemplo, prima el derecho a levantar la pared o el derecho a que no caiga sombra sobre mi terreno.

4. Constitución de la Copropiedad

La copropiedad se puede constituir por tres vías:

a) Mediante la celebración de un contrato: Un negocio jurídico que puede presentarse de diversas maneras. Por ejemplo, yo propietario de un bien vendo una alicuota; esa cuota ideal, a una o más personas. Soy propietario de un departamento en Lince y decido enajenar ya sea a título oneroso o gratuito el 30% de mi cuota ideal a una persona, el 20% a otra y me quedo con el resto. Ese contrato significó enajenación que hace el propietario de cuotas a una o más personas. Otra alternativa es que saque a la venta mi departamento en Lince y que acudan dos, tres o cuatro personas a comprarlo en forma conjunta. En todos los casos de contratos va a haber enajenación (un acto jurídico capaz de transferir propiedad). Esa enajenación puede ser onerosa o gratuita.

b) Por sucesión: Es la forma mayoritaria. El 80% de casos de copropiedad que se presentan surgen de la muerte de una persona. Si existen dos o más herederos y no se ha hecho individualización por testamento, entonces nace la copropiedad. Del fallecimiento de una persona, nace el régimen de sucesión de esa persona. En el régimen peruano hay dos alternativas: Primero, que la persona reparta la torta sucesoria dejándole a cada uno de sus herederos bienes individuales o también que la persona haga una lista de todos los bienes que ha adquirido y declare que sus herederos son sus tres hijos y no diga más. Eso significa que al momento de su fallecimiento, se va a constituir un estado de copropiedad sobre todos los bienes que forman parte de la masa sucesoria. La segunda hipótesis es que no haya dejado testamento alguno; lo que se conoce en el Derecho Civil peruano como una sucesión intestada. Hay un procedimiento especial para que se declare judicialmente que la persona falleció, que la sucesión se abrió y que esos son los herederos. En esos casos siempre hay copropiedad. La única manera en que no exista copropiedad es cuando hay testamento y todo queda absolutamente repartido entre los sucesores.

c) Por ley: Solamente hay un caso que es el de la medianería.

5. Disposición y Administración de Bienes Comunes

Esto ya tiene que ver con los derechos sobre el bien común, por lo tanto tiene que ver con los derechos colectivos.

a) Proporcionalidad: En el primer párrafo del art. 970 CC existe una presunción iuris tantum, de que las cuotas ideales son siempre iguales entre todos los copropietarios. Puedo probar en contra de la presunción. La segunda regla es que esa cuota ideal es la que establece cómo se prorratean los beneficios. En función de las cuotas se dividen los frutos que rinde el bien y también las obligaciones que genera el bien común (pago de tributos, mantenimiento del bien, etc.) Si hay impuesto predial que pagar y soy el titular del 50% de cuota ideal, yo pago el 50% de impuestos. Si tres hermanos son copropietarios de un departamento, el pago de los recibos de agua, luz, seguridad, etc. se hace en función al porcentaje de cada uno de ellos. Entonces, la proporcionalidad significa que los derechos y las obligaciones de cada copropietario se dividen

en función a la cuota ideal de dicho copropietario. Si alguien no puede cumplir con sus obligaciones como copropietario, los copropietarios restantes pueden asumir esa obligación pero luego pueden repetir contra él y exigirle judicialmente el pago (pueden solicitar que se embargue y luego remate su cuota ideal)

b) Como se toman los acuerdos: El art. 971 CC resume el porqué la copropiedad es muchas veces tan complicada y porque nuestra legislación ha querido adoptar un régimen sin indivisión forzosa. - Todas las decisiones importantes sobre el bien común requieren

unanimidad. Se necesita unanimidad para disponer, es decir, enajenar (transferir la propiedad), gravar, transformar o destruir. Para todo estos actos mayores se requiere que el 100% de las cuotas esté de acuerdo. Adicionalmente, las decisiones de arrendar (por ejemplo, alquilar el departamento), dar en comodato (préstamo) o introducir cualquier modificación en el bien (por ejemplo, cambiar el color del edificio) también requiere que el 100% de las cuotas esté de acuerdo. Toda modificación en el bien común requiere de unanimidad.

- Se requiere mayoría absoluta (más de la mitad de los votos) para los actos de administración del bien. ¿Y que cosa es administración? Mantenimiento del bien, pagar los impuestos, recoger los alquileres, etc.

Toda lo importante y hasta lo medianamente importante requiere de unanimidad y sólo el mero acto de administración requiere mayoría absoluta. No es nada fácil que todos los copropietarios se pongan de acuerdo. La copropiedad es fuente de conflictos.

c) Administración: Para administrar los bienes comunes basta con que haya mayoría absoluta; esto es, que más del 50% de las cuotas esté de acuerdo para hacerlo. La administración según nuestro Código Civil puede ser de tres tipos: La primera es la administración convencional, en la que los copropietarios se ponen de acuerdo en cómo efectuar la administración. Se tienen que poner de acuerdo en:- Quién va a ser el administrador- Qué facultades va a tener (cómo va a administrar)- Cómo va a ser la rendición de cuentas.- En muchos casos, cuáles van a ser sus honorarios.

Todo esto tiene que ser producto de un convenio. Sin embargo, hay casos en los cuales no se puede llegar a un acuerdo de cómo de administrar los bienes comunes. Si no hay convención, entonces no queda otra alternativa que recurrir a la administración judicial.

24/09/03

PROPIEDAD HORIZONTAL (II)

IV. ¿Cómo se constituye?

Para constituir propiedad horizontal necesitamos el otorgamiento de tres actos jurídicos distintos: La declaración de fábrica, la independización y el reglamento interno.

1. Declaración de Fábrica:

Para poder acreditar la propiedad de mi edificación necesitamos un título llamado declaración de fábrica. En primer lugar, ¿quién la otorga?. Quién realmente la otorga y declara es el arquitecto o ingeniero civil (no necesariamente tienen que ser ambos) que ha sido responsable de esa obra. El propietario más que un otorgante es un interviniente (interviene sólo para aceptar lo que otro va a declarar) ¿Qué va a contener la declaración de fábrica? Primero, la intervención que tuvieron el ingeniero o arquitecto y el propietario. Luego se va a señalar el terreno sobre el cual se ha construido la casa, el edificio, la quinta, el centro comercial, etc. (Recordemos que no solamente hay declaración de fábrica para aquellas edificaciones sujetas a propiedad horizontal). Por último, el ingeniero o arquitecto declara cómo se construyó: La distribución, el área de los ambientes de cada piso; las estructuras, los acabados de la casa; las instalaciones eléctricas y sanitarias y el costo, que tiene tres elementos que lo conforman: Cuánto en mano de obra, cuanto en materiales de construcción (todo lo que tuve que comprar para construir mi casa), y finalmente los honorarios del profesional.

1. Quién la otorga (arquitecto o ingeniero civil)

2. Terreno3. Cómo se construyó3.1 Distribución

3.2 Area de los ambientes (pisos). Area Construida total.

3.3 Estructuras3.4 Acabados3.5 Instalaciones3.6 Costo

3.6.1. Mano de obra3.6.2. Materiales de construcción

Contenido de la Declaración de Fábrica

Todos estos items conforman la declaración de fábrica y van a constituir el título de propiedad de mi edificación; el documento que me permite acreditar que soy el propietario de mi casa. Esta declaración de fábrica se suele otorgar mediante escritura pública ante notario. El abogado la minuta de declaración de fábrica. El notario otorga escritura público pero a esta minuta tengo que adjuntarle varias cosas más: En Registros Públicos se necesita además de minuta, la licencia de construcción; la conformidad de obra; un certificado de numeración municipal; el “pase de seguridad social” (eliminado por la Ley 25657)

El legislador quiso simplificar la forma de acreditar la declaración de fábrica y mediante la Ley 25657 creó el FUO (Formulario Único Oficial) ya que el procedimiento por escritura público era muy costoso. Los formularios van a reemplazar a los trámites de las Municipalidades, las minutas y las escrituras. Ahora todo se hace con los formularios. Un procedimiento, sin duda, más amigable al usuario: Más sencillo y menos costoso. En el FUO, todo el contenido de la declaración de fábrica viene en un formato.

Entonces, hoy en el Perú yo puedo otorgar la llamada declaración de fábrica por el procedimiento ordinario, tradicional de la escritura pública o puedo hacerlo a través del FUO. Ambos tienen exactamente el mismo valor.

2. Independización:

Es la asignación del área, linderos y medidas perimétricas de cada sección de dominio a efectos de precisar la extensión de mi derecho de propiedad. Es un detalle técnico de cuánto mide cada sección de dominio exclusivo. El art. 954 CC me dice: “Tu propietario puedes extender en cada vértice del perímetro líneas verticales que se proyecten al suelo y subsuelo pero siempre dentro de ese perímetro”.

Ejemplo: Las secciones de dominio exclusivo de un departamento:

Area LinderosEst.1Est.2

1. Quién la otorga (arquitecto o ingeniero civil)

2. Terreno3. Cómo se construyó3.1 Distribución

3.2 Area de los ambientes (pisos). Area Construida total.

3.3 Estructuras3.4 Acabados3.5 Instalaciones3.6 Costo

3.6.1. Mano de obra3.6.2. Materiales de construcción

Dep.1Dep.2

Dpto. 101Dpto. 201

La independización va a depender del tipo de edificación porque si estoy en un edificio como el del ejemplo, mi derecho de propiedad hacia el sobresuelo se agota en el techo y en el subsuelo se agota en el piso pero una casa o en una quinta la cosa es distinta. Ahí si yo propietario puedo aprovechar el subsuelo y puedo construir una casa de dos o tres pisos; lo que la zonificación me permita.

¿Qué le va a permitir estos elementos al registrador? El registrador tiene una pantalla y llama a la partida electrónica. En esa partida 140000 aparece el terreno de García Montufar ubicado en La Molina; luego aparece quién es el titular del derecho de propiedad, si se ha constituido otro derecho real sobre el propietario, etc., etc. Al registrador le va a llegar el FUO o la escritura pública con la declaración de fábrica y luego hace un pequeño resumen. Ahora, si se trata de un edificio va a constar que tiene tantos departamentos y luego en el FUO en otra parte del cuadernillo va a estar la independización. El registrador abre, entonces, tres partidas. El registrador va a decir que las partidas 140001 y 140002 vienen de la partida matriz 140000. Cada sección de dominio exclusivo tiene su propia partida electrónica. Por ejemplo, puedo vender mi depósito o mi estacionamiento y todavía ser titular de mi departamento. Entonces, para que puedan comerciarse en el mercado los derechos reales y puedan ser oponibles, el registrador crea una partida para cada sección de dominio exclusivo.

3. Reglamento Interno :

Son las reglas de juego de cada edificación en un régimen de propiedad horizontal. En una primera parte del reglamento están los derechos y obligaciones de los propietarios de las zonas de dominio exclusivo. Cada uno tiene un derecho de propiedad exclusivo sobre el departamento que está comprando pero también

Partida 140000 Lote 124 Mz. C.

Urbanización Sol de La Molina

García Montufar

Independización

Bienes Comunes

Servicios Comunes

Depto. 101 140001

Area: 120m2

Est. N°1 140002

tiene algunos derechos comunes y ciertas obligaciones (como por ejemplo no hacer bulla después de determinada hora). Luego, en el Reglamento Interno tiene que aparecer el porcentaje de participación que corresponde a cada sección de dominio exclusivo. Luego del porcentaje de participación - si se ha determinado - el porcentaje de aporte para el mantenimiento de los bienes comunes. Hay muchísimos edificios que sólo tienen un porcentaje. En esos casos, el porcentaje de participación es uno y sobre esa base, cada uno paga el mantenimiento. Pero hay otros edificios, centros comerciales o quintas que tiene dos porcentajes. El porcentaje de pago de mantenimiento es absolutamente opcional. La gran mayoría tiene sólo uno. Otra cosa sumamente importante que contiene el Reglamento Interno es el uso permitido de cada sección (el uso es una restricción al derecho de propiedad). Por ejemplo, si un edificio se limita exclusivamente a departamentos de vivienda, no puedo poner un consultorio médico o un estudio de abogados. O si estoy en un edificio que tiene uso de oficinas no puedo usarlo como vivienda. Antes de adquirir una sección de dominio exclusivo, es indispensable revisar el Reglamento Interno para conocer el determinado uso expreso que se ha establecido. También el Reglamento Interno me va a decir cuáles son los bienes comunes de la edificación; los servicios comunes (cada tipo de edificación tiene distintos bienes comunes pero el art. 41 de la Ley 27157 nos da una guía). ¿Qué mas nos va decir el Reglamento? Nos va a hablar de la junta de propietarios. La junta de propietarios es el órgano de representación del régimen de propiedad horizontal compuesto por todos aquellos propietarios de una sección de dominio exclusivo. En ella se toman acuerdos respecto a los bienes comunes, a los servicios comunes, a la administración de la edificación, etc. El Reglamento me va a decir las atribuciones de la Junta; quienes la componen, quién es el Presidente, los quórums, que mayorías calificadas se requieren, etc.

Si, por ejemplo, García Montufar presenta a Registros Públicos el Reglamento Interno, el Registrador lo que va a hacer es incluirla – luego de que declaró la independización - en la Partida Electrónica140000 correspondiente a su casa ubicada en La Molina. El Registrador no coloca todo el Reglamento Interno; hace

Derechos y Obligaciones

Porcentaje de Participación

Porcentaje de Pago de

mantenimiento

Uso

Bienes Comunes

Servicios Comunes

Reglamento Interno

un resumen. Si quiero conocer todas las reglas al detalle, tengo que pedirle una copia a (…) El Registrador no constituye la propiedad horizontal sino está inscrito el Reglamento Interno. Los tres elementos – declaración de fábrica, independización y el reglamento interno - son indispensables; son conjunciones.

Predeclaratoria de Fábrica

La predeclaratoria de fábrica ha sido concebida por el legislador como un mecanismo para tratar de promover la construcción de edificaciones y para atender el problema de la demanda de vivienda en el Perú. El Estado Peruano a través de su historia republicana ha sido incapaz de satisfacer la demanda de vivienda; que se agudizó después de los años 50 con las migraciones de las zonas rurales hacia las urbanas. Para aminorar esa presión, el legislador crea el sistema de predeclaración de fábrica. Un ejemplo: Tengo un terreno ubicado en el Sol de La Molina donde creo que se pueda hacer un edificio de departamentos pero no tengo el dinero para construirlo. Entonces el legislador peruano, a través de la predeclaratoria de fábrica, crea todo una ficción legal que es la posibilidad de constituir propiedad horizontal en esa edificación (….) Se constituye todo un artificio legal que va a permitir que los derechos reales puedan comercializarse en el mercado. ¿Cómo voy constituyendo el régimen de predeclaratoria de fábrica y voy creando esta ficción legal? Presentando a la Municipalidad Distrital el anexo “C” del FUO. Yo ya tengo los planos de lo que voy a hacer, lo que significa que tengo un proyecto de cómo construir. ¿Qué me dice la ley? Me dice que el Municipio de La Molina va a verificar los datos que he puesto en el FUO con el proyecto aprobado. Requisito esencial para pedir la predeclaratoria de fábrica es tener los planos completos, mi Proyecto y ambos debo llevarlos al Municipio para que me los aprueben. ¿Y cómo me lo aprueba el Municipio? Dándome la licencia de obra. Proyecto aprobado, para la ley de propiedad horizontal, significa licencia de obra.

Planos Proyecto

Municipio

Licencia de Obra

Ya tengo mi licencia y como no tengo dinero lo que quiero es vender los planos; vender bienes futuros (futuros departamentos). ¿Qué tengo que hacer? Ya tengo la licencia de obra, entonces mi arquitecto tiene que llenar el formulario del FUO. ¿Y que va señalarse en la predeclaratoria de fábrica? Lo mismo que en una declaración. El arquitecto dirá: “Sobre este terreno, voy a construir un edificio; que va a tener cinco pisos; que va a tener cinco departamentos por piso; que va a tener una azotea, un zócalo, un estacionamiento; etc., etc.” Podrá decir todo por adelantado porque ya hay un proyecto y una licencia de obra. Por lo tanto, la predeclaratoria de fábrica contiene todos los rubros de una declaración de fábrica pero todo comienza con la frase “voy a construir”.

Además de la predeclaratoria de fábrica, puedo hacer una pre - independización porque ya sé de qué tamaño van a ser cada uno de los departamentos, estacionamientos, depósitos, etc. porque tengo mi proyecto de planos aprobado. Luego, en una segunda parte yo puedo otorgar también el pre - reglamento interno para que todos aquellos que todos aquellos me vayan a comprar departamentos sepan cuáles van a ser son las reglas de juego, sus derechos, etc.

En síntesis, la predeclaratoria de fábrica contiene exactamente lo mismo que la declaración de fábrica; la pre - independización lo mismo que la independización y el pre – reglamento interno, lo mismo que el reglamento interno. Sin embargo, el bien (el edificio) físicamente todavía no existe. El legislador en el art. 1534 CC establece que pueden haber contratos válidos respecto de un bien futuro. Es decir, yo puedo vender un bien que todavía no existe. Pero el legislador me dice que ese negocio jurídico, que se puede formar válidamente con el acuerdo de voluntades entre el comprador y vendedor – está sujeto a una condición legal. ¿Qué tenemos aquí? Un contrato de compraventa de bien futuro. Pero el art. 1534 me dice que para que ese contrato tenga efectos, el bien tiene que existir. Esa es la norma general. Por lo tanto, si nosotros aplicamos la norma general del art. 1534 a la venta de estos departamentos que estoy vendiendo en La Molina, tendremos que decir que hay un contrato de compraventa pero que no tiene efectos todavía. Sin embargo, el legislador peruano con la ley 27157 ha hecho una excepción a la regla general del art. 1534 para posibilitar, justamente, el tráfico de bienes futuros inmobiliarios. Eso es lo que busca el legislador: Crear oferta de vivienda.

Una vez que ya tengo mi pre- declaración de fábrica, mi pre – independización y mi pre – reglamento interno, entonces llevo a Registros Públicos esa información. Ahí me piden el FUO y en ese momento se crea la ficción legal. ¿Qué va a hacer el Registrador? Llama a su sistema, abre una nueva Partida Electrónica y va a decir que en ese terreno se ha constituido un régimen de pre – declaración de fábrica; que se trata de un futuro edificio, que tendrá cinco pisos; que tendrá tantos departamentos, tantos estacionamientos, etc. y en virtud del FUO que le presento, procede a la pre - independización de las futuras secciones de dominio exclusivo. Por eso es una ficción legal: Porque se van a inscribir y anotar derechos reales sobre bienes futuros. 01/10/03

PROPIEDAD HORIZONTAL (III)

Siempre la propiedad horizontal se fundamentó en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; una modalidad en virtud de la cual en una edificación, hay secciones de dominio exclusivo, bienes comunes y servicios comunes. Sobre estos bienes y servicios comunes existe una participación, una alicuota que tiene cada propietario. Este régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es el régimen que mayoritariamente se practica pero no es el único.

La norma general en materia de propiedad horizontal es que los bienes comunes no se transfieren; están diseñados para servir a los propietarios secciones de dominio exclusivo. Sin embargo, la ley vigente de propiedad horizontal ha distinguido entre dos bienes comunes. Primero, los del art. 134 del Reglamento que enumera los bienes comunes que no se pueden transferir bajo sanción de nulidad. ¿Qué quiere decir el primer inciso del art. 134? Si hay una edificación en altura, el bien común terreno es intransferible. La única excepción es que se constituya un derecho real de superficie, en el que hay un propietario del suelo distinto del propietario del sobresuelo o subsuelo. Ejemplo: Hay un propietario que es Juan que se relaciona jurídicamente con x, y, z. Juan constituye superficie a favor de éstos, cada uno va a ser propietario de un departamento y se les va a llamar superficiarios. Tienen el derecho de construir sobre el terreno de Juan un edificio de departamentos. El terreno sobre el que se levanta la edificación sobre el terreno no es un bien común.

Hay ciertos bienes comunes que por su naturaleza no se pueden enajenar. Para que los bienes comunes se puedan transferir se necesita de la autorización de la

Juan

X

Y

ZSuperficie

junta de propietarios (con por lo menos más de dos terceras partes de los porcentajes conformes). La autorización no puede contravenir las normas de zonificación vigentes. Por ejemplo, la azotea es un bien común que no está listado en el art. 134. ¿Qué se requiere entonces? Que se reúnan los propietarios de los departamentos y el 66.66% de participaciones diga que sí quiere enajenar la azotea. Ese dinero de la venta de la azotea se reparte en función a la cuota ideal de cada propietario. La segunda condición es que sea posible, según las normas de parámetros edificatorios que forman parte de la zonificación, hacer un sexto piso en ese edificio. Así el acuerdo se tome, éste sería inejutable por las normas de zonificación vigente. O también podría ser que la seguridad y funcionabilidad del departamento se vean afectadas, entonces en ese caso las minorías podrían ir a sede judicial e impugnar ese acuerdo.

Además de transferir, hay ciertas otras obras que se pueden ejecutar y que también requieren de la autorización de la junta de propietarios pero ya no se requiere mayoría calificada sino una mayoría simple (más del 50% de las cuotas ideales). Cuando se trata de una votación tan importante como la enajenación o gravamen de los bienes comunes entonces solo podrán votar los propietarios hábiles, es decir, aquellos que están al día en el pago del mantenimiento de los bienes comunes. El acuerdo que se haya tomado para transferir bienes comunes a un tercero se comunica a todos los propietarios quienes pueden manifestar su desacuerdo. Si creo que afecta la funcionabilidad del edificio puedo impugnar judicialmente ese acuerdo no obstante las dos terceras partes estén de acuerdo.

La segunda alternativa que nos plantea el es crear el régimen de copropiedad e independización, algo que no tiene antecedente alguno en la legislación peruana.

Régimen de Independización y Copropiedad

Este es un régimen que supone la existencia de secciones de propiedad exclusiva que se encuentran independizadas y de bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad. Ejemplo: Un edificio con nueve microlocales comerciales en

501401301

101201

AZOTEA – BIEN COMÚN

Gamarra. Pedro es propietario de las tiendas 1, 4 y 7; Joaquín del 2, 5, y 8 y Ernesto del 3, 6 y 9. Ellos vienen funcionando con un régimen de bienes de propiedad exclusiva y bienes comunes. Los tres se reúnen un día y deciden cambiarse a un régimen de independización y copropiedad en el cual existen bienes de uso común pero sujetos a copropiedad. Se va a desaparecer la esencia de la propiedad horizontal. La ideal original era dividir el edificio en tres bloques. Un edificio de nueve tiendas se va a convertir ahora en los edificios A, B y C. Una alternativa que tienen ellos es llamar a unos obreros de construcción civil para colocar unas paredes y ya no poder comunicarse. Cuando los tres toman la decisión de independizarse y convertir lo que es un edificio en tres, Joaquín le dice a Pedro que si no mantienen los accesos, los pasadizos que hay a nivel de cada piso, los clientes tendrían que bajar las escaleras y subir de nuevo. Joaquín les propone a Pedro y Ernesto mantener esos pasadizos para que la gente pueda transitar horizontalmente. Joaquín les informa a sus dos amigos que esos pasadizos eran bienes comunes sujetos a porcentajes de participación y que eso ahora lo están cambiando. Van a dejar sin efecto el régimen de propiedad horizontal y a partir de la fecha el edificio queda dividio en tres: El edificio bloque “A”, el edificio bloque “B” y el edificio bloque “C”. Cada pasaje ya no va ser un bien común con participaciones sino un bien inmueble sujeto a un régimen de copropiedad. Sobre el pasaje “Y” va a recaer un derecho de copropiedad y los tres tienen cuotas ideales sobre el bien. Cada tienda es ahora un inmueble de propiedad exclusiva.

Otro ejemplo: Una galería en el centro que está en un régimen de propiedad horizontal: Secciones de dominio exclusivo y bien común (el pasadizo). Cada una de las tiendas va a ser un bien mueble de propiedad exclusiva. Ya no están en conjunto con otros. Así como se independizó aquel edificio del ejemplo anterior en tres bloques, aquí se va a independizar esta edificación en ocho bloques totalmente independientes. Todos los bienes comunes tienen que desaparecer. En el caso de este centro comercial el único bien común que tienen es el pasadizo. En la junta, los ocho propietarios van a acordar dejar sin efecto el régimen de propiedad horizontal, para pasar al régimen de independización y copropiedad.

8 9

54

1 2

6

3

PEDRO “A”

JOAQUIN “B”

ERNESTO “C”

Bien inmueble sujeto a copropiedad

7Pasaje “Y”

Ahora hablamos de dos inmuebles distintos. El pasadizo que era bien común se convierte en un bien inmueble más sujeto a copropiedad. Se convierten en copropietarios con cuotas ideales. Cómo las tiendas eran de distinto tamaño y por ende las participaciones eran distintas acuerdan que si María tenía 20% de participación, entonces tendrá ahora 20% de copropiedad. Es decir, los porcentajes de participación que habían se trasladan a la copropiedad. Miguel es propietario ahora de un local totalmente independiente. Toda el área ya es copropiedad. Los copropietarios pueden acordar alquilar. Ya no hay propiedad horizontal. La junta de propietarios desaparece. Ya no hay bienes y servicios comunes que mantener. Cada uno baila con su propio pañuelo. Ahora, el Reglamento señala que las propiedades (…) Por lo tanto los edificios en altura están prohibidos. Hay un divorcio entre la ley y el reglamento. Pero si no es ese el caso no puedo hacer un régimen de copropiedad porque el reglamento lo prohibe. Edificios y departamentos no, salvo casos excepcionales

POSESION

Es el segundo en importancia de los derechos reales. Sin embargo, hay algunos que consideran que es aún más importante que la propiedad por la cantidad de poseedores que existen en el Perú.

Es un derecho aún más abstracto que la propiedad. El tema de la posesión ha sido tratado en un sinnúmero de libros de derecho

reales pero han dominado la escena de la posesión las posiciones de dos tratadistas excepcionales: Savigny e Ihering. No hay Código Civil en el mundo que no adopte la teoría de alguno de ellos en el tema de la posición.

2. Concepto

a) Savigny: “Para poseer algo, se requieren de dos elementos; el animus y el corpus. Si no existen ambos, no hay posesión. Al animus le llamamos elemento intencional y al corpus el elemento material” Hay corpus o elemento material de la posesión cuando hay aprehensión del bien (un contacto físico entre el sujeto activo y el bien) o cuando tengo la posibilidad de aprehender.

5

6

1

48

237

Calle

Calle 20%

15%Régimen de

Independización y

Copropiedad

¿Cuándo pierdo esta posibilidad de aprehender? Cuando hay una injerencia extraña de tercero.

Pero para Savigny no basta con el corpus. Tiene que haber animus, que es un elemento más abstracto todavía. Hay dos tipos de animus: El animus domini y el animus possidendi. El animus domini es la intención de comportarse como propietario del bien. Pero comportarse como propietario no significa necesariamente serlo. Hay poseedores que se comportan como propietarios sin serlo. Ejemplo: García Montufar es propietario de un syllabus. Un día se lo olvida en la clase y un alumno lo encuentra. Pensando que como lo han dejado tirado es porque ya nadie lo necesita y entonces hace aprehensión material de él. Ese tercero no sólo tiene aprehensión material sino que empieza a comportarse como propietario. Tienen animus possidendi los que saben que poseen algo temporalmente. Reconocen que existe un propietario Ejemplo: García Montufar y un alumno celebran un contrato de comodato. Él en su psiquis no se comporta como propietario. Sabe que el syllabus está “prestadito nomás”.

b) Ihering salió al frente de esta posición y revolucionó el concepto de posesión. Para él, el elemento del animus era totalmente prescindible: “Hay posesión cuando hay corpus, no como lo ha definido Savigny, sino un corpus que depende de la relación externa entre sujetos y cosas. Es como si nos pusiéramos a ver una película. Alguien está explotando económicamente un bien y es que los bienes satisfacen las necesidades de las personas. Hay que ver cómo se comporta la gente en relación a las cosas”. ¿Porque le llama explotación económica? Porque los bienes vienen a satisfacer las necesidades. Las necesidades se satisfacen de distintas maneras. El corpus va variando según cómo satisfaga mi necesidad (tiene naturaleza variable). Ejemplo: La tía de García Montufar le regala una camisa huachafa y como le da pena botarla a la basura la guarda en el último cajón de su closet. Aún en ese extremo hay una satisfacción de necesidad. ¿Cómo se van a comportar estos sujetos que satisfacen necesidades? Como propietarios (usan, disfrutan y disponen de los bienes). Ahí está la naturaleza variable del corpus: En los atributos de la propiedad. Cuando la gente está usando, disfrutando y disponiendo de los bienes, hay corpus y también posesión. Basta que este ejercicio basta que sea hecho; no necesariamente de Derecho. Ejemplo: Soy propietario de un terreno y comienzo a construir una casa sobre él porque así satisfago mis necesidades. Ihering dice que soy propietario y poseedor a la

SavignyDomini

Possidendi

Corpus

Animus

Aprehensión material

Posibilidad de aprehender

vez, porque estoy ejerciendo uno de los atributos de la propiedad. ¿Qué significa ejercicio de hecho? Un ejercicio fáctico. ¿Qué quiere decir fáctico? Real, de verdad. Verdaderamente estoy disfrutando. Es comenzar a ejercer los atributos de la propiedad. Pero también aquel que invadió el terreno está ejerciendo uno de los atributos de la propiedad. Estos atributos los puede ejercer el propietario como los puede ejercer alguien que no es propietario. ¿Qué interesa para efectos de la posesión? Que de hecho se está ejerciendo. Si se ejercen algunos de los atributos hay corpus y si hay corpus hay posesión. El art. 896 CC sigue totalmente la posición de Ihering. Para el Código Civil peruano la posesión es el ejercicio de fáctico, verdadero de uno de los atributos de la propiedad.

El art. 897 CC nos presenta la figura del servidor de la posesión. Nuestro Código Civil, siguiendo la teoría de Ihering, dice que hay personas que parecen que poseen pero que no lo hacen. Por ejemplo, el chofer que maneja uno de los autos de García Montufar. ¿Cuándo hay servidores de la posesión? Cuando hay una relación de dependencia entre empleado y empleador y el empleado, siguiendo instrucciones, usa el bien. Ese chofer es un empleado de García Montufar; él le paga una remuneración mensual, hay subordinación. Él usa el carro por instrucción de su empleador. Lo mismo sucede con la empleada del hogar que usa todo el día la aspiradora, por ejemplo. El obrero de una fábrica industrial que utiliza maquinarias todo el día también es un servidor de la posesión: Usa la maquinaria porque recibe órdenes diariamente del gerente de planta.

3. Clasificación de la Posesión

Ihering dice que si el corpus es de naturaleza variable y algunas personas usan y otros disfrutan es que porque deben haber distintas clases de posesión. Dentro de su teoría comienza a desarrollar una clasificación de la posesión:

Poseedores mediatos e inmediatos: Es poseedor inmediato el poseedor temporal (eso que sabe que posee un bien y que tiene que devolverlo). Es poseedor inmediato el que posee por un plazo en virtud de un título y ese título es un acto jurídico en virtud del cual se cede la posesión temporal de un bien (un contrato de arrendamiento, comodato, etc.) Todos estoy títulos otorgan la posesión inmediata por un lapso determinado. Poseedor mediato es el que confiere el título temporal. Poseedor inmediato, el que posee en virtud de ese título.

Posesión legítima o ilegítima: Poseedor ilegítimo es quién que no tiene derecho a la posesión. Ejemplo: Joaquín Mamani acaba de llegar a Lima y su primo Rodolfo – invasor de terrenos - le ofrece alquilarle un cuarto de su casa en el pueblo joven. Para Ihering, hay una persona que está usando parte de este terreno y otra que lo está disfrutando. Ahí no hay legitimidad en el título pero, de hecho, encontramos a Joaquín Mamani viviendo en una parte de esta casa y a Rodolfo Mamani que le cobra una renta mensual de S/ 20 soles. Poseedor legítimo es quién tiene derecho a la posesión. Aquel que posee en virtud de un

título válido en la forma y en el fondo. Ejemplo: García Montufar cede temporalmente su syllabus. García Montufar sería poseedor mediato del syllabus y la otra persona inmediata pero ambos son poseedores legítimos. Pueden haber poseedores mediatos legítimos e ilegítimos y poseedores inmediatos legítimos e ilegítimos.

Posesión plena: Poseedor pleno es aquel que tiene la capacidad de ejercer cualquiera de los atributos de la propiedad. El poseedor pleno concentra los tres atributos: Usar, disfrutar y disponer. ¿Cuándo un pleno deja de ser pleno? Cuando confiere un titulo a un tercero que va a poseer. Lo pleno se puede convertir en mediato. Ejemplo: Cuando tomo la decisión de alquilar mi departamento en Miraflores y entrego las llaves a mi arrendatario entonces de poseedor pleno paso a convertirme en mediato. ¿El arrendatario que es? Un inmediato legítimo. ¿Antes de alquilar la casa que era yo? Un poseedor pleno y legítimo. ¿Qué era Rodolfo Mamani antes de arrendar? Pleno e ilegítimo. ¿Qué sucede cuando le arrienda una parte a su primo recién bajado? Sobre esa parte del lote de Rodolfo Mamani, el primo alquila la sección I. En la sección II vive Rodolfo. Rodolfo es poseedor pleno e ilegítimo de la sección II de ese lote y respecto a la sección I, es un poseedor mediato e ilegítimo. Si Joaquín incumple con los pagos, Rodolfo no podría desalojarlo por la vía judicial.

Ejemplo: Jorge - propietario de un departamento en San Isidro - decide celebrar un contrato de arrendamiento con Manuel. Este contrato se celebra el primero de julio del 2003 y hace unos días atrás, el 25 de setiembre, Manuel celebra con Enrique un título y ese título se llama sub - arriendo. (El contrato de arrendamiento en su cláusula siete señala lo siguiente: “El arrendatario puede subarrendar total o parcialmente este departamento”). Enrique desde el 25 de setiembre está viviendo en ese departamento ubicado en San Isidro. De acuerdo con la clasificación de la posesión que contiene nuestro Código Civil, Jorge, el propietario, pregunta que clase de poseedor es cada uno.

Manuel tiene una doble condición: Con respecto a Jorge es poseedor inmediato y con respecto a Enrique sería mediato. Acá hay dos títulos que deben ser

JOAQUIN (1)

RODOLFO (2)

Jorge(Propietario dpto.

San Isidro)

Manuel(Arrendatario)

Enrique (Sub – arrendatario)

Arrendamiento Sub - arriendo

01/07/03 25/09/03

analizados por separado. Por lo tanto, Manual sería mediato e inmediato a la vez y todos serían legítimos. Ahora supongamos que en el contrato la cláusula siete indicaba que estaba totalmente prohibido el subarriendo. Enrique sería ilegítimo y Manuel, en relación con Enrique, también porque subarrendó lo que no debía subarrendar. Manuel, con respecto a Jorge, seria inmediato legítimo porque ese contrato de arrendamiento es válido. En el segundo caso en el que había la cláusula expresa que prohiba, ese título de subarriendo es inválido (otorga derechos ilegítimos de posesión) Enrique y Jorge no tienen absolutamente ninguna relación (no están vinculados jurídicamente por ningún lado). Si el contrato de sub – arriendo estaba contemplado, el plazo se vence, y Enrique se queda, entonces se convierte en un poseedor ilegítimo.

Como sinónimo de la posesión ilegítima podemos hablar de la posesión precaria (art. 911 CC) ¿Cuándo la posesión se hace precaria? Cuando no tengo un título valido. Ejemplo: El caso típico de los invasores de terreno como Rodolfo Mamani. También es precaria cuando quién tenía un título valido, éste fenece. Ejemplo: Enrique, según el contrato de sub - arriendo, tenía el sub - arrendamiento desde el 25 de setiembre del 2003 hasta el 02 de febrero del 2004. La obligación de Enrique es devolverle a Manuel la posesión inmediata en esa fecha. Hoy es el 03 de febrero del 2004 y Enrique no quiere salir. En ese momento, Enrique se convertiría en un poseedor ilegítimo o precario y, además, pleno. No puede ser mediato porque para ser mediato necesito tener un título temporal y ese título ya venció. Del 25 de setiembre del 2003 al 02 de febrero del 2004 Enrique fue inmediato legítimo. Pero cuando el título fenece, se convierte en precario y, además, en pleno. Sólo es poseedor el que de hecho usa, disfruta o dispone. El 03 de febrero del 2004, Manuel ya no ejerce ningún atributo y por lo tanto, deja de ser poseedor.

La posesión ilegítima puede ser de buena o mala fe. No existe posesión legítima de buena fe. El 906 CC nos dice que el poseedor ilegítimo es aquel que cree, que está segurísimo que es legítimo por ignorancia o por error. Ejemplo: Celebro un contrato de usufructo con alguien, ignorando que en realidad no era el propietario sino un estafador.

Ejemplo: Fernando y Pedro son tan amigos que deciden comprarse dos terreno juntos para tener sus casas uno al lado del otro. Fernando se compra el lote 30 y Pedro el 31. Como los terrenos aún no estaban bien delimitados, Fernando, por

Posesión

Ilegítima

Legítima

Buena Fe

Mala Fe

error involuntario, creyendo que estaba en el 30, toma posesión del 31 y comienza a construir.

Esa ignorancia o error puede recaer sobre el hecho o el derecho (puede ser un error en la interpretación en la ley). Será poseedor ilegítimo de mala fe el que sabe que es ilegítimo. Ejemplo: Los invasores de pueblos jóvenes serían ilegítimos de mala fe o precarios y plenos.

Co - Posesión

Son co – poseedores aquellos que ejercen simultáneamente la posesión y son del mismo rango. ¿Quiénes tienen el mismo rango? Los poseedores plenos entre sí, los poseedores mediatos entre sí y los poseedores inmediatos entre sí. Hay coposesión, en primer lugar, cuando hay una pluralidad de sujetos; pero esos dos o más deben ejercer el mismo atributo de la propiedad conjuntamente sobre el mismo bien.

Ejemplo: José, propietario de una casa, fallece bajo el imperio de su testamento y declara como sus únicas herederas a sus hijas María y Pilar. Desde ese momento, desde el punto de vista de la propiedad, ambas son copropietarias. Pero ahora, al amparo del art. 899, son también co – poseedoras porque ambas son poseedoras plenas (nadie tiene la posesión temporal) y legítimas. Un mes después, las hermanas acuerdan disponer del bien, arrendándole a Jorge la casa. Jorge sería un poseedor mediato legítimo. ¿Qué pasa con María y Pilar? Antes eran co - poseedoras plenas y ahora se han convertido en mediatas. Pasado un mes del arrendamiento, Jorge llama por teléfono a María y Pilar y les dice que no puede pagar la renta sólo y que desea alquilar la casa a medias con su amigo Miguel. Les propone extender una cláusula adicional en el contrato diciendo que ahora los arrendatarios son dos y ellas aceptan. Se firma la cláusula el 20 de octubre de este año y a partir de ese momento, Jorge y Miguel se convierten en poseedores porque ambos son del mismo rango (inmediatos) y ejercen el mismo atributo sobre el bien. Respecto de esa casa, hay dos co - posesiones: Una co - posesión a nivel de los mediatos (María y Pilar) y otra a nivel de los inmediatos (Jorge y Miguel). Pasa un año, y Jorge y Miguel le subarriendan a Patricia. Pese a que es inmediata, ella no es co – poseedora porque no tiene el mismo rango que los dos. Desde el punto de vista de la coposesión, Jorge y Miguel cumplen un doble rol: Respecto a la primera relación jurídica, son co – poseedores inmediatos y respecto a la segunda, serían co – poseedores mediatos.

José

María Pilar

Jorge (Arrendatario)

Miguel Patricia

CASA

Para que exista co – posesión dos o más deben estar ejerciendo el mismo atributo de la propiedad. Ejemplo: José muere y María se queda a vivir en la casa. Pilar llama a María para co - poseer la casa con ella ya que tiene el 50% de cuota ideal pero a ésta no le da la gana de hacerlo. Desde el punto de vista de la posesión, María y Pilar no son co - poseedoras porque María está ejerciendo la propiedad exclusiva del bien. ¿A Pilar que le queda por hacer? En primer lugar, su abogado le dirá que María tendrá que indemnizarla por cada día que ejerza el uso exclusivo del bien. Pero, además, puede demandar la partición.

3. Derechos

a) Suma de Plazo Posesorio (Art. 898 CC): Quién posee, puede sumar a su plazo de posesión el del anterior poseedor que le transfirió validamente al bien. En primer lugar, hay dos tipos de plazos de posesión: Hay un plazo de posesión real y un plazo de posesión jurídico. Ejemplo: Fernando ha celebrado un contrato de compraventa con Miguel respecto de una casa. Al momento que se celebra el contrato, el primero de julio del 2003, Fernando hizo entrega de la posesión del bien a Miguel. Miguel tiene un plazo de posesión real que comienza a contar desde el primero de julio del 2003 hasta el día de hoy porque el plazo de posesión real es un plazo efectivo contado desde el momento en que Miguel ejerció uno de los atributos de la propiedad. Pero existe, además, un plazo de posesión jurídico por el cual a mí poseedor se me permite sumar el plazo de posesión de aquel que me transmitió válidamente el bien.

Fernando, a su vez, el 02 de febrero del 99 le había comprado la casa a Jorge. ¿Qué me dice el art. 898 CC? Que el poseedor – Miguel – puede sumar a su plazo de posesión real el de aquel (el anterior poseedor) que le transfirió validamente el bien. Si ha habido transmisión válida entre Fernando y Miguel, Miguel puede sumar a su plazo de posesión, el plazo de posesión de Fernando. Entonces, ¿Cuál es el plazo posesorio de Miguel? Su plazo de posesión real es de unos cuantos meses pero jurídicamente posee desde el 02 de febrero del 99.

María Pilar

CASA

José

Demanda indemnizaciónDemanda partición

Fernando Miguel01/07/03

Pero, además, Miguel también puede sumar el plazo real y jurídico de Fernando. Y el plazo de posesión jurídico de Fernando es su plazo de posesión real más el del Jorge. María a su vez realizó un contrato de compraventa con Jorge el diez de mayo del 90. Fernando mientras fue poseedor tuvo un plazo de posesión real desde el 02 de febrero del 99 hasta el 01 de julio del 2003. Pero Fernando poseyó jurídicamente desde el 10 de mayo del 90. Se puede decir que Miguel posee desde el 10 de mayo de 1990. El último poseedor suma todos los plazos anteriores siempre y cuando exista lo que el art. 898 CC llama transmisión válida.

Transmisión Válida: Hay transmisión válida cuando se trata de posesiones homogéneas. Son poseedores homogéneos los que tienen el mismo rango para la suma, es decir, los medianos entre sí, los medianos con los plenos. Son poseedores homogéneos para poder sumar en la cadena cualquier combinación mediano – pleno o viceversa. Están en otra categoría los poseedores inmediatos. Los inmediatos pueden sumar entre sí. En una categoría están los mediatos con los plenos y en otra los inmediatos. Ejemplo: María, Jorge, Fernando y Miguel compraron las casa y durante todo el tiempo que estuvieron en posesión vivieron en ella. ¿Qué tipo de poseedores son? Plenos y los plenos son homogéneos entre sí. Por lo tanto, se cumple el requisito de transmisión válida. Pero ahora supongamos que Jorge le arrendó la casa a Viviana del 11 de mayo de 1992 hasta al 11 de mayo de 1994. Jorge estuvo viviendo en la casa desde el 10 de mayo del 90 hasta el 11 de mayo del 92. El 11 de mayo de 1994 Viviana le entrega las llaves de la casa a Jorge. ¿Jorge desde el 10 de mayo de 1990 hasta el 11 de mayo de 1992, que tipo de poseedor fue? Pleno. Tenemos a Jorge que comenzó siendo pleno, fue mediato una temporada y volvió a ser pleno. Para efectos de la suma del plazo posesorio hay una posesión homogénea porque cualquier combinación mediato – pleno, pleno – mediato cuenta para la suma. El hecho de que el Jorge haya sido mediato por un tiempo no impide sumar.

Jorge Fernando02/02/99

María10/05/90

Miguel01/07/03

Jorge FernandoCompra - Venta

02/02/99María Compra - Venta

10/05/90Miguel

01/07/03

Viviana: 11/05/92 – 11/05/94

Compra - Venta

Jorge FernandoCompra - Venta

02/02/99Miguel

01/07/03

Compra - Venta

Compra - Venta Compra - Venta Compra - Venta

Actos Jurídicos de Enajenación: Entrego la propiedad de un bien. Ejemplo: Permuta, compraventa, donación, etc. Pero sólo actos formalmente válidos. Puede que el fondo sea inválido pero que la forma sea buena.

29/10/03

Derechos del Poseedor (Continuación)

Mejoras

Pueden ser necesarias, útiles o de recreo (Art. 916 CC) Todo poseedor sea legítimo o ilegítimo de buena o de mala fe tiene derecho a

las mejoras. La regla es que existe un derecho de reembolso: El propietario del bien debe reembolsar el valor actual de las mejoras necesarias y útiles efectuadas.

Las mejoras se valorizan en el momento que se restituye la posesión; restitución que se puede haber efectuado por mandato judicial o simplemente porque venció el plazo pactado entre el propietario y el poseedor.

En el caso de las mejoras de recreo se puede ejercer el derecho de separación (art. 917 CC) Hay mejoras de recreo que son separables pero hay otras que no. Si no se pueden separar, entonces quedarán en beneficio del bien sin obligación alguna del propietario de pagar su valor actual. En el caso de las mejoras de recreo no hay reembolso.

Es posible también que el propietario, pese a que la mejora es separable, se ponga de acuerdo con el poseedor y le pague el valor actual de la mejora de recreo. Es un derecho que consagra el Código para el propietario del bien que quiera retener esas mejoras.

Lo que muchas veces es que no hay acuerdo entre el propietario y el poseedor en el valor de las mejoras. En esos casos, no queda otra alternativa que acudir a la vía judicial y el juez a través de peritos va a establecer cual es el valor de las mejoras.

El derecho de retención (Art. 918 CC) es un derecho real de garantía. El derecho de retención se da en una relación acreedor–deudor. El acreedor (poseedor) tiene derecho a retener un bien de propiedad del deudor (propietario) hasta que éste le pague las mejoras. Ejemplo: Mi contrato de arrendamiento vence el 31 de diciembre del 2002. Hasta esa fecha soy poseedor inmediato y legítimo. El 31 de diciembre mi título va a fenecer. Si decido quedarme, mi calidad posesoria va a cambiar. Yo tengo derecho a ser reembolsado. Ya no soy arrendatario sino acreedor de mi propietario. La posesión sigue siendo legítima pero con titulo distinto. Del 31 de diciembre en adelante voy a retener la casa hasta que el propietario pague. Si luego de ello no entrego la posesión de la casa, mi calidad posesoria cambia y me convierto en un ilegítimo de mala fe (tendré que pagar los frutos y podré ser desalojado)

El segundo párrafo del art. 917 CC lo que busca es defender al propietario frente a un poseedor ilegítimo que busca, vía un exceso de mejoras

introducidas en el bien, retener la posesión. Ejemplo: El 03 de febrero del 2001, José aprovechando que Miguel está de viaje ocupa su casa. José sabe que su posesión es ilegítima de mala fe (precaria) y que Miguel cuando regrese lo va a demandar para recuperar la posesión. La demanda se interpone el 02 de setiembre del 2001 pero se notifica recién el 12 de setiembre del 2001. El 13 de setiembre del 2001 José introduce mejoras en el bien. José ya no tiene derecho al reembolso después de que ha sido citado y que va a ser desalojado. Toda mejora introducida después de la notificación se queda gratuitamente en beneficio del bien salvo que se trate de las mejoras necesarias (indispensables para conservar el bien).

El poseedor que retiene el bien hasta que el propietario le pague las mejoras no podrá adquirir por prescripción, porque su calidad es la de poseedor legitimo inmediato y un poseedor inmediato nunca podrá adquirir el bien por prescripción.

Puede haber subjetividad a la hora de interpretar si la mejora es útil, necesaria o de recreo. El juez finalmente es el que decide que tipo de mejora es la que se ha hecho. Si somos abogados del José, por ejemplo, tenemos que probar que si no se hubieran introducido las mejoras, el bien se hubiera destruido o deteriorado.

Para una parte de la doctrina, el título de acreedor sólo da derecho a retener la posesión (no se podría disfrutar de la propiedad). Lo que si es posible es que el poseedor convenga con el propietario y le diga que como no puede pagarle las mejoras introducidas, entonces que le permita ejercer el disfrute (arrendar, por ejemplo) para que con la renta que pague el arrendatario él se vaya cobrando las mejoras. Pero hay otro sector de la doctrina que no comparte esa posición y que señala que la retención otorga la posesión y por lo tanto, la posibilidad de ejercer el disfrute. Sin embargo, esta teoría tiene un problema y es que si soy poseedor inmediato en virtud de un título de acreedor eso no me otorga a mí el disfrute.

Los interdictos son un derecho de todo poseedor sea legítimo o ilegítimo de buena o mala fe.

La acción de reembolso la interpone el ex–poseedor cuando ya no tiene el derecho de retención. Tiene sólo dos meses contados desde el día en que perdió la posesión para presentar una acción de reembolso (art. 919 CC)

El derecho de separación se pierde con la restitución del bien. Si se entrega al propietario la posesión y no se retiran las mejoras de recreo, éstas quedan gratis en el bien. El poseedor tiene que tomar las previsiones necesarias para llevarse todas las de recreo antes del día de la restitución (Art. 919 CC)

Introduce mejoras

12/09/01

José(Ilegítimo de mala fe)

02/09/01

Miguel

13/06/01

Fecha Demanda Fecha Notificación

01/02/01

Demanda

La acción de reembolso puedo presentarla así todavía esté poseyendo el bien. El plazo de prescripción únicamente corre si ya no tengo la posesión y no me han pagado las mejoras (Art. 919 CC)

Presunciones

No son propiamente un derecho del poseedor. Hablamos de presunciones legales cuando la ley hace juicios lógicos a favor

del poseedor. Hay dos tipos de presunciones legales: Iure et de Iure (no admiten prueba en

contrario) y Iuris Tantum (sí admiten prueba en contrario). Las presunciones siempre benefician a alguien. Es posible que el perjudicado

con la presunción puede destruir la presunción. Si las presunciones son juicios lógicos a favor del poseedor quién puede sufrir con la aplicación de éstas es el propietario del bien.

A. Presunción de Propiedad (Art. 912 CC): Todo el que usa y disfruta un bien se presume que es propietario. Pero esta es

una presunción iuris tantum. Hay casos en los que la presunción se destruye automáticamente: Si soy un

inmediato no puedo oponer la presunción de propiedad al mediato porque hay una relación jurídica entre ambos. En cambio, cuando no hay vínculo jurídico que pruebe la relación mediato-inmediato, la prueba es más compleja para destruir la presunción.

La presunción tampoco es oponible contra el propietario con derecho inscrito. Sólo se aplica respecto a bienes muebles identificables.

B. Presunción de Posesión de Accesorios (Art. 913 CC): Son bienes principales los que tienen vida propia. Los bienes accesorios por

naturaleza y al comienzo de su existencia son también principales pero el propietario puede, por motivos económicos, convertir bienes principales en accesorios.

Ejemplo: Soy minero y mi bien principal es la concesión minera que exploto. Compro una serie de bienes (taladros, camiones, cascos para todos los obreros, etc.) para explotar la concesión. Decido solicitar un préstamo y el banco me va a pedir que le otorgue en garantía el bien principal y todos los accesorios que se requieren para explotar la mina. Desde el momento en que los convierto en accesorios, éstos depende del principal. El banco lo que busca es una hipoteca “sábana” (quiere cubrir como un manto todos mis bienes). En vez de hacer 35 hipotecas hace una. Todos los bienes accesorios al principal quedan cubiertos por la misma garantía.

Todo lo accesorio sigue siempre la suerte del principal. Se presume que si poseo el bien principal, estoy en posesión de todo sus accesorios.

Si poseo una bien inmueble (mi casa) se presume que todos los bienes muebles que se encuentran en el interior (el TV, mi juego de comedor, etc.) están en posesión mía también.

Lo que busca esta presunción es eximir de prueba a quién posee el bien principal.

Es una presunción contra la que cabe prueba en contrario.

C. Presunción de Buena Fe del Poseedor (Art. 914 CC): Todo el que posee ilegítimamente se presume que lo hace de buena fe. El

propietario tiene que probarle al juez que ese ilegítimo posee de mala fe. La presunción, al igual que la del 912 CC, se destruye cuando hablamos de

bienes registrados.

D. Presunción de Posesión Continua o en Tiempo Intermedio (Art. 915 CC): Ejemplo: Enrique comenzó a poseer el 01 de enero del 2002. Enrique posee

hoy 29 de octubre de 2003. Enrique puede hacer uso de una presunción a su favor: Sólo tiene que probarle al juez que estaba en posesión el primero de enero de 2002 y que está en posesión hoy para que se presuma que poseyó todos los días durante todo el tiempo intermedio.

Esta es una importantísima presunción para que se pueda adquirir por prescripción. Otro ejemplo: Pedro comienza a poseer ilegítimamente el 03 de octubre de 1993. Transcurre un plazo de diez años. Al amparo del art. 915 CC, Pedro puede hacer uso presunción legal de la continuidad de la posesión. Si se presenta el juez sólo debe probar que estaba en posesión el 03 de octubre de 1993 y que esta en posesión hoy 29 de octubre que demanda. Todo el tiempo intermedio se supone que ha habido una posesión continua. Y si la posesión es continua hay prescripción.

Esta presunción es iuris tantum. Puede destruirse probando que en algún momento se interrumpe la posesión en el tiempo intermedio.

El abogado busca atacar y destruir la presunción probándole al juez que la posesión no fue continua.

MODOS DE ADQUIRIR

Para entender los modos de adquirir hay que distinguir los conceptos de documento, título y modo.

La palabra título tiene varias acepciones legales y extra-legales. Para los notarios, títulos son las escrituras públicas que se otorgan. Para ellos los títulos

01/01/02Enrique

29/10/03

Se presume que poseyó

03/10/93Pedro

(Ilegítimo de mala fe y pleno)

03/10/03

son instrumentos notariales. Esa es la palabra título en su sentido formal, como sinónimo de documento. En Registros Públicos, título es sinónimo de todo documento que ingresa conteniendo un acto inscribible que va a ser materia de calificación (no sólo escrituras públicas sino resoluciones judiciales, resoluciones municipales de habilitación urbana, medidas cautelas de embargo, etc.). En el Derecho de Familia, título es una calidad jurídica determinada que la ley me otorga. En el mundo de los derechos reales y cuando se habla de los modos de adquirir, se entiende la palabra título en su sentido formal, esto es, como acto jurídico.

El título es el acto jurídico que va a servir de causa a la ejecución de un modo. El título es el antecedente de un modo de adquirir.

Primero, hay una relación jurídica (obligatoria) entre dos partes. Estas dos partes van a celebrar un acto jurídico determinado en virtud del cual una de ellas obliga a otra a ejecutar un modo de adquirir. Por ejemplo, celebro un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es el título; el acto jurídico mediante el cual yo propietario me comprometo a entregarle al señor Juan Pérez la posesión del bien. El hecho de que el señor Pérez haya firmado el contrato hoy en mi oficina y que incluso me haya pagado un año adelantado de renta que le he exigido, significa que hemos celebrado un título y él ha cumplido una parte de su relación obligatoria. El señor Pérez va a poseer desde el momento en que yo ejecute el modo de adquirir. Mi obligación como propietario es entregarle la posesión inmediata para que pueda usar el bien durante el plazo pactado en el contrato. El cumple con su obligación pagando la renta mensualmente. Yo cumplo con mi obligación ejecutando un modo de adquirir que le permita a él poseer. Por lo tanto, hoy que firmamos el contrato él tiene derecho a la posesión pero no posee todavía. El va a poseer en el instante en que yo ejecute el modo.

Otro ejemplo: Un contrato de compraventa. También hay dos partes: comprador y vendedor pero ahí la obligación del vendedor es distinta pues se obliga a transferirle al comprador la propiedad del bien y la posesión plena o mediata del bien. Se transfiere la propiedad a través de la compraventa cuando se ejecute el modo. Para poder transferir la propiedad, necesito que el título se haya constituido antes. Primero celebro la compraventa, después transfiero la propiedad al comprador.

Título es el acto o negocio jurídico que va a permitir la ejecución del modo. El título es la obligación. A través del modo se transfiere la propiedad o posesión. Mientras no se ejecute el modo no hay transferencia o adquisición de derechos reales.

El documento es una simple prueba de la existencia del título. El título, en su sentido formal, se llama documento. El documento sólo sirve para probar que el acto jurídico o título se celebró.

No se debe confundir el título con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto jurídico aunque el documento se declare nulo (Art. 225 CC). Son dos cosas distintas. Ejemplo: Juan y Pedro celebran un contrato de compraventa. El bien objeto de la compraventa es una casa en Miraflores en la Avenida Pardo 320. El contrato de compraventa es un acto jurídico con libertad de forma, pues sólo se requiere del acuerdo de voluntades para que el acto

exista. Por lo tanto, basta que Juan y Pedro se pongan de acuerdo en las dos condiciones esenciales para que el contrato de compraventa exista: La cosa y el precio para que, desde el punto de vista de los modos de adquirir, ya haya título. Pedro le dice a Juan para documentar la celebración de ese negocio jurídico para que consten las obligaciones de cada uno y también para registrar su derecho de propiedad para hacerlo oponible erga omnes. Juan para ahorrar unos soles acude a una notaría “bamba”. Cuando Pedro presenta a Registros Públicos su escritura, se la declaran nula. Sin embargo, el título o compraventa subsiste. Hay que tener especial cuidado cuando se trate de actos jurídicos de forma ad solemnitatem (donación, por ejemplo) porque en ese caso si el documento se declara nulo el acto jurídico es nulo también. Cae uno, cae el otro.

Los modos de adquirir son los hechos o actos que dan nacimiento o transfieren un derecho real.

Todos los que dan nacimiento a la propiedad o la posesión se denominan originarios. El modo originario da nacimiento a un derecho real y se caracteriza porque no requiere de un acto jurídico (título).

Cuando se transfiere la posesión o propiedad estamos frente a un modo derivado de adquirir la posesión o propiedad. En los modos derivados siempre hay título.

Modos Originarios Modos Derivados

Posesión Aprehensión (muebles)

Ocupación (Inmuebles)

Propiedad

Apropiación

Especificación

Mezcla

Accesión

Avulsión

Modos Originarios

Cuando se trata de modos originarios de adquirir posesión, la ley hace una diferenciación según se trate de bienes muebles o inmuebles.

Si yo tomo posesión de un bien por aprehensión hay un modo originario. Distinto es que haga aprehensión de lo que es mío que haga aprehensión de un bien de propiedad de un tercero. Siempre la aprehensión origina posesión ilegítima salvo casos puntuales.

En principio, la regla general es que si yo hago aprehensión de un bien de propiedad de un tercero, adquiero la posesión ilegítima. Sin embargo, el art. 929 CC dice que hay casos en los que la aprehensión origina posesión legítima. Si cojo una piedra, puedo apropiarme de ella porque no es de nadie. Las res nullius son las cosas que no pertenecen a nadie. Cuando aprehendo una piedra simultáneamente se están ejecutando dos modos de adquirir. Adquiero de forma originaria la posesión plena y la propiedad de la piedra. Mediante la aprehensión yo adquiero siempre posesión plena del bien.

Sólo se puede hacer aprehensión de bienes muebles. Pero sólo se pueden apropiar piedras, conchas u otras análogas que se hallen en el mar o en los ríos o en sus playas u orillas (art. 929 CC).

En el mundo de los originarios, ya cuando hablamos de bienes inmuebles, el modo es la ocupación. Quién ocupa un inmueble está adquiriendo posesión ilegítima siempre.

No hay apropiación de bienes inmuebles. Para el ordenamiento jurídico peruano, no hay res nullius inmobiliarios. Todo inmueble en el Perú o es de propiedad privada o es del Estado. Si no hay título de propiedad privada, se presume que es del Estado (los arenales de la costa, los andes, etc.)

El segundo modo originario de adquirir propiedad está regulado en el art. 930 CC. Hay un segundo tipo de res nullius. Además de las conchas, piedras y análogas del art. 929 CC hay ciertos animales y peces que se pueden cazar y pescar siempre y cuando su caza y pesca esté permitida (Art. 930 CC). En esos casos hay aprehensión que origina posesión legítima y hay apropiación. Si están prohibidos podrá haber aprehensión; mas no apropiación. No puedo cazar vicuñas en una zona de reserva por ejemplo. Asimismo, hay normas que regulan la pesca (en épocas de veda no puede haber apropiación). El 930 CC dice, además, que la aprehensión no tiene que consistir en un contacto físico con el animal cazado o el pez pescado. Basta con que hayan caído en la trampa o en la red. El Código establece ficciones legales que reemplazan a una verdadera aprehensión porque no hay contacto físico.

Hay una prohibición de pescar y cazar los res nullius en terrenos de propiedad privada (Art. 931 CC). En esos casos el modo no se va a ejecutar. El animal o pez no me van a pertenecer salvo que ese terreno de propiedad privada no haya tenido un cerco o cartel que me permitiera a mí conocer que era privado. Si he cometido un daño a la propiedad privada, tengo que indemnizar al dueño.

El hallazgo y las búsquedas de tesoros están regulados del art. 932 hasta el 936 CC pero no son modos de adquirir la propiedad.

El segundo modo originario de adquisición originaria de la propiedad es la especificación. Hay dos periodos o etapas: Primero, aprehendo de buena fe un bien que no es res nullius sino de propiedad privada. Segundo, lo transformo. El artífice es aquel que aprehende y convierte el bien.

Ejemplo: Ernesto y Miguel son dos amigos que comparten un pequeño taller. A Ernesto la Municipalidad lo contrata para hacer un busto de mármol de su tío el

alcalde Luis Castañeda Lossio. Ernesto importa un pedazo de mármol de tipo “A” que es de gran calidad y otro pedazo de mármol que tiene las mismas dimensiones pero que es de tipo “B” que se lo va a entregar a Miguel. Ernesto se va de viaje y Miguel se queda a cargo del taller (él no ha visto aún los pedazos de mármol). Un día se siente inspirado, ve dos pedazos de mármol aparentemente iguales y, con el mármol de Ernesto, comienza esculpir un pato silvestre. Miguel hizo aprehensión de un bien del cual no era propietario. Para el 937 CC, Miguel es el artífice (hace aprehensión del mármol y lo transforma). Si hizo la aprehensión de buena fe, creyendo que era el pedazo de mármol de su propiedad, entonces se da la especificación. Miguel adquiere la propiedad del nuevo objeto y su obligación es pagarle a Ernesto el valor de la cosa empleada. Ernesto tiene que probar con su abogado que Miguel actuó de mala fe. Miguel tiene que probarle al juez que era prácticamente imposible distinguir un bloque de mármol de otro.

Lo que omitió el 937 CC es el tema de la eventual indemnización que se le puede pedir al artífice por el perjuicio causado. A Ernesto la Municipalidad no sólo lo va a penalizar por incumplir el plazo sino que también le va a resolver el contrato. Eso no está establecido expresamente en el artículo, lo que no implica que el abogado de Ernesto no pueda demandar a Miguel. Esa obligación que tiene Miguel de indemnizar la doctrina la conoce como la teo. de la resp. objetiva. Para esta teoría, si hay un perjuicio causado, el hecho de que Miguel (el artífice) haya tenido buena o mala fe es absolutamente irrelevante

Miguel por más buena fe que haya tenido, le ha causado un daño a Ernesto en su relación contractual con la Municipalidad y éste último tiene el derecho a ser indemnizado.

Para la doctrina, mezcla es la fusión de dos líquidos y confusión, la fusión de dos sólidos pero el modo es exactamente el mismo (art. 937 CC segundo párrafo). A la confusión, el 937 CC la llama unión. Si hay, por ejemplo, 50 gramos de plata de propiedad de José y 100 gramos de oro de propiedad de Jorge y estos sólidos se confunden el bien pertenece en copropiedad a José y Jorge. Es un modo originario porque nadie ha transferido nada, nadie ha celebrado un título; hay un hecho que origina un modo de adquirir.

Lo que la doctrina interpreta es que evidentemente tiene que haber un artífice que lo ha hecho y que tiene que haber operado de buena fe para ser congruente con el primer párrafo del 937 CC. No lo dice el legislador expresamente pero se entiende así. Lo que no tiene ningún sentido es porque en este caso no se le atribuye la propiedad al artífice. Para la doctrina, la diferencia está en que en el primer caso, Miguel tomó un bien que es enteramente de tercero mientras que en el segundo, aporta parte de sus bienes. La interpretación adecuada para la segunda parte del art. 937 CC sería la siguiente: Si José y Jorge convienen y confunden su oro y plata entonces hablamos de copropiedad. Hay confusión cuando dos personas cada uno con bienes separados, unen estos bienes en uno solo. Dependiendo del valor del oro y la plata se van a establecer las cuotas ideales de José y Jorge.

Un tercer modo de adquirir originariamente la posesión es a través de la accesión. En la accesión va a haber un bien principal reconocible al cual se va a adherir otro. Aquí el segundo bien va a desaparecer porque por accesión se

va adherir completamente al bien principal. La accesión, a diferencia de todos los modos anteriores, se aplica tanto a bienes muebles e inmuebles. Esta adherencia de un bien a otro puede ser de un mueble con inmueble o mueble con mueble. El hecho acto que da nacimiento al derecho de propiedad o posesión es la adhesión por causas de la naturaleza (naturales) o por obra del hombre (artificiales).

Hay distintas formas de accesión. La primera de ellas se llama aluvión (939 CC) y se aplica exclusivamente a un tipo de bien inmueble: Los terrenos ribereños. El hecho o acto que da nacimiento a la propiedad son las uniones de tierra o piedras que trae el río que se van adhiriendo al terreno. Cada vez que hay unión se está produciendo accesión y se está dando nacimiento a un derecho de propiedad.

A diferencia del aluvión, en la avulsión (940 CC), hay un desprendimiento violento de un pedazo de tierra reconocible. Es un modo que se aplica solamente a inmuebles (terrenos ribereños). Ejemplo: Hay dos parcelas colindantes, las parcelas “A” y “B”. Como consecuencia de la fuerza del río, éste arranca un pedazo del terreno “A” que se separa y se adhiere al “B”.

Para que se produzca la avulsión varias cosas tienen que suceder: Primero, tiene que haberse producido un huaico que haya arrancado un pedazo reconocible de un predio ribereño y lo haya anexado a otro. Como es reconocible, el primer propietario, Miguel (dueño del “A”), puede reclamar la posesión. Puede reclamar extrajudicialmente o a través de la vía judicial. Pero Miguel sólo puede reclamar dentro de los dos años del acaecimiento (dentro de los dos años que pasó el huaico). Si éste pasó el 03 de febrero del 2002, Miguel tiene plazo hasta el 03 de febrero del 2004 para reclamar su porción. Hay reiterada jurisprudencia en nuestros tribunales que reclamar significa demandar y notificar. Es decir, Ernesto tendrá que haber sido notificado a más tardar el 03 de febrero del 2004. Si vence el plazo y Miguel no ha reclamado se pierde el derecho de propiedad y se produce la avulsión. Esto modo de adquirir es continuado; no instantáneo. Ocurren varios hechos en el tiempo que van configurando el modo. Miguel va a perder su derecho de propiedad salvo que Ernesto durante esos dos años no haya tomado aún posesión de la porción arrancada. Ernesto tiene que ocupar el predio de Miguel durante esos dos años. Esa ocupación origina posesión ilegítima pero luego de los dos años Ernesto se convierte en poseedor legítimo y, además, en propietario por accesión. Si el 07 de febrero del 2004 Ernesto no ha tomado aún posesión del bien, todavía puede reclamar porque no se han cumplido todos los requisitos. Pueden pasar los dos años y el derecho de propiedad de Miguel puede no haberse perdido.

05/11/03

Accesión Industrial

El hombre interviene directamente y como consecuencia de ello hay un modo originario de adquirir.

Edificación en Terreno Ajeno (Art. 941 CC)

Ejemplo: Dos amigos, Felipe y Martín, deciden comprar dos terrenos colindantes. Martín compra el lote 15 y Felipe el lote 16 de la manzana “z” de una urbanización que está sometida a un proceso de habilitación urbana (donde todavía no hay calles, los lotes no tienen cartelito; lo único que se ve son montones de terrenos y maquinaria pesada). Felipe, creyendo erróneamente que está construyendo en el 16, edifica el lote 15.

La norma presupone que el propietario del suelo también tiene buena fe (es decir, que Martín no está enterado de lo que pasó). Desde el punto de vista de los modos de adquirir, ha habido una ocupación. Felipe es un poseedor ilegítimo pero de buena fe.

La accesión supone que bienes muebles e inmuebles se adhieren y formen parte integrante de otros. Ciertos bienes muebles (materiales de construcción) han sido adheridos al suelo.

Martín, el propietario del suelo, tiene dos opciones: a) Hacer suyo lo edificado b) Obligar a Felipe que le pague el valor del terreno.

Si Martín se quiere quedar con la casa entonces tiene que pagarle a Felipe su valor actual. Si no se ponen de acuerdo ellos, el juez establece el valor. Lo que ocurre es una accesión y por lo tanto, un modo originario: Lo que ha hecho nacer el derecho de propiedad es el error de Felipe.

El art. 941 CC da reglas de cómo solucionar el problema. Así como el poseedor ilegítimo de buena fe hace suyos los frutos, para el legislador resulta igualmente justo que Felipe - edificador de buena fe - sea pagado por esos bienes muebles (materiales de construcción y acabados).

Para ponernos de acuerdo con el monto, hay que hacer dos valorizaciones: El valor cuando se construyó (S/ 120 mil soles) y el valor actual (S/ 140 mil soles). Felipe debe pagar el valor medio (S/ 130 mil soles).

Si Martín opta porque Felipe le pague el valor del terreno, en ese caso no hay una media. Para el legislador resultaría injusto para el propietario del suelo que Felipe pague la mitad. Sería demasiado beneficio para el ilegítimo de buena fe.

Este artículo 941 CC ha sido muy criticado por los seguidores de la teoría de la responsabilidad objetiva. Puede que a Martín se le haya causado un daño

FELIPE

LOTE 16Mz “Z”

Felipe construye en el lote 15

creyendo que es suyo

MARTIN

LOTE 15Mz “Z”

(puede darse el caso que ya no encuentre terrenos adecuados en esa manzana) y que tenga que ser indemnizado. La teoría de la responsabilidad objetiva busca que las cosas vuelvan a su estado anterior (que se demuela lo construido y que, además, se indemnice al propietario).

Este artículo es tremendamente injusto para Martín. Felipe sale mejor parado pues ni siquiera tiene la obligación de darle su terreno contiguo: Sólo debe pagar el valor actual del terreno o venderle la edificación.

Mala fe del propietario del suelo (Art. 942 CC)

Presupone que el propietario obra deliberadamente de mala fe. Martín se queda callado y no saca a Felipe de su error. Pudo evitar que se produzca la accesión e intencionalmente no lo hizo.

Ahora la opción la tiene el invasor. Pero en este caso, para castigar aún más a Martín, éste tiene que pagar la totalidad del valor actual de la edificación. Los abogados de Felipe tienen que probar la mala fe del propietario del suelo.

La teoría de la responsabilidad objetiva en este supuesto no puede hacer nada porque hay mala fe del propietario.

Edificación de mala fe en propiedad ajena (Art. 943 CC)

Se adopta enteramente la teoría de la responsabilidad objetiva. Hay que castigar a Felipe porque sabía perfectamente donde estaba ubicado el lote 15 y donde el 16 y ocupa de mala fe el 15 sabiendo que no le pertenece.

Martín tiene derecho a demoler y a solicitar daños y perjuicios o a quedarse con lo edificado sin pagarle un sol al invasor.

Invasión parcial de suelo ajeno (Art. 944 CC)

Hay una sutil diferencia entre este artículo y el resto de supuestos. Felipe arranca construyendo su terreno pero al momento de edificar ocupa

parcialmente suelo ajeno.

El primer supuesto es que el edificador es de buena fe (por error de hecho o de derecho cree que los límites de su terreno son otros) y que Martín no se opone a la edificación. Su silencio permite a Felipe consolidar la accesión.

Felipe tiene dos opciones: Pagar a Martín el valor de la parte del lote 15 que ocupó o si la invasión es pequeña, que demuela lo edificado.

MARTIN

LOTE 15

FELIPE

LOTE 16

Si la invasión de Felipe es de tal naturaleza que deja en forma irregular el terreno de Martín, éste tendrá que probarle al juez que ya no se puede realizar una construcción normal. ¿Qué es construcción normal? En primer lugar, todo terreno en el Perú tiene un área mínima habitable dependiendo del tipo de urbanización (el lote más pequeño posible)

Si Felipe ha ocupado tal área del terreno que el lote está ahora por debajo del lote mínimo habitable, el juez fallará automáticamente a favor de Martín.

Si el área todavía está dentro de los límites del lote mínimo habitable, el abogado de Martín tendrá que contratar profesionales arquitectos e ingenieros para probarle al Juez que es imposible desarrollar una construcción normal en ese terreno. El abogado de Felipe evidentemente va a presentar informes técnicos que digan lo contrario.

Si voy por debajo del mínimo, el juez no llama peritos ni nada. Si estoy por encima del límite ya depende de cómo se haya realizado la invasión, que parte del lote 15 se ha tomado, cuál es el área remanente, etc.

Si Martín ha convencido al juez de que en el área remanente no se puede desarrollar una construcción normal y Felipe quiere quedarse con lo edificado, no sólo deberá pagar el valor de lo ocupado sino el íntegro del terreno. Si no, a Felipe no le quedará otra que demoler todo. Ya sería un tema de costos.

Para los tribunales peruanos hay oposición cuando ha habido algún documento enviado por Martín a Felipe en el que le indique que está traspasando los límites de su propiedad y que detenga la construcción. Lo puede haber hecho extrajudicialmente (mediante carta o carta notarial) o judicialmente (planteando un interdicto de obra nueva o de recobrar, etc.) Eso para el juez peruano es prueba fehaciente de que hubo oposición.

Si Felipe actúa de mala fe y Martín y sus abogados pueden probarla, será Martín quien elija la opción que más le convenga (quedarse con lo edificado sin pagar nada o demoler y solicitar daños y perjuicios)

Cuando hay buena fe, el invasor escoge la opción que más le convenga. Cuando hay mala fe, el propietario escoge la opción que más le convenga.

El Código Civil es criticado porque sólo considera los daños en los casos de mala fe y estos pueden darse también cuando hay buena fe, por lo que el propietario igual debería ser indemnizado.

Edificación o siembra con material o semilla ajena (945 CC)

La situación aquí es inversa. Ahora no va a haber una equivocación en cuanto a ocupar terreno ajeno, sino que en este caso Felipe toma posesión del terreno de su propiedad pero edifica con materiales de construcción ajenos.

Felipe por equivocación va a construir con los materiales de Martín. La edificación con material ajeno se hace con buena fe. Desde el punto de vista de los modos de adquirir, hay aprehensión porque son bienes muebles.

El primer supuesto del 945 CC es que la aprehensión es de buena fe. La accesión ya se produjo. El edificador o sembrador adquiere la propiedad de los materiales o semillas empleadas y debe pagarle al propietario el valor de los materiales, plantas o semillas, además de los daños y perjuicios.

Felipe será poseedor ilegitimo de buena fe y deberá pagar el material de los materiales más la indemnización por daños y perjuicios (acá el legislador sí menciona los daños cuando hay buena fe, lo mismo que omite en los artículos anteriores).

Si Felipe, sabiendo que los ladrillos y cementos no son suyos, hace aprehensión de éstos y edifica de mala fe, deberá pagarle a Martín el doble del valor de los materiales, plantas y la correspondiente indemnización.

Modos Derivados

Para bienes muebles o inmuebles el modo derivado es sólo uno y esa es la tradición, salvo los casos de adquisición originaria: Aprehensión para muebles y ocupación para inmuebles. Es el modo derivado per sé (art. 900 CC).

Hay distintas formas de hacer tradición. La más común es la entrega física (art. 901 CC). Cuando Sabal le pide prestado su Código a García Montufar se ha formado un título llamado contrato de comodato. En virtud de ese contrato, García Montufar hasta el final de la clase le va a prestar a Sabal su Código Civil. Por lo tanto, Sabal se va convertir en un comodatario, poseedor inmediato y legítimo. Cuando García Montufar le hace a Sabal la entrega física del Código, ahí recién se produjo la tradición; ahí se transfirió la posesión.

El tradens es el que está obligado a entregar físicamente el bien y el accipiens el que se va a beneficiar con la tradición.

La tradición también es un modo de adquirir la propiedad pero sólo de bienes muebles (art. 947 CC). El pago del precio es absolutamente irrelevante; basta el acuerdo. Cuando García Montufar celebra con Sabal un contrato de compraventa y le entrega físicamente el Código; Sabal está recibiendo posesión plena por el art. 900 CC y además adquiriendo propiedad porque el título es uno de enajenación.

La tradición se da en el rubro posesión y en el rubro propiedad, por eso es importantísimo conocer cuál es el titulo. En el mundo de los derivados, para saber que derecho real se está transfiriendo es indispensable que yo conozca el título. Cuando el título es uno en virtud del cual se me otorga la posesión temporal, nada va a pasar en el mundo de la propiedad.

Cuando el título es de enajenación, la tradición va a tener efectos simultáneamente en la propiedad y en la posesión. Cuando el título sólo otorga la posesión temporal, sólo tiene efectos en la posesión.

En el Perú, no hay ese “salvo disposición legal diferente” al que alude el art. 947 CC. Todos los bienes muebles registrados se transfieren por tradición. El registro no es el modo.

El art. 901 CC nos dice que al momento de hacer tradición lo normal es que el tradens (García Montufar) le haga la entrega física del bien (Código) al accipiens (Sabal) pero éste puede nombrar un representante. El accipiens tiene que designar un representante y comunicarle esa designación al tradens. García Montufar, en cumplimiento de esa designación que le ha sido notificada, hace la entrega física del Código al representante de Sabal. En ese momento, quién está adquiriendo la propiedad y la posesión no es el representante pese

a que lo recibe sino Sabal. El representante del accipiens es simplemente un servidor de la posesión (posee para Sabal).

El art. 901 CC establece que, además de Sabal, puede ser la ley la que designe el representante. Este artículo está en el supuesto de las personas jurídicas. Si tengo que hacerle tradición a una S.A., la sociedad como tal no va a recibir físicamente el bien. La Ley General de Sociedades, en este caso, establece quienes son los representantes legales de las sociedades anónimas, de las sociedades comerciales, etc. Le hago la tradición a quién la ley o el estatuto de las personas jurídicas designe. Siempre en el caso de personas jurídicas la entrega física se realiza a través de un representante.

La ley peruana puede establecer que en ciertos casos de tradición el modo debe tener una serie de formalidades. Si se va a entregar un buque de bandera peruana a una empresa china en el puerto de Hamburgo por ejemplo, el cónsul peruano deberá estar presente y levantar un acta, el capitán del buque peruano deberá entregar una serie de libros de navegación al capitán chino, se bajará la bandera del Perú y se izará la de China y por último toda la tripulación peruana va a bajar y empezarán a subir los chinos. Todos esos actos conforman la tradición.

La tradición de bienes muebles se va a hacer por entrega física, pero la tradición de bienes inmuebles (por ejemplo, una casa) se va a hacer por un acto de representación de la entrega física (García Montufar le entrega las llaves de la casa a Sabal o se citan a una hora determinada en la puerta en presencia de un notario quien levanta un acta certificando que la tradición se efectuó). Siempre en la tradición de bienes inmuebles va a haber alguna forma de representación que sustituya a una entrega física del bien. Generalmente siempre queda una constancia escrita como prueba de que la tradición se ha efectuado.

No sólo se puede hacer tradición mediante entrega física sino que también hay formas fictas de hacer tradición (art. 902 CC)

La primera forma de tradición ficta es por cambio de título posesorio. Aquí título es sinónimo de calidad jurídica (que tipo de poseedor soy). También hay tradición en forma simulada cuando cambia el título posesorio de quién está poseyendo.

Cambio de Titulo Posesorio

Hay dos formas fictas por cambio de título posesorio: La tradición brevi manu y el constituto posesorio

a) Brevi Manu: Cuando quién estaba poseyendo el bien en calidad de poseedor inmediato, adquiere la posesión plena. Ejemplo: García Montufar y Sabal celebran un contrato de comodato hasta el final de la clase. Cuando ya son las 10 am, Sabal le dice al García Montufar que le compra el Código por S/100. En el momento que el acuerdo de voluntades se produce, se produce el cambio de título posesorio. Sabal, alias el comodatario, se convierte en Sabal alias el propietario y poseedor pleno del bien. Por eso la tradición es ficta; porque no

podemos ver una entrega física. La entrega física se sustituye por el momento de la formación del título de enajenación. Lo que busca el art. 902 CC es evitar un desplazamiento innecesario del bien. Cuando ya hay personas que tienen la posesión inmediata del bien, no se requiere que el bien regrese al accipiens para que éste lo vuelva a entregar. Se queda el poseedor inmediato en posesión del bien pero su título posesorio cambia. Sabal ya no es inmediato sino pleno y propietario del Código. Se requiere únicamente que se forme el título de enajenación. El pago del precio es totalmente irrelevante a efectos de la tradición de dominio. Puede que Sabal no le haya pagado un solo dólar de los $ 250 mil que había pactado con García Montufar y ya puede ser propietario de su casa.

b) Constituto Posesorio: Es la figura inversa al brevi manu. Lo que vamos a tener es un poseedor pleno que se va a convertir en poseedor inmediato. El título posesorio cambia de pleno a inmediato. En el momento en que García Montufar quiere hacer tradición para transferirle a Sabal la posesión plena y la propiedad. El propietario le entrega la posesión inmediata a través de un contrato de arrendamiento. Ese cambio de título posesorio es una tradición ficta de tipo constituto posesorio. ¿Qué se necesita para que exista constituto posesorio? Se requiere de la celebración de dos actos jurídicos: El primero tiene que ser uno de enajenación el bien (una compraventa, Segundo, la celebración de un segundo acto jurídico por el cual el adquirente otorga la posesión inmediata. En el segundo negocio jurídico, Sabal otorga la posesión inmediata. Cuando se integran estos dos actos jurídicos la tradición ha operado y Sabal adquiere la propiedad del Código y la posesión mediata del mismo porque el título posesorio de García Montufar cambia. El que era poseedor pleno se va a convertir en mediato. Para evitar si García Montufar y Sabal celebran dos actos jurídicos. Sabal adquiere la propiedad y, además, la posesión mediata. Es en la formación de los títulos en que la transferencia. El constituto posesorio es una forma ficta de adquirir posesión y propiedad.

Bien en posesión de tercero

(FALTA LA MITAD DE ESTA CLASE)

12/11/03

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1. Naturaleza Jurídica – Concepto

Es un modo de adquirir la propiedad. Es una institución universal: No hay sistema jurídico en el mundo que no tenga

prescripción adquisitiva. La noción de propiedad está muy vinculada, hoy en día, con el tema del interés

social. Mi derecho de propiedad tiene que brindarle beneficios a la colectividad. El dejar de producir bienes escasos y que haya otro que los comience a

explotar y a producir riqueza, es la razón de ser de la prescripción. Si yo propietario no exploto económicamente un bien y otro lo usa y, además, pasa un largo periodo de tiempo en el que no actúo, el ordenamiento jurídico me sanciona. La prescripción es un premio a la explotación económica del bien.

La prescripción también se utiliza como un medio de defensa cuando mi derecho de propiedad es atacado. Esa es, para Josserand, la función más honorable de la prescripción. Ejemplo: Compré mi casa hace un tiempo atrás y alguien reivindica la propiedad. La otra persona fundamenta en su demanda que mi título es nulo. La principal defensa que tengo es la prescripción porque al momento de contestar la demanda le puedo decir al juez que a pesar de que el título puede ser nulo, yo poseo jurídicamente por más de diez años, gracias a la suma de plazos posesorios.

Una tercera forma de poder ver la prescripción es como prueba de la propiedad. Ejemplo: Para probar que soy propietario, el abogado del Banco me pide que le presente un título de propiedad con diez años de antigüedad. Si le pruebo posesión de diez años, estoy probando propiedad. La prescripción es en el Perú la prueba de la propiedad. Basta con exhibir títulos de propiedad de diez años. No se prueba la propiedad con un certificado de Registros Públicos, ni con una declaración de autovaluo, ni con una escritura pública. Aquellos son sólo son indicios de que aparento ser propietario. La prueba de la propiedad en el Perú es compleja. Como nuestros Registros Públicos no son constitutivos de derechos sino solamente declarativos (sirve para la oponibilidad erga omnes) el sistema tuvo que crear un más contundente.

2. ¿Sobre que bienes se aplica?

Como modo de adquirir, se aplica sobre cualquier bien mueble o inmueble que esté en el dominio privado (del Estado o de un particular). Los de dominio público son imprescriptibles porque no entran en el comercio de los hombres. (Jamás podría adquirir por prescripción la Plaza de Armas o los bienes de propiedad de las comunidades campesinas, por ejemplo).

3. No funciona de pleno derecho

La prescripción es un modo originario. Si es bien mueble, comienza con una aprehensión de propiedad privada del Estado o de un particular que siempre va a originar posesión ilegítima. Posteriormente se tienen que cumplir cinco requisitos durante un plazo determinado para que el modo opere (es una posesión calificada).

El modo no opera de pleno derecho (no es automático), es decir, necesito que se me reconozca como propietario. Necesito que un juez declare que adquirí por prescripción. La sentencia del juez me declara propietario por prescripción. Si es un bien registrable (una moto por ejemplo), con la sentencia se inscribe en el Registro. El registrador, en base a la sentencia del juez, ordena que se cancele el derecho de propiedad del propietario anterior de la moto y se inscriba el derecho de propiedad de García Montufar.

El modo se forma cuando se cumplen los requisitos. Pero para poder hacer oponible mi derecho de propiedad tengo que ir ante el juez. La sentencia no es constitutiva sino declarativa del modo.

El juez me declara propietario desde el doce de noviembre pero los efectos de la sentencia se retrotraen hasta el diez de enero de 1998 porque la sentencia declarativa tiene que protegerme de cualquier acción del propietario (el abogado del propietario quizás podría querer demandarme los frutos del bien por el tiempo que fui ilegítimo de mala fe, es decir, desde el 98 hasta el 2003).

4. Diferencia con la Prescripción Extintiva o Liberatoria

Ambas prescripciones son figuras de nuestro Derecho Civil pero son totalmente distintas.

Todas las acciones reales tienen un plazo para que el titular las ejerza. Si no los ejerzo, prescribe la acción. Lo mismo sucede con los derechos obligacionales y en el campo tributario.

La prescripción extintiva extingue la acción pero no el derecho. También hay prescripción extintiva en el ámbito penal. La prescripción extintiva es aquella que libera a un deudor o inclusive a un

inculpado por el sólo transcurso del tiempo. Hay algunos artículos de la prescripción extintiva que se aplican a la

prescripción adquisitiva.

5. Clases de Prescripción

En nuestro sistema jurídico hay dos clases de prescripción:- Prescripción larga (porque requiere de un plazo mayor) o extraordinaria

(porque permite al ilegitimo de mala fe adquirir la propiedad por prescripción)

- Prescripción corta (porque requiere de un plazo menor) u ordinaria (porque permite al ilegítimo de buena fe adquirir la propiedad por prescripción).

6. Requisitos

a) Plazo

Tiene que haber un plazo en el cual el poseedor ilegítimo está en posesión del bien. Si el plazo no se cumple, el modo no se ejecuta.

El plazo es distinto según se trate de bienes muebles o inmuebles. Los plazos de los muebles son menos cortos que los de los inmuebles. En los muebles, el plazo largo es de cuatro años y el corto, de dos años (art. 950 CC). Para los

12/11/03Se ejecuta el modo

05/04/04Se expide sentencia

01/12/03Se interpone

demanda

10/01/98 Se aprehende la moto

inmuebles, el plazo largo es de diez años y el corto, de cinco años (art. 949 CC)

Estos plazos rigen desde que este Código Civil entró en vigencia (14 de noviembre de 1984). ¿Qué pasa con los poseedores anteriores? Art. 2122 CC. Si, por ejemplo, el poseedor hizo aprehensión u ocupación el 13 de noviembre de 1984, se rige por la ley anterior (Código Civil de 1936). En el CC 1936, los plazos de prescripción en inmuebles eran de treinta y diez años respectivamente. Los plazos de los muebles eran iguales.

Si ocupo un inmueble el 30 de enero de 1980, lo adquiriría por prescripción el 30 de enero del 2010. Todo poseedor puede usar el plazo del Código de 1984 siempre y cuando se anule todo el plazo contado y se cuente uno nuevo desde la entrada en vigencia del nuevo Código, es decir, desde el 14 de noviembre de 1984. Puede ocupar el 14 de noviembre de 1994. No tiene que esperar hasta el 2010. Todo poseedor que comenzó su posesión antes del 14 de noviembre de 1984 tiene dos alternativas: Usar el plazo del Código de 1936 o el de 1984.

Hay casos en los que no me conviene usar el plazo del Código de 1984. Por ejemplo, poseo desde el tres de abril de 1960. Ahí me convendría usar el plazo del Código de 1936 pues según ese plazo adquiriría por prescripción el tres de abril de 1990 (1960 + 30). Si usara el del 84, recién adquiriría el tres de abril del 94 (1984 + 10).

Tratándose de predios agrícolas, rurales, rústicos (aquellos dedicados a la agricultura, ganadería, piscicultura) la ley establece un solo plazo de prescripción de cinco años. No interesa si la posesión es ilegítima de buena o mala fe.

b) Posesión Continua

Significa que la posesión no se hay interrumpido o suspendido.

Interrupción

Las causales de interrupción son dos: Naturales o civiles. El art. 953 CC regula dos tipos de interrupción natural: La pérdida y la privación.

Hay pérdida cuando por acto voluntario, el poseedor ilegítimo deja de ejercer de hecho los atributos de la propiedad que venía ejerciendo.

20/02/01Pedro Vilca toma posesión

20/02/04Retoma

Pedro ocupa un terreno el 20 de febrero del 2001. Va a agarrando moral y comienza a poseer continuamente porque ejerce de hecho uno o más atributos de la propiedad. Al año, el 20 de febrero del 2002, ya ha construido su casa de material noble. Ese día su mamá se enferma y le dicen que regrese urgente a Huancavelica y Pedro decide voluntariamente abandonar el predio. Si le hubiera prestado la casa a su primo José por todo ese plazo hubiera conservado la posesión mediata.

20/02/02Abandona posesión

- Si Pedro regresa a Lima el 20 de febrero del 2004 y encuentra su casa tal como la dejó, entonces ese día retoma la posesión. Dos años han pasado. La consecuencia jurídica de la interrupción es que el plazo anterior se tiene por inexistente. Pedro comienza a contar recién desde el 20 de febrero del 2004. Se destruye el plazo anterior y comienza de cero. Pero el art. 953 CC dice que cesa ese efecto si Pedro recupera la posesión antes de un año. Si Pedro regresa el 05 de diciembre del 2002 y retoma posesión, el efecto de la interrupción no se aplica. Se presume sin prueba en contrario que poseyó de febrero a diciembre de ese año pese a estar en Huancavelica. Pedro en ese caso puede contabilizar desde el 20 de febrero del 2001.

Hay privación cuando un tercero desposee al poseedor y no hay vínculo jurídico entre ambos. Un tercero violentamente o gracias a un descuido toma posesión. El 953 CC señala que mediante sentencia judicial se puede restituir la posesión al poseedor despojado.- Pedro el 20 de febrero del 2002 decide dejar de poseer. Enrique ocupa la

casa el 22 de febrero del 2002 porque piensa que Pedro ya no va a regresar. Pedro regresa el 22 de marzo y presenta un interdicto de recobrar. Se interpone la demanda el 30 de abril del 2002. El 04 de mayo del 2003 sale la sentencia y a Pedro se le restituye la posesión. Pedro posee en forma continua desde el 20 de febrero del 2001 pese que físicamente ha estado más de un año sin poseer.

- Si he sido privado de la posesión y la recupero después de un año sin mediar sentencia, entonces opera la interrupción. Ejemplo: Pedro el 20 de febrero del 2002 se va. Enrique comienza a poseer el 22 de febrero del 2002. En este caso, Pedro tiene la posibilidad de interponer un interdicto pero tiene un plazo de año para hacerlo. Pedro tiene un año para defender su posesión (hasta el 22 de febrero del 2003). Pasó el año y el 22 de marzo del 2003 Enrique voluntariamente decide ya no poseer. Pedro se entera el 23 de marzo del 2003 y retoma la posesión. En ese caso, Pedro puede computar para la prescripción recién desde el 23 de marzo del 2003 porque la consecuencia jurídica de la interrupción es eliminar el plazo anterior.

Las causales de interrupción civil son dos: El reconocimiento y la citación judicial. Las causales de interrupción civil no están en el libro de derechos reales. Se aplican analógicamente las normas de la Prescripción Extintiva (art. 1996 CC). De las cuatro causales de interrupción de la prescripción extintiva se toman dos para la prescripción adquisitiva (incisos uno y tres).

Se interrumpe la prescripción adquisitiva de dominio por reconocimiento de la calidad del propietario. Hay reconocimiento (art. 1996 inciso 1) cuando el poseedor ilegítimo se vincula jurídicamente con el propietario.

- Juan conversa con Pedro y en vez de botarlo le da la posibilidad de legalizar su situación. Juan ofrece arrendarle el inmueble a Pedro. El 12 de noviembre del 2003 Juan y Pedro celebran un contrato de arrendamiento.

Pedro20/02/01

Aparece Juan (propietario)03/10/03

Vence arrendamiento12/10/06

La calidad posesoria de Pedro ha cambiado: De pleno ilegitimo de mala fe pasa a ser inmediato legitimo y el propietario pasa a ser mediato. Para efectos de la prescripción adquisitiva, ahí se ha producido un reconocimiento.

- Reconocimiento significa celebrar un negocio jurídico (establecer una relación jurídica entre propietario y poseedor). En virtud de esa relación jurídica quién era ilegítimo se convierte en legítimo. El poseedor reconoce que hay un mediato al que hay que devolverle la posesión. Pedro sigue ejerciendo los mismos atributos de la propiedad pero con una calidad jurídica distinta. Pedro de aquí para adelante no puede sumar para la prescripción.

- Si el contrato de arrendamiento vence el 12 de noviembre del 2006, y Pedro sigue en posesión, entonces desde ese momento, corre la prescripción. Todo el plazo que Pedro poseyó del 20 de febrero del 2001 al 12 de noviembre del 2003 no lo puede contar. Obviamente tampoco puede contar el plazo del 12 de noviembre del 2003 al 12 de noviembre del 2006 porque ahí fue poseedor inmediato y el inmediato nunca puede adquirir por prescripción.

Lo mismo ocurre con la citación judicial (art. 1996 inciso 3) Se interrumpe la prescripción adquisitiva de dominio por citación con la demanda o con otro acto con el que se notifique al poseedor ilegítimo, aún cuando se haya acudido a un juez o autoridad incompetente. - Ejemplo: Juan llega de viaje, y su abogado presenta una acción

reivindicatoria contra Pedro el 30 de noviembre del 2003. Aún no se ha interrumpido nada. La prescripción sólo se interrumpe con la notificación no con la interposición de la demanda. El 30 de diciembre del 2003, hay notificación. Se notifica en ese momento a Pedro con la demanda reivindicatoria.

- Si el abogado de Juan es tan “bestia” que pierde el proceso y la sentencia es declarada infundada, no hay interrupción. El computo del plazo sigue intacto (se cuenta desde el primer día que ocupó). Si, por el contrario, la demanda es declara fundada, y Pedro después de que fue desalojado retoma la posesión, su prescripción corre desde cero.

Interrupción

Reconocimiento

Citación Judicial

Natural

Civil

Pérdida

Privación

Suspensión

En el caso de la suspensión va a haber un hecho temporal que la ley asume como una presunción iure et de iure de que ese propietario no podía defenderse judicialmente. Mientras ese hecho esté vigente el “cuenta kilómetros” se detiene.

En la suspensión hay un poseedor que comienza a poseer hasta que un día pasa algo. ¿Qué pasa? Uno de los supuestos de suspensión que la ley prevé. Esos supuestos siempre son temporales. El reloj de arena se detiene.

Terminada la causal de suspensión, el poseedor sigue poseyendo.

En el caso de la suspensión, ocurre exactamente lo mismo que con la interrupción civil. El artículo que hablaba de suspensión del plazo desapareció. No quedó otra alternativa que aplicar analógicamente las normas de la prescripción extintiva a la prescripción adquisitiva de dominio.

Las causales de suspensión están previstas en el art. 1994 CC y se aplican las ocho a la prescripción adquisitiva. En el caso de la interrupción de las cuatro, sólo dos. En todas ellas ha ocurrido un hecho. La ley presume sin admitir prueba en contrario de que el propietario durante ese tiempo no podía plantear acción reivindicatoria. Y si no lo podía hacer, es injusto que compute el poseedor.

1. Cuando los incapaces no están bajo la guarda de sus representantes legales (art. 1994 inciso 1)

01/01/00Javier

01/01/01 01/01/02 17/11/03

Estuvo vigente un plazo de suspensión

Javier puede sumar desde el primero de enero del 2000 hasta el primero de enero del 2001, día en el que se produce la causal de interrupción. El cuenta kilómetros se detiene (no se pone en 0). Esa causal rige durante todo un año. El primer de enero del 2002 desaparece ese hecho temporal. Javier sigue contando hasta el 17 de noviembre del 2003. Javier puede sumar desde el primero de enero del 2000 hasta el primero de enero del 2001 y luego del primero de enero del 2002 hasta el 17 de noviembre del 2003. No puede contar del primero de enero del 2001 hasta el primero de enero del 2002. La interrupción mata el plazo anterior; la suspensión no.

01/01/00Javier toma posesión

01/01/02Designan representante legal

17/11/03

Estuvo vigente un plazo de suspensión

01/01/00Los esposos mueren

- En el momento que le designan un representante legal a Miguelito, la causal primera del art. 1994 desapareció.

- Javier no puede contar para la prescripción el año en que Miguelito no tuvo representante legal.

2. Entre los cónyuges, durante la vigencia de la sociedad de gananciales (art. 1994 inciso 2)

- La sociedad de gananciales deja de tener vigencia cuando hay separación.

- María se regresa a Chile y Javier se queda poseyendo la casa. La prescripción se activó de nuevo desde el día de la separación.

- El plazo de Javier se computará desde el primero de enero del 2000 hasta el doce de noviembre del 2003, y desde el 20 de marzo del 2005 en adelante.

8. Mientras sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano (art. 1994 inciso 8):

- Por ejemplo, si el Perú entra en una situación de estado de sitio y el Poder Judicial deja de funcionar, la prescripción adquisitiva se suspende hasta que termine la guerra y se reabran los tribunales.

c) Prescripción Pública

La posesión tiene que exteriorizarse. El poseedor, frente a todo el mundo, aparenta ser propietario (usa o disfruta como tal)

Javier toma posesión de un terreno de propiedad de los esposos Miguel y Ana María el primero de enero del 2000. No plantearon ningún interdicto de recobrar, ni pidieron el desalojo, ni denunciaron penalmente la usurpación ni presentaron una reivindicatoria. El primero de enero del 2001 los esposos viajan y mueren en un trágico accidente aéreo. En ese momento su único hijo, Miguelito, de 15 años, adquiere por sucesión la propiedad del terreno pero no tiene representantes legales (porque sus representantes eran sus padres). Recién el primero de enero del 2002 el juez de familia designa como representante de Miguelito a su tío Felipe.

Javier ocupa un predio propiedad de María el primero de enero del 2000. María, solterona de 40 años, llega al Perú luego de tres años, conversa con Javier y éste comienza a gileársela. El 12 de noviembre del 2003 Javier y María se casan. Transcurre el tiempo y el 20 de marzo del 2005 se produce la separación (hay una sentencia del juez que declara la separación de cuerpos)

01/01/00Javier toma posesión

20/03/05Se separan

Estuvo vigente un plazo de suspensión

12/11/03Se casa con María

Ejemplo: Si yo me meto a escondidas a una casa abandonada todos los días a la medianoche, duermo ahí y a las seis de la mañana me voy, para los vecinos del barrio esa sigue siendo una casa abandonada y nadie la está ocupando.

Mientras la posesión sea clandestina, no hay suma para la prescripción. El plazo se empieza a computar desde que la posesión es pública y conocida por todos.

d) Posesión Pacífica

Si retengo la posesión por acto de violencia o amenazando al propietario, esa posesión no es útil para la prescripción.

El plazo se computa desde el momento en que la posesión es pacífica. Puede que la posesión comience siendo violenta y luego se pacifique (se

cuenta desde ese momento). Las pruebas van por cuenta del propietario.

e) Comportarse como propietario

Lo que Savigny llamaba el “animus domini”. Me siento propietario pero no lo soy.

Los poseedores plenos siempre poseen como propietarios. Distinto es el caso del inmediato, que reconoce que tiene un vínculo con el propietario y que su posesión es temporal.

Solo el pleno y el mediato cumplen con este requisito.

Para poder adquirir por prescripción un bien mueble o inmueble, esos cinco requisitos se tienen que cumplir. Basta que falte alguno de estos requisitos para que no haya prescripción. Estos cinco requisitos permiten a todo poseedor ilegítimo adquirir por el plazo de la prescripción larga o extraordinaria.

Si quiero recurrir a la prescripción corta u ordinaria necesito cumplir dos requisitos adicionales: Contar con justo título y buena fe. Justo título significa que el poseedor adquirió la posesión en virtud de un acto jurídico de enajenación y el título es formalmente válido (justo y necesario para adquirir por prescripción). Además, tengo que probar la buena fe (que adquirí por error de hecho o de derecho).

El art. 952 CC (Declaración Judicial) habla de juicio pero debería hablarse de proceso. La vía es, hoy en día, la del proceso abreviado. La sentencia es

01/01/00Javier

12/11/03Pedro

20/03/05

Javier viene poseyendo desde el primero de enero del 2000. Sintiéndose cada vez más propietario, el 12 de noviembre del 2003 celebra un arrendamiento con Pedro. Javier es un mediato ilegítimo. Se comporta como propietario. Durante todo el tiempo que Pedro está viviendo en la casa, Javier posee también.

Arrendamiento

declarativa, no constitutiva del modo. El modo se produce el día que el plazo se cumplió junto con todos los requisitos. El segundo párrafo de este artículo señala que la sentencia del juez es título (documento) suficiente para que el poseedor que adquirió por prescripción vaya a Registros Públicos y el registrador cancele la inscripción del derecho de propiedad del anterior propietario e inscriba al nuevo propietario.

La ley peruana, buscando que la mayoría de propietarios se formalice, ha establecido la posibilidad de que haya procesos de constitución no contenciosos.

La regla general es que yo vaya al juez y que el canal procesal sea el proceso abreviado. Sin embargo, el Decreto Legislativo 667 – que creó el Registro Predial Rural - dice que en el caso de predios agrícolas puede solicitarse una declaración de prescripción administrativa.

Para ello se creó un procedimiento especial en la vía administrativa. Se extrae la función jurisdiccional del juez y se lleva al campo del derecho administrativo (concretamente a Registros Públicos). Los registradores públicos, en el Perú, pueden declarar prescripción cuando el predio es rural y se establece un procedimiento.

El campesino se presenta a Registros Públicos y tiene que probarle al registrador que ha poseído por más de cinco años de manera continua, pública, pacífica y como propietario (no interesan ni el título justo ni la buena fe). El registrador hace lo que hace el juez: Califica la prueba. Luego el registrador va a notificar, visita el terreno y coloca carteles, visita también los predios colindantes, coloca carteles en las oficinas de Registros Públicos, mandar a hacer publicaciones en los diarios, es decir, publicita de tal manera que cualquiera se pueda enterar (sobretodo el propietario).

Si el propietario se presenta a Registros Públicos y se opone, el procedimiento administrativo se paraliza (el propietario ni siquiera tiene que probar su derecho de propiedad; basta con que se oponga) y el registrador manda todo al juez. Entonces, se aplica el art. 952 CC y comienza un proceso judicial con demandante y demandado. El registrador sólo tiene capacidad para seguir un procedimiento no contencioso; esto es, cuando no hay litis. El propietario tiene sólo un plazo de treinta días para presentarse a Registros Públicos y oponerse.

Pasados esos treinta días, el registrador puede declarar al poseedor propietario por prescripción. La declaración administrativa del registrador es idéntica al título del art. 952 CC. Permite que el poseedor cancele el derecho de propiedad del antiguo propietario e inscriba el suyo. Si el propietario se aparece luego de esos treinta días ya no puede demandar reivindicación. Lo único que puede cuestionar es que el procedimiento administrativo no se siguió de acuerdo a ley (que no se cumplió con alguna formalidad por ejemplo).

La ley 27157 - Ley de Propiedad Horizontal - ha establecido otra forma de poder obtener una declaración de propiedad por prescripción. Para aquellos propietarios de cualquier tipo de edificación, sea una casa, local comercial o industrial, etc. terminada al 19 de julio de 1999 o antes; que no cuenten con un título de propiedad del terreno y quieran formalizarse, se ha creado un procedimiento de prescripción notarial.

Los notarios públicos pueden declarar prescripción de predios urbanos. En este caso se tienen que probar la posesión por diez años - porque se trata de predios urbanos - de forma continua, pacífica, pública y como propietario. El notario hace lo mismo que el registrador y el juez: Califica y actúa los medios probatorios, notifica, visita los predios vecinos, manda publicitar en los periódicos para que el propietario, si es que existe, se pueda defender. Al igual que en la prescripción administrativa, si no hay oposición dentro de los treinta días contados desde la última publicación que haya hecho el notario, éste va a declarar la prescripción. El acta notarial es el mismo título del art. 952 CC. Esa acta notarial va a permitirme ir a Registros Públicos e inscribir mi derecho de propiedad. Al igual que en la prescripción administrativa, basta que aparezca el propietario y se oponga para que el notario suspenda el procedimiento y se tenga que acudir a la vía judicial.

19/11/03

USUFRUCTO

1. Concepto

Sólo el propietario puede constituir, en favor de una tercera persona, un derecho real temporal.

El propietario le va a otorgar el uso o disfrute a un tercero llamado usufructuario. Por tanto, el propietario voluntariamente le otorga a otra persona dos de los tres atributos de la propiedad (se queda con la disposición).

En el usufructo, coexisten dos derechos reales sobre el mismo bien.

SA ------------------------------- BienPosesión

SA1

SA2

Bien

SA ------------------------------- BienPropiedad

CopropiedadCoposesión

SA 1(Nudo Propietario)

SA 2(Usufructuario)

Propiedad

Usufructo

Siempre la relación real #1 va a ser la propiedad. El sujeto activo #1 (propietario) constituye un derecho real en favor del sujeto activo #2 (usufructuario). Hay una segunda relación real que se conecta con el objeto llamada usufructo. Para que nazca una relación real tiene que haber antes una relación obligatoria o creditoria que une a dos personas; hay un negocio jurídico; un contrato de constitución de usufructo.

Bien

El usufructo se caracteriza por su temporalidad. Cuando el usufructo termina, los atributos de uso y disfrute regresan al propietario.

Mientras el usufructo está vigente y los dos atributos se han desmembrado y transferido a un tercero, al propietario se le va a llamar nudo propietario. El nudo propietario puede disponer de bien (vender el bien u otorgar un derecho real de garantía, por ejemplo). Sin embargo, hay otras facultades de disposición que no puede ejercer y son aquellas que entran en conflicto con el uso o disfrute (no puede destruir el bien ni transformarlo por ejemplo). El propietario no puede hacer nada que sea incompatible con el uso y disfrute. La facultad de disposición se reduce a enajenar el bien o a gravarlo. Todas las demás facultades inmersas dentro de la disposición atentan contra el uso y disfrute.

El usufructuario puede vivir en el bien, si es vivienda, o alquilarlo y percibir la renta

2. Características del Usufructo

a) Dos de los tres atributos de la propiedad se desmembran temporalmente. La propiedad se va a partir.

b) Es un derecho real temporal: Está sujeto a plazo.c) Es un derecho real que recae sobre un tercero distinto al propietario. El único

que puede constituir válidamente un usufructo es el verdadero propietario del bien.

3. ¿Cómo se constituye?

a) Por mandato de la ley

Una de las instituciones claves del derecho de familia es la patria potestad. El art. 423 CC establece cuáles son los deberes que tienen los padres para con los hijos.

El art. 423 inciso 8 CC señala que: “Son deberes y derechos de los padres que ejercen la patria potestad el usufructar los bienes de sus hijos. Tratándose de productos, se está a lo dispuesto en el artículo 1004 CC.”

Desde la muerte del testador, el testamento tiene efectos jurídicos y se produce la transferencia de propiedad. El día que José muere, Enrique va

José dentro de su tercio de libre disposición deja en herencia a su nieto Enrique un departamento en Miraflores y una casa en Jesús María

JOSE (Abuelo)

MIGUEL (Papá)

ENRIQUE (Hijo/Nieto)

adquirir aquellos bienes que en el testamento se le dieron con arreglo al tercio (departamento en Miraflores y la casa en Jesús María). Por mandato del 423 inciso 8 CC, el día que José fallece, Enrique adquiere el tercio y en ese mismo momento se genera una relación real adicional sobre el departamento y la casa, llamada usufructo. Miguel se convierte en usufructuario de la casa y del departamento y tiene, por lo tanto, los derechos de uso y disfrute sobre esos bienes. Miguel decide si se muda al departamento de Miraflores o si la alquila. La nuda propiedad es de Enrique pero el uso y disfrute es de Miguel.

El usufructo aquí no nace de un contrato. Miguel, por mandato del art. 423 inciso 8 CC, se convierte en usufructuario de los bienes de Enrique hasta que éste sea mayor de edad. A los dieciocho años, Enrique readquiere las facultades de uso y disfrute y deja de ser nudo propietario.

El Código Civil presupone que el padre (Miguel) va a usar o disfrutar el bien en beneficio de su hijo (podría alquilar la casa en Jesús María y con esa plata pagar el colegio, la ropa o los gastos médicos por ejemplo). Para disponer de los bienes de Enrique, Miguel tiene que pedirle autorización al juez.

Los productos son los provechos no renovables que se extraen de un bien principal. Si el usufructo recae sobre productos, los padres deberán restituir la mitad de los ingresos netos obtenidos (art. 1004 CC). Miguel vende los productos y debe guardar la mitad del ingreso neto hasta que el menor sea mayor de edad. Con la otra mitad se supone que el padre debe mantener al menor.

El usufructo legal está pensado para proteger al menor. Es un usufructo condicionado a que se use en beneficio del menor.

El art. 423 inciso 8 es el único caso de usufructo legal en el Código Civil.

b) Por acto jurídico

Puede haber un contrato de constitución de usufructo. Por lo tanto, el acto jurídico puede ser bilateral (a título oneroso o gratuito)

El acto jurídico también puede ser unilateral. En ese caso, siempre es gratuito. Se requiere la aceptación expresa o tácita de parte del tercero que se va a beneficiar con el usufructo para que el acto jurídico tenga eficacia.

Por testamento: El acto tiene efectos cuando se produce el fallecimiento. Por ejemplo, García Montufar declara en su testamento que su mayordomo puede vivir en la casa de Jesús María que deja en herencia a sus hijos. Al momento de su fallecimiento, el testamento entra en vigencia pero si no hay aceptación de parte de la persona que se va a beneficiar con el usufructo, entonces la disposición testamentaria deviene en ineficaz. A nadie se le puede imponer un derecho real (salvo art. 423 inciso 8 CC).

4. ¿Sobre qué bienes puede recaer el usufructo?

Todo bien no consumible sea mueble o inmueble (art. 999 CC). Tiene que ser necesariamente sobre bienes no consumibles porque en algún momento el usufructo va a terminar y el bien tiene que regresar al nudo propietario.

Hay una excepción a esta regla: El cuasi usufructo (artículos 1018 a 1020 CC).

En el caso del cuasi usufructo, el usufructo sí puede recaer sobre bienes consumibles. El dinero es un bien consumible por esencia. El usufructo de dinero la legislación peruana lo conoce como un cuasi usufructo porque sólo se desmembra un atributo de la propiedad: El disfrute del bien (art. 1018 CC).

El cuasi usufructo de dinero no da derecho a usar el dinero; sólo da derecho a percibir la renta. Sólo permite disfrutar la plata. ¿Cómo se disfruta de ese dinero? El propietario tiene que depositarlo en una institución de crédito y eso va a generar intereses. Los intereses que el dinero genera en una cuenta bancaria es el cuasi usufructo. El cuasi usufructuario percibe los intereses; el capital permanece en la institución de crédito.

El propietario no puede usar el bien durante todo el cuasi usufructo. Esa facultad está maniatada. Lo único que puede hacer es depositar el dinero y que ese capital se quede ahí. El día que el cuasi usufructo termina recién puede usar o disponer del dinero.

Hay una segunda forma de cuasi usufructo que ya no sobre el dinero sino sobre una acreencia: El cuasi usufructo de crédito (art. 1019 CC).

Pedro tiene la obligación de devolver el capital y pagar los intereses (la renta)Miguel como acreedor se puede relacionar jurídicamente con Francisco y constituir un cuasi usufructo. En virtud de ese cuasi usufructo, el bien usufructuado es el crédito. El cuasi usufructuario tiene derecho a percibir los intereses que Pedro, como deudor, debe pagar. El capital le corresponde a Miguel. Francisco solamente tiene derecho a percibir los intereses.

Es posible también que en esa relación Miguel – Francisco se diga que el cuasi usufructo va a ser sobre el íntegro de los $ 100 mil dólares y ya no solamente sobre la renta que dé el crédito (art. 1020 CC) durante un plazo de diez años.

En el contrato entre Miguel y Francisco se estipulaba que éste iba a percibir intereses por $100 mil dólares. Si Pedro amortiza y la deuda baja a $ 80 mil, la expectativa del cuasi usufructuario disminuye. Si el usufructuario cobra esos $ 20 mil, debe hacerlo conjuntamente con el propietario. Se está produciendo un cambio en la relación jurídica. Francisco por diez años va a percibir los intereses que genera esa deuda. Pero ahora la situación va a cambiar. El usufructo recaerá sobre el dinero cobrado. Miguel y Francisco conjuntamente le cobran a Pedro los $ 20 mil dólares. Francisco se mete al bolsillo el cheque de los intereses y Miguel tiene que depositar esos $ 20 mil en el banco y ahora Francisco va a tener sobre esos $ 20 mil un cuasi usufructo de dinero para que le dé renta durante todo el plazo del usufructo. Francisco tiene ese derecho porque en el contrato de usufructo se decía que él iba a percibir intereses

Miguel (Acreedor)

Pedro (Deudor)

Mutuo

$ 100 mil

Francisco Siempre en un mutuo hay intereses. Desde el punto de vista del derecho obligacional, Miguel es el acreedor y Pedro el deudor.

sobre un capital de $ 100 mil, y si ahora el deudor amortiza $ 20 mil entonces tienen que ir al Banco. Francisco tiene un cuasi usufructo de crédito por los $ 80 mil que todavía se deben. Si pasan cuatro años y Pedro decide amortizar $ 40 mil, esa plata no va al bolsillo de Miguel sino al Banco. Cada modificación de capital que haga Pedro se va a convertir en un cuasi usufructo de dinero hasta que el cuasi usufructo termine.

5. Plazo

Existen tres plazos en materia de usufructo (art. 1001 CC).a) Si el usufructo se constituye en favor de una persona natural, éste se extingue

con la muerte de la persona (usufructo vitalicio) o cuando vence el plazo pactado. Si el plazo no ha vencido y el usufructuario muere, el usufructo se extingue. El usufructo no es hereditario. - Hay usufructo sucesivo cuando establezco una prelación de usufructuarios

al momento de constituir la relación jurídica. Siempre hay una pluralidad de usufructuarios.

--- Distinto es el usufructo simultáneo. Hay también pluralidad de

usufructuarios pero la relación es distinta. Todos los usufructuarios ejercen el uso y disfrute simultáneamente. José, Miguel y Mariella son co poseedores inmediatos y legítimos hasta el 2010. En el sucesivo nunca hay co posesión. Cuando en el usufructo simultáneo un co - poseedor fallece, los demás acrecen su derecho (tienen más participación en el uso o en el disfrute).

- El usufructo nunca va más allá de la vida de una persona cuando se constituye a favor de una persona natural.

b) En el caso de personas jurídicas, la ley ha establecido un plazo máximo de 30 años. No hay renovación automática: Tendría que haber una nueva manifestación de voluntad del nudo propietario.

c) En el caso de los bienes de valor monumental de propiedad del Estado, el plazo máximo es de 99 años. El Instituto Nacional de Cultura (INC) califica si un bien tiene valor monumental o no. Ese bien monumental tiene que ser de propiedad del Estado. Aquel que pretende ser cuasi usufructuario está obligado presentar una propuesta al Estado para restaurar y mantener ese bien. En ese caso el usufructuario puede ser una persona natural o jurídica. Cuando se firman esta clase de contratos, el Estado puede restringir el uso y disfrute del

García Montufar José (70 años)

Miguel (50 años)

Mariella (18

años)

García Montufar se relaciona jurídicamente con su tío José, con el hijo de éste (Miguel) y con su sobrina (Mariella). En el documento en el que consta el contrato de constitución de usufructo, García Montufar debe decir: “Constituyo usufructo sucesivo a favor de José, Miguel y María en esa prelación”. Si José fallece antes que el contrato haya vencido (2010), Miguel lo sustituye. Si Miguel muere en el 2008, Mariella se coloca en su posición contractual.

bien, lo cual es compatible con la naturaleza del usufructo. Se discute mucho en doctrina si este plazo de 99 años que resulta casi imposible de cumplir para una persona natural puede heredarse o no.

6. Disposición del usufructo

El usufructo es un derecho real patrimonial y, por lo tanto, se puede disponer de él. Se habla aquí de la disposición del derecho de usufructo, no del bien (art. 1002 CC).

Julio se constituye en el nuevo usufructuario pero bajo el mismo plazo y las mismas condiciones del contrato de usufructo original siempre y cuando no haya prohibición expresa. Al momento de constituir usufructo, el propietario puede convertir el derecho real patrimonial en un derecho personalísimo. En el contrato entre Jorge y Manuel podría haberse estipulado que el derecho de usufructo “no podrá transferirse a tercero, bajo sanción de nulidad”. Pero si no hay prohibición expresa, la regla general es que el usufructo es transferible. Pero Jorge evidentemente tiene que estar de acuerdo en que Julio sea el nuevo usufructuario.

La transferencia puede ser a título oneroso o gratuito. El derecho de usufructo inscrito sobre un bien inmueble es un bien mueble

también (art. 885 inciso 10). Y ese derecho se puede gravar.

Jorge

Manuel

Propiedad

Usufructo

Contrato de usufructo

Julio

Transferencia (Cesión de derechos)

Dpto. San Isidro

Jorge

Manuel

Propiedad

Usufructo

Contrato de usufructo

Mutuo ($ 250 mil)

Dpto. San Isidro

Jorge y Manuel celebran un contrato de usufructo. Manuel se relaciona jurídicamente con Julio y celebran un contrato de transferencia, que en realidad es una cesión de derechos. Manuel cede su posición contractual a favor de Julio.

Manuel acude al BCP para solicitar un préstamo. El Banco y Manuel celebran un contrato de mutuo por $ 250 mil dólares. El sectoritsta le pide una colateral y Manuel da en hipoteca su derecho de usufructo. El banco valoriza el derecho de usufructo de Manuel en $ 50 mil basándose en el plazo, la rentabilidad del bien, entre otros factores. Si Manuel no paga, el banco va a tener que rematar el derecho de usufructo sobre el departamento de San Isidro (Hay dos bienes totalmente distintos: Uno es el departamento y otro el derecho de usufructo sobre ese departamento. El primero ni se toca)

El usufructuario puede gravar su derecho de usufructo o arrendar. Todo derecho que otorgue el usufructuario en favor de un tercero al amparo del art. 1002 CC está sujeto a la relación entre Jorge y Manuel.

Toda transferencia o gravamen que se ejecute sobre el bien está sujeto a un plazo. Manuel incumple con el pago y el departamento legal del banco inicia la cobranza judicial. Los abogados demandan ante el juez que se ejecute el derecho de usufructo de Manuel. El derecho de usufructo lo adquiere en remate Patricia. Si ella adquiere el derecho de usufructo, por mandato del juez se produce una transferencia de derechos. Patricia está obligada a respetar el contrato de usufructo y todas las condiciones que en su momento Jorge le impuso a Manuel.

En todo caso de transferencia (cuando Manuel le pretendía transferir su derecho de usufructo a Julio por ejemplo) siempre el nudo propietario tiene que intervenir porque es distinto que Jorge le haya entregado el usufructo vitalicio a Manuel que ya tiene 65 años que a Julio que tiene 18. Ahora se le pone un plazo.

7. Expropiación (art. 1003 CC)

La expropiación, prevista en nuestra Constitución, es la posibilidad extraordinaria que tiene el Estado de poder obligar al propietario a una enajenación forzosa del bien.

Nuestra Constitución Política reconoce la propiedad privada pero en su art. 70 señala que puede haber expropiación por causas de necesidad pública y previo pago de una indemnización justipreciada.

Los propietarios privados no pueden cuestionar la expropiación judicialmente. Lo único que se puede reclamar es el pago del mejor justiprecio posible (valor del bien más los eventuales daños y perjuicios)

Cuando el Estado adquiere por expropiación, todos los derechos reales desaparecen. Queda libre de toda carga o gravamen. El derecho de usufructo tiene que desaparecer cuando la expropiación se ejecuta y se le paga a Jorge su justiprecio.

Jorge recibe $120 mil dólares (justiprecio que el Estado le pagó). Sobre esos $120 mil se va a constituir un cuasi usufructo a favor de Manuel por el mismo plazo del usufructo original. Jorge estará obligado a depositar en una institución de crédito para que Manuel disfrute.

Banco de Crédito

Estado JorgeJustiprecio

$ 120 mil

8. Efectos (art. 1005 CC)

Este artículo regula los efectos que tiene el usufructo y la aplicación de las normas que regulan ese usufructo.

Cuando exista un problema entre el usufructuario y el propietario, eso se vincula con los efectos. Lo primero que hay que hacer es recurrir al acto constitutivo (al documento donde consta el acto jurídico para ver sí se pactó o no la prohibición).

En segundo lugar, supletoriamente, podemos recurrir a las normas de derechos reales en el capítulo de usufructo.

9. Deberes

a) Obligación de hacer inventario (art. 1006 CC): Se busca que al final del usufructo los bienes muebles regresen al nudo propietario en buenas condiciones. Sólo se aplica respecto a bienes muebles. El usufructuario debe hacer un inventario y, además, una valorización de los bienes en el momento que se hace tradición. El nudo propietario puede eximir al usufructuario de esa obligación si es que no tiene herederos forzosos (descendientes y ascendientes en línea directa ni cónyuge). Si el usufructo es legal o testamentario el juez nombra peritos tasadores.

b) Otorgar garantía (art. 1007 CC): El nudo propietario le puede exigir una garantía al usufructuario por el buen uso y disfrute del bien. Va a haber otra relación jurídica en virtud de la cual el sujeto activo 2 va a constituir a favor del sujeto activo 1 un derecho de garantía. Siempre la garantía se otorga sobre bien distinto al bien usufructuado.

c) Explotación normal (art. 1008 CC): El uso y disfrute significan una explotación, ya sea que el usufructuario viva en la casa o la alquile a un tercero. Esa explotación debe ser en la forma normal y acostumbrada. La gran mayoría de conflictos entre el propietario y el usufructuario se da en la aplicación de este artículo. Lo recomendable es precisar en el contrato que es lo que se entiende por explotación normal. Si no hay acuerdo, el juez decide que se entiende por uso normal o adecuado.

Manuel

SA 1(Nudo Propietario)

SA 2(Usufructuario)

Propiedad

Usufructo

SA 2 ------------------ SA 1 Garantía

d) Modificaciones (art. 1009 CC): El poseedor inmediato, alias usufructuario, no puede efectuar modificaciones en el bien. Tiene que usar y disfrutarlo sin modificarlo sustancialmente. Se tiene que definir que es modificación sustancial y regular quién corre con los gastos si la modificación es accesoria o no sustancial. Se tiene que distinguir en el contrato qué es mejora o modificación. Conviene que al momento de redactar el contrato se incluya expresamente un tema de mejoras. Las modificaciones no son mejoras, son cambios que se realizan en el bien que pueden cambiar desde la estructura del bien hasta su apariencia externa.

e) Pago tributos, rentas, pensiones (art. 1010 CC):

- Es obligación del usufructuario pagar todos los tributos que afecten el bien.- Los tributos se clasifican en impuestos, contribuciones y tasas. El

usufructuario debe pagarlos todos.- El usufructuario debe pagar también las rentas vitalicias. Por la renta

vitalicia el propietario de un bien afecta el atributo del disfrute en favor de una tercera persona a fin de que ésta tenga un ingreso permanente hasta su muerte.

- Lo mismo que sucede con las rentas vitalicias ocurre en el caso de las pensiones alimentarias.

f) Reparaciones ordinarias (art. 1013 CC)

- Esto no tiene que ver con las modificaciones sustanciales.- La doctrina define a las reparaciones ordinarias como aquellas de

mantenimiento y conservación del bien pero esa definición es muy amplia. En una cláusula del contrato debe especificarse que son reparaciones ordinarias y por ende, cuáles son las extraordinarias.

- Todas las reparaciones ordinarias son de cargo del usufructuario y las extraordinarias por cuenta del nudo propietario. Sin embargo, el usufructuario debe pagar las reparaciones extraordinarias que se tengan que efectuar por su culpa. Ejemplo: Si hay una falla estructural en la casa, eso no lo paga el usufructuario. Pero si el defecto estructural se origina

1 2

3 4

Miguel ------------------ Mariana

$ 500José

Miguel es propietario de cuatro tiendas en un pequeño centro comercial. Miguel como propietario de esos inmuebles, decide constituir una renta vitalicia en favor de su tía Mariana. De los ganancias que le produce el alquiler de sus tiendas, 500 dólares mensualmente se los entrega a su tía. Después Miguel constituye un usufructo a favor de José. José está obligado a pagarle los $500 mensuales a la tía Mariana.

porque un día dejó las llaves de aguas prendidas y se malogró la cimentación en ese caso sí paga el usufructuario.

10.Derechos

a) Subrogación (art. 1011 CC)

Ejemplo: Julio no paga el mutuo celebrado, el Banco demanda el pago de la deuda y como pretensión accesoria la ejecución de la garantía real (el remate de la casa).

Si el usufructuario paga la deuda hipotecaria se subroga en el crédito pagado (art. 1011 CC). Claudio, el usufructuario, ya tiene el uso y disfrute. Él sabe que como consecuencia de la acción del banco a Julio le van a rematar la nuda propiedad y va a haber un nuevo nudo propietario.

Subrogar es ocupar el lugar de alguien en una relación obligatoria. Claudio puede acudir al Banco de Crédito, pagar la plata que debe Julio, subrogarse en la relación obligatoria entre Julio y el Banco y convertirse en su nuevo acreedor.

Julio le propone a Claudio que le adjudique el bien. Si eso sucede, hay lo que se llama la consolidación. En ese momento los derechos reales menores desaparecen. Ya no hay usufructo ni hipoteca: Claudio es el propietario.

El derecho de subrogación no significa que Claudio adquiera la propiedad del bien. Por el derecho de subrogación, Claudio va a adquirir todos los derechos que tenía el Banco de Crédito del Perú. Nada más. A continuación, Claudio como acreedor hipotecario puede solicitar la ejecución del derecho real de

Julio(Nudo

Propietario)

Claudio(Usufructuario)

Propiedad

Usufructo

Hipoteca

Banco de Crédito

Casa en SurcoMutuo

Sobre una casa de Surco recaen tres derechos reales. Julio constituyó un usufructo a favor de Claudio y posteriormente solicitó un préstamo al Banco, que hipotecó su casa.El nuevo acreedor hipotecario es

Claudio

hipoteca. El juez ordena el remate del bien pero antes de ello, Claudio puede llegar a un arreglo con Julio y comprarle la casa.

Si Julio no acepta, Claudio procede a rematar y hay dos posibilidades: Que Claudio se adjudique el bien o que se presente un tercero (Roxana) y le pague el valor de la casa a Claudio.

Claudio ya ejecutó el bien y se queda con el billete que le dio Roxana. Puede que Claudio decida quedarse como usufructuario y no consolide el dominio del bien.

b) Uso ordinario del bien (art. 1012 CC)

El usufructuario no puede exceder el uso ordinario del bien. Conviene que los abogados definan cuando es que se atenta contra el uso

ordinario. Si no hay pacto, el juez decide.

c) Mejoras (art. 1015 CC)

Las mismas normas que se estudiaron en posesión se aplican aquí. d) Frutos (art. 1016 CC)

El usufructuario adquiere la posesión del bien cuando se ejecuta el modo. Por tanto, es distinto que tenga derecho a usufructar el bien y que ya sea usufructuario. Soy usufructuario cuando efectivamente estoy ejerciendo el uso y disfrute.

El diez de enero de este año un modo de adquirir ocurre y ese día empieza el ejercicio del usufructo hasta el diez de enero del 2004, fecha en la que el usufructuario devuelve la posesión inmediata del bien.

El art. 1016 CC señala que pertenecen al usufructuario los frutos naturales y mixtos (industriales) pendientes al comenzar el usufructo y al propietario, los pendientes a su término.

El primero de enero del 2003 se devengaron frutos pero no se percibieron por el propietario. Por ejemplo, no se recogió la cosecha cuando ya estaba lista para recogerse. Si se debió cobrar la renta el primero de enero y el propietario

Roxana

Claudio

Propiedad

Usufructo

Casa en Surco

10/01/03Empieza el ejercicio del usufructo

10/01/04 Cesa el usufructo

no lo hizo, el fruto se devengó pero no se recibió. Los frutos pendientes de recaudarse u obtenerse al comenzar el usufructo se los queda el usufructuario.

Del mismo modo, el primero de enero del 2004, las naranjas estaban listas para cosechar y el usufructuario no lo hizo o la renta debió cobrarse pero el usufructuario tampoco las cobra. El propietario cuando readquiere los atributos de uso y disfrute el diez de enero del 2004 cobra la renta que se había devengado. Los frutos pendientes al término del contrato se los queda el propietario.

EL DERECHO DE USO

Es un derecho real temporal, que constituye el propietario a favor de un tercero. A ese tercero se le llama usuario.

Por mandato del 1026 CC, hablamos de bienes no consumibles sin excepción. No hay derecho real de cuasi uso.

En el derecho real de uso solo se desmembra el uso; no el disfrute. Todas las reglas del usufructo son aplican al uso siempre y cuando resulten

aplicables. El atributo del disfrute es inaplicable durante todo el plazo del derecho real de

uso. El nudo propietario puede disponer, enajenar o gravar el bien pero no puede disfrutar porque hay un usuario. Esa facultad queda suspendida hasta que venza el plazo del derecho real de uso.

1. ¿Cómo se constituye? No hay derecho legal de uso. La disposición de que se puede constituir por acto jurídico sea unilateral o bilateral sí es aplicable. También se puede constituir derecho real de uso por testamento.

2. ¿Sobre que bienes se aplica? Sólo puede ejercerse sobre bienes no consumibles.

3. Plazo: Se aplican todas las normas del usufructo.

4. Disposición: A diferencia del usufructo, que es un derecho real patrimonial, el uso es un derecho real personalísimo salvo la consolidación (cuando usuario y propietario van a ser uno)

SA 1(Nudo propietario)

SA 2(Usuario)

Propiedad

Uso

5. Expropiación: No es compatible con las normas de usufructo porque no hay cuasi uso. En el caso de expropiación, el titular del derecho real de uso va a ser compensado por una cantidad de dinero que el propietario le va a entregar (proveniente del justiprecio pagado por el Estado). Propietario y usuario tienen que valorizar el derecho de uso. Si no se ponen de acuerdo, el juez fija la cantidad.

6. Efectos: En caso de controversia entre propietario y usuario se aplican las normas que aparecen en el título de constitución y luego las del Código Civil.

7. Deberes y Derechos:El usuario tiene los mismos derechos y deberes que el usufructuario.

HABITACION

Cuando el derecho de uso recae sobre casas, departamentos o cualquier otra edificación para que el usuario las dedique a vivienda, el derecho real de uso recibe el nombre de habitación.

Si, por ejemplo, constituimos derecho real sobre un local comercial lo llamamos derecho real de uso. Si constituimos derecho real de uso sobre una casa pero para que ahí funcione mi estudio de abogados, se llama derecho real de uso. Si mi dan el derecho real de uso sobre esa casa para yo vivir en ella entonces se llama habitación.