DEL COMMISSIONING MANAGEMENT · 1. Selección del Agente de Commissioning _____ 38 2. Capacidades...

>Para aprender, practicar.

>Para enseñar, dar soluciones. >Para progresar, luchar. Formación inmobiliaria práctica > Sólo cuentan los resultados

CURSO/GUÍA PRÁCTICA DEL

COMMISSIONING MANAGEMENT

Puesta en marcha del edificio.

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________14

Introducción ___________________________________________________15

PARTE PRIMERA ________________________________________________18

¿Qué es el Commissioning Management? __________________________________ 18

Capítulo 1. Commissioning Management en la construcción. ______________18

1. Concepto de Commissioning en la construcción. ___________________________ 18 a. Funciona de acuerdo con sus objetivos o especificaciones de diseño. _______________ 19 Asegura que todos los sistemas y componentes de un edificio o planta industrial estén

diseñados, instalados, probados, operados y mantenidos de acuerdo con los requisitos operativos del propietario o cliente final. _____________________________________ 19

b. El commissioning no debe confundirse con las pruebas de puesta en marcha SAT. _____ 20 El error de confundir el proceso de puesta en marcha con el de commissioning. ____ 20

2. Objetivo principal del Commissioning en la construcción. ____________________ 20

3. El origen del Commissioning: la Industria Naval en Estados Unidos en los años 40 del S-XX. __________________________________________________________ 21

4. El futuro del Commissioning: Inteligencia artificial de sistemas de gestión de puesta en marcha. __________________________________________________ 21

Capítulo 2. El valor añadido que aporta el Commissioning. ________________22

1. Ventajas para a la Propiedad, la Dirección Facultativa y al Equipo de Proyecto y el

mantenimiento O&M del edificio. _______________________________________ 22

2. Ahorro en el mantenimiento del edificio y retorno de la inversión. _____________ 22

3. El Equipo de Commissioning en la fase de diseño. _________________________ 22

4. El control de errores. Facilitar la recepción de los edificios. __________________ 23 a. La documentación y verificación del Proceso de Commissioning ____________________ 23 b. El Agente de Commissioning _______________________________________________ 23 c. Listado de verificaciones, arranques, pruebas, cumplimiento de los OPR/CFR, etc. _____ 23

5. Ventajas del commissioning para los contratistas, suministradores de equipos y subcontratistas ____________________________________________________ 24

6. Ventajas del commissioning para fabricantes y suministradores. ______________ 24

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________25

¿Qué problemas de construcción resuelve el Commissioning? __________________ 25 Diseño _____________________________________________________________ 25 Construcción ________________________________________________________ 25 Operación ___________________________________________________________ 25 Largas listas de temas pendientes (Punch List) ______________________________ 25 Quejas (Call backs) durante la ocupación __________________________________ 25

Capítulo 3. Las funciones del “Commissioning” _________________________26

1. Respaldar todos los hechos y procedimientos utilizados. ____________________ 26

2. Proceso de Commissioning (estándar “ASHRAE’s). _________________________ 26


Expectativas del Commissioning _________________________________________ 28

Índice




¿Cuándo empezar a aplicar el Commissioning edificatorio? ____________________ 29


El commissioning de una instalación industrial ______________________________ 31

1. ¿Por qué es tan importante realizar una buena puesta en marcha inicial de la instalación? _______________________________________________________ 31 ¿Por qué es tan importante realizar una buena puesta en marcha inicial de la instalación?

31

2. El commissioning de una instalación industrial ahorra muchos errores muy caros. 32

Capítulo 4. Los requisitos de commissioning ___________________________34

1. Los requisitos de commissioning dependen del proyecto específico. ___________ 34 Se deben definir claramente el rendimiento y las prestaciones previstas del edificio y los

objetivos del Proceso de Commissioning. _____________________________________ 34

2. Requisitos de rendimiento y de prestaciones del edificio ____________________ 36 a. Los Requerimientos de Proyecto de la Propiedad (OPR) __________________________ 36 b. Requisitos del commissioning de edificios antiguos. _____________________________ 36

PARTE SEGUNDA ________________________________________________38

El Agente de Commissioning ____________________________________________ 38

Capítulo 5. Características del Agente de Commissioning _________________38

1. Selección del Agente de Commissioning _________________________________ 38

2. Capacidades claves del Agente de Commissioning _________________________ 39


Diseño de puestos del commissioning. Commissioning Authority (Agente de Commissioning) Senior ______________________________________________ 41 Perfil de puesto ___________________________________________________________ 41

I.- IDENTIFICACIÓN DEL PUESTO ______________________________________________________ 41 II.- RESPONSABILIDADES DEL PUESTO _________________________________________________ 41 III.- POSICIÓN EN EL ORGANIGRAMA __________________________________________________ 42 IV.- RECURSOS NECESARIOS Y MANEJABLES ____________________________________________ 42 V.- RELACIONES INTERPERSONALES Internas ____________________________________________ 42 VI.- CARACTERÍSTICAS PROFESIONALES Y PERSONALES ___________________________________ 43 VII.- PERFIL REQUERIDO ____________________________________________________________ 43


Diseño de puestos del commissioning. Commissioning Authority (Agente de

Commissioning) Junior_______________________________________________ 44 PERFIL DE PUESTO _________________________________________________________________ 44 I.- IDENTIFICACIÓN DEL PUESTO ______________________________________________________ 44 II.- RESPONSABILIDADES DEL PUESTO _________________________________________________ 44 III.- POSICIÓN EN EL ORGANIGRAMA __________________________________________________ 44 IV.- RECURSOS NECESARIOS Y MANEJABLES ____________________________________________ 44 V.- RELACIONES INTERPERSONALES ___________________________________________________ 45 VI.- CARACTERÍSTICAS PROFESIONALES Y PERSONALES ___________________________________ 45 VII.- PERFIL REQUERIDO ____________________________________________________________ 45


Diseño de puestos del commissioning. Commissioning Technician _______________ 47 PERFIL DE PUESTO _________________________________________________________________ 47



I.- IDENTIFICACIÓN DEL PUESTO ______________________________________________________ 47 II.- RESPONSABILIDADES DEL PUESTO _________________________________________________ 47 III.- POSICIÓN EN EL ORGANIGRAMA __________________________________________________ 47 IV.- RECURSOS NECESARIOS Y MANEJABLES ____________________________________________ 48 VI.- CARACTERÍSTICAS PROFESIONALES Y PERSONALES ___________________________________ 48 VII.- PERFIL REQUERIDO ____________________________________________________________ 48

Capítulo 6. Desarrollo de la metodología del Commissioning en la

construcción. ___________________________________________________50

1. Estructura del departamento de commissioning ___________________________ 50 a. Miembros del departamento de commissio ____________________________________ 50 Agente de Commissioning Senior _________________________________________ 50 Commissioning Junior _________________________________________________ 50 Commissioning Technician ______________________________________________ 50

b. Definición de puestos. ____________________________________________________ 51 Identificación del puesto _______________________________________________ 51 Responsabilidades del puesto. ___________________________________________ 51 Posición en organigrama. _______________________________________________ 51 Recursos necesarios y manejables. _______________________________________ 52 Relaciones interpersonales. _____________________________________________ 52 Características profesionales y personales. _________________________________ 52 Perfil requerido. ______________________________________________________ 52

2. Tareas del proceso de Commissioning. __________________________________ 52 Revisión de la documentación de los Requerimientos del Propietario (OPR) Elaboración del

plan de Commissioning (Plan de Commissioning) _______________________________ 53 Documentación de las Bases de Diseño (BOD) ______________________________ 53 Implementación del plan de Commissioning (Plan de Commissioning) ____________ 53 Primera Revisión - Revisión al Diseño - emisión de comentarios (Cr 3) ___________ 53 Segunda Revisión - Verificación del Diseño - emisión de comentarios (Cr 3) _______ 53 Elaboración de las Especificaciones de Commissioning (CommissioningSpecs) ______ 53 Elaboración y revisión de Protocolos de pruebas pre-operativo y operativo. Revisión -

Verificación de Submittals. (Cr 3) ___________________________________________ 53 Revisión - Verificación de los Manuales de Operación y Mantenimiento (Cr 3) Evaluar la

Capacitación del personal de Operación y Mantenimiento (Cr 3) ___________________ 53 Pruebas de Commissioning. _____________________________________________ 53 Elaboración del reporte final de Commissioning ______________________________ 53 Revisión - Verificación de la Operación de Edificio (Cr 3) _______________________ 53


Medición de eficiencia _________________________________________________ 54


Manual para Proceso de Commissioning ___________________________________ 55


Folleto de empresa de Commissioning. ____________________________________ 56 Servicios de puesta en marcha de edificios. _____________________________________ 56

PARTE TERCERA _________________________________________________97

Clases de Commissioning. ______________________________________________ 97

Capítulo 7. Clases de Commissioning ________________________________97 Total Building Commissioning ________________________________________________ 97 ReCommissioning _________________________________________________________ 97 Commissioning para equipos críticos___________________________________________ 97 Retro-commissioning _______________________________________________________ 97 Total Building Commissioning ________________________________________________ 97




Clases de Commissioning. ______________________________________________ 99

1. Nueva puesta en marcha de la construcción. "Puesta en marcha". _____________ 99

2. Re-commissioning __________________________________________________ 99

3. Retro-commissioning _______________________________________________ 100

4. Monitoring-based commissioning _____________________________________ 100

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 101

Tipos de Commissioning dependiendo el tipo y uso del inmueble. ______________ 101 a. Total Building Commissioning. ____________________________________________ 101 b. Commissioning de misión crítica. __________________________________________ 101 c. Retro-commissioning. ___________________________________________________ 101


Modelado energético _________________________________________________ 102

PARTE CUARTA _______________________________________________ 103

El proceso del Commissioning __________________________________________ 103

Capítulo 8. El proceso del Commissioning ___________________________ 103

1. Revisión de proyecto. ______________________________________________ 103 a. Cumplir el documento de requerimientos de la propiedad (OPR). _________________ 103 b. Relación entre el Commissioning y el Facility Management. ______________________ 103

2. Control de la ejecución de la obra. ____________________________________ 104

3. Validación de la puesta en marcha individual de los equipos. ________________ 104

4. Pruebas de integración y de estrés. ____________________________________ 104 a. Formación a los futuros responsables del mantenimiento de las instalaciones (Facility Management). ___________________________________________________________ 104 b. El Commissioning valida toda documentación As-Built. Libro del Edificio. ___________ 105

5. Auditoría post-ocupación. ___________________________________________ 105

Capítulo 9. El Proceso de Commissioning de un edificio. ________________ 106

1. El Proceso de Commissioning de un edificio. _____________________________ 106

2. Diferencias entre el Proceso de Commissioning de un edificio de nueva construcción (NCommissioning) y el Proceso de Commissioning de edificios

existentes (EECommissioning). _______________________________________ 107


El Proceso de Commissioning __________________________________________ 108

1. El Proceso de Commissioning ________________________________________ 108

2. Actividades del Proceso de Commissioning. _____________________________ 108

3. Revisión de documentación por el Agente de Commissioning. _______________ 110 a. Durante la fase de diseño ________________________________________________ 110 b. En la fase de construcción ________________________________________________ 110 c. Anomalías del proyecto. Registro de Anomalías. _______________________________ 110 d. Manual de sistemas. ____________________________________________________ 110

4. Equipos y sistemas instalados y sometidos al Proceso de Commissioning. ______ 111

Capítulo 10. Necesidades y requerimientos del Proceso de Commissioning. 112

1. Administración de Proyectos _________________________________________ 112



2. Estructuración de los Proyectos. ______________________________________ 112 a. Proyecto Puro _________________________________________________________ 113 b. Proyecto Funcional _____________________________________________________ 113 c. Proyecto matricial. ______________________________________________________ 114

3. Ruta Crítica ______________________________________________________ 114

4. Diseño de puestos. _________________________________________________ 115

5. Medición del trabajo _______________________________________________ 116 Técnicas para medir el trabajo ______________________________________________ 117

6. Estandarización y procedimientos. ____________________________________ 117

7. Manuales y Diagramas de flujo del proceso. _____________________________ 118

Capítulo 11. Etapas de los procesos de “Commissioning” _______________ 119

1. El proceso se realiza en base al estándar internacional “ASHRAE. ____________ 119

2. Las 5 etapas del Proceso de Commissioning. ____________________________ 119 a. Etapa de Planeamiento __________________________________________________ 119 Documentación de los Requerimientos del Propietario (OPR) __________________ 119 Elaboración del plan de Commissioning ___________________________________ 119

b. Etapa de Diseño _______________________________________________________ 120 Documentación de las Bases de Diseño (BOD) _____________________________ 120 Revisión/Verificación del Diseño _________________________________________ 120 Elaboración de las Especificaciones de Commissioning _______________________ 120

c. Etapa de Construcción ___________________________________________________ 120 Revisión / Verificación de Submittals _____________________________________ 120 Visitas de obra ______________________________________________________ 121

d. Etapa de Transición / Operación ___________________________________________ 121 Realización de Pruebas de Desempeño ___________________________________ 121 Desarrollo de los Manuales de Operación & Mantenimiento ____________________ 121 Capacitación al personal de Operación & Mantenimiento ______________________ 121 Elaboración del reporte final de commissioning _____________________________ 121

e. Etapa de Post Ocupación _________________________________________________ 122 Pruebas de Temporada _______________________________________________ 122 Proceso de Commissioning para certificación internacional de edificación sostenible. 122 Proceso de Commissioning de Misión Crítica (Aire Acondicionado, Eléctrico, Protección

contra incendio, Control o BMS). __________________________________________ 122

Capítulo 12. El Commissioning en la fase de diseño edificatorio. _________ 124

1. Reuniones de revisión de diseño ______________________________________ 124

2. Documentos del contrato y de la oferta de construcción. ___________________ 124

3. Desarrollar especificaciones de puesta en marcha ________________________ 125

4. Procedimientos de prueba escritos ____________________________________ 126

Capítulo 13. El Commissioning en la fase de construcción. ______________ 128

1. Objetivos generales del de Commissioning en la Fase de Construcción. ________ 128

2. Revisar las presentaciones de los parámetros de rendimiento. ______________ 128

3. El Commissioning no puede revisar cada presentación de proyecto. __________ 129

4. Funciones del Commissioning en la fase de construcción. __________________ 129 a. Revisar presentaciones para parámetros de rendimiento ________________________ 129 b. Proceso de puesta en marcha del edificio documentado y aceptado ________________ 129 c. Requisitos del proyecto o plan de puesta en marcha. ___________________________ 130

5. Desarrollar y utilizar listas de verificación de construcción _________________ 130 a. Verificaciones de entrega y almacenamiento _________________________________ 130



b. Instalación y puesta en marcha. ___________________________________________ 131 c. Desarrollo de las listas de verificación. ______________________________________ 131

6. Supervisar y documentar las pruebas de rendimiento funcional. _____________ 131

7. Prueba de registros de datos _________________________________________ 132

8. Problemas de prueba y seguimiento ___________________________________ 132

9. Celebrar reuniones del equipo de puesta en marcha e informar el progreso. ____ 133

10. Informes mensuales ______________________________________________ 133

11. Realizar capacitación del personal operativo de la propiedad. ______________ 134 a. Dirección específica para el funcionamiento diario normal de la instalación. _________ 134 b. Misión del agente de la Commissioning en la capacitación _______________________ 134 c. Tiempo de entrenamiento y requisitos ______________________________________ 135

Capítulo 14. El Commissioning en la fase post-construcción. ____________ 137

1. La etapa posterior a la construcción permite el ajuste continuo ______________ 137

2. Realizar pruebas diferidas y estacionales. _______________________________ 137

3. Reinspección / revisión del rendimiento antes del final del período de garantía _ 138

4. Las discrepancias entre el rendimiento previsto y el rendimiento real _________ 138

5. Informe final de puesta en servicio completo ____________________________ 139

6. Revisión final de satisfacción con la asistencia del cliente. __________________ 140

7. Revisión cada 3-5 años _____________________________________________ 140

CHECK-LIST __________________________________________________ 142

1. Definición del Proceso de Commissioning _______________________________ 142

2. Plan Director de Puesta en Marcha ____________________________________ 142

3. Beneficios del Proceso de Commissioning _______________________________ 143 4. Fases del Proceso de Commissioning _______________________________________ 143 a. Preparación ___________________________________________________________ 143 b. Revisión del diseño _____________________________________________________ 144 c. Pre-construcción _______________________________________________________ 144 d. Montaje ______________________________________________________________ 144 e. Puesta en Marcha ______________________________________________________ 144 f. Recepción _____________________________________________________________ 145 g. Ocupación Inicial _______________________________________________________ 145 h. Verificaciones durante el ciclo de vida de las instalaciones del Edificio ______________ 145

Capítulo 15. Estándares del Commissioning de sistemas, instalaciones y

edificios existentes. ____________________________________________ 146

1. El Commissioning de sistemas, instalaciones y edificios existentes.___________ 146

2. Directriz ASHRAE 0-2013 sobre “El Proceso de Commissioning” _____________ 146 Directriz 1.4‐2014, “Procedimientos para la preparación del Manual de Sistemas de un

edificio” Directriz 202‐2013 “Commissioning Process for Buildings and Systems” _____ 147 147 Directriz 1.1‐2007 “HVAC&R Technical Requirements for the Cx Process _________ 147

3. El Estándar 0.2 – 2015 “El Proceso de Commissioning para Sistemas e Intalaciones Existentes”. ____________________________________________ 147

4. El Estándar ASHRAE 1.3 – 2018 “Formación en O&M de Edificios Asociada al Proceso Commissioning de Instalaciones de Climatización y Refrigeración”. ____ 147




Actuaciones del Proceso por niveles secuenciales de Commissioning (Cx). _______ 149 NIVEL 1, Cx ASHRAE ______________________________________________________ 149 NIVEL 2 ,Cx ASHRAE: _____________________________________________________ 149 NIVEL 3, Cx ASHRAE: _____________________________________________________ 149 NIVEL 4, Cx ASHRAE: _____________________________________________________ 150 NIVEL 5 Cx ASHRAE: ______________________________________________________ 150


Directriz ASHRAE 0-2019. El Proceso de Commissioning. _____________________ 151


Directriz ASHRAE 1.3-2018 Formación en O&M de Edificios Asociada al Proceso Commissioning de Instalaciones de Climatización y Refrigeración. ___________ 158

Capítulo 16. El proceso de Retro Commissioning en edificios antiguos. ____ 164

1. Etapa de pre-implementación. ________________________________________ 164 Selección del proyecto. ____________________________________________________ 164 Planeamiento. ______________________________________________________ 164 Investigación. _______________________________________________________ 164

2. Etapa de implementación. ___________________________________________ 165

3. Etapa de post - implementación ______________________________________ 165 Ajuste Final _____________________________________________________________ 165 Entrega del Proceso _______________________________________________________ 165


Proceso de commissioning aplicado a edificios existentes. ____________________ 166

1. El Proceso de Commissioning de Edificios Existentes ______________________ 166

2. Concepto de commssioning de Edificios Existentes ________________________ 167

3. Requisitos actuales del edificio _______________________________________ 168

4. Fases del proceso EECX _____________________________________________ 168 Fase de Análisis __________________________________________________________ 169 Fase de Estudio __________________________________________________________ 169 Fase de Entrega _________________________________________________________ 169

5. Factores claves de su implementación _________________________________ 170

6. Resultados y mejoras en el edificio existente.____________________________ 170

7. Costes de su implantación y ahorros generados. Beneficios. ________________ 171

Capítulo 17. Commissionig LEED _________________________________ 173

1. Fase de planificación._______________________________________________ 173 Documentación de los Requerimientos del Propietario (OPR) _______________________ 173 a. Documento inicial del proyecto ____________________________________________ 173 b. Plan de Commissioning preliminar _________________________________________ 173

2. Fase de diseño ____________________________________________________ 173 a. Documentación de las Bases de Diseño (BOD) ________________________________ 174 Plan de Commissioning. _______________________________________________ 174 Elaboración de las Especificaciones de Commissioning _______________________ 174 Especificaciones de Commissioning ______________________________________ 174 Plan de pruebas de desempeño (Functional Testing) _________________________ 174 Especificaciones de Commissioning. _____________________________________ 174

b. Revisión/Verificación del Diseño ___________________________________________ 174 Revisión del Anteproyecto (DD) al 100% __________________________________ 175 Revisión del Proyecto Ejecutivo (CD) al 100% ______________________________ 175



3. Fase de construccion & pre-ocupacion _________________________________ 175 Visitas de Obra & Realización de Pruebas de Desempeño (Functional Testing) _________ 175 Reporte de visita al sitio dirigida al Propietario, notificando de cualquier

discrepancia/deficiencia encontrada en la construcción. _________________________ 175 Reporte del resultado de las Pruebas de Desempeño (Functional testing). ________ 175 Revisión/Verificación de Submittals ______________________________________ 175 Reporte del resultado de la revisión de los submittals de los sistemas de Commissioning

dirigido al Propietario y al Equipo de Diseño. _________________________________ 175

4. Desarrollo de los Manuales de Operación & Mantenimiento _________________ 176 Reporte de revisión de Manual de Operación & Mantenimiento de los sistemas dentro del

alcance de Commisisoning (E ntregado por Contratista/Subcontratista) ____________ 176 Evaluar la Capacitación del personal de Operación & Mantenimiento ____________ 176 Reporte del resultado de la capacitación (Adicional al entregado por

Contratista/Subcontratista) _______________________________________________ 176

5. Reporte final de Commissioning ______________________________________ 176 Reporte final de Commissioning. ________________________________________ 177

6. Fase de post-ocupacion _____________________________________________ 177 Revisión/Verificación de la Operación de Edificio ________________________________ 177 Reporte del estado y operación de los sistemas de Commissioning. _____________ 177

7. Sistemas incluidos en el proceso de Commissioning requeridos para LEED. ____ 177

8. Modelo de checklist Commissioning LEED _______________________________ 178 a. Planeamiento _________________________________________________________ 178 CHECKLIST A ____________________________________________________________ 178 CHECKLIST B ____________________________________________________________ 178 b. Diseño _______________________________________________________________ 178 CHECKLIST C BOD _______________________________________________________ 178 CHECKLIST D ___________________________________________________________ 179 CHECKLIST E Revisión de Proyecto BOD's _____________________________________ 179 CHECKLIST F ____________________________________________________________ 179 CHECKLIST G ___________________________________________________________ 180

9. Proceso de desarrollo del Commissioning LEED __________________________ 180

PARTE QUINTA _______________________________________________ 182

Formularios. ________________________________________________________ 182

1. Modelo de carta solicitando propuestas de servicios del Agente de Commissioning (CxA) para la puesta en marcha de un inmueble/instalación. ________________ 182 Antecedentes de la firma de Commissioning ____________________________________ 182 Objetivos _______________________________________________________________ 182 Alcance del trabajo _______________________________________________________ 183 Etapa de diseño __________________________________________________________ 184 Etapa de construcción _____________________________________________________ 186 Etapa posterior a la construcción ____________________________________________ 190 Sistemas y ensamblajes ___________________________________________________ 190 Calificaciones deseadas ____________________________________________________ 191 Propuesta ______________________________________________________________ 193 Confidencialidad. Información del propietario ___________________________________ 195 Protección y custodia documental ____________________________________________ 195 Anexo 1: Alcance de la revisión del diseño enfocado del agente de puesta en servicio ___ 195

Fases de documentos de construcción. _______________________________________________ 195 Sistema de control y Estrategias de control ____________________________________ 196

Protección contra incendios. La seguridad. ____________________________________________ 196 Diseño. Pautas y estándares ________________________________________________________ 196 Operaciones y Mantenimiento (O&M) ________________________________________________ 197

2. Caso real. Modelo de Manual de Procesos y Procedimientos de Apertura / puesta



en marcha de un inmueble de uso administrativo. ________________________ 198 Puesta en marcha del edificio y/o centro ______________________________________ 198 Objetivo/finalidad de los procesos. __________________________________________ 198 Áreas de aplicación y/o alcance de los procesos. ________________________________ 198 Responsable del proceso. __________________________________________________ 198 Clientes y proveedores del proceso. __________________________________________ 198 Áreas involucradas. _______________________________________________________ 198 Normativa y documentación de referencia. ____________________________________ 198 Conceptos. _____________________________________________________________ 198 Procedimiento ___________________________________________________________ 198 Diagrama de flujo ________________________________________________________ 198 Registros _______________________________________________________________ 198

3. Manual de Mantenimiento de edificios __________________________________ 210 Mantenimiento y Reparación en instalaciones térmicas ___________________________ 210 Mantenimiento y Reparación en instalaciones sanitarias __________________________ 210 Mantenimiento y Reparación en instalaciones de climatización _____________________ 210 Mantenimiento y Reparación en instalaciones de lucha contra incendios ______________ 210 Mantenimiento y Reparación en instalaciones de datos ___________________________ 210 Mantenimiento de piscinas _________________________________________________ 210 Mantenimiento y Reparación de instalaciones eléctricas __________________________ 210 Mantenimiento y Reparación de ascensores ____________________________________ 210 Factores de Riesgos y Medidas Preventivas ____________________________________ 210 Calderas _______________________________________________________________ 210 Circuito de combustible ____________________________________________________ 210 Compresores ____________________________________________________________ 210 Condensadores __________________________________________________________ 210 Torres de refrigeración ____________________________________________________ 210 Unidades de tratamiento de aire _____________________________________________ 210 Conductos de aire ________________________________________________________ 210 Bombas de circulación _____________________________________________________ 210 Tuberías y válvulas _______________________________________________________ 210 Trabajos en altura ________________________________________________________ 210 Trabajos a la intemperie ___________________________________________________ 210 Trabajos en espacios confinados _____________________________________________ 210 Trabajos en solitario ______________________________________________________ 210 Manipulación manual de cargas _____________________________________________ 210 Herramientas manuales ___________________________________________________ 210 Herramientas eléctricas portátiles ____________________________________________ 211 Cuadros eléctricos ________________________________________________________ 211 Manipulación de productos químicos __________________________________________ 211 Soldadura eléctrica _______________________________________________________ 211 Soldadura con soplete _____________________________________________________ 211 Grupos electrógenos ______________________________________________________ 211 Procedimientos y normas de trabajo __________________________________________ 211

4. Guía de mantenimiento del edificio. ___________________________________ 259 Responsabilidad del mantenimiento __________________________________________ 259 Gestión económica del mantenimiento ________________________________________ 259 Costes de indisponibilidad __________________________________________________ 259 Mantenimiento y ahorro energético ___________________________________________ 259 Diagnóstico de fallos ______________________________________________________ 259 Tipologías de fallos _______________________________________________________ 259 Tipología de avería _______________________________________________________ 259 Estrategias de diagnóstico __________________________________________________ 259 Mantenimiento eficiente de edificios __________________________________________ 259 Confiabilidad ____________________________________________________________ 259 Etapas de la función tasa de fallos ___________________________________________ 259 Fiabilidad _______________________________________________________________ 259 Distribución de weibull ____________________________________________________ 259 Mantenibilidad ___________________________________________________________ 259



Vida útil de instalaciones ___________________________________________________ 259 Estrategias _____________________________________________________________ 259 Mantenimiento regresivo ___________________________________________________ 259 Mantenimiento reactivo ____________________________________________________ 259 Mantenimiento preventivo __________________________________________________ 259 Mantenimiento predictivo __________________________________________________ 259 Mantenimiento proactivo ___________________________________________________ 259 Política de mantenimiento __________________________________________________ 259 Plan de mantenimiento ____________________________________________________ 259 Recopilación de información técnica __________________________________________ 259 Mantenimiento eficiente de edificios __________________________________________ 260 Realización de inventario ___________________________________________________ 260 Cumplimentación de fichas técnicas __________________________________________ 260 Selección de gamas de mantenimiento ________________________________________ 260 Definición de intervenciones y frecuencias _____________________________________ 260 Planteamiento de actuación ________________________________________________ 260 Gamas técnico-legales ____________________________________________________ 260 Aparatos elevadores ______________________________________________________ 260 Generadores de calor _____________________________________________________ 260 Calderas de vapor y agua sobrecalentada ______________________________________ 260 Generadores de frío _______________________________________________________ 260 Instalaciones térmicas _____________________________________________________ 260 Instalaciones frigoríficas ___________________________________________________ 260 Centros de transformación _________________________________________________ 260 Líneas eléctricas de alta tensión _____________________________________________ 260 Instalaciones de alumbrado exterior __________________________________________ 260 Instalaciones eléctricas receptoras ___________________________________________ 260 Instalaciones contra incendios ______________________________________________ 260 Almacenamiento de combustibles líquidos _____________________________________ 260 Distribución y utilización de combustibles gaseosos ______________________________ 260 Depósitos de gases criogénicos ______________________________________________ 260 Prevención legionelosis ____________________________________________________ 260 Almacenamiento de productos químicos _______________________________________ 260 Certificación energética ____________________________________________________ 260 Plan de autoprotección ____________________________________________________ 260 Pruebas y ensayos________________________________________________________ 261 Partículas magnéticas _____________________________________________________ 261 Corrientes inducidas ______________________________________________________ 261 Líquidos penetrantes ______________________________________________________ 261 Radiografía industrial _____________________________________________________ 261 Termografía infrarroja _____________________________________________________ 261 Análisis tribológico ________________________________________________________ 261 Análisis por ultrasonidos ___________________________________________________ 261 Análisis de vibraciones ____________________________________________________ 261 Boroscopia ______________________________________________________________ 261 Inspección sensorial ______________________________________________________ 261 Medición de la transmitancia térmica en paredes ________________________________ 261 Equilibrado dinámico de rotores _____________________________________________ 261 Alineación de acoplamientos ________________________________________________ 261 Análisis modal experimental ________________________________________________ 261 Medición de la calidad térmica del edificio______________________________________ 261 Medición de la calidad del aire del edificio ______________________________________ 261 Documentación __________________________________________________________ 261 Libro del edificio _________________________________________________________ 261 Instrucciones de uso y maniobra_____________________________________________ 261 Plan de mantenimiento ____________________________________________________ 261 Programa de gestión energética _____________________________________________ 261 Instrucciones de seguridad _________________________________________________ 261 Protocolos de actuación en situaciones de emergencia ____________________________ 261 Mantenimiento eficiente de edificios __________________________________________ 261



Plan de control de calidad __________________________________________________ 262 Plan de seguridad y salud __________________________________________________ 262 Certificado de mantenimiento. ______________________________________________ 262

5. Mantenimiento preventivo de un edificio. _______________________________ 374 Acumulador de agua ACS calentador a gas _____________________________________ 374 Placa solar ______________________________________________________________ 374 Bomba de circulación _____________________________________________________ 374 Intercambiador de placas / calor _____________________________________________ 374 Aerotermos de agua ______________________________________________________ 374 Bomba de calor __________________________________________________________ 374 Enfriadora unidad interior (split) _____________________________________________ 374 Caldera de gas __________________________________________________________ 374 Cortina de aire___________________________________________________________ 374 Climatizador depósito de inercia _____________________________________________ 374 Depósito de expansión ____________________________________________________ 374 Fancoil _________________________________________________________________ 374 Roof top ________________________________________________________________ 374 Ventilador extractor ______________________________________________________ 374 Vrv (unidad exterior) ______________________________________________________ 374 Vrv (unidad interior) ______________________________________________________ 374 Cuadro eléctrico secundario ________________________________________________ 374 Cuadro general de baja tensión _____________________________________________ 374 Centro de transformación __________________________________________________ 374 (sistema de alimentación ininterrumpido) ______________________________________ 374 Pararrayos aljibes / depósitos _______________________________________________ 374 Grupo de presión _________________________________________________________ 374 Bie (boca de incendios equipada) ____________________________________________ 374 Extintor CO2 / polvo ABC __________________________________________________ 374 Detección automática y sistema de alarma _____________________________________ 375 Hidrante instalación de megafonía e hilo musical ________________________________ 375 Instalación de intrusión ____________________________________________________ 375 Gestión control de instalaciones _____________________________________________ 375 Libro general protocolo de mantenimiento _____________________________________ 375

6. Puesta en marcha de instalaciones según RITE __________________________ 418 Comprobaciones a realizar _________________________________________________ 418 Equipos de expansión directa aire-aire ________________________________________ 418 Equipos autónomos partidos ________________________________________________ 418 Equipos de volumen de refrigerante variable y multicircuitos _______________________ 418 · Equipos autónomos compactos y roof top_____________________________________ 418 Equipos generadores en instalaciones de agua __________________________________ 418 · Calderas ______________________________________________________________ 418 · Sala de máquinas _______________________________________________________ 418 · Enfriadoras de compresión mecánica aire/agua ________________________________ 418 · Enfriadoras de compresión mecánica agua/agua _______________________________ 418 · Torres de refrigeración y condensadores evaporativos ___________________________ 418 · Otros equipos __________________________________________________________ 418 Circuitos hidráulicos ______________________________________________________ 418 · Llenado del circuito hidráulico ______________________________________________ 418 · Grupos de bombeo ______________________________________________________ 418 · Ajuste y equilibrado del circuito hidráulico ____________________________________ 418 Conductos ______________________________________________________________ 418 · Red de conductos _______________________________________________________ 418 · Unidad de ventilación ____________________________________________________ 418 · Difusores de aire. Equilibrado ______________________________________________ 418 Unidades terminales de agua _______________________________________________ 418 · Unidad de tratamiento de aire · Fancoils _____________________________________ 418 · Radiadores ____________________________________________________________ 418 · Intercambiadores de calor ________________________________________________ 418 Instalaciones de producción de ACS y energía solar _____________________________ 419



· Instalaciones de producción de ACS _________________________________________ 419 · Puesta en funcionamiento del circuito primario ________________________________ 419 · Prueba de estancamiento del circuito primario _________________________________ 419 Pruebas en tuberías y conductos _____________________________________________ 419 · Pruebas en tuberías de agua _______________________________________________ 419 · Pruebas en tuberías de refrigerante _________________________________________ 419 · Pruebas en conductos ____________________________________________________ 419



¿QUÉ APRENDERÁ?

El procedimiento del Commissioning.

Las técnicas actuales de puesta en marcha de edificios y instalaciones.

Las ventajas y ahorro que conlleva el Commissioning.



Introducción

El Proceso de Commissioning es un proceso de calidad que consiste en mejorar la entrega del proyecto validando y documentando el rendimiento y prestaciones

del edificio en cumplimiento de los objetivos y criterios de la Propiedad. Una comprensión del proceso de Commissioning, qué es y cómo funciona, puede

proporcionar una gama de beneficios para los propietarios de edificios y gerentes de instalaciones.

Una manera fácil de ilustrar los efectos del Commissioning como puesta en marcha es comparar un edificio con un ser humano. Ambos tienen una capa

externa de piel que protege las funciones internas de los elementos. Ambos tienen un sistema eléctrico, un sistema de calefacción y refrigeración, un marco

para soportar su peso e incluso un sistema de tuberías, así como una personalidad distintiva expresada por su apariencia.

Ahora imagine que el cuerpo de una persona pudiese ser puesto en marcha (Commissioning) para funcionar a niveles óptimos. El resultado sería que no

tendría problemas de salud. Nunca estaría enfermo. Tendría una visión y audición perfectas y realizaría cualquier tarea física atléticamente.

Pues el Commissioning desempeña los roles combinados de entrenador personal y médico para su edificio, produciendo una estructura alfa que supera

ampliamente al resto de edificios.

Históricamente, el término "Commissioning" se ha referido al proceso por el cual se probaron los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado de un edificio de acuerdo con las normas establecidas antes de la aceptación por parte

del propietario del edificio.

El uso actual de la puesta en marcha reconoce la naturaleza integrada del rendimiento de todos los sistemas de construcción, que afectan la sostenibilidad, el lugar de trabajo, productividad, seguridad del ocupante y seguridad.



El Commissioning en la edificación es un proceso sistemático de aseguramiento

por verificación y documentación, desde la etapa de diseño a un mínimo de un año después de la construcción, para que todos los sistemas de las instalaciones

funcionen de manera interactiva de acuerdo con la documentación y la intención del diseño, y de acuerdo con las necesidades operativas del propietario, incluida la preparación del personal de operaciones y mantenimiento.

El Proceso de Commissioning se implanta a través de todas las fases del proyecto

de nueva construcción o renovación integral del edificio, desde su prediseño hasta su ocupación con actuaciones concretas en cada fase para verificar el diseño, montaje y formación del personal de mantenimiento O&M.

Las actividades de puesta en marcha de la etapa de diseño sirven para asegurar

que el proyecto del propietario cumple con los requisitos para elementos tales como eficiencia energética, sostenibilidad, calidad ambiental interior, protección contra incendios y seguridad, etc., y están suficientemente definidos y reflejados

de manera adecuada y precisa en los documentos del contrato.

La etapa de diseño es la oportunidad del equipo de puesta en marcha para asegurar que la construcción de sistemas y los ensamblajes funcionarán de acuerdo con las expectativas del usuario.

Durante la fase de construcción, el equipo de Commissioning trabaja para

verificar que los sistemas y ensamblajes operan de manera que cumplan con el Proyecto del Propietario.

Los dos objetivos generales de la Fase de Construcción son: asegurar el nivel de calidad deseado y vigilar que los requisitos de los contratos se cumplen.

Las actividades de puesta en marcha de la fase de construcción son un proceso

de calidad bien orquestado que incluye instalación, puesta en marcha y rendimiento funcional.

Durante la etapa de construcción, los sistemas, conjuntos, equipos y componentes tenderán a cambiar sus condiciones de instalación. Además, las

necesidades y demandas de las instalaciones suelen cambiar a medida que se utiliza una instalación.

La etapa posterior a la construcción permite el ajuste continuo, la optimización y la modificación de los sistemas de construcción para cumplir con los requisitos

especificados. El objetivo de la etapa posterior a la construcción es mantener el rendimiento del

edificio durante toda la vida útil de la instalación. La participación activa del Agente de Commissioning durante las operaciones iniciales de la instalación es

un aspecto integral del proceso. Las actividades de Commissioning durante la Post-Construcción incluyen la

resolución de problemas, pruebas estacionales, entrega del Informe Final de



Puesta en Servicio, realización de una revisión posterior a la ocupación con el

Cliente y desarrollo de un plan para volver a poner en servicio la instalación a lo largo de su ciclo de vida.



PARTE PRIMERA

¿Qué es el Commissioning Management?

Capítulo 1. Commissioning Management en la construcción.

1. Concepto de Commissioning en la construcción.

DEL COMMISSIONING MANAGEMENT · 1. Selección del Agente de Commissioning _____ 38 2. Capacidades...

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