Definición de un Modelo de Gestión para los Activos ...· burbuja inmobiliaria, llevando a una...

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  • Definicin de un Modelo de Gestin para los Activos Inmobiliarios Mediante

    Anlisis de Procesos Estructurados

    Ana M Cruz Valdivieso

    www.ua.eswww.eltallerdigital.com

  • DEFINICIN DE UN MODELO DE GESTIN PARA LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS MEDIANTE ANLISIS DE PROCESOS ESTRUCTURADOS

    Ana Mara Cruz Valdivieso

    Tesis DoctoralUNIVERSIDAD de ALICANTE

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  • DEFINICIN DE UN MODELO DE GESTIN

    PARA LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

    MEDIANTE ANLISIS DE PROCESOS

    ESTRUCTURADOS

    TESIS DOCTORAL

    AUTORA: ANA M CRUZ VALDIVIESO

    DIRECTOR: Dr. ANDRS MONTOYO GUIJARRO

    Departamento de Lenguaje y Sistemas Informticos

    Universidad de Alicante

    Alicante, Junio de 2015

  • I

    De las personas he aprendido continuamente y seguir aprendiendo hasta el final de

    mis das

    Luis Gabriel Carrillo Navas

    Manos dibujando

    Maurits Cornelis Escher

  • II

    A mis hijos y a mi marido

  • III

    AGRADECIMIENTOS

    Llegado este momento, pienso en las veces que me he redo junto a mis alumnos

    cuando les digo que sufren el sndrome del folio en blanco siempre que tienen que

    empezar a redactar sus proyectos fin de grado o fin de mster. Ahora me veo yo en

    su lugar. Qu difcil es trasladar a un folio en blanco las sensaciones y

    agradecimientos que en este momento siento.

    Han sido muchas las personas que han marcado mis pasos como profesional libre de

    la arquitectura tcnica y hasta poder llegar a ser docente. Del mismo modo son

    muchas las personas que a lo largo de mi andadura por este mundo de la

    investigacin han formado parte de mis horas de aprendizaje, y es ahora el momento

    de agradecer todo.

    A mi tutor Andrs Montoyo Guijarro, que sin conocerme no tuvo reparo en tomar la

    decisin de ser mi tutor y que sin su ayuda no hubiera sido posible la realizacin de

    esta Tesis. Por las horas que ha dedicado a este trabajo y por todo lo que he

    aprendido de l. Por haber confiado en m y en m trabajo, Gracias.

    A Nela Carbonell Lado, mi profesora y amiga. Ella fue la persona que me inici en el

    mundo de la gestin de la calidad y gracias a ella creo de manera incondicional en la

    calidad y en los frutos de su aplicacin. Seguiremos trabajando.

    A mi compaero Andrs Navarro Paule, por sus largas conversaciones conmigo y su

    objetiva y constructiva crtica de esta Tesis. Desde el da que nos conocimos en la

    Escuela Tcnica Superior de Ingeniera de Edificacin de Granada me ha mostrado

    su apoyo incondicional en todo lo relacionado a mi trabajo como docente y su

    experiencia y comentarios me han servido de gran ayuda, gracias por todo.

    Sin la ayuda de Carlos Salazar Gravn nunca hubiera conocido la realidad de las

    entidades bancarias. Han sido muchas las horas de trabajo juntos, muchas las

    discusiones y la ayuda que de forma incondicional me ha prestado, tanto personal

    como profesionalmente, gracias de corazn.

    No s qu puedo decir de mi antiguo alumno y ahora compaero de profesin,

    David Huerta Santos. Mi agradecimiento a todas sus horas trabajando a mi lado, a

    toda su ayuda prestada, a su confianza ciega en mi trabajo. Cuntas han sido las horas

    en mi despacho dialogando, cuntas las horas de crtica y cuntas las risas que hemos

    echado. A l, le agradezco inmensamente su ayuda.

  • IV

    A mis alumnos Antonio y Luis, por lo que me han aguantado durante este periodo de

    trabajo. Gracias por su ayuda siempre desinteresada y perfeccionista.

    No estara aqu ahora sin la ayuda mis padres. Con gran esfuerzo consiguieron darnos

    la formacin para hacernos personas de provecho, como ellos dicen. Apostaron por

    m siempre y s que se sienten orgullosos de su hija. Siempre han estado ayudndome

    en todo lo que han podido y a ellos les debo todo lo que soy y lo que ser.

    Mi andadura profesional, personal y familiar ha estado siempre acompaada por mi

    marido. Codo con codo hemos pasado buenos y malos momentos, hemos redo y

    hemos llorado y l ha sido siempre el aliento de nimo cuando quera rendirme.

    Gracias por no dejarme caer en el desnimo y por apostar siempre por m. Y a mis

    dos hijos, porque s que se sienten orgullosos de su madre, por lo que me rio con

    ellos, por las veces que me han dicho que tena que terminar la tesis, por su

    complicidad y por ser como son. A ellos que son el motor de mi vida, no cambiis

    nunca, ninguno de los tres.

    Son muchas las personas a las que debo agradecer lo aprendido en el mundo de la

    arquitectura y de la docencia y de las que sigo aprendiendo, muchos los compaeros

    de camino que me han aportado conocimiento y que han apostado por m. Muchos

    los que se han interesado por mi trabajo. Gracias a todos ellos, pues para m es muy

    importante desde el que me ha preguntado cmo va la Tesis hasta el que me ha

    dicho ya mismo la acabas, nimo. Todos forman parte de m camino y espero no

    decepcionar a ninguno.

    Y por ltimo, y no menos importante, a mis alumnos. Ellos son los que da a da me

    retan a no dormirme en los laureles, ellos son los que hacen que ser docente sea

    una profesin excitante.

    Gracias a todos.

  • V

    RESUMEN

    La crisis econmica por la que el mundo occidental y en concreto Espaa est

    atravesando en los ltimos aos, con origen y carcter fundamentalmente financiero

    e inmobiliario, ha transformado la mayora de los sectores de actividad. En concreto,

    y para el caso que se presenta, el sector financiero espaol y el sector inmobiliario

    han sufrido los devastadores efectos de lo que se conoce como el estallido de la

    burbuja inmobiliaria, llevando a una situacin crtica a las empresas que se mueven en

    este mbito que les ha conducido a su desaparicin en algunos casos, intervencin, o

    en el mejor de los casos, a replantearse sus estructuras para poder adaptarse.

    Las entidades financieras se han visto obligadas a gestionar un enorme nmero de

    activos inmobiliarios que le han sido adjudicados o bien han sido comprados como

    consecuencia del impago de los crditos que los financiaban.

    Con esta variedad de activos inmobiliarios, son muchos los problemas que la entidad

    financiera se encuentra a la hora de gestionar stos, desde la recepcin en la entidad

    que los va a gestionar a la entrega a futuros clientes compradores.

    Estas entidades financieras han tenido que adaptarse y convertirse en especialistas

    comercializadoras de estos activos, constituyndose en competencia directa del sector

    inmobiliario tradicional.

    Inicialmente, los recursos humanos que han pilotado este cambio en las entidades

    financieras y que han llevado a la creacin de empresas inmobiliarias propias, han

    tenido una formacin y una orientacin profesional de claro enfoque financiero; sin

    embargo, se ha tenido que adaptar a los nuevos requerimientos. La visin estratgica

    de la banca ha derivado en una profesionalizacin y una tecnificacin propia del

    sector en el que se estaban introduciendo, apareciendo estructuras, departamentos,

    mandos y directivos que o bien ya no tienen su origen en la banca, o bien se han

    reciclado. Al mismo tiempo han surgido en el mercado plataformas inmobiliarias que

    han gestionado los activos inmobiliarios de forma no adecuada, primando el

    beneficio de los bancos y no del sector.

    Es aqu donde aparece la figura de los recursos humanos con formacin tcnica,

    profesionales del campo de la edificacin, como el arquitecto tcnico o el ingeniero

    de edificacin, forman parte relevante del proceso de control y gestin de los mismos

    dentro de estas nuevas empresas. Son muchas las competencias y atribuciones que

    poseen, convirtindose de este modo en los profesionales ms cualificados para la

    gestin de estos activos.

  • VI

    La oportunidad de este trabajo surge del enfoque de un Arquitecto Tcnico en un

    entorno cambiante de una empresa que sufre una profunda transformacin en su

    organigrama, y que lucha por emanciparse de su origen.

    El anlisis de la situacin interna, los circuitos procedimentales que han surgido y la

    creciente carga de trabajo, hace que sea positivo la observacin de la organizacin

    desde el prisma de la gestin de la calidad. De ah surge la revisin de los circuitos

    actuales y la definicin de un modelo de gestin, que tiene como objetivo

    fundamental la optimizacin de los recursos y la mejora continua de la calidad.

    Palabras clave: activos inmobiliarios, entidad bancaria, gestin, calidad, arquitecto

    tcnico.

  • VII

    ABSTRACT

    The western world and, in particular Spain in the last years, is dealing with an

    economic recession, basically financial and focused on the real-estate segment which

    has transformed the majority of these activity sectors. Specifically, the Spanish

    financial and the real-estate sectors have suffered devastating effects by the so-called

    real-estate bubble bursting which has provoked a critical situation for these

    companies and businesses, leading them towards to the closing-down of some of

    them, their intervention, or at best, a brand new reshaping of their structures in order

    to be competitive.

    Banks have been obliged to manage a large number of movable assets that have been

    allotted to them or have