Burbuja limea? Octubre 2012

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Las Fases de Misnky

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Perturbacin inicial Boom!

Crdito fcil

Recalenta-miento Euforia

Recoleccin de benecios Estallido

Lima en la mira Preocupacin generalizada ya que en los l>mos 6 aos los precios/m2 se han disparado. Precios por encima de niveles fundamentales? Especulacin que alimenta burbuja?

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Incremento de 110%!

480

1008

400

500

600

700

800

900

1000

1100

06 07 08 09 10 11

US$/m2 para Lima y Callao

Fuente: CAPECO

Incremento de 150%!

576

1,444

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

US$/m2 para Lima Centro

Fuente: BCRP *Lima Centro: San Borja, San Isidro, Miraores, Surco y La Molina

Y la foto completa? Recuperacin del mercado inmobiliario tras el terrorismo e inestabilidad pol>ca de comienzos de siglo.

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141

50

70

90

110

130

150

1998

-I 19

98-IV

19

99-III

2000

-II

2001

-I 20

01-IV

20

02-III

2003

-II

2004

-I 20

04-IV

20

05-III

2006

-II

2007

-I 20

07-IV

20

08-III

2009

-II

2010

-I 20

10-IV

20

11-III

Precios reales para Lima Centro (ndice 100=1998)

Fuente: BCRP

41% por encima de niveles del 98

89.91529195

40

60

80

100

120

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Precios reales para Lima y Callao (ndice 100=1998)

Fuente: CAPECO

10% por debajo de niveles del 98

Burbujas que fueron

Segn el BBVA Research, en Irlanda, EE.UU. Y Espaa se observ aumentos de precios cercanos al 8% anual 10 o 15 aos previo a la explosin de la burbuja.

Crecimiento anual promedio de precios reales en Lima entre 06-11: Lima Centro: 14% Lima y Callao: 11%

Pero en serie ms amplia se nota que en Lima y Callao los precios no se recuperan de niveles iniciales, mientras que en Lima Centro los precios s los superaron.

A pesar de esto l>mo, el Per sigue teniendo los precios de vivienda ms bajos de toda la regin.

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293

206 204 174 172

125 100

Argen>na Brazil Panama Mexico Colombia Chile Peru

Precio de una vivienda de 100m2, ajustado por diferencias en el poder adquisi[vo

(ndice Per = 100)

Fuente: BBVA Research

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Adems

Incluso si se llega a sostener que en trminos corrientes los precios inmobiliarios han mostrado signica>vos aumentos (que hubieran atrado a gran parte del mercado), han habido otros ac>vos que han tenido mejor evolucin en el periodo de anlisis.

134

1453

0

500

1000

1500

2000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Comparacin de ac[vos (ndice 100=1998)

US$ corrientes de CAPECO IGBVL Fuente: CAPECO y BVL

40 50 60 70 80 90

100 110

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Evolucin precios/m2 vs. ingreso promedio (en soles reales/ ndice 1999=100)

S/./m2 Index Ingreso mensual promedio Fuente: CAPECO e IPSOS Apoyo

En la dcada pasada hubo los ingresos se mantuvieron muy por encima de los precios inmobiliarios, lo que permi> que a par>r del 2007 los l>mos tenga el potencial para recuperarse signica>vamente.

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De regreso a los fundamentos El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?

DEMANDA La capacidad adquisi>va ha aumentado rpida y permanentemente entre el 2006 y 2011:

Ingreso nacional disponible +40% Empleo + 30%

Estas mejoras permi>eron: Ensanchamiento de la clase media. NSE B y C en su conjunto pas del 28% (en el 2006) al 40% (en el 2011) del total de hogares peruanos. Aumento de la demanda efec>va por viviendas. Pas de cerca de 250,000 viviendas en el 2006 a cerca de 400,000 en el 2011.

Que el nmero de aos que una familia >ene que trabajar para adquirir una vivienda sea uno de los ms bajos de La>noamrica.

El bono demogrco hace que la demanda potencial de vivienda haya aumentando y siga hacindolo con>nuamente.

30 29 29 25

21 17

13

Brazil Colombia Argen>na Panama Mexico Peru Chile

Ra[o de asequibilidad (aos) para La[noamrica

Fuente: BBVA Reseach Elaboracin: Edica

8

260 295 305

330

415 405

14 15 17 21 0

100

200

300

400

500

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Evolucin del mercado inmobiliario (en miles de viviendas)

Demanda Efecitva Oferta Anual Fuente: CAPECO y TINSA

*Demanda efec>va en miles de viviendas aproximadas

nd nd

OFERTA Aumento de precios de venta recoge aumentos en los costos de construccin (salariales, de materiales y de terrenos).

Si se excluye el precio de los terrenos el margen es de cerca del 88%, pero si se le incluye el mismo es solo de 24%.

A pesar que la oferta ha crecido 5.5% anual promedio en los l>mos cinco aos, de acuerdo a BBVA Research, en el Per solo se construyen anualmente 2 viviendas por cada mil habitantes, mientras que en Chile o Colombia se construye el doble.

Las restricciones burocr>cas de los gobiernos locales y la infraestructura de la ciudad (falta de vas de acceso, por ejemplo) dicultan los proyectos de los desarrolladores.

La oferta es todava insuciente para cubrir a la demanda. Evidente exceso de demanda, que >ene que ser ajustada por el precio.

De regreso a los fundamentos El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?

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CRDITOS Alto crecimiento de los crditos hipotecarios, pero bajo una buena ges>n en la intermediacin bancaria (traducido en decrecientes tasas de morosidad).

La pol>ca monetaria no gener tasas de referencia muy bajas, salvo en la crisis internacional. Las tasas de crditos hipotecarios con tendencia decreciente en funcin de los fundamentos macro del Per.

Los crditos hipotecarios en el Per pasaron del 2% al 4% del PBI en la l>ma dcada (Chile por ejemplo est en 20%). Lo anterior limitara los efectos de una burbuja. Si se suma los crditos para promotores la penetracin solo llega al 7%.

De acuerdo al BBVA, el 90% de los prstamos son des>nados a nanciar la primera vivienda.

De regreso a los fundamentos El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?

0%

4%

8%

12%

16%

20%

sep-03

mar-04

sep-04

mar-05

sep-05

mar-06

sep-06

mar-07

sep-07

mar-08

sep-08

mar-09

sep-09

mar-10

sep-10

mar-11

sep-11

mar-12

Tasas promedio ponderado sobre saldos

Soles Dlares Tasa de referencia

Fuente: Asbanc y BCRP

19 25

14

45

70

36

58

76

Irlanda Japn Espaa Estados Unidos

Crdito hipotecario (% del PIB)

1990 2006

Fuente: BBVA Reseach Elaboracin: Edica

0%

10%

20%

30%

40%

50%

1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%

feb-02

feb-03

feb-04

feb-05

feb-06

feb-07

feb-08

feb-09

feb-10

feb-11

feb-12

Evolucin de los crditos hipotecarios

Morosidad (EI) Variacin anual de crditos hipotecarios

Fuente: Asbanc

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Burbuja limea?

Perturbacin inicial Salida de terrorismo, estabilidad pol>ca, crecimiento macro y existencia de la gura de venta de bien futuro (innovacin nanciera y legal).

Boom Desde el 2006 los precios cambiaron su tendencia decreciente.

Crdito fcil ? 25% de crecimiento anual.

Recalentamiento del mercado ? Hubo aceleracin de precios en los l>mos aos (precios llegaron a crecer hasta un 25% anual).

Euforia ? Expertos recogen benecios ? Estallido ?

MERCADO LIMEO EN LAS FASES DE MISNKY

CONCLUSIN

No existe burbuja y los precios actuales estaran reejando:

Alto exceso de demanda (la demanda es 20X ms grande que la oferta).

Recuperacin de los precios en trminos reales dada su cada en 2000-2005. Todava existe potencial de crecimiento, dado que los ingresos reales se han ubicado muy por encima de los precios inmobiliarios.

A pesar del alto crecimiento credi>cio, el mercado observa buena intermediacin nanciera (decrecientes tasas de morosidad), que reejan las buenas condiciones macro del pas.

El Per se ubica en etapas iniciales de desarrollo inmobiliario en relacin a sus pares de la regin y lejos de los pases que sufrieron una burbuja inmobiliaria en los l>mos aos.

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Pero mini-burbuja Factores que podran sostener una burbuja en NSE A y AB:

Desigual distribucin del crecimiento ha generado mayor liquidez en estos nichos, lo que habra generado mayor crecimiento credi>cio en estos sectores.

Necesidades en estos NSE no son necesariamente habitacionales.

En trminos reales, los precios en todo Lima y Callao aumentaron 41% entre el 06-11, pero en Lima Centro el aumentaron fue de 103%.

De acuerdo a es>maciones propias, cerca del 40% de un edicio en NSE A y AB son des>nados a alquiler (especulacin?).

Cerca de