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CURSO BÁSICO DE

INGENIERÍA LEGAL Y DE TASACIONES

Primera Edición en Castellano

Sérgio Antonio Abunahman Ingeniero Industrial Mecánico

Profesor de la Escuela de Ingeniería de la Universidad Federal Fluminense y Ex - Profesor de la Escuela de Ingeniería de la Universidad

del Estado de Río de Janeiro, Brasil.

Traducción, adaptación y revisión:

Miguel Camacaro Pérez M.Sc. en Gerencia de la Construcción

Ingeniero Civil - Tasador ULA - UCLA - Venezuela

CURSO BÁSICO DE INGENIERÍA LEGAL Y DE TASACIONES Primera Edición en Castellano.

No está permitida la reproducción total o parcial de este libro, ni su tratamiento informático, ni la transmisión de ninguna forma o por cualquier medio, ya sea electrónico, mecánico, por fotocopia, por registro u otros métodos, sin el permiso previo y por escrito de los titulares del Copyright.

Derechos Reservados Copyright © 2005, respecto a la primera edición en Castellano por Ing. Sérgio Antonio Abunahman e Ing. Miguel Camacaro Pérez, Carrera 19 entre calles 26 y 27, Edif. Arca Seis, Piso 5, Oficina 5F, Barquisimeto, Estado Lara, Venezuela.

Traducido de la Segunda Edición en Portugués de CURSO BÁSICO DE ENGENHARIA LEGAL E DE AVALIAÇÕES Copyright © 2000 Editora Pini Ltda. ISBN: 85-7266-118-2 Editor: Miguel Camacaro Pérez Depósito Legal: Nº If0512005620195 ISBN: 980-12-1079-6 Traducción: Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. Revisión y Corrección de Textos: Jesús Alí Camacaro Pérez, M.Sc. Colaborador: Rafael Bravo Montes, M.Sc. Edición Gráfica: Eulogio Mario Verano Portada: Arnoldo Porta 1ª Edición 1.000 ejemplares en el mes de Febrero de 2005 Impreso en Venezuela por Tipografía y Litografía Horizonte, C.A.

PRESENTACIÓN DE LA EDICIÓN EN CASTELLANO Tuve la oportunidad de conocer personalmente al Prof. Sérgio Abunahman, de la Universidad Federal Fluminense de Brasil, en el Congreso Panamericano de Valuación de la UPAV, realizado en el mes de septiembre del 2004 en Cartagena de Indias – Colombia; allí me enteré de su proyecto de llevar al castellano su exitosa obra, de la cual conozco su versión en portugués, donde se pone en evidencia esa importantísima relación entre la Ingeniería y el Derecho que se conjugan en las labores de experticias y tasaciones, ambas materias de amplio dominio del autor, y precisamente el campo en el cual me he desempeñado durante toda mi vida profesional y cuya pasión comparto con el Ing. Abunahman, quien, a través de más de 35 años dedicados a la docencia, ha sabido llevar su experiencia y transmitir sus conocimientos a millares de alumnos en su país natal y en el exterior, con la chispa y buen humor que lo caracterizan, pero sin dejar de lado la claridad y dominio del conocimiento del que hace gala, haciendo livianos y llevaderos, temas que de suyo no suelen serlo. De la mano del Ing. Miguel Camacaro Pérez – distinguido colega venezolano de destacada actuación profesional y gremial en SOITAVE – nuevamente nos llega una producción literaria de investigadores brasileños en el campo de la Ingeniería de Tasación, intitulada Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones, que con toda certeza va a llenar los espacios bibliográficos para beneplácito de los profesionales de la ingeniería y de la arquitectura, en especial, para los que actúan como auxiliares de justicia en los tribunales de nuestros países latinoamericanos. Para la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela – SOITAVE, institución adscrita al Colegio de Ingenieros de Venezuela, que actualmente celebra el Cuadragésimo Aniversario de su creación, nada más oportuno y placentero que hacer el lanzamiento de este libro, lo que sin duda llega en un momento estelar de la Ingeniería de Tasación en nuestro país. Aprovecho para recomendar su lectura y profundizar en su estudio, ya que constituye un gran aporte para el acervo técnico de nuestra profesión.

Arq. María Emilia Pereira Colls Presidente de SOITAVE

PRESENTACIÓN La Ingeniería de tasaciones está de plácemes, con la edición de un trabajo más del Profesor Ingeniero SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, quien detenta el título de Notorio Especialista en la materia aquí tratada. Este Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones llenó la laguna existente con una publicación que, de forma didáctica y sistematizada, viene a estudiar con tanta claridad este fascinante, y hasta hoy poco conocido ramo de la Ingeniería, como lo es el de las Experticias y las Tasaciones. El presente libro es fruto de más de dos décadas de valioso trabajo del autor, no sólo a través de su amplia experiencia profesional en el área, también por los innumerables cursos que ha dictado en todo el Brasil y en el Exterior, siendo el primer ingeniero brasileño en dictar clases en una universidad europea, en el Curso de Ingeniería de Tasaciones del Instituto Superior Técnico de Lisboa - Portugal. Además es el creador y coordinador del Curso de Extensión en Ingeniería Legal y de Tasaciones que regularmente se dicta en la Universidad Federal Fluminense, siendo respetado en todo el País, por la calidad de su enseñanza y el alto nivel de los profesionales que prepara. La amistad que nos une al Prof. Ing. Sérgio Abunahman, en cierta forma, nos vuelve sospechosos, al afirmar que es objeto de profundo regocijo para todo el gremio de peritos y tasadores, así como para aquellos que se inicien en esta especialidad de las profesiones del ingeniero, arquitecto o agrónomo. La publicación de esta obra ciertamente enriquecerá, con la lectura y estudio, a quien de ella se valdrá, abriendo nuevos horizontes de trabajo para innumerables profesionales. ¡Felicitaciones, Prof. SÉRGIO!

São Paulo, Diciembre de 1998

Ing. ALBERTO LÉLIO MOREIRA Fundador y ex Presidente del Instituto de Ingeniería Legal

INTRODUCCIÓN Este “Curso Básico” nació de la experiencia que he obtenido dictando más de un centenar de cursos en diversos Estados del Brasil y en el Exterior, en el área de Ingeniería Legal y de Tasaciones. Hace casi 45 años surgió la primera entidad en el País para reunir a los profesionales militantes en este importante ramo de la Ingeniería, que fue el Instituto de Ingeniería Legal, en Río de Janeiro. Posteriormente, fue creado en São Paulo el IBAPE – Instituto Brasileño de Tasaciones y Experticias de Ingeniería, hoy un órgano federativo al cual están vinculadas cerca de 25 entidades existentes, una en cada Estado. Nuestra historia en el ramo es como la de otros tantos. Nombrados por un Juez para ejercer como perito en una acción de renovación de alquiler, no sabíamos que significaba el término, mucho menos como proceder en ciertos casos y, recurrimos al auxilio de un grande, y muy bien recordado amigo, el Ingeniero João Baptista Cattete e Silva, quien nos dio las primeras luces, orientando todos los procedimientos para concretar la elaboración del informe. En aquella época (y ya van casi 30 años), no había una literatura específica sobre Ingeniería Legal, apenas unos pocos libros sobre tasaciones, la gran mayoría importados. Así, estamos seguros que, con este trabajo contribuimos efectivamente con la ampliación del campo de actuación de ingenieros, arquitectos y agrónomos, ya que, a pesar de estar prevista en la legislación específica de 1933, como actividad exclusiva para los ingenieros, el área de las experticias y tasaciones no consta en la gran mayoría de los pensa de estudio de las Escuelas de Ingeniería o Arquitectura del País. Como tributo de gratitud, dejamos registrados los agradecimientos a aquellos que depositaron su confianza en nuestro trabajo, nuestros amigos – hermanos: Hilário Duarte de Alencar, Henrique de Almeida Oliveira (in memoriam), Pedro Fernando Ligiéro, Celso Felício Panza, Benito Augusto Tiezzi, Reinaldo Pinto Alberto Filho, Nagib Slaibi Filho, María Olga Santos do Canto, Jeanecy Therezinha de Souza, Mariana Pereira Nunes Feteira Gonçalves, Miguel Angelo Barros, Télio Augusto de Barros (in memoriam), Marcus Antonio de Souza Faver, Renato Nunes de Costa, Elmo Guedes Arueira, Clarindo de Brito Nicolau, Flávio Itabaiana de Oliveira Nicolau, Nametala Machado Jorge, Antonio Carlos Nascimento Amado, Gilberto Fernandes, Ronald Santos Valladares, José Mota Filho, Áurea Pimentel Pereira, Paulo Freitas Barata y María Henriqueta Lobo.

A los que abracen este campo tan rico y fascinante de nuestra profesión, formulamos votos para que encuentren la receptividad y respuestas esperadas. Finalmente, deseamos expresar nuestros sinceros agradecimientos a aquel que hizo posible el proyecto de edición de esta obra en la lengua de Cervantes, divulgándola por toda Latinoamérica, el ingeniero venezolano MIGUEL CAMACARO PÉREZ, por el precioso tiempo empleado en la traducción, adaptación y revisión del libro.

Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

A la memoria de mi querida madre, MARIA ANTONIETA ABUZAID ABUNAHMAN (ZAZÁ), que, en vida

fue el centro de todo el Amor de este mundo, y hoy, en el Espacio Mayor en que habita, es objeto de todo el recuerdo

y melancolía de este mundo....

ÍNDICE

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CAPÍTULO 1 Tasaciones: Conceptos Generales. Investigación de Datos. Registro de Datos. Homogeneización de Informes. Estadística Aplicada a los Métodos de Investigación: Distribución “t” de Student y Criterio Excluyente de Chauvenet. Tratamiento Inferencial. Ejemplo Práctico.

49

CAPÍTULO 2 Tasación de Construcciones. Depreciación. Tablas de Ross-Heidecke y G.B. Dei Vegni-Neri. Tabla de Distribución Porcentual de los Costos de los Servicios de Construcción. Tabla de L. Caricchio.

61

CAPÍTULO 3 Tasación de Terrenos Urbanos – Métodos Comparativo y Residual. Fórmulas Matemáticas. Factores de Homogeneización. Ejemplo Práctico. Corrección del Valor del Terreno por Mal Aprovechamiento: Fórmula de Guerrero.

85

CAPÍTULO 4 Tasación de Inmuebles Comerciales. Arbitraje de Alquileres. Ejemplos Prácticos de Informes.

115

CAPÍTULO 5 Tasaciones Especiales: Cines, Teatros, Hoteles, Moteles y Estaciones de Servicio. Método de la Renta. Los Modelos de Francisco Alves Gomes Jr., Celso Aprígio Guimarães Neto y Sérgio Antonio Abunahman. Ejemplos Prácticos.

145

CAPÍTULO 6 Acciones Revisionales en Inmuebles Residenciales. El Modelo de Mandelblatt. Tasación de Locales en Galerías. Ejemplos Prácticos.

159

CAPÍTULO 7 Determinación del Valor Rental de Locales en Shopping Centers.

173

CAPÍTULO 8 Expropiaciones, Afectaciones y Servidumbres de Paso. Método Involutivo Simplificado. Factores de Homogeneización. Ejemplos Prácticos. Fondo de Comercio.

215

CAPÍTULO 9 Tasación de Inmuebles Rurales. Tasación de Bosque de Eucalipto. Tasación de Plantación de Naranja. Ejemplos Prácticos.

227

CAPÍTULO 10 Tasación de Máquinas y Equipos: • Método Lineal. • Método de Cole o de la Suma de Dígitos. • Método de Porcentaje Constante. • Fondo de Amortización.

245

CAPÍTULO 11 Tasación de Yacimientos Minerales. Fórmula de Hoskold. Ejemplo Práctico

251

CAPÍTULO 12 1- Experticias en Siniestros - Casos Reales:

A) El Incendio en el Teatro del Hotel Nacional – Río B) El Derrumbre del Edificio Saint-Marie, en Niterói.

2- Vicios de Construcción. 295

CAPÍTULO 13 La Experticia Judicial: Histórico, Importancia y Tipos de Experticias en el Proceso Civil. El Papel del Perito y de los Asistentes Técnicos en los Procesos Judiciales.

307

TABLAS TÉCNICAS

TABLA I: Depreciación Física Total por el Método de la Suma de los Años. TABLA II: Criterio de Heidecke. TABLA III: Depreciación Física // Criterio de Ross – Heidecke. TABLA IV: Criterio de G.B. Vegni-Neri. TABLA V: Ventaja de la Cosa Hecha. TABLA VI:Valores Percentiles para la Distribución “t” de Student. TABLA VII: Criterio Excluyente de Chauvenet.

TASACIONES: CONCEPTOS GENERALES.

INVESTIGACIÓN DE DATOS. REGISTRO DE DATOS.

HOMOGENEIZACIÓN DE INFORMES. ESTADÍSTICA

APLICADA A LOS MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN:

DISTRIBUCIÓN “t” DE STUDENT Y CRITERIO EXCLUYENTE

DE CHAUVENET. TRATAMIENTO INFERENCIAL.

EJEMPLO PRÁCTICO.

CAPÍTULO 1

ING. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

12

CAPÍTULO 1

LO QUE SE BUSCA ALCANZAR A TRAVÉS DE UNA TASACIÓN. NATURALEZA Y OBJETIVOS DE LAS TASACIONES.

Una considerable parte de los bienes públicos, particulares y empresariales del mundo consiste en bienes inmuebles. La gran amplitud de este recurso primordial en nuestra sociedad crea una necesidad de informes de tasación como soporte y consistencia para decisiones relativas al uso y disposición de esos bienes.

En la tasación de esos derechos reside el arte de resolver un problema característico, encontrando y reuniendo hechos, analizándolos de modo de hacer conclusiones aplicables a cada caso.

Una tasación es el proceso y resultado de un intento para responder a una o más preguntas específicas sobre los valores definidos de las partes de un inmueble, su utilidad o conformidad y las posibilidades de venta. Este concepto permite la aplicación del término a cualquier estimación, sea ésta una conclusión fundamentada en la evidencia o simplemente en una opinión personal. La confiabilidad de una tasación depende de la competencia e integridad básicas del tasador, de la disponibilidad de datos pertinentes a la misma, y de la habilidad con que esos datos sean computados y analizados.

TASACIÓN ES, PUES, UNA ESTIMACIÓN DE UNO O MÁS

FACTORES ECONÓMICOS ESPECÍFICAMENTE DEFINIDOS EN RELACIÓN A PROPIEDADES DESCRITAS, EN UNA FECHA

DETERMINADA, TENIENDO COMO SOPORTE UN ANÁLISIS DE DATOS RELEVANTES.

Una tasación profesional es una opinión sustentable. Ella pasa por encima de cualquier sentimiento personal del tasador. En algunos casos refleja la tendencia del mercado y la conclusión del valor del mercado, derivada de un análisis apropiado de datos, de conformidad con unas normas de la práctica profesional.

Las estimaciones del valor de mercado han sido los tipos más frecuentes de tasación y el conocimiento público de la actividad valuatoria está, probablemente, limitada a tales casos. No obstante, la figura del ingeniero perito-avaluador, debido a un entrenamiento y experiencia que lo acredita como un profesional habilitado en procedimientos especializados, ha sido llamada a actuar en mayor escala en servicios de valoración adicional, que van desde simples consultas a papeles claves en la toma de decisiones en situaciones relacionadas con inmuebles.

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TASAR ES VALORAR Y ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UNO O

MÁS INTERESES IDENTIFICADOS, EN UNA PARTE ESPECÍFICA DE UN

INMUEBLE, EN UN DETERMINADO MOMENTO.

Su principal finalidad es proveer una estimación del valor a ser utilizado en decisiones sobre ese inmueble. La necesidad de una tasación del valor de mercado puede surgir en muchas situaciones, tales como: 1) Transferencia de Propiedad

a) Ayudar a los potenciales compradores a decidir un precio de oferta.

b) Ayudar a los potenciales vendedores, análogamente, a determinar precios de ventas aceptables.

c) Establecer bases de permuta de propiedades.

d) En tomas de decisiones para casos de fusiones y asociaciones de Empresas (Joint-Venture).

2) Financiamiento y Crédito a) Garantía de préstamos a través de hipoteca.

b) Proporcionar bases sólidas al inversionista para decidir sobre la compra de bienes inmuebles hipotecados, acciones y otros tipos de documentos mercantiles.

c) Establecer parámetros para decisiones relativas a la emisión o cesión de préstamos con base en las propiedades en posesión, no obstante hipotecadas.

3) Justa Indemnización en Casos de Expropiación a) Estimar el valor de mercado de la propiedad, como un todo, esto es, antes de la expropiación.

b) Estimar el valor después de la expropiación.

4) Toma de Decisiones sobre Bienes Inmuebles a) Identificar y cuantificar los mercados más probables, así como los plazos que le son pertinentes. b) Determinar la variación del mercado en relación al uso propuesto de un terreno.


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c) Determinar la variación del mercado en relación al uso propuesto de un terreno.

d) Analizar o comparar alternativas de inversión en bienes inmuebles.

e) Decidir la viabilidad de cumplir metas propuestas para inversiones.

5) Base Impositiva

a) Diferenciar valores en bienes depreciables, tales como edificios, y no depreciables, como los terrenos, y calcular los índices de depreciación aplicables.

b) Determinar impuestos sobre herencias y donaciones.

6) Aplicaciones en Seguros

Establecer, de mutuo acuerdo entre la aseguradora y el cliente, la definición real de la prima correspondiente.

7) Justo Valor de Arrendamiento a) Posibilitar, al propietario-arrendador y al arrendatario, la obtención del justo valor del alquiler del inmueble. b) Proporcionar elementos de juicio para fundamentar las sentencias en Acciones Renovatorias y Revisorias.

LA RECOLECCIÓN DE DATOS. REGISTRO DE DATOS. HOMOGENIZACIÓN DE INFORMES. ESTADÍSTICA APLICADA A

LOS MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN. Distribución “t” de Student y Criterio Excluyente de Chauvenet.

De la confiabilidad de los informes que presente el tasador, depende la precisión del trabajo a ser realizado.

No siempre en una vía o en una región, en materia de datos, se consiguen en forma abundante y que posibiliten la comparación inmediata y directa, sin que la lista de los elementos recabados sufra un saneamiento, para después concluir con el valor justo, bien sea de venta o de arrendamiento.

Se busca llegar lo más cercano a lo que se acordó llamar como VALOR DE MERCADO.


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Éste, según los conceptos más usuales, se entiende como: “VALOR DE MERCADO es el mayor precio en términos de dinero que un inmueble puede tener una vez puesto abiertamente a la venta por un tiempo razonable, para encontrar un comprador que deberá tener conocimiento de todos los usos, finalidades y utilidades, para que tenga capacidad de disponer del inmueble”. (Concepto de la Suprema Corte del Estado de California, EUA).

O, también:

“VALOR DE MERCADO es el precio que pagaría un comprador deseoso de comprar, más no forzado, a un vendedor deseoso de vender, más no obligado, teniendo ambos pleno conocimiento de la utilidad de la propiedad negociada”.

Este concepto se aproxima al emitido por el Ingeniero Mejicano ENRIQUE LIRA MONTES DE OCA:

“VALOR DE MERCADO es un precio que un vendedor está dispuesto a aceptar y un comprador a pagar, ambos perfectamente bien informados y dentro de circunstancias normales, objetivas y subjetivas, para un determinado bien”.

Para llegar al VALOR, hay que utilizar una determinada metodología que se explica:

1º) Buscar referencias de ventas o alquileres de propiedades comparables.

2º) Actualizar los precios de los valores de las propiedades tomadas como referencia, considerando las diferentes épocas (fechas) de las transacciones.

En este caso, hay que observar que el período comprendido, entre una transación efectivamente realizada y la tasación, no debe ser muy largo, ya que se corre el riesgo de que una actualización por simples índices correctivos (como las antiguas ORTN’s, OTN’s, BTN’s, UFIR’s, Costo de Vida, Costo de Construcción, etc, que son índices brasileños), vaya a falsear los resultados en un inestable estado de la economía y en períodos de recesión, crecimiento o contracción del mercado inmobiliario, cuando uno o dos años después, se adquiere el mismo inmueble por un considerable menor o mayor número de UFIR’s (u otro índice existente).

3º) Comparar las propiedades tomadas como referencia con la propiedad que está siendo valorada por:


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a) Comparación directa – llevar a un común denominador, ajustando las diferencias de tamaño, calidad, ubicación, estado de conservación, etc, como será mostrado en la tabla correspondiente.

b) Comparación indirecta – comparar las rentas y aplicar una tasa de capitalización adecuada a la renta de la propiedad que está siendo valorada. Obsérvese que las tasas de retorno varían de acuerdo con la naturaleza del inmueble. Asimismo para terrenos en áreas rurales, se concluye como razonable una tasa de 4% a.a. ( a.a. es anual) y en áreas urbanas 8% a.a.

Los inmuebles residenciales tienen una tasa variable de 5% a 12% a.a. (cuanto mayor y más lujosos es menor la tasa), locales comerciales (8% a.a. a 12% a.a.) y oficinas comerciales (6% a.a. a 10% a.a).

Una jurisprudencia firme del antiguo Tribunal de la Alçada Civel de Río de Janeiro (que antes de desaparecer, en 1998, era la Instancia Superior encargada de juzgar en segundo grado las acciones de arrendamiento) consagró una tasa de 8% a.a. para inmuebles residenciales, y en general, de 10% a 12% a.a. para los comerciales. Después de la Promulgación del Plan Real en el Brasil, en Julio de 1994, y que cambió la moneda del país, esas tasas están siendo revisadas.

4º) Determinar la tendencia central o la media ponderada de los resultados obtenidos para llegar finalmente al VALOR. De esta forma, el tasador deberá estar provisto de elementos, de los cuales tenga conocimientos, en cuanto al inmueble tasable.

Por ejemplo, para un inmueble que está siendo valorado, deberá constar en la planilla del tasador, su localización (calle, urbanización, barrio, parroquia, municipio, estado), el propietario, servicios públicos existentes cerca del inmueble como: red de agua potable, cloacas, aguas de lluvias, energía eléctrica, iluminación pública, teléfonos, gas directo y otros servicios. Los servicios hasta a 1 km del inmueble, también deberán constar en la planilla, tales como:

a) Servicios comunitarios (escuelas primaria y secundaria), puesto de salud,

delegación policial, templos religiosos, recreación y esparcimiento, otros servicios. b) Servicios generales (comercio, supermercados, bares y restaurantes, farmacias,

otros).


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El servicio de transporte público también debe ser considerado, así como la ubicación de la parada más cercana al inmueble que está siendo valorado.

La región donde se ubica el inmueble debe ser clasificada (urbana, suburbana, rural, playa, montaña, otras), también las características de la vialidad, en cuanto al ancho, tipo de pavimento, iluminación, aceras, arborización, topografía, etc.

La Norma Brasileña que rige la materia “Tasación de Inmuebles Urbanos” (NB-502/89) prevé tres niveles de rigor que son: el expedito, de precisión o de rigurosa precisión. El primero, es una simple opinión de valor sin requerir comprobación de resultados, y los dos últimos, exigen un mínimo de cinco datos, bien sea de ofertas o que hayan sido negociados, las cuales, después de la homogeneización y tratamiento estadístico, ofrecen al tasador un campo para la toma de decisión sobre el valor.

Una síntesis ideal de estos datos es perfectamente referida en la planilla del arquitecto FRANCISCO ALVES GOMES JR., fallecido en 1989, una de las mayores expresiones en la Ingeniería de Tasaciones en Brasil, que se reproduce a continuación:

INFORMACIONES SOBRE EL INMUEBLE Tasable___ De Referencia___

11 1. INFORMACIONES GENERALES

1.1 Ubicación:_____________________, Urbanización o Barrio:__________________,

Parroquia:______________, Municipio:________________, Estado:_______________.

Consta como propietario:__________________________________________________.

* Servicos existentes cerca del inmueble

1.2 Servicios Públicos: red de agua potable ___________________________________,

cloacas_________________, drenajes de aguas de lluvia ________________________,

energía eléctrica____________________, iluminación pública____________________,

líneas telefónicas_______________________, red de gas________________________,

otros:_________________________________________________________________.


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* Servicios existentes hasta 1.000 m del inmueble

1.3 Servicios Comunitarios: escuela primaria__________________________________, escuela secundaria_____________________, puesto médico _____________________, policía_________________________, templos religiosos________________________, recreación y esparcimiento____________________, otros:_______________________.

1.4 Servicios Generales: comercio_______________, supermercados_______________, bares y restaurantes_____________________, farmacias ________________________, otros:__________________________________.

1.5 Transportes: _________________________________________(a ≅__________m).

1.6 Región: urbana_____________, suburbana______________, rural _____________, playa_________________, montaña_________________, otros:__________________ .

1.7 Vía(s): ancho ≅ _____________________m; pavimento______________________, iluminación____________, aceras________________, arborización _______________, topografía________________________, otros:________________________________.

1.8 Usos y actividades en vecindarios cercanos: _______________________________.

Croquis en planta: 22 2. EN CUANTO AL INMUEBLE

2.1Perímetro___________________________

_____________________________________

_____________________________________

_____________________________________

Croquis en elevación:

2.2 Área___________________m²

22 3. ANOTACIONES COMPLEMENTARIAS

_____________________________________

_____________________________________

_____________________________________ Fuente: Arquitecto Francisco Alves Gomes Jr. _ _____________________________________

30°

60°

20°

50° 40°

10°


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Selección de elementos

La Norma NB-502/89 de la ABNT recomienda en el ítem 7 (NIVELES DE PRECISIÓN), sub-ítem 7.3 (TASACIONES DE PRECISIÓN), un registro de por lo menos cinco elementos, como ya fue dicho.

Ciertamente que la heterogeneidad entre esos elementos recabados por el tasador, sea por consultas directas de oferta o negociaciones efectivamente realizadas y registradas (no siempre confiables, unos por debajo, por cuestiones de impuestos, y otros por encima del valor, por necesidad de dinero extra por parte del vendedor, etc), es motivada a diversos factores como:

a) Datos situados en calles con mayor o menor fuerza que aquellos donde está situado el inmueble a valorar.

b) Datos con áreas considerablemente distintas a la del inmueble tasable.

c) Datos con acabados superiores o inferiores al del inmueble valorado, edificios nuevos o antiguos, etc.

d) Datos en oferta, esto es, dotadas de un factor de optimismo, el cual incrementa el precio en que efectivamente una negociación se va a efectuar.

Si todos estos factores pudiesen ser llevados al inmueble tasable sin ninguna corrección, sería bien sencillo el trabajo del tasador y su nivel de precisión dejaría mucho que desear.

Así, al organizar un registro de elementos recabados, para homogeneizarlos en relación al inmueble que se valora, se debe considerar los siguientes factores, siguiendo el orden de los fenómenos antes presentados:

a) Factor de Transposición Ft

Éste es obtenido por la división de V0 (valor tributario del metro de frente suministrado por la municipalidad para la vía donde se encuentra situado el inmueble tasable) entre el V0 de la calle del elemento recabado. En caso de dos frentes, se adopta para la transposición el V0 del frente de mayor valor.

Ejemplo: Si el V0 de la calle del inmueble tasable es US$ 1.440,00 y el V0 de la calle del elemento recolectado es US$ 1.200,00, entonces Ft = 1,2.


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Es obvio que en las ciudades donde no haya este catastro, el tasador tendrá que valerse del buen sentido y conocimiento local, orientado por su sensibilidad en relación a la proporción entre una calle y otra, en lo que concierne a su fuerza comercial de venta.

Los elementos con factor de transposición inferior a 0,85 o superior a 1,15 deberán ser considerados con reserva, pues puede representar que las calles investigadas no tengan similitud con la del inmueble tasable o no tengan su fuerza de venta. No se tome, siempre, este hecho como Norma, más tómese con cautela. Tanto así, que, en el ejemplo que se abordará, encontraremos factores de transposición inferiores a 0,85 y superiores a 1,15, y no dejaremos de considerar estos elementos de la lista.

b) Factor de Corrección de Área Fa

Ciertamente, los valores unitarios para áreas menores deberán ser mayor.

Así tenemos los siguientes factores de área:

4/1

⎥⎦⎤

⎢⎣⎡=

tasable elemento del áreaoinvestigad elemento del área

aF → Cuando la diferencia sea inferior a 30%

y

8/1

⎥⎦⎤

⎢⎣⎡=

tasable elemento del áreaoinvestigad elemento del área

aF → Cuando la diferencia sea superior a 30%

c) Factor de Equivalencia Fe en el caso de estándares constructivos distintos

Es utilizado cuando el estándar constructivo del dato difiere del inmueble tasable, siendo mayor que la unidad, cuando el dato tiene un acabado de menor calidad que el tasable, y menor que la unidad, en caso contrario.

El arquitecto FRANCISCO ALVES GOMES JR. presentó, partiendo de un local comercial con estándar normal de construcción, con baño privado, sin garage, como situación paradigma “Fe = 1,00”, de ahí derivó los siguientes coeficientes:


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d) Factor de Fuente Ff Para datos de ofertas en que el optimismo del vendedor o corredor exige una contrapropuesta, se utiliza el factor de fuente, llamado también factor de oferta o factor de optimismo, y que debe estar situado en el intervalo de 0,85 a 1,00, siendo este último, obviamente, cuando el vendedor no acepta la negociación, bajo ninguna hipótesis, por un valor inferior al ofrecido.

Hay que considerar, también el caso en que una oferta se acepta con pagos a plazos, esto es, admitiendo una inicial y cuotas en un período de “n” meses.

Para obtener el “valor de contado” (Vv) se utiliza la fórmula de matemática financiera:

P x )i1(i

1)i1(ns e = V n

n

v⎭⎬⎫

⎩⎨⎧

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡

+−+

+

Donde el valor entre corchetes es conocido como FVA (Factor de Valor Actual) de una serie uniforme.

Fe

Apartamentos residenciales de estándar Normal-------------------------------- 0,50 a 0,80

Apartamentos residenciales de estándar Alto------------------------------------ 0,80 a 1,00

Apartamentos residenciales de estándar Bajo------------------------------------ 0,40 a 0,70

Locales comerciales con frente a la calle, centros comerciales y galerías con doble acceso (ancho igual o mayor a 3,00 m) ------------------------------

2,50 a 4,50

Ídem; comercios demás pisos------------------------------------------------------------- 1,50 a 2,50

Comercios con frente a la calle en edificios antiguos---------------------------------- 1,50 a 2,50

Comercios en galería de estándar Bajo-------------------------------------------------- 1,00 a 1,25

Oficinas comerciales en edificios de estándar Alto------------------------------------ 1,30 a 1,50

Ídem; edificios de estándar Inferior------------------------------------------------------ 0,60 a 0,80

Entrepisos y mezzaninas------------------------------------------------------------------- 1,10 a 1,50

Comercios en sótanos---------------------------------------------------------------------- 0,80 a 1,20

Planta Alta en edificios antiguos; una escalera (1o) ----------------------------------- 0,30 a 0,40

Idem; dos tramos (2o) --------------------------------------------------------------------- 0,20 a 0,30

Depósitos, almacenes y garages---------------------------------------------------------- 0,30 a 0,50


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En esta fórmula, los símbolos significan:

Vv → valor de contado e → inicial (en porcentaje), pago de contado s → saldo deudor (en porcentaje) n → período (meses) i → tasa representada por los intereses legales (1% a.m., esto es, al mes) +

corrección monetaria prevista en el período considerado. P → valor pagado al final de n meses

Supongamos que se nos presenta un inmueble en oferta por US$ 90.000,00 (Noventa mil dólares), oficina comercial con 32,00 m2, por ejemplo, con un pago inicial del 30% (US$ 27.000,00) y un saldo restante 70% (US$ 63.000,00), para ser pagado en 36 meses cuotas iguales y consecutivas, suponiendo una tasa mensual inflacionaria de 0,8% y la tasa cobrada por el ente financiero de 10,17% totalizando 11% mensual, en números enteros.

¿Cuál sería el valor de contado? Utilizando la fórmula anterior con los valores:

e = 0,30 s = 0,70 n = 36 i = 10,17% + 0,8% = 0,11 P = US$ 90.000,00

90.000,00 US$VV ×⎭⎬⎫

⎩⎨⎧

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+×

−+×+= 36

36

)11,01(11,01)11,01(

3670,030,0

90.000,00 US$×⎥⎦⎤

⎢⎣⎡ ×+= 8785944,8

3670,030,0VV

[ ] 90.000,00 US$×+= 17263933,030,0VV

90.000,00 US$×= 47263933,0VV

(éste será el valor de contado del inmueble, representando US$ 1.329,00/m2).

Vv = US$ 42.537,00


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EJEMPLO DE INFORME DE TASACIÓN:

INFORME DE TASACIÓN DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: Rua da Quitanda Nº 20 / grupo 306, Centro, Río de Janeiro. MES DE REFERENCIA: Enero de 1997. PERITO TASADOR: Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

Crea Nº 1.445 – D R.J. Telf: (021) 2620-7142

1.0 - OBJETIVO El presente informe tiene como objetivo determinar el JUSTO VALOR DE MERCADO del inmueble distinguido Nº 20 / grupo 306 del edificio situado en la rua da Quitanda, esquina rua da Assambléia, Centro, Río de Janeiro.

El trabajo es referido a Enero de 1997 y fue elaborado por solicitud del Sr. ADRIANO JESÚS CAMACARO BLARASIN.

2.0 - VALOR FINAL ENCONTRADO

Vi=US$ 112.000,00 (Ciento doce mil dólares)

3.0 - METODOLOGÍA 3.1 - Consideraciones Generales Sobre la Técnica de Tasaciones Pretendiendo facilitar la comprensión de la técnica de tasaciones aclararemos algunos conceptos y definiciones pertinentes a la materia.

La mejor técnica de tasación se basa en la experiencia del tasador, pero existen reglas científicas de las que el tasador no puede prescindir.


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La tasación de inmuebles se basa en hechos y acontecimientos que influencian, en cada momento, el resultado final del valor del inmueble, conviniendo siempre que sea posible, no atenernos a un único aspecto de la cuestión y, por el contrario, considerar simultáneamente los factores “costo” y “utilidad”, este último especialmente, porque todo valor se deriva de la utilidad.

STANLEY L. McMICHAEL, en su “Tratado de Transacción”, afirma: “Los tasadores de propiedades inmobiliarias no tienen el don de la profecía y será útil recurrir a ellos para que estimen el valor fundamentado de la propiedad; esto es muy frecuente cuando un propietario tiene a la vista una transacción y desea precisamente este tipo de información”.

3.2 - Valor, Costo y Precio Las palabras VALOR y COSTO, así como PRECIO, tienen distintos significados: PRECIO es la cantidad pagada por el comprador al vendedor y COSTO es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre el comprador en la adquisición de la propiedad.

El costo de una propiedad no es necesariamente igual a su valor, aunque el costo sea una prueba de valor; por otro lado, en la investigación del valor de una propiedad se busca conocer tanto el costo original como el costo de reproducción.

La palabra VALOR tiene muchos sentidos y diversos elementos modificadores, y las siguientes definiciones muestran los sentidos más usuales en Ingeniería de Tasaciones: VALOR DE MERCADO: es aquel encontrado por un vendedor deseoso de vender, más no forzado, y un comprador deseoso de comprar, también no forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de las condiciones de compra - venta y de la utilidad de la propiedad. VALOR DE REPOSICIÓN: es aquel valor de la propiedad determinado con base en lo que costaría (normalmente a los precios corrientes del mercado) para ser sustituida por otra igualmente satisfactoria.

VALOR RENTABLE: es el valor actual de los ingresos netos probables y futuros, según el pronóstico hecho con base en los ingresos y gastos recientes, y en las tendencias de los negocios.


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La Suprema Corte de California, Estados Unidos, definió así el valor venal:

“VALOR VENAL O DE MERCADO: es el mayor precio en dinero que produciría la tierra si fuese puesta a la venta en el mercado, por un tiempo razonable, para encontrar comprador que adquiriese, con pleno conocimiento de todos los usos y finalidades a que se adapta, y a la que pueda ser sometido”.

3.3 - Técnica de Tasación De acuerdo con la Norma NB-502/89, en la tasación de inmuebles urbanos, serán utilizados los métodos directos y/o indirectos.

Los métodos directos se clasifican en:

a) Método Comparativo (Comparación de ventas). b) Método del Costo (Costo de reproducción o de la sumatoria).

Los métodos indirectos se clasifican en: a) Método de Capitalización o Comparación de las Rentas. b) Método Residual o del Máximo Aprovechamiento Eficiente (Involutivo).

En primer lugar, el tasador tendrá que verificar el fin al que se destina el estudio – si es para enajenación, hipoteca, impuestos, inventario, expropiación, revalorización de activo, etc – pues podrían surgir diversos valores dependiendo del enfoque del problema.

El objetivo de la tasación es encontrar la tendencia central o media ponderada del mercado, indicada por importantes transacciones inmobiliarias y, para alcanzar esto, el tasador queda subordinado al siguiente esquema de trabajo:

1) Obtener referencias de ventas o de rentas de propiedades comparables. 2) Actualizar los valores de las propiedades considerando las diferentes épocas de las negociaciones. 3) Comparar las propiedades de referencia con la propiedad que está siendo valorada a través del método más adecuado al caso:

a) Comparación directa – llevar a un común denominador, ajustando las diferencias de tamaño, calidad, ubicación, época de la negociación o de la oferta, estado de conservación, etc. b) Comparación indirecta – comparar las rentas y aplicar la tasa de capitalización a la renta de la propiedad tasable.

4) Buscar la tendencia central o la media ponderada de los resultados obtenidos para llegar finalmente al VALOR.


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3.3.1 - Método de Comparación de Ventas u Ofertas Este método – también llamado método de comparación – es una técnica en la cual la estimación del valor de mercado es obtenida respecto a los precios pagados en trasacciones inmobiliarias, siendo así un proceso de correlación de valores de las propiedades vendidas.

La seguridad de esta técnica depende:

1) Del grado de comparabilidad de cada propiedad con aquella que es valorada. 2) De la época o fecha de la venta o de la oferta. 3) De la verificación de las condiciones de venta, y 4) De la ausencia de condiciones fuera de lo común que afecten la transacción.

4.0 - RESTRICCIONES Y PRINCIPIOS El presente Informe de Tasación obedece a los siguientes principios:

a) El informe presenta todas las condiciones limitativas impuestas por la metodología empleada, que afectan los análisis, opiniones y sus conclusiones. b) Para la propiedad en estudio fue empleado el método más adecuado, con una cuidadosa búsqueda de valores de mercado, con la debida compatibilidad y homogeneización. c) El suscrito inspeccionó personalmente la propiedad valorada, solo él elaboró el informe y preparó los análisis con sus respectivas conclusiones. d) El informe fue elaborado con estricta observación de los postulados del Código de Ética Profesional. e) Los honorarios profesionales del tasador no están, de alguna forma, subordinados a las conclusiones de este informe. f) El tasador, actualmente, no tiene alguna inclinación personal en relación a la materia tratada, y no tiene a futuro algún interés en los bienes objeto de esta tasación. g) La titularidad del inmueble no fue examinada, siendo considerada correcta y libre de cualquier obligación o gravamen.

5.0 - CÁLCULOS VALORATIVOS 5.1 - De la Vía / Del Inmueble La Calle donde se sitúa el inmueble tasable, rua da Quitanda, es una de las principales del área central de Río de Janeiro, la cual comienza en la rua São José y finaliza en la bifurcación de las ruas Conselheiro Saraiva y São Bento, estando dotada de toda la infraestructura urbana, pavimentada en algunos tramos, y calle peatonal en otros, tiene transporte colectivo cercano, a una cuadra, en una vía paralela, la Avenida Río Branco.


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La oficina / inmueble tasable se sitúa en el edificio FERREIRA NEVES, edificio comercial concluido en 1942, constituido por dos locales en planta baja y ocho niveles - tipo, con tres ascensores de la época, dotados de puertas plegables. La portería no presenta buenos detalles, al contrario contrasta con los modernos edificios del centro de la ciudad, que se distinguen por la presentación de sus accesos. El edificio está situado en una esquina de la rua da Assembléia, lo que le imprime un privilegiado “status” de ubicación, principalmente en lo que concierne a los locales a nivel de planta baja. Al inmueble tasable se le hizo una considerable remodelación, representada por la construcción de dos nuevas salas de baño, colocación de pisos y pintura en las paredes. El hecho de que una parte de la edificación no dispone del mismo acabado de la oficina / inmueble, hace que el factor de equivalencia a ser adoptado no tenga la magnitud que tendría si los respectivos acabados fueran semejantes. El inmueble se describe así: Presenta recepción, pasillo de circulación y tres oficinas con pisos alfombrados destinados a los abogados e ingenieros del escritorio de la empresa GIANNINA BLARASIN ARROYO CONSULTORES ASOCIADOS, allí instalada, además de dos sanitarios y un kitchenette, con piso en cerámica y paredes revestidas de porcelana de color hasta el techo. Las puertas y ventanas son de madera y vidrio liso de 3 mm.

Su área útil es de 130,00 m2 y presenta un muy buen estado de mantenimiento y conservación, dado por los ocupantes. Hecha una sencilla descripción del inmueble a valorar y del respectivo edificio, y vistas las fotos anexas al informe, se pasa a la tasación del inmueble.

5.2 - Tasación del Inmueble CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN El perito realizó una exhaustiva investigación en la región de influencia del inmueble a valorar, o sea, en el área central de la ciudad de Río de Janeiro, verificando ofertas y/o ventas ya efectuadas, estas últimas con sólo tres elementos, tratados por la metodología clásica e inferencial, procediendo a las homogeneizaciones adecuadas para el inmueble tasable. Éste pasa a ser el parámetro de referencia en torno al cual las homogeneizaciones serán hechas.


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METODOLOGÍA CLÁSICA

Los factores de homogeneización utilizados son:

1) Factor de Fuente (factor de oferta o de optimismo) Ff

Tomado como 0,90 para inmuebles en oferta, se considera el deseo de vender y la negociación a ser realizada. Para negociaciones realizadas Ff =1.

2) Factor de transposición (factor de ubicación) Ft

Tomado como la unidad para inmuebles situados en el área con la misma fuerza comercial y calidad del inmueble a valorar; inferior a la unidad cuando la muestra esté en áreas más valorizadas, y superior a la unidad, cuando ocurre lo contrario. En Río de Janeiro, por comodidad, los peritos tienen como costumbre adoptar como factor de transposición el cociente entre los V0´s (ve - subceros) suministrados por la Municipalidad para fines impositivos de las diversas calles, ya que se considera que el impuesto es mayor cuanto más deseable sea la calle. El V0 representa el valor de una franja de terreno de 1,00 m de frente por la profundidad estándar (en la ciudad de Río de Janeiro) de 36,00 m.

En el caso presente, los V0´s utilizados, suministrados por la Municipalidad en UNIF’s (Unidad Fiscal de la Ciudad de Río de Janeiro), fueron:

Rua da Quitanda.................................................. 3.973,21 Rua Uruguaiana.................................................. 3.665,21 Av. Nilo Peçanha............................................... 3.973,21 Rua da Assembléia............................................ 3.973,21 Rua do Ouvidor................................................... 3.357,21 Rua São José........................................................ 3.365,21 Rua do Carmo..................................................... 3.021,48 Travessa do Paço................................................. 1.926,54 Rua Sete de Setembro......................................... 3.665,21 Av. Río Branco................................................... 5.858,18

Observaciones:

a) Los V0 pueden variar de acuerdo con el tramo de la calle.

b) 1 UNIF Enero 97= US$ 22,8429.


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3) Factor de Área Fa

Es representado por la expresión empírica: Fa = (área del elemento investigado / área del inmueble tasable)n, en la cual:

n = 0,250 ⇒ Cuando la diferencia entre las áreas es inferior al 30%. n = 0,125 ⇒ Cuando la diferencia es mayor al 30%.

Observación: área útil del inmueble tasable = 130,00 m2, obviamente que las áreas de los inmuebles de la muestra son también las útiles.

4) Factor de Equivalencia Fe Tomado como igual a la unidad para inmuebles con acabados y estándares constructivos semejantes al inmueble tasable, inferior a la unidad para inmuebles con estandares superiores al del inmueble tasable, y mayor que la unidad cuando el elemento de la muestra se refiere a edificios de estandares inferiores. Así, la investigación arrojó los siguientes valores, los cuales serán debidamente homogeneizados, según el CUADRO MATRIZ colocado al final: 1) Av. Nilo Peçanha Nº 50/14º Piso. Área= 123,00 m2 Oferta= US$ 140.000,00 Precio/m2= US$ 1.138,21 Informante: BARTHELMESS BARNUEVO, JUAN R. (Propietario), Telf:

2) Av. Nilo Peçanha Nº 50/18º Piso, esquina de la Av. Río Branco (Edificio Rodolpho de Paoli). Área= 150,00 m2 (Grupo de tres oficinas, tres baños y un kitchenette). Oferta= US$ 155.000,00 Precio/m2 = US$ 1.033,33 Informante: JULIO AMESQUITA GUTIÉRREZ (Propietario), Telf:


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3) Av. Nilo Peçanha Nº 50/2º Piso. Área= 154,00 m2 Oferta= US$ 150.000,00 Precio/m2 = US$ 974,03 Informante: JULIO VÍCTOR POLAR HINOJOSA (Corredor), Telf: 4) Av. Río Branco, Nº 135/6º Piso (Edificio Guinle). Área= 196,00 m2 Oferta= US$ 260.000,00 Precio/m2 = 1.326,53 Informante: JUAN RAMIREZ GUERRA (Representante), Telf: 5) Av. Río Branco, Nº 143/4º Piso (Edificio Cordeiro Guerra). Área= 236,00 m2 Oferta= US$ 270.000,00 Precio/m2 = US$ 1.144,07 Informante: MANUEL AMADOR OPORTO (Representante), Telf: 6) Av. Río Branco Nº 156/31º Piso (Edificio Avenida Central). Área= 160,00 m2 Venta efectuada en agosto del 96= US$ 165.000,00 Precio/m2=US$ 1.031,25 Informante: JUAN ANGEL NUÑEZ SCARPELLINI (Propietario) Telf: 7) Rua da Assembléia Nº 131. Área= 90,00 m2 Oferta= US$ 110.000,00 Precio/m2= US$ 1.222,22 Informantes: LUIS ARAUJO – MIGUEL LEAL (Propietarios), Telf: 8) Rua da Assembléia Nº 61/4º Piso. Área= 130,00 m2 Oferta= US$ 120.000,00 Precio/m2 = US$ 923,08 Informante: EDUARDO PÁEZ CAMPOS (Propietario), Telf:


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9) Rua da Quitanda Nº 175/3º Piso. Área= 139,00 m2 Venta efectuada= US$ 150.000,00 Precio/m2= US$ 1.079,14 Informantes: AIMARA GARCÍA y MARÍA E. PEREIRA (Propietarias), Telf: 10) Rua da Quitanda Nº 90/1º Piso. Área= 117,00 m2 Oferta= US$ 110.000,00 Precio/m2= US$ 940,17 Informantes: HAYDEE KÓPAL - DAILE PÉREZ (Propietarias), Telf: 11) Rua do Carmo Nº 6/11º Piso. Área= 240,00 m2 Oferta= US$ 240.000,00 Precio/m2= US$ 1.000,00 Informantes: DIANORAH HERNÁNDEZ/ SONIA RIVERA (Peritos), Telf: 12) Rua do Carmo Nº 6/7º Piso. Área= 210,00 m2 Oferta= US$ 180.000,00 Precio/m2= US$ 857,14 Informante: JESUS ALI CAMACARO PÉREZ (Propietario), Telf: 13) Rua do Ouvidor Nº 121, esq. Av. Rio Branco, 8º Piso (Edificio Segurasil). Área= 350,00 m2 Oferta= US$ 320.000,00 Precio/m²: US$ 914,29 Informante: DARÍO BOTERO ÁNGEL (Propietario), Telf: 14) Rua Sete de Setembro Nº 140. Área= 200,00 m2 Oferta= US$ 190.000,00 Precio/m2= US$ 950,00 Informante: RAINER RAMIRO ORTÍZ (Propietario), Telf:


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15) Rua Sete de Setembro Nº 60/4º Piso. Área= 220,00 m2 Oferta= US$ 210.000,00 Precio/m2= US$ 954,55 Informante: BERNARDO PULIDO (Adm. De Bens Imóveis SC Ltda), Telf: 16) Rua Sete de Setembro Nº 93. Área= 120,00 m2 Oferta= US$ 120.000,00 Precio/m²: US$ 1.000,00 Informante: DIONICIO SARABIA BETANCOURT (Perito Judicial), Telf: 17) Rua São José Nº 70/12º Piso (Edificio São José). Área= 154,00 m2 Oferta= US$ 150.000,00 Precio/m2= 974,03 Informante: JUAN BOSCO SOLÓRZANO TOBÓN (Propietario), Telf: 18) Rua Uruguaiana Nº 24. Área= 70 m2 Oferta= US$ 90.000,00 Precio/m2= US$ 1.285,71 Informantes: NAPOLEON FERRER- HUGO GUERRA (Ferrer & Guerra Imob, Ltda), Telf: 19) Rua Uruguaiana Nº 39/10º Piso (Edificio Centro Empresarial). Área= 150,00 m2 Oferta= US$ 150.000,00 Precio/m2= US$ 1.000,00 Informante: RUBEN ALVES DANTAS (Propietario), Telf: 20) Travessa do Paço Nº 23/5º Piso. Área= 32,00 m2 Venta efectuada en Noviembre del 96= US$ 29.000,00 Precio/m2= US$ 906,25 Informantes: LEYDA ALMUDEVER-WILMER GONZÁLEZ (Peritos), Telf:


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La homogeneización hace que los inmuebles de la muestra se transformen en el tasable, ya sea en área, acabado o ubicación, según el siguiente CUADRO MATRIZ:

VALORES INICIALES

MATRIZ DE LOS FACTORES

VALORES FINALES DATO

(Xi ) (US$/m2) Ff Fe Fa Ft (US$/m2)

X1 1.138,21 0,90 0,85 0,9863 1,0000 858,77

X2 1.033,33 0,90 0,85 1,0364 1,0000 819,29

X3 974,03 0,90 0,85 1,0433 1,0000 777,37

X4 1.326,53 0,90 0,85 1,0527 0,6782 724,51

X5 1.144,07 0,90 1,00 1,0774 0,6782 752,39

X6 1.031,25 1,00 1,00 1,0533 0,6782 736,69

X7 1.222,22 0,90 1,00 0,9550 1,0000 1.050,51

X8 923,08 0,90 1,20 1,0000 1,0000 996,85

X9 1.079,14 1,00 1,00 1,0168 1,0000 1.097,35

X10 940,17 0,90 1,00 0,9740 1,0000 824,16

X11 1.000,00 0,90 0,85 1,0797 1,3150 1.086,09

X12 857,14 0,90 1,00 1,0618 1,3150 1.077,09

X13 914,29 0,90 0,85 1,1318 1,1835 936,85

X14 950,00 0,90 0,85 1,0553 1,0840 831,41

X15 954,55 0,90 0,85 1,0680 1,0840 845,40

X16 1.000,00 0,90 0,85 0,9801 1,0840 812,86

X17 974,03 0,90 0,85 1,0433 1,0840 842,69

X18 1.285,71 0,90 0,85 0,9255 1,0840 986,83

X19 1.000,00 0,90 0,85 1,0364 1,0840 859,49

X20 906,25 1,00 1,00 0,8393 2,0624 1.568,60

Observación: Los factores de transposición por debajo o por encima del 30% deben ser considerados con reservas, ya que esto traduce que los datos están en lugares muy distintos respecto a donde se ubica el inmueble tasable. En el presente caso, como se adoptó que la transposición sería calculada a través del cociente entre los V0´s de los datos y del inmueble tasable, y estos son elementos tributarios suministrados por la Alcaldía, donde la necesidad de flujo de caja es, tal vez, mas importante que el mercado, se respetará la relación entre los V0´s aunque el cociente sea superior al porcentaje antes señalado.


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Se tiene así la lista definitiva de los valores homogeneizados:

X1 = 858,77 X6 = 736,6 X11 = 1.086,0 X16 = 812,8X2 = 819,29 X7 = 1.050,5 X12 = 1.077,0 X17 = 842,6X3 = 777,37 X8 = 996,8 X13 = 936,8 X18 = 986,8X4 = 724,51 X9 = 1.097,3 X14 = 831,4 X19 = 859,4X5 = 752,39 X10 = 824,1 X15 = 845,4 X20 = 1568,6

La media x para veinte (20) datos es 924,26 US$/m2

La Desviación Estándar “s” está dada por la fórmula:

( )

1

2

−

−= ∑

nXX

s i

s = 193,25 US$/m2

a) Verificación de la pertinencia de los datos por el criterio excluyente de CHAUVENET:

Los datos extremos son X4 = US$ 724,51/m2 y X20 = US$ 1.568,60/m2.

Por este criterio, un dato será pertinente si el cociente entre su desviación (que es el valor absoluto de la diferencia entre el valor de la muestra y la media) y la desviación estándar sea menor que el número crítico de Chauvenet tabulado (ver tabla al final del libro).

Valor crítico para 20 datos= 2,24 (según tabla).

d20/s = (1.568,60 - 924,26) ÷ 193,25 = 3,33 > 2,24 → El dato no es pertinente y será excluido.

d4/s = (924,26 – 724,51) ÷ 193,25 = 1,03 < 2,24 → El dato permanece.

Como el dato X20 fue excluido de la lista, tenemos una nueva lista con 19 datos y un nuevo estudio será realizado, calculándose la nueva media y la nueva desviación estándar, que serán respectivamente:

x = 890,35 US$/m2

s = 123,05 US$/m2


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Los datos extremos son: X4 = US$ 724,51/m2 y X9 = US$ 1.097,35/ m2.

El valor crítico de CHAUVENET para 19 datos es 2,22 (interpolación, según tabla).

El análisis muestra que el cociente entre la desviación del dato Nº 4 (US$ 724,57/m2) y la desviación estándar (123,05) es 1,35 (menor que 2,22), demostrando que este dato es pertinente, ocurriendo lo mismo con el dato Nº 9, cuya relación d9/s es 1,68.

Como los datos límites (extremos) son pertinentes, los demás también lo son y la lista de diecinueve (19) datos es compatible y definitiva.

En el presente estudio será utilizada la Teoría Estadística para Pequeñas Muestras (n < 30) con una distribución “t” de STUDENT, para “n” datos y “n–1” grados de libertad, con un nivel de confianza del 80%, conforme con la Norma Brasileña NB-502/89 de la ABNT que rige la materia.

b) Límites de confianza: Los límites de confianza vienen definidos por el modelo:

1nstXX c

mínmáx

−×±=

Donde tc= valor percentil para la distribución “t” de STUDENT, con n (19) datos, n –1 (18) grados de libertad y un nivel de confianza del 80% (Tabulado) = 1,33. Sustituyendo en el modelo, vemos:

1805,12333,135,890 ×±=

mínmáxX

Efectuando se tiene: Xmax = US$ 928,93/m2 Xmin = US$ 851,76/m2

c) Determinación de la amplitud del intervalo y división de éste en clases. La amplitud A del intervalo es: A = Xmáx – Xmin = 928,93 – 851,76 = 77,17 Dividiremos la amplitud entre 3 para obtener tres clases, a saber:

A ÷ 3 = 77,17 ÷ 3 = 25,72


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División en clases para determinar el valor de decisión: 1ª clase: 851,76―............................................―877,48 (851,76 + 25,72) En este intervalo hay dos (02) datos (859,49 y 858,77) ⇒ peso “2” 2ª clase: 877,48―...........................................―903,21 No hay dato en este intervalo ⇒ peso “cero” 3ª clase: 903,21―...........................................―928,93 No hay dato en este intervalo ⇒ peso “cero” Suma de los pesos (Sp)= 2 + 2 + 0 + 0 = 4 Suma de los valores ponderados (Sv) = 859,49 x 2 + 858,77 x 2 +0 + 0 = 3.436,51

El valor unitario de decisión pertenecerá a la clase que contiene el mayor número de datos y será igual al cociente de la suma de los valores ponderados dividido por la suma de los pesos. Toma de Decisión: Sv ÷ Sp = 3.436,51 ÷ 4 = US$ 859,13/m2

Así, para el inmueble tasable, siendo el valor unitario de US$ 859,13/m2, se tiene:

Vi (clásica) = US$ 859,13/m2 x 130,00 m2 = US$ 111.687 ó en números redondos:

Vi =US$ 112.000,00

(Ciento doce mil dólares).

METODOLOGÍA INFERENCIAL Criterio adoptado Método Comparativo de Datos de Mercado, con los elementos de investigación tratados por la técnica estadística inferencial, que consiste en la dedución de la expresión algebraica que representa la formación del precio para el lugar.

Los datos obtenidos en la investigación inmobiliaria fueron introducidos en uno de los más completos softwares para Ingeniería de Tasaciones – AVALIA V. 2.10, desarrollado por el equipo de especialistas José Maurício de Almeida, Paulo Sérgio de Souza Campos y Paulo Trívoli Neto, que es la plataforma del banco de datos del IBAPE/SP. Parámetros para el modelo


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Considerando las condiciones de los elementos comparativos, se define como variable dependiente o explicada el VALOR UNITARIO (Cociente entre el valor del inmueble y el área útil del elemento expresado en US$/m2), en función de las variables independientes o explicativas:

Aútil : en metros cuadrados. Ft :(Índice Fiscal)–Factor transposición/localización expresada en UNIF’s Fe : Factor de Equivalencia – Estándar de Construcción

Elementos considerados en la tasación Descartados los elementos Nº 09,11 y 20, que resultaron outliers en los estudios preliminares, se tiene el siguiente cuadro de datos:

Elem. Vunit (US$/m2) Aútil (m2) Ft (UNIF’s) Fe

X1 1.138,21 123,00 3.973,21 1,1765

X2 1.033,33 150,00 3.973,21 1,1765

X3 974,03 154,00 3.973,21 1,1765

X4 1.326,53 196,00 5.858,18 1,1765

X5 1.144,07 236,00 5.858,18 1,0000

X6 1.031,25 160,00 5.858,18 1,0000

X7 1.222,22 90,00 3.973,50 1,0000

X8 923,08 130,00 3.973,50 0,8333

X10 940,17 117,00 3.973,21 1,0000

X12 857,14 210,00 3.021,48 1,0000

X13 914,29 350,00 3.357,21 1,1765

X14 950,00 200,00 3.665,21 1,1765

X15 954,55 220,00 3.665,21 1,1765

X16 1.000,00 120,00 3.665,21 1,1765

X17 974,03 154,00 3.665,21 1,1765

X18 1.285,71 70,00 3.665,21 1,1765

X19 1.000,00 150,00 3.665,21 1,1765

Reporte y gráficos: Procesados los cálculos, son presentados en los siguientes reportes y gráficos extraídos del software AVALIA V. 2.10.

Avalia 2.10 NET - #DOAL**LTDA


38

Licenciado: DOAL ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ESTADÍSTICAS BÁSICAS

Número de elementos = 17

Número de variables independientes = 03

Variable Transformación Coeficiente

A = Constante 0,934447E-3

X1 = Área Útil Inversa - 0,287572E-1

X2 = Ft Cuadrado - 0,105306E-10

X3 = Fe Inversa 0,464966E-3

Y = Valor unitário Inversa 0,0000 Var. Media Varianza Mínimo Máximo

X1 6,90E-3 7,53E-6 2,85E-3 0,01

X2 17569447,09 6,71E13 9129341,39 34318272,91

X3 0,91 0,01 0,85 1,20

Y 9,76E-4 1,38E-8 7,53E-4 1,17E-3

MODELO ESTIMADO Y = A + B1*X1 + B2*X2 + B3*X3

A = 0,934447E-3

B1 = - 0,287572E-1

B2 = - 0,105306E-10

B3 = 0,464966E-3

ANÁLISIS DE VARIANZA

Origen Suma de Cuadr. GR Cuad. Medio F

Modelo 1,7628E-7 03 5,8759E-8 17,3735

Residuos 4,3967E-8 13 3,3821E-9

Total 2,2025E-7 16


39

Avalia 2.10 NET - #DOAL**LTDA Licenciado: DOAL ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ESTADÍSTICAS DE LA REGRESIÓN Coef. de Correlación Múltiple (R) = 0,8946

R2 = 0,8004

R2 ajustado = 0,7543

Error estándar de la estimación = 5,8155E-5 SIGNIFICANCIA DEL MODELO

F calculado 17,3735 (0,0078 %)

F tabulado 3,4105 (5,0000 %)

Al nivel de significancia 5,00% se rechaza la hipótesis nula de no haber regresión.

SIGNIFICANCIA DE LOS REGRESORES

Prueba de hipótesis bilateral – Significancia = 10,00% Valor de t-student crítico = 1,7709

Coef. Error Estándar t Calculado Significancia Aceptado

B1 0,0054 -5,2800 0,0149 % Si

B2 1,8542E-12 -5,6793 0,0076 % Si

B3 0,0001 3,1503 0,7667 % Si

INTERVALO DE CONFIANZA DE LOS REGRESORES

Confianza = 80,00 % Coef. Varianza Intervalo

B1 2,9664E-5 [ -0,0361 , -0,0214 ]

B2 3,4382E-24 [ -1,3034E-11 , -8,0270E-12 ]

B3 2,1784E-8 [ 0,0003 , 0,0007 ]


40


Licenciado: DOAL ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

CORRELACIONES PARCIALES

Prueba bilateral para la hipótesis de correlación nula.

Significancia 20,00 %

Grados de libertad 13

Valor crítico de t 1,3502

Variables Correlación t calculado Significancia

X1 , X2 -0,1980 -0,7283 47,9336 % X1 , X3 0,0780 0,2822 78,2251 % X1 , Y -0,4956 -2,0573 6,0299 % X2 , X3 0,1960 0,7209 48,3762 % X2 , Y -0,5236 -2,2161 4,5140 % X3 , Y 0,2044 0,7530 46,4865 %

ESTADÍSTICAS DE LOS RESIDUOS Media 2,0980E-19 Desviación estándar 5,8155E-5 Varianza 3,3821E-9 Coef. de variación 3,6076E-15 Valor mínimo - 9,5443E-5 Valor máximo 0,0001


41



TABLA DE RESIDUOS Dato Observado Estimado Residuo Res. Normal.

1 0,0009 0,0009 -5,1049E-5 -0,8778

2 0,0010 0,0010 -3,9614E-6 -0,0681

3 0,0010 0,0010 4,9983E-5 0,8595

4 0,0008 0,0008 -6,7700E-5 -1,1641

5 0,0009 0,0009 -4,2095E-5 -0,7238

6 0,0010 0,0009 0,0001 1,9157

7 0,0008 0,0009 -9,5443E-5 -1,6411

8 0,0011 0,0011 -2,1622E-5 -0,3718

10 0,0011 0,0010 7,6251E-5 1,3112

12 0,0012 0,0012 3,3001E-7 0,0057

13 0,0011 0,0011 -3,5056E-5 -0,6028

14 0,0011 0,0010 8,2249E-6 0,1414

15 0,0010 0,0011 -9,8591E-6 -0,1695

16 0,0010 0,0009 5,1450E-5 0,8847

17 0,0010 0,0010 2,5210E-5 0,4335

18 0,0008 0,0008 4,0249E-7 0,0069

19 0,0010 0,0010 3,5220E-6 0,0606

PRUEBA DE KOLMOGOROV-SMIRNOV Valor del estatístico de la prueba = 0,1496

Probabilidad del valor observado = 0,8410

Al nivel del 20,00% se acepta la hipótesis de que los residuos sigan la distribución normal.

PRUEBA DE DURBIN-WATSON Valor del estatístico de la prueba = 2,6224

Significancia = 5,00 %


42



ESTIMACIÓN

Valores del tasable:

AÚtil = 130,00

Ft = 3.973,21

Fe = 1,00

Valor Estimado = US$ 988,1778 / m2

Intervalo de confianza del valor estimado

Confianza 80,00 %

Valor mínimo US$ 911,58

Valor máximo US$ 1.078,83

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Variable Variación

AÚtil - 1,9485 %

Ft 3,5730 %

Fe 4,3591 %


43



La Teoría Estadística exige que los residuos estandarizados de los elementos (diferencia entre el valor estimado por la ecuación de la regresión y el valor observado en el campo, dividida entre la desviación estándar total de la muestra) sigan una distribución normal (de Gauss). Los gráficos arriba mostrados disponen estos residuos en orden creciente en el eje de las abscisas y los valores característicos de la curva normal (el valor esperado o la distribución acumulada) en el eje de las ordenadas. Siendo así, el tasador debe observar si en los gráficos, la disposición de los puntos tienen una forma semejante a una recta o curva óptima.


44

Avalia 2.10 NET - #DOAL**LTDA Licenciado: DOAL ENGEN

Otra condición a ser atendida es la de que los residuos estandarizados tengan aleatoriedad, esto es, que no presenten relación con los valores estimados por la ecuación de la regresión (Predictivos).

En estos gráficos, una situación deseable es la de que los puntos se presenten como “nube”, no en secuencia definida, y que sus magnitudes no excedan los límites de + 2 desviaciones estándar (outliers, elementos discrepantes de la ley de formación).


45

Avalia 2.10 NET - #DOAL**LTDA Licenciado: DOAL ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Es necesaria la independencia de cada variable en el modelo de regresión. De esta forma, los residuos estandarizados para cada elemento no podrán ser similares. En los tres gráficos anteriores, las nubes de puntos deberán por lo tanto ser diferentes.


46

Análisis de regresión A partir de los cálculos y resultados encontrados con el programa AVALIA, se tiene: Modelo estimado

Y-1 = 0,934447 x 10-3 – 0,0287572 x (Aútil)-1 – 0,105306 x 10-10 x Ft2 + 0,464966 x 10-6 x Fe

-1

Coeficientes El 80,04% de la formación del valor es plenamente explicado por el modelo con correlación de 0,8946, lo cual es conceptuado como muy fuerte.

Significancia del modelo A un nivel de significancia de 5%, se rechaza la hipótesis de no haber regresión, esto es, la probabilidad de que una ecuación interprete el fenómeno investigado sea superior al 95%.

Significancia de los regresores B1 t calc (0,0149%) = ⏐5,2800⏐ > 1,7709 = t tab (10% bilateral) B2 t calc (0,0076%) = ⏐5,6793⏐ > 1,7709 = t tab (10% bilateral) B3 t calc (0,7667%) = ⏐3,1503⏐ > 1,7709 = t tab (10% bilateral) resultando la aceptación de todos los regresores.

Residuos Constatada la inexistencia de outliers, dado que el valor absoluto normalizado es siempre menor a 2,00 veces la desviación estándar.

Al nivel de 20%, se acepta la hipótesis de que los residuos sigan una distribución normal, de acuerdo al resultado de la prueba de Kolmogorov – Smirnov.

Realizadas las demás verificaciones en los gráficos presentados (multicolinealidad, heterocedasticidad, normalidad), el modelo propuesto fue considerado satisfactorio.

Sea la fórmula:

( ) 13210131 10464966,010105306,00287572,010934447,0 −−−−−− ××+××−×−×= etútili FFAV

Donde, para el inmueble tasable, se tiene:

Aútil = 130,00 m2 Ft = 3.973,21 UNIF’s Fe = 1,00


47

Sustituyendo estos valores en la expresión resulta:

( )1110464966,021,973.310105306,0

13010287572,010934447,0V 321031

i ××+××−⎟⎠⎞

⎜⎝⎛×−×= −−−−

Vi = US$ 988,18/m2

Considerando la elasticidad de las ofertas, será aplicado el factor de fuente (Ff) = 0,90:

Vi = 988,18 x 0,90 = US$ 889,36/m2

Así, para el inmueble tasable, siendo el valor unitario de US$ 889,36/m2, tenemos:

Vi (inferencial) = 889,36 US$/m2 x 130 m2 = US$ 115.617,00 o en números redondos:

Vi = US$ 116.000,00 (Ciento dieciséis mil dólares)

6.0 - CONCLUSIÓN

Valor del Inmueble Ante la similitud entre los mismos, el valor adoptado por el perito tasador firmante es el menor de ellos. Así: Vi (Clásica) = US$ 112.000,00 Vi (inferencial) = US$ 116.000,00 Vi (adoptado) = US$ 112.000,00 Fecha-base: Enero / 1997

EL JUSTO VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE UBICADO EN LA RUA

DA QUITANDA, Nº 20/GRUPO 306, CENTRO, RÍO DE JANEIRO, REFERIDO A

ENERO DE 1997 ES DE:

V = US$ 112.000,00 (Ciento doce mil dólares)


48

7.0 – CIERRE

Se da por terminado el presente informe que tiene treinta y siete (37) hojas de papel,

tipo oficio, impresas por un solo lado, seguido de tres (03) fotografías a color y

numeradas, acompañadas de las calificaciones profesionales del Perito Tasador.

Río de Janeiro, 30 de enero de 1997

Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Crea Nº 1.445-D R.J.

TASACIÓN DE CONSTRUCCIONES.

DEPRECIACIÓN: TABLAS DE ROSS-HEIDECKE Y G.B. DEI

VEGNI-NERI.

TABLA DE DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE LOS COSTOS

DE LOS SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN.

TABLA DE L. CARICCHIO.

CAPÍTULO 2


50

CAPÍTULO 2

TASACIÓN DE CONSTRUCCIONES. DEPRECIACIÓN. TASACIÓN DE CONSTRUCCIONES En la tasación de bienhechurías (construcciones) se tiene que conocer el tipo de edificación existente en el terreno, sus características arquitectónicas, sus acabados y su destinación o uso: Residencial (unifamiliar o multifamiliar) y comercial (local u oficina). Otros tipos de edificación son: los condominios (infraestructura común), proletarios (bajo recursos), modestos (medianos ingresos) o lujosos (altos ingresos), almacenes, galpones, cines, clubes, escuelas, estacionamientos, hospitales, hoteles, supermercados, estaciones de servicio, restaurantes, etc. Revistas especializadas, tales como: Boletim de Custos y A Construção publican mensualmente los costos básicos de construcción unitarios para los diversos tipos de edificaciones y acabados; en ellos son incluidos los costos indirectos y la infraestructura común del desarrollo inmobiliario. Así, básicamente, podemos clasificar en dos, los métodos para la tasación de las construcciones urbanas: 1) Método del Costo de Reposición Es aquel que tiene la particularidad de ser detallado, esto es, exige del tasador el conocimiento total de la edificación (proyecto, especificaciones, precios actuales de materiales y mano de obra especializada), siendo la estimación hecha punto por punto. Es, en síntesis, un estudio físico financiero de la edificación representado por:

a) Precio del material + costo de la mano de obra = costo primario. b) Costo primario + gastos de la obra = Costo intrínseco de la obra. c) Costo de la obra + gastos generales (administración general, cargas fiscales y sociales, costo financiero, lucro del promotor) = costo de reposición. d) Costo de reposición + ventaja de la cosa hecha + comercialización = precio de venta (valor de mercado).

La ventaja de la cosa hecha es el incremento del valor que tiene un determinado inmueble por su ventaja de estar construido y listo para ser utilizado, en relación a otro similar, pero todavía sin construir. La TABLA V presenta los porcentajes de incrementos para los diversos tipos de edificaciones, según el Ing. JOAQUIN DA ROCHA MEDEIROS JR.


51

Para la utilización de este método, mucho más trabajoso que los que veremos a seguir, se utiliza la siguiente fórmula:

L) + (1A) + (1F) + 1(S

OI)OFOF(OEC= OF de

(SINAPI) ×××⎥⎦⎤

⎢⎣⎡ +−+

+

Donde: OF : Presupuesto Final. C(SINAPI) : Costo por m2 publicado por el SINAPI – BNH. OE : Presupuesto de los ascensores [0,10 a 0,14 de C(SINAPI) ]. OFe : Presupuesto de las fundaciones efectivamente usadas. OFd : Presupuesto de las funciones directas [3% de C(SNAPI)). OI : Presupuesto de las instalaciones especiales. F : Tasa media del costo financiero durante el período de las obras (0,10 a 0,20 de C) A : Tasa de administración de la empresa (0,08 a 0,12 de C) L : Tasa de lucro de la empresa (0,15 de C) S : Área total de construcción, de acuerdo con la antigua NB – 140 (área equivalente). E j e m p l o: Edificio residencial de 10 pisos, estándar normal, con 6.500,00 m2 de área construida: según la antigua NB – 140/65 (área equivalente). El costo unitario del m2 publicado por el SINDUSCON-RIO es de US$ 372,00/m2 para enero de 1997. Costos para: Ascensores = US$ 170.000,00 Fundaciones = US$ 200.000,00 Instalaciones especiales = US$ 62.000,00 Plazo de ejecución de la obra: 18 meses, Plazo de financiamiento: 12 meses, interés al 18% anual. Así:

18,0%181218x12F ===

OFd = 0,03 x US$ 372,00/m2 x 6.500 m2 = US$ 11,16/m2 x 6.500 m2


52

OFd = US$ 72.540,00

A = 12% = 0,12

L = 15% = 0,15 Por tanto:

( )

( ) ( ) ( )15,0112,0118,01500.6

00,000.6200,540.7200,000.20000,000.17000,372

+×+×+×

×⎥⎦⎤

⎢⎣⎡ +−+

+=OF

[ ] 15,112,118,130,5500,372 ×××+=OF

OF = US$ 649,42/m²

2) Método del Costo de Reproducción Es un método más directo y expedito, por tanto, más rápido. En él, el tasador utiliza el precio básico unitario publicado por la revista A Construção o similar, dándole un incremento relativo a los costos indirectos, adicionándose a la sumatoria la ventaja de la cosa hecha, obteniéndose el valor de la bienhechuría como nueva. Estimada la edad del inmueble, se multiplica por el Factor de Obsolescencia que puede ser obtenido por los diversos métodos que veremos a continuación. Los gastos indirectos que se generan de la construcción se estiman en promedio alrededor de un 35% hasta un 65%, como se señalan: Descripción Porcentajea) Proyecto detallado y especificaciones (5% a 10%) ........................................................................ 6%

b) Copias, permiso de la obra, agua, luz, electricidad (1,5% a 3%) ................................................... 2%

c) Administrador de obra, asistente general e ingeniero de obra (3% a 7%) ............................ 5%

d) Oficina del personal, material, gastos de alquiler o amortización (4% a 8%) ...................... 5%

e) Imprevistos, para cumplir con las omisiones en el presupuesto o incremento de precios no

previstos (mínimo) ................................................................................................................................... 5%

f) Administración central, lucro de la empresa constructora y costos financieros, oscilando

entre 10% y 25%, de acuerdo con las condiciones de servicio de la misma y del mercado ........ 12%

Total: 35% / 65%


53

Así, tomando el costo unitario básico publicado por la revista A Construção – Rio (suministrado por el Sindicato de la Industria de la Construcción Civil del Municipio de Río de Janeiro) para el mes de enero de 1997, apartamentos de dos habitaciones, edificio de ocho pisos y estándar normal, tendríamos como cosa nueva el valor:

V = US$ 372,00/m2 x 1,65 = US$ 613,80/m2 (nuevo) El valor de la edificación, de acuerdo a sus condiciones actuales, se obtiene multiplicándose el resultado anterior por el Factor de Obsolescencia K0 determinado de la siguiente manera: DEPRECIACIÓN La depreciación es la medida del deterioro de un bien, sea el de un inmueble, máquina o equipo de cualquier naturaleza. En el caso particular de edificaciones, el uso y el tiempo provocan un desgaste natural del bien. No vamos a entrar en un estudio profundo sobre depreciación de inmuebles, ni tampoco analizar todas las formas de cálculo de los coeficientes multiplicadores de los valores de las bienhechurías como nuevas. Innumerables son las teorías sobre el asunto, dentro de las cuales podemos citar:

a) Método de la Suma de los Años.

b) Método del Valor Decreciente.

c) Método de la Línea Recta.

d) Método de la Línea Quebrada.

e) Método de la Parábola KUENTZLE.

f) Método de ROSS.

g) Método de HEIDECKE que combinado con el anterior generó el

h) Criterio de ROSS-HEIDECKE.

i) Método de G.B. DEI VEGNI-NERI.

En nuestros trabajos utilizaremos solo los dos últimos por ser muy prácticos. El criterio de ROSS-HEIDECKE se muestra en la TABLA II y presenta la lectura directa del Factor de Obsolescencia (k0) considerando la edad en porcentaje de duración (se estima la duración máxima del bien) y los diversos estados de conservación, variando de NUEVO (0,00%) a SIN VALOR (100%).


54

La Fórmula del Ingeniero Guilherme Bonfim DEI VEGNI-NERI se presenta bajo el aspecto.

DV

R - 1 - 1 = p

0 ×k

Donde: k0 : Factor de obsolescencia buscado. R : Valor residual (Tabulado) – ver TABLA IV D : Edad Física y/o funcional de la edificación Vp : Vida probable del inmueble. EL BUREAU OF INTERNAL REVENUE tabuló, en forma práctica, las vidas útiles de diversos tipos de edificaciones, como se exponen a seguir:

Tipo Vida útil (años) Tipo Vida útil (años)

apartamentos 50 hoteles 50 bancos 67 galpones 67 residenciales 60 edificio de oficinas 67 fábricas 50 locales 67 garajes 50 teatros 50 silos 75 almacenes 75 Evidentemente, no hay rigidez y no puede haber en estos números. ¿Se imaginaría tasar el Palacio de Versalles o el Museo de Louvre, atribuyéndose la vida útil contenida en la tabla anterior? Se aclara que estas edificaciones están incluidas en las tasaciones de obras de arte especiales y no obedecen a los parámetros que utilizamos, y no se habla de obsolescencia para aquellos monumentos históricos. La sensibilidad del tasador es un factor importante para la obtención del coeficiente o factor en obsolescencia, y siempre, debería ser considerada la edad aparente y no lo real del inmueble, que incluso, puede coincidir. Sin olvidar que la tubería sufre deterioros imperceptibles hasta que apareceel daño reflejado la parte externa de la pared. La práctica le dará al tasador, con una alta probabilidad, el acertar la edad real del bien inmueble tasable. LAS TABLAS I (Suma de los Años), II (Heidecke), III (Ross-Heidecke) y IV (Dei Vegni - Neri) son más que suficientes para lo que nos proponemos en este libro, como es proporcionar elementos y técnicas para la buena elaboración de un informe de tasación, sin buscar el respaldo matemático que determinan los diversos métodos citados.


55

TABLA II Criterio de Heidecke

Estado 1 - Nuevo.................................................................................0,00% Estado 1,5 - Entre nuevo y regular.........................................................0,32% Estado 2 - Regular...............................................................................2,52% Estado 2,5 - Entre regular y reparaciones sencillas...............................8,09% Estado 3 - Reparaciones sencillas.....................................................18,10% Estado 3,5 - Entre reparaciones sencillas e importantes......................33,20% Estado 4 - Reparaciones importantes................................................52,60% Estado 4,5 - Entre reparaciones importantes y sin valor......................75,20% Estado 5 - Sin valor.........................................................................100,00%

TABLA III

Depreciación Física // Criterio de Ross-Heidecke Edad en

% de duración

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.9 33.9 53.1 75.4 4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 24 14.9 14.9 17.0 21.8 30.3 43.1 59.6 78.9 26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 48 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 52 39.5 39.5 41.0 44.4 50.5 59.6 71.3 85.0 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6


56

Edad en

% de duración

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6 74 64.4 64.4 65.3 67.3 70.8 76.2 83.1 91.2 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3 100 100 100 100 100 100 100 100 100

TABLA IV (G. B. DEI VEGNI - NERI)

Depreciación de edificaciones en función de edad y uso*

Edad (X)

Factor de Depreciación

(D)

Edad (X)


(D) 1 año 1.0000 26 años 0.5658 2 años 0.9666 28 años 0.5334 4 años 0.9332 30 años 0.4990 6 años 0.8998 32 años 0.4656 8 años 0.8664 34 años 0.4322 10 años 0.8330 36 anos 0.3988 12 años 0.7996 38 años 0.3654 14 años 0.7642 40 años 0.3320 16 años 0.7328 42 años 0.2986 18 años 0.6994 44 años 0.2652 20 años 0.6660 46 años 0.2318 22 años 0.6326 48 años 0.1948 24 años 0.5992 50 años 0.1650

Superior a 50 años, el valor es 0.1650


57

(*) Los servicios relativos a albañilería, canalización, pisos y rodapies, puertas y ventanas, pintura en general, instalaciones eléctricas y sanitarias, son los preponderantes y sobre ellos debe poner la mayor atención el tasador, al investigar sobre el estado de la construcción para los efectos de la estimación de su depreciación física. A seguir presentaremos tablas prácticas de distribución porcentual de los costos de los servicios de construcción. 1) TABLA DE DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE LOS COSTOS DE LOS SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN.

Item

Descripción

(A) %

(B) %

(C) %

Casas %

Galpones %

Depósitos %

01 Gastos Preliminares. 1.5 1.5 2.0 2.5 1.5 1.5 02 Inst. Obra 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 03 Servicios Generales 6.3 6.5 7.0 8.5 6.5 6.5 04 Movimiento de Tierra 1.0 1.0 1.5 1.0 1.5 1.2 05 Fund. e Infraestructura 6.0 3.0 4.0 4.0 6.3 7.0 06 Estructura 16.0 16.5 17.0 10.0 15.5 13.3 07 Instalaciones 18.5 19.0 11.5 12.0 8.0 ---- - Eléctricas y Telf. (2.9) (3.0) (3.5) (6.0) ---- ---- - Hid, Gas, Sanit, Pluv (6.4) (6.5) (7.5) (6.0) ---- ---- - Méc. e Incend. (8.8) (9.0) ---- ---- ---- ---- - Diversas (0.4) (0.5) (0.5) ---- ---- ----

08 Paredes 6.8 7.0 7.5 7.5 6.0 11.8 09 Techo 1.0 1.0 3.0 7.5 9.0 12.8 10 Impermeabilización 1.5 1.5 1.5 1.0 4.5 11.8 11 Puertas y ventanas 7.3 7.5 8.0 6.0 6.0 13.8 12 Revestimientos 11.5 12.0 12.0 12.0 13.0 11.8 - Internos (9.7) (10.0) (10.0) (9.5) ---- ---- - Externos (1.8) (2.0) (2.0) (2.5) ---- ----

13 Pavimentos 6.7 7.0 7.5 9.0 7.5 2.5 14 Rodapie, baranda y

otros 1.5 1.5 1.5 2.0 1.2 ----

15 Herrería y cerrajería 1.5 1.5 1.5 2.0 0.6 ---- 16 Vidrios 1.0 1.0 1.5 1.0 2.0 ---- 17 Pintura 5.0 5.5 5.5 6.0 5.4 3.5 18 Aparatos 3.6 4.0 4.5 4.0 3.0 ---- 19 Elem. Decorativos 0.5 0.5 0.5 1.5 ---- ---- 20 Limpieza 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0

Sumatoria 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

(A) Edificio de 10 pisos, fundaciones con pilotes y con abatimiento del nivel freático. (B) Edificio de 10 pisos, fundaciones directas y sin abatimiento del nivel freático. (C) Edificios de 4 pisos, fundaciones directas y sin abatimiento del nivel freático.


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2) URBANISMO % a) Obras de Urbanismo

• terraceo • cajuelas de vialidad • aceras y brocales • Pavimentación • muros • arborización • parques

b) Infraestructura de redes

• eléctrica • hidráulica • sanitaria • aguas pluviales

– Las paredes o cercas, en las villas residenciales, son consideradas integrantes de la construcción, debiéndose computar, por cada casa, su cerca frontal, la pared divisoria lateral y la mitad de la pared divisoria del fondo de la parcela. – Los presupuestos detallados de las obras complementarias son elaboradas en conformidad con lo que respecta a cada parte de la obra, esto es, la de la construcción, la de las instalaciones sanitarias, de las instalaciones eléctricas y especiales. – Para las villas residenciales, desarrolladas dentro del perímetro urbano, en conjuntos de 25 a 100 unidades, el costo con las obras complementarias, excluyendo el terraceo, puede ser estimado, en valores porcentuales sobre el valor del presupuesto de cada casa, dentro de las siguientes límites máximos:

a) obras de urbanismo.....................................12,5% • cajuela de vialidad ......................... 2,5% • aceras y brocales ............................7,5% • pavimentación ................................1,5% • arborización ................................... 0,2% • parques ........................................... 0,8% b) infraestructura de redes..............................12,0% • eléctrica........................................... 5,0% • hidráulica........................................ 2,5% • sanitaria........................................... 2,5% • aguas pluviales................................ 2,0% c) total...............................................................24,5%


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3) TABLA PARA LA DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE LOS SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS. La tabla fue elaborada para cuatro tipos de construcción: I) Grandes edificios con estructura de concreto armado, fundaciones, con pilotes y con abatimiento del nivel freático. II) Grandes edificios con estructura de concreto armado, fundaciones superficiales y sin abatimiento del nivel freático. III) Edificios de 3 ó 4 pisos con paredes portantes y con losas de concreto armado. IV) Edificios de 1 ó 2 pisos con paredes portantes.

TABLA (Ing. L. Caricchio)

Partidas Parcial (%) I II III IV

1 – Instalaciones provisionales –— 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 1.1– Limpieza del terreno 20% –— –— –— –— 1.2 – Cerca perimetral 20% –— –— –— –— 1.3 – Caseta 20% –— –— –— –— 1.4 – Máquinas y Herramientas 20% –— –— –— –— 1.5 – Agua y electricidad 20% –— –— –— –— 2– Replanteo –— 4,00% –— –— –— 3 – Fundaciones y pedestales –— 3,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3.1 – Excavación 20% –— –— –— –— 3.2 – Zapatas, pedestales y muros 30% –— –— –— –— 3.3 – Abatimiento del nivel freático 30% –— –— –— –— 3.4 – Apuntalamientos de taludes 20% –— –— –— –— 4 – Estructura –— 17,00% 17,00% 15,00% 9,00% 5 – Paredes de ladrillos –— 9,00% 9,00% 12,00% 12,00% 6 – Techo –— 1,00% 1,50% 3,00% 4,00% 7 – Revestimiento paredes externas –— 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 8 – Revestimientos paredes internas –— 9,50% 9,50% 9,50% 9,50% 8.1 – Friso Base 20% –— –— –— –— 8.2 – Friso Acabado 40% –— –— –— –— 8.3 – Porcelanas 30% –— –— –— –— 8.4 – Otros 10% –— –— –— –— 9 – Pavimentos –— 6,50% 6,50% 8,00% 10,00% 9.1 – Madera 45% –— –— –— –— 9.2 – Cerámica 40% –— –— –— –— 9.3 – Otros 15% –— –— –— –— 10 – Carpintería y Herrería –— 7,50% 7,50% 9,00% 10,00% 10.1 – Marcos 20% –— –— –— –— 10.2 – Ventanas 30% –— –— –— –— 10.3 – Puertas 35% –— –— –— –— 10.4 – Herrería 10% –— –— –— –— 10.5 – Otros 5% –— –— –— –—


60

Partidas Parcial (%) I II III IV

11 – Cerrajería –— 2,50% 3,00% 3,00% 3,0011.1 – Manillas 10% –— –— –— –— 11.2 – Cerraduras ventanas 40% –— –— –— –— 11.3 – Cerraduras puertas 50% –— –— –— –— 12 – Vidrios –— 1,00% 1,00% 1,50% 1,5013 –Instalaciones –— 7,00% 7,00% 6,50% 6,5013.1 – Prensa, puerta, etc. 5% –— –— –— –— 13.2 – Bajantes de água 20% –— –— –— –— 13.3 – Distribución en los pisos 10% –— –— –— –— 13.4 – Alimentadores horiz. Gas 5% –— –— –— –— 13.5 – Plomada del gas 5% –— –— –— –— 13.6 – Distribución de gas en los pisos 5% –— –— –— –— 13.7 – Aguas servidas primarias 10% –— –— –— –— 13.8 – Aguas servidas secundarias 5% –— –— –— –— 13.9 – Bajantes de ventilación 5% –— –— –— –— 13.10 – Red horiz. Planta baja 8% –— –— –— –— 13.11 – Conexión definitiva 2% –— –— –— –— 13.12 – Bajante aguas servidas y 2,5% –— –— –— –— 13.13 – Canales y rejillas 2,5% –— –— –— –— 13.14 – Colectores generales pluviales 15% –— –— –— –— 14 – Aparatos suministrados e –— 4,00% 5,00% 5,00% 4,0014.1 – Baños 65% –— –— –— –— 14.2 – Lavaplatos y cocinas 35% –— –— –— –— 15 – Instalaciones eléctricas –— 4,00% 4,00% 5,50% 6,5015.1 – Tuberías en losas 35% –— –— –— –— 15.2 – Tuberías en paredes 10% –— –— –— –— 15.3 – Plomadas generales 15% –— –— –— –— 15.4 – Cableado 10% –— –— –— –— 15.5 – Tomas e Interruptores 10% –— –— –— –— 15.6 – Tableros y conexiones 20% –— –— –— –— 16 – Ascensores –— 8,00% 8,00% –— –— 17 – Pintura –— 5,50% 5,50% 5,50% 6,5017.1 – Paredes y techos 50% –— –— –— –— 17.2 – Puertas y ventanas 35% –— –— –— –— 17.3 – Áreas y fosas 10% –— –— –— –— 17.4 – Otras 5% –— –— –— –— 18 – Limpieza general –— 1,00% 1,00% 2,00% 3,0019 – Presentación de la habitabilidad –— 5,00% 5,00% 5,00% 5,00

TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS – MÉTODOS

COMPARATIVO Y RESIDUAL.

FÓRMULAS MATEMÁTICAS.

FACTORES DE HOMOGENEIZACIÓN.

EJEMPLO PRÁCTICO. CORRECCIÓN DEL VALOR DEL

TERRENO POR MAL APROVECHAMIENTO: FÓRMULA

DE GUERRERO.

CAPÍTULO 3


62

CAPÍTULO 3

TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS De acuerdo con lo expuesto, los terrenos se dividen en parcelas y lotes. En nuestro estudio trataremos la tasación de parcelas urbanas; obviamente que aparte de la localización, topografía, forma, etc., el terreno vale por lo que puede edificarse en él. Es, pues, condición esencial que el tasador tenga conocimiento de las Ordenanzas Municipales y de la Planificación Urbana de la ciudad donde realizará el trabajo. Básicamente, tenemos dos métodos para tasar terrenos:

a) Comparativo b) Residual

a) MÉTODO COMPARATIVO El primero de los métodos exige similitud entre las parcelas investigadas y la parcela tasable para la comparación directa o la aplicación de parámetros de homogeneización para la corrección de los datos de las parcelas investigadas, ya que la parcela tasable puede tener distintas características como frente, profundidad y área. El método residual (involutivo o del máximo aprovechamiento eficiente) exige del tasador un amplio estudio y un conocimiento del mercado del producto acabado (edificaciones o parcelas urbanizadas, según sea el caso) para el cálculo del residuo final, ya suficientemente comentado. Los modelos matemáticos frecuentemente utilizados en la tasación de terrenos se derivan del método comparativo, pues se fundamentan en el precio unitario de la parcela referido a la profundidad estándar local (V0), suministrado por la Secretaría de Hacienda y que, en realidad, debe ser fruto de investigaciones y observaciones del mercado local. Estas fórmulas son bastantes utilizadas cuando no se tienen elementos de comparación y los V0’s utilizados sufren correcciones periódicas por los índices legales Sin embargo, en las tasaciones donde se exige una alta responsabilidad, como por ejemplo, para respaldar operaciones como transacciones o garantías, la aplicación de las fórmulas matemáticas es bastante limitada debido a su imprecisión, debiendo ser utilizado el método comparativo o residual.


63

Además de eso, son pocos los municipios que poseen un catastro de valores que permitan la aplicación de las fórmulas mencionadas. Estas fórmulas las mostraremos a seguir, sin entrar en detalles particulares sobre las mismas. 1º) HARPER (Sir Edgard Harper)

e0t P

P T V = V ××

Donde: Vt : Valor del terreno. V0 : Precio unitario del terreno referido a la parcela estándar (precio por m de frente para la profundidad estándar). T : Frente efectivo de la parcela. P : Profundidad efectiva del terreno.

Pe : Profundidad equivalente = FrenteÁrea

En los casos de lotes rectangulares eP

P = 1 , ya que la profundidad

efectiva se iguala con la equivalente. 2º) HARPER-BERRINI (Luiz Carlos BERRINI, Ingeniero Brasileño, autor de las primeras obras sobre Ingeniería de Tasaciones en nuestro País). Berrini introdujo en la fórmula de HARPER, modificaciones para que se considerara el área (A) y la profundidad estándar (N), tomando la forma de:

NT A V = V 0t

××

Esta fórmula presenta restricciones para su empleo, siendo coherente para los terrenos en que la profundidad se sitúe entre la mitad y el doble de la profundidad estándar, debido a la configuración parabólica de la fórmula, porque maximiza el valor para terrenos de pequeña profundidad y minimiza el valor de los terrenos de gran profundidad. Observación: Una parcela se dice de “gran profundidad” cuando la misma sea superior al doble de la profundidad estándar y de “pequeña profundidad” cuando sea inferior a la mitad de la estándar. Así, para la ciudad de Río de Janeiro, donde la profundidad estándar es de 36,00 m, la fórmula de HARPER-BERRINI podría ser utilizada solamente en los terrenos que cumplen con la relación:

N 2 P N 0,5 ≤≤


64

3º) I) JERRET (Herman D. Jerret)

N + PP 2 T V = V 0t ××

II) JERRET (Fórmula de la Media Armónica) → en función del área del terreno.

N T +A A 2 T V = V 0t ×

××

III) JERRET - Para terrenos de gran profundidad, donde:

N 2 Pe ≥

N 5 + PPT 6V = V

e

e0t

××

4º) FÓRMULA MODIFICADA DE BERRINI - para terrenos con dos o

más frentes:

)VT + . . . + VT + V(T NA = V 2

0n202

201t n21 ×××

Donde: Ti : Frente para cada una de las calles. V0i: Precio unitario para cada calle.

En el caso particular de terreno en esquina:

)VT + V(T NA = V 2

02201 21 ××t

5º) HARPER-BERRINI – en función del valor unitario del área.

NTA V = V qt ××× Donde:

Vq : precio/m2

6º) FÓRMULA MODIFICADA DE JERRET – para terrenos con dos frentes y pequeñas profundidades en ambos.

[ ]N)T + (T +A

V VNTT + )TV + T(VA 2 = V

21

2

020121202101t ×

−××××××


65

Vamos a aplicar las diversas fórmulas tomando un lote rectangular con las siguientes características:

T = 12,00 m A = 360,00 m2

N = 36,00 m V0 = US$ 2.000,00

1º) Harper:

24.000,00 US$=122.000,00 US$Vt ×= 2º) Harper-Berrini:

21.908,00 US$= 2.000,00 US$Vt 3612360×

×=

3º) I) Jerret:

21.818,00 US$=36+30

302122.000,00 US$Vt×

××=

II) Jerret- Media Armónica:

21.818,00 US$=1236+360

3602122.000,00 US$Vt ××

××=

III) Jerret – para grandes profundidades, no obstante inadecuada,

verificamos que no hay una gran distorsión en el caso:

00,571.20$365

12360

1236012

00,000.2$6 USUSVt =×+

×××=

Observamos que el razonamiento fue para un lote estándar de 12 x 30 metros. En el método comparativo, no siempre hay similitud entre los lotes investigados. No se puede decir que uno de dos lotes contiguos, con el mismo frente y con el doble de profundidad del otro, vale dos veces más.


66

Analizando el caso de frentes iguales para dos parcelas, hay un sentimiento de que a medida que la profundidad aumenta, el acceso al fondo disminuye implicando que el valor de la unidad de área más próxima al eje de la calle es mayor que la de la unidad más distante, disminuyendo progresivamente. De esa manera, se formularon diversas hipótesis al respecto:

10%

20%

30%

1ª) Regla 4-3-2-1 En ella el valor del inmueble es distribuido en cuartiles, siendo 40% en el primero a partir del frente, 30% en el segundo, 20% en el tercero y 10% en el último. 40%

16,6%

18,8%

22,9%

2ª) Ley del 1/3, 2/3 Considera que el valor de la parcela se concentra 50% en el primer tercio a partir del frente y los restantes 50% en las 2/3 restantes. Haremos la comparación con la regla anterior, dividendo la parcela en tres y cuatro partes. En este último caso, la distribución en los cuartiles es de 41,7% para el primero, 22,9%, 18,8 % y 16,6% para los demás, sucesivamente.

50%

50%

41,7%

14,3%

19 % 33,3%

26,7%

4ª) Hipótesis de JERRRET (Media Armónica) Considera en la distribución en cuartiles, los porcentajes de 40%, 26,7%, 19% y 14,3%, respectivamente a partir del frente. Observemos que, en esta hipótesis, los dos primeros cuartiles (mitad) representan 66,7% y los dos últimos 33,33%, coincidiendo con la hipótesis de HOFFMAN. 40%

66,7%

15,5% 33,3%

17,8% 22,4%

3ª) Hipótesis de HOFFMAN Considera que 2/3 del valor de la parcela se concentra en la primera mitad y 1/3 en la segunda. Comparándola con la regla 4-3-2-1, observamos:

66,7% 44,3%


67

13%

16%

21%

5ª) Hipótesis de HARPER Considera una variación proporcional a la raíz cuadrada de la profundidad de la parcela, por tanto, de representación parabólica, con los porcentajes de 50%, 21%, 16% y 13% para los cuartiles. 50%

25%

25% 25%

6ª) Hipótesis de la LÍNEA RECTA En esta distribución lineal, los cuartiles presentaron los porcentajes de 25% cada uno.

25% Del estudio de las diversas formas y localización de las parcelas nació el modelo:

721qt K ... KKVA = V ××××× Donde:

Vt : Valor del terreno a ser determinado. A : área. Vq : Valor medio unitario de terrenos en el sector, obtenido en la investigación. K1 : Factores de ponderación, a saber:

1) K1 : Factor de frente

4P

1 TT = K

Donde: T : Frente efectiva. Tp : Frente estándar.

*Observación: Esta expresión está limitada al intervalo:

2,0 TT 0,5p≤≤

Para 0,840 = K 0,5 < TT

1p

⇒


68

Para 1,189 = K 2,0 > TT

2P

⇒

En el caso de terrenos con dos frentes, se emplea en la fórmula el frente de la calle más importante. 2) K2: Factor de Profundidad Hay que conocer la profundidad equivalente (a saber,

TA = Pe ), la profundidad

máxima y mínima del lugar, obtenida a través de la Legislación Vigente o por medio de la relación:

→ Profundidad mínima (Pmín = mitad de la profundidad - estándar local).

→ Profundidad máxima (Pmáx = doble de la profundidad - estándar local).

Así, se formularon las hipótesis siguientes para el factor de profundidad K2:

a) Para Pe < 0,5 Pmín

0,70710 = (0,5) = K 0,52 (Hélio de Caires)

b) Para 0,5 Pmín ≤ Pe ≤ Pmín

5,0

mín

e2 P

P = K (Hipótesis de Medeiros-Azambuja)

c) Para Pmín ≤ Pe ≤ Pmáx

1 = K 2 (Norma 502/89) d) Para Pmáx ≤ Pe ≤ 2 Pmáx

5,0

e

máx2 P

P = K (Hipótesis de Medeiros-Azambuja)


69

e) Para Pe > 2 Pmáx

0,70710 = (0,5) = K 0,52 (Hélio de Caires)

3) K3 : Factor de esquina, para terrenos con más de un frente. Hay diversas tablas y métodos para el cálculo de coeficientes de esquina, entre ellas la del argentino Miguel VALVANO, la de Guilherme Bonfim DEI VEGNI-NERI y la del Banco Hipotecario Nacional Argentino (bastante sencilla) que a continuación transcribiremos:

a) Para zonas comerciales centrales + 25% a 30%

b) Para zonas comerciales en general + 20% a 25%

c) Para zonas residenciales de alto valor + 15% a 20%

d) Para zonas residenciales comunes + 10%.

Se observa que el terreno en esquina, en realidad, es un cuchillo de dos filos. Aunque se generalice su valoración, en el caso de zonas eminentemente residenciales, esto es bastante discutible (problemas de doble retiro, contaminación sónica, etc.) Conociéndose el valor del m2 para cada calle (Vqi) y los respectivos frentes (Ti), el factor de esquina puede ser expresado así:

q11

qnnq22q113 VT20

VT + ... + VT + VT20) + (Z = K

××

××××

Donde:

T1: Frente para la calle más importante Z : Constante (tabulada) a) Zonas de oficinas y apartamentos, modestos: Z = 1,0 b) Zonas de apartamentos y comercios medios, con densidad ocupacional media: Z = 2,0 c) Zonas de comercio estándar medio y alto, alta densidad ocupacional media : Z = 3,0 d) Zonas de comercio estándar medio y bajo, baja densidad ocupacional media: Z = 1,0


70

4) K4 : Factor de topografía En su trabajo Avaliação de Imovéis Urbanos, el Ing. G.B. DEI VEGNI-NERI, presenta la siguiente clasificación, considerando como situación paradigma un terreno plano (factor = 1,0).

a) Caída hacia el fondo (declive) Hasta 5% ...........................0,90 Entre 5% y 10% ................0,80 Mayor de 10%................... 0,70

b) Caída hacia el frente (Aclive)

Suave .................................0,90 Acentuado ..........................0,70

5) K5 : Factor de superficie y suelo Situación paradigma: terreno seco y firme → K5 =1,0

a) Superficie húmeda....................................0,80 b) Superficie inundable.................................0,60 c) Superficie pantanosa.................................0,50 d) Superficie permanentemente inundada.....0,40

6) K6 : Factor de accesibilidad Situación paradigma: Terreno sin medio de transporte cercano (1,000 m)→ K6 = 1,0

a) Medio de transporte a menos de 1.000 m......................1,02 b) Medio de transporte directo ...........................................1,05

7) K7 : Factores especiales

a) Parcela en poblado.........................................................0,70 b) Parcela enclavada o de fondos......................................0,50 c) Terreno industrial con desvío ferroviario.......................1,20

*Observación: De la sensibilidad del tasador depende la inclusión de otros factores especiales, ya sean para valorar o desvalorizar, tales como: contaminación ambiental y sónica, mejoras de servicios públicos, etc. b) MÉTODO RESIDUAL El método residual o involutivo, también conocido como de máximo aprovechamiento eficiente, ya fue comentado.


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Su aplicabilidad es, a decir verdad, un estudio físico financiero de un desarrollo, y a él recurren, los promotores para comprobar la viabilidad de un emprendimiento inmobiliario.

Básicamente consiste en lo siguiente:

a) Con base en las Ordenanzas Municipales de Desarrollo Urbano, se elabora un estudio de áreas (estudio preliminar) con el objetivo de aprovechar al máximo el terreno, tomando en cuenta que no siempre el mayor aprovechamiento físico representa el mejor aprovechamiento económico.

b) Con el fin de determinar el costo total de la construcción, se calculan las áreas equivalentes del estudio elaborado.

c) Se calcula el monto de los gastos, basado en los costos unitarios básicos de construcción suministrados por los Sinduscons locales, adicionando los costos indirectos - en el orden del 35% al 65% de aquellos -, dependiendo del nivel de la edificación; así como los demás gastos incidentes para lograr el emprendimiento, representados por la publicidad, gastos legales y de comercialización (en el orden de 7% del llamado P.G.V. – Producto General de Ventas), y también los costos administrativos y de proyectos, en el orden del 1% del P.G.V.

d) A través de una investigación de mercado, se verifica el precio de venta de cada unidad componente del emprendimiento, con el objetivo de estimar el Producto General de Ventas (P.G.V.).

e) Obtenido el P.G.V. y el total de los gastos del emprendimiento, se obtiene por la diferencia el llamado Retorno Bruto, el cual no representa el valor del terreno, pues hay que tomar en cuenta, aún, dos factores que son la remuneración del promotor (entre 25% y 50% de este retorno) y el margen de riesgo, generalmente alrededor del 15% de la diferencia entre el retorno y la parte destinada a la remuneración del promotor.

f) Con estas deducciones, se obtiene, con seguridad, el valor del terreno. Resumiremos en un ejemplo práctico real, la tasación de un terreno de grandes dimensiones en el municipio de Niteroi-RJ, referido el mes de enero de 1997, siendo, en la época, el único terreno vacío del centro de la ciudad. El estudio de áreas fue elaborado por las arquitectos Cássia Andréa Ruotolo Morano y Rosaly do Prado Carvalho; y por el Ingeniero Cláudio Saraiva de Souza, alumnos del Curso de Extensión en Ingeniería Legal y de Tasaciones dictado en la Universidad Federal Fluminense.


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El terreno se sitúa en la esquina de las calles Cel. Gomes Machado y Visconde de Sepetiba, teniendo en realidad, más de dos frentes (Calle Cadete Xavier Leal y Calle Proyectada, está entre una pedrera – Morro da Caixa d’Água – y el terreno). Las características físicas son: Linderos:

• Frente : Calle Visconde de Sepetiba........................................= 72,00 m • Lateral Izquierda : calle Cel. Gomes Machado........................= 59,75 m • Lateral derecha : Calle Cadete Xavier Leal.............................= 45,00 m • Fondo : Calle Proyectada..........................................................=73,70 m

ÁREA = 3.273,75 m2

La forma es trapezoidal irregular, con topografía plana, actualmente utilizado como estacionamiento público administrado por la Alcaldía de Niterói, su situación y configuración se muestran en el plano anexo al informe. Fue elaborado un estudio del aprovechamiento local con base en lo establecido en la legislación vigente, de acuerdo con las directrices del Art. 188 de la Ley 1.157/92 - Área de Especial Interés Urbanístico del Centro de Niterói, con una modificación especial para el área en estudio conforme la Ley 1.430 del 02 de octubre de 1995. La legislación específica para este terreno, señala la obligación, al momento de desarrollarse que tiene el emprendedor o promotor de ejecutar obras de urbanismo, tales como: abrir la Calle Proyectada al fondo con un ancho de 6,00 m conectando la calle Cel. Gomes Machado con la Cadete Xavier Leal, hacer el pavimento, aceras, jardines, ejecución de la plaza, valorización de las ruinas y reforestación del Morro da Caixa d’Água (pedrera al fondo), razón por la cual a los costos de construcción, una vez computados los costos indirectos, se les hará un incremento del orden del 15%. Básicamente el proyecto tendrá las siguientes características: a) Ocupación Construcción – 100%, respetados los retiros mínimos previstos hasta tres (03) pisos, siendo obligatorio construir locales comerciales en la planta baja. La proyección en planta será de 35% de ocupación máxima. b) Altura La altura máxima permitida es de 47,65 m desde el brocal de la Calle Visconde de Sepetiba, esquina con la calle Cel. Gomes Machado, hasta la losa de techo del último piso útil.


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Retiro y alineamiento de la parcela

Las retiros de los locales comerciales y estacionamientos serán los siguientes:

• Rua Visconde de Sepetiba....................................................6,00 m • Rua Cel. Gomes Machado....................................................3,00 m • Rua Proyectada.......................................................nihil (no aplica) • Plaza Proyectada...................................................................3,00 m

El sótano con estacionamiento y servicios tendrá los retiros de:

• Rua Visconde de Sepetiba....................................................3,00 m • Demás vías................................................................................nihil

c) Estacionamiento Es obligatorio la existencia de un puesto por cada 35,00 m2 de área útil privada, descontadas las áreas del propio estacionamiento, pudiendo ser computadas, en el cálculo del número mínimo de puestos, los del área entre la calle Proyectada junto al Morro da Caixa d’Água. Así de este modo, el estudio estableció un proyecto de construcción de cuarenta (40) locales comerciales con entrepiso y puestos de garajes para atender a los clientes, y dos pisos de estacionamiento para atender las oficinas y una edificación con doce (12) pisos- tipo de oficinas comerciales con baño privado, con veintitrés (23) oficinas por piso y, también, un sótano para estacionamiento, totalizando trescientos treinta y siete (337) puestos, quedando conformado el siguiente cuadro de áreas:

• Sótano............................................................................2.802,50 m²

• Planta Baja con local + entrepiso y accesos..................3.171,11 m²

• 2º Piso (E1)....................................................................2.603,25 m²

• 3º Piso (E2)....................................................................2.603,25 m²

• Pisos - tipo...................................................................13.749,72 m²

• Área de la Plaza ............................................................1.269,00 m² Área total construida ...................................................... 26.198,83 m²

Cálculos de las Áreas Equivalentes de Construcción:

De acuerdo con la norma correspondiente, las áreas equivalentes son obtenidas a través de la aplicación de pesos adecuados a las áreas brutas consideradas, a saber:


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Área construida

Coef. de equivalencia

Área equivalente

a) Sótano 2.802,50 0,60 1.681,50 m²

b) Planta Baja (con local, entrepiso y accesos) 3.171,11 1,00 3.171,11 m²

c) Estacionamientos E1 y E2 5.206,50 0,60 3.123,90 m²

d) Pisos - tipo 13.749,72 1,00 13.749,72 m²

e) Plaza (Áreas descubiertas) 1.269,00 0,20 253,80 m²

ÁREA TOTAL EQUIVALENTE................................................................... 21.980,03 m²

Los locales tendrán un área promedio de 35,00 m2 más el entrepiso con igual área deducido el espacio de la escalera. Las oficinas tienen un área promedio de 35,00 m2 para efecto de la comparación y homogeneización. Así el área equivalente de los locales se toma como:

35,00 m2 + 0,33 x 35,00 m2 = 46,55 m2

DETERMINACIÓN DEL PRODUCTO GENERAL DE VENTAS – P.G.V. Para ello, el tasador realizó una investigación en la Región Central de Niterói, tanto para oficinas como para locales y puestos de estacionamiento, predominando lo novedoso en virtud del boom inmobiliario en esta área. Así, la investigación de oficina arrojó la siguiente muestra. 1) Rua da Conceição Nº 154/4º, edificio GALLERY CENTER. Área = 30,00 m2 Venta (realizada en noviembre del 96) = US$ 40.000,00 Precio/m2 = US$ 1.334,00 Informante: LEONARDO LEÓN (Comprador), Telf.: 2) Rua da Conceição Nº 402, edificio SENADOR. Área = 20,00 m2 Oferta=US$ 16.000,00 Precio/m2 = US$ 800,00 Informante: MAURICIO LINDENBAUM (Vendedor), Telf.: 3) Avenida Amaral Peixoto Nº 30, edificio NAUTILUS. Área = 20,00 m2 Oferta = US$ 18.000,00 Precio/m2 = US$ 900,00 Informantes: RAFAEL BRAVO y NORIS TIMAURE (Propietarios), Telf.:


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4) Rua Luiz Leopoldo Fernandes Pinheiro Nº 551/10º, edificio WORKING CENTER. Área = 35,00 m2 Oferta = US$ 50.000,00 Precio/m2 = US$ 1.429,00 Informante: JULIO E. TORRES COTO (Administrador), Telf.: 5) Rua Dr. Borman Nº 43/8º, edificio MONTPARNASSE. Área = 55,00 m2 Oferta = US$ 55.000,00 Precio/m2 = US$ 1.000,00 Informante: CARLA LÓPEZ ABELLO (Propietaria), Telf.: 6) Rua Luiz Leopoldo Fernandes Pinheiro Nº 529/9º, edificio TIRANTE. Área = 38,00 m2 Oferta = US$ 40.000,00 Precio/m2 = US$ 1.053,00 Informantes: ERNESTO MOCK - TABIRA PEREIRA (Mock Inmuebles Ltda), Telf.: 7) Avenida Amaral Peixoto Nº 500/6º, edificio TOWER 500. Área = 35,00 m2 Venta (realizada en septiembre del 96) = US$ 47.000,00 Precio/m2 = US$ 1.343,00 Informante: XIOMARA TRUJILLO (GIOVANNI SÁNCHEZ Adm. de Bienes Inmuebles), Telf.: 8) Avenida Amaral Peixoto Nº 207/5º, edificio ALBERT SABIN. Área = 20,00 m2 Oferta = US$ 25.000,00 Precio/m2 = US$ 1.250,00 Informante: ROBERTO VEJARANO MOJICA (Rob. Inmueble Ltda), Telf.: 9) Rua da Conceição, esquina de la rua Acadêmico Walter Gonçalves Nº 1/6º, edificio DOWNTOWN, Recién concluido. Área = 30,00 m2 Oferta = US$ 38.000,00 Precio/m2 = US$ 1.266,00 Informante: GERMAN NOGUERA CAMACHO (Inmobiliarios Noguera). Telf.:


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10) Rua Maestro Felício Toledo Nº 500/8º, edificio PABLO PICASSO. Área = 35,00 m2 Oferta = US$ 41.600,00 Precio/m2 = US$ 1.188,00 Informante: OSCAR BORRERO OCHOA (Propietario), Telf.: 11) Rua Maestro Felício Toledo Nº 519/1º, edificio PARK CENTER, recién concluido. Área = 35,00 m2 Oferta = US$ 45.000,00 Precio/m2 = US$ 1.285,00 Informante: RICARDO CASTRILLON RESTREPO (Comprador), Telf.: 12) Rua Luiz Leopoldo Fernandes Pinheiro Nº 551/7º, esquina de la Av. Amaral Peixoto, edificio WORKING CENTER. Área = 35,00 m2 Oferta = US$ 45.000,00 Precio/m2 = US$ 1.285,00 Informante: MIGUEL ANGEL SILVA PÉREZ (Propietario), Telf.: Siguiendo el procedimiento ya conocido, presentamos un cuadro matriz con los valores homogeneizados para un edificio imaginario situado en el terreno tasable, partiendo de una oficina estándar de 35,00 m2. Se consideró esta área como estándar para las oficinas, ya que predominan el número de unidades con esa cabida, aunque en el proyecto existan varias oficinas con más de 40,00 m²; siendo el área útil total de las mismas de 10.631,28 m2. (ver Cuadro).

Matriz de los Factores Dato (Xi )

Valores Iniciales

(US$) Ff Fe Fa Ft

Valores Finales (US$)

X1 1.334,00 1,0 1,0 0,96 0,9 1.154,63

X2 800,00 0,9 1,4 0,93 0,9 845,91

X3 900,00 0,9 1,4 0,93 0,9 951,65

X4 1.429,00 0,9 1,0 1,00 0,9 1.157,14

X5 1.000,00 0,9 1,0 1,06 0,9 857,08

X6 1.053,00 0,9 1,0 1,02 0,9 870,34

X7 1.343,00 1,0 1,0 1,00 0,9 1.208,57

X8 1.250,00 0,9 1,3 0,93 0,9 1.227,38

X9 1.266,00 0,9 1,0 0,96 0,9 987,21

X10 1.188,00 0,9 1,0 1,00 0,9 962,74

X11 1.285,00 0,9 1,0 1,00 0,9 1.041,43

X12 1.285,00 0,9 1,0 1,00 0,9 1.041,43


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La media de los doce (12) datos es US$ 1.025,46/m2 y la desviación estándar es 136,29. El criterio excluyente de CHAUVENET (límite crítico = 2,03) muestra que los datos límites (X2= 845,77 y X8 = 1.227,38) son pertinentes, por lo tanto, los demás también lo son y no se excluye ninguno. Los límites de confianza dados por el modelo:

X máx / mín = x± tc s / 1−n , son:

X máx = US$ 1.081,48/m² y X mín = US$ 969,43/m² Amplitud = 112,05

División en clases = 112,05 ÷3 = 37,35

1ª Clase: 969,43...................................1.006,78

en esta clase hay un dato (X9 = 987,21 ⇒ peso “1”) 2ª Clase: 1.006,78..................................1.044,13

en esta clase hay dos datos (X11 = 1.041,43 y X12= 1041,43 ⇒ peso “2” ) 3ª Clase: 1.044,13...................................1.081,48

en este intervalo no hay dato ⇒ peso “cero” Suma de los pesos = 5 Sumatoria de los valores ponderados = 5.152,93

Decisión = 5.152,93 ÷ 5 = US$ 1.030,59/m2 Por tanto, el valor unitario para oficinas en el emprendimiento es de US$ 1.030,59/m2. Una investigación similar fue realizada para locales en el centro de Niterói, tomando en cuenta que los factores de transposición relativos a los locales son diferentes de aquellos relativos a las oficinas, visto que, en el caso actual, no hay mucha diferencia entre la oficina en un edificio imaginario y otro local en el centro de la ciudad (véase que el factor de transposición no difirió más del 10%), lo que no ocurre con los locales, una vez que los dos polos comerciales del centro son la calle de la Conceição y la Avenida Amaral Peixoto (está a una cuadra del terreno tasable y aquella es paralela a ésta), donde hay una mayor concentración de locales. Ya en el área del terreno en estudio, hay una considerable diferencia del valor comercial cuando se trata de locales, en un orden del 25 al 30%, al menos para el referido lugar, razón por la cual en el


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cuadro de homogeneización surgieron factores de transposición distintos de aquellos empleados para las oficinas, ya que se trata de las mismas calles. Así, una investigación arrojó los siguientes valores para locales en edificios nuevos del centro de la ciudad: 1) Rua da Conceição Nº 154/4º, edificio GALLERY CENTER. Área = 25,00 m2 +entrepiso (10,30 m2 ≈ 33% = 3,40 m2 ) = 28,39 m2 Oferta= US$ 140.000,00 Precio/m2 = US$ 4.931,00 Informante: BRENDALI SIERRA (Propietaria), Telf.: 2) Avenida Amaral Peixoto Nº 500, edificio TOWER 500. Área = 90,00 m2 + entrepiso (90,00 m2 ≈ 33%= 30,00 m2) = 120,00 m2 Oferta= US$ 30.000,00 Precio/m2 = US$ 2.500,00 Informante: ALMEIRO FORERO CUBILLOS (Propietario), Telf.: 3) Rua da Conceição Nº 154, Edificio GALLERY CENTER. Área = 25,00 m2 + entrepiso (10,95 m2 ≈ 33% = 3,61 m2) = 28,61 m2 Oferta = US$ 160.000,00 Precio/m2 = US$ 5.592,00 Informante: HUMBERTO ZAPATA GÓMEZ (Inmob. Zapata S/A), Telf.: 4) Rua da Conceição Nº 154, edificio GALLERY CENTER (local en el

interior de la galería). Área = 22,32 m2 + entrepiso (8,68 m2 ≈ 33% = 2,86 m2) = 25,18 m2 Oferta = US$ 100.000,00 Precio/m2 = US$ 3.971,00 Factor de conversión - local con frente a la calle = 1,20 Precio/m2 = US$ 4.765,00 Informante: ARMANDO VEGA (Vega Administradora de Inmuebles), Telf.: 5) Rua Acadêmico Walter Gonçalves Nº 1/1º, edificio DOWNTOWN. Área = 36,00 m2 Oferta = US$ 56.000,00


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Precio/m2 = US$ 1.555,00 Factor de conversión - local en Planta Baja = 2,00 (100%) Precio/m2 = US$ 3.111,00 Informante: VIRGILIO FERRARI COCICO (Propietario), Telf.: 6) Rua Maestro Felício Toledo Nº 500, edificio PARK CENTER. Área = 35,00 m2 Oferta = US$ 245.000,00 Precio/m2 = US$ 7.000,00 Informante: ARFEL PÉREZ ROMERO (Xiquexique Consultora), Telf.: 7) Rua Acadêmico Walter Gonçalves Nº 1, edificio DOWNTOWN Área = 40,00 m2 Oferta = US$ 200.000,00 Precio/m2 = US$ 5.000,00 Informante: GUILLERMO CARRERO IBÁÑEZ (Propietario), Telf.: Tenemos así, el cuadro de homogeneización de valores:

Matriz de los Factores Dato (Xi )

Valores Iniciales

(US$) Ff Fe Fa Ft

Valores Finales (US$)

X1 4.931,00 0,9 1,0 0,94 0,75 3.129,12 X2 2.500,00 0,9 1,0 1,13 0,70 1.772,92 X3 5.592,00 0,9 1,0 0,94 0,75 3.552,06 X4 4.765,00 0,9 1,0 0,93 0,75 2.979,01 X5 3.111,00 0,9 1,0 0,94 0,75 1.969,31 X6 7.000,00 0,9 1,0 0,93 0,75 4.399,86 X7 5.000,00 0,9 1,0 0,96 0,75 3.249,44

De la media US$ 3.007,39/m2 y la desviación estándar US$ 904,75 /m2 se obtiene, sucesivamente, los límites de confianza (Xmáx = US$ 3.539,18/m² y Xmín = US$ 2.474,60/m²) después de verificarse la pertinencia de los datos a través del criterio de Chauvenet (valor crítico = 1,80), amplitud 1.063,58 y dividiéndose en tres clases, se obtiene el valor de decisión de US$ 3.093,14/m2 para los locales del emprendimiento. La misma investigación arrojó ventas de puestos de estacionamiento en edificios, por el orden de US$ 12.000,00 por puesto.


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CÁLCULO DEL PRODUCTO GENERAL DE VENTAS Con los valores unitarios obtenidos anteriormente, tendremos el PRODUCTO GENERAL DE VENTAS – PGV, para el emprendimiento concluido de: a) Oficinas = 10.631,28 m2 (útiles) x US$ 1.030,59 m2 = US$ 10.956.490,00 b) Locales = 1.862,00 m2 (útiles equivalentes) x US$ 3.093,14 m2 = US$

5.759.426,00 c) Puestos = 337 puestos x US$ 12.000,00 por puesto = US$ 4.044.000,00 PGV = US$ 20.759.917,00 ó en números redondos: PGV = US$ 20.760.000,00 (Veinte millones setecientos sesenta mil dólares) CÁLCULO DE LOS GASTOS DEL EMPRENDIMIENTO (Dp) A) Precio de la Construcción (Pc). El costo de la construcción es obtenido con base en los costos unitario medios publicados por la revista Construção (Editora Pini), Boletim de Custos, etc, incluyendo: los costos básicos de la construcción, ascensores, fundaciones e instalaciones especiales (cuando sea el caso), servicios públicos y sus incorporaciones definitivas, con las recomendaciones de la norma pertinente, así como las tasas financieras sobre el capital, remuneración y lucro del constructor. En el caso que nos ocupa, en virtud de la obligatoriedad con que la legislación específica regula el terreno, como es, la realización de otras obras que no están directamente ligadas al emprendimiento (ejecución de calle, plaza, etc.) al valor encontrado en el costo final de la construcción, esto es, el resultado de la multiplicación del área equivalente por el costo unitario básico incrementado en el porcentaje del 65% referente a costos indirectos, se le adiciona un 15%. Partiendo del costo unitario básico suministrado por el SINDUSCON – Sindicato de Industria de la Construcción del Municipio de Río de Janeiro, mes de enero de 1997, estándar CUB Medio (US$ 371,71/m2), incrementando el porcentaje del 65% referente a los costos indirectos, y el antes mencionado del 15%, tendremos:

Pc = US$ 371,71/m2 x 1,65 x 1,15 x 21.980,03 m2 = US$ 15.502.948,00

Pc = US$ 15.502.948,00


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B) Publicidad, gastos legales y de comercialización (Dc) Este punto equivale, en términos prácticos, al 7% del PGV. Así:

Dc= 0,07 x US$ 20.760.000,00 = US$ 1.453.200,00

Dc = US$ 1.453.200,00

C) Adecuación de los gastos administrativos y proyectos (Dg) Se sitúa en el orden del 1% del PGV Así:

Dg = 0,01 x US$ 20.760.000,00 = US$ 207.600,00

Dg = US$ 207.600,00 D) Adecuación de los gastos del emprendimiento (De)

De = Pc + Dc + Dg De = US$ 15.502.948,00 + US$ 1.453.220,00 + US$ 207.600,00

De = US$ 17.163.748,00 E) Adecuación del retorno bruto (Rb) El retorno bruto es el estimado por la diferencia entre el PGV (Ingreso Programado) y los gastos del emprendimiento (De) de acuerdo con la fórmula siguiente:

Rb = PGV – De Definido el valor Rb, el tasador tiene las condiciones de establecer las cantidades adecuadas para remunerar al promotor (concepto de lucro bruto), dimensionar el margen de riesgo adecuado, y al final, establecer el valor del terreno por residuo. Así:

Ingreso Previsto (PGV)........................................ US$ 20.760.000,00 Gastos del Emprendimiento (De).................... (-) US$ 17.163.788,00 Retorno Bruto (Rb).................................................US$ 3.596.252,00

O en números redondos:

Retorno Bruto (Rb) = US$ 3.596.000,00


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F) Definición del valor del terreno por el método residual (Vt) Del valor del retorno bruto calculado, se deduce el porcentaje admisible a remunerar por la coordinación general realizada por el promotor, bajo las condiciones de mercado y las posibilidades potenciales del emprendimiento, así como dimensionar adecuadamente las condiciones objetivas generales en estudio, definidas en el margen de riesgo. Realizadas las deducciones mencionadas se obtiene con mucha seguridad, a partir del residuo final, el valor mas probable para adquirir el terreno in natura. Desarrollando:

Retorno bruto (Rb)..............................................................US$ 3.596.000,00 Remuneración del promotor (Ri = 50% Rb)........................US$ 1.798.000,00 Diferencia (Sa = Rb – Ri).....................................................US$ 1.798.000,00 Margen de Riesgo (15% de Sa)..................................... ........US$ 269.700,00 VALOR DEL TERRENO Vt= (Sa- margen de riesgo).......US$ 1.528.300,00

Vt = US$ 1.528.000,00 (Un millón quinientos veintiocho mil dólares)

Correspondiendo a un valor unitario de US$ 466,74/m2 CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRENO POR MAL APROVECHAMIENTO: FÓRMULA DE GUERRERO El ingeniero argentino DANTE GUERRERO demostró la fórmula que lleva su nombre para castigar el valor del terreno cuando está mal aprovechado, en términos constructivos. Se sabe que un terreno vacío vale por las posibilidades de proyectar y construir bajo los términos de su máximo aprovechamiento eficiente. Tanto es así, que los efectos fiscales que inciden sobre el mismo consideran la condición del mayor aprovechamiento. Hay, efectivamente, dos corrientes, principalmente en el campo judicial, en lo que concierne al cálculo del valor de los terrenos construidos:

a) Admitiéndose tasar el terreno con todo su valor potencial como si estuviese vacío más el edificio (construcción) tasado como demolición. b) Tasar el edificio con todo su valor remanente (conforme a la edad y estado de conservación), y el terreno como vacío, aplicando un coeficiente correctivo de modo de penalizar el terreno por su mal aprovechamiento.


83

Así supongamos un terreno situado en un lugar donde la legislación admita una edificación en aquella parcela de E m2 y que en el mismo lote esté edificado apenas e m2 (obviamente e < E) y que la vida útil prevista de la edificación existente sea V y la edad de la edificación existente sea v. El Coeficiente Correctivo (coeficiente de castigo del terreno) será:

( ) ( )⎥⎦⎤

⎢⎣⎡ −−

−=V

vVxE

eE1Ca

En el caso de extinguirse la vida útil, esto es, cuando v > V, por convención ( )

VvV − asume el valor igual a 1.

Ese procedimiento (y que causa aún controversia) es el comúnmente adoptado en el caso de alquileres, en el que el terreno admite hipotéticamente cinco pisos y el propietario solo construye dos. No se puede penalizar al arrendatario por mal aprovechamiento impuesto al terreno por el arrendador, visto que el V0 es suministrado para el máximo aprovechamiento eficiente del terreno. Así, entre los diversos métodos (distribución de los pesos de los pisos, etc.) la fórmula de GUERRERO es uno de ellos, penalizando al terreno y no al arrendatario. Tomemos como ejemplo un terreno de 400 m2 con frente efectivo de 12,00 m y cuya capacidad constructiva máxima alcanza cinco pisos con 350,00 m2 de área construida por piso, siendo el V0 local actualizado y corregido, igual a US$ 25.000,00, habiendo construidos dos pisos, edificados hace 25 años. La fórmula de HARPER – BERRINI ofrece:

288.675,00US$36

12400 25.000,00US$Vt =×

×= (valor para 5 pisos)

Como nuestra hipótesis admite que son dos los pisos construidos, tenemos:

E = 350 m2 x 5 = 1.750 m2 e = 350 m2 x 2 = 700 m2 V = 60 años v = 25 años

El factor correctivo Ca será:

( ) ( )⎥⎦⎤

⎢⎣⎡ −

×−

−=60

2560750.1

700750.11Ca


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Ca ( ) 349999,01583333,06,01 −=×−= ∴ Ca = 0,65 El valor penalizado del terreno (para solamente dos pisos) será:

00,675.288$US65,0VC ta ×=× = US$ 187.638,00 Comparemos con la línea de razonamiento de distribuir los pesos entre los pisos:

• P.B. (peso 4) = 400 m2 x 4 = 1.600 m2 ficticios equivalentes.

• 2º Piso (peso 2) = 400 m2 x 2 = 800 m2 ficticios equivalentes.

• 3º, 4º, y 5º Pisos (peso 1 cada uno) = 400 m2 x 3 = 1.200 m2 ficticios equivalentes.

• Total = 3.600 m2 ficticios equivalentes.

US$ 288.675,00 ÷ 3600 m2 = US$ 80,18/m2 ficticios equivalentes Para la planta baja = US$ 80,18/m2 x 1.600 m2 = US$ 128.300,00 Para el 2º Piso = US$ 80,18/m2 x 800 m2 = US$ 64.150,00

Total = US$ 192.450,00 Este sería el valor que deberíamos atribuir al terreno en el caso de una Acción Renovatoria (materia que veremos en el capítulo siguiente) en que el aprovechamiento máximo fuese el del caso (cinco pisos) y el efectivo de dos pisos. Se penaliza al terreno y no al inquilino, en el caso de la Rentabilidad. Hay corrientes, no obstante, que alegan que el terreno está mal aprovechado porque el inquilino no sale, no permitiendo una mejor construcción. La Ley, en este caso, admite que el propietario lo recupere en dos circunstancias: 1ª) Cuando desea construir en el lugar, un edificio que tenga un área, como mínimo, un 25% por encima de la construcción existente. 2ª) Cuando el propietario quiera iniciar su propio negocio, siempre que no sea del mismo ramo de explotación del negocio que tiene el arrendatario.

TASACIÓN DE INMUEBLES COMERCIALES. ARBITRAJE DE ALQUILERES.

EJEMPLOS PRÁCTICOS DE INFORMES.

CAPÍTULO 4


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CAPÍTULO 4

TASACIÓN DE INMUEBLES COMERCIALES

ARBITRAJE DE ALQUILERES Hasta el año 1934, el comerciante que alquilase un local no tenía la menor protección del Estado, pudiendo ser desalojado sin mayores explicaciones. Muchas veces, luego del desalojo, el propietario del inmueble establecía en el lugar un negocio idéntico a aquel que era explotado por el antiguo arrendatario, que habría creado su punto, su fondo de comercio. Para evitar injusticias de esa naturaleza, el Ejecutivo de ese entonces promulgó el Decreto Nº 24.150 en abril de 1934, conocido como “Ley de Guantes”, que establecía derechos y deberes para arrendadores y arrendatarios, en un alquiler comercial, en verdad más derechos para los arrendatarios y más deberes por los propietarios. El alquiler comercial sería aquel realizado por un período no inferior a cinco años y, en otros puntos, estableció que el propietario solamente podría recuperar el inmueble en dos situaciones (además de una tercera y obvia, la falta de pago), la primera, en caso de que él fuese a construir en el lugar otro inmueble que tuviese un mejor aprovechamiento físico, superior en un 25% (situación prácticamente inexistente cuando se trata de locales de galerías en planta baja de un edificio que ya estuviese con el máximo aprovechamiento local), y la segunda, para establecer un negocio propio, siempre que no fuese del mismo ramo que aquel explotado por el antiguo arrendatario. Todas esas situaciones chocaban con complejas filigranas jurídicas, y así fue durante los 57 años que el decreto rigió los alquileres comerciales en el Brasil. Con la promulgación de la Ley Nº 8.245 en octubre de 1991, algunas modificaciones fueron hechas al antiguo decreto, tales como el reconocimiento de los alquileres en Shopping Centers y la modificación de la periodicidad en las acciones de revisión de alquiler, permaneciendo la obligatoriedad de renovarse el contrato en el período comprendido entre seis meses y um año antes del vencimiento del contrato. Como el Juez es, en teoría, un lego en términos técnicos, él necesita del asesoramiento de profesionales en el área de la Ingeniería para orientarlo en lo que concierne a la determinación del justo valor rental, surgiendo de allí un amplio campo de actividad del Ingeniero, que pasa a ejercer como Perito del Juicio y/o como Asistente Técnico de las partes involucradas en el proceso. Así, una única acción involucrando un inmueble bajo el amparo de un contrato comercial, esto es, aquel que es pactado por un período de 60 meses como mínimo, posibilita el “empleo provisional” de tres profesionales del área de la Ingeniería (El Perito del Juicio y los dos asistentes técnicos de las dos partes involucradas).


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El valor del inmueble, sea el residencial o comercial, es siempre definido por sus características físicas (diseño y acabado) y localización. La llamada “Ley de Oferta y Demanda” es una derivación básica de estos parámetros. En la tasación de un inmueble comercial, sea una oficina, local, así como cualquier otro tipo de edificación destinada o adaptada para fines comerciales, existen, básicamente, tres métodos a considerar: 1º) Método del Costo de Reproducción. 2º) Método de Comparación de las Rentas (alquileres). 3º) Método de Comparación de las Ventas. El primero consiste, una vez obtenido el valor del inmueble, en aplicar al mismo una tasa de rentabilidad adecuada traduciéndose en un justo alquiler. La jurisprudencia firme consagró para los inmuebles comerciales la tasa del 12% al año, esto es, 1% al mes no capitalizados. Esta tasa no es rígida, habiendo innumerables juicios adoptando tasas de 10% u 11% al año. Cuando se trata de inmuebles residenciales esta tasa es más elástica, variando desde 5% a 12% al año, siendo menor cuando más lujoso sea el inmueble. Este método lleva el nombre consagrado de Método de la Rentabilidad. El método de comparación de las rentas consiste en establecer una muestra correcta de valores rentales de mercado y, después de un estudio estadístico, definir el justo alquiler. Con la hiperinflación que el País atravesaba y los innumerables planes económicos que se reflejaban en forma perniciosa en el mercado inmobiliario, y por consecuencia en el de alquileres (que incluía un pago adicional denominado “guantes”, no siempre - o casi nunca - revelado), este método perdió su confiabilidad, pero no debe ser desestimado. Durante muchos años defendimos la tesis de que el valor rental debería ser considerado como la media ponderada entre aquellos obtenidos por la corrección monetaria del alquiler inicial, por la comparación de los alquileres y por la rentabilidad, con los pesos “1” para el primero, “2” para el segundo y “3” para el tercero, visto que si el alquiler inicial hubiese partido de bases erradas, la simple corrección mantendría los errores en forma corregida. Por otro lado, la comparación, por los motivos expuestos, carecería de la mayor confiabilidad, de ahí el peso intermedio y, finalmente, como la rentabilidad reflejaría un dato más concreto, sea cual fuese el valor del inmueble, a ella se le aplicaría el mayor peso. Con el pasar de los años y la consecuente introducción de los referidos planos económicos, se abandonó el método comparativo (que sería activado cuando se trata de locales en Shopping Centers, sobre los cuales hablaremos en el capítulo correspondiente) para adoptarse aquel que la jurisprudencia consagró.


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Nada impide, no obstante, que el perito presente al Juez los valores obtenidos por todos los criterios (la corrección monetaria no es un método y si un parámetro meramente orientador). El valor del inmueble es dado por la composición binomial terreno + construcciones. El valor del terreno, y la respectiva cuota relativa a lo que está edificado, es calculado por los procesos ya vistos. El valor del metro cuadrado de construcción es suministrado mensualmente por publicaciones especializadas (A Construção, Boletím de Custos, Revistas de Preços, etc) y al costo unitario básico se suman los costos indirectos, según lo visto, depreciándose después. Además de eso, algunos autores adicionan el porcentaje correspondiente a la “Ventaja de la Cosa Hecha”, alrededor del 15%, razonamiento no apenas lógico, como también, a nuestro entender, perfectamente enmarcado en el valor final del negocio, ya que no hay instantaneidad del tiempo entre el estudio de viabilidad, la compra del terreno, la solicitud de financiamiento y el edificio concluido. Ahora bien, el promotor recurre a agentes financieros en el período estimado de la obra (12 a 20 meses) y se sabe que el “precio” del dinero es alto. El período citado no muestra ningún retorno del capital empleado, al contrario, lo disminuye bajo la forma de intereses, al igual que el que posee capital propio, pero se deja de ganar, lo que equivale a pagar, en el mismo caso. Hay, sin embargo, que utilizar con criterio ese porcentaje, que no puede ser el mismo para edificaciones bajas, de construcción relativamente más rápida o de edificios de varios pisos, con la demora inherente al tipo de construcción. Entre las tablas presentadas en el final del libro, una de ellas se refiere a la ventaja de la cosa hecha de acuerdo con el tipo y a la edad de la construcción, elaborada por el Ingeniero JOAQUIM DA ROCHA MEDEIROS Jr. El segundo método (Comparación de las Rentas), se basa en el razonamiento simple de atribuir como valor del inmueble, aquel que se determina a partir de la división del monto del alquiler mensual entre una tasa del 1% a.m., esto es, consiste en atribuir como justa remuneración del capital, la tasa del 12% al año, no capitalizado. Este porcentaje no es rígido, pero cómodo para los peritos y tasadores, visto que los tribunales crearon un consenso sobre esta tasa del 1% al mes que se traduce como un justo retorno del capital. Es el más adecuado para las llamadas tasaciones especiales (cines, teatros, hoteles, moteles y estaciones de servicio). El tercer método (Comparación de las Ventas) es también llamado Método de Comparación Directa, implicando el razonamiento similar al anterior. Es una


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técnica en la cual la estimación del valor de mercado es obtenida sobre precios efectivamente fijados en transacciones inmobiliarias, siendo, en síntesis, un proceso de análisis de correlación de valores de propiedades recientemente vendidas. La seguridad de esta técnica depende del grado de comparación de cada propiedad con aquella que se está tasando, de la época o fecha de la venta, de la verificación de las condiciones de venta (al contado o a crédito) y, finalmente, de la ausencia de condiciones fuera de lo común que afecten la venta (por ejemplo, el vendedor se ve forzado a realizar la venta en un plazo breve, con la finalidad de cumplir con otras transacciones). Se debe tener en mente que, en el caso de inmuebles comerciales, el factor de depreciación obtenido a través de criterios conocidos no tiene la misma magnitud que en los casos de los inmuebles residenciales, aunque deban ser utilizados. Esto porque el arrendatario, como regla, realiza en el inmueble las adaptaciones necesarias para el ramo de su negocio, existiendo inmuebles centenarios funcionando para el uso comercial que les fue dado. A continuación presentamos un ejemplo de un informe en acción renovatoria referida a un edificio situado en la rua Voluntários da Pátria, Nº 404, Botafogo, Río de Janeiro, para el mes de junio de 1997. “Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 45ª Vara Cível de Rio de Janeiro – RJ

Escr.: STELLA ROMERO MORENO

Expediente N°: 1.001/97

Acción: Renovatoria

Parte Actora: MARÍA DOS ANJOS RAMOS Y RADEGÁS NASSER

JUNIOR.

Parte Demandada: OTAVIO GALVÃO NETO Y ANTONIO SÉRGIO

LIPORONI.

SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, Ingeniero registrado en el CREA bajo el Nº 1.445-D/Rj, honrado por V. Exa como Perito del Juicio en la Acción supra referida, después de ser juramentado compareció al lugar en compañía de los Asistentes Técnicos de las Partes, Ing. ALBERTO LÉLIO MOREIRA (de la parte Actora) e Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT (de la parte Demandada), y viene presentar su informe en la forma siguiente:


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HISTÓRICO Se trata de una Acción Renovatoria interpuesta por MARÍA DOS ANJOS RAMOS Y RADEGÁS NASSER JUNIOR, arrendatarios del inmueble situado en la Calle Voluntários da Pátria Nº 404 (esquina de la calle Conde de Irajá) en Botafogo (Fotos Nº 01 y 02), contra OTAVIO GALVÃO NETO Y ANTONIO SÉRGIO LIPORONI, propietarios de dicho inmueble, con el objetivo de la renovación del contrato a partir del 1º de junio de 1997. Para el período de renovación la parte Autora ofrece el alquiler de US$ 1.250,00 (Un mil doscientos cincuenta dólares) con el cual no concuerdan los demandantes que, en una contestación, piden un alquiler de US$ 4.000,00 (Cuatro mil dólares). El alquiler inicial Cr$ 3.250.000,00 (Tres millones doscientos cincuenta mil cruzeiros) en junio de 1992, corregido con los índices de variación del BTN/TIR en el período, se traduce en junio de 1997, en un valor de US$ 2.108,00 (Dos mil ciento ocho dólares). El inmueble es un edificio residencial de dos pisos, adecuado al negocio de venta de inmuebles, levantándose en un terreno que tiene las siguientes dimensiones:

• Frente para la Calle Voluntários da Pátria = 11,10 m

• Frente para la Calle Conde de Irajá = 12,50 m

• Área = 138,75 m2 Tiene alrededor un área descubierta con piso de concreto destinado a estacionamiento; el edificio tiene un área construida de (6,55 m x 9,25 m) x 2 = 60,58 m² x 2 = 121, 17 m² (Planta Baja + Planta Alta). Parte descubierta = 78,17 m2. El inmueble, con casi 50 años, no obstante en excelente estado de conservación y limpieza, mantenido por el arrendatario por interés particular del negocio que explota, se describe así: Planta Baja Acceso a través de puertas tipo “blindex” (una actualmente desactivada) después de la puerta de rejas, salón con piso en piedras rústicas, paredes pintadas con pintura plástica rugosa blanca, aire acondicionado central, techo revestido en madera, luminarias incandescentes y spots, mostrador en fórmica y acero para atención al público, escalera alfombrada de acceso al 2º piso (Fotos Nº 03 y 04). Planta Alta Piso en alfombra, paredes pintadas con pintura plástica texturizada color pastel, aire acondicionado central, techo revestido y luminarias incandescentes. En este nivel


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están: la oficina, dos salas de baño (mujeres y varones), un depósito/vestuario, un kichenette y la central de aire acondicionado (Fotos Nº 05 y 06). El baño de hombres tiene un piso de cerámica marrón de 10 cm x 10 cm, poceta y lavamanos marrones, paredes pintadas con revestimiento plástico y con luminarias incandescentes embutidas. El de mujeres tiene los mismos acabados, pero tiene además un bidet. El kichenette tiene un mesón de bloques pintados, lavaplato en acero inoxidable, piso igual al del baño, dando acceso al espacio que abriga la central de aire acondicionado, techo revestido en madera, paredes pintadas con pintura plástica. Las puertas y ventanas son de madera y el edificio presenta un excelente estado, como se observa en las fotos anexas al informe y que ilustran con detalle la descripción. Hechas estas consideraciones, pasemos a los CÁLCULOS VALORATIVOS PARA LA OBTENCIÓN DEL JUSTO ALQUILER. El Perito presentará los valores rentales a partir de:

1º) CORRECCIÓN MONETARIA (A1). 2º) COMPARACIÓN (A2). 3º) RENTABILIDAD (A3).

Así, tenemos: 1°) CÁLCULO DEL VALOR RENTAL POR LA CORRECCIÓN MONETARIA (A1) Aplicando al alquiler inicial Cr$ 3.250.000,00 (tres millones doscientos cincuenta mil cruzeiros) los índices del BTN/TR en el período, tenemos:

• BTN/TR Junio/1992 = Cr$ 1.569,3847

• BTN/TR Junio/1997 = US$ 1,0182 De allí que:

A1= 3847,569.100,000.250.3 x 1,0182 = US$ 2.108,00

Por tanto, el alquiler por la CORRECCIÓN MONETARIA (A1) a partir del 1º de Junio de 1997, será:

A1 = US$ 2.108,00 (Dos mil ciento ocho dólares).


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2°) CÁLCULO DEL VALOR RENTAL POR LA COMPARACIÓN (A2) El Perito realizó una exhaustiva investigación de mercado en la vía donde se ubica el inmueble tasable, recabando los datos siguientes, homogeneizándolos para el inmueble de la lid, considerando solo la planta baja (60,58 m2) y, después, a través de “pesos” (50% para la planta alta y 20% para la parte descubierta) totalizar el valor rental. 1) Rua Voluntários da Pátria Nº 411 – B. (ELIECER BUSTAMANTE – SUEÑOS Y POESÍAS LIBRERÍA). Área = 28,27 m² Alquiler = US$ 900,00 (octubre de 1995) Alquiler corregido para junio de 1997= US$ 1.065,00

Factor de área = 125,0

58,6027,28

⎟⎠

⎞⎜⎝

⎛ = 0,909

Precio del m² del alquiler mensual = US$ 34,25

2) Rua Voluntários da Pátria Nº 411 – A. (CLÍNICA MÉDICA – ROBERT PANTOJA VELÁSQUEZ). Área = 41,81 m2 Alquiler = US$ 1.000,00 (enero de 1995) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 1.490,00 Fa = 0,955 Precio/m2 = US$ 34,03

3) Rua Voluntários da Pátria N° 411. (DANIEL RAFAEL RUSSO G. / COMPUTADORES Y ACCESORIOS – frente hacia la rua Conde de Irajá N° 336). Área = 27,09 m² Alquiler = US$ 650,00 (junio de 1995) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 852,00 Fa = 0,904 Precio/m2 = US$ 28,44

4) Rua Voluntários da Pátria N° 411 – C. (ORTOPEDIA CLÍNICA SERGIO ROMERO MARTÍNEZ). Área = 37,19 m² Alquiler = US$ 820,00 (septiembre de 1994) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 1.359,00 Fa = 0,94 Precio/m2 = US$ 34,38


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5) Rua Voluntários da Pátria N° 415 – A. (CLÍNICA DERMATOLÓGICA JORGE ENRIQUE CARRILLO ORDOÑEZ). Área = 63,55 m2

Alquiler = US$ 950,00 (octubre de 1994) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 1.537,00 Fa = 1,01 Precio/m2 = US$ 24,48

6) Rua Voluntários da Pátria N° 414 – C. (DULCES PEDRINHO SÁ - DANIEL CASTRO GAITÁN). Área = 63,55 m2 Alquiler = US$ 1.500,00 (enero de 1996) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 1.698,00 Fa = 1,01 Precio/m2 = US$ 27,04

7) Rua Voluntários da Pátria N° 415 – D (ROBERTO LORIA GONZÁLEZ - CALZADOS FINOS) Área = 49,76 m² Alquiler = US$ 700,00 (enero de 1995) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 1.043,00 Fa = 0,952 Precio/m2 = US$ 19,95

8) Rua Voluntários da Pátria n° 406 (CLÍNICA OLMAN CHÁVEZ MURILLO – contiguo al inmueble de la lid) Área:

Terreno = 10,90 m x 33,10 m = 360,79 m² Construida (2 Pisos) = (6,46 m x 24,8 m) x 2 = 160,20 m² x 2 = 320,41 m² Descubierta = 200,60 m²

Áreas equivalentes: Planta Baja = 160,20 m2 x 1 = 160,20 m2 Planta Alta = 160,20 m2 x 0,5 = 80,10 m2 Descubierta = 200,60 m2 x 0,20 = 40,12 m2 Total equivalente = 280,42 m2 Alquiler = US$ 3.800,00 (mayo de 1995) Alquiler corregido para junio de 1997 = US$ 5.146,00 Precio/m2 = US$ 5.146,00÷280,42 m² = US$ 18,35


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Alquiler relativo a la planta baja construida (160,20 m²) = US$ 2.939,00 Fa = 1,129 Precio/m² homogeneizado= US$ 20,72 La media x de los ocho datos relativos a la planta baja alquilada es:

La DESVIACIÓN ESTÁNDAR (Standard Deviation) está dada por la fórmula:

s = 1n

)xx( 2i

−

−∑ = US$ 5,94/m²

En el presente estudio será adoptada la Teoría Estadística de Pequeñas Muestras (n < 30) con la distribución “t” de STUDENT, según la NB-502/89, con 80% de confiabilidad. Los límites de confianza vienen definidos por el modelo:

1nstxX cmáx −

×+=

1nstxX cmín −

×−=

Donde: tc → Valores percentiles para la distribución de STUDENT con ocho datos y siete grados de libertad (Valor tabulado) = 1,42

1894,542,191,27Xmáx −

×+=

1894,542,191,27Xmín −

×−=

Xmáx = 27,91 + 3,18 = US$ 31,10/m²

Xmín = 27,91 – 3,18 = US$ 24,72/m²

A continuación se saneará la muestra a través del Criterio de CHAUVENET. La razón entre la desviación del dato y la desviación estándar no podrá ser superior a 1,86 (Tabla de valores críticos de CHAUVENET para ocho datos).

x = US$ 27,91/m²


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Para los datos límites (máximo y mínimo de la lista) que son:

X4 = US$ 34,38 / m²

X7 = US$ 19,95 / m²

86,109,194,5

91,2738,34s

d4 <=−

= → el dato es pertinente.

86,134,194,5

91,2795,19s

d7 <=−

= → el dato es pertinente.

Amplitud = 6,38 División en 3 clases = 6,38 ÷ 3 = 2,13 1ª clase: 24,72.......................26,85 Ningún dato → peso “0” 2ª clase: 26,85.......................28,97 Dos datos (27,04 y 28,44) → peso “2” 3ª clase: 28,97.......................31,10 No hay dato → peso “0” Valor de decisión = US$ 27,74/m² Luego,

Planta Baja = US$ 27,74/m² x 60,58 m² = US$ 1.680,00 Planta Alta = US$ 27,74/m² x 60,58m² x 0,5 = US$ 840,00 Parte Descubierta = US$ 27,74/m² x 78,17m² x 0,20 = US$ 433,00

Total = US$ 2.953,00 Así el alquiler por COMPARACIÓN (A2) a partir del 1º de junio de 1997 será:

A2 = US$ 2.953,00 (Dos mil novecientos cincuenta y tres dólares)

3°) CÁLCULO DEL VALOR RENTAL POR LA RENTABILIDAD (A3): El valor de V del Inmueble será dado por la expresión siguiente:

( ) cBct FVVV ×+=


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Donde: V → valor del inmueble. Vct → valor de la cuota del terreno relativo al aprovechamiento existente VB → valor de las bienhechurías, en el estado actual. Fc → coeficiente de mercado = 1,30

3.1) Cálculo del Valor Vct de la Cuota del Terreno 3.1.1) Cálculo del Valor del terreno Vt El terreno será calculado por la fórmula modificada de JERRET, para parcelas en esquina y con poca profundidad, a saber:

( ) [ ]( ) K

NTTAVVNTTTVTVA2

V21

22O1O2122O11O

t ××++

−×××+×+××=

Donde:

Vt → valor del terreno referido a junio de 1997

T1 → frente para la calle Voluntários da Pátria = 11,10 m

V01 → precio del metro de frente para la calle Voluntários da Pátria, en el tramo, suministrado por la Alcaldía de Río de Janeiro. V01 = 1.875,1320 UNIF’s = 1.875,1320 × US$ 22,8428 = US$ 42.833,26

T2 → frente por la calle Conde de Irajá = 12,50 m

V02 → precio del metro de frente para la calle Conde de Irajá, en el tramo, suministrado por la Alcaldía de Río de Janeiro. V02 = 964,8075 UNIF’s = 964,8075×US$ 22,8428 = US$ 22.038,90

A → área del terreno = 136,75 m²

N → profundidad estándar = 36 m

K → factor de adecuación de los V0’s al mercado = 30% = 1,30 Sustituyendo en la fórmula, se tiene:

30,135,988

00,567.484.225Vt ×=

Vt = US$ 296.585,00

(Doscientos noventa y seis mil quinientos ochenta y cinco dólares) Como ese es el valor del terreno considerando su máximo aprovechamiento (ocho pisos), hay que penalizarlo a través de la Fórmula de GUERRERO:


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⎥⎦⎤

⎢⎣⎡ −

×−

−=V

vVE

eE1Ca

Donde: Ca→ factor de corrección del terreno E → área máxima permitida edificable = 0,7×8×138,75 m² = 777,00 m² e → área edificada existente = 121,17 m² V → edad prevista de la edificación = 60 años v → edad aparente del inmueble = 30 años Sustituyendo en la fórmula, se tiene:

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡ −×

−−=

603060

00,77717,12100,7771Ca

Ca = 0,58 El valor de la cuota del terreno será:

Vct = 0,58 x US$ 296.585,00 = US$ 172.019,00 ó en números redondos

Vct = US$ 172.000,00

3.2) Cálculo del Valor de las Construcciones, en el estado actual. Consultada la revista A Construção – Rio, junio de 1997, el precio del m2 de la Construcción - tipo, interpolando, 2 pisos, 2 habitaciones, con un aumento porcentual de 40% referente a los costos indirectos es de:

US$ 472,50/m² x 1,40 = US$ 661,50 / m²

Para el inmueble de la lid, con una edad aparente de 30 años y 136,75 m² de área construida equivalente, hay que calcular el Factor de Obsolescencia K0, obtenido a través de la fórmula del Prof. G.B. DEI VEGNI – NERI, a seguir:

DV

R11KP

0 ×−

−=

Donde: K0 → factor de obsolescencia R → valor residual (tabulado) = 0,165 D → edad física y/o funcional del inmueble = 30 años VP → vida probable de la edificación = 60 años


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Sustituyendo en la fórmula se tiene:

K0 = 0,5825

El valor de las bienhechurías, en el estado actual, será: US$ 661,50/m² × 136,75 m² (área equivalente construida) × 0,5825 = US$ 52.693,00 ó en números redondos:

VB = US$ 53.000,00 (cincuenta y tres mil dólares)

El valor del inmueble, referido a junio de 1997, es:

( ) CBct FVVV ×+=

V = (US$ 172.000,00 + US$ 53.000,00) x 1,30 = US$ 292.500,00 ó, en números redondos,

V = US$ 292.000,00 (Doscientos noventa y dos mil dólares).

A la tasa del 1% al mes, el alquiler viene dado por la RENTABILIDAD (A3) a partir de junio de 1997:

A3 = US$ 2.920,00 (Dos mil novecientos veinte dólares)

RESUMEN DE LOS VALORES RENTALES

1º) CORRECCIÓN MONETARIA US$ 2.108,00

2º) COMPARACIÓN US$ 2.953,00

3º) RENTABILIDAD US$ 2.920,00

4º) JUSTO ALQUILER En el uso del arbitrio que nos han concedido, optamos por sugerir al MM Juez el justo valor rental a partir del 1º de junio de 1997, de:

US$ 2.920,00

(Dos mil novecientos veinte dólares).


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Hechos los CÁLCULOS VALORATIVOS, pasamos a las CUESTIONES DE LA PARTE ACTORA (folio 75 de los Autos). Obs.: Solo la parte Actora formuló las cuestiones. 1ª CUESTIÓN ¿Cuáles son las dimensiones del inmueble objeto de la lid, describiéndolo, inclusive su estado de conservación? Respuesta Descrito en el HISTÓRICO del informe. 2ª CUESTIÓN ¿Cuál es la fecha probable de construcción del edificio, su edad física y funcional? Respuesta El inmueble tiene más de 50 años de construido, su edad funcional estimada con base en nuestra sensibilidad es de 30 años. 3ª CUESTIÓN En caso de no renovación del contrato, ¿en cuánto tasa el Sr. Perito los gastos de mudanza y las nuevas instalaciones de la Demandante, en otro local en esta comarca? Respuesta Perjudicado. No hubo solicitud de recuperación del inmueble, por tanto, la única discusión es sobre el valor del alquiler. 4ª CUESTIÓN En caso de renovación, considerando las cuestiones 1, 2 y 3 ¿Cuál es el valor del alquiler para un nuevo período de arrendamiento?. Respuesta US$ 2.920,00 (Dos mil novecientos veinte dólares) conforme se calculó en el HISTÓRICO del informe. 5ª CUESTIÓN ¿Cuál es el valor asegurable, solamente para las bienhechurías, esto es, el inmueble por accesión? Respuesta El seguro incidirá sobre las bienhechurías menos las partes no perecederas (fundaciones = 10%).


100

Así, tenemos: Seguro = US$ 53.000,00 – US$ 5.300,00 = US$ 47.700,00 Seguro = US$ 47.700,00 (Cuarenta y siete mil setecientos dólares).

6ª CUESTIÓN Quiera el ilustre Perito, en la respuesta a la cuestión Nº 4, considerar que la Demandante paga todos los gastos del inmueble. Respuesta Obviamente así fue considerado. 7ª CUESTIÓN ¿El inmueble alquilado se encuentra localizado en una zona valorizada, con intenso comercio en sus alrededores? ¿Es el núcleo comercial más valorado de la Calle Rua Voluntários da Pátria? Respuesta La respuesta es afirmativa. 8ª CUESTIÓN ¿Cuál es el alquiler que el Ilustre Perito arbitra para el aludido inmueble vista las condiciones económicas y financieras derivadas de la desvalorización de la moneda y del alto costo de la vida, de acuerdo con la “Coyuntura Económica”, aplicándose los índices peculiares, tales como: la competencia en materia de alquiler y la corrección monetaria en el período pasado y por pasar, inclusive el valor de la construcción del inmueble y consecuentemene la rentabilidad del local y los alquileres recientemente fijados para inmuebles análogos y vecinos? Respuesta Ampliamente demostrado en los CÁLCULOS VALORATIVOS. 9ª CUESTIÓN Finalmente, quiera el Sr. Perito informar lo que mejor juzgue en respuesta a las cuestiones formuladas, protestando por la presentación de suplementarias, si fuese necesario. Respuesta No hay nada que aportar a lo que ya fue dicho. Cierre: Y, habiendo concluido el presente informe de diecinueve (19) hojas de papel tamaño oficio, tipeadas de un solo lado, seis (06) fotografías a color y numeradas, todo debidamente firmado por el Perito que suscribe el Informe.


101

Requiere que sea anexado a los Autos para que produzcan un solo fin y efecto de Derecho.

En estos términos Pide aprobación Río de Janeiro, 03 de octubre de 1997 Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio”

Otro ejemplo: “Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 45ª Vara Cível de Rio de Janeiro – RJ Escr.: BEATRIZ BARRIOS ARRAZOLA

Expediente N°: 6.822


Parte Actora: HELOISA LUZ CARGNIN

Parte Demandada: EDIGAR AREIAS DE ACEVEDO

Tengo el honor de pasar a las manos de V.Exa el informe como Perito del Juicio en la Acción supra referida. Me valgo de la oportunidad para solicitar la expedición de la orden judicial para la liberación de los honorarios por un valor de US$ 3.200,00 (Tres mil doscientos dólares) incrementados por la corrección monetaria pertinente.

En estos términos Para su aprobación Río de Janeiro, 03 de octubre de 1997

Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio”


102

“Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 45ª Vara Cível de Río de Janeiro – RJ Escr.: BEATRIZ BARRIOS ARRAZOLA

Expediente N°: 1.001/97


Parte Actora: HELOISA LUZ CARGNIN

Parte Demandada: EDIGAR AREIAS DE ACEVEDO

SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, Ingeniero inscrito en el CREA bajo el Nº 1.445-D/RJ, honrado por V. Exa. como Perito del Juicio en la Acción supra referida, después de ser juramentado compareció al lugar y viene a presentar su informe en la forma siguiente:

HISTÓRICO Se trata de una Acción Renovatoria interpuesta por HELOISA LUZ CARGNIN, arrendatario del inmueble en la Calle Uruguaiana Nº 31, contra el propietario del mismo, EDIGAR AREIAS DE AZEVEDO, con el objetivo de la renovación del contrato a partir del 1º de octubre de 1997. Para el nuevo alquiler, la parte Actora ofrece US$ 2.700,00 (Dos mil setecientos dólares), con el cual no concuerda la parte demandada que en su contestación pide un alquiler de US$ 8.500,00 (Ocho mil quinientos dólares). En sentencia dictada por el MM Juez de la 48ª Vara Cível, fue decretado el alquiler de Cr$ 15.815.000,00 (Quince millones ochocientos quince mil cruzeiros) a partir del 1º de octubre de 1992, valor que, corregido para octubre de 1997, de acuerdo con los índices del BTN/TR, se traducen en un canon de US$ 4.550,00 (Cuatro mil quinientos cincuenta reales). La Calle Uruguaiana, en el tramo, es una “calle peatonal”, lo que le otorga un considerable status comercial, siendo paralela a la Av. Río Branco y está dotada de toda la infraestructura urbana, con innumerables edificios comerciales, situándose en el llamado “corredor cultural” del centro de Río de Janeiro. El predio de la lid, tiene una edad real de más de 70 años (fue construido en la década del 20), sufriendo remodelaciones con el pasar del tiempo, siendo adaptado para el comercio de aparatos electrónicos y computadores, allí se instaló bajo el nombre comercial de LUCIANO´S COMPUTER SHOP, tradicional tienda del ramo.


103

La edad aparente para fines del cálculo es de 30 años, ya que la depreciación incidente en los inmuebles comerciales es mucho menos significativa que para los edificios residenciales. Está constituido por tres pisos (Planta Baja + dos niveles), se levanta en un terreno con un frente de 7,10 m y un área de 97,80 m². En la planta baja se sitúa el show-room y ventas. El acceso está hecho en puertas de acero arrollables. El piso de la sala es de mosaicos, paredes pintadas y revestidas con las vitrinas para la exposición de productos. Al fondo hay una escalera para el área de la Planta Alta. En éste, se encuentra instalada la oficina de la empresa, dos salas de baño (hombre y mujer) y un kichenette. El piso es en mármol, paredes pintadas con pintura plástica. Los dos baños tienen el mismo acabado, con piso de cerámica de 7 x 15, paredes revestidas con porcelana decorada hasta el techo, poceta y lavamanos color crema, en el de mujeres, y poceta y urinario blanco en el de los hombres. El acceso al 3º piso se hace por la escalera, en la misma dirección en la que se accesa a la planta alta. En este piso, el acabado es en cemento revestivo con goma vulcanizada y funciona como depósito. El edificio presenta a un estado de conservación acorde con la edad y se observa en las fotos anexas a este informe y que mejor ilustran la descripción. Las áreas pertinentes son: a) Terreno:

• frente = 7,10 m

• lateral izquierda = 13,77 m

• lateral derecha = 13,77 m

• fondo = 7,10 m

• área = 97,80 m²

b) Construcciones:

• planta baja = 97,80 m²

• planta alta = 94,13 m²

• 3° piso = 94,13 m²

• área construída total: 286,06 m²

Área equivalente, para el método comparativo:

97,80 m² + 94,13 m² x 0.5 + 94,13 m² x 0,4 = 182,51 m²


104

Hecha la descripción del inmueble, pasamos a los CÁLCULOS VALORATIVOS PARA LA OBTENCIÓN DEL JUSTO ALQUILER A PARTIR DEL 1º DE OCTUBRE DE 1997. El Perito presentará los valores rentales a partir de:

1º) CORRECCIÓN MONETARIA (A1). 2º) COMPARACIÓN (A2). 3º) RENTABILIDAD (A3).

Así tenemos, 1°) CÁLCULO DEL VALOR RENTAL POR LA CORRECCIÓN MONETARIA (A1) Aplicando al alquiler inicial los valores del BTN/TR vigentes en octubre de 1997, tenemos:

00,550.4$0446,1$8862,630.3

00,000.815.15$USUS

Cr=×

A1 = US$ 4.550,00

2°) CÁLCULO DEL VALOR RENTAL POR LA COMPARACIÓN (A2) El Perito realizó una exhaustiva investigación de mercado en la región central de Río de Janeiro, obteniendo los valores que se presentarán, homogeneizándolos para el tramo del inmueble de la lid, a través de un cociente entre los respectivos V0´s considerando las plantas altas con peso 0,5 y los sótanos con peso 0,30 en relación a los locales. En el caso de un piso-tipo, el peso representó 0,25. Las áreas también fueron homogeneizadas por el factor área:

125,0

r

i

AA

⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛ donde Ai: área equivalente del inmueble de la muestra y Ar: área

equivalente del inmueble tasable y el exponente igual a 0,125 para diferencias mayores de 30% y 0,25 para menores. Así tenemos: 1) Rua Buenos Aires Nº 169. Edificio de dos pisos. Área Planta Baja = 150 m2 Área Planta Alta = 150 m2 Área equivalente = 225,00 m2

Oferta = US$ 4.000,00 + guantes US$ 100.000,00 Informante: MARÍA ISABELA SIERRA RODRÍGUEZ (Propietaria), Telf.:


105

Transformación de “guantes” como aumento del alquiler:

Incremento = “guantes” x ⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡

−++

1)i1()i1(i

n

n

Donde:

I : tasa = 0,5% a.m. n : período= 60 meses

Incremento = 100.000,00 x ⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡

−1)005,1()005,1(005,0

60

60 = 1.933,00

Alquiler (incluidos “guantes”) = US$ 5.933,00 Precio/m² = US$ 26,37

Homogeneización:

Factor de oferta (Fo) = 0,90 Factor de transposición =

88,958.121,049.3 = 1,556

Factor de área = 25,0

182225

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 1,054

Precio/m² homogeneizado para el de la lid:

US$ 26,37/m² x 0,90 x 1,556 x 1,054 = US$ 38,93/m²

2) Rua da Alfândega N° 91-D Local c/200,00 m² + planta alta (100,00 m²) + sótano (100,00 m²) Área equivalente = 200 + 100 x 0,5 + 100 x 0,3 = 280,00 m² Oferta = US$ 4.500,00 + “guantes” (US$ 100.000,00) Incremento por guantes = US$ 1.933,00 Alquiler = US$ 6.433,00 Informante : FRANCISCO LEÓN OCHOA OCHOA (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 22,98

Fa = 125,0

182280

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 1,055

Ft =

21,357.321,049.3 = 0,908

Fo = 0,9

Precio/m² homogeneizado = US$ 19,81


106

3) Av. Río Branco N° 126 – Local A. Área Local = 42,00 m² Área Entrepiso =160,00 m² ≅ 80,00 m² Área total equivalente = 122,00 m² Alquiler (renovado judicialmente, corregido) = US$ 5.120,00 Informante: DIEGO VELÁSQUEZ GALLO (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 42,00

Fa = 125,0

182122

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 0,95

Ft = 17,858.521,049.3 = 0,52

Precio/m² = US$ 42,00 x 0,95 x 0,52 = US$ 20,74 * Contrato renovado judicialmente a partir de 21/07/94. 4) Av. Río Branco N° 128 – B Área Local = 71,60 m² Área Entrepiso = 16,00 m² ≅ 8,00 m² Área equivalente total = 79,60 m² Alquiler = US$ 5.800,00 (Contrato desde el 01/06/97) Informante = SERGIO MUTIS CABALLERO (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 72,86

Fa = 125,0

18260,79

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 0,90

Ft = 0,52 Precio/m² homogeneizado = 72,86 x 0,9 x 0,52 = US$ 34,19 5) Av. Rio Branco N° 128 – A. Área Local = 180,35 m² Área Planta Alta = 46,34 ≅ 23,17 m² Área equivalente total = 203,52 m² Alquiler renovado judicialmente a partir de octubre de 1997 = US$ 8.600,00 Informantes: OMAR GIL - ALBERTO GARMENDIA (Peritos), Telf.: Precio/m² = US$ 42,26 Fa = 1,027 Ft = 0,52 Precio/m² homogeneizado = 42,26 x 1,027 x 0,52 = US$ 22,60


107

6) Av. Río Branco, N°138 – B. Área = 175 m² Valor del alquiler = US$ 11.000,00 Informante: HOWARD VILLAREAL MOLINA (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 62,86 Fa = 0,99 Ft = 0,52 Precio/m2 homogeneizado = 62,86 x 0,52 x 0,99 = US$ 32,38 7) Rua Sete de Setembro N° 48 Área Local = 226,45 m² Área Planta alta = 400,00 m² ≅ 200,00 m² Área Sótano = 248,80 m² ≅ 74,64 m² Área total equivalente = 501,09 m² Alquiler = US$ 13.000,00 (junio de 1997) Informante = GILBERTO ADIB COURI (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ US$ 25,94

Fa = 125,0

182501

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 1,13

Ft =

21,665.321,049.3 = 0,831

Precio/m² homogeneizado = 25,94 x 1,13 x 0,831 = US$ 24,49 8) Av. Rio Branco, N°108. Área Local = 200,60 m² Área Sótano = 196,25 m² x 0,30 = 58,87 m² Área Mezzanina = 117,42 m² x 0,50 = 58,71 m² Área Planta Alta = 200, 60 m² x 0,50 = 100,30 m² Área total equivalente = 418,48 m² Alquiler = US$ 26.420,00 Informante: SERGIO DÍAZ (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 63,13 Precio/m2 corregido para octubre de 1997 = US$ 68,56 Fa =

125,0

182418

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 1,109

Ft =

14,858.521,049.3 = 0,52

Precio/m² homogeneizado = US$ 68,56 x 1,109 x 0,52 = US$ 39,53


108

9) Rua do Ouvidor N° 97 Área Local = 202 m² Área Sótano = 188 m² ≅ 56,4 m² Área Planta alta = 262 m² ≅ 131 m² Área total equivalente = 389,40 m² Contrato desde: 15/01/93 Alquiler = US$ 17.850,00 (Actualizado) Informante: VICENTE CABALLER MELLADO (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 45,84 Fa =

125,0

182389

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ = 1,099

Ft = 1,00 Precio/m² homogeneizado = US$ 50,39 10) Rua do Rosário N° 171 Área = 250 m² Fecha contrato : 01/05/97 Alquiler = US$ 8.000,00 Informante: ENRIQUE CORTELLETTI (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 32,00

Fa = 1,04 Ft =

21,357.321,049.3 = 0,908

Precio/m² homogeneizado = 32,00 x 0,908 x 1,04 = US$ 30,23 11) Rua Buenos Aires, Nº 108/110 Área Local = 298 m² Área Planta alta = 139 m² ≅ 69,50 m² 2º Piso = 298 m² ≅ 74,50 m² Área total equivalente = 442 m² Fecha contrato : mayo de 1996 Alquiler = US$ 11.000,00 Alquiler actualizado = US$ 12.318,00 Informante: AURORA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ (Propietaria), Telf.: Precio/m2 = US$ 27,87

Fa = 1,11 Ft = 1,55

Precio/m2 homogeneizado = US$ 27,87 x 1,11 x 1,55 = US$ 48,25 12) Rua México N° 148 – esquina de la Av. Almirante Barroso Área Local = 122,29 m² Área Planta alta = 118,69 m² ≅ 59,34 m² Área total = 181,63 m² Alquiler (abril de 1996) = US$ 7.500,00


109

Alquiler Actualizado = US$ 8.454,00 Informante: ALEXANDER MARTIN PARRILLA ESTRIBI (Propietario), Telf.: Precio/m2 = US$ 46,54

Fa = 1,00 Ft =

28,274421,3049 = 1,11

Precio/m² homogeneizado = US$ 46,54 x 1,11 = US$ 51,65 La media x de los doce (12) datos es:

2m4434USx /,$=

LA DESVIACIÓN ESTÁNDAR (Standard Deviation) s está dada por la fórmula:

1n)xx(

s2

i−−

= ∑

s = 11,48

En el presente estudio será adoptada la Teoría Estadística de Pequeñas Muestras (n < 30), con una distribución “t” de STUDENT, con n-1 grados de libertad y confianza de 80%, según la NB-502/89. Los límites de confianza vienen definidos por el modelo:

1nstXX cmáx −

×+=

1nstXX cmín −

×−=

Donde: tc = Valores percentiles de la distribución t de STUDENT para doce (12) datos y con un 80% de confianza = 1,36 (Tabulado).

Así, tenemos:

Xmáx = 34,44 + 4,71 = US$ 39,16/m²

Xmín = 34,44 – 4,71 = US$ 29,72/m² El criterio de CHAUVENET acepta la pertinencia de los datos de la muestra a saber:


110

sd máx. = 2,03

X2 = 19,81 (menor) X12 = 51,65 (mayor) 27,1

48,1181,1944,34

sd2 =

−= < 2,03 → el dato permanece

50,1

48,1165,5144,34

sd12 =

−= < 2,03 → el dato permanece

Como los datos límites son pertinentes, los demás lo serán y la muestra es aceptable. Amplitud = 39,16 – 29,72 = 9,44 División en 3 clases = 9,44 ÷ 3 = 3,15 1ª clase: 29,72.......................... 32,87 2 datos (30,23 y 32,38) → peso “2”

2ª clase: 32,87.......................... 36,01 1 dato (34,19) → peso “1”

3ª clase: 36,01.......................... 39,16 1 dato (38,93) → peso “1”

Sv = 198,33 Sp = 6 Valor de decisión:

633,198 = US$ 33,05/m²

Así, el valor rental por COMPARACIÓN (A2) será:

US$ 33,05/m² x 182,51 m² = US$ 6.032,00 ó en números redondos.

A2 = US$ 6.000,00

3°) CÁLCULO DEL VALOR POR LA RENTABILIDAD (A3) El valor V del inmueble será:

V = (Vct + VB) x Fc


111

Donde:

V : valor del inmueble. Vct : valor de la cuota del terreno relativa la edificación hecha. VB : valor de las bienhechurías, en su estado actual. Fc : coeficiente de mercado = 1,20

a) Cálculo del valor de la cuota del terreno (Vct) Primeramente, calcularemos el valor Vt del terreno, a través de la fórmula de HARPER – BERRINI:

KKN

TAVV t0t ×××

×=

Siendo:

Vt : valor del terreno para el máximo aprovechamiento edificable, referido al mes de octubre de 1997. V0 : precio del m de frente suministrado por la Alcaldía de Río de Janeiro para la calle, con fines fiscales, en UNIF´s = 7.271,61UNIF’s. V0 = 3.665,21 UNIF’s x US$ 22,8428 (valor de la UNIF en octubre de 1997) = US$ 83.723,65. A : área del terreno = 97,80 m² T : frente = 7,10 m N : profundidade estándar = 36,00 m Kt : factor de frente = 4

1210,7 = 0,877

K : factor de incremento de V0 para adaptarlo al mercado (entre 1,2 y 3,0). En el caso presente = 100% = 2,00

Sustituyendo en la fórmula, tenemos:

Vt = 83.723,65 x 36

10,7x80,97 x 0,877 x 2,00

Vt = US$ 644.948,00

Éste es el valor potencial del terreno para el máximo aprovechamiento (ocho pisos). Hay que calcular el valor de la cuota para lo que está edificado a través de áreas ficticias equivalentes y sus respectivos pesos. Así, tenemos:


112

Área Planta baja= 97,80 m² x peso “4” = 391,20 m² ficticios equivalentes Área 2° piso = 97,80 m² x peso “2” = 195,60 m² ficticios equivalentes Área 3° piso = 97,80 m² x peso “1,5” = 146,70 m² ficticios equivalentes Área 5 piso - tipo virtuales (4° al 8°) = 97,80 m² x 5 peso “1” = 489,00 m²

ficticios equivalentes. Área ficticia equivalente total = 1.222,50 m² US$ 644.948,00 ÷ 1.222,50 m² = US$ 527,60/m² ficticios equivalentes. Para la edificación existente, se tiene US$ 527,60/m² ficticios equivalentes x (391,20 m² + 195,60 m² +146,70 m²) = = US$ 527,60/m² x 733,50 m² ficticios equivalentes = US$ 386.994,00 ó en números redondos

Vct = US$ 387.000,00

b) Cálculo del valor de las construcciones, en el estado actual (VB) Consultada la revista A Construção - Rio, Edit. PINI, oct. 97, el costo unitario básico estándar H4-3Q-N es de US$ 356,91/m². Para la construcción-tipo, los costos indirectos están en el orden del 45%, traduciendo el unitario como “cosa nueva” en:

US$ 356,91/m² x 1,45 = US$ 517,51/m²

Como el edificio tiene una edad aparente de 30 años, hay que depreciar la edificación con base en la tabla de Ross-Heidecke, entrando con las características de edad 30, vida 100, estado “2”, lo que resulta en una depreciación de 0,215 implicando un factor de (1-0,215) = 0,785 para la obsolescencia funcional. Para el área construida de 286,06 m² tendremos:

VB = 286,06 m² x US$ 517,51/m² x 0,785 = US$ 116.210,00 O en números redondos:

VB = US$ 116.000,00

El valor Vi del inmueble referido a octubre de 1997 será:

Vi = (US$ 387.000,00 + US$ 116.000,00) x 1,20


113

Vi = US$ 603.600,00 O en números redondos:

Vi = US$ 604.000,00 A una tasa de 1% al mes por la jurisprudencia vigente, tenemos un alquiler por la RENTABILIDAD (A3).

A3 = US$ 6.040,00 RESUMEN DE LOS VALORES RENTALES A PARTIR DEL 01/10/1997.

1) Corrección Monetaria = US$ 4.550,00 2) Comparación = US$ 6.000,00 3) Rentabilidad = US$ 6.040,00

Por el arbitrio que se le concede al Perito optamos como justo alquiler el valor encontrado por el Método Comparativo, esto es:

Justo Alquiler: US$ 6.000,00 (Seis mil dólares).

Obtenido el justo valor rental, pasamos a responder las I – CUESTIONES DE LA PARTE ACTORA (folio 186 de los Autos)

1ª CUESTIÓN Quieran los Señores Perito y Asistentes Técnicos describir sumariamente el inmueble objeto de la presente acción y el estado en que el mismo se encuentra. Respuesta Atendida en el HISTÓRICO y visto en las fotos anexas. 2ª CUESTIÓN Quieran los Señores Perito y Asistentes Técnicos informar sobre el justo alquiler para el inmueble de la causa, explicando el método de cálculo utilizado. Respuesta Atendida en los cálculos. 3ª CUESTIÓN Quieran los Señores Peritos y Asistentes Técnicos prestar las demás aclaratorias que juzguen necesarias. Respuesta No hay nada más.


114

II – CUESTIONES DE LA PARTE DEMANDADA (folio 188 de los Autos)

1ª CUESTIÓN Quiera el Dr. Perito describir el inmueble Nº 31 de la calle Uruguaiana, su localización, vecindad, tipo de construcción y calle donde se sitúa, tipo de pavimento en aceras y calle, movimiento comercial (si es intenso o no) de los locales que lo rodean, etc. Respuesta Atendida en el HISTÓRICO. 2ª CUESTIÓN Quiera el Dr. Perito indicar el valor rental justo del inmueble de la lid. Respuesta Atendida en los cálculos (ver RESUMEN). 3ª CUESTIÓN Quiera el Sr. Perito prestar todas las demás aclaratorias que juzgue necesarias. Respuesta No hay nada mas. Cierre: Y, habiendo concluido el presente informe de dieciséis (16) hojas de papel tipo oficio, tipeadas por un solo lado, nueve (09) fotografías a color y numeradas, un (01) plano del inmueble, todo debidamente firmado por el Perito que suscribe este informe. Requiere ser anexado a los Autos para que produzcan un solo fin y efecto de Derecho.

En estos Términos. Pide aprobación. Rio de Janeiro, 20 de noviembre de 1997. Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio”

TASACIONES ESPECIALES: CINES, TEATROS,

HOTELES, MOTELES Y ESTACIONES DE SERVICIO.

MÉTODO DE LA RENTA.

LOS MODELOS DE FRANCISCO ALVES GOMES Jr.,

CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO

Y SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN.

EJEMPLOS PRÁCTICOS.

CAPÍTULO 5


116

CAPÍTULO 5

TASACIONES ESPECIALES: CINES, TEATROS, HOTELES, MOTELES Y ESTACIONES DE SERVICIO.

MÉTODO DE LA RENTA. 1) DETERMINACIÓN DEL VALOR RENTAL DE CINES Y TEATROS El modelo del Arquitecto FRANCISCO ALVES GOMES Jr. Hay determinados inmuebles, con un uso específico, en los cuales su alquiler no puede ser obtenido por el Criterio de la Rentabilidad basado en el valor del binomio terreno + bienhechurías. Es el caso, por ejemplo, de cines y teatros, que fueron considerados por la antigua “Ley de Guantes”, hoy revocada, pero no en su esencia por la Ley Nº 8.245/91, y por tanto, sujetos a las Acciones Renovatorias, así como las estaciones de servicio, hoteles y moteles, para los cuales se adopta el método de la renta, que, según la NB-502/89 es “aquel que define el valor del inmueble o de sus partes constitutivas, con base en la capitalización presente de su renta líquida real o prevista”. Es del eminente y siempre recordado Arquitecto FRANCISCO ALVES GOMES Jr., la fórmula que a seguir presentaremos, para la determinación del justo alquiler de un cine o teatro calculado a partir del número de butacas y del precio neto del ingreso y que mereció la mención de honor en el Plenario del IV Congreso Brasileño de Tasaciones y Experticias de Ingeniería, realizado en Porto Alegre en octubre de 1984.

0,05nPN = A L ××× Donde:

AL : alquiler mensual. N : número de butacas para el público. P : precio neto del ingreso (sin impuestos). n : número mensual de funciones o espectáculos.

El factor 0,05 representa el producto del 25% correspondiente a la remuneración del arrendador y/o los empresarios, por el porcentaje habitual de ocupación media aproximada de 20% de la sala (0,25 x 0,20 = 0,05). El tasador tendrá que ser informado de los ingresos por taquilla de los doce (12) meses que anteceden al mes de la tasación, compensando los meses atípicos como enero y febrero, además de la observación aleatoria que se debe hacer en los días pico (viernes y sábado en la noche) y funciones diurnas durante la semana.


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Esta fórmula ha sido aceptada por nuestros tribunales, comprobando la fidelidad para la obtención del justo alquiler. Ejemplo Determinar el justo valor rental, referido a marzo de 1997, del Cine Imperio situado en la Ladeira dos Artistas, Nº 900, Aldeia Global, Río de Janeiro. Datos

• Precio de la entrada = US$ 5,27 (neto) • Número de puestos = 800 • Número de funciones/día = 3

Solución Examinando la “taquilla”, se verifica una frecuencia media superior al 20% indicado en la fórmula, especificaremos 26%. Así, el valor rental referido a marzo de 1997 deberá ser de:

AL = N x P x 3 x 30 x 0,25 x 0,26

AL = 800 x 5,27 x 3 x 30 x 0,065

AL = US$ 24.663,00

(Veinticuatro mil seiscientos sesenta y tres dólares) 2) TASACIÓN DE HOTELES Y MOTELES El Modelo del Ingeniero CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO. Basado en la fórmula del Arq. FRANCISCO ALVES GOMES Jr. para cines y teatros, con fundamento en la renta efectiva, el Ing. CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO dedujo su modelo para ser aplicado a hoteles y moteles, introduciendo en el mismo dos factores específicos pertinentes y que se refiere a la rotación (igual a la unidad cuando se trata de hoteles) y el área de efectiva utilización por el huésped, en relación al área equivalente de construcción del hotel, según la NB-140, y que será siempre inferior a la unidad. Así, la fórmula se transforma en:

PL RTrdFPN = A ××××××

(Modelo de CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO)


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Donde:

AL → alquiler mensual del inmueble. N → Número de habitaciones del hotel.

P → Valor medio de las tarifas a la fecha de la tasación o del mes en referencia.

F → Fracción de área rentable, representada por el cociente entre el área efectivamente utilizada por el huésped y el área total construida (área generadora de renta).

d = 30 → número de días de ocupación al mes. r → rotación media de cada habitación (en el caso de hoteles = 1).

T → Tasa de ocupación media en el período de 12 meses anterior a la fecha de la tasación.

RP → remuneración del inversionista (entre 35% y 55%). En el cálculo del área generadora de renta son excluidas aquellas no utilizadas por el huésped, como por ejemplo: el área de recepción donde están los empleados y la administración, la cocina, vestuarios y comedor de empleados, pasillos para el acceso a las habitaciones, vacíos de ascensores, etc. La experiencia demuestra que cuanto más grande y lujoso sea el hotel menor será la fracción de área rentable, ubicándose, en general, para los grandes hoteles “5 estrellas” en el orden del 50%. En el caso de moteles, se aplica el mismo razonamiento, variándose la rotación, en general, por el orden del 100% al 200% (1 a 2), representada por el número de ingresos por habitación/día. La tasa de ocupación “T” será representada, entonces, por la unidad. Generalmente, en los moteles, por sus configuraciones arquitectónicas, el “F” (coeficiente de área rentable) es mayor que la de los hoteles de cuatro o cinco estrellas, ya que los garajes pertinentes para cada habitación son consideradas como área efectiva de utilización por el huésped, y las áreas de acceso se limitan a las áreas de circulación de vehículos. Observación: En el ejemplo que sigue, el nombre del hotel está omitido por lo de la estricta confidencialidad de la tasación. Ella pertenece el cliente que contrató al tasador y solamente con la autorización del contratante es que podrá ser divulgada. Por otro lado, la fecha de referencia fue asumida como la actual, ya que uno de los integrantes del equipo de tasadores, el querido y siempre recordado arquitecto JOSÉ GARCIA FILHO, ha fallecido. Queda registrado nuestro homenaje a aquel extraordinario profesional.


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EJEMPLO DEL INFORME DE TASACIÓN

Inmueble: HOTEL XXXXXX - AV. ATLÂNTICA - COPACABANA - RIO DE JANEIRO - RJ

Mes de referencia: OCTUBRE DE 1997.

Peritos Tasadores: Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Crea Nº 1.445-D - RJ Arq. JOSÉ GARCIA FILHO Crea Nº 4.645-D - RJ Arq. FLÁVIO DO AMARAL MALAFAIA Crea Nº 5.951-D - RJ Ing. CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO Crea Nº 7.227-D - RJ

Para la Administração del HOTEL XXXX Av. Atlântica Urbanización: Copacabana – Río de Janeiro

Los Peritos tasadores SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, Ingeniero CREA Nº 1.445-D - RJ; JOSÉ GARCIA FILHO, Arquitecto CREA Nº 4.645-D - RJ; FLÁVIO DO AMARAL MALAFAIA, Arquitecto CREA Nº 5.951-D - RJ, y CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO, Ingeniero CREA Nº 7.227-D-RJ, miembros del Instituto de Ingeniería Legal, presentan el INFORME DE TASACIÓN del inmueble ocupado por el HOTEL XXXX, situado en la Av. Atlântica – Copacabana – en esta ciudad.

INFORME DE TASACIÓN

1) OBJETIVO DE LA TASACIÓN El presente informe tiene como objetivo la determinación del valor de mercado del inmueble (solamente la parte que corresponde a la construcción y el terreno) situado en la Avenida Atlântica, Inscripción XXX, esquina de XXX, Urbanización Copacabana, en esta Ciudad, ocupado por el HOTEL XXX.

2) VALOR FINAL ENCONTRADO De acuerdo con los procedimientos técnicos empleados en el presente trabajo, los tasadores atribuyen al inmueble un valor real de mercado en moneda norteamericana de:

US$ 64.500.000,00 (Sesenta y cuatro millones quinientos mil dólares)

Fecha de referencia: octubre de 1997.


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3) INTRODUCCIÓN Además de la experiencia profesional, los tasadores no pueden de dejar de observar las reglas técnicas en cada caso, y las recomendaciones de las Normas Brasileñas de Tasaciones de Inmuebles Urbanos, elaboradas por la Asociación Brasileña de Normas Técnicas. Las tasaciones deben producir valores que expresen las condiciones vigentes en el mercado inmobiliario local, esto es, representan el real VALOR DE MERCADO. Ese valor puede ser definido como el precio que el mismo podría alcanzar cuando es colocado a la venta en un plazo razonable, contando con un comprador y un vendedor con pleno conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales está adaptado y podrá ser utilizado, esto es, el precio obtenido a través de una libre oferta de mercado, de compra y venta al contado. Se buscó justificar las conclusiones, suministrando las bases para el juicio de los criterios empleados y de los elementos que parecieran indispensables para la perfecta comprensión de los valores adoptados, aunque se evitó la descripción y fundamentación muy detallada de los datos solicitados y analizados. En el presente trabajo fueron utilizados los Métodos Comparativos y de Fórmulas Matemáticas, con las adaptaciones técnicas y homogeneizaciones recomendables en cada caso, y debidamente explicadas en las ocasiones pertinentes. 4) CONSIDERACIONES GENERALES El Informe de Tasación del inmueble que se presenta, y que está numerado, calculado y particularizado, cumplió los siguientes principios fundamentales: • Los tasadores inspeccionaron personalmente el inmueble objeto del presente trabajo. • Los tasadores no tienen actualmente, ni contemplan en el futuro, interés alguno sobre el bien objeto de esta tasación. • Los análisis, opiniones y conclusiones expresadas en el presente trabajo son basados en datos, diligencias, investigación y levantamientos efectuados por los propios tasadores, tomándose como idóneas y verdaderas las informaciones suministradas por terceras personas. • El informe fue elaborado bajo estricta observación de los postulados contenidos en los Códigos de Ética Profesional del CONFEA – Consejo Federal de Ingeniería, Arquitectura y Agronomía, así como del Instituto de Ingeniería Legal.


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5) CARACTERÍSTICAS GENERALES La Avenida Atlântica es plana, está asfaltada, con luminarias a vapor de mercurio, con doble sentido y una isla central; el uso es comercial y residencial, predominando el comercio de bares, restaurantes y hoteles, ya que el lugar es un destino turístico, dispensando mayores comentarios por tratarse de la más famosa Playa de Río de Janeiro. 6) CARACTERÍSTICAS PARTICULARES El HOTEL xxxxxxxxxxxxx está localizado en la Avenida Atlântica, haciendo esquina con las calles xxxxxxxxxxxxxxxxxx y xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, teniendo entrada por las dos primeras vías, y situándose en el fondo el acceso de servicio y el garaje. Consta de dos sótanos; piso de acceso; pequeño entrepiso; un piso de transición destinado a los ductos de las instalaciones eléctricas, hidraúlicas y de aire acondicionado; piso de administración; restaurante; cuarto piso, también de transición, utilizado para ductos y equipos; piso de las habitaciones desde el 5º al 28º; piso de recreación con piscina, sauna y gimnasio; y un techo, con tejado y torres de refrigeración. En el 2º sótano están los talleres, equipos hidraúlicos, colector de águas servidas, equipos de aire acondicionado, calderas, depósito de botellas, tanque de gasoil; dispensa; incinerador, central telefónica y salón para preparar carnes y vegetales. El piso es de cemento y las paredes están revestidas y pintadas o con porcelana que exigen una frecuente limpieza. En el 1er sótano están localizados el despacho de las mercancias, lavandería, sanitarios y vestuarios de los empleados, extractores, depósito de ropa sucia, servicio médico y primeros auxilios, cocina y depósito, dos locales con cocina y sanitarios privados, y sanitarios de uso general. La circulación tiene piso en mármol; comedor y sanitario en cerámica, los vestuarios y la lavandería con cerámica en piso y porcelana hasta el techo. En la parte frontal se encuentra una barbería, con piso de cerámica y revestimiento de madera en paredes. La planta baja tiene piso de granito pulido, forrado en madera tipo colmena, con luminarias embutidas; paredes decoradas con material de lujo. Las oficinas internas tienen un piso revestido con alfombra y las paredes están revestidas y pintadas. El 1º Piso tiene un acceso por los elevadores del salón principal de la Planta Baja y por una amplia escalera en la parte frontal de la construcción y en él se encuentran los salones de convención y hall de recepción de grupos, teniendo piso con alfombra, paredes revestidas y decoradas y el “entrepiso doble”; tiene además un bar, cocina, panadería y cavas frigoríficas.


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El 2º Piso está destinado a la administración del Hotel, con salas de oficinas alfombradas y con paredes revestidas y pintadas; 5% del piso está ocupado por las dependencias destinadas a los ductos de los servicios eléctricos, hidraúlicos y del aire acondicionado. Dispone de sanitarios con piso de cerámica, porcelana en las paredes hasta el techo, oficina de reservación y cabinas de sonido. En el 3º Piso están localizados el Coffee-Shop, un bar, dos restaurantes y una terraza tropical abierta, con piso en baldosas de São Tomé. El Coffee-Shop tiene piso de baldosas São Tomé y paredes revestidas con madera decorativa. La cocina principal tiene piso de cerámica con porcelana hasta el techo y revestido con laminados metálicos. En este piso está localizado el “piano bar” y el restaurante principal del Hotel, con piso alfombrado y cerramiento externo con ventanas de aluminio y vidrio, paredes decoradas con material de lujo. En el 4º Piso está destinado el 90% del área para ductos de los servicios eléctricos, hidraúlicos y de aire acondicionado, ocupando una pequeña parte del piso, la central general de comunicación telefónica, con piso en goma vulcanizada y techo revestido en yeso. Del 5º Piso al 28º están localizadas las habitaciones del Hotel, con una pequeña variación en la distribución de las mismos, en función del aprovechamiento para la lencería, salas de amas de llave, residencias de gerentes y pequeñas salas de reunión, distribuidas adecuadamente en diversos pisos. Las habitaciones tienen acabados estandarizados, con piso en alfombra, pared lateral en ladrillo y pintura, techo revestido en yeso, sanitarios con piso de cerámica y porcelana hasta el techo. Todas las habitaciones disponen de un pequeño balcón con piso de cerámica y baranda en vidrio templado. El 29º Piso, es un piso de transición para el fondo de la piscina, los equipos de limpieza y tuberías en general, teniendo una altura de 1,20 m. En el 30º Piso está localizada la piscina, con áreas abiertas, con cubierta de madera, próxima a un bar con música en vivo, cocina y room service del Hotel, sanitarios, gimnasio, sauna y sala de descanso. El 31º Piso es utilizado sólo para la sala de máquinas de los ascensores y tanque de agua, estando encima de este piso una losa de techo, destinada para la sala de máquinas. El edificio dispone además de un estacionamiento que va desde planta baja hasta el piso 28, con tres o seis puestos en pisos intercalados. El estacionamiento forma parte de la edificación, y reducen el área interna destinada a las habitaciones. Su acabado es simple, con piso en concreto y paredes pintadas con cal. El acceso a las


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puertas es realizado a través de un ascensor de vehículos con desplazamiento vertical y horizontal. La edificación tiene una edad aparente entre 16 y 20 años, estando en regular estado de conservación. Para posibilitar la ejecución del presente trabajo, fueron considerados los siguientes datos técnicos: Terreno

• Frente para la Avenida Atlântica = 44,81 m • Frente para a la vía 1 = 36,38 m • Frente para a la vía 2 = 40,33 m

Área = 1.548,69 m2 Construcción

• Área construida = 39.498,28 m2 • Área equivalente = 36.186,14 m2 • Número de habitaciones = 609 • Número de pisos = 30

7) CÁLCULOS VALORATIVOS Para cumplir con las finalidades de la presente tasación, fueron empleados los criterios de Aprovechamiento y el de Fórmulas Matemáticas por el Costo de Construcción. En el anexo I, efectuamos los cálculos valorativos indispensables, cuyos resultados se presentan a continuación: a) APROVECHAMIENTO OPERACIONAL Con base en el aprovechamiento operacional del HOTEL xxxxxxxxxxxxxxxxxx, en función del número de habitaciones, de la tarifa media y del área total necesaria para el pleno funcionamiento del mismo, calculamos el valor del inmueble, terreno y construcción, por un monto de:

Vi1 = US$ 64.500.000,00 (Sesenta y cuatro millones quinientos mil dólares)

b) FÓRMULAS MATEMÁTICAS CON BASE EN EL COSTO DE CONSTRUCCIÓN Con base en el costo de construcción y un porcentaje para el terreno obtuvimos un valor del inmueble de:


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Vi2 = US$ 80.800.000,00 (Ochenta millones ochocientos mil dólares)

CONCLUSIÓN Considerando las características constructivas del inmueble, su localización y todos los elementos que intervienen en su valoración, los tasadores atribuyen un valor de mercado de:

Vi = US$ 64.500.000,00

(Sesenta y cuatro millones quinientos mil dólares)

CÁLCULOS VALORATIVOS

El valor del inmueble será calculado por el Criterio de Aprovechamiento Operacional y de las Fórmulas Matemáticas, según se presenta detalladamente: 1) CRITERIO DEL APROVECHAMIENTO OPERACIONAL El Método consiste en obtener el valor de la propiedad, partiendo del rendimiento que ella produce, siguiendo la definición de las Normas Brasileñas de Tasación de Inmuebles Urbanos NBR-5676/90, en su subítem 6.23 donde consta:

“Aquel que estima el valor del inmueble o de sus partes constitutivas, con base en la capitalización presente de su renta neta o prevista. Los aspectos fundamentales del método son la determinación del período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada, que debe ser expresamente justificada”.

En el caso específico de Hoteles, entendemos que el rendimiento debe ser considerado en función del área efectiva de utilización rentable, esto es, áreas de las habitaciones, áreas recreativas, bares, restaurante, hall principal de recepción y demás dependencias que pueden ser consideradas de utilidad frecuente de los huéspedes; produciendo un rendimiento al Hotel o atracción de la clientela, aumentando la tasa de ocupación. De acuerdo con el levantamiento hecho en el lugar y con la documentación existente, destacamos las siguientes áreas: Terreno • Área = 1.548,69 m2


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Construcción • Área Bruta Total Construida 1 Sótano = 1.509,00 m2 2 Sótano = 1.309,00 m2 Estacionamiento = 2.478,28 m2 Planta Baja = 1.462,00 m2 Entrepiso = 156,00 m2 1º Piso = 1.481,00 m2 2º Piso = 1.481,00 m2 3º Piso = 1.231,00 m2 4º Piso = 1.065,00 m2 Terraza = 1.109,00 m2 Sala de máquinas = 453,00 m2 Techado = 192,00 m2 Planta Tipo = 25.572,00 m2 = 1.065,50 x 24 pisos TOTAL = 39.498,28 m2

• Área Equivalente de Construcción Sótanos = 2.818,00 x 0,35 = 986,30 m2 Estacionamiento = 2.478,28 x 0,50 = 1.239,14 m2 Planta Baja = 1.462,00 x 1,20 = 1.754,40 m2 Mezzanina = 156,00 x 0,80 = 124,80 m2 1º Piso = 1.481,00 x 1,00 = 1.481,00 m2 2º Piso = 1.481,00 x 1,00 = 1.481,00 m2 3º Piso = 1.231,00 x 1,00 = 1.231,00 m2 4º Piso = 1.065,50 x 1,00 = 1.065,50 m2 Planta Tipo = 1.065,50 x 24 = 25.572,00 m2 Terraza = 1.109,00 x 0,65 = 831,75 m2 Sala de máquinas = 453,00 x 0,65 = 294,45 m2 Techado = 192,00 x 0,65 = 124,80 m2

ÁREA EQUIVALENTE

36.186,14 m2

Considerando los pasillos, administración, escaleras, ascensores, tanque de água, sala de máquinas, sistemas de aire acondicionado y dependencias de uso exclusivo para el funcionamiento interno del establecimiento, tenemos las siguientes áreas de efectiva utilización de los huéspedes, para la producción de renta del HOTEL: • Sótano = 310,00 m2

• Estacionamiento = 1.200,00 m2


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• Planta Baja = 400,00 m2

• 1o Piso = 156,00 m2

• 2o Piso = 942,00 m2

• Terraza = 254,00 m2

• Habitaciones = 17.364,00 m2

20.626,00 m2

En el caso específico, la fracción de área generadora de renta sería de:

57,014,186.3600,626.20

==F

El valor de la renta del inmueble está representado por el alquiler mensual, que puede ser obtenido por la expresión:

AL = N x D x F x d x r x T x Rp Siendo:

AL : alquiler mensual del inmueble. N : número de habitaciones existentes = 609 D : valor medio de las tarifas cobradas, referido a octubre de 1997 = US$ 165,00 F : fracción de área construida rentable = 0,57 d : número de días de utilización en el mes = 30 r : rotación de cada habitación (en el caso de hoteles) = 1,00 T : tasa de ocupación mensual (de 40% a 80%) = 68% = 0,68 Rp : remuneración del inversionista (de 35% a 55%) = 55% = 0,55

De acuerdo con las posibilidades del Hotel en estudio, tendremos:

AL = 609 x US$ 165,00 x 0,57 x 30 x 0,68 x 1,00 x 0,55 = 642.642,00 AL = US$ 642.642,00 ó en números redondos se aproxima a:

AL = US$ 645.000,00

De la capitalización del alquiler mensual resultará el valor del inmueble, calculado por la expresión:

t100nAV Li

××=

siendo: Vi : valor del inmueble. AL : alquiler mensual.


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t : tasa de rentabilidad = 1% a.m. n : período de meses de capitalización = 12 Capitalizando el alquiler a la tasa del 12% al año, endremos un valor dde mercado del Hotel:

Vi = 645.000 ××12 10012 = 64.500.000,00

Vi = US$ 64.500.000,00

(Sesenta y cuatro millones quinientos mil dólares americanos)

Equivalentes a US$ 105.911,00/habitación 2) FÓRMULAS MATEMÁTICAS POR EL COSTO DE CONSTRUCCIÓN Por el presente método, se calculará el valor del inmueble con la determinación de las cuotas del terreno y de la construcción, cuya suma será multiplicada por un Coeficiente de Mercado, que determina la relación entre el costo y las posibilidades de comecialización del inmueble.

( ) fVVV cntin ×+= Siendo: Vin : valor del inmueble nuevo. Vcn : valor de la construcción nueva. Vt : valor del terreno, igual a un porcentaje de Vin. Vt = 0,60Vin. f : Coeficiente de Mercado, en función de la urbanización donde se sitúa

el inmueble, sus características constructivas y la situación del mercado inmobiliario en la época de la tasación.

f = 1,10. El valor de la construcción nueva será calculado por el modelo:

V s p kcn = × × siendo: s : área equivalente de construcción s = 36.186,14 m2 p : precio unitario de la construcción calculado por el Sindicato de la Industria de

la Construcción Civil en el Municipio de Río de Janeiro, para el mes en referencia, y de acuerdo con el estándar construtivo del inmueble. En el caso fue utilizado el costo tipo: Alto.


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p = US$ 418,55/m2 k : incremento porcentual para cubrir los costos no previstos de administración,

ganancia del constructor, incorporaciones a servicios, permisos y todos los costos indirectos, solamente en la parte relativa a la construcción civil.

k = 1,75 (el porcentaje 75% se refiere a los costos indirectos para un hotel clase “A”).

Sustituyendo y calculando Valor de la Construcción Nueva

Vcn = 36.186,14 m2 x US$ 418,55/m2 x 1,75

Vcn = US$ 26.505.000,00 Valor del Inmueble Nuevo

Vin = (0,60Vin + 26.505.000,00) x 1,10

Vin = US$ 85.751.000,00 Considerado la vida útil probable, la edad aparente y el estado de conservación, el valor de la construcción depreciada, en términos físicos y de obsolescencia será:

Vc = Vcn x coeficiente de depreciación

En el presente caso, para: n = 80 años i = 20 años porcentaje de duración = 25% coeficiente de depreciación = k0 = 1 - 0,185 = 0,815

Valor de la construcción depreciada: Vc = US$ 21.601.000,00 El valor del inmueble usado (Vi) será:

Vi = Vin - (Vcn - Vc) Vin = US$ 85.751.000,00 Vcn = US$ 26.505.000,00 Vc = US$ 21.601.000,00 Vi = US$ 80.847.000,00 ó en números redondos:

Vi = US$ 80.800.000,00

(Ochenta millones ochocientos mil dólares) Equivalentes a US$ 132.677,00/habitación


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Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN CREA No 1.445-D - RJ Arq. JOSÉ GARCIA FILHO CREA No 4.645-D - RJ Arq. FLÁVIO DO AMARAL MALAFAIA CREA No 5.951-D - RJ Ing. CELSO APRÍGIO GUIMARÃES NETO CREA No 7.227-D - RJ 3) DETERMINACIÓN DEL VALOR RENTAL DE ESTACIONES DE SERVICIO El Modelo del Ingeniero SÉRGIO ABUNAHMAN Una de las tasaciones que más generan controversias es la que se refiere a las estaciones de servicio. Ëstas, tal como los cines, teatros, hoteles y moteles, se enmarcan en la lista de los “inmuebles especiales” para los cuales deben ser descartados los métodos comparativos y de rentabilidad, resaltando la adopción del método de la renta, esto es, aquel en que el arrendador y arrendatario, de cierto modo, son “socios” en el emprendimiento. En el caso de una estación de servicio, si el perito tasador opta por el criterio de la rentabilidad, deberá estar familiarizado no solamente con materiales de construcción, sino y principalmente, con la tasación de equipos, visto que el negocio de estaciones de servicio, además de las construcciones, encierra una gama considerable de máquinas y equipos, tales como: bombas, compresores, ascensores, tanques, etc. En los Estados Unidos, para la determinación del valor rental de una estación de servicio, se parte de la fórmula simple de aplicar la tasa anual de 6% sobre el facturamiento bruto para representar el justo alquiler. Esta “fórmula” de origen americano, a nuestro entender, no se adapta a la realidad brasileña, pues nos parece que maximiza el resultado, y en caso de utilizarla, habría, prácticamente, un gran riesgo de inviabilizar la sobrevivencia del negocio, ya que el alquiler estaría representado por la aplicación del porcentaje del 6% al año, dividido por 12 meses, incidiendo sobre el ingreso bruto de venta de


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combustibles (no se consideran los negocios paralelos y afines existentes, tales como lavado, minimercado, eventual estacionamiento, etc). En el ejemplo real que presentaremos, referido al mes de abril de 1998, la aplicación del modelo de nuestra autoría, fruto de la investigación realizada en 32 estaciones de la región metropolitana de la Gran Río de Janeiro, produjo un valor rental de US$ 4.987,00 (Cuatro mil novecientos ochenta y siete dólares), mientras que a través de la simple aplicación de la fórmula del porcentaje del 6% al año representa el alquiler de US$ 7.860,00 (Siete mil ochocientos sesenta dólares) mucho mayor que el encontrado con el modelo mencionado, como lo demostraremos después del ejemplo. La fórmula viene expresada como: Fórmula de Sérgio Abunahman:

( )K

12LPVLPVLPVi

A dddalalalgggL ×

××+××+×××=

Donde:

AL : valor rental mensual i : tasa de rentabilidad igual a 9% (0,09) si el alquiler incide sobre el terreno

vacío (bienhechurías y equipos fueron inversiones del arrendatario o por la distribuidora dueña de la concesión) y 12% (0,12) si el alquiler incide sobre todo el inmueble (terreno, bienhechurías y equipos de propiedad del arrendador).

Vg : volumen de gasolina (en litros) vendido en el período de 12 meses anteriores a la tasación o inicio del contrato a renovar.

Pg : precio del litro de gasolina a la fecha de la renovación o de la tasación.

Lg : ganancia bruta del empresario dueño del negocio aplicado sobre la

gasolina, en porcentaje por litro.

Val : volumen de alcohol (en litros) vendido en el período de 12 meses anteriores a la tasación o al inicio del contrato a renovar.

Pal : precio del litro de alcohol a la fecha de renovación o de la tasación. Lal : ganancia bruta del empresario dueño del negocio aplicado sobre el

alcohol, en porcentaje por litro. Vd : volumen de diesel (en litros) vendido en el período de 12 meses

anteriores a la tasación o inicio del contrato a renovar. Pd : precio del litro de diesel a la fecha de la renovación o de la tasación. Ld : ganancia bruta del empresario dueño del negocio aplicado sobre el diesel,

en porcentaje por litro.


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K : coeficiente relativo al número de fosas de lavado (n) o edificaciones de negocios paralelos (cauchera, mini-mercado, tiendas de conveniencia, etc).

K = 12+

n

Si : n = 0 ⇒ K = 1,0 n = 1 ⇒ K = 1,5 n = 2 ⇒ K = 2,0 n = 3 ⇒ K = 2,5 n = 4 ⇒ K = 3,0 n = 5 ⇒ K = 3,5 n = 6 ⇒ K = 4,0

EJEMPLO: INFORME DE TASACIÓN INMUEBLE: Alameda São Boaventura, Nº 1.030, Fonseca, Niterói, RJ. MES DE REFERENCIA: Abril de 1998. PERITO TASADOR: Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN C.R.E.A. Nº 1.445-D R.J. Tel.: (021) 2620-7142 1.0 - OBJETIVO El presente informe tiene como objetivo determinar el JUSTO VALOR DE MERCADO del inmueble, situado en la Alameda São Boaventura Nº 1.030, Fonseca, Niterói, RJ, ocupado por la ESTACIÓN DE SERVICIO FONSECA DE NITERÓI, y el consecuente VALOR RENTAL. El trabajo está referido a abril de 1998 y fue elaborado a solicitud del FONSECA ATLÉTICO CLUBE. 2.0 - VALOR FINAL ENCONTRADO

ALQUILER = US$ 4.987,00 (Cuatro mil novecientos ochenta y siete dólares)

OBSERVACIÓN: VALOR PARA EL PAGO ANTICIPADO DE CONTADO, CONSIDERANDO LA TASA MENSUAL DE 1,5%:


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Vi = US$ 196.000,00

(Ciento noventa y seis mil dólares)

3.0 - METODOLOGÍA 3.1 - Consideraciones Generales sobre la Técnica de Tasaciones. Con el objetivo de facilitar la técnica de tasaciones, aclaramos a seguir, algunos conceptos y definiciones pertinentes a la materia. La mejor técnica de tasación se basa en la experiencia del tasador, pero no hay reglas científicas que el tasador no puede prescindir. La tasación de inmuebles se basa en hechos y acontecimientos que influyen, en cada momento, en el resultado final del valor del inmueble, conviniendo, siempre que sea posible, no atenernos a un único aspecto de la cuestión y, por el contrario, considerar simultáneamente los factores “costo” y “utilidad”, este último especialmente porque todo valor deriva de la utilidad. STANLEY McMICHAEL, en su “Tratado de Transacción”, afirma:

“Los tasadores de propiedades inmobiliarias no tienen el don de la profecía y será útil recurrir a ellos para que estimen el valor fundamentado de la propiedad; esto es muy frecuente cuando un propietario tiene a la vista una transacción y desea precisamente este tipo de información”.

3.2 - Valor, Costo y Precio Las palabras VALOR y COSTO, así como PRECIO, tienen distintos significados: PRECIO es la cantidad pagada por el comprador al vendedor y COSTO es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre el comprador en la adquisición de la propiedad. El costo de una propiedad no es necesariamente igual a su valor, aunque el costo sea una prueba de valor; por otro lado, en la investigación del valor de una propiedad se busca conocer tanto el costo original como el costo de reproducción. La palabra VALOR tiene muchos sentidos y diversos elementos modificantes, y las siguientes definiciones muestran los sentidos más usuales en Ingeniería de Tasaciones: VALOR DE MERCADO: es aquel encontrado por un vendedor deseoso de vender, más no forzado, y un comprador deseoso de comprar, también no forzado,


133

teniendo ambos pleno conocimiento de las condiciones de compra - venta y de la utilidad de la propiedad. VALOR DE REPOSICIÓN: es aquel valor de la propiedad determinado con base en lo que costaría (normalmente a los precios corrientes del mercado) para ser sustituida por otra igualmente satisfactoria.

VALOR RENTABLE: es el valor actual de los ingresos netos probables y futuros, según el pronóstico hecho con base en los ingresos y gastos recientes, y en las tendencias de los negocios.

La Suprema Corte de California, Estados Unidos, definió así el valor venal.

“VALOR VENAL O DE MERCADO: es el mayor precio en dinero que produciría la tierra si fuese puesta a la venta en el mercado, por un tiempo razonable, para encontrar comprador que adquiriese, con pleno conocimiento de todos los usos y finalidades a que se adapta, y a la que pueda ser sometido”.

3.3. Técnica de Tasación De acuerdo con la Norma NB-502/89, en la tasación de inmuebles urbanos, serán utilizados los métodos directos y/o indirectos. Los métodos directos se clasifican en:

a) Método Comparativo (Comparación de ventas). b) Método del Costo (Costo de reproducción o de la sumatoria).

Los métodos indirectos se clasifican en: a) Método de Capitalización o comparación de las rentas. b) Método Residual o del máximo aprovechamiento eficiente (Involutivo).

En primer lugar, el tasador tendrá que verificar el fin al que se destina el estudio – si es para enajenación, hipoteca, impuestos, inventario, expropiación, revalorización de activo, etc – pues podrían surgir diversos valores dependiendo del enfoque del problema.

El objetivo de la tasación es encontrar la tendencia central o media ponderada del mercado, indicada por importantes transacciones inmobiliarias y, para alcanzar esto, el tasador está subordinado al siguiente esquema de trabajo:

1) Obtener referencias de ventas o de rentas de propiedades comparables. 2) Actualizar los valores de las propiedades considerando las diferentes épocas de las negociaciones.


134

3) Comparar las propiedades de referencia con la propiedad que está siendo valorada a través del método más adecuado al caso:

a) Comparación directa – llevar a un común denominador, ajustando las diferencias de tamaño, calidad, ubicación, época de la negociación o de la oferta, estado de conservación, etc.

b) Comparación indirecta – comparar las rentas y aplicar la tasa de capitalización a la renta de la propiedad tasable.

4) Buscar la tendencia central o la media ponderada de los resultados obtenidos para llegar finalmente al VALOR.

3.3.1 Método de Comparación de Ventas u Ofertas Este método – también llamado método de comparación – es una técnica en la cual la estimación del valor de mercado es obtenida respecto a los precios pagados en trasacciones inmobiliarias y precios de las ofertas, siendo así un proceso de correlación de valores de las propiedades vendidas y ofertadas.

La seguridad de esta técnica depende: 1) Del grado de comparabilidad de cada propiedad con aquella que es valorada. 2) De la época o fecha de la venta o de la oferta. 3) De la verificación de las condiciones de venta, y 4) De la ausencia de condiciones fuera de lo común que afecten la transacción u

oferta.

4.0 - RESTRICCIONES Y PRINCIPIOS El presente Informe de Tasación obedece a los siguientes principios:

a) El informe presenta todas las condiciones limitativas impuestas por la metodología empleada, que afectan los análisis, opiniones y sus conclusiones. b) Para la propiedad en estudio fue empleado el método más adecuado, con una cuidadosa búsqueda de valores de mercado, con la debida compatibilidad y homogeneización. c) El suscrito inspeccionó personalmente la propiedad valorada, solo él elaboró el informe y preparó los análisis con sus respectivas conclusiones. d) El informe fue elaborado con estricta observancia de los postulados del Código de Ética Profesional. e) Los honorarios profesionales del tasador no están, de alguna forma, subordinados a las conclusiones de este informe.


135

f) Actualmente el tasador no tiene alguna inclinación personal en relación a la materia tratada, y no tiene a futuro algún interés en los bienes objeto de esta tasación. g) En el caso actual fue adoptado el método de la renta, el más adecuado para el inmueble tasable (Estación de gasolina), visto que el mismo se enmarca en las Tasaciones Especiales, habiendo sido empleado el modelo matemático de la autoría del suscrito, ya consagrado en los innumerables juicios en los Tribunales Superiores del País.

5.0 - CÁLCULOS VALORATIVOS 5.1 - De la vía / Del Inmueble El inmueble tasable es una estación de gasolina de “marca” ATLANTIC, situado en la Alameda São Boaventura, Nº 1.030, en la vía principal del barrio Fonseca, la salida natural de la ciudad de Niterói hacia el interior del Estado. El inmueble aparenta veinticinco (25) años de construido para efectos de los cálculos valorativos. La vía está dotada de toda la infraestructura urbana, con pavimento asfáltico y con transporte colectivo que sirven al inmueble. Hay dos canales separados por una isla central y el movimiento diario es estimado por el antiguo DNER (Dirección Nacional de Carreteras y Autopistas) en más de 80.000 vehículos, considerando ambos sentidos. El área es comercial, industrial y residencial, habiendo sido en las décadas de los 40 y 50 la zona noble de la ciudad de Niterói, donde la población rica, clase “A” edificaba sus mansiones destacándose entre ellas la casa de la familia Carreteiro, hoy transformada en Club. Presenta una vía llena de comercios, tales como: bancos, panaderías, luncherías, supermercados, mercería, ópticas, concesionarios de vehículos, estaciones de servicio, en fin, la más variada gama de negocios. El inmueble cuyo alquiler se tasa, está erigido sobre un terreno con las siguientes características:

• Frente = 50,00 m • Profundidad = 30,00 m

Área: 1.500,00 m²

Observación: Parte del terreno está ocupado por la construcción del área administrativa del Fonseca Atlético Clube, ocupando 88,00 m2, medidas in loco, lo que reduce el área útil de la estación a 1.412,00 m². Las edificaciones están conformadas por un canal de circulación cementado, techo metálico sobre los surtidores, oficina con depósito, tres fosas (una cubierta y dos al aire libre), sanitarios (2) y depósito, que se describen resumidamente así:


136

Oficina: Piso en baldosa, techo en tejas de fibrocemento sobre losa pre-fabricada, con un sanitario en su interior, el área ocupada por la oficina es de 71,74 m2. Los sanitarios externos tienen una configuración circular, con acabado estándar, ocupando un área aproximada de 20,00 m2. El depósito posterior con dos sanitarios con piso cementado y un área de 22,00 m2. La cubierta de los surtidores tiene un área de 158,00 m². Las fosas están inactivas actualmente, una presenta cerramientos, con piso en goma vulcanizada y paredes en parte recubiertas con porcelana, con un área de 4,50 m x 8,00 m = 36,00 m². Dos fosas abiertas, una está destinada al cambio de aceite, con piso de cemento y paredes con porcelana, teniendo un área de 6,60 m x 10,00 m = 66,00 m² y la otra es una fosa doble con las mismas características, ocupando un área de 5,30 m x 16,00 m = 84,80 m². Tomando en cuenta que tales fosas son descubiertas, para efecto de cálculos, serán asumidas, las descubiertas como una sola, totalizando para la estación en estudio, tres (03) fosas. Hay una pequeña construcción en la parte posterior de la fosa de cambio de aceite, sin uso comercial, usada como depósito. Los surtidores son dobles, en total cinco (tres de gasolina y dos de alcohol) y los tanques son cinco, cada uno con 15.000 litros, según información suministrada en el sitio a la fecha de la inspección (08 de abril de 1998). Hay, también un minimercado junto al edificio de la oficina, para la venta de productos, tales como: aceite, refrescos, helados, cigarros, etc. La estación no trabaja con la venta de diesel, solamente con gasolina en sus tres tipos (común, con aditivos y premium) y combustible alcohol. Para la fecha de la visita, los precios eran:

• Gasolina común = US$ 0,879

• Alcohol = US$ 0,699

• Gasolina con aditivos = US$ 0,897

• Gasolina premium = US$ 0,987 El estado de conservación del inmueble es regular, acorde con la edad, pudiendo ser visualizado en las fotos anexas al informe y que ilustran mejor la descripción realizada. Hecha la descripción resumida del inmueble, pasamos a los


137

CÁLCULOS VALORATIVOS PARA LA OBTENCIÓN DEL JUSTO ALQUILER A PARTIR DE ESTE INFORME (12/04/1998) 5.2 -Tasación del Inmueble Como ya se ha dicho en las restricciones y principios, la tasación del justo valor rental será hecha por la fórmula que lleva el nombre del firmante de este informe, ya reconocido su uso en innumerables juicios de los Tribunales de Justicia de todo el País. Las estaciones de servicio son inmuebles especiales y en esta categoría de tasación se enmarcan, no siendo adecuado tasarlas bajo las ópticas de los métodos comparativos o de la rentabilidad y sí el de la renta, publicado en la Norma Brasileña NB-502-89 (NBR-5676/90) de la ABNT. Así, la determinación del justo valor rental será hecha por el método de la renta definido en la Norma Brasileña de Tasación de Inmuebles Urbanos NBR-5676/90 en su sub-item 6.2.3, donde consta que es: “Aquel que estima el valor del inmueble o de sus partes constitutivas, con base en la capitalización presente de su renta neta real o prevista. Los aspectos fundamentales del método son la determinación del período de capitalización y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser expresamente justificados”, ya que el inmueble se enmarca en las Tasaciones Especiales, tales como cines, teatros, hoteles y moteles (artículos publicados anexos), empleándose el modelo matemático de nuestra autoría, ya reconocido por innumerables sentencias, conforme se ha dicho, y por la enseñanza en los Cursos de Ingeniería Legal y de Tasaciones que dictamos en todo el País, junto con los MMs. Jueces NAGIB SLAIBI FILHO y REINALDO PINTO ALBERTO FILHO, y publicaciones especializadas en el área de la Ingeniería Legal. Se basa en el modelo en la cantidad efectivamente vendida de combustible y en la existencia de negocios simultáneos, tales como autolavado, minimercado, tienda de conveniencia, cauchera, etc. Al respecto anexamos la documentación pertinente con informes elaborados por nosotros en la condición de Perito del Juicio en otros juzgados civiles de la Capital. Este modelo matemático elimina la subjetividad de datos, tales como aumento de V0, mayores o menores porcentajes de costos indirectos de la construcción, y otros comúnmente utilizados por profesionales que no tienen la seriedad como meta de trabajo. De este modo tenemos que el valor rental (AL) está dado por el modelo que lleva nuestro nombre:

Fórmula de Sérgio Abunahman:

AL=i /12 [ Vg x Pg x Lg + Val x Pal x Lal + Vd x Pd x Ld] x K


138

Donde: AL : valor rental mensual. i : Tasa de rentabilidad, igual al 9% (0,09) si el alquiler incide sobre el terreno vacío (bienhechurías y equipos son del arrendador o de la distribuidora dueña de la marca) y 12% (0,12) si el alquiler incide sobre todo el inmueble (terreno, bienhechurías y equipos son propiedad del arrendador). En el presente caso, i = 9% ya que todas las bienhechurías (construcciones, máquinas y equipos) fueron levantadas por el arrendatario, incidiendo el alquiler sólo sobre el terreno. Vg : volumen de gasolina (en litros) vendido en el período de 12 meses anteriores a la tasación o al inicio del contrato a renovar (abril de 1997 a marzo del 1998) = 986.542 litros. Pg : precio del litro de gasolina a la fecha de renovación o de la tasación = US$ 0,879. Lg : ganancia bruta del empresario dueño del negocio, obtenida por la venta de gasolina, en porcentaje por litro = 17,29%. Val : volumen de alcohol (en litros) vendido en el período de 12 meses anteriores a la tasación o inicio del contrato a renovar (abril de 1997 a marzo del 1998) = 542.311 litros. Pal : precio del litro de alcohol a la fecha de renovación o de la tasación (abril del 1998)=US$ 0,699. Lal : ganancia bruta del empresario dueño del negocio, obtenida por la venta de alcohol, en porcentaje por litro = 14,12%. Vd : volumen diesel (en litros) vendido en el período de 12 meses anterior a la tasación o al inicio del contrato a renovar. (abril del 1997 a marzo del 1998) = NIHIL. Pd : precio del litro de diesel a la fecha de renovación o de la tasación = NIHIL. Ld : ganancia bruta del empresario dueño del negocio obtenido por la venta de diesel, en porcentaje por litro = NIHIL. K : Coeficiente relativo al número de fosas de lavados (n) o edificaciones de negocios simultáneos (cauchera, minimercado, tiendas de conveniencia, etc).

Si :


139

n = 0 ⇒ K = 1,0 n = 1 ⇒ K = 1,5 n = 2 ⇒ K = 2,0 n = 3 ⇒ K = 2,5 n = 4 ⇒ K = 3,0 n = 5 ⇒ K = 3,5 n = 6 ⇒ K = 4,0 n = 7 ⇒ K = 4,5

En el presente caso, como la estación no trabaja con diesel, pero trabaja con la gasolina tipo premium y con la que tiene aditivos, la fórmula tendrá la siguiente expresión:

Fórmula de SÉRGIO ABUNAHMAN

AL= i /12 [ Vg x Pg x Lg + Val x Pal x Lal + Vgp x Pgp x Lgp + Vgad x Pgad x Lgad] x K

Donde: AL : valor locativo mensal. i : taxa de rentabilidade, igual a 9% (0,09). Vg : volumen de gasolina (en litros) vendido en el período de 12 meses anteriores a la tasación o al inicio del contrato a renovar (abril de 1997 a marzo del 1998) = 986.542 litros. Pg : precio del litro de gasolina a la fecha de renovación o de la tasación = US$ 0,879. Lg : ganancia bruta del empresario dueño del negocio, obtenida por la venta de gasolina, en porcentaje por litro = 17,29%. Val : volumen de alcohol (en litros) vendido en el período de 12 meses anteriores a la tasación o inicio del contrato a renovar (abril de 1997 a marzo del 1998) = 542.311 litros. Pal : precio del litro de alcohol a la fecha de renovación o de la tasación (abril del 1998)=US$ 0,699 Lal : ganancia bruta del empresario dueño del negocio, obtenida por la venta de alcohol, en porcentaje por litro = 14,12%. Vgp : volumen de gasolina premium (en litros) vendido en el período de 12 meses anterior a la tasación o al inicio del contrato a renovar. (abril del 1997 a marzo del 1998) = 117.254 litros.


140

Pgp : precio del litro de gasolina premium a la fecha de renovación o de la tasación = US$ 0,987. Lgp : ganancia bruta del empresario dueño del negocio obtenido por la venta de gasolina premium, en porcentaje por litro = 21,70%. Vgad : volumen de gasolina con aditivos (en litros) vendido en el período de 12 meses anterior a la tasación o al inicio del contrato a renovar (abril del 1997 a marzo del 1998) = 234.190 litros.

Pgad : precio del litro de gasolina con aditivos a la fecha de renovación o de la tasación = US$ 0,897. Lgad : ganancia bruta del empresario dueño del negocio obtenido por la venta de gasolina con aditivos, en porcentaje por litro = 17,82%. K = coeficiente relativo al número de fosas de lavado (n) o edificaciones de negocios paralelos (caucheros, minimercado, tiendas de conveniencia, etc) tomándose como base para otras edificaciones que no son las fosas, el área estándar de una fosa de lavado.

En el caso del inmueble tasable, tomando en cuenta el área estándar de una fosa de lavado y las áreas homogeneizadas de las edificaciones pertinentes a los negocios simultáneos, ya mencionados, así como las respectivas áreas de circulación de las mismas; tendremos para aquellas las siguientes equivalencias en relación a las fosas (n); asumiendo que dos fosas descubiertas serán consideradas cada una como una fosa, ya que sus áreas son muy superiores al estándar de una fosa cerrada (aproximadamente 35,00 m²).

Por lo tanto: n = 3 ⇒ K= 2,5 Sustituyendo en la fórmula, tenemos:

AL= 0,09/12 x [986.542 x 0,879 x 0,1729 + 542.311 x 0,699 x 0,1412 +

117.254 x 0,987 x 0,217 + 234.190 x 0,897 x 0,1782] x 2,5

AL= US$ 4.987,00

(Cuatro mil novecientos ochenta y siete dólares)

JUSTO ALQUILER = R$ 4.987,00



141

A partir del justo alquiler, considerando la posibilidad de un acuerdo para el pago al contado del valor total por el período de 60 meses (US$ 229.200,00) hay que transformar este valor a través de la fórmula de matemática financiera, lo que será hecho a las tasas de 1,00%, 1,50% y 2,00% al mes, respectivamente, con la finalidad de formalizar cualquier tipo de acuerdo.

Así, tenemos la fórmula:

P x )1(

1)1(ns e = Vv

⎭⎬⎫

⎩⎨⎧

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+

−++ n

n

iii

Donde el factor entre corchetes es conocido como FVA (Factor de Valor Actual) de una serie uniforme. En esta fórmula, los símbolos significan: Vv → valor de contado. e → inicial (en porcentaje) pago al contado = nihil s → saldo deudor (en porcentaje) = 100% = 1 = US$ 299.220,00 n → período (meses) = 60 i → tasa representada por los intereses legales (1% a.m. + Corrección

monetaria prevista en el período considerado) = 1,00 (inflación cero). P → valor pagado al fin de n meses = US$ 299.220,00

Sustituyendo en el modelo, a las diversas tasas, tendremos:

1) TASA DE 1% AL MES

299.220,00 x )01,01(01,0

1)01,01(601 = V 60

60

v1⎭⎬⎫

⎩⎨⎧

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+

−+

Vv1 = US$ 224.190,00

2) TASA DE 1,50% AL MES Ingresando los datos en la misma fórmula, se tiene:

299.220,00 x )015,01(015,01)015,01(

601 = V 60

60

v2⎭⎬⎫

⎩⎨⎧

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+

−+

Vv2 = US$ 196.388,00


142

3) TASA DE 2,00% AL MÊS

299.220,00 x )02,01(02,01)02,01(

601 = V 60

60

v3⎭⎬⎫

⎩⎨⎧

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+

−+

Vv3 = US$ 173.352,00

Asumiendo que es justo y razonable invertir en títulos valores que, a la fecha actual posean rendimiento equivalente al 1,5% al mes, este perito tasador se inclina por la transformación al valor al contado a esa tasa, esto es, el pago, en número redondos, en una cantidad única de:

V = US$ 196.000,00

(Ciento noventa y seis mil dólares) 6.0 - CONCLUSIÓN EL JUSTO VALOR RENTAL DE MERCADO DEL INMUEBLE SITUADO EN LA ALAMEDA SÃO BOAVENTURA, Nº 1.030, FONSECA, NITERÓI, RJ, OCUPADO POR LA ESTACIÓN FONSECA, REFERIDO A ABRIL DE 1998 ES DE:

AL = US$ 4.987,00


equivaliendo al pago de contado anticipado, a la tasa del 1,5% al mes de

V = US$ 196.000,00

(Ciento noventa y seis mil dólares)

7.0 - CIERRE Damos por terminado el presente informe de dieciocho (18) hojas de papel tipo oficio tipeadas por un solo lado, junto con cinco (5) fotografías a color y numeradas, acompañadas por el material pertinente y de las calificaciones profesionales del Perito Tasador.

Niterói, 12 de abril de 1998 Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN C.R.E.A. Nº 1.445-D R.J.”


143

OBSERVACIÓN: La aplicación de un porcentaje del 6% como valor rental, de acuerdo con la teoría norteamericana, resulta en un alquiler mensual de US$ 7.860 (Siete mil ochocientos sesenta dólares), ya que el facturamiento bruto al final de un año, representado por el producto de las cantidades de los combustibles vendidos por los respectivos precios (se considera el precio a la fecha de la tasación) es de US$ 1.572.047,00 (Un millón quinientos setenta y dos mil cuarenta y siete dólares).

ACCIONES REVISIONALES EN INMUEBLES

RESIDENCIALES.

EL MODELO DE MANDELBLATT.

TASACIÓN DE LOCALES DE GALERÍAS.


CAPÍTULO 6


146

CAPÍTULO 6

ACCIONES REVISIONALES EN INMUEBLES RESIDENCIALES El alquiler predial urbano está regulado por la Ley Nº 8.245, del 18 de octubre de 1991, que revocó la Ley Nº 6.649, del 15 de mayo de 1979 y también el Decreto Nº 24.150 (“Ley de Guantes”), de abril de 1934, que durante más de 55 años reglamentó los alquileres comerciales. Se entiende, en Derecho, por predio, cualquier terreno con edificación, terreno con plantación o terreno limpio. La expresión Derecho Predial significa, pues, el conjunto de normas jurídicas relativas al inmueble, derivando las expresiones Alquiler Predial o Alquiler de Predios que son pertinentes a los Alquileres de Inmuebles. Los predios, de acuerdo al CPC (Código de Proceso Civil), son divididos en urbanos y rurales. Hay, además, una tercera clasificación según la destinación del predio, independientemente de su localización. Así, predios destinados a la agricultura y pecuaria son predios rurales o rústicos y aquellos de fines no rurales son residenciales, comercios, oficinas, industrias, etc. Los alquileres rústicos no están sujetos al CPC, ni a las leyes anteriores pertinentes a Alquiler (Nº 6.649/79 y Dec. Nº 24.150/34), ni a la actual (Nº 8.245/91) y si a la Ley Nº 4.504/64, conocida como Estatuto de la Tierra. Antes de la aparición de la Ley Nº 6.649/79, el inquilino que estuviese en el inmueble alquilado, después de 1967, podría ser desalojado, bastando para ello la voluntad del arrendador mediante una simple denuncia del contrato y que se convertía en Acción de Desalojo. Era la llamada “Denuncia Vacía”, esto es, la denuncia sin sustancia o mayores razones. Con la Ley Nº 6.649/79, las restricciones para recuperar un inmueble alquilado para fines residenciales pasaron a ser severas (uso propio o para un ascendiente o descendiente que no sea el propietario, etc.) En el caso de inmuebles residenciales, cuando la cosa alquilada es vendida a otro (respetado obviamente, el derecho de preferencia del arrendatario), el nuevo propietario no se obliga a respetar el contrato y puede pedir el inmueble para su uso. Con tantas restricciones, el único punto favorable del arrendador era la Revisión del Alquiler, que podía ser solicitada después del 5º año del contrato.


147

Actualmente, en un sistema hiperinflacionario, con tantas “Tablitas” y “Paquetes” impuestos por los sucesivos y malogrados planes económicos que perjudicaron al País, se verificó que la Ley de Inquilinato no agradaba a los arrendatarios, mucho menos a los arrendadores, la mayor razón por la existencia de millones de inmuebles desocupados, cuyos propietarios preferían esta situación antes que alquilarlos y, en poco tiempo, observar como se deterioraba su capital. La Ley Nº 8.245/91 hizo profundas modificaciones a la ley anterior, siendo la más destacada aquella que posibilitó el retorno de la figura de la “Denuncia Vacía” (no obstante, con restricciones a plazos) y la que estableció que el pedido de Revisión de Alquiler pasaría de trienal para quinquenal, siendo, sin embargo, una vía en la misma dirección, pero con doble sentido, pues permite, también al inquilino, proponer en un juicio la reducción del alquiler después de este plazo, si las condiciones de mercado del lugar fueran adversas a los índices correctivos pactados. NAGIB SLAIBI FILHO en su “Comentarios sobre la Nueva Ley de Inquilinato” - 7ª Edición, nos enseña que “La revisión es un acto (judicial o consensual) que modifica el valor de la remuneración del alquiler de acuerdo con un valor de mercado” (subrayado nuestro). Desde la aparición de la Ley Nº 6.649/79, el juez se enfrentó a un problema: ¿Cuál es la tasa de remuneración de capital para un inmueble residencial? ¿Será la misma del comercial (10% a 12% al año)? Los primeros juicios atribuyendo la tasa del 12% al año implicaron distorsiones caracterizadas por el hecho de que esta tasa representaba un valor mayor que la del mercado. Un trabajo presentado en el XI Congreso Panamericano de Tasaciones realizado en agosto de 1979, en São Paulo, después de la investigación en varias regiones de aquella ciudad, dio como resultado una tasa neta para inmuebles residenciales, observándose, de manera general, que, mientras más lujoso es el inmueble menor será la tasa, verificando que una tasa de renta neta empleada en los cálculos de los inmuebles comerciales de 12% al año (a.a.) no puede ser aplicada indistintamente para inmuebles residenciales, vistos que estos presentan tasas más elásticas siendo directamente relacionada con el estándar constructivo del inmueble. Así, podemos, en forma general y explicada, presentar el siguiente cuadro:

Estándar residencial Tasa de renta anual Proletario 15% Modesto 12% Medio Inferior 8% Medio Comercial 7,2% Medio Superior 6,5% Fino 5,5% Lujo 5%


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La aplicación de estas tasas no debe ser rígida. Es fruto de las observaciones efectuadas.

En un intento de uniformizar causas juzgadas, el antiguo Tribunal de Alçada Cível de Río de Janeiro (hoy extinto) adoptó la tasa del 8% al año como justa para inmuebles residenciales. Sin embargo, tenemos conocimiento de decisiones de algún grupo de jueces de aquel tribunal adoptando tasas de 5%, 6%, 7% y hasta 12% al año para un inmueble de alto estándar en el barrio de Ipanema. La promulgación del Plan Real, el 01 de julio de 1994, produjo un alza artificial y especulativa en los precios de los alquileres, temiendo los propietarios que se repitiese lo ocurrido con el Plan Cruzado del 27 de febrero de 1986. La sola mención de la posibilidad de una congelación hizo que los alquileres a partir de aquella fecha tuviesen una estratosférica elevación, haciendo en la práctica, que los valores superasen en grande, la tasa máxima de 1% al mes (a.m.), existiendo casos no muy raros, donde los alquileres alcanzaron más del 2% a.m. Posteriormente, el mercado se fue acomodando y retornando a los índices históricos de retorno del capital empleado. Hay que tomar en cuenta que la vejez u obsolescencia en un inmueble residencial es mucho más significativa que en un inmueble comercial, donde el propietario alquila prácticamente tres paredes y el arrendatario le da el acabado que su negocio requiere, sin importar la edad del edificio. Un inmueble residencial de 30 años, deberá depreciarse más que un inmueble comercial con esta edad real. Es importante que el perito sepa que el valor a ser determinado en su informe tiene como fecha base la de la notificación de la parte demandada, esto es, la fecha en que el Oficial de Justicia da conocimiento al demandado (sea el arrendador o arrendatario) que fue interpuesta una Acción de Revisión de Alquiler que pretende llevar el alquiler a un “precio de mercado”.

Es oportuno recordar que los alquileres prediales se clasifican en: A) URBANAS A.1) Residenciales. A.2) No residenciales. a.2.1) Comerciales (que tienen un fondo de comercio que proteger).

a.2.2) Sin fondo de comercio (Ejemplo: Consultorio Médico, Odontológico, etc.)

B) RURALES


149

DETERMINACIÓN DEL JUSTO VALOR RENTAL La jurisprudencia vigente adoptó el Método de la Rentabilidad, esto es, aquel en que el alquiler representa una justa tasa de retorno del capital puesto a la disposición del arrendador.

El Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT creó un modelo matemático bastante sencillo para obtener el valor de inmuebles urbanos, con reconocida aplicación para apartamentos, siendo no obstante, utilizada en locales y oficinas, con el debido uso de parámetros pertinentes. Este modelo está reconocido en todo el País a través de numerosos juicios y por la aplicación por parte de los tasadores.

Así, partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la fórmula propuesta: a) dV - V = V cnini × Donde:

Vi : valor del inmueble, en el estado actual. Vin: valor del inmueble, como nuevo. Vcn: valor de la construcción, como nueva. d : factor de depreciación, obtenido por el Criterio de ROSS-HEIDECKE,

directamente en la tabla. b) K)V + (V = V cnctin × Donde:

Vct : valor de la cuota del terreno correspondiente al inmueble. K : Coeficiente de mercado, correspondiente a la relación entre el valor

de mercado del inmueble y su valor “nominal”, entendiéndose como valor nominal del inmueble, su costo total real, incluidos los costos financieros, BDI (Beneficios y Gastos Indirectos), impuestos, tasas, ganancias previstas, etc. Evidentemente, en una economía estable el valor “nominal” sería igual al valor de mercado y “K” sería igual a 1, pero en la fase de inestabilidad financiera, “K” podrá ser mayor, menor o igual a 1, variando en función de la localización del inmueble y, también, por las condiciones del mercado local.

En síntesis, “K” será un factor indicador del mercado. Si el mercado es “comprador” (K > 1) o si es "vendedor" (k < 1) y, en la práctica; se deberá ubicar entre 0,85 y 1,15, si se trata de inmuebles residenciales.


150

c) inct Vr = V × Donde:

r : relación porcentual entre el valor de la cuota del terreno y el valor del inmueble nuevo, obtenido por investigación de mercado para cada urbanización o región del Municipio.

d) CA = Vcn × Donde:

A

: área construida equivalente del inmueble. En el caso de un apartamento, deberá ser considerada el área útil más un porcentaje pertinente a las paredes (15%) y si tiene un puesto de estacionamiento, el área equivalente de ésta (12,50 m2).

C : costo unitario de la construcción según el SINDUSCON, incrementado en un porcentaje en función de los costos indirectos (35% a 65%).

Sustituyendo “c” y “d” en “b”, tenemos: Vin = (r x Vin + A x C) x K Vin – r Vin K = A x C x K Vin (1 – r K) = A x C x K

e) Kr - 1KCA = Vin ×

××

Introduciendo “e” y “d” en la expresión “a”, tenemos:

dCAK××−

×−××Kr1

CA = Vi

Reduciendo a un común denominador:

Kr1)1(CA = Vi ×−

×−××−×× KrdCAK

Sacando factor común AC, se tiene, finalmente:


151

[ ]Kr

K)r - (1d -K CA = V i ×−××××

1

que es la fórmula conocida como MODELO DE MANDELBLATT. A continuación se presenta un informe de Acción de Revisión de Alquiler, elaborado en marzo de 1997, teniendo como referencia el mes de enero de 1997. “Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 29ª Vara Cível de Río de Janeiro - RJ

Escr.: JORGE LUIS MORA NARANJO Expediente Nº 0000 Acción: Revisión de Alquiler PARTE ACTORA: JOSE TARCISIO DOUBEK LOPES PARTE DEMANDADA: EDGAR HERMES PAIXÃO

Tengo el honor de entregar en las manos de V. Exa. el Informe del Perito del Juicio sobre la Acción supra referida. Aprovecho la oportunidad para solicitar la expedición de la orden para liberar los honorarios por un valor de US$ 800,00 (ochocientos dólares) + incrementos legales.

En estos términos Pide aprobación Río de Janeiro, 30 de marzo de 1997 Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio.”

“Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 29a Vara Cível de Río de Janeiro - RJ

Escr.: JORGE LUIS MORA NARANJO Expediente Nº 0000 Acción: Revisión de Alquiler PARTE ACTORA: JOSE TARCISIO DOUBEK LOPES PARTE DEMANDADA: EDGAR HERMES PAIXÃO


152

SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN, Ingeniero registrado en el CREA bajo el Nº 1.445-D-RJ, honrado por V.Exa. como Perito del Juicio en la Acción supra referida, después de juramentado, compareció al lugar acompañado de la Asistente Técnica de los demandantes, Ing. NORÁNGEL ANZOLA (el demandado no designó asistente) y presenta su informe de la forma siguiente:

HISTÓRICO: Se trata de una Acción Revisional interpuesta por JOSE TARCISIO DOUBEK LOPES, propietario del inmueble situado en la Calle Engenheiro Julião de Castelo No xx / apto. yy, Méier, Río de Janeiro, contra el inquilino EDGAR HERMES PAIXÃO, con el objetivo de reajustar el alquiler a partir de la citación que se procesó el 21 de enero de 1997. Por el nuevo alquiler la parte actora pide un mínimo de US$ 750,00 (Setecientos cincuenta dólares), con lo que no están de acuerdo el demandado en su contestación, no obstante, no hizo contrapropuesta de valor. La vía está dotada de toda la infraestructura urbana, con servicio de transporte colectivo y caracterizada por la presencia de construcciones residenciales. El apartamento de la lid se sitúa en el edificio MONTE CASTELO, inmueble residencial con una edad de construcción de 30 años, con 60 apartamentos en diez pisos (nueve pisos - tipo + techo), teniendo seis apartamentos por piso, con dos ascensores, con un puesto de estacionamiento por cada apartamento y dispone de una sala de fiestas e intercomunicadores. El apartamento en lid, tiene una sala con jardín de invierno, pasillo, dos habitaciones, sala de baño, cocina incorporada al área, además del cuarto de servicio con baño. El piso de la sala, pasillo y cuartos en parquet, paredes pintadas con pintura plástica, ventanas de aluminio corrediza y panorámica. La sala de baño tiene piso en cerámica negra 7 x 15, paredes revestidas en porcelanas de color rosado hasta el techo, poceta y lavamanos rosados, ducha con cerramientos en aluminio y poliestireno. La cocina tiene pisos en cerámica 20 x 20, paredes revestidas con porcelanas verdes hasta el techo, tope en mármol con un armario en la parte inferior y está integrada al área que tiene un tanque de albañilería con porcelana, además de una despensa. El cuarto de servicio tiene el mismo acabado que la parte social, y el baño tiene piso de cerámica, paredes revestidas con porcelana blanca hasta el techo, poceta y lavamanos blancos y ducha eléctrica.


153

El edificio no tiene portero nocturno, poseyendo cada morador su llave. El apartamento en lid presenta un regular estado, acorde con la edad del edificio. Las áreas útiles, medidas “in loco” son:

• Sala = 4,10 m x 3,00 m + jardín de invierno (1,30 m x 3,15 m) = 16,39 m2 • Habitación 1 = 3,00 m x 3,05 m = 9,15 m2 • Habitación 2 = 3,00 m x 3,15 m = 9,45 m2 • Habitación 3 = 3,00 m x 3,05 m = 9,15 m2 • Pasillo = 2,90 m x 1,00 m = 2,90 m2 • Sala de baño = 2,00 m x 1,65 m = 3,30 m2 • Cocina/Área = 2,95 m x 3,20 m + tanque (0,55 x 0,55) = 9,74 m2 • Cuarto de empleada = 2,00 m x 1,60 m = 3,20 m2 • Baño = 0,90 m x 1,30 m = 1,17 m2

Área útil total = 64,45 m2 Área construida privada = 64,45 x 1,15 (15% correspondiente a la proyección de las paredes internas) = 74,12 m² Área construida equivalente = 74,12 m2 + área equivalente del garaje (12,50 m2) = 86,62 m² El apartamento se muestra en las fotos anexas al informe que ilustran mejor su descripción. Hecha la descripción sucinta del inmueble, pasamos a los CÁLCULOS VALORATIVOS PARA LA OBTENCIÓN DEL JUSTO ALQUILER A PARTIR DE LA CITACIÓN (21/07/1997) El valor Vi del apartamento está dado por el modelo:

[ ]Kr1

K)r - (1d -K CA = Vi ×−××××

Donde: Vi : Valor del apartamento referido a enero de 1997. A : Área construida = 86,62 m2 C

:

Costo unitario de la construcción suministrado por el Sindicato de la Industria de la Construcción Civil en el Municipio de Río de Janeiro, enero de 1997, incrementado en un porcentaje de 40% relativo a los costos indirectos.


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C = US$ 372,22/m2 x 1,40 = US$ 521,10/m2 K : Coeficiente de mercado = 1,10 d = Depreciación física obtenida directamente en la Tabla de ROSS-HEIDECKE

(Edad 30, Vida 100, Estado 2,5) = 0,26. r : Cuota del terreno, en porcentaje relativo al emprendimiento nuevo,

apartamento en el fondo en la calle Eng. Julião de Castelo = 25% = 0,25. Sustituyendo en la fórmula, tenemos:

( )[ ]

( )10,125,0110,125,0126,010,110,52162,86Vi ×−

×−×−××=

Vi = 56.748,00 ó en números redondos.

Vi = US$ 56.800,00

(Cincuenta y seis mil ochocientos dólares).

Los inmuebles residenciales reflejan tasas de rentabilidad más elásticas que los comerciales para los cuales la jurisprudencia adoptó el 12% al año. Así, presentaremos al Mm. Juez Conductor de Hecho los valores de los alquileres, variando de 6% al año al 12% al año, a la fecha de la citación (21/01/1997). Así se tiene:

Tasa Alquiler (US$) (%) Citación (21/01/1997) 6% 284,00 7% 331,00 8% 378,00 9% 426,00 10% 473,00 11% 520,00 12% 568,00

El Perito entiende que para el inmueble en lid la tasa más justa sea la del 12% al año, ya que el Plan Real le imprimió una efectiva elevación de los valores rentales, lo que se traduce en un alquiler en números redondos, a partir del 21 de enero de 1997 de:

AL = US$ 560,00

(Quinientos sesenta dólares)


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El análisis y decisión sobre las demás tasas a cargo del MM. Juez Conductor de Hecho que, más sabiamente, opinará. Obtenido el justo alquiler, pasamos responder las I - CUESTIONES DEL DEMANDANTE (folio 22 de los Autos) 1ª CUESTIÓN Quiera el ilustre Perito describir el inmueble objeto de la revisión y su localización anexando un croquis del inmueble. Respuesta Atendido en el HISTÓRICO y visto en las fotos anexas. 2ª CUESTIÓN Quiera el ilustre Perito fijar el valor del alquiler a precio de mercado bajo la forma legal. Respuesta Atendido en los cálculos. 3ª CUESTIÓN Quiera el ilustre Perito aclarar otras informaciones necesarias para aclarar el hecho. Respuesta No hay nada más que agregar a lo que ya fue dicho. II - CUESTIONES DEL DEMANDADO (folio 25 de los Autos) 1ª CUESTIÓN Quiere el Sr. Perito describir el inmueble objeto de la presente acción. Respuesta Atendido en el HISTÓRICO. 2ª CUESTIÓN Quiera el Sr. Perito informar si el edificio donde el mismo está situado tiene portero nocturno y si existe un plan de seguridad para el edificio Respuesta No.


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3a CUESTIÓN Quiera el Sr. Perito informar el justo valor rental a la fecha de la citación, tomando en cuenta los aspectos relativos a la seguridad, edad del edificio, el gran número de apartamentos por pisos, así como el hecho de que el inmueble esté en el fondo y posee apenas un baño. Respuesta Atendido en los cálculos. 4ª CUESTIÓN Quiera el Sr. Perito Informar lo que juzgue necesario. Respuesta No hay nada más. CIERRE Y, habiendo concluido el presente informe de siete (07) páginas de papel tipo oficio tipeadas por un solo lado, con cuatro (04) fotografías a color y numeradas, todo debidamente firmado por el Perito que suscribe este Informe.

Requiere que sea anexado a los Autos para que produzca un solo fin y efecto de Derecho.

En estos términos Pide aprobación Río de Janeiro, 30 de marzo de 1997.

ING. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio”

TASACIÓN DE LOCALES EN GALERÍAS Muchos “peritos” confunden locales en galerías con Locales en Shoppings Centers. Estas son estructuras particulares, por la disposición de los locales y por los tipos de contratos, que tienen como regla prever un alquiler mínimo y/o un alquiler en porcentaje sobre las ventas, prevaleciendo lo que sea mayor.


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Al contrario de los locales en Shopping Centers, los de galería presentan un valor rental, generalmente, inferior a los locales que tienen frente hacia la calle. Es innegable que para el eventual transeúnte, el interior de la galería ofrece menos atractivos y menor visión que el local de la calle. La experiencia nos ha demostrado que en las urbanizaciones más nobles de Río de Janeiro, como: Copacabana, Ipanema, Leblon, Tijuca, etc., los locales de galería tienen su valor en el orden del 60% a 70% de aquellas que tienen frente para la calle, y las plantas altas, alrededor del 50%. Es un procedimiento común para los profesionales calcular el valor del terreno y, después, multiplican por la fracción ideal de terreno para obtener el valor de la cuota relativa al local en galería. Nada más condenable, es un absurdo. Y es que el valor de la parte destinada al terreno será el mismo así el local esté en el frente de la calle o en el interior de la galería, hasta en la misma sala de máquinas.

La fracción ideal es incorpórea, no tiene nada que ver con la cuota del terreno. Ésta representa el “peso” que tiene el terreno en el conjunto del edificio. A nuestro entender, el Método Comparativo (que es el recomendado para locales en Shopping Centers) debería ser adoptado para locales en galería, siempre que sean respetados los factores de homogeneización pertinentes (locales en el fondo, con menos visual, en pasillos sin salida, etc.) con la contemporaneidad del contrato. Como eso no es posible, el modelo que más se adecua para la determinación del valor rental para locales en galerías se obtiene por la FÓRMULA DE MANDELBLATT:

[ ]Kr1

K)r - (1d -K CA = Vi ×−××××

Donde:

Vi: valor del inmueble. A: área construida. C: costo unitario básico de la construcción con el incremento de los costos indirectos. K: coeficiente de mercado. d: depreciación física obtenida por el Criterio de ROSS-HEIDECKE. r : cuota del terreno, en porcentaje, relativa al inmueble nuevo.


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Es justamente este último parámetro “r” combinado con el “K”, que diferenciará el valor entre el local con frente a la calle de aquel ubicado en el interior de la galería.

Como ejemplo, vamos a considerar un tramo de la Av. Nossa Senhora de Copacabana, uno de los más valorizados, un local con 20,00 m2, con frente para la calle, con 30 años de construido. Ingresando los parámetros en el modelo de MANDELBLATT, referidos a enero de 1997.

A = 20,00 m2 C = US$ 610,00/m2 (incluyendo los costos indirectos) K = 1,15 d = 0,215 (vida 100, edad 30, estado 2) r = 65% = 0,65

Sustituyendo en la fórmula tenemos:

( )[ ]( ) 00,941.52$

15,165,0115,165,01215,015,100,61000,20 USVi =

×−×−×−××

=

O en números redondos: Vi = US$ 53.000,00 Alquiler = US$ 530,00 (US$ 26,50/m2) El mismo local, en el interior de la galería: K = 1,10 r = 55% = 0,55

( )[ ]( ) 00,351.31$

10,155,0110,155,01215,010,100,61000,20 USVi =

×−×−×−××

=

O en números redondos: Vi = US$ 31.300,00 Alquiler = US$ 313,00 (US$ 15,65/m2) ≈ 60% del local con frente a la calle.

DETERMINACIÓN DEL VALOR RENTAL DE

LOCALES EN SHOPPING CENTERS.

CAPÍTULO 7


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CAPÍTULO 7

DETERMINACIÓN DEL VALOR RENTAL DE

LOCALES EN SHOPPING CENTERS. Si la determinación del justo valor rental de cualquier local es motivo de polémica, cuando se trata de locales en un SHOPPING CENTER, esta polémica se acentúa, aunado a ello la nueva legislación los enmarcó perfectamente en el contexto de alquiler comercial, ignorando, en cierta forma, el conflicto en cuanto a su naturaleza, si es un Contrato de Alquiler, de Participación, de Establecimiento o un Contrato Atípico. El objetivo primordial es establecer la metodología más adecuada para la determinación del justo valor rental en un local en un Shopping Center, en casos de Acciones Renovatorias o Revisionales.

El punto neurálgico en la cuestión del “Shopping Center”, se refiere a la cuantificación y la calificación del “Fondo de Comercio”, esto es, a quién pertenece, si al emprendedor o si al dueño del local, o sí a ambos, en qué proporciones. Existen dos corrientes en la clasificación de la posesión del fondo de comercio en un “Shopping”: una, que aboga que existen dos fondos de comercio, la otra, que dice que hay uno y solamente un fondo de comercio, con dos titulares. A nuestro entender, esta última posición es la más correcta.

Los Shopping Centers son unos emprendimientos nuevos en el Brasil. Para el año 1997 existían cerca de 130. Es algo que osaron denominar “Templo de Consumo”. Diríamos aún más: Templo de consumo y esparcimiento. El Decreto Nº 24.150/34 que, hasta 1991, regía el alquiler comercial en el País, era una verdadera “sábana de retazos”. Sobre él se hicieron acrobacias para adaptar los nuevos ramos de comercio que fueron surgiendo, pues en aquella época, lo que conocíamos era la bodega de la esquina, el botiquín en el centro de la cuadra, la carnicería, la tiendita de bisuterías, que muy lejos estaban de soñar con las estructuras físicas monumentales de los Shopping Centers, que fueron conjuntos comerciales que surgen en los Estados Unidos en la década del 50 del siglo pasado (no confundir con locales por departamentos o galerías, que son más antiguos, de la década del 20).


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El primero de estos conjuntos en el Brasil fue el “Shopping Center do Meier”, en Río de Janeiro, construido hace 35 años; pero en realidad era más el nombre que lo que representaba, una posición intermedia entre locales de galería y los actuales Shoppping Centers; estos últimos con su concepción monumental, su infraestructura de recreación y ofreciendo otras alternativas que no necesariamente era la atracción por el consumo. En 1966, en São Paulo, fue construido el Shopping Center Iguatemí, el primero con las características que hoy conocemos: Las particularidades del Contrato (alquiler porcentual y alquiler mínimo), la estructura organizacional, etc...

Un contrato, primordialmente, es un fenómeno de naturaleza económica antes que de naturaleza jurídica. En la casi totalidad de los juicios en una Acción Renovatoria o Revisional se discuten los aspectos económicos. Nadie discute, por ejemplo, la cláusula contractual que dice que el objeto de la Acción es el inmueble “X” de la calle “Y”, ni tampoco aquella que dice que el arrendatario debe pagar el alquiler en la casa del arrendador hasta el día 10 de cada mes. Pero, en aquel período, comprendido entre seis meses y un año, anterior al término del Contrato, comienzan a surgir conflictos de intereses absolutamente económicos: el inquilino piensa que está pagando mucho al propietario y, recíprocamente, el arrendador piensa que el inquilino le está pagando mal, pues el inmueble vale mucho más de lo que se paga. Lo que se pretende alcanzar es la obtención del justo valor rental en un local en Shopping Center.

En el Brasil, en 1997, había cerca de ciento treinta (130) Shopping Centers. Muy lejos de compararse con los casi treinta mil en los Estados Unidos, tres mil en Canadá y quinientos en Francia. Ese crecimiento del número de “Shoppings” en el Brasil es exponencial, pues hace 15 años no existían ni veinte en el País. El Brasil, en un período de más de diez años, ha convivido con más de siete planes económicos. (Cruzado, Cruzado II, Verão, Bresser, Collor I, Collor II y Real, éste, afortunadamente acertado, con algunos ajustes, principalmente en el área fiscal). No hay Economía que soporte, cuando se “co-habita” con más de quince (15) monedas (UPC, IPC, TR, INPC, IGP, IGP-M, UFIR, MVR, INCC, IPC-R, etc...) que parecen siglas de los trenes de la antigua Central do Brasil, habiendo sido eliminados los indexadores como una manera para controlar la inflación (ORTN que se transformó en OTN, dando origen al BTN, eliminado en marzo de 1991), además de cincuenta y ocho (58) tipos de impuestos para atender todos los gustos y necesidades (del Gobierno). En los cálculos presentados en este capítulo, utilizaremos la moneda que, antes de la aparición de la moneda conocida como Real, ya era el indexador informal de la


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Economía, el Dólar, en virtud de que toda la planificación financiera de un Shopping Center se basa en esta moneda. El Shopping Center, sin duda alguna, fue una innovación, una “explosión” dentro del sector comercio. Es imperdonable desconocer que un local con “frente a la calle”, es inferior en términos comerciales, que un local en un gran Shopping Center, donde circulan diariamente cerca de 50.000 a 60.000 personas que van a mirar su vitrina. Para una mejor visualización de la comparación, vamos a ubicarnos en la calle Visconde de Pirajá, Ipanema, en Río de Janeiro, donde hay un transeúnte eventual, se alcanza en su parte más valorizada un valor rental entre US$ 43,00 y US$ 48,00/m², y en su tramo inicial (que es el más desvalorizado) en el orden de US$ 18/m². Lo que hace diferente en la tasación de una “unidad” en el “Shopping”, es que hay que considerar dos elementos, mientras que un local de la calle se considera solo un elemento, que es el posicionamiento físico del local en el sector. En los locales del “Shopping”, además del posicionamiento físico, debe ser tomado en cuenta un segundo elemento, que es la parte pertinente al “Fondo de Comercio”. Dos son los métodos clásicos para la determinación del justo valor rental, como bien sabemos: el de la rentabilidad, que la jurisprudencia adoptó como justo valor rental aquel que representa un retorno del 1% sobre el valor del inmueble, y el comparativo, susceptible de una serie de fallas cuando se trabaja en un local con “frente para la calle”. En el método de la rentabilidad, decimos que la tasa es absolutamente teórica, visto que es cómodo desplazar dos comas en el valor del inmueble para atribuir el valor rental; con el sistema hiperinflacionario que estábamos atravesando no existía ningún inmueble en este País que reflejase como tasa de alquiler 1% al mes, pues tendríamos que establecer un “prorrateo” en el alquiler, que variase todos los días, ya que en uno o dos meses, el alquiler estaría completamente desfasado y no representaría, jamás, un 1%, a no ser en aquella fecha de la tasación. Lo que deseamos alcanzar con este capítulo, es que a través de el método comparativo se demuestra que la determinación del justo valor rental de una unidad en el Shopping Center, se hace más fácil que hacer el cálculo del valor rental para un local situado en la calle aplicando el método de la rentabilidad y, más aún, ese método de la rentabilidad, que causa tantos conflictos entre los jueces y los propios profesionales de la experticia, se hace inadmisible cuando es aplicado a una unidad de “Shopping”.

El método de la rentabilidad es fuente de conflictos para un local situado en la calle. El método comparativo, único adecuado para los locales de ”Shopping”, no genera discrepancias. Veamos:


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Hace casi 70 años, el matemático inglés, Sir EDGARD HARPER dedujo la fórmula que posibilitó el cálculo del valor del terreno, conociendo su frente y área. En la década del 30, el ingeniero brasileño LUIZ CARLOS BERRINI hizo modificaciones a la fórmula, introduciendo una media geométrica, para asumir la forma ya conocida:

KN

TAVV 0t ××

×=

Donde:

Vt : valor del terreno V0: precio por metro de frente de un terreno con profundidad estándar

determinada, generalmente suministrado por la Alcaldía, para fines fiscales.

A : área. T : frente. N : profundidad estándar (en Río de Janeiro) = 36 m, en São Paulo de 20 a 40 m. K : factor de incremento del V0 para adaptarlo a valores de mercado.

Esta fórmula se conoce por el nombre de HARPER-BERRINI. Ahora bien, el área, el frente y el fondo estándar son inmutables. El terreno no puede ser “encogido” o “estirado”.

Sin embargo, el “V0” es un elemento suministrado por la Alcaldía con fines fiscales, la mayoría de las veces no aumenta su valor. En un estudio comparativo realizado en 1979, concluimos que en Río de Janeiro ese aumento estaría alrededor de 1,5 a 3,5 veces, dependiendo de la vía. Con el pasar de los años y las constantes variaciones por la necesidad de recursos financieros de la Alcaldía, esa cantidad se fue modificando. Como el V0 es un elemento multiplicador en la fórmula, si lo incrementamos en "1,5" ó "3,5", estaremos multiplicando el valor del terreno hasta el doble o el triple a nuestro gusto, lo que es absolutamente incoherente.

El primer conflicto, que puede surgir, es aquel cuando el Perito opte por el incremento, por ejemplo “2”, mientras que los Asistentes, con sus alegatos, entienden que sea “3” o no consideren ninguno. Esa controversia genera una polémica inexistente en el caso de los locales en “Shopping”, pues, el único método válido es el comparativo con otros locales dentro de la mismísima área de influencia comercial.


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El propio método comparativo, presenta fallas cuando se usa para los locales situados en la calle, debido a la incidencia de “guantes” ─ pago inicial adicional ─ en la gran mayoría de los contratos, o no hay similitud en las zonas de influencia; en los casos de Shopping Centers, es el más adecuado, por la uniformidad de la localización y de los valores, que siguen una ley de formación libre de factores externos. Para arbitrar el valor de cualquier inmueble, esencialmente hay que comparar. Sin comparación es imposible determinar el real valor rental de un inmueble. En caso de imposibilidad, por la inexistencia de inmuebles similares en la calle, se va a otra calle con fuerza comercial semejante y se efectúa la adecuada transposición. El margen de la controversia en el método de la rentabilidad, cuando se calcula el valor del terreno por fórmulas matemáticas, es muy grande... Otro hecho que demuestra la inviabilidad de la aplicación del método de la rentabilidad en un local de "Shopping" es que sus unidades son indivisibles, no tiene sentido hablar de la cuota del terreno para determinado local (no confundir cuota del terreno con fracción ideal de terreno, que son dos cosas distintas: la cuota es el “peso” que el pedazo de terreno tiene en el conjunto y la fracción, que es incorpórea, es el valor cuya suma de todas representa la unidad). Un error muy común que cometen algunos Peritos es considerar, para efecto de tasación, que el local de “Shopping” se sitúa con frente a la calle y, después de un procedimiento, le atribuyen un incremento para trasladarlo al interior del “Shopping”. Nada más absurdo. Para demostrarlo, tomando como ejemplos, los locales del Barra-Shopping en Río de Janeiro, que es el más grande Shopping Center de América Latina, con 540 locales, y aún está en fase de expansión, y los dispusiéramos lado a lado a lo largo de la Avenida das Américas, sin la infraestructura del “Shopping”, entonces, es fácil verificar que no tendrían la misma potencialidad comercial que presentan en el complejo “Shopping”.

Se concluye, pues, que el único método admisible es el comparativo. La influencia de las deficiencias en las informaciones en el método comparativo cuando se trabaja con locales situados en la calle, no sucede en el caso de los Shopping Centers, debido a la propia estructura organizacional que tienen, lo que significa que las informaciones computarizadas suministradas por la administración de los “Shoppings” son confiables y reflejan la realidad, razón por la cual podemos


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decir que se hace hasta más fácil tasar el valor rental en locales de Shopping Center que el de los locales de “orilla de calle”.

Supongamos que en la creación de un Shopping Center fue establecido un contrato que preveía un alquiler de US$ 16,00/m2 en los primeros 12 meses de arrendamiento (vamos a olvidarnos del alquiler porcentual, limitando nuestra exposición a la determinación del alquiler mínimo mensual). Este mismo contrato prevé un escalonamiento que establece US$ 20,00/m² en el 2º año y US$ 26,00/m² en los 3º, 4º y 5º años. Admitamos que, durante la vigencia del contrato, diversos locales hubiesen pasado a otras manos con la debida anuencia del emprendedor o que en forma espontánea algunos inquilinos hubiesen abandonado el negocio, dejándolos libres para nuevos alquileres. Cuando el emprendedor cobró US$ 16,00/m2, en vez de US$ 26,00/m², él estaba, en realidad, cobrando el riesgo del emprendimiento, que podría no tener éxito, pero que él sabe que es una hipótesis remota, debido a los estudios preliminares realizados. Cuando el contrato prevé en el 2º año, el valor de US$ 20,00/m², no está admitiendo una “inflación del dólar” pero si una valorización, un incremento, común para el emprendedor y el arrendador. Lo mismo ocurre para el valor siguiente de US$ 26,00/m2. Cuando se aproxima la terminación del contrato (período que va de seis meses a un año), antes de hablar con el emprendedor, el inquilino verifica los nuevos valores, por ejemplo, US$ 55,00/m2 en el 1º año, US$ 65,00/m2 en el 2º año y US$ 85,00/m2 en los sucesivos. ¿Qué significan esos números? Son los que van a ser presentados al Perito, pues, 40% de los inquilinos entendieron, por ejemplo, renovar por estos valores, en virtud de los nuevos alquileres realizados, y por el propio conocimiento de la valorización que el conjunto presentó en el período. Dirán algunos que está alto, comparado con los valores iniciales (casi tres veces más). ¡Real engaño! En la práctica es, tal vez, igual, por una única razón: En el Shopping la creación de riqueza es común. No es extraño si se observa en los anuncios publicitarios de unos "Shoppings" prontos a inaugurar, la perfecta comunión entre el arrendatario y el emprendedor, que se puede convertir en un divorcio litigioso en la medida que surgen los conflictos de interés económico, principalmente en la renovación del contrato que, como el ejemplo anterior, demuestra que el valor de mercado en el interior del "Shopping" ya está en el orden de US$ 55/m2, y el arrendatario aún quiere pagar lo que inicialmente pagaba, esto es, US$ 16,00/m2.


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Cuando decimos que en la renovación del contrato, el valor de US$ 55/m2 prácticamente coincide con US$ 26,00/m2, es debido a la figura consubstancial del fondo de comercio por la RES SPERATA, que se asume erradamente o maliciosamente asimilada por algunos como “guantes”.Son cosas distintas. El emprendedor combina su genialidad con su trabajo económico, para crear el “Shopping” y cobra por eso, a través de la RES SPERATA. En realidad, la RES SPERATA es la cuota del Fondo de Comercio perteneciente al emprendedor, cedida al arrendatario por un plazo determinado, que es el de la duración del contrato. Es, en otras palabras, el porcentaje del Fondo de Comercio perteneciente al emprendedor que ha cedido, no a perpetuidad, pero exactamente en el plazo de duración del contrato, al arredantario. Ahora bien, cuando el arrendatario paga US$ 16,00/m², el ya pagó la “RES SPERATA”. En la renovación, al pagar US$ 55,00/m², está pagando por dos partes que en el local de “orilla de calle” no existen. El local de calle paga por su localización física en el espacio de la calle. En el “Shopping”, abiertamente hablando, en la renovación está “embutida” una segunda “RES SPERATA”. El trabajo del emprendedor es continuo, aunque el gran esfuerzo haya sido en la implantación del “Shopping”, pero cuando se acaba el período contractual, el continúa trabajando. En la práctica, se demuestra que la participación del “Shopping” en el Fondo de Comercio es tan grande que, al adquirirse un reloj, por ejemplo, es raro que el consumidor diga que lo compró en una determinada tienda, asociando la compra con el nombre del Shopping Center donde está situada la tienda donde hizo el negocio. Lo que llega al subconsciente del consumidor es el Shopping Center y no el local en donde adquirió el bien. Otro hecho demostrable, es que el emprendedor al alquilar un local de 50 m² en el "Shopping", no lo está haciendo como el propietario de un local de “orilla de calle”, por solo un espacio físico de 50 m2. Él está alquilando todos los espacios indirectos utilizables, áreas de atracción, beneficios y circulación, etc.., que, en forma objetiva, contribuyen con la comercialización de los productos. A nuestro entender es indudable la existencia de un único Fondo de Comercio perteneciente a dos titulares: el emprendedor y el arrendatario.


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Aquel le está suministrando toda la infraestructura a éste, posibilitando que cerca de 60.000 personas puedan ver su vitrina diariamente.

El Shopping Center que tiene un precio de cesión de espacio más elevado en el Brasil se equipara con el valor de un “Shopping” en Miami. Una investigación realizada arrojó en Miami, los siguientes valores:

• 1985 US$ 9,00/sf * • 1986 US$ 11,64/sf

*sf = pie cuadrado. Haciendo las debidas conversiones para la unidad usual en el Brasil, transformado pie cuadrado a metro cuadrado, el valor medio de US$ 10,00/sf representa US$ 107,00/m2. El Shopping Center con el valor más elevado en el Brasil tiene un alquiler en el orden de 220,00 BTN's “virtuales” (producto del BTN congelado desde marzo de 1991 por la variación de la TR en el período), lo que equivale en enero de 1997 a US$ 200,00/m2.

Lo que se quiere demostrar es que en la renovación ingresa otra parte que es, exactamente, la “inclusión” del Fondo de Comercio del emprendedor, a través de la RES SPERATA, porque aquella fue pagada de una sola vez al emprendedor, en la iniciación del alquiler, lo fue para cubrir su parte en el plazo contractual de cinco, seis, siete u ocho años.

Surge también, aquella duda: sí es un hecho irrebatible que el Fondo de Comercio les pertenece a ambos, emprendedor y arrendatario, que deben estar en perfecta sintonía, ¿qué porcentaje le corresponde al emprendedor y al arrendatario? Intentaremos responder, presentando una formulación matemática conjugada con el aspecto jurídico. La noción jurídica sería aquella de considerar la “RES SPERATA” como una parte del Fondo de Comercio perteneciente al emprendedor, que el cede al arrendatario por el plazo exacto de duración del contrato, cuota ésta que no aparece en los US$ 16,00/m2 a la iniciación del contrato tomado como ejemplo, ya que el pagó, de contado, la “RES SPERATA”. Vamos a ver lo que significa “RES SPERATA” pagada de contado, que se diluye en el plazo contractual.

Imaginemos una fórmula de matemática financiera:


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( )( ) 1i1

i1iRSA n

n

−+

+×=

Donde: A : aumento en el alquiler mensual, representado por el pago de la RES

SPERATA. RS : Res Sperata. i : tasa nominal de interés de 0,5% al mes. n : período contractual, en meses. Tomemos como ejemplo un contrato de ocho años, donde la RES SPERATA fue de US$ 200.000,00 y el alquiler para un local de 65,00 m2 se establece en el contrato con un monto de US$ 16,00 m2 para los primeros doce (12) meses, US$ 20,00/m2 para los siguientes veinticuatro (24) meses y de US$ 26,00/m2 en los últimos sesenta (60) meses. Asumiremos un alquiler ponderado que se deriva de la media ponderada, que es la distribución de valores que equivaldrán a 96 meses de alquiler a US$ 23,25/m2, y es como sigue:

16 x 12 + 20 x 24 + 26 x 60 = US$ 23,25/m² ≅ US$ 24,00/m² 96 Sustituyendo los valores en la fórmula, transformando antes el valor de la RES SPERATA a valor unitario (US$ 200.000 ÷ 65m² = US$ 3.076,00/m²), tendremos:

A : incógnita. RS = US$ 3.076,00/m². i : tasa = 0,5% al mes = 0,005. n = 8 años = 96 meses.

( )

( ) 1005,01005,01005,000,076.3A 96

96

−++

×= A = US$ 40,42/m²

Así, el alquiler medio de US$ 23,25/m² fue hecho con un aumento de US$ 40,42/m2 y el ALQUILER REAL es de:

23,25 + 40,42 = US$ 63,67/m² Como la RES SPERATA es la parte del Fondo de Comercio cedida por el emprendedor al arrendatario en el período contractual, que corresponde a US$ 40,42/m2 al mes, porcentualmente representa en relación a los US$ 63,67/m2 cerca del 60% (más exactamente 63,50%) y, por consecuencia, el resto (US$ 23,25/m2) corresponderá alrededor del 40% (más exactamente el 36,5%).

La conclusión a la que llegamos es que:


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EL FONDO DE COMERCIO, EN UN SHOPPING CENTER, ES ÚNICO CON DOS TITULARES, DONDE EL EMPRENDEDOR POSEE

CERCA DEL 60% Y EL ARRENDATARIO EL 40%.

Esto demuestra la inconveniencia del Método de la Rentabilidad para la obtención del justo valor rental en un local de Shopping Center, pues no hay como incluir en el mismo, de forma confiable, la cuota del Fondo de Comercio que corresponde al emprendedor. No se debe olvidar que, en el caso de locales de “orilla de calle”, el Método de Rentabilidad es el indicado, pues el Fondo de Comercio (que en el no aparece) pertenece integralmente al arrendatario. El Fondo de Comercio es cuantificable. De él se ocuparon varios autores, entre los cuales el siempre recordado PROF. ALFREDO BUZAID. Todavía no ha surgido ningún caso para determinar el Fondo de Comercio en un Shopping Center, pero habrá un día cuando esto ocurra, esto es, en que el Fondo de Comercio sea medido.

El Ingeniero FERNANDO GUILHERME MARTINS estableció la siguiente fórmula para la determinación del Fondo de Comercio:

( )ni1LFC+

=

Donde : FC: Fondo de Comercio. L : ganancia neta recibida en los últimos tres meses anteriores a la indemnización. n : número de meses en el período de 3 años = 36. i : tasa mensual de interés = 0,5% = 0,005.

Es oportuno relatar un caso interesante: Una concesionaria de energía eléctrica expropió una serie de inmuebles en la Urbanización São Cristóvão, Río de Janeiro, para hacer una subestación. Dentro de esos inmuebles, un bar perteneciente a un ciudadano, arrendatario del inmueble, que debió mudar su negocio para otra urbanización, más precisamente para la Avenida Suburbana, menos propicio para ubicar el bar, en virtud de que el anterior se situaba en una Zona Industrial con una amplia clientela de obreros. No conforme, el dueño del bar (arrendatario del inmueble), introduce un juicio bajo una Acción Ordinaria, para que se le reconozca el Fondo de Comercio por su


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desalojo (en este caso la indemnización no es integral, y si parcial, ya que no se cerró el negocio). Se nos hizo el nombramiento como experto para establecer una justa indemnización por el Fondo de Comercio. Examinando los balances del establecimiento en los últimos cinco años, se comprobó que, en todos esos ejercicios, había cerrado “en rojo”, esto es, tuvo pérdidas sistemáticas.

A la luz de la documentación contable no habría que indemnizarlo, pues el “L” (lucro o ganancia) indagado era inexistente. Fuimos al nuevo establecimiento del demandante de la Acción y allá constatamos un buen movimiento, con cuatro empleados, incluyendo uno a nivel gerencial.

Ahora bien, la declaración de rentas en este tipo de establecimiento es estimada. Concluimos que, aunque cerrase sus balances con pérdidas, el demandante obtenía ganancias, pues atendió, en el período en que allá estábamos, un considerable número de personas y evaluamos que esa ganancia sería, como mínimo, igual al doble de lo que le pagaba a su empleado de nivel gerencial (si fuere igual, era mejor cerrar el establecimiento y se fuese a trabajar como gerente en otro, si correr riesgos). El demandante era un insigne evasor.

Llevando el valor a la fórmula, concluimos sobre una determinada indemnización, visto que, en sana conciencia, nadie, a no ser una multinacional que reciba dólares de la empresa matriz, podría soportar tres años de pérdidas sin cerrar. La concesionaria de energía, a través de sus abogados, alegó que el informe era absurdo, pues, sin ganancias en cinco años, el demandante no tendría derecho a la indemnización.

Haciendo las aclaratorias del caso, hicimos nuestras ponderaciones, argumentando que la concesionaria debería denunciar al demandante por evasión de impuestos ante los órganos competentes. No era función del Perito hacer un análisis contable, y si verificar, efectivamente, que su negocio era lucrativo. Una eventual y hasta cierta evasión, no era problema pertinente al Perito. La sentencia, confirmada en Segunda Instancia, juzgó procedente el pedido, condenando a la concesionaria al pago de la indemnización por el Fondo de Comercio, aún con los balances “en rojo” en los últimos cinco años.


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En resumen, este ejemplo fue dado para demostrar que, si en el “botiquín de la esquina”, cuyo propietario era un insigne evasor, el Fondo de Comercio se mide y se cuantifica, con mucho más certeza matemática lo será en un local de Shopping Center, porque el negocio allí instalado estará sujeto a la auditoría del emprendedor y donde los productos consumidos son menos susceptibles de evasión que en un botiquín. Está demostrada la acertada adopción del Método Comparativo para determinar el valor rental en un local de “Shopping Center” y, por consecuencia, la inaplicabilidad del Método de la Rentabilidad, lo que ya está siendo, inclusive, reconocido en gran parte por la jurisprudencia vigente.

EXPROPIACIONES, AFECTACIONES Y SERVIDUMBRES DE

PASO.

MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO. FACTORES DE

HOMOGENEIZACIÓN.


FONDO DE COMERCIO.

CAPÍTULO 8


174

CAPÍTULO 8

EXPROPIACIONES. AFECTACIONES. SERVIDUMBRE DE PASO.

La EXPROPIACIÓN es la fígura jurídica que permite al Estado la adquisición forzosa de una propiedad, con miras a realizar beneficios públicos. El Profesor JOSÉ CRETELLA JÚNIOR, en su trabajo “Comentarios a la Ley de Expropiación” define la misma como “un acto de derecho público mediante el cual la administración, fundamentada en la necesidad pública, en la utilidad pública o en el interés social, obliga al propietario a transferir la propiedad de un bien, al Estado o a particulares, mediante previa y justa indemnización”. Los dos tipos de expropiación son:

a) Por necesidad o utilidad pública. b) Por interés social.

Además de la Unión, Estados y Municipios, en el Brasil pueden actuar como expropiantes las concesionarias de servicios públicos, aunque no pertenezcan al Poder Público directamente. Cualquier bien puede ser expropiado, menos la persona natural y, en forma directa, la Unión puede expropiar bienes estatales o municipales, pero no al contrario, esto es, una Alcaldía no puede expropiar un bien estatal, así como el Estado no puede expropiar un bien federal. La Legislación expropiatoria debe abordar en sus aspectos más generales, lo siguiente:

a) La declaración de utilidad pública. b) El órgano expropiante. c) El objeto de la expropiación e identificación del bien expropiado. d) La justa indemnización. e) Procedimientos (extrajudiciales y judiciales) f) La expropiación indirecta. g) La retrocesión.

Así, el análisis de estos puntos nos muestra que: a) La declaración de utilidad pública o calificación Define la obra pública, sin describir específicamente el bien a expropiar, y la respectiva autorización del derecho de expropiación.


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b) Órgano expropiante Como ya se ha dicho, son unidades pertenecientes a la Unión, Estado o Municipio, así como concesionarias de servicios públicos a las cuales le están asegurados iguales derechos en lo que concierne el acto expropiatorio. c) Objeto de la Expropiación Es todo bien cuya adquisición para el poder público signifique un acto de imprescindible necesidad o beneficio para la comunidad. Tales bienes, no siempre son inmuebles, pueden ser bienes tangibles o intangibles. Una obra de arte, um lote de mercancías, una propiedad que haya sido sede de acontecimientos históricos, se suman a los bienes tangibles, de la misma forma que las tierras para autopistas, construcción de represas, edificios públicos, escuelas, etc. Dentro de los bienes intangibles, están los casos de desalojo de inquilinos de un edificio, con la finalidad de ocuparlo con oficinas o dependencias públicas. Eso traduce que, justificada la causa de la utilidad pública, ningún bien puede ser excluido como objeto de la expropiación. La legislación expropiatoria es bien explícita cuando se refiere a la identificación del bien a expropiar, esto es, tales bienes deben ser perfectamente descritos y delimitados. El aspecto, susceptible de polémica, es el que se refiere a que si la expropiación debe atenerse exclusivamente al bien o fracción del bien para la ejecución de la obra pública o si puede extenderse a mayores dimensiones, con la finalidad de formar la base económica u ornamental de la referida obra. En los diversos países de la América del Sur, en este aspecto, las legislaciones no se asemejan. En el caso de Venezuela, este segundo procedimiento está autorizado con reservas, mientras que en Argentina es hecho con bastante amplitud, pues la Ley específica autoriza a expropiar “no solamente los bienes necesarios como también aquellos cuya ocupación convenga a la finalidad principal de la misma”. Según el gratamente recordado Prof. Ing DANTE GUERRERO, ex - Presidente del Tribunal de Tasaciones de la República Argentina, los derechos de expropiación deben ser extendidos a las zonas de influencia beneficiadas con las futuras obras públicas (carreteras, represas, avenidas), ya que la “contribución de mejoras”, con que las zonas se benefician, deben ser a favor de la comunidad representada por el Estado, en vez de aquella que asume el costo y la carga que la obra representa, cuya valorización no puede beneficiar exclusivamente al propietario que, por razones circunstanciales, ve multiplicado considerablemente el valor de su propiedad remanente, cuando es alcanzado parcialmente por la superficie de la obra que tanto lo enriquece.


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El ilustre ingeniero argentino era de la opinión que, de esta manera, las obras serían menos onerosas para la comunidad, pues serían autofinanciadas con la reventa de los excedentes valorizados. En el caso de Río de Janeiro, se estableció una polémica con las áreas excedentes expropiadas en la zona de influencia del Metro, discutiéndose la reventa o transformación en áreas de recreación para la comunidad. Recíprocamente, hay casos en que la expropiación parcial de un inmueble representa una pérdida enorme de valor para su excedente. d) La Indemnización Debe abarcar el valor real, actual y de mercado del bien expropiado, así como también los daños, perjuicios, gastos de mudanza y transporte, y cualquier otra pérdida económica imputada al acto expropiatorio. El VALOR REAL es aquel que debe ser obtenido con criterio técnico y ser fruto del análisis del mercado de ofertas y transacciones efectuadas. Debe representar exactamente el valor que el expropiado obtendría en una libre oferta de venta, sin tomar en cuenta las tasaciones con fines fiscales, fijadas para el cobro de impuestos, ni tampoco, el mayor o menor valor que la futura obra pública pueda producir en el área. Respecto al término “actual”, se relaciona con la fecha de realización de la tasación del bien, es allí en donde las legislaciones americanas tienen una verdadera disparidad de criterios. Eso crea serios problemas de injusticia en los países donde la inflación produce una verdadera pérdida del poder adquisitivo de la moneda. Lo racional sería fijar el valor del bien en el instante cuando el expropiante tome posesión del mismo, así el expropiado no sufrirá algún perjuicio derivado de la pérdida del valor de la moneda, si el pago de la indemnización fuese inmediato. Sucede que, en la mayoría de los casos, el expropiado recibe apenas una parte, ofrecida por el expropiante y el resto después de una relativa larga demanda judicial, en la práctica nunca inferior a un año. Sobre este aspecto, se logra minimizar el perjuicio del expropiado, cuando al valor encontrado en la experticia a la fecha del informe se le suma la corrección monetaria oficial hasta la fecha del efectivo recibimiento del pago. La tasación es algo instantáneo. Eso se traduce que, llegada la fase pericial del proceso expropiatorio, no siempre se reflejarán las condiciones existentes al momento de la expropiación, pues, en muchos casos, la obra pública ya está concluida con las inherentes mejoras y valorizaciones presentes en la zona de influencia.


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Por otro lado, el acto expropiatorio está siempre precedido de estudios y constantes visitas de técnicos a la región, lo que crea el “fantasma” de la expropiación, produciendo una contracción natural en el mercado de transacciones antes de concretarse el acto, falseando los datos en la posterior tasación. La indemnización no puede abarcar aspectos subjetivos tales como: factores hipotéticos, ganancias presumibles y aspectos personales o sentimentales. En contrapartida no se puede y no se debe dejar de considerar los beneficios o perjuicios directos. e) Procedimientos

e -1) Extrajudiciales Es aquel en que la tasación y ofrecimiento previo representan el valor de mercado, para que no haya necesidad del trámite judicial, equivaliendo a una simple compra directa, de común acuerdo con el propietario afectado. En la Argentina, con la existencia del Tribunal de Tasaciones, el porcentaje de casos de expropiación que pasa a Juicios es mínimo.

e -2) Judiciales No existiendo acuerdo entre el órgano expropiante y el expropiado, ésta es la única vía para la obtención de una justa indemnización por el bien, entonces, el juez nombra su Perito para proceder a la tasación, lo mismo hacen las partes nombrando a sus Asistentes Técnicos.

f) La expropiación inversa (prevista en la Legislación Argentina) Se entiende así cuando un bien o zona será afectada, por Ley, para su futura expropiación con fines de obra pública, lo que se traduce en una automática restricción del dominio pleno de la propiedad, esto es, en un “congelamiento” de las posibilidades de renta y operaciones del bien. Tal perjuicio – y éste es el término más conveniente – no puede mantenerse por largos períodos sin que se concrete la expropiación y la indemnización correspondiente, debiendo entonces garantizar al expropiado su derecho de indagar en el proceso del Juicio, cuando haya transcurrido cierto tiempo, si su propiedad continúa disponible, o se libera nuevamente el inmueble. g) La retrocesión Si una vez ejecutada la expropiación de un inmueble con determinado fin y no habiendo dado al mismo el uso prefijado, el propietario tiene derecho a exigir la devolución del bien. En Venezuela, La ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, en su art. N° 51 se refiere al Derecho de Retrocesión, dandole al expropiado la preferencia para readquirir los excedentes de las áreas expropiadas o la totalidad del inmueble expropiado que no fueren utilizados para la obra de utilidad pública, a los mismos precios por lo cual lo adquirió el ente expropiante.


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Hechas las consideraciones de orden genérico, dividiremos nuestro estudio relativo a las expropiaciones en dos aspectos: expropiaciones relativas a lotes de terreno y parcelas, y expropiaciones relativas a las servidumbres de paso. Así: 1) Lotes y parcelas urbanizables En la zona urbana es muy extraño encontrar lotes de terreno (áreas con más de 16.500,00 m²). El tratamiento a ser dado, existiendo bienhechurías, es el común, donde el costo de reposición es calculado junto al terreno (parcelas urbanizadas). Si se trata de lotes de terreno factibles de parcelamiento, la NB-502 las define:

“es una gran extensión de terreno, en la zona urbana y/o de expansión urbana de las ciudades, cuyo aprovechamiento más eficiente depende de la vialidad y la subdivisión en parcelas y que, después de recibir los beneficios resultantes del urbanismo, pueda ser absorbido por el mercado en un plazo pre-establecido”.

Ahora bien, es difícil comparar transacciones de lotes de terreno en el área urbana. En este sentido, el método comparativo será recomendado para las investigaciones de valor del m² para parcelas urbanizadas en el área, luego esta información se lleva al lote de terreno, por lo que del 100% del valor, cerca del 30% es para el lote de terreno, pues el 70% restante corresponde a las obras de infraestructura, vialidad y pavimentación, arborización, área verde, etc. Así, por ejemplo, en una expropiación en el sector Jacarepaguá en Río de Janeiro, donde se afectó un área bruta no urbanizada, supuesta de 50.000,00 m², si se sabe que el precio medio unitario de parcelas urbanizadas es de US$ 100,00/m², el lote en cuestión valdría, a groso modo, US$ 30,00/m², esto es, US$ 1.500.000,00. La fórmula de OSCAR OLAVE engloba los dos métodos (comparativo e involutivo) partiendo de valores unitarios de parcelas urbanizadas según veremos más adelante. Con precisión, el método involutivo, en el cual se estudia el análisis de inversión y su viabilidad econômica, es el que se debe usar, aunque es muy laborioso. En el ejemplo anterior, consideramos la viabilidad del aprovechamiento ideal del lote de terreno.


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Este porcentaje no es rígido, por lo que a seguir presentamos una tabla de factores de lotes de terreno, que fueron divulgados por el Decreto Nº 9.788 del 30.12.71, de la Alcaldía del Municipio de São Paulo, y que actualmente no son aceptados.

Factores de Lotes de Terrenos Área (m²) Factor Área

(m²) Factor Área (m²) Factor Área (m²) Factor

16.000 0,684 40.000 0,545 80.000 0,461 300.000 0,342 18.000 0,663 42.000 0,540 85.000 0,454 350.000 0,331 20.000 0,646 44.000 0,532 90.000 0,449 400.000 0,322 22.000 0,633 46.000 0,527 95.000 0,444 450.000 0,315 24.000 0,617 48.000 0,521 100.000 0,436 500.000 0,310 26.000 0,606 50.000 0,517 120.000 0,419 600.000 0,302 28.000 0,595 55.000 0,505 140.000 0,404 700.000 0,296 30.000 0,585 60.000 0,494 160.000 0,392 800.000 0,291 32.000 0,576 65.000 0,485 180.000 0,381 900.000 0,289 34.000 0,560 70.000 0,476 200.000 0,372 1.000.000 0,288 38.000 0,553 75.000 0,469 250.000 0,355 o más

Los factores de lotes de terreno deben ser empleados con reservas, no deben ser rígidos, son solamente parámetros para la obtención de los valores de lotes, una vez conocido el valor de la parcela urbanizada. De este modo, hay que computar el precio unitario del terreno urbanizado para después proceder al estudio que engloba el costo del urbanismo, de la comercialización, de la legalización del lote de terreno, de la adquisición del mismo y de los impuestos que se aplicarán en el emprendimiento. Ahora bien, es una simple cuestión de una diferencia lo que determinará el precio de adquisición a ser pagado por el lote de terreno para ser viable un emprendimiento. El método denominado involutivo se confunde con el residual para inmuebles urbanos. El Ingeniero uruguayo OSCAR OLAVE dedujo la fórmula que simplifica bastante la aplicación del método involutivo, sin necesidad de hacer un detallado estudios de áreas o anteproyecto de parcelamiento, sólo basta con conocer el valor unitario de la parcela urbanizada en la región. Este proceso se denominó Método Involutivo Simplificado – Fórmula de OLAVE, que se transcribe a continuación con un ejemplo explicativo.


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MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO

FÓRMULA DE OSCAR OLAVE

DL1

q)K1(SVg −+

×−×=

Siendo: Vg : valor bruto del lote. S : área total del lote. K : pérdida por vialidad y áreas libres (en %) = 35% q : precio medio de venta del m2 de parcela en la región. D : gastos legales con urbanismo = 30% de S x (1-K ) x q L : ganancia razonable del promotor (en %) = 25

EJEMPLO:

S = 835.841,00 m² K = 35% q = US$ 105,00/m²

D = 0,30 x 835.841,00 (1-0,35 ) x 105,00

D = US$ 17.113.844,00

00,844.113.1725,01

00,105)35,01(00,841.835Vg −+

×−×=

Vg = US$ 28.523.000,00

El Ing. JOÃO RUY CANTEIRO creó una tabla con factores de ponderación para parcelas urbanas y suburbanas, de acuerdo con las mejoras presentadas, partiendo de una parcela modelo.

Equipamientos y mejoras % 1 – Água....................................................................................................

15% = 0,15

2 – Cloacas................................................................................................ 10% = 0,10 3 - Luz Pública........................................................................................... 5% = 0,05 4 - Luz Domiciliar...................................................................................... 15% = 0,15 5 - Brocales – Sumideros........................................................................... 10% = 0,10 6 – Pavimentación...................................................................................... 30% = 0,30 7 – Teléfono............................................................................................... 5% = 0,05 8 - Canalización para gas............................................................................. 1% = 0,01 9 – Arborización......................................................................................... 1% = 0,01


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La situación modelo o paradigma es aquella que considera las mejoras indicadas en (1), (2) (4), (5) y (6), más frecuentes en los parcelamientos afectados por carreteras. De esa manera, ante la ausencia de equipamientos y mejoras, el valor unitario básico se dividirá entre la suma de la unidad y los porcentajes correspondientes a las mejoras no existentes, como se muestra a seguir, siendo Vu el valor unitario básico y Vp el valor ponderado aplicable. Ejemplo: 1º) Cuando la parcela tiene todos los equipamientos y las mejoras de la situación modelo, excepto agua:

1,15V

= 0,15 + 1

V = V uu

p

2º) Cuando la parcela no tiene ninguno de los mejoramientos de la situación modelo:

1,80V

= 0,30 + 0,10 + 0,15 + 0,10 + 0,15 + 1

V = V uu

p

3º) Cuando la parcela no tiene ninguno de los equipamientos y las mejoras de la situación modelo, pero sí luz pública.

0,05V + 1,80V

= V uu

p ×

Es, también del Ing. J. R. CANTEIRO, el estudio que estableció los factores para considerar la topografía, superficie y accesibilidad, bien sea para parcelas urbanas como suburbanas, partiéndose del terreno plano como situación modelo = 1,00, visto cuando se estudiaron los terrenos urbanos. Topografía Factor 1- En declive

a) hasta 5% 0,95 b) de 5% hasta 10% 0,90 c) mayor que 10% 0,80

2- En aclive

a) suave 0,95


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b) fuerte 0,90 Superficie Modelo: terreno seco = 1,00 Factor

a) pantanoso 0,60 b) inundable 0,70

Acessibilidad (transporte) Modelo: terreno de dificil acesso, sin transporte colectivo cercano = 1,00. Colectivo Factor

a) cercano 1,02 b) directo 1,05

Siendo los factores de ponderación independientes entre sí, hay una sumatoria para cada uno de los puntos (mejoras públicas, topografía, superficie y transporte), caracterizados por X1, X2, X3 y X4 (incrementos en el valor básico Vu referentes a los “n” factores - fn). El valor de la parcela será, entonces:

)n - f( V = X1) - (f V = )V - V(f = X1) - (f V = )V - V(f = X1) - (f V = )V - V(f = X

1) - (f V = )V - V(f = X)X + X + X + (X = X

X + V = V

nu

4uuu44

3uuu33

2uuu22

1uuu11

4321

u

∑∑

∑

∆

××××

∆

∆

De ahí:


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)1 +n - f( V = V

)1 +n - f( V = )n - f( V + V = V

nup

nunuu

∑

∑∑

En el caso de terrenos, hay que considerar si la expropiación fue total o parcial. Muchas veces sucede que la expropiación, aunque es parcial, causa un perjuicio total en el terreno, invalidándolo para el futuro aprovechamiento. En este caso, la indemnización tendrá que ser total, considerando la pérdida global del bien. Las afectaciones en los terrenos, cuando no impiden el uso constructivo del área excedente, hace que el tasador opte por el método del “ANTES Y DESPUÉS”, que consiste en el cálculo de la indemnización a través de la diferencia entre los valores del terreno ANTES de la afectación y DESPUÉS de la misma. En los ejemplos prácticos presentaremos un informe pertinente. En lo que concierne a las franjas de servidumbres de paso, la materia es bastante discutible, sobre todo respecto a las líneas de transmisión de energía eléctrica, pues no hay una norma técnica estandarizada para el cálculo del justo, real y actual valor de la franja expropiada. Las decisiones judiciales establecen una gran variación de los porcentajes de valor que dichas franjas representan sobre el dominio pleno. Así hemos tenido conocimiento de sentencias estableciendo el porcentaje de 10%, otros de 20%, 30%, 40%, 50%, 60% ó más para la indemnización de la franja, en relación al dominio pleno sin incluir las bienhechurías. Básicamente, son recomendados tres procesos:

a) El “antes y después”, aplicado a toda la propiedad, calculándose el valor de la franja a través de la diferencia. b) El del “costo aproximado”, estimándose el costo de reposición o de reproducción de las bienhechurías, menos la depreciación y más el valor de la tierra. c) El “comparativo” extrayéndose el valor basico unitario de la tierra a partir de la investigación de mercado en la región, obtenida a través de las transacciones y ofertas de inmuebles, debidamente homogeneizados, que sirvan como comparación.


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Las servidumbres se clasifican en tres grupos: 1) Subterráneas

1-1) oleoductos. 1-2) gasoductos. 1-3) electroductos para energía eléctrica. 1-4) colector de aguas pluviales. 1-5) drenajes. 1-6) colectores de cloacas o efluentes industriales.

2) Superficiales

2-1) carreteras vecinales. 2-2) carreteras con conexiones rurales. 2-3) canales y otros.

3) Aéreas

3-1) líneas de transmisión de energía eléctrica. 3-2) cables telefónicos. 3-3) viaductos u otros, siempre que ocupen el espacio aéreo del inmueble.

La servidumbre es, de hecho, un caso particular de la expropiación y es definida en los países americanos como:

"una facilidad sobre la tierra de otro" Indudablemente que la constitución de una servidumbre de paso involucra riesgos, incomodidades y restricciones al inmueble afectado. A veces, ella produce la obsolescencia del inmueble. En el caso particular de servidumbres para líneas de transmisión de energía eléctrica, que son las más comunes, hay que tomar en cuenta esos tres factores (riesgo, incomodidad y restricciones) a saber: a) Riesgos

• posibilidad de ruptura de los cables eléctricos, por varios motivos (fatiga del material, vientos).

• Defectos en el aislamiento y/o puesta a tierra, cercanos a las estructuras de las torres.

• Mayor facilidad para la atracción de rayos.


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b) Incomodidades

• inducción, causando interferencia en los aparatos eléctricos (radio, televisión).

• paso por la franja por parte del personal de mantenimiento, ajeno al propietario del inmueble sirviente.

• problemas psicológicos creados a los pobladores, que se oponen a residir cerca de las torres.

c) Restricciones

• prohibición de cualquer tipo de construcción en la franja, ya que su implantación se hace "non aedificandi", obligando la demolición de las edificaciones existentes, si hubieren.

• prohibición de cultivos de gran tamaño, siendo permitido el paso (aunque no se indique). La servidumbre permite cultivos bajos con la consecuente obtención de rendimentos dentro de su franja.

• prohibición de quemas, no solo en la franja sino también en el área alinderada.

Obviamente que las restricciones no traducen impedimento en la franja, lo que solo se manifiesta cuando hay necesidad de construir muros o cercas, del impedimiento de uso por motivos de seguridad o en tramos de zona urbana con gran movimiento de personas y vehículos. En estos casos, la indemnización se hará con base en el valor unitario relativo al dominio pleno y no al porcentaje de éste. Existen varios estudios en los que se intentó estandarizar, a través de tablas, los porcentajes de depreciación para las franjas de servidumbre. La de Philippe Westin presenta los siguientes coeficientes:

Factores depreciativos Índices de depreciación para líneas de transmisión.

Prohibición de construcción 0,30 Limitaciones de cultivos 0,10 Peligros derivados 0,10 Inducción 0,02 Fiscalización y reparaciones 0,03 Desvalorización del área remanente 0,08 Seccionamiento del inmueble (corte) 0,10 a 0,20


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El valor de la indemnización sería calculado a través de la expresión: ( 1 ) Donde:

Vi : Valor de la indemnización. n : índice o factor de depreciación. Vf : Valor de la tierra vacía de la franja (inmueble sirviente).

Estos porcentuales, sin ser rigidos, no reflejan lo que puede ocurrir en una región. Sirven, solamente como parámetros referenciales. El Ing. JOSÉ CARLOS PELLEGRINO, una de las mayores expresiones de la Ingeniería de Tasaciones en el País, realizó un estudio basado en la tasa de capitalización representativa de la renta neta que la tierra sola proporcionaría si no fuese establecida la servidumbre, y estimó valores para “n” considerando el inmueble en la zona urbana o en la rural. Así, preparó la ecuación:

i Vi = t x Vf (2) Donde:

Vi : valor de la indemnización por el establecimiento de la servidumbre. Vf : valor real de las tierras solas de la franja utilizada. i : tasa de renta neta anual sobre el capital representado por la indemnización a recibir (sobre Vi). t : tasa de renta neta anual sobre los valores de las tierras vacías de la franja de la servidumbre (sobre Vf).

La ecuación (2) anterior indica que la renta neta obtenida a través de la aplicación de la cantidad a ser recibida por el propietario de las tierras, a título de indemnización, debe ser siempre igual a la renta neta que el área de la franja expropiada proporcionaría si no fuese la servidumbre. Tomándose en (1) el valor de Vi obtenido en (2), tenemos:

ff VtVni ×=××

Eliminando Vf, se tiene:

itntni =→=× (3)

Vi = n x Vf


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Sin considerar la corrección monetaria, el valor de i será:

i = 12% al año. El valor de t es considerado a través de un estudio estadístico en la ciudad de São Paulo, hecho por el IBAPE – INSTITUTO BRASILEÑO DE TASACIONES Y EXPERTICIAS DE INGENIERÍA, en el cual se fijó la tasa para el rendimiento neto anual para terrenos, en 8,00% a.a. Por tanto:

i = 12 % a.a. = 0,12

t = 8 % a.a. = 0,08 Donde:

12,008,0n = ⇒ n = 0,6667

En el estudio hecho por el Ing. PELLEGRINO, la tasa para zonas rurales se situó alrededor del 4% a.a, lo que hace que “n” sea igual a:

3333,012,004,0n ==

Entonces, a manera ilustrativa los valores de “n” serían: Zona urbana: n = 0,6667 i = 12% y t = 8% Zona rural: n = 0,3333 i = 12% y t = 4% A continuación presentaremos ejemplos reales de informes en acciones de expropiación en el Estado de Río de Janeiro y en el Estado de Espírito Santo, que tienen como interés público la ejecución de carreteras (intermunicipal y urbana) y líneas de transmisión. “Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 15ª Vara de la Hacienda Pública de Río de Janeiro.

Escr.: MILAGROS DE GÓMEZ Expediente Nº 0000 Acción: Expropiación Parte Actora: MUNICIPIO DE RÍO DE JANEIRO Parte Demandada: RICARDO MALAGÓN

SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, Ingeniero Registrado en el CREA bajo el Nº 1.445-D R.J., honrado por V.Exa como Perito del Juicio en la Acción supra


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referida, después de juramentado compareció al lugar en compañía de los Asistentes Técnicos de las Partes, Ingeniero J. NÉSTOR GARCÍA (Del Demandante) e Ingeniero HERNÁN SUÁREZ (Del Demandado) y presenta su informe en la forma siguiente:

A) HISTÓRICO Se trata de la expropiación efectuada por el Municipio de Río de Janeiro para la construcción de la carretera Rio-160, ya ejecutada, según se observa en las fotos anexas al informe. El inmueble es un terreno, sin bienhechurías, que tenía el Nº 149-C de la calle Mário Barbedo, en Vila Valqueire, propiedad de RICARDO MALAGÓN. Antes de que el expropiante asumiera la posesión y consecuente uso, el terreno afectado por la expropiación tenía las siguientes características:.

• Frente = 10,00 m.

• Fondo = 10,00 m.

• Desde el frente hasta el fondo por ambos lados = 50,00 m. Área = 500,00 m² (quinientos metros cuadrados) La nueva situación del terreno, mostrada en el plano del folio 9, paso a ser la siguiente:

• Frente = 11,00 m.

• Fondo = 10,00 m.

• Desde el frente hasta el fondo por el lado derecho = 29,00 m.

• Desde el frente hasta el fondo por el lado derecho = 32,00 m. Área remanente = 305,00 m² (trescientos cinco metros cuadrados). El terreno, antes rectangular, paso a tener una forma trapezoidal. Con la ejecución de las obras de la carretera Rio-160, el terreno pasó a tener frente hacia la Carretera del Japoré, teniendo el Nº 1.225. La vía ya tiene los servicios de urbanismo y está dotado de una buena infraestructura (asfalto, transporte colectivo, luz, etc...) según se observó en la foto Nº 03.


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La Carretera del Japoré, hacia la cual la parcela pasó a tener el frente por causa de las obras, tiene una calzada de 10,50 m y una acera de 3,20 m de ancho. Es un lugar residencial, teniendo un comercio cercano (aproximadamente a 600 m), también está próximo a la entrada de la Base Aérea dos Afonsos (más o menos a 500 m). B) CÁLCULOS VALORATIVOS El valor de la indemnización por afectación del terreno será calculado por el criterio de ANTES Y DESPUÉS, esto es, se procederá al cálculo del valor del terreno antes de la expropiación y después de la expropiación, a través de la fórmula de HARPER-BERRINI, y la diferencia será el valor de la justa indemnización. Así:

Vind = VA - VD

Donde: Vind : Valor de la indemnización. VA : Valor de la parcela antes de la expropiación. VD : Valor de la parcela después de la expropiación.

La fórmula de HARPER-BERRINI está dada por la expresión:

NTAVV 0t

××=

Donde:

Vt : valor del terreno. V0 : precio del metro de frente obtenido a través de la investigación de venta de parcelas. A : área del terreno. T : frente. N : profundidad estándar.

En la situación ANTES de la expropiación, teníamos:

A = 500,00 m² T = 10,00 m

CÁLCULO DEL VALOR DEL V0


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El Perito presentará una investigación referente a la venta de parcelas, algunas con bienhechurías, todas referidas a la fecha del informe (enero de 1998). Así, tenemos: 1) R. Capitão Mário Barbedo 185/casa. Oferta = US$ 55.000,00 Área del terreno = 360,00 m² Área construida = 82,00 m² Edad del inmueble = 35 años Deducción de las bienhechurías: 82,00 m² x US$ 463,00/m² x 1,35 x (1 – 0,306) = US$ 35.570,00 Observación 1: Costo unitario básico enero 98 = US$ 463,00/m² Costo indirecto = 35% Depreciación “d” = 0,306 Valor correspondiente al terreno: US$ 55.000,00 – US$ 35.500,00 = US$ 19.500,00. Precio/m²: US$ 54,17 Fa = 0,92 Precio/m² homogeneizado = US$ 50,00 Observación 2: El propietario no acepta rebaja, por tanto, el factor de oferta es igual a la unidad. Informante: ENRIQUE JORGE MUÑOZ (propietario), Telf.: 2) Av. Marechal Fontenelle, 804, parcela. Área = 520,00 m² Oferta = US$ 40.000,00 Precio/m² = US$ 76,92 Fof = 0,90 Fa = 1,01


191

Ft = 0,85 Precio/m² homogeneizado = US$ 59,40 Informante: LUIS ROBERTO GALVÁN GALVÁN (representante del propietario), Telf.: 3) R. das Camélias 20, parcela 2-A Área = 360,00 m² Oferta = US$ 28.000,00 Precio/m² = US$ 77,78 Fof = 0,90 Fa = 0,92 Ft = 1,00 Precio/m² homogeneizado = US$ 64,40 Informante: HECTOR CHARRY GARZÓN (propietario), Telf.: 4) R. das Hortências 42, parcela 5. Área = 420,00 m² Oferta = US$ 30.000,00 Precio/m² = US$ 71,42 Fof = 0,90 Fa = 0,96 Ft = 1,00 Precio/m² homogeneizado = US$ 61,54 Informante: ELSY LAMILLA RINCÓN (hija del propietario), Telf.: 5) R. Capitão Mário Barbedo 1.201, parcela. Área = 300,00 m² Oferta = US$ 20.000,00 Precio/m² = US$ 66,66 Fof = 0,90 Fa = 0,938


192

Ft = 1,0 Precio/m² homogeneizado = US$ 56,00 Informante:ARMANDO TOVAR ESCANDÓN (propietario), Telf.:

Media: x = US$ 58,30/m² Desviación estándar : s = 5,58 Límite crítico de Chauvenet = 1,65

s

d1 = 1,52 < 1,65

s

d3 = 1,09 < 1,65

(todos los datos son pertinentes)

25855313058

1nstxX c

mínmáx

,,, ×±=−

×±=

Xmáx = US$ 62,58/m²

Xmín = US$ 54,02/m²

Amplitud = 8,56

8,56 ÷ 3 = 2,85 1ª clase: 54,02....................................................................56,87 1 dato (56,00), peso “1” 2ª clase: 56,87....................................................................59,73 1 dato (59,40), peso “1” 3ª clase: 59,73...................................................................62,58 1 dato (61,54), peso “1”


193

Decisión: 3

54,6140,5900,56 ++ = US$ 59,00/m²

Para una parcela de 360,00 m² y frente de 12,00 m tendríamos el valor de US$ 59,00/m² x 360,00 m² = US$ 21.240,00. Ingresando los datos en la fórmula de HARPER-BERRINI, obtendríamos el V0 promedio de la calle:

US$ 21.240,00 = 36

12360V0×

×

V0 = US$ 1.938,94/m2 Con el valor de V0 volvemos a la fórmula de HARPER-BERRINI para los dos casos: 1°) ANTES de la expropiación:

Vt = US$ 1.938,9436

10500×

Vt = US$ 1.938,94 x 11,78511 = US$ 22.850,00 Vt Antes = US$ 22.850,00 (Veintidós mil ochocientos cincuenta dólares). 2°) DESPUÉS de la expropiación:

Vt = US$ 1.938,9436

11305×

Vt = US$ 1.938,94 x 9,653726 = US$ 18.718,00 Vt Después = US$ 18.718,00 (Dieciocho mil setecientos dieciocho dólares).

VALOR DE LA INDEMNIZACIÓN = US$ 22.850,00 – US$ 18.718,00

VALOR DE LA INDEMNIZACIÓN = US$ 4.132,00

Vi = US$ 4.132,00 (Cuatro mil ciento treinta y dos dólares)


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Obtenido el justo valor de la indemnización, pasamos a las CUESTIONES DEL EXPROPIADO (folio 16 de los Autos). Observación: Solo el expropiado fórmula cuestiones 1ª CUESTIÓN Quiera el Dr. Perito describir el inmueble, aclarando las medidas (terreno y área edificada), edad y estado de conservación. Respuesta El terreno fue ampliamente descrito en el HISTÓRICO del Informe. No hay bienhechurías o edificaciones en el mismo. 2ª CUESTIÓN Quiera el Dr. Perito aclarar si el porcentaje utilizado por los miembros del Instituto de Ingeniería Legal es razonable para la adecuación de los costos unitarios de la construcción (relación en el anexo). Respuesta Si, sin embargo, no tiene sentido esta cuestión en la Acción, ya que no existe alguna construcción en el terreno en estudio. 3ª CUESTIÓN Quiera el Dr. Perito dar el valor actual del inmueble, y si en éste estarán incluidas los gastos tales como: documentos, impuestos de transmisión, registro inmobiliario, gestor, etc..., que el expropiado, forzadamente, tendrá que pagar para la adquisición de otro inmueble. Respuesta La cuestión no tiene sentido, pues lo que sucedió fue una afectación para el terreno que no lo inhabilita para levantar construcciones sobre él. El valor de la indemnización, según lo ampliamente expuesto, es de US$ 4.132,00 (Cuatro mil ciento treinta y dos dólares). 4ª CUESTIÓN Quiera el Dr. Perito adicionar cualquier otra información que juzgue necesaria, efectuando las correcciones que considere convenientes. Respuesta No hay nada más de lo que fue dicho.


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Cierre Y, habiendo concluido el presente informe de 08 (ocho) páginas de papel tamaño oficio tipeadas por un solo lado, cuatro (04) fotografías a color enumeradas, todo debidamente firmado por el Perito que suscribe este informe. Requiere que se anexe a los Autos para que produzcan un solo fin y efecto de Derecho.

En estos términos Pide aprobación Río de Janeiro, 30 de enero de 1998.

Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio”

Ejemplo de un caso de una línea de transmisión:

“INFORME DE TASACIÓN


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INMUEBLE: FRANJA DE SERVIDUMBRE CON FRENTE HACIA LA AV. CARLOS LINDENBERG, VILA VELHA, ESPIRITO SANTO, Y ÁREA TOTAL DE 41.579,00 m2 (PARTE TASABLE = 39.719,00 m2). MES DE REFERENCIA: Enero de 1998. PERITOS TASADORES: Ing.º SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN C.R.E.A. Nº 1.445-D R.J.

Tel.: (021) 2620-7142

Ing.º ALBERTO LÉLIO MOREIRA C.R.E.A. Nº 2.947-D R.J.

1.0- OBJETIVO El presente informe tiene como objetivo determinar el JUSTO VALOR DE MERCADO de la franja de servidumbre aérea en la Avenida (antigua Carretera) Carlos Lindenberg, con frente hacia la Carretera Darly Santos, Vila Velha, Espírito Santo, con un área total de 41.579,00 m², discriminada en la siguiente forma:

a) Área pertinente a N. C. (no integra la tasación) = 1.860,00 m². b) Área pertinente al E. A. C. = 27.470,00 m². c) Área pertinente a la R. I. = 12.249,00 m².

El trabajo está referido a enero de 1998 y fue elaborado por la solicitud de la R.I. y del E.A.C.

2.0 - VALOR FINAL ENCONTRADO 1) Área del E.A.C.

a-1) Línea de transmisión (franja) = US$ 1.400.970,00 b-1) Desvalorización del remanente = US$ 251.433,00

Sub- total (1) en números redondos = US$ 1.652.000,00


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Vi-E.A.C = US$ 1.652.000,00

(Un millón seiscientos cincuenta y dos mil dólares)

2) Área de la R. I.


Sub total (2) en números redondos: US$ 1.159.000,00

Vi-R.I. = US$ 1.159.000,00

(Un millón ciento cincuenta y nueve mil dólares)

Vi - TOTAL = US$ 2.811.000,00

(Dos millones ochocientos once mil dólares)

3.0 - CÁLCULOS VALORATIVOS

3.1- De la vialidad / Del inmueble La vía donde se sitúa el inmueble tasable, Avenida Carlos Lindenberg, es la avenida de mayor flujo vehicular de todo el Estado de Espírito Santo, estando dotado de toda la infraestructura urbana, pavimentada y con servicio de transporte colectivo. El inmueble objeto del presente informe está localizado en la Carretera Carlos Lindenberg, al lado del Hipermercado Carrefour, en un lugar denominado Aribiri, en el Municipio de Vila Velha. El lugar posee los siguientes servicios públicos: agua, energía eléctrica, pavimento asfáltico, red telefónica, transporte colectivo y excelentes condiciones de acceso, según ya se ha dicho. Además de estar cerca del Carrefour, Hipermercado de alto movimiento comercial, el área está localizada próxima al Porto de Capuaba en el cruce de las carreteras Carlos Lindenberg y Darly Santos, lo que garantiza al lugar condiciones ideales de movimiento de mercancías por carreteras o a través del Porto de Capuaba. Estas carreteras son las principales vías de salida de productos del Porto de Capuaba, y también de conexión con varias urbanizaciones como: Novo México, Aribiri,


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Ataide, Ibes, São Torquato, Cobilandia, etc, urbanizaciones con gran densidad poblacional, lo que le confiere al lugar características particulares de gran interés para los empresarios del sector comercio de productos masivos. Esta singularidad puede ser confirmada con la escogencia del lugar por el Hipermercado Carrefour, que, ciertamente, desarrolló estudios de viabilidad comparando diversas regiones de la “Grande Vitoria”. El hecho de que el Carefour se haya instalado allí, contribuye para atraer hacia el lugar, en especial para los vecinos, un flujo de consumidores constante y regular, funcionando el CARREFOUR como una auténtica ancla, similar a lo que ocurre en los shopping centers. Cabe destacar que, para dar mayor importancia al lugar, además del creciente flujo de vehículos por el cruce de las carreteras citadas, existe también un proyecto para la construcción de un distribuidor, factores que, sin ninguna duda, conllevan a una valorización de los terrenos circunvecinos, conforme ya se está observando en el mercado. El sector está clasificado por la Alcaldía Municipal de Vila Velha como "Zona Especial". DEL INMUEBLE SERVIENTE El terreno integrante del inmueble en cuestión, tiene forma irregular, con frente hacia la Carretera Carlos Lindenberg, y está señalado en el levantamiento Planialtimétrico – ANEXO 2 y en las fotografías aéreas – ANEXO 1. El terreno tiene los siguientes linderos:

• Frente: Carretera Carlos Lindenberg • Fondo: Herederos de A.L. • Lateral Derecha: Hipermercado Carrefour y R.I. • Lateral Izquierda: Herederos de A.L.


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Observaciones: Estos linderos así como las medidas y ángulos fueron obtenidas del Levantamiento Planimétrico citado, objeto del ANEXO 2. Las fotos contenidas en el ANEXO 1, dan una mejor idea de la descripción del área en cuestión. Las superficies totales de los inmuebles servientes son: 1) Área del E. A.C. = 514.274,80 m² 2) Área de la R. I. = 61.920,00 m² + 19.928,00 m² = 81.848,00 m² Observaciones: 1) La carretera Carlos Lindenberg divide las áreas, una de 61.920,00 m² en frente al Carrefour y la otra, de 19.928,00 m² queda al lado, entre la carretera y el área pertinente al E.A.C. 2) El área pertinente al E.A.C. presenta una parte inundable, razón por la cual será dada una desvalorización en el orden del sesenta por ciento (60%) sobre el valor unitario encontrado para esta parte, ya que el estudio del Ing. João Ruy Canteiro estableció que, si se trata de terrenos inundables ese es el porcentaje adecuado para homogeneizarlos con relación al terreno modelo seco que tiene como factor la unidad (ver el Curso Básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones, Universidad Federal Fluminense, dictado por los suscritos). 3) Las áreas están desprovistas de construcciones. 3.2- Tasación del Inmueble Antes de proceder a la tasación de las áreas en estudio, es necesario que se haga una breve exposición sobre el proceso expropiatorio de las servidumbres de paso. En cuanto a las franjas de servidumbre de paso, la materia es bastante discutible, sobre todo lo concerniente a las líneas de transmisión de energía eléctrica, pues no hay una norma técnica estándarizada para el cálculo del justo, real y actual valor de la franja expropiada. Las decisiones judiciales, en su gran mayoría, han fijado dos porcentajes de valor que dichas franjas representan sobre el dominio pleno, sin contemplar las bienhechurías existentes.


200

La más usual y valiosa para la jurisprudencia específica, es la que establece los porcentajes de sesenta y seis por ciento (66%), si se trata de áreas urbanas (como la presente), y de treinta y tres por ciento (33%) si se trata de áreas rurales, ambas derivadas del estudio de investigación hecho por el Ing. JOSÉ CARLOS PELLEGRINO, ex-Presidente del Instituto Brasileño de Tasaciones y Experticias de Ingenieria – IBAPE. Por tanto, para el área en cuestión, el porcentaje adoptado para la franja de servidumbre, en relación al inmueble afectado (terreno vacío) será de 66,%, ya que se trata de un área urbana. Básicamente, son recomendados tres procesos:

a) El “antes y después”, aplicado a toda la propiedad, calculándose el valor de la franja a través de la diferencia. b) El del “costo aproximado”, estimándose el costo de reposición o de reproducción de las bienhechurías, menos la depreciación y más el valor de la tierra. c) El “comparativo” extrayéndose el valor basico unitario de la tierra a partir de la investigación de mercado en la región, obtenida a través de las transacciones y ofertas de inmuebles, debidamente homogeneizados, que sirvan como comparación.

Las servidumbres se clasifican en tres grupos: 1) Subterráneas

1-1) oleoductos. 1-2) gasoductos. 1-3) electroductos para energía eléctrica. 1-4) colector de aguas pluviales. 1-5) drenajes. 1-6) colectores de cloacas o efluentes industriales.

2) Superficiales

2-1) carreteras vecinales. 2-2) carreteras con conexiones rurales. 2-3) canales y otros.

3) Aéreas


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3-1) líneas de transmisión de energía eléctrica. 3-2) cables telefónicos. 3-3) viaductos u otros, siempre que ocupen el espacio aéreo del inmueble.

La servidumbre es, de hecho, un caso particular de la expropiación y es definida en los países americanos como:

"una facilidad sobre la tierra de otro" Indudablemente que la constitución de una servidumbre de paso involucra riesgos, incomodidades y restricciones al inmueble afectado. A veces, ella produce la obsolescencia del inmueble. En el caso particular de servidumbres para líneas de transmisión de energía eléctrica, que son las más comunes, hay que tomar en cuenta esos tres factores (riesgo, incomodidad y restricciones) a saber: a) Riesgos

• posibilidad de ruptura de los cables eléctricos, por varios motivos (fatiga del material, vientos).

• Defectos en el aislamiento y/o puesta a tierra, cercanos a las estructuras de las torres.

• Mayor facilidad para la atracción de rayos. b) Incomodidades

• inducción, causando interferencia en los aparatos eléctricos (radio, televisión).

• paso por la franja, por parte del personal de mantenimiento ajeno al propietario del inmueble sirviente.

• problemas psicológicos creados a los pobladores, que se oponen a residir cerca de las torres.

c) Restricciones

• prohibición de cualquer tipo de construcción en la franja, ya que su implantación se hace "non aedificandi", obligando la demolición de las edificaciones existentes, si hubieren.

• prohibición de cultivos de gran tamaño, siendo permitido el paso (aunque no se indique). La servidumbre permite cultivos bajos con la consecuente obtención de rendimentos dentro de su franja.

• prohibición de quemas, no solo en la franja sino también en el área

alinderada.


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Obviamente que las restricciones no traducen impedimento en la franja, lo que solo se manifiesta cuando hay necesidad de construir muros o cercas, del impedimiento de uso por motivos de seguridad o en tramos de zona urbana con gran movimiento de personas y vehículos. En estos casos, la indemnización se hará con base en el valor unitario relativo al dominio pleno y no al porcentaje de éste. En el presente caso, los tasadores realizaron una exhaustiva investigación de mercado junto con corredores de inmuebles locales, y con el apoyo de los periódicos. La investigación además tomó en cuenta la operación efectivamente realizada por el Carrefour, para así pasar a la etapa de homogeneización a través de los factores adecuados, a saber: a) Factor de Corrección de Área Fa

Ciertamente los valores unitarios para áreas menores deberán ser mayores. Así tenemos los siguientes factores de área:

4/1

tasableelemento del Áreaoinvestigad elemento del Área⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡=aF → cuando la diferencia sea inferior a 30%

y

8/1

tasableelemento del Áreaoinvestigad elemento del Área⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡=aF → cuando la diferencia sea superior a

30% Observación: En el presente caso tomaremos como área modelo, el área total del inmueble sirviente que pertenece al E.A.C., con una superficie de 514.274,80 m² y, luego, haremos la homogeneización para el área pertinente a la R.I., con una superficie de 81.848,00 m². b) Factor de fuente Ff Para los datos en oferta donde el optimismo del vendedor o corredor exige una contraoferta, generalmente, se utiliza el Factor de Fuente Ff, que debe estar situado en un intervalo entre 0,80 y 1,00, siendo este último, obviamente, cuando la negociación no es aceptada por el vendedor, bajo ninguna hipótesis, por un valor menor que el ofertado. En el caso en estudio, tenemos una negociación efectivamente realizada, como lo es la venta del inmueble hecha por el CARREFOUR, en agosto de 1997. Al tomarla como referencia, le deduciremos los valores referidos a las construcciones


203

existentes, considerando un costo unitario de US$ 500,00/m² según el boletín del SINDUSCOM (Sindicato de la Industria de la Construcción Civil en el Municipio de Vitória). Así la investigación, realizada en periódicos y en consulta a los corredores locales, arrojó la siguientes ofertas y/o transacción efectivamente registrada. 1) Área en la carretera Darly Santos, al lado del Carrefour. Área = 48.000,00 m² Frente = 86,00 m Precio/m² = US$ 200,00 Informantes: Corredores JOSÉ DELGADO - RAFAEL GONZÁLEZ (tel:////Classificados A GAZETA, 11/01/98) Ff = 0,85 Fa = 0,74 Precio/m² homogeneizado = US$ 126,00 2) Área en la carretera Darly Santos, frente al Carrefour. Área = 5.000,00 m² Frente = 140,00 m Precio/m² = US$ 230,00 Informantes: Corredores JESÚS BARRAZA - INMA ANDRADE (tel.:///////////,Classificados A GAZETA , 11/01/98). Ff = 0,85 Fa = 0,56 Precio/m² homogeneizado = US$ 109,00 3) Área en la carretera Carlos Lindenberg, frente al Carrefour. Área = 65.000,00 m² Frente = 200,00 m Precio/m² = US$ 230,00 Informante: Corredor HERNANDO GÓMEZ PINILLA (tel.: ///////; Classificados A GAZETA , 11/01/98). Ff = 0,85 Fa = 0,77 Precio/m² homogeneizado = US$ 151,00 4) Área en el distribuidor opuesto al Carrefour, con frente hacia la carretera Darly Santos, en esquina con la Av. Carlos Lindenberg.


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Área = 28.000,00 m² Precio/m² = US$ 150,00 Informante: Corredor MIGUEL BOLAÑOS SEQUERA (tel.://///////// ) Ff = 0,85 Fa = 0,69 Precio/m² homogeneizado = US$ 88,00 5) Área en la carretera Carlos Lindenberg, con frente hacia la carretera Darly Santos, transacción efectuada por Carrefour en junio de 1997. Área (terreno vacío) = 118.766,34 m² Parte vendida = 95,7463% = 113.714,37 m² Valor de la transacción (en junio de 1997, incluyendo las construcciones) = US$ 34.664.945,18 Valor de la transacción corregido para enero de 98 = US$ 36.398.022,00 Área construida = 25.409,90 m² Deducción de las construcciones = US$ 500,00 / m² x 25.409,90 m² = US$ 12.704.950,00 Valor de la transacción considerando solo el terreno vacío = US$ 36.398.022,00 - US$ 12.704.950,00 = US$ 23.693.072,00 Precio/m² = US$ 208,00 Ff = 1,00 Fa = 0,82 Precio/m² homogeneizado = US$ 170,00 Tenemos así, la lista de datos para el terreno vacío y seco: X1 = US$ 126,00 / m² X2 = US$ 109,00 / m² X3 = US$ 151,00 / m² X4 = US$ 88,00 / m² X5 = US$ 170,00 / m² La media x de los cinco datos es US$ 128,80 / m² La Desviación Estándar “s” (Standard Deviation) está dada por la fórmula: s = 32,61

( )1n

s xxi2

−=

∑ −


205

Verificación de la pertinencia de la muestra por el criterio de excluyente de CHAUVENET: Datos extremos: X4 = US$ 88,00 / m² y X5 = US$ 170,00 / m² Valor crítico para 5 datos = 1,65

6512516132

008880128s

d4 ,,,

,,<=

−= → el dato permanece

6512616132

0017080128s

d5 ,,,

,,<=

−= → el dato permanece

Como los datos límites son pertinentes, los demás también lo serán y la muestra es aceptada. En el presente estudio será utilizada la Teoría Estadística de las Pequeñas Muestras (n < 30) con la distribución “t” de STUDENT, para “n” datos y “n-1” grados de libertad, con confianza del 80% conforme la Norma Brasileña NB-502/89 de la ABNT que rige la materia. Los límites de confianza vienen definidos por la fórmula:

1nstxX c

mínmáx −

×±=

Donde : tc = Valores percentiles para la distribución “t” de STUDENT, con cinco datos, cuatro grados de libertad y confianza del 80% (Tabulado) = 1,53. Sustituyendo en el modelo, se tiene:

461,3253,180,128X

mínmáx ×±=

Efectuando, tenemos:

Xmáx = US$ 153,74/m²

Xmín = US$ 103,85/m² La amplitud del intervalo es: X máx - X mín = 153,74 - 103,85 = 49,89


206

A = 49,89 ÷ 3 = 16,63 División en clases para la determinación del valor de decisión: 1ª clase: 103,85 ⎯................................⎯ 120,48 En este intervalo hay un (01) dato (109,00) ⇒ peso “1” 2ª clase: 120,48 ⎯................................⎯137,11 En este intervalo hay un (01) dato (126,00) ⇒ peso “1” 3ª clase: 137,11 ⎯..................................⎯ 153,74 En este intervalo hay un (01) dato (151,00) ⇒ peso “1” Suma de los pesos (Sp) = 3 Suma de los valores ponderados (Sv) = 386 Toma de Decisión: Sp ÷ Sv = 386 ÷ 3 = US$ 128,66/m² Este es el valor del terreno vacío (inmueble sirviente), para área seca no sujeta a inundaciones. Partiendo de este valor, se aplica el porcentaje del 66%, para el caso de la línea de transmisión, por tanto, se tiene un valor unitario de US$ 128,66/m² x 0,66 = US$ 85,00/m². Así, para las áreas tasadas, asumiendo el valor unitario de US$ 85,00/m² para la franja de servidumbre, tendremos: 1) Área Pertinente al E. A. C. : 27.470,00 m² x 0,60 x US$ 85,00 / m² = US$ 1.400.970,00 2) Área Pertinente a la R. I.: 12.249,00 m² x US$ 85,00 / m² = US$ 1.041.165,00 DESVALORIZACIÓN DE LOS REMANENTES DE LAS ÁREAS


207

Atendiendo las restricciones citadas, y, considerando que hay, indudablemente, una desvalorización de las tierras remanentes, esta será estimada a través de un porcentaje incidente sobre la parte que está afectada por la instalación de línea de transmisión, además de la propia franja. El área perteneciente al E.A.C. tiene cerca de 260,00 m de frente para la Av. Carlos Lindenberg, mientras que el frente, desde la franja hasta el canal de Arabiri que la separa del Carrefour, es de aproximadamente 60,00 m. Esta franja corresponde a un 5,34% del total del área del inmueble sirviente. Así, se entiende que la franja influenciada por las instalaciones de la línea de transmisión es de aproximadamente 100,00 metros lineales, lo que corresponde al 38% del total remanente. Por tanto, el área remanente afectada es de 514.274,80 m² x 0,38 = 195.424,00 m². El porcentaje justo y razonable de perjuicio de ese remanente es del orden del 1% (uno por ciento) razón por la cual, al valor de la franja deberá ser adicionado este valor, esto es: 195.424,00 m² x 0,01 x US$ 128,66/m² = US$ 251.433,00 Para el área pertinente a la R.I., entendiendo que la franja corresponde al 17,42% del área total del imueble sirviente, y que el frente hacia la Av. Carlos Lindenberg es de casi 200,00 m, el perjuicio residual de esta área es mayor que la del anterior, razón por la cual es estimado en 2% del valor unitario del imueble sirviente, esto es:

US$ 85,00/m² x 0,02 x (81.848,00 m² - 12.249,00 m²) = US$ 118.318,00

4.0. CONCLUSIÓN LOS VALORES DE LAS INDEMNIZACIONES INCIDENTES POR LA INSTALACIÓN DE LA LÍNEA DE TRANSMISIÓN, REFERIDOS A ENERO DE 1998, CON BASE EN TODOS LOS CÁLCULOS HECHOS, DEBERÁN SER DE: 2) Área del E. A.C.


Sub- total (1) en números redondos = US$ 1.652.000,00


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Vi-E.A.C = US$ 1.652.000,00 (Un millón seiscientos cincuenta y dos mil dólares)

2) Área de la R. I.


Sub total (2) en números redondos: US$ 1.159.000,00

Vi-R.I. = US$ 1.159.000,00 (Un millón ciento cincuenta y nueve mil dólares)

Vi - TOTAL = US$ 2.811.000,00

(Dos millones ochocientos once mil dólares) EL JUSTO VALOR TOTAL DE LA INDEMNIZACIÓN POR LA INSTALACIÓN DE LA FRANJA DE SERVIDUMBRE EN LAS ÁREAS SITUADAS EN LA AV. CARLOS LINDENBERG,VILA VELHA, ESPÍRITO SANTO, REFERIDO A ENERO DE 1998, ES DE : Vi - TOTAL = US$ 2.811.000,00 (Dos millones ochocientos once mil dólares) 5.0 – CIERRE Damos por cerrado el presente INFORME de veinte (20) páginas de papel tamaño oficio tipeadas de un solo lado, seguido de los anexos: 1) ANEXO 1: Fotografías a color. 2) ANEXO 2: Levantamiento planialtimétrico del área. 3) ANEXO 3: Documento y anuncios publicados. 4) ANEXO 4: Credenciales profesionales de los firmantes.

Vila Velha, 20 de enero de 1998


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Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN C.R.E.A. Nº 1.445-D R.J.

Ing. ALBERTO LÉLIO MOREIRA C.R.E.A. Nº 2.947-D R.J.”

FONDO DE COMERCIO

¿Será que la determinación del Fondo de Comercio es una prueba pericial de ingeniería o de contabilidad? Mucho se ha discutido sobre el Fondo de Comercio y su obtención para efecto de indemnización, ya sea en los casos de expropiación o en los de recuperación del inmueble alquilado bajo la figura comercial, cuando son procedentes. Dentro de las innumerables definiciones clásicas de lo que es la empresa, la más resumida de todas que aborda en forma objetiva su finalidad, es que “la empresa es un conjunto de medios reunidos y organizados con vista a obtener una ganancia”. La actividad - finalidad de la empresa es la ganancia como fruto de producción, sea ella de naturaleza industrial, procesadora de bienes o prestadora de servicios. Si la empresa pierde su espacio, el punto donde ella se encuentra establecida, hay un perjuicio representado por el daño a su fondo de comercio. Este es admitido jurídicamente como una universalidad de derecho, confundiéndose con la propiedad industrial y comercial, englobando, resumidamente: a) Bienes corpóreos

• Inmuebles (terreno y bienhechurías).

• Instalaciones, muebles y utensilios, máquinas y equipos, herramientas y accesorios, vehículos y depósitos de mercancías.

b) Derechos y bienes incorpóreos

• Derechos de renovación de contrato de alquiler.


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• Nombre del establecimiento, su logo, su símbolo publicitario, marcas registradas, patentes, diseños y modelos.

• Punto comercial y clientela.

• Fuerza atractiva, concepto y confianza. El fondo de comercio está conformado por elementos orgánicos que el comerciante agrupa con el objetivo de constituir una clientela, necesaria para su actividad comercial. Estos elementos unidos por una atribución común en la formación de la clientela (considerada ella misma como un elemento), dan un apoyo al fondo de comercio, que así, se vuelve una actividad jurídica, distinta de los elementos que la componen. En la gran mayoría de los casos, el ítem “punto comercial y clientela” será lo que demandará el mayor peso en la indemnización, ya que, en general, el nombre o la marca no se afectan considerablemente, a no ser que se cierre completamente el negocio. Hace algunos años, la marca “COCA-COLA” fue tasada en los Estados Unidos, llegándose a una inimaginable cifra para nosotros, representando un monto en dólares equivalente a la quinta parte de la deuda externa brasileña. Y eso, reiteramos, solamente por el nombre, la marca “COCA-COLA”... Existen marcas, tan enraizadas por la tradición, que se incorporan al vocabulario del día - día como sinónimos del producto que hacen parte. Como es el caso del nombre “GILLETTE” para las hojillas de afeitar, “BRAHMA” para las cervezas, o antiguamente “VICTROLA” (ya que esta era una marca específica) para los aparatos tocadiscos. Hace tiempo tuvimos la oportunidad de elaborar un dictamen valorando la marca de una tradicional red de tiendas de artículos de vestidos, con más de 60 años de tradición, verificando que el nombre era lo más preciado, superando incluso hasta el patrimonio inmobiliario, considerando la situación pre - quiebra en que se encontraba, fruto de los sucesivos y sorprendentes planes económicos que asolaban al País. El fondo de comercio, tratándose de un bien, es, obviamene, alienable e indemnizable. Una persona jurídica, obligada a mudarse del inmueble donde se encuentra establecida, deberá ser indemnizada bajo los siguientes puntos:

a) Gastos de mudanza. b) Instalaciones. c) Alquileres no disfrutados y diferencias de alquileres.


211

d) Gastos de personal. e) Fondo de comercio. f) Lucros cesantes.

Observemos, en el caso de un inmueble donde se haya instalado una empresa comercial, que no fue objeto de expropiación pero si el edificio donde ella se establecía, sin importar que era propio o la simple condición de arrendataria. Sí era propio, se adicionaría a los puntos anteriores el valor del inmueble, obviamente, al propietario del inmueble le corresponde la indemnización incidente sobre su valor y a la persona jurídica, ocupante del mismo, aquel valor referido al fondo de comercio, haya sido o no cerrado el negocio. Está claro que sí es totalmente cerrada la empresa por el desalojo, la indemnización será total, esto es, incidente sobre todo el fondo de comercio calculado. Si, por el contrario, la expropiación implica solo la mudanza de la empresa, manteniendo el nivel ocupacional y comercial en otro local, la indemnización deberá incidir sobre un porcentaje de aquel fondo de comercio calculado, que se acostumbra adoptar en el orden del 70% sobre el valor total. La jurisprudencia nos muestra que “el predio destinado por el arrendatario al uso comercial o industrial es aquel en donde explota el comercio, donde ejerce su actividad, que escogió como punto para atraer la clientela, que la hizo conocida de aquellos que con el negocian, que valoriza, en definitiva, con su trabajo, para los fines a que lo destinó. El fondo de comercio no es solamente el depósito de mercancías, es sobre todo, la clientela y el punto”. La protección del fondo de comercio es, indudablemente, una obligación. JEAN GUYÉNOT, Profesor de Derecho de la Universidad de París, en su monografía “Les Fonds de Commerce” es taxativo al afirmar que “source productice de richesses pour celui qui en est le titulaire, de fonds de commerce prend une valeur marchande, et comme tous les biens appréciables en argent, il devient objet de protecion légale”, esto es, fuente productor de riquezas, el fondo de comercio toma un valor de mercado y, como todo bien apreciable en dinero, se transforma en objeto de protección legal. ALFREDO BUZAID en su “Da Ação Renovatória” dice que “el fondo de comercio es un bien de la naturaleza de los que se encuentran bajo protección de la Constitución Federal, al punto de que garantiza la propiedad privada, razón por lo que debe ser indemizado, cuando sucede una expropiación del inmueble donde él se encuentra radicado”. Ya en los Comentários à Constituição de 1967, PONTES DE MIRANDA declaró que “el fondo de comercio debe ser indemnizado de forma autónoma, en el caso de ocupar, él, un inmueble que haya sido expropiado. El Estado, al expropiar el edificio, expropia la propiedad más el derecho al uso del predio. La indemnización


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del fondo de comercio no se subroga en el valor del inmueble expropiado, siendo otra relación jurídica y, como tal, deberá ser tratada, por su naturaleza de propiedad”. Tal vez el hecho de no haber subrogación en el valor del inmueble, la gran mayoría de los magistrados determina dos experticias para el cálculo de la indemnización incidente sobre el inmueble expropiado donde se hallaba instalada la empresa: Una, de naturaleza de ingeniería, para la tasación del inmueble propiamente dicho, y otra, elaborada por el Perito Contador, para la determinación del fondo de comercio. Bajo nuestra óptica, es innecesario el nombramiento de un Perito Contable, pues entendemos que la determinación del fondo de comercio también es pertinente al área técnica de ingeniería y, un profesional con experiencia en el ramo podrá encargarse, plenamente (y tal vez con más éxito) de su determinación, conforme lo demostraremos más adelante. El fondo de comercio, según se vió anteriormente, puede ser calculado a través de la expresión simplificada de Fernando G. Martins:

F.C. = L / (1+i)n

Donde:

F.C. : fondo de comercio L : Ganancia neta total en el período de tres años inmediatamente anterior, estimado al valor actual. i : tasa mensual legal de interés (0,5% al mes) n : número de meses en el período = 36 meses

Cuando se habla en ganancia neta, se piensa luego en contabilidad... No siempre (generalmente, casi nunca), la contabilidad refleja la situación de una empresa (vistos los recientes casos de los grandes bancos, que motivaron las intervenciones del Banco Central). El examen frío de la contabilidad podría hasta demostrar la inexistencia del fondo de comercio, por no haber ganancia contable, y ahí, se opinaría por la no indemnización en virtud de que la empresa establecida en el inmueble expropiado no es rentable.


213

Imaginemos una trivial cuestión de expropiación de un inmueble que involucre una empresa comercial allí establecida, susceptible, con más facilidad, de maquillar sus ganancias –un botiquín- por ejemplo, según vimos en el capítulo anterior. Si fueran examinados sus balances, probablemente el 90% de estos establecimientos presentarían pérdidas, sin duda, razón por la cual la recaudación de impuestos en este tipo de negocio se hace por estimación. La prueba pericial en estos casos no es hecha para determinar si hay o no evasión. Esto es otro problema, no pertinente para la obtención de la justa indemnización por el desalojo o cierre total del negocio. Un Perito Ingeniero buscaría otros elementos distintos a los que están en los fríos libros contables y en los balances. Si el negocio no fue cerrado y se encuentra en operación en otro lugar, se apreciaría la real facturación por la observación in loco del movimiento, tal como el emprendedor de un shopping center lo hace con un arrendatario para comprobar el volumen de ventas, ya que el canon de arrendamiento se hace con base en el porcentaje sobre las facturaciones del negocio pactado para aquel tipo de emprendimiento. De esta observación, se estima la ganancia neta por la comprobación de los gastos reales (y no los “contables”) del negocio. En caso de que haya sido cerrado el negocio, se busca una empresa con una actividad similar en el área, y así no haya sido suministrado al perito los datos específicos, ya que aquella es extraña a la Acción propuesta, el movimiento de un bar puede ser fácilmente comprobado por observación. Cuando se trata de una empresa textil, el examen de la línea de producción, número de empleados necesarios para todas las áreas, facturación y gastos, puede y debe ser comprobado por un Perito Ingeniero con mucha más propiedad que un Perito Contador, menos ligado a esta actividad que un profesional de la Ingeniería. La ganancia neta sería, entonces, estimada y, con la aplicación del modelo de cálculo visto, con certeza matemática se obtendría el fondo de comercio pertinente. El levantamiento técnico del ingeniero excluye eventuales evasiones presentes en los balances y, así se diga que la penalidad del evasor deberá ser reflejada en la disminución de la indemnización que debía recibir, técnicamente no sería correcto confundir dos figuras para la obtención del justo valor de indemnización para el fondo de comercio: una correspondiente a la efectiva rentabilidad de la empresa (y que un ingeniero comprueba con facilidad) y otra correspondiente a la disminución irreal de ésta por la evasión de datos meramente contables.

TASACIÓN DE INMUEBLES RURALES. TASACIÓN DE UN BOSQUE DE EUCALIPTO. TASACIÓN DE UNA PLANTACIÓN DE NARANJAS. EJEMPLOS PRÁCTICOS.

CAPÍTULO 9


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CAPÍTULO 9

TASACIÓN DE INMUEBLES RURALES La tasación de inmuebles rurales está normalizada por la NBR-8799 (antigua NB-613 de la ABNT). La propia extensión del asunto podría exigir un curso exclusivamente destinado a los inmuebles rurales, pero, procuraremos resumir los aspectos más importantes y suficientes para explicar la función valorativa. HENRIQUE DE BARROS, emitió admirablemente el concepto de tierra como “un bien económico, sin costo de producción por ser anterior a la propia humanidad, que genera riqueza, cuya utilidad es medida por la capacidad de producir rendimientos”. Sin duda, tal como en los terrenos urbanos, la tierra vale por la capacidad de producir renta. Es, pues, el valor de rendimiento a que aspira llegar el tasador, valor ese que se confunde con el valor venal. Las bienhechurías, que son las mejoras incorporadas a la tierra, se clasifican en dos grupos:

a) Bienhechurías industriales (edificaciones, canales de riego, instalaciones para el abastecimiento de agua y energía eléctrica, etc.) → son las bienhechurías no reproductivas. b) Cultivos comerciales permanentes (pastos, floresta, plantación, etc.) → son las bienhechurías reproductivas.

Algunos autores, como E.R. RENNE, opinan que:

“Las bienhechurías deberán ser tasadas no como unidades aisladas, como por ejemplo mediante el costo de construcción, pero si desde el punto de vista de su utilidad en la hacienda, dentro de los tipos de explotación establecidos. El tasador deberá tasar las bienhechurías en el sentido que refleje en términos de utilidad la relación entre las bienhechurías y la hacienda como una unidad de producción”.

Los puntos relevantes en el estudio del valor de la tierra, sin duda son:


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a) Situación del inmueble en relación a las carreteras que permitan el transporte de los productos. Evidentemente que un inmueble, cuyos productos tengan dificultad para sacarlos del sitio de producción, se desvaloriza al compararlo con otro de igual producción pero de fácil colocación en los centros de consumo. b) Recursos naturales Los recursos naturales para fines agrícolas son las aguadas, cursos de agua, pastos naturales y bosques. Tales recursos no tienen costo de producción. Es muy importante la existencia de aguadas, manantiales naturales que evitan inversiones en pozos o lagunas. A las bienhechurías se agregan los equipos existentes (máquinas e implementos agrícolas, conjuntos de riego y fertilización, vehículos, animales de tracción, etc.) y las obras de infraestructura o mejoras al latifundio, tales como: carreteras internas, energía eléctrica, telefonía, abono a suelos, drenaje, corrección de la acidez del suelo, etc. Los métodos de tasación usuales son: 1º) Método Analítico ─ indirecto o de la renta. 2º) Método Simplificado ─ directo o comparativo. 1º) ANALÍTICO El primer método – ANALÍTICO o DE LA RENTA – es más difícil y es factible que se cometan errores, pues el Perito necesita de datos contables reales del inmueble tasable, no siempre – casi nunca – disponibles. Deducidos los gastos de producción, sobre la renta neta se aplica una tasa de capitalización para estimar el valor de la tierra. Sobresalen, pues, dos puntos primordiales en el método analítico, que son: la determinación de la renta neta y la aplicación de la adecuada tasa de capitalización. Como la tasación es algo instantáneo, aunque sean periódicos los costos de producción, los precios del producto deben ser los de la época de la tasación, tomando en consideración que no haya un factor atípico de mercado en el momento (ejemplo: aumento del precio por falta de un determinado producto). En un sistema inflacionario, el método tiene delicadas desviaciones. Hay que considerar los aumentos de fertilizantes y agrotóxicos que siguen a la subida de los


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combustibles en el mercado interno, además de eso, en cuanto a la producción hay una diversidad de productos que reaccionan individualmente según su naturaleza (ejemplo: tierra productiva de leche o caña de azúcar u otro producto diverso). Así, hay que establecer un valor de rendimiento por hectárea para cada punto, muy bien expuesto en la monografía de los Ingenieros Adílson José Magossi, Mitsuo Ohno y otros. A manera de ejemplo, supongamos que un área de 160 ha de tierra haya sido vendida por US$ 200.000,00 (Doscientos mil dólares). Una observación hecha en campo y en la contabilidad, se constató que los rendimientos, obtenidos en cada clase según la capacidad de uso, eran los siguientes:

Clases Área en ha Rendimiento (US$/ha) % Factor de ponderación

Clase A 60 200,00 100 1,00

Clase B 60 160,00 80 0,80

Clase C 40 60,00 30 0,30 Siendo: 100% = Porcentaje de la cuota que produce mayor rendimiento. 80% = Porcentaje relativo a la 2ª cuota en rendimiento. 30% = Porcentaje relativo a la 3ª cuota en rendimiento. El valor unitario de la tierra sin cultivo sería: US$ 200.000,00 ÷ 160 ha = US$ 1.250,00 / ha El valor de la cuota que produce mayor rendimiento, en nuestro caso, Clase A, es obtenido por la expresión siguiente:

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡×++×+×+×

×=)F (A . . . )F(A )F(A )F(A

1VVnn332211

tm

Donde:


219

Vm → valor unitario de la clase de capacidad de uso de la tierra (cuota) de mayor rendimiento. Vt → valor total de venta de la propiedad (tierra sin cultivo). Ai, i = 1, . . . , n → área de las clases de capacidad de uso de las tierras (cuota) de mayor rendimiento en orden decreciente. Fi, i = 1, . . . , n → factores de ponderación determinados a partir de la clase de capacidad de uso de la tierra (cuota) de mayor rendimiento. Así, sustituyendo valores, tenemos:

( ) ( ) ( )30,0ha4080,0ha6000,1ha6000,000.200VA ×+×+×

=

12000,000.200VA =

VA = US$ 1.666,66/ha

A partir del valor unitario de la cuota de mayor rendimiento (clase A), se obtienen los valores unitarios para los demás cuotas, a través de los respectivos factores de ponderación. Así:

VB = VA x F2 VB = US$ 1.666,66 / ha x 0,80 = US$ 1.333,33/ha VC = VA x F3 VC = US$ 1.666,66 / ha x 0,30 = US$ 499,99/ha

Multiplicando por las respectivas áreas, tenemos: VA = US$ 1.666,66 / ha x 60 ha = US$ 100.000,00 VB = US$ 1.333,33 / ha x 60 ha = US$ 80.000,00 VC = US$ 499,99 / ha x 40 ha = US$ 20.000,00 Total ......................................... US$ 200.000,00


220

La fijación de la tasa más adecuada fue objeto de una investigación. En estudio de viabilidad para el aprovechamiento hidroeléctrico del Río Uruguai en Garabí, hecho en 1976, fueron presentadas dos tasas para la determinación del valor económico de la tierra: Una de 6% al año, correspondiente al rendimiento efectivo del título oficial (libreta de ahorros), y otra, de 8% al año que fue considerada la más adecuada. Se llega a la expresión:

cióncapitaliza de Tasa explotada ha / Renta tierra la de Valor =

Donde: Tasa de capitalización = 0,08 (8%) El Perito Tasador debe tener cuidado en escoger sus fuentes de información. El Banco de Brasil, así como otros que operan en la región, son, sin lugar a dudas, fuentes de la mayor confiabilidad, mayor que la de los registros públicos, obviamente. 2º) SIMPLIFICADO Es el método comparativo más frecuente en la tasación de propiedades rurales.

Se procede como en el caso de inmuebles urbanos, tomando en cuenta, sin embargo, una homogeneización más cuidadosa, visto que las producciones y la calidad de la tierra, pueden no ser rigurosamente semejantes, aún en la misma región. En este método, las bienhechurías y semovientes han de ser tasados separadamente. Se hace interesante conocer el Manual Brasileño para el Levantamiento de la Capacidad de Uso de la Tierra - Oficina Técnica de Agricultura Brasil - Estados Unidos, 1971.

En éste, las clases de capacidad de uso de la tierra se agrupan en tres categorías, las cuales se subdividen en ocho, a saber:


221

CAPACIDAD DE USO DE LA TIERRA A) TIERRAS CULTIVABLES Clase I: Tierras cultivables sin problemas especiales de conservación. Clase II: Tierras cultivables aparentemente sin problemas de conservación. Clase III: Tierras cultivables con problemas complejos de conservación. Clase IV: Tierras cultivables solo ocasionalmente o en extensión limitada

con serios problemas de conservación.

B) TIERRAS CULTIVABLES SOLO EN CASOS ESPECIALES CON ALGUNOS CULTIVOS PERMANENTES Y ADAPTADAS EN GENERAL PARA PASTOS O REFORESTACIÓN. Clase V: Tierras cultivables solo en casos especiales de algunos cultivos

permanentes y adaptadas en general para pastos o reforestación, sin necesidad de prácticas especiales de conservación.

Clase VI: Tierras cultivables solo en casos especiales de algunos cultivos permanentes y adaptadas en general para reforestación, con problemas sencillos de conservación.

Clase VII: Tierras cultivables solo en casos especiales de algunos cultivos y adaptadas en general para pastos y reforestación, con problemas complejos de conservación.

C ) TIERRAS INADECUADAS PARA VEGETACIÓN PRODUCTIVA Y ADECUADAS PARA LA PROTECCIÓN DE FAUNA SILVESTRE, PARA RECREACIÓN O PARA FINES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA: Clase VIII: Tierras inadecuadas para cultivo, pastos o reforestación, pudiendo

servir solo como abrigo de fauna silvestre, como ambiente recreativo o para fines de almacenamiento de agua.

Fuente: Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra. Escritório Técnico de Agricultura Brasil - Estados Unidos, 1971, III - Aproximación. SITUACIÓN DEL INMUEBLE DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ACCESO Consta en el trabajo del Ing. OCTÁVIO TEIXEIRA MENDES SOBRINHO precursor de la Ingeniería de Tasaciones en el ámbito rural, in “Avaliação dos prédios rústicos para desapropriação por utilidade pública”, CESP, 1973, el siguiente cuadro:


222

Situación de los predios rústicos y su influencia sobre el valor de la tierra

Situación Características Escala de valor en %

Óptima Inmueble con frente a la carretera asfaltada, importancia limitada de las distancias.

100

Muy Buena Inmueble con acceso por carretera de primera clase, no pavimentada, importancia relativa de las distancias.

95

Buena Inmueble con acceso por carretera no pavimentada pero que ofrece seguras condiciones para transitar durante todo el año, importancia significativa de las distancias.

90

Desfavorable

Inmueble con acceso por carreteras y servidumbres de pasos, que no ofrezcan satisfactorias condiciones para transitar, vías y distancias equivalentes.

80

Mala Como la anterior, pero obstaculizada por derrumbes en las servidumbres, y con serios problemas de tránsito en la estación lluviosa, distancia y clase de carretera equivalente.

75

Pésima Como la anterior, con serios problemas de tránsito inclusive en la estación seca, obstaculizada por quebradas y riachuelos, sin puentes, con paso a riesgo por el volumen de las aguas.

70

Del mismo autor, el cuadro/tabla de valores de las tierras rústicas según la capacidad de uso del suelo y la situación del inmueble desde el punto de vista del acceso. Clase I II III IV V VI VII VIII Situación 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% Óptima 100%

1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

Muy buena 95%

0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

Buena 90%

0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

Desfavorable 80%

0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

Mala 75%

0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

Pésima 70%

0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140


223

Podemos pasar al siguiente ejemplo: Queremos tasar un lote de terreno que se enmarque en la Clase IV (Cultivable solo ocasionalmente, etc.), con localización considerablemente desfavorable debido al mal estado de las vías de penetración. La investigación permitió la obtención del valor del alqueire geométrico (unidad brasileña de superficie equivalente a 48.400,00 m²) en el orden de US$ 1.600,00, esto es, US$ 330,57 por hectárea, en una situación de buena salida de productos a través de una vía directa asfaltada, y la tierra totalmente cultivable. Buscando en la tabla para homogeneizar el área en estudio, tendremos: Clase IV -------------------55%

Situación ----------------- 80%

El valor de la tierra vacía será: US$ 1.600,00 / alqueire x 0,55 x 0,80

US$ 704,00 / alqueire o

US$ 145,45 / hectárea

TASACIÓN DE UN BOSQUE DE EUCALIPTO

La tasación de un bosque de eucalipto parte del valor del estéreo (unidad de medida de volumen de madera equivalente a 1 m3) del árbol, esto es, del valor del volumen de tronco aprovechable, descontadas las ramas. El Sr. FRANK TORREALBA, propietario de un bosque que tiene una superficie de 26 ha y quiere saber su valor partiendo de un precio del estéreo (st) de US$ 14,00. Un árbol medio tendría las siguientes características: Diámetro (D) = 0,30 m Altura media (hm) = 12,00 m

S = área basal = 2D4×

π

S = 2)30,0(4π = 0,0706858 m²


224

El volumen Va del árbol, incluyendo las ramas es de: Va = S x Ff x hm (1) Donde: Ff = factor de forma (tabulado), variable entre 0,5 y 0,7 En el presente caso tomaremos, Ff = 0,6 Substituyendo en (1), se tiene:

Va = 0,0706858 x 0,6 x 12,00 m = 0,5089 m³ Por tanto, el volumen del tronco con las ramas es de 0,5089 m³ Dividiéndose entre el factor 0,7 que es lo correspondiente a la exclusión de las ramas, tendremos:

0,5089 m³ ÷ 0,70 = 0,7270 estéreos El espaciamiento recomendado es de 4,00 m²/unidad De allí, para el área total de 26 ha (260.000,00 m²), tendremos la cantidad de 65.000 unidades. Con esta cantidad se tendrá el volumen de: 65.000 unidades x 0,5089 m³ = 33.078,00 m³, los cuales corresponden a 47.254 estéreos. Computándose 20 % de pérdidas, tenemos:

47.254 st x 0,80 = 37.803 estéreos A un precio de US$ 14,00/st, se tiene, finalmente, el valor del bosque:

VBosque = US$ 530.000,00 (Quinientos treinta mil dólares)


225

TASACIÓN DE UNA PLANTACIÓN DE NARANJAS Para tasar una plantación de naranjas, hay que conocer el espaciamiento entre árboles, la productividad, la formación y el respectivo costo, así como el precio de la caja referente a aquella zafra. Veamos un ejemplo: El Sr. LUIS MILLÁN, propietario del predio rural, necesita conocer el valor de una plantación con una superficie de 1 ha. Datos: Área = 1 ha = 10.000,00 m² Espaciamiento = 50,00 m²/árbol Productividad = 3 a 4 cajas por árbol Crecimiento = productividad alcanzada después del 4° año (período = 4 años). El valor de la plantación está dado por la expresión:

Vplantación = CF + RL x Fa x r

Donde: CF: Costo de fundación: gastos del 1º al 4º año, actualizados. RL: Renta neta obtenida en una zafra media. Fa : Factor de valor presente para (4 -1) = 3 rentas netas consecutivas. r : Tasa de riesgo = 10% (plagas, siniestros, caídas de precio, etc.). CF = US$ 1.450,00/ha (zafra del 98). Costo de mantenimiento = US$ 580,00/ha Precio de la caja = US$ 6,00/caja menos 2,5 % destinados al Funrural (es un departamento federal en Brasil, que da apoyo a los agricultores = US$ 5,85/caja.

RL = (200 árboles x 3,5 cajas/árbol x US$ 5,85/caja) – gastos de mantenimiento = US$ 4.095,00 – US$ 580,00 = US$ 3.515,00.


226

Fa (tasa de 12 % al año) = (1,12)-1 + (1,12)-2 + (1,12)-3 = 2,40

V plantación = CF + RL x Fa x r V plantación = 1.450,00 + 3.515,00 x 2,40 x 0,90 = US$ 9.042,00 ó, en números redondos:

V plantación = US$ 9.000,00

(Nueve mil dólares)

o

US$ 45,00/árbol

TASACIÓN DE MÁQUINAS Y EQUIPOS:

- MÉTODO LINEAL.

- MÉTODO DE COLE O DE LA SUMA DE DÍGITOS.

- MÉTODO DEL PORCENTAJE CONSTANTE.

- FONDO DE AMORTIZACIÓN. (El autor presenta sus agradecimientos al Prof. Ing. DELCIDES DE VITERBO FILHO, responsable por la redacción de este tema y profesor de “Tasación de Máquinas y Equipos” en los cursos de extensión en Ingeniería Legal y de Tasaciones de la Universidad Federal Fluminense).

CAPÍTULO 10


228

CAPÍTULO 10

TASACIÓN DE MÁQUINAS Y EQUIPOS

1) INTRODUCCIÓN La única regla real de mercado en un régimen capitalista es la de la oferta y la demanda, y donde mejor se aplica esta regla es en las ferias y las subastas. La diferencia primordial entre una tasación de un equipo, ya sea mecánico, eléctrico, electromecánico o electrónico, en relación a un inmueble, reside en dos aspectos, a saber:

a) El equipo puede ser negociado en cualquier parte del mundo, esto es, él es transportable, mientras que un inmueble no (el propio nombre – inmueble - ya define esta situación). b) En la tasación de un inmueble, se toma en cuenta la depreciación de las construcciones, mientras que en una tasación de una máquina, además de ésta hay que considerar la obsolescencia funcional generada por el surgimiento de nuevas tecnologías, así como la pérdida de utilidad en función del desinterés por la adquisición de los elementos producidos por el equipo tasable.

El costo de una máquina o equipo no es necesaria ni obviamente igual a su valor, aunque el costo sea un componente del binomio precio/valor. Por otro lado, en la investigación del valor de una máquina se busca conocer tanto el costo original como el de reposición. La palabra VALOR tiene muchos sentidos y diversos elementos modificadores, como fue definido al inicio del libro. En el presente caso, hay que establecer determinados conceptos, tales como: 1) Valor de Reposición → es el valor del bien determinado con base en lo que él costaría (normalmente a los precios corrientes del mercado) para ser sustituido por otro igualmente satisfactorio, considerándose principalmente en función de la eficiencia, pues con el avance tecnológico es difícil encontrarnos en el mercado, después de algún tiempo, una máquina con eficiencia semejante a la del pasado. 2) Valor Rentable → es el valor actual de los ingresos netos probables y futuros, según el pronóstico hecho con base en los ingresos y gastos recientes, y en las tendencias de los negocios.


229

3) Valor de Liquidación → es el valor que sería obtenido, cuando el bien tenga que ser puesto a la venta forzosa en un plazo determinado, sin embargo, hay que considerar: la amplia divulgación entre los posibles interesados, el financiamiento y las ventajas presentes en el mercado; igualmente conocer la situación del mercado en términos de recesión o demanda del bien tasable. Un descuento entre 10% y 40%, sería motivo para obtener una venta en el corto plazo. 4) Valor Residual Final o Valor de Chatarra → es el valor que se obtendría, en el caso que el bien tuviese que ser vendido como chatarra o sólo para el aprovechamiento de algunas de sus partes constitutivas, sin tener posibilidades comerciales de volver al uso original para el cual fue producido. El buen sentido y la cautela son necesarios para analizar fenómenos como: la poca frecuencia o dificultad de adquisición, y la abundancia o exceso de ofertas. El tasador no debe dejar influenciar por la especulación comercial al sopesar las condiciones de oferta y demanda que lleven al precio de equilibrio en el momento de la comercialización. Son tres los caminos más usuales para la tasación de máquinas y equipos:

a) Informaciones de mercado. b) Renta que la máquina o equipo pueda producir. c) Costo, menos la depreciación.

El primer camino, aunque más exacto, no siempre está disponible para la máquina o equipo que se desee tasar. Ejemplo: Tabla de vehículos usados (disponible) Tabla de fábricas nucleares usadas (no disponible). El segundo camino permite el análisis de la productividad de determinado bien, siendo, sin embargo, altamente subjetivo e inestable en un mundo globalizado en que no se tiene posibilidad de conocer la totalidad de las informaciones pertinentes y la real situación de las variaciones mundiales de mercado, así como la dinámica de las variaciones de costos en virtud de las alteraciones en el valor de los insumos, impuestos, variaciones cambiarias, etc. Este método debe, a pesar de todo, ser tomado en cuenta cuando se trata de la tasación de plantas productivas.


230

El tercer camino, aunque no sea el más exacto, permite una gran aproximación del valor de determinado bien, que es la finalidad de la tasación. Este proceso consiste en la determinación de una curva matemática que relacione el precio de la máquina o equipo nuevo, con el valor residual final (chatarra o salvamento), a través de la vida útil del equipo. Antes de iniciar el tratamiento matemático, es necesario establecer algunos conceptos útiles, con la respectiva terminología, buscando la estandarización del desarrollo de este trabajo y del servicio de la tasación de máquinas y equipos. Vida Útil → es el tiempo previsto entre el inicio del funcionamiento de determinada máquina o equipo y de su retiro de servicio, ya totalmente depreciada, esto es, solo el valor residual. Depreciación → es la pérdida de valor de determinado bien en el decorrer del tiempo. La depreciación ocurre por tres motivos principales: Deterioro, obsolescencia y pérdida de utilidad. Deterioro → Es la pérdida física del valor que generalmente puede ocurrir por accidentes, desgaste y corrosión. Obsolescencia → es la pérdida de valor por motivos técnicos y económicos. En este caso nuevos lanzamientos de máquinas y equipos permiten la confección de un producto semejante, generalmente de mejor calidad a costo reducido con relación al que era producido inicialmente. El equipo obsoleto puede producir determinado producto, sin embargo, el margen de ganancia es poco o no satisfactorio. Pérdida de utilidad → es la pérdida de valor funcional que ocurre cuando no existe demanda de los productos que determinada máquina o equipo pueda producir. Esperanza de vida → es el tiempo previsto entre la inspección y la fecha probable de retiro de servicio, debiendo ser tomados en cuenta todos los factores que llevan a determinada máquina y/o equipo a ser depreciados. Vida aparente → Es el tiempo estimado por el tasador, que generalmente resulta de la diferencia entre la vida útil y la esperanza de vida.


231

2) MÉTODOS DE DEPRECIACIÓN

Con base en el gráfico anterior, los métodos son:

1 - MÉTODO LINEAL.

2 - MÉTODO DE COLE O DE LA SUMA DE DÍGITOS.

3 - MÉTODO DEL PORCENTAJE CONSTANTE.

4 - FONDO DE AMORTIZACIÓN.

1. LINEAL 2. COLE 3. P.C. (%=K) 4. FONDO A

VALOR

TIEMPO


232

2.1) MÉTODO LINEAL Este método establece una depreciación constante en el transcurso del tiempo. La línea recta representa la más simple de las curvas, donde la depreciación en cada período es siempre igual y corresponde a la DEPRECIACIÓN TOTAL dividida entre el número de períodos de la VIDA ÚTIL prevista. El Método Lineal es también utilizado en la contabilidad fiscal.

GRÁFICO DEL MÉTODO LINEAL

A pesar de su extrema simplicidad, la depreciación de máquinas y equipos no es una función lineal en el tiempo, siendo más acentuada al principio que en los últimos años de la vida estimada, debido al desgaste, la inseguridad en cuanto a la utilización y por la pérdida de la garantía, cuyo valor se sumaba al precio del equipo cuando estaba nuevo.

1. LINEAL

TIEMPO


233

En esta tabla los símbolos representan:

D(n) → depreciación en el instante n.

Vr(n) → valor residual en el instante n.

DT(n)→ depreciación total en el instante n. Como se puede observar, se aplican al Método Lineal todas las fórmulas de una progresión aritmética, cuya razón es el valor de la depreciación en un período, y los valores inicial y final son respectivamente el valor nuevo y el valor residual final. 2.2) MÉTODO DE COLE Este método, también conocido como método de la serie o de la suma de dígitos, establece la depreciación empírica en cada período, representada por el producto de la depreciación total por los elementos de la siguiente serie:

NN1 2 3+ + + +. . . ,

NN

−+ + + +

11 2 3 ... ,

NN

−+ + + +

21 2 3 ... , ... ,

11 2 3+ + + +... N

Siendo N = número de períodos (generalmente el período utilizado es el año) y DT la base fija igual al valor de la depreciación total, siendo DT = Vn - VR, donde Vn es el valor de la máquina o equipo cuando están nuevos y el valor VR, cuando el mismo ya no posee vida útil, esto es, ya no tiene utilidad para el fin por el cual fue adquirido inicialmente.

Tabla del Método Lineal Tiempo (años) D(n) Vr(n) DT(n)

0 - 100.000,00 0,00 1 10.000,00 90.000,00 10.000,00 2 10.000,00 80.000,00 20.000,00 3 10.000,00 70.000,00 30.000,00 4 10.000,00 60.000,00 40.000,00 5 10.000,00 50.000,00 50.000,00 6 10.000,00 40.000,00 60.000,00 7 10.000,00 30.000,00 70.000,00 8 10.000,00 20.000,00 80.000,00


234

Como el valor de cada depreciación periódica es obtenido multiplicándose cada elemento de la serie por la depreciación total, valor fijo que llamamos (DT), podemos llegar a fórmulas matemáticas mediante operaciones algebraicas. Así, tenemos el cálculo del valor de la depreciación en el período DP:

1)+(N N)V-(V 2D Rn

P =

Donde:

Dp : factor o cuota de depreciación anual. Vn : precio de adquisición del equipo nuevo. VR : valor residual (en general del 5% al 20% de Vn)

N : vida útil (en años), en función de su vida técnica, variando en cada caso, en relación a su mantenimiento y conservación (ver sugerencia en tabla anexa).

Cálculo del Valor de depreciación acumulada DA, hasta el momento en que la máquina presenta determinada vida aparente (Vap):

El valor (Vm) de determinada máquina o equipo, en el estado actual puede, entonces, ser determinado sustrayéndose al valor nuevo la depreciación acumulada, como sigue:

Vm = Vn - DA

2D1) + V - N (2V papap ××

=AD


235

GRÁFICO DEL MÉTODO DE COLE

Se debe observar que en este método la depreciación en los primeros períodos es superior a los de los últimos años, hecho éste bastante cercano a la realidad práctica.

En esta tabla, para fines didácticos, fue considerado un período de ocho años como vida útil; valor nuevo de US$ 100.000,00 y US$ 20.000,00 como valor de chatarra o valor residual final.

Tabla del Método de Cole Tiempo Serie DT D(n) VR(n)

0 - 0,00 100.000,00 1 8/36 80.000,00 17.777,78 82.222,22 2 7/36 80.000,00 15.555,56 66.666.66 3 6/36 80.000,00 13.333,33 53.333,33 4 5/36 80.000,00 11.111,11 42.222,22 5 4/36 80.000,00 8.888,89 33.333,33 6 3/36 80.000,00 6.666,66 26.666,67 7 2/36 80.000,00 4.444,45 22.222,22 8 1/36 80.000,00 2.222,22 20.000,00

TIEMPO

2 - COLE


236

2.3) MÉTODO DEL PORCENTAJE CONSTANTE Este método establece una depreciación (en porcentaje) constante y continua, en cada período, igual al valor de una tasa calculada que se aplica al valor residual del período anterior, esto es, la depreciación al final de un período es igual al producto del valor residual al inicio por la tasa calculada, siendo el valor de la tasa función del tiempo de amortización, del Valor Nuevo y del Valor Residual Final o Valor de Chatarra. Determinación de la Tasa de Depreciación en el período (T). VR1 = Vn - Vn x T VR1 = Vn x (1 - T ) VR2 = VR1 - VR1 x T VR2 = VR1 x (1 - T) VR2 = Vn x (1 - T ) x (1 - T ) VR2 = Vn x (1 - T)2 . . . . . . VRn = Vn x (1 - T) n

(1 - T) n = VRn / Vn

T = 1 - n

n

Rn

VV

Siendo:

T : Tasa calculada Vn : Valor Nuevo (costo de la máquina en funcionamiento) VRn : Valor residual después de “n” años

En virtud del tipo de cálculo, extremadamente repetitivo y con gran número de decimales, sería aconsejable la utilización de este método con ayuda de un computador. La hoja de cálculo facilita, enormemente los cálculos.


237

GRÁFICO DEL MÉTODO DEL PORCENTAJE CONSTANTE

Tabla del Método del Porcentaje Constante

N T VRn Dn DTn

0 0,1822 100.000,00 0,00 0,00 1 0,1822 81.776,54 18.223,46 18.223,46 2 0,1822 66.874,03 14.902,51 33.125,97 3 0,1822 54.687,27 12.186,76 45.312,73 4 0,1822 44.721,36 9.965,91 55.278,64 5 0,1822 36.571,58 8.149,78 63.428,42 6 0,1822 29.906,98 6.664,61 70.093,02 7 0,1822 24.456,89 5.450,08 75.543,11 8 0,1822 20.000,00 4.456,89 80.000,00

2.4) MÉTODO DEL FONDO DE AMORTIZACIÓN Se determina un “fondo imaginario” donde sería aplicado el valor depreciado, debiendo, el mismo, rendir intereses previamente establecidos, que para fines didácticos, estableceremos en 30% a.a., como un valor que un industrial obtiene como rendimiento por su capital aplicado. Para facilitar la determinación del valor a ser colocado en este fondo, en cada período usaremos el siguiente artificio:

3. P.C. (%=K)

TIEMPO

VN x T


238

1) Depositaremos un valor unitario en este fondo y analizaremos su comportamiento. 2) Dividiremos la depreciación total DT por el monto obtenido en el fondo indicado, después de N períodos, correspondiente a la vida útil. Obtendremos, entonces, el valor constante a depositar en el “FONDO DE AMORTIZACIÓN” que, con la tasa estipulada inicialmente, permitirá la compra de una nueva máquina, utilizándose la máquina depreciada (VR) como parte de pago.

Tabla del Método del Fondo de Amortización N Factor DT(n) VR(n) 0 0,00 0,00 100.000,001 1,00 3.353,21 96.646,782 2,30 7.712,39 92.287,603 3,99 13.379,33 86.620,654 6,18 20.746,34 79.253,655 9,04 30.323,47 69.676,526 12,75 42.773,72 57.226,277 17,58 58.959,06 41.040,938 23,86 80.000,00 20.000,00

GRÁFICO DEL MÉTODO DEL FONDO DE AMORTIZACIÓN

TIEMPO

4. FONDO A.


239

PERÍODOS SUGERIDOS PARA LA DEPRECIACIÓN TOTAL (VIDA ÚTIL)

Equipos de Oficina Mínimo Máximo Mesas de madera, vidrio o hierro 8 14 Archivos de madera 8 12 Cofres 20 25 Máquinas de escribir, mecánicas 6 10 Máquinas de escribir, eléctricas 4 6 Máquinas de calcular 6 8 Máquinas de contabilidad 5 8 Aparatos de aire acondicionado central 14 20 Aparatos de aire acondicionado 14 18 Aparato de comunicación 6 10 Máquinas fotocopiadoras 4 6 Equipos de informática Mínimo Máximo CPU 3 6 Impresoras matriciales 6 10 Impresoras chorro de tinta 5 8 Impresoras Laser y chorro de cera 4 8 Videos VGA monocromático y color 6 10 Periféricos 5 8 Equipos de transporte Mínimo Máximo Aeronaves comerciales 5 8 Aeronaves particulares 6 10 Automóviles taxis 3 5 Automóviles particulares 4 8 Autobuses 6 12 Vehículos utilitarios 4 6 Camiones livianos 4 6 Camiones pesados 6 8 Remolques (quinta rueda) 6 8 Camiones mezcladores 5 7 Camiones volteos 5 7 Camiones “todo terreno” 4 8


240

Vagones ferroviarios y locomotoras [transporte interno (dentro de la empresa)]

14 20

Vagones ferroviarios y locomotoras (transporte externo)

12 16

Embarcaciones uso comercial 14 20 Embarcaciones uso recreativo 12 25 Equipos para transporte fluvial 16 22 Equipos e instalaciones industriales Mínimo Máximo Bombas 14 20 Compresores 14 20 Correas de línea de producción 18 25 Correas transportadoras 16 24 Elevadores 16 24 Sopladores 14 20 Tubos de cobre 24 26 Tubos de acero inoxidable 24 26 Tubería exterior 10 15 Generadores 14 20 Equipos e instalaciones agrícolas Mínimo Máximo Arados 8 12 Invernadero 10 20 Tractores 10 15 Equipos e instalaciones minerales Mínimo Máximo Extracción de minerales metálicos 7 15 Extracción de minerales no metálicos 7 15 Producción de petróleo 7 15 Gas natural 7 15 Perforación de pozos de petróleo y de gas 5 8 Explotación de depósitos de petróleo 10 20 Refinación de petróleo 18 25 Instalaciones y tuberías para transporte 15 25 Instalaciones para almacenaje (en acero) 10 20 Instalaciones para almacenaje (en fibra) 10 25


241

Equipos para construcción civil Mínimo Máximo Equipos básicos para construcción 5 10 Grúas y elevadores 15 20

Fabricación de productos alimenticios y bebidas Mínimo Máximo

Industria molinera (incluye molinos de cereales) 12 25 Ingenios azucareros y refinadoras de azúcar. 15 25 Fabricación de cigarros, tabacos y puros. 10 16

Equipos de la industria textil Mínimo Máximo

Tejedora 5 10 Tejidos y telares 10 25 Acabado y teñido 10 20 Ropas/confecciones de caucho y de cuero 10 25

Producción de madera Mínimo Máximo

Aserraderos – permanentes 10 15 Aserraderos – temporales 5 10 Carpintería y ebanistería 15 25 Contraenchapados 10 25 Láminas de madera 15 25 fábrica de estacas y postes 10 20

Máquinas universales en la empresa metalmecánica

Mínimo Máximo

Tornos mecánicos 15 20 Cepillos 15 25 Fresas 12 20 Electroerosión 10 15 Prensas hidráulicas 20 25 Taladros radiales 20 25

Máquinas universales para su uso en mantenimiento

Mínimo Máximo

Tornos mecánicos 20 25 Cepillos 20 25 Fresas 15 25 Electroerosión 10 15 Prensas hidráulicas 20 25 Taladros radiales 20 25


242

Máquinas universales para uso en producción Mínimo Máximo Tornos mecánicos 10 15 Cepillos 10 15 Fresas 5 12 Enfriamiento por inducción 10 15 Prensas hidráulicas 10 15 Taladros radiales 15 20 EJEMPLO: Tasar un grupo moto generador, comprado hace cinco años y que presenta una vida aparente de dos años. Según el informante NELSON BRETT, un modelo similar se vende por US$ 52.000,00 (Cincuenta y dos mil dólares). Solución: a) Por el método de Cole La depreciación total o acumulada está dada por:

2D1) + V - N (2V

D papapA

××=

Donde:

DA : depreciación total

Vap : edad aparente del equipo = 2 años

N : vida útil del equipo (14 a 20 años) = 15 años

Dp : factor o cuota de depreciación anual. Siendo:

1)+(N N)V-(V 2D Rn

p =


243

Donde: Vn : valor del equipo nuevo (precio de adquisición actual) = US$ 52.000,00 VR : valor residual, entre 5 % y 20% de Vn (tomamos, para el caso, 15%) = US$ 7.800,00 Sustituyendo en la fórmula, tenemos:

1)+(15 157.800,00)- (52.000,00 x2

=pD Dp = US$ 368,33

2368,331) + 2 - 15 x (22 ××

=AD DA = US$ 10.681,57

El valor Vm del equipo, en el estado actual será:

Vm = Vn - DA = US$ 52.000,00 – US$ 10.681,00

Vm = US$ 41.369,00

(Cuarenta y un mil trescientos sesenta y nueve dólares) b) Por el método del Porcentaje Constante La tasa de depreciación se calcula por la fórmula:

n

n

Rn

VV1T −=

Siendo: T : Tasa calculada Vn : Valor del equipo nuevo = US$ 52.000,00 VRn : Valor residual = US$ 7.800,00


244

1500,000.5200,800.71T −=

T = 1- 0,881196473 = 0,1188 Aplicando la tasa sobre el valor nuevo, tenemos: 0,1188 x US$ 52.000,00 = US$ 6.177,00 que es la depreciación en el primer año. Valor de la máquina en el 1º año: US$ 52.000,00 - US$ 6.177,00 = US$ 45.823,00 0,1188 x US$ 45.823,00 = US$ 5.443,68 que es la depreciación en el segundo año. Valor de la máquina en el 2º año: US$ 45.823,00 - US$ 5.443,00 = US$ 40.380,00 Como la edad aparente es de 2 años, se tiene, finalmente:

Vm = US$ 40.380,00

(Cuarenta mil trescientos ochenta dólares) Que es similar al obtenido anteriormente.

TASACIÓN DE YACIMIENTOS MINERALES

FÓRMULA DE HOSKOLD

EJEMPLO PRÁCTICO

CAPÍTULO 11


246

CAPÍTULO 111

TASACIÓN DE YACIMIENTOS MINERALES FÓRMULA DE HOSKOLD

Como en el caso de los cines, teatros, estaciones de gasolina, hoteles y moteles, la tasación de yacimientos minerales se hace a través del método de la renta, con la diferencia que los primeros utilizan la facturación pasada y, cuando se trata de yacimientos, se toma en cuenta, además de ésta, el valor actual del producto - final y “expectativa de vida” del yacimiento, esto es, la capacidad futura de producción hasta su efectiva extinción. Tratándose de un yacimiento virgen, aún sin explotación comercial, su valor será medido por la diferencia entre la ganancia neta anual probable que la explotación podrá producir en su vida útil, debidamente capitalizadas las cuotas futuras, y el valor actual de los gastos necesarios para la instalación y operatividad del equipo para la producción comercial. Sin duda, el tasador debe conocer el Decreto - Ley Nº 227 del 28 de febrero de 1967 (Código de Mineração) y el respectivo Reglamento definido en el Decreto Ley Nº 62.934 del 09 de Julio de 1968. Ningún yacimiento puede ser explotado sin la autorización del Ministerio de las Minas y Energía a través del DNPM (Departamento Nacional de Producción Mineral) y su operación debe ser precedido de una solicitud de investigación donde se definan el “estrato” del yacimiento (volumen de reserva) y el establecimiento del área a ser explotada. El artículo 4º del Código de Minería establece el concepto como “yacimiento a toda la masa caracterizada de sustancia mineral o fósil, que aflora en la superficie o existe en el interior de la tierra y que tenga valor económico. Mina viene ser el yacimiento explotado, aunque esté paralizada su explotación”... El mismo código enumera nueve clases de yacimientos, a saber:

I - Yacimientos de sustancias minerales metalíferas. II - Yacimiento de sustancias minerales de empleo inmediato en la construcción civil. III - Yacimientos de fertilizantes. IV - Yacimientos de combustibles sólidos. V - Yacimientos de rocas betuminosas y pirobetuminosas. VI - Yacimientos de gemas y piedras ornamentales. VII - Yacimientos de minerales industriales, no incluidas en las clases anteriores. VIII - Yacimientos de aguas minerales. IX - Yacimientos de aguas subterráneas.


247

Las fórmulas usuales para la obtención del valor del yacimiento son las de FINDLAY, INWOOD, O’DONAHUE y HOSKOLD, y para nuestro estudio estudio utilizaremos esta última, ya que las de Inwood y O’Donahue son casos particulares de aquella. La fórmula de HOSKOLD tiene por expresión:

i1R

tLV

n

j+

−

=

Donde:

Vj : Valor del yacimiento. L: ganancia media anual obtenida en la explotación en los tres años anteriores a la tasación, debidamente corregido a la fecha base. n : número de años lucrativos previstos (expectativa). t : tasa de amortización = 1/n R = 1+ t = unidad de capital sumada a la tasa de amortización. i : intereses legales anuales = 12% = 0,12

Para el cálculo de la ganancia neta, hay que deducir del ingreso bruto los valores referentes a las siguientes cuotas, con los respectivos porcentajes promedios estimados, en la práctica, con relación con el ingreso bruto:

a) Depreciación del equipo = 3% b) Mantenimiento, combustibles, lubricantes y renovación de máquinas = 6% c) Salarios y cargas sociales = 5% d) Administración [20% sobre (a + b + c) ] = 3% e) Impuesto único = 10% f) Eventuales (paralizaciones por fenómenos de la naturaleza, equipos dañados, etc) = 8%


248

Ahora bien, nos planteamos el problema de tasar uno de los mayores yacimientos de granito de Río de Janeiro, situado en la carretera Bandeirantes s/n, Jacarepaguá, tomando como fecha base el mes de junio de 1998: La presente tasación se centrará solamente en el yacimiento mineral, excluyéndose de la misma las construcciones y las tierras existentes en el área, en especial, las factibles de urbanizar para la construcción de viviendas. De la Urbanización La Urbanización Jacarepaguá es una de las que presenta mejores condiciones para el desarrollo en la ciudad de Río de Janeiro, tanto para el área residencial, por la existencia de la Carretera Grajaú - Jacarépaguá, como la reciente puesta en marcha de la “Linha Amarela”, avenida en dos sentidos de alta velocidad, que interconecta la urbanización con toda la zona norte y el centro de la ciudad; También en el área comercial e industrial, por su facilidad de conexión con la Carretera Río - Santos, a través de la carretera de los Bandeirantes. Ésta es una vía que funciona como un eje de comunicación de Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Barra da Tijuca, Autódromo, Centro de Exposición Río Centro, así como la conexión directa con la Carretera Río Santos a través de la vía Grota Funda. Esta última, es la principal vía de la región, disponiendo hasta el Río Centro de dos canales en dos sentidos, pavimento asfáltico en muy buen estado, iluminación a vapor de mercurio, drenaje pluvial y perfecta señalización. En el tramo donde está el inmueble, la vía es de un solo canal y está dotada de toda la infraestructura urbana, existiendo en las cercanías comercios, asistencia médica, templos religiosos y áreas de esparcimiento. El yacimiento de granito está localizado en un terreno conformado por diversas áreas que fueron compradas paulatinamente por el Grupo Empresarial que ostenta el “Derecho de Explotación”. El yacimiento es visto en las fotos y planos anexos al informe, la descripción resumida del área es la que está delimitada por un polígono irregular que tiene un vértice 425,00 m del rumbo verdadero de 35º NE, desde la esquina NE del puente en la Carretera dos Bandeirantes sobre el río Calimbá. Los terrenos, después de la integración de las áreas, pasaron a totalizar una superficie de A = 1.111.259,00 m², siendo una parte plana, una parte con una pendiente acentuada y otra parte constituye el yacimiento de granito con aproximadamente 80.000.000,00 m3 de reserva aprovechable.


249

Del total del lote de terreno, se destaca: • Yacimiento de granito = 215.418,00 m² • Terreno aprovechable = 835.841,00 m² • Reserva forestal = 60.000,00 m² TOTAL = 1.111.259,00 m² Las bienhechurías no forman parte de esta tasación como ya se dijo, y están constituidas por un local de entrada de 237,00 m²; taller industrial y de máquinas pesadas con área de 703,40 m²; oficina industrial y de recursos humanos, con dos pisos, con un área de 292,00 m²; cuatro galpones para depósito en con un área total de 3.206,00 m²; restaurante, cantina y vestuario con área de 346,50 m²; caseta de medición de 19,60 m²; tanque de agua y oficinas de 151,20 m²; oficina de producción de 102,00 m²; módulo de fabricación de PAV-S de 267,00 m²; taller de mantenimiento (galpón) de 1.116,60 m²;, galpón industrial de fabricación de pre - fabricados de 2.996,70 m²; oficina central de 386,60 m²; edificio de planificación, gerencia comercial y archivo de 161,20 m². Existen también, otras construcciones de menor importancia como almacenes, residencias de empleados, caseta de vigilancia, depósito de agua, etc., totalizando un área de 1.336,20 m², además de construcciones industriales como planta de concreto, caseta de bombas, caseta de balanzas, caseta de compresores, cabina de mando, trituradora y tamizadora, subestación auxiliar, totalizando un área cubierta de 1.141,00 m². El área total del complejo industrial es de 12.434,00 m². CÁLCULOS PARA LA OBTENCIÓN DEL VALOR DEL YACIMIENTO El yacimiento de granito en estudio es de excelente calidad y de fácil explotación, con una reserva estimada de casi 80.000.000,00 m3. Su explotación permitió la extracción en los últimos tres años de la siguiente producción de piedra picada:

1995: 587.391,00 m³ 1996: 490.376,00 m³ 1997: 530.842,00 m³

La producción media en los últimos tres años en números redondos es 536.000,00 m³.


250

Con una reserva de casi 80.000.000,00 m³, su agotamiento ocurrirá después de 149 años de explotación. No obstante, por cautela y atendiendo los posibles cambios de la legislación sobre la explotación de la cantera en núcleos urbanos, y considerando un notable avance del progreso urbanístico que se observa en la región, consideramos una expectativa de explotación de 20 años (n). Tomando en cuenta que el precio del m³ de la piedra picada a junio de 1998 es de US$ 25,00/m³, el valor del yacimiento será calculado a través de la fórmula de HOSKOLD, como sigue:

i1R

tLV

n

j+

−

=

Donde:

Vj : valor del yacimiento.

L : Ganancia media anual obtenida en la explotación en los últimos tres años antes de la tasación, debidamente corregida para la fecha base =

US$ 25,00 / m³ x 536.000,00 m³ - gastos (35%) = US$ 13.400.000,00 x (1- 0,35) = US$ 13.400.000,00 x 0,65 = US$ 8.710.000,00

n : número de años lucrativos previstos (expectativa) = 20 t : tasa de amortización = 1/n = 1/20 = 0,05 R = 1+ t : unidad de capital sumada a la tasa de amortización = 1 + 0,05 = 1,05 i : intereses legales anuales = 12% = 0,12

Sustituyendo en la fórmula, tenemos:

00,910.972.57$12,0

105,105,0

00,000.710.8

20

USV j =+

−

=

O en números redondos:

VALOR DEL YACIMIENTO = US$ 58.000.000,00 (Cincuenta y ocho millones de dólares)

1- EXPERTICIAS EN SINIESTROS - CASOS

REALES:

A) EL INCENDIO EN EL TEATRO DE HOTEL

NACIONAL – RÍO.

B) EL DERRUMBRE DEL EDIFICIO SAINT-

MARIE, EN NITERÓI.

2- VICIOS DE CONSTRUCCIÓN

CAPÍTULO 12


252

CAPÍTULO 12

1. EXPERTICIAS EN SINIESTROS, CASOS REALES: A) EL INCENDIO EN EL TEATRO NACIONAL DEL HOTEL NACIONAL – RÍO. B) EL DERRUMBE DEL EDIFICIO SAINT – MARIE, EN NITERÓI.

Toda experticia involucra una investigación de un hecho.

Intereses económicos rigen los procedimientos civiles en nuestra Justicia. Cuando ocurre un siniestro, existe, inicialmente la fase policial de la cual pueden derivar o no investigaciones en el área penal y/o civil. En el caso del siniestro con muerte, hay que investigar las responsabilidades para la posterior indemnización de los familiares cercanos de la víctima, a través de la acción propia que sucede en la causa ordinaria o sumaria. El Perito debe suministrar al Juicio elementos técnicos de convicción para que su apreciación pueda ser considerada sin dudas por parte del Juez; se forma así un sistema que proporciona los datos para el convencimiento que generará la decisión (sentencia). La Parte perdedora, que piense que sus derechos no fueron suficientemente atendidos, puede apelar a la 2ª Instancia (Tribunal de Justicia, Magistrados), donde se decidirá en colegiado sobre el mantenimiento o modificación de la sentencia de 1ª Instancia. El Perito representa los ojos técnicos del Juez Su comportamiento, bien sea ético o técnico – profesional, se refleja ante el Magistrado que lo nombró, el cual, aunque no está apegado al informe para dictar su decisión, en la mayoría de las veces adopta integralmente el escrito, porque significa la expresión de lo que lo llevó a nombrarlo para esa munus pública: la confianza depositada. De las informaciones del Perito y de sus conclusiones, el Juez tomará parte o todos los elementos de convicción para decidir. El Perito tiene que poseer la absoluta conciencia del papel que representa ante la sociedad que recurre al sistema judicial. De su buena preparación técnica, de su honestidad, de su amor al trabajo, nacerá la JUSTICIA. Al contrario, no cumpliendo la calificación que honrosamente le fue consagrada, o por falta de capacidad técnica o dolo, se convierte en un instrumento peligroso que redundará en daños, a veces irreparables, a una de las partes, que tendrá que enfrentar las responsabilidades que se deriven, ya sea en el área civil o en el área penal, por la conducta impropia.


253

En resumen, el Perito es un Auxiliar Técnico de la Justicia, que no tiene poder de decisión, pero si el deber de suministrar el mayor número de informaciones posible de naturaleza técnica al Magistrado que conduce el Hecho, o a través de un informe minucioso y elaborado según las normas que rigen la materia. A los efectos de ilustrar el importante papel del Perito, presentaremos dos casos donde tuvimos participación, uno en el área judicial como Perito (Incendio del Hotel Nacional Río, el 27 de noviembre de 1977), y otro, en el área administrativa-profesional como Consejero Director del CREA – RJ y miembro de la Comisión creada por la Presidencia de aquel Consejo, para la investigación de las responsabilidades, desde el punto de vista profesional, por el colapso estructural del edificio Saint Marie, en Niteroi, el día 1 de septiembre de 1982. A) EL INCENDIO EN EL TEATRO DEL HOTEL NACIONAL RÍO El 17 de diciembre de 1961, sucedió la mayor tragedia en términos de incendio con muertos en el Brasil: el incendio del Gran Circo Norte – Americano en Niterói, falleciendo en los dos primeros días más de 400 personas y otras tantas quedaron afectadas por la acción del fuego. Escenas dantescas vivió la ciudad donde nacimos y vivimos, y que pudimos presenciar. Se atribuye a un psicópata, desempleado del circo, el hecho de pegar fuego a la lona (inflamable) durante el espectáculo vespertino del domingo. Por más de 10 años, la ciudad no recibió otro circo, por el impacto de los terribles momentos presenciados en esa ocasión. En São Paulo, no menos impactante, sin embargo con un menor número de víctimas que lamentar, sucedieron las tragedias de los edificios Andraus y Joelma, en la memoria de todos por ser las más recientes y por el hecho de haber sido documentadas, tanto con fotografías como con películas, lo que no ocurrió en el caso de Niterói. Actualmente, las autoridades de Río de Janeiro han elaborado un Código de Seguridad Contra Incendio y Pánico (COSCIP), a través del Decreto Nº 897 del 21/09/1976. A ningún edificio en Río de Janeiro se le aprueban sus planos, si su proyecto de seguridad contra incendio no cumple con el COSCIP. Al momento de la Construcción del Hotel Nacional Río en 1972, no existía el COSCIP. ¿Cuáles son las razones de la Acción Civil intentada por personas naturales contra el Hotel Nacional Río?


254

Es lo que será visto en el cuerpo del informe transcrito a continuación: La primera fase pericial se hizo en el área policial después del incendio del 27 de noviembre de 1977. Este informe (policial) tuvo como objetivo investigar las responsabilidades que respondiesen penalmente por el evento, lo que no ocurrió, pues la investigación fue archivada por el Ministerio Público, según se verá en el cuerpo del informe del área judicial de la 22ª Vara Cível en la transcripción de la parte del proceso penal que tuvo curso en la 23ª Vara Penal. Nuestro informe, de fecha octubre de 1980, evidentemente, tuvo que narrar los hechos contenidos en el Informe Policial y del Cuerpo de Bomberos, aunado a las observaciones y estudios realizados in loco, aún transcurrido tres años del evento. Alguien sería responsabilizado civilmente por lo sucedido y cabría, entonces, indemnización a los familiares de las víctimas. Y así se entendió tanto en 1ª Instancia, cuya sentencia transcrita en forma completa fue dictada por el Exmo Sr. Juez Dr. PEDRO FERNANDO LIGIÉRO, mientras que en 2ª Instancia, cuya sentencia, también se transcribe aquí, tuvo como relator al Exmo. Sr. Magistrado Dr. JORGE FERNANDO LORETTI, confirmando, parcialmente, la sentencia del Juez a quo. En los cursos dictados son presentados las diapositivas demostrativas de la distribución física (planos) de los diversos pisos del teatro, puntos de salidas natural y de emergencia, etc, así como fotos de los lugares donde los cuerpos fueron encontrados y las opciones que tendrían de escape, mostrando el informe los elementos que convencieron al Juez para la decisión dictada. Por razones de naturaleza técnica los planos no fueron transcritos en este trabajo debido a sus dimensiones que harían imperceptibles los detalles más importantes de los mismos al reducirlos. Así, tenemos: “Exmo. Sr. Dr. Juez de Derecho de la 22ª Vara Cível de Río de Janeiro--RJ

Escr.: ODIVA DE RIVERO Processo Nº 44.498 Acción: Ordinaria Parte Actora: HELENA TSHESTNAKOVA Y OTROS Parte Demandada: EMPRESA HOTÉIS REUNIDOS S/A – HORSA HOTEL NACIONAL


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SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, Ingeniero registrado en el CREA bajo el Nº 1.445-D R.J., honrado por V. Exa. como Perito del Juicio en la Acción supra referida, después de ser juramentado compareció al lugar en compañía de los Asistentes Técnicos, Ingeniero LEOPOLDO GIMÉNEZ (de los demandantes) e Ingeniero ARMANDO JAVIER (de la demandada), presenta el informe en la forma siguiente:

HISTÓRICO Se trata de la Acción Ordinaria intentada por HELENA TSHESTNAKOVA madre de IRENE TSHESTNAKOVA; y por HELDER VAZ DE MELO y MARIA OFÉLIA ROSA MARINS VAZ DE MELO, progenitores de MARIA ELIZÉA MARTINS VAZ DE MELO, contra la EMPRESA HOTÉIS REUNIDOS S/A – HORSA propietaria del HOTEL NACIONAL de Río de Janeiro. El día 27 de noviembre de 1977 sucedió un incendio en las dependencias del Teatro Pedro I, situado en el Centro de Convenciones del Hotel Nacional (planta baja) donde fallecieron once (11) personas, entre ellas las hijas de las partes Demandantes, la primera, profesora de ballet, y la segunda, alumna. La Prof. IRENE daba lecciones en el Colegio Notre Dame, al que le fue alquilado el Teatro para las presentaciones del ballet clásico de ese colegio donde estudiaba MARIA ELIZÉA. En la presente Acción, los Demandantes persiguen la indemnización por parte de la empresa demandada, alegando la culpabilidad de ésta en el evento.

Hechas estas consideraciones, pasemos a las

I – CUESTIONES DE LA DEMANDADA (folio 216 de los Autos) 1ª CUESTIÓN Describir sucintamente los espacios del edificio principal del Hotel Nacional – Río y de su “Centro de Convenciones”, informando como se comunican, no solo para efectos del público en general, visitante y huéspedes; así como también para efecto de los respectivos y recíprocos servicios.

Respuesta El conjunto que conforma el Hotel Nacional es un complejo arquitectónico constituido por dos edificios que se comunican según lo que será mostrado.


256

La parte destinada a las habitaciones está edificada en una torre circular y el Centro de Convenciones (objeto de la Experticia) es una edificación con cuatro niveles: sótano, planta baja, mezzanina y 2º piso (salón de banquetes). En la losa de techo del 2º Piso hay una cancha descubierta de tenis. La losa de piso establece comunicación, en forma de marquesina (Foto No. 11) con la Torre del Hotel.

Las otras vías de intercomunicación del Centro de Convenciones con el Hotel son el pasaje que se inicia en la Av. Niemeyer bajo la marquesina citada (Foto Nº 02), que comunica a la planta baja del Centro de Convenciones (Foto Nº 10) con la recepción del Hotel y el pasaje (túnel) en el sótano con acceso por la puerta como se ve en la foto Nº 14, que, en la fecha del siniestro fue derribada sirviendo como pasaje para las diversas personas que escaparon del incendio.

Partiendo del hall de entrada del Centro de Convenciones (Foto Nº 10) se alcanza el sótano a través de la escalera circular y de dos ascensores, cuyas disposiciones son mostradas en los planos anexos al informe.

El sótano está dividido en salón de exposición, salas de máquinas y equipos; y salones de servicio del hotel.

En este sótano existen dos salidas de emergencia hacia el exterior, localizadas en el fondo del salón de exposición y se observan en las fotos Nº 03 (señalada por la flecha roja “2”) y Nº 04 (señalada por la flecha roja “B”). Hay además en el sótano, un túnel de comunicación (pasaje de servicio) con la torre del Hotel Nacional, con acceso por la puerta que se observa en la foto Nº 14, que fue derribada el día del incendio (anteriormente era una puerta de rejas), en la parte del frente del salón de exposiciones, dando acceso al depósito de vajillas, depósito de bebidas, almacén y talleres; que pasa por debajo de la calle existente entre los dos edificios.

En el plano Nº 570 anexo fueron señaladas:

En rojo: las dos salidas de emergencia y la escalera que va del hall de la planta baja (teatro) y continúa hasta el 2º Piso (salón de banquetes) pasando por la mezzanina (entrepiso).

En verde: El pasaje de servicio (acceso al túnel).

La planta baja (entrada del Centro de Convenciones – foto Nº 10) donde se sitúa el teatro Pedro I tiene acceso al nivel de la calle cubierta, teniendo en su parte frontal locales comerciales, antes de la entrada con el letrero “Centro de Convenciones” (Foto Nº 10), foyer, sala de exposiciones, auditorio con sus 1.500 plazas (foto Nº 07), baños, depósitos, salas de equipos, palco y bastidores.


257

Este piso es visto en el plano Nº 375 anexo al informe, con cinco (05) vías de salida, que son:

1) La propia entrada (Foto Nº 10) señalada en rojo.

2) Una salida en el lateral derecho (considerándose el frente del centro como entrada), señalada en rojo, situada a siete (7) metros del primer escalón de la escalera circular en ese piso y con vista externa en la foto Nº 03 (señalada en la foto por la flecha roja “1”).

3) Una salida en el lateral derecho (parte del fondo), señalada en rojo y con vista externa en la foto Nº 03 (señalada en la foto por la flecha roja “4”). Los cuerpos de las hijas de los Demandantes fueron encontrados en la mezzanina sobre la “línea de llamada” de esa salida (señalada por la flecha azul “3”).

4) Una salida en el lateral izquierdo, al fondo, señalada en rojo y con vista externa en la foto Nº 04 (señalada por la flecha roja “A”).

5) Una salida en la parte del fondo del teatro, señalada en verde, que da acceso a la puerta nombrada en el plano como “entrada de servicio - auditorio”, a través de la escalera, por estar en un nivel un poco superior, con vista externa en las fotos Nº 05 (señalada por la flecha “C”) y Nº 06 (ídem).

En el entrepiso, que denominaremos mezzanina (plano Nº 376) fueron encontrados los once (11) cuerpos de los que perecieron en el incendio, según consta en el Informe Pericial de la Secretaría de Seguridad Pública (folio 16 de los Autos). De estos, tres (03) cuerpos fueron encontrados en el lugar como se muestra en la Foto Nº 09, entre ellos, los de las dos hijas de los Demandantes, según declaración del Cel. LINO TEIXEIRA, administrador del Hotel Nacional.

Esta parte se sitúa sobre la salida de emergencia del teatro, señalada en la Foto Nº 03 por la flecha roja “4” y, en la época del incendio estaba cerrada, teniendo ventana fijas de vidrio. Hoy el sistema está modificado por las ventanas basculantes, según se muestra en la foto Nº 09 con los picaportes señaladas por las flechas azules. Esta losa de mezzanina se sitúa a tres metros con trece centímetros (3,13 m) del nivel del suelo.

La mezzanina tiene el acceso por la escalera circular ya mencionada. Esta escalera tiene el primer escalón situado a cuarenta (40,00 metros) del lugar donde fueron encontrados los cuerpos, y de allí a la escalera, señalizado en rojo punteado.

El acceso hacia la mezzanina se hace por la escalera circular y por dos ascensores. En el fondo hay una puerta, que se ve en la foto Nº 08, abierta luego del proyecto original. Por esta puerta se accesa a la puerta de salida para el exterior según se muestra en las fotos Nº 05 y 06 (señaladas por la flecha roja “D”).


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La mezzanina tiene la siguiente distribución: foyer, circulación, dos salones de reunión; parte con acceso independiente hacia los locales de la planta baja, diecisiete (17) locales, cuatro (4) locales para aire acondicionado, balcones, cinco (5) camerinos, fosa del palco, cabinas de radio, de proyección y prensa.

En el fondo de la mezzanina, junto a los camerinos, existen dos escaleras que dan acceso a los bastidores de la planta baja (teatro) destinadas a la circulación de los artistas y empleados calificados.

La puerta vista en la foto Nº 08 estaba trancada el día del incendio. Esta puerta, que no constaba en el plano original, fue abierta en la “caja” de la mezzanina. Originalmente, la puerta “D” (fotos Nº 05 y 06, externamente) establecía comunicación desde planta baja hacia la cocina del 2º piso. (salón de banquetes) sin ninguna salida hacia la mezzanina. La distancia entre el lugar donde los cuerpos fueron encontrados y esta puerta es de casi veinticinco (25) metros, señalada en el plano Nº 376 en verde punteado. Esta puerta según declaración del administrador del Hotel, no es una salida de emergencia de la mezzanina. Así, la única vía de salida sería la propia escalera circular existente en el foyer, situada a 40,00 metros del lugar donde los cuerpos fueron encontrados, y que da acceso a la planta baja y al 2º piso (salón de banquetes) donde las puertas de emergencia (fotos Nº 12 y 13) estaban cerradas con candado.

La escalera circular que comunica los diversos niveles del Centro de Convenciones presenta el siguiente número de escalones:

a) de la planta baja al sótano = 22 escalones. b) de la planta baja a la mezzanina = 21 escalones. c) de la mezzanina al 2º Piso = 25 escalones.

Desde el lugar donde estaban los cuerpos hasta la salida de emergencia de la planta baja (foto Nº 3, flecha amarilla “1”) las víctimas tendrían que recorrer:

40,00 metros + 21 escalones + 7 metros

Desde el lugar donde fueron encontrados hasta la 1ª puerta de emergencia en el 2º piso, ya que las demás estaban trancadas, tendrían que recorrer:

40,00 metros + 25 escalones + 34,00 metros

(Distancia entre la escalera y la 1ª puerta de emergencia del 2º piso, señalada en rojo punteada en el plano Nº 377).

El 2º Piso está conformado por el salón de banquete (donde está la puerta de emergencia de las fotos Nº 12 y 13), salón de cocteles, cocinas, frigoríficos,


259

depósitos, baños, hall, show room, seis compartimientos para el aire acondicionado, compartimiento de calderas y cabinas, según el plano Nº 377 anexo al informe.

El acceso al 2º Piso es realizado por la escalera circular mencionada (25 escalones entre la mezzanina y este piso); y por los dos elevadores.

Este 2º Piso tiene salidas de emergencias (así denominadas por los letreros vistos sobre las mismas – foto Nº 13) dirigidas hacia la terraza que se extiende como marquesina (foto Nº 11) comunicando el edificio del Centro de Convenciones con la torre del Hotel Nacional.

En la parte del fondo, señalada en el plano Nº 377 por la flecha verde, se localiza una puerta que comunica este 2º Piso con el exterior a través de la puerta “D”, vista en las fotos Nº 05 y 06, pasando internamente por la “caja” vista en la foto Nº 08, donde fue hecha una puerta después de la construcción del hotel.

Así, el 2º Piso tiene como comunicación hacia el exterior las seis (06) puertas situadas en el lateral izquierdo, de las cuales tres (03) están en el interior del salón de banquetes y denominadas como “salidas de emergencia”, hacia la marquesina, y la puerta del fondo (que no es denominada como salida de emergencia), saliendo en la puerta “D” en el fondo del Centro de Convenciones.

En cuanto a la comunicación entre los dos edificios, tenemos:

a) Para efectos del público. Se comunican por el pasaje abierto al nivel de la planta baja.

b) Para efectos del servicio. Por el pasaje subterráneo cuyo acceso se hace por el sótano (puerta vista en la foto Nº 14).

Además hay que adicionar que existe la comunicación a través de la marquesina [Cubierta del pasaje mencionado en el punto (a) y que tendría el efecto de EMERGENCIA], visto que las puertas del 2º. Piso (fotos Nº 12 y 13) son SALIDAS DE EMERGENCIA según lo indican las placas.

2ª CUESTIÓN Aclarar y describir la localización, la utilidad y el uso del pasaje subterráneo de servicio que también conecta los edificios mencionados, por debajo de la calle pública existente entre ellos, debajo del nivel del teatro de aquel “Centro de Convenciones” y cuya puerta estaría “cerrada con candado”, cuando se produjo el incendio en el mismo teatro el día 27 de noviembre de 1977 y a la que se refiere esta acción.


260

Respuesta Según ya se ha dicho en la cuestión anterior, esta puerta (que era de rejas) fue derribada el día del incendio y por eso escaparon varias personas (en ese día se estaba realizando en el sótano una reunión de “Barmen”).

Esta puerta señalada en tinta verde en el plano Nº 570, se situá en la parte izquierda en frente del salón de exposiciones del sótano. Sirve de acceso al túnel que intercomunica a los dos edificios y sirve para el tránsito del personal de servicio, obreros, grupo de mantenimiento y operaciones, tanto del Hotel como del Centro de Convenciones.

3ª CUESTIÓN Informar si ese pasaje subterráneo de servicio y su respectiva puerta, pueden, o podrían bajo alguna hipótesis, ser considerados como “puerta principal o salida de emergencia” del aludido Teatro.

Respuesta En el entendimiento del Perito, no.

Las salidas de emergencia del teatro serían las destacadas en la Foto Nº 03 por las flechas Nº 1 y No. 4, y en la foto Nº 04 por la flecha “A”.

Existen también otras salidas (la propia entrada del Centro de Convenciones) y la puerta del fondo que se comunica a través de la escalera con la puerta “C” en el fondo del Centro (fotos Nº 05 y 06).

Obviamente que no pueden ser llamadas “puerta principal” o “salida de emergencia”, cuando existían puertas más cercanas al lugar, donde fueron encontrados los cuerpos, las salidas de la planta baja.

Desde el lugar donde murieron hasta la puerta de emergencia (flecha “1”) en la planta baja, las víctimas deberían recorrer la distancia:

40,00 metros + 21 escalones + 7,00 metros.

Todas las víctimas, según se ha dicho, fueron halladas en la mezzanina, habiéndose originado el fuego a nivel del teatro (1º Piso). Desde el lugar donde fueron encontrados hasta el 2º Piso (donde el fuego no alcanzó a llegar, según informaciones dadas al Perito), conforme se expresó, tendrían que recorrer la distancia:

40,00 metros + 25 escalones + 34,00 metros


261

Por tanto, en el entendimiento del Perito, visto que la mezzanina no tiene salida directa hacia el exterior, como tienen el 1º y 2º piso, sus salidas son las mismas de estos pisos, además de la puerta indicada en la foto Nº 08 (que también estaba cerrada) y que comunica con la puerta “D”.

Así, serían éstas las utilizadas como emergencia en primer caso, en lugar de la del sótano, pues desde el lugar donde los cuerpos fueron encontrados hasta la puerta del sótano (foto Nº 14) tendrá que ser recorrida la distancia:

40,00 m (desde el lugar hasta la escalera) + 21 escalones (hasta la planta baja) + 22 escalones (planta baja al sótano) + 26,00 m (desde la escalera a la puerta indicada en rojo punteado en el plano Nº 570).

4ª CUESTIÓN Confirmar que la puerta cerrada con candado que aparece en la fotografía Nº 64, que instruye el Informe de los Peritos Penalistas, del Instituto Carlos Éboli, del Departamento General de Policia Civil de la Secretaría del Estado de Seguridad Pública, que constan en el folio 84 de los Autos de esta acción y donde está escrito “Salón de Bailes – 2º Piso” y que en la relación de las fotografías que integran el informe está definida como “dispositivo de cierre de una de las puertas del 2º Piso” es realmente, del Salón de Bailes y de Fiestas del 2º Piso ó 2º nivel, del “Centro de Convenciones” y no la de aquel pasaje subterráneo de servicio, que nada tiene que ver, ni posee relación, con el mismo teatro.

Respuesta La mencionada puerta (folio 84, foto Nº 64 del Informe del Instituto Carlos Éboli) está a la vista en las fotos del Perito Nº 12 y 13. Esta puerta es denominada “salida de emergencia” y se ubica en el salón de banquetes y no en el pasaje subterráneo.

Podemos decir que ella no es la salida de emergencia del Teatro (que está en el 1º piso), y tiene salidas de emergencia propias, como ya se aclaró. No obstante, lo mismo no puede ser dicho en relación a la mezzanina, visto que este nivel no tiene salidas de emergencias propias (a excepción de la puerta de la foto Nº 08, que no es “salida de emergencia” y que estaba cerrada) y sus salidas se hacen por la escalera circular hacia la planta baja o hacia el 2º Piso. Por tanto, en el entendimiento del Perito, las “salidas de emergencias” del 2º Piso también lo son para la mezzanina, donde fueron encontrados todos los cuerpos de las víctimas del siniestro.

5ª CUESTIÓN Traer al proceso cualquier información útil al esclarecimiento de la causa.


262

Respuesta No hay nada que agregar a lo que fue dicho en esta serie.

II - CUESTIONES DE LOS DEMANDANTES (folio 230 de los Autos)

1ª CUESTIÓN Quieran los peritos describir minuciosamente el lugar del incendio, analizando, inclusive las instalaciones contra incendio y señalar las vías de acceso, así como otras puertas y pasos utilizables en caso de pánico de sus ocupantes.

Respuesta El lugar fue ampliamente descrito en la serie anterior.

El incendio, según el informe pericial de la Secretaria de Seguridad Pública (S.S.P.), tuvo su inicio cerca del palco, en el lateral izquierdo (observador contra el palco), cerca de la salida de emergencia (flecha “A”) hacia la Av. Niemeyer (folios 16 y 17 de los Autos). Según el Informe de los peritos de la S.S.P. (folio 18) el incêndio se originó em uno de los extractores que rodean al palco, que hacen parte del sistema de ventilación forzada donde el aire penetra por las “ventanas” y es expelido en la cubierta (nivel de la cancha de tenis), al momento del siniestro apenas uno de los extractores estaba en funcionamiento (justamente al lado del origen del fuego). El Perito constató además que el extractor (fotos Nº 65/72 del Expediente) de la derecha (considerándose parado frente al Centro de Convenciones) no está en funcionamiento. En estos extractores de sección rectangular y hoy recubiertos con láminas, pasa un considerable número de cables de electricidad de los reflectores. El foco específico del incendio no fue perfectamente definido, admitiendo los técnicos haber existido una gran emisión de calor en el interior del extractor probablemente originado por la sobrecarga de los circuitos eléctricos (folio 19) de alimentación de los “spots”. El incendio se propagó en forma “rápida e incontrolable” (folio 19).

En lo que concierne a las instalaciones contra incendio, el Perito comprobó que el Centro de Convenciones está actualmente dotado de varios extintores en carros móviles, así como de los puntos de mangueras.

No existe en el Informe Pericial de la S.S.P. ninguna alusión a las deficiencias del sistema contra incendio, habiendo informado el Fiscal del Ministerio Público de la 23ª Vara Penal en el reporte al MM. Juez de aquella Vara que “las declaraciones de los testigos dejan ver que las condiciones de mantenimiento y seguridad del hotel estaban, en la ocasión del siniestro, en perfecto estado”. (folio 116 de los autos). Este punto queda sin efecto, por desconocer el Perito la situación anterior al siniestro, aceptándose el documento citado.


263

Las vías de acceso, así como las puertas y pasos utilizables en caso de pánico, fueron descritas en la serie anterior.

2ª CUESTIÓN Tomando en cuenta que, al momento del incendio, el teatro Pedro I del Centro de Convenciones del Hotel Nacional (Av. Niemeyer Nº 769) no se encontraba lleno, porque allí se estaba realizando sólo el ensayo general del Ballet Notre Dame, ¿la utilización de todas las mencionadas salidas habrían disminuido la densidad del humo y facilitado la evacuación de las víctimas?

Respuesta Si.

3ª CUESTIÓN ¿El paso a través de la puerta, cerrada con candado, que comunica el pasaje subterráneo de servicio del Teatro Pedro I con la calle, habría facilitado, durante el siniestro, la rápida evacuación de las personas que se encontraban en el sitio del incendio?.

Respuesta Según ya se dijo en las cuestiones anteriores, existían otras salidas cuyos accesos demandaban menor recorrido hasta la puerta citada, la cual fue derribada. Estas salidas se localizaban en la planta baja y son señaladas por la flecha “1”, al igual que la propia entrada al Centro de Convenciones. No hay ninguna declaración o documento de que éstas hubiesen estado cerradas.

Hay en los Autos recortes de periódicos que se refieren a esta puerta, pero la misma fue derribada y los que estaban en el sótano escaparon por la misma, visto que los cuerpos de las víctimas fueron halladas en la mezzanina.

4ª CUESTIÓN El accionamiento del sistema extintor de incendio y/o la suspensión de la corriente eléctrica por la Demandada, a través de sus empleados, en el momento del siniestro ¿Habría también facilitado el salvamento de las víctimas?

Respuesta Según el informe de los peritos de la S.S.P., el incendio se propagó en forma “rápida e incontrolable” (folio 19).

El análisis del término “incontrolable” llevaría a concluir la imposibilidad del control del fuego. Consta que la corriente fue cortada por la “suspensión automática de la llave general existente en la sub-estación” (folio 15). Esta suspensión pudo no


264

haber sucedido en forma instantánea al momento de comenzar el fuego, y cuando ocurrió el corte de corriente, ya se había iniciado la propagación, caso contrario no llegaría a las proporciones a la que llegó.

El perito no puede afirmar con seguridad, pero tendría que haber sido de inmediato, en alta proporción para el control y accionamiento del equipo contra incendio para que fuese extinguido rápidamente y, mismo así, debido a las características de los materiales usados en la decoración, de acuerdo con el informe de los peritos de la S.S.P., la combustión fue rápida.

La cuestión no tiene sentido por su propia naturaleza, debido al desconocimiento de este Perito de las condiciones existentes en el lugar en lo que se refiere a la protección contra incendio, basándose en el documento de la autoridad del Ministerio Público en el folio 116.

5ª CUESTIÓN ¿La ocurrencia del corto circuito, admitido como causa del incendio, sería evitada por el riguroso mantenimiento y la buena conservación de las instalaciones eléctricas?

Respuesta El Perito no posee elementos para responder la cuestión, ya que no inspeccionó el inmueble antes del evento.

6ª CUESTIÓN Digan los peritos, examinando los informes del Instituto Carlo Éboli y del Cuerpo de Bomberos, ¿si el hecho de encontrarse defectuoso, en la ocasión del evento, uno de los extractores de expulsión de aire caliente hacia el exterior indica la falta de una regular conservación de las instalaciones del Centro de Convenciones?

Respuesta El Perito tuvo cuidado en re-examinar los extractores citados y verificó que uno de ellos continuaba desactivado (el de la derecha, considerado el observador mirando hacia la entrada del Centro de Convenciones). No obstante, el incendio tuvo su probable origen en el extractor de la izquierda, esto es, en el que estaba en funcionamiento, (se destaca que el perito considera los sentidos inversamente a los de los técnicos de la S.S.P., por considerar estos los correctos – esto es - en el sentido del observador en el interior de la construcción, mirando hacia la entrada). No vemos relación entre un hecho y otro. Lo que ocurrió es que el material de revestimiento del extractor (alfombra) era de fácil combustión y la activación del extractor, en este caso, solo podría haber colaborado com el incremento del fuego, visto que la combustión se efectúa debido a cuatro factores, según la teoría moderna:


265

a) presencia de un combustible (agente reductor).

b) presencia de un activador de la combustión (aire-agente oxidante).

c) existencia y mantenimiento de cierta temperatura mínima.

d) reacción en cadena.

La ausencia de cualquiera de estos factores, hace imposible la combustión.

En este caso, así el foco haya sido la sobrecarga eléctrica, los elementos combustibles fueron materiales empleados en el revestimiento del extractor, en la decoración, palco y butacas. El activador fue el oxígeno existente y el extractor activado funcionó como “activador”, lo contrario del que estaba fuera de servicio.

En el caso del mantenimiento de sistemas eléctricos, la prevención de incendios de este origen se podría resumir en lo siguiente (Corporación de Seguridad y Prevención de Accidentes – Santiago, Chile):

a) Uso de conductores de diámetros adecuados y aislamiento suficiente para evitar el sobre calentamiento.

b) Uso de aislantes o ductos para conductores de acuerdo con las características de la instalación.

c) Empleo de interruptores, tomas y enchufes en buen estado y bien protegidos.

d) Mantener fusibles y disyuntores con la capacidad necesaria.

e) No sobrecargar la línea.

f) Efectuar inspecciones periódicas, observando principalmente los aislantes (corrosión, fusión, desgaste), interruptores y tomas (corrosión del metal, deterioro), y todos los elementos que trabajen con corriente eléctrica.

En el caso de motores eléctricos (el extractor operaba con ventilación forzada, esto es, con un motor):

a) Instalación en lugares secos, sin humedad.

b) Evitar sobrecarga en el motor (esto puede ocurrir por caída de voltaje).

c) Protección para la interrupción en caso de sobrecarga o sobrecalentamiento.

d) En motores trifásicos, evitar que se trabaje solo con dos fases en caso de desconectarse una de ellas.

e) Observar en el equipo de arranque (arco voltaico, generación de chispas).

f) Puesta a tierra.


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7ª CUESTIÓN En caso afirmativo (deficiente conservación), tal deficiencia debe ser considerada como un factor de intensificación y/o de propagación del incendio?

Respuesta Según lo dicho en la cuestión anterior, la desactivación del extractor tendría efecto contrario, esto es, no ayudaría a la propagación del incendio por los motivos citados.

El Perito no tuvo conocimiento de las condiciones de la instalación eléctrica al momento del siniestro, en la cuestión anterior describió las Normas de prevención adecuadas y divulgadas para estos casos.

El hecho es que el incendio ocurrió, según los técnicos de la S.S.P. con uma “máxima probabilidad”, por sobrecarga en los circuitos de alimentación de los reflectores. Cierre Y, habiendo concluido el presente informe de Catorce (14) hojas de papel tipo oficio, tipeadas por un solo lado, catorce (14) fotografías a color y numeradas, cuatro (4) planos siendo uno del sótano (Nº 570), uno de la planta baja del teatro (Nº 375), uno de la mezzanina (Nº 376) y uno del 2º Piso (Nº 377), todo debidamente firmado por el Perito que suscribe este informe.

Requiere sea anexado a los Autos para que produzcan un solo fin y efecto de Derecho.

En estos términos Pide aprobación Río de Janeiro, 15 de octubre de 1980. Ing. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN Perito del Juicio”


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SENTENCIA “Vistos, etc. HELENA TSHESTNAKOVA, HELDER VAZ DE MELLO y su esposa, MARIA OFÉLIA ROSA MARTINS VAZ DE MELLO, intentaron contra la EMPRESA HOTÉIS REUNIDOS S.A. – HORSA – Hotel Nacional, la presente ACCIÓN ORDINARIA Por existir reparación de daños, con base en la culpa aquiliana porque el día 27/11/1977 cerca de las 14 horas y por fuerza del incendio en el Teatro PEDRO I, en el Hotel Nacional, de la Demandada, fallecieron 11 personas, entre ellas Irene Tshestnakova, hija única de la 1ª Demandante y Maria Elizéa Martins Vaz de Mello, hija de los dos otros Demandantes.

El hecho sucedió cuando el ballet clásico del Colegio Notre Dame, que utilizaba el teatro bajo la figura del alquiler, preparaba la presentación allí programada, resultando negligencia por parte de la Demandada en cuanto al mantenimiento y seguridad de las dependencias del Hotel Nacional.

La víctima, Irene, era profesora de danza clásica, integrante del cuerpo de ballet del Teatro Municipal, y María Elizéa, estudiante y participante del ballet.

Alegan también los Demandantes, que la Demandada responde objetivamente por la reparación del daño.

Iniciación con documentos (folios 1/134).

Citada. La Demandada presentó su contestación de folios 143/151, con los documentos de folios 152/176, sustentando:

a) Preliminarmente Los Demandantes, reuniendo un gran número de papeles y documentos, no probaron la calidad de padres.

b) En el mérito No actuó con dolo o culpa.

Promovida la Investigación Penal, los peritos concluyeron que no había responsabilidad por parte de la Demandada.


268

La investigación fue archivada después que la acusación del Ministerio Público vislumbró que no había ilícito. Al contrario, firme en la prueba penal, reconoció que las condiciones de mantenimiento y seguridad del hotel estaban en perfecto estado al momento del siniestro.

La hipótesis no es de responsabilidad objetiva. Sin prueba de culpa de la Demandada, por acción u omisión culposa, no puede ser ella condenada.

La puerta que estaba cerrada con candado, no es ni la puerta principal ni una de las salidas de emergencia del teatro, pero si un pasaje subterráneo de servicio, por debajo de la vía pública, conectando el Hotel a su “Centro de Convenciones”.

La presencia de las personas en el Teatro no era necesaria a la hora del incendio.

Deberían los Demandantes reclamar al Colegio Notre Dame o al Curso de Ballet la indemnización.

Le corresponde, también a los Demandantes, la prueba de daños.

Réplica (folio 178/182).

Saneador (folio 200) y su complemento de folio 215 vto.

Experticia, estando en los informes: del asistente-médico de la demandada en folios 262/273; del Perito-Médico en folios 279/286; del Perito-Ingeniero en folios 307/338; del asistente – ingeniero de las Demandantes en folios 340/347 y del asistente – ingeniero de la Demandada en folios 349-358.

Audiencia de instrucción y juicio según acta de folio 379, donde no fructificó la conciliación intentada, siendo recogidas las declaraciones de tres testigos de las Demandantes (folios 380/382).

Es la exposición.

TODO BIEN VISTO Y EXAMINADO, DECIDO:

Por evidente que la hipótesis sea de responsabilidad extra contractual, no respondiendo la Demandada objetivamente, puesto que las Demandantes optaron por, abandonando la posible relación contractual, demandar la indemnización directamente al causante del daño. Por tanto, con apoyo en el acto ilícito.

La cuestión preliminar fue superada con el anexo de los folios 187/188.


269

Se observa, además, que el archivo de la investigación penal, y vista una anterior decisión de otro magistrado, entonces en ejercicio de este tribunal (folios 169/172) no ejercen ninguna influencia en la presente.

Aquella porque la misma absolución penal no vincula el Juicio Civil. Porque se refuerza aquí, y en este caso, al contrario de allá, el proverbio: “in lex aquilia et levissima culpa venit”.

La situación, tormentosa y desafortunadamente sensacionalista, encuentra, bajo nuestra óptica, una solución segurísima si nos orientamos por la lección de la mejor doctrina, puesto que se cuida del daño resultante del incendio, hipótesis poco común, la de exigir una solución por la inversión de la carga de la prueba.

AGUIAR DIAS, en su conceptuada obra, recomienda, para hipótesis como ésta, lo siguiente:

“43. Si es relativamente fácil probar el perjuicio, lo mismo ya no sucede con la demostración de la culpa.

La víctima tiene a su disposición todos los medios de prueba, pues no hay, en relación a la materia, limitación alguna. No obstante, si fuera obligada a probar, siempre y siempre, la culpa del responsable, raramente sería exitosa en la pretensión de obtener resarcimiento.

Los demandantes más intransigentes en el mantenimiento de la doctrina subjetiva reconocen el hecho y, sin abandonar la teoría de la culpa, son unánimes en la admisión del recurso de la inversión de la prueba, como fórmula para asegurar al demandante las probabilidades de éxito que de otra forma le huirían totalmente en muchos casos.

De allí se derivarán las presunciones de culpa y de causalidad establecidas a favor de la víctima: con ese carácter, solo pueden ser invocadas por la víctima.

Así, el principio de que al Demandante le incumbe la prueba no es derogado en materia de responsabilidad civil, pero recibe, en ese dominio, en lugar y en su aparente sentido absoluto, una significación especial, que, por atención a otra norma (reus in excipiendo fat autor) viene a ser esta: “aquel que alega un hecho contrario a la situación adquirida del adversario es obligado a establecerle la realidad”.

Ahora bien, cuando la situación normal, adquirida, es la ausencia de culpa, el Demandante no puede escapar a la obligación de probar toda vez que, fundadamente, consiga el Demandado invocarla.


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Pero si, al contrario, por las circunstancias peculiares a la acusación, otra es la situación-modelo, esto es, si la situación normal hace creer en la culpa del Demandante, ya aquí se invierten los papeles: es el responsable a quien le incumbe demostrar que, contra esa apariencia que hace surgir la presunción a favor de la víctima, no hubo culpa de su parte. En tales circunstancias, como está claro, la solución depende preponderadamente de los hechos de la causa, revistiendo de considerable importancia el prudente arbitrio del Juez en su apreciación (Responsabilidad Civil, 4ª Edición, Volumen I, Nº 43, Páginas 113/114).

La situación, pues, se aproxima a aquellas de inejecución contractual, en que el Demandado solo se libera con la prueba de los excluyentes: fuerza mayor, caso fortuito, hecho del principio, etc.

En el caso de los Autos, ¿Qué culpa tendrían las víctimas? ¿La de intentar, por todos los caminos, y hasta los más difíciles, alcanzar el exterior?

Positivamente, nada tendrán que probar, si entre las pobres víctimas (11 en total), cinco eran empleadas de la Demandada (folio 16) y, por consiguiente, deberían conocer el conjunto arquitectónico mejor que las otras personas fallecidas.

Por otro lado, la Demandada no probó que pudiese excluir su responsabilidad.

Y, para nosotros, inclusive, obró con culpa in vigilandum.

No obstante cuando se sabe, y es notorio, no era éste el único incendio.

La demandada administraba el Teatro Pedro I, mediante el cobro de alquiler, por tanto, se le imponía no solo, mantenerlo con todas las medidas contra incendio, sino ejercer una vigilancia permanente.

Durante el incendio – en el lugar donde las “salidas de emergencias” tenían su señalización escondida, las puertas de salida directa estaban “cerradas por fuera”. Y las personas que se salvaron se demoraron al golpearlas (folios 380/381), o tuvieron que derribar otra que estaba en el sótano (folio 333). Hasta en la misma parte superior (mezzanina), por donde las víctimas podrían haberse escapado, los vidrios no ofrecían condiciones de rotura (folio 330).

Ahora bien, el incendio no es un caso fortuito, puesto que, en la mayoría de las veces, resulta en culpa in vigilandum .

En el caso de los Autos, la experticia concluyó:


271

“El siniestro en estudio fue causado, según se admite en grado de probabilidad máxima, por un accidente eléctrico (sobrecarga), de la forma y en el lugar arriba identificados (folio 19)”.

Y concluyó, también:

c) al momento del evento, solamente el extractor de la derecha se hallaba en funcionamiento, mientras que el de la izquierda se encontraba defectuoso.

e) En la parte inferior del palco existía otra batería de reflectores (spots) cuya conexión eléctrica era efectuada a través del cableado que, recorriendo el interior del extractor, salía hacia el piso junto al palco, por medio de un hueco, prensado por la parte inferior de la puerta de visita.

Por otro lado, la prueba oral (folios 380/381) comprobó la forma deficiente de ese cableado y hasta el filtro de agua arrojando líquido sobre la toma y que durante los minutos trágicos, las luces continuaron encendidas, generando calor.

No se puede descartar que fue por ese excesivo calor que se llegó al incendio total.

En cuanto a los daños, se verificó que los informes médicos son casi coincidentes.

En las indemnizaciones, hay puntos de vistas comunes que serán considerados para los Demandantes, a saber:

a) Daño moral – por cuanto se respeta la tesis de que esté incluida en la indemnización patrimonial correspondiente, entendiendo que, bajo está hipótesis particular, se justifique, plenamente, como indemnización autónoma.

Por dos razones:

1) Por lo violento del evento, consumado casi instantánea y dantescamente, generando un profundo desequilibrio emotivo.

2) Por la condición especial de las personas involucradas. Las víctimas eran artistas, dotadas de dones particulares y de alta sensibilidad; y del resto, comunes para sus progenitores.

Fijo en 12 salarios mínimos, por cada víctima, el valor del daño moral.

b) Gastos funerarios para el velorio y el entierro (folio 285) como consta en el informe.


272

c) Corrección monetaria de todas las cantidades pagadas con retraso, inclusive las comunicaciones procesales.

d) Intereses de mora, costos y honorarios de abogados, éstos en un 20% sobre la condena considerada ésta como la suma de las cuotas vencidas, de las futuras por la sobrevivencia probable y de los montos fijos.

En lo particular, las indemnizaciones obedecerán más a lo siguiente:

a) Por la muerte de Irene Tshestnakova. 1) Pensiones vencidas hasta el efectivo pago, como consta en el Informe de folios 279/285. 2) Pensiones futuras, por la sobrevivencia probable, ídem, ídem. 3) Demás cantidades como consta en los puntos a, b, c, d, supra.

b) Por la muerte de Maria Elizéa Martins Vaz de Melo. 1) Pensiones vencidas hasta el efectivo pago, en valor de un salario mínimo, mensualmente, y hasta la fecha del efectivo pago. 2) Pensiones futuras, por la sobrevivencia probable, en la misma base. 3) Demás cantidades como consta en los puntos a, b, c, d, supra.

Las cuotas tendrán sus valores modificados en la misma proporción de los aumentos del salario mínimo.

Suministrará la Demandada el capital para la adquisición de tantas O.R.T.N. que, a las tasas legales, produzcan los rendimientos mensuales futuros.

Por tales fundamentos,

JUZGO PROCEDENTE LA ACCIÓN y condeno a la Demandada a cancelar a los Demandantes, las indemnizaciones independientes, como se describió anteriormente.

P.R.I.

Rio de Janeiro, 7 de julio de 1981. PEDRO FERNANDO LIGIÉRO JUEZ DE DERECHO”


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El Ilustre Tribunal de Justicia del Estado de Río de Janeiro, sentenció lo siguiente:

“5ª CÁMARA CIVEL APELACIÓN CIVEL Nº 9.824, DE 1981, COMARCA DE LA CAPITAL ACCIÓN ORDINARIA APELANTE: HOTEIS REUNIDOS S/A – HORSA APELADOS: HELENA TSHESTNAKOVA Y OTROS. CLASIFICACIÓN: (§1º del art. 174, del Reglamento Interno):1

Responsabilidad Civil – Culpa derivada del incendio – Lugar de Espectáculos – en la acumulación de indemnización por daños morales con la de lucros cesantes, basada en igual origen – Condena en honorarios, según el § 5º del art. 20 del C.P.C. apelación promovida parcialmente.

Reacciona culposamente la responsable por el lugar de espectáculos que no toma las medidas preventivas, previsibles y recomendables, en relación a los posibles daños resultantes del incendio. SENTENCIA Vistos, relatados y discutidos los autos de la Apelación Civil Nº 19.824 del 11/09/1981, de la Comarca de la Capital: ACUERDAN, por unanimidad, en sesión realizada el 22 del corriente, los Magistrados que integran la 5ª Cámara Civil del Tribunal de Justicia del Estado de Río de Janeiro, dar provisión parcial al recurso para excluir la condena de doce (12) salarios mínimos por víctima, a título de daño moral y establecer que la condena en honorarios deberá atender lo dispuesto en el § 5° del art. 20 del C.P.C.

Acción Ordinaria de indemnización por pérdidas y daños, por el fallecimiento de las hijas de los Demandantes, ahora apelados (A.A), en el incendio ocurrido en el inmueble de la Demandada.

Contestando el alegato de que los A.A. no probaron sus condiciones de madres y padres de las víctimas; los documentos que anexaron no tendrían valor jurídico; no tendrían culpa en el evento, tanto así que el Fiscal de Justicia al pedir archivar los Autos de la investigación policial, recalcó que las condiciones de mantenimiento y seguridad del edificio se encontraban en perfecto estado y la acción propuesta por la viuda de uno de los muertos fue juzgada improcedente, la responsabilidad – si existiese – sería del Colegio Notre Dame y del Curso de Ballet de la Profesora Shirley Lins.


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La réplica sustenta la aplicación a la especie del art. 1.521, IV, del Código Civil; por ser la responsabilidad civil distinta de la penal; y haber sucedido culpa “in vigilando”.

Despacho Saneador y su complemento no recurribles.

Experticias, realizadas por médicos e ingenieros.

Audiencia de Instrucción y Juicio, no habiendo conciliación; oídos tres testigos de los A.A.

La sentencia entendió superada la preliminar de legitimidad por el anexo de las certificaciones de folios 187/188; juzgó procedente la acción, pensando que cabría a la Demandada probar la ocurrencia de la excluyente y lo que no tendría hecho; su culpa sería “in vigilandum”; el incendio no fue un caso fortuito, pero comprobada la deficiencia del cableado eléctrico en el lugar; se condenó a pagar: daño moral fijado en 12 salarios mínimos; los gastos funerarios para el velorio y el entierro en seis salarios mínimos, con relación a cada víctima; y a las indemnizaciones, que constan en el informe de folios 279/285, modificadas con los aumentos del salario mínimo, cabiendo a la Demandada ahora apelante, adquirir ORTN´S, de manera de producir los rendimientos correspondientes; la condenó – además – en intereses de mora, costas y honorarios, estos en la base del 20% sobre el total de la condena, que corresponde a la suma de las cuotas vencidas y futuras, éstas por la sobrevivencia probable de las víctimas, más las cantidades fijas.

Apelación, argumentando con la investigación policial y su archivo; diciendo haber quedado probada la ocurrencia de fuerza mayor y caso fortuito, ya que el lugar cumplía con las condiciones de seguridad exigidas por la legislación específica; sustentando que no es posible la condena por daños morales; y el valor de la condena en honorarios sea calculado sobre el de las pensiones vencidas, más un año por las de futuros vencimientos, pidiendo una revisión de las pensiones, calculadas en el informe de folios 279-285; y alegando que no corresponden la relativa a la muerte de la menor, hija de los 2ºs A.A.

Contra-razones de la Apelada – folios 417/431, con el suministro de documentos, sobre los cuales se pronunció la Apelante. Al inicio es de analizarse la cuestión relativa a la culpa de la Demandada. Al concluirse se derivaron –obviamente- las demás conclusiones.

El argumento primordial de la Apelante es el de que no tendría culpa, en virtud de que la investigación policial fue archivada, después del minucioso examen del Fiscal de Justicia de la 23ª Vara Penal, que concluyó sobre su archivo, con la adhesión del ilustrado Juez de Derecho – folios 164/167.


275

La Apelante eleva, en garantía desde el punto de vista de la influencia de aquella decisión penal, lo dispuesto en el art. 1.525 del Código Civil. Esta regla, no obstante, no se aplica a la condición. Basta su lectura, sin la necesidad de mayores indagaciones. Su texto es contrario a la pretensión de la Apelante, ya que el hecho esencial fue comprobado en el proceso penal, se trata del incendio y sobre él, en virtud justamente de aquel precepto, no es posible cuestionarse más.

La cita de CARVALHO SANTOS, que se lee en la apelación, tampoco la aprovecha la recurrente. El hecho realmente fue culposo, contrario al derecho.

La Imprudencia de la Apelante fue indiscutible.

El informe del Sr. Perito del Juicio, Dr. Sérgio Antonio Abunahman, lleva a concluir la ocurrencia de esa culpabilidad, tanto así que hace mención de las instalaciones necesarias para la prevención de incendios, que no existieron, y de las demás pruebas existentes se concluye la imprudencia y la negligencia de la Apelante que además de no comprobar la disposición de aquellos recursos preventivos no se preocupó en tomar otras medidas de protección, por el contrario, mantuvo material de fácil combustión, en un lugar de difícil escape para un nùmero considerable de personas.

El accidente eléctrico que fue la causa del evento, se produjo por el estado del aparato conductor de la corriente por no encontrarse debidamente en buen estado y la fácil propagación – que arrebató la vida de los hijos de los Apelados – se originó por la deficiente conservación del sistema preventivo de incendio.

La Demandante no cuidó el salón del Teatro con el celo recomendable. Es civilmente responsable. La natural regla del art. 159 del Código Civil se aplica a la condición. No es admisible hablarse de caso fortuito o fuerza mayor.

El argumento de la sentencia cuando concluye sobre la culpa es irrefutable.

La Apelante – admitió – aunque diga que fue apenas para argumentar – con la no posibilidad de, su recurso no ser promovido integralmente. Se refirió –expresamente – a su aprobación parcial. Y al decirlo así, discriminó en puntos lo que pretende sea excluido de la condena.

Así, en virtud de concordarse con la ocurrencia de la culpa de la Demandada, ahora Apelante, se mantiene la sentencia en su aspecto básico, también, se pasa a examinar los demás puntos de vista recordados en la apelación.

El 1º dice respecto a la exclusión de la Demandada de la indemnización relativa al daño moral.


276

La sentencia impuso al respecto una doble condena, bajo una sola defensa. Además de fijar las indemnizaciones por lucros cesantes, pensiones por muertes, determinó también una condena que arbitró – discrecionalmente – en 12 salarios mínimos, para cada víctima, en virtud, como afirmó, de lo violento del evento y de la condición especial de las personas involucradas.

Esa acumulación no es aceptable; ni la jurisprudencia del Ilustre Supremo Tribunal la admite. Léase en la R.T.J. Nº 84/626, sentencia de ejecución del Ministro MOREIRA ALVES sobre una hipótesis idéntica, en el cual es hecha la referencia de la decisión anterior, en igual sentido, pronunciada en el R.E. 83.766.

En cuanto a la condena por honorarios, sustenta la Apelante que el cálculo respectivo debió ser efectuado de acuerdo con el Art. 20, § 3º del C.P.C., c/c el art. 260 del mismo Estatuto procesal, mientras la sentencia determinada fue arbitrada sobre el total de la condena, considerada ésta como la suma de las cuotas vencidas y por vencer (por la probabilidad de sobrevivir) y de los montos fijos.

Con relación a ese punto es de considerarse que fortalecía al momento de la sentencia, la Ley 6.745 del 5/12/79, que introdujo un parágrafo, el 5º al art. 20 del C.P.C., texto a aplicarse en casos pendientes.

Luego, como establece aquel precepto, el cálculo de honorarios deberá representar 20% de la suma de las cuotas vencidas y del capital necesario para producir la renta de las futuras.

Pide, además, el apelante sea recalculada la pensión debida a la 1ª Demandante, con el objeto de ser disminuida.

La sentencia adoptó en cuanto a esa pensión, la conclusión del informe de folios 279/285, que al calcular en 2/3 de lo que percibía la víctima, no evadió las buenas reglas adoptadas en casos semejantes, porque la occisa era el sostén de la familia y corría con todos los gastos del hogar, inclusive con los personales y los de su progenitora, que es la 1ª Demandante.

En lo que se refiere a la exclusión de la condena relativa a la muerte de la hija menor de los 2ºs Demandantes, Helder Vaz de Melo e Maria Ofélia Rosa Martins Vaz de Melo, no tiene razón la apelante. Es sosegada enseñanza jurisprudencial, en el sentido de ser indemnizable el accidente causante del fallecimiento del hijo menor. Esa lección se consolidó en la Síntesis 491 de la más Alta Corte. “Es indemnizable el accidente que cause la muerte de un hijo menor, aunque no ejerza un trabajo remunerado”.


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De esta manera, se concluye: dar aprobación parcial a la apelación para excluir la condena en 12 salarios mínimos por víctima, a título de daño moral, en virtud de entenderse que la misma no es acumulable, que deberá ser pagada, bajo la forma de indemnización por lucro cesante; y se establece que la condena en honorarios deberá atender lo dispuesto en el § 5º del art. 20 del C.P.C., regla incorporada por la Ley 6.745 del 5/12/79, manteniendo el resto de la sentencia.

Río de Janeiro, 22 de diciembre de 1981. Mag. GRACCHO AURÉLIO, Presidente y Revisor. Mag. JORGE LORETTI, Relator.”

DERRUMBE DEL EDIFICIO SAINT-MARIE, EN NITERÓI El día 1º de septiembre de 1982, a las 16 horas, se derrumbó, casi en un sentido de implosión el edificio Saint Marie, edificio residencial prácticamente concluido (afortunadamente no habitado, lo que ocurriría tres meses después); conformado por 56 apartamentos (mitad de dos habitaciones y la otra mitad de una habitación) distribuidos en 21 pisos, siendo el 1º (planta baja), la portería; el 2º de uso común; el 3º salón de fiestas; el 4º, 5º y 6º estacionamiento; el 7º piso libre y desde el 8º hasta el 21º pisos-tipo, seguido de la terraza y la cubierta de techo donde se localizaba el tanque de agua, sala de máquinas y casa del vigilante, teniendo una altura de 70,96 metros en relación al nivel del brocal.

El calculista del edificio fue el Ing. JOSÉ AUGUSTO FERRÃO GRAVE, graduado en Angola.

Ésta fue la mayor estructura vertical residencial que se cayó en el Brasil hasta aquella fecha, sin víctimas que lamentar, afortunadamente.

Otras estructuras que quedaron en ruina fueron:

a) El pabellón de exposición de la Gameleira, en Belo Horizonte, el día 04 de enero de 1971, cuando fallecieron 64 personas y quedaron 20 heridos. Cantidad de concreto: 10.000 toneladas. El proceso penal originado por el evento generó la condena del calculista, concluyendo que hubo error en el cálculo de la superestructura.

b) Elevado Paulo de Frontin, en Río de Janeiro, que se derrumbó parcialmente el 20 de noviembre de 1971, matando a 29 personas, hiriendo a otras 22, dañando un camión, un autobús y 20 automóviles. Del Proceso Penal, 11 acusados fueron absueltos y uno condenado a un año.


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c) El edificio PALACE II, en febrero de 1998, en la Barra da Tijuca, Río de Janeiro, con ocho víctimas fatales que lamentar, todavía en proceso judicial, tanto en el área penal como en el área civil.

En el caso del edificio Saint-Marie, en Niterói, después de suceder el derrumbe, el CREA-RJ, el 02 de septiembre de 1982, creó a través de la Resolución Nº 75/2 una Comisión Temporal para seguir las investigaciones sobre el suceso, en virtud de la legislación reguladora del ejercicio profesional de los responsables técnicos involucrados en el suceso, constituida por los Consejeros CARLOS HENRIQUE RIBEIRO CAVALCANTI (Coordinador), AMÉRICO RODRIGUES CAMPELLO, JOSÉ YENÉ DE MARCA, FÉLIX ERNEST STEFAN VON RANKE y SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, con el objetivo de ofrecer sugerencias a la Presidencia, concernientes al referido evento.

La Comisión tuvo la asesoría del Ingeniero ALMIR LUIZ ANTUNES responsable por los cálculos del Elevado Paulo de Frontin, después del derrumbe, considerado uno de los mejores calculistas del País.

En el desarrollo de los trabajos fueron oídas varias personas, tales como el calculista de la obra, el Ingeniero responsable, el dueño de la empresa constructora, la empresa responsable del control técnico del concreto, etc, además de la revisión documental de los reportes pertinentes a la obra.

Era evidente la negligencia con que se controlaba la calidad de los materiales, una conducta flagrantemente contraria a las prescripciones de la NB-1 de la ABNT (Asociación Brasileña de Normas Técnicas) y a la imprudencia con que se ejecutaba la construcción de la estructura en general, permitiéndose el vaciado de piezas estructurales de fundamental importancia sin el debido seguimiento por parte de algún ingeniero de la empresa constructora.

Sin duda, la parte principal del reporte de la Comisión se refiere a la Legislación Profesional y el Comentario Final que a seguir transcribiremos: “MINISTERIO DEL TRABAJO CONSEJO REGIONAL DE INGENIERÍA, ARQUITECTURA Y AGRONOMÍA DEL ESTADO DE RÍO DE JANEIRO. CREA-RJ II – LA LEGISLACIÓN PROFESIONAL La Ingeniería Civil registra, en la crónica de su historia en nuestra Región, accidentes anteriores al ocurrido en el “Edificio Saint-Marie”, los cuales conmovieron la opinión pública en general y al medio técnico especializado, en particular.


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Es, además, imperioso señalar que tales accidentes ocurrieron bajo circunstancias diferentes de aquellas que se aproximan al derrumbe del edificio en cuestión, según se podrá deducir a lo largo de la presente exposición. Así es que nuevas circunstancias, de carácter generalizado, se vienen incorporando a la técnica de edificaciones urbanas en nuestro País, especialmente en sus grandes metrópolis, algunas de las cuales se destacan a continuación, para su comentario particular:

1) La intimidad del Ingeniero Civil brasileño con la obra monumental, nacida de su convivencia con grandes construcciones en su trabajo diario, viene, progresivamente, minando la indispensable cautela, y haciendo que se abandonen hábitos clásicos de seguridad y prudencia tradicionalmente recomendados para la construcción de edificios en general, sobre todo en lo que respecta a su concepción estructural.

2) La creciente monumentalidad de las obras hace que se exageren los esfuerzos solicitantes internos a que se someten las estructuras. Contrariamente a lo que sería deseable, se verifica no dar, en contrapartida, mayor libertad en el dimensionamiento de los elementos estructurales, lo cual permanece, por vía de excepción, limitado por las estrictas imposiciones de orden arquitectónicas que se vuelven así, peligrosamente exigentes.

3) La estricta limitación en el uso de secciones transversales sobredimensionadas conduce a la inevitable obligatoriedad de uso de grandes cantidades de refuerzos en estructuras de concreto armado, resultando, muchas veces, secciones extraordinariamente reforzadas con excesos de cabillas de acero, llevando a las piezas a situaciones desfavorables respecto al vaciado. Simultánea y paralelamente, no solo se aumentan los diámetros de las cabillas utilizadas, sino que se concentran de tal modo que las condiciones de seguridad se cumplen en sus límites extremos, cuando lo son.

4) La consecuencia del crecimiento de aspectos negativos en la seguridad de la obra, arriba citados, y como manera de compensarlos, aumentan los esfuerzos a que se tienen que someter los materiales, exigiéndose, de los mismos, mejores desempeños. Así, el concreto y el acero aumentan sus resistencias, en el sentido de que puedan soportar elevados esfuerzos de trabajo; en contrapartida, se debe, imperiosamente, exigir el más estricto rigor en el control técnico de la calidad de los materiales.

En virtud de lo expuesto, se concluye que viene sucediendo, siempre en el sentido más desfavorable a su seguridad, las circunstancias que involucran el funcionamiento de las estructuras de edificaciones, sometiéndolas, invariablemente, al igual que en las obras de mediana envergadura, a las condiciones más severas de trabajo.


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No obstante, la conducta de un gran contingente de ingenieros civiles y arquitectos en general y, particularmente los más modernos, contrariamente a lo que se debería esperar, no se hace muy exigente en cuanto a la calidad del producto final de su trabajo, muchas veces dispensando, así mismo, de una imprudente indiferencia al perfeccionamiento del detalle, bien sea en el proyecto, como en la ejecución de la obra. Es posible que se pueda dar crédito a tal comportamiento, en la fuerza de antiguos “hábitos de obra”, que, si eran aceptables en el pasado, hoy son inadmisibles, derivándose de las nuevas circunstancias que involucran las edificaciones, señaladas en los puntos 1 al 4 ya citados.

Es de destacar, también, el hecho notorio de ir constatando la creciente presencia de ingenieros sin experiencia al frente de obras casi monumentales, sin ninguna asistencia orientadora por parte de profesionales especializados, asumiendo riesgos que ni siquiera saben evaluar, por ignorarlos en virtud de su inexperiencia profesional. Al respecto hay un gran comentario: y es que, en la industria en general, de grandes emprendimientos, se constata la existencia de funciones de carrera por parte del ingeniero, desde posiciones iniciales de menor responsabilidad, hasta posiciones finales de Jefatura. Así, al principiante en la profesión (denominado “ingeniero-júnior”) nunca se le delega la misión de conducir o ejecutar un trabajo técnico sin la orientación de un profesional experto y especializado (denominado “ingeniero-senior”).

Esto es práctica común en las empresas relacionadas con las actividades en ingeniería química, metalúrgica, aérea, naval, automotriz, etc. Aunque no lo es en la Ingeniería Civil, particularmente en la construcción de edificios residenciales o comerciales, en la cual se constata lo ya expresado “creciente presencia de ingenieros inexpertos” sin apoyo de alguna asistencia técnica superior. Se configura así, un comportamiento gravemente imprudente, de empresarios del medio de la ingeniería de la edificación civil (mucho de los cuales legos de las cuestiones técnicas involucradas en sus emprendimientos), los cuales admiten riesgos inaceptables por las consecuencias trágicas que podrán generar accidentes en tales obras. Todo eso bajo el absoluto amparo de la legislación vigente. Se concluye que: LA CAUTELA DEBERÁ SER INSTITUIDA POR FUERZA DE LEY; POR TANTO DEBERÁ SER MODIFICADA NUESTRA LEGISLACIÓN PROFESIONAL, de tal modo que sean accionados los mecanismos capaces de minimizar la probabilidad de repetición de accidentes como el sucedido en el “Edificio Saint-Marie”.

III – LA LEGISLACIÓN EDUCACIONAL La creciente evolución de la grandiosidad de las construcciones de la Ingeniería Civil es una constante que se desarrolla paralela y simultáneamente con el extraordinario avance en el campo de la ciencia y de la tecnología.


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La aparición del computador electrónico de alta velocidad, equipo que permitió un vertiginoso avance en las técnicas de proyecto, hoy difundido y generalizado en el medio técnico-científico, a través de microcomputadores, aunado al mayor conocimiento del comportamiento de los materiales derivados del perfeccionamiento de las técnicas y equipos de investigación tecnológica, ha conducido a la Ingeniería Civil a una etapa de monumentalidad. En lo que respecta a la construcción urbana, el elevado costo de los espacios destinados a vivienda se viene imponiendo, por presiones de orígenes que no vamos a analizar, el permanente aumento de la envergadura de las edificaciones, elevándolas a la categoría de grandes estructuras, merecedoras de cuidados especiales en su proyecto y construcción. SE EXIGE POR TANTO, MAYOR ESMERO EN EL CONOCIMIENTO TÉCNICO-CIENTÍFICO QUE RIGE EL ARTE DE CONSTRUIR. Concluyéndose en la imperiosa necesidad de transmitir con mayor fuerza el conocimiento de técnicas actualizadas que evolucionan con una vertiginosa velocidad. SE EXIGE, POR TANTO, UN MAYOR ESMERO Y RIGOR EN EL CAMPO EDUCACIONAL EN GENERAL, Y EN LA ENSEÑANZA UNIVERSITARIA QUE FORMA A LOS PROFESIONALES, sobre los hombros de los cuales pesará la responsabilidad de proyectar y construir obras monumentales de gran riesgo, con toda la seguridad en lo que respecta a sus límites de ruina y funcionalidad. Las necesidades de conocimiento crecen, se incrementa el conocimiento humano en el campo de la Ingeniería Civil, cuyo aprendizaje deberá ser desarrollado simultáneamente con los antiguos conocimientos en que se fundamentan aquellos. Consecuentemente, SE INCREMENTA LA CANTIDAD DE ENSEÑANZA PROFESIONAL QUE SE TRANSMITE A LAS NUEVAS GENERACIONES.

Sucede, no obstante, en el campo de la educación, la necesidad imperiosa de mantener actualizada la legislación educacional, sobre todo en aquellas actividades cuyo ejercicio pueda constituir un riesgo para la tranquilidad de la Sociedad Brasileña.

Se concluye, así, por la impostergable oportunidad de mover el sistema CONFEA/CREA en el sentido de que se desarrolle, a manera de cooperación con los sectores responsables por la educación superior en nuestro país, un estudio e investigación para la determinación de eventuales causas que puedan estar comprometiendo la estructura de enseñanza de la Ingeniería con accidentes en el campo profesional, como lo sucedido en el “Edificio Saint-Marie”.


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IV – INVESTIGACIÓN Y EXPERTICIAS: CAUSAS DEL ACCIDENTE EN EL EDIFICIO SAINT-MARIE.

Según lo establecido, como premisa básica, en el punto (a) de la “Introducción” del presente informe, no era de la competencia de la Comisión determinar las causas del accidente ocurrido en el “Edificio Saint Marie”, esa investigación viene siendo realizada por un órgano gubernamental (“Instituto Carlo Éboli”), con acreditación legal; y demanda, no solo una rigurosa verificación del proyecto estructural, sino también, numerosas pruebas para la determinación de la calidad de los materiales utilizados en la obra, capacidad de carga del suelo, ocurrencias excepcionales que puedan haber incidido momentáneamente, etc. De esa forma, las investigaciones efectuadas por la Comisión se centraron en el ámbito de lo que quedó establecido en los puntos (b) y (c) de la referida “Introducción”.

Así es que, revisada la documentación disponible y considerada las declaraciones prestadas por los ingenieros, directa o indirectamente involucrados en el suceso, esta Comisión concluye que la técnica aplicada en la construcción del “Edificio Saint-Marie” se encontraba bajo un alto riesgo de seguridad por el comportamiento imprudente de aquellos que la conducían. Entre otras, destacaba la grave imprudencia en la aceptación, como definitivos, de los datos mínimos visiblemente deficientes para la interpretación de la capacidad de carga del suelo, configurándose un integral irrespeto a las recomendaciones de la Norma Brasileña NB-12 de la ABNT, imprudencia ésa, directamente proporcional al tamaño de la construcción.

Igualmente, es necesario registrar que, de las entrevistas conducidas por esta Comisión, quedó evidenciada la negligencia con que se controlaba la calidad de los materiales, una conducta flagrantemente contraria a las prescripciones de la Norma Brasileña NB-1, de la ABNT, y la imprudencia con que se ejecutaba la construcción de la estructura en general, muchas veces permitiéndose el vaciado de los elementos estructurales de fundamental importancia sin el debido seguimiento por parte de los ingenieros de la empresa constructora.

Al respecto, es oportuno mencionar la opinión de especialistas, dentro de los cuales presentamos las siguientes:

“Es obvio que si el ingeniero estructural proyecta tomando en cuenta la técnica de hoy, pero la técnica de ejecución y el control técnico siguen rutinas obsoletas de otras épocas, en tales estructuras el coeficiente de seguridad podrá ser mucho menor de lo que piensan los interesados en la obra, así no exista el colapso. Eso ocurre cuando la suma de los errores sobrepasa todos los límites”. (Dr. Francisco de Assis Basílio, in “O Controle de Qualidade do Concreto em Obras Correntes” Coloquio del Instituto Brasileño del Concreto – septiembre 1973).


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“En general, cada vez se tiende más a aprovechar la experienci, y a no olvidar los fracaso, y esta es una buena filosofía que está dando magníficos resultados en las obras que se están realizando en los últimos años; sin embargo, todavía, por desgracia, hay quien ignora o menosprecia las recomendaciones y prescripciones que existen y, por tanto, condena al hormigón a que sea enfermizo y tenga una vida efímera. Este modo de proceder atenta contra la propia sociedad que no está en condiciones económicas de permitirse el lujo de hacer las cosas mal, y un hormigón mal hecho es un hormigón muy caro”. (Dr. M. Fernandez Cánovas, in “Patología y Terapéutica del Hormigón Armado” – Ed. Dossat S/A – Madrid – 1977).

Finalmente, se constata, que en el accidente en análisis, la impericia e imprudencia, presentes en la toma de las medidas por los técnicos de la empresa constructora, cuando se constata la irregularidad en el comportamiento de la columna P5 de la estructura, principalmente cuando se sabe que la formación de fisuras en elementos sometidos a compresión es una advertencia de posibles problemas de extrema gravedad, constituyendo un síntoma precursor de la próxima ruptura de la zona cerrada. Presentamos aquí, la información del Ing. Antonio Arlindo Laviola (en “Causas de Insucessos nas Estruturas de Concreto Armado” – Conferencia dictada en el Club de Ingeniería en 1964): “Es espantoso el número de casos de naturaleza grave, ocurridos durante una construcción, cuyas soluciones son adoptadas con el auxilio de métodos antiguos, completamente privados de técnica y de lógica”.

Las medidas inicialmente tomadas para el refuerzo de la columna P5, en la obra que se trata, confirman la declaración del conferencista arriba citado, habiendo sido aplicados recursos “completamente privados de técnica y de lógica”. Se detecta ahí, la infracción al artículo 2º línea (e) del Código de Ética Profesional.

V – SUGERENCIAS De lo expuesto anteriormente, se concluye que es una imperiosa necesidad la urgente revisión de las legislaciones educacional y profesional en lo que concierne a la Ingeniería Civil. En ese sentido, la Comisión presenta las siguientes sugerencias:

V.1 – LEGISLACIÓN EDUCACIONAL No obstante el conocimiento notorio de lo que se afirma en el punto III del presente reporte, se verifica, en el campo educacional, un atraso relevante en su dinámica, que poca o casi ninguna evolución sucedió relativamente al compararlo con lo que se hacía en la enseñanza de la Ingeniería hace más de 20 años atrás, comprobándose, en cierto modo, la ocurrencia de una involución en ese campo de la actividad, que está repercutiendo peligrosamente en la práctica de la Ingeniería.


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Tratándose, también, de una materia fuera del alcance de las atribuciones del sistema CONFEA/CREA, juzga la Comisión que se deben establecer medidas limitadas solamente al carácter de cooperación, conforme se mencionó anteriormente, dentro de lo que sugiere:

a) sea implementado un programa de investigación sobre el tema “ENSEÑANZA UNIVERSITARIA Y EJERCICIO PROFESIONAL DE LA INGENIERÍA CIVIL”.

b) sea patrocinado un seminario en el que participen los Consejeros representantes de institutos de enseñanza, de todo el sistema CONFEA/CREA.

c) sea celebrado un convenio con la “ASOCIACIÓN BRASILEÑA DE ENSEÑANZA DE INGENIERÍA” (ABENGE), para un permanente intercambio de informaciones e interrelacionar la enseñanza con la actividad profesional.

d) sea alertado el medio universitario respecto a la imperiosa necesidad de un conocimiento profundo de las Normas Técnicas de la ABNT, por parte de los profesionales que se forman en Ingeniería.

e) sea alertado el medio universitario en el sentido de que se exija la enseñanza de una materia que contribuya, dentro del mecanismo de formación del profesional del nivel superior, con la capacidad de transmitir al estudiante la importancia de estar consciente de su responsabilidad ante la sociedad, y de los riesgos que asumirá en cada emprendimiento que le sea encomendado, a fin de evitar incurrir en deslices, muchas veces con graves consecuencias, derivados de la falta de experiencia cuando se inicia en su carrera profesional.

f) sean patrocinadas conferencias, ponencias, cursos, etc, sobre los temas arriba citados.

g) sean empleados los medios para atribuir carácter permanente al Grupo de Trabajo MEC/CONFEA, hasta que reconocidamente sea superada, en el futuro, la actual deficiencia de formación profesional, derivada de la proliferación indiscriminada de Escuelas de Ingeniería, nacida de la opción gubernamental sobre cantidad en lugar de calidad en la enseñanza de Ingeniería.

V.2 LEGISLACIÓN PROFESIONAL

Naturalmente, un acierto en la política educacional, que puede disminuir los defectos mencionados en el presente informe, solamente se haría sensible en un futuro a mediano plazo, ya que podría corregir solo la formación de profesionales, hoy todavía en los pupitres escolares.


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Y la sociedad no puede esperar, ni aceptar riesgos actualmente, por lo que se hace imprescindible una vigente reformulación de la legislación profesional, de modo de que surta efectos inmediatos, mediante la implementación de un mecanismo legal preventivo, lo cual podrá ser activado en la medida de que la deficiencia en la formación profesional sea superada, en el futuro.

A propósito la Comisión considera que, en sana conciencia, no se puede atribuir aisladamente, a un ingeniero-júnior al cual se delega con absoluto amparo legal, la dirección de una obra monumental, la responsabilidad por accidentes como sucedió con el “Edificio Saint-Marie”, sobre todo cuando se sabe que, a tal ingeniero se le atribuyen otras tareas que no sólo es la conducción técnica de los trabajos; absorben las obligaciones administrativas que se aumentan con el crecimiento en tamaño de la obra, alcanzando, muchas veces, una situación de tal orden que poco o ningún tiempo le restará para la verificación de la dificultad técnica de los trabajos de construcción. Atiborrado de tareas múltiples, sin experiencia, deficientemente formado y sin el amparo de un ingeniero – senior a quien pueda recurrir, poco se puede esperar de la eficiencia de tal “ingeniero-responsable”. Es el cuadro que se materializa respecto a la obra del “Edificio Saint- Marie”, derivándose una situación indudablemente inadmisible, no obstante tiene el absoluto amparo legal, en los términos de la legislación vigente. Cabe destacar que tal situación es frecuente en obras de edificaciones.

Expuesta la situación, la Comisión sugiere la implementación de los siguientes mecanismos legales, a ser analizados por la “Comisión de Anteproyectos de Resoluciones y Actos”, y sometidos a la consideración de CONFEA, con carácter de urgencia:

1) OBLIGATORIEDAD DE LA IMPLANTACIÓN DE UN SERVICIO DE FISCALIZACIÓN TÉCNICA PARA LA EJECUCIÓN DE ESTRUCTURAS DE MEDIANO Y GRAN TAMAÑO CONFORME SE DEFINE POR LA NB-577/1977 Y ART. 7º , PUNTO “E” DE LA LEY 5.194 DEL 22/12/1966.

2) OBLIGATORIEDAD DEL USO DE LAS NORMAS DE LA ASOCIACIÓN BRASILEÑA DE NORMAS TÉCNICAS, QUE ESTÉN RELACIONADAS CON LA SEGURIDAD DE LAS ESTRUCTURAS DE INGENIERÍA CIVIL, TANTO EN LO QUE CONCIERNE AL PROYECTO Y EJECUCIÓN, COMO EN LO QUE CONCIERNE AL CONTROL DE CALIDAD.

3) OBLIGATORIEDAD DE UNA INSPECCIÓN RUTINARIA EN ESTRUCTURAS DE MEDIANO Y GRAN TAMAÑO, POR UNA ENTIDAD OFICIAL.


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A propósito, por ser oportuno, la Comisión envía, para la consideración de la “Comisión de Anteproyectos de Resoluciones y Actos”, un esquema de un “criterio para la aplicación de la exigencia de implantación de un servicio de Fiscalización Técnica, en obras de mediano y gran tamaño de la Ingeniería Civil”.

Finalmente, sugiere, además, la Comisión, que este Crea-RJ, citando términos de la línea II de la Cláusula Segunda del Convenio celebrado el 08/06/82 con el Banco Nacional de Habitación (BNH), promueva, junto con aquel órgano, un acuerdo en el sentido de que sea exigido, de inmediato, en contratos a ser firmados en el ámbito de los Sistemas Financieros generados por éste, la obligatoriedad de la implantación de los servicios de “Fiscalización Técnica”, según se expuso y en los términos del esquema citado. Igualmente, que sean, además, consideradas por el referido BNH, las sugerencias contenidas en los puntos (2) y (3), especialmente referidos a la obligatoriedad de ejecución de servicios de control de calidad de los materiales estructurales, según las prescripciones contenidas en las Normas de la ABNT, bien sea en aquello que se relacione con “ensayos de recepción”, así como lo que se refiera a “ensayos de identificación”. CRITERIO PARA LA APLICACIÓN DE LA EXIGENCIA DE LA IMPLANTACIÓN DE SERVICIOS DE FISCALIZACIÓN TÉCNICA

1) Se entiende por “Fiscalización Técnica” la actividad de fiscalización de los servicios de una obra, mediante un seguimiento efectivo y sistemático de los trabajos de construcción en todas las fases de su concepción, montaje y control de calidad, siendo ejercida en nombre del contratante, de modo de asegurar que la obra sea desarrollada de acuerdo con las prescripciones de las normas de la Asociación Brasileña de Normas Técnicas, admitiéndose modificaciones debidamente sustentadas con la comprobación teórica y experimental.

2) La Fiscalización Técnica será obligatoriamente ejercida en la construcción de estructuras, observando lo dispuesto en el punto 13 que se indica más adelante.

3) La Fiscalización Técnica será ejercida por una firma independiente de la responsable por el desarrollo de los trabajos a ser fiscalizados.

4) La Fiscalización Técnica solamente podrá ser ejercida por una firma acreditada para la prestación de servicios de esa naturaleza.

5) Se considera acreditada para el ejercicio de la actividad de Fiscalización Técnica, la firma que se esté registrada como tal en el Sistema CONFEA/CREA.

6) Para registrar la firma de Fiscalización Técnica se exige que la misma presente, como su responsable, un ingeniero civil o arquitecto calificado como especialista


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en el área a ser fiscalizada, con experiencia comprobada, superior a los diez (10) años de actividad técnica en la referida área.

7) El cuerpo directivo, técnico o administrativo, de una firma de Fiscalización Técnica estará constituido, exclusivamente por Ingenieros Civiles y/o arquitectos, respetando sus atribuciones legales.

8) Toda obra sujeta a Fiscalización Técnica, solamente podrá ser iniciada, luego de efectuada la “Anotación de Responsabilidad Técnica” correspondiente al referido servicio, con la designación del profesional que se responsabilizará por el mismo.

9) El responsable por la Fiscalización Técnica de la obra deberá presentar experiencia comprobada en actividad efectiva, en el área del servicio técnico que fiscalizará, no inferior a siete (7) años.

10) Un mismo profesional solamente podrá ser responsable por la Fiscalización Técnica de una única construcción, hasta su terminación.

11) La Fiscalización Técnica en el área de construcción exigirá la presencia permanente en la obra, del profesional responsable por el servicio de fiscalización, debiendo ser atribuidos, al mismo, exclusivamente tareas inherentes a la naturaleza técnica de los trabajos a ser fiscalizados.

12) Considerando que la “Fiscalización Técnica” solamente presenta carácter indispensable para obras de mayor riesgo, derivadas de las características estructurales más exigentes, su contratación, por parte del PROPIETARIO, será obligatoria cuando suceda cualquiera de las siguientes condiciones:

a) número de pisos superior a doce (12).

b) concreto con resistencia característica a la compresión superior a 150 kg/cm2.

c) carga, en el nivel de fundación de una única columna superior a 500 tf.

d) fundación con profundidad superior a 15 m.

e) sótano fundado a una profundidad superior a 4 m.

f) luz entre columnas superior a 10 m, bastado existir un único espacio con ese valor, para que tal situación se presente.

g) existencia de “losa de transición” con modificación de la posición de las columnas.


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h) construcciones en pendientes con un número de pisos superior a tres (3).

i) Construcciones destinadas a la utilización pública y capaces de soportar aglomeraciones, tales como estadios, cines, teatros, templos, etc.

13) Constituyen funciones de la “Fiscalización Técnica”:

a) evaluar los planes de trabajo y métodos constructivos propuestos por la firma constructora y, si fuere el caso, hacer objeciones a los mismos, debidamente justificadas.

b) conocer las fuentes de suministro de materiales señaladas por la firma constructora y, si fuera el caso, hacer objeciones de las mismas, debidamente justificadas.

c) seguir el control de calidad de los materiales recibido por la firma contratista de la obra, y, si fuere el caso, impedir el uso de materiales que no satisfagan las especificaciones del proyecto.

d) Verificar permanentemente, las condiciones de almacenamiento de los materiales destinados a la ejecución de la estructura.

e) seguir el control de calidad del concreto producido en sitio o adquirido en la empresa de premezclado.

f) examinar los encofrados y apuntalamientos, informando si fuera el caso, cualquier irregularidad percibida.

g) evaluar los planes de vaciados propuestos por la firma constructora.

h) revisar las formas y comprobar el acero de refuerzo, antes de cualquier vaciado.

i) comprobar si las técnicas usadas por la firma constructora, en lo que respecta a sistemas de vaciado, fraguado, cura, etc, se corresponden con las recomendaciones de la ABNT pertinentes al asunto, participando, si fuese el caso, cualquier irregularidad percibida.

j) revisar las etapas de la obra concluidas, solicitando a la firma contratista, las reparaciones eventualmente necesarias.

k) revisar minuciosamente, las indicaciones de los “Reportes de Sondeos”, comparando la elaboración de los mismos con las exigencias contenidas en las normas de la ABNT, en lo que se refiere a la profundidad reconocida, número de perforaciones, sistema de ejecución empleado en el sondeo, etc.

l) comparar las indicaciones del “Estudio de Suelo” con el suelo observado en el lugar, en el caso de fundaciones superficiales.


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m) exigir el seguimiento de la ejecución de las pruebas de cargas, siempre que sean recomendadas tales pruebas.

n) revisar todas las cuestiones referentes a la interpretación del proyecto estructural y sus especificaciones.

o) en estructuras de concreto pos - tensado comprobar las presiones manométricas, estiramiento de los cables antes de efectuar los anclajes, observar la realización de las inyecciones de mortero de cemento en los cables de post - tensión.

p) fiscalizar y comprobar todos los puntos de ejecución de la estructura no expresamente mencionados arriba, y que puedan relacionarse con la seguridad y el perfecto funcionamiento de la estructura en servicio.

VII – COMENTARIO FINAL La grandeza de la Ingeniería Civil Brasileña se haya asegurada por su propia tradición. En nuestro País se desarrollaron obras que elevan el nombre de la Nación en el Medio Técnico Mundial; aquí se proyectaron y construyeron obras monumentales, algunas de las cuales mereciendo un registro especial por su excepcionalidad y pionerismo. Puede así, estar tranquila la Sociedad Brasileña, por la certeza de que los Ingenieros supieron persistir en la defensa de esa tradición, no permitiendo que circunstancias negativas, momentáneamente envolventes de la práctica de la Ingeniería Civil en nuestro País, puedan venir a interrumpir esta larga tradición, aniquilando el trabajo serio, creativo, con criterio y engrandecedor, que generaciones sucesivas de técnicos, conscientes de sus responsabilidades, desarrollaron a lo largo de muchas décadas que nos antecedieron. Es necesario que se afirme que la Ingeniería Brasileña es competente. No se puede direccionar al olvido que la eficiencia de la actuación, en los campos de proyecto y construcción de la Ingeniería Civil, de profesionales en el libre ejercicio, o empresarios, que, con arte, talento y criterio nacidos de su elevada competencia, fueran capaces de ejecutar obras como el edificio del periódico “A Noite” (“record” mundial en su época), Puente “Emílio Baumgart” (“record” mundial en su época), Estado Municipal de Maracanã, Puente Río- Niterói, Puente sobre el Río Mucurí (“record” mundial), Puente sobre el Río Paraná en Presidente Epitácio, Puente Internacional Brasil-Paraguay, Represas de Paulo Afonso e Itaipú, y muchos otros millares de puentes, represas, estadios y edificios que cubren todo el Territorio Nacional, muchos de los cuales deslumbrando por su portento y revelando el impulso nacido de los sólidos conocimientos técnicos-científicos, transmitidos a través de generaciones sucesivas de ingenieros, los cuales supieron conducir al Brasil a una posición destacada en el ámbito mundial de la Ingeniería de Proyecto y Construcción Civil.


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Nos toca, a los ingenieros de la actualidad, preservar, para el futuro, la grandiosidad de tal acervo técnico, correspondiendo, particularmente, al sistema CONFEA/CREA, una cuota de compromiso en esa misión, contribuyendo para la creación de una legislación de carácter preventivo que neutralice cualquier indicio de decadencia de tal patrimonio cultural, solidificando así, las bases para continuar con el engrandecimiento de la Ingeniería Nacional.

Esa es la opinión de la Comisión Temporal designada por la resolución Nº 75/82, del 02/09/1982 del señor Presidente del CREA-RJ, que a seguir es suscrita por todos sus miembros.

Río de Janeiro, 2 de diciembre de 1982.

__________________________________FELIX ERNEST STEFAN VON RANKE

_____________________ JOSÉ YENE DE MARCA

________________________________ AMÉRICO RODRIGUES CAMPELLO

______________________________ SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

________________________________________ CARLOS HENRIQUE RIBEIRO CAVALCANTI ”

Paralelamente, fueron realizadas dos experticias: la del área policial (Instituto Carlo Éboli) que concluyó que lo que causó el derrumbe del edificio fue el deslave del suelo, y en el área judicial (1ª Vara Cível de Niterói) en Acción promovida por la Compañía Aseguradora, cuyas conclusiones divergieron en parte con las del CREA-RJ, razón por la cual no se comentan.

En resumen, fue consensual que una sumatoria de factores contribuyó en el colapso del edificio:

• Las exigencias del calculista preveían el concreto con fck = 180 kgf/cm² y el utilizado en la obra presentaba un fck igual a 146,8 kgf/cm².

• Hubo sobrecarga adicional debido al empuje del relleno existente entre la fachada del fondo y el antiguo talud del cerro, agravado por las fuertes lluvias que cayeron en la víspera, aplicando una compresión horizontal.

• Deficiencia de armaduras (falta de estribos en la columna P7 frontal).

Durante el curso son presentadas las fotos tomadas antes del colapso y durante el mismo, mostrando la mecánica del evento.


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2- VICIOS DE CONSTRUCCIÓN

Imaginemos una escena común en nuestro dia - día:

Edificio nuevo. Familias mundándose. Todo es novedad. El parque infantil que no existía en el antiguo edificio en que vivían, el salón de fiestas, la piscina... Ah, la piscina, ¡que maravilla! Es la “playa” dentro de casa. Y tiene hasta bar y parrillera. ¿Es una situación polivalente? ¡Qué Chévere!

Edificio nuevo y morador reciente constituyen una verdadera luna de miel, es un matrimonio que se puede transformar en un verdadero suplicio, cuando surgen aquellos problemas tan comunes en las edificaciones y que no estaban visibles en la “entrega de las llaves”. El futuro habitante firma el tradicional documento diciendo que nada tiene que reclamar y que el apartamento se encuentra en perfectas condiciones de uso. Esto es absolutamente indispensable, pues tanto el Código Civil como el Código del Consumidor están ahí para dar al adquiriente la necesaria protección. Por casualidad al comprar un vehículo cero km ¿Se firma un documento semejante?

En cualquier desarrollo inmobiliario, la presencia del ingeniero consultor se hace necesaria. Desde la implantación del campamento de la obra, se procede a inspeccionar los inmuebles vecinos, antes de la iniciación de las fundaciones (o hasta el abatimiento del nivel freático, cuando lo hay), evitándose problemas futuros.

Sin duda, la situación más común de la prueba pericial se comprueba después de la entrega del desarrollo, cuando la responsabilidad del promotor y del constructor son solidarias, en cuanto a la solidez y a la seguridad de la edificación, como también por eventuales defectos que surjan en el principio o el futuro.

La jurisprudencia es clara en este sentido, en el entendido de que el promotor, aunque no sea el constructor, será responsabilizado, frente a los compradores, en virtud de los defectos constructivos que surjan después de la entrega de la unidad. Y que la responsabilidad por los defectos aunque no estén relacionados con la solidez y la seguridad de las edificaciones, no están sujetos a aquel plazo de seis meses previsto por el Código Civil para los vicios ocultos.

La doctrina vigente dice que los actos humanos que resultan en responsabilidad de sus agentes por acción culposa (acción u omisión), se clasifican en las dos formas de responsabilidad: la contractual y la extra-contractual, habiendo además, una tercera, fruto de la aparición de la llamada Propiedad Horizontal (edificios de apartamentos), situada en el campo del “Derecho de Vecindad”.


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Y, así tenemos, como ejemplo de la Responsabilidad Contractual, el caso de la contratista. Es obvio que el constructor asume la obligación de hacer lo que fue pactado (una obra) bien, firme y conforme a la exigencia del bien común.

En caso de que esto no se compruebe, al contratante le queda un abanico de opciones: forzarlo a las reparaciones, rechazar la obra, utilizar a terceros (a través de la justicia), litigar las pérdidas y daños (consistentes en los lucros cesantes privados de lo que dejó de ganar razonablemente y en los daños emergentes).

Ahí, la experticia es fundamental y se divide en dos fases: inspección y tasación, pudiendo ser judicial o extra-judicial. Con el carácter de “vistoria ad perpetuam rei memoriam” se tiene como objetivo en un futuro litigio, con vistas a la acción de ser propuesta con una triple finalidad: examinar, comprobar y arbitrar.

Ya en la Responsabilidad Extra - Contractual al introducirla en el mundo jurídico por el Pretor romano Achilles (de ahí el nombre de culpa aquilliana), se sitúan algunos casos como incendios, choque de vehículos, etc, y la experticia se hace presente.

En el tercer caso, del “Derecho de Vecindad”, según el Código Civil, el propietario o el inquilino de un edificio tiene derecho a impedir que el mal uso de la propiedad vecina pueda perjudicar la seguridad, el sosiego y la salud de los que lo habitan. Puede decirse que tiene “su cosa”, debe conservarla y prevenir para que no cause daños a terceros.

La caida de un edificio, si no es comprobado el caso fortuito o fuerza mayor, implica que el propietario responde por los daños.

Los casos más comunes en ese aspecto son las filtraciones y fugas, así como las construcciones irregulares, dentro de las cuales podemos citar aquellas en los P.V.I.S. (Prismas de Ventilación e Iluminación) de los edificios, en los techos y en otras áreas comunes.

Los “vicios de construcción”, que en verdad son “defectos constructivos”, son causantes del mal funcionamiento en una edificación y pueden originar defectos en el plazo normal de la vida útil, por la calidad de los materiales utilizados en la construcción, por las modificaciones en las especificaciones de la obra y por los errores de proyectos.

Cualquiera de esos problemas, que suceda en el plazo de cinco años después de haber obtenido la habitalidad, está enmarcado en el período de garantía, que se extenderá por 20 años si se trata de un hecho estructural.


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Las acciones más comunes involucrando experticias referentes a vicios de construcción son las medidas cautelares, las obligaciones de hacer y las indemnizatorias.

Los límites de la experticia estarían dentro de los siguientes objetivos: caracterizar los daños existentes en el inmueble, identificar cuáles son los que resultan de “vicios de construcción” y cuantificar los valores de las indemnizaciones o de pérdidas y daños.

Podemos decir, que los hechos que más frecuentemente promueven acciones por vicios de construcción son proveniente de fuga de tuberías (estos tienen origen siempre en las tuberías, lo que no ocurre con las filtraciones, que pueden ocurrir en virtud de una mala impermeabilización de una losa) o filtraciones, grietas o fisuras (que son las tres gradaciones del fenómeno estructural que se refleja en las paredes o en los frisos) y de desgaste prematuro de las instalaciones eléctricas e hidráulicas.

La mala calidad de la mano de obra básica empleada en las construcciones ha llevado a los tribunales a muchas y buenas empresas de Ingeniería. En la mayoría de las veces, problemas con consecuencias terribles, son de fácil solución, como es el caso que presenciamos en un apartamento nuevo donde el habitante no podía utilizar la poceta del baño; pues siempre que lo hacía ocurría un diluvio de materias extrañas a la moral y a las buenas costumbres.

A pesar de los reclamos del habitante, la empresa, al comprobar el problema, no lo detectaba, visto que la razón del mismo era el hecho de que un obrero había limpiado su cuchara en la poceta y, al colocar el revestimiento, provocó el taponamiento, pero no impedía la salida del agua. Al responsable de la firma, parecía que la prueba definitiva solo sería posible en las condiciones de utilización, lo que consideramos era bastante desagradable. En menos de 20 minutos la experticia reveló la naturaleza del problema.

Hace poco tiempo, trabajamos en una experticia en que los reclamos eran contra la calidad del revestimiento empleado en las paredes del edificio. Con el auxilio de pruebas realizadas por el Laboratorio del COPPE, de la Universidad Federal de Río de Janeiro, comprobamos que el material empleado, así como la técnica de asentamiento de este revestimiento, estaban dentro de las especificaciones y que debería estar ocurriendo algún otro hecho, no detectado en las pruebas, para que hubiese caída del friso en aquella unidad que reclamaba.

En una inspección sorpresiva, encontramos en la sala-comedor, con asombro, una cesta de basket, de aquellas que los americanos tienen en el jardín de sus casas, solo que la tabla era la propia pared del apartamento.


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Más risible fue el caso del habitante de un apartamento recién concluido que inició un Juicio contra la constructora con una acción en virtud de las “violentas filtraciones” que estaban ocurriendo en su baño. Dichas filtraciones nada más eran provocadas por la condensación del vapor debido al hecho trivial de que el usuario solo tomaba baño con agua muy caliente y con las ventanas cerradas.

Y el villano es siempre el constructor...

LA EXPERTICIA JUDICIAL: HISTÓRICO,

IMPORTANCIA Y TIPOS DE EXPERTICIAS EN EL

PROCESO CIVIL.

EL PAPEL DEL PERITO Y DE LOS ASISTENTES

TÉCNICOS EN LOS PROCESOS JUDICIALES.

CAPÍTULO 13


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CAPÍTULO 13

LA EXPERTICIA JUDICIAL: HISTÓRICO, TIPOS DE

EXPERTICIAS Y SU IMPORTANCIA EN EL PROCESO CIVIL. EL PAPEL DEL PERITO Y DE LOS ASISTENTES TÉCNICOS.

HISTÓRICO La experticia surgió en la antigüedad. Los antiguos pueblos orientales ya presentaban vestigios de este tipo de prueba, aunque muy vago, ya que después de la auto-composición y de la tutela, en el derecho de los pueblos más atrasados hubo un sistema de patriarcado, con clanes, y después reinados donde el rey era absoluto y ejercía el papel de magistrado, sin recurrir a alguna persona, decidiendo de modo soberano y en situaciones sobre las cuales no siempre tenía pleno conocimiento, derivando así injusticias. Así, con el pasar de los años y la complejidad de las cuestiones, los reyes sintieron la necesidad de colaboración de personas habilitadas y con pleno conocimiento en asuntos específicos para auxiliarlos en la solución de los litigios. La experticia era conocida entre los egipcios, hebreos, judíos y posteriormente entre los romanos. En la república romana, con doble jurisdicción, el magistrado in jure señalaba la causa y en otra fase, in judicium, podría recurrir a técnicos. En la edad media hubo un retroceso en todo el campo del Derecho y de la Ciencia, ocurriendo los juicios de Dios y los duelos. No había la prueba técnica. A partir del siglo IX, la propia Iglesia Católica comenzó a incentivar el trabajo de técnicos en los procesos, existiendo referencias específicas de “árbitros” en las Ordenaciones Afonsinas (siglo XV) y en las Manoelinas (siglo XVI). En el Brasil colonial, en las Ordenaciones Filipinas, hay una referencia clara de los peritos, inclusive con reglamentos sobre las experticias. Posteriormente, en el siglo XIX, con el Código Comercial brasileño, tuvimos una más amplia referencia de las experticias. En 1939, con el surgimiento del Código de Proceso Civil, las experticias recibieron un tratamiento más detallado. TIPOS DE EXPERTICIAS Y SU IMPORTANCIA EN EL PROCESO CIVIL La experticia, tal como la conocemos, viene a ser el medio por el cual, en el interior del proceso, personas calificadas verifican hechos que interesan para la decisión de la causa, llevando su respectiva opinión al Juez. En el Código de Proceso Civil brasileño, la experticia es una de las “pruebas específicas” y puede ser de tres tipos:


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• Examen: es la inspección sobre las cosas, personas o documentos, para la verificación de cualquier hecho o circunstancia que sea de interés para la solución del litigio.

• Inspección: es el mismo examen cuando se realiza sobre bienes inmuebles. • Tasación (o arbitraje): es la investigación de valor, en especie, de cosas,

derechos y obligaciones en litigio. Las experticias pueden ser judiciales (cuando son realizadas dentro del proceso por determinación de un juez) o extrajudiciales (cuando son realizadas fuera del proceso por iniciativa de los interesados). En el área específica de la ingeniería, el campo de actuación del perito es muy amplio, y las experticias se derivan de las siguientes acciones: 1) Ordinarias: Son las más comunes y, a veces, las de mayor complejidad. Son aquellas que pretenden indemnización por vicios de construcción o daños causados a terceros, y todas las demás que involucren la participación pecuniaria por un evento que implique una comprobación y opinión técnica de Ingeniería. También ahí, se enmarcan las acciones de Quanti Minoris, aquellas donde el demandante reclama la diferencia de medida entre el área efectivamente existente y aquella que consta en un título equivocado o en un plano cuando se adquirió el inmueble. 2) Inspecciones cautelares (producciones anticipadas de pruebas): Muy comunes, las antiguas “vistoria ad perpetuam rei-memorian” suceden en innumerables ocasiones, como el previo examen de inmuebles contiguos antes de la instalación de un campamento de obra, o delante de un riesgo inminente, o la simple verificación de un fenómeno que se traduzca en negligencia, vicio o mal uso de la cosa. En sus expresiones más simples, se pueden manifestar a través de acciones para materializar la responsabilidad por filtraciones en apartamentos, daños causados a un inmueble por el inquilino, colisión de vehículos, etc. 3) Expropiaciones: Con el objetivo de obtener una justa indemnización por la expropiación de un bien hecha por el Poder Público, su agente o concesionaria de servicio público. 4) Renovatorias y Revisionales: Con la aparición de la “ley de guantes” como era mal llamado el Decreto Ley Nº 24.150/34, se originó la acción Renovatoria, en la cual en el período comprendido entre seis meses y un año del término del contrato, como mínimo 5 años, el inquilino requiere en juicio que se decrete la renovación del Contrato por igual período.


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En la gran mayoría de los casos, el arrendatario ofrece un valor bajo y, recíprocamente, el propietario pide un valor alto, quedándole al Juez o árbitro, decidir con base en un informe fundamentado del perito de su confianza o de los asistentes técnicos que hayan sido designados por las partes litigantes. Los casos de alquiler son generalmente polémicos e involucran, casi siempre, un grado de subjetividad no existente, como en los problemas de vicios de construcción o siniestros en edificios. El “feelling” del Perito contribuye mucho para la definición de sus conclusiones. En lo que concierne a las acciones revisionales, sean intentadas sobre inmuebles comerciales o residenciales (permitidos después de cada 3 años desde el inicio del contrato), la polémica se mantiene, pues, en éstas lo que se busca y se discute, únicamente, es el justo valor de mercado del inmueble, sin otras inquietudes que pueden constar en la renovatoria, como, por ejemplo, la devolución del inmueble. La jurisprudencia reconoció como justa la tasa de rentabilidad del 12% al año para los inmuebles comerciales, no habiéndose fijado para los residenciales, que se saben son más flexibles que aquellos, comprobándose que, cuanto más lujoso sea el inmueble residencial, menor será la tasa de rentabilidad, que varía entre 5% y 12% al año para los más sencillos, tipo sala/habitación, concluyéndose que no es atractivo invertir en inmuebles de lujo para alquiler. Siendo un lego en asunto de tasación, se vale el Magistrado de los ojos y capacitación del Perito para decidir bien sobre una divergencia. Se observa, pues, que en los casos de acciones renovatorias, el problema pericial se resume, esencialmente, en una tasación, así como en las expropiaciones. 5) Rectificaciones de Registro: Son acciones de tipo administrativo, no litigiosas en principio, y que tienen lugar en las oficinas específicas de registro público. Las rectificaciones de registro o de metraje suceden en los casos de omisión de medidas o irregularidad de las mismas en los títulos de propiedad, obligatoriamente, tienen que ser efectuadas por un Perito debidamente habilitado, es decir, Perito Ingeniero. 6) Demarcaciones: Son acciones que involucran cuestiones de tierra muy comunes en las áreas rurales, aunque existen en las zonas urbanas. Se caracterizan por ser de larga duración. En esta acción se exige la participación de un perito agrimensor y de dos peritos arbitradores que funcionan como verdaderos fiscales del agrimensor, confirmando o no las medidas por él encontradas.


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Las demarcaciones surgen cuando hay divergencia entre los límites/divisiones físicas que están descritos en los títulos de propiedad y la situación real del inmueble. Al realizar el levantamiento de esa naturaleza, y se verifican los linderos descritos en el título presentado, no es raro encontrar casos de superposición de inmuebles. 7) Reintegraciones de posesión y reivindicatorias: Las famosas “cuestiones de tierra” verdaderos dolores de cabeza para cualquier Perito, se procesan en los casos de invasiones y desalojos. 8) Usucapiones: Son las acciones que se derivan por la solicitud de adquisición de una propiedad por parte de su ocupante pacífico, quién detenta la posesión por un largo período; le corresponde al perito definir la delimitación del área objeto de la experticia y eventualmente, deberá también establecer el valor del área en cuestión así como establecer el lapso de ocupación. 9) Denuncias de obras nuevas – Interdictos: Estas acciones buscan la paralización de una obra porque ésta representa un riesgo inminente (o daños ya verificados) a terceras personas, lo que le da un carácter de urgencia a la labor que debe realizar el perito. La experticia se fundamenta en una inspección cautelar a los inmuebles involucrados, exigiendo al experto la determinación del orígen del problema, la identificación del riesgo y sus posibles consecuencias, por lo que el perito debe tener el mayor cuidado para que no produzca informes probabilísticos con frases como “todo lleva a creer...” o “es probable que...” También expresiones del tipo “no hay riesgo, siempre que...” que son muy usadas por algunos peritos, manteniéndolos en posición de falsa neutralidad, lo que los puede hacer responsables por los lucros cesantes causados a la parte por un interdicto o denuncia de obra nueva, que se derivan de su opinión no fundamentada. 10) Búsqueda y Embargos: En la actual crisis por la cual pasa la Economía de Brasil, el nivel de insolvencia que presenta la industria y el comercio alcanza índices inéditos en nuestra historia. Vehículos y máquinas financiadas son embargadas por el ente financiero y, obligatoriamente, pasan por una tasación judicial, que puede ser hecha por un oficial de justicia, pero en los casos de equipos más sofisticados el Juicio se vale del concurso de ingenieros especialistas para informarse mejor sobre el valor del bien.


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¿Qué representa la experticia? ¿En qué consiste la prueba? ¿A qué corresponde? Hay un lenguaje propio para cada ciencia, con necesidad de nomenclatura técnica en cualquier especialidad. Hay una absoluta necesidad de entendimiento entre el Perito y el Juez, debiendo, el segundo, traducir para el vernáculo popular las expresiones latinas, y el primero, adecuar sus expresiones técnicas de ingeniería. La prueba pericial sí puede ser un medio para la obtención de la verdad, o a veces la propia verdad. En el primer caso, es la investigación de la verdad, en el segundo, la verdad es el resultado de esta investigación. Se concluye, pues, que la experticia, por sí, no genera resultado absoluto, pero si relativo, contribuyendo para el conjunto probatorio de los Autos. Cuando ella se impone en el cuerpo procesal, asumirá un papel destacado, predominante. Sin embargo el juez no está limitado a ella, pero casi siempre se atendrá a su resultado. El Juez es el peritus peritorum, esto es, “el perito de los peritos”. Si, en una trivial cuestión de alquiler, el perito y los dos asistentes técnicos (que son los profesionales designados por las partes para asesorarlas técnicamente, elaborando sus opiniones técnicas después de que el perito entregue el dictamen, criticando o no, el trabajo del expert) encontraran tres valores distintos, el Juez, en su arbitrio, podrá sentenciar sobre un cuarto valor. A él está concedida esta prerrogativa. La experticia no es la única prueba del proceso, ya que se combina con otros medios utilizados en los Autos. La prueba es el alma del proceso, es de sapiencia general. Es la prueba la que define los hechos. No puede haber un proceso sin pruebas, porque él no tendría razón de existir. Es la prueba que define los hechos, repetimos. No hay proceso basado solamente en el Derecho. Del hecho nace el Derecho. La necesidad de la experticia nace de la investigación de un sistema de proposición por las partes, de las pruebas. Estas son requeridas por las partes de la forma que consideren necesario para garantizar sus derechos. ¿Cuál es la diferencia entre la prueba pericial y los demás medios de prueba? Los medios de prueba son: declaraciones de personas, confesión, exhibición de documentos o cosa, prueba documental, prueba testimonial, prueba pericial e inspección judicial. Hoy con el avance de la tecnología, los medios informáticos son relevantes para la obtención de la verdad. De la misma forma que la tecnología realizó progresos en la obtención de pruebas, ella creó otros delitos en esta área: los crímenes virtuales. A las diversas modalidades de experticia, tales como la grafológica, la médica, la contable, la económica, la veterinaria y la de ingeniería, se agrega ahora la experticia de informática. Se hizo común la proposición de acciones de personas que tienen su cuenta bancaria invadida por hackers y ven su dinero “desaparecer” electrónicamente.


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Para notar la diferencia entre las pruebas citamos, por ejemplo, la documental. Los documentos corresponden a la prueba preconstituida, que antecede al litigio, ya que la experticia es una prueba constituida en el interior del proceso. El PAPEL DEL PERITO Y DE LOS ASISTENTES TÉCNICOS ¿Cuál es el criterio para la escogencia del Perito? Las legislaciones del mundo entero obedecen a tres sistemas principales respecto a la escogencia del Perito, los cuales son: El primero, donde solamente los peritos pueden ser personas inscritas en un registro propio y que llenen determinadas condiciones. Eso ocurría en el derecho francés y en el italiano. Sería lo ideal. El segundo, donde el escogido posea un título oficial en el arte o ciencia que se relaciona con la materia tratada en la experticia. Como ejemplo de esto, tendríamos el derecho argentino o español. Finalmente, el tercero, el de la libre escogencia por el Juez, es el principio de la libertad, que desafortunadamente, es el que reina en el derecho brasileño ¿Y por qué “desafortunadamente”? Se corre el riesgo de que personas sin la menor calificación sean designadas para la función de perito, de vital importancia para la obtención de la prueba. Se acostumbra decir que Ingeniería es la física aliada al buen sentido. Hay una profunda analogía entre el Derecho y la Física, por consiguiente, entre el Derecho y la Ingeniería. Pontes de Miranda, notable jurista brasileño, hace tiempo lo reveló, al decir:

“Todo nos lleva, por consiguiente, a tratar los problemas de derecho como los físicos: Viéndolos en el mundo de los hechos, mundo seguido del mundo

jurídico que es parte de él”.

El Derecho debe ser tratado como ciencia positiva. De modo admirable el ministro del STJ-Superior Tribunal de Justicia de Brasil, HUMBERTO GOMES DE BARROS, dice que “el jurista es el físico de la sociedad y el físico es el jurista del universo”. Ahí está la intrínseca correlación entre la Ingeniería y el Derecho. Al ser honrado por el nombramiento de parte del Juez, el Perito pasa a desempeñar un “munus” público, nivelándolo en autoridad, en la fase pericial, al propio magistrado que lo designó.


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De este modo se verifica que, obligatoriamente, hay que realizar una tasación en las experticias de acciones renovatorias o revisionales, en las acciones expropriatorias y en embargos; eventualmente, dependiendo de la naturaleza, y de lo que sea solicitado, la tasación se hace las experticias de las acciones ordinárias (cuando se trata de calcular indemnizaciones que dependan de valor) y en las usucapiones. Al afirmar el compromiso de “buen cumplimiento sin dolo o malicia” para la función que ha sido designado, el ingeniero se convierte en un auxiliar de justicia, y aumenta su responsabilidad delante de toda la Sociedad, sin poder adherirse al corporativismo tan frecuente en otras profesiones. Hay experticias en que existe la superposición de calificación para ser Perito. Es el caso de acciones renovatorias donde el Economista puede actuar, y en el de Fondo de Comercio donde se superponen las atribuciones del Contador y del Ingeniero. ¿Cómo se procesa la escogencia del perito? ¿Qué lo hace diferente del asistente técnico? Según Moacyr Amaral Santos, la experticia consiste en el medio por el cual, en el proceso, personas entendidas y bajo compromiso, verifican hechos interesantes a la causa, transmitiendo al Juez su respectiva opinión. Pensamos que podemos modificar el concepto de “entendidas” para personas con “pleno conocimiento de causa”, pues en la era actual en que aquel vocablo se confía mucho en quien lo detente, mejor sería calificar los experts de otra forma... El Perito El Perito (también llamado bendecido en algunos dispositivos de Ley) es nombrado por el criterio de libre escogencia del Juez, según se dijo, debiendo el nombramiento recaer en una persona profesional con formación universitaria, debidamente inscrito en el respectivo ente gremial. Al ser nombrado, el Perito debe comprobar su calificación técnica a través de la certificación del ente profesional a que pertenece (Art. 145 CPC). Una vez nombrado, el perito pasa a ejercer la función pública de Auxiliar de Justicia con la misión de asistir al Juez en la prueba de hecho, que depende de su conocimiento técnico o científico. En los lugares donde no halla profesionales con nivel superior, lo que es muy difícil en la actualidad, puede la escogencia recaer en un lego, pero con experiencia técnica en el asunto, para el cual es llamado a opinar. Al tener conocimiento del nombramiento el Perito debe:

A) Aceptar el nombramiento, para entonces asumir el deber de cumplir el oficio, pendiente siempre de los lapsos legales y a aquel fijado por el Juez.

B) Excusarse del encargo, presentando un motivo legítimo para no aceptar.


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Obs: Nadie se puede eximir, sin justo motivo, del deber de colaborar con la justicia para descubrir la verdad (Art. 339 del CPC). Se aplican a los Peritos los mismos motivos de impedimento y suspensión aplicables a los Jueces (artículos 134 y 138 del CPC). De esta forma, el perito no puede actuar en el proceso:

a) En el que sea parte. b) Cuando sea parte el cónyuge o pariente, consanguíneo o afín, hasta el tercer grado. c) En el proceso donde actuó como testigo de la parte. d) Cuando un ente de dirección o de administración a la que pertenezca sea parte en la causa. e) Cuando sea amigo íntimo o enemigo de una de las partes. f) Cuando sea deudor de una de las partes. g) Cuando tuviera interés directo en el juicio de la causa a favor de una de las partes.

El perito puede ser sustituido:

a) Cuando demuestre falta de conocimiento técnico o científico para el asunto sobre el cual fue llamado a opinar. b) Sin motivo legítimo dejar de cumplir la misión en el plazo que le fue asignado (art. 424 del CPC).

El Asistente Técnico Es escogido libremente por la parte, por el criterio de la confianza, y tiene como función acompañar el trabajo pericial, fiscalizándolo en nombre de la parte que lo designó. Su designación debe ser hecha al Juez de la causa en el plazo de cinco (05) días después del nombramiento del Perito y, habiendo litisconsortes, cada cual podrá indicar el suyo. Es oportuno destacar la importancia que debe tener el asistente técnico en la conducción del problema. Él es un profesional que no debe ni puede convertirse en “abogado técnico”. Tiene el deber de defender la parte bajo la óptica técnica, buscando destacar los puntos relevantes a su favor retirados del informe del perito y criticando aquellos que no le parezcan correctos, o igualmente tomando nota de las equivocaciones en que hayan incurrido en el trabajo pericial. Debe, esto sí, procurar dentro de los límites de la técnica y del buen sentido direccionar su trabajo para que en el juicio vea el problema bajo la óptica de la parte que lo contrató, sin desviarse de los parámetros éticos profesionales que son el norte del comportamiento del ingeniero.


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El Trabajo Pericial Dice el Art. 429 del CPC: Para el desempeño de su función, el Perito y los Asistentes Técnicos pueden utilizar todos los medios necesarios, oyendo testigos, obteniendo informaciones, solicitando documentos que estén en poder de las partes o en oficinas públicas, así como instruir el informe con planos, diseños, fotografías y otras piezas. Concluidos los trabajos, el perito debe presentar el informe, en la Secretaría del Tribunal, en el plazo asignado por el Juez, respetando siempre el plazo mínimo de veinte (20) días antes de la audiencia de instrucción y juicio. Si por motivo justificado no puede ser presentado el informe en el plazo asignado, el Perito debe solicitar al Juez una prórroga. De acuerdo con la legislación en vigencia, los asistentes técnicos no firman el informe con el Perito, así estén de acuerdo con las conclusiones de éste. Sus opiniones deben ser entregadas en piezas autónomas, en un plazo común de 10 días contados desde la presentación del informe, independientemente de la intimación. Después de presentado el Informe del Perito y las opiniones de los asistentes, pueden las partes solicitar las aclaratorias complementarias de los mismos, las cuales serán respondidas oralmente en audiencia. El pedido, indicando los puntos a ser aclarados, debe ser formulado por el interesado de forma que el Perito o el asistente de él tome conocimiento con una anticipación de, como mínimo, cinco días antes de la audiencia. En ese caso, no serán oídos como testigos, pero si como auxiliares técnicos en el esclarecimiento de la verdad de los hechos que interesan a la causa. Puede el Juez, también de oficio o a requerimiento de la parte, determinar la realización de nueva experticia, si entiende que la primera no fue suficiente para esclarecer los puntos dudosos. La segunda experticia no sustituye la primera, quedándole al Juez la apreciación libre de una u otra. La realización de la Experticia La prueba pericial, normalmente, requerida por las partes en la fase postulatoria del proceso (petición inicial, contestación, reconvención, impugnación), será realizada siempre antes del juicio, debiendo el respectivo informe ser entregado em la Secretaría del Tribunal, por lo menos, con veinte (20) días de anticipación a la audiencia de instrucción (art. 433 del Código de Proceso Civil de Brasil). Presentación de las Cuestiones Las partes deberán presentar las cuestiones en el plazo de cinco (05) días después del nombramiento del Perito, indicando, en la misma oportunidad su respectivo asistente técnico.


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Si nuevas dudas surgen en el desarrollo de los trabajos periciales, podrán las partes presentar cuestiones suplementarias durante el lapso, haciendo del conocimiento a la parte contraria. La condición es que no forcen la ampliación del objeto de la investigación (art. 425 del CPC). El Juez puede negar cuestiones impertinentes y formular otras que a su entender son necesarias para el esclarecimiento de la verdad. La Remuneración del Perito y del Asistente Técnico: Cuando la prueba pericial sea requerida por la parte actora, por ambas partes, por el Ministerio Público o sea ordenada de oficio por el Juez, es de la responsabilidad del demandante adelantar los honorarios del Perito. Cuando sea requerida por la parte demandada, será de ésta la responsabilidad por el adelanto de los honorarios (art. 33 del CPC). Los honorarios del asistente técnico son de la responsabilidad de la parte que lo designó. La propuesta de honorarios del Perito debe ser formulada después de tener conocimiento del trabajo a ser desarrollado, lo que ocurre por vía de excepción, después de las cuestiones de las partes. Si el perito necesita recursos financieros para hacer frente a los gastos del trabajo a ser desarrollado, podrá plantearle al Juez que intime a la parte para que haga un adelanto parcial de los honorarios. Habiendo sido hecho el depósito inicial del 50%, el restante 50% será pagado después de la entrega del informe. Habiendo impugnación sobre la propuesta de honorarios, el Perito debe esperar la decisión del Juez, antes de cualquier iniciativa relacionada con la relación de la experticia. Vemos, por tanto, que el campo de actuación del profesional de la tasación en el proceso judicial es muy amplio, constituyéndose en un prometedor mercado, tanto en el Brasil como en los demas países latinoamericanos, que tendrán que adaptarse a crear leyes específicas, tomando en cuenta que la tasación pasó a ser ciencia delante del progreso que el mundo atraviesa. Un día mas o un día menos, y en un futuro muy cercano, todos los países tendrán una legislación reglamentaria, con normas pertinentes, quizás, panamericanas, unificando los procedimientos valorativos en todo el continente.

TABLAS TÉCNICAS

ANEXOS


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OBSERVACIÓN: Los números representan la depreciación total para las vidas útiles indicadas en la línea horizontal superior y para la edad indicada en la primera columna.

AÑO 5 6 7 8 9 10 12 15 20 25 30 40 501 .333 .286 .250 .222 .200 .182 .154 .125 .095 .077 .065 .049 .0392 .600 .524 .464 .416 .378 .346 .295 .241 .185 .151 .127 .096 .0783 .800 .715 .643 .583 .533 .491 .423 .349 .271 .222 .187 .143 .1154 .933 .858 .786 .722 .666 .618 .538 .449 .352 .289 .245 .188 .1525 1.000 .953 .893 .833 .777 .727 .641 .541 .428 .354 .301 .232 .1886 1.000 .964 .916 .867 .818 .731 .649 .499 .415 .355 .274 .2247 1.000 .973 .934 .891 .808 .699 .565 .475 .400 .316 .2588 1.000 .978 .946 .872 .765 .628 .530 .456 .356 .2929 1.000 .982 .923 .824 .685 .583 .503 .395 .325

10 1.000 .961 .874 .737 .632 .548 .433 .35711 .987 .916 .785 .678 .591 .470 .38812 1.000 .949 .828 .721 .632 .505 .41913 .974 .866 .761 .671 .539 .44914 .991 .699 .799 .707 .572 .47815 1.000 .926 .832 .742 .604 .50616 .952 .863 .774 .634 .53317 .971 .890 .804 .664 .56018 .985 .915 .832 .692 .58619 .995 .936 .858 .718 .61120 1.000 .955 .882 .744 .63521 .970 .903 .769 .65922 .982 .923 .792 .68223 .991 .940 .814 .70424 .997 .955 .835 .72525 1.000 .968 .854 .74526 .978 .872 .76527 .987 .890 .78428 .993 .905 .80229 .998 .920 .81930 1.000 .933 .83531 .946 .85132 .957 .86833 .996 .88034 .975 .89335 .962 .90636 .988 .91837 .997 .93940 1.000 .95745 .98850 1.000

DEPRECIACIÓN FÍSICA TOTAL POR EL MÉTODO DE LA SUMA DE LOS AÑOSTABLA I


309

TABLA II Criterio de Heidecke

TABLA III

Depreciación Física // Criterio de Ross-Heidecke

edad

en

%

de d

urac

ión

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

edad

en

%

de d

urac

ión

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5 2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.9 33.9 53.1 75.4 52 39.5 39.5 41.0 44.4 50.5 59.6 71.3 85.0

4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5

6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0

8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6

10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1

12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7

14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2

16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8

18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4

20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0

22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6

24 14.9 14.9 17.0 21.8 30.3 43.1 59.6 78.9 74 64.4 64.4 65.3 67.3 70.8 76.2 83.1 91.2

26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8

28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4

30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1

32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7

34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4

36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5

38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7

40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4

42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1

44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8

46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5

48 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3

50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Estado 1 - Nuevo........................................................................................0,00% Estado 1,5 - Entre nuevo y regular................................................................0,32% Estado 2 - Regular......................................................................................2,52% Estado 2,5 - Entre regular y reparaciones sencillas.......................................8,09% Estado 3 - Reparaciones sencillas............................................................18,10% Estado 3,5 - Entre reparaciones sencillas e importantes.............................33,20% Estado 4 - Reparaciones importantes.......................................................52,60% Estado 4,5 - Entre reparaciones importantes y sin valor..............................75,20% Estado 5 - Sin valor..................................................................................100,00%


310

TABLA IV

G. B. DEI VEGNI – NERI

Depreciación de las edificaciones en función de la edad y uso*

Edad (X)


(D)

Edad (X)


(D) 1 año 1.00 26 años 0.5658 2 años 0.9666 28 años 0.5334

4 años 0.9332 30 años 0.4990

6 años 0.8998 32 años 0.4656

8 años 0.8664 34 años 0.4322

10 años 0.8330 36 años 0.3988

12 años 0.7996 38 años 0.3654

14 años 0.7642 40 años 0.3320

16 años 0.7328 42 años 0.2986

18 años 0.6994 44 años 0.2652

20 años 0.6660 46 años 0.2318

22 años 0.6326 48 anos 0.1948

24 años 0.5992 50 años 0.1650 Por encima de 50 años, el valor es 0.1650

(*) Los servicios relativos a albañilería, tuberías, pisos y rodapiés, puertas y ventanas, pintura en general e instalación eléctrica e hidráulica, son los preponderantes, y sobre ellos debe recaer la mayor atención del tasador, al investigar el estado de la construcción para efecto de estimar su depreciación física.

TABLA V VENTAJA DE LA COSA HECHA

Tipo de Construcción Nueva De 0 a 10

años De 10 a 20

años De 20 a 30

años

Gran estructura 25 % 25 % - 21 % 25 % - 13 % 13 % - 0 %

Pequeña estructura y residencial de lujo 15 % 15 % - 12,5 % 12,5 % - 7,8 % 7,8 % - 0 %

Industrial y residencial medio 10 % 10 % - 8,4 % 8,4 % - 5,2 % 5,2 % - 0 %

Residencial modesto y proletarias 5 % 5 % - 4,2 % 4,2 % - 2,6 % 2,6 % - 0%

Nota: Los factores de reducción por la edad no se aplican a zonas comerciales altamente valorizadas.


311

TABLA VI

1 2 3 4

5 6 7 8 9

10 11 12 13 14

15 16 17 18 19

20 21 22 23 24

25 26 27 28 29

30 40 60

120 ∞

63.66 9.92 5.84 4.60

4.03 3.71 3.50 3.36 3.25

3.17 3.11 3.06 3.01 2.98

2.95 2.92 2.90 2.88 2.86

2.84 2.83 2.82 2.81 2.80

2.79 2.78 2.77 2.76 2.76

2.75 2.70 2.66 2.62 2.58

31.82 6.96 5.54 3.75

3.36 3.14 3.00 2.90 2.82

2.76 2.72 2.68 2.65 2.62

2.60 2.58 2.57 2.55 2.54

2.53 2.52 2.51 2.50 2.49

2.48 2.48 2.47 2.47 2.46

2.46 2.42 2.39 2.36 2.33

12.71 4.30 3.18 2.78

2.57 2.45 2.36 2.31 2.26

2.23 2.20 2.18 2.16 2.14

2.13 2.12 2.11 2.10 2.09

2.09 2.08 2.07 2.07 2.06

2.06 2.06 2.05 2.05 2.04

2.04 2.02 2.00 1.98 1.96

6.31 2.92 2.35 2.13

2.02 1.94 1.90 1.86 1.83

1.81 1.80 1.78 1.77 1.76

1.75 1.75 1.74 1.73 1.73

1.72 1.72 1.72 1.71 1.71

1.71 1.71 1.70 1.70 1.70

1.70 1.68 1.67 1.66

1.645

3.08 1.89 1.64 1.53

1.48 1.44 1.42 1.40 1.38

1.37 1.36 1.36 1.35 1.34

1.34 1.34 1.33 1.33 1.33

1.32 1.32 1.32 1.32 1.32

1.32 1.32 1.31 1.31 1.31

1.31 1.30 1.30 1.29 1.28

1.376 1.061 0.978 0.941

0.920 0.906 0.896 0.889 0.883

0.879 0.876 0.873 0.870 0.868

0.866 0.865 0.863 0.862 0.861

0.860 0.859 0.858 0.858 0.857

0.856 0.856 0.855 0.855 0.854

0.854 0.851 0.848 0.845 0.842

1.000 0.816 0.765 0.741

0.727 0.718 0.711 0.706 0.703

0.700 0.697 0.695 0.694 0.692

0.691 0.690 0.689 0.688 0.688

0.687 0.686 0.686 0.685 0.685

0.684 0.684 0.684 0.683 0.683

0.683 0.681 0.679 0.677 0.674

0.727 0.617 0.584 0.569

0.559 0.553 0.549 0.546 0.543

0.542 0.540 0.539 0.538 0.537

0.536 0.535 0.534 0.534 0.533

0.533 0.532 0.532 0.532 0.531

0.531 0.531 0.531 0.530 0.530

0.530 0.529 0.527 0.526 0.524

0.325 0.289 0.277 0.271

0.267 0.265 0.263 0.262 0.261

0.260 0.260 0.259 0.259 0.258

0.258 0.258 0.257 0.257 0.257

0.257 0.257 0.256 0.256 0.256

0.256 0.256 0.256 0.256 0.256

0.256 0.255 0.254 0.254 0.253

0.158 0.142 0.137 0.134

0.132 0.131 0.130 0.130 0.129

0.129 0.129 0.128 0.128 0.128

0.128 0.128 0.128 0.127 0.127

0.127 0.127 0.127 0.127 0.127

0.127 0.127 0.127 0.127 0.127

0.127 0.126 0.126 0.126 0.126

n

95 % 90 % 80 %

Fuente: R. A. Fisher y F. Yales Statistical Tables for Biological. Agricultural and Medical Research (6ª edición. 1963). Table III, Oliver y Boyd Ltd, Edinburgh, con permiso de los autores editores.

VALORES PERCENTILES (tp) PARA

DISTRIBUCIÓN DE STUDENT t Con n grados de libertad

(área rayada = p) tp

t 0,995 t 0,99 t 0,975 t 0,95 t 0,90 t 0,80 t 0,75 t 0,70 t 0,60 t 0,55


312

TABLA VII

- Criterio de CHAUVENET - ⎥⎦⎤

⎢⎣⎡

sd

crítico

5 6 7 8 9

10

12

14

16

18

1,65

1,73

1,80

1,86

1,92

1,96

2,03

2,10

2,16

2,20

20

22

24

26

30

40

50

100

200

500

2,24

2,28

2,31

2,35

2,39

2,50

2,58

2,80

3,02

3,29

5 x 103

5 x 104

5 x 105

5 x 106

5 x 107

3,89

4,42

4,89

5,33

5,73

n n n sd

sd s

d


313

Abunahman Fórmula de, 129

Acciones

Cautelar, 293 Expropiación, 188 Ordinaria (obligación de realizar), 293 Renovatoria, 89 Revisional, 152

Alberto Filho, Reinaldo Pinto,137 Alquileres

Arbitraje de, 86 Amplitud, 35 Analítico

Método, 217 Antes y Después

Método, 183 Azambuja

Hipótesis de Medeiros, 68 Barros, Henrique de, 216 Barros, Humberto Gomes de, 301 Berrini, Luiz Carlos

Fórmula modificada de, 64 Bienes

Corpóreos, 210 Incorpóreos, 210 Inmuebles, 13

Bienhechuría, 53 Bureau of Internal Revenue, 54 Buzaid, Alfredo, 212 Caires, Hélio de, 68 Campello, Américo Rodrigues, 278 Canteiro, João Ruy, 180

Cariccio, Leonardo Tabla de, 59

Cavalcanti, Carlos H. Ribeiro, 278 Chauvenet

Criterio excluyente de, 34 Tabla de valores críticos, 312

Cines

Tasación de, 116 Coeficiente

De castigo de Guerrero, 82 De mercado, 149

Cole

Método, 233 Comparación

Método de la, 26 Confianza

Límites de, 35 Corrección monetaria, 87 Costo

Aproximado, 183 Básico unitario, 53 De la construcción, 50 De reposición, 50 De reproducción, 52 Indirecto, 52

Cretella Júnior, José, 174 Criterio

Excluyente de Chauvenet, 34 Cuatro, tres, dos, uno

Regla, 66 Dato, 19 Definiciones

Depreciación, 53 Expropiación, 174 Lote de terreno, 178 Res Sperata,166

ÍNDICE ALFABÉTICO


314

Tasación, 12 Valor de mercado, 13

Depreciación

Método de la parábola de Kuenztle, 53 Método de la suma de los años, 53 Tabla de G.B. Dei Vegni – Neri, 310 Tabla de Heidecke, 309 Tabla de Ross – Heidecke, 309

Desviación – estándar, 34 Deterioro, 230 Distribución "t" de Student, 35 Durbin Watson

Prueba de, 41 Empresa, 209 Equipos

Tasación de, 228 Depreciación de, 230

Estaciones de Servicio, 129 Expropiación, 174 Factor

De accesibilidad, 70 De área, 20 De equivalencia, 20 De esquina, 69 De frente, 67 De fuente, 21 De lote de terreno, 179 De obsolescencia, 53 De profundidad, 68 De superficie y suelo, 70 De topografía, 70 De transposición, 19 Especiales, 70

Fondo de Amortización

Método del, 237 Fondo de Comercio

Determinación del, 209

Fórmula De Abunahman,129 De C. Aprígio Guimarães Neto,118 De Fernando Guilherme Martins,212 De Francisco Alves Gomes Jr., 116 De G.B. Dei Vegni – Neri, 54 De Guerrero, 82 De Harper, 63 De Harper – Berrini, 63 De Hoskold, 247 De Inwood, 247 De Jerret, 64 De Mandelblatt, 149 De O’Donahue, 247 De Olave, 180

Franjas de servidumbre

Tasación de, 196 Garcia Filho, José, 118 Gomes Jr. Francisco Alves

Fórmula de, 116 Planilla de, 17

Gruyénot, Jean, 211 Guerrero

Fórmula de, 82 Guimarães Neto, Celso Aprígio

Fórmula de, 118 Harper

Fórmula de, 63 Hipótesis de, 67

Hipótesis

De Harper, 67 De Hoffman, 66 De Jerret, 66 De la Línea Recta, 67

Hoffman

Hipótesis de, 66 Hoskold

Fórmula de, 247


315

Hoteles Tasación de, 119

Indemnización, 174 Inferencia Estadística, 36 Informe, 23 Ingeniería de Tasaciones, 186 Jerret

Fórmula de, 66 Hipótesis de, 64

Kolmogorov - Smirnov

Prueba de, 41 Kuenztle

Parábola de, 53 Ligiéro, Pedro Fernando, 254 Línea recta

Hipótesis de, 67 Loretti, Jorge Fernando, 254 Magossi, Adilson, 218 Mandelblatt

Fórmula de, 149 Martins, Fernando Guilherme, 212 Malafaia, Flavio do Amaral, 119 McMichael, Stanley L., 24 Medeiros Jr., Joaquim da Rocha, 50 Método

Comparativo, 62 De G.B. Dei Vegni – Neri, 53 De Heidecke, 53 De la Línea Recta, 53 De la parábola de Kuenztle, 53 De suma de los dígitos o de Cole, 233 De Ross – Heidecke, 53 Del antes y después, 183

Del costo de reposición, 50 Del costo de reproducción, 52 Del fondo de amortización, 237 Del porcentaje constante, 236 Fórmulas matemáticas, 62 Involutivo simplificado, 180 Lineal, 232 Renta, 116 Rentabilidad, 87 Residual (involutivo o de máximo aprovechamiento eficiente), 70

Mina, 246 Miranda, Pontes de, 216 Muestra, 29 Ohno, Mitsou, 218 Olave

Fórmula de, 180 Pellegrino, José Carlos, 186 Precio, 24 Regresión, 39 Regresores, 39 Renne, E.R., 216 Renovatoria

Acción, 89 Renta

Método de la, 116 Rentabilidad

Método de la, 87 Reposición

Método del costo de, 50 Reproducción

Método del costo de, 52 Res Sperata, 166


316

Residual Método, 70

Residuos

Tabla de, 41 Revisional

Acción, 146 Rurales

Tasación de inmuebles, 216 Santos, Moacyr Amaral, 302 Seguro

Valor del, 99 Servidumbres

Tasación de, 184 Tipos de, 184

Shopping Center

Tasación de, 160 Simplificado

Método, 220 Slaibi Filho, Nagib, 137 Student

Distribución de, 35 Tabla de, 311

Tablas

De Chauvenet, 312 De Dei Vegni – Neri, 310 De Heidecke, 309 De Ross – Heidecke, 309 De Student, 311 De la suma de los años, 308

Tasación 12

De construcciones, 50 De inmuebles comerciales, 86 De inmuebles residenciales, 146 De inmuebles rurales, 216 De máquinas y equipos, 228 De plantación de naranjas, 225 De precisión, 17 De precisión rigurosa, 17

De servidumbres, 184 De terrenos urbanos, 62 De un bosque de eucalipto, 223 De yacimientos minerales, 246 Especiales, 116

Teatros

Tasación de, 116 Terrenos

Tasación de, 62 Un tercio, dos tercios

Regla de, 66 Utilidad

Pérdida de, 230 Valor

De chatarra, 229 De la franja de servidumbre, 187 De la indemnización, 186 De liquidación, 229 De mercado, 14 De reposición, 24 Del lote de terreno vacío, 206 Rentable, 24

Valvano, Miguel, 69 Ventaja de la cosa hecha, 50 Vicios de construcción, 291 Vida

Aparente, 230 Esperanza de, 230 Útil, 230

Viterbo Filho, Delcides, 227 Von Ranke, Félix E. Stefan, 278 Westin, Philippe

Tabla de, 185

CURSO BÁSICO DE - Sfogliami.it · Tablas de Ross-Heidecke y G.B. Dei Vegni-Neri. Tabla de...

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