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Haciendo... cuentas

¡¡¡Un poco de orden por favor!!!!

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Educación para personas adultas. Nivel II CTII_B12_T3_contenidos

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1.- ¡Se nos va el presupuesto!

Amal y Juan,como muchasparejas,hartos de dehacer planesparaconseguir unavivienda y,después dehacer dibujos,bocetos yplanos de loque será suhogar, seencuentrancon la crudarealidad.Ahora hay

que hacer

números.Las cuentas no salen. Todo son gastos.¡¡Esto es desesperante!! —piensa Juan— Todo el mundo tiene algo que cobrar denuestra casa, y eso que aún no hemos puesto un ladrillo.Veamos…

Efectivamente. Son muchos los gastos que tenemosque realizar cuando pretendemos construir y habitaruna casa. Te describimos los principales para quepuedas hacerte una idea del presupuesto de lavivienda.

El gasto real, lo que les costará a nuestra parejahacerse su vivienda, es bastante más que el coste delas obras y los materiales. Para conocer lo que lescostará su casa, Amal y Juan deben informarse de…

El proyecto de obras

El arquitecto que redacta el proyecto de obrales cobrará sus honorarios, los del aparejadorencargado de la dirección de obra y los gastosdel visado de los respectivos colegiosprofesionales.

Los estudios geotécnicos

El informe previo del terreno que realizan lasempresas o profesionales tiene precios muyvariables.

La licencia de obras

Los ayuntamientos cuando otorgan licencia de obras cobran una tasa de obras y el impuesto deconstrucción y obras (ICO) que se valoran mediante un porcentaje del valor del proyecto. Aunque varia de


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unos municipios a otros, es común un valor del 4 %. También cobran los Ayuntamientos una tasa porocupación de la vía pública. Ésta depende de los metros de calle que ocupen las obras.

La ejecución material de las obras

La constructora que realiza las obras nos suele incluir el gasto de la entidad que se encarga del control demateriales y el proyecto de seguridad.

Licencia de primera ocupación

Una vez finalizadas las obras necesitamos una licencia del ayuntamiento para poder habitar nuestra casa.Sin ella no podemos contratar el agua, el suministro de electricidad, gas, etc. Algunos ayuntamientos nocobran nada, pero otros fijan una tasa que debemos abonar.

Derechos de acometida

Con la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) en la mano podemos firmar el contrato desuministro de agua potable y de saneamiento. En ambos casos tendremos que pagar en concepto dederechos de enganche al ayuntamiento o a la empresa adjudicataria de tales servicios.

Contratos de suministro eléctrico

Para poder "enganchar" la luz necesitamos firmar un contrato con la empresa suministradora. Ésta nospedirá la licencia de primera ocupación y nos exigirá el pago de una cantidad de dinero.

Notaría y Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad no consta la existencia de una vivienda, solamente hay una inscripción deuna parcela. Por ello hay que ir al notario para firmar las escrituras de obra nueva y luego, inscribirla en elRegistro. Ambos actos implican el pago de los honorarios del notario y del registrador.

La Plusvalía

En el caso de Juan, que recibió el terreno como una herencia, tiene que pagar un impuesto de plusvalía alayuntamiento. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos como consecuencia de lacalificación urbanística de la que gozan hoy en día.

¿Te parece poco?

A Juan no le salen las cuentas…Y aún no hemos puesto un mueble, ni hemos hablado de las cortinas, o loselectrodomésticos. Lo tienen claro. Necesitan una hipoteca.Amal y Juan se entrevistan con varios constructores para pedirles presupuesto de laobra. Al final deciden redactar un contrato con la empresa que les ofrece másgarantías.


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1.1.- ¿Por cuánto nos sale la obra?

El constructor, después de estudiar el proyecto técnico, les propone un presupuesto que incluye el IVA. Aquí lotienes.

Capítulo Concepto Unidad Total

CimientosHormigón de limpieza.Loza de hormigón armado

130 m2 x6.2

125 m2 x48,0

806,006.000,00

EstructuraForjado sanitario.Pilares.Forjado.

125 m2 x48,0

132 m3 x42,0

250 m2 x48,0

6.000,005.544,00

12.200,00

CubiertaTabiques conejeros, rasillones machihembrados yteja árabe

92 m2 x67,0

6.164,00

CerramientosMuros de ladrillo cerámico y cámara aislante enmuros exteriores.

--- 5.377,00

Instalaciones

Agua y sanitariosEvacuación de aguasTelecomunicacionesCalefacción y aire AcondicionadoInstalación eléctrica

15.806,00

GuarnecidosEnfoscado con morteroRevoque con mortero fino

192 m2 x 12

112 m2 x 27

2.304,003.024,00

Alicatados y

solados

Alicatado con azulejosSolado con losetas de losa

38 m2 x 41

132 m2 x 32

1.558,004.224,00

CarpinteríasCarpintería interior maderaCarpintería exterior aluminio lacado

9 x 4208 x 470

3.800,003.760,00

PinturasPintura exterioresPintura interior

63 m2 x31,0

112 m2 x35,4

1.953,003.964,80

OtrosCerca con muro de 1,5 mZanjas para canalizacionesSolado acceso y en jardín

120 m x12,0------

1.440,00372,00916,00

TOTAL (IVA incluido) 85.215,00€


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A Juan y Amal les parece caro e intentan regatear. Pero es poco lo que se puedehacer.

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1.2.- ¿Firmamos el contrato?

Cuando nos decidimos por la promoción debemos ser previsores y dejar todo bien atado.

Eso mismo pensaron Amal y Juan.Ellos han oído que esta empresa esformal y trabaja bien, pero prefierenfirmar un contrato que les ampare sisurge algún problema.Con la ayuda de Pilar, unacompañera de Amal que trabaja enuna gestoría, han preparado estemodelo de contrato.Míralo, a ver que te parece

Modelo de contrato

Fíjate en el contrato de obra. Es importante que algunos aspectos queden claros. Este documento regula las

obligaciones y compromisos entre los clientes y la empresa constructora.

¡Importantísimo!

Desde que Juan y Amal deciden construir su vivienda se convierten en promotores.

Por ello serán los responsables últimos de los problemas que puedan derivarse de lasobras, ya sean la rotura de una tubería de agua en la calle o un accidente laboral.


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El contrato debe, por lo tanto, establecer garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las indicacionesde los técnicos responsables de la ejecución de la obra.

Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos:

Objeto del contratoEl precioLos plazos y forma de pagoRecepción de la obraObligaciones del contratista y del promotorGarantías para el cumplimiento del proyectoCalidades


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2.- Y ahora... al banco

Ahora viene la peorparte, el dinero.Juan y Amal, comola mayoría de losespañoles a lahora de comprarseo hacerse unacasa, tienen quepedir un préstamo

hipotecario al

banco y, comosolemos hacertodos, hanempezado a mirarlas condicionesque les ofrecen losdistintos bancos.¡Pero qué lío!Hay tal cantidad de palabras que no conocen que la verdad es que no entienden nada.Y todos los bancos dicen que su oferta es la mejor.¡Cómo para fiarse de los bancos!Menos mal que tienen a su amigo Jesús que hace poco que se compró su casa y estápuestísimo en estos temas, así que una noche le invitan a cenar a casa y le piden queles explique las cosas que deben tener en cuenta a la hora de decidirse por uno u otrobanco.


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Imagen: JR Mora

2.1.- ¿Qué interés, fijo o variable?

Como puedes ver, todos estos anuncios tienen en común que nos anuncian el tipo de interés al que el banco nospresta el dinero.

El tipo de interés es el precio que nos cobra el banco por darnos unpréstamo

Las entidades (bancos o cajas de ahorro) nosofrecen dos modalidades de préstamoshipotecarios en función del tipo de interés:

Préstamos a interés fijo

Este tipo de préstamos mantienen deforma constante el tipo de interés quenos aplican a lo largo de toda la vidadel préstamo, por lo que la cuotamensual que hemos de atender semantendrá invariable.

Préstamos a interés variable

Es aquel préstamo en el que el tipo deinterés que nos aplican va cambiandoen el tiempo.

Esta variación depende de unos valores de referencia que hace públicos el Banco de España. Uno de losvalores más usados es el euríbor.

El interés se revisa en un periodo previamente acordado (habitualmente de forma anual)

¿Pero que es el euribor?


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El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidadesfinancieras en el mercado interbancario.

Así el euribor de marzo de 2008 (4,59%) sería el tipo medio (media aritmética) al que se han prestado los bancos ycajas en el mercado interbancario a lo largo del mes de marzo.

Ten en cuenta que aunque el euríbor es uno de los indicadores más usados, no es el único, también existen otros

indicadores y es muy importante conocer cuál nos están aplicando porque sus valores son bien distintos.

En la siguiente tabla recogemos las ventajas e inconvenientes de estas dos modalidades de préstamo:

VENTAJAS INCONVENIENTES

INTERÉS FIJO Conocemos en todo momento lacantidad que vamos a pagar(mensualmente, trimestralmente...), locual nos permite una mejor planificacióneconómica.

Las subidas de los tipos de interés en elmercado no nos afectarán en la cantidada pagar por la hipoteca.

No nos beneficiaremos de las bajadas de lostipos de interés.

El hecho de asumir una operación sobre laque no pueden repercutirse las variaciones detipos de interés obliga a las entidadesfinancieras a limitar los plazos máximos deamortización de estos préstamos (en torno alos 15 años), lo que exige disponer de unacapacidad de pago holgada por parte delsolicitante.

INTERÉS VARIABLE Adaptaremos en todo momento el tipode interés que pagamos por nuestrahipoteca a la evolución del precio deldinero en el mercado.

Las comisiones de este tipo deoperaciones son sensiblemente inferioresa las que nos cobran por operaciones atipo fijo.

La adecuación de los tipos de interés ala evolución del mercado permite a lasentidades financiares ofrecer plazos deamortización superiores (25 años, 30años, llegando algunas entidades hastalos 35, 40 o 50 años en función de laedad de los solicitantes).

La gran desventaja de este tipo deoperaciones viene dada por el hecho de queestaremos sujetos a las oscilacionesderivadas del mercado y, por tanto, la cuotaperiódica que hemos de pagar variará cadavez que cambie el tipo de interés.


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Vaya lío ¿verdad?Con el interés fijo, variable y el euribor.Para que lo entiendas vamos a explicártelo con un ejemplo:Jesús el año pasado en abril, solicitó una hipoteca con estas condiciones. ¿Variableno?En este caso el interés que le ofrecieron era el euríbor, que en el pasado año en abrilfue de 4,82% a lo que había que sumarle el 0,38%.Es decir pagaría un interés del 5,2% …DE MOMENTO, porque en cada revisióncambiarían para todo un año el interés.

¡Increíble como la crisis ha afectado al euribor!

Si no te lo crees mira la comparativa del año 2008 y 2009 en el siguiente enlace:

Comparativa euribor

Si le preguntas a tus padres a qué interés le concedieron la hipoteca de la casa hace 20años, comprobarás que no es ni parecido al interés actual, que menos mal que las cosashan cambiado, porque sino ¿quién iba a poder comprarse o hacerse una casa hoy en día?

Fíjate en el interés que había hace unos años en la siguiente gráfica.

Para que te hagas una idea de cómo ha variado el euribor en los últimos años observa con atención la siguientegráfica:


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Meses Euribor 2009 Euribor 2008 Diferencia

Enero 2,622 4,498 -1,876

Febrero 2,135 4,349 -2,214

Marzo 1,909 4,590 -2,681

Abril 1,777 4,820 -3,043

Imagen: Wikipedia

Habrás observado que entre 2003 y 2006 hubo una bajada del euribor como la que estamos teniendo actualmente.

Y que desde octubre de 2008 el euribor sigue bajando, siendo el valor del mes de abril el más bajo desde 1999.

Por ejemplo la oferta anterior, enabril de este año en el que eleuríbor está a 1,777% habríasupuesto un interés de :1,777% + 0,38% = 2,157%Esto es muy importante tenerlo encuenta cuando se pide unpréstamo porque aunque despuésde echar cuentas hayamoscalculado que en este momentopodemos pagarlo, puede ser queen años venideros, con el aumento del euríbor, no podamos o como en este caso quepaguemos menos por la hipoteca.

¿Quieres saber cuánto le ha disminuido a Jesús su hipoteca este

último año con la bajada del euríbor?

Jesús pidió 280.000€ de préstamo a 40 años, en abril de 2008 cuando el euribor tenía unvalor 4,82% (más el 0,38% = 5,2% de interés) y pagaba 1.387 €/mes.

Después de la revisión, en abril de este año, el euribor está a 1,78% (más el 0,38% =2,16%) paga ¡¡¡871 €/mes !!!

Estos cálculos los puedes hacer tú en el siguiente enlace:

Simulador de hipotecas

Autoevaluación


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Indica cuáles de las siguientes afirmaciones son verdaderas:

La ventaja de pedir un préstamo a interés fijo es que no nos afecta la subida deleuríbor.

En los préstamos a interés variable el banco nos puede modificar el interés segúnen función de sus intereses.

Desde mayo de 1999 el valor más bajo del euríbor se ha dado en abril de esteaño.

Normalmente en los préstamos a interés fijo los plazos de amortización suelen sermás cortos.

El euríbor es un valor que acuerdan las entidades financieras europeas.


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2.2.- ¿Y eso del TAE que es?

Amal a estas alturas empieza a tenerlas cosas más claras pero hay algoque tiene muchas ganas de saber

–Amal: Oye Jesús, y eseTAE que aparece por todaspartes ¿qué es? ¿qué tieneque ver con el interés? Porquelo veo por todos los anuncios.–Jesús: Pues ese es el datofundamental, es justamente loque te va a permitir compararunas ofertas con otras. Teexplico:

Además del interés que hemos visto antes, un préstamo tiene otros muchos gastos a tener en cuenta como:

Las comisiones

Seguros de vida que nos obligan a hacernos para concedernos el préstamoLa periodicidad con la que se pague (mensual, semestral, anual…) y que afecta la cantidad final quepagamos

¡Qué interesante!

¿Quieres saber cómo afecta la periodicidad en un préstamo hipotecario?

Pues si pinchas sobre el siguiente enlace verás un ejemplo bastante ilustrativo:

Ejemplo de TAE

El problema es como saber globalmente qué préstamo nos sale más barato teniendo en cuenta tantas cosas.Bien pues justo para eso está la TAE.

La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual,expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de laobligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de lascomisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo.


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Imagen: flickr.com / woodleywonderworksLa TAE nos permite comparar distintas ofertascon muy diferentes condiciones particulares, estoes con tipos de interés y comisiones bancarias diferentes.

Así, fijándonos en este indicador podremos comparar fácilmente el coste de distintas alternativas en las quenormalmente no son iguales ni los tipos de interés que se aplican, ni las comisiones que se repercuten, ni laperiodicidad que se acuerda para el pago de las cuotas:

A menor T.A.E. menor coste del préstamo

–Jesús: En definitiva, que de las ofertas que traías al principio Amal, notienes más que mirar la TAE–Amal: Es decir que lo que más barato me sale es el banco popular,puesto que es el que tiene la TAE más barata, ya que tiene un TAE de4,99%, el menor de todas, ¿Así de fácil?–Jesús: Así de fácil

Autoevaluación

¿Cuáles de las siguientes afirmaciones son verdaderas?

La TAE es el interés global del préstamo.

La TAE engloba todos los costes y gastos bancarios que conlleva una hipoteca.

Un préstamo hipotecario con un TAE de 5,75% sale más barato que otro con unTAE de 5,90%.


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2.3.- Pero al final ¿Cuánto me cuesta realmente mi casa?

–Jesus: Mira Amal te voy a enseñar mi último recibo de la hipoteca paraque te vayas acostumbrando a lo que a partir de ahora recibirás todos losmeses.

–Amal: ¿Por qué vienen dos cantidades diferentes si es un solopréstamo?- pregunta Amal.–Jesús: Bueno, te voy a explicar un poco más acerca de los intereses:

El importe total de la cuota mensual es de 1.147,38 €. Este importe es igual todos los meses (hasta que toque larevisión anual, claro) pero se divide en dos cantidades

Amortización del capital (126,17 €): Es lo que ese mes se devuelve del capital, del dinero que el banco tepresta.Intereses (1.021,21 €): Es lo que ese mes se paga de intereses, es decir, lo que el banco te cobra porprestarte el capital.

Jesús lleva dos años pagando su préstamo (¡ya sólo le quedan 38!) y por eso pagamuy poco capital y muchos intereses. Según vaya pasando el tiempo irá pagando máscapital y menos intereses, hasta que el último año casi todo lo que pague sea capital.

En la siguiente tabla tienes un ejemplo de una hipoteca de 120.000 €, a un interés anual del 6% y a devolver en 20años. Te explicamos lo que aparece en las diferentes columnas:

Periodicidad Interés anual Años Hipoteca Cuota Total de pagos Intereses pagados

Mensual 6 20 120.000 859,72 206.332,80 86.332,80

Trimestral 6 20 120.000 2.585,80 206.864,00 86.864,00


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Periodicidad Interés anual Años Hipoteca Cuota Total de pagos Intereses pagados

Semestral 6 20 120.000 5.191,49 207.659,60 87.659,60

Anual 6 20 120.000 10.462,15 209.243,00 89.243,00

Periodicidad: Cada uno de los valores está calculado para una periodicidad de pago distinta: mensual,trimestral, semestral o anual.Cuota: Es la cantidad que pagaremos cada mes, trimestre, semestre o año.Total de pagos: Es la cantidad que pagamos en total a lo largo de toda la vida del préstamo.Intereses pagados: Son los intereses que se pagan en total, a lo largo de toda la vida del préstamo.

Como puedes ver es menos costoso pagar mensualmente que con periodicidades más largas.

¿Jugamos un poco a los

bancos?

En el recurso anterior que simulabahipotecas puedes calcular estosmismos datos pudiendo elegir tú lahipoteca a solicitar, los años y elinterés anual. Prueba con unoscuantos datos y después respondea la siguiente autoevaluación:

Simulador de hipotecas

El Banco de España tiene un aulavirtual muy interesante y que tienejuegos con los que puedes practicaracerca de estas cuestiones:

Banco de España

Autoevaluación

1.Si pido una hipoteca de 210.000 € a 30 años y a un interés anual del 6,2 % pagaréuna cuota mensual de

1.286,18 €

1.126,89 €

879,56 €

2. Poniendo la hipoteca anterior a 20 años en vez de a 30, aunque la cuota anualaumenta, la cantidad de intereses totales que pago:

aumenta


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disminuye

es igual


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