CONTRATO DE PROMESA

El CC no lo trata junto a los demás contratos, sino que comienza con la compraventa (artículo 1793). Sin embargo el contrato de promesa está tratado en un solo artículo, el cual está desvinculado de los demás contratos, este es el art. 1554, libro IV “los efectos de las obligaciones”.

Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:1ª Que la promesa conste por escrito;2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.

Este contrato que tiene mucha utilidad práctica, puesto que hoy ha cobrado interés en el mercado inmobiliario como es la promesa de venta de un inmueble, lo que ocurre porque las partes primeramente en una compraventa, realizan una promesa usualmente pero esta no es una suerte de garantía (una garantía si lo sería una hipoteca). Por ejemplo: las partes pueden prometer que si un banco le da al comprador un crédito hipotecario en 3 meses, este realizará la compraventa con la inmobiliaria; Empresa inmobiliaria se compromete a vender un departamento si este cumple con toda la normativa requerida y el comprador se compromete a realizar la compraventa; puede existir un contrato de promesa entre un técnico del fútbol con un club deportivo.

¿Es un contrato realmente? El CC no la define como tal. Sin embargo existe una creación de derechos y obligaciones, y hay acuerdo de voluntades, por lo que la promesa SI ES UN CONTRATO. El CC no la trató con los demás contratos sólo por razones históricas ya que según el código francés se trataba a la promesa con las obligaciones.

Concepto:

“Es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato en el futuro sea al cumplirse un plazo o una condición”.

Se justifica porque las partes no celebran de inmediato el contrato que quieren celebrar, sino que se comprometen a celebrarlo en el futuro.

Características:

o Es un contrato solemne (que se perfecciona con el cumplimiento de ciertas solemnidades). La solemnidad de la promesa está en el artículo 1554 n°1 donde se indica que la promesa debe constar por escrito (no exige ningún tipo de escrituración especial), un acuerdo verbal no es una promesa. Sin embargo hay algunas promesas que pueden ser verbales ya sea en el CC o en otras leyes como la promesa de matrimonio (los “esponsales” Artículo 98. Los esponsales o desposorio, o sea la promesa de matrimonio mutuamente aceptada, es un hecho privado, que las leyes someten enteramente al honor y conciencia del individuo, y que no produce obligación alguna ante la ley civil. No se podrá alegar esta promesa ni para pedir que se lleve a efecto el matrimonio, ni para demandar indemnización de perjuicios.).

Artículo 1443. El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.

o Es un contrato excepcional o de aplicación restringida. Este carácter se orienta a que la postura inicial del legislador es que la promesa no tenga valor, a menos que se cumplan los requisitos que se nombran en el artículo. No significa que sólo ciertos contratos se puedan prometer.

o Es un contrato general, con él se puede prometer la celebración de cualquier contrato ya que todo contrato es susceptible de ser prometido. Por ejemplo: la promesa de hipoteca, de contrato de trabajo, de contrato innominado (no está regulado por la ley).

o Es un contrato bilateral ya que ambas partes resultan obligadas a cumplir lo prometido. En un contrato de promesa se podría plantear que sólo una parte se obligue pero este sería otra clase de contrato llamado contrato de opción. Por ejemplo: Si el comprador pudiera comprar un bien raíz, la inmobiliaria está obligada a vender.

o Es un contrato preparatorio ya que su objetivo es la celebración de otro contrato llamado contrato definitivo.

Las partes en la promesa se llaman ambas “promitentes”, pero toman la denominación de la parte que tomen en el contrato definitivo. Por ejemplo: Promitente comprador y promitente vendedor; promitente arrendador y promitente arrendatario.

o Es un contrato nominado puesto que está regulado con la ley, aunque esta sea muy escasa.

o Es un contrato principal, ya que subsiste por sí mismo. No requiere otro contrato para tener valor. Tampoco es accesoria ya que no sirve para garantizar una obligación.

o Debe contener los elementos esenciales del contrato prometido. Por ejemplo: Si fuera una promesa de compraventa, debe haber cosa y precio al celebrarse la promesa ya que en ella se debe señalar la cosa que se venderá y el precio que se deberá pagar. En la promesa debe aparecer claramente que se realizará un contrato definitivo lo que se demuestra por los elementos que esa promesa contenga, no puede disponer que las partes ya estén celebrando un contrato definitivo.

Requisitos:

1. La promesa debe constar por escrito:

Esta es la solemnidad del contrato de promesa, por lo que también es un requisito de existencia y significa que si no se cumple el requisito no habrá contrato de promesa, sino que se estará frente a una nulidad absoluta o una inexistencia jurídica.

Se trata de una escrituración cualquiera, puede ser una escritura privada, una escritura pública, una hoja impresa del computador, incluso un correo electrónico aceptado por la doctrina.

Sin embargo, es evidente que una escritura pública tiene ciertas ventajas que no tiene la escritura privada, no por el valor del contrato, sino que por otros aspectos en que la escritura pública nos entrega ciertas ventajas, como por ejemplo: el valor probatorio. Así mismo una escritura pública es título ejecutivo, en caso de incumplimiento se puede iniciar un juicio ejecutivo. Otra ventaja es que las escrituras públicas no se pierden, es decir, dado que se trata de una escritura pública, el “original” queda en la notaría.

*La ley no dice que la promesa debe constar por escritura pública.

A través de la promesa podemos prometer cualquier clase de contratos, el contrato que estamos prometiendo tiene también sus propios requisitos:

Situación A: Pedro quiere comprar a Juan un computador, es un contrato consensual, compraventa de mueble.

Situación B: Pedro quiere comprar a Juan un sitio en Melipilla, la ley exige una formalidad porque es una compraventa de inmuebles que es un contrato solemne cuya solemnidad es una escritura pública.

La promesa debe constar por escrito en ambos contratos, en cualquiera de las dos situaciones la promesa constará por escrito (cualquier escrituración) independiente del contrato prometido. La promesa es un contrato independiente del contrato prometido por lo que no tiene por qué contagiarse de las características del contrato prometido.

Cuando la ley ha querido que una promesa se haga por escritura pública, expresamente lo ha dicho.

Artículo 1787. Las promesas que un esposo hace al otro antes de celebrarse el matrimonio y en consideración a él, o que un tercero hace a uno de los esposos en consideración al matrimonio, se sujetarán a las mismas reglas que las donaciones de presente, pero deberán constar por escritura pública, o por confesión del tercero.

Donaciones por causa de matrimonio, se pueden prometer, pero esa promesa debe hacerse por escritura pública.

Otro caso, es en el Código de Minería, es la promesa de venta de concesión minera, se señala que debe hacerse por escritura pública (lo dice tanto la LOC de concesiones mineras y el Código de Minería).

¿Se podría celebrar una promesa de manera verbal? No vale, salvo en algunos casos que son excepcionales y es así porque la ley lo ha contemplado:

a. Los esponsales por un lado no son realmente una promesa (no se puede obligar a una persona a contraer matrimonio).

b. Llaman por teléfono y contesta una niña que ofrece un seguro, el contrato de seguro es un contrato solemne y no se puede contratar un seguro por teléfono, el Código de Comercio dice que cuando se demuestra que las partes celebraron un contrato verbal que contenga los elementos de un contrato este no valdrá como contrato de seguro en sí mismo, pero si valdrá como promesa de seguro, la cual es verbal y no consta por escrito.

2. El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces, en otras palabras, para que la promesa sea válida, el contrato prometido también debe ser válido.

Por ejemplo: No podemos celebrar un contrato en donde se pide matar a una persona, por lo tanto tampoco se puede prometer (Artículo 1466 parte final. Hay asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta de libros cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y generalmente en todo contrato prohibido por las leyes.).

La compraventa entre cónyuges no vale, por lo tanto la promesa de este contrato tampoco. Así tampoco la compraventa de bienes raíces donde

el marido no ha pedido la autorización a su mujer. Si esto no estuviese prohibido provocaría un gran problema.

No hay que olvidar que la promesa podría sujetarse a alguna condición que si permita su celebración. Por ejemplo: si un bien está embargado por decreto judicial no se puede vender, tendría que constar con la autorización del juez o con el consentimiento del acreedor, por lo tanto no se puede celebrar la promesa de una compraventa del bien embargado por decreto judicial, sin embargo se puede condicionar (“se celebrará la compraventa cuando el juez lo autorice”) la promesa a que sí sea válido el contrato prometido.

3. Toda promesa debe estar sujeta a un plazo o condición que fije la época (periodo de tiempo determinado) de celebración del contrato prometido. Debe haber un tiempo que medie entre la promesa y el contrato prometido, pero no hay límites definidos, no hay un máximo ni un mínimo, la doctrina señala que se debe analizar caso por caso. También puede tratarse de una condición como “la compraventa se celebrará cuando el banco autorice el crédito hipotecario del promitente comprador, lo cual no va a ir más allá de 3 meses”. Cuando se establece una condición, sin un tiempo para que ésta pueda verificarse, se suele esperar 5 años.

Se debe destacar que el plazo y condición son elementos accidentales (artículo 1444), como regla general las partes si quieren agregan elementos accidentales. Sin embargo en el contrato de promesa, sea el plazo o sea la condición, pasan a tomar la calidad de elementos esenciales (se deben agregar el plazo o la condición al contrato de promesa por ley).

¿Sirve cualquier plazo o cualquier condición (siendo lícitos)? No

Refiriéndonos a la condición no puede tratarse de una condición resolutoria sino que de una condición suspensiva, la condición resolutoria cuando se cumple el derecho se extingue y en la condición suspensiva cuando la condición se cumple el derecho nace.

Con el plazo ocurre un fenómeno similar al anterior, puede tratarse de un plazo suspensivo, el cual una vez cumplido permite el ejercicio del derecho.

4. Que en la promesa se señalen los elementos esenciales del contrato prometido (1554 n°4)

Por ejemplo: si estamos frente a una promesa de compraventa los elementos deben estar presentes en el contrato (precio – cosa); Si fuese una promesa de arrendamiento debería contener los elementos que son renta – cosa; Si fuese una promesa de contrato de trabajo, los elementos que deben contener son remuneración – tipo de trabajo. Como estos elementos quedan fijados en el contrato de promesa no pueden variar después en el contrato prometido.

Surge un problema práctico, por ejemplo: Quiero comprar una casa y celebro un contrato de promesa y se indica que el precio de la casa es 100 millones de pesos, de aquí al plazo de un año se venderá el inmueble y se pagará tal suma. Pero cuando han pasado dos meses se anuncia por TV que en las cercanías de la casa se va a instalar un vertedero y esa noticia causa alarma porque nadie quiere vivir cerca de un vertedero y el valor de todas las casas baja drásticamente a 20 millones. Si yo celebro el contrato prometido, el abogado me va a recomendar demandar por lesión enorme y se pide la nulidad. INVESTIGAR

Todo contrato es susceptible de promesa, se pueden prometer contratos consensuales, contratos reales, contratos solemnes.

Cuando se celebra una promesa de un contrato real (Depósito, comodato, mutuo), al momento de celebrar la promesa no se puede entregar la cosa, de lo contrario se celebraría el contrato de inmediato y no daría lugar a la promesa.

Cuando se celebra una promesa de un contrato solemne, al momento de celebrar la promesa no se debe cumplir con las solemnidades, de lo contrario se celebraría el contrato de inmediato y no daría lugar a promesa.

Si el contrato es consensual, el 1554 n°2 no se refiere a esto, la intención no es más que celebrar una promesa, las partes deben estar de acuerdo en que celebrarán ese contrato en el futuro.

Efectos de la promesa

Toda vez que estudiemos los efectos de cualquier contrato, siempre corresponden a las obligaciones de las partes.

La promesa es un contrato en que ambas partes se obligan, hay dos factores:

1. La obligación es una sola.2. La obligación es la misma para ambas partes (fenómeno único de

este contrato, no se da en otro).La obligación es la de “celebrar el contrato prometido”. Es una obligación que en cuanto a su naturaleza jurídica es una obligación de hacer (no material), es un hacer jurídico. Si alguna de las partes no cumple con su obligación, cumpliéndose el plazo o condición, se incumple el contrato de promesa y lo que ocurre es que se hace aplicable el art ículo 1553, el cual explica qué puede hacer el acreedor cuando no se cumple la obligación, cuando la obligación es una de “hacer”. Por esta razón se puede ver en el código en el artículo 1554 en su parte final, si se cumplen los requisitos señalados se dará a lo dispuesto en el artículo precedente obviamente se debe una indemnización de perjuicios si no se cumple el contrato de promesa.

Artículo 1553. Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:

1ª. Que se apremie el deudor para la ejecución del hecho convenido;

2ª. Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;

3ª. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

Es especialmente importante, para efectos de que la indemnización sea más rápida, ojalá que las partes hayan acordado en el contrato una cláusula penal (cláusula que se coloca dentro del contrato donde las partes anticipan, por ejemplo un monto a pagar si alguna de las partes incumple).

Este es el único efecto del contrato de promesa, salvo que en el contrato hayan pactado otras cosas, pero esto ya sería parte de la autonomía de la voluntad.

CONTRATO DE TRANSPORTE

El contrato de transporte (uno de los contratos mercantiles) se define como:

“Aquel contrato en virtud del cual una parte se obliga por cierto precio a conducir de un lugar a otro por tierra, canales, lagos o ríos navegables pasajeros o mercaderías ajenas y entregar estas a la persona a quien vayan dirigidas”

Cabe en la categoría de contrato comercial sólo el transporte terrestre puesto que el transporte marítimo se rige por reglas distintas a las que vamos a analizar. Se entiende transporte terrestre aquel que se realiza por tierra, ríos, canales y lagos navegables, de tal manera que el transporte que se haga por mar queda comprendido como transporte marítimo y el que se haga por aire como transporte aéreo. Estos dos últimos no forman parte del estudio que haremos.

Las partes que intervienen en el transporte terrestre:

1. Porteador, persona que contrae la obligación de conducir.2. Cargador, remitente o consignante, que es aquel que por cuenta propia o

ajena encarga la conducción.3. Consignatario, persona a quien se envían las mercaderías.

No hay ningún inconveniente en que el cargador y el consignatario puedan ser la misma persona, porque las partes que celebran el contrato son el porteador (transportista) y el cargador que es quien encarga el transporte.

El rol que le compete al consignatario, él no es parte del contrato sino que toma la calidad de una persona que va a obtener el provecho de un contrato no celebrado por él, se genera una estipulación a favor de otro, las partes, el porteador y el cargador estipulan a favor de una tercera persona que es el consignatario.

Características del contrato de transporte:

1. Contrato Consensual ya que se perfecciona por el acuerdo de voluntades.

2. Contrato Bilateral puesto que ambas partes se obligan. La obligación del porteador es efectuar el transporte y la del cargador es que se obliga a pagar el precio (porte).

3. Contrato Oneroso ya que ambas partes reportan utilidad gravándose recíprocamente.

4. Contrato Conmutativo ya que las prestaciones de las partes se miran como equivalentes.

5. Contrato principal.6. Contrato de tracto sucesivo.7. Contrato de libre discusión, esto ha variado en el tiempo y el contrato

en la actualidad se entiende como uno de adhesión, lo que ha permitido que sea objeto de diversos estudios en la actualidad porque se entienden que se pueden incorporar en él, normas que sean abusivas para una de las partes.

Clases de transporte:

Según el objeto transportado:

1. Transporte de cosas o transporte de mercadería.2. Transporte de personas.

Según quien efectúe el transporte:

1. Transporte por empresario público (172 inciso 3° del Código de Comercio), es el efectuado por empresarios públicos, es decir, aquellos que tienen anunciado y abierto al público un establecimiento de conducción y que ejecutan por periodos, por precios y por condiciones que están prefijados en sus anuncios.

2. Transporte por empresario particular (172 inciso 2° del Código de Comercio), es aquel transporte que no se ofrece públicamente a todas las personas y que se encargan de manera liberal de transportar tanto a personas como mercaderías.

Obligaciones de las partes:

Obligaciones del cargador:

1. Entregar las mercaderías en buenas condiciones en el tiempo y en el lugar convenido.

2. La obligación de suministrar al porteador todos los documentos necesarios para el libre tránsito o pasaje de la carga (artículo 180).

3. Obligación de pagar el precio que en el contrato de transporte se denomina “PORTE”.

Obligaciones del porteador:

1. Recibir y cargar las mercaderías entregadas, para esto debe recibir las mercaderías en el tiempo y lugar convenido, y cargarlas según lo hacen las personas inteligentes (artículo 191), no señalándose plazo se entiende que deberá cargarlas al momento en que se le entregan y conducirlas en el primer viaje que realiza (esto podrá ser modificado por el acuerdo de voluntades).

2. Efectuar la conducción, esta es la principal obligación del porteador, realizar la conducción de la manera convenida, es decir, iniciar y concluir el viaje en el plazo señalado por el contrato y siguiendo el camino que el propio contrato señala. Si no se señala plazo se entiende que el transporte deberá hacerse en el primer viaje que haga el porteador, sino se señala la ruta el porteador podrá elegir la que mejor le acomode con tal que esta sea la ruta más corta al sitio en que se deban entregar las mercaderías (artículo 193). Si por alguna razón en la ruta hubiese un obstáculo que haga imposible continuar el viaje con ella el contrato puede ser resuelto o bien puede ser elegida una ruta diferente, informándose previamente de esta circunstancia al cargador.

3. Observar durante todo el transporte las leyes, ordenanzas y reglamentos relativos al transporte, esto tiene que ver con mantener la documentación necesaria, verificar el estado en que estas se encuentran, es decir, que estén bien embaladas, si van en la parte trasera de un camión, éste esté con toda la seguridad que declaran las leyes vigentes, etcétera.

4. Conservar y custodiar la mercadería (artículo 199 C. Comercio “Se le impone al porteador la obligación de custodiar y conservar la mercadería en la misma forma que actúa un depositario asalariado”, es decir, debe responder de la culpa leve como un buen padre de familia).

5. Tiene la obligación de entregar las mercaderías al consignatario, esto se hará en el lugar designado por el contrato y si no se hubiese señalado el lugar de la entrega se hará en las oficinas que tenga el porteador.

Cómo se extingue el contrato de transporte

No hay ninguna regla especial, se entiende que el contrato de transporte se va a extinguir de acuerdo a las reglas generales, evidentemente se podrá extinguir por nulidad, porque las partes deciden de común acuerdo ponerle término, se puede extinguir a través de la resolución

(terminación puesto que nos encontramos frente a un contrato que es de tracto sucesivo).

COMPRAVENTA

1793 en adelante

Artículo 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

La compraventa es el contrato más importante de todos, la importancia la miramos porque es el contrato más frecuente y habitual (todos hemos celebrado compraventa), esta compraventa “vulgar” no difiere de comprarse un inmueble.

El Código le destina bastantes artículos (más de 100 artículos), esto tiene que ver porque muchas de las instituciones que están en la compraventa se aplican también a otros contratos, es decir, tiene un carácter supletorio.

*La obligación que tiene el vendedor es la de “DAR” (tiene la intención de transferir el dominio) y no la de entregar (no necesariamente tiene la intención de transferir el dominio).

Concepto Legal: “La compra venta es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”.

Análisis del concepto:

1. Se destaca el empleo de la palabra “dar”, se establece ya que la compraventa es un título traslaticio de dominio, es decir, que a través de ella y como resultado de ella se hará la tradición del bien que se está vendiendo. El CC indica también que el vendedor se obliga a dar, no que “da”, lo cual se dice así porque dar implica transferir el dominio.

Características de la compraventa:

1. Es un contrato bilateral porque ambas partes resultan obligadas. Es un contrato sinalagmático perfecto, las partes resultan obligadas

desde que se celebra el contrato (las principales obligaciones son las del comprador de pagar el precio y la del vendedor de dar la cosa que vende).

2. La compraventa es un contrato oneroso, ya que ambas partes reportan utilidad, gravándose recíprocamente. Ambas partes ganan, el vendedor gana el dinero que recibe, el comprador gana la cosa. El vendedor se grava perdiendo la cosa y el comprador perdiendo el dinero.

3. Por regla general es conmutativa (las prestaciones se miden como equivalentes), pero excepcionalmente la compraventa pasa a ser un contrato aleatorio, por ejemplo cuando se compra un número de lotería (hay contingencia incierta de ganancia o pérdida) ó la compra en verde, cuando se compra un departamento cuando el edificio no se ha terminado de construir; cuando se compra una cosecha.

4. Se trata de un contrato principal, no tiene por finalidad garantizar otros contratos, como si lo son la prenda, la hipoteca, la fianza.

5. Es un contrato por regla general consensual, es decir se perfecciona por el solo acuerdo de voluntades, pero excepcionalmente la compraventa puede ser solemne, esto lo veremos más adelante como tema En la venta de inmuebles (1801) es solemne, la solemnidad es la “escritura pública”. Hay otros casos de ventas solemnes No cometer el error de indicar o insinuar que la compraventa es un contrato Real, es Consensual y podría llegar a ser Solemne, pero no es en ningún caso un contrato real.

6. Es un contrato nominado, puesto que está regulado por la ley.

7. Es un contrato de ejecución instantánea, las obligaciones una vez cumplidas no vuelven a generarse (no se renuevan).

8. La compraventa es un título traslaticio de dominio (artículo 703).

9. Es un contrato patrimonial, la finalidad última de la compraventa tiene que ver con aspectos económicos.

10.Es un contrato de libre discusión, las partes están en un plano de igualdad para acordar en conjunto cuáles son los términos del contrato. Sin embargo hay algunos casos de compraventa de adhesión, por ejemplo comprar inmuebles con una inmobiliaria.

Los requisitos de la compra venta

El precio: “Es la cantidad de dinero que el comprador paga por la cosa vendida”.

Características:

1. El precio debe pactarse en dinero, pactarse en dinero significa que al momento de celebrarse el contrato las partes deben acordar que el precio se pagará en dinero, lo relevante es que el precio haya sido pactado en dinero, sin importar si después se pagó con un bien distinto. Por ejemplo: las partes pactan comprar un par de zapatillas en $35.000, las cuales se entregarán el día jueves, éste día el vendedor le regala las zapatillas al comprador, en este caso hay una compraventa que ha sido remitida.

Si al momento de pactarse el precio se pacta que se pagará en dinero una parte y la otra parte con un bien, según el artículo 1794 habrá permuta si la cosa vale más que el dinero.

Habrá compraventa si el dinero vale más que la cosa. Por ejemplo un auto tasado en 8 millones y el que se quiere comprar vale 12 millones, la cosa vale más que el dinero, en este caso hay permuta.

Por ejemplo: Se quiere comprar un juego que vale $25.000 y se recibe por parte de pago uno que vale $5000, el dinero vale más que la cosa.

En el caso que el bien y el dinero valen lo mismo ocurrirá que habrá igualmente una compraventa porque según el Código Civil, sólo si vale más la cosa que el dinero habrá permuta, en los otros casos sólo será compraventa.

Otro ejemplo: Se compra un libro que vale $10.000 dando en parte de pago uno que vale $5000.

*Un contrato siempre debe estar definido con la calificación de los contratos.

Cuando el Código Civil habla del valor de la cosa, se refiere al precio que se ha pactado en el contrato, no al precio real de la cosa.

2. El precio debe ser serio, en Chile no existen parámetros legales para los precios, sin embargo la ley indica indirectamente que los valores deben ser serios correspondiendo aproximadamente al precio real de la cosa, puesto que el legislador ve que puede haber un disfraz en un precio que no es serio, realizándose una simulación que busca en el fondo efectuar una donación. Otro efecto negativo que puede producirse y lo que busca evitar el legislador es una posible “lesión enorme”, en donde si existen parámetros al vender un inmueble (*remisión). El precio se puede fijar en moneda de cualquier denominación: puede ser en dólares, euros, etcétera. Lo que está prohibido por ley (decretos) es obligar

al comprador a pagar en una moneda distinta al peso. Tampoco se puede obligar al vendedor a aceptar una moneda distinta al peso.

¿Está prohibido pagar un precio con monedas de $1?

3. El precio puede estar determinado o puede ser determinable.

o Determinado cuando se señala la cantidad exacta.o Determinable cuando no se señala la cantidad exacta, pero se

incorporan datos que permiten calcular la cantidad, por ejemplo cuando el precio se fija en Unidades de Fomento (UF).

Cómo se fija o determina el precio, quiénes participan en la determinación del precio

(Artículo 1808 y 1809)

Artículo 1808. El precio de la venta deber ser determinado por los contratantes.

Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.

Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá al del día de la entrega, a menos de expresare otra cosa.

Artículo 1809. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habrá venta.

No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

La regla general es que el precio lo tienen que determinar los contratantes (ambos, y de común acuerdo).

Existe la posibilidad de que las partes puedan confiarle a un tercero la determinación del precio (lo que hacen las partes es contratar a un mandatario, le confieren mandato al tercero para que éste fije el precio). Lo que el mandatario designe como precio es vinculante para las partes (por ejemplo un tasador). Lo que no puede ocurrir es que el precio

quede completamente al arbitrio de una de las partes (el único caso excepcional es la expropiación). No es lo mismo que cuando ocurre un embargo, porque la persona manifestó su voluntad cuando contrajo la obligación.

La cosa vendida

Como regla general, todas las cosas son susceptibles de venta (muebles, inmuebles, incorporales, derechos, un heredero puede vender sus derechos hereditarios a otras personas). Sin embargo, el artículo 1810 refuerza esta idea (corporales e incorporales), la propia regulación del Código entrega algunas cosas que no son susceptibles de venta, no se pueden vender las cosas incomerciables (el alta mar, el aire, los bienes nacionales de uso público), tampoco se pueden vender las cosas cuya enajenación esté prohibida (artículo 1810 y 1464), tampoco se pueden vender todos los bienes de una persona, el código lo señala en el artículo 1811 y se mira como “patrimonio”, es decir, una persona no puede vender su patrimonio (no se puede vender la universalidad del patrimonio), sin embargo una persona puede vender todos sus bienes de manera singular, incluso uno podría vender todos sus bienes en una sola compra venta, para que esto sea válido el artículo 1811 exige que esa compraventa se haga por escritura pública (Compraventa solemne) y que señale todos los bienes que comprenda la venta (aunque se señale que se venden todos los bienes, no se puede reclamar de alguno que quedó fuera de la enumeración del contrato).

Artículo 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.

Artículo 1464. Hay objeto ilícito en la enajenación:

1°. De las cosas que no están en el comercio;

2°. De los Derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;

3°. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;

4°. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.

Artículo 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se vende el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades, que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.

Las cosas no comprendidas en esta designación se entenderán que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es nula.

¿Se pueden vender cosas ajenas?

Si se puede, el código expresamente en el artículo 1815 señala que la venta de cosa ajena es válida. Sin embargo, si hacemos la compraventa y luego hacemos la tradición, no transferimos el dominio “nadie puede transferir más derechos de los que tiene”, esta tradición es válida al igual que la compraventa el comprador queda en la calidad de poseedor y puede llegar a ser dueño a través de la prescripción (dependerá del tipo de posesión que tenga y del tipo de bien).

Artículo 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

¿Qué ocurre con el dueño, pierde su dominio?

No pierde su dominio, pero queda expuesto a perderlo. El dueño puede reivindicar (acción reivindicatoria), tiene el dominio, pero no la posesión.

Este contrato en el que él no ha participado le es inoponible, es una inoponibilidad de fondo (por falta de concurrencia, es decir, no concurrió con su voluntad en el acto). La inoponibilidad de forma es así por términos de publicidad, la persona a la que le es inoponible no estaba informada.

El dueño puede “ratificar” y se ratifica cumpliéndose los mismos requisitos que el acto ratificado, por ejemplo si la compraventa fue verbal se ratifica verbalmente.

¿Qué requisitos debe reunir la cosa que se vende? (objeto del acto jurídico, artículo 1461)

Artículo 1461. No sólo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.

La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.

Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público.

1. Debe ser comerciable2. Debe ser Real3. Debe estar determinada o ser determinable

Surgen algunas interrogantes:

¿Se pueden vender cosas que no existen? Si, pero que se espere que existan, como una cosecha, un potrillo que está por nacer, un departamento de un edificio que no se ha empezado a construir (Artículo 1813).

Artículo 1813. La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir; salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.

Las características de esta compra venta, el artículo 1813 nos da dos posibilidades:

1. La venta de una cosa que no existe, pero se espera que exista se tiene que mirar como una venta condicional, sujeta a una condición suspensiva de que la cosa llegue a existir, de lo contrario se mira como que no ha habido compraventa porque no existe el objeto.

2. Excepcionalmente se podría entender que esta compraventa es aleatoria, está sujeta a la contingencia incierta de ganancia o pérdida, se entiende que se está comprando la suerte (en este caso hay compraventa).

La compraventa de cosa que no existe, pero se espera que exista es condicional, pero será aleatoria en dos casos:

1. Cuando las partes así lo han pactado.2. Se debe entender aleatoria cuando la costumbre así lo indique

(cuando se desprende de la propia naturaleza del contrato) una rifa.

01 – 04 – 2013

¿Qué ocurre si se les vende la misma cosa a dos o más personas?

Si le vendiésemos a varias personas en un solo contrato no habría problema, es posible que varias personas compren lo mismo en una sola compraventa y se formaría entre todos ellos una comunidad.

Esto apunta cuando se le vende la misma especie a distintas personas, para que el tema tenga especial relevancia lo vendido tiene que ser una especie o cuerpo cierto.

El código lo trata en el Artículo 1817. Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá.

Esta hipótesis descansa en que le hemos hecho la entrega a una persona y al otro no, no tiene importancia acá la fecha de la compraventa, lo que importa es que se le haya hecho la entrega y no específicamente la posesión, ya que existen entregas simbólicas y en ese caso no habría posesión aún. En la medida en que sólo le hayamos hecho la entrega a uno de los compradores, es preferido al resto.

Debe respetarse a aquel que ha entrado en posesión del bien y no el que compró primero.

El primero lo que puede hacer es alegar incumplimiento de contrato y lo va a probar por la transferencia, ya que fue desde una llamada telefónica (por ejemplo).

Si la entrega se le ha hecho a más de un comprador, acá tiene relevancia la entrega simbólica (basada en la ficción “entrega ficta”) Por ejemplo se entrega una copia de llaves del auto a X y a Z, será preferido aquel comprador a quien se le haya hecho primero la entrega (se toma en cuenta la fecha de la entrega y no del contrato es una situación de hecho).

Si no se ha entregado a ninguno (no ha habido entrega), el código indica que prevalece el título (contrato) más antiguo. Es una cuestión de prueba y cada comprador tiene que demostrar la fecha en que se ha celebrado cada contrato.

¿Qué ocurre con los demás compradores?

Pueden alegar “incumplimiento de contrato”, no pueden pedir la ejecución forzada, pueden pedir la resolución del contrato (no corresponde pedir la nulidad) más la indemnización de perjuicios respectivo.

¿Qué ocurre si se le vende un bien que ya le pertenece al comprador?

El artículo 1816 establece que la compra de cosa propia no vale. El comprador debería pedir la nulidad absoluta por falta de causa, esto es porque al comprar un bien, jurídicamente se hace para adquirir el dominio de éste, pero al ya ser dueño de él, al comprarlo el acto no tiene ni una causa. Se puede alegar también que el acto fue inexistente porque le faltaba un requisito de existencia.

La capacidad de las partes

El Código Civil lo trata desde el artículo 1795 al 1800. Se comienza de la misma forma en que comienzan todos los temas de capacidad en materia civil, lo cual es indicando la Regla General, es decir “Toda persona tiene capacidad para celebrar compraventa, no tienen capacidad las personas a quienes la ley señala como incapaces”. Esto se repite en el artículo 1446, en la capacidad de ejercicio. Las partes no pueden en un contrato establecer incapacidades o capacidades especiales ya que estas son normas de orden público.

Las incapacidades de la compraventa se dividirán en 2 categorías:

1. Incapacidades dobles: Los que no pueden participar en una compraventa ni como compradores, ni como vendedores.

a. Incapaces absolutos (artículo 1447): Demente, impúber, sordo o sordomudo que no puede darse a entender claramente. Excepcionalmente pueden actuar en los “contratos

domésticos”, como comprar el diario en el negocio de una esquina.

b. Incapaces relativos: menor adulto y el disipador que se encuentra bajo interdicción de administrar sus bienes. Excepcionalmente pueden actuar en los contratos domésticos y en el caso del menor adulto que actúe dentro de su peculio profesional.

c. Es nula la compraventa entre cónyuges, sin importar lo que se compra o venda, sin importar el régimen bajo el cual se encuentren. Excepcionalmente podrán celebrarse cuando estén separados judicialmente (separación de cuerpos; Artículo 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.). Esta compraventa no está permitida por la ley para evitar el fraude a terceros, al igual que la donación, la permuta y la prescripción no corre entre cónyuges tampoco.

d. No pueden celebrar compraventa el padre o madre con el hijo que se encuentra bajo patria potestad, sin importar quién sea el comprador o vendedor (Artículo 1796).

2. Incapacidades simples:a. Incapacidades para comprar, sólo afecta a la persona asumiendo

un rol determinado en la compraventa, sólo pueden vender.

i. Se recurre al Código en el Artículo 1799. No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.

Pueden comprar, pero con autorización judicial. Además los tutores y curadores deben rendir una cuenta periódica ante el juez y la puede pedir un familiar del pupilo.

Los impúberes (hombre menor de 14, mujer menor de 12) tienen tutor; un demente tiene curador. Un tutor siempre tiene una función integral, no sólo administra bienes sino que se preocupa del aspecto personal del pupilo (reemplaza al padre y la madre); Un curador va a depender del tipo de curador, puede haber curador que asuma toda la carga (curador general equivale al tutor en cuanto a las funciones que desempeña), existen también curadores especiales a quienes se les asignan cargas específicas, por ejemplo el hijo que demanda a su padre por pensión alimenticia curador “at litem”.

En el caso del curador nos enfocamos en el que tiene la administración de los bienes.

ii. Otra incapacidad para comprar está en el artículo 1798, afecta al empleado público que no puede comprar para sí mismo los bienes que se vendan en su ministerio. Por ejemplo, La municipalidad de Providencia pone en venta autos que no se utilizan, la Alcaldesa no puede comprarlos.

Artículo 1798. Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta.

iii. Otra prohibición está en el mismo artículo 1798, cuando en un juicio un tribunal o juez ordena la venta de ciertos bienes (embargo pública subasta), la ley impide que puedan participar como compradores el juez, los funcionarios del tribunal, los abogados de las

partes, los procuradores, el propio martillero. Por el principio de asegurar la transparencia de la venta.

iv. Otra incapacidad está en el artículo 1800 en relación con el artículo 2144, cuando se le confía a un mandatario que venda ciertos bienes, el mandatario no puede comprarlos para sí mismo, salvo que el mandante expresamente lo autorice.

Artículo 1800. Los mandatarios, los síndicos de los concursos, los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144.

Artículo 2144. No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa del mandante.

b. Incapacidades para vender:

i. En la muerte presunta Artículo 88, se refiere a que los herederos presuntivos durante el periodo de posesión provisoria no pueden vender los bienes del desaparecido mientras dura el periodo, que se denomina el periodo de la posesión provisoria de los bienes, a menos que cumplan con una serie de requisitos (pública subasta, defensor de ausentes).

Artículo 88. Los poseedores provisorios podrán desde luego vender una parte de los muebles o todos ellos, si el juez lo creyere conveniente, oído el defensor de ausentes.

Los bienes raíces del desaparecido no podrán enajenarse ni hipotecarse antes de la posesión definitiva, sino por causa necesaria o de utilidad evidente, declarada por el juez con conocimiento de causa, y con audiencia del defensor.

La venta de cualquiera parte de los bienes del desaparecido se hará en pública subasta.

ii. El artículo 1749, que en lo pertinente indica que el marido casado en sociedad conyugal no puede vender los inmuebles sociales, salvo que cuente con la autorización de su cónyuge.

Artículo 1749 inciso 3°. El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.

iii.En el artículo 1800 en relación con el 2144, de estos artículos desprendemos que cuando se le confía a una persona, a un mandatario, para que compre ciertos bienes, la ley le prohíbe al mandatario vender de sus bienes propios, salvo que haya acuerdo expreso entre mandante y mandatario para tal efecto.

iv.En el artículo 1797 se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender los bienes que administra, salvo expresa autorización de la autoridad competente.

Artículo 1797. Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.

Todas las incapacidades (menos la absoluta y la relativa) caben dentro de la categoría de incapacidades especiales, es decir son personas plenamente capaces, pero que por disposición de la ley son privados para ejecutar ciertos actos (artículo 1447 inciso final).

Consentimiento o voluntad en la compra venta

La compraventa es un contrato consensual, como regla general, para que se celebre el contrato de compraventa basta con el acuerdo de voluntades (se perfecciona el contrato). El acuerdo debe versar en tres elementos (dos elementos objetivos y uno subjetivo):

1. En el precio (objetivo)2. En la cosa vendida (objetivo)3. En la intención de uno de vender y el otro de comprar(subjetivo)

Existen casos de compraventa solemnes (excepción), la compraventa no es NUNCA UN CONTRATO REAL. Esto da pie para estudiar las solemnidades, cuándo la compraventa es solemne:

Esto lo desarrolla el código desde el artículo 1801 en adelante, la doctrina en la compraventa divide las solemnidades en dos categorías:

1. Solemnidades legales, es aquella solemnidad que está impuesta por la ley. Y se dividen en solemnidades:

a. Legales ordinarias, en este grupo vamos a encontrar casos de compraventa que son solemnes en atención al bien que es objeto de la venta, es el objeto vendido lo que importa. En esta categoría la solemnidad es siempre la escritura pública y se exige esto en atención a la cosa que está siendo objeto de la venta. Por ejemplo la venta de inmuebles es solemne y es una solemnidad legal ordinaria, no es por las partes, sino que porque el objeto de la venta es un bien raíz (todo acto que constituya titulo traslaticio que recae sobre inmuebles es siempre solemne y la solemnidad es siempre la escritura pública). Al hablarse de bien raíz pensamos en los inmuebles por naturaleza, debemos descartar la venta cuando solamente comprende un inmueble por destinación o adherencia y cuando solamente se vende el inmueble por destinación o adherencia la venta no es solemne.

La venta de una servidumbre, la venta de una sucesión hereditaria (1801), artículo 1811 contempla el caso en que una persona quiera vender todos sus bienes debe efectuarse por escritura pública e individualizando todos los bienes que se comprenden en la venta.

b. Legales especiales o extraordinarias, están impuestas por la ley, pero se caracterizan porque la compraventa es solemne en atención al estado o calidad de alguna de las partes, no es relevante lo que se está vendiendo sino el estado o calidad que tiene alguno de los contratantes.

Por ejemplo, artículo 1749 el marido casado en sociedad conyugal y quiere vender un inmueble de dicha sociedad, el artículo en cuestión exige para proceder a la venta la autorización de la mujer y esa sería la solemnidad legal especial. También deberíamos hacer la solemnidad legal ordinaria, ya que la celebración de dicho contrato se hace por escritura pública.

*Las solemnidades no son excluyentes.

El artículo 88 sobre la muerte presunta, también señala que si los herederos presuntivos quieren vender los bienes del desaparecido deben cumplir con una serie de requisitos que serían las solemnidades legales especiales (autorización judicial, pública subasta, etc.), es así por el hecho de quien intenta vender es heredero de alguien que ha desaparecido.

Respecto de los tutores y curadores la ley establece algunas solemnidades legales especiales, por ejemplo el artículo 393 y el 394 señalan que tanto el tutor como el curador deben cumplir con ciertos requisitos para vender ciertos bienes del pupilo, como los inmuebles del pupilo y también los bienes muebles que tengan gran valor económico y valor de afección (valor sentimental), para vender cualquiera de

estos bienes la ley señala requisitos como: autorización judicial, pública subasta, etc. En atención a la calidad del vendedor (tutor o curador).

Artículo 393. No será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo, ni gravarlos con hipoteca, censo o servidumbre, ni enajenar o empeñar los muebles preciosos o que tengan valor de afección; ni podrá el juez autorizar esos actos, sino por causa de utilidad o necesidad manifiesta.

Artículo 394. La venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo enumerados en los artículos anteriores, se hará en pública subasta.

Si se llegase a omitir una solemnidad tanto legal ordinaria como especial, generalizando una respuesta lo que habría es nulidad, pero debe hacerse el análisis para qué tipo de nulidad. Tomaremos dos casos para usarlos como ejemplo:

i. Si una venta de inmuebles no se hiciere por escritura pública, la sanción sería la nulidad absoluta por falta de solemnidad.

ii. Si tomamos como referencia el ejemplo del 1749, marido que vende bien social sin autorización de la mujer, la sanción sería la nulidad relativa porque faltaría una formalidad habilitante.

2. Solemnidades voluntarias, no debieran llamarse solemnidades porque esta palabra se reversa a los requisitos exigidos por ley, pero estas no están señaladas por ley sino que están creadas por las propias partes.

Artículo 1802, lo que ocurre es que las partes acuerdan que una compraventa que no es legalmente solemne no se entienda perfecta mientras no se haya otorgado escritura pública o privada. Lo interesante de tomar este camino es que mientras no se otorgue la escritura las partes son libres para retractarse del contrato, debido a que el contrato no se va a entender perfecto

hasta que no se haga la escritura. No se pueden retractar cuando se haya hecho la escritura pública o privada, ni tampoco cuando a pesar de no haber escriturado nada ya ha principiado la entrega de la cosa (o el pago del precio).

Artículo 1802. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2° del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida.

Artículo 1921. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

28-04-2023

LAS ARRAS

Artículo 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Las arras son una figura que puede operar en cualquier contrato, no sólo en el de compraventa, es normal que aparezcan en el contrato de promesa.

El Código la desarrolla en lo vinculado al consentimiento y por eso la tratamos dentro de ese tema, puesto que aparecen desde el artículo 1803 en adelante hasta el 1805.

No hay concepto legal, pero el artículo 1803 y en parte el 1805 nos ayudan para elaborar un concepto:

“La arras son aquella cantidad de dinero o de cosas muebles que una parte le entrega a la otra como garantía para la celebración del contrato o como parte del precio o como señal de quedar convenidos (en el contrato)”.

Las arras pueden cumplir tres fines, es decir, tres finalidades señaladas en el concepto y hay que estudiarlas por separado porque se agrupan en 2 categorías:

El artículo 1803 y 1804 se refieren a las arras como una garantía de la celebración del contrato.

Las arras entregadas como garantía

Artículo 1803, se destaca que la palabra prenda está tomada como sinónimo de garantía. Las características de estas arras:

1. Estas arras son una garantía (género), pero no son una caución (especie). Estamos frente a una garantía, pero que no tiene el carácter de caución (*Tema de examen de grado).

2. El contrato no se entiende celebrado todavía, si pensamos en la compraventa aún no hay compraventa, hay sólo una garantía de que las partes van a contratar. Por ejemplo la compraventa de inmuebles cuando existe promesa previa a la compraventa, es común que en la promesa las partes entreguen una suma de dinero garantizando la celebración del contrato, dejan en poder del notario cheques con la cantidad X (estas son arras). Arras son una garantía de que el contrato se va a celebrar. Hay una consecuencia si las partes deciden arrepentirse.

3. Las partes, cualquiera de ambas son libres para retractarse de la celebración del contrato, como no hay contrato aún las partes son libres para arrepentirse, pero si se retractan el artículo 1803 distingue lo siguiente:

a. Se retracta el que entregó las arras si esto sucede, se puede retractar y no se celebra el contrato, pero pierde las arras.

b. Se retracta la parte que recibe las arras El código dice que puede retractarse, pero deberá restituir las arras dobladas (el doble). Si fuesen bienes y no dinero, habría que tasarlos para ver el valor que tiene que restituir.

c. El código no se coloca en esta situación ¿Qué ocurre si ambas partes deciden retractarse? el que recibió las arras las devuelve,

el que las entrega no las pierde y el que las recibió no las debe devolver doblada. No podemos hablar de incumplimiento de contrato porque éste no se ha celebrado todavía.

¿Cuándo debe celebrarse el contrato? En principio el artículo 1804 deja este tema entregado a la voluntad de las partes; si las partes nada dicen el código en el 1804 suple la voluntad de las partes dando un plazo señalando tres momentos frente al cual las partes ya no se van a poder retractar, esto significa que están obligadas a contratar, más todavía para ser más preciso el contrato se va a entender celebrado, todo esto cuando las partes no han señalado cuándo deben proceder a la celebración del contrato.

1. Las partes pierden el derecho a retractarse cuando hayan pasado 2 meses.

2. Tampoco las partes podrán retractarse cuando hayan otorgado escritura pública de compraventa.

3. Las partes no podrán retractarse cuando el vendedor ya hubiese comenzado con la entrega del bien vendido.

El artículo 1805 se refiere a las arras como parte del precio o como señal de que las partes han convenido en el contrato.

En esta figura hay una sola característica:

1. El contrato ya se entiende celebrado, por ende las partes no podrían retractarse y si alguna de las partes se retracta habrá incumplimiento de contrato.

Existe una excepción:

1. Cuando se tratan de aquellas compraventas en que por ley necesitan de una solemnidad, en la compraventa de un inmueble por ejemplo.

¿Qué ocurre con las arras que se entregan pretendiendo con ellas celebrar el contrato, pero dado que el contrato es solemne no está celebrado todavía? No hay compraventa, las arras que se entregan bajo la pretensión de que la compraventa esté celebrada, esas arras se miran como garantía.

¿Qué ocurre si se entregan arras, pero las partes no señalan cuál es la finalidad que tienen? Esas arras deben entenderse (artículo 1805 parte final) que no

constando aquello por escrito que las partes se entregan como parte del precio o como señal de quedar convenidos se presumir á de derecho que los contratantes se reservan la capacidad de retractarse, es decir se presume de derecho que las arras son garant í a (no se admite prueba al contrario).

Que conste por escrito que las arras son parte del precio o como señal de quedar convenido se trata de una formalidad de prueba.

*Las arras operan en cualquier contrato

28-04-2023

Los gastos de la compraventa

Nos referimos por gastos de la compraventa a quien asume los costos de la compraventa, por ejemplo si hay gastos notariales, impuestos, gastos de transporte (colocar el bien en el lugar de destino), gastos profesionales (un abogado), etcétera.

En esta materia prima la autonomía de la voluntad y las partes pueden llegar al acuerdo que quieran, pueden compartir los gastos, señalar que los gastos serán de cargo del vendedor o del comprador, etc.

Si no dicen nada las partes, el artículo 1806 señala que todas las costas derivadas del contrato serán de cargo del vendedor a menos de pactarse otra cosa (autonomía de la voluntad). El artículo 1806 se complementa con el 1825 “al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada”. El uso de la palabra naturalmente se refiere a que es un elemento de la naturaleza por lo que las partes podrían modificarlo si así lo desean.

En la práctica normalmente los gastos los asume el comprador, por lo menos en los contratos más cotidianos. En las compraventas de inmuebles el tema es más variado, usualmente se buscan fórmulas para compartir los gastos, una compraventa de inmuebles acarrea bastantes gastos (abogados, estudio de títulos, corredor de propiedad (2% del precio por cada parte, salvo que se acuerde algo distinto), papeles notariales).

(*) Taller Contrato de Promesa.

Todos los contratos se redactan de la misma forma por una cuestión de costumbre.

28-04-2023

LOS EFECTOS DE LA COMPRAVENTA

Los efectos se traducen en ver cuáles son los efectos y obligaciones que se producen:

El contrato de compraventa, nos encontramos con que por una parte hay varias obligaciones y acá en la compraventa las obligaciones son diferentes para cada parte. Evidentemente las obligaciones del comprador y las del vendedor son distintas. Cabe destacar además que no todas las obligaciones son de la esencia, veremos que hay algunas que las partes las podrían modificar o erradicar del contrato, algunas sí son esenciales, forman parte de la compraventa y no se pueden eliminar, el precio y la cosa que se entrega no pueden ser prescindidas por las partes. Y las partes pueden incorporar todas las obligaciones que estimen convenientes a través de los elementos accidentales.

Obligaciones del comprador

En términos del tratamiento que el CC le da, podemos descubrir dos obligaciones del comprador:

La primera es la obligación de pagar el precio, que es la obligación esencial que tiene el comprador y ésta no puede alterarse en términos de eliminarla, sí pueden modificarla. Si se llegase a eliminar habría donación.

La segunda obligación es la de recibir la cosa que compra, el código se refiere al tema para los efectos de ver un fenómeno que es “la mora del acreedor” cuando el comprador se niega a recibir la cosa que ha comprado.

El artículo 1871 – 1876 trata las obligaciones del comprador, donde el primer artículo señala que la principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido.

¿Cuándo se debe pagar el precio? Esto está en el artículo 1872 que inicia señalando que el precio se pagará cuando las partes lo hayan estipulado y si no han estipulado nada el precio debe pagarse al momento de la

entrega. Que el precio se pague al momento de la entrega, debemos preguntarnos cuándo debe hacerse la entrega, para la entrega el código nos enseña que la entrega se hará en el momento que las partes acuerden y si las partes nada han dicho, la entrega se hará al momento de celebrarse el contrato, las partes pueden modificar aquello y señalar que la entrega se hará en un momento posterior. Si en el contrato no se fija cuando se paga el precio ni cuando se entrega la cosa, el precio se debiera pagar de inmediato.

Si el contrato no señala cuando debe pagarse el precio, sin embargo se indica que la entrega se hará al quinto día de celebrado el contrato, se deberá pagar el precio al momento de la entrega.

¿Dónde se paga el precio? El mismo artículo 1872 nos da la misma regla, el precio se paga en el lugar que las partes hayan acordado (autonomía de la voluntad) y si las partes nada dicen, al igual que el caso anterior el precio se pagará en el lugar en que se haga la entrega.

Como elemento de la naturaleza (partes pueden modificarlo) el precio se paga en el lugar de la entrega y en el momento en que se haga la entrega.

¿Qué pasa si el comprador no paga el precio, qué ocurre si el comprador se encuentra en mora? El código lo trata en el artículo 1873, pero sólo señala y repite la regla general de aquello dispuesto por el artículo 1489 (condición resolutoria tácita) se le dan al acreedor dos derechos alternativos

- Puede pedir la ejecución forzada (el pago forzado), el vendedor podrá “exigir” el precio.

- Pedir la resolución del contrato.En ambos casos tiene derecho a perseguir, además una indemnización de perjuicios, la cual probablemente no será igual en el caso A y en el B.

También se puede haber integrado en el contrato un pacto comisorio (artículo 1877), se describe que si nosotros involucramos al pacto comisorio en la compraventa, si no se paga el precio la compraventa queda resuelta de inmediato.

¿Se puede vincular el pago del precio a la transferencia del dominio, es decir incorporar una cláusula en el contrato en la que se diga que aunque la cosa sea entregada, mientras el precio no se pague completamente el dominio no está transferido? El tema no es menor porque el dominio se logra a través de la tradición,

pero está la autonomía de la voluntad de crear esta cláusula. El problema es que el CC lo desarrolla en dos artículos y ambos dan respuestas diferentes.

Artículo 1874. La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio. Este artículo nos señala que la consecuencia de esa cláusula es que si el comprador no paga el precio, el vendedor puede pedir la ejecución forzada o la resolución del contrato, entonces podemos concluir que el dominio no está condicionado al pago del precio.

El artículo 680. La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor se transfiere el dominio de la cosa vendida aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta el cumplimiento de una condición. “Reserva de dominio”, de acuerdo a este artículo en la compraventa sería válida y sería eficaz en su finalidad.

(*)AVERIGUAR LA RESPUESTA

Recibir la cosa que compra: Es una obligación que está tratada en el CC, en el tema de la mora del acreedor, que ocurre cuando el acreedor se niega a recibir la cosa que ha comprado.

Artículo 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave.

El no recibir la cosa pueda resultar pernicioso para el vendedor.

Por ejemplo: en una feria de animales, el dueño de esta compra 3 caballos, 3 vacas y 3 corderos, los paga o no (sin importancia) y le solicita al vendedor que necesita que sean entregados en una cierta dirección el día sábado antes de las 8 AM. El vendedor comienza a preparar el envío con todo lo necesario para entregarlos en buenas condiciones. El vendedor llega a las 7 de la mañana con todo cumplido. El comprador que está en el lugar lo recibe informándole que ese día no abrirá la feria, requiriendo la entrega el día lunes.

El comprador no ha cumplido con su obligación de recibir lo que ha comprado, este es un caso de mora del acreedor, acreedor esta en mora en recibir el pago.

Efectos negativos que se producirán Generalmente no tiene consecuencias ya que no le genera ningún perjuicio, por regla general, pero en el ejemplo es distinto ya que se generarán una serie de consecuencias negativas para el vendedor:

1. (En el ejemplo: Riesgo de la pérdida, (la tradición no está hecha aún)) por efectos de la mora del acreedor le rebaja el grado de culpa al vendedor, rebaja el grado de cuidado, en el contrato debía responder de la culpa leve (como lo hace el buen padre de familia), la ley rebajaría esta culpa a la grave (En el ejemplo: el deudor debe cumplir con el mínimo de cuidado, alimentar y hidratar los animales).

2. Los gastos en que incurrirá el vendedor, es decir perjuicios que sufre el vendedor por una conducta injustificada del comprador Comprador debe indemnizar estos perjuicios.

3. Existe, además, incumplimiento de contrato Vendedor podría alegar este incumplimiento pudiendo escoger entre la resolución del contrato o la ejecución forzada, ambos con la respectiva indemnización de perjuicios (por ser esto una obligación se abre la puerta del incumplimiento del contrato). Para obligar a alguien a que reciba la cosa se recurre a una institución que se llama “pago por consignación”, consiste en 2 etapas: la oferta, a través de un receptor se trata que el comprador reciba el pago; consignación, en donde el acreedor se mantiene en la negativa, por lo que el vendedor entrega la cosa en el lugar que señala el tribunal, entendiéndose cumplida ya la obligación, el tribunal notifica al comprador de lo necesario para el mantenimiento de la cosa. El lugar varía de la cosa, si es dinero en una cuenta corriente. El hecho de que el comprador se niegue, deriva en que el propio comprador, demande al vendedor alegando que no ha cumplido.Para que todas estas consecuencias se puedan generar y se pueda sostener que el comprador no ha cumplido, el pago debe ser exacto (lo que se compró), íntegro (cantidad pactado) y oportuno (dentro del espacio de tiempo que se había determinado), este sería un pago válido. Por ejemplo: vendedor no trae todos los animales comprados, no llega en la fecha estimada.El vendedor tendría derecho a no recibir el pago, puesto que ese pago no es íntegro.

El comprador tiene cualquier otra obligación que este pactado en el contrato:

Por ejemplo: es el comprador quien debe pagar los costos de la compraventa.

Obligaciones del vendedor

1. Obligación de entregar “aquella en que el vendedor hace la entrega o tradición”

Artículo 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida.

La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.

Se estudia porque la tradición y la entrega no son términos sinónimos, el código no emplea acertadamente la palabra, entrega y tradición no son sinónimos ya que la tradición contiene la intención de transferir el dominio, esto se estudió en el curso de bienes, se desprenden dos entregas: la simple entrega y la tradición. Cómo sabemos si una entrega es simple entrega o una tradición, la respuesta está en el título porque el título va a determinar qué clase de entrega estamos haciendo, por ejemplo en el caso de un título de mera tenencia las entregas que se hagan en virtud de él serán simples entregas, no así cuando es un título traslaticio ya que la entrega cuando hay título traslaticio es siempre tradición (la intención está en el título), si existe compraventa la intención del vendedor es hacer tradición (el vendedor no puede hacer una entrega sin hacer tradición). El código usa la palabra entrega y tradición en otro sentido, la doctrina ha indicado que la expresión entrega se usa para equipararla también a la entrega real (no solamente se hace la tradición porque en caso de ser necesario también hay que hacer la entrega material). Para efectos de hacer la tradición hay que hacer la entrega real o simbólica (casos de inmueble), no se debe descartar que hay un sector de la doctrina que señala que Andrés Bello se equivocó, además la palabra “o” da a entender que se usan como sinónimos.

¿Cómo se efectúa la entrega? Para efectos prácticos se distingue entre bienes muebles e inmuebles, la tradición se hace para los bienes muebles (artículo 684) “significando una parte a la otra que le transfiere el dominio”, esto se hace de varias maneras (mostrando la cosa, poniendo la cosa en el lugar convenido, entregando la llave del granero). Para los bienes inmuebles la entrega y tradición (686) se verifica a través de la “inscripción del título en el conservador de bienes raíces respectivo”.

Sin embargo el CC contempla ciertas modalidades especiales de cómo hacer la entrega y se distingue para esto en bienes muebles e inmuebles “formas especiales de entrega”. Los bienes muebles, por ejemplo el artículo 1829 cuando se vende una vaca o una yegua o cualquier otra hembra de animal la venta, comprende a la cría que lleva en su vientre, además también comprende a la cría que está siendo amamantada. Cuando la cría sea capaz de alimentarse por sí sola, la venta ya no le comprende.

Artículo 1829. La venta de una vaca, yegua, u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo.

“La venta al peso, cuenta y medida” a la cual se refiere el artículo 1821 y 1822, todas las cosas que se vendan por el peso o todo lo que se venda por la cuenta (cantidad) o todo lo que se venda de acuerdo de la medida, señala el CC que se entienden ventas genéricas (salvo que las partes expresen lo contrario), lo que significa que se debe entregar una calidad de a lo menos mediana, el vendedor cumple su obligación entregando de manera íntegra el peso, la cuenta y la medida respectiva. Si el comprador lo requiere previo a la entrega deberán convenir las partes en reunirse para proceder a verificar el peso, la cuenta y la medida respectiva.

Artículo 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida,

deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.

Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.

Artículo 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y el uno o el otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del contrato.

“La venta al gusto o la venta a prueba” tratada en el artículo 1823, lo que se trata no es el ejemplo en el que yo pruebo algo para ver si algo me gusta o no, es una modalidad de la venta que sólo opera para las cosas muebles en que las partes se ponen de acuerdo a que el comprador tiene derecho a antes de la venta a probar la cosa, el comprador está obligado a comprar si declara que la cosa le agrada (está sujeto a una condición), esto está mirado desde la lógica de buena fe. Es una condición suspensiva porque mientras el hecho no ocurra no hay derecho aún, además es una “condición potestativa” más precisamente es una condición “meramente potestativa” porque depende de la sola voluntad de una de las partes y el riesgo por la pérdida la tiene que asumir el vendedor y es natural que así sea.

Artículo 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor.

Sin necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo.

Los bienes raíces, el código se refiere a dos modalidades especiales que en principio las establece para los bienes raíces rústicos, pero la doctrina y jurisprudencia han señalado que también se aplican a los bienes urbanos. (*Contrato Ad Corpus, Ejemplo de departamento; cuando la compraventa se hace a la cabida si hay derecho a reclamar).

28-04-2023

La venta en relación a la cabida, la venta de un inmueble, está regulada por el artículo 1831.

Vamos a destacar algunas características:

1. Aunque el código señala que este tipo de ventas procede para los predios rústicos, la doctrina y jurisprudencia ha señalado que procede para todos (urbanos y rústicos).

2. La venta en relación a la cabida NO es la regla general, si en el contrato no se infiere que este sea en relación a la cabida no va a tener esta característica. Queda de manifiesto en la parte final del artículo, la venta como cuerpo cierto es la regla general, que la venta sea en relación a la cabida es un elemento accidental.

La venta se entiende hecha en relación a la cabida:

1. Cuando las partes así lo expresan en el contrato.2. Cuando se desprenda del contrato que el precio del inmueble se

pacta en relación a la cabida. Por ejemplo, que el contrato dijese que se vende un predio de mil metros cuadrados a 2 UF por metro cuadrado siendo el total el valor del predio 2000 UF.Si no se desprende ni lo primero ni lo segundo, la venta se entiende hecha como cuerpo cierto. La sola circunstancia de señalar las medidas del predio no significa que se pacte en relación a la cabida.

La dificultad ocurre ¿Qué sucede cuando la cabida que el predio tiene no coincide con la cabida que aparece en el contrato? Esto nos permite distinguir dos tipos de cabidas:

1. La cabida declarada que es la que se señala en el contrato.2. La cabida real es la que tiene el predio verdaderamente.

¿Qué ocurre cuando no coincide la cabida declarada con la cabida real?

El artículo 1831 se pone en la situación en que se vendan varios predios y se indique una cabida total o la cabida de cada predio, pero esto no es un obstáculo.

El artículo 1832 nos responde lo que hemos planteado:

1. La cabida real es mayor que la cabida declarada, vamos a suponer que cada hectárea está avaluada en 1 millón y el contrato señala que son 100 hectáreas (100 millones) y la cabida real es de 120 hectáreas. La primera respuesta es que el comprador deberá aumentar proporcionalmente el precio, bastaría con que el comprador pagase 20 millones más. Pero el código plantea una excepción “salvo que el precio de la cabida que sobra alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real”, en este caso se aplica otra regla (20 > 12), en este escenario el comprador tendrá a su arbitrio los siguientes derechos:

a. Aumentar proporcionalmente el precio (pagar los 20 millones que faltan).

b. Desistirse del contrato. Esta figura es especial porque no obedece a una resolución, sino que es la voluntad unilateral del comprador. Si toma este camino la ley señala que tendrá, a demás, el derecho a una indemnización de perjuicios.

Aunque el código no lo dice, hay otra alternativa también, que es tratar de llegar a un acuerdo distinto con el vendedor, por ejemplo acortar el predio (autonomía de la voluntad de las partes).

Artículo 1834 la acción que tiene el comprador para que el contrato quede sin efecto o la acción que tiene el vendedor para exigir que le paguen la diferencia prescribe (ambas) en un año que se cuenta desde la entrega, el código no lo indica, pero no cabe duda que se refiere a la entrega real y esta puede haberse hecho antes de la inscripción.

Artículo 1834. Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año contado desde la entrega.

¿Qué ocurre cuando la cabida real es menor que la cabida declarada?

Supongamos que la cabida declarada es 100 y la cabida real es 70, la ley dice en el artículo 1832 inciso 2°, la primera respuesta es que el vendedor debe completar la cabida que falta, si esto no fuese posible o bien si el comprador no quisiese que le completen la cabida en éste caso hay otra solución la segunda respuesta es que deberá rebajarse proporcionalmente el precio, pero señala que si el precio de la cabida que falta (30 millones) alcanza a más de una décima parte de la cabida completa (la declarada, la décima parte sería 10) podrá el comprador a su arbitrio:

1. Aceptar la disminución del precio. 2. Desistirse del contrato reclamando la respectiva indemnización de

perjuicios. Estas acciones también prescriben en un año contado desde la entrega real, de todas formas puede operar la lesión enorme, el artículo 1836 señala que además de las acciones precedentes dadas, compete a los contratantes la de la lesión enorme en su caso.

28-04-2023

La venta como especie o cuerpo cierto conocida como venta ad corpus

Esta clase de venta constituye la regla general, por una parte es porque el propio código así lo indica (cuando nada se dice, se presume que es venta como especie o cuerpo cierto), además tiene una particularidad en la práctica y es que este tipo de modalidad es más favorable al vendedor, la regla usual es que el contrato lo redacta el vendedor, y éste redacta un contrato a su medida y no considera todos los derechos que el comprador pueda tener.

Qué reglas regulan a la venta ad corpus:

1. Sabemos que en principio la cabida acá no es relevante, pero podría llegar a serlo. Lo que realmente importa es el individuo en sí.

2. Si podría tener cabida la recisión del contrato por lesión enorme, al igual que en la venta en relación a la cabida (Artículo 1836. Además

de las acciones dadas en dichos artículos compete a los contratantes la de lesión enorme en su caso.).

3. Mirando el artículo 1833 (artículo que la trata), se señala que si en la venta se señalan deslindes (linderos) se dice por ejemplo que el predio limita al norte con el río Maipo, al sur con el bosque x, al oriente con otro predio, y al poniente con otro bosque. Al haberse señalado deslindes el vendedor está obligado a entregar todo lo que esté comprendido dentro de esos límites. En el caso que no se entregue lo que se debiese entregar se aplican las reglas de la cabida (ejemplo de la falta de metros para llegar al límite). De no pactarse nada en el contrato se entiende que se hace la venta de especie o cuerpo cierto (artículo 1831, señala cuáles son los casos de la venta en relación a la cabida).

Segunda obligación del vendedor: obligación del saneamiento

El saneamiento comprende dos aspectos, es una obligación que se desdobla en dos:

La obligación de saneamiento está orientada a, tiene como principal finalidad que el comprador tenga una posesión tranquila, pacífica y de utilidad (no se refiere a una posesión útil, se refiere a que el bien le sirva, que el bien preste la utilidad para la cual lo ha comprado. Con esto se garantiza que la cosa va a servir).

Se les denomina, también, “obligaciones de garantía” de la compraventa porque indirectamente vamos a estar asegurándole al comprador que va a tener una posesión pacifica y que nadie lo va a turbar en su posesión (ejemplo compraventa de una moto; caso de un usufructo se debe respetar porque es un derecho real y son oponibles a cualquier persona) esta norma se refiere a que eventualmente apareciesen terceros que reclamen algún derecho sobre el bien (se debe citar de evicción al vendedor).

Ejemplo de la compraventa de un parlante que suena, pero tiene un ruido molesto. Los vicios redhibitorios no es sinónimo de vicio oculto, que sea oculto es una parte, pero deben haber otros requisitos para que el vicio tome la calidad de redhibitorio.

Las características de la obligación de saneamiento:

1. La obligación de saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato de venta, por lo tanto las partes podrían modificarlo o incluso eliminarlo por medios de cláusulas. Cuando se vende el bien a sabiendas que este tiene un defecto y no lo comunica (dolo) se pueden reclamar los derechos aunque se hayan renunciado a estos.

2. Aún cuando está tratada en el contrato de compraventa, puede aplicarse a otros contratos como en el arriendo, en un comodato. Pero se debe andar con cuidado cuando se traspasa a otros contratos porque no en todos es elemento de la naturaleza.

3. Son obligaciones que están sujetas a condición, son obligaciones que nacen cuando ocurre un hecho posterior (obligaciones eventuales). El vendedor debe sanear los vicios cuando la cosa tenga defectos. Y se mantiene como una obligación latente, que produzca sus efectos va a depender de hechos posteriores.

4. Son obligaciones que prescriben, no tienen los mismos plazos de prescripción, pero prescriben.

El saneamiento de los vicios redhibitorios Esto está desarrollado por el código civil a partir del artículo 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Vamos a destacar algunas características de esta obligación:

1. Esta obligación surge sin importar si lo vendido es mueble o inmueble. Hay diferencias entre un caso y otro, las reglas no son las mismas, pero la posibilidad de que surja se da en muebles como inmuebles.

2. En caso que los vicios sean redhibitorios van a surgir dos acciones:a. La acción redhibitoria, esta tiene por objeto que la compraventa

quede sin efecto.b. La acción cuanti minoris llamada también acción de rebaja de precio o

acción estimatoria con esta acción lo que el comprador persigue es que le rebajen el precio de lo que se ha comprado manteniéndose la compraventa.

Ambas acciones son incompatibles porque persiguen objetivos distintos, con una dejamos la compraventa sin efecto y con la

otra la mantenemos, pero con un precio distinto. Si se pueden practicar de manera subsidiaria.

28-04-2023

Los vicios son redhibitorios cuando (requisitos):

Los requisitos los señala el propio código en el artículo 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:

1ª. Haber existido al tiempo de la venta;

2ª. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o s ólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;

3ª. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Son vicios redhibitorios los que señalan las calidades siguientes:

1. El vicio debe haber existido al tiempo de la venta, naturalmente nos trata de decir que el vicio no tiene que surgir cuando la cosa ya está en manos del comprador. Sin embargo hay que corregir al código porque debió haber sido más preciso, ya que no es al tiempo de la venta sino que es al tiempo de la entrega, respecto de la entrega Real, la entrega puede verificarse posteriormente a la venta, el código opera sobre la base de la regla general ya que perfecta la venta se debe efectuar la entrega. Los plazos de prescripción de las acciones se cuentan desde la entrega y no desde la venta, la acción corresponde al comprador.

2. El vicio tiene que ser grave, que el vicio sea de tal entidad y hay dos posibilidades:

a. Que el vicio sea de tal entidad que la cosa vendida no sirva para el uso natural.

b. El vicio provoca que la cosa sólo sirva imperfectamente, pero el comprador demuestra que de haberlo conocido no lo habría comprado. El código señala que el comprador puede alegar que compró la cosa a menor precio.

3. Este requisito es el que más se asocia a los vicios redhibitorios, que el vicio sea oculto, está mal llamarlos vicios ocultos ya que el que sea oculto es sólo un requisito. Que el vicio sea oculto significa que el vicio no sea perceptible a simple vista, el código supone que el comprador va a revisar lo que está comprando, la ley de alguna forma carga al comprador con esta responsabilidad. Esto se ha distorsionado en las compras por internet ya que el comprador no está en condiciones de revisar nada.

El que el vicio sea oculto pasa a tener un carácter netamente subjetivo porque el código indica que tenemos que tomar en cuenta cual es el oficio o profesión del comprador porque es posible que el comprador por su profesión u oficio esté en mejores condiciones de detectar si un bien tiene vicios o no.

Para cerrar el tema, ningún vicio es oculto si el vendedor lo da a conocer, si el vendedor antes de la venta advierte al comprador de que la cosa tiene un defecto, ese vicio deja de ser oculto independiente de la naturaleza que tenga.

Todos estos requisitos son COPULATIVOS.

El vendedor está obligado a dar a conocer los vicios que la cosa tiene, si el vendedor sabe que la cosa tiene vicios acá hay dos caminos que se puede recorrer:

1. Que el vendedor los declare, si él sigue ese camino se va a liberar de toda responsabilidad.

2. El vendedor puede omitir la información, sabe que la cosa tiene vicios, pero no dice nada, en este caso va a existir dolo negativo o reticencia, habiendo dolo el comprador tiene tres caminos:

a. Pedir la nulidad relativa acreditando que ha habido dolo, esto no le va a permitir perseguir indemnización de perjuicios.

b. Intentar la acción redhibitoria, esta acción si le va a dar derecho a perseguir indemnización de perjuicios, ya que va a alegar que hubo incumplimiento de contrato, la cual se extenderá a los perjuicios previstos o los imprevistos.

c. Perseverar en la compraventa, pero intentar la acción de rebaja de precios (cuanti minoris).

¿Qué ocurre cuando el vendedor ignora que la cosa tenga un defecto?

El vendedor está actuando de buena fe y por lo tanto no hay dolo ya que no hay intención de causar daño.

¿Se podría pedir la nulidad del contrato? No, no cabe la nulidad ya que no hay dolo porque era éste el que era causal de nulidad.

Sí subsisten los otros dos caminos porque el vicio de igual forma es un vicio redhibitorio, pedir la acción de rebaja de precio o perseverar en la compraventa.

El código dice que se entiende también dolosa la conducta del vendedor cuando este estaba en condiciones de conocer el vicio de la cosa que vende, para esto se toma en cuenta la profesión u oficio del vendedor. Así un veterinario que vende un perro está en condiciones de conocer si el perro tiene o no una enfermedad.

En el caso de la contratación de un futbolista que trae una lesión y en los exámenes no aparezca dicha lesión o enfermedad ¿Qué puede hacer el club deportivo?

Efectos de los vicios redhibitorios

Entendiendo que el vicio es redhibitorio cuando cumple con los tres requisitos surgen dos acciones para el comprador:

1. Acción Redhibitoria (acción más importante) esta acción tiene por objeto que la compraventa quede sin efecto, en general un contrato puede quedar sin efecto por dos grandes razones: por Nulidad y por Incumplimiento de una obligación (Resolución), a cuál se acerca más la acción redhibitoria a la de resolución, la mayoría de la doctrina señala que la acción redhibitoria es una acción resolutoria en su naturaleza, esto es entendible porque alegamos que el vendedor no ha cumplido con su obligación porque la ley lo obliga a entregar una cosa que esté en condiciones de servir. Todo esto sería indiscutido si no fuera por el artículo 1860 cuando quiere referirse a la acción redhibitoria, con esta pedimos la “rescisión”, es decir nulidad relativa, no hay claridad en doctrina, hay una minoría de autores que señala que la palabra está bien empleada en el caso de que existió dolo y este sería el único escenario, pero los vicios podrían ser redhibitorios aunque no haya mala fe.

Artículo 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere.

2. Acción Cuanti Minoris o acción de rebaja de precio, llamada también acción estimatoria.

Acción Redhibitoria

1. Esta acción surge cuando se cumplen todos los requisitos del artículo 1858.

2. Con esta acción se persigue dejar el contrato sin efecto.3. Dan derecho al comprador a perseguir una indemnización de

perjuicios, pero esto sólo cuando se demuestra que por parte del vendedor ha habido dolo (artículo 1861). Esto es coherente con la noción de que el dolo siempre tiene la tendencia de ser un agravante en materia contractual, se da en la compraventa ya que al haber dolo el vendedor tendrá que indemnizar perjuicios al comprador.

4. La acción redhibitoria es una acción personal lo que significa que la dirige el comprador contra el vendedor.

5. Es una acción transferible y además transmisible, se puede ceder por acto entre vivos y si muere el titular de la acción ésta pasa también a los herederos.

6. Es una acción renunciable, al amparo del artículo 12 del Código que establece como regla general la renuncia a los derechos y lo recoge también el artículo 1859. No hay que olvidar que aunque uno renuncie a la acción, ésta subsiste cuando demostramos que el vendedor actúa dolosamente.

7. Es una acción prescriptible, el plazo de prescripción lo trata el artículo 1866 distinguiendo entre muebles e inmuebles:

a. Muebles prescribe en 6 meses.b. Para los inmuebles en un año (12 meses).Estos plazos se cuentan desde la ENTREGA REAL, éstos pueden ser modificados por voluntad de las partes (ampliarlos o restringirlos) y no tiene tope ni máximo y mínimo.

Acción cuanti minoris

1. Esta acción tiene como finalidad el perseverar en el contrato de compraventa, pero considerando una rebaja del precio, una rebaja en proporción al vicio o al efecto que la cosa tenga. Es por esta misma razón una acción que la podemos considerar como una acción indemnizatoria, al menos es más cercana su naturaleza a este tipo de acción porque en ningún caso es una acción de nulidad, pero tampoco es una acción resolutoria.

2. Es una acción patrimonial y trae por ende aparejada todas las consecuencias propias de una acción patrimonial, por ejemplo: son acciones renunciables, es un elemento de la naturaleza en el contrato; es una acción transferible porque se puede ceder por acto entre vivos; es una acción transmisible porque si fallece el titular la acción pasa a los herederos y es además una acción prescriptible y acá nos enfrentamos con el plazo de prescripción, en el plazo que prescribe la acción cuanti minoris, la acción redhibitoria son 6 meses y un año, acá hay una distinción entre muebles e inmuebles, para las muebles la acción prescribe en un año y para las acciones inmuebles prescribe en 18 meses. Estos plazos se cuentan desde la entrega real, al igual que la acción redhibitoria, estos plazos los contempla el artículo 1869, pero queda una interrogante respecto del plazo y es saber si este puede ser objeto de modificación por las partes, en la acción redhibitoria es posible puesto que el código así lo señalaba (artículo 1866), no lo ha dicho en el caso de la acción cuanti minoris de suerte tal que es necesario hacerse la pregunta el plazo se podría aumentar o restringir al invocar el principio de “en donde existe la misma razón debe existir la misma disposición”, por otra parte es evidente que el legislador quiere que la acción cuanti minoris dure más tiempo que la acción redhibitoria de lo contrario los plazos serían iguales, de modo que si se puede ampliar una acción podría también ampliarse la otra.Por otro lado están los que sostienen que la acción no se puede ampliar ni restringir porque los plazos legales no son susceptibles de modificación por las partes salvo que la propia ley lo diga como lo es en la acción redhibitoria lo cual no es la regla general. Además muchos autores sostienen que llama la atención que el Código para una acción haya dado la alternativa de modificar el

plazo y para la otra no, esto nos debiera llevar a concluir que al legislador le interesa ampliar la redhibitoria y no la otra, debemos concluir que efectivamente no es habitual que una acción se pueda modificar y si la ley nada dice la acción no puede ser alterada (opción más aceptada).

¿Qué pasa si los vicios no son vicios redhibitorios, no cumplen con los requisitos que señala el artículo 1858?

Si los vicios no son redhibitorios simplemente no se tiene ninguna acción, no hay nada que el comprador pueda reclamar en este caso. Sin embargo de la lectura del artículo 1868 nos encontramos con que si se cumplen los requisitos 1 y 3 de los vicios redhibitorios, es decir falta la “gravedad del vicio”, el vicio es anterior a la entrega y el vicio estaba oculto, pero el vicio no es grave. En este caso el art ículo que hemos citado señala que puede tener el comprador derecho al ejercicio de la acción cuanti minoris, esto al margen de las reglas de derecho del consumidor.

¿Pueden las partes modificar los requisitos para que un vicio sea redhibitorio, las partes de común acuerdo pactar que los vicios redhibitorios son aquellos que son más o menos que los señalados en el artículo 1858?

El código en el artículo 1863 da a entender que sí, las parte si tendrían esta facultad.

Artículo 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.

¿Qué ocurre cuando la venta comprende varios objetos y sólo algunos de ellos tienen vicios, pero no todos?

La regla general rescatada del artículo 1864 es que habiéndose vendido varias cosas y solamente algunas de ellas presentan defectos habrá que actuar separadamente respecto de ellas. A menos que demostremos que todas las cosas compradas forman un solo conjunto, un solo todo, hay una unidad de objetos, como por ejemplo una yunta de bueyes y uno viene con una pata quebrada y no puede por ende tirar del carro en este caso se puede intentar la acción. Si pedimos que el contrato quede sin efecto, queda sin efecto de manera completa. El otro ejemplo en el conjunto de muebles, un comedor en donde la mesa viene mala, pero las sillas están en perfectas condiciones.

Artículo 1864. Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, una yunta o pareja de animales, o un juego de muebles.

¿Puede el comprador renunciar a estas acciones?

Sí, porque todo lo que es el saneamiento es elemento de la naturaleza, pueden pactar que ninguna de las acciones exista, o pactar que sólo exista una de las acciones y no ambas.

El saneamiento de la evicción

Está tratada por el código a partir del artículo 1837 y que comparte su estudio con el derecho procesal que es lo que se conoce como la “citación de evicción”.

Artículo 1837. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

La evicción, el código no da un concepto formal, pero la idea está en el artículo 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.

La definimos como:

“La pérdida total o parcial que sufre el comprador de la cosa comprada en virtud de una sentencia judicial o de un equivalente jurisdiccional por causas anteriores a la venta”

Lo que le ocurre al comprador es que él está siendo turbado en su posesión, no está teniendo una posesión pacífica del bien comprado, pero no es una turbación cualquiera sino que la molestia es de carácter jurídico/judicial más precisamente el comprador ha sido demandado por un tercero (no es el vendedor quien lo ha demandado) y el tercero alega tener algún derecho sobre el bien, derecho que va a turbar al comprador, el tercero puede haber intentado una acción reivindicatoria, pero puede reclamar algún otro derecho como un usufructo.

La evicción es total cuando la amenaza es la pérdida íntegra del bien, esto ocurre cuando es demandado de reivindicación o se intenta alguna acción posesoria como: la acción publiciana (acción reivindicatoria al poseedor).

La evicción parcial ocurre cuando la amenaza o riesgo es a la pérdida sólo de una parte de la cosa, entendiendo que esta puede ser una parte material o jurídica. Una parte material puede ser que he comprado 20 vacas y me están quitando 5; jurídicamente ocurrirá cuando una persona, el tercero alega tener un derecho sobre la cosa, usufructo, derecho de habitación.

La evicción supone una demanda judicial.

Cualquier turbación de hecho es responsabilidad del propio comprador, por ejemplo si compré un departamento y mi vecino no me deja dormir porque hace fiestas de manera seguida, yo no puedo alegar a la inmobiliaria.

¿Cuándo existe evicción?

Cuando el juicio termina y el que ha comprado la cosa la pierde, ahí recién hay evicción. Esto significa que la responsabilidad que tiene el vendedor es proactiva y reactiva, a proactiva se refiere que la primera participación que tiene el vendedor es evitar que la evicción se produzca, por ejemplo se vende un auto en 5 millones y a los 2 meses llega una demanda alegando que el auto le pertenece, antes de contestar la demanda se presenta un escrito en el que se cita de evicción al vendedor con el fin de que el vendedor comparezca al tribunal para que asuma la defensa, no como abogado, sino que el juicio se haga en contra del vendedor, por lo tanto se cambia el expediente (en este caso el vendedor actúa de manera proactiva).

Si el juicio se pierde, aparece la parte reactiva, porque el vendedor debe indemnizar de perjuicio, es decir devolver el precio que se pagó, entre otros.

Miércoles 15 de Mayo, 2013

Requisitos para que proceda el saneamiento de la evicción

1. El comprador debe verse privado total o parcialmente de la cosa.

2. La privación debe ser como consecuencia de un procedimiento judicial, o es por sentencia como lo dice el código, y se infiere que puede ser por algún equivalente jurisdiccional.

3. La evicción tiene que ser por causas anteriores a la venta. En otras palabras la persona que está reclamando el derecho sobre la cosa reclama un derecho preexistente.

¿Siempre tiene el vendedor que responder de la evicción?

No, porque las obligaciones de saneamiento son obligaciones de la naturaleza de suerte tal que es posible renunciar a ellas, el comprador puede renunciar a este derecho y en tal caso el vendedor no responderá de nada.

¿Qué comprende el saneamiento de la evicción?

Sanear la evicción estaba constituido por dos clases de obligaciones:

1. El vendedor tiene que amparar al comprador, ampararlo en el juicio. La finalidad de esto es evitar que la evicción se produzca, por eso decíamos que este es un aspecto proactivo que igual le corresponde al vendedor lo cual no debe interpretarse como que el vendedor asuma la defensa como un abogado, sino lo que tiene que hacer es asumir en el juicio él la calidad de demandado de suerte tal que el juicio debe ser dirigido en contra del vendedor. Materialmente la carátula cambia, los expedientes civiles son materiales, y también se cambia en materia informática (computacional).

Si el vendedor cumple a cabalidad con esta parte de la obligación, la obligación del vendedor ahí termina, lo que ocurre después es consecuencia de la evicción, pero si no hubo evicción el vendedor se va a ver desligado de esta obligación patrimonial que viene a continuación.

2. Se presenta cuando la cosa ya es evicta, cuando la primera parte no llegó a buen puerto, en este escenario el vendedor debe cumplir con el segundo aspecto de la obligación de saneamiento que consiste en “indemnizar al comprador”, esto comprende restituir el precio, entre otras.

Amparar al comprador

Esto es materia de procesal, pero esquematizaremos para tener una idea, todo va a partir cuando el comprador sea notificado de una demanda que para el ejemplo será una acción reivindicatoria en contra del comprador, alega tener el dominio y solicita que el comprador sea condenado a restituir el bien. Cuando el comprador es notificado puede tomar dos actitudes:

1. Citar de evicción al vendedor, esto se hace dentro del procedimiento donde se solicita al tribunal que se le notifique al vendedor.

Si el comprador cita de evicción al vendedor, el vendedor puede adoptar una de dos actitudes:

a. Puede comparecer, el vendedor comparece y se hace parte del juicio, y como persona demandada tiene varios caminos que puede tomar:

i. Puede continuar con el juicio, lo hará cuando él vea que el que está demandando no tiene justificación para demandar.

El juicio va a llegar al término con dos posibilidades:

1. Pueden ganar, es decir la sentencia es absolutoria, no pasa nada, la cosa no es evicta y no hay nada que indemnizar, y no habrá costas judiciales.

2. Si son condenados la cosa va a resultar evicta, se va a perder, y el vendedor tendrá que indemnizar de todos los perjuicios (todos los perjuicios que la ley señala, ésta señala una lista de las indemnizaciones a que el comprador tiene derecho) causados al vendedor.

ii. Puede allanarse, el vendedor le informa al comprador que el tercero que demanda tiene razón. En este caso cuando el vendedor se allana se distinguen dos casos:

1. El comprador acepta allanarse. La cosa va a resultar evicta, se va a perder y el vendedor va a tener que responder de los perjuicios al comprador.

2. El comprador no acepta allanarse (el comprador continua el juicio solo), es decir el juicio va a continuar y como todo juicio va a terminar en

alguna de las dos alternativas que ya conocemos:

a. Juicio puede ser condenatorio, la cosa resulta evicta y el vendedor tiene que indemnizar al comprador, pero no lo va a indemnizar de todo, no le va a pagar las costas judiciales.

b. Juicio puede ser absolutorio, aquí no pasa nada porque el juicio no se perdió. Y como no hay evicción no hay perjuicios y no hay nada posterior.

b. Puede no comparecer, sino comparece el juicio igual va a seguir adelante y el comprador va a tener que asumir su propia defensa, y el juicio va a terminar:

i. Condenando, la cosa va a resultar evicta y en este caso el vendedor va a tener que indemnizar todos los perjuicios que existen

ii. Absolviendo, si lo absuelve no pasa nada, se termina el juicio y no hay que indemnizar ya que no hay perjuicio. Ni siquiera hay costas judiciales.

2. Puede el comprador no citar de evicción al vendedor, el juicio seguirá adelante, el comprador tendrá que asumir él su propia defensa, y esto va a arrojar dos posibles resultados como en todo juicio:

a. Que la sentencia sea condenatoria, es decir que el comprador perdió el juicio. Si el comprador es condenado la cosa resulta evicta, es decir que se pierde la cosa, en este caso el vendedor tiene responsabilidad, tiene que responder de los perjuicios, pero no de todos: tendrá que restituir el precio, no tendría que reembolsarle las costas judiciales porque este nunca se enteró que hubo juicio.

b. Que la sentencia sea absolutoria, es decir que el comprador gana el juicio. Si se absuelve no pasa nada, se acabo el tema, el vendedor no tiene que hacer nada porque el comprador no está perdiendo la cosa.

Características de esta etapa, de la obligación de defender en juicio:

1ª. Se trata de una obligación de hacer, se trata de un hecho de asumir la defensa del comprador.

2ª. Esta obligación no prescribe, es decir no importa cuando se haya hecho la compraventa, toda vez que el comprador sea demandado siempre puede citar de evicción al vendedor. Sí prescribe cualquier derecho que el tercero pretenda ejercer, pero la obligación de amparar al comprador no prescribe.

3ª. El vendedor debe cumplir con esta obligación cada vez que el comprador lo requiera, es decir tantas veces como al comprador lo demanden puede éste citar al vendedor de evicción.

Parte indemnizatoria

Aquella en donde la cosa ya resultó evicta y donde el vendedor deberá indemnizar al comprador de los perjuicios sufridos.

Los perjuicios que se indemnizan los describe el artículo 1847, podemos ver que hay una enumeración.

Artículo 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:

1°. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos;

2°. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;

3°. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;

4°. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo;

5°. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Todo con las limitaciones que siguen.

1. La restitución del precio, ¿qué precio se restituye, el precio pagado o lo que la cosa vale actualmente? Se restituye el precio que fue pagado con los reajustes correspondientes, sin embargo si actualmente la cosa vale menos porque ésta se encuentra deteriorada habiendo estos deterioros generado una ganancia al comprador, eso se debe descontar del precio (ejemplo de la compraventa de un bosque).

Esto lo señala el artículo 1848. Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio.

Este numeral uno se indemniza siempre que la cosa sea evicta.

2. Reembolsar las costas legales del contrato que hubiesen sido pagadas por el comprador, si el comprador tuvo que pagar impuestos, gastos notariales, etc. Le deberán ser reembolsados por el vendedor, esta indemnización también se paga siempre.

3. El valor de los frutos que el comprador hubiese tenido que restituir al demandante, cuando existe un juicio de reivindicación y el juicio lo gana el demandante procede las prestaciones mutuas y el comprador debe restituir el bien al demandante y también algunos frutos, se debe distinguir entre buena fe o mala fe, entre otros. Ejemplo de una Vaca que tuvo crías y se restituye todo, pero no siempre se indemnizarán los frutos: no se indemnizan los frutos que se hayan producido luego de que el vendedor haya recomendado allanarse.

4. Las costas del juicio, no siempre se van a indemnizar, no se van a indemnizar cuando el comprador haya continuado solo (no cita de evicción al vendedor); y tampoco cuando el vendedor se allana y el comprador decide continuar adelante él solo.

5. Que le paguen el aumento de valor que la cosa haya experimentado en poder del comprador, es decir mientras él la estaba poseyendo, no importa el por qué aumento de valor, pero habiendo aumentado de valor esa diferencia el vendedor debe indemnizárselo al comprador y esta procede siempre, pero está limitada, cuando el vendedor se allana y el comprador sigue adelante solo con el juicio todos los aumentos que la cosa experimente desde ese momento en adelante no se indemnizan.

Características de este aspecto:

1. Está compuesto por obligaciones de dar porque consisten en indemnizar, pagar una suma de dinero.

2. Prescriben en el plazo, lo que se refiere al pago del precio prescriben de acuerdo a las reglas generales que son 5 años. Todas las demás indemnizaciones prescriben en 4 años, así lo señala el:

Artículo 1856. La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.

Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.

Los plazos se cuentan, abra que distinguir:

a. El juicio terminó por sentencia, los plazos se cuentan desde la fecha de la sentencia.

b. Terminó por un equivalente jurisdiccional, los plazos se cuentan desde la entrega de la cosa.

Lunes 27 de Mayo, 2013.

LOS PACTOS

Pacto de no enajenar, consiste en la aptitud que tienen las partes de acordar como cláusula dentro del contrato de compraventa el hecho de que el comprador se abstenga de enajenar el bien por cierto lapso de tiempo, que a pesar de estar comprándolo, de estar haciéndose dueño, nadie le discute su calidad de comprador, sin embargo se señala en el propio contrato que el comprador durante un cierto lapso de tiempo se verá impedido de enajenar el bien comprado.

Esto nos lleva a la discusión sobre el valor que tiene realmente esta cláusula de no enajenar, si acaso vale o no realmente, recordando que en la compraventa justamente nos encontramos con uno de aquellos contratos donde el código nada dice respecto al tema, porque el código va dando soluciones acerca si vale o no la cláusula de no enajenar, pero las va dando en algunos contratos nada más, como en el arrendamiento, en la hipoteca, pero no da ninguna solución de carácter general y tampoco da ninguna solución para el caso particular de la compraventa. Se ha concluido que el pacto de no enajenar en la compraventa es válido, nos basamos para esto en el principio de la autonomía de la voluntad y que el valor de la cláusula solamente se dará en caso de esta se estipule sólo por un periodo de tiempo determinado, es decir no puede tener valor (doctrina y jurisprudencia han sido bastante claras en esto) si es que se da con un alcance general, sin l ímite en el tiempo. Nosotros podemos impedir que el dueño enajene el bien, el comprador

que se hace dueño enajene el bien, pero podemos impedírselo sólo por un cierto lapso de tiempo, no podemos impedírselo de manera perpetua porque evidentemente esto atentaría contra el principio de la “libre circulación de los bienes”.

Pacto de reventa (no está tratado por la ley) es el nombre que se le da en la práctica, es un pacto innominado, y “consiste en que las partes acuerdan que una vez que se vende la cosa en caso que el comprador quisiera a su vez volverla a vender, deberá hacerle primero la oferta a quien se la había vendido inicialmente”. Si éste no quiere comprar, ahí el vendedor queda en libertad de vendérsela a quien él quiera, pero la primera oferta de venta debe hacerla a la primera persona a que inicialmente le hab ía comprado este mismo bien.

Pacto de retracto este es un pacto que está tratado por el código en el artículo 1886, que consiste en que una persona le vende a otra un bien, mueble o inmueble da igual, y se señala en el contrato que si dentro de un cierto plazo aparece una persona que ofrece un mejor precio, esta compraventa queda resuelta para que el vendedor se la pueda vender a esta nueva persona. Por ejemplo: yo vendo un caballo en un millón de pesos, pero acordamos con el comprador que si dentro de un plazo, en los próximos tres meses, aparece una persona que manifiesta que me habría pagado más por el caballo, el vendedor tiene derecho a pedir que la compraventa quede sin efecto para él para poderle vender ahora el bien a esta nueva persona, a este nuevo comprador, esto está pactado en el contrato de manera tal que el comprador y el vendedor saben de esta posibilidad, no es que el vendedor haga uso de este derecho de manera arbitraria o de manera unilateral, sino que el comprador también ha accedido a que esto pueda ocurrir, ha accedido a ello en el contrato. La ley le da derecho al primer comprador a igualar la oferta, y si la iguala dice la ley que debe ser preferido el primer comprador, es decir cuando surge esta persona que me manifiesta que me habría ofrecido un millón y medio por el caballo y yo le pido al primer comprador que la compraventa quede sin efecto, si él iguala la oferta que está haciendo el segundo interesado, él debe mantenerse como comprador del bien. Es el concepto de lo que es este pacto de retracto, veamos ahora sus características tratadas por el artículo 1886:

1. El plazo dentro de cual puede aparecer una nueva oferta lo acuerdan las partes, tiene que haber un plazo y lo fijan las partes, agregándose que si

las partes nada dicen este plazo debe ser de máximo un año. Se entiende que no podrían las partes fijar un plazo superior a un año, acá el año sirve como un plazo supletorio y un plazo máximo, no más de un año y será de un año cuando las partes no hayan acordado lo contrario.

2. Nos encontramos con una condición resolutoria, este hecho incierto de que eventualmente aparezca una nueva persona que haga una nueva oferta.

3. El comprador puede retener la cosa igualando la oferta hecha por el nuevo comprador, evidentemente si la mejora también, pero basta con igualarla y con ello evita la resolución del contrato, enerva la acción resolutoria.

Los efectos del pacto de retracto, tanto entre las partes como respecto de terceros, son iguales a los efectos del pacto de retroventa.

LA LESIÓN ENORME

La rescisión de la venta por lesión enorme, no olvidemos que rescisión es sinónimo de nulidad relativa, no olvidemos que la lesión enorme es una causal de nulidad relativa.

La lesión enorme es una institución que tiene aplicación bastante esporádica en nuestro derecho, no es de valor general, solamente se puede invocar la lesión como causal de nulidad cuando la ley expresamente así lo contempla, lo cual ocurre de manera muy esporádica, son muy pocos los casos de lesión enorme que existen en nuestro sistema jurídico, pero los hay.

El caso de la compraventa de inmuebles es el más importante de todos o el que uno más estudia siempre, está tratado a partir del artículo 1888 pudiendo ser definida como:

“La falta de equivalencia desproporcionada entre el precio y el inmueble que se vende, o el inmueble objeto de la venta”.

¿Cuáles son los requisitos para que proceda la rescisión por lesión enorme?

1. Que la desproporción vaya más allá de lo permitido por la ley, no estamos diciendo con esto que la ley permita que haya lesión, lo que ocurre es que un cierto margen de desproporción es aceptable

por la ley. Pero hay un límite hasta el cual puede entenderse válida una desproporción, y ese límite tiene que ver con la lesión enorme, los márgenes que señala la ley son:

a. Pueden sufrir lesión tanto el comprador como el vendedor, no al mismo tiempo evidentemente, no simultáneamente. Para entender cuando sufren ambos lesión el código trata el tema por separado y primero explica cuando sufre lesión el comprador y luego cuando sufre lesión el vendedor, hay que tener como referencia un concepto que el código emplea acá que es el justo precio, qué se entiende por justo precio, no hay definición legal y esto en alguna oportunidad en el sistema chileno generó alguna discusión para determinar cuál era el justo precio, algunos autores estimaban que el justo precio (no olvidar que hablamos de inmuebles) es el avalúo fiscal, eso debía ser tomado como justo precio. Otros, sin embargo, estiman que el justo precio debe ser el que corresponde al del valor comercial del inmueble, estimándose que el avalúo fiscal no es realmente un reflejo del valor que los bienes tienen, se estima que es mucho más prudente y cercano a la realidad el valor comercial que el bien tiene. La postura que ha primado ha sido esta última, se ha señalado que el justo precio corresponde al valor comercial y se ha dejado de lado la idea del avalúo fiscal, por otra parte el avalúo fiscal es bastante inferior al valor comercial que tienen las propiedades en Chile, y se ha dicho que en definitiva es el del valor comercial, ahora cómo se determina el valor comercial es por peritaje, es decir si surge el conflicto, si una de las partes alega haber sido víctima de lesión tendrá que demostrarse que existe definitivamente desproporción desde el valor comercial, demostrándose el valor comercial para eso a través de un peritaje, no hay otra forma.

¿Cuándo sufre lesión enorme el vendedor?

El código en el artículo 1889 es bastante claro, dice que el vendedor sufre lesi ó n cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende.

Por ejemplo: determinamos que el valor comercial del inmueble es de 200 millones de pesos, y éste es vendido en noventa millones (menos de la mitad del justo precio), en este caso el vendedor estaría sufriendo

lesión enorme. Menos de la mitad, por ende si es justo la mitad no habría lesión enorme (si se vende en 100 millones no habría ningún inconveniente).

¿Cuándo sufre lesión enorme el comprador?

Acá el código lo señala de una forma engorrosa y señala que el comprador sufre lesi ó n enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

Lo que en el fondo dicho en otras palabras, de forma más simple si el código hubiese tomado este otro camino, es decir cuando paga más del doble del justo precio.

Por ejemplo: un departamento vale 30 millones, si el comprador paga más de 60 millones sufre lesión enorme, si es justo el doble no habría problemas (si paga 60 millones no habría problema).

2. El objeto de la venta debe ser un bien raíz, es decir un inmueble. Los bienes muebles no conllevan la posibilidad de lesión enorme, no puede haber rescisión de venta por lesión enorme en el caso de un mueble, tiene que ser siempre un bien inmueble. Pero a pesar de ello, hay casos en que la venta de un inmueble tampoco tiene la posibilidad de anularse por lesión, es cierto que como principio básico sí, podemos señalar que para que una venta pueda anularse por lesión enorme debe recaer sobre un inmueble, pero hay casos en que a pesar de aquello, hay ventas de inmuebles en los que la lesión no procede.

Por ejemplo: si la venta es aleatoria, es cierto que no es muy habitual que la venta de un inmueble tome el carácter de venta aleatoria, pero no está prohibido, podría tomar dicho carácter. Si resulta que es una venta aleatoria ahí posibilidad de reclamar por lesión enorme no existe, por ejemplo la venta de una concesión minera que a pesar de ser un inmueble, es un contrato aleatorio porque todo lo que tiene que ver con actividad minera es aleatorio, porque no se sabe realmente cuánto mineral pueda quedar en el yacimiento, así que el que compra la concesión a lo mejor hace un

buen negocio o hace un mal negocio, él no lo sabe sino que lo va a saber después con el tiempo. Si resulta que es un excelente negocio o hizo un pésimo negocio, ni el comprador ni el vendedor podrían alegar lesión en este caso porque la venta toma el carácter de ser aleatoria.

Otro ejemplo: es en las ventas ordenadas por el tribunal o las ventas forzadas, esto el código lo contempla, se excluyen las que se efectúan por el ministerio de la justicia, esta expresión corresponde al caso de las ventas forzadas.

3. Que la cosa no haya sido enajenada por el comprador, si el comprador enajena el inmueble ya la posibilidad de pedir lesión enorme se desvanece (1893 N° 2). En el fondo apreciamos una importante excepción a los efectos generales de la nulidad, no olvidemos que la nulidad tiene como parte de sus efectos el que efectivamente uno pueda dirigir acciones contra terceros, aquí si el inmueble pasa a manos de terceros la nulidad ya no se puede pedir, constituye una excepción importante a esta materia que son los efectos de la nulidad respecto de terceros.

¿Cuál es el plazo para intentar la acción?

La acción de nulidad relativa no puede intentarse eternamente, sino que tiene un plazo de prescripción que es de 4 años, en este caso particular los cuatro años se cuentan desde la celebración de la compraventa, en el caso de la nulidad relativa lo que habría que distinguir es dependiendo de la causal, el momento en que se empieza a contar el plazo va cambiando, pero no cambia el hecho de que sean 4 años. Acá son cuatro años y se cuentan desde el momento en que se ha celebrado el contrato.

Efectos de la rescisión por lesión enorme

Este derecho a pedir la nulidad por lesión enorme, es un derecho IRRENUNCIABLE para las partes. No están obligadas las partes a demandar, evidentemente, pero no es un derecho al que puedan renunciar anticipadamente en el contrato, aunque el contrato dijese que las partes renuncian a la acción, la acción igualmente la tienen porque es una acción que no se puede renunciar, si la víctima no quiere intentarla no la intenta, no está obligado a intentarla, nadie está obligado

a demandar, pero inicialmente no puede él verse privado de la acción por renuncia.

Lo que se busca principalmente es la nulidad del contrato, como se trata de una rescisión y estamos hablando de una nulidad relativa, el objetivo por ende es que el contrato sea declarado nulo, en este caso la nulidad relativa del contrato, pero tiene una particularidad bien especial porque demandada la nulidad el demandado, sea el comprador o sea el vendedor, puede enervar la acción, es decir puede impedir que haya nulidad. Por ejemplo: supongamos que el demandado es el comprador, es decir el vendedor alega que ha cobrado un precio demasiado bajo y demanda la nulidad demandando al comprador, la ley permite que el comprador se defienda en el juicio evitando que el contrato se declare nulo completando lo que falta de pagar para llegar al justo precio con deducción de una décima parte, es decir, por ejemplo el inmueble tiene un justo precio de 100 millones y resulta que es vendido en 40 (menos de la mitad del justo precio), el vendedor demanda la nulidad justamente basándose en que ha sido víctima de lesión enorme, el comprador demandado que quiere evitar la nulidad porque no quiere perder el inmueble que ha comprado, se allana a pagar la diferencia, vale 100 y el pagó 40 y paga la diferencia que falta, pero se descuenta del justo precio una décima parte, es decir el justo precio que es 100 él debe pagar lo que falta para llegar a 90 en este caso, si él había pagado 40 tendrá que pagar 50 millones más con los cuales llegará a 90 que es el justo precio menos una décima parte, eso es para mantener la idea de que él igualmente está pagando menos del justo precio con eso él evita de que haya lesión enorme.

Supongamos que el fenómeno es el inverso, es el comprador el que demanda al vendedor, ahora es el vendedor el demandado, el comprador alega que él pagó demasiado. También dice la ley que el vendedor se puede defender y puede enervar la acción, por ejemplo: el inmueble vale 50, ese es el justo precio y el precio fue de 130, es decir se cobró un precio que va más allá del doble del justo precio, dice la ley que el vendedor podrá evitar que haya recisión devolviendo la diferencia hasta llegar al justo precio aumentado en una décima parte. Es decir, si el justo precio era 50, habría que aumentarlo en una décima parte por ende quedaría en 55 y entonces el vendedor restituye todo lo que recibió por sobre esos 55, como había cobrado 130 tendrá que restituir 75

millones según el ejemplo y con eso el vendedor evita que haya lesión enorme y mantiene el contrato.

LAS CAUCIONES

1. Hipoteca2. Prenda3. Fianza

¿Qué es una caución?

Analizar si una caución es lo mismo que una garantía, la respuesta es no, ya que entre ambas existe una relación que es de género (garantía) a especie (caución), es decir una caución es un tipo de garantía “Toda caución es garantía, pero no toda garantía es caución”.

La caución está definida por la ley en el título preliminar, en el artículo 46, que dice:

“Caución es toda obligación que se contrae para garantizar otra obligación propia o ajena”.

La garantía no está definida en la ley:

“Una garantía es toda institución que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación propia o ajena”.

La caución existe voluntariamente, es decir que es una obligación que las partes contraen voluntariamente con el fin de garantizar. La garantía va mucho más allá, pero también son garantías aquellas que emanan de la ley y por acuerdo de voluntades.

El llamado derecho de prenda general, es mal llamado, pero se usa vulgarmente. En qué consiste y qué es, el derecho que tiene el acreedor para perseguir el crédito sobre todo el patrimonio embargable que tenga el deudor.

¿Es necesario pactar el derecho de prenda general? No, ya que emana directamente de la ley, tanto es así que es de orden público por lo que no puede ser vulnerado por las partes, más aún existe en toda obligación sin importar la fuente que tenga (ley, delitos, cuasidelitos, contratos y cuasicontratos).

La palabra prenda es una palabra equivoca ya que atiende a los bienes muebles, debería llamarse derecho de garantía general, se le denomina prenda porque proviene de los romanos ya que para ellos prenda era cualquier clase de garantía.

El derecho de garantía no es una caución. Otro ejemplo de garantía que no es caución es la obligación de saneamiento que está en la compraventa, porque tienen por objeto servir de garantía.

Las cauciones son las que se contraen especialmente con el fin de garantía, se puede mirar como una garantía convencional. Por ejemplo: las arras como garantía, la cláusula penal, la hipoteca, la prenda, la fianza, la solidaridad pasiva, la anticresis.

Clasificación de las cauciones

Atendiendo al objeto de la caución (esto no está en el código):

1. Cauciones reales2. Cauciones personales

Caución real “es aquella en que la garantía recae sobre un bien determinado”, mueble o inmueble no importa.

Caución personal “es aquella con la cual la garantía recae sobre todo el patrimonio de una persona”. Se refiere a los bienes que se pueden embargar, no se pueden embargar las cosas que sirven del sustento básico de la persona, las remuneraciones hasta cierto monto, el mobiliario básico de una cada, etc. Sin embargo la casa si se puede embargar.

Ejemplos de cauciones reales:

1. Hipoteca (bienes inmuebles)2. Prenda (bienes muebles)3. Anticresis (bienes inmuebles) ocurre cuando una persona para

garantizar el pago de una obligación le entrega un inmueble para que éste se pague con los frutos del inmueble. Si fueran bienes muebles se le llama prenda pretoria.

Ejemplos de cauciones personales:

1. Fianza2. Solidaridad pasiva3. Cláusula penal

Debiera ser más útil una caución personal porque involucra todo el patrimonio de una persona, en la práctica cuando la obligación es una obligación de una cantidad elevada se suelen preferir las cauciones reales. En el ejemplo del préstamo a un amigo debiésemos optar por una caución real que es la hipoteca, hay dos ventajas:

1. Normalmente la caución real constituye también derecho real, aunque el bien se pierda en el patrimonio de la persona que lo constituye uno de igual modo lo puede perseguir. Lo mismo pasa con la prenda, pero con la anticresis no.

2. Las cauciones reales, particularmente la hipoteca y la prenda transforman al crédito en un crédito preferente para el pago. La anticresis no concede preferencia, la que más se usa es la hipoteca, y la prenda no se usa tanto porque es muy incómoda (la que trata el CC) se denomina prenda con desplazamiento, cuando damos en prenda un bien se lo damos al acreedor (el ejemplo más claro es “la tía rica”). Las que operan hoy en día son las prendas especiales, como la prenda agraria o la prenda industrial. Las cauciones personales la solidaridad pasiva es la más útil y efectiva.

HIPOTECA

Desarrollada por el código civil de manera íntegra, hay que comprender de primera manera es que la hipoteca tiene en el sistema jurídico chileno una doble naturaleza jurídica, ya que es un contrato y un derecho real, no son lo mismo, pero no están distanciados. El punto está en que el código no los separa, mezcla la normativa de la hipoteca como contrato y como derecho real, el contrato de hipoteca es muy sencillo, la parte más compleja es el derecho real de hipoteca.

¿Cómo nace el dominio? Por un modo de adquirir, por ejemplo la tradición, la compraventa es un título traslaticio.

¿Cómo nace el derecho real de hipoteca? Contrato de hipoteca sirve como título traslaticio, y surge a través de tradición. El contrato de hipoteca se celebra por escritura pública se debe inscribir el título en el conservador de bienes raíces.

Todos los derechos que se asocian con la hipoteca, son derechos que nacen del derecho real y no del contrato, el contrato es bastante inútil, sólo sirve para poder inscribirlo y que con ello nazca el derecho real, el contrato en sí mismo no da tanta garantía, más si está sin inscribir no sirve para nada.

Miércoles 29 de Mayo, 2013.

Contrato de hipoteca

El código trata la hipoteca en el libro IV de manera mezclada entre derecho real y contrato de hipoteca. El estudio de la hipoteca como contrato es bastante breve, el derecho real de hipoteca se extiende más.

Contrato de hipoteca Tradición del derecho Real de hipoteca Derecho real de hipoteca.

Concepto:

El artículo 2407 da una definición que no se ha considerado buena:

“Es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.

Las dos críticas son:

1. El empleo de la palabra prenda, para el código la prenda es un contrato que recae sobre bienes muebles solamente, es considerado un error. El código estaría usando la palabra prenda como sinónimo de garantía. La hipoteca recae sobre inmuebles.

2. En la parte final se señala que el inmueble hipotecado no deja por eso de permanecer en poder del deudor, a priori está bien porque intenta marcar una diferencia con la prenda, la prenda que trata el código es una prenda en donde se desplaza el bien “prenda con desplazamiento”. En la hipoteca ello no ocurre, en el caso de una hipoteca con el banco no entregamos la casa. El error es que dice que el inmueble va aquedar a manos del deudor y debería decir que queda en manos del constituyente de la hipoteca porque ésta no siempre la constituye un deudor, también la puede constituir un tercero y en este caso el bien quedará en manos del que constituye la hipoteca.

Por lo mismo vamos a cambiar la definición y vamos a decir que:

“El contrato de hipoteca es aquel contrato celebrado entre el acreedor y el constituyente por el cual este último para asegurar el cumplimiento de una obligación propia o ajena afecta a dicho cumplimiento un bien inmueble que permanece en su poder y que una vez inscrito da origen al derecho real de hipoteca”.

¿Quiénes son las partes en el contrato de hipoteca?

1. El Acreedor, es el acreedor de la obligación principal. Si hubiesen varios acreedores se puede contratar hipoteca sólo con algunos de ellos, no es necesario que todos se vean favorecidos con la hipoteca, sin embargo se puede pactar que todos se vean favorecidos.

2. El Constituyente, puede ser tanto el deudor como un tercero, normalmente es el propio deudor.

Capacidad del constituyente

No debe tener una capacidad especial, debe tener la facultad de poder disponer. No podría hipotecarse un inmueble que está embargado 1464 N°3, salvo que se cuente con la autorización del juez o del acreedor; tampoco una propiedad que sea objeto de litigio; una mujer casada en sociedad conyugal no puede hipotecar un inmueble propio porque ella perdió la administración de sus bienes; no puede tampoco el marido hipotecar un inmueble social sin la autorización de la mujer porque la ley expresamente lo prohíbe (1749).

Características del contrato de hipoteca

1. Se trata de un contrato unilateral, el único obligado es el constituyente quien tiene por lo demás una sola obligación que es hacer la tradición del derecho real de hipoteca. En palabras más simples: inscribir el título. Se trata de una obligación de dar porque estamos constituyendo un derecho real, de suerte tal que del contrato de hipoteca no nace ningún derecho real, sino que nace sólo un derecho personal que es el derecho del acreedor a exigir que le hagan la tradición.

2. La hipoteca es un contrato solemne, al respecto ha existido discusión respecto a cuál es la solemnidad, si uno mira el código se encuentra con que el artículo 2409 señala “la hipoteca deberá otorgarse por escritura pública”, no cabe duda de que es una solemnidad, no es extraño que se haga por escritura pública porque todos los actos que constituyen un derecho real son por

escritura pública. Además pensamos en un título que debemos inscribir en el conservador y en este se inscriben escrituras públicas y no privadas. El problema surge porque el artículo siguiente 2410 que señala que la hipoteca deberá ser, además inscrito en el conservador, de lo contrario la hipoteca no tendrá valor alguno. No cabe duda de que la hipoteca hay que inscribirla, la pregunta es: ¿Son ambas solemnidades del contrato o no? Sí, ambas son consideradas solemnidades según la doctrina, ya que no es el primer acto que tiene más de una solemnidad como el testamento (presencia de testigos y escrituración); capitulaciones matrimoniales (escritura pública e inscripción en el registro civil). Sin embargo la mayoría de la doctrina se inclina por pensar que la hipoteca tiene una sola solemnidad que sería la escritura pública (2409), lo que ocurre con la inscripción es que esa es la forma de hacer la tradición y no de perfeccionar el contrato. Para tener el contrato perfecto basta con la escritura pública, es cierto que mientras no se haga la tradición el contrato de hipoteca no hará nada, es trascendente porque es el título.

Se puede apreciar indirectamente en estos artículos la separación entre el contrato (2409) y el derecho real (2410) de hipoteca.

3. Se trata de un contrato accesorio, es evidente que la hipoteca tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, sólo sirve de garantía. Se puede garantizar obligaciones presentes y futuras, el sistema chileno lo permite, que uno pueda garantizar hoy para obligaciones que se presenten en un futuro “cláusula de garantía general hipotecaria”. Esto marca una diferencia con la prenda, porque con esta no podemos garantizar obligaciones futuras, esto se permite sólo respecto de la hipoteca.

El carácter accesorio de la hipoteca es indudable, siempre tiene el carácter de contrato accesorio. Por lo mismo a este se le aplican las reglas que derivan del principio de la accesoriedad “lo accesorio sigue la suerte de la principal” si se declara nulo el contrato de la obligación principal también se declara nulo el contrato de hipoteca (nunca a la inversa).

4. ¿Es el contrato de hipoteca gratuito u oneroso? No cabe duda de que tenemos una parte que está beneficiada que es el acreedor, porque éste tiene una garantía a su favor. El constituyente ¿reporta utilidad o no? Podría, pero hay que distinguir en quién es el constituyente, si el constituyente es el propio deudor obviamente está reportando una utilidad, si no constituye la hipoteca tampoco va a existir la obligación principal, en este escenario la hipoteca podría ser considerada como un contrato oneroso.

Cuando el constituyente es un tercero (Padre que decide hipotecar su casa para que le den un crédito a su hijo), acá no reporta ninguna utilidad el tercero. Al constituyente no se le paga para ser constituyente, por lo mismo al contrato de hipoteca habría que considerarlo un contrato gratuito. Si se le paga al constituyente entramos en un terreno inexplorado jurídicamente, el código no lo contempla, de acuerdo a los principios generales esto está permitido, para algunos autores estaríamos frente a un contrato distinto que es una especie de contrato de seguro (innominado), otros señalan que tomaría el carácter de oneroso el contrato de hipoteca. Otros dicen que se debiese analizar quién es el que le está pagando al constituyente, el problema es que el deudor no es parte del contrato de hipoteca.

Hay otra parte de la doctrina que sostiene que hay algo que no hemos tomado en cuenta, se debe mirar aisladamente el contrato de hipoteca, el problema es que para que haya un contrato oneroso no vale solamente en que la parte reporte utilidad sino que además debe gravarse y el acreedor no lo soporta (si en el contrato de mutuo en el caso del banco, pero hablamos de hipoteca), esta parte de la doctrina señala que el contrato de hipoteca es siempre gratuito, dado que el acreedor no soporta gravamen alguno.

5. Contrato nominado.6. Contrato definitivo.

Efecto del contrato de hipoteca

Genera sólo un efecto que es: la obligación que surge para el constituyente en hacer la tradición del derecho real de hipoteca. Lo cual se va a verificar con la inscripción del título en el conservador de bienes raíces.

Lunes 3 de Junio, 2013.

Derecho real de hipoteca

El artículo 577 que define a los derechos reales, los define y los enumera, enumeración que no es taxativa, no son los únicos derechos reales. Dentro de la enumeración está contemplado el derecho real de hipoteca, el que sea un derecho real trae aparejadas algunas características propias de los derechos reales, por ejemplo: el estar protegida por una acción real que se denomina la ACCIÓN HIPOTECARIA, por lo pronto esta es la acción que tiene el acreedor para perseguir el inmueble y solicitar que el inmueble se venda en pública subasta con objeto de pagarse con el producto de la venta.

Otra característica es que este derecho real debe ser respetado por todas las personas incluso por el dueño, para estos efectos da lo mismo si el dueño cambia con el tiempo, no tiene importancia si el dueño enajena el inmueble porque si lo enajena lo va a enajenar con la hipoteca. El hecho de que un inmueble esté hipotecado no impide que pueda ser enajenado, el dueño si quiere puede venderlo y hacer la tradición del inmueble. La hipoteca no la declara el juez de tal manera que no se puede sostener que existe objeto ilícito, es más si existiese al constituir la hipoteca una cláusula de no enajenar mientras dura la hipoteca ¿impide aquello que el dueño la pueda enajenar? No vale, expresamente el código civil dispone que aunque haya cláusula de no enajenar el bien hipotecado siempre se podrá enajenar. La finalidad del banco es que la mayoría de las personas van a ver la cláusula en el contrato y no querrán vender el bien, en lo jurídico juega un papel que no es bueno menospreciarlo, causan un efecto psicológico. Además se persigue otra finalidad que es muy discutible y que en jurisprudencia ha encontrado fallos contradictorios, se presenta cuando el dueño de igual forma enajena, pero al enajenar el banco alega incumplimiento de contrato, esto trae aparejado la cláusula de aceleración, la doctrina señala que es una cláusula que adolece de nulidad porque es objeto ilícito y no se estaría incumpliendo el contrato. Sin embargo hay otra cuestión estrictamente práctica que es, el que la cláusula esté presente en el contrato va a provocar que: vamos a tener un problema en encontrar un notario que autorice, éste puede negarse a autorizar escrituras cuando ve que de aquello pueda generarse un conflicto para particulares. Existe otro problema, que es que esta misma circunstancia que se presenta en

notaria, podría presentarse en el conservador de bienes raíces esto es más grave porque hay un solo conservador.

En rigor, si se enajena el inmueble la hipoteca se mantiene, derivado del entender que la hipoteca es un derecho real, y el riesgo de que le quiten la casa lo va a correr ahora el nuevo propietario, el que adquiere un inmueble hipotecado no puede ignorar que está hipotecado porque se supone que cuando una persona adquiere un inmueble tiene que hacer un estudio de títulos (va al conservador y revisa todos los antecedentes del bien).

Otra conclusión que sacamos a raíz de que estemos frente a un derecho real, es que como todo derecho real, la acción la podemos dirigir contra cualquier persona (inherente a todas las acciones reales), no necesariamente la intentamos en la contraparte, por ejemplo: si yo doy en hipoteca mi casa y la vendo, si el banco intenta a acción hipotecaria contra el dueño y esta persona va a citar de evicción.

¿Por qué razón el banco quiere colocar la cláusula de no enajenar?

Se hace esta pregunta porque el banco puede demandar a cualquiera y no habría problema. A pesar de aquello, se puede cuestionar jurídicamente qué le importa al banco si éste puede perseguir el inmueble independiente del dueño, hay un inconveniente, cuando el que tiene en sus manos el bien que no es quien la ha constituido, el banco debe interponer otra clase de acción llamada acción de desposeimiento y luego se procede al remate, no es de un fin cuestionable, pero alarga el procedimiento, tanto es así que esta acción se intenta incluso cuando hay un arrendatario.

Cómo sabe el banco que se está intentando vender el inmueble Si se está gestionando un crédito hipotecario en el mismo banco o en otro; los bancos tienen gente que trabajan en los conservadores para que estén alerta en cualquier caso de que se quiera vender el inmueble éste informe al banco.

Martes 4 de Junio, 2013.

Concepto Derecho real de hipoteca (doctrinario):

“Derecho real inmueble que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación principal permitiendo al acreedor perseguir el bien para venderlo otorgándole una preferencia para el pago”.

Características:

1. Es un derecho real, más particularmente es un derecho real de garantía (junto con la prenda, son los únicos).

2. Se trata de un derecho inmueble puesto que el bien sobre los cuales recae es un bien inmueble, hay ciertos tipos de naves y aeronaves que son susceptibles de hipoteca (aquellos que superen un tonelaje de 50, que supere las 50 toneladas, es la única excepción que existe, tanto construidas o aquellas que estén en construcción).

3. Es un derecho accesorio ya que su finalidad es servir de garantía, lo importante es que opera el principio de la accesoriedad, la hipoteca se va a ver afectada por todo lo que afecte a la obligación principal, extinguida la obligación principal se extingue la hipoteca. Así mismo con la prescripción de la acción, es una acción que prescribe al prescribir la acción de la obligación principal.

4. La hipoteca constituye un principio de enajenación, no estamos enajenando en términos de transferir el dominio, pero se señala a la hipoteca como principio de enajenación puesto que a través de la hipoteca se podría eventualmente llegar a transferir el dominio, si no se cumple con la obligación principal la hipoteca está expuesta a que el inmueble se venda. El que sea un principio de enajenación tiene importancia porque la hipoteca va a estar siempre condicionada a que el bien se pueda enajenar. Un bien embargado por decreto judicial no puede darse en hipoteca; Artículo 1749, el marido no puede enajenar voluntariamente los inmuebles que forman parte de la sociedad conyugal, por lo mismo tampoco podría darlos en hipoteca. Todo esto respecto a que la hipoteca debemos tomarla como un principio de enajenación.

Para constituir hipoteca se debe tener la libre administración de los bienes, no basta tener la plena capacidad, por ejemplo: el fallido no puede dar en hipoteca un bien; la mujer casada en sociedad conyugal no tiene la libre administración de sus bienes por ende no puede dar en hipoteca bienes propios, a menos que

estuviese participando dentro de su patrimonio reservado artículo 150 CC.

5. Concede una preferencia para el pago, es decir, dentro de la regla de la prelación de créditos, señala que la hipoteca tiene un crédito preferente de 3ra clase, el acreedor hipotecario tiene mejores probabilidades de ser pagado que otros acreedores. Lo más probable es que con el producto de la venta del inmueble, se le pague al acreedor hipotecario, cabe destacar que las preferencias son de orden público ya que la ley la señala, y estas preferencias no las pueden renunciar las partes. Por ejemplo, si yo tengo una deuda con el banco de Chile por un crédito hipotecario, y si el banco vende el crédito a otro banco, ese banco tiene el crédito en mi contra y con las mismas preferencias, comprar sólo la preferencia no se puede, porque ésta es inherente al crédito. El artículo 2479 trata lo referente a la preferencia.

6. La hipoteca es un derecho indivisible, que sea indivisible es algo que tenemos que mirar desde dos puntos de vista:

a. Del punto de vista del bien hipotecado, es sencillo puesto que significa que el bien no se puede hipotecar por partes, cuando se hipoteca, se hipoteca de manera íntegra. Comprende no sólo el terreno, sino las edificaciones, las mejoras que pueda experimentar hacia el futuro, etc. No obstante si un inmueble, permitiéndolo el plano regulador que se pudiese seccionar, no habría inconveniente, esto es sumamente importante porque en una cuestión práctica, aquellas personas que van de vacaciones de verano se sientan con la intención de tratar de comprar algo, siempre aparecen en sectores cercanos a la playa, existen sitios con valores bastantes asequibles, la gente intenta comprar y se vende, lo que pasa es que hay un dueño que tiene probablemente diez hectáreas de terreno y él ha hecho un loteo particular en dividir 10 hectáreas de una hectárea cada una. En zonas rurales no se pueden subdividir terrenos de menos de 10 hectáreas, él lo puede hacer particularmente, el que adquiere no compra el dominio sino que está entrando en una comunidad, se compra sólo una cuota. El inconveniente que trae aparejado, es que si en un futuro yo quiero construir una casa de 30 millones, llevo este asunto al

banco para pedir el crédito hipotecario, pero este no lo va a dar porque no se puede hipotecar una parte del predio, porque la hipoteca es indivisible.

b. Tiene que ver con la obligación principal, tiene que ver con que la hipoteca se mantiene íntegra mientras no se pague completamente la obligación principal. En otras palabras, la hipoteca no se va alzando por partes. Tanto es así, que si yo hubiese hipotecado tres inmuebles para garantizar la obligación principal, no podría alegar que se alcen dos de los tres inmuebles ya que debo sólo 10 millones de 200, esto es así porque se mantiene la idea de la indivisibilidad.

*Las hipotecas no se cancelan solas, uno tiene que ir al conservador y acreditar que la deuda ha sido pagada (con documentos fehacientes, instrumentos públicos), por ejemplo: si es la prescripción el tribunal debe declararla.

Miércoles 5 de Junio, 2013.

Cosas que se pueden dar en hipoteca

1. La regla general es el inmueble, tanto inmuebles por naturaleza, por adherencia y por destinación. Estos últimos, sin embargo, no se pueden dar en hipoteca de forma autónoma o independiente si no que forman parte del inmueble que uno hipoteca (ejemplo: un tractor no se puede hipotecar sólo sino que como parte del predio), artículo 2420.

2. Se puede hipotecar el derecho de usufructo que se tenga sobre un inmueble, así lo señala el artículo 2418.

3. Se pueden hipotecar de manera excepcional las naves o aeronaves que superen las 50 toneladas, así como también aquellas naves y aeronaves que estén en construcción siempre que se proyecte que tengan un tonelaje superior a 50.

4. Se pueden hipotecar bienes futuros, bienes que no se tengan en el patrimonio, pero que se espera tener más adelante, por ejemplo: celebrada una promesa de compraventa de inmuebles, el promitente comprador podría hipotecar el inmueble aún cuando aún no le pertenece y no lo ha adquirido, podría aceptarse en hipoteca un bien que aún no se ha adquirido, pero se tendrá en el

futuro (2419). Esto marca una diferencia con la prenda, porque no se pueden dar en prenda bienes futuros, de hecho la prenda es un contrato real que se perfecciona por la entrega.

5. Se pueden hipotecar las concesiones de exploración y de explotación en materia minera (2423), no obstante que el tema está tratado en la ley orgánica de concesiones mineras y en el código de minería.

6. Un comunero puede hipotecar la cuota que tenga en una comunidad (artículo 2417), esto obviamente cuando en la comunidad existan bienes raíces, de lo contrario no se puede. Por ejemplo: en una herencia (comunidad) tenemos un patrimonio compuesto por diversas clases de bienes (departamento, 3 automóviles, acciones), cada heredero puede hipotecar la cuota hipotecaria que tiene, sin embargo si al momento de hacerse la partición a ese comunero no se le adjudica el inmueble, en este escenario el código dice que la hipoteca caduca.

¿Vale o no vale la hipoteca de cosa ajena?

Acá existe una tibia discusión, tibia porque acá las normas legales son un poco más claras en cuanto a dar una solución, la mayoría de la doctrina señala que la hipoteca de cosa ajena NO vale, no hay una norma que expresamente resuelva el tema. Pero tenemos algunos artículos como el 2418 que nos permite con una lectura, incluso superficial, concluir que para poder hipotecar un inmueble se debe tener la propiedad (en usufructo, se hipoteca el derecho de usufructo) del inmueble.

Sin embargo, hay una postura minoritaria que sostiene que si valdría la hipoteca de cosa ajena:

1. Porque el código no lo prohíbe expresamente, y en derecho privado puede hacerse todo aquello que la ley no prohíba.

2. Quien puede lo más puede lo menos, si yo estoy en condiciones de vender una cosa ajena, también podría hipotecarla. Lo primero es más importante que lo segundo.

El conservador de bienes raíces no va a inscribir una hipoteca si él no ve que quien está hipotecando es el actual titular. Nos encontraríamos también con el problema del notario, el cual no podría autorizar la escritura cuando no es el actual titular.

Efecto expansivo de la hipoteca

Con este tema vamos a estudiar qué comprende la hipoteca, es decir cuando hipotecamos un predio, constituimos hipoteca sobre un terreno, qué se va a entender también como parte de esa hipoteca.

En primer lugar, la hipoteca se extiende a los inmuebles por adherencia, si yo hipotequé la parcela cuatro y en esa hay una casa, una bodega, todo queda dentro de la hipoteca. En el artículo 2420 está tratado o señalado esto.

En segundo lugar, también quedarán comprendidos dentro de la hipoteca los inmuebles por destinación, también referido en esto la norma del 2420, es decir que nos referimos a aquellos bienes muebles que están destinados al uso y cultivo de un bien inmueble. Es evidente que estos bienes forman parte de la hipoteca en la medida que pertenezcan al predio. Lo que podría ocurrir es que marginemos los bienes de la hipoteca de común acuerdo, que la hipoteca sea solamente sobre los bienes por naturaleza y no sobre los inmuebles por adherencia o por destinación. También se podría hacer un inventario en la hipoteca, e incluso señalar que mientras dure la hipoteca no se puede enajenar (cláusula de no enajenar).

En tercer lugar, también la hipoteca se extiende a todos los aumentos y las mejoras que experimente el bien hipotecado (artículo 2421), es decir nuevas construcciones, cuando un inmueble aumenta por accesión (aluvión, avulsión).

En cuarto lugar, la hipoteca también comprende las rentas de arrendamiento del bien hipotecado, así lo dispone el artículo 2422.

En quinto lugar, la hipoteca también comprende las indemnizaciones por seguro (2422). El monto del seguro queda comprendido por la hipoteca.

Efectos del contrato de hipoteca

El derecho real de hipoteca le confiere ciertos derechos al constituyente, estos derechos son:

1. El derecho de venta, en virtud de este derecho el constituyente en caso que no se cumpla con la obligación principal, puede exigir que

el bien hipotecado se venda para pagarse con el fruto de la venta. Así se recoge del artículo 2424, esta venta se efectúa a través de pública subasta y por ende cumplirá con los requisitos propios de aquella.

2. El derecho de persecución que aparece consignado por el artículo 2428 y que es una consecuencia de todo derecho real, estos se caracterizan porque conceden este derecho de persecución, significa que el constituyente puede intentar la acción hipotecaria sin importar quien sea en ese momento el propietario del inmueble, si el constituyente vendió el inmueble al acreedor hipotecario no lo afecta en nada porque él puede perseguir el inmueble independiente de quien lo tenga.

3. El derecho de pago preferente, esto pues la hipoteca concede una preferencia para el pago, está dentro de las reglas de la prelación de créditos. Así lo encontramos en el artículo 2477, la venta del inmueble a quien primero debemos pagar es al acreedor hipotecario, más detalle se va a estudiar en la prelación de créditos en el curso respectivo.

¿Puede un mismo inmueble ser hipotecado varias veces, de manera simultánea?

Sí, puede tener sobre sí no sólo una hipoteca sino que pueden ser más y no hay límite. Esto marca una diferencia con la prenda porque ésta no puede sino existir una sola prenda sobre cada bien, porque el bien hay que entregárselo al acreedor, no se puede entregar a dos acreedores distintos.

Cómo se paga a los acreedores hipotecarios, si el inmueble se vende por cierta suma y esta alcanza a pagar a todos los acreedores. Cuando no alcanza para que todos los acreedores sean pagados, a quién se le paga primero hay norma legal expresa que está en la prelación de créditos que señala que las hipotecas se pagan según en orden de su inscripción, el que primero inscribió recibe el pago (artículo 2477 en adelante). Los acreedores que no se alcanzan a pagar no pueden vender el inmueble por segunda vez, estos que no se alcanzaron a pagar pasar a ser créditos balistas (comunes, quirografarios escrito a mano), créditos de 5ta clase, pero pierden la preferencia que tenían.

La posposición de la hipoteca

Consiste en que cuando existen varios acreedores hipotecarios un acreedor hipotecario de grado posterior puede cambiar su lugar por uno de grado preferente.

Hay un inmueble en enero, en marzo y en mayo, la de enero garantiza una obligación de 30 millones, la de marzo 75 millones y mayo 20 millones. Se pide el remate estableciéndose que el inmueble se venderá en 40 millones por lo que el acreedor de mayo no se podrá pagar al igual que el 2° lugar. El que está en 3er lugar puede celebrar un contrato con el del 1er lugar para que éste acceda a retrasarse en el pago de su crédito para que logre pagarse también el del 3er lugar, que comprará la preferencia del 1er lugar. Al primer acreedor le pagarán (por el del 3er lugar que compró su preferencia) y el del 3ro pagará más, pero tendrá la seguridad de que le pagarán su hipoteca.

Lunes 10 de Junio, 2013.

La reserva de la hipoteca

Se refiere particularmente a qué ocurre cuando la obligación principal es novada, no olvidemos que la novación es un modo de extinguir que supone el reemplazo de una obligación por otra.

Cuando la obligación principal es novada, la pregunta es ¿la hipoteca que garantizaba a esa primera obligación pasa o no a garantizar la nueva obligación?

En esto hay una respuesta y es que si se extingue la obligación principal la hipoteca también se extingue (principio de la accesoriedad), no hay importancia en cuál sea el modo de extinguir.

Sin embargo, las partes y especialmente el constituyente puede consentir en mantener la hipoteca, es decir él voluntariamente decide porque la hipoteca pase de la primera obligación que se ha extinguido a la obligación nueva, el constituyente debe estar de acuerdo, no se puede realizar sin su consentimiento. Esto recibe el nombre de reserva de la hipoteca.

Esto se establece como una cláusula dentro del nuevo contrato; podría ocurrir con cualquier otra caución.

Esto no está tratado en la ley, por ende no hemos señalado artículos.

La cláusula de no enajenar en la hipoteca

Esto es muy común en los bancos que establecen algunas cláusulas que indican que mientras dura la hipoteca el dueño del inmueble se abstiene voluntariamente de enajenar el inmueble e incluso no poder arrendarlo o darlo en comodato.

Hay una discusión sobre si esta cláusula de no enajenar tiene valor o no, si es posible limitar al dueño, contrastándose dos principios: la libre circulación de los bienes (bajo este principio la cláusula no tendría valor) y la autonomía de la voluntad (bajo este principio se concluye que si el dueño está de acuerdo en aceptar que se le impida enajenar un bien propio, la cláusula tendría valor).

La discusión cobra especial importancia en aquellos contratos y casos donde el legislador no ha dado una respuesta formal. En la hipoteca hay una norma legal que se refiere al tema, hay un artículo del código 2415. Este artículo nos deja, sin lugar a dudas que el constituyente puede enajenar el bien hipotecado aunque exista una cláusula de no enajenar. Es cierto que uno podría discutir de que si él previamente ha accedido a no enajenar debería respetar su palabra (respeto a la palabra empeñada).

Artículo 2415. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá “siempre” enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.

El código permite el cambio de opinión, porque dice no obstante cualquiera estipulación en contrario que atiende al acuerdo de voluntades. No importa lo que se estipule, si tu aceptas enajenar en el contrato de igual modo puedes enajenarlo.

Los bancos castigan con el incumplimiento de contrato y se sanciona con la cláusula de aceleración.

Parte de la doctrina señala que esa cláusula de aceleración es nula, por lo tanto no se puede decir que hubo incumplimiento de contrato.

La cláusula acá no tendría valor, igualmente el constituyente puede enajenar el bien. En la práctica puede ocurrir algo diferente, pero habría que analizar caso a caso.

La extinción de la hipoteca

Cómo se extingue la hipoteca, como en toda garantía vamos a observar que se puede extinguir por dos vías:

1. Vía directa o vía principal2. Vía consecuencial

Vía consecuencial es la menos trascendente, pero la más común que “es aquella en que la hipoteca se extingue por haberse extinguido la obligación principal”. Es menos relevante porque no es más que un reflejo del principio de accesoriedad, no importando el motivo de la extinción de la obligación principal. Esta es la regla general.

Vía directa o principal es más interesante teóricamente, en la práctica no tiene tanta aplicación.

Descubriremos casos en que lo único que se extingue es la hipoteca, pero la obligación principal se mantiene. Vías o causales:

1. Por renuncia, el artículo 12 del código civil el acreedor renuncia a la hipoteca, no renunciando a la obligación principal, es decir no hay condonación de la deuda. Esto puede ocurrir cuando de la obligación principal ya queda un monto menor por pagar. Para renunciar a la hipoteca el acreedor debe declarar su voluntad por escritura pública, debe constar en un título para cancelar la hipoteca en el conservador. El acreedor puede renunciar a la hipoteca, en cualquier caso y cuando él quiera. Esto no es un contrato, ni siquiera una convención porque el constituyente no tiene por qué participar a esto, es el acreedor que sólo está renunciando a un derecho.

2. La purga de la hipoteca (elemento propio de la hipoteca), por ejemplo: se tiene una casa hipotecada a favor de Flavia, Carla y Cristian, y se quiere vender la casa, pero el problema práctico es quién va a querer comprar un inmueble que tiene 3 hipotecas encima, desde un punto de vista estrictamente comercial si se llega a vender será a un valor bastante castigado, pero se compra de igual forma. El legislador crea esta figura que consiste en que cuando se quiere vender el inmueble se debe solicitar al tribunal que ordene que la venta se haga en pública subasta y además que se notifique de

esto a los acreedores, se les notifica para que ellos concurran al tribunal a verificar sus créditos, esto se hace porque cuando el inmueble se venda en pública subasta con lo que se obtenga de la venta el juez va a ordenar que se pague primero a los acreedores y luego al dueño de la casa. Con esto se logra que se pague a los acreedores y que quien adquiere el inmueble lo adquiere sin hipotecas.

La Purga de la hipoteca

Es una forma especial de extinguir la hipoteca, que ocurre en un caso determinado dentro de un litigio específicamente en un juicio ejecutivo. Contemplada en el artículo 2428 del código civil.

Concepto: “Cese de la persecución que puede realizar el acreedor hipotecario, contra el tercero que haya adquirido el inmueble por pública subasta, ordenada por el juez. Cumpliéndose los demás requisitos”.

¿Qué es el derecho de persecución?

Es uno de los derechos que tiene el acreedor hipotecario junto con el de vender la cosa y el derecho de preferencia. Este derecho de persecución es el que faculta al acreedor hipotecario intentar la acción hipotecaria sin ser el propietario de este.

¿Cuáles son estos Requisitos?Este artículo en su inciso segundo nos señala los requisitos para que se cumpla este cese de la persecución:

1. Sólo procederá en los casos que el juez autorice mediante pública subasta esta venta. Es decir en el marco de un litigio.

2. Citación personal realizada por el funcionario competente, en este caso el receptor judicial.

3. Que se realice dentro del término de emplazamiento de el o los acreedores que tengan constituida la hipoteca sobre una misma finca.

Debemos complementar con el artículo 492 del CPC.

El artículo 492 del Código de Procedimiento Civil complementa el artículo 2428 del Código Civil, consagrando a los acreedores hipotecarios de grado preferente a aquel que persigue el remate de la finca, el derecho de optar: a) Por pagarse sus créditos con el producto del remate; o b) Conservar sus hipotecas, siempre que sus créditos no estén devengados. En otras palabras, si el deudor está en mora, no puede optar por conservar la hipoteca, sino debe optar por pagarse con el producto del remate.

Autores como el Profesor Somarriva señalan que este derecho a conservar las hipotecas, también pueden ejercitarlo los acreedores de grado preferente cuando se persiga la finca hipotecada contra los terceros poseedores, en virtud de lo dispuesto en el artículo 762 del Código de Procedimiento Civil, en las normas sobre la acción de desposeimiento contra terceros poseedores de la finca hipotecada o acensuada: “Lo dispuesto en el artículo 492 se aplicará también al caso en que se persiga la finca hipotecada contra terceros poseedores.”

¿Qué pasa si uno o varios acreedores hipotecados no fueron citados?

La subasta sigue siendo válida, la única consecuencia es que no cesa el derecho de persecución del acreedor, es decir podrán perseguir la finca contra el subastador.

Martes 11 de Junio, 2013.

LA PRENDA

Meramente referencial, sólo se hará un paralelo entre la prenda y la hipoteca.

El contrato de prenda está en el código civil en lo que en doctrina se le reconoce como la prenda civil que es un contrato que no tiene mucha aplicación práctica, no es la garantía que más se emplea actualmente, por lo mismo han surgido prendas tratadas por leyes especiales que reciben el nombre de prendas especiales que tienen como principal

diferencia el que las prendas especiales, como la prenda industrial – agraria, son prendas conocidas como prendas sin desplazamiento a diferencia de la prenda civil, el bien no se le entrega al acreedor, en la prenda civil se le entrega el bien al acreedor, es decir es una prenda con desplazamiento. Obviamente que si yo doy en prenda mi maquinaria agrícola no es necesario que se le entreguen al banco, ya que no podré utilizarlas para pagar.

El código trata la prenda antes que la hipoteca, comienza en el artículo 2384 y es la única importancia en que en todas las materias que existe similitud se refiere a la prenda en cuanto a la hipoteca. La hipoteca comienza en el artículo 2407 en comparación con el 2384.

Paralelo:

1. La prenda recae sobre bienes muebles, esto es válido tanto para las prendas civiles como las especiales, así lo señala la definición de prenda del artículo 2384. En cambio la hipoteca recae sobre bienes raíces.

2. La hipoteca es un contrato solemne (escritura pública y la inscripción en el conservador cumple el rol de hacer la tradición). En la prenda, se debe distinguir porque la prenda civil es un contrato real que se perfecciona por la entrega (artículo 2386); las prendas especiales donde no hay desplazamiento y no hay entrega por ende, son contratos solemnes que se perfeccionan por escritura pública.

3. Ambos, tanto la prenda como la hipoteca, constituyen derechos reales (artículo 577 señala ambos). En ambos se presenta la dualidad en que son contratos y derechos reales. ¿Qué distintas finalidades (roles) puede cumplir la entrega en el derecho civil chileno? Como requisito de la tradición, cumplir con las obligaciones de dar, perfeccionar algunos contratos reales.

4. Pensando en el derecho real, tanto en el derecho real de prenda y de hipoteca, ambos conceden al acreedor los mismos derechos, derecho de venta, derecho de persecución y derecho de preferencia. Que por lo demás algunos de ellos como la persecución son propios de todo derecho real.

La diferencia, sin embargo, tiene que ver con la preferencia porque la hipoteca concede al acreedor una preferencia de 3ra clase y la prenda confiere una preferencia de 2da clase.

5. Ambas son cauciones reales, incluso ambas son contratos accesorios, garantizan el cumplimiento de una obligación principal. Una diferencia es que el código reconoce valor a la hipoteca sobre bienes futuros; en cambio la ley no reconoce valor en la prenda respecto de bienes futuros en lo que respecta a las prendan civiles ya que ésta supone necesariamente la entrega y si no existe el bien aún no puede haber entrega.

6. La hipoteca puede constituirse sobre obligaciones futuras, cláusula de garantía general hipotecaria. La prenda no lo permite, no se pueden garantizar obligaciones futuras sino que ésta debe existir al momento en que la prenda se constituye.

7. En la hipoteca, el bien hipotecado permanece en poder del constituyente, el bien hipotecado uno no lo entrega al acreedor sino que permanece en poder del constituyente que puede ser el propio deudor como un tercero. En la prenda civil el bien pasa a manos del acreedor, la calidad jurídica que tiene el acreedor sobre el bien es mero tenedor porque reconoce dominio ajeno, el título es de mera tenencia y este delimita la calidad que se tiene. Esto es relevante porque como todo mero tenedor el acreedor debe cuidar la cosa, custodiarla, debe además restituirla al constituyente. No la puede usar, el código no permite que el acreedor pueda usar el bien que se le da en prenda, podrían las partes acordar que el bien será usado (elemento accidental), si esto ocurre es posible que aquello se descuente de la obligación principal, así lo señala el artículo 2395. El acreedor tiene que cuidar la cosa, custodiarla, pasa a ser un elemento importante determinar el grado de culpa que es la culpa leve (artículo 2394), no dice culpa leve, pero dice que responderá como el buen padre de familia y esta expresión de acuerdo al artículo 44 del código debe ser entendida como culpa leve.

8. En cuanto a las formas de extinguirse la prenda, tiene las mismas causales que la hipoteca. Se pueden dividir en vía principal y vía consecuencial, pero con una importante diferencia, en la prenda a diferencia de la hipoteca no existe la institución de la purga, lo que si existe en la prenda es una institución muy importante que es la

denominada prenda tácita que a groso modo consiste en que cuando se cumple con la obligación principal y luego entre las mismas partes se da origen a una nueva obligación y el constituyente no exige que le devuelvan o retribuyan la prenda, la ley entiende que la prenda se mantiene para la nueva obligación (prenda tácita que no habría necesidad de acordarla), artículo 2401.

9. En la hipoteca sobre un mismo bien se pueden constituir simultáneamente varias hipotecas que se pagarán en el orden que fueron constituidas, en el orden que fueron inscritas. En la prenda se debe distinguir, la prenda civil no puede ser constituida sino sólo una vez y esto es natural que así sea porque aquí se requiere la entrega; la prenda especial si puede ser constituida varias veces porque no requiere la entrega.

10.Tanto la prenda como la hipoteca son indivisibles, esto significa que no podemos dar en prenda una parte del bien mueble y por lo mismo la prenda se mantiene hasta que se pague la totalidad de la obligación principal.

Miércoles 12 de Junio, 2013.

CONTRATOS ELECTRÓNICOS

Es un tema que la legislación no lo reconoce porque el código civil no tiene normas al respecto, se pueden aplicar algunas normativas del CC propias de la contratación y del código de comercio, pero no hay una legislación propia.

“Contrato electrónico son aquellos actos jurídicos bilaterales que tienen por objeto crear, modificar y extinguir derechos y obligaciones y que se celebran a través de medios electrónicos”.

Lo que caracteriza al contrato es la forma que empleamos para contratar, a este lo calificamos como contrato electrónico porque usamos medios electrónicos para efectuar el contrato, el medio electrónico se usa como una forma de formar el consentimiento recurriendo a medios electrónicos (emails, páginas (carro de compras)).

El contrato en sí mismo es un contrato tradicional, puede ser una compraventa un arrendamiento, por eso no es el tipo de contrato sino la

forma que empleamos para contratar. No debe ser confundido con el contrato informático, ya que éste último está calificado por el contenido, es un contrato en que el objeto del contrato es el desarrollo de algún tipo de software, algún programa o código, el objeto es lo que lo transforma en un contrato informático.

Contrato electrónico e informático no necesariamente deben ir unidos, no tenemos que pensar que un contrato informático necesariamente deba ser a demás electrónico, si yo contrato personalmente con la persona que desarrolla el software, ese contrato es informático, pero no electrónico. Si lo sería si este acuerdo lo logramos a través de internet, medios electrónicos o páginas.

Si yo ingreso a la página de una empresa que vende comida a domicilio y a través de la página se llena el formulario y se encargan 3 pizzas es un contrato electrónico, pero no informático.

Ningunos de los dos contratos está regulado por el código, existe la legislación casual que se puede utilizar para esto (propiedad intelectual, código civil, código de comercio en la formación del consentimiento).

Clasificación de los contratos electrónicos

Todo esto es doctrinario:

De acuerdo a la forma en cómo se ejecuta:

1. Contrato electrónico directo, es aquel en que el producto o el servicio que uno está contratando se provee de inmediato por vía electrónica, por ejemplo: comprar un juego en línea y el servicio se provee de inmediato; descargar música; puede ser la adquisición de un código o la compra de una suscripción para un juego en línea.

2. Contrato electrónico indirecto, se emplea el medio electrónico para contratar y el producto o servicio se entrega materialmente, por ejemplo: se compran insumos, pero se necesita que se entreguen físicamente (un libro); servicios profesionales, oficios como contratar a un gasfíter.

Lo interesante de esta clasificación, es que el contrato electrónico indirecto es un contrato que necesariamente es de ejecución diferida

porque no se va cumplir de inmediato. En cambio el directo puede ser de ambos, de ejecución instantánea o diferida.

En el sistema chileno, en la ley de la protección al consumidor, se trata esto como el SERNAC interviene.

Según las partes del contrato:

1. Contrato electrónico de consumo, que es el contrato en que una o ambas partes es un consumidor. Por ejemplo: si se compra un boleto de avión en una agencia de viajes; si compramos en mercado libre un bien.

2. Contrato electrónico mercantil, en este contrato ambas partes son empresarios o profesionales. Por ejemplo: un restaurant compra por internet bebida a Coca Cola Company (código de comercio).

Tipos de contratos electrónicos

1. Contrato click, toma la denominación por el sonido que hace el mouse cuando uno presiona el botón, son aquellos en que la intención se manifiesta cuando uno hace click en la pantalla o en algún casillero que diga acepto el contrato, pagar, quiero contratar, etc. No tiene mucha particularidad especial porque se está en condiciones de conocer previamente el contenido del contrato.

2. Contrato browse, es el contrato que se entiende celebrado por la sola circunstancia de navegar por una página de internet, uno acepta las condiciones que impone el dueño de la página. En la práctica han sido cuestionados porque no se está en condiciones de conocer el contenido del contrato de forma previa.

3. Contrato scrow, es un contrato electrónico y además es informático, en su castellanización se llama escrow, es un contrato por el cual a través de internet se contrata la elaboración de un software, está muy regulado en el derecho comparado por el tema de la propiedad intelectual e industrial, una vez que es creado el código fuente debe ser inscrito en un lugar público (notaria).

4. Contrato tear, es un contrato informático, es muy frecuente en la compra de software embalado, por el sólo hecho de abrir la caja uno acepta las condiciones del contrato. Microsoft ocupa mucho este contrato, y también el software OEM es que las empresas entregan de regalo cuando uno compra un computador nuevo.

Contratos civiles y mercantiles

Cristian Ignacio Sepúlveda Muñoz

2013