Comunicación y promoción Previsiones …RETAIL. 9 PREVISIONES INMOBILIARIAS PARA ESPAA EN 2015....

Previsiones inmobiliarias para Españaen 2015

Comunicación y promoción

Oficinas

Retail

Industrial y logístico

Residencial

PREVISIONES INMOBILIARIAS PARA ESPAÑA EN 2015. COMUNICACIÓN Y PROMOCIÓN

Oficinas

OFICINAS. 3


Resumen ejecutivo

SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN

STOCK EstableEstabilidad por bajos niveles de construcción

CONTRATACIÓN Poca actividadReactivación inminente, previsiblemente suave

DESOCUPACIÓN Estable o en ligero aumentoEstabilidad y ligera disminución a medio plazo

RENTAS (€/M²/MES)Estable en mínimos con muy ligera presión al alza en prime

Próximo aumento en prime

INVERSIÓNCreciente interés de los inversores internacionales

Continuará a corto plazo el gran interés inversor

OFICINAS. 4


Stock y disponibilidad

SITUACION ACTUALMadrid

PREVISIONES

La disponibilidad continúa estable tras varios trimestres tanto en Madrid como en Barcelona. La poca variación tanto en las pobres cifras de contratación como en nuevos proyectos especulativos mantiene esta dinámica, sólo con ligeras variaciones.

La oferta futura es limitada, con protagonismo de rehabilitaciones en el centro de la ciudad.

Barcelona

En Madrid, el grueso de los proyectos previstos para 2014 ya han entrado en el mercado. En 2015, la nueva oferta se distribuye entre grandes desarrollos postergados hasta la fecha y rehabilitaciones en el casco urbano.

En Barcelona la nueva oferta es prácticamente nula en los próximos dos años.

0

14.000

12.000

10.000

4.000

2.000

8.000

6.000

0

20%

10%

5%

15%

3T/ 2014

Total (m2)

Disponibilidad (%)

0

7.000

6.000

5.000

2.000

1.000

4.000

3.000

0

20%

10%

5%

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3T/ 2014

Total (m2)

Disponibilidad (%)

0

14.000

12.000

10.000

4.000

2.000

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0

20%

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5%

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3T/ 2014

Total (m2)

Disponibilidad (%)

0

7.000

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0

20%

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5%

15%

3T/ 2014

Total (m2)

Disponibilidad (%)

OFICINAS. 5


Take Up-Absorción


Total: 56.937 m2

Barcelona

Total: 49.838 m2

PREVISIONES

Tras un comienzo de año prometedor en las dos principales plazas españolas parece que la demanda se ha estancado en los trimestres posteriores.

Así, la contratación en los tres primeros trimestres se muestra muy similar al mismo periodo del año previo, cuando realmente se preveía un mejor tono.

Pese a ello, es previsible que pronto se reactive en cierto grado el tono de la demanda, en tanto que los indicadores empresariales y la coyuntura económica general invitan a ello.

En ambas ciudades se constata la preferencia de la demanda por las mejores zonas (ACN y adyacentes del Centro Secundario), teniendo en cuenta el fuerte ajuste de rentas, actualmente en niveles realmente accesibles.

Áreas más alejadas, con peores comunicaciones y menor adecuación a la demanda actual seguirán sufriendo la inactividad de los últimos tiempos, mientras que la recuperación comenzará desde el centro.

No obstante, áreas de la periferia cercana (Julián Camarillo en Madrid, Plaza de Europa en Barcelona) seguirán con un mercado relativamente dinámico.

3T 2014

0

20.000

10.000

5.000

15.000

25.000

30.000

ACN CS A1 A2 A6 P

3T 2014

0

20.000

10.000

5.000

15.000

25.000

30.000

35.000

ACN CS NBA P

3T 2014

0

20.000

10.000

5.000

15.000

25.000

30.000

ACN CS A1 A2 A6 P

3T 2014

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10.000

5.000

15.000

25.000

30.000

35.000

ACN CS NBA P

OFICINAS. 6


Rentas

SITUACION ACTUALMadrid Barcelona

PREVISIONES

Madrid: las rentas prime se mantienen en 24,75 €/m2/mes por segundo trimestre consecutivo. La situación en el resto de zonas es de mayor inmovilidad aún.

Los pocos cambios que pueden apreciarse vienen determinados por una muy ligera presión al alza en prime; desde aquí vendrá el nuevo ciclo de crecimiento de precios en el resto del mercado a medio plazo.

Barcelona: la renta prime permanece en 17,75 €/m2/mes. Realmente no ha habido ningún cambio en los precios en el último año y medio, como constatan las estimaciones de rentas de referencia por submercados.

Con el actual nivel de la demanda y la aún elevada tasa de disponibilidad, próximos movimientos al alza en precios en Barcelona serán necesariamente muy discretos.

ACN A1

CS A2

45

10

0

20

40

30

15

5

25

35

A6

P

2011 2012 201320102009200820072006 2014

ACN NBA

CS P

10

0

20

30

15

5

25

2011 2012 201320102009200820072006 2014

ACN A1

CS A2

45

10

0

20

40

30

15

5

25

35

A6

P

2011 2012 201320102009200820072006 2014

ACN NBA

CS P

10

0

20

30

15

5

25

2011 2012 201320102009200820072006 2014

OFICINAS. 7


Inversión

SITUACION ACTUAL

PREVISIONES

MADRID:• Interés por parte de los inversores•Elevado volumen de inversión•Tendencia a la baja de las rentabilidades

Los niveles actuales de inversión superan ampliamente los de cualquier momento desde el inicio de la crisis.

BARCELONA:•Aparición de value added funds

y compradores core•Pocos productos disponibles•Operaciones no tradicionales•Tendencia a la baja de las rentabilidades

En 2014, nueva venta de un portfolio de la Generalitat.

Heterogeneidad en el tipo de inversor (fondos institucionales, privados, SOCIMI…).

0

0%

2%

6%

4%

8%

1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1T2008

1T2009

3T2009

3T2008

3T2010

1T2010

1T2011

3T2011

1T2012

3T2012

1T2013

3T2013

1T2014

3T2014

2010 2011 2012 3T2014

2013

3.000

5.000

2.000

4.000

6.000

7.000

mil €Madrid

Barcelona

España

Yield Madrid

Yield Barcelona

bono a 10 años

0

0%

2%

6%

4%

8%

1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1T2008

1T2009

3T2009

3T2008

3T2010

1T2010

1T2011

3T2011

1T2012

3T2012

1T2013

3T2013

1T2014

3T2014

2010 2011 2012 3T2014

2013

3.000

5.000

2.000

4.000

6.000

7.000

mil €Madrid

Barcelona

España

Yield Madrid

Yield Barcelona

bono a 10 años


Retail

RETAIL. 9


SITUACION ACTUALEvolución interanual del PIB (%)

•Durante el año 2014, la economía mantendrá un crecimiento positivo en niveles cercanos al 1%-1,5%.

•Crecimiento de la demanda interna, buen comportamiento de la inversión empresarial.

•A partir del mes de septiembre de 2013 se observa un cambio de tendencia en el consumo minorista.

4%

3%

2%

1%

-1%

-2%

-3%

-4%

-5%

5%

0%

20072004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2012f 2014p2013e

Macroeconómico

RETAIL. 10


SITUACION ACTUALRentas medias por tipología de C.C. (€/m2/mes)

La categorización de los centros comerciales va en base a un criterio de rentabilidad.

A. Demanda y Oferta • La expansión de los operadores se concentra

en los centros mejor posicionados.

• La oferta de nuevos centros comerciales en el conjunto del año 2014 se situará en mínimos históricos, con únicamente 120.000 metros cuadrados de nueva SBA. Una cifra muy lejana de la media del periodo 2001-2010, cuando la nueva SBA inaugurada era de 755.302 m²/año.

• La tasa de disponibilidad (sobre SBA) en los mejores centros está en el entorno del 5%, unos niveles cercanos al 13% en categoría plata, y superior al 25% en los centros peor posicionados.

Centros comerciales

2004 2005 2006 2007

0

Centros Oro Centros Plata Centros Bronce

5

10

15

20

25

30

35

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

B. Inversión•Elevado interés por el mercado de inversión.

Volumen de inversión aproximado hasta octubre de 2014 de 2.315 millones de euros, se supera sólo en el primer semestre el volumen de todo el ejercicio 2013.

• La tasa de rentabilidad exigida por los inversores varía entre el 6,25% para los mejores centros comerciales y niveles superiores al 10% para aquellos con mayor riesgo.

RETAIL. 11


SITUACION ACTUALDisponibilidad media retail calle Madrid (%)

Locales comerciales

A. Demanda y Oferta •Operadores con planes de expansión activos

centran sus búsquedas en zonas Prime y ejes comerciales importantes. Ejes comerciales secundarios demandados por operadores locales.

• Las marcas internacionales consideran Madrid y Barcelona además de las principales capitales de provincia (zona prime) como ciudades ideales para su expansión.

•Grandes operadores nacionales muy activos en ejes prime de las principales capitales de provincia.

•Bajada de rentas en ejes secundarios por la disminución de las ventas. En zona prime, las rentas de alquiler muestran una estabilización o un ligero incremento en sus rentas.

• La tasa de disponibilidad se ajusta en la zona Prime y ejes comerciales importantes, mientras que sigue incrementándose en los activos ubicados en zona secundaria.

B. Inversión •Se mantiene un importante interés por parte

de inversores privados en locales ubicados en los ejes más comerciales,

• Inversor institucional y “family office” muestran interés en activos prime o flagship, si bien se observa cambio de tendencia mostrando interés por locales de volumen más pequeños ante la falta de productos de mayor volumen.

• Las operaciones de usuario han tenido mayor protagonismo en 2014. Mayores oportunidades en activos susceptibles de cambio de uso.

Disponibilidad media retail calle Barcelona (%)

2006 2007

0

Prime Ejes comerciales Ejes secundarios

2%

4%

6%

8%

10%

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

2006 2007

0

Prime Ejes secundarios

2%

4%

6%

8%

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

2006 2007

0


2%

4%

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2008 2009 2010 2011 2012 20142013

2006 2007

0


2%

4%

6%

8%

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

RETAIL. 12


PREVISIONESConsumo hogares

Macroeconómico

•Por primera vez en los últimos seis años, las previsiones macroeconómicas para el año 2015 son moderadamente positivas:

•Crecimiento del PIB estimado cercano al 1,5%

•Suaves crecimientos en el consumo por parte de los hogares

•Creación de empleo neto (por primera vez desde el inicio de la crisis)

•Reducción de la presión fiscal y crecimiento en precios (IPC) prácticamente nulo

•Mejora de la confianza sobre la situación económica y laboral

3%

1%

5%

-3%

-5%

-1%

-7%

7%

0%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

• La mejora de la situación económica, la importante corrección en los precios de alquiler y los incentivos a la implantación todavía existentes, generarán un incremento en la demanda de locales comerciales, tanto en centro comercial como en calle.

RETAIL. 13


PREVISIONESYield media por tipología de C.C. (%)

La categorización de los centros comerciales va en base a un criterio de rentabilidad.

A. Demanda y Oferta •Grandes y medianos operadores

comerciales seguirán mostrando interés en centros comerciales “oro” y en aquellos que muestren mayor posibilidad de crecimiento.

•Los centros peor posicionados se nutrirán de pequeños operadores locales.

•Durante periodo 2014-2016, se prevé que se incorporen al mercado aproximadamente 534.000 m² de nueva SBA. Supone niveles históricos mínimos de promoción de centros comerciales.

•La tasa de disponibilidad y los precios mantendrán un comportamiento divergente según la tipología de activo ante la que estemos.

Centros comerciales

B. Inversión•Se mantiene el elevado interés del inversor

por el mercado de centros comerciales en cualquiera de sus tipologías. Continua la presencia de inversores institucionales.

•Se espera un final de año con elevada actividad inversora.

•Escasez de oportunidades en el mercado de activos “core”.

2004 2005 2006 2007

5,0%

Oro Plata Bronce

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

RETAIL. 14


PREVISIONESPrecios medios retail calle Madrid (€/m2/mes)

Locales comerciales

A. Demanda y Oferta •Se mantendrá la tendencia alcista observada

en 2014 en cuanto a precios e interés por parte de los operadores comerciales.

• Finalización de los contratos de “renta antigua” ofrecerá al mercado la oportunidad de locales en buenas ubicaciones.

B. Inversión •En el 2015 seguirá creciendo la demanda

de locales comerciales en ejes prime tanto de inversores privados como institucionales y fondos de inversión.

• Los locales más demandados por los inversores serán grandes locales o bien flagship en las ubicaciones prime de Madrid, Barcelona y las principales ciudades españolas.

• Las rentabilidades tanto en las zonas prime como en los ejes comerciales principales seguirán contrayéndose, situándose en los mejores tramos de las zonas prime por debajo del 5%.

Precios medios retail calle Barcelona (€/m2/mes)

2006 2007

0


40

80

120

160

200

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

2006 2007

0


20

80

120

160

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

2006 2007

0


40

80

120

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200

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

2006 2007

0


20

80

120

160

2008 2009 2010 2011 2012 20142013


Industrial y logístico

LOGÍSTICO E INDUSTRIAL. 16


Resumen ejecutivo

SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN

STOCKCautela y estabilidad en la ejecución de proyectos.

Terminaciones a corto plazo de ocupaciones propias o llaves en mano.

CONTRATACIÓNAumenta la importancia del comercio on line.

Estabilización y principio de mejoría

DESOCUPACIÓNDisminuye la desocupación en las primeras coronas.

Disminución de las tasas de las coronas más cercanas y estabilización en las más lejanas.

RENTAS (€/M²/MES) Estabilización en precios máximos.Mantenimiento o incremento de rentas.

INVERSIÓNAumento sustancial de la actividad inversora.

Objetivo: producto prime con posibilidad de análisis de operaciones con más riesgo.



Stock y disponibilidad


V.R.=11,5%

La superficie disponible de la tercera corona, aunque se mantiene estable, sigue superando la suma de la primera y segunda.

PREVISIONES

La demanda se nutrirá fundamentalmente de producto liberado por parte de inquilinos que se cambian de inmueble.

Mientras que las tasas de disponibilidad generales están disminuyendo gracias a la absorción en las zonas más cercanas a las ciudades, en las ubicaciones más lejanas (segunda/tercera corona) se mantienen estables o crecen gracias a los movimientos de las empresas hacia el las zonas más prime.

Barcelona

V.R.=10,3%

Los m² disponibles han disminuido un 4,3% respecto del 2º trimestre del 2014

DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE DISPONIBILIDAD GENERALES

0

Thousands m2

400

300

200

1005,94%

6,88%

33,88% Disponibilidad

Primeracorona

Segundacorona

Terceracorona

Tasa disponibilidad

0

Thousands m2

400

300

200

100

7,23%

6,91%

17,03%Disponibilidad

Primeracorona

Segundacorona

Terceracorona

Tasa disponibilidad

0

Thousands m2

400

300

200

1005,94%

6,88%

33,88% Disponibilidad

Primeracorona

Segundacorona

Terceracorona

Tasa disponibilidad

0

Thousands m2

400

300

200

100

7,23%

6,91%

17,03%Disponibilidad

Primeracorona

Segundacorona

Terceracorona

Tasa disponibilidad



Take Up-Absorción


Movimiento de las empreas hacia la primera corona

Barcelona

La logística sigue siendo el sector predominante con mejoría del e-commerce

PREVISIONES

Aumento de la presencia de las empresas logísticas en internet fundamentalmente como medio de promoción del negocio.

E-commerce busca realizar la entrega el mismo día la compra.

Precios prime muy atractivos.

Posibilidad de movimiento hacia las primeras coronas.

Mejoría de los niveles de contratación en todas las zonas y desarrollos especulativos que no se producían en los últimos 7 años.

Thousands m2

Acumulado 2013360,000 m2


0

200

100

125

150

175

25

50

75

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

Thousands m2



0

120

40

60

80

100

20

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

Thousands m2



0

200

100

125

150

175

25

50

75

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

Thousands m2



0

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40

60

80

100

20

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013



Rentas


Variación 1T 2013 vs 3T 2014: -8%

Barcelona

Variación 1T 2013 vs 3T 2014: -0%

PREVISIONES

Estabilidad de precios de cierre salvo casos puntuales.

Incentivos muy interesantes.

Estabilidad a corto plazo y ante la escasez de oferta, cualquier mejora de la demanda impactará en los precios a partir del 2015.

(€/m2/mes)

Primera Corona Segunda Corona Tercera Corona

0

4 4,60€

5

6

1

2

3

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

3,25€

2,40€

(€/m2/mes)


0

4

6,25€5

6

7

1

2

3

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

5,00€

3,00€

(€/m2/mes)


0

4 4,60€

5

6

1

2

3

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

3,25€

2,40€

(€/m2/mes)


0

4

6,25€5

6

7

1

2

3

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

5,00€

3,00€



Inversión

SITUACION ACTUALVolúmen de inversión España

Evolución rentabilidad inicial

PREVISIONES

Interés por parte de los inversores en activos con buena localización

Actividad inversora en aumento con protagonismo de las socimis

Carteras con tipología variada de inmuebles por toda España

Las rentabilidades disminuyen en Madrid y Barcelona

0

200

400

800

600

Mill €

2008 2009 2010 2011 2012 20142013

Logística

Previsión

Prod. SecundarioProd. Prime


11%

7%

8%

9%

10%

6%

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

7%

8%

9%

10%

6%

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013



11%

7%

8%

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6%

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013

7%

8%

9%

10%

6%

1T2013

2T2013

3T2013

1T2014

2T2014

3T2014

4T2013


Residencial

RESIDENCIAL. 22


Estado actual

M30M40

Evolución de transacciones en el municipio de Madrid (unidades)

Exterior M30

222 promociones en comercialización2.600 €/m²Repercusión media

Interior M30

92 promocionesen comercialización4.300 €/m²Repercusión media

2011201020092007 2008 2012 2013 2014

New build transaction

Transactions

0

10000

20000

30000

40000

RESIDENCIAL. 23


Salamanca

Arganzuela

Chamberí

Tetuán

Retiro

Centro

Estudios

2 dorm.

1 dorm. 4 dorm.

3 dorm.

Moncloa

Chamartín

5 dorm. (0%)

Salamanca

Arganzuela

Chamberí

Tetuán

Retiro

Centro

Estudios

2 dorm.

1 dorm. 4 dorm.

3 dorm.

Moncloa

Chamartín

5 dorm. (0%)

Interior M30 - obra nueva

Distribución de unidades de vivienda por distrito 2014

Unidades disponibles por tipología 2014

Precio medio unitario por tipología

M30M40

2013

2014

3 dorm.2 dorm.1 dorm.Estudios 5 dorm.4 dorm.0

300

600

900

1.200

1.500

660 mm € en comercialización en 2014 (-7%)

1.250 viviendas disponibles en comercialización en 2014 (-4%)

715 mm € en comercialización

en 2013

1.300 viviendas disponibles

en comercialización en 2013

RESIDENCIAL. 24


Aravaca

San Blas

Pozuelo

Hortaleza

Usera

PAU Montecarmelo

PAU Barajas

Moraleja

PAU Sanchinarro

PAU Carabanchel

Fuencarral

Puente de Vallecas

Alcobendas

Ciudad Lineal

Carabanchel

PAU Las Tablas

PAU Vallecas

Villaverde

PAU Valdebebas

PAU Arroyofresno

Estudios

2 dorm.

1 dorm. 4 dorm.

3 dorm.

5 dorm. (0%)

Aravaca

San Blas

Pozuelo

Hortaleza

Usera

PAU Montecarmelo

PAU Barajas

Moraleja

PAU Sanchinarro

PAU Carabanchel

Fuencarral

Puente de Vallecas

Alcobendas

Ciudad Lineal

Carabanchel

PAU Las Tablas

PAU Vallecas

Villaverde

PAU Valdebebas

PAU Arroyofresno

Estudios

2 dorm.

1 dorm. 4 dorm.

3 dorm.

5 dorm. (0%)

Exterior M30 - obra nueva

Distribución de unidades de vivienda por distrito 2014

Unidades disponibles por tipología 2014

Precio medio unitario por tipología

M30M40

2013

2014

3 dorm.2 dorm.1 dorm.Estudios 5 dorm.4 dorm.0

200

400

600

800

663 mm € en comercialización en 2014 (5%)

2.200 viviendas disponibles en comercialización en 2014 (5%)

632 mm € en comercialización

en 2013

2.100 viviendas disponibles

en comercialización en 2013

RESIDENCIAL. 25


Variación del precio por distrito respecto a 2013

Salam

anca

Retiro

Argan

zuela

Centro

Chamberí

Monclo

a

Tetu

án

Chamar

tín-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

Arava

ca

Fuencar

ral

Hortaleza

Ciudad

Lineal

San B

las

Puente d

e Vall

ecas

Usera

Carab

anchel

Pozuelo

Alcobendas

Mora

leja

Villave

rde

PAU Monte

carm

elo

PAU Las T

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PAU Sanchin

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PAU Vald

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PAU Bar

ajas

PAU Vall

ecas

PAU Car

aban

chel

PAU Arro

yofre

sno

PAU Vicálv

aro

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

RESIDENCIAL. 26


Tendencias de mercado para 2015

•Incremento del número anual de transacciones global progresivo, provocado por la escasa oferta de calidad disponible.

•Precios estables, e incremento moderado del 2% dentro de la M-30.

•Aumento de la producción de obra nueva de un 5%.

•La tipología más demandada sigue siendo 3 dormitorios.

•Aumento de la demanda de obra nueva.

•Estabilidad en la financiación de la obra nueva.

POSITIVO NEGATIVO SE MANTIENE

2%Precio interior M-30

5%Producción de obra nueva

22%Número de transacciones

-1%Precio exterior M-30

Demanda

Financiación estable

Paseo de la Castellana, 10028046 Madrid

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