COMPRAVENTA, I.Requisitos generales de la cosa objeto de compraventa.0. La cosa debe serres intra commercium.El objeto de compraventa debe ser una cosa venal, es decir vendible. En terminologa latina cuando una cosa puede ser objeto de compra y venta se denominares intra commercium.En primer lugar se hace preciso diferenciar entreres extra commerciumyres extra patrimonium. Que una cosa no est en un momento determinado en la propiedad de nadie, no quiere decir que seaextra commercium, sino solamente que en ese instante est fuera del patrimonio de cualquier persona, es decir no tiene dueo actual.Como casos concretos de esta categora pueden sealarse, entre otros, los siguientes supuestos: lahereditas iacens, el esclavo manumitido por elnudo propietariusestando en poder de un usufructuario o de un titular de un derecho real deususo deoperae servorum, las cosas legadasper vindicationemantes de la aceptacin del heredero, las mercancas arrojadas al mar pero no arrojadas a las playas por la marea, pues entonces sonres nulliussusceptibles deocupatio.Todo este elenco de cosas, en principio, mientras mantengan su situacin no pueden ser objeto de venta, pues, al serres sine domino, nadie tiene poder de disposicin sobre ellas.Por el contrario, lares extra commerciumpuede deber su condicin de quedar fuera del comercio de los hombres a razones de derecho divino o a razones de derecho humano.Por lo que se refiere a lasres extra commerciumpor razones de derecho divino, un pasaje de las Instituciones de Gayo 2,3 y 4, establece dos categoras: lasres sacraey lasres religiosae.La diferencia entre unas y otras es que las cosas sagradas se convierten en tales como consecuencia de una ceremonia denominadaconsacratioque se ordena en virtud de una ley comicial o de un senadoconsulto. Por el contrario, las cosas religiosas toman este carcter como consecuencia de un acto privado o de una voluntad particular.Lasres sacraeson cosas consagradas a los dioses superiores. Son por ello cosas dedicadas al culto pblico. Lasres religiosaeson las consagradas a los dioses menores, como los dioses Manes, protectores de la casa,domus, y de la familia. Tambin se considerares religiosaeel lugar de enterramiento.Una tercera categora deres extra commerciumson las denominadasres sanctae. Entre ellas Gayo 2,8, seala las murallas y las puertas de la ciudad, que delimitan elpomerium, es decir los lmites normalmente sealados por el Colegio Augural. En D.1,8,8 se afirma quees santo lo que es defendido y protegido contra la ofensa de los hombres.Por lo que se refiere a lasres extra commerciumpor razones de derecho humano tambin existen tres categoras: en primer lugar lasres communes, son estas las que no pueden tener dueo nunca pues pertenecen a todos, as el aire, el mar, los ros, las aguas subterrneas...etc; en segundo lugar, lasres publicae, que son las que pertenecen a la colectividad segn establece D.1,8,1pr. Las cosas pblicas pertenecen alPopulus Romanus, as las vas pblicas, las plazas, elagerpublicus; en tercer lugar lasres universitatisque son las cosas pertenecientes a los municipios.Si una cosaextra commerciumfuera vendida, el adquiriente de buena fe dispone de laactio emptipara no sufrir el perjuicio derivado de la compra nula. As lo dispone un pasaje de Pomponio tomado de su libro V de reglas y recogido en D.18,1,62,1:El que compr, ignorndolo, lugares sacros, religiosos o pblicos, por privados, aunque la compra no se mantenga, no obstante podr ejercitar la accin de compra contra el vendedor por su inters en no sufrir el engao.0. La compraventa o el comercio de la cosa debe ser lcito.Se habla de cosas ilcitas para referirse a aqullas cuyo comercio est prohibido, bien por una disposicin legal o bien por losboni mores. Debe distinguirse la ilicitud del comercio de estas cosas, del comercio de lasres extra commercium. En stas, es el objeto en s mismo el que queda fuera del trfico comercial. En las cosas de comercio ilcito es ste mismo o su venta, no el objeto en s mismo considerado, lo que es ilcito.Un ejemplo de comercio ilcito es el supuesto contenido en un texto de Paulo del libro LIV de su comentario al edicto, que se recoge en D.18,1,52:Decret el Senado que nadie demoliese un edificio urbano o rstico con fines especulativos y, asimismo, que ninguno, por especulacin, compre o venda algo de los mismos.Consta que es imperfecto aquel negocio en que el vendedor dice al que quiere comprar: te queda comprado en la cantidad que quieras, en lo que juzgues equitativo, en cuanto estimes, etc.0. El requisito postclsico de la justicia del precio.La jurisprudencia clsica no exigi que el precio fueseiustum. Se sigue, pues, la regla del precio de mercado, por el que las cosas valen lo que el comprador est dispuesto a pagar por ellas o por lo que el vendedor est dispuesto a venderlas.Algunos estudiosos consideran que la consolidacin legislativa del requisito del precioiustumen la compraventa aparece en la poca justinianea.El principio del precio justo slo se formulara, en el mbito legislativo, en relacin con la compraventa de bienes inmuebles. Adems, slo el vendedor podra invocar que el precio de venta es injusto, nunca el comprador. No se recoge en todo el derecho romano, ni siquiera en el justinianeo, laleasio enormisen perjuicio del comprador: as, comprar por ms del doble del precio justo de la cosa.En el caso de que se aprecie la injusticia del precio, se faculta al vendedor para solicitar la rescisin de la venta, es decir, pedir su anulacin con lo que el comprador debe devolver el bien si ya ha sido transmitido y el vendedor devolver el precio si ha sido ya cobrado.Solamente se concede la facultad de pedir la rescisin de la venta cuando se pruebe, fehacientemente, que el vendedor que enajena un bien por un precio que supone una cuanta inferior a la mitad del precio justo,dimidia pars iusti pretii.Compraventa y transmisin de la propiedad.Los negocios precedentes y la transmisin de la propiedad.La transmisin y consiguiente adquisicin del derecho de propiedad, fin ltimo que se persigue con la celebracin de un contrato de compraventa, se sita tanto en el campo de los derechos reales, de los que el derecho de propiedad es el derecho por antonomasia, como en el mbito del derecho de contratos, del que la compraventa es el modelo o tipo ms paradigmtico.La compraventa por s sola no es causa de transmisin del derecho de propiedad sobre la cosa vendida y adquirida. El derecho romano primitivo, e incluso el derecho romano clsico, establecieron tres instituciones jurdicas,mancipatio,iniurecessioytraditio, constituyndolas como causas generadoras de la transmisin del dominio, que es la denominacin que los juristas clsicos utilizan para referirse al derecho de propiedad.De estas tres instituciones, dos de ellas, lamancipatioy lain iure cessio, se establecieron como preceptivas, alternativamente, para transmitir eldominium exiure quiritiumsobre lasres mancipi, es decir el derecho de propiedad, reconocido y amparado por elius civile, respecto de los bienes mancipables, que son las cosas ms importantes en una economa fundamentalmente rstica y agrcola como la romana de los primeros tiempos. En Gayo, 2,18 se afirma:Hay mucha diferencia entre las cosas mancipables y las no mancipables.A continuacin en Gayo, 2,22 se seala:Son cosas mancipables las que se transmiten por la solemne mancipatio, de donde les viene el nombre. La misma eficacia que la mancipatio tiene la in iure cessio.Tienen la condicin deres mancipi, los fundos o predios, los inmuebles, las servidumbres prediales rsticas, los esclavos, los animales de tiro y carga, en suma, todo lo que es necesario para el mejor cultivo y aprovechamiento agrcola de las tierras.Despus de una larga, y no bien conocida evolucin histrica, tanto de una como de otra institucin, la mancipatio y la in iure cessio se conformaron, segn el rgimen jurdico que se recoge en la Ley de las XII Tablas, como negocios, formales y solemnes, de carcter abstracto.Traditio, compraventa y transmisin de la propiedad.Latraditioo entrega fue considerada desde los primeros tiempos como un modo no formal y causal de adquisicin de la propiedad respecto de lasres necmancipi, entendindose por tales todas las que no forman parte del elenco restringido y concreto de los bienes mancipables. Latraditio, la mera entrega efectiva de la cosa, se utiliz, por tanto, con carcter general para transmitir los bienes ms frecuentes del trfico cotidiano. En Gayo 2,19 podemos leer:Las cosas no mancipables se transmiten en propiedad plena por la simple tradicin o entrega, siempre que sean corporales y por ello susceptibles de entrega.Cuando en virtud detraditioel adquiriente reciba la cosa, se converta en poseedor interdictal de la misma, con proteccin pretoria a travs de los interdictos de retener y de recuperar la posesin.Ahora bien, en el derecho romano, para que la mera entrega que produce el traspaso posesorio, tenga efectos posteriores transmisores del dominio o propiedad, se precisa lo que los juristas romanos denominaroniusta causa traditionis. Estaiusta causaes convertida en el ttulo traslativo de la propiedad en la teora del ttulo y el modo, que es formulada por la dogmtica moderna desde el estudio sistemtico de la casustica jurisprudencial contenida en los fragmentos recogidos en el Digesto. As, se han formulado un elenco de supuestos en los que se reconoce unaiusta causa traditionis: pro emptio, pro donatio, pro legato, pro dote... En este sentido, la transmisin de la propiedad puede deberse, respectivamente, a una compra, una donacin, un legado, una dote... entre otras. Afirma Gayo 2,20:Si yo te entrego a causa de venta, de donacin o por cualquier otra causa, un vestido o una cantidad de plata, la cosa se hace inmediatamente tuya, con tal de que yo sea dueo de ella.Es necesario resaltar que la compraventa romana por s sola no tiene la eficacia traslativa del dominio o de la propiedad del bien vendido y adquirido. Nunca la compraventa figur, en ninguna etapa del derecho romano, ni siquiera en el derecho recogido en la poca justinianea, como un modo derivativo de adquisicin de la propiedad. Siempre, el modo de adquisicin, asociado a la compraventa, fue latraditio, o entrega, siendo, en nuestro caso, el contrato de compraventa el ttulo en el que la entrega del bien vendido encontr su causa.As se comprende que la obligacin que contrae el vendedor con el comprador en el momento de perfeccionamiento de una compraventa no es una obligacin dedaresino defacere. Decimos que no se trata de una obligacin dedare, pues si de esta obligacin se tratase, el vendedor se comprometera a transmitir al comprador el efectivo derecho real de propiedad sobre el bien vendido. Por el contrario, la obligacin del vendedor consiste en una obligacin defacere, es decir, de hacer, si bien en este caso suele utilizarse comnmente la expresintradere, es decir, entregar, que es una variante o una modalidad particular defacere.A juicio de gran parte de la doctrina, el que la obligacin del vendedor sea defacerey no dedarepodra obedecer al origen procedente delius gentiumde la primitiva compraventa. Al comenzarse a utilizar este convenio de compra, libre de forma y perfecto desde la prestacin del mutuo consentimiento, en el mbito del comercio internacional entre ciudadanos romanos y peregrinos o slo entre peregrinos, la obligacin derivada de dicho acuerdo no poda consistir en undareya que, quien careciese de la condicin de ciudadano no poda quedar obligado a transmitir un derecho real reconocido por elius civile.Por tanto, el vendedor cumplira con entregar al comprador la libre y pacfica posesin del bien vendido. Ser como consecuencia de la entrega efectiva, tratndose de unares nec mancipi, cuando el comprador se convierte en propietario de la misma. La propiedad es, pues, el resultado de la celebracin de compraventa seguida de la entrega del bien. Se es dueo desde la entrega y no desde la compra.Para el caso de lasres mancipi, la simpletraditioan como efecto de una compraventa no produca el efecto de transmisin de la propiedad. Se recurri en estos casos a la institucin de lausucapio, adquisicin de la propiedad por el uso, como forma de alcanzar el dominio de la cosa. El adquiriente por compraventa de unares mancipise converta en un poseedor civil.Esta posesin civil se denomin en derecho romanopossessio ad usucapionem, es decir posesin vlida para la usucapin. Siendo ste un modo apto para adquirir el dominio sobre todo tipo de cosas, mancipables y no mancipables. Por ello, quien adquira la posesin de unares mancipipor medio de una compraventa, precisaba mantener su posesin durante el plazo sealado en la ley para convertirse en propietario de la misma.La posesin ininterrumpida del bien adquirido se deba mantener:nec vi,nec clamynec precario, es decir sin violencia, sin clandestinidad y sin haber sido recibida y mantenida en virtud de precario. Una vez completado el tiempo preestablecido, el comprador se convierte en propietario. As se entiende que el vendedor responda durante este tiempo frente al comprador del mantenimiento de esta posesin pacfica. De aqu se deriva la responsabilidad por eviccin del vendedor, y que se mantiene hasta que el comprador completa el plazo de la usucapin y se convierte en dueo.Durante el tiempo en que el adquiriente-comprador no ha completado el plazo de usucapin adems de un poseedor civil se convierte, en virtud de la proteccin pretoria, en un propietario bonitario. Esta denominacin obedece a que el bien se encuentrain bonis, est bajo su disponibilidad patrimonial. La excepcin que ampara al comprador y poseedor de unares mancipifrente a una eventual reclamacin del vendedor que todava es reconocido por elius civilecomo propietario es laexceptio rei venditae et traditae.Junto a laexceptio rei venditae et traditae, el pretor concedi ms tarde al comprador una accin pretoria, laactio publiciana, para reclamar la cosa adquirida, en el caso de que, por causas diversas, se encontrase en poder de un tercero. La accin publiciana supone fingir que ha transcurrido el tiempo de la usucapin, que de haber transcurrido efectivamente hubiera convertido al comprador en verdadero propietario civil.El fin natural de toda compraventa exige que el vendedor asuma todo comportamiento, an no expresamente pactado, a fin de que el comprador llegue a convertirse en propietario del bien adquirido.Salvo un par de supuestos particulares puede afirmarse con carcter general que la compra de cosa propia es nula segn se expresa en D.18,1,16pr.No es vlida la compra de cosa propia, tanto si la compr a sabiendas como ignorndolo...Las obligaciones del vendedor: la obligacin de guardar y la de entregar la cosa.La obligacin de guarda de la cosa vendida.La principal obligacin que asume el vendedor como consecuencia de la celebracin de un contrato de compraventa, es la obligacin de entregar la cosa vendida, que se realizar en el tiempo, las condiciones y el lugar pactados en el contrato.En la medida que el vendedor queda obligado a hacer entrega al comprador del bien objeto de venta, y como consecuencia de que esta obligacin de entrega puede haber quedado diferida en el tiempo en virtud del acuerdo contractual, es por lo que el vendedor debe guardar la cosa durante el tiempo que media entre que la compraventa se haya celebrado y que la cosa se haya, efectivamente, entregado.En principio, puede afirmarse que el vendedor responde de la prdida o deterioro de la cosa ya vendida y no entregada, tanto por dolo como por culpa. Un texto que aborda directamente la cuestin, es el tomado del libro X de comentarios al edicto del pretor provincial de Gayo, que se recoge en D.18,1,35,4:Si una cosa vendida hubiera desaparecido por hurto, ha de observarse en primer lugar que se haba convenido entre las partes acerca de la custodia de la cosa; si nada resulta haberse convenido, ha de esperarse del vendedor una custodia tal como la que un buen padre de familia pone en sus cosas.El vendedor responder de los daos, prdidas o sustracciones que pueda sufrir la cosa, desde que se vende hasta la entrega, slo cuando dichas circunstancias sean imputables a su persona, bien por falta de diligencia, culpa negativa o bien por imprudencia, culpa positiva. Por el contrario, no responde cuando el hurto es ajeno o excede su comportamiento diligente, que debe ser equiparable al que realizar unbonus paterfamilias.Sin perjuicio de que la responsabilidad del vendedor en la guarda de la cosa vendida y no entregada se limite, con carcter general, al dolo y a la culpa leve, la mayora de la doctrina considera que, ya en la poca clsica, se extendi la responsabilidad a la custodia cuando se trata de la venta de una cosa mueble. En este sentido, para las cosas ordinarias del comercio, se poda hablar de unacustodia venditorisfrente a cualquier prdida, dao o deterioro de la cosa vendida y no entregada.Esta interpretacin de lacustodia venditoris, como una responsabilidad que va ms all de la culpa leve es la que se recoge en un texto, en este caso de Paulo, tomado de su libro V de comentarios a Sabino que se recoge en D.18,6,3:El vendedor debe responder con aquella custodia que responden aquellos a quienes... se exige la ms exacta diligencia...Suele afirmarse que lacustodia venditoristermina en donde empieza elpericulum emptoris. Afirmar que el vendedor responde en la venta de un bien mueble por custodia, supone al propio tiempo excluir que responda en el supuesto de que haya sido una causa de fuerza mayor la que hubiese ocasionado el dao o de la prdida de la cosa vendida y no entregada. A este efecto de la asuncin del riesgo de prdida por fuerza mayor desde la perfeccin de la venta, la jurisprudencia lo denominapericulum. Esta ntima relacin secante entre lacustodia venditorisy elpericulum emptorisse ven reflejados de una forma clara en un pasaje del mismo Paulo. Se recoge en D.18,6,15(14),1:Si la madera comprada hubiera acaso desaparecido por hurto, despus de haber sido entregada, se respondi que el riesgo es del comprador; si no hubiera sido entregada el riesgo sera del vendedor. Se consideran entregadas aquellas vigas de madera que el comprador hubiera procedido a marcar con una seal.Nos encontramos ante un contrato de compraventa de cosas genricas y es preciso proceder a la determinacin de la cosa vendida.Quin soporta la prdida o el deterioro de la cosa vendida, las maderas, si las circunstancias causantes se producen antes de la entrega? Ya vemos que el fragmento imputa la prdida que supone el hurto de las maderas al vendedor, pues dice,a sensu contrario, el riesgo es del comprador desde la entrega. Es claro, por tanto, que mientras las maderas no se hayan entregado, es decir no se hayan marcado, del hurto responde el vendedor, por lo que si el comprador pag, puede repetir el pago como indebido, es decir, pedir su devolucin y si no pag, no est obligado a hacerlo.La obligacin de entrega.El vendedor debe entregar la cosa objeto de la compraventa en las condiciones, en el tiempo y en el lugar pactados en el contrato. Si la cosa vendida no se entrega, se demandar por laactio emptino slo la devolucin del precio, si se ha pagado, sino tambin podr demandarse una indemnizacin de daos y perjuicios, en la medida del inters del comprador. As lo establece el fragmento con el que se inicia el ttulo primero del Libro XIX del Digesto que lleva por rbricaSobre las acciones de compra y venta:D.19,1,1pr. (Ulpiano. 28 Sap.)Si la cosa vendida no se entregase se demandar en la medida del inters; esto es en cuanto sea el inters del comprador de tener la cosa; lo que, a veces, excede del precio, si el inters del comprador es superior a lo que vale la cosa, o a la cantidad en que ha sido comprada.La obligacin que asume el vendedor de entregar la pacfica posesin del bien vendido al comprador, se corresponde con el derecho de ste de adquirir y mantener la pacfica posesin del bien comprado y, por ello, convertirse en poseedor interdictal de la cosa adquirida. Esta situacin posesoria del comprador, con proteccin interdictal, debe prevalecer frente a cualquier otro pretendido poseedor de la cosa. Sin esta preeminencia posesoria, no se considerara cumplida la obligacin de entrega, y en el caso de perderse, el comprador podra demandar al vendedor en virtud de laactio empti. As se establece en un pasaje del libro XXXII de comentarios al edicto de Ulpiano, que se recoge en D.19,1,11,13:Tambin dice Neracio que el vendedor, al entregar la cosa, debe responder ante el comprador de que prevalecer en el litigio sobre la posesin. Juliano en su libro XV de los Digesta afirma que no se considera hecha la entrega si el comprador no pudiera prevalecer en la posesin; se dar, por tanto, la accin de compra si no se respondiese de esto.A pesar de que la obligacin del vendedor es detraderey no dedare, es evidente que la adquisicin de la propiedad es el fin natural y ltimo al que tiende el comprador cuando celebra un contrato de compraventa. En este sentido se pronuncia un pasaje recogido enD.18,1,80,3 (Lab. 5 post.)Nadie puede considerarse que ha vendido aquello cuya propiedad no se quiso que pasase al comprador, porque esto es un arrendamiento u otro tipo de contrato.Este criterio de responsabilidad del vendedor que no cumple con la obligacin de entrega, se confirma en otro pasaje de Ulpiano, en el que se cita la opinin de Neracio, por lo que, no se duda, de que ste era el criterio utilizado por los juristas en la poca clsica:D.19,1,11,9 (Ulp. 32 ed.)Dice Neracio que al que no entrega se le condena en la medida del inters...La obligacin de entrega y la recproca de pago del precio.D.19,1,13,8 (Ulp. 32 ed.)El precio debe ser ofrecido por el comprador cuando se demanda con la accin de compra...El pasaje exige que el comprador ofrezca, o haya pagado, el precio para poder hacer efectiva su reclamacin a travs de laactio empti. La simultaneidad en la reclamacin de las prestaciones pudiera encontrar su antecedente en las dos estipulaciones, que antiguamente se celebraban, como precedente de la compraventa, prometiendo las partes en ellas intervinientes, en una la mercanca y en otra el precio. Si una de las partes exigiese en virtud de laactio ex stipulatioel pago del precio, sin que se entregase la mercanca, el estipulante del precio poda oponer laexceptio mercis non traditaey el juez deba absolverlo.Si un comprador pretende que el vendedor le haga entrega del bien vendido y a su vez l no ha abonado el precio pactado, el vendedor dispone de unaexceptio, una excepcin concedida por el pretor, que paralizara la accin y consiguientemente la reclamacin del comprador. As se establece en un pasaje tomado del libro LIV de los Digesta de Salvio Juliano que se recoge en D.19,1,25:El que compr una vendimia pendiente, al prohibirle el vendedor recoger la uva, podr usar contra ste, si le pide el precio, la excepcin ...El texto expone un supuesto de venta en el que la cosa vendida es una vendimia pendiente. Podra tratarse de unemptio rei speratae. Cuando en un momento posterior a la perfeccin de la compra, la cosa esperada se llega a materializar, el vendedor debe permitir al comprador, si as se ha pactado, que proceda a vendimiar.En el supuesto de que el vendedor se niegue a permitir al comprador recoger la uva, y no obstante le reclame el pago del precio convenido, el comprador podr defenderse del ejercicio de laactio venditi, solicitando del pretor la excepcin de cosa no entregada, con lo que paralizara la reclamacin por el precio.Las obligaciones de entregar y de pagar, deben ser simultneas, salvo que en el contrato de compraventa se haya pactado otra cosa. As se establece tambin en un fragmento recogido enD.18,1,78,2 (Lab. 4 post.)El que haba comprado un fundo con la clusula de que, una vez pagado el precio, se le entregara la posesin... si pagase una parte no tendr la accin de compra contra el vendedor...La reclamacin de la entrega de la cosa por el comprador, queda sujeta al ofrecimiento del precio total al vendedor. Ni siquiera un pago parcial, por no extinguir totalmente la obligacin del comprador, posibilita la reclamacin de la entrega de la cosa, pues, se entiende que la prestacin del comprador a favor del vendedor, no se ha satisfecho cumplidamente.Vamos a analizar un singular supuesto de cumplimiento recproco de las prestaciones que se recoge en un fragmento de Pomponio. El pasaje propone un caso complejo sobre el que se haban pronunciado, discrepando en la respuesta, Nerva yCelsus filius.D.21,2,29Si hubiese vuelto a comprar yo a su dueo una cosa ajena que me habas vendido, es falso lo que respondi Nerva de que t, ejercitando la accin de venta, puedas conseguir de m el precio, como si me hubieras dado la pacfica posesin de la cosa. Celso hijo deca que ello no convena a la buena fe y que yo tena la cosa en virtud de otra causa.El supuesto que se contempla es el siguiente. Una vez efectuada una compraventa y estando el comprador pendiente de cumplir con su obligacin de pagar el precio, descubre que la cosa adquirida es de un tercero. Debido a este conocimiento, en vez de abonar el precio pactado a su vendedor, lo paga al tercero dueo de la cosa. Nerva ante esta situacin de incumplimiento de contrato, otorga al vendedor laactio venditicon la que reclamar al comprador el pago insatisfecho. La razn de esta respuesta, es que el jurista considera que no se ha producido efectivamente eviccin, pues no ha habido una reclamacin judicial del tercero dueo de la cosa y como consecuencia de ella una privacin de la misma al comprador.Por el contrario,Celsus filius, opone a este razonamiento el carcter debona fidesdel contrato de compraventa. Por tanto, si el precio pactado no ha sido abonado, el comprador queda liberado respecto del vendedor. Si por el contrario, el precio ya ha sido satisfecho al vendedor yfalsus propietarius, el comprador que ha pagado alverus propietarius, dispone de laactio emptipara exigir la devolucin del precio frente a su vendedor.La responsabilidad por eviccin.Concepto de eviccin.Existe eviccin cuando el comprador, que no ha completado el tiempo de lausucapiode la cosa adquirida, resulta vencido en juicio,evictus, por el verdadero dueo de la cosa (eviccin total) o por el titular de unius in re alienasobre ella (eviccin parcial).Si la eviccin es total, como consecuencia de la reclamacin y consiguiente condena judicial, el comprador se ver obligado, bien a restituir la cosa a su verdadero dueo, o bien a pagar la estimacin pecuniaria que la sentencia del procedimiento formulario establezca.En el supuesto de eviccin parcial, el comprador deber tolerar por parte del tercero reclamante, el ejercicio de un derecho real sobre la cosa adquirida que aqul compro como libre de cargas. En la temprana jurisprudencia no se exiga al vendedor que expresamente refiriese al futuro comprador todos los gravmenes que tuviese el bien que se venda. As, en el caso de que el gravamen fuese una servidumbre y no un usufructo, el vendedor slo responde porevictiosi ha declarado expresamente que la finca la venda en uso pleno, es decir,uti optimus maximu. Esto es lo que se establece enD.18,1,66pr. (Pomp. 31 ad Q. Muc.)En la venta de un fundo hay cosas de las que se debe responder, aunque no se mencionen; por ejemplo de que no haya eviccin de propiedad o de usufructo sobre el fundo vendido; otras sin embargo solo si as se han declarado por ejemplo... de las servidumbres.Sabemos que dicho criterio se modific en la poca clsica. As, en esta etapa (preclsica) se considera ya como contrario a la buena fe, que preside la relacin contractual de compraventa, que el vendedor conociendo gravmenes, no aparentes, de la cosa que vende, no los manifieste expresamente al comprador en el mismo acto de la venta.Para que haya eviccin, la cosa debe ser transferida del vendedor al comprador. Si ste la tiene ya en su poder tambin se da la eviccin. As se establece enD.21,2,62pr. (Cel. 27 dig.)Si te vendiese una cosa que estaba en tu poder, puesto que se tiene por entregada, parece bien que yo me obligue por la eviccin.Origen histrico de la responsabilidad por eviccin.D.21,2,1 (Ulp. 28 Sap.)Tanto que se de la eviccin de la cosa entera como de una parte, el comprador tiene derecho a repetir contra el vendedor.En trminos parecidos, aunque ms explcitosD.21,2,16pr.Si una cosa vendida fuese objeto de eviccin, se habr de demandar por la accin de compra por todo lo que acreci a dicha cosa, del mismo modo que debe responder del valor simple de aquello que entregaba expresamente como accesorio del fundo comprado.En los primeros tiempos el transmitente slo responda por eviccin cuando el adquirente hubiese celebrado con l unamancipatio. La accin para solicitar la responsabilidad por eviccin era la derivada de lamancipatiocelebrada, es decir, laactio auctoritatis.El origen de la responsabilidad por eviccin debe, pues, referirse a la garanta derivada de lamancipatioque, a travs de laactio auctoritatis, el transmitente,mancipio dans, est obligado, comoauctor, a indemnizar al adquirente,mancipio accipiens, en el supuesto de que el adquirente se viese condenadoin remy por ello privado, total o parcialmente, de la cosa mancipada.Cuando el negocio mancipatorio dej de tener un efecto real de transmisin efectiva y se sustituy por un negocio enmummo uno, en el que el adquirente entregaba con carcter simblico una moneda, las partes intervinientes en lamancipatiocelebraban aneja unastipulatio, estipulacin, con finalidad de garanta por la que el transmitente se obliga a indemnizar al adquirente en el caso de producirse eviccin respecto del bien adquirido.Existen dos variantes:-En la compra de unares mancipi, generalmente bienes inmuebles, o bien en la compra de cosas de elevado valor, la estipulacin sola celebrarse por el doble del precio.D.21,2,16,1:Se dice que se incurre en la estipulacin del duplo cuando se restituye la cosa al reivindicante o se es condenado al pago de la estimacin del litigio o bien result absuelto el poseedor demandado por el comprador.Vemos los tres supuestos en los que se puede apreciar responsabilidad por eviccin fruto de un fallo judicial: el comprador demandado se ve obligado a restituir la cosa adquirida a su dueo; el comprador demandado se le condena a pagar la estimacin de la cosa al dueo demandante victorioso; la tercera posibilidad es que el comprador demandante pierde el litigio frente a un tercero poseedor de la cosa por l comprada.-Pero la estipulacin de la garanta por eviccin poda quedar reducida a unincertum, para lasres nec mancipi. Al principio, en las compras de cosasnec mancipitransmitidas en virtud del simple acuerdo entre las partes, no tena el comprador garanta frente al vendedor en el caso de que se produzca laevictio. Si el adquirente perda, fruto de una reclamacin judicial de un tercero, la cosa comprada, entonces el transmitente indemnizaba en la medida del inters del adquirente. Se trataba por tanto de unastipulatio incerti, pues el objeto de la reclamacin consista en indemnizar el valor que la cosa tena para el comprador vencido en juicio. As se establece enD.21,2,70:Cuando se produce la eviccin de una cosa, la accin de compra compete no slo para recuperar el precio de la compra sino... la cuanta del inters; por tanto, si la cosa comprada lleg a valer menos el perjuicio ser para el comprador.D.21,2,39:Si me hubiese entregado una cosa ajena y la adquiriese yo por usucapin, se estim procedente que se perdiese la autoridad, es decir la accin de eviccin.Si a pesar de comprar una cosa ajena, el comprador se convierte en propietario por haber transcurrido el plazo de lausucapio, es obvio que no puede reclamar por eviccin, pues ningn perjuicio ha sufrido.Laactio emptiy la eviccin como elemento natural de la compraventa.En el momento en que se configur la compraventa como contrato consensual, se admiti laactio emptipara exigir la responsabilidad por eviccin que originariamente haba generado la garanta estipulatoria. As se recoge enD.19,1,11,8 (Ulp. 32 ed.)Asimismo dice Neracio que est admitido que si hubieses vendido un esclavo ajeno...debes responder...se da la accin de compra para que se garantice la pacfica posesin al comprador...Al ser la responsabilidad por eviccin un elemento natural, puede excluirse por pacto expreso,pactum de non praestadum evictione. Este pacto no es vlido en caso de dolo del vendedor. Se entiende por dolo en este supuesto, la conciencia de vender una cosa ajena, en cuyo caso, responde an antes de producirse la eviccin. As se establece enD.19,1,30,1 (Afric. 8 quaest.)Si me hubiese vendido a sabiendas una cosa ajena, ignorndolo yo, antes de que se reivindicase, opinaba Juliano, que yo habr de demandar con xito con la accin de compra...Por otra parte, debe advertirse que no existe responsabilidad por eviccin en las ventas de cosas pignoradas o hipotecadas, pues el acreedor vendeiure pignorisen virtud delius distrahendio derivado delpactum vendendo, elemento natural en el derecho de prenda.El requisito de la notificacin al vendedor.Uno de los requisitos obligatorios para que exista la responsabilidad por eviccin es que el comprador notifique al vendedor la reclamacin, a fin de que el vendedor pueda coadyuvar a su defensa.Si por el contrario, el comprador no informa al vendedor de la reclamacin y despus es vencido en el pleito, no podr reclamar por eviccin al vendedor.Esta obligacin de notificacin puede hacerse en cualquier tiempo, siempre y cuando el proceso est todava en la fase en la que el vendedor, como coadyuvante del comprador demandado, pueda actuar en su favor a tenor de su testimonio o informacin, o bien, a travs de la proposicin de las pruebas que tenga por conveniente, a fin de intentar dejar sin efecto la pretensin del demandante. As se establece enD.21,2,29,2 (Pomp. 11 Sab.)En cualquier tiempo puede notificarse al vendedor para que comparezca en juicio para defender la cosa que vendi, porque en la estipulacin no se determina una fecha cierta, con tal de que no lo haga cuando ya va a recaer la condena.Cabe la posibilidad que el comprador, en vez de notificar a su vendedor acerca de la reclamacin del tercero sobre la cosa objeto de venta, le nombre, con aceptacin de ste, comoprocurator ad litemen el proceso que se sustenta y que puede ser a causa de la posible eviccin. En este supuesto, si el litigio se pierde, el vendedor que actu comoprocurator ad litemdel comprador estar obligado al pago de lalitis aestimatio, sin posibilidad de recuperacin del importe satisfecho por va de la relacin interna de mandato o representacin con su comprador.Cabe la posibilidad de que las partes intervinientes en la relacin contractual de compraventa, pacten que el comprador no queda obligado a notificar al vendedor la reclamacin judicial de un tercero para que surja en aquel la responsabilidad por eviccin.Si el comprador intenta diligentemente la notificacin y sin culpa suya no lo consigue, vale como hecha la notificacin. Lo mismo si el vendedor logra dolosamente impedir la notificacin.Existen algunos supuestos excepcionales en los que, perdido el litigio y condenado el comprador, no surge responsabilidad porevictiodel vendedor. Uno de ellos viene recogido enD.21,2,51,pr. (Ulp. 80 ed.)Si por imprudencia o por error del juez el comprador de una cosa ha sido vencido, negamos que el perjuicio deba ser del vendedor...la injusticia hecha al comprador no debe afectar al vendedor.La responsabilidad por eviccin encuentra su fundamento en una conducta incorrecta del vendedor. Si la cosa es propiedad del vendedor y, por causas ajenas a l, el comprador pierde la propiedad de la cosa comprada, aunque sea por ser condenado fruto de la reclamacin de un tercero, el vendedor no debe responder, pues nada indebido ha hecho.-Tampoco responde por eviccin el vendedor, si el comprador es condenado por negligencia suya en el proceso. As, por no comparecer como demandado.D.21,2,55pr. (Ulp. 2 ed. aed. cur.)Si se fall en contra del comprador porque no compareci en juicio no se incurre en la estipulacin.-No se responde por eviccin si el comprador perdi el litigio por no defenderse correctamente, as en el caso de que tenga unaexceptioy no la oponga. No as si cuando laexceptioera del vendedor, pues entonces ste responde por no oponerla.D.21,2,27 (Pomp. 11 Sab.)Segn el derecho que seguimos, si obstan contra el que reivindica excepciones que podra oponerle el comprador, el vendedor no responde por eviccin...pero si las excepciones son propias del vendedor, s responde.-Tampoco se da responsabilidad por eviccin, cuando habiendoappellatio, el comprador no apela o en el caso de que interponga el recurso fuera de plazo.Vicios ocultos.Concepto.La responsabilidad por vicios ocultos se configura como una de las principales responsabilidades del vendedor frente al comprador. El vendedor debe entregar al comprador el bien vendido en las condiciones acordadas. El bien entregado debe ajustarse estrictamente a lo pactado. No cumple correctamente con su obligacin de entrega, el vendedor que ofrece cosa distinta -en sus cualidades- de la pactada.En sentido estricto, para que pueda hablarse de vicios ocultos se debe tratar de vicios que convierten al bien adquirido en impropio para el uso o finalidad econmico-social al que est destinado. En un sentido ms amplio, tambin se considera que la cosa tiene vicios ocultos, cuando ser conocidos por el comprador, ste no hubiera adquirido la cosa, si bien los vicios no la hacen inservible para su uso normal. Incluso se aprecia que la cosa tiene vicios ocultos, cuando stos disminuyen, de forma considerable el valor de la cosa, como consecuencia de lo cual, el comprador o no habra comprado o bien de hacerlo habra pagado un precio inferior al inicialmente ofrecido.Los vicios no son, pues, propiamente defectos en la cosa comprada. Una cosa puede estar en perfecto estado y no obstante el comprador invocar vicios en la misma. Considero que puede entenderse por vicios los desajustes entre lo que el comprador entiende que compra y lo que efectivamente compra. Es vicio creer que se compra un caballo de carreras cuando se adquiere uno apto para ser empleado como animal de tiro o carga.Ahora bien, no todo vicio en la cosa, toda disconformidad entre lo que se pretenda y crea comprar y lo que se compr, genera responsabilidad. Adems de existir el vicio, ste debe ser oculto. Se entiende por oculto, en primer lugar, lo que no es manifiesto. Si alguien compra un objeto creyendo que es de oro cuando en realidad es de cobre, parece obvio que el desajuste era evidente, pudindose reconocer por cualquiera, por lo que se considera que es manifiesto, lo cual implica que el vicio no es oculto y, por ello, no provoca responsabilidad al vendedor.Habr que averiguar, cuando el comprador demanda al vendedor por vicios ocultos, si stos le son imputables. Lo sern, cuando pudo haberlos descubierto. No lo sern, cuando hizo lo que deba y no pudo descubrirlos. Slo se deben calificar de vicios ocultos aquellos vicios no imputables, es decir, los que no hayan podido ser descubiertos.Evolucin histrica.En los primeros tiempos cuando una cosa era transmitida pormancipatio, el transmitente responda de los vicios ocultos del bien transmitido a travs del ejercicio por parte del adquirente de laactio auctoritatis, con carcter general, o de laactio de modo agri, cuando el bien vendido fuese un fundo y el comprador se viese defraudado por la medida del mismo manifestada por el mancipante en sununcupatio, es decir en su declaracin.Cuando la compraventa qued conformada como contrato consensual, presidido por la buena fe, el comprador que considerase que la cosa adquirida presentaba vicios ocultos que, de conocerlos no la hubiese comprado, se le permiti laactio emptipara solicitar la resolucin del contrato.A pesar de este rgimen general, aplicable a todas las compras, los ediles curules, que eran magistrados republicanos que tenan competencias sobre la organizacin de los mercados en la ciudad, establecieron un rgimen especial para las transacciones que se efectuaban en los mismos.Las acciones edilicias.Las dos acciones introducidas por los ediles curules, en virtud de la promulgacin del edicto como consecuencia del ejercicio de suius edicendi, son:0. Laactio redhibitoria, por la cual el comprador puede solicitar, debido a los vicios ocultos de la cosa adquirida, la resolucin de la compra cuando alega que no la habra comprado de conocerlos o que no puede dedicarla al fin o destino para el que la adquiri.D.21,1,21pr.Redhibicin es hacer que el vendedor tenga de nuevo lo que haba tenido y como esto se haca restituyendo la cosa, por eso se dice redhibicin, como si dijramos restitucin.0. Laactio aestimatoria, tambin denominadaactio quanti minoris, cuando el comprador solicita, debido a los vicios ocultos de la cosa, una rebaja o disminucin del precio abonado, cuando invoca que dichos vicios rebajan considerablemente el valor de la cosa adquirida. Un texto de Ulpiano recogido en D.21,1,38 expone un supuesto de ejercicio de esta accin, en relacin con las ventas de animales, tan frecuentes en los mercados:Dicen los ediles: los que vendan caballeras digan claramente si tienen alguna enfermedad o vicio y sean entregadas a los compradores lo mejor que puedan ser enjaezadas. Si alguna cosa no se hubiese hecho as, daremos una accin...dentro del ao para la reduccin del precio... Lo que hemos dicho respecto de las caballeras deben cumplirlo los vendedores para toda clase de ganado.En el supuesto de que laactio redhibitoriaprospere, el comprador restituye la cosa y, recprocamente, el vendedor devuelve el precio recibido. A pesar de ser el comprador quien solicita la redhibicin, sta se contempla desde la perspectiva del vendedor, a quien se le restituye la cosa por l vendida. La accin redhibitoria es una accin temporal, es decir tiene un plazo de ejercicio, transcurrido el cual no es posible ejercitarla. Su plazo es de seis meses.En la resolucin judicial que pona fin al proceso derivado del ejercicio de laactio quanti minoris, se haca preciso determinar en cuanto se deba reducir el precio pagado. La rebaja o reduccin en el precio sera proporcional al vicio denunciado y probado. El plazo de ejercicio de esta accin se extiende hasta un ao, a contar desde la fecha de realizacin de la compraventa.Una y otra accin se extendieron progresivamente en su ejercicio respecto de otros supuestos de compra. A pesar de esta generalizacin, ambas acciones perdieron eficacia desde el momento que laactio empti, como accin general de la compraventa, poda ser ejercitada por el comprador para reclamar al vendedor por vicios ocultos.Las obligaciones del comprador.El pago del precio.La primera y principal obligacin del comprador en virtud del acuerdo de compraventa se concreta en el abono o pago del precio convenido.Siendo la principal obligacin del comprador el pago del precio, ste debe efectuarse conforme a las condiciones y circunstancias convenidas en el contrato. A pesar de que la obligacin pecuniaria, por la que se debe una cantidad de dinero, es naturalmente divisible, por lo que cabe pactar un pago fraccionado, esto no obsta para que las partes puedan convenir un pago entero, es decir, en un solo momento, en cuyo caso el pago parcial no supone un cumplimiento ntegro de la obligacin.En este supuesto, cuando se establece un pago nico, como forma de abonar el precio convenido, la divisibilidad natural se trasmuta por una indivisibilidad jurdica de la prestacin. A un supuesto de pago por entero no se cumple con un pago parcial.En el caso de que la obligacin de pago del precio se haya sometido a trmino, como ser lo habitual salvo en las compras instantneas, es evidente que dicha obligacin se completa con la de abonar intereses en razn al precio no pagado, desde que se produzcamora emptoris. Entendindose por tal un retraso injustificado en el traspaso del dinero respecto al plazo acordado por los contratantes. Dicha indemnizacin moratoria a favor del vendedor, no comprende el lucro cesante que el vendedor hubiera podido conseguir.Otras obligaciones del comprador.Junto al supuesto ordinario de pago de intereses por retraso injustificado en el abono del precio, que debe reconducirse con carcter general al campo de la mora contractual, se suscit entre los estudiosos una cuestin debatida, en relacin con el surgimiento de una cierta obligacin del comprador de abono de intereses no pactados, respecto del precio debido, desde el instante en que pendiente el pago, tiene no obstante la disponibilidad de la cosa vendida.El supuesto viene recogido D.19,1,13,19 y 20.La accin de venta compete al vendedor para conseguir la que debe entregarle el comprador. Entran en esta accin las siguientes cosas: en primer lugar el precio en que se vendi la cosa; igualmente los intereses del precio despus del da de la entrega de la cosa, porque disfrutando ya el comprador de la cosa, es muy justo que pague l los intereses del precio.Los interese de que habla el texto no son intereses pactados entre vendedor y comprador. Se trata de intereses que, a juicio del jurista, es justo exigirlos debido a que el comprador recibi la entrega de la cosa y est disfrutando de ella y el vendedor debe ser compensado con el abono de intereses de la cantidad debida como precio, desde ese mismo da de la entrega. Puede constatarse en la formulacin jurisprudencial, el carcter recproco e interrelacionado de las prestaciones de los contratantes.El siguiente prrafo, D.19,1,13,21, aclara cundo debe entenderse, a los efectos establecidos en el pasaje anterior, entregada la cosa:Debemos considerar entregada la posesin, aunque sta sea en precario, cuando... (el comprador) tenga la facultad de percibir los frutos.El pasaje se fija, nicamente, en el beneficio que el comprador obtiene hacindose propietario de los frutos de la cosa adquirida. En justa equivalencia desde ese momento le exige el abono de los intereses del precio devengado y no abonado. Incluso en esta misma lnea de pensamiento jurisprudencial, podra decirse que, tratndose de una cosa no fructfera, el comprador debe intereses del precio no satisfecho desde que la tiene en su poder y puede, pues, ejercitar suius utendisobre la misma, producindole un beneficio por su mero uso o utilizacin.Junto con la obligacin principal de pago de precio, as como de los eventuales intereses que se deban en razn del mismo, es tambin obligacin del comprador abonar al vendedor los gastos que pudiera haber hecho, desde la perfeccin de la compraventa hasta la entrega, para la conservacin y mantenimiento de la cosa vendida. As establece enD.19,1,13,22 (Ulp. 32 ed.)Adems entra en la accin de venta los gastos que se hicieron en la cosa vendida; por ejemplo si algo se gast en los edificios vendidos..Se trata de gastos de conservacin que se consideren imprescindibles para el mantenimiento de los edificios y que debi soportarlos el vendedor efectuando su desembolso en el tiempo que media entre la venta y la entrega. As tratndose de un animal, y siendo del comprador seran las cras, lgico es que los gastos, por ejemplo de alimentacin, corran a su cargo ya que es quien recibe los frutos.Los pactos aadidos.Concepto y proteccin procesal de los pactos.Se considera pacto al mero acuerdo de voluntades sin revestimiento formal. En Derecho romano, en la poca postclsica se distingui entre pactos vestidos y pactos nudos, es decir desnudos. Los primeros son aquellos que excepcionalmente se encuentran dotados de accin, de tal manera que se hacan exigibles las prestaciones en ellos convenidas. Adquieren tal eficacia, bien por formar parte de ciertos contratos -pacta adiecta-; bien por ser protegidos por los pretores -pacta praetoria-; o bien por tener su origen en disposiciones de los emperadores -pacta legitima-. Los pactos nudos que son aquellos pactos de los cuales no nace accin, como el llamadopactum de non petendo, pacto de no reclamar.Los pretores protegieron, de acuerdo con criterios de buena fe y equidad, los pactos que no podan ser encuadrados en algunas de las categoras contractuales previstas por elius civile. As se puede ver en un texto que se recoge en D.2,14,7,7:Dice el pretor: Mantendr los pactos convenidos que se hayan hecho sin dolo, sin infringir las leyes, plebiscitos, senadoconsultos, decretos o edictos de los emperadores, y que no sean en fraude de cualquiera de los mismos.El pretor concede para su proteccin no una accin sino una excepcin, permitiendo insertar unaexceptio pactien la frmula.En este epgrafe, nos referiremos no a los pactos que se constituyen como acuerdos autnomos, en los que las partes concluyen un convenio independiente, sino a los pactos o acuerdos vinculados a un contrato de compraventa.Estos pactos son elementos accidentales, al ser introducidos por expresa declaracin de voluntad de los contratantes.Laexceptio pactise consideraba inherente a los juicios de buena fe. As lo declara Ulpiano en el libro IV de comentarios al edicto recogido en D.2,14,7,5:Por lo dems, a veces forma parte de la accin misma, como en los juicios de buena fe, pues solemos decir que los pactos convenidos estn incluidos en los juicios de buena fe.Esta circunstancia, unida al principio jurisprudencial conforme al cualexige la buena fe, que se haga lo convenido, determina que todos los pactos o convenciones que las partes hubiesen aadido a los contratos consensuales, particularizando determinados aspectos del contrato principal, deben de ser protegidos por la accin propia del contrato.Contenido e interpretacin de los pactos aadidos.Los contratos consensuales y de buena fe, posibilitan la adicin de pactosin continenti. Este concepto de pactos aadidos se contiene en un fragmento recogido en D.18,1,72 (Pap. 10 quaest.)Los pactos convenidos posteriores al contrato que reducen algn aspecto de la compra se consideran inherentes al contrato; por el contrario, los que aaden algo, creemos que no son inherentes.De este modo Papiniano considera como pactos aadidos aquellos agregados por las partes con posterioridad al contrato -ex intervallo-, pero slo los que reducen algn aspecto de la compra se consideran inherentes, y, por tanto, exigibles por la propia accin del contrato. Los pactos que aaden obligaciones, slo son vlidos si se agregan al celebrarse el contrato, no con posterioridad ya que en ese caso slo darn lugar a excepcin. En todo caso, los pactos aadidos no pueden modificar ningn elemento esencial del contrato, ya que de hacerlo estaramos ante un nuevo contrato.Los pactos aadidos al contrato de compraventa.1.Pactum in diem addictio. 2.Pactum displicentiae.3.Pactum degustationis. 4.Pacto de reserva de hipoteca.5.Pactum protimiseos. 6.Pactum de non praestanda evictione.7.Pactum de lex commissoria.0. Pactum in diem addictio.En virtud de este pacto, el vendedor se reserva la facultad de rescindir el contrato si dentro de un plazo determinado, un tercero hace una mejor oferta que la del comprador. Este pacto fue frecuentemente utilizado en las subastas. Como la subasta poda durar varios das, la adjudicacin al mejor postor era provisional, en tanto no llegaba el da final de la subasta.D.18,2,1La adjudicacin a trmino se hace as: Quede comprado por ti aquel fundo en cien mil sestercios, a no ser que algn otro antes de las prximas calendas de enero me hubiese hecho mejor oferta, para que la cosa cambie de propiedad.D.18,2,27Es lcito, al vendedor, una vez que le ha sido hecha mejor oferta, adjudicar al posterior, a no ser que el primero estuviese dispuesto a dar ms.Se discuti si la venta sometida a este pacto, era una venta bajo condicin resolutoria, o bajo condicin suspensiva y negativa, de no producirse una mejor oferta.D.18,2,2pr.Se discute, cuando se hace la adjudicacin de un fundo a trmino, si es una compra simple, que se resuelve bajo condicin, o si, por el contrario, es condicional. Y me parece ms cierto que interesa saber qu se quiso hacer. Pues si se quiso que al ser ofrecida una mejor oferta, se deshaga, ser una compra simple, que se resuelve por la condicin; pero si se convino que la compra se perfeccionara si no se haca mejor oferta, ser compra condicional.Las consecuencias segn se opte por una u otra solucin, son importantes, ya que tratndose de una venta bajo condicin resolutoria, el comprador puede usucapir y hacerse con los frutos de la cosa adquirida.D.18,2,2,1 (Ulp. 28 Sab.)As, pues, cuando segn la distincin hecha, la venta es simple, escribe Juliano que aquel a quien la cosa se adjudic a trmino podr usucapir y lucrarse de los frutos y accesiones, pero tambin le corresponder el riesgo si la cosa hubiese perecido.D.18,2,4pr.Cuando la venta es condicional niega Pomponio que el comprador pueda usucapir, y que le pertenezcan los frutos.Asimismo, si la venta es simple con condicin resolutoria, como podemos observar al final de D.18,2,2,1, citado arriba, el riesgo de prdida de la cosa pertenece al comprador,periculum est emptoris.Es obligacin del vendedor, la de la exigencia de notificar al primer comprador la mejor oferta posterior, a fin de que aqul, si quiere, pueda igualar o mejorar esta oferta.Si iguala la oferta, la venta queda ratificada a su favor. El carcter de este pacto permite al vendedor mantener al primer comprador como adquirente, no obstante haber recibido una mejor oferta posterior.Una cuestin tambin abordada por la jurisprudencia es la configuracin conceptual de lo que debe entenderse como mejor oferta, punto ste muy importante, toda vez que es la cuestin nuclear sobre la que gravita este pacto. Esta cuestin se aborda en dos fragmentos recogidos enD.18,2,4,6 (Ulp. 4 Sab.)Se considera haber sido hecha una oferta mejor si el precio se hubiese aumentado. Pero, incluso sin aumentar precio, se considera mejor oferta, si se ofreciese un pago ms fcil o ms pronto; tambin hay mejor oferta si se sealase un lugar ms oportuno para el pago del precio; as lo escribi Pomponio, en su libro IX de comentarios a Sabino. El mismo Pomponio dice que tambin parece haber mejor oferta cuando el comprador es ms solvente. Por lo cual, si se interesa algn comprador ofreciendo el mismo precio, pero menos gravosas condiciones, o no exigiendo fianza alguna, se considerar que hay mejor oferta. Luego, lo mismo ha de aceptarse, aunque estuviera dispuesto a pagar un precio menor si dispensase de aquellas cosas que en la primera compra eran gravosas para el vendedor.D.18,2,5 (Pomp. 9 Sab.)Porque todo lo que afecta a la utilidad del vendedor debe tenerse por mejor oferta.Del anlisis de estos textos parece deducirse quemejor ofertano es un concepto objetivo u objetivable, sino lo ser aquello que el vendedor, en cuyo inters se introduce el pacto, as lo considere. Al deshacerse la compra por la mejor oferta hecha por un segundo comprador, sta deber ser real, pues si el segundo comprador es simulado -falso comprador-, la venta sera vlida a favor del primero.En el caso que la cosa vendida con pacto dein diem addictiofuese una cosa en estado de copropiedad, es preciso determinar a quin le corresponde la aceptacin de la mejor oferta posterior.Un caso de adjudicacin a trmino, con problema sucesorio, se contiene en un texto tomado del libro IX de comentarios a Sabino de Pomponio y se recoge enD.18,2,15pr.Si habiendo sido adjudicado a trmino un predio, hubiera fallecido el vendedor antes del plazo, ya exista un heredero despus de dicho trmino, ya no exista en absoluto, el predio queda comprado porque no se puede considerar hecha mejor oferta que agrade al propietario, pues no vive ya el vendedor. Pero si dentro del plazo para el aumento existiese un heredero, puede serle hecha a l la mejor oferta.Al ser el pacto hecho en utilidad del vendedor, si ste muere antes de concluir el plazo, habr que estar a la voluntad del heredero. Si hay heredero antes de expirar el plazo, a ste debe serla hecha la mejor oferta y aceptada por l. Si la adquisicin de la herencia es posterior a la expiracin del trmino, la compra se considera perfecta a favor del primer comprador.En cuanto a los gastos efectuados por el primer comprador en la cosa, si la venta se resuelve y debe devolverlo, existe una constitucin imperial de Septimio Severo que indica que los gastos necesarios que el primer comprador hubiese probado haber realizado, se le paguen.0. Pactum displicentiae.Es un pacto establecido a favor del comprador. En virtud de este pacto se reserva el derecho a devolverla al vendedor recuperando el precio.Es un pacto sometido a trmino, ya que la facultad del comprador de comprobar si la cosa o mercanca le agrada o si decide devolver la cosa, se mantiene durante un plazo fijado en el propio pacto. Si no existe una mencin expresa del plazo en el que se pueda ejercitar la facultad rescisoria, el Edicto de los Ediles Curules concede al comprador un plazo de 60 das, unaactio in factum, es decir una accin pretoria por el hecho, para decidir. Pasado ese plazo, el contrato de compraventa es firme e irrescindible.Estas accionesactio emptioin factumse utilizaran por el comprador para exigir del vendedor la devolucin del precio satisfecho a cambio de la entrega de la cosa que no se ha aceptado, para el caso de que el vendedor no quiera recibirla voluntariamente. El riesgo de prdida de la cosa corre a cargo del comprador.0. Pactum degustationis.Este pacto tena una especial aplicacin a las compraventas de vino. En virtud del mismo, el comprador quedaba autorizado a llevar a cabo la oportuna comprobacin de que el vino tena las condiciones o cualidades adecuadas.La cata del vino se hara, pues, para establecer su calidad. En D.18, 1, 34, 5 (Paul. 33 ed.) se hace una distincin entre los fines que se persiguen, a propsito de las ventas de vino o aceite, con la degustacin y la medida:Las causas de la degustacin y de medicin son distintas: la primera implica la posibilidad de desaprobar, mientras la medida no implica que se venda ms o menos, sino que se ponga de manifiesto la cantidad comprada.Degustacin implica, pues, la posibilidad de desaprobar, mientras que medida no supone ms que comprobar o verificar.Es la degustacin el momento de traspaso del riesgo del vendedor al comprador, siempre que no se convenga en otro trmino.0. Pacto de reserva de hipoteca.El vendedor se reserva, como garanta del cobro aplazado del precio convenido, un derecho de hipoteca sobre el bien vendido.D.20,1,5pr.:Hay que saber que se pueden hipotecar cosas por cualquier obligacin... ya se contraiga una compraventa...D.20,1,9,1:Lo que puede ser objeto de compraventa puede tambin pignorarse.D.20,1,4 y D.22,4,4:Se contrae la hipoteca en virtud de un pacto cuando alguien conviene que algunos objetos de su propiedad queden en garanta hipotecaria de alguna obligacin, y no importa en que trminos se haga, como ocurre igualmente en las obligaciones consensuales...Establecido, pues, un plazo para el pago, el vendedor no podr reclamar la cantidad debida ni ejecutar la hipoteca antes de su vencimiento.0. Pactum protimiseos.Pacto en inters del vendedor por el cual, si el comprador quiere vender la cosa adquirida, debe, en igualdad de condiciones, preferir como comprador a aqul que se la vendi. El vendedor dispone de la accin de venta si el comprador, incumpliendo el pacto, la hubiese vendido a un tercero.0. Pactum de lex commissoria.Es un pacto establecido en favor del vendedor, en virtud del cual ste se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, en el supuesto de que el comprador no efectuase el pago del precio dentro del plazo prefijado.El vendedor tiene derecho de resolver la venta por falta de pago, entendindose que la venta no se haba efectuado, lo que produca como consecuencia la posibilidad de exigir la devolucin de la cosa entregada al comprador y de todos los frutos producidos por ella durante el tiempo que ha estado en poder del comprador.D.18,3,1:Si se hubiese vendido un fundo con clusula comisoria, ms parece que la compra se resuelve que se contrae bajo condicin.El pasaje de Ulpiano confirma la naturaleza resolutoria del pacto de ley comisoria, es decir, si se produce la circunstancia prevista en el pacto, falta de pago del precio en el plazo prefijado, la consecuencia es la nulidad de la venta. Dicha nulidad, se retrotrae al momento de realizacin de la venta por lo que sta es nula o inexistente.Un texto de Ulpiano afirma que corresponde al vendedor otorgar eficacia al pacto de ley comisoria, lo que supone que producida la circunstancia prevista en el acuerdo, puede el vendedor exigir la eficacia consistente en la nulidad de la venta o por el contrario puede prescindir de este efecto y aceptar un precio satisfecho en un plazo posterior al sealado.D.18,3,4,2:Papiniano... escribe que, tan pronto se ha incurrido en el supuesto de la clusula, deber determinar el vendedor si quiere ejercitar su derecho comisorio o prefiere reclamar el precio; porque, si hace valer el comisorio, despus no puede ya variar.La aceptacin del precio pendiente hecha en un momento posterior al trmino establecido en el pacto de ley comisoria, se considera desistimiento de los efectos de la misma. Es decir, si se recibe la deuda pendiente ofrecida despus del plazo pactado, se entiende, tcitamente, que se renuncia a la eficacia de la clusula comisoria. As, lo confirma un texto que se recoge enD.18,3,7Si el vendedor pide el precio despus del trmino comisorio establecido, se entiende que ha renunciado al mismo y no puede variar y volver a l.Centrndonos en la poca clsica, la solucin de laactio venditicomo accin por la que se puede exigir la eficacia de la ley comisoria, no es unnimemente aceptada.En cuanto a los efectos del pacto comisorio, es preciso sealar que producido el hecho o circunstancia en que ste se basa, el vendedor tiene derecho a exigir la rescisin de la venta invalidndola. Esto conlleva entregar la cosa al vendedor, as como los frutos producidos por la misma durante el tiempo que medi desde la entrega hasta la reclamacin. En este mismo orden de ideas, este carcter gravoso del pacto comisorio contra el comprador lleva a la jurisprudencia a admitir que el vendedor puede, adems, exigir el resarcimiento de los daos sufridos por la cosa durante el tiempo que la tuvo el comprador producidos por su dolo o culpa.Otro efecto del pacto comisorio es el derecho del vendedor de retener las cantidades recibidas en concepto de arras o como parte de precio.ARENDAMIENTO.Concepto jurisprudencial y doctrinal.Marco conceptual y precisiones terminolgicas.La tricotoma escolstica distingui tres contratos de arrendamiento diferentes, segn que su objeto recayese sobre una cosa, sobre la prestacin de unos servicios o sobre la ejecucin de una obra.La expresin bimembrelocatio conductio, deriva de dos verbos que expresan dos acciones complementarias y recprocas.Locatioes la forma sustantivizada del verbolocare, que significa colocar. Por su parte,conductioes la misma derivacin del verboconducere, trmino que, a su vez proviene desecum ducere, que supone llevar consigo. En lalocatio conductiolos juristas vean, por tanto, dos comportamientos que diferenciaban las dos partes intervinientes en una relacin contractual.Una persona denominadalocatorcoloca temporalmente, es decir entrega por un tiempo, pone en poder de otra, denominadaconductor, una cosa que ste se lleva consigo.Precedentes histricos.En primer lugar laslocationes censoriae. Arriendos delager publicusque realizaba el colegio de censores, a favor de un particular, por un perodo de cinco aos.Otra forma primitiva como antecedente de arrendamiento sera lalocatio iumenti, arriendo de un jumento.Puede reconocerse que ya en pocas muy remotas -siglo V a.C.-, ya se conocan ciertas formas de acuerdo por las que una persona ceda a otra por cierto precio,merces, la utilizacin temporal de un bien.La configuracin jurisprudencial.D.19,1, 1:La locacin y conduccin por ser natural y de todas las gentes, no se contrae con palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa.De acuerdo con el tenor de este pasaje, la locatio conductio, en su configuracin como contrato consensual, encuentra su origen en el ius gentium, y de ah su carcter de negocio libre de formas.D.19,1,2pr.La locacin y conduccin es similar a la compraventa y se rige por las mismas reglas jurdicas. As como la compraventa se contrae si hay acuerdo sobre el precio, tambin la locacin y conduccin se considera contrada si se conviene la merced.Despus de sealar un origen comn, elius gentium, y por ello una idntica condicin de contrato consensual, desprovisto de formalidades, que responde a unas reglas jurdicas anlogas a la compraventa, se preocupa de diferenciar ambas relaciones, sealando que en ciertos supuestos fcticos pudiera resultar dificultoso distinguir si nos encontramos ante una u otra figura contractual.Las dos acciones que derivan de esta relacin contractual son: laactio locatiy laactio conducti. Una y otra dan lugar a un juicio que se rige por las reglas de losiudicia bonae fidei.Configuracin doctrinal.Lalocatio conductioes un contrato consensual en virtud del cual una persona denominadalocator, arrendador, se compromete a entregar cierta cosa o a prestar determinado servicio, a otra, llamadaconductor, arrendatario, comprometindose quien obtiene la venta, a entregar como contraprestacin un precio denominado merced,merces.Las distintas variantes.La tricotoma dogmtica.La clasificacin tripartita del contrato de arrendamiento que distingue entrelocatio conductio rei,locatio conductio operarumylocatio conductio operis, no es obra de la jurisprudencia romana. Bajo la expresinlocatio conductiolos juristas romanos configuraron una modalidad contractual nica en su fisonoma.El arrendamiento tiene, para los juristas romanos de la poca clsica, su centro de gravedad en el hecho de colocar, es decir de desplazar la cosa o el servicio. Por ello, es indiferente que quien acta comolocator, es decir quien realiza el acto de colocar en poder del otro, sea quien cobre la renta o quien la pague. As, la parte principal de lalocatio conductioes siempre ellocator, pague o cobre la renta, mientras que la parte principal en la compraventa es el emptor, que es, siempre, quien paga el precio.Las tres definiciones.Lalocatio conductio rei, o arrendamiento de cosa, es un contrato consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador,locator, conviene con otra llamada arrendatario,conductor, en traspasar el ejercicio temporal del uso y disfrute de un bien, no consumible, para su aprovechamiento, con la obligacin que surge en ste de abonar, de forma normalmente peridica, como compensacin una renta,pensioomerces.La locatio conductio operarum, o arrendamiento de servicios, es un contrato consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador,locator, conviene con otra llamada arrendatario,conductor, prestar un determinado servicio o trabajo, con la obligacin que surge para ste de remunerar dicho servicio con una retribucin habitualmente denominadasalarium, salario.La tercera variante de arrendamiento es lalocatio conductio operis, o arrendamiento de obra. Se trata de un contrato consensual, en virtud del cual una persona denominada arrendatario,conductor, se compromete a ejecutar una cierta obra a favor de otra, llamada arrendador,locator, quien por su parte se obliga a proporcionar los elementos materiales necesarios para que aquel realice su trabajo y a retribuir ste con una renta.Rasgos comunes.Consensual, no formal y bilateral.Cuando el arrendamiento se encuentra conformado en su rgimen jurdico, tal como se recoge en las fuentes jurisprudenciales, la consensualidad no slo es nota esencial sino incluso se constituye como la ms determinante.D.19,2,2pr.La locacin y conduccin es similar a la compra y venta... as como la compraventa se contrae si hay acuerdo sobre el precio, la locacin y conduccin se considera contrada si se conviene en la merced.Como una consecuencia de la nota de la consensualidad, es un contrato no formal.D.19,2,1:La locacin y conduccin por ser natural y de derecho de gentes, no se contrae con las palabras, sino por el consentimiento, como la compraventa.En tercer lugar es un contrato bilateral perfecto. De la relacin contractual surgen invariablemente, y desde el primer momento, obligaciones para las dos partes contratantes.Oneroso, de tracto sucesivo y de buena fe.Es un contrato naturalmente oneroso. La normal onerosidad de lalocatio conductiose basa en cada uno de los contratantes cumple su obligacin pensando en el cumplimiento de la otra parte. As en lalocatio conductio rei, si ellocatorcede la cosa alconductores porque ste abona por ello una renta. No obstante esta caracterstica, la onerosidad puede ser modificada en el momento del cumplimiento del contrato.El arrendamiento se comporta de modo anlogo al contrato de compraventa, en el que no se acepta comopretium, un precio simblico.A pesar de no ser posible que la onerosidad se excluya en el momento de la perfeccin, s se permite que esta se excluya en el momento del cumplimiento o ejecucin del contrato. As, el arrendador puede condonar la obligacin de pago de la renta pactada al arrendatario y ello no afecta ni desvirta la naturaleza del contrato.Es de ordinario, un contrato de tracto sucesivo. Se denominan contratos de tracto sucesivo, frente a contratos de ejecucin instantnea, a aquellos en los que las relaciones jurdicas contractuales extienden su eficacia en el tiempo. As los arriendos de fundos rsticos, se pactaban por un quinquenio,lustrum.Es un contrato presidido por la buena fe. Esto significa que las acciones que protegen los derechos de las partes tienen frmulaex fide bonae, que supone un mayor arbitrio judicial a la hora de fijar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.Arrendamiento de cosa; especial mencin a los arriendos de locales.La cosa arrendada y la merced convenida.Al igual que en la compraventa, la cosa debe ser unares intra commercium.Puede ser una cosa mancipi o nec mancipi, mueble o inmueble. Tratndose de cosa inmueble, sta puede ser rstica (explotacin agrcola, al arrendatario se le suele llamar colono) o urbana (utilizacin y disfrute de una vivienda o un local, al arrendatario se le denomina inquilino).Originariamente, se sealan como antecedentes del contrato de locatio conductio los arrendamientos del ager publicus perteneciente a las ciudades o los municipios.La cosa debe ser no consumible ya que es preciso devolverla al trmino del arriendo. No es posible el arriendo de cosas incorporales o derechos. En este sentido, no cabe un arrendamiento sobre alguno de losiura in re aliena, as sobre un servidumbre o un usufructo, ni tampoco sobre un derecho de crdito.Por ltimo, en cuanto a la necesidad de que la renta seain pecunia numerata, se duda, en primer lugar, si es un requisito exigido desde la poca clsica. En todo caso, dicha exigencia, no alcanzara en ninguna poca a los arrendamientos rsticos en los que primara pactar una renta en especie sobre los mismos frutos agrcolas que produjese el fundo arrendado.Las obligaciones del arrendador.1. Colocar la cosa a disposicin del arrendatario. Esto supone la cesin del ejercicio de los derechos de uso y disfrute.Una vez cedida la cosa, el arrendatario se convierte en unpossesor naturalis, lo que significa que no est protegido interdictalmente.A pesar de esto, los arrendatarios, durante el tiempo que se encontraban en poder de la cosa arrendada, si eran perturbados en su posesin podan acudir a su arrendador, a fin de que sea ste quien pida al pretor, a favor de su arrendatario, el amparo interdictal. Ms tarde, se les concedi directamente a los arrendatarios los interdictos posesorios, con carcter de tiles.2. La segunda obligacin del arrendador es la de mantener la cosa en las condiciones que hagan posible su uso y disfrute por parte del arrendatario. Enmarcada en esta obligacin de mantener al arrendatario en el uso de la cosa arrendada, se suscita la cuestin de saber si el arrendador, en el curso del arrendamiento, puede o no proceder a la venta de la cosa objeto de arrendamiento. En principio, es necesario afirmar que nada obsta para que el arrendador siendo propietario de la cosa arrendada, proceda a su venta.La cuestin problemtica, se suscita cuando, fruto del acto de disposicin parcial o total, el nuevo titular del derecho real sobre la cosa arrendada pretenda ejercer su derecho en colisin con el ejercicio delius utendi et fruendique tiene el arrendatario en virtud del arriendo.En derecho romano clsico rigi el principio deemptio tollit locatum, es decir, venta quita renta. Procedida a venderse la cosa durante el tiempo en que est vigente el arriendo, salvo que el arrendador-vendedor hubiese convenido con el comprador el mantenimiento del contrato de arrendamiento, el nuevo propietario no tiene ninguna obligacin con el arrendatario por lo que el contrato queda extinguido.En este supuesto es obvio que se ha producido un perjuicio para el arrendatario,conductor, por incumplimiento de contrato, ya que ste ha finalizado antes del plazo convenido. Ante esta situacin, el arrendatario puede pedirle a su arrendador la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios.3. La tercera obligacin del arrendador es la del mantenimiento y conservacin de la cosa arrendada en las condiciones idneas para ser usada y disfrutada de acuerdo con lo que se pact. Por ello, todos los gastos,impensae, que sean necesarios para la necesaria conservacin de la cosa arrendada corren a cargo del arrendador,locator.D.19,2,25,2:Si habiendo edificado un vecino se oscureciesen las luces de un cenculo, el arrendador est obligado con el inquilino y no hay duda que le es lcito al inquilino dar por finalizado el arriendo; si le demandase por la renta habr de hacerle una rebaja; lo mismo se entender si el arrendador no arregla o restaura las puertas o ventanas demasiado estropeadas.La premisa es que el jurista considera que todo gasto que sea preciso hacer para mantener la cosa en las mismas condiciones idneas que las que tena cuando se arrend, debe ser a cargo del arrendador. Por ello, el arrendatario bastar que notifique al arrendador la avera o deterioro para que sea ste quien deba proceder a reparar a su costa.En el supuesto de que el arrendador se niegue a reparar lo que es preciso para la conservacin y mantenimiento de la cosa arrendada, se permite al arrendatario efectuar los gastos necesarios y deducirlos de la merced.4. Por ltimo, el arrendador responde frente al arrendatario de los daos que se le hayan causado como consecuencia de las malas condiciones de la cosa objeto de arriendo.D.19,2,19,1 (Ulp. 32 ed.)Si alguno hubiese arrendado unas tinajas defectuosas sin saberlo, y luego se hubiera derramado el vino, quedar obligado en la medida del inters y no habr de ser excusada su ignorancia...Como puede apreciarse, el arrendador no slo responde por dolo sino tambin por culpa, respecto de la idoneidad y el buen estado de la cosa arrendada a fin de ser destinada al uso para el que se arrend.Especial referencia alpericulum.1. En relacin con los arrendamientos rsticos: toda violencia que no puede resistirse; esta es la regla que determina que el hecho pueda ser calificado depericulum. De dichopericulumresponde el arrendador y por ello se califica depericulum locatoris. As, no procede hablar de periculum locatoris en el caso de que no pudiese probarse que el hecho fue debido a la fuerza mayor,vis maior, pues, si ste pudo diligentemente haberlo previsto, y consiguientemente evitado, empleando una diligencia media, la responsabilidad es suya.2. en los arrendamientos urbanos la solucin es anloga.D.19,2,19,6:Si alguno habiendo tomado en arriendo por un ao una vivienda, hubiese dado el alquiler de todo el ao y al cabo de los seis meses la casa se hubiese derrumbado o se incendiase, escribi rectamente Mela que el alquiler del tiempo restante habra de ser reclamado por la accin de conduccin...Hemos visto que el riesgo recae en el arrendador, y podemos preguntarnos, en qu se concreta su consecuencia? En la respuesta a esta cuestin es donde los juristas enmarcan la denominadaremissio mercedis, es decir, la remisin o condenacin de la renta o merced.Se hace preciso diferenciar entreremissio mercedisydeductio mercedis. En la primera, elconductorno est obligado a satisfacer nada de la renta pactada, en el segundo slo se trata de una reduccin en la misma. La primera,remissio mercedis, se contempla en aquellos textos que recogen un caso en el que el arrendatario ha perdido totalmente el disfrute de la cosa arrendada. La segunda,deductio mercedis, opera en los supuestos en que la prdida no es total, por lo que el arrendatario ha obtenido algn rendimiento o disfrute de la cosa arrendada.Para que se pueda apreciarpericulum locatoris, que conllevedeductio mercedis, el perjuicio o prdida del arrendador por causas no imputables a l, debe ser grave, de forma que ponga en importantes aprietos las posibilidades econmicas del arrendatario de hacer frente al pago de la renta pactada.La posicin del arrendatario.1. En primer lugar el arrendatario,conductor, est obligado a pagar la merced en la forma y plazo convenido.En el caso de que circunstancias de fuerza mayor impidan el uso de la cosa, elconductorpodra llegar a quedar exento del pago convenido o al menos conseguir una rebaja proporcional en la cuanta de la renta pactada. Esta consecuencia deriva de la obligacin, que hemos visto, de asumir el arrendador elpericulum locatoris.En suma, aunque se haya tomado en arriendo el fundo indeterminada renta anual, si por algn accidente atmosfrico, as tempestad u otro, se hubiesen ocasionado daos en la cosecha, stos sern a cargo del dueo, si no se probare que otros aos hubo abundancias. Para compensar las prdidas, se podr solicitar la rebaja de la renta de acuerdo con la buena fe contractual.2. Corresponde al arrendatario,conductor, usar y disfrutar de la cosa conforme a lo pactado o en su defecto conforme a su naturaleza.3. Asimismo, y dentro de su derecho de utilizacin razonable de la cosa arrendada, si el arrendatario de un vivienda aade o incorpora algo a ella, tiene derecho a retirarlo, es el denominadoius tollendi, que puede ejercerse siempre y cuando la retirada no cause dao o deterioro al edificio.4. El arrendatario, en el ejercicio del derecho de uso, puede cederlo a su vez a otro, salvo prohibicin expresa en contrario. Cabe, por tanto, en principio el subarriendo. En todo caso, terminado el arriendo automticamente se extingue el subarriendo.5. Del ejercicio del derecho de uso de la cosa arrendada, deriva una responsabilidad por uso indebido. As el arrendatario responde, frente al arrendador, de los daos que pudiera sufrir la cosa por su dolo y culpa.6. Adems de responder por dolo o culpa en el caso de arrendamiento de bienes muebles, el arrendatario responde por custodia respecto de cualquier dao o prdida sufrida en los mismos.7. Por ltimo, corresponde al arrendatario devolver la cosa arrendada al extinguirse el contrato.Extincin.Se produce la extincin del arrendamiento de cosa por las siguientes causas:1. Llegada del plazo establecido o cumplimiento de la condicin resolutoria convenida en el contrato. No obstante, si el trmino se cumple y elconductorcontina usando la cosa arrendada sin denuncia dellocator, se considera que el arrendamiento se mantiene por prorroga tcita.Si no se acordase trmino al contrato, el arrendamiento se extinguir por renuncia unilateral de cualquiera de las partes.2. El arrendatario puede dar por finalizado el contrato si demuestra que la cosa ha sufrido alteraciones que la hacen inservible para el uso conforme al que se arrend.3. Por extinguirse el derecho del arrendador, as si ste es usufructuario y termina el usufructo, o si vende la cosa, conforme vimos en el anlisis de la regla venta quita renta.4. La muerte del arrendador slo extingue el arrendamiento cuando ste se ha hecho sin sometimiento a trmino.D.19,2,4:El arrendamiento... hecho hasta que el arrendador quiera, se extingue por muerte del que arrend...5. Se duda si la muerte del arrendatario extingue el contrato. En derecho clsico la condicin de arrendatario no se trasmite a los herederos. En derecho justinianeo la condicin de arrendatario es transmisiblemortis causa, a los efectos de que el heredero tenga derecho a completar el tiempo fijado por su causante en el contrato.Arriendos especiales. El arrendamiento de locales.Se trataba de un contrato de alquiler de locales de seguridad, en los que el arrendatario almacenaba o depositaba mercancas de su propiedad y ellocatorresponda, por custodia, de lo depositado.No se trata de unalocatio conductio operarum, pues lo que constitua realmente el objeto del contrato, no era el servicio prestado sino el local que se ceda para el almacenamiento.Tampoco era unalocatio conductio operispues si bien existe un desplazamiento de una cosa, el de las mercancas que se almacenan, tampoco sobre ellas recae el objeto del contrato, pues, no realiza el almacenista sobre las mismas ningnopuso trabajo para su transformacin, sino que se limita a custodiarlas.El arriendo de solares; en este caso, el fin o finalidad perseguida por el arrendador es edificar, pues, no cabe otro uso del bien arrendado, ya que por s slo, no tendra sentido el uso y disfrute de un solar. Estos arrendamientos se hacan a largo plazo, cuando no a perpetuidad.Arrendamiento de servicios.El arrendamiento de servicios,locatio conductio operarum, deriva originariamente de la locacin de esclavos, si bien el objeto no es el esclavo propiamente dicho, sino su trabajo. Posteriormente, comienza a utilizarse como contrato que tiene como sujeto a un hombre libre, en relacin con los trabajos manuales que este realiza a cambio de una renta o merced.Pues bien, en lalocatio conductio operarum, lo que se coloca y lo que se lleva consigo no es una cosa material, sino un trabajo consistente en el despliegue de una determinada actividad. Es evidente que al ser este objeto de contenido inmaterial, intangible, resulta ms difcil encuadrarlo en las acciones de entregar y llevarse consigo.El objeto en este arrendamiento es unfacere, que consiste en el servicio convenido, por lo que se dice que el arrendador arrienda sus servicios. A pesar de ser una obligacin de hacer, es susceptible de dividirse. La divisin puede efectuarse por un criterio cronolgico o temporal, o bien por razn de un criterio basado en cantidad de trabajo realizado.Las dos partes intervinientes en esta modalidad de arrendamiento siguen siendo ellocatory elconductor. El primero, arrendador, coloca o realiza una tarea conforme a lo convenido. El segundo, arrendatario, se aprovecha del trabajo, lo lleva consigo y, por ello, se compromete a pagar como contraprestacin, una renta.Lalocatio conductio operarumes un contrato de actividad y no de resultado. Esto quiere decir que ellocator, arrendador, no se compromete con elconductor, arrendatario, a alcanzar o conseguir efectivamente un resultado, sino solamente a desplegar una actividad tendente a la consecucin del resultado querido en ltima instancia por el arrendatario y que es causa final del encargo encomendado.D.19,2,38pr.:El que dio en arriendo sus servicios debe recibir el salario de todo el tiempo, si no dependi de l el no poder realizarlos.En el caso de no lograr realmente el resultado que se pretende, el arrendador responde frente al arrendatario por dolo y tambin por culpa. No obstante, esta responsabilidad se depura y determina en el mbito de la obligacin por l contrada y sta no es nunca de resultado sino en todo caso de actividad.No se encuadraban en el marco de lalocatio conductio operarumlos servicios prestados por los denominados profesionales liberales.Arrendamiento de obra: rgimen general. El contrato de transporte y laLex Rhodia.El rgimen general.Lalocatio conductio operis, arrendamiento de obra, es una variante de arrendamiento en la que el arrendador es quien entrega una cosa, para reparar, edificar, transportar... y se compromete a pagar una renta al arrendatario, que detenta temporalmente la cosa entregada para realizar sobre ella la obra pactada. Siempre ellocatordebe poner la materia sobre la que se realice la obra.En esta modalidad de arriendo, la obligacin no es defaceresino dedare.El objeto de lalocatio conductio operis, no es una actividad que se comprometa a realizar elconductor, que es quien recibe la cosa para realizar sobre ella un trabajo. Su compromiso con ellocatores la efectiva realizacin de un objeto o resultado que resulte de un trabajo.Elopus locatum conductum, es decir, la obra que se compromete a realizar, consiste en un objeto fabricado, no en la fabricacin. La realizacin de la obra, objeto del contrato, es indivisible lo que significa que no puede entregarse por partes. Elconductordebe entregarla, enteramente realizada, en el plazo convenido. No se obliga, pues, en cantidades de trabajo sino a la realizacin de una obra. La obligacin, por tanto, no es de actividad, sino de resultado.En la poca postclsica, entre los diversos resultados en que puede consistir la obra comprometida destacan por su frecuencia los de:0. Tallar o engastar una joya.0. Limpiar un vestido.0. Arreglar o remendar unos vestidos por parte de un sastre.0. Transportar mercancas o personas.0. Construir una casa o edificio.En relacin con el riesgo de la cosa, ste es dellocator,periculum locatoris, salvo que la cosa perezca por impericia en el oficio, imputable alconductor.En el caso de que la cosa que se entrega para realizar sobre ella la obra y que posteriormente perece, fuese genrica, cambian las reglas de la responsabilidad. Este supuesto es el que se denominalocatio conductio operisirregular. As, se entrega un metal precioso, oro por ejemplo, para realizar con l un collar. En este caso el arrendatario cumple entregando el collar en los trminos pactados, aunque realice el trabajo sobre oro distinto al entregado, siempre que sea de la misma calidad. Esto supone que si el arrendador,locator, entrega cosa fungible, la cosa entregada se hace propiedad del arrendatario,conductor, y por ello el riesgo es suyo, debido a la aplicacin de la reglagenus nunquam perit.El contrato de transporte y laLex Rhodia.La modalidad contractual que asumieron las relaciones comerciales entre quienes eran propietarios de las mercancas transportadas y quienes se encargaban de su transporte, fue lalocatio conductio operis. Cuando este transporte se realiz por va martima, el derecho romano declar que el rgimen jurdico aplicable fuese, fundamentalmente, tomado del contenido de laLex Rhodia de iactuo Ley Rodia de echazn.El origen del contenido de laLex Rhodia, se encuentra en un conjunto de costumbres de la isla de Rodas.El derecho contenido en la Ley Rodia puede as ser consideradoius gentium, acogido por el derecho romano. El contenido fundamental de la Ley Rodia, en materia de transporte de mercancas, se recoge en el primer fragmento que inicia el ttulo dedicado en el Digesto a su rgimen jurdico.D.14,2,1 (Paul. 2 sent.)Dispone la ley Rodia que si para aligerar la nave se hubieran echado al mar unas mercancas, se resarcir con la contribucin de todos los propietarios de las mercancas el dao que en beneficio de todos se caus.El presupuesto bsico es la echazn. Supone sta, que el capitn ordene arrojar por la borda mercancas que el barco transporta, con el fin de aligerar la carga y as lograr salvar la nave. Una vez verificado este hecho y comprobada su inevitabilidad, se proceda al reparto proporcional de las prdidas ocasionadas. Dicho reparto afecta al propietario de la nave, armador onauta, y a los dueos de las mercancas que no haban sufrido daos, pues se entenda que si se salvaron, fue gracias al merecimiento de las otras.El dueo de la nave,nauta, tiene derecho a retener las mercancas salvadas, obligando a los dueos de las mismas a pagar la cuota alcuota que les correspondiera en el reparto del perjuicio, antes de proceder a su entrega.En el caso de robo de mercancas concretas debido a un abordaje de piratas, no se segua el reparto proporcional sino que las cosas robadas se perdan para sus dueos.