Phoenix, Valuación Imobiliaria. - Instituto de Valuación · PDF filela...

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  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

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  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

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    VALUACIN INMOBILIARIA

  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

    10

    Irapuato, Gto., 2017

    1 edicin

    Realizado en Mxico /

    Editado por Phoenix, Instituto de Valuacin.

  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

    11

    Prlogo

    La capacitacin constante es el da a da de la profesionalizacin de la

    valuacin, en este tiempo de cambio continuo y globalizacin, es

    indispensable el contar con las herramientas didcticas y las ltimas

    metodologas aceptadas en el campo de la valuacin.

    Actualmente la valuacin en Mxico y Latinoamrica estn en un proceso de

    mejora en los estndares acadmicos, ya con esquemas de CERTIFICACIN

    EN VALUACIN, hace inevitable el capacitarse constantemente para el

    correcto ejercicio de la profesin.

    Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

    INVESTIGACIN EN VALUACIN, S.C. que a travs de Phoenix,

    Instituto de Valuacin, con el fin de aportar conocimiento, tcnicas y experiencia de calidad a esta profesionalizacin del sector en servicios de

    valuacin.

    Esperamos que la compilacin de conocimientos vertidos en esta

    publicacin les permita innovar en sus campos de trabajo.

    JOEL CRDOVA ESPITIA.

    Director General

  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

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    TABLA DE CONTENIDO

    CAPTULO 1 QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO? .................................................... 15

    1. QU ES EL MERCADO INMOBILIARIO? ............................................................................. 16

    CAPTULO 2 QU ES UN BIEN RAZ O UN BIEN INMUEBLES ....................................... 18

    1. DEFINICIN DE BIEN RAZ ................................................................................................ 19

    2. DEFINICIN DE INMUEBLE ............................................................................................... 20

    3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD ......................................................................... 23

    4. USOS DE SUELO ................................................................................................................ 25

    4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIN TERRITORIAL ................................................ 26

    4.3 REAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIN DE USO DE SUELO O VOCACIN DEL SUELO ................................................................................................. 30

    4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRN ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL ...................................................................................................................... 32

    4.4.1 CLASIFICACIN DE LAS VIALIDADES URBANAS ............................................ 35

    4.4.3 FASES DE LA GESTIN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN

    CONDOMINIO .......................................................................................................... 39

    4.4.4 QU ES LA DENSIDAD DE POBLACIN? .................................................. 43

    4.4.5 RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO ................................................ 44

    4.4.5.1 CONSTITUCIN E INSCRIPCIN .......................................................... 44

    4.4.5.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO ................................................................ 45

    4.4.5.3 MODALIDADES ..................................................................................... 46

    4.4.5.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL RGIMEN ........ 47

    4.4.5.4 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD .......... 50

    4.4.5.6 DERECHOS DE LOS CONDMINOS. ................................................... 52

    4.4.5.7 CLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS. ................................. 53

    CAPTULO 3 LA VALUACIN INMOBILIARIA .................................................................. 56

    1. OFERTA Y DEMANDA ......................................................................................................... 57

    2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y COSTO ............................................................ 58

    3. QU ES LA VALUACIN? ................................................................................................. 60

    4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE ............................................. 61

    5. PRINCIPIOS ECONMICOS APLICADOS A LA VALUACIN .......................................... 66

  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

    13

    ....................................................................................................................................... 72

    6. ENFOQUES DE VALUACIN .............................................................................................. 73

    6.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ............................................................. 73

    6.2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIN O DE INGRESOS ............................................... 89

    6.3 ENFOQUE FSICO O DE COSTOS ......................................................................... 103

    ................................................................................................................................ 135

    ................................................................................................................................ 136

    6.4 ENFOQUE RESIDUAL ............................................................................................. 143

    6.4.1 EL RESIDUAL ESTTICO. ........................................................................... 144

    6.4.2 EL RESIDUAL DINMICO ............................................................................ 150

    7. FLUJO DE EFECTIVO ....................................................................................................... 163

    8. QUE ES UN AVALO? .................................................................................................... 169

    8.1 DEFINICIONES GENERALES ................................................................................. 171

    8.2 PRINCIPIOS TICOS .............................................................................................. 175

    8.3 CLASIFICACIN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIN ....................................... 177

    CAPTULO 4 PROCESO DE VALUACIN ........................................................................ 179

    1. DIAGRAMA GENERAL ...................................................................................................... 180

    2. ANLISIS PRELIMINAR .................................................................................................... 181

    3. INVESTIGACIN DE CAMPO ........................................................................................... 184

    3.1 INSPECCIN FSICA URBANA Y SU ENTORNO. ................................................. 184

    3.2 INSPECCIN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS........ 188

    3.3 INVESTIGACIN DEL MERCADO INMOBILIARIO ................................................ 196

    4. ANLISIS DE METODOLOGAS ....................................................................................... 199

    4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ........................................................... 200

    4.2 ENFOQUE DE INGRESOS ...................................................................................... 203

    4.3 ENFOQUE DE COSTOS .......................................................................................... 206

    4.4 ENFOQUE RESIDUAL ............................................................................................. 210

    5. CLCULO Y PONDERACIN DE INDICADORES DE VALOR ........................................ 216

    6. LLENADO DE FORMATO DE AVALUO ............................................................................ 218

    CAPTULO 5 COMPILACIN DE FACTORES ................................................................ 231

    1. GENERAL ........................................................................................................................... 232

    1.1 FACTOR DE NEGOCIACIN (FN) .......................................................................... 232

    2. DEL TERRENO .................................................................................................................. 233

    2.1 FACTOR DE UBICACIN (FUB) ............................................................................. 233

    2.2 FACTOR DE FRENTE (FFR) ................................................................................... 234

    2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL) .................................................................................... 235

  • Phoenix, Valuacin Imobiliaria.

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    FACTOR DE ZONA (ZN): ........................................................................................ 236

    2.4 FACTOR POR TOPOGRAFA (FTP) ....................................................................... 237

    2.5 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO SUJETO (FP) .......................... 238

    2.6 FACTOR DE FONDO (FFD) .................................................................................... 239

    2.7 FACTOR DE FORMA (FFM) .................................................................................... 241

    2.8 FACTOR POR INUNDACIN (FID) ......................................................................... 244

    3. CONDOMINIO .................................................................................................................... 246

    1.5 MTODO DE LA HUELLA ....