1 de enero de 2011

Autor: Pedro Alvear Bardellini

COMPILACIÓN DE CRITERIOS

SOBRE DERECHO REGISTRAL

Modernización de Registros, Transición del Folio Personal al Real,

Inscripción de Propiedad Horizontal, Principio de Prioridad,

Proindivisión, Fideicomiso Mercantil vs Hipoteca, Calificación de Títulos

Extranjeros, Proyecto de Ley de Registro.

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COMPILACIÓN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL

Modernización de Registros, Transición del Folio Personal al Real, Inscripción de

Propiedad Horizontal, Principio de Prioridad, Proindivisión, Fideicomiso Mercantil

vs Hipoteca, Calificación de Títulos Extranjeros, Proyecto de Ley de Registro.

INTRODUCCIÓN

En 1996 me hice cargo de la modernización del Registro de la Propiedad de

Guayaquil, trabajo que no se hizo de la noche a la mañana. Empezamos analizando

el proceso del paso del folio personal al folio real en Colombia, la automatización

en Costa Rica, hasta que en 1999 tuve el agrado de conocer a Alberto Ruiz de

Erenchun, Secretario del Comité Latinoamericano de Consulta Registral, iniciando

así una experiencia en el apasionado mundo de esta rama del derecho,

descubriendo que en el existían ciertos seres humanos, que los vinculaba un culto a

la investigación, al estudio, al cumplimiento del deber, del respeto a los valores, a la

opinión diversa y que habían asumido un voto de protección al derecho ajeno.

Este trabajo, es la recopilación de mis intervenciones en distintos foros,

principalmente del Comité Latinoamericano de Consulta Registral y en algunos

eventos a los que pude ser invitado, gracias a las excesivas recomendaciones de

Alberto Ruiz de Erenchun, Secretario del Comité y Director del Registro de la

Propiedad de Buenos Aires Capital Federal, mi amigo. Este trabajo, tiene la

influencia de mi hija, va dirigido a sus contemporáneos, a mis estudiantes, para

aquellos a los cuales el libro ha evolucionado para convertirse en esto, un libro

electrónico que lo puedan llevar a cualquier lado, que lo puedan consultar en

cualquier momento y si caen en esa mala costumbre de “copiar y pegar”, me

honran.

Contiene la evolución de mi pensamiento en derecho Registral, pulido por las

enseñanzas de la mejor clase de derecho que tuve con Jose María Díaz Fraile en la

primera promoción del CADRI en Madrid allá por el 2001, así como la orientación

de Antonio Pau en ese mismo curso memorable. También se nutre este trabajo de

las magistrales exposiciones de Alvaro Delgado, el conductor del Sistema Registral

Peruano, de las tertulias en los descansos de cada foro con mi tocayo, Pedro

Lamana Paiva – Registrador de Porto Alegre-, pero por sobretodo de quien con su

ejemplo, genialidad y valor, dedicó los últimos 15 minutos de su vida al estudio

profundo de este derecho, representando lo que realmente es ser un ABOGADO,

me refiero a Pedro Alvear Icaza, a quien le envío esta obra a la “nube" donde se

encuentra.

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EL PROCESO DE MODERNIZACION DEL REGISTRO DE

PROPIEDAD DE GUAYAQUIL.

Cuando escuché a Don Alberto Ruiz de Erenchún, el 17 de Agosto de 1999 en

Porlamar, Estado de Nueva Esparta – República de Venezuela, que Guayaquil

sería la sede del próximo encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta

Registral, y que en este evento se discutiría sobre la Autonomía de los Registros, sus

relaciones con otros Organismos, el Mejoramiento Técnico, los traspasos de

asientos de libros al Folio Real, la determinación del inmueble al momento de la

apertura del Folio Real, la subsanación de asientos deteriorados, la financiación de

los planes de transformación, etc., pensé con emoción que al fin se me presentaba

la oportunidad para explicar en detalle sobre cualquiera de estos temas en los cuales

he trabajado en estos últimos cuatro años, pues a pesar de la amplia difusión de los

medios de comunicación, radio, televisión y prensa, así como los boletines

informativos del propio Registro, las limitaciones de espacio han impedido dejar un

testimonio que sirva para el mejoramiento de esta oficina y de otros registros del

Ecuador.

Bueno, pero esta emoción se fue convirtiendo en indecisión, ya que no sabía cual

de estos temas escoger, tanto así, que ni siquiera cumplí con la fecha tope para

enviar mi ponencia; fecha que yo mismo fijé en los folletos informativos de este

encuentro. Hasta que llegó el Viernes 11 de Agosto de 2000 en que decidí hacer lo

que más sabía, explicar el diseño DEL PROCESO DE MODERNIZACIÓN

DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE GUAYAQUIL, no es un tema

jurídico ni tecnológico, sino eminentemente práctico, en el cual hemos aplicado

todos los aspectos del Tema II de este encuentro y abusando de mi condición de

dueño de casa, paso a contarles por un buen rato nuestra experiencia.

PRIMERO: LOS HECHOS.-

1. 18 de Diciembre de 1995 se abre el registro de la Propiedad de Guayaquil,

luego de estar cerrado por más de 45 días.

2. No existen computadoras, ni bases de datos ni programas o software.

3. Sin escritorios, máquinas de escribir, fotocopiadoras, papel, aire

acondicionado. Nada!

4. Faltan libros Indices de varios años.

5. Personal sin capacitación y mal remunerado.

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6. Una Ley de Registro que sigue el sistema del folio personal por libros que

data de 1966 y que es una reproducción exacta de un reglamento de finales

del siglo XIX.

Resultado: La ciudad más grande del Ecuador con más de dos millones de

habitantes, compuesta de 450.000 predios aproximadamente con un Registro de la

Propiedad en completo en Caos!. Todos los trámites los terminábamos en un

tiempo promedio de 60 días.

Entonces llegó el día siguiente, 19 de Diciembre de 1995 y había que tomar

decisiones:

1. La primera, si no podemos entregar los trámites en el tiempo deseado a los

usuarios, por lo menos, debemos tratarlos bien.

2. Y la segunda, rebajar los aranceles al 50% acorde con el servicio que

prestábamos.

Con esas dos decisiones inmediatas, logramos salvar nuestra integridad física y que

la ciudadanía Guayaquileña nos tenga paciencia mientras poníamos la casa en

orden.

En el Ecuador, los Registradores de la Propiedad ejercen su función en cada cantón

o ciudad, son elegidos por la Corte Superior de cada Provincia. Sus funciones están

reguladas por la Ley de Registro y por la Ley Orgánica de la función Judicial, son

por lo tanto, funcionarios Judiciales cuyos ingresos y egresos no dependen del

Presupuesto General del Estado, con total autonomía en el manejo administrativo y

financiero de su oficina, lo que le permite una total libertad para contratar el

personal que requiera y para decidir sobre la adquisición de bienes y equipos, pues

en definitiva los paga de su propio peculio. Esta es una gran ventaja sobre aquellos

sistemas en los cuales el Registrador es un Funcionario Público que depende de un

organismo central donde se decide todo lo que pasa en su propia oficina. La

independencia administrativa y financiera de los Registradores Ecuatorianos implica

una total descentralización de las funciones del Poder Judicial sin costarle un

centavo al Estado el mantenimiento de estas oficinas, en el se conjugan la

descentralización y la privatización de un servicio público. Sin embargo, este

sistema tiene fallas, cuando el Registrador elegido, por más erudito que sea, aporta

como en nuestro caso una cuenta corriente sobregirada y otros como en aquellos

cantones que por propósitos políticos han sido creados recientemente, con poca

población y con mínimas transacciones inmobiliarias, lo que hace imposible

implementar una oficina registral con los requerimientos básicos por sus pocos

ingresos y por sobretodo, por cuanto es absurdo crear un nuevo Registro sin antes

haberse aplicado el sistema del folio real para subdividir a esta oficina.

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Sin embargo, con mucha audacia y con la autonomía que gozábamos seguimos

tomando decisiones:

1. Contratar a la Escuela Politécnica del Litoral, ESPOL, la máxima institución

académica en tecnología para que desarrolle el software necesario para esta

oficina. Estos programas fueron a su vez auditados por la Facultad de

Informática de la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil.

2. Que la propiedad intelectual de esos programas sea de la Corte Suprema de

Justicia y no de los Registradores. De esta forma se evita que los Registros se

paralicen por la voluntad mezquina de un solo hombre y que los Registros

con pocos ingresos tengan que gastar en el desarrollo de software

innecesariamente.

3. Que el financiamiento inicial de los equipos se realice mediante donaciones

que realizó la Banca Privada a la Escuela Politécnica del Litoral, con la

condición que esos equipos funcionen en el Registro de la Propiedad y que

una vez concluida su vida útil para esta oficina, dichos equipos pasen a los

laboratorios de enseñanza de la referida Institución Académica. Este sistema

de financiación se realizó utilizando un beneficio tributario que gozan los

donantes cuando destinan parte de su impuesto a la renta a beneficio de una

Universidad. Así logramos financiar el 30% del proyecto de

modernización.

4. El saldo del proyecto, se financió con los ahorros provenientes de los

aranceles del Registro de la Propiedad, acumulados durante el tiempo que la

Espol desarrollaba los programas.

5. Para bajar los costos del proyecto se implementó:

a) Una re ingeniería de procesos, eliminando la reiteración o duplicación de

funciones, reubicando al personal, otorgándole más responsabilidades a

los revisores legales, reduciendo el personal innecesario destinando el

ahorro de este rubro al incremento de las remuneraciones del personal

que asumía sus funciones y un porcentaje al financiamiento del proyecto.

b) Para bajar el costo por estación de trabajo, tanto en licencias de software

como en equipos de computación que en nuestro caso supera los Siete

mil dólares por cada estación, implementamos por primera ocasión en

una oficina pública el sistema de turnos en el proceso de calificación,

llegando a trabajar en tres turnos ininterrumpidamente, esto es, las 24

horas.

c) Cambiamos nuestra política laboral de remuneraciones, todo el personal

de inscripciones y certificaciones paso a ganar a destajo, esto es, un valor

por cada acto o contrato que debía calificar. De esta forma, los

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incrementos de trabajo en temporadas altas serían absorbidos por el

mismo personal sin necesidad de contratar a más personas, por cuanto el

asumir dicho trabajo implicaba para el funcionario el aumento de su

remuneración, alcanzando un mayor grado de bienestar y desterrando

cualquier intento de corrupción sin necesidad de aplicar medidas

policiales. Conseguimos también con esta política, eliminar el

departamento de personal, pues el ausentismo desapareció y se aumentó

la productividad.

SINTER REG

Tomada las decisiones encargamos a la ESPOL el desarrollo de un software

que cumpla con los siguientes objetivos:

1. Que automatice todo el procedimiento registral, siguiendo nuestra

legislación vigente, esto es, la Ley de Registro expedida en 1966

conforme al sistema del folio personal y con libros, evitando por lo

menos la duplicación de trabajo en la forma siguiente:

a) Que los datos que se obtienen al liquidar los derechos o

aranceles al presentar la escritura pública como son: Notario,

fecha de la escritura, cuantía, naturaleza del acto o contrato,

sean almacenados en el sistema para que en el momento de

cancelación, se le agregue automáticamente el día y la hora de

presentación, y el número de repertorio o radicación. Con

todos estos elementos se eliminaba la elaboración del libro de

repertorio, ahorrando ese paso, ya que este se imprime al

finalizar el día sin necesidad de una nueva revisión de la

escritura.

b) Que al momento de liquidar un expediente, el programa

permita en el caso de predios urbanos, la inclusión en el sistema

del código catastral que identifica al inmueble, de esta forma, el

software desde el momento que ingresa un expediente por caja

puede reconocer por el número del código catastral si existen

dos o más trámites referentes al mismo inmueble, bloqueando

la gestión, calificación e inscripción de los posteriores, en

estricto cumplimiento del principio de prioridad registral.

De esta forma automatizamos este principio fundamental del

derecho registral, sin que dependa de la voluntad de ningún

funcionario. Esta idea la copiamos del Registro de la Propiedad

de Bogotá en una visita realizada en el año 1996, aunque en esa

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ocasión efectuaban una selección de los trámites relativos a un

mismo inmueble en forma mecánica por parte de un

funcionario, luego del ingreso del expediente por caja.

c) Por cuanto nuestra legislación lleva el sistema de libros, el

sistema debía parametrizar todos los actos o contratos,

asignando automáticamente al libro o registro que corresponda

para evitar errores de inscripción.

d) Se automatizó también el señalamiento del número de

inscripción, las fechas, actas, razones y todos los asientos

registrales. Para concentrar al funcionario exclusivamente en su

misión calificadora.

e) La digitación de linderos debía efectuarse una sola vez en la

vida. De tal forma, que ingresados los linderos con relación a

un código catastral, en el futuro no debía volverse a tipear,

bloqueando el sistema su modificación sin aprobación del

Registrador. Esto permite una mayor celeridad en trámites

posteriores e impide la adulteración de información.

f) De igual forma, debía proceder el software para el caso de

nombres, razones sociales, registros únicos de contribuyentes y

cédulas de identidad.

g) En lo posible, el sistema debía permitir al usuario o funcionario

del registro escoger los datos que requiera su inscripción,

reduciendo al mínimo la transcripción de números y letras, ya

que es un procedimiento peligroso en nuestra labor así se utilice

la computadora más moderna.

2. Sinter Reg debía funcionar conjuntamente con un software de

imágenes, como lo habíamos apreciado en Costa Rica, eliminando el

manipuleo de papeles o expedientes en la oficina, para los siguientes

fines:

a) Tener un medio idóneo de respaldo de la documentación,

ocupando menor espacio, que no pueda alterarse y que pueda

duplicarse en caso de un siniestro. Particularidades que no goza

el papel o los libros, perfectamente adulterables, difícil de

reproducir y susceptibles al fuego, al agua y las plagas.

Resultado: Seguridad.

b) Las imágenes de los documentos no solo debían servir como

respaldo de la información, sino también para el flujo de

trabajo, permitiendo un solo reparto del expediente a

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todos los funcionarios involucrados y una labor simultánea

en la calificación registral, de esta forma convertimos tres

etapas en una sola, pues los amanuenses, revisores legales y los

asesores (registradores delegados) podían trabajar al mismo

tiempo, el mismo expediente y revisando el mismo libro, lo que

antes era imposible conseguir. Resultado: menor tiempo en

la gestión.

3. Por último, el software Sinter – Reg debía ejecutar simultáneamente el

sistema del folio real, para ello estudiamos y seguimos como

ejemplo la experiencia y legislación Colombiana, pues

consideramos que era la que mejor se ajustaba al resto de nuestro

ordenamiento jurídico. Este paso, aunque tardío, era necesario darlo

de una vez, sin esperar que el Congreso Nacional expida una

nueva Ley de Registro, tomando en cuenta la inestabilidad política

que sufre este país. Debíamos aplicar el sistema del folio real, sin

legislación, pues la seguridad jurídica que requiere nuestra comunidad

lo exigía, así como la seguridad que en el desempeño de sus funciones

tienen derecho también los empleados y funcionarios del Registro de

la Propiedad. La aplicación del folio real debía darse y se dio de la

siguiente forma:

a) Pasamos, por consejo del Registro de Propiedad de la zona Centro

de Bogotá, directamente de los libros al folio real magnético y

con imágenes, sin pasar por el folio real en cartulinas .

b) El folio real debía sustentarse en el código catastral que

identifica al sector, parroquia, número de solar, número de

división o piso de un inmueble, determinado por el

departamento de Catastro del Municipio de Guayaquil.

c) Evitamos la transcripción o digitación de información que consta

en las bases de datos del Catastro Municipal, eliminado así la

posibilidad de errores que constituyan una distorsión de dicha

información.

d) Nos ahorramos el gasto realizado por el Municipio de Guayaquil

en el Censo Catastral efectuado desde 1993, aprovechándonos de

su trabajo sin costo alguno.

e) Nos conectamos desde las oficinas del Registro de la Propiedad al

sistema informático del Municipio de Guayaquil. De esta forma,

con la digitación del código catastral que consta en el recibo del

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impuesto predial incorporado en toda constitución de un derecho

real podíamos verificar:

1) Primero, que el inmueble efectivamente existe.

2) La superficie y linderos reales y correctos del predio.

3) Las normas de uso de suelo que afectan o limitan a dicho

inmueble.

4) Adicionalmente, con un número de identificación

proporcionado con reserva por parte del Municipio,

podemos verificar la autenticidad de los impuestos que

gravan al acto o contrato y cancelados en dicha

institución. Respaldando la gestión tributaria del

Municipio y eliminado el riesgo que tiene todo

Registrador Ecuatoriano, como responsable de los

tributos que gravan a los actos que se inscriben en su

oficina.

Lograda la interconexión con el Catastro, importamos toda la información que

consta en el Catastro y la pegamos en nuestras bases de datos, de tal forma, que

tanto en el acta de inscripción como en la impresión de certificados de matrículas

inmobiliarias, el usuario final pueda apreciar conjuntamente en un solo

documento tanto la realidad física como la realidad jurídica el inmueble que

le interesa.

Con el diseño que les acabo de narrar, nació en Abril de 1998 SINTER REG

versión 3.0 ( por que las dos versiones anteriores las descartamos antes de su

ejecución). Con este sistema se nos presentó un nuevo problema: Cómo

Traspasamos los asientos de libros al folio real magnético y con imágenes?,

para ello copiamos la experiencia Colombiana del paso del sistema de libros al folio

real en Cartulinas:

a) Solo crearíamos en forma obligatoria matrículas inmobiliarias en la

constitución de derechos reales sobre inmuebles en el sector urbano,

identificados con un código catastral. Por una razón lógica: solo en las

transferencias de dominio y constitución de hipotecas, servidumbres,

usufructos y otros gravámenes, nuestra legislación obliga incorporar al

expediente el recibo del impuesto predial en el que se indica el código.

Adicionalmente, por exigencia del Municipio de Guayaquil, a partir de

Enero de 1999 se presenta un certificado de avalúo expedido por el

Catastro en el cual consta la relación del código catastral con el

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nombre del inmueble y los linderos y medidas confirmados a la

fecha.

b) El paso de la información del libro al folio real con la presentación de

una prohibición de enajenar, demanda o embargo sería opcional, pues

consideramos que el código proporcionado por el Juez podría ser

incorrecto y que el interesado en el número de la matrícula, esto es, el

propietario, no se enteraría de ese hecho. Sin embargo, convencimos a

los abogados de la Banca Acreedora, que la inscripción de

medidas cautelares sería más segura si acompañaban el

certificado de avalúo que mencioné hace un instante, pues de esta

forma el programa Sinter-Reg puede bloquear una transferencia de

dominio, presentada una milésima de segundo posterior a la

presentación en ventanilla de la medida cautelar. Ya que les

recuerdo que gracias al código el sistema bloquea el segundo acto.

c) El paso de los datos de libros al folio real debían realizarlo abogados

durante la gestión de una nueva inscripción, descartando la participación

de digitadoras que transcriban datos de los libros al sistema, ya que

observamos la peligrosidad de incorporar información a las bases de

datos por personas sin conocimientos jurídicos y sin la conciencia de la

importancia de su labor, como es: poner al heredero como causante, al

tradente como comprador, al fideicomitente como fiduciario y al actor

como demandado.

d) La creación del folio real debía comprender solamente la realidad

jurídica vigente del inmueble al momento de la presentación de la

nueva inscripción.

e) La determinación del inmueble al momento de la apertura del folio

real debía sustentarse en la información que consta en el certificado de

avalúo y en las bases de datos. Si la información catastral y registral

sobre el predio variaba en proporciones insignificantes, como por

ejemplo : 10 decímetros en un lindero, se agregaba al acta y al folio real

las dos informaciones, para que el Catastro luego de que nosotros

inscribamos verifique y compruebe la dimensión durante el año

calendario posterior. Si la información es totalmente diferente, se

rechaza la inscripción y se obliga al tradente que obtenga un informe

actualizado del Catastro verificado en el lugar por sus topógrafos e

inspectores.

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Esta labor la llamamos “depuración” y la realiza nuestro departamento legal,

simultáneamente con la calificación del acto o contrato que se le presenta para su

inscripción. Esta depuración constituye la creación del folio real y se la realiza una

sola vez. En lo posterior, cualquier acto o contrato que constituya, modifique o

extinga un derecho real sobre el inmueble, simplemente se lo enlaza al folio

señalando el número de matrícula inmobiliaria o el código catastral, sin repetir el

procedimiento anterior, con lo cual, las posteriores inscripciones se realizarán en la

mitad de tiempo, ya que no se depura, ni se agregan nuevamente los

linderos y dimensiones, con la consabida seguridad que proporciona

trabajar con el sistema del folio real.

Culminado este proceso, nos encontramos con un nuevo problema: El de la

publicidad registral por intermedio de los certificados que describan el folio

real.

Estudiamos las experiencias y los modelos Alemanes, Españoles, Colombianos,

Argentinos y Costarricenses y ninguno nos convencía, pues contenían formas,

vocabularios, siglas y símbolos totalmente desconocidos para nuestros usuarios, lo

que haría totalmente incomprensible para jueces, abogados, empresarios y público

en general estos documentos.

Sin embargo, un día cualquiera curioseando en la página web del Registro de la

Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Buenos Aires – Argentina, encontré una

sencilla definición de lo que es el Folio Real: “… el folio real es la cuenta

corriente del inmueble”. Entonces pensé, si el folio real es la cuenta corriente del

inmueble, el certificado debería ser el “estado de cuenta de ese inmueble” y

en ese momento tomé el estado de cuenta que me había enviado mi Banco,

concretamente el Banco del Pacífico uno de los Bancos con más clientes en este

País y suplanté el Título de “depósitos” por Registro de Propiedades, el título de

“cheques pagados” por Registro de Hipotecas y Gravámenes, débitos por

Prohibiciones de enajenar, créditos por Embargos, y depósitos por confirmar por

inscripciones en trámites, agregando también en el mismo certificado toda la

información Catastral que habíamos importado electrónicamente desde el

municipio de Guayaquil a nuestras Bases de Datos.

Con esta forma muy sencilla, logramos que el público acostumbrado a leer los

estados de cuenta corriente de sus Bancos, puedan comprender fácilmente el nuevo

formato de un certificado que contiene un folio real. De esta forma también,

cualquier interesado podrá verificar ya no solo la realidad jurídica del inmueble, sino

también la realidad física del inmueble establecida en la ficha catastral, sus medidas,

superficies, normas de uso de suelo y la infraestructura urbana que posee el predio.

Todo este proceso nos dio como resultado:

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1. Convertir al Registro de la Propiedad de Guayaquil en la primera

oficina que lleva simultáneamente el sistema del folio personal con

libros y el folio real magnético con imágenes, basado en la

interconexión con el Catastro Municipal.

2. Mayor seguridad jurídica.

3. Reducir los tiempos de Gestión. Los Certificados de no poseer propiedades

de 60 días a 5 minutos. Los Certificados de folio Real, de 60 días a 15

minutos, demorándose un poco más solo por la firma del Registrador. Las

inscripciones de 45 días a 3 días como máximo.

En Síntesis, el sistema Sinter – Reg permite trabajar con seguridad y agilidad a

cualquier Registro de la Propiedad de cualquier tamaño, grande, pequeño a

mediano, con cualquier sistema de flujo de trabajo, ya sea con el sistema de libros

o folio personal, simultáneamente el sistema de libros y folio real, o con el

sistema de folio real magnético y con imágenes exclusivamente.

En otras palabras, si bien el Ecuador no tiene en su legislación el sistema del folio

real, estamos listos para dar el paso en cualquier momento.

Para concluir, quisiera efectuar las siguientes recomendaciones para la

modernización de los Registros de la Propiedad del Ecuador y para aquellos países

que se encuentren en situaciones similares al nuestro.

1. Seguir con atención el proceso Peruano de reorganizar el sistema registral

basado en cuatro registros: Inmueble, de bienes muebles, Personas Naturales

y Personas Jurídicas.

2. Mantener la autonomía financiera y administrativa de los Registradores

Ecuatorianos, para que puedan contratar personal y adquirir bienes sin

necesidad de procesos licitatorios engorrosos, lentos, dependientes de

oficinas centralizadas y que han demostrado que terminan adquiriendo

pésimos equipos y a un alto costo, sin contar con la intromisión política en la

gestión.

3. Permitir el autofinanciamiento de los registros, estableciendo aranceles

acordes con la responsabilidad que tiene cada registrador y proporcional al

interés jurídico protegido, de acuerdo con cada lugar. El señalamiento de

aranceles demagógicos y exoneraciones indiscriminadas, solo traen como

consecuencia una mala y lenta gestión, que al final representa un gasto mayor

para los usuarios del Registro, ya sea este la Banca, el sector empresarial y el

público en General.

4. La inmediata expedición de una nueva Ley de Registro basada

exclusivamente en el sistema del folio real, descartando la utilización de

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cualquier procedimiento manual o mecánico del pasado. Este sistema debe

coordinar obligatoriamente con la interconexión al respectivo catastro para

otorgar seguridad jurídica, no solo en la determinación del inmueble, sino

también para asegurar el cumplimiento del principio de prioridad registral.

5. Seguir con el sistema descentralizado de nombrar un Registrador por cada

cantón, sin llegar a la exageración de tener un Registrador en cantones con

menos de 150.000 predios, en aquellos casos, el Registrador deberá tener

competencia sobre dos o más cantones, pues de otra forma su oficina no

será autofinanciable. Para aquellas ciudades que superen los 500.000

INMUEBLES CATASTRADOS, deberán tener dos o más registradores

pero delegados, esto es, desconcentrando las funciones del Titular. Esta

división solo puede ser factible cuando se utilice exclusivamente el sistema

del folio real basado en el código catastral, ya que este contiene en su

primer campo la determinación del sector, sin esto, es imposible dividir

una ciudad correctamente en la gestión registral.

6. Por último y en mi criterio lo más importante, ya que son las personas las

que hacen una institución y no sus máquinas o computadoras, que en poco

tiempo caen en obsolescencia, me permito sugerir que repitan nuestra

política administrativa y laboral. Que los empleados del Registro sean

empleados privados y no públicos, que su remuneración esté acorde con su

producción, que dicha remuneración sea competitiva con las principales

empresas para conseguir su estabilidad e impedir que los gastos por

capacitación sean aprovechados por otras instituciones, privadas o

transnacionales y que la organización interna descarte una estructura

piramidal reemplazándola por una organización horizontal, sin jerarquías, en

donde se destaquen las personas no por el título de sus cargos, sino por su

producción y por la responsabilidad que adquieran paulatinamente.

Ese es todo el Secreto del Registro de la Propiedad de Guayaquil, puerto principal

del Ecuador.

2002. (Agosto) expositor en el primer encuentro de Registradores de la Propiedad, Directores de Catastro y Alcaldes de la Asociación de Municipalidades del Ecuador, con el auspicio del Banco del Estado, con el tema “ La transición del folio personal al folio real mediante la relación Registro – Catastro”

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LA TRANSICION DEL FOLIO PERSONAL AL FOLIO REAL

MEDIANTE LA RELACION REGISTRO CATASTRO

El Ecuador como muchos países reconoce, estimula y garantiza la propiedad como

un derecho en su Constitución, sin embargo, este reconocimiento y garantía en la

práctica no pasa de ser una declaración lírica, pues la protección efectiva que se

brinda es muy inferior a la que se ofrece incluso en países aparentemente socialistas

o totalitarios, en los que se piensa que ha desaparecido este derecho como es el

caso de Cuba.

Como instrumento de seguridad de esta garantía Constitucional se encuentran los

Registros de la Propiedad, cuya actividad la desconocen no solo el común de los

ciudadanos, sino también el cuerpo de abogados y notarios al no existir una

formación académica en nuestras universidades sobre derecho registral o

hipotecario como también es conocida esta rama del derecho. Más grave es el

desconocimiento por parte de quienes conforman la Corte Suprema de Justicia,

encargada de expedir los reglamentos para la aplicación de las normas previstas en

la Ley de Registros, como aquel Reglamento de Arreglo de procesos expedido

hace 20 años mezclando sin razón alguna disposiciones para la llevanza de los

juicios o procesos, con las reglas de aplicación del principio de prioridad registral,

cuando la actividad puramente judicial no tiene relación alguna con la registral

como lo señala Manuel Peña Bernaldo de Quirós ( Letrado de la Dirección

General de los Registros y del Notariado Español, Registrador de la Propiedad y

Vocal Permanente de la Comisión General de Codificación de España) “ La

actividad pública registral no es jurisdiccional, no solo porque se

desenvuelve fuera del proceso, sino porque los órganos típicamente

encargados de la función – los registradores de la propiedad- están fuera de

la organización judicial”. Pero nuestros más ilustres magistrados, no lo piensan

así, confundiendo la actividad del Registrador con la de un Secretario de un

despacho judicial, cuando en el artículo 14 del referido reglamento EXIGEN: que

deben escribirse A MANO: la foliación de cada página, los protocolos de los

registros de los notarios, EL REPERTORIO DE LOS REGISTRADORES (

aquel libro donde se cumple y se protege el principio fundamental de la seguridad

jurídica, el principio de prioridad), las inscripciones y anotaciones marginales

en los Registros de la Propiedad.” A continuación de esta exigencia

reglamentaria los magistrados en el artículo 15 de este Reglamento mencionan la

forma de presentar los escritos en los juzgados. Esta es una franca demostración

del desconocimiento del lugar exacto en el cual se desenvuelve la actividad registral,

considerando a sus titulares como simples archiveros de documentos.

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Pero el desconocimiento no solo llega a los magistrados, que tal vez por esa falta de

preparación académica que sufrimos todos los abogados ecuatorianos en materia

registral, propia de formaciones rígidas y anticuadas. Ese desconocimiento lo sufren

también quienes con aires innovadores conforman hoy el Consejo Nacional de la

Judicatura, quienes no ven a los Registros de la Propiedad como un instrumento

para brindar seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, pues confunden al

término Registro con una Caja Registradora de dinero. No les interesa las

deficiencias académicas y tecnológicas que adolecen quienes forman parte de esta

institución jurídica, sino tan solo el monto de sus ingresos, que los ha llevado a

concentrar sus esfuerzos a limitarlos sin fundamento técnico financiero,

transmitiendo la idea de que son centros de altas recaudaciones que han abierto las

expectativas de otras entidades y sectores políticos, como los Municipios que en

varias ocasiones han pretendido absorberlos, sin considerar que los ingresos de los

Registradores por conceptos de honorarios conocidos también como aranceles, son

incompatibles con aquel tributo ya existente a favor de los municipios denominado

“Impuesto de Registro” y que en caso de absorber estas funciones, deberán

renunciar a uno de estos ingresos para no causar a los contribuyentes una doble

erogación por un solo servicio.

Pero el desconocimiento llega también a los mismos Registradores, quienes sin

excusa alguna incumplen con la normativa existente, desprotegiendo día a día los

principios básicos de Prioridad, Tracto sucesivo, Legalidad, especialidad, entre

otros.

La protección de la seguridad jurídica inmobiliaria en el Ecuador no es un

problema tecnológico¸ ni legislativo sino humano. Si bien es cierto que el mundo

moderno exige la utilización de equipos y programas de ordenador como

herramientas para el cumplimiento de disposiciones legales igualmente actualizadas,

ese no constituye nuestro problema principal, pues ni siquiera La Ley de Registro

e con tan solo 57 artículos vigente desde 1966 como repetición de un

reglamento de finales del siglo XIX es conocida y aplicada en nuestro medio.

Como prueba puedo afirmar, que en el mundo se conocen dos sistemas

registrales que se diferencia por su organización: Uno conocido como Folio

personal y el otro, conocido como Folio Real.

El primero como diría Juan Ma. Diaz Fraile ( Registrador de Barcelona), es aquel

Registro que se ordena por las personas de sus propietarios, dificultando el

acceso al “universus iuris” sobre los derechos que afectan a una finca

determinada.

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El segundo, como enseña el mismo Registrador, “es aquel que supone la ordenación de los

títulos o derechos reales por Fincas, se abre un registro particular por fincas en el

que se reflejan todas las vicisitudes jurídicas del bien”.

El Ecuador, siguiendo el ejemplo Chileno, nos identificamos con un sistema de

Folio Personal, argumentando que llevamos el Registro por sus titulares.

Afirmación totalmente falsa, para esconder nuestro desastre en esta materia.

No, no llevamos un sistema de folio personal, ya que si fuera así, llevaríamos los

Registros o los archivos por personas, cuando lo que hacemos es llevar libros por

su clase, propiedades, gravámenes, embargos y prohibiciones, vinculados unos a

otros por esos índices que menciona el artículo 24 de la Ley de Registro y 17

del reglamento de “arreglo de procesos y actuaciones judiciales”, libro índice

llevado “a mano” en la mayoría de los casos, elaborado por un supuesto

amanuense Y SIN NINGUNA FIRMA DE RESPONSABILIDAD del

Registrador de ese entonces, que le conceda poder probatorio conforme a las

disposiciones vigentes para los instrumentos públicos contempladas en el Código

de Procedimiento Civil, en otras palabras, se tratan de libros pésimamente

elaborados, sin ningún control o responsabilidad, ya que en la mayoría de los casos,

los Registradores por sus altas funciones no tienen un contacto directo con estos

índices.

Entonces, cual es el sistema imperante en el Ecuador? Pues ninguno que

reconozca el derecho registral, ya que en nuestro país las oficinas de Registros se

han convertido en un simple archivo de documentos, duplicando lo existente en las

Notarías. Tanto así, que ni siquiera se respeta por parte de la mayoría de los

Registros de la Costa el sistema de inscripción previsto en el artículo 41 de la

Ley de Registro, que manda a que se efectúe un asiento mediante el extracto del

documento; extracto que debe relacionarse sobre el contenido de la transmisión del

derecho real, ya que el resto del documento no tiene importancia registral.

A pesar de que nuestra Ley, anticuada pero vigente, impone un sistema de

inscripción, se practica en realidad un mal sistema de transcripción en el cual se

archiva el documento o se copia, imitando en forma equivocada el procedimiento

iniciado en el Registro de la Propiedad de Guayaquil por el Dr. John Dunn Barreiro

e importado a otros cantones por sus ex empleados. Pero este sistema, no solo que

carece de sustento legal, sino que ocasiona un indiscriminado crecimiento de los

archivos registrales constituyendo a futuro un grave problema operativo, como ya

lo tiene Guayaquil.

En otras palabras, en el 90% de las inscripciones efectuadas en el Ecuador se ha

omitido algo básico: El asiento de inscripción, sin este lo actuado es nulo de

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nulidad absoluta, pero este hecho se los manifiesto con carácter de confidencial

para no causar un pánico similar al existente en las bolsas de valores extranjeras,

aunque este hecho, desconocido por la Corte Suprema de Justicia y por el CNJ, si lo

es por los grandes inversionistas extranjeros y por los organismos internacionales

de financiamiento, como el Banco Mundial, Bid, entre otros, pues constan en

documentos elaborados desde hace más de 37 años como es el caso de la obra

“Derecho Inmobiliario Registral” del profesor Argentino Luís Pérez Lasala que

al referirse al Ecuador lo hace con estos términos “ No actúan los principios

registrales sustantivos. Se desconoce el principio de legitimación y el de fe

pública registral. El Registro de la propiedad, en fin, ha quedado reducido

en el Ecuador, a un simple fichero administrativo. Nuestro juicio crítico, por

estas razones, no puede dejar de ser desfavorable”. Este criterio expresado

hace más de treinta años ha sido ratificado recientemente, tal vez en forma menos

dura, dominando una terminología más adecuada para nuestros tiempos para decir

lo mismo, pero sin herir, como es el caso de consultores de la talla del Doctor

Echegaray, y que ha ocasionado, no por culpa de ellos sino de nosotros, que la

inversión extranjera en la actividad inmobiliaria sea de los más tímida en nuestro

país, contrariamente a lo que existe en países como Costa Rica, República

Dominicana y la misma Cuba.

El sistema del Folio Personal llevados por libros, como supuestamente debe

llevarse en el Ecuador, es un sistema imperfecto y peligroso para la seguridad

jurídica , aún mas si no cuenta con la Conexión con el Catastro como lo señala

Francisco Hernandez Gil en su introducción al Derecho Hipotecario,

cuando afirma: “ Esta falta de conexión y enlace entre el Registro y el Catastro es una de las

más acusadas imperfecciones de nuestro actual sistema inmobiliario (refiriéndose al Español, que

diría del ecuatoriano), que garantiza la existencia de los derechos reales, pero no la existencia del

inmueble, soporte de aquellos, ni sus circunstancias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida,

calidad, etc. Ello es contrario al desarrollo del crédito territorial tan importante

para la economía del país. Porque garantizar la existencia del derecho, sin

garantizar la existencia de su contenido objetivo, no es suficiente para atraer

el capital hacia la propiedad inmueble”.

Ante estos inconvenientes el Ecuador debe cambiar radicalmente su sistema de

registros públicos, tanto en su estructura organizacional como en la forma de

llevarlos internamente.

Así tenemos que en el caso de Registros de la Propiedad y Mercantiles deben salir

de la esfera de la función judicial, pero sin entrar al ámbito de la administración

Municipal, ya que la función de seguridad jurídica no está en su campo de acción,

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además, que los Municipios siendo los mayores propietarios de inmuebles en cada

cantón no pueden ni deben tener una función controladora sobre si mismos.

Y a donde deben ir los Registros de la Propiedad inmobiliaria y los mercantiles?

Pues a una Superintendencia de Registros públicos, como ente especializado en

la materia, que reagrupe, coordine, controle, capacite e impulse la actividad

registral en todos sus campos, tal como lo han hecho países como Colombia y

Perú sin ir muy lejos con total éxito.

Este organismo es factible crearlo conforme a los artículos 222, 223 y por el

segundo inciso de la trigésima primera transitoria de la Constitución vigente.

Esta Superintendencia tendría a su cargo los siguientes registros:

Registros de la Propiedad.

Registros de Personas Jurídicas, en sustitución al Registro Mercantil. En

ellas se llevaría la vida jurídica no solo de sociedades mercantiles como las

compañías, sino también de las instituciones sin fines de lucro como las

fundaciones, comité Barriales, corporaciones, etc. Así como los

fideicomisos mercantiles y las corporaciones religiosas, cuyo registro se

lleva todavía en los Registros de la Propiedad sin lógica alguna.

Registros de personas naturales, en el cual se llevarán los nacimientos,

defunciones, matrimonios, divorcios, poderes, etc. Pero no la cedulación

o identificación, que por estar ligados a la Seguridad Nacional y al

ejercicio de los derechos de ciudadanía debería estar a cargo del

Ministerio de Gobierno.

Registro de Bienes muebles que requieran de publicidad, como

maquinarias, títulos valores, acciones de compañías, cuyo registro está a

cargo con mucha liberalidad y a veces al abuso de sus propios

representantes legales. Este Registro es importante para el control al

narcotráfico.

Registro de Propiedad Intelectual y Propiedad Industrial, así como el

Registro Sanitario íntimamente vinculado.

Registro automotor. Es necesario crear urgentemente un registro jurídico

automotor, dejando a la policía nacional, al igual que el catastro en el caso

de inmuebles, el registro administrativo para efectos tributarios. En este

nuevo Registro Automotor se llevaría las vicisitudes jurídicas, como

traspasos, herencias, permutas, aportes, prendas, etc. Este registro deberá

tener obligatoriamente una conexión informática con los puertos y las

ensambladoras, además es factible que llegue a enlazarse con los Registros

de Perú y Colombia como instrumento para combatir la delincuencia y el

tráfico ilegal de los vehículos de un país a otro.

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Por último, dentro del campo de acción de esta Superintendencia deberán

estar los Registros aeronáuticos y de embarcaciones.

Estos registros deberán operar bajo los principios universales y comunes de

Rogación, Prioridad, Tracto sucesivo, legalidad, especialidad, principalmente.

Para ello, descartando el sistema de folio personal, salvo para el Registro de

personas naturales y jurídicas, y adoptando una organización por el sistema de

folio real.

Sin embargo, el tránsito de un sistema a otro debe hacerse en forma ordenada,

prudente y sobretodo con mucha lógica, aplicando los aciertos de otros países,

aprovechando sus experiencias y sobretodo no incurrir en sus errores.

Por tal motivo y tomando en cuenta la similitud de nuestro derecho Civil, la

experiencia Colombiana iniciada en el año 1970 es la más saludable, con las

variantes realizadas en Guayaquil desde el año 1996.

Para iniciar este proceso, delicado pero necesario, se requiere de la colaboración

conjunta de los respectivos Municipios en la siguiente forma:

Por parte de los Municipios:

a) Efectuar el inventario de los bienes que componen su territorio,

depurando su catastro mediante un censo respectivo. Levantando

información in situ y con el apoyo de tecnología.

b) Determinar los bienes que por carecer de propietarios corresponden

al Municipio en las zonas urbanas y al INDA en la zona rural.

c) Identificar a los inmuebles con un sistema de codificación único.

Por parte de los Registros:

a) Inmatricular fincas solo con la constitución de un derecho real sobre

el inmueble, esto es, cuando en el nuevo acto o contrato participe el

titular del dominio, similar a lo establecido en los artículos 81 y

siguientes del Estatuto de Notariado y Registro Colombiano.

b) Incorporar al nuevo folio real toda la realidad jurídica existente o

vigente a esa fecha con relación a la finca.

c) Informar constantemente al Municipio todas las modificaciones en la

titularidad de dominio del inmueble.

d) No inmatricular sin el conocimiento o aprobación previa de la

existencia de la finca por parte del Municipio.

e) Pero por sobretodo, acatar estrictamente los principios de Prioridad,

Rogación, tracto sucesivo, fe pública registral y particularmente

el de especialidad.

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Este último principio que se cumple durante el proceso registral, consiste

(como diría Luís Francisco Monreal Vidal) en el hecho de que el Registro,

quiere las cosas claras y concretas; por eso, solo pueden ser publicados derechos

reales individualizados en su contenido y titularidad y especificados

sobre una finca o predio. Es la perfecta concreción del derecho que se inscribe.

El Sistema organizado bajo el nombre de Folio Real se basa en la finca desde

varios sentidos:

1. Sentido material como la superficie o espacio delimitado que se encuentra

siempre en el mismo sitio. Es un trozo de superficie terrestre cerrado por una

línea poligonal y objeto de propiedad.

2. Sentido registral Es todo aquello que abre folio en el Registro. Existen fincas

registrales materiales, como un simple terreno o una casa e inmateriales, sin

soporte físico alguno como por ejemplo: las concesiones mineras.

Un elemento importantísimo para el sistema de folio real es la referencia catastral

de la finca, con el objeto de vincularla a la historia jurídica registral con la realidad

física ya verificada.

La referencia Catastral como pilar de la actividad registral bajo el sistema

organizado por FOLIO REAL, lo rescata Roca Sastre cuando nos enseña sobre

el principio de especialidad al decir “ se manifiesta en orden a la finca y

respecto del derecho real, esta dualidad responde a que la finca constituye

la base física del Registro.” Y siendo el Catastro el órgano encargado de la

determinación de estas fincas, adquiere entre otros fines uno de carácter

“jurídico – civil” que es el de suministrar al Registro de la propiedad el

dato de la realidad de la Finca.

Decía también Roca Sastre que “ la coordinación del Catastro con el Registro de la

Propiedad inmueble es un desideratum de nuestra doctrina científica, y que en gran número

de legislaciones extranjeras ya se ha logrado”. Aunque este logro es más legislativo que

práctico, como en el caso Colombiano que mediante Decreto 1711 de 1984

expedido por el entonces Presidente de la República, Ernesto Samper,

Reglamentó la Relación Registro - Catastro al haber dispuesto el intercambio

obligatorio de información entre estas oficinas.

Sobre la importancia de cumplir con el principio de especialidad basado en la

información catastral, existe prácticamente unanimidad de criterio entre quienes

estudian esta ciencia del derecho, pues lo aconsejado por Roca Sastre lo ratifica

también José María Chico y Ortiz en su estudio sobre derecho hipotecario, en el

cual nos enseña los diversos Sistemas Legislativos en orden a la Coordinación entre

Registro y Catastro, así por ejemplo:

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Sostiene como Sistemas de Coordinación perfecta a las “legislaciones de

Alemania y Suiza”, por cuanto toman como base para la inmatriculación de

inmuebles a los datos físicos catastrales. Luego menciona como Sistemas de

fusión de ambas instituciones.- al sistema del Acta Torrens, de Australia, en el

cual el Catastro y el Registro están unidos en una sola oficina, pero esto solo puede

hacerse como afirma García Badell, en un país que nace o se forma sobre

bases absolutamente nuevas. Por último, los sistemas en vías de coordinación

como Francia, Portugal y España. En este último caso, el Español Manuel Peña

Bernaldo de Quiroz, en su obra Derechos Reales, actualiza lo expresado por Chico

Ortiz refiriéndose al artículo 53-7 de la Ley 13 de 1996 Española que ordena “

En lo sucesivo no se inmatriculará ninguna finca en el Registro, si no se

aporta, junto con el título una certificación catastral descriptiva y gráfica de

la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en

dicho título”. Este mismo principio ha sido introducido en el Reglamento

Hipotecario español por una reforma llevada a cabo en 1998.

Pero no solo los países Europeos han comprendido la necesidad de la coordinación

Registro – Catastro para el cumplimiento del principio de especialidad, también los

países sudamericanos, como Argentina con una gran escuela en esta materia, así lo

Expresa Tomás Greco quien en su manual práctico de registración inmobiliaria

sugiere “la coordinación ( simbiosis) o apareamiento, entre ambas

instituciones. Esta coordinación se basa en el respeto por la independencia

de actuación de cada una de las instituciones en juego” Agrega Tomás Greco

que “esta coordinación, igualmente significa que apuntan al mismo objetivo genérico:

SEGURIDAD”.

Pero también a nivel mundial se ha comprendido la necesidad de colaboración de

estas dos instituciones, pues como enseña Badenes Gasset “El Registro de la

Propiedad es la representación jurídica de los bienes inmuebles y sus

derechos reales. Distinto es el Catastro cuya finalidad es la representación

gráfica de los inmuebles”, completando la idea “ que para el ingreso de cada

inmueble en el Registro debe tenerse muy en cuenta, por la garantía que ofrecen en

cuanto a la existencia de la finca, los datos catastrales”. Y digo que a nivel mundial

se ha tomado conciencia de esta necesidad, por que por el mes de diciembre de

1980, esto es, hace 22 años, se llevó a cabo en México el IV Congreso

Internacional de Derecho Registral, cuya segunda comisión trabajó sobre el tema

materia de esta exposición, llegando, entre otras a las siguientes conclusiones:

1. El registro inmobiliario y el Catastro tienen funciones o

actividades diversas, la una eminentemente jurídica y la otra

técnica.

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2. El principio registral de determinación hace deseable la

coordinación entre Catastro y Registro.

3. La coordinación exige que a través de los datos catástrales no

ofrezca dudas al Registrador, como responsable del folio real, la

indentificación del inmueble a coordinar, para lo cual las

respectivas legislaciones deberán regular los procedimientos

relativos al tratamiento de los excesos, demasías, faltantes o

reducciones de superficie.

4. Las bases técnicas de catastro deben ser uniformes en todo el

territorio nacional, cualquiera que fuere la organización estatal o

institucional de cada país.

Como ustedes podrán notar, la discusión académica sobre la necesidad de

coordinar el Registro con el Catastro para brindar seguridad jurídica en las

transacciones inmobiliarias, data de hace más de 40 años, recogiendo incluso

recomendaciones a nivel mundial desde hace más de 20 años. Pero que hemos

hecho en el Ecuador al respecto: NADA!

Salvo en el caso de Guayaquil, que en el año 1998 adoptó un sistema mixto de

inscripción, aplicando el régimen de Folio Personal vigente en nuestra

legislación, adaptando como herramienta auxiliar el folio Real como también lo

ha hecho el Registro de la Propiedad de Santiago de Chile, inmatriculando

fincas siguiendo la experiencia Colombiana, pero sin pasar por el folio real cartular

sino al folio real magnético directamente y por último, con una coordinación con el

Catastro Municipal en forma electrónica similar al sistema Alemán, por el cual,

como ustedes ya han apreciado, no se puede efectuar inscripciones sin verificar el

documento que relaciona el nombre del inmueble con el código catastral, así como

la información que consta en las bases de datos del Catastro las cuales son

obligatoriamente verificadas e importadas para poder efectuar el asiento de

inscripción, logrando de esta forma los siguientes objetivos:

1. Evitar la inscripción de derechos reales sobre bienes

inmuebles inexistentes, por tratarse de zonas de dominio

público, como calles, parques o avenidas, o de inmuebles que no

han sido fusionados o divididos como una urbanización o

propiedad horizontal.

2. Se evita en un 100% el peligro de duplicar folios reales, esto

es, crear dos o más folios por un mismo inmueble.

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Pero lo que nunca sospecharon Roca Sastre, Chico Ortiz y todos los que han

estudiado esta necesidad imperiosa de la relación Registro – Catastro, de que ésta

no solo sirve para el cumplimiento del principio de especialidad, sino también para

el cumplimiento de otros principios, como el de Prioridad Prior Tempore Potior

Iure, como lo ha logrado Guayaquil, pues al utilizar el código catastral como

sistema único de identificación del inmueble, permite que se bloquee desde la

misma presentación del documento en el Registro, todos los actos posteriores a un

asiento de presentación anterior, ya que el sistema reconoce por este código que

existen dos o más actos sobre un inmueble en trámite en el Registro, bloqueando el

segundo sin dejar por los controles informáticos, que se perfeccione el asiento de

inscripción.

De igual forma, por la relación Registro - Catastro, se ha logrado mejorar el

principio de tracto sucesivo, pues desde el mismo momento que ingresa al

Registro el documento, al utilizarse el código catastral desde la ventanilla, el sistema

enlaza a ese documento en trámite automáticamente a su respectivo folio real ya

creado, lo que nos permite brindar publicidad no solo sobre los asientos ya

practicados con relación a una finca, sino también aquellos actos que se encuentran

en proceso de calificación, sin necesidad de bloquear el folio como lo hacen en

Colombia.

Para ello, no hemos esperado la expedición de una Ley o un reglamento, sino que

se tomó la decisión por parte del Municipio y de los que hoy hacen el Registro de

hacer las cosas en la forma debida y así debe hacerse en el país. Pues si esperamos

que el Congreso, hago lo que tiene que hacer, este país no avanza.

Aunque hay algo que rescatar al Congreso Nacional, como es la reciente

promulgación de la Ley de Negocios electrónicos, que no solo tiene un alcance

mercantil, sino también en el desarrollo de servicios públicos, al concederle al

mensaje de datos con firma electrónica la misma validez de un documento

escrito, así como las bases de datos que existen en cada organismo. Por esto

puedo afirmar, que en los actuales momentos el Ecuador ya tiene las bases para

celebrar títulos traslaticios de dominio y de cualquier derecho real inmueble

ante un notario, mediante asientos electrónicos y con firmas digitalizadas,

que puedan enviarse directamente por internet por parte del Notario al

Registro, para que éste efectúe también un asiento de presentación en el libro de

repertorio automatizado, como presentación directa y no solo como reserva de

prioridad como han abierto el camino en Argentina, para luego proceder a la

calificación e inscripción sin necesidad de utilizar el libro papel.

Que necesitamos: solamente decisión, pues la tecnología necesaria ya está al alcance

de todos.

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Este es el momento ideal para ofrecer a nuestro país y al exterior seguridad

jurídica en su inversión inmobiliaria, ya que contra ésta no existe fuga de

capitales, ni caídas de bolsas, ni errores contables, congelamientos ni corralitos. La

inversión inmobiliaria, en cualquier aspecto, ya sea habitacional, turística, industrial

o agrícola es más segura que la especulación bursátil.

La inversión extranjera y nacional, más que rentabilidad necesitan seguridad

jurídica, entonces debemos trabajar en ese camino por nuestro país.

2004 Catedrático en el Diplomado en Derecho Registral, realizado en el campus de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas, auspiciado por esta Universidad y por Departamento de Ciencias Jurídicas del Centro Nacional de Registro (CNR) en San Salvador – El Salvador.

Propiedad Horizontal en Guayaquil – Ecuador.

Generalidades.

Esta institución se la denomina de diferentes formas en la doctrina: “propiedad por

pisos”, “casas por piso” pero la más común es “Propiedad Horizontal”, por haber

diversas propiedades horizontalmente superpuestas a otras.

“ puede definirse como una propiedad especial, constituida sobre edificios divididos por pisos o

locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos,

además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e

inseparable sobre los restantes elementos conocidos como área común”.

Este tipo de Propiedad se rige en el Ecuador por la ley de propiedad horizontal y

su reglamento.

La propiedad horizontal concede un derecho exclusivo, similar a la propiedad

común y corriente, pero además un derecho de copropiedad sobre las áreas

comunes, con las mismas limitaciones de cualquier comunero. Esto significa:

No puedo disponer por separado el piso y de su copropiedad sobre las áreas

comunes. Si vendo el departamento, vendo también la cuota o alícuota sobre las

áreas comunes.

No puedo alterar la estructura ni la fachada del edificio, sin el consentimiento

unánime de los condóminos.

Participa en las cargas o cuotas. Si no lo hace, existen varias opciones: 1)

Exigirlas mediante juicio ejecutivo e imponer durante su trámite la prohibición

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de enajenar del inmueble; y, 2) no otorgarle el certificado de cumplimiento de

expensas, requisito exigido por el Reglamento de Propiedad horizontal para

poder celebrar un contrato constitutivo de un derecho real sobre este inmueble,

aunque esta exigencia estaría derogada tácitamente por la Ley de Modernización

del Estado vigente, que prohíbe exigir certificaciones de cumplimiento de

obligaciones ajenas al acto o contrato.

Naturaleza Jurídica.- Es una institución compleja, por un lado consiste en un

derecho real de dominio unitario, como lo establece el artículo 2 de la Ley de

Propiedad horizontal (LPH).

Art. 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento

o local…

Pero con idea de copropiedad, como agrega el mismo artículo 2 y completa el

artículo 3 LPH.

Art. 2.- … y comunero en los bienes destinados al uso común.

Art. 3.- Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e

indivisible para cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios

para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que

permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de su

piso, departamento o local, tales como el terreno, los cimientos, los

muros, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las

instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica,

alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de

entrada, escaleras, accesorios, etc…

Pero esta idea de copropiedad es a su vez diferente de la propiedad común.

Se diferencia con la copropiedad, por cuanto el comunero se beneficia de

la cosa en proporción a su cuota. El condómino no, ya que usa su bien

exclusivamente y no puede pedir la división de las áreas comunes. Art. 14

inciso 1 de LPH. ( mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podrá

pedir la división del suelo y de los demás bienes comunes.)

El copropietario puede usar toda la cosa, el condómino no, solo su

departamento o local y las áreas comunes. No puede utilizar los

departamentos de los otros condóminos, solo los bienes comunes. Art. 6

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LPH. ( Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes, siempre que los utilice

según su destino ordinario y perturbe el uso legítimo de los demás.).

La propiedad horizontal ya no es considerada como una forma de

copropiedad, es distinta por que el edificio se divide en partes y no en

cuotas, la división es real no imaginaria como la copropiedad.

Las partes comunes son meros accesorios de la cosa principal, que es la

propiedad privativa del departamento o local.

No se es dueño de dos cosas ( exclusiva y comunal), sino de una sola cosa

más un accesorio que se comparte su uso. Ambos son inseparables.

Art. 4 LPH ( … LOS DERECHOS DE CADA PROPIETARIO EN

LOS BIENES COMUNES, SON INSEPARABLES DEL DOMINIO

DE SU RESPECTIVO DEPARTAMENTO, PISO O LOCAL…)

Constitución de la Propiedad Horizontal.

1. En primer lugar debe cumplirse con algunos requisitos de urbanismo,

que lo imponen cada Municipio mediante ordenanzas, las cuales

difieren unas a otras.

2. Para constituir un edificio al régimen de propiedad horizontal, sus

diversas partes deben ser objeto de propiedad individual, para ello

consistir ser a su vez:

a) Unidad completa e independiente.

b) Deben tener salida a la calle, directamente o por un pasaje

común.

3. Luego, debe cumplirse con un acto administrativo por parte del concejo

cantonal, máximo organismo de cada Municipio. Este acto

administrativo se denomina “declaración de propiedad horizontal”,

en el cual el Municipio aprueba la división material del edificio en

locales, pisos o departamentos, aprueba los planos estructurales,

eléctricos, arquitectónicos, sanitarios, etc. Y por sobre todo aprueba el

cuadro de alícuotas, esto es, la determinación del porcentaje que le

corresponde a cada propiedad individual en las áreas comunes.

4. Luego de este acto administrativo, se debe cumplir con un acto jurídico

unilateral del propietario, denominado Constitución de la Propiedad

horizontal, como lo ordena el art. 10 de LPH.

“terminada la construcción de un edificio de propiedad horizontal, se

protocolizará en una de las Notarías del cantón, el plano general de

edificio y se inscribirá una copia en el Registro de la Propiedad, en

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un libro especial 1 que se llevará para el efecto. La copia del plano se

guardará en el archivo del Registrador…

La Inscripción de la Propiedad Horizontal en Guayaquil - Ecuador.

En el Ecuador, con vergüenza hay que decirlo, se lleva un sistema registral de

simple archivo de documentos que se asemeja en algo, por los índices que los

registradores están obligados elaborar, a un sistema de folio personal. Además,

de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Registro vigente desde el año

19662, se adopta el sistema de inscripción antes que el de transcripción, en

consecuencia, se debe elaborar un acta como asiento de inscripción.

En el caso de la Propiedad horizontal, rompe el sistema de inscripción y se

adopta el sistema de transcripción, ya que el artículo 10 de LPH exige que se”

inscriba una copia del plano” y de la declaratoria de propiedad horizontal

aprobada por el Municipio, por lo que se procede a archivar un juego de los

planos arquitectónicos, eléctricos, sanitarios, estructurales, etc. Que no tienen

valor o importancia alguna3 para la constitución, modificación o

extinción de derechos reales sobre los departamentos, pisos o locales, pues

la experiencia nos ha enseñado, que dichos planos una vez archivados nunca

más serán utilizados por el Registrador, constituyendo una duplicación

absurda del archivo del Notario y de todas las dependencias públicas que si

requieren de esos planos, como son: el Municipio, la empresa eléctrica, la

empresa de alcantarillado, la empresa telefónica, entre otras.

Ante la deficiencia legal existente en materia registral para brindar seguridad

jurídica a la ciudad de Guayaquil, se acordó entre el Municipio de esta ciudad y

el actual Registrador de la Propiedad de Guayaquil, desarrollar un sistema

informático y un procedimiento que adopte simultáneamente el sistema de

folio personal, con el sistema de folio real magnético o informático, apoyado

con el uso de imágenes digitalizadas y enlazado informáticamente con las

bases de datos del Catastro Municipal.

Para tal efecto, a la presentación de la Constitución de un Régimen de

Propiedad Horizontal, otorgado mediante escritura pública que contiene la

declaración unilateral del propietario, a la cual se le ha agregado la declaración 1 Llamado Libro de Propiedad Horizontal, que se lleva por cada edificio. 2 Que es una copia de un reglamento del siglo XIX. 3 Tal vez solo el arquitectónico.

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realizada por el cabildo aprobando el cuadro de alícuotas, junto con la

protocolización del plano, se procede a la inmatriculación 4 de los nuevos

inmuebles, consistentes en los departamentos, locales, cocheras o

estacionamientos, pisos y bodegas.

El asiento de inscripción de un nuevo inmueble sometido al régimen de

propiedad horizontal es muy similar a la inscripción de la división de un solar,

con la diferencia que el segundo se lo realiza en el campo que identifica al

libro de propiedades y el primero en el campo que identifica en el libro de

propiedad horizontal.

Sin embargo, el asiento de inscripción no se puede practicar si el expediente

no contiene la certificación catastral, que lo denominamos “informe de

avalúo para transferencia de dominio” que lo expide el jefe del

departamento de catastro del Municipio. Este documento que por su nombre

no tiene relación con el trámite, es de mucha importancia para la función

calificadora del registrador, por que nos permite relacionar el nombre del

inmueble con el código catastral que sirve para identificarlo en el Municipio,

como por ejemplo:

“La oficina #4, cuarto piso del edifico Torres del Río con una alícuota de

0.46% le corresponde el código catastral 01-0011-001-0-6-4.” Este código

representa en primer lugar el sector (01 – parroquia Pedro Carbo), luego la

manzana (11), luego el número del solar ( 01), posteriormente si este está

dividido en forma vertical – en este caso no-, a continuación el número del

piso ( que se cuenta desde la planta más baja o el subsuelo, en este caso la

oficina está en el cuarto piso alto, pero existe una planta de subsuelo por lo

que equivale al número 6), por último la división vertical, esto es, en local,

departamento u oficina (4).

Obtenido con este documento la relación entre el nombre del inmueble y

el código catastral, se procede a verificar que la división material del

edificio es real, cómo? Mediante la digitación del código catastral desde las

oficinas del Registro de la Propiedad en las bases de dato del Catastro,

gracias a la interconexión informática que existe entre el Registro y el

Catastro.

Si el código catastral digitado arroja información en las bases de datos, no

indica que el inmueble efectivamente existe, pues de lo contrario, como

4 O matriculación, la diferencia doctrinal es puramente semántica.

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sucedía en el pasado, se inscribían propiedades horizontales inexistentes,

esto es, de edificios todavía en construcción, o que algunas de sus plantas o

pisos no habían sido culminados.

Se comprueba también que los datos que constan en la declaración de

propiedad horizontal aprobada por el concejo cantonal, que las áreas

descritas unilateralmente por el propietario en la constitución de este

régimen en la escritura pública, como son áreas útiles, áreas privativas,

porcentaje en las áreas comunes, son las correctas.

Verificada esta información, el asiento de inscripción no se puede realizar

sin “importar” esa parte de las bases de datos catastrales a las bases

de datos del Registro de la propiedad, con varias finalidades:

a) Impedir que el funcionario calificador o el mismo Registrador efectúe

una inscripción sin haber cumplido con los pasos anteriores.

b) Evitar la transcripción de información susceptible de cometer errores y

de tardar la gestión. Se importan los datos tal cual están en las bases del

catastro, sin tocarlas, sin alterarlas.

c) Evitar la doble inmatriculación del inmueble. Pues el sistema puede

detectar que ya existe un folio real para un determinado código

catastral.

Este procedimiento incluye también en forma automática el traslado a

cada nuevo folio real de toda la historia de dominio, las cargas o

gravámenes y cualquier incidente registral que afecte el predio “madre”, el

cual queda inhabilitado pero no cancelado en el sistema, por que existe la

posibilidad de rehabilitarlo en algún momento en el caso de que el edificio

sea destruido.

De esta forma el Registro de la Propiedad de Guayaquil, con el apoyo del

Municipio de esta ciudad, especialmente de su dirección de Catastro, ha

logrado efectuar la inscripción de una propiedad horizontal con total éxito,

pasando de un sistema que se asemeja al folio personal con el cual ha sido

inscrito el título de dominio del solar a un sistema de folio real respaldado con

el Catastro para cada uno de los inmuebles consistentes en departamentos,

locales u oficinas que componen el nuevo edificio sometido al Régimen de

Propiedad Horizontal, previamente inmatriculando también el inmueble

original o madre.

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2002 Instructor del Registro General de la Propiedad de Guatemala, en el curso de capacitación realizado en el mes de Junio de 2002 sobre la aplicación del principio de prioridad registral y los conflictos sobre pro indivisión, auspiciado por el Banco Mundial

LA COMUNIDAD O INDIVISION

I. Definición.- Me ha llamado mucho la atención del interés existente, no solo en

Guatemala, sino en otros países Centroamericanos sobre este tema, así lo pude

apreciar en el último encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral

realizado en San Salvador y esto se debe al hecho de que en mi país, Ecuador, no

representa en si un problema mayor el tratamiento registral de los bienes en

comunidad. Por tal motivo, antes de realizar un examen de la situación jurídica de

este tema en Guatemala, paso a describir como se conoce e interpreta a la

Comunidad, también llamada copropiedad o indivisión, pues a lo mejor durante

este desarrollo podrán encontrar soluciones que para nosotros no son tan

apreciables.

Empecemos entonces por centrarnos en el tema, repasando un poco la definición

de Comunidad.

Claro Solar nos dice: “ la copropiedad, llamada también comunidad, es el derecho de propiedad

de dos o más personas sobre una sola y misma cosa, pro indiviso y que corresponde a cada una de

ellas en una parte alícuota, ideal y abstracta”, lo que Manuel Peña Bernardo de Quirós lo

explica más simplemente y lo amplía a los derechos y patrimonios y no solo a las

cosas individuales o corporales, cuando afirma… “ hay comunidad cuando la titularidad

de uno o varios derechos o de un patrimonio corresponde a una pluralidad de personas”.

Esas personas que comparten una cosa, un derecho o un patrimonio con otras, no

necesariamente lo hacen en forma voluntaria celebrando un contrato como el de

sociedad, sino que de repente se encuentran unas a otras en situaciones jurídicas

similares y ese encuentro nuestro Código Civil lo define como “un cuasicontrato”,

el cuasicontrato de comunidad, ya que entre ellos nace, sin convención alguna,

obligaciones recíprocas.

II Distintas Clases de Indivisión.- En este campo cada estudioso del derecho

quiere distinguirse uno de otro creando diferentes clasificaciones del derecho

indiviso, lo cual complica un poco su estudio o comprensión, por eso recojo un

poco la más clara desde el punto de vista doctrinario que menciona Manuel

Somarriva Undurraga ( Chileno) en su obra “Indivisión y Partición” …

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“…en nuestro concepto la indivisión podría clasificarse desde tres puntos de vista: a)

Atendiendo el objeto sobre el que recae: en indivisiones sobre una universalidad e

indivisiones sobre una cosa singular.5b) Atendiendo a su origen: en indivisiones que nacen

de un hecho, indivisiones que nacen de un contrato, e indivisiones impuestas por el legislador; y c)

Atendiendo a su duración y a su carácter voluntario o forzado: en indivisiones

temporales o perpetuas, pudiendo ser las primeras de duración indeterminada o duración

determinada”.

Esta clasificación de uno de los más claros estudiosos del Código Civil Chileno, al

cual recurrimos siempre los Ecuatorianos, debemos actualizarla con una

clasificación un poco más simplista pero dirigida a la actividad Registral, como la

hace en la obra “Derechos Reales, Derechos hipotecarios6” el profesor Manuel

Peña Bernardo de Quirós quien también es Registrador de la Propiedad en España

y que sirve de base para el Estudio de esta Materia en la Universidad Complutense

de Madrid.

El nos dice que podemos clasificar a la indivisión de varias maneras, una “Por el

régimen a que la comunidad está sujeta” , puede ser entonces ordinaria y

especial. La ordinaria es la regulada por las normas del contrato de Sociedad

señalado en el Código Civil y la otra por normas particulares y supletoriamente por

las ordinarias. La segunda clase “según la intensidad de la relación de

cotitularidad y su manifestación hacia los demás” En este tipo podemos

mencionar a una clase ordinaria de comunidad, que es la comunidad por

cuotas, llamada también condominio romano que consiste:

1. El derecho real está atribuido a dos o más personas, son cotitulares, condueños

o copropietarios, pero por cuotas que es una forma intelectual o imaginaria

de división.

2. Cada cotitular o copropietario puede disponer de su cuota libremente sin necesidad

de autorización de los demás.

3. Puede materializarla en cualquier momento mediante la acción communi

dividundo, también conocida como PARTICION.

Como contraposición a esta clase ordinaria tenemos a otros tipos de comunidad,

como son:

A) La persona jurídica que consiste en una asociación de interés particular.- En este caso,

se crea una nueva persona que será la titular del derecho de propiedad sobre

una cosa y cuyo patrimonio será distinto de los miembros que conforman

esta asociación. Tenemos el caso de las compañías anónimas, cuyo capital

5 Ejemplo: sobre una herencia y sobre una casa.-

6 El término Derecho Hipotecario es el utilizado por los Españoles para referirse al derecho

registral.

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pertenece a los accionistas de la compañía y esta la propiedad de sus bienes.

La compañía limitada, en la cual se condiciona a la libertad de disposición de

sus cuotas y ahora tenemos en el Ecuador desde julio de 1998 a una nueva

figura conocida como Fideicomiso Mercantil, que además de representar un

patrimonio autónomo se le ha dotado de personería jurídica, siendo los

beneficiarios titulares de derechos fiduciarios que pueden ser divisibles en

cuotas.

B) Luego tenemos al patrimonio separado colectivo. Noten ustedes que no

me refiero a patrimonios separados exclusivamente como pueden ser los

bienes que posee un banco que ha sido entregados en arrendamiento

mercantil, o los bienes limitados por un patrimonio familiar, sino a los

patrimonios que separados del patrimonio ordinario perteneciente a cada

personas, corresponde a su vez a varios titulares, quienes gozan de la

titularidad de este patrimonio mismo y no directamente de las cosas que lo

componen. Los casos de estos patrimonios separados colectivos son:

La sociedad conyugal

la sociedad de gananciales.

La herencia

Los fondos de inversión.

Las uniones transitorias, consorcios o joint venture.

C) La Comunidad en mano común o sin división de cuotas, este tipo de comunidad

tiene su origen en el Derecho Germánico y que dio paso a nuestra “Ley de

Comunas” para los pueblos montubios e indígenas, principalmente de la

Costa que no constituyen una nacionalidad definida, por la cual es la

“comunidad” la dueña de una gran porción de terreno cuyos titulares “los

comuneros” no pueden dividir ni disponer. Un ejemplo en cambio que se

produce en las zonas de Andinas, son los Ejidos o tierras para pastar para

todo los pobladores en forma gratuita y que se introdujo en América por los

Españoles en aplicación del Derecho de Indias con influencia Castellana.

D) La cotitularidad solidaria.- muy propia en los derechos personales o créditos, ya

que es válido el pago que hace el deudor a cualquiera de los acreedores

solidarios que tenga y que elija, teniendo poder liberatorio ese pago frente a

sus otros acreedores solidarios. En el caso de los derechos reales, no existe

solidaridad, así tenemos que los bienes que pertenecen a marido y mujer y

que ortodoxamente pertenecen a la sociedad conyugal, ya no responden por

las deudas adquiridas por cada cónyuge, como tampoco responde la cosa

perteneciente a varios por las deudas que asuma cada uno de los

copropietarios, si los demás no consienten expresamente. En este aspecto la

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Dirección Nacional de Registros Española se ha pronunciado en el sentido

de que no procede la cotitularidad solidaria en derechos reales inmobiliarios,

con excepción de los derechos reales de garantía, como es el caso de las

prendas o hipotecas constituidas bajo la modalidad paripassu.

E) Por último, los conjuntos inmobiliarios.- En este punto se combinan

algunas de las formas de comunidad antes mencionadas con una pluralidad

de derechos autónomos, así tenemos los casos de:

Predios independientes entre si, pero con obligaciones comunitarias, como son

las urbanizaciones privadas o complejos urbanos.

La Propiedad Horizontal.

El régimen de aprovechamiento por turnos, también conocido

como “tiempo compartido”

Pasemos entonces a analizar brevemente las más importantes formas de

Comunidad.

LA COMUNIDAD ORDINARIA

Es la misma que definió Claro Solar y que citamos líneas anteriores, esto es, el

derecho de propiedad ejercido por dos o más personas sobre una misma cosa.

Ese derechos compartido, se lo divide por “cuotas”, que no es otra cosa que una

división intelectual, pues la cosa en si permanece íntegra, inalterable, pueden los

copropietarios servirse de toda la cosa, pero el comunero se beneficia de la cosa en

proporción a su cuota. Esto es, que los frutos que la cosa produzca si se dividen en

proporción a dicha cuota, mientras que el uso de la cosa principal es total, en otras

palabras, El copropietario puede usar toda la cosa.

En esta clase de comunidad se derivan los siguientes derechos para los condueños

sobre la cosa completa:

1. Servirse de la cosa conforme a su destino, sin alterar su

especie en detrimento del derecho de los otros copropietarios.

2. Disfrutarla proporcionalmente. Esto es, recibir los frutos

naturales y civiles en proporción a su cuota.

3. Administrarla según los estatutos acordados y adoptados por

mayoría.

4. Pedir en cualquier momento la división de la cosa común.

Si no se puede partir, se solicita su venta en pública subasta,

para dividirse los resultados obtenidos.

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5. Como contraprestación a estos derechos, los copropietarios

adquieren también en proporción a su cuota la obligación de

asumir las cargas de conservación de la cosa en común.

En cuanto a su respectiva cuota, los condueños gozan de los siguientes derechos:

1. Enajenarla, por cualquier título. Desde el punto de vista

estrictamente registral, esto es completamente posible,

efectuándose la tradición exclusivamente sobre la cuota que

le corresponde al tridente, pues no se puede transferir más

derecho del que se tiene.

2. Hipotecarla, así lo establece el artículo 2319 del Código

Civil Ecuatoriano, dentro del Título que norma a la

Hipoteca “el comunero puede, antes de la división de la cosa

común, hipotecar su cuota”. Esta condición también se aplica

para el caso de que un solo propietario quiera hipotecar una

porción de su inmueble, no lo puede hacer sin dividirlo

previamente, de lo contrario, solo puede hipotecar una cuota

del inmueble. En ese caso, el acreedor tiene el poder de

recuperar su crédito persiguiendo al bien, sacando a remate

la cuota, y en ese caso el adjudicatario se convierte en

copropietario con los mismos derechos antes mencionados.

Esta forma de comunidad, como alguna de las que veremos más adelante, se

termina por las formas que en el caso ecuatoriano lo establece el artículo 2212 del

Código Civil:

a) Por la reunión de todas las cuotas en una sola

persona. Este caso se lo utiliza mucho en el Ecuador

para poder disponer de un bien hereditario, cuando

una persona adquiere todos los derechos y acciones

hereditarios sobre un bien, en ese momento, sin

necesidad de partición puede disponer ya de la cosa

como cuerpo cierto.

b) Por la destrucción de la cosa común. Es lógico,

todo derecho real se extingue por la desaparición de

la cosa, pues si ella no existe el objeto del derecho

real.

c) Por último, por la división de la cosa común;

división que puede efectuarse a su vez de varias

formas.

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LA DIVISION DE LA COSA COMUN

Definición.- es un acto jurídico que busca la transformación del derecho de

propiedad, actualmente dividido por una creación del intelecto ( una cuota), para

concretarse en una cosa específica segregada de la cosa original de mayor tamaño,

ejerciendo a partir de entonces un derecho real, principalmente el de propiedad, en

forma absoluta e individual.

En forma subsidiaria, ya sea por oposición de otro copropietario o por

imposibilidad física del bien para dividirse, esta facultad se concreta en dinero.

Salvo que exista un pacto de indivisión, que tiene un carácter temporal, la facultad

para exigir la partición es inherente al derecho de copropiedad, por lo tanto, todo

condómino puede ejercerlo sin limitaciones.

Pero existe una excepción, si alguno de los partícipes o comuneros no tiene la libre

administración de sus bienes, como un menor o un insolvente, la partición

necesariamente debe realizarse por la vía judicial.

Esto nos lleva a establecer que existen dos caminos para la partición: uno

extrajudicial, que requiere la unanimidad de los comuneros y que gocen de

la administración de sus bienes libremente; y otra, de forma extrajudicial, por

pedido de cualquiera de ellos.

Efectos de la División.

Ejercido el derecho de división y practicada la partición, ésta surte los siguientes

efectos para el ex – comunero, sus ex copropietarios y frente a terceros.

Así tenemos en primer lugar, Implica la Concreción del derecho de cuota ¸ sobre

una cosa individual que sale del patrimonio de los otros comuneros, e ingresa

totalmente al patrimonio del comunero que se le adjudica la porción. En cuanto al

derecho real que gozaba en copropiedad, se mantiene inalterable, no se transforma,

tan solo cambia el objeto del mismo. Si era copropietario de una cosa, esto es, era

titular del derecho real de dominio pero en forma compartida, ahora gozará el

mismo derecho real de dominio pero exclusivamente, lo mismo se aplica para los

demás derechos reales.

En segundo lugar, como afirma Manuel Peña “la partición se realiza desde la

comunidad” esto es, que los tradentes son los ex comuneros y el adquirente es el

adjudicatario, por lo tanto, los primeros adquieren la obligación de saneamiento y

éste último frente a las asignaciones realizadas a los otros.

En tercer lugar, respecto a terceros, estos no se ven afectados, pues conservar sus

derechos reales sobre cada una de las cosas en las cuales se dividió el bien original,

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conserva su derecho de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales, por lo

tanto, cuando se realiza la matriculación o inmatriculación de una nueva finca por

una división física y adjudicada a un comunero por la partición que acarrea la

terminación de la comunidad, debe anotarse en estas nuevas fincas todos los

derechos reales constituidos sobre la finca matriz. Ejemplo: la hipoteca.

EL PACTO DE INDIVISION

Así como la Ley faculta a los copropietarios a exigir la división de la cosa para

concretar su derecho de cuota en una cosa singular, permite también que se pacte

entre ellos que la cosa permanezca inalterable, indivisible por una plazo que no

puede exceder de cinco años, renovable.

Este convenio se lo conoce como el pacto de indivisión, previsto en el Código

Civil en el artículo inciso segundo, dentro del Tercer Libro relacionado con la

“Sucesión por causa de muerte” pero aplicable a cualquier tipo de copropiedad.

Esto significa que voluntariamente los copropietarios pueden obligarse a no

solicitar la división o ejercer su derecho a partir la cosa.

Somarriva nos hace notar, que la indivisión nace de UN PACTO, esto es, de un

acuerdo de dos o más voluntades, por lo que nace de un actor jurídico bilateral,

posterior a la sucesión por causa de muerte, en otras palabras, rechaza la

posibilidad de la indivisión nazca de un testamento, pues el causante manifiesta

su voluntad mediante un actor jurídico unilateral que no adquiere la categoría de

pacto, convenio o contrato, por lo que serían nulas las imposiciones

testamentarias sobre indivisión, debiendo el Registrador ignorarlas al momento de

efectuar el asiento que transfiere el dominio de una cosa perteneciente al causante a

sus herederos.

Sin embargo existen casos que la indivisión nace de la ley y no exclusivamente

de un pacto (temporal) de los copropietarios, estos casos son:

a) Los bienes sujetos a patrimonio familiar. 840 Código

Civil.

b) Las áreas comunes de un edificio sometido al Régimen

de Propiedad Horizontal.

c) La medianería.

d) Las servidumbres.

e) Las áreas mineras, susceptibles de división por cuotas

pero no físicas.

f) Los bienes que se poseen en propiedad fiduciaria,

tanto así que el artículo 756 del Código Civil señala la

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posibilidad de dos o más propietarios fiduciarios y que

estos, al amparo del artículo 764 del mismo cuerpo legal,

pueden enajenar entre vivos y por causa de muerte, su

cuota fiduciaria, pero con el cargo de mantenerla

indivisa.

LOS PATRIMONIOS COLECTIVOS

Y en primer lugar, La sociedad conyugal. En este caso erróneamente se piensa

que marido y mujer son copropietarios en los bienes que conforman el haber de la

sociedad conyugal, no es así. Los bienes pertenecen a la sociedad conyugal de

Pedro y María y no a cada uno de ellos, los cuales pueden tener otros bienes que

corresponden a sus patrimonios individuales, por tal motivo, los bienes de la

sociedad conyugal, al menos en el Ecuador, no responden o no deben responder

por las deudas asumidas individualmente por cada uno de los cónyuges, ni siquiera

su cuota en dicho bien, pues repito no son copropietarios. Por tal motivo, los

Registradores deben negarse a inscribir la prohibición de enajenar o embargo de la

cuota de cada cónyuge, si los dos no son ejecutados.

Pero como todo tiene su principio y su final, cuando la sociedad conyugal se

termina, ya sea por mutuo acuerdo, divorcio o muerte de alguno de los cónyuges,

nace en ese momento una indivisión, conocida como sociedad de

gananciales, que es la cuota que le corresponde a cada ex cónyuge, no en la cosa

singular, sino en el patrimonio que formaron, esto es, el conjunto de activos y

pasivos valorados en dinero.

Mientras este patrimonio indiviso no se liquide, los cónyuges (en el caso de

disolución de la sociedad conyugal sin divorcio) o los ex cónyuges solo pueden

disponer de sus gananciales y no de cuotas sobre bienes.

Lo mismo ocurre cuando uno de los dos cónyuges fallece, en ese momento se

crean dos indivisiones, una entre el cónyuge sobreviviente y los herederos y

la segunda entre los herederos del cónyuge fallecido.

Esta indivisión termina cuando se practica la liquidación de la sociedad

conyugal, que puede ser tanto judicial como extrajudicial, pero incluso en este

último caso debe ser ratificada por un juez, quien debe precautelar que no se afecte

los derechos de terceros, especialmente los acreedores de la sociedad terminada.

Liquidada la sociedad, debe efectuarse las asignaciones en la misma forma explicada

para la terminación de la comunidad ordinaria.

En segundo lugar tenemos al caso más común de indivisión, la hereditaria por

causa de muerte. Esta indivisión se produce al fallecimiento del causante.

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El único requisito para que se produzca esta clase de indivisión es que existan

varios herederos, sin importar su clase o grado, ya sean testamentarios, ab intestato,

universales, de cuota, con beneficio o no de inventario.

Mientras no se realice la partición entre los herederos o se practiquen las

adjudicaciones por sus respectivas hijuelas, los herederos poseen derechos y

acciones hereditarios, que pueden ser enajenados o transferidos libremente y que

requieren de publicidad registral.

En este punto, Ecuador se aparta de la doctrina Chilena, pues los últimos

consideran que la cesión de derechos hereditarios no requieren de inscripción pues

no se refieren a la cosa sino a un patrimonio, en ese sentido tienen razón, pero

consideramos por expresa disposición que LA HERENCIA ES UN DERECHO

REAL sobre un inmueble y es indispensable conocer quien ejerce la titularidad de

ese derecho conocido como herencia, para establecer en caso de tradición del

inmueble quienes tienen capacidad para ello, pues si lo realizan todos los herederos

a favor de una persona puede transferirse el bien como cosa determinada sin

problema alguno, pues este termina la comunidad por reunir todas sus cuotas.

La inscripción de las cesión de derechos hereditarios evita que el tracto se pierda,

pues ocurre que muchas fincas con título inscrito pertenecientes a los tatarabuelos

de los posesionarios, pierden estos sus derechos por desconocer su origen y

proporción.

El registrador no requiere mayor determinación de la cuota, siempre y cuando se

mantenga el tracto entre el causante, los herederos y sus cesionarios en el derecho

de herencia. Así por ejemplo: si A ha dejado a 8 herederos y el octavo fallece

dejando a su vez 7 herederos y el séptimo cede su derecho hereditario a favor de B,

no existe ningún problema registral en establecer la cuota que tiene, no sobre el

inmueble, sino sobre la herencia a la cual pertenece el inmueble, en otras

palabras el bien pertenece a los herederos de A, en la cual B tiene una cuota. En

el momento que se decide transferir el bien como una cosa determinada es simple

verificar en el Registro los titulares del derecho de herencia, si comparecen todos,

como por ejemplo los siete herederos de A, más los seis herederos del #8 más B, lo

pueden hacer a favor de C.

LA COTITULARIDAD SOLIDARIA

Como contraposición a la comunidad ordinaria, también conocida como romana

(condominium iuris romani) por la cual la cosa pertenece a los condóminos por partes

intelectuales o cuotas, surge la comunidad del derecho germánico, llamada propiedad

colectiva , por la cual la cosa pertenece a la colectividad sin ninguna división ideal o cuotas7.

7 Badenes Gasset. Conceptos fundamentales del Derecho.

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Esta clase de comunidad germánica la tenemos en las “comunidades de pastos” que

los Españoles introdujeron en América bajo el nombre de “Ejidos” hoy

convertidos en parques en algunas ciudades. En los Ejidos los moradores de una

población podían libremente y en forma gratuita llevar a sus bestias a pastar. Ese

inmueble pertenecía “al pueblo”, a todos y a nadie, pues ninguno podía disponer de

la cosa ni de una parte de ella.

Otra forma de esta copropiedad solidaria la representan los territorios Comunales,

que pertenecen a Comunas Campesinas principalmente montubias o con

antecedentes indígenas de la Costa Ecuatoriana, pero que no constituyen una

nacionalidad indígena, pues han perdido contacto con sus hábitos ancestrales.

Muchos de estos territorios fueron definidos por la Corona Española en épocas de

la Colonia y ahora son administrados por los Cabildos de estas Comunas, insertas a

su vez dentro de cantones con sus propios Municipios. La administración y

disposición de estas tierras está Regulada por la Ley de Comunas.

Otro caso ecuatoriano de comunidad similar a la germánica la tuvimos con las

acciones de sitio. Su origen también arranca de la Colonia, por la cual los

miembros de una población decidían adquirir al Rey de España un gran porción de

tierras. La cuota se representaba por el valor monetario aportado por cada

poblador, así por ejemplo: Pedro Alvear Bardellini podía tener 3 pesos en el sitio

conocido como Palobamba.

Al nacer la República con la independencia, esa porción se transforma en acciones

de sitio sin haberse nunca materializado en un título valor, comenzando un tráfico

indiscriminado de esas acciones de sitio, principalmente por causa de muerte,

llegando incluso a adquirirse una cuadragésima parte sobre una acción del sitio X,

sin llegarse a conocer cuantas acciones la componían, pues los títulos originales se

perdieron con el paso de los tiempos.

Se transferían acciones de sitio por que así constaban en los títulos recientes, pero

lo que realmente se quería transferir era la posesión sobre una porción de terreno

determinada, por lo que la cosa no correspondía al título traslaticio de dominio.

Con esto se creo un caos que requería terminarse. Así nación la ley de Tierras

Baldías, por la cual se estableció que las acciones de sitio carecían de valor y que

las tierras que conformaban dicho sitio pasaban a propiedad del Estado con la

condición de que éste las adjudique a sus actuales posesionarios.

LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

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Sobre esta forma de comunidad, nos vamos a referir primero al más importante: La

Propiedad Horizontal y para terminar a aquel que está revolucionando el tráfico

inmobiliario: el régimen de aprovechamiento por turnos.

Generalidades.

Esta institución se la denomina de diferentes formas en la doctrina: “propiedad por

pisos”, “casas por piso” pero la más común es “Propiedad Horizontal”, por haber

diversas propiedades horizontalmente superpuestas a otras.

“ puede definirse como una propiedad especial, constituida sobre edificios divididos por pisos o

locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos,

además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e

inseparable sobre los restantes elementos conocidos como área común”.

Este tipo de Propiedad se rige en el Ecuador por la ley de propiedad horizontal y

su reglamento.

La propiedad horizontal concede un derecho exclusivo, similar a la propiedad

común y corriente, pero además un derecho de copropiedad sobre las áreas

comunes, con las mismas limitaciones de cualquier comunero. Esto significa:

No puede disponer por separado el piso y de su copropiedad sobre las áreas

comunes. Si vende el departamento, vende también la cuota o alícuota sobre las

áreas comunes.

No puede alterar la estructura ni la fachada del edificio, sin el consentimiento

unánime de los condóminos.

Participa en las cargas o cuotas.

Naturaleza Jurídica.- Es una institución compleja, por un lado consiste en un

derecho real de dominio unitario, como lo establece el artículo 2 de la Ley de

Propiedad horizontal (LPH).

Art. 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local…

Pero con idea de copropiedad, como agrega el mismo artículo 2 y completa el

artículo 3 LPH.

Art. 2.- … y comunero en los bienes destinados al uso común.

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Art. 3.- Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible para

cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia,

seguridad y conservación del edificio y los que permiten a todos y a cada uno de

los propietarios el uso y goce de su piso, departamento o local, tales como el

terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus

dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía

eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada,

escaleras, accesorios, etc…

Pero esta idea de copropiedad es a su vez diferente de la propiedad común.

Se diferencia con la copropiedad, por cuanto el comunero se beneficia de la

cosa en proporción a su cuota. El condómino no, ya que usa su bien

exclusivamente y no puede pedir la división de las áreas comunes. Art. 14 inciso

1 de LPH. ( mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podrá pedir la división

del suelo y de los demás bienes comunes.)

El copropietario puede usar toda la cosa, el condómino no, solo su

departamento o local y las áreas comunes. No puede utilizar los departamentos

de los otros condóminos, solo los bienes comunes. Art. 6 LPH. ( Cada

propietario podrá servirse de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino

ordinario y perturbe el uso legítimo de los demás.).

La propiedad horizontal ya no es considerada como una forma de copropiedad,

es distinta por que el edificio se divide en partes y no en cuotas, la división

es real no imaginaria como la copropiedad.

Las partes comunes son meros accesorios de la cosa principal, que es la

propiedad privativa del departamento o local.

No se es dueño de dos cosas ( exclusiva y comunal), sino de una sola cosa más

un accesorio que se comparte su uso. Ambos son inseparables. Art. 4 LPH (

… LOS DERECHOS DE CADA PROPIETARIO EN LOS BIENES

COMUNES, SON INSEPARABLES DEL DOMINIO DE SU RESPECTIVO

DEPARTAMENTO, PISO O LOCAL…)

Inscripción de la Propiedad Horizontal.

En el Ecuador se adopta el sistema de inscripción antes que el de transcripción, en

consecuencia, se debe elaborar un acta como asiento de inscripción.

En el caso de la Propiedad horizontal, rompe el sistema de inscripción y se adopta

el sistema de transcripción, ya que el artículo 10 de LPH exige que se” inscriba

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una copia del plano” y de la declaratoria de propiedad horizontal aprobada por el

Municipio, por lo que se procede a archivar un juego de los planos arquitectónicos,

eléctricos, sanitarios, estructurales, etc. Que no tienen valor o importancia

alguna8 para la constitución, modificación o extinción de derechos reales

sobre los departamentos, pisos o locales, pues la experiencia nos ha enseñado, que

dichos planos una vez archivados nunca más serán utilizados por el Registrador,

constituyendo una duplicación absurda del archivo del Notario y de todas las

dependencias públicas que si requieren de esos planos, como son: el Municipio, la

empresa eléctrica, la empresa de alcantarillado, la empresa telefónica, entre otras.

Ante la deficiencia legal existente en materia registral para brindar seguridad jurídica

a la ciudad de Guayaquil, se acordó entre el Municipio de esta ciudad y el actual

Registrador de la Propiedad de Guayaquil, desarrollar un sistema informático

enlazado informáticamente con las bases de datos del Catastro Municipal.

Para tal efecto, a la presentación de la Constitución de un Régimen de Propiedad

Horizontal, otorgado mediante escritura pública que contiene la declaración

unilateral del propietario, a la cual se le ha agregado la declaración realizada por el

cabildo aprobando el cuadro de alícuotas, junto con la protocolización del plano, se

procede a la inmatriculación 9 de los nuevos inmuebles, consistentes en los

departamentos, locales, cocheras o estacionamientos, pisos y bodegas.

El asiento de inscripción de un nuevo inmueble sometido al régimen de propiedad

horizontal es muy similar a la inscripción de la división de un solar, con la

diferencia que el segundo se lo realiza en el campo que identifica al libro de

propiedades y el primero en el campo que identifica en el libro de propiedad

horizontal.

Sin embargo, el asiento de inscripción no se puede practicar si el expediente no

contiene la certificación catastral, que lo denominamos “informe de avalúo

para transferencia de dominio” que lo expide el jefe del departamento de

catastro del Municipio. Este documento que por su nombre no tiene relación con el

trámite, es de mucha importancia para la función calificadora del registrador, por

que nos permite relacionar el nombre del inmueble con el código catastral que

sirve para identificarlo en el Municipio.

8 Tal vez solo el arquitectónico. 9 O matriculación, la diferencia doctrinal es puramente semántica.

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Obtenido con este documento la relación entre el nombre del inmueble y el

código catastral, se procede a verificar que la división material del edificio es

real, cómo? Mediante la digitación del código catastral desde las oficinas del

Registro de la Propiedad en las bases de dato del Catastro, gracias a la

interconexión informática que existe entre el Registro y el Catastro.

Si el código catastral digitado arroja información en las bases de datos, no indica

que el inmueble efectivamente existe, pues de lo contrario, como sucedía en el

pasado, se inscribían propiedades horizontales inexistentes, esto es, de edificios

todavía en construcción, o que algunas de sus plantas o pisos no habían sido

culminados.

Se comprueba también que los datos que constan en la declaración de

propiedad horizontal aprobada por el concejo cantonal, que las áreas descritas

unilateralmente por el propietario en la constitución de este régimen en la

escritura pública, como son áreas útiles, áreas privativas, porcentaje en las áreas

comunes, son las correctas.

Verificada esta información, el asiento de inscripción no se puede realizar sin

“importar” esa parte de las bases de datos catastrales a las bases de datos

del Registro de la propiedad, con varias finalidades:

d) Impedir que el funcionario calificador o el mismo Registrador efectúe una

inscripción sin haber cumplido con los pasos anteriores.

e) Evitar el ingreso de información susceptible de cometer errores y de tardar

la gestión. Se importan los datos tal cual están en las bases del catastro, sin

tocarlas, sin alterarlas.

f) Evitar la doble inmatriculación del inmueble. Pues el sistema puede detectar

que ya existe un folio real para un determinado código catastral.

Este procedimiento incluye también en forma automática el traslado a cada

nuevo folio real de toda la historia de dominio, las cargas o gravámenes y

cualquier incidente registral que afecte el predio “madre”, el cual queda

inhabilitado pero no cancelado en el sistema, por que existe la posibilidad de

rehabilitarlo en algún momento en el caso de que el edificio sea destruido.

De esta forma el Registro de la Propiedad de Guayaquil, con el apoyo del

Municipio de esta ciudad, especialmente de su dirección de Catastro, ha logrado

efectuar la inscripción de una propiedad horizontal con total éxito, pasando de un

sistema que se asemeja al folio personal con el cual ha sido inscrito el título de

dominio del solar a un sistema de folio real respaldado con el Catastro para cada

uno de los inmuebles consistentes en departamentos, locales u oficinas que

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componen el nuevo edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal,

previamente inmatriculando también el inmueble matriz.

Por último, tenemos el régimen de aprovechamiento por turnos, también conocido

como “tiempo compartido.

Este Régimen que se ha puesto muy de moda como un instrumento de desarrollo

de la actividad turística y como consecuencia de éste de la actividad inmobiliaria,

acarrea un grave problema para países como el Ecuador que tiene un sistema de

numerus clausus de sus derechos reales, impidiendo que la autonomía de la

voluntad genere nuevas formas de derechos reales principalmente sobre inmuebles,

de tal forma que encuentren la protección de ese derecho mediante su inscripción

en un Registro de la Propiedad.

Así tenemos que esta nueva modalidad tiene diferente tratamiento en cada país, En

el derecho Griego se lo trata como un derecho personal similar al del

arrendamiento, o una sociedad “peculiar” en el derecho frances, un derecho

especial de habitación en Portugal y en España al inicio como una

Multipropiedad y ahora como una derecho real de aprovechamiento por

turnos.

Siendo España el segundo país en el mundo en el desarrollo turístico, después de

los Estados Unidos con un sistema jurídico incompatible con el nuestro, considero

que debemos revisar la experiencia Española para asimilarla a nuestros países,

evitando los fraudes ya cometidos en otras partes.

Ante los abusos cometidos por los promotores del sistema de tiempo compartidos,

que con criterio comercial estadounidense vendieron los servicios de grandes

complejos hoteleros, nació en España la Ley 42/1998 en la cual se concede dos

posibilidades sobre esta actividad:

1. El régimen de derechos reales limitados de aprovechamiento por

turnos

2. Y el régimen de derechos de arrendamiento también por turnos.

Ambos sistemas son controlados con total rigidez.

Características del sistema legal español de aprovechamiento por turnos.

1. Preceptos básicos imperativos, como aquel de prohibir bajo sanción de

nulidad, contratos por un tiempo inferior a tres años.

2. No cabe pactar la sumisión a una Ley Extranjera, para permitirle al

adquirente exigir sus derechos a empresas transnacionales en el lugar del

contrato.

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3. No procede el pacto de someterse a tribunales arbitrales o extranjeros,

por la misma finalidad antes mencionada.

4. Retroactividad de la Ley, para solucionar los conflictos creados por los

vacíos legales al surgir esta figura inmobiliaria.

Régimen Jurídico del sistema de aprovechamiento por turnos a partir de

1998 en España.

Es un conjunto inmobiliaria caracterizado por :

1. Son derechos reales limitados y temporales, por lo tanto, son susceptibles

de protección registral.

2. Confieren la facultad de gozar, en el turno prefijado para cada año, con

carácter exclusivo, determinado alojamiento y con carácter

compartido las instalaciones de uso común inherentes al

aprovechamiento de la parte exclusiva.

3. Sufre la carga del pago de los servicios.

Es una forma de copropiedad que muchas veces se mezcla con la propiedad

horizontal. Se es copropietario sobre un departamento que a su vez pertenece a un

régimen de Propiedad horizontal. Se debe asumir la carga de conservación del

departamento y incluyendo a la carga de mantenimiento del edificio. Se diferencia

de la copropiedad común, en que ésta se puede gozar de toda la cosa en cualquier

momento y en la otra por turnos.

Desde el punto de vista estrictamente registral nos interesa la circunstancia de que

este sistema es tratadao como derechos reales limitados, que grava cada uno a

la propiedad del respectivo inmueble por turno. Es un gravamen de tiempo.

Siendo un derecho real, sigue a la cosa independientemente de su dueño, por lo que

este derecho es transmisible incluso por herencia.

El tiempo del gravamen se cuenta desde la inscripción en el Registro de la

propiedad , por lo tanto, la inscripción es constitutiva de este derecho, exigiéndose

también la inscripción para la modificación o extinción del mismo.

De esta forma concluimos con el estudio de las formas más importantes de

indivisión o copropiedad.

2007 seminarios de capacitación a Registradores de la Propiedad, Jefes de Catastros, Miembros del Consejo Nacional de la Judicatura, Instituto de Desarrollo Agrario y Superintendencia de Bancos, dentro del proyecto de Regularización de Tierras Rústicas PRAT patrocinado por el Ministerio de Agricultura y el BID. (Basado en las clases de Juan Ma. Diaz Fraile (Registrador de Barcelona), primer CADRI – Madrid 2001)

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EL PROCESO DE REGISTRO Y EL MANEJO DE SU LEY.

1. Presupuestos objetivos del Registro.- Son tres:

a) La Finca

b) El derecho

c) El Asiento

Antes de entrar en materia revisemos brevemente los diversos sistemas registrales

que se diferencian en:

a) Registros de actos

b) Registros de documentos.

También se diferencian por las declaraciones de voluntad que reciben, procesan e

inscriben.

a) Aquellas declaraciones que se formalizan por y ante el Registrador. Ejemplo:

el registro civil como en el caso del contrato de matrimonio. Los novios se

presentan ante el Registrador, aquí llamado Director del Registro Civil y ante

el manifiestan su voluntad de celebrar el contrato de matrimonio,

expresándolo verbalmente y suscribiendo el acta correspondiente.

b) Lo contrario, se formalizan ante otro funcionario como es el caso del Notario.

El negocio jurídico llega formalizado ante el Registro. Este es el caso de

los Registros de la Propiedad Inmobiliarios, ya que en ellos las declaraciones

de voluntad, llegan previamente formalizadas, mediante un título constitutivo

de un derecho real, para ser calificado e inscrito.

El Registro de la Propiedad Ecuatoriano es un registro de documentos en forma

cronológica separado por clases: propiedad, gravámenes, embargos, prohibiciones,

demandas, interdicciones, etc.

Existen también:

a) Registro de transcripción el documento previo se archiva o se copia.

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b) Registro de Inscripción extracto, solo se incorpora al registro el contenido de

la transmisión del derecho real, el resto del documento no tiene importancia

registral.

Nuestra Ley de Registro en su artículo 41, establece claramente los requisitos

indispensables que debe contener el acta de inscripción, por lo que presumiríamos

que nuestro sistema acoge la forma de “inscripción” frente al de transcripción, sin

embargo, en el Código Civil en su artículo………., ordena también que en algunos

casos el Registrador debe conservar el documento.

Sobre estos sistemas no existe uniformidad de criterio en el Ecuador, he podido

apreciar que en el caso de los Registros de la Sierra prefieren extractar el

documento que se presenta para la calificación, devolviendo por completo el título

al usuario, mientras que los Registros de la Costa acogen el sistema de transcripción

desde la década de los 80.

En mi criterio, lo ortodoxo desde el punto de vista estrictamente legal es el de

Inscripción, a más que constituye un sistema que evita la incorporación

indiscriminada de documentos al archivo, sin embargo, el poder de síntesis varía

entre un funcionario y otro por lo que se corre el peligro que el asiento de

inscripción sea incompleto o diminuto, obviando información que si bien no la

exige la Ley, a futuro puede permitir una correcta interpretación del negocio

jurídico inscrito.

Por tal motivo, es prudente efectuar un sistema mixto en el cual se acoja en el acta

o asiento de inscripción los datos mínimos exigidos por la Ley y determinados en el

artículo 41 de la Ley de Registro y contar a su vez con un respaldo o copia del

documento presentado, que puede incluso tener diferencias con el original que

reposa en los archivos del Notario, por las fallas que existen en nuestro servicio

Notarial, pero para este fin es necesaria la utilización de tecnología, para que el

archivo del Registro no crezca desmesuradamente y su manejo se complique.

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En el sistema de inscripción o de extracto no debe limitarse “al nombre jurídico

del derecho o del acto” pues debe admitirse la posibilidad que además de los

derechos reales típicos, los atípicos o innominados también se inscriban si de

alguna manera modifican o extinguen la naturaleza de la cosa o de los derechos

reales ya constituídos. Así debería ser, pero lamentablemente en el Ecuador no

existe el sistema de “numerus apertus” de derechos reales, ya que el artículo

…….del Código Civil los ennumera taxativamente en:…………………..

Los Sistemas Registrales también se diferencia por su : En Folio Real y en

Folio Personal.

FOLIO REAL Supone la ordenación de los títulos o derechos reales por

FINCAS, se abre un registro particular por fincas en el que se refleja todas las

experiencias jurídicas del bien. En otras palabras, es la cuenta corriente de un

inmueble.

FOLIO PERSONAL Se ordena por las personas de sus propietarios,

dificultando el acceso al “universus iuris” sobre los derechos que afectan a una

finca determinada.

El sistema registral ecuatoriano falsamente se identifica como un sistema que

sigue el folio personal, que ya caduco, esconde esta autocalificación su deficiencia

más grave, ni siquiera es de folio personal, es un simple archivo de documentos

cronológicos, pues no están ordenados por propietarios, sino por fechas, ligados

exclusivamente por notas de referencias y por índices elaborados en forma

primitiva y sin responsabilidad de su creador.

Así tenemos que se divide por libros, estos a su vez por fechas, reiniciando cada

año el número de sus respectivas inscripciones constituyendo un caos en peligro

de la seguridad jurídica.

Efectuar una explicación….

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Lo contrario de este caos es el Sistema organizado bajo el nombre de Folio Real

que se basa en la finca desde varios sentidos:

3. Sentido material es la superficie o espacio delimitado y que se encuentra

siempre en el mismo sitio. Es un trozo de superficie terrestre cerrado por una

línea poligonal y objeto de propiedad.

4. Sentido económico posee un valor instrumental es un soporte para otros

negocios.

5. Sentido registral Es todo aquello que abre folio en el Registro. Existen fincas

registrales materiales, como un simple terreno o una casa e inmateriales, sin

soporte físico alguno como por ejemplo: las concesiones mineras.

Un elemento importantísimo para el sistema de folio real es la referencia catastral

de la finca, con el objeto de vincularla a la historia jurídica registral con la realidad

física ya verificada.

EL OBJETO DE LA INSCRIPCION O LA MATERIA INSCRIBIBLE.

Como ya lo habrán explicado los expositores anteriores, en el Registro se

presentan documentos, se inscriben actos o contratos, pero lo que se publica son

Titularidades o derechos.

El objeto de la inscripción son derechos reales inmuebles típicos aquellos

determinados en el artículo 614 inciso segundo del Código Civil: dominio, herencia,

usufructo, uso, habitación, servidumbres e hipotecas, pero en el Ecuador no se

inscriben los derechos reales atípicos o innominados, por no seguir un sistema de

numerus apertus. Además de la constitución de estos derechos reales, se inscriben

también pero en forma limitativa los actos o contratos que modifiquen, alteren o

extingan estos derechos determinados en el artículo 25 de la Ley, ni uno

más!

El Objeto de inscripción en consecuencia son:

a) Los derechos reales inmobiliarios típicos.

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b) Se inscriben algunos derechos personales como por ejemplo: El

arrendamiento y por costumbre el comodato, pero no la promesa de venta.

c) Decisiones judiciales.

Pero lo que hay que tene bien claro que en el registro se inscriben solo

derechos y no hechos, por eso, la posesión no es susceptible de inscripción.

Debe inscribirse también, más por sentido común que por mandato legal, el

derecho principal junto con el accesorio. Ejemplo: el préstamo junto con la

hipoteca. En el asiento de inscripción debe determinarse el monto de la obligación

asegurada. En el arrendamiento mercantil debe determinarse el canon y el valor

residual, etc.

Otros derechos personales objeto de inscripción.- En otras legislaciones se

inscriben el derecho de opción de compra, el derecho de retorno y los

arrendamientos. En nuestra legislación, existe un error por no decirlo de otra

forma, cuando ordena que el arrendamiento mercantil solo debe inscribirse en el

Registro Mercantil, cuando todos sabemos que dicho registro no cumple con la

publicidad inmobiliaria, por eso, cuando se trate de un arrendamiento mercantil

inmobiliario a más de inscribir la transferencia de dominio o compra que hace el

arrendador para entregarlo en leasing, debe inscribirse también ese derecho

exclusivo que tiene el arrendatario: la opción de compra; opción que depende

exclusivamente de su voluntad y que obliga al arrendador.

TIPOS DE ASIENTOS REGISTRALES

Son 5:

1. Presentación

2. Inscripción

3. Anotaciones provisionales o preventivas

4. Cancelaciones

5. Anotaciones marginales.

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Se clasifican en:

I.

a) Asientos Principales: aquellos que tienen autonomía y función propia. Ejemplo:

la inscripción.

b) Asientos accesorios: están destinados a un asiento provisional. Ejemplo: la

anotación en el repertorio.

II.

a) Asientos definitivos: no quedan sujetos a un plazo alguno de duración,

producen efectos indefinidamente hasta ser cancelados.

b) Asientos provisionales.- tienen un plazo de vigencia, como son el repertorio y la

inscripción de una demanda. Caducan pero requieren de un asiento de

cancelación que se practica de oficio en el caso del repertorio o pierde sus

efectos, en el caso de un embargo de un bien que luego es adjudicado en remate

público.

III. También se clasifican en positivos, para aquellos que dan nacimiento a un

derecho y negativos cuando lo extingue.

Los asientos registrales están sujetos a un principio de “inmutabilidad”. El

Registrador a pesar de darse cuenta de un error necesita del consentimiento del

titular o autorización judicial para su corrección, salvo aquellos que no tienen

mayor transcendencia jurídica. Revisar los artículos 43 inciso segundo y 50 de la

ley de Registro.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Se integra de actuaciones generalmente regladas por la Ley de Registro, que

comienzan con la solicitud y terminan con la inscripción o denegación.

Tiene 3 etapas claramente determinadas:

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1. La radicación

2. La calificación

3. La inscripción

Así lo establece la doctrina. Yo le agregaría una cuarta.

4. La publicación.

El Registrador tiene un estatuto de absoluta independencia en su labor

calificadora. No se aplican las normas de administración pública porque en el

fondo no es un funcionario público, sino un profesional del derecho que no puede

ejercer libremente su profesión sino exclusivamente en la prestación de este

servicio,

No se le aplican las normas del derecho público por cuanto su campo de acción

realmente está fuera de la función judicial. Así lo menciona Manuel Peña

Bernaldo de Quirós ( Letrado de la Dirección General de los Registros y del

Notariado Español) que en su obra Derechos Reales, Derecho Hipotecario,

Tomo II publicado por el Centro de Estudios Registrales Español, afirma “ La

actividad pública registral no es jurisdiccional, no solo porque se

desenvuelve fuera del proceso, sino porque los órganos típicamente

encargados de la función – los registradores de la propiedad- están fuera de

la organización judicial”.

Y agrega:

Es una función muy distinta de la típica administración del Estado, es decir, de

la regulada por el Derecho Administrativo y sujeta a la jurisdicción contencioso – administrativa.

En el conjunto de las actividades encomendadas a los órganos públicos hay una zona especial (

funciones de garantía de los derechos subjetivos) que no es típicamente función jurisdiccional y que

no es tampoco, típicamente administrativa. A esta zona especial alude, como han puesto de relieve

diversos autores desde Lacruz, al referirse a las funciones distintas de las jurisdiccionales que

pueden ser atribuidas a los Juzgados y Tribunales “en garantía de cualquier derecho”. En esta

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zona especial entran la llamada jurisdicción voluntaria y la función atribuida

a los Registradores de la Propiedad.”

En consecuencia, el procedimiento registral y principalmente la función

calificadora del registrador se encuentran en el marco de la jurisdicción

voluntaria.

Para entender el procedimiento registral debemos estar claros en sus principios

fundamentales, al menos los principales. Así tenemos:

El principio de rogación.- El procedimiento registral empieza con la

solicitud. ES ROGADO…nace con una solicitud voluntaria y libre. Una

persona solicita la protección de un derecho.

Rogación y voluntariedad→ debe considerarse como una carga que pesa

en el interesado, para obtener la protección registral de su derecho y para

obtener una garantía de que no se consuman derechos que afecten

ilegalmente al suyo.

Qué caracteres tiene esta petición?

Es de carácter informal para facilitar el uso del derecho. Se formaliza por escrito,

oral o tácito con la simple presentación. Sin embargo, para que estas dos últimas

modalidades puedan operar, es necesario que en el título conste alguna de las

partes, tradente, adquirente o un tercero para solicitar la inscripción, de no estar

autorizado ninguno de ellos es necesario que el principio de rogación se cumpla

mediante la comparecencia de las partes ante el Registrador para que firmen

en unidad de acto el libro de repertorio conforme al segundo inciso del

artículo 41 de la Ley de Registro, bajo sanción de nulidad por ser una

solemnidad de la inscripción.

En mi criterio personal, la autorización que generalmente se otorga al Notario es

improcedente, por cuanto es una costumbre importada de otros paises, en los

cuales por Ley, el Notario no solo tiene la potestad sino también la obligación de

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solicitar la inscripción. En nuestro caso, esa autorización y posterior gestión, no

está comprendida entre las actividades del Notariado e incursiona ilegítimamente en

el ejercicio profesional de la abogacía que tiene prohibido.

PRINCIPIOS COMUNES AL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

Mediación (contrario al principio de inmediación) en el caso registral

puede hacerse representar por un tercero o mandatario. Ver artículo 31 de la

Ley de Registro.

Escritura.- no cabe la solicitud de una inscripción verbal. Se necesita el

título, ni siquiera se permite la oralidad para el desistimiento de la inscripción

como en otras legislaciones, esa prohibición está contenida en el artículo 37 de

la Ley de Registro.

Status loci.- Debe presentarse el título en el Registro territorialmente

competente, para evitar errores necesitamos el apoyo del catastro. Art. 722

Código Civil ↔ art. 11 lit. a) #3. Ley de Registro.

Forma de presentación.- En el Ecuador solo se admite la presentación física

y personalmente, con excepción de las prohibiciones de enajenar ordenadas

exclusivamente en casos de narcotráfico por expresa disposición de la Ley de

Control de sustancias estupefacientes. En España y Argentina ya se admite

desde hace algunos años la presentación por fax y por internet, pero con

coordinación entre Notarios y el Registro. El notario envía por fax una

comunicación de que ha autorizado la escritura y con los datos del derecho, la

finca y las partes dará lugar a un asiento en el repertorio provisional de 10

días, luego ese asiento caducará, a menos que presente dentro de esos 10 días

copia auténtica del título. En el Ecuador como lo dije, no es posible salvo en el

caso de prohibiciones de enajenar ordenadas por narcotráfico, pero insisto solo

en prohibiciones, jamás deberá ser admitida una cancelación de una

prohibición de enajenar por este caso ordenada por fax o telex a pretexto

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de que “las cosas se deshacen de la misma forma que se hacen”bajo el

riesgo de ser falsa la orden.

Otros aspectos importantes de los principios comunes al procedimiento registral.

El principio de legitimación a quien? Al que adquiere el derecho y al que lo

transmite.

Reglas de presentación.- La Ley de Registro es muy ociosa en este aspecto,

salvo en el caso de sentencias que exige la certificación de estar ejecutoriadas (

ver artículo 28 de la Ley de Registro) o en el caso de medidas cautelares

que tienen que estar acompañadas por la providencia del juez competente y

no un simple oficio ( ver artículo 30). El artículo 18 de esta Ley nos

describe como se elabora un libro de repertorio, llamado también de

radicación, pero se olvida nuestra Ley de exigir la regla principal de

presentación: que la anotación es rigurosamente en orden cronológico

para proteger el principio de prioridad “prior tempore potior iure”. Los

efectos de la fecha de inscripción se retrotrae a la fecha de presentación, así lo

establecen todas las legislaciones y la nuestra en el último inciso del artículo 13

de la Ley de Registro, lo que no quiere decir que hay que ponerle al asiento

de inscripción la misma fecha del asiento de presentación, a menos que

ambas se hayan realizado efectivamente el mismo día. La inscripción

puede ser efectuada hoy y así hay que manifestarlo en el asiento o acta de

inscripción, pero sus efectos empezarán a correr frente a terceros desde el

asiento de presentación o anotación en el repertorio que pudo ocurrir hace un

mes atrás.

El principio de prioridad (prior tempore potior iure) cómo opera? Cuando

los derechos son incompatible entre si, un derecho excluye al otro, por ejemplo:

doble venta ( ver artículo 12 ley de Registro)

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Hay una segunda posibilidad, cuando los derechos no son incompatible, ejemplo: la

constitución de 2 hipotecas sobre una misma finca, la eficacia se da por la

primeramente inscrita y presentada.

Otro ejemplo: es la venta o transferencia de dominio de un bien hipotecado, la cual

es factible a pesar de la existencia de las famosas “prohibiciones voluntarias de

enajenar”, que a más de ilegales son ociosas por expresa disposición del artículo

2341 del Código Civil.

Luego de la presentación el procedimiento registral se desencadena en un

trámite de oficio, aunque se puede se puede excepcionar cuando el interesado

voluntariamente desiste como lo vimos en anteriormente. En el caso judicial,

el desistimiento debe ser dado por la misma autoridad judicial o administrativa y

no por el presunto beneficiario.

En qué casos el desistimiento es inadmisible? Cuando este desistimiento

determina la imposibilidad de despachar otro documento en trámite, como el

caso de una hipoteca cuya cesión también ha sido presentada, a menos que

ambos trámites se desistan simultáneamente, en otras palabras el

desistimiento no debe perjudicar a terceros.

LUEGO EL PROCEDIMIENTO CONTINÚA CON LA

CALIFICACION.

Es la función principal del Registrador. La naturaleza jurídica de la calificación

registral es la que sigue:

a) Integra una función de control de legalidad vinculada a una creación de

una situación jurídica.

b) Es una función unipersonal ( aunque en el Ecuador, la práctica nos dice lo

contrario), no cabe desplazar la resposabilidad a un órgano colegiado, ya

que responde personalmente con su patrimonio. Ver artículo 15 literales d)

y e) de la Ley de Registro.

c) Es inexcusable, no puede dejar de calificar.

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d) Es independiente, goza de absoluta facultad discrecional para calificar,

incluso en contradicción con otros Registradores. NADIE puede requerir

que califiquen en tal o cual sentido, NI SIQUIERA LA CORTE, si es

presionado debe quejarse. No cabe delegación.

e) La calificación debe ser global y unitaria, esto quiere decir observar “todo”

no por partes.

LA EXTENSION DE LA CALIFICACION.- En nuestra legislación está

contemplada en el artículo 11 de la Ley de Registro, que contiene las causas por

las cuales no debe aceptarse una inscripción, pero concretamente se refiere a lo

siguiente:

1) A las partes extrínsecas del Documento, en el caso de escrituras públicas

que hayan cumplido con lo dispuesto en la Ley Notarial. En el caso de

mandatos judiciales con el Reglamento de arreglos de proceso, el código de

procedimiento civil, penal y la Ley orgánica de la función judicial.

2) Capacidad de los otorgantes.- Ver artículos 705 y 709 del Código Civil.

3) Validez del acto dispositivo.

A esta extensión de la función calificadora se le impone una limitación de

medios: SOLO PUEDE OBSERVAR EN BASE AL DOCUMENTO

PRESENTADO, LOS DOCUMENTOS PUBLICOS ACOMPAÑADOS Y

LOS ASIENTOS REGISTRALES. Nada más.

Si tiene el Registrador conocimiento de elementos extraregistrales que pongan en

duda la validez del derecho, debe prescindir de ellos para la calificación, salvo

aquellos hechos públicos y notorios que relevan de prueba alguna.

En cuanto a la calificación de los documentos judiciales deben tener una

atención especial y limitar su calificación a lo siguiente:

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A las partes extrínsecas, como son lugar, fecha, hora, firmas del juez y del

secretario. Cuando ordenan la inscripción de una sentencia de expropiación y la

misma no ha sido protocolizada como lo ordena el fallo.

A la competencia del órgano judicial en razón de la materia y del territorio.

A los obstáculos que existan en el registro, como por ejemplo la inscripción

de una prohibición de enajenar de un bien que ya está embargado o vendido.

A la congruencia de la medida, como ordenar la cancelación de un embargo

que no existe, o la inscripción de una demanda que no esté contemplada entre

los casos previstos en el artículo 1053 del código de procedimiento civil o el

embargo de un inmueble inexistente.

EL REGISTRADOR NO DEBE VACILAR EN OBSERVAR UN

MANDATO JUDICIAL, POR CUANTO SU ACTUACION EN ESTA

MATERIA ES MAS IMPORTANTE QUE LA DEL JUEZ…

Muchas veces se ataca la calificación u observación del registrador bajo el pretexto

de que una sentencia se encuentra ejecutoriada, la cual no puede ser modificada,

pero es importante tomar en cuenta lo siguiente:

LA SENTENCIA EJECUTORIADA TIENE EFECTOS EXCLUSIVOS

ENTRE LAS PARTES LITIGANTES QUE INTERVINIERON EN EL

JUICIO, MIENTRAS QUE LA INSCRIPCION TIENE EFECTOS

“ERGA OMNES”.

Por lo tanto, la ejecución de la sentencia está limitada al ámbito registral.

Plazo para inscribir: Dos meses contados desde la fecha del asiento de

presentación, pues de lo contrario éste caduca y pierde el privilegio de la prioridad

conforme al artículo 13 de la Ley de Registro, lo cual le puede acarrear

responsabilidades al Registrador como las contempladas en el artículo 15 literal d)

de la misma Ley.

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El Recurso contra la calificación está claramente señalado en el artículo 11 de

la Ley de Registro, si las causas de la negativa son de orden tributario el trámite

de recalificación que no tiene las características de juicio o proceso lo realiza

el Tribunal Fiscal del Distrito si las causas son de otra naturaleza, el

recalificador es el Juez de lo Civil del cantón del Registrador.

Que pasa si el registrador ha negado por causas civiles y además tributarias? La Ley

de Registro no dice nada al respecto, pero es obvio suponer que cada Juez, el de lo

civil y el Tribunal Fiscal deberán conocer lo que a cada uno corresponda. Con el

pronunciamiento de ambos el Registrador puede practicar la inscripción en caso de

haber sido desestimadas las causas de su negativa.

En el caso de los documentos judiciales, la competencia del juez que

suscribió el mandato judicial se agota con la negativa del registrador, pues el

asunto sale de su campo de acción y entra en el registral, por tal motivo, es

improcedente que se insista con la inscripción bajo apercibimiento de

desacato, esa constituye una presión absurda que viola la independencia

calificadora del Registrador.

Lo procedente es que negada la inscripción de un mandato judicial, se continúe

también con el recurso establecido en el artículo 11 de la Ley de Registro.

Si el caso mira al interés público debería ser el Ministro Fiscal quien sea el

facultado para interponer el recurso de recalificación antes señalado.

Si el caso no mira al interés público, sino privado, será la parte procesal la que

deba proponer el recurso.

Lamentablemente en el Ecuador la recalificación la hace un funcionario judicial, un

juez, sin ninguna preparación académica o profesional en el área registral y sin la

preocupación de verificar directamente los asientos registrales, cumpliendo la

función calificadora de este proceso, por tal motivo, en la mayoría de los casos esta

recalificación es completamente errada, poniendo en peligro la seguridad jurídica

inmobiliaria.

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La ortodoxo sería aplicar sistemas como el Peruano en el cual se han creado

tribunales especializados en materia registral, conformados por varios vocales

que laboran en el mismo lugar del Registro de la Propiedad, quienes no solo

efectúan la función re calificadora sino que asientan precedentes para futuras

aplicaciones.

En España, se está pretendiendo un sistema similar al utilizado en medios

Universitario, que sea otro Registrador del mismo cantón o uno próximo quien

efectúe la recalificación, no solo por su particular experiencia y especialidad sino

también para buscar la unificación de criterios.

Agotado el proceso de calificación o la recalificación efectuada por el Juez,

disponiendo la inscripción, pasamos a esta etapa, la más fácil de todas… El

asiento de Inscripción.

Para esto es suficiente seguir el procedimiento establecido en los artículos 34, 35,

36, 40 y sobretodo el artículo 41 de la Ley de Registro que nos indica los

requisitos mínimos que debe contener el acta de inscripción.

Nuestro procedimiento registral exige el asiento escrito en hoja de papel, en tinta

negra o azul como lo ordena el reglamento de arreglo de procesos, con hojas

foliadas en forma manuscrita y firmadas ( autógrafa) por el Registrador.

Realmente este procedimiento en el año 2001 no deja de ser vergonzoso.

La tendencia actual, sin ir muy lejos en Colombia, Perú, Costa Rica y pronto en

Venezuela, es el asiento de inscripción electrónico, con firma electrónica o

digitalizada. En Colombia la firma se la ejecuta desde hace muchos años con un

facsimile y en el Perú los Registradores ponen su huella digital en un lector digital,

activando su firma en el asiento electrónico, dejando sin efecto el uso del papel, ya

obsoleto.

PROCEDIMIENTOS ESPECIALES DE REGISTRO

En los sistemas que siguen la organización por folio real, el principal

procedimiento es el llamado de INMATRICULACION DE LA FINCA

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(Término utilizado por la mayoría de la doctrina) pero por una cuestión semántica

me es más cómodo utilizar el término de MATRICULACION como se lo

denomina en la Argentina.

Primero.- Procedimiento de Inmatriculación o Matriculación de la Finca

partiendo de un sistema de folio personal.

a) En primer lugar debemos seguir el sistema cuya eficacia ya ha sido

comprobada, me refiero al proceso iniciado en Colombia en 1970, por el cual

se empezaron a crear folios reales solo con la presentación de una

constitución de un derecho real y no con asientos de cancelación. En

otras palabras se requiere de un título traslaticio de dominio o de otro

derecho real inmueble.

b) En el caso de inmuebles que no se mencionan en folio personal alguno, esto

es, que no tienen propietarios, debería iniciarse con el fallo inscrito de la

declaración de no titular de dominio y con un expediente de dominio o de

notoriedad, que bien puede ser el censo catastral que demuestre la posesión

real del inmueble ( no ficta).

c) La constancia de la existencia física del inmueble mediante el documento de

identificación catastral, en el cual se relacione el código catastral con el cual

se identifica al inmueble en el municipio con el nombre del inmueble que

consta en el título traslaticio de dominio y en sus antecedentes. Este

documento debe contener también la determinación exacta de sus linderos,

medias y sobretodo la ubicación.

d) En algunas ocasiones se ha pretendido abrir folios reales o matricular

inmueble con la sola presentación del documento catastral, pero en mi

criterio esto solo debe ser practicado en casos de reposición de folios (

documentos inscritos y deteriorados).

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Segundo: Modificación de la Finca.- En los casos de modificación por

construcción, fusión o división del inmueble, siempre deberá exigirse la prueba

física de este acontecimiento mediante la certificación catastral.

Se comete el error con la vigencia de la Ley de Desarrollo Agrario que sustituyó la

Ley de Reforma Agraria, de inscribir desmembraciones de predios agrícolas o

fusiones sin la correspondiente autorización del Municipio.

Vale resaltar que la Ley de Régimen Municipal le concede atribuciones a los

Municipio sobretodo su territorio y no sobre el perímetro urbano, por lo tanto,

cualquier división de un inmueble sin ser aprobada por el Municipio acarrea la

nulidad del acto y de la inscripción que lo contenga.

Por tal motivo, en esos casos se requiere exigir la aprobación del Municipio

respectivo.

Tercero: Anotaciones preventivas.- es un asiento registral de vigencia limitada,

como la inscripción de una demanda o un embargo, que enerva en algunos casos la

actividad registral. Pasado un tiempo deja de tener efectos, como el abandono del

juicio, sin embargo en nuestra procedimiento registral ecuatoriano no le es

permitido al Registrador declarar prescripciones; facultad restringida a los jueces,

como tampoco cancelar asientos por caducidad como si se lo permite en otros

paises.

Cuarto: Anotación por defectos subsanables.- Lo que busca es extender la

vigencia del asiento de presentación por 60 días más, contados a partir de la

observación o nota devolutiva del título conforme al artículo 13 de la Ley de

Registro. También constituye un procedimiento especial las correcciones de

erroes de oficio por causas de ortografía, de cálculo de superficies en los cuales las

medidas de los linderos son correctas, fechas incongruentes, equivocaciones en la

designación del domicilio o del número del Notario. Estas correcciones deben

efectuarse de oficio cuando han sido cometidas en el asiento de inscripción por el

mismo registrador o por alguno anterior, pero jamás cuando el error contradiga el

título otorgado por el Notario, en ese caso, la corrección debe efectuarse por

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nuevo instrumento, el cual deberá ser anotado al margen de la matriz del

documento original conforme al artículo 35 de la Ley Notaria. Para la corrección

de errores del asiento de inscripción se debe seguir el procedimiento señalado en el

artículo 50 de la Ley de Registro.

Quinto: reanudación del tracto interrumpido.- en este caso debe presentarse y

calificarse todos los títulos que permitan cumplir con el tracto sucesivo desde el

último asiento registral hasta el título más reciente.

LA ÚLTIMA ETAPA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

LA PUBLICIDAD O MANEJO DE LA INFORMACION REGISTRAL.

La información registral es aquel conjunto de medios o sistemas que permiten

conocer quienes son los titulares y sus bienes. Su facilidad es facilitar a los

interesados los contenidos de los Registros. En nuestro obsoleto sistema estos

medios se basan exclusivamente en un índice de otorgantes, inmuebles y

documentos como lo señalan los artículo 23 y 24 de la Ley de Registro

exigiendo tan solo para las ciudades grandes que los índices se lleven por medios

electrónicos o magnéticos, sin excluir a los índices materiales o físicos. Lo

correcto sería que todos los registros no solo que abandonen el sistema falsamente

llamado del folio personal y adopten el sistema del folio real, sino que sus índices y

asientos se lleven exclusivamente en medios electrónicos o magnéticos, por su

confiabilidad, reproducción y resguardo.

La información de los Registros de la Propiedad son Públicos, constituyen

bienes de uso público, conforme al artículo 57 de la Ley de Registro, pero

ante el desarrollo de actividades delictivas como el secuestro o el abuso de

información privada por los medios de prensa en agravio a la intimidad de las

personas, los registros deben continuar públicos pero para todos quienes

tienen un interés jurídico.

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La apertura indiscriminada de la información registral es motivo de actuales

discusiones, tanto en el último encuentro mundial de Registradores llevado a cabo

el año anterior en Punta del Este Uruguay, como el que se celebrará en el mes de

Abril de este año en San Salvador por motivo del XVI Encuentro del Comité

Latinoamericano de Consulta Registral.

Comparto el criterio que los particulares tengan un interés jurídico conocido,

sobretodo lícito, aunque sea un aspecto subjetivo que debe ser manifestado al

Registrador.

Luego, el Registrador debe poner de manifiesto a este interesado solo la parte

concreta que le interesa nada más, como por ejemplo las causas de un

desheredamiento en un testamento.

En el Ecuador la petición de información registral no está regulado, cuando debería

en caso de peticiones por intermedio de un tercero manifestarse por cuenta de

quien solicita. Como lo acabo de mencionar en el Ecuador no está regulada la

petición de información registral, sino que existe una puerta abierta en forma muy

amplia con la utilización del recurso del Habeas Data.

No se dice pero debería existir una prohibición para la incorporación de las bases

de datos a particulares para su comercialización sin autorización del Registrador, ya

que éste no puede impedirlo en caso de reproducción desautorizada, ya que si bien

puede ser titular de los derechos de autor de un software informático, no es titular

de la información contenida en las bases de datos por ser de carácter público.

CLASE DE INFORMACION

1. Exhibición directa de los libros.- Contemplada en el artículo 57 de la Ley de

Registro. La tendencia es eliminar esta posibilidad, salvo en casos necesarios o

diligencias judiciales para evitar el deterioro fraudulento.

2. Nota simple informativa.- Es un medio de información expedito que no tiene

la garantía de otros medios, es aquel otorgado sin la firma del Registrador. Tiene

una finalidad meramente informativa pero no constituye un medio de prueba.

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Contenido: Es un extracto del asiento registral, determinando la finca, el

titular, naturaleza, condiciones, etc. Es importante tomar en cuenta que el

Registrador certifica inscripciones y no debe determinar propietarios

bajo el riesgo de equivocarse por errores cometidos por anteriores

registradores.

No existe impedimento alguno que sea solicitada por FAX.

3. La que se expide al final del documento, llamada también razón de inscripción

con carácter privativo. Ver artículo 48 de la Ley de Registro. Se recomienda

que se efectúe una sola nota al final en los casos de que el título contenga varios

actos o derechos, ya que el estampar una nota por cada acto acarrea el

engorroso trámite de firmarlas una por una con el riesgo de omitir alguna firma

involuntariamente e invalidar esta certificación.

4. La copia literal del asiento de inscripción. En algunas legislaciones como la

Española está prohibida porque viola el derecho a la intimidad.

5. La certificación que menciona el literal del artículo 11 de la Ley de Registro.

En un sistema de folio personal esta certificación constituye uno de los

mayores riesgos del ejercicio de las funciones del Registrador, pues si una

inscripción no se hizo en la forma señalada en los artículos 51 y 52 de la Ley de

Registro, esto es, no se estampo la nota de referencia en el título

modificado se puede afirmar que éste sigue vigente, a más que el sistema

por libros hace tortuoso o demorado el proceso de certificación y obliga a

reiterados controles de calidad. Mientras que el sistema por folio real lo único

que se necesita es reproducir la cuenta corriente del inmueble, y si este

sistema se lleva a su vez por medios informático lo único necesario es

identificar el número del folio real o el código catastral del

inmueble¸imprimiendo luego esta información. Rápido, sencillo, fácil y

sobretodo seguro para el interesado y el Registrador, al final más

económico para todos.

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Concluida la explicación del procedimiento registral no queda más que

resaltar la recomendación de que el desarrollo de la actividad inmobiliaria y

sobretodo la seguridad jurídica que ésta demanda, requiere urgentemente

un cambio estructural del Sistema Registral Ecuatoriano, abandonando

inmediatamente el proceso de archivo por libros en forma cronológica y

manual por un sistema digital, electrónico o informático de folio real

íntimamente ligado con el catastro siguiendo el sistema germánico.

2003 Universidad Notarial Argentina en el “Primer Curso Internacional de Derecho Registral Profundizado”, realizado en la sede de la Universidad Notarial Argentina, con el auspicio de la Academia Notarial Americana, en la ciudad de Buenos Aires.

Principio De Prioridad. Definición, Fines Y Modalidades.

La Prioridad es uno de los principios básicos de la actividad registral, el cual opera

como les deben haber explicado en clase anterior, antes del proceso de calificación

al igual que el principio de rogación.

A pesar de ser un principio básico y de aparente fácil aplicación, la mayoría de las

legislaciones no lo definen claramente o dejan algunos vacíos que han ocasionado

problemas que transciende al campo procesal.

La definición más clásica de este principio nos la da Roca Sastre, quien nos enseña

que “el principio de prioridad es aquel en cuya virtud el acto registral que

primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, se antepone con

preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto

registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiese ingresado

en el Registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese

de fecha anterior”.

Todo el sistema registral se basa en el estricto orden cronológico de las

presentaciones de los títulos en el Registro para ser anotados en el libro de diario,

radicación o repertorio como se denomina a este libro en las diversas legislaciones.

La Rica, citado por Chico y Ortiz en su obra, nos insiste que el principio de

prioridad es de vital importancia para nuestros sistemas, ya que de una parte, fija

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el rango de los derechos inscritos o anotados, y de otra parte, concede

defensas especiales. Agrega además, que este principio debe tomarse en

cuenta cuando se trate de resolver colisiones jurídicas dentro del campo

registral.

La base del principio de Prioridad está en el conocido axioma “PRIOR

TEMPORE POTIOR IURE” ( primero en el tiempo, es mejor en derecho”,

axioma adoptado como lema por el Colegio de Registradores Españoles y elevado a

la categoría de dogma en nuestro campo del derecho, que en definitiva resume

el principio de prioridad en el sentido de que la preferencia entre distintos derechos

reales sobre un mismo inmueble se define por la fecha de presentación del título en

el Registro.

Lo importante no es inscribir primero sino presentar primero el título.

Antonio Pau en su ensayo sobre esta materia afirma y concuerdo con el que “La

prioridad o preferencia es un efecto derivado de la presentación en el Registro de uno o varios títulos

relativos al mismo inmueble. La prioridad es un efecto de la publicidad que deriva del asiento de

presentación”.

“Cuando se trata de un único título, la prioridad es un anticipo de la oponibilidad. Entre la

prioridad y la oponobilidad existe todo el proceso registral que empieza con la presentación

y culmina con la inscripción. Si se presenta un título en el registro el principio que

opera inmediatamente es el de la Prioridad y si la actividad registral no se

interrumpe por caducidad, desistimiento o negación, cumpliéndose con la

inscripción, la prioridad se transforma en oponobilidad” esto es, el título

inscrito prevalece sobre lo no inscrito, adquiriendo efectos erga omnes.”

Cuando se trata de dos o más títulos relativos a un mismo inmueble, que se

encuentran pendientes de despacho en el Registro, el principio de prioridad

adquiere diferentes formas:

1. Prioridad o preferencia formal.

2. Prioridad o preferencia sustantiva.

La Prioridad formal.- es aquella que impone al Registrador la obligación de

despachar por antigüedad, esto es, calificar los títulos presentados en estricto

orden de llegada.

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Los Españoles en mi criterio han confundido uno de los requisitos de la actividad

calificadora, que debe ser global o total, esto es, revisar todas las virtudes o defectos

que adolezca el título de una vez y no por partes, con la llamada calificación conjunta

suponiendo ésta como una modalizaciòn al principio de prioridad cuando interpretan

equivocadamente una disposición de su Dirección Nacional de Registros que dice

“si bien los Registradores al calificar, deberán tener en cuenta todos los documentos presentados”

En base a esta disposición, afirman que la calificación conjunta implica:

Que el Registrador debe calificar todos los documentos en orden de llegada,

pero además debe tomar en cuenta todos los documentos presentados y

pendientes de despacho, incluyendo en este último grupo tanto a los anteriores

al que se está calificando y que todavía no han sido inscritos, como a los

posteriores, y aquí radica el error, que también estén pendientes de despacho.

Esta interpretación errónea viola precisamente el lema de su colegio Prior tempore

potior iure, y se contradice también con sus propias enseñanzas, pues José

Maria Díaz Fraile, Registrador de Barcelona e instructor del Colegio de

Registradores Españoles, al explicar el procedimiento Registral afirmó que el

mundo que el Registrador debe tomar en cuenta al momento de la calificación

consiste exclusivamente “ en el título presentado, su documentos anexos o

habilitantes, y los asientos registrales, tanto definitivos como provisionales

existentes “ nada más!. En mi criterio, la disposición de la Dirección Nacional

de Registros Española se refiere a aquellos títulos que por algún error

administrativo se está calificando antes que uno pendiente, sin que sea

incompatible o incluso necesario, como por ejemplo: ingresó primero una

transferencia de dominio, pero no se puede realizar por que está vigente una

prohibición de enajenar, luego de varios días después ingresa al registro la

cancelación de dicha prohibición de enajenar, gracias a la disposición de la

Dirección, se puede calificar e inscribir primero la cancelación de la prohibición

así esté pendiente de despacho la transferencia de dominio. En este caso, no es

necesario respetar el orden cronológico de presentación, no es necesario esperar

que caduque el asiento de presentación de la transferencia de dominio para

inscribir la cancelación. Pero tampoco, se puede inscribir la transferencia de

dominio por que ya ingresó la cancelación, primero debe calificarse esta última,

inscribírsela y luego, se vuelve a calificar la anterior y se inscribe, aunque lo

lógico sería es que se realice una calificación conjunta de ambos

documentos.

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Que el Registrador debe abstenerse de inscribir el título presentado antes, si luego

quedará insubsistente o ineficaces por otro título o acto posterior, pero que ya

ingresó al Registro, bajo el pretexto de no inscribir actos inútiles. Tampoco

comparto ese criterio, por cuanto el registrador solo debe negarse a inscribir por

defectos del título, por caducidad del asiento de presentación o por

desistimiento del beneficiario del derecho, de lo contrario su abstención puede

tener efectos contra terceros, pues el ingreso, modificación, salida o suspensión

de un derecho real en el patrimonio de una persona, así sea por un segundo

tiene efectos jurídicos con relación a terceros. Lo afirmado anteriormente

representa un criterio respetable, pero no compartido de quienes dirigen la

actividad registral en España, pero me parece más un criterio estrictamente

doctrinario desde una sola óptica, la interior de los Registros, sin analizar las

consecuencias entre tradente, adquirente y sobretodo de terceros. Los

Registradores no debemos olvidarnos que somos también abogados, y además

de pensar como Registradores debemos pensar y actuar como abogados, ya sean

contractualistas o litigantes y pensar también qué efectos tendría una actuación

o abstención si estuviéramos en los zapatos del abogado de una de las partes o

de un tercero.

La segunda clase de prioridad es la llamada Preferencia Sustantiva.- La

primera solución a los conflictos ocasionados por dos derechos reales relativos a un

mismo inmueble se resuelve por la prioridad formal, esto es, por el orden

cronológico de presentación, pero la prioridad tiene matices que hay que tomar

en cuenta.

Así tenemos que la inscripción le concede como dice Chico un valor prioritario y

sustantivo frente a otros títulos de dominio y derechos reales no inscritos.

Pero concretamente para entender la prioridad o preferencia sustantiva debemos

establecer si los derechos en colisión por cuestión del tiempo de

presentación, son compatibles o incompatibles, por que sus efectos son

distintos. Al respecto Antonio Pau nos enseña con claridad:

1. Primero, si los derechos son incompatibles, como en el caso de la transferencia

de dominio hecha por un mismo tradente a dos adquirentes distintos, en títulos

diferentes, nos encontramos frente a un caso de preferencia excluyente, el

anterior excluye al posterior y ocasiona el cierre registral, esto significa el

cierre de los libros del registro para el título posterior, el cual no tendrá acceso a

dichos libros para su anotación definitiva.

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2. Por el contrario, en segundo lugar, si los derechos o actos son compatibles,

no se produce el cierre del registro sino el establecimiento de un rango de un

derecho frente a otro, sus efectos son de orden económico, principalmente en el

caso de los derechos reales de garantía, como por ejemplo en el de hipoteca. Si

un mismo inmueble es gravado con dos o más hipotecas por el mismo tradente

del derecho real, la hipoteca que primero se presenta tiene un rango preferente

frente a la segunda, pero ambas se inscriben sin problema alguno. La prioridad

o el tiempo de presentación le concede al primer acreedor el derecho de cobrar

primero y al segundo de cobrarse con el remanente de la venta en pública

subasta, si lo hubiere, y así sucesivamente.

Pero antes de nadar en aguas profundas, como son aquellos conceptos sobre

posposición, permuta y reserva del rango, nademos nuevamente hacia la orilla de

este tema para analizar la importancia del asiento de presentación íntimamente

ligado al principio de prioridad.

El Asiento de presentación.- Las diversas legislaciones, con muy pocas

variaciones en su forma de redactar, establecen la obligación del Registrador de

llevar un libro llamado de Diario, Repertorio o de radicación, en el cual se efectúa

un asiento de carácter provisional, con un tiempo de vigencia de sesenta días o dos

meses en la mayoría de países, donde se mencionan los datos básicos del título

como son por ejemplo:

1. Nombre y apellido de quien presenta el título.

2. La fecha de la presentación, con indicación de hora del día, hora, minuto y

segundo.

3. Clase del título y el lugar donde se guarda el original, en el caso del protocolo de

un Notario.

4. El derecho que se constituye

5. La finca, entre otros elementos, que varían según las exigencias legales de cada

país.

Caicedo, estudioso Colombiano, nos indica que la importancia del asiento de

presentación o radicación puede significar según el caso la preferencia excluyente o

la superioridad de rango. Lo que Manuel Peña Bernaldo de Quirós amplía

como los efectos del asiento de presentación:

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De procedimiento.- El asiento “emplaza” u obliga al Registrador a despachar

los documentos en orden cronológico de llegada.

Con relación a la futura inscripción.- Se considera como fecha o momento

de producción de los efectos de la inscripción. La llamada retrotraída.

Por último, Como anticipo de los efectos que tendrá la futura inscripción.-

Cierra el registro a los futuros títulos incompatibles.

Sobre este tema el maestro chileno Alessandri, aún más claro, nos explica que el

primer objetivo del asiento de presentación es dejar constancia de la recepción del

documento. En ese instante el Registrador no debe ni hace la calificación del

documento, por lo tanto, no puede abstenerse de efectuar esta anotación, así a

simple vista se haya dado cuenta de la improcedencia o vicio del título que puede

ser negado a continuación. Debe recibir el título y anotarlo.

Sin embargo, agrega el mismo Alessandri, si el documento no se refiere al tipo de

bien susceptible de inscripción en el Registro ( mueble, inmueble, automotor, nave

o aeronave, según el caso), podría negarse no solo a efectuar la inscripción sino a

efectuar la anotación en el Repertorio o libro de Diario. Otro ejemplo más

exagerado, es el de pretender inscribir el nacimiento de un niño en el registro de la

propiedad.

El título haciendo una comparación con el cheque que debe ser pagado o

protestado por el Banco, debe ser inscrito o negado y en este último caso, debe

expresarse junto al asiento de presentación la causa subsanable o no, que impide

por lo pronto su inscripción.

Esta segunda anotación en el libro de Diario o Repertorio, adquiere el nombre en

doctrina de anotación presuntiva, que en la mayoría de los casos, como en el

Ecuatoriano y tengo entendido como el Chileno también, caduca a los dos meses,

extendiendo así la vigencia inicial del asiento provisional de presentación. En cada

país, puede variar esta prórroga del asiento de presentación, según su causa.

En el caso Español, su prórroga es variada, así tenemos:

Si el reingreso del título devuelto es anterior a los diez días que faltaban para la

caducidad original, se prorroga diez días más.

Ciento ochenta días cuando se trata de la liquidación de un impuesto.

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Treinta días más, cuando ha caducado la anotación, por causa de la falta de

despacho de un título previo.

suspensión por el recurso de recalificación.

Y así por el estilo.

Presentado el documento, realizada la calificación y luego su inscripción, el asiento

de presentación adquiere una vital importancia en la actividad registral, por

cuanto este asiento de carácter provisional, se convierte en inscripción que es un

asiento de carácter definitivo. Esto que significa? que los efectos de la inscripción

se retrotraen a la fecha de presentación, sin que esto signifique para aquellos

países en los cuales la inscripción es constitutiva y no declarativa como en

Argentina, que la anotación en el libro de diario equivalga a tradición.

En países como Colombia, Ecuador y Chile, la inscripción es constitutiva en todos

los casos, y no solo en la hipoteca como España, Argentina y Perú. La inscripción

no sustituye al modo como algunos Españoles consideran, sino que es el

modo mismo: la tradición.

Como los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de presentación, no es

válida, como dice Alessandri, la inscripción de un título que no ha sido

previamente anotado en el Repertorio o libro de diario. Cómo tampoco es válido,

como afirma el mismo tratadista, sancionando con la nulidad absoluta, la

inscripción efectuada después de caducado el asiento de presentación o de

la anotación presuntiva ( negativa), aunque existe el criterio contrario, aunque

no lo comparto, de José Maria Chico y Ortiz quien apoyándose en el artículo

296 de la Ley Hipotecaria Española afirma que no se sanciona con la nulidad la

inscripción realizada después de la caducidad del asiento de presentación, sino tan

solo con responsabilidad civil al Registrador.

No comparto ese criterio, pues considero que no se requiere de disposición legal

alguna para considerar nula o no una inscripción realizada después de la caducidad

del asiento de presentación, pues para ello se requiere tan solo la lógica o el sentido

común.

Si los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de presentación, sino consta

presentado, definitivamente no existe y no tiene fecha desde la cual surta efectos.

Aunque no faltará alguien que afirme que surtirá efecto desde la fecha de

inscripción y que esa también servirá de fecha de presentación, así como los

documentos privados sin fecha surten efectos desde que se incorporan a un archivo

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público o son certificados por un funcionario público. Aun así, no estoy

convencido.

De igual forma, si el asiento de presentación ha caducado, por lo general en dos

meses, este ha muerto, ha dejado de existir, por lo tanto, la inscripción no tiene

efectos revitalizadores ni resucita la anotación provisional de la presentación. Si

dejó de existir, ya no tiene fecha a la cual retrotraerse la inscripción. Esta

queda en el aire y sin efectos jurídicos en mi criterio.

Veamos ahora, algunos casos especiales de presentación o modificaciones

legales al principio de prioridad.

1. Cuando debe efectuarse el asiento de presentación? Por sentido común, en el

instante mismo de entrega del documento. En algunos países han llegado

incluso a regular por Ley o con normas reglamentarias las horas en las cuales el

Registro debe atender al público, debiendo efectuarse la anotación dentro de

esas horas. En el Ecuador, en nuestra ley de Registros e Inscripciones, no está

claro el momento, pero tácitamente se puede entender que el asiento de

presentación se debe efectuar al finalizar el día, cuando en el libro de diario el

Registrador lo suscriba con un resumen del número de asientos realizados.

Otros sostienen que debe efectuárselo durante las horas hábiles establecidas en

nuestra Ley Orgánica de la función judicial, por el hecho de que en nuestro caso

el Registrador es funcionario judicial. En mi criterio, ninguna de las dos

opciones son válidas, por que efectuar a destiempo el asiento de presentación,

se corre el riesgo que por error o dolo se altere el verdadero orden cronológico

de presentación con consecuencias jurídicas graves y en segundo lugar por que

siendo el Registrador ecuatoriano un funcionario judicial como en el Chileno, a

menos que se haya reformado la estructura de este último país, la actuación del

Registrador no es judicial sino extra procesal como tampoco es administrativa,

sino mas bien como en el caso de los Notarios, actúa en esa zona intermedia

que los abogados la conocemos como de “jurisdicción voluntaria” por lo tanto, en

mi país, el Registro (en mi criterio) puede funcionar si el Registrador lo decide

los 365 días del año y las 24 horas, estando facultado para recibir documentos

en cualquier momento, pero sin privilegio alguno a ninguna persona.

2. Cómo se presenta un documento para su anotación de presentación?

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Directamente, lo cual no amerita ninguna explicación.

Por correo: como en España, debiendo efectuar el asiento al momento de

recibirlo, si se lo recibe en horas no hábiles, se lo anotará a primera hora del día

hábil siguiente; práctica peligrosa que no comparto. En el Ecuador tenemos un

solo caso de esta clase, me refiero a la notificación que cualquier juez de lo penal

en casos de narcotráfico notifica por correo o cualquier otro medio de

comunicación a todos los registradores del país, para que se imponga una

prohibición de enajenar del acusado de narcotráfico o lavado de dinero, esta

disposición está contenida en la Ley de Control de sustancias estupefacientes.

Por fax: el cual tiene un tiempo corto de vigencia la anotación, pues debe llegar

el título en el caso Español en 10 días, en ese caso, se ratifica el asiento y tiene

vigencia desde aquella fecha por sesenta días en total. Esta presentación por fax,

muy utilizada en España, en mi criterio es peligrosa o inaplicable por la

idiosincrasia latinoamericana, lo que llamamos “la viveza criolla”. En España la

presentación por fax la hace el Notario el mismo día del otorgamiento o dentro

de las 24 siguientes a la celebración del acto o contrato. Esta comunicación, sin

firma! Contiene los requisitos básicos para un asiento de presentación y como

medida de seguridad, el Notario consignará su número de telefax, al igual que el

Registro quien debe confirmar la recepción. Sin embargo, se olvidaron, que el

número de teléfono que aparece en el papel que imprime el fax receptor, no

necesariamente corresponde al número telefónico de origen, sino el número con

el cual se ha configurado el aparato remitente, el cual si es cambiado de lugar

operando con otro número sin cambiar la configuración, enviará un documento

imprimiendo el número original, lo que permitiría la comisión de fraudes. Sin

embargo, este sistema funciona en España y funciona bien, en mi país no se me

ocurriría proponerlo.

Por correo electrónico: en este caso, el mensaje de datos, debe tener

incorporado una firma digital registrada por una entidad autorizada, que

permita al que recibe la información su verificación de autenticidad vigencia.

Esta operación ya se está utilizando en España y permite recibir los títulos a

cualquier hora y en cualquier día, realizándose una anotación simultánea o

inmediata. En mi criterio este es el método que debe generalizarse, no solo por

su agilidad, sino por que garantiza varias cosas:

a) La celeridad en la presentación.

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b) La verificación del origen del documento, comprobando que el Notario existe y

que se encuentra en funciones. Problema agudo en Guatemala por ejemplo,

donde todos los abogados son Notarios al mismo tiempo y tienen un grave

problema de falsificaciones. En menor medida en mi país, donde los Notarios

son de número.

c) Garantiza el tráfico jurídico de bienes.

3. Puede cambiarse el orden de despacho de documentos sin afectar el

principio de prioridad? Por regla general no se debe, pero si se puede en ciertos

casos, cuando es necesario aplicar el principio de tracto sucesivo, sin afectar ningún

derecho ajeno. Por ejemplo: el propio interesado presenta por escrituras distintas

en un mismo día el título de compraventa y la hipoteca a favor de un banco, por

error o ignorancia, presenta primero la hipoteca y luego la compraventa. En sentido

riguroso, tendríamos que negar la hipoteca por cuanto el constituyente no es el

propietario y en segundo lugar, tendríamos que negar la compraventa por estar

pendiente otro acto (la hipoteca) de despacho hasta que caduque su anotación

provisional. En la práctica, se inscribe primero la compraventa y luego la hipoteca,

pero como sus efectos se retrotraen a la fecha de presentación, solo sería posible si

ambos títulos se presentaron el mismo día, ya que si la hipoteca se presentó en el

día anterior no sería posible, pues la hipoteca surtiría efectos desde un día en el cual

el constituyente no era propietario. En esos casos, lo ortodoxo sería que nuestras

legislaciones le permitan al Registrador efectuar un nuevo asiento de presentación

de oficio, o que exista una disposición para limitar el efecto retroactivo de esa

hipoteca a la fecha en la cual el deudor hipotecario adquirió el inmueble, para que

tenga sentido lógico la inscripción.

Como les dije, la prioridad formal exige al registrador que despache en estricto

orden cronológico, sin embargo, hay excepciones una de ellas las tenemos en

Colombia, donde el órgano controlador de la actividad registral, esto es, la

Superintendencia de Notariado y Registro, gracias a la facultad que le concede el

artículo 3 del Estatuto Registral, puede establecer prelaciones temporales para

despachar o facilitar programas de vivienda social. Sin embargo, estas prelaciones,

lo que llamaríamos recomendaciones o padrinazgo oficializado, en ningún

momento debe considerarse como una modificación, alteración o rompimiento del

principio de prioridad. Si el Registrador detecta que existe un título previo, con

relación al título que por mandato superior debe revisarlo o despacharlo primero,

no obstante su presentación, posterior, debe advertirlo para evitar problemas

jurídicos posteriores.

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En Colombia también existe el caso y en este sí constituye un rompimiento al

principio de prioridad, la figura de la prohibición judicial de enajenar, que

afecta incluso a los títulos presentados con anterioridad, esto significa que el asiento

de presentación no solo cierra el registro para lo posterior, sino también para lo

anterior anotado en el libro de diario pero que todavía no se ha convertido en

inscripción. Así nos enseña Caicedo Escobar, en contraposición a lo que explica

Alessandri quien en su obra redactada por Vodanovic, manifiesta que en el caso

Chileno, la Corte Suprema en fallo expedido en 1938, que a las observaciones del

Conservador o Registrador, podían sumarse otras dispuestas por la autoridad

judicial.

Sin embargo, cita también Alessandri que la Corte de Valparaíso ha declarado lo

contrario ( 1932) que si la anotación de la prohibición es posterior a la anotación de

un título, no obsta la inscripción de éste, basado en el hecho de que la anotación en

el Repertorio tiene por objeto brindar seguridad y estabilidad al derecho expresado

en el título. Alessandri considera que esta última interpretación es la que

realmente se ajusta a la Ley.

En el caso Ecuatoriano, existe un fallo expedido por la Corte Suprema de Justicia

en el año 1939, que trata sobre el siguiente caso:

Se inicia un juicio ejecutivo en el cual se embarga un inmueble, luego una

persona interpone una tercería excluyente de dominio argumentando que su

título de propiedad, esto es, su derecho de dominio surtió efectos antes del

embargo, no siendo ésta la ejecutada, a pesar de que se inscribió después. La

parte ejecutante contesta la tercería indicando que el título no es válido, por

que se inscribió con posterioridad a la hipoteca y al embargo, por lo que no

puede afectar a su derecho real de hipoteca. El Juez de primera instancia,

niega la tercería excluyente de dominio, argumentando, que si bien los

efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha de presentación, la ley

permite que se inscriban otros títulos con posterioridad al asiento de

presentación, cuando dice “ los efectos de la inscripción se retrotraen a la

fecha de presentación, no obstante se hayan inscrito otros actos relativos al

mismo inmueble”, considera entonces que al considerar la ley que pueden

ocurrir estas inscripciones posterior, son válidas.

La Corte Suprema de Justicia Ecuatoriana analizó los siguientes hechos.

a) Se presenta una transferencia de dominio en la cual aparece como tradente el

futuro deudor.

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b) Esta transferencia de dominio es negada por el Registrador dentro del plazo de

vigencia del asiento de presentación.

c) El adquirente dentro de ese mismo plazo interpone el recurso de recalificación,

que en el caso Ecuatoriano se hace ante un juez de primera instancia, sin que

constituya una acción contenciosa, sino especial de recalificación. Aunque en la

práctica la Corte considera al recurso como demanda.

d) Luego el tradente constituye una hipoteca, la cual es anotada y luego inscrita.

e) El adquirente del derecho de dominio, pierde el recurso de recalificación y apela

a la Corte Superior.

f) Durante ese tiempo, el tradente no paga y el acreedor le inicia un juicio ejecutivo

y embarga.

g) Luego, el adquirente del derecho de dominio obtiene una sentencia favorable

dentro de su recurso de apelación interpuesto dentro del proceso de

recalificación registral y consigue que se inscriba la transferencia de dominio a

su favor.

Con estos hechos, la Corte Suprema de Justicia en última instancia dentro del juicio

ejecutivo considera:

Que la sentencia por su naturaleza declarativa, surte efectos desde la presentación

de la demanda, en este caso, desde que la adquirente solicitó al juez de primera

instancia la recalificación a la negativa del Registrador.

Considera también, que la orden de inscripción dispuesta en sentencia, retrotraída a

la fecha de la demanda, se retrotrae también a la fecha de la anotación presuntiva,

esto es, de las causas por las cuales el Registrador se niega a la inscripción; y que

los efectos de ésta última se retrotraen a la fecha de la anotación de la presentación

del título originalmente.

En consecuencia, la transferencia de dominio alegada en la tercería

excluyente, goza de prioridad frente a la hipoteca, que en resumen fue

constituida por quien en ese momento ya no era dueño y por tanto, ya no

podía embargar.

En mi criterio, aquellas legislaciones que tienen en sus normas registrales una

disposición similar a ésta, me refiero a que “subsanadas las causas que impedían la

inscripción, los efectos de ésta última se retrotraen a la fecha de presentación, sin

perjuicio de que se hayan inscrito durante este tiempo otros títulos” se refiere

exclusivamente a proteger al adquirente de los posibles errores del Registrador al

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no haber cerrado el registro para los títulos posteriores, mientras se resuelve

una recalificación o se subsanan las causas de la negativa de inscripción, de

ninguna forma debe interpretarse como un permiso tácito de inscripción de

lo posterior. El principio de prioridad debe cumplirse sin contemplaciones y lo

que nos enseña el fallo antes mencionado, es que el plazo de caducidad del asiento

de presentación se suspende si se está sustanciando un recurso de

recalificación interpuesto oportunamente antes de su caducidad.

Volviendo a la realidad Colombiana, en su estatuto anticorrupción, contiene una

norma que rompe con el principio de prioridad, al permitir la inscripción de un

embargo o decomiso que ha llegado al Registro con posterioridad a un título previo

anotado, dejando sin efecto a este último. En mi criterio, la lucha contra la

corrupción es loable pero no debe por ese hecho desbaratar el ordenamiento

jurídico. Creo que en este caso, se puede atacar cualquier transferencia realizada por

un posible corrupto por otras acciones, como la colusoria, de nulidad, testaferrismo

etc. Las cuales al disputar el dominio, se inscriben en el Registro de la Propiedad,

que si bien no impiden su posterior enajenación, dejan de ser atractivas para

cualquier adquirente, ya que nadie compra un bien con un problema vigente, con el

riesgo de que su título sea declarado sin efecto.

3. La presentación simultanea y otras excepciones.- Con algo de exageración

algunos tratadistas, se han preocupado en la posibilidad de solucionar el

problema de que pasa si una persona presenta varios títulos relacionados con un

mismo inmueble al mismo tiempo, generalmente efectuados por un “gestor”. La

doctrina y la legislación española encuentran la solución en que debe ser el

presentante quien elija cual debe anotarse primero, si se trata de diferentes

beneficiarios.

Pero si los títulos presentados al mismo tiempo por la misma persona o por otras,

contienen derechos contrapuestos, como la hipoteca y el patrimonio familiar, y no

hay forma de establecer aunque sea en segundos una diferencia de tiempo, no he

encontrado una solución legal en la legislación comparada, lo lógico sería que en

este caso, si opere como preferente el título más antiguo. La doctrina Española

abundante en materia registral no ha analizado este tema, por falta de necesidad, ya

que gracias al folio real han dividido las ciudades en muchos registros y por tanto la

afluencia de público o interesados en cada uno es menor. No así en los Registros

Latinoamericanos, que con sistemas de folio real o personal, tienen en su mayoría

de casos un solo Registro por circunscripción territorial, debiendo apoyarse en el

uso de tecnología para establecer con exactitud la hora, minuto y segundo de la

presentación.

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Cosa muy distinta es el rango compartido, esto es un derecho real constituido e

inscrito a favor de dos o más personas al mismo tiempo. En el caso del derecho

real de dominio se llama copropiedad y representan una comunidad sobre un

mismo inmueble, pero derechos reales independientes, ya que sus respectivas

cuotas pueden ser enajenadas o gravadas libremente.

En el caso de derechos reales de garantía, concretamente el derecho real de

hipoteca adquiere el nombre en doctrina de paripassu, debiendo distinguirse si los

acreedores hipotecarios son solidarios o divisibles. Si no hay solidaridad, en el

asiento de inscripción debe establecerse sus cuotas, la prioridad que adquieren es

conjunta frente a terceros, pero una vez inscritos su derecho real de hipoteca, estos

adquieren autonomía, pues en caso de la persecución del inmueble, los acreedores

con un mismo rango, solo pueden recuperar su crédito en el valor del bien en la

misma proporción de su derecho de hipoteca no más.

Si el derecho real de hipoteca es solidario, y su ejercicio no se efectúa

conjuntamente considero que existe una renuncia tácita del mismo, pues ejecutada

la hipoteca, ésta no puede subsistir para el otro acreedor, pues el adjudicatario del

bien lo recibe libre de todo gravamen.

Para concluir con el análisis de los casos especiales sobre prioridad, tenemos el

Rango, su posposición, permuta y reserva.

Cuando los derechos presentados al registro en épocas distintas no son

incompatibles, no surte como efecto del principio de prioridad el cierre del registro

sino el establecimiento de un rango con fines económicos, principalmente en los

derechos reales de garantía.

Teniendo el rango efectos económicos, existe por si mismo inclusive antes de su

ingreso al registro, lo cual permite su negociación, por diversas formas, así tenemos:

En primer lugar a la posposición de rango, que es el cambio de puesto entre un

derecho inscrito y otro que se inscribe en el momento de la posposición10. Una hipoteca

constituida en primer lugar, puede ser relegada a un segundo lugar luego de

inscribirse otra hipoteca, para ello se requiere el consentimiento del primer

acreedor hipotecario, que su derecho ya esté inscrito y que la hipoteca que

adquiere el primer lugar determine su cuantía máxima, excluyendo así a las

hipotecas indeterminadas o abiertas.

10 Antonio Pau.

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En segundo lugar tenemos a la permuta del rango, que es el cambio de puesto entre

dos derechos inscritos. Si este intercambio afecta al derecho de terceros constituidos

entre estos dos derechos, se necesitará el consentimiento de este tercero

registral.

Tenemos también la reserva del rango, que se origina en el sistema alemán y

que ha sido perfeccionado por el derecho argentino, apreciado desde el exterior

como “el cambio de puesto entre un derecho que se inscribe y un derecho que

se constituirá a futuro. Como por ejemplo el día de hoy celebro un contrato de

hipoteca a favor de Juan, indicando en dicho contrato que esta hipoteca tiene el

rango de segunda, por cuanto estoy gestionando un crédito por tanto en el

Banco X, el cual está garantizado con el mismo inmueble y que el Banco no me

concede el crédito si la hipoteca no tiene el rango de primera inscripción, por lo

tanto, hago la reserva del rango a favor del Banco X para cuando éste solicite la

inscripción de su hipoteca. Si la hipoteca del Banco se inscribe y luego se

cancela, la hipoteca de segundo rango sigue conservando éste y no se desplaza

hacia el primer lugar.”

Por último, existe en la Argentina “la reserva de prioridad” que se origina en

la necesidad que tiene el tradente y el adquirente de un derecho real, que se

congele la realidad jurídica del inmueble, desde que se inicia el negocio jurídico

con la obtención de la información registral mediante un certificado que

determine el derecho real de dominio y los gravámenes existentes hasta que el

título traslaticio se presente formalmente en el Registro para su calificación e

inscripción. Este es un sistema que brinda seguridad jurídica y económica, pues

los contratantes tienen la certeza que al firmar un acto o contrato lo están

haciendo sobre la misma realidad jurídica determinada en la publicidad registral

y que esa realidad jurídica se respetará hasta que su título se presente. Cómo

funciona? De manera simplista puedo indicar, que el Notario solicita una

certificación al registro indicándole que en su despacho se celebrará

posteriormente tal o cual acto o contrato, el Registrador al conceder la

certificación efectúa en asiento provisional de reserva de prioridad para el

acto señalado por el Notario, el cual debe ser presentado dentro de cierto

tiempo, pues de lo contrario caduca. Si se llegaren a presentar otros títulos o

actos, el registrador los anotará pero con una prioridad secundaria a la de aquel

acto que ya reservó su puesto.

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Para terminar, debo indicar que los conflictos que soluciona u ocasiona los

diferentes matices del principio de prioridad, según la abundante doctrina y

legislación variada de los diferentes países, deben apoyarse en la utilización de la

tecnología para que el cierre del registro, la caducidad o prórroga del asiento de

presentación o el otorgamiento del rango, se den en forma automática, evitando

conflictos judiciales que si bien pueden llegar a una conclusión justa, afectan

definitivamente al tráfico jurídico inmobiliario, hacen inestable a la seguridad

jurídica, tan necesaria para la inversión en nuestros países.

2004 Conferencia en XVIII encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral realizado en Sto. Domingo – República Dominicana, con el tema: El conflicto entre la Hipoteca y el Fideicomiso Mercantil de Garantía.

EL FIDEICOMISO MERCANTIL DE GARANTIA Y SU CONFLICTO

CON LA HIPOTECA

Dentro de la actividad registral se presentan dos tipos de derechos reales con mayor

frecuencia: el derecho real de dominio y el derecho real de hipoteca, siendo éste

último, el instrumento clásico para el desarrollo inmobiliario.

Sin embargo, el mercado, especialmente el latinoamericano, siempre está en

búsqueda de figuras alternativas a la hipoteca, la cual acarrea problemas en sus

tiempos de ejecución por un empleo excesivo de excepciones dilatorias, problemas

en la administración de justicia, altos costos por instrumentación, ya sean

tributarios, notariales o registrales, y por sobretodo tiempo de implementación.

Ante esta problemática, la tendencia no es la de remediar los problemas sino de

encontrar alternativas. La primera tal vez fue la creación de las llamadas hipotecas

abiertas, aquella que garantizan obligaciones que “tenga o pueda tener” un

individuo, aquellas que aseguran no solo una obligación presente, sino también

futuras y de cuantía indeterminada, que en la legislación española la regularon con

mejor criterio con las llamadas hipoteca de máximo. Estas hipotecas tenían la

ventaja del tiempo, al no requerir su instrumentación por cada crédito

desembolsado, pues servía para asegurar el pago de muchos. Pero se mantenía el

problema de costos y sobretodo de tiempos de ejecución en caso de

incumplimiento.

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Luego aparecieron figuras importadas del mercado anglo – sajón, las cuales no se

han adaptado correctamente a nuestra idiosincrasia ni legislación: me refiero al

arrendamiento mercantil o leasing financiero y al fideicomiso mercantil, que es una

derivación del trust anglosajón.

La introducción de estas figuras se produce por varias razones:

1. Por cuanto los empresarios constructores ven como modelo a seguir las

experiencias norteamericanas, las cuales desean implementarlas

desconociendo que partimos de sistemas jurídicos completamente

diferentes; y, 2.

2. Por el desinterés demostrado por España en la inversión inmobiliaria en

Latinoamérica. Pues lo lógico sería que por similitud y cultura, así como

por el sólido sistema hipotecario que mantiene España, como también

por el gran desarrollo en la actividad inmobiliaria, sea ese el modelo a

seguir. Pero no, salvo la inversión en materia de comunicaciones y

telefonía y algo más tímido en Turismo, España dio la vuelta hacia

Europa descuidando una gran oportunidad de inversión en

Latinoamérica.

Esta realidad produce injertos jurídicos como el arrendamiento mercantil y el

fideicomiso mercantil, ambos distorsionados como sistemas de garantías para el

sector financiero, permitiendo que la titularidad de dominio la ejerza el mismo

acreedor o un tercero bajo su control, sacando el bien del patrimonio del deudor

mientras esté vigente el crédito, obteniendo así no un crédito privilegiado como la

hipoteca, sino el bien mismo antes de su ejecución.

Desde el punto de vista estrictamente registral, el arrendamiento mercantil

financiero implica un traspaso de dominio a título de compraventa del actual

propietario a la sociedad financiera arrendadora, debiendo en aquello países que

tienen un sistema de derechos reales de numerus apertus, efectuar una inscripción o

anotación del derecho de opción a favor del arrendatario; derecho que le concede

esta figura jurídica al terminar el pago de los cánones de arrendamiento, facultad

que la distingue del arrendamiento común u ordinario.

En el caso de encontrarnos con un sistema de numerus clausus, por el cual no es

posible crear otros derechos reales distintos al dominio, prenda, hipoteca,

usufructo, uso y servidumbre, además de la transferencia del dominio a la sociedad

financiera arrendadora se deberá efectuar una anotación por el arrendamiento

como aquel gravamen que constituye ese sector intermedio entre los derechos

reales y personales, conocido como “derechos personales con trascendencia real”;

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inscripción que tiene como único objeto proteger al arrendatario en caso de una

transferencia de dominio por parte de las sociedad arrendadora, para que el

adquirente respete el plazo del arrendamiento y sobretodo la opción de compra.

En cuanto al fideicomiso Mercantil tenemos varias etapas en el Ecuador:

Primero, la propiedad fiduciaria de origen completamente Civil y regulada como

limitación de dominio. La imposición de una condición, esto es, de un hecho

futuro e incierto para que la propiedad pase del fiduciario al fideicomisario es

simple al momento de su ingreso al Registro de la Propiedad. Si el fiduciario es

persona distinta del fideicomitente, el asiento registral comprende una transferencia

de dominio con el ingrediente de la condición.

Si no se ha designado fiduciario o si el fiduciario es el mismo fideicomitente, la

anotación es de un gravamen: o sea, la condición a la cual esta sujeta la propiedad.

Cumplida la condición, esto es, al producirse la condición, la anotación

consecuente es la de transferir el dominio al fideicomisario; y, caso de que esta falle,

consolidándose la propiedad en el fiduciario, se debe efectuar un asiento de

cancelación.

Segundo, en el caso del fideicomiso mercantil creado en la década de los 90 y que

estuvo vigente hasta julio de 1998, se tomó como normas supletorias a la propiedad

fiduciaria, con las mismas implicaciones anteriores, pero en ese caso, el Fiduciario

solo podían ser Bancos o Sociedades Administradoras de fideicomisos, siendo estos

los propietarios fiduciarios, ingresando estos bienes a su propio patrimonio, pero a

un patrimonio separado de sus bienes generales. El titular del bien era el fiduciario.

Tercero, luego aparece el fideicomiso mercantil actualmente vigente desde julio de

1998, el cual constituye un patrimonio autónomo dotado de personería jurídica

propia, cuyo representante es el fiduciario, ya no es el titular de dominio; fiduciario

que solo puede serlo una Administradora de Fondos y fideicomisos.

Desde el punto de vista registral, la transferencia de dominio del bien se realiza

desde el tradente, en este caso, el constituyente a favor del mismo fideicomiso,

quien será su propio titular. El beneficiario del fideicomiso, ya no tiene una simple

expectativa como en la propiedad fiduciaria, pero su derecho fiduciario no tiene

acceso al registro, por ser un derecho personal y no real.

Dentro de esta figura aparece el fideicomiso mercantil de garantía que es motivo

del siguiente análisis.

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Se ha concebido al Fideicomiso Mercantil de Garantía como “ ... un contrato por el

cual la institución fiduciaria recibe de un „fideicomitente‟ un bien inmueble con el cargo de

pasarlo al acreedor fideicomisario en el evento del incumplimiento de la

obligación, o de restituir (algún día no señalado) al constituyente si esta última condición

no se produce...”11

Esta concepción del Fideicomiso Mercantil de Garantía se enmarca en la figura

jurídica denominada PACTO COMISORIO , la cual no debe ser confundida con

aquella estipulación accesoria y lícita del contrato de compraventa. Al contrario,

me refiero a la prohibición señalada en nuestro ordenamiento jurídico para todos

los derechos reales de garantía, en especial para la prenda en el artículo 2.323

inciso segundo del Código Civil que es necesario tener presente.

Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la

prenda O DE APROPIÁRSELA por otros medios que los aquí señalados.

Esta disposición también se aplica para el derecho real de hipoteca conforme a la

norma concordante del artículo 2350 del Código Civil.

El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar con las cosas hipotecadas los

mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.

En materia mercantil también se recoge la prohibición de esta clase de

estipulaciones conocidas como “pacto comisorio” , como nos recuerda el artículo

575 del Código de Comercio.

Es nula toda cláusula que autorice al acreedor para apropiarse de la prenda,

o para disponer de ella en otra forma que la prescrita en las precedentes

disposiciones.

Si bien en las normas que crearon la figura jurídica del Fideicomiso Mercantil en

nuestra legislación, no se menciona nada al respecto sobre esta clase de prohibición,

no es menos cierto que el pacto comisorio contraviene nuestro ordenamiento

jurídico, pues el vacío existen en las normas del Fideicomiso Mercantil creado junto

con la Ley de Mercado de Valores es llenado por las formas de interpretación

señaladas en las reglas 4°, 6° y 7° del artículo 18 de nuestro Código Civil que

me permito recordar.

11 Leal Pérez, Hildebrando. Contratos Bancarios, página 395.

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art. 18.- Los jueces no pueden suspender ni denegar la administración de justicia

por oscuridad o falta de ley. En tales casos juzgaran atendiendo a las reglas

siguientes:

4° El contexto de la Ley servirá para ilustrar el sentido de cada una de sus

partes, de manera que haya entre todas ellas la debida correspondencia y

armonía.

Los pasajes oscuros de una ley pueden ser ilustrados por medio de otras

leyes, particularmente si versan sobre el mismo asunto.

6° En los casos a que no pudieren aplicarse las reglas de interpretación

precedentes, se interpretaran los pasajes obscuros o contradictorios del

modo que más conforme parezca al espíritu general de la legislación Y A LA

EQUIDAD NATURAL.

7° A falta de Ley, se aplicarán las que existan sobre casos análogos; y no

habiéndolas, se ocurrirá a los principios del derecho universal.

Si aplicamos estas reglas de interpretación para cubrir los vacíos de la Ley que dio

origen al Fideicomiso Mercantil, tenemos...

Es inadmisible que para el Fideicomiso Mercantil de Garantía se acepte como

válida la estipulación que faculte al acreedor para apropiarse del bien materia de la

garantía, mientras que para la hipoteca, la prenda civil y la prenda comercial

ordinaria se lo prohiba expresamente, pues de lo contrario no existiría

correspondencia y armonía en nuestro ordenamiento jurídico como aspira la

cuarta regla de interpretación de la ley.

Los pasajes oscuros de las normas que regulan el fideicomiso mercantil en

garantía pueden ser ilustrados por las normas que regulan a la prenda y a la

hipoteca en nuestro código civil, en cumplimiento de la cuarta regla de

interpretación de la Ley.

El espíritu de nuestra legislación recogido en el Código Civil para la prenda y la

Hipoteca y en el Código de Comercio para la prenda comercial ordinaria, es que el

acreedor no puede apropiarse de los bienes pignorados. Si ese es el espíritu

general de nuestra legislación, la estipulación contenida en este tipo de contrato

violan dicho espíritu.

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Impedir el derecho a la defensa de los deudores y constituyente, con el

gravamen de perder su propiedad, constituye un atentado al principio de

EQUIDAD NATURAL señalado en la sexta regla de interpretación de la Ley.

Por último, esta claro que los preceptos relacionados con la prenda y la

hipoteca constituyen casos análogos de este contrato de garantía, por lo tanto, si

pueden aplicarse por consejo de la séptima regla de interpretación de la Ley.

Como dice el Dr. Luis Muñoz en la segunda Edición de su obra el Fideicomiso 12 “

Tratar de eludir la prohibición del pacto comisorio es un supuesto frecuente

de contrato fraudulento. Que la intención fraudulenta se considere por

muchos, criterio subjetivo, como elemento de la fraus legis, no parece acertado,

pues el derecho le interesa combatir el engaño en consideración a que se

abusa de la función instrumental del negocio jurídico al utilizarse para una

finalidad ilícita, antisocial”.

Se le ha otorgado a este contrato de fideicomiso la característica de un contrato de

garantía, con estipulaciones casi exactas a la contenidas en un contrato de hipoteca,

pero agregando la facultad para que el acreedor pueda apropiarse del bien

caucionado. Tratar de evadir esta prohibición, abusando de la función instrumental

del fideicomiso mercantil, como diría el Dr. Luis Muñoz, es un fraude a la ley y

todo fraude representa objeto ilícito.

Para concluir este análisis parcial, puedo afirmar que la constitución del fideicomiso

mercantil es una forma ilícita para evadir la prohibición de apropiarse de los bienes

hipotecados. El acreedor hipotecario tiene el derecho y la obligación, para cobrar su

crédito, mediante la persecución de los bienes hipotecados, iniciando una acción

ejecutiva y en caso de ganarla, obtener los recursos necesarios mediante la venta en

pública subasta y no por otro procedimiento.

La constitución de los fideicomisos se está imponiendo evadir a la acción real

hipotecaria.

El fideicomiso mercantil no es un derecho real de garantía , por lo tanto no

debe utilizarse como tal.- El sistema financiero en este contrato de fideicomiso

Mercantil, amparados equivocadamente en la Ley de Mercado de Valores ha

querido otorgarle inapropiadamente a “esta finalidad específica” el carácter de “

Un derecho real de Garantía”; derecho que es definido por Cabanellas como

12 Muñoz, Luis. El Fideicomiso, Ediciones Cárdenas, página 559

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“...El que tiende a asegurar el cumplimiento de una obligación

estableciendo trabas para enajenar la cosa que ha de responder

eventualmente ante el titular del crédito o derecho. Las tres especies son LA

HIPOTECA, LA PRENDA y LA ANTICRESIS” ( nótese que no menciona al

fideicomiso).

La propiedad fiduciaria, la fiducia o el fideicomiso mercantil en cualquiera de sus

clases, representa una limitación de dominio, pero por ningún motivo constituye

una caución u obligación accesoria para asegurar el cumplimiento de otra

obligación principal. Utilizar esta figura jurídica como derecho real de garantía es

desnaturalizarla, al igual que sucede comúnmente con el cheque cuando es utilizado

como instrumento de crédito, que es el ejemplo típico de una figura jurídica usada

indebidamente. Dicho de otra forma, El fideicomiso mercantil en garantía es como un

cheque a fecha con cargo a un inmueble.

Para ilustrar la diferencia entre una limitación de dominio de goce en la cual si esta

comprendida la fiducia y un derecho real de garantía, me acojo a las enseñanzas

de los ilustres tratadistas Arturo Alessandri y Manuel Somarriva, que en su curso

de Derecho Civil redactado y ampliado por Antonio Vodanovic nos dicen 13 “ Los

derechos reales limitados o restringidos son aquellos que, comparados con el derecho real patrón, el

dominio, presentan un contenido más limitado o reducido.... los derechos reales limitados se

clasifican en dos grandes categorías: derechos limitados DE GOCE y

derechos reales DE GARANTIA. Los primeros son los que permiten el

USO DIRECTO de la cosa; los segundos son los que facultan la utilización

INDIRECTA de la cosa, esto es, SU VALOR DE CAMBIO, para el caso de

que no se cumpla la obligación cuya ejecución **garantizan**”

Y agregan...

“ 813.a) Enunciación de los derechos reales limitados de goce.- En nuestro

ordenamiento jurídico 14 son derechos reales limitados de goce: EL

FIDEICOMISO, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres

prediales.

814.b) Enunciación de los principales derechos reales de garantía.- Son tales

la prenda y la hipoteca...”.

13 Alessandri, Somarriva. Curso de Derecho Civil - Los Bienes y Los Derecho Reales. Tercera Edición, Editorial

Nascimento Chile. página 588.

14 El ordenamiento jurídico Chileno es similar al Ecuatoriano.

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La distinción que hacen Alessandri y Somarriva con relación a los derechos reales

limitados de goce ( entre los cuales se encuentra el fideicomiso) y los derechos

reales de garantía, coincide con nuestra legislación cuando el artículo 766 del

Código Civil menciona a las clases de limitaciones de dominio...

Títulos VII

De las Limitaciones de Dominio y primeramente de la Propiedad Fiduciaria.

art. 766.- El dominio puede ser limitado:

1.- Por haber de pasar a otra persona, en virtud de una condición.

Mientras que en la definición de Caución prevista en el artículo 31 del Código

Civil, no menciona al Fideicomiso pero si a la prenda y a la Hipoteca.

art. 31.- Caución significa generalmente cualquier obligación que se contrae

para la seguridad de otra obligación propia o ajena. Son especies de caución

la fianza, LA PRENDA Y LA HIPOTECA.

En síntesis, el fideicomiso es un derecho que limita el goce de la cosa, pero no

es una obligación adquirida para seguridad de otra obligación, conocida

como derecho real de garantía, por lo tanto, no puede utilizarse como tal, ya que

hacerlo constituye un fraude a la ley para evitar las cargas tributarias que los

derechos reales de garantía causan al momento de su celebración.

Si la intención de los contratantes es que el patrimonio entregado en fideicomiso

sirva para que su valor responda en caso del incumplimiento de parte de los

deudores en atender distintas obligaciones principales, el constituyente debe

transferir este raíz al fideicomiso para que ésta a su vez constituya, con cargo a

dicho patrimonio fiduciario, todas las garantías necesarias para el respaldo de

las obligaciones dinerarias concedidas por el acreedor. Pero en ningún

momento puede por virtud del fideicomiso mercantil, servir de título de

transferencia de dominio y a la vez servir de caución, ya que esa no es su

naturaleza.

Los inmuebles no pueden ser objeto de actos mercantiles.- Los inmuebles

no pueden ser materia de actos o contratos mercantiles. En nuestra legislación, solo

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existe una excepción: El arrendamiento mercantil inmobiliario llamado también

Leasing inmobiliario.

Si se ha sometido varios inmuebles a un contrato mercantil llamado fideicomiso,

este es nulo por su objeto, pues ningún inmueble puede ser materia de contrato

mercantil. Solo pueden ser objeto de contratos civiles, esto es, los normados por el

Código Civil y no por el Código de Comercio o Leyes especiales.

Sobre un inmueble se puede constituir una propiedad fiduciaria regulada en el

segundo libro del Código Civil, pero no puede por ser imposible afectarlo con una

obligación de carácter mercantil, pues los inmuebles no son mercaderías.

La propiedad fiduciaria es diferente al fideicomiso Mercantil.

La propiedad fiduciaria es aquella por la cual una persona llamada

fideicomitente transfiere a otra o se impone a si misma una condición , la

que una vez cumplida transfiere el dominio a un tercero llamado

fideicomisario o beneficiario. Nótese que esta sujeta a una condición, que no

es otra cosa que un hecho futuro e incierto.

El fideicomiso mercantil esta sujeto no a una condición sino a una finalidad

u objeto.

En la propiedad fiduciaria si el fiduciario es diferente al constituyente

provoca una transferencia de dominio limitada, si es la misma persona

provoca un gravamen.

En el fideicomiso mercantil siempre provoca una transferencia de dominio a

un patrimonio autónomo dotado de personería jurídica.

En la propiedad fiduciaria el fiduciario es el titular del derecho de dominio

hasta que se cumpla la condición.

En el fideicomiso mercantil, el fiduciario simplemente es el representante

legal del patrimonio autónomo.

En la propiedad fiduciaria, pueden ser varios fiduciarios y personas naturales.

En el fideicomiso mercantil, solo puede ejercer el cargo de fiduciario una

persona jurídica, reservada para las administradoras de fondos y

fideicomisos.

En la propiedad fiduciaria, si la condición no se cumple en el plazo de 15

años se consolida la propiedad en el fiduciario.

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En el fideicomiso mercantil sino se cumple con la finalidad, se restituye al

constituyente, liquidándose el fideicomiso.

Si se muere el fiduciario en la propiedad fiduciaria civil, el bien se transmite a

sus herederos con la carga de la condición.

En el fideicomiso Mercantil si se extingue la fiduciaria, debe ser reemplazada

por otra administradora de fondos.

En la propiedad fiduciaria se prohíben los fideicomisos sucesivos.

Al contrario, en el fideicomiso mercantil se pueden constituir fideicomisos

sucesivos e interminables.

En la propiedad fiduciaria el beneficiario no tiene ningún derecho, solo una

mera expectativa.

En el fideicomiso mercantil tiene un derecho personal y no real el

beneficiario, pero como tal es transferible a título oneroso o gratuito.

El carácter de derecho personal de los derechos fiduciarios que adquiere

generalmente el acreedor del sistema financiero, como beneficiario del fideicomiso,

ha ocasionado la necesidad de coexistir con un derecho real, que le otorgue un

vínculo directo entre el acreedor y el bien inmueble perteneciente al fideicomiso.

Por ello la Banca que ya posee un derecho real de hipoteca sobre un bien de su

cliente – deudor, cuando refinancia un crédito generalmente de difícil historial,

exige que dicho bien sea traspasado a un fideicomiso como forma de mayor control

de la garantía. Sin embargo, ese traspaso que se realiza basado en lo dispuesto en el

Código Civil que dice que los bienes hipotecados pueden enajenarse e incluso

volverse hipotecar, así ya estén hipotecados, en mi criterio es inaplicable e

incompatible con la figura jurídica del fideicomiso, por una simple y sencilla razón:

Los bienes que pertenecen a un fideicomiso son inembargables por obligaciones de

terceros, mientras que la acción real hipotecaria; acción que protege al derecho real

de hipoteca por esencia se inicia por el embargo.

Si el bien que está gravado con hipoteca es traspasado a un fideicomiso, ésta se

neutraliza, pues sería ociosa o ineficaz. Por tal motivo, es mi criterio que los bienes

hipotecados no pueden jamás ser transferidos a un fideicomiso mercantil, y de

presentarse el título para su inscripción éste debe negarse. Constituyendo un mayor

problema para aquellos países donde la inscripción de la transferencia de dominio

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es declarativa, perfeccionándose la tradición con la simple entrega y no con la

inscripción, pues se escaparía este control de la legalidad.

Esto en síntesis son las diferencias de estas dos figuras jurídicas, que están siendo

utilizadas a menudo en nuestra legislación.

UN SISTEMA REGISTRAL DIFERENTE PARA EL SIGLO XXI

Luego de haber analizado las deficiencias del Sistema Registral Ecuatoriano,

rescatando algunas fortalezas, me atrevo a proponer un nuevo esquema de

Registros, no solo para el Ecuador, sino también para el ámbito latinoamericano,

empezando con nuestro entorno andino. Un nuevo sistema al que pueda

convertirse el ya existente, pero que sirva para atraer inversión extranjera, repatriar

capitales, que otorgue seguridad jurídica, agilidad, información, respeto a derechos

laborales ya adquiridos, entre otros aspectos, pues debemos recordar que la

actividad registral no solo pasa por el aspecto jurídico, sino también, administrativo,

tecnológico y laboral.

Generalmente las transformaciones a los sistemas registrales se han dado por el

interés de una sola de las partes: El Estado, Organismos internacionales como la

USAID o la Banca.

Sin embargo, es importante que la transformación consolide información para

beneficio del Estado para diversos fines:

Atracción de inversión extranjera.

Proyección y aumento de las recaudaciones tributarias.

Planeamiento de obras y servicios sociales.

Control del narcolavado.

Seguridad jurídica y social.

Para el titular del derecho, seguridad jurídica obviamente, tanto par el propietario

de un bien como para sus acreedores.

La Banca para obtener mejor información que asegure el crédito y baje sus costos

por riesgo.

En otras palabras, la combinación perfecta entre los registros jurídicos y

administrativos.

El sistema que propongo es el siguiente:

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1. Órgano de Control.- Como manifiesta Manuel Peña, que la actividad

Registral se desarrolla fuera del proceso, debe alejarse de la función judicial,

pero a su vez separada de los vaivenes de la actividad política, muy propios

de la función Ejecutiva. Por tanto, el Organo que agrupe, controle, capacite,

planifique y desarrolle la actividad registral debe ser una entidad pública con

la categoría de Superintendencia, algo similar a las experiencias

Colombianas ( Superintendencia de Registros y Notariados) o la Peruana

(superintendencia de Registros Públicos Sunarp), pero con un rango

superior, pues estas Superintendencias dependen de los Ministerios de

Justicia o del Interior. La Superitendencia de Registros, como lo señala la

Constitución Ecuatoriana, sería un organismo público completamente

independiente en su administración y recursos, dirigido por un

Superintendente designado por el Congreso por terna propuesta por el

Presidente de la República, de tal forma que garantice consensos.

Esta Superintendencia tendría el control o supervisión de los Siguientes registros:

a. Registros de Personas Naturales.- El equivalente del Registro

Civil, pero que no solo registre nacimientos, matrimonios,

capitulaciones o defunciones, sino que lleve con interrelación con los

otros registros, el folio personal de cada persona, esto es, una

determinación exacta y actualizada de su patrimonio, activos y

pasivos, esto es derechos reales y personales, constituidos por esa

persona o a su favor, incluyendo contratos de trabajo. Este folio

personal será de gran utilidad para:

1. El sector financiero para la obtención de créditos, sin

necesidad de duplicar la central de riesgos financieros.

2. Control de narcolavado.

3. Control tributario sobre el patrimonio o impuesto a la

renta.

4. Control de bienes pertenecientes a sociedades

conyugales.

5. Solución de conflictos por herencias o sucesiones.

6. Solución de conflictos relacionados con el derecho de

familia, como son la prestación de alimentos.

7. Proyección para aumentos o reducciones de tributos.

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b. Registro de Personas Jurídicas.- Tanto Civiles como mercantiles,

con fines de lucro o sin ellas, tales como: Compañías Civiles,

Anónimas, limitadas, Fundaciones, Corporaciones, Asociaciones,

ONG, Fideicomisos Mercantiles o patrimonios autónomos con

personerías jurídicas, organizaciones religiosas. Este Registro tendrá

los mismos fines que el Registro de Personas Naturales.

c. Registro Mercantil.- Solo para inscribir los actos o contratos de

carácter mercantil que requieran de publicidad registral. Este registro

debe llevarse por un sistema cronológico de archivo.

d. Registro Único de Contribuyentes.- Para el control y autorización

de las personas naturales o jurídicas obligadas a pagar impuesto a la

renta u otro tributos.

e. Registro de Bienes Muebles.- Organizado mediante el sistema de

Folio Real. En este registro es necesario determinar con exactitud los

bienes que requieran de publicidad registral y de aquellos cuya

tradición del derecho real de dominio y otros derechos reales

requieran de la inscripción para su validez, esto es, de una inscripción

constitutiva del derecho. En otras palabras de bienes de perfecta

identificación registral. Dentro de este registro incluiríamos:

1. El libro de acciones y accionistas de sociedades

anónimas, quitándoselo a los representantes legales de

las mismas, para mejorar la circulación de estos títulos

valores en los casos que de legislaciones que exigen que

sean nominativos y no al portador, para poder efectuar

transacciones “en línea” en bolsas de valores.

2. Registros de naves, aeronaves.- Dejando a las

autoridades navales o aeronáuticas el registro

administrativo de estos bienes para fines tributarios,

como en el caso del catastro inmobiliario.

3. Registro Jurídico de automotores, remolques y otro

tipo de vehículos.- A pesar de tratarse de bienes

muebles, la constitución de los derechos reales sobre

estos bienes deberá tramitarse mediante la inscripción,

esto con el fin de asegurar aún más su tráfico, como

combate a la delincuencia organizada. Este Registro

deberá interconectarse con sus similares en los países

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vecinos para evitar la doble inmatriculación de los

mismos producto del robo internacional.

f. Registro de la Propiedad Inmueble.- Organizado mediante el

sistema de Folio Real, tanto en documento papel como en base de

datos que archive mensajes de texto con firma electrónica autorizada.

Interconectado con el Catastro, para evitar duplicación de matriculas

inmobiliarias y con las siguientes particularidades:

1. Folio Real en papel y en base de datos.

2. Inscripción constitutiva y obligatoria, no solo en el caso

de hipotecas.

3. Reserva de prioridad como en los casos de Argentina y

España.

4. Interconexión con catastro.

5. Reporte a catastro cuando se realice un cambio de

titular de dominio, para que también el catastro se

mantenga actualizado.

6. Recepción de títulos traslaticios por de dominio por

parte de los Notarios, mediante mensajes de texto con

firma electrónica.

7. Recepción de mandatos judiciales directamente por

mensajes por internet con firma electrónica, por parte

de cualquier juez de un país.

8. archivo exclusivo del asiento de inscripción realizado

electrónicamente y en documento papel. El documento

papel debe contener la actualización del folio real

magnético, similar a una cuenta de ahorro bancaria.

g. Registro de Concesiones con categoría de derechos reales

inmuebles.- Como por ejemplo, concesiones mineras, carreteras

privadas o concesionadas, etc.

h. Registro de Propiedad Industrial e Intelectual.- Para el caso de

marcas, patentes, nombres comerciales, diseños industriales, entre

otros.

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Todos estos registros deberán estar interconectados entre si, para simplificar la

documentación de cada acto o contrato, esto es, ya no sería necesaria la prueba de

ciertos documentos habilitantes como poderes, nombramientos, estados civiles, por

que cada registrador podrá verificar su existencia en línea.

Además, cada registro de derechos reales o personales, que constituyan una

variación en el patrimonio de una persona, tanto en su activo o pasivo, deberá

reportar al Registro correspondiente de dicha persona, ya sea natural o jurídica,

para que de esta forma se complete el folio personal y con un simple acceso a esta

información, se pueda conocer con mayor exactitud el detalle de su patrimonio,

con efectos importantísimos para:

1. El sector financiero para el otorgamiento de créditos.

2. Acreedores para la persecución de su crédito.

3. Determinaciones del haber de la sociedad conyugal para casos de

liquidaciones o divorcios.

4. Determinación de la masa hereditaria en caso de sucesión por causa de

muerte, especialmente cuando es abintestato.

5. Determinación del patrimonio para casos de fusiones, absorciones o

liquidaciones de personas jurídicas.

6. Determinación, planificación y proyección de tributos.

7. Combate a la corrupción y narco lavado.

8. Concesión u obtención de visas.

9. Entre otros.

En cuanto al régimen de administración de estos Registros, mi propuesta es

la siguiente:

La Superintendencia tendría la categoría de Institución Pública, como

organismo rector, controlador y planificador de la actividad registral. Sus

empleados y funcionarios serían funcionarios públicos, sometidos a la Ley de

carrera Civil, sin perjuicio de que ciertas funciones sean asumidas por

empleados sujetos al Código de Trabajo. Esta Institución gozaría de

autonomía administrativa y financiera, esto es, contaría con los siguientes

recursos:

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a. Un ingreso por la recaudación de una tasa por cada acto o contrato

que se inscriba. Previamente deberían eliminarse todos los demás

tributos que gravan a las transferencias de dominio o constitución de

derechos reales, con la excepción del IVA. Esta tasa debería ser

recaudada por cada Registro para ser transferida a la Superintendencia.

b. Una regalía por el uso de licencia de software o programas de

ordenador, desarrollados por la Superintendencia y entregado su uso a

cada Registrador.

c. Una tasa por los servicios de revisión o recalificación registral.

d. Un arancel por el servicio de información en línea o certificaciones

consolidadas de todos los registros. Pues la Superintendencia deberá

llevar el respaldo de todos los registros, consolidarlos e informar

directamente a los usuarios interesados.

Los actos o contratos que celebre estarán sometidos a las reglas de la contratación

pública.

En cuanto a cada Registro, deberían tener una organización similar a los

actuales Registros de la Propiedad, esto es, como si fuera una concesión a

un Registrador, el cual cobrará por su servicio un arancel aprobado por la

Superintendencia y establecido mediante un procedimiento de costeo

realizado por una empresa auditora de prestigio. Con estos recursos el

Registrador deberá solventar principalmente:

a. El pago de honorarios, sueldos y salarios de sus colaboradores, en

escalas competitivas con el medio, de tal forma que evite la fuga de

personal calificado y entrenado.

b. El mantenimiento de la oficina registral, con estándares impuestos por

la Superintendencia, similares a las franquicias comerciales.

c. Una reinversión en tecnología e infraestructura, determinada

reglamentariamente por la Superintendencia y en el acto de la

concesión.

d. La amortización de la inversión realizada por el Registrador al inicio

de su gestión con recursos propios.

e. Un rendimiento sobre el capital invertido, similar al de cualquier

actividad comercial.

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f. Al pago de una prima de un seguro contra el riesgo de daños a

terceros por errores en inscripciones, siempre y cuando sean

determinadas por un Juez.

g. El impuesto a la renta como cualquier contribuyente.

Los actos o contratos que celebre, salvo el de concesión, estarán sometidos a las

reglas del derecho privado.

Los empleados de estos registros, serán contratados por cada Registrador

con relación de dependencia con ellos y no con el Estado o la

Superintendencia. Estos empleados estarán sometidos al Código de Trabajo.

En cuanto a la propiedad intelectual de programas de ordenador, diseños

y procesos, si fueron desarrollados y diseñados por la Superintendencia o sus

funcionarios, pertenecerán a la primera. En el caso de que sean desarrollados

o diseñados por los Registradores, la propiedad intelectual y los derechos

que se derivan, pertenecerán a estos, pero con ciertas restricciones: La

Superintendencia tendrá el derecho de uso de esos programas y podrá

utilizarlos para fines exclusivamente registrales, podrá también trasladar ese

uso a cualquier otro registrador bajo su ámbito de competencia pero sin

costo alguno. El propietario de los derechos, podrá utilizar el programa para

otros fines distintos a los registrales, incluso cobrar derechos o regalías sobre

los mismos pero no podrá vender los archivos fuentes que comprometan la

seguridad del sistema, sin autorización previa de la Superintendencia, bajo

sanciones penales.

Multiplicidad de Registros.- En algunos casos un Registrador podrá tener

a su cargo varios registros, especialmente en las ciudades apartadas con poca

actividad registral, para garantizar de esta forma la presencia de personal

calificado y a éstos, un ingreso correspondiente a su rango y capacidad.

Este diseño, no es difícil de implementar y recoge las mejores experiencias de la

actividad registral de distintos paises, adaptado a nuestra realidad.

PROYECTO DE LEY REFORMATORIA DE LA LEY DEL SISTEMA

NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS.

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Este proyecto fue preparado y entregado para la comisión de la Asamblea Nacional

Ecuatoriana cuando trataba la aprobación de la Ley del Sistema Nacional de

Registro de Datos, como proyecto alternativo. Si bien no tuvo acogida, creo que la

Ley vigente adolece de muchas imprecisiones. Este Proyecto fue realizado sobre el

modelo de Ley de Registro presentado por Eduardo García, Registrador de Castilla

– La Mancha y en el se suma la experiencia Colombiana y Peruana en cuanto a la

administración del Sistema Registral por intermedio de una superintendencia. La

experiencia Argentina en el Registro Automotor, pero por sobretodo en la reserva

de prioridad y el manejo del folio real. El tratamiento Español a la presentación

por vía electrónica, la función del Registrador, los derechos de los terceros. En fin,

es la suma de todas las experiencias registrales que en mi criterio son los modelos a

seguir y que se pueden implementar en el Ecuador.

TITULO I

DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Art. 1: Finalidad- Créase el Sistema Nacional de los Registros Públicos con la

finalidad de proteger los derechos que se constituyen, modifican y publicitan por la

inscripción de los actos o contratos que determina la ley y para que surtan efectos

frente a terceros. Adicionalmente, para mantener y preservar la unidad y coherencia

del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización,

simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión

de todos los registros que lo integran.

Art. 2: Componentes del Sistema.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos

está conformado por los siguientes Registros:

a) Registro de Propiedad Inmueble.- Este comprende los siguientes registros:

Registro de Inmuebles;

Registro de naves y embarcaciones

Registro de Aeronaves;

Registro de Concesiones Administrativas que tengan la categoría de derecho real

inmueble.

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b) El Registro de Bienes Muebles.- Este registro unifica los siguientes: el Registro

de Bienes Muebles, el Registro Jurídico de Vehículos o medios de transporte

terrestre, el Registro de Ventas con Reserva de Dominio, el Registro de Prenda

Industrial, el Registro de Prenda Agrícola, el Registro de Prenda Especial de

Comercio, y cualquier otro registro que comprenda la constitución, modificación o

extinción de derechos reales sobre bienes muebles;

c) Registro de Personas Naturales.- Que unifica los siguientes registros: El Registro

Civil o de Personas Naturales, nacionalización de extranjeros, Registro de

Interdicciones , el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el

Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro de Personal o contratos de trabajo y

el Registro de Comerciantes ;

d) Registro de Personas Jurídicas.- Que unifica los siguientes registros: el Registro

de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Organizaciones

Religiosas, el Registro de Sociedades Civiles y Mercantiles con sus respectivos

libros de acciones o participaciones, el Registro de Fundaciones y Corporaciones

Civiles sin fines de lucro, las Organizaciones No Gubernamentales, los

Fideicomisos Mercantiles y cualquier otra entidad dotada de personería jurídica, los

Órganos de Administración de Copropiedad Horizontal y el Registro de Personas

Jurídicas creadas por Ley;

e) El Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial.

f) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

No están comprendidos en la presente ley los Registros Administrativos

como el Registro Único de Contribuyentes o similares .

Art. 3. Garantía del Sistema.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros

Públicos:

a) La presunción de exactitud y veracidad del contenido de los asientos

registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial ejecutoriada;

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c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe pública

registral; y,

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás

responsabilidades que correspondan conforme a ley.

TITULO II

DE LOS REGISTROS

Art. 4.- Desconcentración Administrativa.- Los Registros son organismos públicos

desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos a que

se refiere la presente Ley.

Los Registros de Personas Naturales, Propiedad Intelectual, de Propiedad

Industrial y Registros Sanitarios serán de competencia exclusiva del Estado; y, los

Registros de Personas Jurídicas, Propiedad Inmueble y el Registro de Bienes

Muebles será de competencia concurrente entre el Ejecutivo y las Municipalidades

de conformidad con esta Ley.

Todas estas entidades tienen patrimonio propio y autonomía registral,

administrativa y económica con las limitaciones establecidas en la presente ley.

Los registros públicos que integran el sistema financiarán su presupuesto con los

ingresos que se generen por la aplicación de sus tasas registrales, aranceles,

donaciones, legados, transferencias y otros recursos provenientes de instituciones

públicas y privadas, aceptada de acuerdo a ley, así como con sus ingresos

financieros, sin perjuicio de los ingresos que le correspondan por las asignaciones

presupuestarias de cada institución.

Art. 4.- Instancias Registrales.- Los Registros Públicos que integran el Sistema, a

los que se hace referencia en el artículo anterior, mantendrán la primera instancia

administrativa registral.

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TITULO III

DE LA SUPERINTENDENCIA DE REGISTROS PÚBLICOS

CAPITULO I

DE SU NATURALEZA

Art. 5. De la Superintendencia.- Créase la Superintendencia de Registros Públicos

como organismo técnico de vigilancia, auditoría, intervención y control de las

actividades de todos los Registros Jurídicos del país, y de los servicios registrales de

datos y derechos que prestan las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas,

con el propósito de que estas actividades y servicios se sujeten al ordenamiento

jurídico y atiendan al interés general.

la Superintendencia es el ente rector del Sistema Nacional de Registros Públicos,

con personería jurídica de Derecho Público, con patrimonio propio y autonomía

funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y administrativa. Le

corresponderá dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros

Públicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y

supervisar la inscripción de los actos y contratos, así como la publicidad de los

derechos por intermedio de los Registros Públicos que integran el Sistema

Nacional.

Intégrese bajo la competencia de la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos todos los registros existentes en los diferentes sectores públicos

a que se refiere el Artículo 2 de la presente ley. La integración de los Registros

Públicos a nivel nacional se ejecutará progresivamente en el plazo de un año

contado a partir de la entrada en funcionamiento de la Superintendencia Nacional

de Registros Públicos, con el objeto de modernizar el Sistema, dotando a los

Registros de una organización, procedimientos y tecnología avanzada en materia de

archivo e información registral.

Art. 6. La Superintendencia tiene domicilio y sede principal en el Distrito

Metropolitano de Quito; podrá establecer Intendencias descentralizadas en el

territorio de la República.

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CAPITULO II

DEL SUPERINTENDENTE

Art. 7. Del Superintendente.- La Superintendenta o el superintendente será

nombrado por un periodo de cuatro años por el Consejo de Participación

Ciudadana y Control Social de una terna que enviará la Presidenta o Presidente de

la República, conformada con criterios de especialidad y méritos y sujeta a

escrutinio público y derecho de impugnación ciudadana. Será el funcionario de

mayor nivel jerárquico de la Superintendencia y ejercerá la representación legal de la

misma.

Art. 8. Requisitos para ser Superintendente.- Para ser Superintendente se requiere:

a) Ser Ecuatoriano.

b) Tener título de abogado y haber ejercido la profesión por un período no

menor de diez (10) años.

c) Gozar de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional vinculada con

el derecho registral.

d) No tener ninguna inhabilidad para ejercer un cargo público.

Art. 9. Subrogación.- En caso de ausencia o impedimento temporal el

Superintendente es reemplazado por el Intendente General.

Para ser Intendente General se requiere tener Título de Abogado y haber

ejercido la profesión por un período no menor de cinco (5) años, además de los

requisitos señalados en el artículo anterior.

Art. 10. Atribuciones y Obligaciones.- Son atribuciones y obligaciones del

Superintendente las siguientes:

a) Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de simplificación,

modernización e integración de los registros públicos que comprenden el Sistema;

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b) Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la

normatividad vigente;

c) Autorizar la modificación de la estructura organizativa de los Registros que

integran el Sistema, a propuesta de los mismos;

d) Promover la realización de estudios e investigaciones en materia registral;

e) Promover la capacitación de los registradores públicos y demás personal de

los registros del sistema;

f) Dictar las normas requeridas para la organización, conservación y

mantenimiento de los archivos registrales;

g) Coordinar campañas masivas de inscripciones;

h) Establecer la política Registral Nacional;

i) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica

de la función registral;

j) Autorizar la creación, supresión o traslado de Oficinas Registrales y

Secciones en cada uno de los diferentes Registros del Sistema.

k) Autorizar el nombramiento y remover a los Jefes o Registradores de las

Oficinas Registrales Desconcentradas;

l) Celebrar convenios de cooperación técnica nacional e internacional para

mejorar la calidad del servicio registral;

m) Aprobar el presupuesto de la Superintendencia de los Registros Públicos;

n) Facultar a los Registros Públicos que forman parte del Sistema Registral el

uso de sistemas automáticos de procesamiento de datos;

o) Aprobar las tasas y aranceles por servicios registrales a propuesta de los

Registros Públicos que conforman el Sistema;

h) Las demás que la ley señale.

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Art. 11. Del Consejo Consultivo.- El Consejo Consultivo de la Superintendencia

está integrado por un representante de cada una de las siguientes instituciones:

- Ministerio de Justicia.

- Ministerio de Gobierno.

- Ministerio de Industrias.

- Junta de Decanos de las Facultades de Jurisprudencia de las Universidades

del Ecuador.

- Asociación de Municipalidades del Ecuador.

CAPITULO III

DEL RÉGIMEN ECONÓMICO Y FINANCIERO

Art. 12.- La Superintendencia financia su presupuesto con los siguientes ingresos:

a) Con el ingreso proveniente de la Tasa de Registro equivalente al uno por mil

(0,1%) de la cuantía de cada acto o contrato inscrito en el Registro de Propiedad

Inmueble .

b) El 20% del total de los ingresos por tasas y aranceles registrales que cobran

todos los Registros Públicos que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituirá

un fondo de compensación para los Órganos Desconcentrados de dicho Sistema

que no cubran sus costos operativos, conforme al presupuesto aprobado.

c) Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de

instituciones públicas y privadas, así como de la Cooperación Técnica y Financiera

Internacional, aceptados de acuerdo a Ley.

d) Las tasas por el servicio de publicidad Registral que se origine de las bases de

datos de la Superintendencia.

e) Las regalías por las licencias de programas de ordenador de propiedad de la

Superintendencia y que sean utilizados por los órganos desconcentrado del Sistema

Nacional de Registros Públicos.

f) La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el sistema financiero.

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g) Los ingresos por multas impuestas a los Registradores, por faltas en el

ejercicio de sus funciones.

h) Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.

Art. 13: Multas por infracciones.- Cuando algún Registrador o Registradora, así

como cualquier empleado o funcionario de un Registro que forma parte del Sistema

Nacional infringiere alguna de las leyes, reglamentos, estatutos o resoluciones de

cuya vigilancia y cumplimiento esté encargada la Superintendencia de Registros

Públicos, y la Ley no contuviere una sanción especial, el Superintendente, a su

juicio, podrá imponerle una multa que no excederá de doce salarios básicos

unificados, de acuerdo con la gravedad de la infracción y el monto de sus activos,

sin perjuicio de las demás responsabilidades a que hubiere lugar.

El Registrador podrá impugnar la resolución de la Superintendencia que imponga la

sanción, ante el respectivo Tribunal Distrital de lo Contencioso Administrativo.

La sanción de multa se entiende sin perjuicio de otras responsabilidades legales en

que puedan incurrir los Registradores en el ejercicio de sus funciones.

El producto de las multas acrecentará los fondos de la Superintendencia de

Registros Públicos.

Art. 14.- La exoneración de impuestos, tasas y cualesquiera otros gravámenes

preceptuados por leyes especiales no comprenderá a las tasas, aranceles o regalías a

que se refiere el artículo 12 de esta Ley.

Art. 15.- Los valores que adeuden los Registradores o Registros Públicos que

integran el Sistema a la Superintendencia de conformidad con lo que se dispone en

los artículos anteriores, serán consideradas como créditos privilegiados de primera

clase, juntamente con los créditos del Estado.

Para la recaudación de las contribuciones, intereses y multas, que adeuden los

Registros Públicos que integran el Sistema, el Superintendente emitirá el título de

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crédito y procederá a recaudar su valor por medio de la jurisdicción coactiva.

También podrá designar un delegado para la recaudación, sin que en ninguno de

los casos se necesite orden de cobro. En el auto de pago se podrá ordenar

cualquiera de las providencias preventivas prescritas en el Código de Procedimiento

Civil, sin necesidad de acompañar ninguna prueba. En lo demás se aplicarán las

disposiciones contenidas en Código Tributario.

Art. 16. De los Sueldos.- Los sueldos y gastos de la Superintendencia de Registros

Públicos se fijarán en el presupuesto especial anual, independiente del presupuesto

fiscal, que formulado por el Superintendente de Registros Públicos, será aprobado

por el Presidente de la República en los primeros días de enero de cada año.

Cualquier reforma a dicho presupuesto requerirá igual aprobación previa.

El Superintendente administrará e invertirá, bajo su responsabilidad, los fondos que

corresponden a la Superintendencia y ejecutará el presupuesto de la Institución.

Para realizar inversiones en base de dichos fondos el Superintendente requerirá

autorización del Presidente de la República.

El Superintendente podrá efectuar transferencias entre las partidas del presupuesto

de la Superintendencia, mediante resolución que dictará para el efecto.

A la finalización de un ejercicio económico, el Superintendente podrá transferir los

saldos no utilizados del presupuesto de la Superintendencia a una cuenta que abrirá

en el Banco Central del Ecuador, denominada "fondo especial sujeto a

distribución", fondo que servirá para atender los gastos que se determinarán

mediante resolución que requerirá de la aprobación del Presidente de la República.

Art. 17. De la exoneración de impuestos.- La Superintendencia de Registros

Públicos está exenta del pago de toda clase de impuestos y contribuciones fiscales,

municipales o especiales, incluso los relativos a sus edificios.

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Esta exoneración no comprende los actos y contratos que ejecute o celebre la

Superintendencia de Registros Públicos cuando el pago de tales gravámenes no

corresponda a la Institución, sino a las demás personas que intervengan en ellos.

TÍTULO IV

DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

CAPITULO I DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Art. 18.- Naturaleza y fines del Registro de Propiedad Inmueble.- El Registro de

Propiedad Inmueble, que comprende también la propiedad de naves, aeronaves y

concesiones administrativas con categoría de derecho real inmueble, es una

institución jurídica al servicio del Estado y de los particulares, para asegurar el

tráfico jurídico de estos bienes, la eficacia de las garantías que recaen sobre los

mismos; la protección de adquirentes y acreedores; la defensa y legitimación de las

titularidades inscritas y su publicidad.

El Registro de Propiedad inmueble es de competencia concurrente entre el Estado

y las Municipalidades.

Art. 19. Objeto del Registro de Propiedad Inmueble.- El Registro Jurídico

Inmobiliario tiene por objeto:

1. La constitución, modificación y extinción de derechos reales sobre

inmuebles, naves, embarcaciones, aeronaves y concesiones administrativas con

categoría de derechos reales inmobiliarios.

2. La publicidad de las situaciones jurídicas que afectan a los bienes, fincas,

naves, embarcaciones, aeronaves y concesiones, por medio de sus asientos de

inscripción, anotación o cancelación de los actos y contratos, relativos al dominio y

demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

3. Facilitar la concesión de créditos garantizados con bienes inmuebles,

asegurando con la propia eficacia del Registro su recuperación y reduciendo el

costo de las transacciones inmobiliarias.

4. Eliminar los costos procesales, averiguación, seguro e incertidumbre.

5. Contribuir a la paz social reduciendo las controversias de la propiedad.

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Art. 20. Valor de sus asientos.- El Registro Jurídico Inmobiliario a través de sus

asientos, dotados con presunción de veracidad y exactitud, robustece la seguridad

jurídica sobre los bienes inmuebles, determinando el contenido y extensión de los

derechos inscritos con carácter exclusivo y excluyente. Sus asientos, por tanto,

están bajo la protección y salvaguarda de la Superintendencia de Registros Públicos,

así como de los Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se

declare judicialmente su inexactitud o nulidad.

Art. 21. Los principios registrales del sistema.- El sistema Registral reconoce como

suyos los siguientes principios:

a) Inscripción.

b) Legalidad y calificación registral.

c) Rogación o consentimiento.

d) Prioridad.

e) Especialidad o determinación.

f) Tracto sucesivo.

g) Legitimación.

h) Fe pública Registral.

i) Inoponibilidad.

j) Publicidad.

Art. 22. Del Principio De Inscripción.- En el Registro Jurídico Inmobiliario se

inscribirán, anotarán y cancelarán, los actos y contratos traslativos, constitutivos,

modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo,

uso, habitación, servidumbres, hipotecas, anticresis, derecho de superficie,

propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios y cualquier acto o

contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique

en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes

inmuebles o inherentes a derechos reales.

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Art. 23. Efecto de la Inscripción.- La Inscripción por regla general será constitutiva

del derecho real, solo en los casos expresamente determinados en la ley tendrá

carácter declarativo o meramente publicitario.

La Inscripción es obligatoria para la tradición de los derechos reales sobre bienes

inmuebles, naves, embarcaciones y aeronaves, así como cualquier otro derecho que

tenga la categoría o equivalencia a un derecho real inmueble.

Art. 24. Los Títulos que se inscriben.- Están sujetos al registro los títulos, actos y

documentos siguientes:

a) Todo contrato o acto entre vivos que cause tradición de los derechos reales

sobre bienes raíces, naves, embarcaciones o aeronaves;

b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las sentencias

definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en el Código de

Procedimiento Civil;

c) los títulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes

raíces, naves, embarcaciones o aeronaves;

d) Los testamentos que incluyan disposiciones sobre bienes raíces, naves,

embarcaciones o aeronaves;

e) Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes raíces, naves,

embarcaciones o aeronaves; así como los actos de partición, judiciales o

extrajudiciales;

f) Las diligencias de remate de bienes raíces, naves, embarcaciones o aeronaves;

g) El arrendamiento de bienes raíces, naves, embarcaciones o aeronaves.

h) El arrendamiento mercantil de bienes raíces, naves, embarcaciones o aeronaves.

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i) El cambio o variación del nombre de una finca rural. El que hace la variación

debe solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador correspondiente, a más

tardar dentro de los quince días siguientes a aquel en que se haya hecho uso en

documento público u oficial o en alguna diligencia o acto público u oficial, del

nombre variado o cambiado.

La misma obligación tienen los partícipes de una finca rural, dividida o partida, en

cuanto a los nuevos nombres que impusieren a las partes que les hayan adjudicado;

y,

l) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea exigida por la Ley.

Art. 25. Títulos otorgados en país extranjero.- Los títulos que constituyan,

modifiquen o extingan un derecho real inmueble otorgados en país extranjero no se

podrán inscribir sin previa providencia judicial que califique la legalidad de su forma

y autenticidad. Sin embargo, el Registrador, bajo su responsabilidad, podrá

prescindir de este requisito si declara en el asiento de inscripción que conoce la

legislación extranjera aplicada y que ésta no contraviene la legislación Ecuatoriana.

Art. 26. Títulos no inscribibles.- Los títulos referentes a hechos jurídicos que no

tengan la categoría de derechos reales inmuebles, como el mero hecho de poseer,

no tienen acceso al Registro. Tampoco se inscribirán las promesas de venta, sin

perjuicio de que mediante hipoteca u otra forma de garantía real, se asegure su

cumplimiento.

Art. 27. Principio de legalidad en su aspecto formal.- Para que puedan inscribirse,

anotarse o cancelarse los títulos expresados en el artículo anterior, deberán constar

en escritura pública, sentencia ejecutoriada o en documento administrativo

expedidos por notario, autoridad judicial o funcionario competente autorizado por

la ley para este efecto y en la forma que esta determine.

Los documentos privados solo podrán tener acceso al Registro Jurídico

inmobiliario, en los casos expresamente autorizados por la ley.

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Art. 28. Principio de legalidad en su aspecto material. De la Calificación.- El

Registrador inexcusablemente y bajo su responsabilidad, calificará, de acuerdo con

la Ley todos los documentos que se presenten al Registro, inscribiendo,

suspendiendo o denegando la inscripción, anotación o cancelación de los títulos

correspondientes. En consecuencia, la calificación registral se extenderá:

1. En los documentos notariales, la validez de los actos y contratos dispositivos

contenidos en ellos, a la capacidad de los otorgantes a las circunstancias que

influyan en su legitimación y poder de disposición, y a la legalidad de las formas de

los documentos de esta clase, presentados para su inscripción, anotación o

cancelación.

2. En los documentos administrativos, a la competencia del órgano que dicta la

resolución, a la firmeza del acto, a la congruencia del procedimiento, a las

notificaciones hechas al titular registral afectado por la resolución recaída, y a los

obstáculos que surjan del registro.

3. En los documentos judiciales, cuando se trate de actos de jurisdicción

voluntaria a la firmeza de la resolución, a las notificaciones realizadas al titular

registral, a la congruencia del procedimiento y a los obstáculos que surjan del

Registro.

En los supuestos de jurisdicción contenciosa, se limitará a la competencia del

órgano judicial, la congruencia de la medida y la firmeza de la resolución judicial,

sin poder conocer el fondo de la misma.

Art. 29. Calificación Desfavorable.- Cuando el Registrador, en ejercicio de su

función calificadora, detecte algún defecto en el título que impida la práctica del

asiento solicitado, lo manifestará al interesado, para que subsane la falta o el

defecto, durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsana a

satisfacción del Registrador, o cuando este fuere insubsanable, devolverá el

documento al interesado haciendo constar la negativa en el título, incluyendo los

motivos en que funda su decisión expresando las normas legales en que se apoye, y

el recurso que cabe contra la misma.

El interesado podrá recurrir contra la calificación de Registrador y solicitar que se

tome anotación preventiva por los defectos observados en el título o que resulten

del Registro.

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Art. 30. Calificación global.- La calificación del Registrador será global. En la nota

de calificación se consignará con claridad y precisión la totalidad de los defectos

advertidos que impidan la práctica del asiento.

Art. 31. Recurso de Recalificación.- Dentro del plazo de 10 días de la notificación

de la calificación desfavorable efectuada a los interesados, podrá interponerse el

recurso de Reposición que será resuelto en el plazo de diez días hábiles. Si el

Registrador, desestimara el recurso, lo notificará al interesado y lo elevará en

Apelación al Superintendente de Registros Públicos o su delegado, de cuya

resolución no habrá recurso alguno. En ambos casos lo hará constar en el asiento

de presentación y al margen de las fincas o bienes afectados, quedando en

consecuencia, automáticamente prorrogado dicho asiento, hasta que recaiga

resolución confirmando o revocando la calificación recurrida.

En caso de calificación desfavorable de un documento judicial o administrativo, se

entenderá automáticamente interpuesto el recurso, remitiendo el Registrador las

actuaciones a la Apelación a la Superintendencia de Registros Públicos,

procediendo como se indica en el párrafo anterior. Si la resolución ordena la

inscripción, no será susceptible de recurso alguno.

Si el Intendencia Regional de Registros Públicos negare la inscripción, el interesado

podrá interponer el recurso de apelación para ante Superintendente de Registros

Públicos, de cuya resolución no habrá recurso alguno.

En el caso de que la negativa del Registrador, se funde en el supuesto de que los

impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su inscripción no han

sido pagados de acuerdo con la Ley, el afectado podrá acudir ante el Director

Financiero del Municipio al que pertenece el Registrador o ante el representante

legal del sujeto activo del tributo, el mismo que dictará la resolución

correspondiente con el estudio de la petición del interesado y de las razones

aducidas por el Registrador. Si se negare la inscripción nuevamente, el interesado

podrá interponer el recurso de apelación ante el Tribunal Fiscal, cuya resolución

será definitiva y se le comunicará a dicho funcionario en la forma legal.

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Si se mandare por el Superintendente de Registros Públicos o su delegado, Juez o el

Tribunal Fiscal, en su caso, hacer la inscripción, el Registrador la practicará al ser

notificado con la resolución correspondiente, dejando constancia de ella al efectuar

la inscripción.

Art. 32. Plazo para calificar.- El Registrador dispondrá de diez días hábiles para

calificar los documentos presentados para su inscripción. En caso de que tenga

defectos o existan circunstancias extraordinarias que así lo justifiquen, este plazo se

ampliará por el tiempo que se precise, mientras esté vigente el asiento de

presentación.

Art. 33. Recurso de Queja contra la actuación del Registrador.- En caso de que el

Registrador de la Propiedad de manera arbitraria no admitiera a presentación o

retrasara indebidamente el despacho de cualquier documento presentado, el

interesado podrá presentar la queja ante el Superintendente de Registros Públicos o

su Delegado. Este oirá al Registrador, y en el término de 5 días resolverá contra la

reclamación deducida. Si se estimase la reclamación, lo notificará al Registrador y

lo pondrá en conocimiento de la entidad nominadora del Registrador, que podrá

corregirlo disciplinariamente en los términos previstos en esta ley y en el

Reglamento de Aplicación de Sanciones que expedirá el Superintendente.

Art. 34. Independencia en la Calificación.- El Registrador de la Propiedad será

independiente en el ejercicio de su función calificadora. Si alguna autoridad, Juez o

funcionario, le ordenase practicar algún asiento que estime improcedente, lo pondrá

en conocimiento de Superintendencia de Registros Públicos, quedando sin efecto la

orden y en suspenso el procedimiento registral, en tanto no se resuelva por dicho

órgano. El Superintendente de Registros Públicos podrá expedir resoluciones de

cumplimiento obligatorio de los Registradores.

Art. 35. Del Principio De Rogación O Consentimiento.- Salvo en los casos

expresamente autorizados en la Ley, no podrá producirse ninguna modificación de

la situación registral, sin el consentimiento de su titular o por resolución judicial

firme con citación a este.

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Art. 36. Solicitud para inscribir.-

1. El procedimiento registral se iniciará por la presentación del título formal en

el Registro a solicitud del representante, con excepción de aquellos casos en que el

Registrador deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta ley.

2. Cuando en el título existieren varios actos para su inscripción, el presentante

por medio de solicitud al Registrador podrá pedir o limitar la inscripción a uno o

más de ellos.

3. Los que tengan interés jurídico, tanto como tradente o como adquirente del

derecho real, pueden pedir la inscripción por sí, o por medio de personeros o de

representantes legales.

4. El que presente el título formal se presume que tiene poder suficiente para

este efecto y para intervenir en todo el procedimiento registral y sus incidencias.

La Superintendencia de Registros Públicos reglamentará la forma y requisitos de

presentación.

Art. 36. Del Principio de Prioridad.- Inscrito o anotado preventivamente en el

Registro Jurídico Inmobiliario cualquier título traslativo del dominio de los

inmuebles, naves, aeronaves o de derechos reales constituidos sobre los mismos, no

podrá inscribirse o anotarse ningún otro de cualquier fecha que fuera incompatible,

por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Aunque sólo se hubiese extendido el asiento de presentación de título, tampoco

podrá inscribirse o anotarse otro título que tenga relación con el mismo bien y cuyo

derechos real sea incompatible con el que se presentó primero, por el término de

sesenta días contados desde la fecha de este asiento.

Art. 37. El Rango Registral.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se

podrá realizar negocios jurídicos sobre el rango registral, como la posposición o

permuta de rango, en la forma y con los requisitos determinados en esta ley y con

el consentimiento expreso del interesado en el título que se presentó primero al

registro.

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Art. 38. Efecto retroactivo de la inscripción.- Los efectos de la inscripción, ya sea

entre las partes y frente a terceros, se retrotraen a la fecha del asiento de

presentación que deberá constar en la inscripción misma y en el libro diario de

presentación o repertorio.

Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha

relativas a una misma finca o bien, se atenderá a la hora de presentación en el

Registro de los títulos respectivos.

Art. 39. Documentos presentados por mensaje de datos.-

Los instrumentos públicos electrónicos conferidos, autorizados o expedidos por y

ante autoridad competente y firmados electrónicamente de conformidad con la Ley

de Negocios electrónicos tendrán la misma validez que el título o instrumento

público escrito. Para este supuesto, la Superintendencia de Registros Públicos

determinará reglamentariamente su orden y preferencia.

La Superintendencia de Registros Públicos deberá cumplir en el plazo de un año

contado a partir de la entrada en vigencia de esta Ley, con todos los requisitos

señalados en la Ley de Negocios electrónicos y su reglamento para poder emitir

certificados de firma electrónica, tanto para los Registradores como para los demás

involucrados en el Sistema Nacional de Registros Públicos.

Art. 40. Requisitos previos a la inscripción.- Conforme a lo dispuesto en los

artículos anteriores, la prioridad se determina por la hora, minutos y segundos de

presentación del título en el Registro. El asiento de presentación se practicará por

la simple solicitud del interesado, pero, no se realizará ninguna otra operación

registral, sin que se acredite el pago de la tasa de registro, los impuestos que causa la

transferencia de dominio o constitución de los derechos reales y los aranceles

correspondientes.

Será destituido el Registrador que registrare una de las sentencias, títulos o actos

expresados en esta Ley, sin que se le presente la boleta del pago de la tasa de

registro indicada en el inciso anterior.

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Art. 41. Principio De Especialidad O Determinación.- El registro Jurídico

Inmobiliario se llevará por fincas. Se considera finca todo derecho real sobre un

inmueble, nave o aeronave, que abra folio en el Registro.

Se llevará por sistema o técnica registral de folio real, abriendo uno por cada finca

en el cual constará todo su historial jurídico en la forma que se determine

reglamentariamente.

Entiéndase por sistema de folio real a la forma de organizar la información registral

en base a la ubicación y determinación de la finca, concentrando en un solo

documento – folio real cartular- toda la realidad jurídica del inmueble o finca,

incluyendo las variaciones al dominio, sus limitaciones, gravámenes y cualquier

medida cautelar que afecte a la facultad de disposición. El folio real también deberá

ser implementado en forma simultánea por medios informáticos en coordinación

con los catastros, tanto de inmuebles, naves y aeronaves.

Art. 42. Archivo del registro.- El archivo del registro inmobiliario se compone

de los siguientes elementos

1. La Matrícula Inmobiliaria, cartular y en base de datos, destinada a la

inscripción de los actos, contratos y providencias relacionadas con los inmuebles,

naves y aeronaves.

2 El Libro Diario Radicador o también llamado de Repertorio,en donde se

anotarán sucesivas e interrumpidamente los documentos presentados al registro

para su inscripción, en el mismo orden en que sean recibidos, en cumplimiento del

principio de prioridad “prior tempore potior iure”.

4. Los Indices de los inmuebles, naves, embarcaciones y aeronaves matriculados,

de los sujetos activos de los derechos inscritos en las matrículas y de los

gravámenes registrados.

5. El Archivador o Respaldo, en donde se conservarán los títulos y

documentos digitalizados o capturada su imagen por cualquier sistema aprobado

por la Superintendencia de Registros Públicvos, que hayan servido para la

inscripción, relacionados con las matrículas respectivas.

6. El archivo de certificados.

Art. 43.- La matrícula es un folio destinado a un bien determinado, y se

distinguirá con un código o complejo numeral indicativo del orden interno de

cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando, este código deberá estar

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relacionado con el código catastral inmobiliario, o el sistema de identificación que

utilicen los organismos públicos que controlan la navegación y aeronavegación en

el territorio Ecuatoriano.

Art. 44- El folio de matrícula inmobiliaria señalará, además, con cifras

distintivas, la oficina de registro, el Municipio de la ubicación del bien, y el código

catastral que corresponda a éste dentro del municipio respectivo.

Indicará, también, si el inmueble es urbano o rural, designándolo por su

número o nombre, respectivamente, y describiéndolo por sus linderos,

perímetro, cabida y demás elementos de identificación que puedan obtenerse. Si

existieren plano y descripción catastral, estos se adosarán al folio como parte

integrante del mismo.

Art. 45. Secciones del folio real o matrícula inmobiliaria.- El folio de matrícula

inmobiliaria constará de seis secciones o columnas, con la siguiente destinación:

La Primera, para inscribir los títulos que conlleven la adquisición, modificación y

extinción del derecho real de dominio, precisando el acto, contrato o providencia.

En esta sección, también se incluirá cualquier modificación que afecte a la realidad

física del bien.

La Segunda, para inscribir la constitución, modificación o extinción de los

derechos reales de goce y de garantía, tales como: usufructo, uso, habitación,

servidumbres voluntarias, prendas, hipotecas y cualquier otro derecho real distinto

al dominio que se crea por mandato legal.

La tercera, para la anotación de las limitaciones y afectaciones del dominio,

como por ejemplo: restricciones al dominio, normas de uso de suelo, servidumbres

legales, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal,

patrimonio de familiar, la condición a la cual esté afectada una propiedad fiduciaria.

La Cuarta, para la anotación de medidas cautelares, embargos, demandas,

prohibiciones judiciales de enajenar. valorizaciones que afecten la enajenabilidad.

La Quinta columna, para inscribir títulos de mera tenencia constituidos por

escritura pública o decisión judicial: arrendamientos, comodatos, anticresis,

derechos de retención, el derecho de opción del arrendamiento mercantil.

La Sexta columna, para la inscripción de títulos que conlleven la llamada

falsa tradición o adquisición a non domino, tales como la enajenación de cosa

ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio.

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Cuando el folio correspondiente a un determinado bien se agotare por las

inscripciones hechas en cualquiera de sus columnas, se abrirá uno adicional, que

formará un solo cuerpo con el anterior.

Art. 46. Del Libro Radicador o de Repertorio.- El Libro Radicador o de Repertorio

se dividirá en cinco columnas para expresar, en la primera, el nombre y apellido de

la persona que presente el documento; en la segunda, la naturaleza del acto en que

se trate de inscribir; en la tercera, la clase de inscripción que se pide; en la cuarta, la

hora y mes de la inscripción; y en la quinta, el registro parcial en que se debe hacer

la inscripción, y el número que en éste le corresponda.

Si el Registrador se negare a practicar la inscripción por alguna de las razones que

constan en esta Ley, se expresará al margen del Repertorio la causa de la negativa,

dejando en blanco la quinta columna, para designar el registro parcial en que debe

inscribirse el documento y darle el número que le corresponde a la fecha en que de

nuevo sea presentado, si la autoridad competente ordenare la inscripción.

Cada una de las columnas del Repertorio se encabezará con un rótulo, que indicará

lo que ella contenga.

Las anotaciones se harán en el Repertorio, en serie numerada, como primero,

segundo, tercero, etc., siguiendo el orden de presentación de los documentos.

El Repertorio se cerrará diariamente con una razón de la suma de las anotaciones

hechas en el día y con expresión de los números de la primera y de la última. La

razón, después de la fecha en que hubiere sido puesta irá firmada por el

Registrador. Si no se hubieren verificado anotaciones en el día, se hará constar este

particular.

Del Libro Diario Radicador o Repertorio podrán formarse varios tomos en cada

período, siempre que el volumen de anotación lo haga necesario, caso en el cual,

los varios tomos se distinguirán con numerales sucesivos y el año a que

correspondan.

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La Superintendencia de Registros Públicos normará la forma de automatizar el libro

diario radicador o Repertorio.

Art. 47. De los Índices.- Los programas de ordenador aprobados por la

Superintendencia de Registros públicos, deberán permitir la elaboración de los

índices inmuebles que se llevará por separado para cada uno de los municipios

que compongan el círculo registral, pero adicionalmente estos índices deberán

estar integrados en la bases de datos de la Superintendencia de Registros Públicos,

con anotación del número de la ficha o cédula catastral, distinción entre

bienes urbanos y bienes rurales.

El sistema informático contará con un índice de los titulares de derechos sobre

bienes raíces inscritos en el registro se llevará en conjunto para todo el círculo

registral, en estricto orden alfabético del primer apellido de aquellos, con

indicación de los documentos de identidad que los individualicen. En él se

anotarán, además, la naturaleza del derecho respectivo; propiedad, hipoteca,

usufructo, etc., el número completo del folio de matrícula donde se halla inscrito

el derecho, y las modificaciones que se hayan producido en la titularidad.

Toda la información o inscripciones deberá reportarse simultáneamente a los

Registros de Personas Naturales y de Personas Jurídicas, para que complementen la

información de los folios personales a su cargo, de tal forma que se pueda obtener

en dichos Registros Públicos, todos los derechos reales inscritos que tengan a su

favor una persona natural o jurídica, así como las cargas o gravámenes que soporte.

Art. 48. Razón de inscripción.- El título se devolverá con nota de haberse inscrito

designando el registro, número y fecha de la inscripción. Se expresará la fecha de

esta nota y la firmará el Registrador.

Además, en ella se hará mención del contenido de los documentos que, según el

inciso precedente, deben quedar en poder del Registrador.

Si el interesado quisiere, podrá recurrir al notario para que traslade al margen de la

escritura matriz la nota expresada en el artículo anterior.

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Art. 49. Uniformidad de los Folios reales.- La Superintendencia de Registros

Públicos dispondrá el formato de los folios, libros, tarjetas y muebles, para

asegurar la uniformidad de los archivos, métodos y prácticas de trabajo y la mayor

seguridad y conservación de los elementos de aquellos.

Asimismo la Superintendencia de Registros Públicos proveerá o aprobará los

programas de ordenador para el manejo adecuado de la información registral,

especialmente los datos relacionados con el folio real, los índices y el respaldo de

dicha información.

Art. 50. Modo de hacer el registro.- El proceso de registro de un título, documento

acto o contrato, se compone de las siguientes etapas: 1. radicación o presentación;

2. la calificación; 3. la inscripción; y, 4. Publicidad de los derechos o la constancia

de haberse ejecutado ésta.

Art. 51. Del Asiento de Presentación.- Recibido el título o documento en la

oficina de registro, se procederá a su radicación en el Libro Diario Radicador

o de Repertorio, con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden

sucesivo anual, naturaleza del título, fecha, oficina y lugar de origen.

A quien lo presente para su registro se le dará constancia escrita del recibo,

fecha, hora y número de orden; circunstancias que igualmente se anotarán tanto en

el ejemplar que será devuelto al interesado, como en la copia destinada al

archivo de la oficina.

Art. 52. Proceso de Calificación.- Hecha la radicación, el documento pasará de

oficio a la sección jurídica de la oficina para su examen y calificación. En

formulario especial y con la firma del funcionario correspondiente, se

señalarán las inscripciones a que dé lugar, referidas a las respectivas secciones o

columnas del folio.

El formulario de calificación contendrá impresas las distintas clases de títulos

que puedan ser objeto de registro, clasificados por su naturaleza jurídica y

sección o columna a que corresponden, y un espacio para señalar la orden de

inscripción y el número de la radicación.

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Si el título fuere complejo o contuviere varios actos, contratos o

modalidades que deban ser registrados, se ordenarán las distintas inscripciones

en el lugar correspondiente.

Art. 53. Del Proceso de Inscripción.- Hecha la calificación, el título pasará de

oficio a la sección de inscripción para su registro, de conformidad con la orden

dada por la sección jurídica.

La inscripción se hará siguiendo con todo rigor el orden de radicación, con

anotación en el folio, en las correspondientes secciones o columnas, distinguida

con el número que al título le haya correspondido en el orden del Diario

Radicador y la indicación del año con sus dos cifras terminales.

Toda inscripción expresará:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a

los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y

número si constare en el título y plano topográfico de la finca cuya descripción

deberá ser coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el Registrador la

inscripción en caso de discrepancia. El Registrador podrá solicitar del organismo

catastral aclaración sobre la situación planimétrica de la finca que se le remitirá en

el plazo más breve posible y en todo caso en el término máximo de cinco días

hábiles. Una copia de dicha cédula se archivará en el Registro sin perjuicio de su

incorporación a soporte informático.

La medida superficial se expresará obligatoriamente con arreglo al sistema métrico

decimal sin perjuicio de hacer constar su equivalencia en las medidas del lugar.

En los casos que proceda deberá acompañarse a efecto de la identificación gráfica

de la finca:

A) Los planos de la declaración de obra nueva de un edificio constituido en

régimen de propiedad horizontal que estén conforme con la legislación urbanística

correspondiente, así como las edificaciones independientes.

B) Los planos resultantes de actuaciones administrativas referentes a materia

agraria.

C) Los planos resultantes de proyectos de expropiación o de actuaciones

urbanísticas.

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D) Los planos de fincas colindantes con propiedades públicas áreas protegidas,

reservas forestales y zonas costeras.

2. La naturaleza, extensión, y condiciones carga de cualquier especie del

derecho que se inscribe y su valor.

3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se

constituya el que sea objeto de la inscripción.

4. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.

5. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la

denominación de la sociedad, corporación o persona jurídica que interviene en el

acto, contrato y el nombre y apellido de la persona de quien provengan los bienes.

6. El nombre y residencia del Tribunal, notario o funcionario que autorice el

título que se ha de inscribir.

7. La fecha de la presentación del título con expresión de la hora.

8. Las Resoluciones judiciales se presentarán por escrito duplicado, uno de los

cuales se archivará en el Registro y el otro se devolverá al Juzgado o Tribunal, con

la nota correspondiente.

9. La firma del registrador que implicará la conformidad de la inscripción con la

copia del título de donde se hubiese tomado.

Sólo en el caso de primera inscripción, se incluirá el señalamiento de linderos o

cabida para el caso de bienes inmuebles, en la inscripción de actos posteriores no

será necesaria la transcripción de linderos, salvo que se haya aprobado por parte del

Municipio competente, la fusión, desmembración, lotización o parcelación del

predio.

En los casos de naves o aeronaves, la inscripción contendrá los datos que permitan

la perfecta identificación del bien, conforme a la reglamentación que apruebe la

Superintendencia de Registros Públicos y en los códigos de Policía Marítima,

Aeronáutico y Ley de Aviación Civil.

Art. 54.- Cumplida la inscripción de ella se dejará constancia conforme a lo

señalado en el artículo 48,tanto en el ejemplar del título que se devolverá al

interesado, como en la copia destinada al archivo de la oficina, con expresión de su

fecha, número de orden en el Libro Radicador, el código distintivo del folio de

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matrícula en que fue inscrito y la columna o columnas de aquel donde se hizo la

inscripción.

Acto seguido se anotará en los índices, y se guardará la copia en el archivo.

Art. 55. Devolución del Título inscrito- Luego de efectuada la inscripción y

puesta la constancia de ella en el título o documento objeto del registro, aquel

regresará a la sección de radicación, para que allí, en la columna sexta del Libro

Diario Radicador, en seguida de la radicación, se escriba el folio y la fecha en que

fue registrado, y se devuelva al interesado, bajo recibo.

La Superintendencia de Registros Públicos regulará la forma de entrega a los

usuarios, ya sea por comunicación por correo electrónico o por la entrega de los

títulos en casilleros especiales para usuarios frecuentes. De igual forma, regulará la

entrega de títulos inscritos en los domicilios de los interesados a costa de éstos.

Con las anotaciones en la forma indicada en el presente Capítulo se considera

realizado para todos los efectos legales el registro de instrumentos.

Art. 56. Inscripción de medidas cautelares o mandatos judiciales.- Para la

inscripción de autos de embargo, demandas, sentencias, prohibiciones judiciales de

enajenar y gravar, y en general, de actos jurisdiccionales que versen sobre

inmuebles, naves o aeronaves determinados, la medida judicial individualizará los

bienes y las personas, de modo de facilitar el registro y evitar toda confusión.

La inscripción de un embargo cesión de bienes o cualquiera otro impedimento legal

para enajenar un bien, así como cualquier acto jurisdiccional, no podrá hacerse sin

previa providencia de Juez competente.

Para practicar la inscripción de providencias judiciales se presentarán éstas al

Registrador junto con la certificación del Secretario que acredite que están

ejecutoriadas. Se presentarán también los documentos que fueren necesarios para

practicar la inscripción.

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Art. 57. División del Folio Real.- Cada folio de matricula inmobiliaria

corresponderá a una unidad catastral y a ella se referirán las inscripciones a que

haya lugar. En consecuencia, cuando se divida materialmente un inmueble o se

segregue de él una porción, o se realice en él una parcelación o urbanización, o se

constituya en propiedad Horizontal, el Registrador deberá exigir la aprobación

previa de la división por parte del respectivo Municipio. El incumplimiento de

este deber constituye falta disciplinaria del Registrador y acarrea la nulidad

absoluta de la inscripción.

Siempre que el título implique fraccionamiento de un inmueble en varias

secciones o fusión de varias de estas en una sola unidad, se procederá a la

apertura de nuevos folios de matrícula, en los que se tomará nota de los folios de

donde derivan.

Art. 58. Folio real de propiedades horizontales.- Al constituirse una propiedad

por pisos o departamentos o propiedad horizontal, se mantendrán el registro

catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en general, con las

debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso común; y para cada

unidad particular de dominio pleno se abrirán sendos registros catastrales y

folios de matrícula independientes, relacionados con el registro y el folio generales,

tanto para señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada

propietario individual le corresponde en los bienes comunes. Tanto en el registro

catastral y en el folio de matrícula generales, como en los registros y folios

individuales, se sentarán recíprocas notas de referencia.

Art. 59. Información Catastral. Las oficinas de catastro enviarán a las

correspondientes oficinas de registro copia del plano y la descripción de los

inmuebles de su jurisdicción, para la incorporación de ellos en la respectiva

matrícula. Así mismo les informarán las modificaciones que introduzcan en sus

registros, fichas, cédulas y padrones, para las anotaciones del caso.

Art. 58. Círculos de registro - En la cabecera de cada Cantón habrá una Oficina a

cargo de un Registrador, en la que se llevarán los registros de propiedad inmueble,

naves y aeronaves, a que se refiere esta Ley.

Con el objeto de desconcentrar y desmonoplizar el servicio registral, La

Superintendencia de Registros Públicos podrá autorizar el funcionamiento de dos o

más oficinas de Registros de la Propiedad Inmueble a cargo de distintos

Registradores, en los casos de cantones donde existan más de cien mil folios reales

o matrículas inmobiliarias creadas.

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La división del Registo de la Propiedad Inmueble en distintos sectores dentro de un

mismo cantón, deberá contar con la aprobación previa del Concejo Cantonal del

respectivo Municipio, siempre y cuando se haya implementado el sistema de folio

real.

De igual forma, para garantizar a los usuarios un mejor servicio, por razones de

ubicación geográfica o exigencias tecnológicas, los Concejos Cantonales de dos o

más Municipios podrán aprobar la fusión de las oficinas de Registros de la

Propiedad Inmueble que estarán a cargo de un solo Registrador. La Fusión deberá

ser aprobada en última instancia por el Superintendente de Registros Públicos. En

este caso, el Registrador a cargo de dos o más cantones, deberá organizar la oficina

registral separando los folios reales por cantones.

Art. 59. Matrícula de bienes adquiridos por prescripción adquisitiva de dominio.-

Ejecutoriada la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un

bien, inmueble, nave o aeronave, el Registrador la inscribirá en el folio de

matrícula correspondiente al bien de que se trate, siempre y cuando la sentencia

haya sido expedida en contra del titular inscrito. En caso de que así no fuere, la

sentencia adolece de nulidad y el Registrador deberá negarse a inscribir.

Si esa matrícula no estuviere abierta o la determinación del bien que apareciere

en ella no coincidiere exactamente con la expresada en la sentencia, se abrirá la

respectiva matrícula, ajustándola por lo demás a las especificaciones

establecidas en la presente ordenación, pero sin que sea necesario relacionar los

títulos anteriores al fallo.

Si la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio se refiere solo a

una parte de un inmueble, esta no se inscribirá si previa autorización de la división

por parte del respectivo Municipio.

Art. 60. Funciones y efectos del catastro.- El catastro, tanto inmobiliario, de naves y

aeronaves, estará constituido por un conjunto de documentos de los cuales se

obtenga una relación de los elementos de la propiedad, su descripción física, su

valor económico y su situación jurídica.

En el caso de bienes inmuebles, los aspectos físicos comprenderán la descripción

general del predio y la zona aledaña, con empleo de coordenadas cartográficas y

topográficas referidas a la red nacional; el área total, con expresión de los

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linderos en unidades métricas decimales, y una descripción geológica del suelo

comprendido, acompañado todo del correspondiente plano.

La descripción económica comprenderá todos los datos científicos y estadísticos

necesarios para el avalúo oficial de los predios, tomando en cuenta no solamente

el valor del inmueble, sino también el que le comunican las cosas corporales

muebles consideradas inmuebles por adherencia, destinación y radicación, las

variaciones que en dicho valor introduzcan las servidumbres activas y pasivas

existentes, y en general, todos los hechos que puedan influir en su valor.

La descripción física y económica de las naves y aeronaves se efectuará conforme a

las normas de la Ley de Policía Marítima y el Código Aeronáutico respectivamente.

Cumplido el trámite administrativo, y cuando fuere el caso, notificado el interesado

y evacuadas sus solicitudes y recursos, la ficha o cédula catastral se

incorporará al correspondiente folio de matrícula.

En ningún caso las ficha o cédula catastral será prueba de dominio ni tendrá, en lo

jurídico, un valor probatorio superior al folio real. La ficha catastral tendrá por

finalidad la determinación física o real del bien, mientras que el folio real

determinará exclusivamente su realidad jurídica.

La descripción del elemento jurídico en el catastro consistirá en la indicación

de los derechos reales constituidos sobre los inmuebles, su situación y

afectación, según los datos de la matrícula en el registro.

Art. 61. Tránsito del folio personal al folio real.- El Estado por medio de la

Superintendencia de Registros Públicos , establecerá paulatinamente el nuevo

sistema de registro inmobiliario que deberá quedar implantado plenamente antes

del 31 de diciembre de 2011.

Art. 62.- El folio de matrícula se abrirá a solicitud de parte o de oficio por el

Registrador, así:

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Siempre que sea llevado a registro cualquier acto o titulo constitutivo,

traslaticio o declarativo de un derecho real o que verse sobre gravámenes,

limitaciones, medidas cautelares u otro acto referente a un inmueble, nave o

aeronave, o haya de expedirse un certificado sobre dominio y gravámenes, dicho

inmueble deberá ser matriculado, si no lo estuviere.

Igualmente será matriculado todo inmueble, a solicitud de poseedor regular.

Art. 63.- El modo de abrir y llevar la matrícula se ajustará a lo dispuesto en esta ley,

de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurídico del respectivo

bien.

Art. 64.- Al entrar en vigencia el nuevo sistema en cada circuito de registro se

iniciará el proceso de inscripción con los títulos que vayan siendo presentados, a

medida que lo sean. En el folio de matrícula de cada inmueble se anotará el

número y la fecha del certificado por tiempo no inferior a quince años, que se

expida, el cual se archivará en el orden de su numeración y servirá para

testimoniar los antecedentes de los derechos inscritos.

Art. 65.- Los interesados en el registro podrán presentar los certificados del

Registrador que posean, los cuales, una vez numerados y actualizados hasta la

fecha de apertura del folio, surtirán los efectos previstos en el artículo precedente,

y serán archivados y anotados como en él se establece.

Art. 66.- Los interesados podrán presentar a la correspondiente Oficina de

Registro los títulos que amparan sus derechos sobre bienes raíces, naves o

aeronaves con las debidas notas del registro, y con base en ellos se expedirá la

certificación mencionada en los artículos anterioes, que servirá de antecedente, y se

abrirá el folio de matrícula respectivo. Copia del último titulo inscrito

permanecerá en el archivo.

Art. 67. Decláranse de utilidad pública los libros e índices de propiedad de

los Registradores y empleados de Registro, así como los programas de

ordenador, sus licencias, ordenadores y demás bienes, muebles e inmuebles,

corporales incorporales, afectos al servicio Registral que hayan sido utilizados

dentro del año inmediato anterior a la promulgación de esta Ley. El Gobierno,

por medio de la Superintendencia de la Superintendencia de Registros Públicos

procederá a la adquisición de ellos, en cuanto fueren necesarios para la formación

de los nuevos archivos y la adecuada prestación del servicio. El Ministerio de

Gobierno en coordinación con los Municipios y la Policía Nacional se encargarán

de proteger la información y los bienes afectos al servicio Registral que se

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encuentren al momento de la expedición de esta Ley en poder de los Registradores

de la Propiedad o de terceros.

Art. 68. Primera inscripción en el Registro.-

La primera inscripción del Registro será de dominio y se practicará con arreglo al

procedimiento y requisitos previstos en esta ley.

Los derechos reales limitativos no podrán tener acceso en el Registro sin que

conste previamente el dominio sobre los mismos. No obstante los titulares de

dichos derechos podrán, por el procedimiento que reglamentariamente se

determine, solicitar la previa inscripción del título de dominio o del supletorio

correspondiente.

Art. 69. Numeración de las fincas.-

Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará con número

diferente y correlativo.

A su vez las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se señalarán

también correlativa y especial.

Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del asiento que cancela.

Art. 70. Fincas a los efectos de la inscripción.-

Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro,

bajo un solo número:

1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio

constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida o

al menos comenzada haciendo constar en este caso necesariamente los elementos

de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados.

2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de

tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace

efectivo tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su

conjunto, se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo.

3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada

uno de los edificios que lo integren.

4. Los patrimonios familiares regulados de acuerdo con su ley especial.

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Art. 71. Determinación de los derechos inscritos.-

Conforme al Principio de Especialidad, no tendrá acceso al Registro ningún

derecho que no esté perfectamente determinado en su extensión y contenido.

Cuando el derecho inscrito pertenezca a varios titulares, se precisará la porción de

cada titular en partes porcentuales que permitan conocer con exactitud la extensión

de los mismos. En la inscripción de hipoteca, se expresará claramente el importe

de la obligación garantizada y de los intereses, si se hubieren estipulado.

En el caso de hipotecas constituidas a favor de dos o más acreedores hipotecarios a

la vez, sin que exista determinación de cuota, se presumirá que adquieren el

derecho real en cuotas iguales.

Art. 72. Efectos de la determinación de los derechos inscritos.- Únicamente

perjudicarán a terceros aquellas cargas, gravámenes y demás derechos reales

limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si constan

debidamente inscritos en los términos a que se refiere el artículo anterior. En

consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de oficio las menciones

de derechos reales susceptibles de inscripción separada y especial.

Art. 73. Nulidad de las inscripciones.- Las inscripciones que omitan o expresen con

inexactitud sustancial algunas de las circunstancias a que se refiere esta ley serán

nulas, sin perjuicio de lo establecido sobre rectificación de errores. La nulidad no

perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido por el

principio de fe pública registral.

Art. 74. No convalidación.- La inscripción no convalida los actos y contratos que

sean nulos con arreglos a las leyes.

Art. 75. Exigencia de personalidad jurídica.- En ningún caso podrá practicarse la

inscripción a favor de entidades carentes de personalidad jurídica.

Art. 76. Principio De Tracto Sucesivo.- Para inscribir o anotar títulos por lo que se

declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos

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reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho

de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que

otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegaran la inscripción

solicitada.

Art. 77. Principio De Legitimación.- En virtud del principio de legitimación los

asientos del registro se presume exactos, veraces e íntegros y como consecuencia de

ello, al titular registral se le considera legitimado para actuar en el trafico jurídico y

en los procesos judiciales como tal titular, en la forma y con la extensión que el

propio asiento determine. Esta legitimación, se refiere a la existencia y titularidad,

del derecho inscrito, al título y causa de su adquisición y al ejercicio y extensión del

mismo.

Igualmente se extenderá a los datos físicos de la finca, siempre que esta haya tenido

acceso al registro en virtud de planimetría oficial y en los términos que establece

esta ley.

Art. 78. Necesidad de demandar la nulidad o cancelación del asiento.- No podrá

ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmueble o derechos reales

inscritos a nombres de personas o entidad determinada sin que, previamente o a la

vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción

correspondiente.

La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa

esta ley cuando haya de perjudicar a terceros.

Art. 79. Tercería registral.- En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo,

coactivo o vía de apremio contra bienes inmuebles, naves o aeronaves o derechos

reales determinados, se suspenderá todo procedimiento de apremio respecto de los

mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos,

por certificación del registro, que dichos bienes o derechos constan inscritos a

favor de persona distinta de aquellas contra la cual se decreto el embargo o se sigue

el procedimiento, así no se haya interpuesto la tercería excluyente de dominio, a no

ser que se hubiere dirigido la acción en concepto de heredero del que aparece como

dueño en el registro.

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Art. 80. El principio de fe publica en su aspecto negativo.-

Los títulos de dominio y demás derechos reales, que no estén debidamente inscritos

o anotados en el registro jurídico inmobiliario no perjudicaran a terceros.

Art. 81. Inadmisibilidad de documentos no inscritos.- Los juzgados y tribunales no

admitirán documentos susceptibles de inscripción, de los que no se haya tomado

razón en el registro si el objeto de la presentación fuera hacer efectivo en perjuicio

de tercero un derecho que debió ser inscrito.

Art. 82. El principio de fe publica registral en su aspecto positivo.-El principio de

fe pública registral en su aspecto positivo, actúa en los supuestos de inexactitud y

en los casos de adquisiciones a non dominio.

En consecuencia el tercero de buena fe que adquiera confiado en los

pronunciamientos registrales, será mantenido en su adquisición, aunque después se

resuelva o anule el derecho de su transmitente, siempre que concurran las siguientes

circunstancias:

1. Que sea tercero registral. A diferencia del tercero civil, que es todo el que no

ha sido parte en el acto o contrato, se entiende por tercero registral al tercer

adquiriente, es decir al derechohabiente de un titular registral a título oneroso.

2. Que actúe de buena fe. Por buena fe del tercero, se entiende el

desconocimiento registral de las causas resolutorias del derecho de su transmitente.

La buena fe del tercero, se presume siempre.

3. Que la transmisión sea a título oneroso y real, no gozando, en consecuencia,

el adquirente a título gratuito de mas protección que la que tuviera su causante o

transferente.

Art. 83. Acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias.-

Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra terceros que

hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en

esta ley.

Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

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1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que

consten explícitamente en el registro.

2. Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario

condiciones inscritas en el registro.

3. Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.

4. Las acciones rescisorias de las donaciones hechas en fraude de acreedores las

cuales perjudicaran a terceros.

a) Cuando hubiese adquirido por titulo gratuito.

b) Cuando el que hubiese adquirido por titulo oneroso hubiese sido cómplice

en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no

implicara, por sí solo, complicidad en el fraude.

En ambos casos, no perjudicara a terceros la acción rescisoria que no se hubieren

entablado dentro del plazo de 10 años, contados desde el día de la enajenación

fraudulenta.

En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir

contra terceros conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este articulo, se

podrá ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.

Para que el gravamen de litis pendencia surta efectos contra terceros adquirentes, es

necesario que la demanda se inscriba en la forma establecida en el artículo 1.000 del

Código de Procedimiento Civil.

Art. 84. Formulación del principio de publicidad.- El registro jurídico inmobiliario

es público. Por consiguiente cualquier persona o entidad, podrá obtener

información de los asientos de registros en la forma y con las limitaciones

establecidas en esta ley y en su reglamento.

Art. 85. Naturaleza de la publicidad registral.- La publicidad registral como

publicidad de carácter jurídico acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el

registro así como la existencia de cargas y gravámenes existentes sobre los mismos.

Únicamente mediante certificación expedida por el registrador podrá acreditarse en

perjuicio de terceros la inexistencia o gravamen de los derechos de los inmuebles o

derechos reales.

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Art. 86. De los modos de hacer efectiva la publicidad.- La publicidad del registro en

su aspecto formal se hará efectiva mediante certificación o notas simples

informativas. No se permitirá el acceso directo a los libros del registro, excepto por

justa causa que así lo justifique a juicio del registrador, y bajo su responsabilidad, el

cual tomará las precauciones necesarias para mantener la integridad de los libros del

archivo.

Art. 87. Naturaleza de la certificación.- La certificación registral es un documento

público que acredita el contenido del registro.

Art. 88. Clases de asientos para certificar.- Podrá certificarse de toda clase de

asiento pero en el supuesto de que la certificación solicitada no se refiriese a la

última inscripción de dominio o cargas, se hará constar expresamente tal

circunstancia.

Art. 89. Solicitud de certificación.- La solicitud contendrá:

1. La certificación se pedirá en virtud de instancia firmada por quien tenga

interés en conocer el contenido del registro o en virtud de mandamiento judicial o

administrativo. Dicha instancia o mandamiento se hará constar en el libro diario y

una vez expedida la certificación se tomará razón de su expedición al margen de la

última inscripción practicada, con referencia al número del legajo en que quedará

archivada un duplicado de la misma.

2. Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los tribunales y

autoridades, en cuya virtud deban certificar los registradores, expresaran con toda

claridad.

1) La especie de certificación que se exija y si ha de ser en literal o en relación.

2) La circunstancia que según la especie de certificación baste para dar a

conocer al registrador los bienes o personas de que se trate.

3) El período a que la certificación deba contraerse.

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Art. 90. Alcance de la publicidad registral.- El registro jurídico inmobiliario es un

instrumento de publicidad de fincas y de derechos y no de patrimonios, por tanto y

salvo disposición judicial, con el fin de evitar la creación de bases de datos paralelos

a la actividad registral, el Registrador podrá negar el acceso a la información

registral solicitada, cuando tuviera fundados temores de que la solicitud se dirige a

aquel fin. El interesado podrá apelar de esta decisión al Superintendente de

Registros Públicos, quien de considerarlo procedente, autorizará el acceso a la

información.

Art. 91. Contenidos de las certificaciones.- La certificación expresará de una forma

clara sucinta y precisa el contenido de los libros del registro de acuerdo con la

solicitud presentada. Irá en todo caso firmada por el registrador no teniendo en

caso contrario más valor que el de una nota simple informativa.

Art. 92. Clases de certificaciones.- Las certificaciones podrán ser literales, en

abstracto y en relación referidas a un período o derecho determinado, continuadas

y con informe vinculante del Registrador.

Art. 93. Tipos de certificaciones.- Los registradores expedirán certificaciones:

1. De los asientos de toda clase que existan en el registro relativo a bienes que

los interesados señalen.

2. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando

los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre

dichos bienes.

3. De las inscripciones de gravámenes y cancelaciones de la misma especie,

hechas a cargo o en provecho de personas señaladas.

4. De no existir asiento de ninguna especie o especie determinada, sobre bienes

señalados o cargo de ciertas personas.

Art. 94. Periodo de tiempo.- Las certificaciones expresadas en el articulo podrán

referirse bien a un período fijo y señalado, o bien a todo el transcurrido desde la

instalación del registro.

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Art. 95. Certificación con informe vinculante del registrador.- El registrador como

profesional del derecho, a solicitud del interesado emitirá certificación con informe

vinculante sobre la situación jurídica de las fincas o derechos inscritos en el registro

así como los medios y procedimientos necesarios para obtener la inscripción de

cualquier documento susceptible de inscripción. Está certificación se expedirá en el

plazo de 5 días hábiles sin que pueda el registrador en ningún caso declinar la

solicitud deducida.

Art. 96. Certificaciones inexactas.- Cuando las certificaciones a que se refieren los

artículos anteriores no fueren conformes con los asientos de referencia, se estará a

lo que de estas resulte, quedando acción al perjudicado por ello, para exigir la

indemnización correspondiente del registrador que haya cometido la falta.

Art. 97. Nota simple informativa.- La publicidad registral también podrá hacerse

efectiva por medio de notas simples informativas sin responsabilidad del

registrador y se referirá exclusivamente a la titularidad cargas y descripción de la

finca. Se expedirán a solicitud de persona con interés mediante instancia, verbal o

escrita, debiendo de quedar constancia, de la misma en el registro en la forma que

reglamentariamente se determine.

Art. 98. Plazos para hacer efectiva la publicidad registral.-

1. Las certificaciones se expedirán en el plazo más breve posible sin que este

pueda exceder de 4 días hábiles. No obstante dicho plazo podrá prorrogarse 4 días

más que en el caso de que la información solicitada afecte a varias fincas o así lo

requiera la complejidad de la petición.

2. La nota simple informativa se expedirá en el plazo máximo de 2 días hábiles

entregándose personalmente al solicitante o a la persona que este designe.

Art. 99. Publicidad Informatizada.- Será competencia exclusiva de la

Superintendencia de Registros Públicos, la publicidad de los actos o contratos

inscritos y los derechos reales constituidos por medios informáticos. La

información obtenida por los interesados tendrá el valor de nota simple

informativa, a menos que la Superintendencia de Registros Públicos remita la

información junto con la firma electrónica del Superintendente o su delegado.

Tendrá valor probatorio, la impresión de la información obtenida por los Notarios

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Públicos de las bases de datos de la Superintendencia de Registros Públicos,

siempre que el Notario certifique el origen de la información.

Art. 100. Recurso de queja.- Cuando el registrador se negare a enseñar los libros o a

dar certificación de lo que en ellos conste podrá el que lo haya solicitado recurrir de

queja ante el Superintendente o su delegado, quien resolverá oyendo al registrador y

sin ningún otro tramite que no fuere necesario.

En el supuesto de que el registrador no expidiera la certificación o la nota simple

informativa dentro de los plazos fijados en esta Ley, podrá el interesado acudir al

Superintendente o su delegado, solicitando que aquel justifique la demora, y en tal

caso se procederá conforme a lo prevenido en el párrafo anterior.

En ambos casos, si se estimase la reclamación, lo notificará al Registrador y lo

pondrá en conocimiento del Municipio al que pertenezca el Registrador, que podrá

corregirlo disciplinariamente en los términos previstos en esta ley.

Art. 101. Inscripción de bienes del dominio publico.- Los bienes inmuebles

particulares y ejidos del Estado, Municipio y demás Entidades de Derecho Publico,

se inscribirán en el registro por medio de certificación expedida por la autoridad o

funcionario a quien corresponda la custodia del archivo, en los términos

establecidos en la legislación especial. El registrador que tenga conocimiento de la

existencia de algún bien inmueble de esta característica que no estuviera inscrito lo

pondrá en conocimiento de la autoridad estatal o local a quien corresponda a los

efectos indicados.

Art. 102. De Las Cancelaciones.-Las inscripciones no se extinguen en cuanto a

terceros, sino por su cancelación, o por la inscripción de la transferencia del

dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

103. Clases de cancelación.- La cancelación de las inscripciones o anotaciones

preventivas o provisionales podrá ser total o parcial.

Cancelación total.- Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la cancelación total:

1. Cuando se extinga o destruya por completo el bien objeto de la inscripción.

2. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito.

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3. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la

inscripción.

4. Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de algunos requisitos

esenciales.

Art. 104. Consentimiento formal para la cancelación.- Las inscripciones o

anotaciones preventivas, hechas en virtud de escritura pública, no se cancelaran si

no por providencia ejecutoriada, o por otra escritura o documento autentico, en el

cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se

hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus derecho habientes o representantes

legítimos.

No será necesario cumplir los anteriores requisitos para la cancelación, cuando el

derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración expresa de la Ley o

resulte así del título en cuya virtud se practicó el asiento y aparezca reflejada tal

circunstancia en el registro.

Art. 105. Cancelación de asientos ordenados judicialmente.-

Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamientos judiciales, no se

cancelarán sino por providencia ejecutoriada, salvo lo dispuesto en el artículo

anterior.

Si constituida una inscripción o anotación por providencia judicial convinieren

validamente los interesados en cancelarla, acudirán a tribunal competente por

medio de un escrito manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido,

sino hubiere ni pudiere haber perjuicio para terceros, se dictará providencia

ordenando su cancelación.

También dictará el tribunal la misma providencia cuando sea procedente aunque no

consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Art. 106. Cancelación faltando el consentimiento del titular.- Si constituida la

inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no

prestare el consentimiento para ella la persona a cuyo favor se hubiere hecho o sus

derecho habientes, podrá el interesado demandarlos en juicio ordinario, sin

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perjuicio de la acción que por daños y perjuicios pueda dirigir en contra del

Registrador.

Art. 107. Competencia judicial para ordenar cancelación.-

Será competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su

conversión en inscripción definitiva, el juez o tribunal que la haya mandado hacer,

o el que le haya sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que dio lugar a

ella.

Art. 108. Efectos respecto de terceros.- La cancelación de las inscripciones o

anotaciones preventivas extinguen, en cuanto a terceros, los derechos inscritos a

que afecte.

Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se

refiera.

Art. 109. Nulidad de la cancelación.- Será nulo el asiento de cancelación:

1. Cuando no se refiera con claridad a que inscripción cancela.

2. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la cancelación, los

nombres de los otorgantes, del notario o del tribunal, en su caso y la fecha del

otorgamiento o expedición.

3. Cuando no exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con cuyo

consentimiento se verifique la cancelación.

4. Cuando haciéndose la cancelación a nombre de persona distinta de aquella a

cuya favor estuviere hecha la inscripción o anotación, no resultare de la cancelación

la representación con que haya obrado dicha persona.

5. Cuando no contenga la fecha de presentación en el registro del título en que

se haya convenido o mandado la cancelación.

6. Cuando lo haya ordenado un tribunal incompetente.

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Art. 110. Declaración de nulidad.- También habrá declaración de nulidad d

cancelación en los siguientes casos:

1. Cuando se declare falso, nulo o ineficaz él título en cuya virtud se hubiere

hecho.

2. Cuando se declare judicialmente que se verificó por error o fraude.

En ambos casos deberá pedirse y anotarse preventivamente la demanda para que la

nulidad que se declare en su día perjudique al tercero.

Art. 111. La nulidad de la cancelación y el tercero protegido.-

La nulidad de las cancelaciones a que se refieren los dos artículos anteriores no

perjudicará el derecho adquirido por un tercero protegido por la fe pública registral

conforme a esta ley.

Art. 112. Calificación por el registrador.- El registrador, bajo su responsabilidad

suspenderá o denegará la cancelación conforme a lo dispuesto en esta Ley.

La cancelación de toda inscripción contendrá necesariamente las circunstancias

siguientes:

1. La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelación.

2. La fecha del documento y la de su presentación en el registro.

3. El nombre del juez y tribunal que lo hubiera expedido o del notario ante

quien se haya otorgado.

4. La causa o razón de la misma.

Art. 113. Caducidad y Cancelación del asiento de presentación.- Transcurrido el

término de 60 días que dura el asiento de presentación efectuado en el libro de

radicación o repertorio, sin haber inscrito o anotado el título presentado, el

registrador cancelará dicho asiento de oficio.

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Si después de cancelado se presentare el título subsanado en forma, el registrador

extenderá nuevo asiento de presentación en el libro diario de radicación o

repertorio.

Art. 114. Clases de notas marginales.-

En el registro se practicarán las siguientes clases de Notas Marginales:

1. Modificaciones de derechos inscritos.

2. De notificación jurídica.

3. Y de referencia o coordinación de asientos.

Art. 115. Notas modificativas de derechos inscritos.- Se hará constar con nota al

margen de la correspondiente inscripción de dominio, o derecho afectado, el

cumplimiento o incumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias de

los actos y contratos inscritos.

Art. 116. Notas de notificación judicial.- Las notas marginales de notificación

jurídica publican en perjuicio de tercero la existencia del gravamen de litis

pendencia o procedimientos judiciales o administrativos, así como cualquier

actuación urbanística que afecte a la extensión y contenido de los asientos a cuyo

margen se hacen constar.

Art. 117. Notas de referencia o coordinación registral.- Las notas marginales de

referencia o de coordinación registral, tienen por finalidad conectar asientos, aclarar

circunstancias de los derechos inscritos o hacer constar hechos o actos que

complementen la extensión y contenido de aquellos.

Art. 118. Requisitos de la firma del registrador.- Todas las notas marginales

cualquiera que sea su clase serán firmadas por el registrador, así como su

cancelación cuando proceda esta, en los términos establecidos en esta Ley, en su

reglamento o en leyes especiales.

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Art. 119. Cancelación de notas.- Cuando proceda la cancelación de alguna nota

marginal, se hará por medio de otra nota que así lo declare lo más cerca posible de

la nota que cancela.

Art. 120. Índices De Fincas Y De Personas.- Los registradores llevarán dos clases

de índices, denominados Índice de Finca e Índice de Personas, en los que se

indicará el folio registral donde conste inscritas aquellas y los asientos practicados a

favor de estas, así como su transferencia cuando proceda.

Art. 121. Forma de llevar los índices.- Los índices especificados en el artículo

anterior, deberán llevarse de manera informatizada debiendo remitirse copia de los

mismos a la Superintendencia de Registros Públicos en el plazo en que esta

determine. Reglamentariamente se determinará la forma y el contenido de los

mismos.

CAPITULO II

RESERVA DE PRIORIDAD

Art. 181. Concepto y finalidad de la reserva de prioridad.- El titular registral del

dominio junto con la persona que se proponga adquirir algún derecho sobre la

finca, podrá solicitar que se tome un asiento de presentación provisional, para que

el futuro titular del derecho tenga, una vez constituido y documentado, la

preferencia y prioridad del momento en que se consultó el Registro y se realizó la

solicitud.

Art. 182. Obligación de la certificación de dominio previo al otorgamiento de

títulos.- Ningún Notario o funcionario público podrá autorizar documentos o

títulos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre

inmuebles, naves o aeronaves, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro, así

como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina o por el Registrador, en la

que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las

constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el

número, fecha y constancias que resulten de la certificación.

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Este tipo de certificaciones deberá ser solicitada conjuntamente por el Notario y las

partes que intervendrán en el acto o contrato.

Art. 183. Plazo de validez de la certificación para reserva de prioridad.- El plazo de

validez de la certificación mencionada en el artículos anterior, que comenzará a

contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince días; plazo

durante el cual se deberá presentar el título en el Registro para su inscripción, de no

hacerlo caducará el asiento de presentación y perderá la reserva de prioridad. Queda

reservada a la reglamentación local por parte del Municipio, determinar la forma en

que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán

requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá

establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los

notarios o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.

La reserva fraudulenta de prioridad, esto es, con la finalidad exclusiva de impedir la

inscripción de otros actos o contratos, simulando el otorgamiento de un título

traslaticio de un derecho real, constituirá la comisión del delito de engaño a la

actividad judicial y acarreará adicionalmente la destitución del Notario que se haya

prestado para el efecto.

Art. 184.- Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos

anteriores, el Registrador tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra

sobre el mismo inmueble, nave o aeronave, dentro del plazo de su vigencia, sin la

advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período

hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación

preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento

para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Para un mismo acto o contrato no podrá reservarse sucesivamente la prioridad, sin

que transcurra un término de cinco días desde que caducó la anterior.

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Art. 185.- En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias

de expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se

instrumenta, se podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus

testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en

escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la

información que al respecto contenga la que le antecede.

Art. 186. Naturaleza y duración. Solicitada una reserva de prioridad y practicado el

asiento en el libro diario, sólo podrá consolidarse, si el titulo que haya de

producirla, coincide sustancialmente con el contenido de aquel asiento.

El asiento de presentación provisional de reserva de prioridad tendrá un plazo de

vigencia de quince días, transcurridos los cuales, si no se ha consolidado por la

presentación del título definitivo, se cancelará de oficio por el Registrador.

Art. 187. Efectos de la reserva de prioridad.- El asiento de presentación provisional

de reserva de prioridad, una vez consolidado producirá todos los efectos del asiento

de presentación, retrotrayendo sus efectos a la fecha en que se practicó. Si el título

público e transmisión se presentase después de los quince días, o si su contenido

difiere con el del asiento provisional, el Registrador hará un nuevo asiento de

presentación de este documento, que tendrá la prioridad que le corresponda por su

hora de presentación en el registro.

CAPITULO III

DE LA CONCORDANCIA DEL REGISTRO CON LA REALIDAD

JURÍDICA Y FÍSICA

Art. 188. Concepto de inexactitud registral. Por inexactitud del Registro se entiende

todo desacuerdo que en orden a los derechos escribibles exista dentro del Registro

y la realidad jurídica extra registral.

Art. 189. Rectificación del Registro.- La rectificación del Registro solo podrá ser

solicitada por el titular del dominio o derecho real que no estén inscritos, que lo

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este erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicará

con arreglos a las siguientes normas:

1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro a una

relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar.

a.- Por la toma de razón por el título correspondiente si hubiere lugar a ello.

b.- Por la reanudación del tracto sucesivo.

c.- Por resolución judicial, ordenando la rectificación.

2. Cuando la inexactitud debiera su original ala extinción de un derecho inscrito

o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación.

3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un asiento se

rectificará el Registro en la forma determinada en esta Ley.

4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto del titulo que

hubiere motivado el asiento y en general o de cualquier otra causa no especificada

anteriormente la rectificación precisara el consentimiento del titular o en su defecto

resolución judicial.

En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la

demanda contra todo aquellos a quienes el asiento se trate de rectificar conceda

algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio correspondiente.

La acción de rectificación será inseparable del dominio de derecho real de que se

derive.

En ningún caso la rectificación del registro perjudicará los derechos adquiridos por

tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare

inexacto.

Art. 190. Otros modos para lograr la concordancia.- La concordancia entre el

Registro y la realidad jurídica extra registral se llevará a efecto según los casos por la

primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna,

por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por la constatación registral

de la mayor cabida.

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Art. 191. Reanudación del tracto.- La reanudación del tracto sucesivo interrumpido

se verificará mediante Sentencia judicial recaída en juicio declarativo ordinario, que

así lo ordene.

ART. 192. Acreditación de mayor cabida.- Cuando una finca aparezca registrada

con menor superficie de la que tenga en la realidad, será necesario acreditar la

mayor cabida, por los trámites del expediente que se regula en este Capítulo.

Será Juez competente para conocer del expediente, el Juez de lo Civil del lugar

donde radique o esté situada la finca o la mayor parte de ella.

CAPITULO IV

DE ESTATUTO DEL REGISTRADOR

Art. 193. Titular del Registro.- El servicio del Registro de la Propiedad Inmueble, le

corresponderá a los Municipios de cada cantón, mediante delegación a un

Registrador o Registradora, que ejercerá sus funciones bajo su responsabilidad, de

acuerdo con lo establecido en esta ley.

Art. 194. Nombramiento por el Municipio.- Los Registradores que ejercerán sus

funciones bajo la dependencia jerárquica de la Superintendencia de Registros

Públicos. Los Registradores serán nombrados por un período de cuatro años, por

resolución del Concejo Cantonal del Municipio donde se encuentra la oficina

Registral, de una terna conformada por los tres primeros aspirantes del concurso de

méritos y oposición organizado por la Superintendencia de Registros Públicos.

Para acceder al cargo se requiere ser Ecuatoriano, abogado y haber aprobado el

concurso público de méritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al

Reglamento que para tal efecto expedirá esta entidad.

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Art. 195. Naturaleza del cargo.- Los Registradores son profesionales jurídicos que

organizan, bajo su responsabilidad la Oficina Registral, percibiendo sus honorarios,

por medio del Arancel aprobado por resolución del Concejo cantonal del

Municipio al que se pertenece.

Art. 196. De los Aranceles y su distribución.- Cada Municipio aprobará la tabla de

aranceles que cobrará los Registradores por el servicio registral en su cantón. Para

el efecto, los Registradores presentarán un estudio de costos y el presupuesto anual

preparado por un auditor calificado por el respectivo Municipio. Esta tabla de

aranceles podrá ser modificada anualmente por resolución del Concejo Cantonal de

cada Municipio y no podrá superar los estándares fijados por la Superintendencia

de Registros Públicos. Se preferirá la fijación de aranceles en consideración al

número de actos e inmuebles que contenga el título que se presenta para la

inscripción.

De los ingresos originados por el cobro de los aranceles registrales, y deducidos los

gastos corrientes de mantenimiento de la Oficina Registral, el Registrador destinará

hasta un máximo del 30% a gasto de personal. A su vez un 10% del rendimiento

neto, será remitido mensualmente a la Superintendencia de Registros Públicos por

concepto de regalía por el uso de la información registral para la prestación del

servicio.

Los Municipios percibirán adicionalmente la tasa por actualización del catastro,

como consecuencia de las transferencias de dominio inscritas en su respectivo

cantón.

Art. 197. Responsabilidad civil de los Registradores.- Los Registradores

responderán civilmente con sus bienes de los daños y perjuicios que ocasionen:

1) Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente, en el

término señalado en la Ley, los títulos que se presenten en el Registro.

2) Por error o inexactitud cometidos en las inscripciones, anotaciones,

cancelaciones y notas marginales.

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3) Por no cancelar sin fundado motivo, alguna inscripción o anotación, u omitir

el asiento de alguna nota marginal, en el termino correspondiente.

4) Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el

título y los requisitos que exige esta Ley.

5) Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los

inmuebles o Derechos Reales, o por no expedir las certificaciones en el término

señalado en esta Ley.

Art. 198. Importe de la Indemnización.- El que por error, malicia, o negligencia del

Registrador perdiere un Derecho real, o la acción para reclamarlo, podrá exigir,

desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido.

Art. 199. Seguro de responsabilidad civil.- A los efectos indicados en los artículos

anteriores los Registradores deberán suscribir, antes de la ocupación efectiva del

cargo, un seguro de responsabilidad civil. El monto asegurado será fijado por el

respectivo Municipio.

Art. 200. Incompatibilidad.- El cargo de Registrador será incompatible con

cualquier empleo o cargo público o privado, a excepción de la docencia.

No podrá patrocinar ni comparecer a juicio en calidad de procurador. Sin embargo,

si podrá actuar en las causas que tenga interés directo.

Art. 201. Prohibición de otros ingresos por el servicio registral.- Los Registradores

no podrán percibir ningún otro tipo de remuneración por la prestación de este

servicio, distinta a la señalada en el correspondiente Arancel. La infracción de este

artículo será considerada falta muy grave.

El Superintendente de Registros Públicos a pedido del afectado o por el Alcalde del

Municipio del cantón donde el Registrador presta sus servicios, de comprobar el

hecho, destituirá al Registrador que ha cometido esta infracción.

En ese caso, el Municipio designará a un Registrador Interino que cumpla con los

requisitos señalados en esta ley, el cual ejercerá el cargo hasta que se designe al

titular.

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TÍTULO V

DEL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y AUTOMOTORES

Art. 202 La transmisión del dominio de vehículos automotores y de bienes muebles

sujetos a registro, deberá formalizarse por instrumento público o privado

reconocido judicialmente y solo producirá efectos entre las partes y frente a desde

la fecha de su inscripción en el Registro Bienes Muebles Y Automotores.

Art. 203. - La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al

titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción

de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.

Art. 204.- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá

reivindicarlo contra quien lo tuviese inscrito a su nombre, debiendo resarcirlo de lo

que hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe y conforme a las normas

establecidas por esta Ley.

Art. 205. Prescripción ordinaria de dominio.- El que tuviese inscrito a su nombre

un automotor hurtado o robado, podrá repeler la acción reivindicatoria, alegando

prescripción ordinaria si han transcurridos tres años de la inscripción, siempre que

durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua.

Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a

la vigencia del presente en venta pública o en comercio dedicado a la venta de

automotores, el reivindicarte deberá resarcir al poseedor de buena fe del importe

pagado en la venta pública o en el comercio en que lo adquirió. El reivindicante

podrá repetir lo que pagase, contra el vendedor de mala fe.

Art. 206. Bienes sujetos a Registro.- A los efectos del presente Registro serán

considerados automotores los determinados en la Ley de Transporte terrestre y

entre otros, los siguientes vehículos: automóviles, camiones, inclusive los llamados

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tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto,

ómnibus, microómnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos

ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las maquinarias agrícolas incluidas

tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todas aquellas que se

autopropulsen. La Superintendencia de Registros Públicos podrá disponer, por vía

de reglamentación, la inclusión de otros vehículos automotores en el régimen

establecido.

Serán materia de inscripción o folio, todo bien mueble sobre el cual se constituyan

derechos reales de goce o de garantía sin desplazamiento de tenencia. De igual

forma, todos bien mueble que sea materia de un contrato de venta con reserva de

dominio o arrendamiento mercantil.

Art. 207. Inscripción obligatoria.- Será obligatoria la inscripción del dominio en el

Registro Bienes Muebles Y Automotores, de todos los automotores comprendidos

en el artículo anterior, de acuerdo con las normas que al efecto se dicten.

La primera inscripción del dominio de un automotor, se practicará en la forma que

lo determine la reglamentación.

A todo automotor se le asignará al Inscribirse en el Registro por primera vez, un

documento que lo identifique y distinga de otros, que será expedido por el Registro

respectivo y se denominará "Título del Automotor". Este tendrá carácter de

instrumento público respecto de la individualización del automotor y de la

existencia en el Registro de las inscripciones que en el se consignen, pero solo

acreditará las condiciones del dominio y de los gravámenes que afecten al

automotor, hasta la fecha de anotación de dichas constancias en el mismo.

Art. 208. Del Registro.- La Superintendencia de Registros Públicos será el

Organismo de Aplicación del presente régimen, y tendrá a su cargo el Registro

Jurídico Bienes Muebles Y Automotores.

La Superintendencia de Registros Públicos reglará la organización y el

funcionamiento del mencionado Registro conforme a los medios y procedimientos

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técnicos más adecuados para el mejor cumplimiento de sus fines. Esta

competencia la ejercerá mediante gestión directa o por delegación, en este último

caso, podrá delegar a Registradores de Bienes Muebles y Automotores, inclusive

podrá delegar, en los casos que amerite, a los Registradores de la Propiedad

Inmueble. Asimismo determinará el número de secciones en las que se dividirá

territorialmente el Registro y fijará los límites de cada una de ellas a los efectos de

las inscripciones relativas a los automotores radicados dentro de las mismas; podrá

crear o suprimir secciones, y modificar sus límites territoriales de competencia.

En los Registros Seccionales se inscribirá el dominio de los automotores, sus

modificaciones, su extinción, sus transmisiones y gravámenes. También se anotarán

en ellos los embargos y otras medidas cautelares, las denuncias de robo o hurto y

demás actos que prevea este cuerpo legal o su reglamentación.

La Superintendencia de Registros Públicos podrá disponer que determinadas

inscripciones o anotaciones se cumplan ante este organismo, en forma exclusiva o

concurrente con los Registros de Propiedad inmueble, cuando fuere aconsejable

para el mejor funcionamiento del sistema registral.

Art. 209.- La Superintendencia de Registros Públicos controlará el funcionamiento

de los Registros Seccionales, realizará las tareas registrales específicas que determine

la reglamentación, y dispondrá el archivo ordenado de copias de los instrumentos

que se registren.

Art. 210. Aranceles.- Los trámites que se realicen ante el Registro Bienes Muebles

Y Automotores, deberán abonar el arancel que fije La Superintendencia de

Registros Públicos, salvo los casos expresamente exceptuados por la

reglamentación.

No podrá restringirse o limitarse la inmediata inscripción del dominio de los

automotores o de sus transmisiones, por normas de carácter administrativo ajenas a

los aranceles del Registro.

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Las personas físicas o jurídicas registradas en La Superintendencia de Registros

Públicos como comerciantes habituales en la compraventa de automotores,

deberán inscribir a su nombre los automotores usados que adquieran para la

reventa posterior, con el cincuenta por ciento de descuento.

El beneficio que otorga este artículo no regirá cuando el adquirente y el vendedor

sean comerciantes habituales, y este último haya hecho uso de la exención al

efectuar su adquisición. El reglamento establecerá los requisitos que deberán

cumplir los interesados para inscribirse como comerciantes habituales en la

compraventa de automotores, y las causas por las cuales se suspenderá o cancelará

esa inscripción.

Art. 211. Vehículos nuevos.- En las inscripciones del dominio de automotores

nuevos, de fabricación nacional o importados, el Registro deberá protocolizar con

la solicitud respectiva, el certificado de origen del vehículo que a esos fines expedirá

el organismo de aplicación, a petición de los respectivos fabricantes e importadores.

En el caso de automotores armados fuera de fábrica, o de sus plantas de montaje,

deberá justificarse fehacientemente el origen de los elementos utilizados, los que

podrán ser de fabricación artesanal, en la forma en que lo determine el organismo

de aplicación, quien resolverá en definitiva acerca de la procedencia o no de las

inscripciones de estos tipos de automotores.

En todos los casos deberá acreditarse asimismo el cumplimiento de las condiciones

de seguridad activa y pasiva para circular en la forma que determine la normativa

específica en la materia.

Art. 212. Lugar de Inscripción.- El automotor tendrá como lugar de radicación,

para todos sus efectos, el del domicilio principal del titular del dominio. Tales

circunstancias se acreditarán mediante los recaudos que establezca la autoridad de

aplicación.

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En los demás casos de bienes muebles, que se reputan inmuebles por destinación y

en los casos de bienes muebles por anticipación, la inscripción se realizará en el

Registro que tenga jurisdicción sobre el inmueble donde se encuentra el bien.

Art. 213. Cambio de lugar de inscripción.- El cambio de radicación de un

automotor podrá ser solicitado:

a) Por el titular de su dominio, presentando a tal efecto el título del automotor:

b) Por el adquirente radicado en otra jurisdicción que justifique su interés mediante

la presentación de la solicitud.

En caso de existir medidas judiciales precautorias sobre el automotor cuyo cambio

de radicación se gestiona, solo podrá autorizarse dicho cambio cuando obren en

poder del Registro la correspondiente orden judicial.

El cambio de radicación no se tendrá por realizado, hasta tanto no se reciba en el

Registro Seccional de la nueva radicación el expediente del automotor donde

consten sus antecedentes, inscripciones y anotaciones, el que deberá ser remitido

dentro de los TRES (3) días de peticionado. La remisión del expediente podrá ser

suplida por otros medios de información, cuando los adelantos técnicos así lo

permitan. En tal caso, por vía reglamentaria se determinarán dichos medios de

información, y la oportunidad en que se tendrá por realizado el cambio de

radicación

Art. 214. Los pedidos de inscripción o anotación en el Registro, y en general los

trámites que se realicen ante él, solo podrán efectuarse mediante la utilización de las

solicitudes tipo que determine la Superintendencia, la que fijará su contenido y

demás requisitos de validez.

Cuando las solicitudes tipo no se suscribieren por los interesados ante el Encargado

de Registro, deberán presentarse con las firmas certificadas en la forma y por las

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personas que establezca la Superintendencia en los reglamentos que expida para el

caso.

Los mandatos para hacer transferencias de automotores, o para realizar trámites o

formular peticiones ante el Registro, caducarán a los NOVENTA (90) días de su

otorgamiento, excepto cuando las facultades aludidas estén contenidas en poderes

generales o se tratare de poderes para interponer recursos administrativos o

judiciales.

Art. 215. Los contratos de transferencia de automotores que se formalicen por

instrumento privado, se inscribirán en el Registro mediante la utilización de las

solicitudes tipo mencionadas en el artículo anterior, suscritos por las partes,

Cuando la transferencia se formalice por instrumento público o haya sido dispuesta

por orden judicial o administrativa, se presentará para su inscripción junto con el

testimonio u oficio correspondiente, la solicitud tipo de inscripción suscrita por el

notario autorizante o por la autoridad judicial o administrativa.

En todos los casos se presentará el título de propiedad del automotor.

En las transferencias dispuestas por autoridad judicial, se transcribirá textualmente

la parte pertinente del auto que la ordena.

Un duplicado del contrato de transferencia será presentado por el adquirente ante

la Municipalidad del lugar donde quedare radicado el vehículo.

Art. 216. La inscripción en el Registro de la transferencia de la propiedad de un

automotor, podrá ser peticionada por cualquiera de las partes.

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El Encargado del Registro ante el cual se peticione la inscripción de la transferencia

deberá verificar que las constancias del título concuerden con las anotaciones que

obren en el Registro y procederá a la registración dentro de las VEINTICUATRO

(24) horas de serle presentada la solicitud.

Una vez hecha la inscripción el Encargado del Registro dará constancia de ella en el

título del automotor, en el cual actualizará también las demás anotaciones que

existan en el mismo.

Art. 217. A los efectos de la buena fe previstos, se presume que los que adquieren

derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripción y de las

demás anotaciones que respecto de aquel obran en el Registro de la Propiedad del

Automotor, aún cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien, la

exhibición del certificado de dominio que se establece en este artículo.

El Registro otorgará al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un

certificado de las constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan el

que tendrá una validez de QUINCE (15) días a partir de la fecha de su emisión y de

cuyo libramiento se dejará nota en sus antecedentes. Este certificado podrá ser

requerido al titular del dominio en las transferencias del automotor o en la

constitución de gravámenes, por los interesados en dichas operaciones, las que se

inscribirán dentro del plazo de validez.

Durante el mismo plazo de validez, los embargos y demás anotaciones que se

soliciten con respecto al automotor tendrán carácter condicional y solo quedarán

firmes y producirán sus efectos legales una vez vencido dicho plazo, siempre que

no hayan modificado el dominio o la situación jurídica del automotor.

Art. 218. El Estado responde de los daños y perjuicios emergentes de las

irregularidades o errores que cometan sus funcionarios en inscripciones,

certificados o informes expedidos por el Registro Bienes Muebles Y Automotores.

Sin embargo, el Estado tendrá la acción de repetición contra el funcionario

causante de la irregularidad o error.

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Art. 219. Del título.- El título del automotor deberá contener los datos siguientes:

a) Lugar y fecha de su expedición;

b) Número asignado en su primera inscripción;

c) Elementos de individualización del vehículo, los que serán determinados por la

reglamentación, incluyendo: marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o

motor, tipo de combustible empleado, número de ejes, distancia entre los mismos,

número de ruedas en cada eje, potencia en caballos de fuerza, tipo de tracción, peso

del vehículo vacío, tipo de carrocería, capacidad portante;

d) Indicación de si se destinara a uso público o privado;

e) Nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio, documento de

identidad.

f) Indicación de los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales

se anota el dominio:

g) Modificaciones introducidas al vehículo siempre que ellas alteren algunos de los

datos previstos en el literal c).

Deberán consignarse, además, en el título del automotor, las constancias de

inscripción en el Registro de instrumentos públicos o privados, los demás derechos

reales constituidos sobre el vehículo.

Art. 220. En caso de pérdida, extravío o destrucción involuntaria, deficiente

conservación o alteración material derivada exclusivamente del título o en cualquier

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otro caso en que, sin mediar la comisión de un delito, dicho documento quedara en

condiciones ilegibles o motivara dudas acerca de su legitimidad, el Registro expedirá

un duplicado con indicación de la causa, y constancias de todas las inscripciones

vigentes en el registro, debiendo, en su caso, retener el ejemplar inutilizado.

Art. 221. Para la inscripción todo bien mueble sobre el cual se constituyan derechos

reales de goce o de garantía sin desplazamiento de tenencia y para la inscripción de

contratos de venta con reserva de dominio o arrendamiento mercantil, se aplicará

por analogía las disposiciones del registro de vehículos automotores señalados en

los artículos anteriores.

En lo que no estuviere determinado en este Título, y en cuanto no sea contrario a

sus disposiciones, se aplicarán las del Código Civil relativas a la tradición y al

Registro de la Propiedad Inmueble previstas en esta Ley.

Título VI

DEL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES

Art. 222.- DEL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- El Registro de

Personas naturales es de competencia exclusiva del Estado y unifica los siguientes

registros: El Registro Civil o de Personas Naturales, nacionalización de extranjeros,

Registro de Interdicciones, el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de

Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro de Personal o

contratos de trabajo y el Registro de Comerciantes.

Art. 223. Órgano Competente.- El Registro de Personas Naturales estará a cargo de

la Dirección General de Registro Civil, Identificación y Cedulación que pasará a ser

dependencia de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos y se regirá por

las normas de la Ley De Registro Civil, Identificación Y Cedulación y por la

presente Ley.

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Art. 224. Del Folio Personal.- Todos los Registros que conforman el sistema

nacional de Registros públicos, deberán enviar al Registro de Personas Naturales

por mensaje de datos con firma electrónica al momento de hacer una inscripción, la

constitución, modificación y extinción de un derecho real, sobre cualquier tipo de

bienes, que afecte, aumente o disminuya el patrimonio de una persona natural, con

el objeto de que el Registro de Personas Naturales agregue a la información que

conserva, los datos necesarios para la elaboración del folio personal.

Sólo tendrán acceso a esta información, aquellos que demuestren un interés jurídico

protegido, como es el caso de herederos, cónyuges en proceso de liquidación de

sociedad conyugal o como referencia crediticia.

Sólo con el conocimiento pleno y la autorización previa del titular de la

información el Registro de Personas Naturales podrá divulgar esta información,

para no vulnerar el dereco a la intimidad personal.

Art. 225. Del acceso a la información del folio personal.- Tendrán acceso a la

información del folio personal, a más de las personas a las cuales se debe alimentos

conforme a la ley, herederos o cónyuges:

a) Las instituciones controladas por la Superintendencia de Bancos y Seguros;

b) Las personas jurídicas, empresas, fundaciones y otras sociedades legalmente

autorizadas y que otorguen crédito; y,

c) Las personas naturales que se dediquen a actividades económicas, que

cuenten con el Registro Único de Contribuyentes actualizado y que otorguen

crédito.

d) El Servicio de Rentas Internas, la Policía Nacional y toda autoridad o

institución pública encargada del control de las actividades ilícitas en el país.

TÍTULO VII

DEL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

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Art. 226. Registro de Personas Jurídicas.- Que unifica los siguientes registros: el

Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Organizaciones

Religiosas, el Registro de Sociedades Civiles y Mercantiles con sus respectivos

libros de acciones o participaciones, el Registro de Fundaciones y Corporaciones

Civiles sin fines de lucro, las Organizaciones No Gubernamentales, los

Fideicomisos Mercantiles y cualquier otra entidad dotada de personería jurídica, los

Órganos de Administración de Copropiedad Horizontal y el Registro de Personas

Jurídicas creadas por Ley;

Art. 227. Titular del Registro.- El servicio del Registro de Personas Jurídicas, le

corresponderá a los Municipios de cada cantón, mediante delegación a un

Registrador o Registradora, que ejercerá sus funciones bajo su responsabilidad, de

acuerdo con lo establecido en esta ley.

Art. 228. Nombramiento por el Municipio.- Los Registradores que ejercerán sus

funciones bajo la dependencia jerárquica de la Superintendencia de Registros

Públicos. Los Registradores serán nombrados por un período de cuatro años, por

resolución del Concejo Cantonal del Municipio donde se encuentra la oficina

Registral, de una terna conformada por los tres primeros aspirantes del concurso de

méritos y oposición organizado por la Superintendencia de Registros Públicos.

Para acceder al cargo se requiere ser Ecuatoriano, abogado y haber aprobado el

concurso público de méritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al

Reglamento que para tal efecto expedirá esta entidad.

Art. 229. Normas Aplicables.- Para la prestación del servicio registral en los

Registros de Personas Jurídicas, se aplicarán las normas del Registro de Propiedad

Inmueble, especialmente el estatuto del Registrador.

Será decisión de cada Municipio si delegan el servicio del Registro de la Propiedad

Inmueble y del Registro de Personas Jurídicas a un mismo Registrador o a

Registradores distintos.

TÍTULO VII

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Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial.

Art. 230.- El Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial estará a

cargo del Instituto Ecuatoriano de la Propiedad Intelectual (IEPI), de conformidad

con la Ley de Propiedad Intelectual.

A partir de la vigencia de esta Ley, el Instituto Ecuatoriano de la Propiedad

Intelectual (IEPI), estará bajo la vigilancia, auditoría, intervención y control de la

Superintendencia de Registros Públicos.

Toda la información que reposa en el IEPI formará parte del Sistema Nacional de

Registros Públicos, la cual será administrada por la Superintendencia de Registros

Públicos junto con la información de los demás registros jurídicos.

Derogatorias:

Derógase la Ley de Registros Públicos.

2005 Expositor en el IV Seminario Visión y Revisión del Derecho Notarial y Registral realizado en Venezuela con el tema La Inscripción de Títulos otorgados en el Extranjero.

La Inscripción de Títulos otorgados en el Extranjero.

La intención de esta exposición no es la de efectuar, como suele suceder, un

recuento de doctrina o alarde de erudición en esta ciencia del derecho, sino la de

motivar a la revisión de ciertos preceptos frente a una realidad: el mundo cada vez

es más chico gracias a las comunicaciones y el derecho registral, así como la

actividad inmobiliaria no puede ser ajena a esa situación, debiendo evolucionar,

dejando a un lado ciertos patrones sumamente rígidos.

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Nuestras legislaciones siguen por lo general el sistema del título y el modo para la

adquisición de derechos reales sobre bienes, siendo este título donde se expresa la

causa de la negociación.

En la primera etapa del proceso registral, esto es, en la radicación opera también el

principio de legalidad, pues la rogación no basta para que “el título tenga acceso al

Registro. Los títulos han de ser válidos y perfectos. Para que ingresen al registro los títulos deben

reunir los requisitos de Ley y si a pesar de adolecer de un vicio, estos traspasan el filtro registral,

no por ello se convalidan”15. En otras palabras, para que valga la tradición, ya sea por la

simple entrega o mediante la inscripción –constitutiva o declarativa – el título debe

ser válido y no adolecer de vicios.

Un título que a simple vista es nulo, como la venta de un bien raíz por documento

privado, el Registrador incluso puede rechazarlo de plano, sin llegar a la etapa de la

calificación.

Sin embargo la facultad calificadora del Registrador se altera en cierta forma

cuando se le presenta para su inscripción un título otorgado en el extranjero, el cual

en la mayoría de las Legislaciones requiere de una calificación previa por parte de

un funcionario administrativo o judicial.

El Título otorgado en el extranjero, esto es, fuera del territorio nacional donde

se practicará la inscripción, si es susceptible de calificación y de inscripción el acto

que contiene, así lo reconoce el artículo 137 del Código de Derecho

Internacional Privado, más conocido como Código Sánchez de Bustamante,

que dice: “ Se inscribirán en los registros de la Propiedad de cada uno de los Estados

contratantes los documentos o títulos inscribibles otorgados en otro, que tengan fuerza en el primero

con arreglo a este Código, y las ejecutorias a que de acuerdo con el mismo se de cumplimiento en el

Estado a que el registro corresponde, o tengan en el fuerza de cosa juzgada”.

No hay duda entonces para los países suscriptores del código de derecho

internacional privado, de que los títulos otorgados en el extranjero pueden

inscribirse, esto es, que tienen acceso al Registro de la Propiedad, el problema que

se presenta con el Registrador si este titulo es diferente a los comúnmente

presentados en su circunscripción territorial, si las partes tienen o no capacidad

para contratar y si el derecho transferido o modificado que se pretende proteger

con la inscripción es reconocido en la legislación local.

El título extranjero tiene variantes importantes para el Registrador.

Primero: si este fue otorgado ante Notario o autoridad pública del país de origen.

15 Luis Francisco Monreal

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Segundo: Si este fue otorgado ante funcionario Consular o similar del país donde se

efectuará la inscripción.

Tercero: si fue otorgado en un idioma distinto al oficial que rige en el territorio del

Registrador.

En todos estos casos el título si tiene ingreso al Registro pero debemos considerar

para su calificación lo que Chico y Ortiz nos enseña apegado a su Ley Hipotecaria

Española en su artículo 4 que dice: También se inscribirán en el Registro los título

expresados en el artículo 2 otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España

con arreglo a las Leyes y las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales extranjeros…”

Esta norma no diferencia si el título otorgado en el extranjero fue expedido por

funcionario extranjero o por funcionario nacional sirviendo en otro país.

Sin embargo el artículo 36 del Reglamento hipotecario Español completa de la

forma siguiente: “ los documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si

reúnen los requisitos exigidos por las normas del derecho internacional privado, siempre que

contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad. La observación y

solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias podrán acreditarse, entre otros

medios, por aseveración o informe de Notario, Cónsul o Diplomático español, Cónsul o

funcionario competente del país de la legislación que le sea aplicable… El Registrador podrá,

bajo su responsabilidad prescindir de dichos medios, si conociere

suficientemente la legislación extranjera de que se trate, haciéndolo así

constar en el asiento correspondiente”.

Esta norma reglamentaria trae algunas cuestiones curiosas e importantes:

Las solemnidades que debe cumplir el título son las del lugar de expedición y

no la del país de inscripción.

La capacidad de las partes, Tradente y adquirente, se regirá por las del país

del domicilio.

En cualquiera de estos casos, las normas que regulan la capacidad,

formalidad y solemnidades del título o de los contratantes pueden estar en

contra del orden legal y las buenas costumbres del país donde se efectuará la

tradición o inscripción.

Requiere de una calificación previa a cargo de Notario, Cónsul o

funcionario diplomático, el primero en el lugar de inscripción y los dos

últimos se supone que en el lugar de otorgamiento.

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La calificación previa también puede estar a cargo del Cónsul o

representante del país donde se otorgó el documento pero que ejerce

funciones en el país de la inscripción.

Y por último, se le concede la capacidad al Registrador de efectuar una

calificación directa, prescindiendo de la calificación previa, si expresa en el

asiento de inscripción de que conoce y por supuesto domina el derecho

extranjero. En este último caso la responsabilidad por el asiento de

inscripción recae exclusivamente en el Registrador.

Sin embargo, en otros países como en el Ecuador, la facultad calificadora del

Registrador está restringida, pues se presume su ignorancia, lo cual requiere un

proceso judicial previo de calificación, así tenemos que en el artículo 32 de nuestra

Ley de Registro se exige: Los instrumentos otorgados en naciones extranjeras no se

podrán inscribir sin previa providencia judicial que califique la legalidad de

su forma y autenticidad”, pero esta disposición está matizada por nuestra Ley de

Modernización del Estado.

Si el documento otorgado en el extranjero se autorizó ante Notario extranjero, así

se haya legalizado o refrendado su firma ante Cónsul ecuatoriano; refrendación que

tiene como único objeto certificar que el Notario en dicho país si está en funciones,

pues se lleva un registro de los Notarios, debe de todas formas realizarse una

calificación previa de carácter judicial antes de que el Título tenga ingreso al

Registro, relevando al Registrador de la responsabilidad para calificar la forma y

autenticidad del título.

Pero hago énfasis que este requisito solo es exigible para el título que se pretende

inscribir, no así para títulos otorgados en el país de la inscripción en el cual uno de

los contratantes comparece en representación de persona natural o jurídica nacional

o extranjera, mediante poder otorgado en el extranjero.

En ese caso, el registrador no exige la calificación previa del juez sino que

simplemente verifica que el documento habilitante, previamente calificado su

idoneidad por el Notario (el que expide el título materia de la inscripción), haya

sido refrendado por funcionario consular que no tenga la calidad de honorario,

pues en este ultimo caso, se requiere de la certificación de las autoridades de

Relaciones Exteriores en el país de que dicho cónsul honorario si estaba en

funciones. Certificada la autenticidad, si le corresponde al Registrador calificar la

capacidad del contratante.

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Pero en este punto es necesario revisar lo dispuesto en el artículo 176 del código

de derecho internacional privado “ dependen de la ley personal de cada

contratante las reglas que determinen la capacidad o incapacidad para

prestar el consentimiento”, esto significa que la ley aplicable es la del domicilio

del contratante, sea este nacional o extranjero, siempre que se encuentre en un país

distinto al suyo y al del Registrador, por lo que puede producirse conflicto entre la

ley del contratante (la de su domicilio), la del lugar de celebración del contrato y la

del lugar de perfeccionamiento (inscripción), prevaleciendo la primera.

En lo que no puede existir conflicto ni preferencia, es en lo relacionado con la

necesidad o no de otorgamiento de escritura pública para la eficacia del título, si así

lo requiere la ley del lugar donde se efectuará la inscripción, pues el artículo 180

del mismo código Sánchez de Bustamante exige aplicación simultánea: Se

aplicarán simultáneamente la ley del contrato y la de su ejecución, a la necesidad de otorgar

escritura pública o documento público para la eficacia de determinados convenios y la de hacerlos

por escrito. En consecuencia, si en el país de celebración del contrato no se requiere

instrumento público pero si en el de ejecución, deberá preferirse el procedimiento

más exigente para su validez.

Estas normas en cuanto a la capacidad y a la forma del título dejan abierta una

precalificación para el Registrador, ya sea para el Notario que expida el título, el

Cónsul ante quien se otorgó el contrato o se refrendó el documento o un juez en su

defecto.

Sin embargo, para la hipoteca el Código Sánchez de Bustamante señala con

claridad en su artículo 218 “ Son territoriales las disposiciones que fijan el

objeto, condiciones, requisitos, alcance e inscripción del contrato de

hipoteca”, en otras palabras son aplicables en todos sus aspectos la Ley que

conoce el Registrador.

Por tanto, en la calificación de una hipoteca otorgada en el extranjero, el

Registrador solo debe exigir la calificación previa de su autenticidad, si es de un

Notario extranjero, que su calidad haya sido comprobada por un Cónsul en ese

país. Si fue otorgado ante un Cónsul, varía según cada país, en algunos se exige que

la calidad de Cónsul sea acreditada por una certificación del Ministerio de

Relaciones Exteriores o similar, en otros no es necesario, pues consideran la

función Consular similar a la Notarial, aunque en este caso se presta para la

falsificación pues el Registrador puede ignorar fácilmente si el funcionario que

expide dicho título estaba o no en funciones. Pero donde hay casi unanimidad en

las diversas legislaciones es en la necesidad de autenticar o refrendar en el país de

inscripción, la calidad de Cónsul Ad –Honorem.

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Carmelo Díaz González en su obra sobre Derecho Hipotecario señala que en los

casos de Documentos otorgados en país extranjero por funcionario extranjeros, se

deben llenar los siguientes requisitos para que puedan ser inscritos, refiriéndose a la

realidad Española y en aplicación al artículo 36 del Reglamento hipotecario:

Primero: que el asunto o materia del acto o contrato sea lícito y permitido por las

leyes españolas. En este punto debe existir unanimidad de aplicación en todos los

países. Segundo: que los otorgantes tenga la aptitud y capacidad legal necesaria

para el acto con arreglo a las leyes de su país, esto es, no a las leyes del lugar del

exterior donde su otorgó el documento, sino a la ley del domicilio del contratante,

lo que concuerda con el Código Sánchez de Bustamante. Tercero: que en el

otorgamiento se hayan observado las formas y solemnidades establecidas en el país

donde se hayan verificado los actos o contratos, esto es, la ley del lugar de

otorgamiento del documento; y, Cuarto: Que el documento contenga la

legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad, pues debemos

recordar que solo tienen acceso al registro los documentos auténticos.

Entonces nos podemos encontrar frente a un título otorgado en el extranjero en el

cual se pueden aplicar tres legislaciones diferentes:

La del domicilio del contratante en cuanto a su capacidad.

La del lugar de otorgamiento del título para lo relacionado a la forma y

solemnidades.

La del Lugar de inscripción en cuanto a la validez del acto o negocio, para

que no contravenga ninguna disposición de orden público.

Este es el campo de calificación del Registrador en cuanto a un título otorgado en

el extranjero.

Pero si a esto le agregamos la posibilidad de que el título haya sido redactado en

idioma distinto al suyo o que no tenga reconocimiento oficial según la legislación

del territorio de la inscripción, deberá calificarse también que se haya cumplido con

el trámite de traducción.

Trámite que en algunos países debe ser judicial, con designación de peritos y

aprobación del juez.

En otros, que se efectúe ante peritos traductores aprobados.

También que se efectúe ante notario, por persona entendida en el idioma,

declarándolo así bajo juramento.

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Incluso en España, según el artículo 37 de su Reglamento Hipotecario, le concede

la facultad al Registrador de traducir cuando conozca el idioma o dialecto

que se trate. Tomen en cuenta, que al Registrador no le es suficiente entender el

idioma extranjero para proceder al asiento de inscripción, sino que debe hacer la

traducción del título y que la misma conste en el asiento de inscripción, pues

de lo contrario afectaríamos a la publicidad posterior del derecho. Es por esta razón

que en el proceso de oposición para acceder al cargo de Registrador en España, de

existir empate entre varios postulantes, se requiere de un examen adicional en otros

idiomas, pues el Registrador que domine varios se encuentra en una posición de

ventaja frente a otros.

Lo narrado es el procedimiento que debemos aplicar si se les presenta para su

inscripción un título otorgado en el Ecuador y viceversa.

Realmente no presenta mayor dificultad, pero esto no debe quedar así, pues en

el siglo XXI constituye un atraso frente a otros procesos, tanto jurídicos,

empresariales o comerciales.

Vivimos un mundo más pequeño y es inconcebible que en el 2005, se produzcan

hechos como este para perfeccionar la constitución, modificación o extinción de un

derecho real inmueble desde un país a otro:

Que los contratantes, si son de lugares distintos, tengan que reunirse frente a

frente para celebrar el acto o contrato, lo cual implica tiempo y dinero.

Que comparezcan ante un Notario para el otorgamiento del título traslaticio

del dominio o de otro derecho Real.

Que luego autentiquen la actuación del Notario ante su ente nominador y

controlador.

Después que esa certificación sea acreditada ante el Cónsul del país donde se

efectuará la inscripción.

O que hayan comparecido directamente ante éste para su otorgamiento.

Que cuando llegue el título al país de inscripción, éste sea previamente

certificado o comprobado su autenticidad por el Organismo Público que

controla o nomina al Cónsul.

Que luego el documento sea previamente calificado por un Juez o un

Notario y si es necesario, traducirlo primero.

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Recién, después de todo este periplo, el título es presentado ante el

Registrador para su inscripción.

Como nos podemos dar cuenta, el título otorgado en el extranjero goza del

principio de inscripción, pero se encuentra en desventaja frente a los títulos

otorgados en el territorio nacional para llegar primero al Registro y gozar de

la protección “Prior Tempero potior iure” que resume al principio de prioridad.

Pero esta desventaja en cuanto a acceder en el menor tiempo posible a la

protección del derecho, se le suma también los costos que toda esta tramitología

genera. Costos ocasionados no solo por las tasas que deben cancelarse en cada

gestión pública, honorarios y demás, sino el costo que genera el tiempo en que

se demoran las transacciones inmobiliarias, constituyen un freno a la

economía del país, pues la circulación de capitales que ocasiona las transferencias

de dominio o la constitución de gravámenes como hipoteca, dependen en gran

medida de los tiempos de gestión de los Sistemas regístrales.

Si bien los Registros no son considerados como un instrumento económico, no

podemos dejar de pensar que el aumento de costos en la gestión registral y la

tardanza o demora en su gestión, contribuyen al aumento de las tasas de interés, de

los costos financieros para la adquisición de vivienda y además fomentan la

informalidad, esto es, el alejamiento de la protección registral, causando inseguridad

jurídica inmobiliaria.

Por eso se requiere, menores costos en el otorgamiento de los títulos constitutivos

de los derechos reales, tanto en lo relacionado a la carga tributaria como a los

gastos colaterales, como son honorarios de Notarios, abogados y también de los

Registros, sin afectar su funcionamiento y desarrollo.

También se requiere una pronta protección del derecho, para que el adquirente,

desde el momento que celebra el acto o contrato, cuente con la certeza de que éste

ingresará a su patrimonio y no se encuentre con sorpresas o problemas que pueden

ocurrir hasta que su título se radique en el Registro. Si el trayecto entre el

otorgamiento del título y su radicación en el Registro para acceder a la protección

por prioridad, es muy largo, se afecta al derecho del adquirente ocasionando

inseguridad jurídica, la cual los Registradores están obligados a combatir.

Entonces lo que debemos cambiar son las reglas para poder inscribir títulos

otorgados en el extranjero en un menor tiempo posible, a menor costo, sin

desmejorar los controles o seguridad, incluso con posibilidad de aumentarlas.

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Cómo, es fácil, solo se requiere de decisión política.

Lo primero que debemos hacer es la universalización del derecho registral y de

las ciencias jurídicas conexas, como las de procedimiento y sobretodo en el campo

Notarial y Civil. De tal forma, que para el Registrador le sea fácil conocer el

derecho extranjero o comparado, por que debe ser similar o mejor dicho idéntico al

suyo.

Pero no solo para el registrador, sino principalmente para el Inversionista, Nacional

o Extranjero, sin importar el monto de su inversión, para que las formas de adquirir

la propiedad, constituir gravámenes sobre la misma, ejecutar sus derechos o

protegerlos se realicen de manera similar en cualquiera de los países donde tenga

interés o existan bienes que conformen su patrimonio.

Para ello se requiere una Ley Uniforme en materia registral, como ya han

existido casos de aplicación en Latinoamérica, como en lo relacionado al Código

Tributario y los títulos valores.

Incluso podemos afirmar, que la idea no es nueva, pues el primer promotor de la

Ley Uniforme en materia Registral fue Don Andrés Bello con su Código Civil, que

entró en vigencia en varios países sudamericanos.

Esta es una idea olvidada, pero que debe ser desempolvada cuando estamos frente

a procesos de integración regional o global, llámese TLC (tratados de libre

Comercio) Comunidad Andina de Naciones, o similares. Pues nos guste o no, son

realidades que se están dando, dependiendo los intereses de cada país, pero que se

han enfrascado en mejorar las economías con un mayor intercambio de bienes,

servicios y capitales, pero dejando a un lado (salvo la Comunidad Europea) la libre

circulación de Recursos humanos y las transacciones inmobiliarias, estas últimas,

incrementando un mercado hipotecario que puede ser más importante que el de

tráfico de mercaderías.

Así tenemos, que hace muchos años ya se habló en el II Congreso Internacional

de Derecho Registral celebrado a partir del 5 de Octubre de 1974 en Madrid, en

el cual se estaba creando al Centro Internacional de Derecho Registral

(CINDER), la necesidad de una Universalización del Derecho Registral, señalando los

principios básicos a los que han de acercarse en el futuro las legislaciones internas 16 . Para el

efecto se propuso el Proyecto de Ley Uniforme de los Registros Jurídicos de

Bienes que principalmente contenía lo siguiente:

16 García y García Derecho Inmobiliario Registral e Hipotecario

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Agrupar bajo un mismo ente controlador, nominador y capacitador a todos

los registros jurídicos, separándolos de los administrativos. En otras

palabras, agrupando a los registros inmobiliarios, de bienes muebles

corporales, identificables y no consumibles, los de naves y aeronaves, los de

empresas y los de derechos incorporales como el de marcas y propiedad

intelectual.

Que el sistema aplicable se el de folio real para los bienes y personal para las

empresas, pero constando en ellos sus elementos patrimoniales, en otras

palabras, que haya coordinación entre ellos.

Que la inscripción sea obligatoria, dejando a un lado la discusión sobre la

preferencia de que sea declarativa o constitutiva, inclinándonos por la

segunda.

Que la inscripción equivalga en todo caso la tradición. Expresión propia de

los españoles, pues para nosotros, la inscripción no equivale a tradición, sino

que es la tradición misma de derechos reales sobe inmuebles.

Que la prioridad se determina por el ingreso al registro y que el rango de

prioridad pueda ser negociable.

Que la capacidad de los otorgantes se calificará según su Ley Personal.

Que las formalidades del título según la ley del país del otorgamiento, pero si

hablamos de uniformidad, las exigencias formales deberían ser las mismas.

Que los títulos tendrán validez internacional

Que el procedimiento Registral (Art. 24) sea breve, limitado a la

documentación indispensable, rodeado de las máximas garantías y que se

halla al servicio de la seguridad jurídica.

Todo esto se propuso hace años y poco se ha hecho al respecto.

Sin embargo, los avances de la tecnología, de las comunicaciones y la

implementación de legislación relacionada a la misma, nos permitirán romper esas

barreras.

Así tenemos ahora el mensaje de datos por Internet, la firma digitalizada o

electrónica, las bases de datos, etc. Etc. Y todo esto ya está siendo regulado en cada

país, incluso en el Ecuador con la ley de Negocios Electrónicos, que le otorga a la

mensaje de datos el mismo valor probatorio del documento escrito, siempre que

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incluya una firma electrónica, concedida por entidad certificadora en la cual junte

una clave pública y otra privada que garantice la autenticidad, identidad y origen del

remitente,

En España con la aparición del fax, se le permitió al Notario presentar el título al

Registrador, el cual efectuaba un asiento de presentación de corta duración, hasta

que el título escrito, original o certificado llegue dentro del tiempo de Ley, de lo

contrario el asiento de presentación caducaba con las consecuencias conocidas.

Al popularizarse el mensaje de datos por Internet, la legislación Española permite la

presentación del título por este medio, hecho por el Notario hacia el servidor o

dirección de correo electrónica del Registrador, siempre que lleve la firma

electrónica del Escribano, firma que le permite al Registrador comprobar su origen,

la identidad del Notario, de que éste se encuentra en funciones o al menos a la

fecha del otorgamiento del título y de su envío.

Los beneficios inmediatos de este sistema son:

Cumplimiento eficaz del principio de prioridad.

La protección de los derechos contenidos en el título durante los 365 días

del año, pues el registrador puede recibir y efectuar el asiento de

presentación durante todo el año, siempre que esté en funcionamiento su

servidor de comunicaciones, sin depender de los normales horarios de

oficina.

Evita las falsificaciones de los títulos, pues el origen del mismo, con la firma

electrónica, es más segura que el documento escrito.

Se garantiza el derecho para el adquirente desde la celebración del acto o

contrato hasta su presentación en el Registro, la cual puede ser casi

simultánea, en cualquier día y en cualquier hora.

Pero todo esto solo se da dentro de un país.

Sin embargo, si dentro de un grupo o bloque económico de países, llámese

Comunidad Andina, Bolivariana, MERCOSUR, TLC o cualquier otra, se unifica las

facultades de los Notarios, los requisitos de solemnidad y formalidad de los Títulos,

los procesos de ejecución de los derechos reales sobre bienes, principalmente de

prendas e hipoteca, los sistemas de inscripción, las facultades de los Registradores,

de tal forma que el otorgamiento de una hipoteca celebrada ante una Notario

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Ecuatoriano por dos ciudadanos, uno Peruano y el otro Argentino, sobre un

inmueble ubicado en Caracas, pueda ser presentada por éste directamente por

mensaje de datos con firma electrónica al Registrador de Caracas, quien

recibe el título desmaterializado, a un menor costo que el escrito, los 365 días del

año, que el Registrador Venezolano pueda no solo con esa firma electrónica

verificar con mayor certeza la capacidad del Notario Ecuatoriano que su Notario

compatriota de alguna ciudad del interior, que no requiera pasar por lo tanto por

funcionario Consular o Administrativo y peor judicial para su calificación previa,

que pueda calificar la capacidad de las partes, la formalidad y solemnidades del

título por ser idénticas en su país o por tratarse de la misma norma con

aplicación extraterritorial, y que la inscripción de ese derecho real pueda ser

conocido por cualquier inversionista interesado, tal vez ubicado en Colombia, por

intermedio de la página Web de un centro de información registral, ya sea Andino,

Sudamericano o del bloque comercial formado, y por último que sobre dicha

inscripción se puedan otorgar títulos, como las cédulas hipotecarias, cuya seguridad

de inversión sean adquiridos en una sola bolsa común, para que mayores recursos,

originados en el ahorro interno, se destinen al desarrollo inmobiliario, abaratando

los costos e intereses y sin tener que depender del endeudamiento de los

Organismos Multilaterales de Crédito como el Banco Mundial y el Fondo

Monetario que tanto daño han hecho a nuestros países.

Si logramos esto, que insisto es muy fácil, con la tecnología ya existente y que con

el pasar de los días se facilitará y abaratará más, estaremos contribuyendo, desde

nuestro campo de acción, el Registral también, a la consecución de ese sueño que

une a nuestros países.