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Actualidad Inmobiliaria

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Cómo tramitar un crédito hipotecario

E n el último año el mercado inmobiliario se hamostrado por momentos estancado, por otros,inestable, con altibajos, con repuntes y tenden-

cias en alza. Consultas a especialistas y sus opinionesno siempre fueron coincidentes e incluso parecieroncontradecirse ante el panorama de incertidumbre encuanto a valores de venta, por ejemplo. Sin embargo,hay un tema sobre el cual no se presenta discusión y esen relación a la oferta de créditos hipotecarios y las po-sibilidades de la clase media de acceder a ellos. Clara-mente existe un déficit, la oferta no se encuentra con lademanda.Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad deBuenos Aires muestran que, en tanto hace 10 años lasescrituras de inmuebles a través de créditos representa-ba aproximadamente el 25% de las operaciones, en el2009 representó el 6,3% de las mismas. Las expectati-vas para este año son de mejoría en la cantidad de ope-raciones realizadas mediante hipotecas. ¿Cuál es la ofer-ta de créditos y cuáles son las estrategias a implementara la hora de tramitarlo?

CREDITOS EN OFERTAEn mayo de 2009, se dio a conocer la línea del BancoHipotecario a través de fondos del ANSES, llamada acubrir la demanda para las clases medias. Lejos de cum-plir terminantemente ese objetivo, mostró grandes ex-pectativas pero no llegó a consolidarse como solución.Otras opciones en oferta, como la del Banco Ciudad,que lanzó “Ciudad Vivienda” con tasa combinada-2 años fija y 18 variable-, el Nación con su clásica “Micasa”, el Banco de Córdoba con “Tu casa” y posterioresofertas del Santander y Credicoop; si bien constituye-ron buenas iniciativas, el acceso a la vivienda propia si-gue siendo una misión imposible, o en el mejor de loscasos muy difícil para las clases medias, debido princi-palmente a las altas tasas.Actualmente se vislumbran intenciones en los bancosde ofrecer créditos más accesibles. A las anteriores líne-as, se sumaron en marzo la del Banco Ciudad con

“Ciudad Vivienda 20 años a tasa fija”, con tasa fijaC.F.T.E.A. 21,5%, y las nuevas propuestas del Francés,Macro y Santander, bancos privados que abrieron líne-as interesantes por ser a plazos más largos y con montosmáximos más realistas con los valores del mercado. Noobstante, las tasas -fijas o combinadas- son superiores al20% (C.F.T.). Ante un panorama económico en el cual se prevé unainflación del 20% para este año, las posibilidades deque surjan opciones con tasas fijas de un dígito a largoplazo, como se esperaría para cubrir la demanda de for-ma más consistente, son pocas.

Lic. Alejandra Potocko (*)

La autora comenta la oferta de créditos bancarios y estrategias a implementarpara acceder a la vivienda propia

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LA TRAMITACION DE UN CREDITO HIPOTECARIOEsperando lleguen nuevas propuestas más accesibles, esnecesario repasar las etapas de la tramitación de un cré-dito hipotecario: una vez presentada la documentaciónen el banco, éste procede a la aprobación crediticia delsolicitante, es decir se estudia cuál es el monto del cré-dito a otorgar según el ingreso del interesado. Finaliza-da esta etapa, y estando ambas partes en acuerdo, se co-mienza la evaluación del inmueble a hipotecar: se reali-za la tasación de la propiedad, se evalúan sus caracterís-ticas estructurales y constructivas, a fin de determinarsi es apto para habitar. Superada esa etapa, el trabajo deescribanía consiste en constatar que se puede constituiruna hipoteca sobre la propiedad, según los requisitosestablecidos por la entidad bancaria. Finalmente, se fir-ma la escritura, pagando al vendedor el monto de la hi-poteca y la diferencia a desembolsar por el comprador.Luego resta pagar las cuotas del crédito en el plazo y lascondiciones pactadas.Este proceso demora en general no menos de 3 mesesen los cuales el tomador deberá, no sólo cumplir contodos los requisitos del banco, sino también tener mu-

cha paciencia. Adicionalmente es aconsejable informar-se sobre todos los gastos, pasos y pautas que guían latramitación del crédito en el banco en el cual se realiza,estar a atento a ellos, realizando su seguimiento y asu-miendo un papel activo a fin de que ese largo y tediosoproceso resulte en la adquisición de la vivienda v

1. INVESTIGAR en profundidad las líneas de créditos en oferta.Es necesario conocer para decidir.

2. Tener en cuenta los GASTOS de otorgamiento, tasación, hono-rarios de escribanía por escrituración e hipoteca. No pasarpor alto éstos ya que representan un desembolso de dinero sig-nificante al tomar el crédito. Si se realiza mediante una in-mobiliaria, también corresponderá tener en cuenta la comi-sión que le corresponde abonar al comprador.

3. Investigar el VALOR MAXIMO DE COMPRA o tasación exigidopor el banco. Nación, por ejemplo, establece que éste no podráser superior a $ 210.000, independientemente de los ingresosdel tomador. En función de ese valor, buscar la propiedad.

4. Más allá de la información provista en internet, prensa y através de asesores; CONCERTAR UNA ENTREVISTA CON EL BAN-CO, a nivel informativo. El contacto cara a cara es funda-mental para establecer una relación fluida y conocer en deta-lle todos los requisitos y documentación a presentar.

5. Procurar PRESENTAR toda la documentación personal, labo-ral y de la propiedad al INICIO DEL TRAMITE.

6. Iniciado el trámite, estudiar las etapas del proceso y conocerlo requerido al solicitante. REALIZAR EL SEGUIMIENTO, po-nerse a disposición y concurrir al banco a la mayor breve-

dad posible cada vez que sea solicitado, a finde evitar demoras en la tramitación.

7. En lo posible, realizar el trámite en unaSUCURSAL PEQUEÑA. El trato es máspersonalizado y es más fácil el segui-miento.

8. Mantener un contacto y relación flui-da con el VENDEDOR, informándolesobre los avances. No desestimar queéste puede ansiar la venta del inmue-ble tanto o más que el comprador laoperación.

9. Mantener una comunicación fluida con la ESCRIBANIA, ca-nalizar con ésta todas las inquietudes sobre la escrituración yla hipoteca. En caso de que la operación se realice por inter-medio de una inmobiliaria y a través de reservas, señas, re-fuerzos y/o firma de boleto, asesorarse con la escribanía sobrelas cláusulas a incorporar a esos documentos y las condicionesa las cuales se compromete.

10. Adjudicarse el rol de ACTIVADOR cuando sea necesario,siempre manteniendo una relación amena y respetando lostiempos administrativos.

(*) Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. E-mail: apotocko@gmail.com

10 CONSEJOS PARA TRAMITAR UN CREDITO HIPOTECARIO