AÑO 3, 2do TRIMESTRE 2006 8

Como sobrevivir entre sobornos y comisionesLa valuación en México (segunda parte)La investigación de mercados en la valuación de inmuebles (segunda parte)La valuaciónLa intensidad de construcción (primera parte)Análisis de procedimientos de ajuste por superficieCosto de vehículo por kilómetro recorridoXLII Convención Nacional de Valuación

Como sobrevivir entre sobornos y comisionesLa valuación en México (segunda parte)La investigación de mercados en la valuación de inmuebles (segunda parte)La valuaciónLa intensidad de construcción (primera parte)Análisis de procedimientos de ajuste por superficieCosto de vehículo por kilómetro recorridoXLII Convención Nacional de Valuación

CuernavacaNayarit

MonterreyOaxacaPuebla

TlaxcalaQuerétaroCancún

San Luis PotosíMazatlánCuliacánGuasave

Los MochisCd ObregónHermosillo

VillahermosaTampicoReynosa

Nuevo LaredoMatamorosVeracruz

CoatzacoalcosPoza Rica

JalapaMérida

Zacatecas

(777) 318 2404(311) 213 0060(81) 8359 1220(222) 288 0766(222) 288 0766(222) 288 0766(442) 224 2234(998) 884 0174(444) 817 0739(669) 986 1000(667) 715 8192(687) 872 4016(668) 818 6262(662) 210 7481(662) 214 0652(993) 314 0134(833) 217 2780(899) 924 9924(899) 924 9924(899) 924 9924(229) 937 0892(229) 937 0892(229) 937 0892(229) 937 0892(999) 943 2126(492) 922 5730

CIUDAD TELEFONOAguascalientes

TijuanaMexicali

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CampecheTuxtla Gutiérrez

ChihuahuaCd. JuárezCd. Juárez

TorreónSaltilloColimaMéxicoMéxico

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IrapuatoAcapulcoPachuca

GuadalajaraPuerto Vallarta

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(449) 912 0361(664) 684 8843(686) 554 7404(646) 173 3380(612) 122 2352(981) 813 1366(961) 615 5107(614) 415 3395(656) 613 2544(656) 613 2544(871) 722 1665(871) 722 1665(312) 312 0913(55) 5563 7560(55) 5598 3260(618) 811 5754(722) 219 7433(722) 219 7433(477) 711 7888(477) 711 7888(744) 484 5446(771) 716 0661(33) 3615 7341(33) 3615 7341(443) 324 5045

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PRESIDENTE

VICEPRESIDENTE

SECRETARIO

TESORERO

SECRETARIO DE RELACIONES YDIFUSION

COMISARIO

GERENTE

Esp en V. Ing. Manuel Bazua Ledón

Ing. César Servando Cantú Martínez

Ing. Marco Antonio HernándezRamírez

M. en Val. Arq. Cecilia Yolanda VegaPonce

Esp. en V. Arq. Francisco JavierMijares Ortiz

Esp. en Val. Ing. Marco A. Cano Gómez

Esp. en V. Arq. Gustavo De la CerdaLemus

SEGUNDO VICEPRESIDENTE

SECRETARIO DE ACCION GREMIAL

Mtr. en Val. Ing. Oscar MartínezJamed

Ing. Francisco Bolado Laurents

Valuador Profesional

Reunión de entrega-recepción de la Directiva FECISVALSe aprecia la Torre Churubusco, edificio en donde la FECISVAL está adquiriendo sus propias oficinas, ubicado en la esquina de Av. Insurgentes y Río Mixcoac en la Ciudad de México.

EDITORIAL

2Valuador Profesional

CONTENIDO DIRECTORIO1

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Editorial

Como sobrevivir entre sobornos y comisiones,siempre hay medios para no actuarde manera corrupta

La valuación en México (segunda parte)

La investigación de mercados en la valuaciónde inmuebles (segunda parte)

La valuación

La intensidad de construcción, un factorque incide ampliamente en el valor de mercado(primera parte)

Análisis de procedimientos de ajustepor superficie

Costo de vehículo por kilómetro recorrido

XLII Convención Nacional de Valuación,programa

1ra. Asamblea General Ordinaria 2006 FECISVAL

Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca, A.C.

Directorios FECISVAL

Presidente

Secretario de Relaciones y DifusiónEsp. en Val. Arq. Francisco J. MijaresOrtizColaboradores en esta ediciónRaúl Bracamontes ZenizoJosé Luis Camarillo AlonsoMarco Antonio Cano GómezEduardo López BonillaMario Rafael Marqués TapiaOscar Pérez VeynaJulio E. Torres Coto M.Dirección EditorialLuz Capistrán BolioArte y DiseñoJosé Luis Betancourt

Calle Asturias 59, Piso 2, ColoniaInsurgentes Mixcoac, Río Churubusco eInsurgentes Sur, CP 03920, México, D.F.Tel. (55) 5611-8246Fax (55) 5598-7428

La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo dela FECISVAL, es una publicación trimestral con un tirajede 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenidode los artículos es responsabilidad exclusiva de los autoresy no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL.Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitudde título y reserva al título en Derechos de Autor entrámite. Se permite la reproducción total y/o parcial delos artículos contenidos en esta publicación, previaautorización escrita del autor. Editor responsable Arq.Esp. en V. Francisco J. Mijares Ortiz. Impreso en Cancún,Q. Roo., México.

Esp. en Val. Ing. Manuel Bazua Ledón

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La corrupción, el nombre genérico que damos al dinero u obsequios que se entregan para conseguir contratos o favores, hoy es un problema muy frecuente en todos los países. Los casos están a la orden del día en la prensa. Con dinero o con regalos se pueden "comprar" pedidos, contratos o favores. Un pago oportuno puede "animar" al jefe de compras de nuestro cliente a mirar con simpatía nuestro producto, y a pasarnos un pedido. Puede convencer a un político o a un funcionario para que nos adjudique un contrato, o para que recalifique un terreno, aumentando considerablemente su valor. O puede conseguir que nos entreguen sin retraso el pasaporte que necesitamos, o que el inspector de hacienda no incluya en el acta todos los impuestos que en su día no pagamos. "Poderoso caballero es Don Dinero".Oportunidad, beneficio y costeLa corrupción, incluye desde formas multimillonarias (vinculadas, a menudo, a grandes obras públicas, privatizaciones, contratos de suministro, etc., y no raramente relacionadas con actuaciones mafiosas de gobiernos, políticos y funcionarios), hasta los llamados "pagos de

Como sobrevivir entre sobornos y comisionesSiempre hay medios para no actuar de manera corrupta

Por: Esp. en Val. Ing. José Luis Camarillo AlonsoMiembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonoray Ex-Consejero Técnico de la FECISVAL

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"No me queda otro remedio. Ya me gustaría a mí hacer las cosas como Dios manda, pero no puedo. Estoy cogido en una trampa". En el mundo de los negocios se oye esto con frecuencia, sobre todo cuando alguien se enfrenta a la necesidad de actuar de una manera corrupta. Cuando alguien me dice que no le queda otro remedio, suelo aconsejarle que eche la vista atrás y descubra cuándo cometió el primer error (y los siguientes), cuya consecuencia final es esa situación desesperada en que "no me queda otro remedio" que optar entre lo malo y lo peor. Y siempre descubrirá algo que hizo mal: una decisión profesionalmente equivocada.

facilitación" (por ejemplo, para que despachen en la aduana en un par de días lo que de otro modo tardaría un mes), sin olvidar el vidrioso mundo de las comisiones, regalos y atenciones.Sus formas principales son la extorsión, cuando un agente vinculado a una empresa u oficina pública pide de forma más o menos declarada un pago o regalo para conceder algo y el soborno, cuando la iniciativa la toma la otra parte. Por desgracia, el problema es muy frecuente y no sólo en países en vías de desarrollo. La imagen de la ingenua empresa occidental sorprendida en su buena fe por un político corrupto es tan irreal como la del pobre funcionario de un país subdesarrollado tentado por una poderosa multinacional. Corromper y dejarse corromper no es cuestión de nivel de renta, sino de la combinación de oportunidad, beneficio, riesgo de detección y cuantía del castigo, además de formación y talante moral.Oportunidad: tú quieres algo y yo puedo dártelo, de un modo o de otro, antes o después. Beneficio: tú vas a ganar gracias a

mi acción, por tanto, nos podemos poner de acuerdo para que yo comparta también tu beneficio. Si el riesgo de detección es pequeño, y el castigo improbable y ligero, la corrupción está servida, a menos que nos comportemos de acuerdo con rigurosos criterios morales. ¿Todos son corruptos?No, por supuesto, pero si en el Padrenuestro pedimos que Dios nos libre de la tentación, por algo será. La corrupción se extiende con facilidad cuando las ocasiones son muchas, los beneficios elevados, y los riesgos pequeños cuando vemos que a nuestro alrededor otros sucumben, creando un ambiente de permisividad. "Todos lo hacen, no hay nada malo en eso, si yo no lo hago otro lo hará, son las reglas del juego". Ser honrado puede salir "muy caro", en términos de ingresos, carrera y oportunidades en la vida, a no ser que uno se apoye en convicciones firmes y viva en un ambiente en que la honradez sea la regla. Por qué hay que evitar la corrupciónLa corrupción es muy frecuente en ciertos ambientes, sobre todo en los que alguien tiene poder para decidir algo con un amplio margen de discrecionalidad y poca

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transparencia. Esto se da principalmente en la administración pública (contratos, suministros, privatizaciones, permisos, licencias, etc.), pero también en las empresas privadas, especialmente en los departamentos de compras o suministros, en los que unas pocas personas tienen gran autonomía para comprar a un proveedor o a otro a un precio o a otro.¿Qué hay de malo en la corrupción? El que recibe el dinero lleva a cabo un acto de deslealtad y de injusticia con la institución o la empresa en la que trabaja, pues actúa no de acuerdo con los intereses de la misma, sino buscando su provecho personal. Y el que paga es el causante de esa acción inmoral (en caso del soborno) o al menos coopera con ella (en la extorsión).Pero, en muchos casos, los efectos de la inmoralidad van todavía más allá. Si el que gana el contrato no es el que ofrecía las mejores condiciones de precio, calidad, etc., se causa un perjuicio –a veces muy grave– al que lo paga, y a los usuarios. Como decía un arquitecto, a raíz de los terremotos de 1999 en Turquía, lo que mató a la gente no fue el temblor de tierra, sino la corrupción, que llevó a construir miles de viviendas sin las mínimas condiciones de seguridad. Además, se puede cometer una injusticia con la empresa, porque la operación le acaba costando más de lo que debiera.Los manuales de moral ofrecen reglas explícitas para actuar en estos casos. Debe actuarse con rectitud, porque se tiene derecho a lo que se pide (y más aún si se actúa en cumplimiento de un deber). Debe haber razones morales objetivas y proporcionadas a la gravedad de los daños causados. Deben tomarse todas las medidas posibles para evitar tener que pagar. Muy importante: debe hacerse un ejercicio de imaginación para buscar alternativas, porque no suele ser verdad decir "no me queda otro remedio. Debe evitarse al daño a terceros, incluido el escándalo moral. Todo esto debe examinarse con objetividad, contando, si es posible, con el consejo de un buen asesor, que sepa de moral, de extorsiones y de negocios.Si alguna vez se encuentra usted en un dilema de este tipo, piense cuándo se

equivocó por vez primera. Quizá cuando no preparó suficientemente su oferta, dejando que sus competidores le ganaran y lo pusieran en un aprieto, no diga “si se pierde ese contrato, desaparecerán no sé cuántos puestos de trabajo”, esto suele ser una buena excusa para just i f icar lo injustificable. O cuando descuidó la calidad y el servicio, que hacían que sus productos fuesen mejores que los de sus competidores. O quizá cuando usted se excedió en atenciones a los compradores con comidas, viajes, diversiones, etc, llevándoles a pensar que usted era "carne de cañón" para una extorsión. Casi siempre, detrás de un caso de corrupción descubrirá usted un error de dirección. Por tanto, no diga que "yo no tengo ninguna culpa". Si está usted en un ambiente corrupto y quiere salir de él, tómeselo muy en serio. Cambie su estrategia, porque no podrá seguir haciendo negocios como antes sin pagar el peaje. Hable claro con sus vendedores y compradores, con sus intermediarios y agentes. Pida perdón, anuncie medidas drásticas, y póngalas en práctica. No transija, ni con usted, ni con sus mejores colaboradores. Sepa usted que esto es caro, ¿Cuánto dinero está dispuesto a perder si, en un ambiente de corrupción generalizada, se decide no pagar nunca más a un funcionario o a un jefe de compras?Si en su entorno se paga, empiece a poner los medios para no tener que hacerlo. Empiece hoy y no deje que pase un solo día sin dar nuevos pasos. Busque apoyos: la asociación de empresarios de su sector está en mejores condiciones que usted solo para negociar con los políticos corruptos. Vaya diversificando su negocio, pásese a otros sectores o regiones, y busque ventajas estratégicas como calidad, coste, innovación y servicio que le permitan seguir obteniendo contratos sin necesidad de pagar. Regalos, atenciones y otros tropiezosPara muchas empresas, el problema no radica en sobornos o extorsiones patentes, sino en los regalos y atenciones. Muchos negocios se discuten alrededor de la mesa de un restaurante caro, las características de un nuevo producto se pueden explicar mejor en una convención de tres días en un hotel en la playa, es bueno que nuestros

clientes tengan chucherías que les recuerden nuestra marca.El problema se presenta cuando ya no hablamos de un bolígrafo, sino de un coche o de unas vacaciones en el Caribe para dos personas. La pregunta clave es: una vez hecho el regalo u ofrecida la atención, ¿pierde la otra parte su independencia para actuar de acuerdo con su mejor criterio, al servicio de los intereses de la empresa o la administración que le ha contratado? Si, e f e c t i v a m e n t e , s e p i e r d e e s a independencia, estamos ante un soborno. Más complicado es el tema de la financiación de los partidos políticos, mediante comisiones sobre contratos, licencias y concesiones públicas. Más complicado porque aquí no vale el regateo: o pagas, o no hay contrato.La solución hay que buscarla en un nivel superior, los ciudadanos debemos hacer frente a nuestros políticos para exigirles la reforma de la legislación sobre la financiación de los partidos y para erradicar la falta de transparencia, porque en definitiva, el problema de la corrupción nos afecta a todos.Actos ilícitosSon moralmente ilícitos: la especulación mediante la cual se pretende hacer variar artificialmente la valoración de los bienes con el fin de obtener un beneficio en detrimento ajeno; la corrupción mediante la cual se vicia el juicio de los que deben tomar decisiones conforme a derecho; la apropiación y el uso privados de los bienes sociales de una empresa; los trabajos mal hechos, el fraude fiscal, la falsificación de cheques y facturas, los gastos excesivos, el despilfarro. Contratos legalesLas promesas deben ser cumplidas, y los contratos rigurosamente observados en la medida en que el compromiso adquirido es moralmente justo. Una parte notable de la vida económica y social depende del valor de los contratos entre personas físicas o morales. Todo contrato debe ser hecho y ejecutado de buena fe. Artículo publicado originalmente en la Revista Palabra Nº 433, julio-2000.

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5Valuador Profesional

La valuación en Méxicosegunda parte

Por: Ing. M. Eduardo López Bonilla Miembro del Colegio e Instituto de Valuación del Estado de Veracruz, A.C.

El Padre Blas Valera nos da mas información relevante sobre el régimen incaico y hace mención al hecho de que todos los trabajos realizados por los habitantes eran recogidos por los Camayoc, después anotados en hilos de diferentes colores (quipus) para que posteriormente se les impusiera la carga del tributo así como las demás obligaciones que las cosas y obras públicas tenían. Prescott confirma esta importante

preocupación de los gobernantes peruanos por referencias que se obtuvieron de los manuscritos de Pedro Pizarro y Montesinos, al mencionar en sus relatos que los empadronamientos que se llevaban a cabo cada año en el reino no solamente tenían el carácter de un censo de la población, sino el de un inventario territorial, con las indicaciones pertinentes en las cuales se conocía la clase de tierras, su fertilidad, la naturaleza de sus productos, abocados tanto a la agricultura como a la minería, es decir que se conocía todo lo que constituía el conocimiento de los recursos físicos del imperio. En la ya citada obra "Comentarios Reales", también se hace referencia a la Ley Agraria, la cual consistía en dividir y medir las tierras, para posteriormente repartirlas a los vecinos de cada pueblo, las tierras se medían con cordeles por fenegas llamadas tupus y a cada uno se le entregaba la parte que le correspondía. Un tupu equivale a 2,700 m2 aproximadamente, para que sembrara maíz y legumbres. También Cieza de León, Bartolomé de las Casas y Polo de Ondegardo, aportaron datos acerca de esta política agraria que fue indispensable y fundamental en el país. Con esto nos damos cuenta de que la estadística cumplía con las funciones de un verdadero catastro administrativo, que constituía la piedra angular del régimen teocrático-socialista incaico.

6Valuador Profesional

Con la llegada de los españoles se rompió dicha organización administrativa, la cual funcionaba sorprendentemente bien, pues en la Colonia cambian por completo los sistemas y la tendencia de los recaudos tributarios, ya que se transforman en prácticas esclavistas con incidencia en el latifundio, la producción y el habitante aborigen. La repartición, así como la injusta política de las encomiendas y los impuestos creados por la Corona, hace suponer que para dichos fines se crearon y formaron muy cuidadosos inventarios y registros al servicio de la Contaduría General de Tributos de la Real Hacienda.Estando ya muy avanzado y en toda su plenitud y apogeo el dominio de los españoles, fue expedido en el reinado de Felipe II la Real Orden del 15 de octubre de 1754, que disponía la remensura de las tierras en el vasto territorio del Virreinato, como un medio para poder mejorar el control fiscal sobre la península pero en Perú estos anárquicos sistemas de ascendencia feudal, eran administrados despóticamente como en los difíciles y duros tiempos de Alejandro y César.Con el propósito de dar cumplimiento al "mandato real", se formaron comisiones especiales en las diferentes intendencias del Virreinato, con el propósito de llevar a cabo las mediciones ordenadas y aplicar los impuestos equitat ivamente, pero infortunadamente no paso mucho tiempo para que fueran denunciados abusos y excesos de autoridad en perjuicio de los indígenas, a grado tal que el propio virrey Don Teodoro de Croix se vio en la necesidad imperiosa de suspender terminante y definitivamente dichos trabajos por medio de decreto despachado el 12 de agosto de 1788, siendo confirmado en España, un año después, el cual a la letra decía: No podía serme indiferente, por mi empleo y mi temperamento, el abuso que se hacia del Real Orden de 15 de octubre de 1754 sobre la remensura de tierras de las intendencias de este Virreinato, mientras estuvo dividida en el la superintendencia subdelegada de Real Hacienda. Se destinaban sujetos imperitos sin los conocimientos necesarios para discernir los legítimos derechos de las partes. Sin rectitud al mismo tiempo y probidad hacían un injusto comercio del destino, formando el arancel de los

voluntarios derechos que exigían el deseo irritado de redimir la miseria y pobreza de su suerte. De aquí el público clamor y recursos frecuentes que de todas partes se hacían a la Superior Junta.Una vez obtenida la libertad, quedaron abolidas las leyes tributarias existentes, buscando con la nueva República leyes con enfoque fiscal, más justas, equitativas y democráticas.Se presta un tanto de especial atención a la valuación Inca, por el hecho de haber sido Perú, el primer país latinoamericano en el que se creó por disposición oficial un documento reglamentario llamado Reglamento General de Tasaciones del Perú, en el cual el organismo impulsor fue el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, publicado en diciembre de 1889 y es considerado como el de más antigüedad. Sin embargo fue hasta un tiempo después que se dio realmente importancia a la valuación, al ser autorizadas las Resoluciones Supremas del 5 de octubre de 1923 y 23 de abril de 1926 que contemplan entre otros trabajos la medición terrestre de todos los fundos del valle referidos a una red de triangulación con vértices fijos, detalles topográficos, linderos, áreas, etc. considerándose el primer plano catastral del mencionado Valle de Rimac.El 23 de agosto de 1929 se expidió una Resolución Suprema que aprobó el nuevo plan de ejecución del Catastro Agrícola de la Costa, y la Dirección de Aguas e Irrigación del Ministerio de Fomento y Obras Públicas, tomó bajo su responsabilidad a partir del año 1934, el compromiso de continuar el plan, así como llevar a cabo nuevos levantamientos en las demás áreas cultivables de la zona, iniciando con la reactualización de los planos del Valle del Rimac, y los trabajos en Piura, Chincha y Pisco, y la misma Dirección desarrolló un programa más amplio iniciado en el año 1938, ya que se creó en la propia organización una sección de Catastro Agrícola, habiendo levantado los planos de 11 valles de la costa en un lapso de 10 años, lo que sirvió para la elaboración de las matrículas prediales del fisco, señaladas en la Ley 7904 y su reglamentación.La mencionada oficina de catastro fue

suspendida de sus funciones al fusionarse los trabajos en la superintendencia de contribuciones que se venía desempeñando en el mismo programa en forma más completa, ya que conjuntamente con los trabajos de predios rústicos, realizaba levantamientos catastrales urbanos c o n j u n t a m e n t e c o n e l s e r v i c i o aerofotográfico nacional, y como consecuencia de los logros obtenidos, se creó el departamento de catastro nacional y la planoteca nacional, la última, por resolución suprema de 30 de octubre de 1942, con la finalidad de centralizar todos los planos públicos de predios rústicos y urbanos levantados en el país.Por razones de carácter económico los trabajos de campo se suspendieron en el año 1948. Una vez limitadas las funciones del mencionado departamento de catastro, se formó en la Oficina Nacional de Planeamiento y Urbanismo creada el 16 de noviembre de 1946, una sección de catastro encargada de atender los proyectos de remodelación y expansión urbana, a la que se refiere la estructuración del plan piloto y plano regulador de los centros poblados, bien sean estos, villas, ciudades, comprensiones metropolitanas o regionales habiendo realizado una labor de mucho provecho tanto para el estado como para los municipios.De los catastros urbanos que se elaboraron, hasta ese entonces el más importante fue el de Lima, contando también con los realizados en el puerto de Callao así como en las ciudades de Chimbote, Pacasmayo, Chincha, Trujillo, realizados por la superintendencia de contribuciones, la oficina nacional de planeamiento y los consejos respectivos. Continuar· en el siguiente n˙mero.

BIBLIOGRAFIACódigo de Hammurabi. Cárdenas editor y distribuidor. Primera reimpresión, México, 1992.VI Congreso Panaméricano de valuación y catastro. UPAV e Instituto Argentino de Tasaciones. Buenos Aires, Argentina, 1967.

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7Valuador Profesional

La investigación de mercados enla valuación de inmuebles segunda parte

Por: Dr. Oscar Pérez VeynaUniversidad Autónoma de ZacatecasUnidad Académica de Estudios del Desarrollo

Los valuadores tienen solamente dos maneras de predecir los valores de las transacciones entre compradores y vendedores:

1. Estimación que deduce de acciones observadas tales como la venta de inmuebles similares (comparables) al sujeto. Esto se deriva del planteamiento de los primeros economistas de la teoría de la valuación y tiene un sesgo fuerte a favor de datos transaccionales.

2. Preferencias, anticipaciones, creencias y actitudes observadas de los participantes bien informados en el mercado. Estos datos son medidos por la técnica de la encuesta sobre mercado, diseñada ex profeso.

Confiar exclusivamente en las ventas del pasado, es inconsistente con la valuación de propiedades inmobiliarias: los datos históricos sobre una característica o un mercado son relevantes solamente en cuanto a que ayudan a interpretar las

1anticipaciones al mercado actual.La profesión de la valuación, desde la óptica académica parece resistirse a adoptar nuevos métodos en el cuerpo de conocimientos del avalúo. Esto en parte se debe al conservadurismo intencional.Por ejemplo, no hace mucho tiempo el análisis de flujo descontado de liquidez (DCF) "fue visto por la mayoría de los valuadores como una técnica esotérica de los análisis de inversión empleada por los invers ion i s tas súper-sof i s t icados, equivalente a la bola de cristal… No apropiada a la valuación de propiedades

2inmobiliarias" . Actualmente la valuación de inmuebles considera análisis de DCF como "una herramienta práctica para la

3valuación diaria.1. The Appraisal of Real Estate, Ibid, 352. Gordon, Ibid3. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001): 569.

8Valuador Profesional

La propuesta de la Appraisal Foundation en su exposición sobre técnicas de la encuesta, estadística y mercado la primera parte discute además de la percepción de la fundación sobre las implicaciones de los cambios recientes a las reglas federales, el uso apropiado de las técnicas para el diseño de la encuesta y su procesamiento estadístico así como del mercado. La segunda parte de la exposición define una serie de pasos que los valuadores deben seguir al aplicar la estadística o las técnicas de la encuesta sobre mercado a la valuación.Estos pasos fueron establecidos para evitar el uso erróneo de estas técnicas, que violarían el estándar 1 de USPAP, o de los informes engañosos, que violarían el estándar 2 de USPAP. Los pasos que los valuadores, consejeros, consultores de las propiedades inmobiliarias y otros profesionales de las propiedades inmobiliarias deben seguir son:

1.- Indicar correctamente el problema y el propósito de la investigación.2.- Determinar si el investigador es competente para la tarea actual o si la ayuda profesional es necesaria.3.- Considerar y seleccionar el procedimiento y la metodología más apropiados y proporcionar una explicación para la selección.4.- Considerar y seleccionar las fuentes de datos apropiadas.5.- Analizar los datos usando la metodología seleccionada.6.- Externamente validar los resultados del análisis.7.- La parte dos del bosquejo de la exposición también discute algunas ed i c i ones e spec í f i ca s que e l investigador deba considerar al conducir encuestas sobre mercado. Los investigadores deben proporcionar elconvencimiento de la evidencia de la confiabilidad del examen en los puntos siguientes:8.- La población de la cual se extrae la muestra debe ser imparcial con respecto a la edición de la investigación (muestreo probabilístico).9.- El instrumento de captación de información y el método para su administración no deben introducir al sesgo (cuidar la redacción de las

preguntas).10.- El valuador debe mostrar un claro convencimiento respecto a cómo los resultados de una encuesta se relacionan con una transacción de mercado verdadera.11.- Además, el documento indica que la confiabilidad de los resultados se debe evaluar en términos de cómo el método mide o describe fielmente lo que representa; la precisión del método, lo completo de los datos y del método mismo; el grado a el cual los resultados pueden ser verificados y replicados.

CONCLUSIONESLo antes expuesto pretende comunicar a los valuadores la relevancia de la actividad de investigación de mercado. Se ha tomado como base, la situación mas conocida, el mercado de los bienes inmuebles. Considerando sugerencias y resultados de d i s c u s i o n e s e n t r e e x p e r t o s d e organizaciones relacionadas con la teoría y práctica de la valuación es que se ha realizado este recuento. El acercamiento a un elemento tan definitivo, debe ser considerado con mesura; integrarlo a la discusión y revisar objetivamente su contenido en los planes y programas académicos de especialidad y maestría. Al mismo tiempo, no es posible dejar de lado la imperiosa necesidad de los acuerdos gremiales que posibiliten a los valuadores mexicanos, contar con la información del

mercado. Es pertinente pensar en las bondades de un mercado plena y precisamente caracterizado en lo referente a las transacciones, contra un mercado "conocido" con un gran número de imperfecciones pero que se toma en cuenta para las estimaciones de valor. En este paso, estará siempre como catalizador, nuestra cultura contributiva y el deseo de las autoridades por erradicar los elementos que aportan al ocultamiento y la inequidad.

REFERENCIAS Allen, Marcus T. y Austin, Grant W. (2001). The role of formal survey research methods in the appraisal body of knowledge. The Appraisal Journal; Vol.69 Issue 4, October. p.394, 10p.Appraisal Institute (1996). The Appraisal of Real Estate. 12th ed. (Chicago, IL: Appraisal Institute. Austin, Grant W. (2000)"Putting the 'Survey Method' to the Test." Valuation Insights and Perspectives. P. 35-36Gordon, Roy L., Jr. (1988) "Discounted Cash Flow Analysis: Where Do We Stand Today?" The Appraisal Journal (April): 259-263Pérez,V.Oscar (2004). Seminario de Investigación. Especialidad en Valuación de Inmuebles. U.A.C.A. UAZPérez,V.Oscar (2005). Viabilidad de los Métodos Automatizados de Valuación. XL Convención Nacional de Valuación. FECISVAL, A.C. Aguascalientes, Ags. México.Task Group for the Development of Standards for Determining the Acceptability of Applications of Statistical and Market Survey Techniques to the Valuation of Real Property. Proposed USPAP Statement on Appraisal Standards, First Exposure Draft. (September 12, 2000). Washington, D.C. Available: www.taskgrp.com

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La ValuaciónPor: Ing. Esp. en Val. Raúl Bracamontes ZenizoMiembro del Instituto Mexicano de Valuadores de Jalisco y Ex–Presidente de la FECISVAL

La valuación es la actividad a la que los valuadores profesionales estamos dedicando todo nuestro empeño, entusiasmo y cariño, porque es la profesión que creemos mas digna, confiable y que, por su importancia, merece el reconocimiento del público en general y de las instituciones.

Los organismos que regulan la actividad valuatoria, están imponiendo ahora requisitos que deben cumplir todos los aspirantes a valuadores, lo que apoyamos con decisión a efecto de terminar con la anarquía reinante en esta actividad desde hace muchos años ejercida por todo género de personas , s in preparac ión y conocimientos adecuados.Dichas instituciones, imponen la obligación de tener "cédula profesional de especialidad o maestría en valuación", conocimientos técnicos en áreas especificas, honorabilidad, experiencia, entre otros.Seguiremos pugnando por la dignificación de nuestra profesión para que se cumplan los requisitos que se han establecido y que los valuadores seamos profesionales responsables, preparados y éticos, para de esta forma hacernos acreedores a la confianza de las instituciones y del público en general.Los legos en materia de avalúos se p reguntan a que v iene nues t ra preocupación por mejorar cada vez mas nuestras técnicas operativas y la aplicación de la ciencia en nuestra especialidad. Ignoran tal vez la importancia cada vez mas creciente que tiene la función de la valuación en el medio que lo rodea, ya que

asi como los filósofos y humanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los pueblos, nosotros medimos con nuestro trabajo diario la riqueza material y el desarrollo económico de los países y contribuimos con nuestro asesoramiento a un mejor aprovechamiento de los recursos.-Me podrías decir por favor ¿Cuál camino debo tomar para salir de aquí?- pregunó Alicia.-Eso depende en gran parte de a donde quieres llegar- contestó el gato.

Fragmento de: Alicia en el país de la maravillas.

Para no encontrarnos perdidos como Alicia, en el país de las maravillas, es necesario establecer cuales son las áreas de trabajo del valuador y sus intereses.Los valuadores, quienes tienen que ver con criterios de valor, son expertos en su campo asi como conocedores de los métodos y estándares de la valuación; por lo cual pueden estimar el valor de propiedades tan diferentes como:

InmueblesMaquinaria y equipoEmpresas de servicios públicosAgricultura y ganaderíaObras de arteAntigüedades y arte decorativoGemas y joyería

Contenidos residencialesColeccionablesLibros raros y manuscritosValores (títulos)FranquiciasPatentes y derechos de autor

En cualquiera de estas áreas, la función principal del valuador es indicar el valor comercial de un bien o articulo a sus propietarios, posibles compradores o vendedores. En nuestro complejo y creciente mundo, es esencial para el gobierno, para las empresas privadas, asi como para todos los individuos, el estar al tanto del valor de sus propiedades ya sean inmuebles, tornos, pinturas cubistas o las geniales esculturas del Maestro Botero.Los avalúos son necesarios por una variedad de razones: impuestos, procedimientos legales, reclamación de seguros, ventas o remates, inventarios anuales, entre otras. Debido al virtualmente sin numero de tipos de avalúos, la ciencia de la valuación ofrece oportunidades de desarrollo a diferentes profesionistas.El avalúo expresado en el reporte es consecuencia de muchas necesidades de la comunidad: económica, diferentes organismos de gobierno, legales y sociales, entendiéndose que las tareas del valuador profesional requieren de integridad, un alto grado de entrenamiento y pericia; una gran experiencia y una mezcla de habilidades que van desde las mas complicadas facetas de las artes y ciencias, hasta las especialidades comerciales, no menos importantes.Es tiempo de que todos nos demos a la tarea de difundir ante el público en general la importancia que representa el recurrir a valuadores con cédula profesional y éticos, los cuales les darán la opinión mas confiable sobre el valor de sus bienes. VP 9Valuador Profesional

10Valuador Profesional

Por: Mtro. Mario Rafael Marqués Tapia. Ingeniero Civil con Especialidad y Maestría en Valuación Presidente de FECISVAL 1999-2001, Presidente de COVAMEX 1999-2002Director General de Valuación Organizada, S.A. de C.V., Unidad de Valuación con registro ante la SHF

En la práctica cotidiana de la valuación, específicamente en la aplicación del enfoque de mercado, es muy común escuchar sobre la posibilidad de homologar los valores investigados de diversas comparables, con la finalidad de estimar el valor de un bien específico, que generalmente corresponde al bien valuado y que comúnmente hemos denominado “Sujeto”. En este proceso, se definen una serie de diferencias que preferentemente son mínimas, y mediante su cuantificación y análisis, permiten el cálculo de factores de ajuste, denominados como “Factores de Homologación” que al ser aplicados directamente sobre cada una de las comparables, según corresponda, nos permiten conocer tantos “va lores homologados” como comparables hayan sido seleccionadas en cada caso de estudio. Es evidente que los criterios de cálculo son diversos, y que en realidad lo que se busca es hacer las correcciones necesarias sobre una base de valores investigados, que permitan estimar el valor del bien Sujeto con la mayor certeza posible. En el caso específico de la valuación de predios con mejoras, incluidas como tales todas las construcciones e instalaciones edificadas sobre un predio particular, se ha difundido ampliamente la aplicación de un factor específico denominado “Factor de homologación por cus”, entendiéndose por cus al Coeficiente de Utilización del Suelo, que generalmente es un parámetro normativo definido en los planes de desarrollo urbano, para establecer la superficie máxima de construcción que será permitida en un predio. Dicho factor, establece en forma directa el número de veces que podrá construirse en un predio con relación a su superficie. Por ejemplo, un cus de 3.0 nos indica que por cada metro cuadrado de terreno, se podrán edificar 3.0 metros cuadrados de construcción. En mi opinión personal, este factor de ajuste debe denominarse preferentemente “Factor por Intensidad de Construcción”, pues el cus es una cantidad predefinida o establecida por el plan de desarrollo urbano, y en muchos casos no está perfectamente regulado, por lo que es evidente que su aplicación no es obligatoria. Por lo que para efectos de este análisis partiremos de la intensidad de construcción real, que se obtiene al dividir la superficie de construcción entre la superficie de terreno de cada inmueble analizado.

La intensidad de construcción, un factor queincide ampliamente en el valor de mercadoprimera parteResulta obvio pensar que el cus no se establece de forma arbitraria, por lo que en su cálculo y definición existen una serie criterios de diseño urbano que le anteceden, como es el caso de la calidad y disponibilidad de dotación de servicios en una colonia y la infraestructura urbana con la que cuenta (número de descargas de drenaje, tomas de agua, capacidad de colectores de aguas negras, plantas de tratamiento, vialidades, áreas verdes disponibles, etcétera) incluso incide en el valor de mercado de los inmuebles, a tal grado, que en áreas metropolitanas muy desarrolladas, ya existe la posibilidad de realizar la “transferencia de potencialidad de uso del suelo” entre dos o más terrenos, con la finalidad de aprovechar al máximo la infraestructura urbana y la dotación de servicios en un sector de la ciudad. Pero este es un tema de interés cuyo análisis requiere al menos un artículo similar al que en esta ocasión nos ocupa.Otro punto de referencia en este análisis, es el que tiene que ver con la forma en que normalmente se establece el valor unitario de mercado de un inmueble, pues generalmente se expresa de manera unitaria, por ejemplo en nuestro país se expresa en pesos por metro cuadrado. Lo anterior implica que en este valor se incluyen todos los factores que inciden sobre un bien inmueble, como es el caso de la tierra y las mejoras integradas por la propia construcción y las instalaciones, e l e m e n t o s a c c e s o r i o s y o b r a s complementarias, y otros que lo afectan directamente, como su ubicación en la manzana, potencial de vista panorámica, etc.Resulta entonces evidente, que si partimos de la base de establecer la proporción que guardan la superficie de terreno y la superficie construida de un inmueble, el valor unitario de mercado de un inmueble se incrementará en forma directamente proporcional a la superficie de tierra con la que cuente. En este caso llamaremos a este parámetro “Incidencia del Suelo”, aunque también se conoce como “Repercusión del Suelo”. Para ser más clara la exposición, vamos a plantear el caso de dos viviendas idénticas en proyecto y calidad de acabados, que cuentan con 100.00 m2. de c o n s t r u c c i ó n , e d i f i c a d a s e n u n fraccionamiento cuyo lote tipo es de 8.00 * 25.00 m., es decir con una superficie de 200.00 m2. Si el valor de calle para el lote tipo es de $1,000.00 / m2. en d icho fraccionamiento, el lote tipo tendría un valor

de $200,000.00. Ahora bien, supongamos que la vivienda A se edificó en un lote tipo de este fraccionamiento, y la vivienda B se edificó sobre dos lotes tipos contiguos. Entonces, es evidente que el valor del terreno en que se edificó la vivienda A es de $200,000.00 y el valor del terreno en el que se edificó la vivienda B sería de $400,000.00. Esto nos permitirá entender con mayor claridad el criterio de “Incidencia del Suelo” anteriormente planteado, por lo que en el caso de la vivienda A, la incidencia del suelo será de $200,000.00 prorrateados en la superficie construida de la vivienda que es de 100.00 m2., por lo que en este caso, la incidencia del suelo sería de $2,000.00 / m2. construido. Haciendo un cálculo similar para el caso B, se puede concluir que la incidencia del suelo será de $4,000.00 / m2. y esta situación evidentemente generará una diferencia entre el valor unitario de mercado de ambos inmueble en análisis.Por lo anterior, es de esperarse que si la vivienda A tiene un valor de mercado investigado de $7,500.00 / m2., al realizar una homologación partiendo como comparable de la vivienda A y evaluando como Sujeto a la vivienda B, nuestro análisis nos debería generar un resultado o valor conclusivo muy similar a $9,500.00 / m2. si la única diferencia fuera la superficie de terreno entre ambas viviendas, pues de hecho la diferencia encontrada en la incidencia del suelo es precisamente de $2,000.00 / m2., es decir, la diferencia entre la incidencia de las viviendas B y A (4,000.00 – 2,000.00 = 2,000.00).En mi experiencia personal, a lo largo de 18 años como Valuador Profesional, en más de una ocasión me he encontrado con avalúos y formatos diversos, en los que este tipo de análisis no se realizan, y se deja de aplicar uno de los conceptos más sencillos y simples de la homologación de valores de mercado. Por lo anterior, consideré importante iniciar esta serie de tres artículos, que aportaré secuencialmente a esta publicación, en los que trataré de exponer con claridad mi posición respecto a este tema de interés general para el gremio de Valuadores. Espero que esta secuencia sea de interés general, y que nuestros apreciables lectores puedan dar seguimiento a estas colaboraciones que aparecerán en los siguientes números de esta publicación. Pues en ellas plantearemos con detalle la metodología de homologación propuesta. VP

Por: Ing. Esp. en Val. Julio E. Torres Coto M.Miembro del Colegio de Valuadores del Estado de Baja Californiay Ex-Presidente de la FECISVAL

Antecedentes: A lo largo de los años la valuación en México ha venido evolucionando, sofisticándose en un esfuerzo continuo de la profesión por lograr trabajos cada día más objetivos, mejor fundamentados y cuyo resultado sea una expresión de valor confiable. En ese hacer se adoptaron y generalizaron métodos y técnicas generadas para fines de valuación muy específicos con la creencia y confianza de que podrían ser aplicables a todos los casos.

Análisis de procedimientosde ajuste por superficie

Tal sucedió con el llamado Factor de ·rea, o Factor de exceso de ·rea utilizado con relativo éxito en los catastros no solamente mexicanos, sino de muchos países de América y Europa. Este coeficiente se diseñó para emplearse en procesos de valuación masiva cuando se han fijado con todo detalle técnico y legal los parámetros para ello. Entre estos destaca el correspondiente a las características del llamado lote tipo, que será diferente en muchos aspectos, en las distintas zonas que integran un pueblo o ciudad y que es elemento esencial para la aplicación de este factor.Aún cuando conocida por todos, conviene aquí presentar la expresión aritmética del factor."Cuando la superficie de un predio es superior a la del lote tipo, se aplica un coeficiente de corrección determinado por la siguiente expresión:

FA=0.75+0.25En donde:FA : Factor por exceso de áreaALT : Superficie del lote tipoAL : Superficie del lote en estudio"

Este factor multiplicado por el valor unitario fijado para el lote tipo afecta reduciéndolo al valor unitario del lote en estudio, es decir el sujeto a valuación. La lógica es sana, puesto que se entiende que un predio con superficie notablemente mayor que la general de los lotes de una determinada zona habrá de comandar unitariamente un precio menor que el típico para la zona y en el caso catastral el valor catastral o fiscal definido como valor de zona.

1Recientemente la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales propuso a los profesionales que realizan valuaciones para ese organismo un factor promedio aplicable al terreno en estudio (sujeto), siguiendo el desarrollo elaborado originalmente por Gonzalo E. Quiroga.I.1.2.2.- Factor promedio aplicable al terreno sujeto (Fp): Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor homologado en la que intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera conjunta bajo el sistema de las raíces cúbicas.Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque ajustar (frente, profundidad o área).

Donde:FP : Factor promedioFS : Frente del lote sujetoFT : Frente del lote tipoPT : Profundidad del lote tipoPS : Profundidad del lote sujetoAT : Área del lote tipoAS : Área del lote sujeto

1. Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, Boletín Técnico Número 4, Mayo de 2004, México, D. F.

* 3* 3 ASAT

PSPT

FTFSFP = 3

ALALT

12Valuador Profesional

2Por otro lado, James H. Boykin , cuestiona cuan recomendable es el empleo de comparables de diferente superficie para ajustar los valores unitarios o globales del suelo. Sus argumentos son válidos, altamente convincentes y dignos de ponderación, sobre todo en nuestro entorno, para entender que no es posible mecanizar y tampoco homologar los procesos de homologación en trabajos de valuación realizados mediante comparación de datos de mercado.Entre otras cosas, este autor señala: Los terrenos de diferente superficie generalmente se venden a precios unitarios marcadamente diferentes. Así, es limitada su posibilidad de uso al medir el valor de terrenos en proceso de valuación cuya superficie sea mayor o menor.Hay submercados claramente diferentes para diversos actividades de uso de suelo. A su vez, una persona interesada en una extensión específica de terreno por lo general no considera terrenos con superficies señaladamente diferentes como alternativas viables, aún cuando puedan estar en el mismo vecindario y tengan la misma clase de zonificación (uso de suelo).Hay una gama de superficies dentro de cada uno de los diversos submercados en donde compradores y vendedores visualizarían lotes de tamaños ligeramente diferentes como sustitutos razonables. Es fuera de estos límites en donde los terrenos ya no se consideran comparables por los inversionistas, y tampoco lo debería ser por los valuadores de bienes inmuebles.Un terreno puede estar muy cercano a, contar igual zonificación, suelo similar, y similares características de acceso, pero, debido a la variación en su tamaño, tener un uso mejor y más productivo (mejor y mayor uso) y valor unitario.El uso de ventas de terrenos comparables con extensión marcadamente diferente es un método no fiable de estimar el valor de la propiedad que se está valuando –salvo que puedas demostrarse ajustes por superficie

3razonables-.Otras consideraciones a que se refiere el mismo autor, aún cuando no son suyas de origen, incluyen las siguientes. El precio también se ve influenciado por los problemas que provoca el mayor tamaño del predio, esto es, costos de edificación más altos con edificios muy grandes…mayor especulación sobre la absorción de espacio por el mercado, requisitos mayores de inversión de capital, y costos

4corrientes proporcionalmente más altos.El fusión o acumulación de parcelas puede ser un factor negativo cuando el predio que se valúa es mayor que la configuración óptima

5para el patrón de utilización que prevalece.El tamaño generalmente es un elemento de comparación menos importante que la fecha de operación y la ubicación. La mayor parte de tipos de desarrollo tienen un tamaño óptimo; si el predio es mayor a éste, el valor de la tierra excedente tiende a disminuir a

una tasa acelerada. Puesto que las ventas de predios de diferentes tamaños pueden tener precios unitarios diferentes, los valuadores por lo regular dan mayor peso ponderativo a aquellos comparables que tienen aproximadamente el mismo tamaño del predio en

6estudio.El aumento de tamaño disminuye el precio unitario, pero la disminución no es absolutamente proporcional; esto es, duplicar la

7superficie no reduce el precio a la mitad.Ha de existir una relación geométrica entre el tamaño del predio y

8su predio por acre.9Todo esto llevó a Rabianski al análisis de los efectos de la aplicación

de la propuesta de Boykin en la práctica, de donde deriva el interés de comparar el resultado obtenido por este investigador con lo que en el mismo caso derivaría de la aplicación de las fórmulas y métodos usualmente aplicados en el país.Rabianski analiza, en principio el ajuste que correspondería aplicar a los precios de dos predios comparables para obtener el valor unitario indicado de un predio en estudio, mediante interpolación. Una vez ajustados los demás factores pertinentes (entre ellos, localización y fecha de venta) el precio ajustado se sujeta al ajuste por superficie. Esto lo hace como se indica la siguiente tabla. Puesto que solamente se utilizan dos puntos en este análisis, el modelo es de carácter lineal, esto es un defecto que se señaló por Boykin y por Dilmore, toda vez que ambos sostienen que la relación no es lineal.

2. BOYKIN, James H., "Impropriety of Using Dissimilar-Size Comparable Land Sales", The Appraisal Journal (July 1996); "Land Valuation; Adjustment Procedures and Assignments", (Chicago; Appraisal Insitute, 2001), p- 49-533. Boykin, Impropriety of Using Dissimilar-Size Comparable Land Sales4. Boykin cita a John R. White y R. Gary Barth, "Land Market Comparison Techniques in High Density Urban Areas", The Appraisal Journal (October 1974): 504.5. Ibid., Boykin cita a White y Barth. 5066. Ibid., aquí Boykin toma una referencia de Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate 10ª Edición. (Chicago, Appraisal Institute, 1992), 303. The Appraisal of Real Estate 12ª Edición, estipula que, "Por lo general, conforme aumenta el tamaño, el precio unitario decrece. De manera opuesta, cuando el tamaño disminuye, el precio unitario aumenta." Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate 12ª Edición, (Chicago, Appraisal Institute, 2001), 1967. Ibid., Boykin cita a Gene Filmore, "Size Adjustment Tables" The Real Estate Appraiser (Mayo-Junio, 1976); 238. Ibid., Boykin toma esta información de Robert. Suter, "The Sales Comparison Approach versus the Market Data Approach to Farm Real Estate Values", The Real Estate Appraiser and Analyst (Otoño 1983); 289. Rabianski, Joseph. S., "Site Size Adjustments: A Technique to Estimate the Adjustment Magnitude", The Appraisal Journal, (Otoño 2005); 397-407 13Valuador Profesional13

CÁLCULO DE AJUSTE UNITARIO E INTERPOLACIÓNPropiedad comparable Acres Precio Precio Precio

de venta de venta de venta2por acre por pie

A 1.11 $ 404,219 $364,161.60 $8.36B 15.27 $3,851,283 $252,212.40 $5.79Comp. A – Comp. B -14.16 $(3,447,064) $111,949.20 $2.57Cambio en precio de venta $7,906.02 $0000041666por unidad de comparaciónPropiedad en estudio 10.0 Ajuste por Ajuste por

2acre pieComparable B menos 5.27 $41,664.71 $0.956490propiedad en estudioComparable A menos -8.9 $(70,284.49) $(1.61)propiedad en estudio

Ajuste por Ajuste por2acre pie

Precio unitario de venta $293,877.11 $6.75ajustando comp. BPrecio unitario de venta $293,877.11 $6.75ajustando comp. A

CURVA DE BOYKIN PARA EL MEJOR AJUSTE

Para mejor apreciar las virtudes del método propuesto por Boykin, Rabianski analiza un caso real que es un predio con superficie de 4.5 acres sobre una vía troncal que corre de este a oeste y aproximadamente un octavo de milla de una autopista. El predio está zonificado para uso comercial, lo cual permitiría oficinas, comercio al detalle, hotel o desarrollo multifamiliar. Tales usos podrían tener una densidad de alta a media.AJUSTE POR SUPERFICIE Dll$/m2, VENTAS EN LA ZONA

$0$20$40$60$80

$100$120

Tamaño del predio en acresPrecio

por ac

re(mi

les) 0.0

0

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

40.00

Curva de mejor ajuste

Aún cuando las ventas son en el área inmediata al predio en estudio, se aprecia tanto la dispersión general, cuanto dos tendencias reales que se intuyen de lo expuesto atrás: la primera, señalada con la recta de puntos, es que en los predios con superficie menor a 1.3 acres (5,261 m2) el precio unitario aumento conforme la superficie crece; la segunda, confirma lo expuesto en la mayor parte de la literatura en sentido de que cuando aumenta la superficie, el precio unitario tiende a disminuir, cada vez con menor rapidez. La curva de raya y punto representa, mediante un ajuste manual, la curva de Boykin.Con esta construcción, Rabianski establece la relación de ajustes por pares entre el predio en estudio y cada uno de las ventas comparables. Así, el predio de 4.24 acres (17,189 m2) se ajustaría en $0.20 de dólar por pie cuadrado ($2.15 US.Cy./m2), negativo para hacerlo comparable con la propiedad en estudio, y el terreno de 4.76 acres (19,263 m2) debería ajustar en sentido positivo en $0.10 dólares por pie cuadrado ($1.075 US.Cy./m2). Los ajustes restantes, por pares, se muestran en la gráfica, la cual incluye al predio de 4.5 acres que se estudia.De acuerdo a Boykin y Radianski, cualquier predio con las mismas características de localización, zonificación, topografía, acceso, servicios públicos, etc., que se vendiese en la vecindad del terreno estudiado, comandaría un precio ajustado a las previsiones de esta última curva.De ella se desprende que este ajuste, el valor unitario del predio estudiado, siempre que los demás elementos de comparación hayan sido tomados en cuenta y se hayan realizado los correspondientes ajustes antes del análisis por superficie.CURVA DE AJUSTE POR TAMAÑO MANUALMENTE AJUSTADA, Dll$/m2

COMPARACIÓN CON LOS MÉTODOS USADOS EN MÉXICOVeamos ahora que sucede cuando se aplica la fórmula de ajuste del catastro. El primer problema aquí es conocer o determinar el lote tipo contra el cual ha de hacerse el ajuste, puesto que se trata de homogeneizar los precios. Utilizando como tipo al lote en estudio, se obtienen los siguientes resultados:

$0$50

$100$150$200$250$300

Superficie en m2Precio

por m2 2,2

263,8

404,8

565,2

615,6

667,0

828,0

538,5

3910,

92714,

08314,

77115,

78316,

22816,

86317,

15918,

21119,

26320,

63921,

85322,

86524,

07925,

495

Acres0.5500.9491.2001.3001.4001.7501.9902.1102.7003.4803.6503.9004.0104.1674.2404.5004.7605.1005.4005.6505.9506.300

m22,2263,8404,8565,2615,6667,0828,0538,53910,92714,08314,77115,78316,22816,86317,15918,21119,26320,63921,85322,86524,07925,495

$/m2$130.18$152.55$244.00$236.90$236.68$172.13$131.04$129.10$105.43$94.67$91.45$90.37$89.29$87.14$86.07$83.92$82.84$81.76$81.76$80.69$80.69$79.61

$0

$50

$100

$150

$200

$250

Superficie en m2Precio

por m2 2,2

263,8

404,8

565,2

615,6

667,0

828,0

538,5

3910,

92714,

08314,

77115,

78316,

22816,

86317,

15918,

21119,

26320,

63921,

85322,

86524,

07925,

495

Acres0.5500.9491.2001.3001.4001.7501.9902.1102.7003.4803.6503.9004.0104.1674.2404.5004.7605.1005.4005.6505.9506.300

m22,2263,8404,8565,2615,6667,0828,0538,53910,92714,08314,77115,78316,22816,86317,15918,21119,26320,63921,85322,86524,07925,495

$/m2$101.61$122.46$199.27$194.78$187.02$188.49$112.76$147.23$82.63$126.45$103.31$71.24$109.51$116.48$71.91$118.44$115.58$104.50$56.14$68.56$82.31$80.47

14Valuador Profesional

Si se eliminan del estudio los lotes que integran la rama ascendente de la curva y se analiza únicamente la rama que responde al “bastón de jockey” se encuentra una curva cuya expresión matemática podría determinarse por métodos de inferencia estadística no lineal. Esta curva puede tener forma logarítmica o potencial, dependiendo de la cantidad y calidad de los datos de que se disponga. Esto se pone de manifiesto en la siguiente gráfica.COMPARACIÓN SÓLO DE LA RAMA DESCENDENTE

Resulta evidente que cuanto mayor son las superficies de los terrenos también lo es la convergencia tanto de los tres métodos cuanto de la curva de regresión, sea ésta logarítmica o potencial.CONCLUSIÓNSe ha puesto de manifiesto la aplicabilidad, con el debido esmero que se espera de valuadores profesionales, de los tres métodos para la determinación de los ajustes por superficie para terrenos urbanos.Debe quedar claro que cualquiera de ellos puede aplicarse en el proceso de homogeneización u homologación solamente después de que cada una de las ventas comparables ha sido analizada y ajustada por lo menos por fecha de venta, localización, forma, topografía, acceso y visibilidad, servicios públicos y los demás elementos de comparación pertinentes, según el caso. De otra forma el ajuste por superficie puede quedar viciado de origen y carecer de pertinencia y validez.Finalmente, es esta otra de las áreas que requiere y merece la atención de los estudiosos de este país. VP

m2 $/m2 Factor Valor m2 $/m2 (At/As) Valorárea result. 0.333 result.

2,226 $130.18 0.7806 $101.61 2,226 $130.18 2.0136 $262.133,840 $152.55 0.8027 $122.46 3,840 $152.55 1.6792 $256.164,856 $244.00 0.8167 $199.27 4,856 $244.00 1.5529 $378.925,261 $236.90 0.8222 $194.78 5,261 $236.90 1.5121 $358.215,666 $236.68 0.8278 $195.92 5,666 $236.68 1.4752 $349.167,082 $172.13 0.8472 $145.84 7,082 $172.13 1.3696 $235.758,053 $131.04 0.8606 $112.76 8,053 $131.04 1.3122 $171.958,539 $129.10 0.8672 $111.96 8,539 $129.10 1.2869 $166.1410,927 $105.43 0.8778 $92.55 10,927 $105.43 1.1854 $124.9814,083 $94.67 0.9000 $85.21 14,083 $94.67 1.0894 $103.1314,771 $91.45 0.9352 $85.52 14,771 $91.45 1.0722 $98.0515,783 $90.37 0.9433 $85.25 15,783 $90.37 1.0488 $94.7816,228 $89.29 0.9528 $85.08 16,228 $89.29 1.0391 $92.7916,863 $87.14 0.9667 $84.24 16,863 $87.14 1.0259 $89.4017,159 $86.07 0.9728 $83.72 17,159 $86.07 1.0200 $87.7918,211 $83.92 0.9815 $82.36 18,211 $83.92 1.0000 $83.9219,263 $82.84 0.9856 $81.64 19,263 $82.84 0.9815 $81.3020,639 $81.76 1.0144 $82.94 20,639 $81.76 0.9592 $78.4321,853 $81.76 1.0333 $84.49 21,853 $81.76 0.9411 $76.9522,865 $80.69 1.0500 $84.72 22,865 $80.69 0.9270 $74.8024,079 $80.69 1.0639 $85.84 24,079 $80.69 0.9112 $73.5225,495 $79.61 1.0806 $86.03 25,495 $79.61 0.8940 $71.17

Factor CABIN Factor catastro $/m2

$0$50

$100$150$200$250$300$350$400

Superficie del terreno en m2Valor

unitar

io en

Dll$/m2 3,8

405,2

617,0

828,5

3914,

08315,

78316,

86318,

21120,

63922,

865

Para más claridad en la comparación, se presenta una gráfica en la cual se han trazado los valores homogeneizados obtenidos aplicando cada uno de los procedimientos explicados.A simple vista se aprecia que la tendencia para lotes de mayor superficie, en todos los casos es a una paulatina disminución de valor siguiendo una ley no lineal, que se apega claramente a la forma propuesta por Boykin. Destaca algunos aspectos particulares. Aplicando la expresión del colega Gonzalo E. Quiroga, los valores que se obtienen para lotes de superficies menores de 5,666 metros cuadrados, son señaladamente superiores a los que se obtienen con los otros dos procedimientos, variando entre 200% y 150% a los del método estadounidense, según aumenta la superficie. La fórmula de catastro arroja valores intermedios, que son solamente superiores a los norteamericanos en 78% para los valores más bajos y 83% en los más altos. De ahí en adelante los tres métodos tienden a acercarse, coincidiendo para los lotes de mayor extensión.COMPARACIÓN DE LOS TRES MÉTODOS

$0

$50

$100

$150

$200

$250

Superficie en m2Valor

unitar

io en

Dll$/m2 7,0

828,0

538,5

3910,

92714,

08314,

77115,

78316,

22816,

86317,

15918,

21119,

26320,

63921,

85322,

86524,

07925,

495

y = -29.747Ln(x) + 155.57y = 159.2x -0.2642

Factor CABIN Factor catastro $/m2Logarítmica ($/m2) Potencial ($/m2)

13Valuador Profesional15

Costo de vehículopor kilómetro recorridoPor: Ing. Marco Antonio Cano Gómez Miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Tabasco, A.C.y actual Comisario de la FECISVAL

Para el caso del análisis de lo que cuesta un vehículo, se aplicó un estudio de maquinaria y equipo que se emplea en la construcción, y aprobado por la ley de obras públicas, a través de su reglamento. Pero para el caso que nos ocupa se le adecuaron los datos de un vehÌculo, modelo 2005 lÌnea intermedia tipo camioneta pick up, Dodge Ram 1500, Ford 150, Chevrolet y cuyo costo nuevo o valor de reposicion nuevo (v.r.n.) se ponderó en $190,000 M.N. sin I.V.A., compra por medio de financiamiento.

Para el caso del análisis de lo que cuesta un vehículo, se aplicó un estudio de maquinaria y equipo que se emplea en la construcción, y aprobado por la ley de obras públicas, a través de su reglamento. Pero para el caso que nos ocupa se le adecuaron los datos de un vehÌculo, modelo 2005 lÌnea intermedia tipo automóvil sedán, Nissan GII 5 velocidades con aire acondicionado y cuyo costo nuevo o valor de reposicion nuevo (v.r.n.) se ponderó en $106,200 M.N. sin I.V.A., compra por medio de financiamiento.

DATOS

COSTO ANUAL

COSTOS FIJOS ($)

COSTO DE OPERACIÓN ($) KILOMETRAJE RECORRIDO

RESUMEN

I Interés (i) 15%Vut Vida útil en horas 12,000Ha Horas anual 2,400Q % de la reparación 0.50A Anticipo del vehículo 20%

P Prima de seguro 12,000GT Gasto de tenencia 750GV Gasto verificación 150 RE Renta estacionamiento 1,000VRN Valor de rep. nuevo 180,000

Interés I = VRN (1- A) * I / Ha 9.00Depreciación D = VRN / Vut 15.00Reparación R = Q * D 7.50Seguro S = P / Ha 5.00Tenencia T = GT / Ha 0.31Verificación V = GV / Ha 0.06Estacionamiento E = RE / Ha 0.42Total costo horario fijo 37.29Considerando un uso de 20,000 Km. $4.48anual normal, nos da por Km. recorrido

Mantenimiento menor cada 10,000 km a $ 2,800 0.28Gasolina nova, rendto. 7 km/lt $6.5 lt 0.93Lavado y lubricacion general c/5000 km a $900 0.18Llantas cada 70,000 km a $6,500 las 4 0.09Reparación y/o deducible cada 50,000 km a $9,000 0.18Total de costo de operación por km recorrido $1.66

Costo fijo $4.48Costo de operación $1.66 Total de costo por km recorrido $6.14/kmAdemás: Conversión del sueldo mensual promedio de un valuador, a costo por kilometro desplazado.Se estimó se recorren en una hora 80 km, por carretera pavimentada, en el sureste del pais.Si el sueldo mínimo libre de un valuador profesional es de $15,000 al mes, y trabaja 200 horas/mes, el costo hora valuador es de $15,000/200 => $75/hora, y en una hora se recorren 80 km, entonces tenemos lo siguiente:$75/80 km = $ 0.94 costo por kilometro desplazadoSumando costo por km recorrido + costo por km hora perito tenemos que: $6.14 + $0.94 = $7.08Total de costo por km recorrido + costo km tiempo valuador $7.08

DATOS

COSTO ANUAL

COSTOS FIJOS ($)

COSTO DE OPERACIÓN ($) KILOMETRAJE RECORRIDO

RESUMEN

I Interés (i) 15%Vut Vida útil en horas 12,000Ha Horas anual 2,400Q % de la reparación 0.50A Anticipo del vehículo 20%

P Prima de seguro 7,000GT Gasto de tenencia 2,120GV Gasto verificación 150 RE Renta estacionamiento 1,000VRN Valor de rep. nuevo 106,200

Interés I = VRN (1- A) * I / Ha 5.31Depreciación D = VRN / Vut 8.85Reparación R = Q * D 4.43Seguro S = P / Ha 2.92Tenencia T = GT / Ha 0.88Verificación V = GV / Ha 0.06Estacionamiento E = RE / Ha 0.42Total costo horario fijo 22.86Considerando un uso de 20,000 Km. $2.74anual normal, nos da por Km. recorrido

Mantenimiento menor cada 10,000 km a $ 2,000 0.20Gasolina nova, rendto. 8 km/lt $6.5 lt 0.81Lavado y lubricacion general c/5000 km a $800 0.16Llantas cada 70,000 km a $5,500 las 4 0.08Reparación y/o deducible cada 50,000 km a $7,000 0.14Total de costo de operación por km recorrido $1.39

Costo fijo $2.74Costo de operación $1.39 Total de costo por km recorrido $4.13/kmAdemás: Conversión del sueldo mensual promedio de un valuador, a costo por kilometro desplazado.Se estimó se recorren en una hora 80 km, por carretera pavimentada, en el sureste del pais.Si el sueldo mínimo libre de un valuador profesional es de $15,000 al mes, y trabaja 200 horas/mes, el costo hora valuador es de $15,000/200 => $75/hora, y en una hora se recorren 80 km, entonces tenemos lo siguiente:$75/80 km = $ 0.94 costo por kilometro desplazadoSumando costo por km recorrido + costo por km hora perito tenemos que: $4.13 + $0.94 = $5.07Total de costo por km recorrido + costo km tiempo valuador $5.07

16Valuador Profesional

13:00 a 14:00 hrs Avalúo de invernaderos, Ing. Jesús RamónGuemez Álvarez (Sinaloa)

10:00 a 11:00 hrs Maquinaria, concisiones y circunvoluciones,Arq. Sergio Contreras Valdez (UAZ-EM)

11:00a 12:00 hrs Avalúos de yates, Ing. Francisco Anda Silva(Baja California)

12:00 a 13:00 hrs Las subastas en México y su impacto en lavaluación, Ing. Indelfonso Acevedo (D.F.)

13:00 a 14:00 hrs Base de datos para el avalúo agrícola, Ing.Carlos Sandoval (Distrito Federal)

15:00 a 18:00 hrs Comida, Desarrollo La Primavera18:00 a 19:00 hrs Plenaria y clausura21:00 a 02:00 hrs Cena baile, Hotel Lucerna

Convencionista $4,000.00 M.N. mas I.V.A.Acompañante $2,000.00 M.N. mas I.V.A.Cuentas de cheques Colegio de Valuadores de Sinaloa Centro, A.C.

Banco del BajÌo Cuenta 17238240201CLABE 030730172382402015

Banco HSBC Cuenta 4028493070CLABE 021730040284930700

Hotel sede Teléfonos: (667)759-0045, (667)759-0000LUCERNA Sencilla $900.00, desayuno buffet incluido

Doble $1,000.00, desayuno buffet incluidoPersona extra $250.00 desayuno buffet incl.

Gran Plan Teléfonos: 01(800)021-4000, (55)5133-4000AEROMEXICO Ciudad Sencilla Doble(Hotel Lucerna) Guadalajara $3,859.00 $3,428.00

Hermosillo $3,755.00 $3,323.00León $5,802.00 $5,370.00México, D.F. $4,659.00 $4,228.00Tijuana $3,491.00 $3,059.00Noche adicional $1,020.00 $ 588.00Incluye: viaje redondo, 1 noche y desayuno

Hotel sub-sede Teléfonos: (667)759-5903, (667)759-5900FIESTA INN Sencilla $900.00, desayuno buffet incluido

Doble $1,000.00, desayuno buffet incluidoPersona extra $250.00 desayuno buffet incl.

Gran Plan Teléfonos: 01(800)021-4000, (55)5133-4000AEROMEXICO Ciudad Sencilla Doble(Hotel Fiesta Inn) Guadalajara $3,748.00 $3,295.00

Hermosillo $3,644.00 $3,190.00León $5,691.00 $5,237.00México, D.F. $4,548.00 $4,049.00Tijuana $3,380.00 $2,926.00Noche adicional $ 909.00 $ 455.00Incluye: viaje redondodo, 1 noche y desayuno

Atractivo programa para acompañantes

Salón Esmeralda

INSCRIPCIONES

ACOMPAÑANTE

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COLEGIO DE VALUADORESDE SINALOA CENTRO A.C.FECISVAL-COVASINFEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOSY SOCIEDADES DE VALUADORES DE LAREPÚBLICA MEXICANA, A.C.

Del 24 al 27 de octubre del 2006, Culiacán, SinaloaTeléfonos: (667) 713-9199 y (667) 713-7610 www.covasin.org.mx

Martes 24 de octubre del 2006

Miércoles 25 de octubre del 2006

Jueves 26 de octubre del 2006

Viernes 27 de octubre del 2006

09:00 a 20:00 hrs Inscripciones, Hotel Lucerna12:00 a 14:00 hrs Reunion Directiva FECISVAL, Hotel Lucerna16:00 a 20:00 hrs Asamblea FECISVAL, Hotel Lucerna, S. Zafiro20:00 a 23:00 hrs Cena buffet, Hotel Lucerna

(09:00 a 20:00 hrs)Costo: $1,500.00 mas I.V.A.Inscripciones: COVASIN, Teléfonos (667) 713-9199 y (667) 713-761009:00 a 20:00 hrs Modelo valuación de negocios, Dr. Fco Carrada

Profesor Universidad de Harvard y Arizona09:00 a 20:00 hrs Valuación de empresas, Dr. Octavio Aguirre M

Autor de 15 libros sobre empresas y finanzas09:00 a 20:00 hrs Valuación multicriterios, Dr. Jerónimo Aznar

Profesor Universidad Politécnica de Valencia14:00 a 16:00 hrs Comida buffet, Hotel Lucerna20:00 a 23:00 hrs Rompehielos, Hotel Lucerna, Salón Diamante 09:00 a 10:00 hrs Inauguración, Hotel Lucerna, Salón Diamante10:00 a 11:00 hrs Foto oficial11:00 a 12:30 hrs Perspectivas políticas y económicas 2007, Lic.

Erick Guerrero, Comentarista de TV Azteca12:30 a 14:00 hrs Valuación de negocios en el mundo, Dr. Fco.

Carrada, Prof. Universidad Harvard y Arizona14:00 a 15:00 hrs Sociedad Hipotecaria Federal, Dr. Guillermo

Babatz Torres, Director SHF15:00 a 20:00 hrs Comida, Nuevo Altata (Club de playa )

10:00 a 11:15 hrs Avalúos de viñedos, Ing. Gabriel PalaciosArroyo (Distrito Federal)

11:15 a 12:30 hrs Avalúo de granjas acuícolas, Ing. César AdolfoBruschetta Altamirano (Sinaloa)

12:30 a 13:45 hrs Avalúo de invernaderos, Ing. Jesús RamónGuemez Álvarez (Sinaloa)

13:45 a 15:00 hrs El derecho incorpóreo distinto a la propiedaddel suelo, Ing. César Cantú M. (Nuevo León)

10:00 a 11:00 hrs Avalúo de empaques agrícolas, Ings. ReneChairez Cabrera y José Luis Sandoval (Sinaloa)

11:00a 12:00 hrs Avalúos de viñedos, Ing. Gabriel PalaciosArroyo (Distrito Federal)

12:00 a 13:00 hrs Avalúo de granjas acuícolas, Ing. César AdolfoBruschetta Altamirano (Sinaloa)

Cursos Hotel Lucerna

Salón Zafiro

Salón Rubí

Salón Esmeralda

Conferencias Hotel Lucerna, Salón Diamante

Ponencias Hotel LucernaSalón Zafiro

Salón Rubí

13Valuador Profesional17

1ra. Asamblea General Ordinaria2006 de la FECISVALRealizada en el Distrito Federalel 21 de enero del 2006.

1 y 2. Palabras de Inicio de trabajos de la Primera Asamblea General Ordinaria de la FECISVAL por el invitado especial Lic. Ignacio Esteva de la Parra, Director General Jurídico del CONAFOVI3. Entrega de Revistas "Valuador Profesional" a las autoridades invitadas4 y 5. Presentación del Plan de Trabajo del nuevo presidente de FECISVAL el Ing. Manuel Bazua Ledón6. Aspectos de la Primera Asamblea General de la FECISVAL

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618Valuador Profesional

13Valuador Profesional19

Colegio de Valuadoresdel Estado de Oaxaca, A.C.Reunión con autoridades de I.C.E.O (Instituto Catastral del Estado de Oaxaca) de la Secretaría de Finanzas del Estado de Oaxaca, 31 de Enero 20061.Lic. Enrique Balcazar Lerma, Arq. Guillermo

Rocha González y Jurídico del I.C.E.O.Integrantes del Colegio.

2.Lic. Enrique Balcazar Lerma, Arq. Guillermo Rocha González y Jurídico del I.C.E.O.Integrantes del Colegio. En las oficinas del Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca A.C.

Curso introductorio para Jueces y Peritos del H. Tribunal Superior de Justicia. 10, 11, 17 y 18 de Feb. 2006.3.Jueces y Peritos del H. Tribunal en el

presidium: Mag. Eduardo Pinacho Sánchez, Presidente de la Primera Sala Civil del H. Tribunal Superior de Justicia del Estado; M. Valuación Carlos E. Velasco Coronel, Presidente y Especialista Albero Siordia Torres, Vicepresidente.

4.En el presidium: Mag. Presidente Héctor Anuar Mafud Mafud y Mag. Eduardo Pinacho Sánchez, Presidente de la Sala Civil del H. Tribunal Superior de Justicia del Estado;M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel, Presidente y Esp. Arq. Alberto Siordia Torres del Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca A.C.

5.M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel en el curso de Maquinaria y Equipo, 11 Feb. 2006.

6.En el presidium: Mag. Presidente Héctor Anuar Mafud Mafud y Mag. Eduardo Pinacho Sánchez, Presidente de la Sala Civil del H. Tribunal Superior de Justicia del Estado;M. en V. Arq. Carlos E. Velasco Coronel, Presidente y Esp, Arq. Alberto Siordia Torres del Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca A.C.

7.Esp. en Valuación Cont. Agustín Caxauz Zavala impartiendo el tema de Intangibles.

8.M. en V. Arq. J. Agustín Hernández Monroy con el tema Normatividad y Perfil del Valuador.

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INSTITUTOFECISVAL-COVAMEX

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.I.M.V. DE MEXICALI

I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C.I.M.V. DE SINALOA CENTRO

I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PREFE- SIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)I.M.V. DE COSTA DE SONORA

I.M.V. DE SUR DE SONORA

I.M.V. de COAHUILA

INSTITUTO Y COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. I.M.V. DE TAMAULIPAS

I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS

I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.

I.M.V. de JALISCO

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ZACATECAS, A.C.COLEGIO MICHOACANO DE VALUADORES, A.C.

I.M.V. de QUERETARO

I.M.V. de SAN LUIS POTOSI

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INST. MEX. DE VALUACION DE GTO. CENTRO, A.C.COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.

I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C.I.M.V XALAPA

COLEGIO E INSTITUTO DE VAL. DEL ESTADO DE VERACRUZ. A.C.COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C.

I.M.V. DE QUINTANA ROO

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE YUCATAN "ING. HERNAN PEREZ VEGA", A.C.I.M.V. DE TABASCO

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, A.C.I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL

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PRESIDENTEESP. EN V. ING. MANUEL BAZUA LEDONING. VICTOR JAVIER AGÜERO SOLISARQ. CARLOS LUIS YARZA GONZALEZING. MIGUEL MAYOL VERDUGO

ING. JUAN ANTONIO ZEPEDA RODRIGUEZING. JESUS ALEJANDRO SALIDO ONTIVEROSING. CARLOS ANDRES ORTIZ CAMPILLOING. FERNANDO GARCIA REYES

ARQ. VICTOR MANUEL BOURS HURTADOING. BERNANRDO ARTURO ESCALERA GUTIERREZING. RICARDO A. CANTU GARZA

ARQ. RAFAEL GODARD SANTANDERING. OSCAR CHAPA GONZALEZ

ING. RUBEN ANGEL VALERO SOLISARQ. ROBERTO LOZANO VALENCIAARQ. SUSANA ISABEL BARSSE NAVARROING. ALEJANDRO FIERRO MURILLOM. EN V. ING. ALBERTO GUI-LLERMO HERMOSILLO MORALESING. EDUARDO CARRILLO ARIAS

M. EN C. ALBERTO GONZALEZ GUTIERREZM. EN VAL. ARQ. ARTURO A. LOPEZ PERALESESP. EN VAL. ING FIDEL ALVAREZ GONZALEZING. ARQ. JORGE ROMERO MORENOM. EN C. HECTOR SANTANA HERNANDEZING. CESAR FERNANDO CORDOVA CASANOVAARQ. VICTOR RENE ROCHA GONZALEZING. JAIME VAQUEIRO GONZALEZING. LUIS ALEJANDRO LOPEZ PELAYOM. EN V. ING. MARIO MARQUES CONTRERASARQ. ALFONSO MORALES HOYOSMTRO. ING. EDUARDO LOPEZ BONILLAMTRO. ING. DAVID SANCHEZ JIMENEZARQ. CARLOS E. VELASCO CORONELING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETOE. EN V. ING. HEIDE ZETINA RODRIGUEZING. MANUEL ANTOINIO PEREZ CARAVEOING. JOEL ELI NANGULLASMU SANCHEZARQ. ROBERTO ARTURO ESTRADA BARCENASING. GUSTAVO RANGEL GUZMANARQ. SERGIO ALFONSO TELLEZ LOPEZING. ARQ. ARMANDO ALVARO ARROYO MENDOZA

DIRECCIONAV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 21100, MEXICALI, B.C.DURAZNO No. 19 FRACCIONAMIENTO MORENO, TIJUANA B.C. C.P. 22630AV. CARROCEROS Nº 1690-6 COL. INDUSTRIAL C.P. 21010 MEXICALI. B.C.VALENTIN GOMEZ FARIAS 4133, E/Q. ROO E ISLA DEL CARMEN COL. LOS RESIDENCIALES LORETO, LA PAZ, BCS.ALLENDE 454 NTE. C.P. 81200 LOS MOCHIS, SINALOA

AV. JUAN CARRASCO Nº 160 SUR COL. CENTRO C.P. 80000 CULIACÁN, SIN.PASEO DE MANANTIAL 39-A COLONIA VALLE VERDE C.P. 83200, C.P. 83200, HERMOSILLO SONORAAV. ALFONSO IBERRI No. 65 EDIFICIO PORLAMAR INTERIOR 205, GUAYMAS, SON.PUEBLA 105 SUR ITERIOR 3, COL. CENTRO C.P. 85000, CD. OBREGON, SON.BLVD. HAROLD R. PAPE 800 LOCAL 14 PLAZA INN MONCLOVA COAHUILACORONADO No. 103 COL. MITRAS CENTRO C.P. 64460 MONTERREY, N.L.

GUATEMALA No. 2802 Y OCAMPO ESQUINA COL. JUAREZ NUEVO LAREDO, TAMPS.CALLE MICHOACAN No. 444 OTE. FRACC. VALLE DE AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.CORONADO No. 303 PTE. ZONA CENTRO C.P. 34000, DURANGO, DGR.INSURGENTES 5902-02 ALAMOS DE SAN LORENZO

CALLE 7a No. 2203 COL. CENTRO C.P. 31000 CHIHUAHUA, CHIH.CALZADA COLON No. 551 NORTE COL. CENTRO C.P. 27000AV. JUAN PALOMAR ARIAS No. 84 COL. JARDINES VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL.CALLE CORREGIDORA 275 LOC 24 "PLAZA PORTALES" COL. JARD. DE LA CORREGIDORA CP 28030 COLIMA, COL.NICOLÁS BRAVO No. 135,CENTRO

BLVD. JOSE LOPEZ PORTILLO No. 746-9 FRACC. BOULEVARES, C.P. 98064, ZACATECAS, ZAC.JOSE MARIA IGLESIAS No. 297, CHAPULTEPEC OTE. MORELIA, MICH.CALLE ESTADIO No.114, COL. CENTRO SUR C.P. 76090 QUERETARO, QRO.TECALI No. 227 VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P.

MANUEL MENDIVIL 91, FRACCIONAMIENTO CD. DEPORTIVA, IRAPUATO, GTO.VALLE DE OLIVOS No. 207, VALLE DEL CAMPESTRE C.P. 37150 LEON, GTO.AV. IGNACIO ZARAGOZA No. 1902-A1, COL. PALMA SOLA, COATZACALCOS, VERACRUZAVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500, CORDOBA, VERACRUZPROLONGACION POPOCATEPETL No. 10, COL. MIRADOR

2 DE ABRIL 634-21 COL. ZARAGOZA VERACRUZ, VER.BENITO JUAREZ OTR No. 645 COL.SAN FELIPE HUYOTLILPAN C.P. 72030 PUEBLA, PUE.CALLE MITLA NO. 111-A INT-1

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SECRETARIO DE ACCIÓN GREMIAL

SECRETARIO DE RELACIONES YDIFUSIONCOMISARIO

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NOMBREESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUA LEDON

ING. CESAR SERVANDO CANTU MARTINEZ

MTR. EN VAL. ING. OSCAR MARTINEZ JAMED

ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZ

M. EN VAL. ARQ. CECILIA YOLANDA VEGA PONCE

ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS

ARQ. ESP. EN VAL. FRANCISCO JAVIER MIJARES ORTIZESP. EN VAL. ING. MARCO A. CANO GOMEZ

ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS

NOMBREESP. EN VAL. ARQ. PEDRO GARCIA VALDEZ

ESP. EN VAL. ING. F. HORACIO CANTU QUIROGA

M. EN VAL. ING. HECTOR AMERICO NIÑO VALDIVIA

M. C. ING. HUGO SAUCEDO ACOSTA

M. EN C. ING. EDUARDO S. SIBAJA LOPEZ

ESP. EN VAL. ARQ. FERNANDO VAZQUEZ CHAGOYA

ESP. EN VAL. ARQ. RUBEN JOSE EROSA ROSADO

ESP. EN V. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS

DIRECCIONAV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 21100AV. LAZARO CARDENAS No. 821-A, PTE. COL. V. DEL MIRADOR, C.P. 64750 SAN PEDROAV. FLORES MAGON No. 1517 ESQUINA VALENCIA COL. ZARAGOZA, C.P. 91910AV. UNIVERSIDAD No. 38-205, FRACCIONAMIENTO

ALFREDO LEWIS No. 1006, COL. CIRCUNVALACION NTE.C.P. 20020MEXICO 809, COL. PETROLERA, C.P. 89110

AV. NADER NO. 39 P.B. MZA. 07, SM. 2-A, C.P. 77500

CALLE CENTENARIO INSTITUTO JUAREZ No. 109-4 COLONIA REFORMA, C.P. 86080ASTURIAS No. 59, 2do. PISO COL. INSURGENTES MIXCOACC.P. 03920

DIRECCIONCALLE 22, AVENIDA 16-A No. 89, COL. CENTRO, GUAYMAS, SONORACORONADO 103 COL. MITRAS, CENTRO, C.P. 64010, MONTERREY, NUEVO LEONAV. ABASOLO No. 35 PONIENTE 2do. PISO INTERIOR 10, C.P. 27000, TORREON, COAHUILAIGNACIO TORRES GUTIERREZ 131 FRACCIONAMIENTO PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMAMELCHOR OCAMPO No. 18 SUR, C.P. 76000, QUERETARO, QUERETARO JUAREZ 149-B, COL. CENTRO, MINATITLAN, VERACRUZ

CALLE CEIBO, LOTE 13, MZA. 49, SM. 23, DEPTO. 12, P.B., C.P. 77500, CANCUN, QUINTANA ROOASTURIAS No. 59 2do. PISO, COL. INSURGENTES MIXCOACC.P. 03920, MEXICO, D.F.

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