Cementerios Privados Trabajo

5/20/2018 Cementerios Privados Trabajo

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CEMENTERIOS PRIVADOS

INTRODUCCION

Marco jurdico Definicin

La figura de los cementerios privados data de una antigedad no mayor a los 30 aos.

o encontramos regulacin so!re la materia en forma codificada" solamente ordenan#as

municipales $ue solamente plantean modos" formas" mantenimientos de las diferentes

parcelas" pero en ningunas de ellas estipulacin nos esta!lecen o!ligaciones o cargos

conferidos a los contratantes.

%e consideran cementerios privados" a a$uellos $ue no pertene#can al dominio p&!lico

del 'stado sean los mismos nacional" provincial o municipal.

%e trata de inmue!les $ue son de particulares e incluso puede ser su titular el 'stado"

siempre y cuando se (allen !ajo su dominio privado.

'n la provincia de )uenos *ires en +,- se dict la ordenan#a general //+ y la ley ,0,

$ue prev1n la e2istencia de cementerios privados con fines especulativos o de lucro" sin

connotaciones familiares o religiosas" reservndose al 'stado el poder de polica

mortuoria y el servicio p&!lico de in(umaciones" $ue es ejercido por las

municipalidades.

Ley de Defensa del consumidor 4/./05" (ace referencia a los cementerios privados en

su art.+ en su parte final al considera 67'D* 89M:;'D


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?am!i1n se induce al consumidor por medio de pu!licidades" eslogan y frases

engaosas o emotivas" o!viamente dejando del lado el de!er de informar $ue es la

esencia !ase del derec(o del consumidor.

CONTRATOS DE CEMENTERIOS PRIVADOS

Naturaleza jurdica

%iguiendo los pensamientos idelogos del gran urista Eiper" llegamos a considerar

$ue el contrato de cementerio privado resulta atpico e innominado, aun$ue otra parte

de la doctrina considera al mismo como un contrato de locacin.

Objeto del contrato

'l contrato tiene por o!jeto permitir a una persona la utili#acin de una parcela de tierra

dentro del cementerio" especialmente para la in(umacin de cadveres y accesoriamente

la posi!ilidad de usar otros servicios $ue preste el titular del cementerio" por el pago de

un precio" y durante el tiempo convenido.

Caracteres

Los contratos de cementerio privado presentan por lo general estos caracteresF

+5 De ad(esin

/5 8onsensual

35 o formalF la ley no (a previsto ninguna forma y no est involucrada la transmisinde ning&n derec(o real" aun$ue" seg&n Eiper" es preferi!le $ue el contrato sea formal no

solemne" es decir" $ue la forma sea e2igida como elemento de prue!aG siendo la forma

escrita la $ue se muestra ms conveniente.

5 )ilateralF genera o!ligaciones y derec(os recprocos

H5 9neroso

I5 ?rasmisi!leF por actos entre vivos o disposiciones de &ltima voluntad.


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Obligaciones de las partes

Del cementerio privadoF

+5 *segurar $ue sus servicios se prestan conforme a la normativa municipal vigente.

/5 Mantener el mismo destino para todas las parcelas del cementerio.

35 'sta!lecer el precio" previamente verificado por la autoridad p&!lica.

5 :restar los servicios adicionales 4tales como vigilancia" caminos interiores" cuidado

de las sepulturas" capillas" !aos" iluminacin" etc.5 a cam!io de una cuota.

H5 *utori#ar la apertura del sepulcro cuando medie autori#acin municipal o mandato

judicial.

Del titular de la sepultura o sepulcroF

+5 :agar en tiempo y forma el precio de la parcela.

/5 :agar en tiempo y forma las cuotas referentes a la conservacin" mantenimiento y

limpie#a y dems servicios adicionales $ue se presten.

35 *daptar las ornamentaciones de la sepultura a las reglamentaciones internas del

cementerio privado.

5 o transferir ni ceder los derec(os y o!ligaciones de la parcela cuando esta est1

ocupada. 'stando vaca" se de!er dar notificacin previa a la administracin del

cementerio privado.

H5 ;econocer el fin e2clusivo $ue tienen las parcelas para la in(umacin de cadveres o

reducciones" en miras de la legislacin vigente y el reglamento del cementerio.

'n caso de incumplimientopor parte del titular de la sepultura se podr estipular la

mora automtica y facultar al cementerio privado a e2igir el cumplimiento o dar por

rescindido el contrato. %in em!argo" Loren#etti dice $ue el pago de las cuotas o

e2pensas son una o!ligacin accesoria" por lo $ue no podran conllevar como sancin la

p1rdida del derec(o de sepulcroG aun$ue" si no conllevan sancin alguna" podra

volverse general el incumplimiento del pago de estas cuotas" generando la $uie!ra del

sistema. 8omo solucin" propone la adopcin de un sistema de garantas de pago. 'n

caso de rescisindel contrato o vencimientodel pla#o" el titular de la sepultura de!er

retirar" dentro de un pla#o" los restos contenidos en las sepulturas y entregar la parcela

totalmente desocupada. 'n caso $ue no lo (iciere" la administracin podr retirar losrestos y trasladarlos a la fosa com&n.


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Cementerios privados como derecos reales

Dado $ue los derec(os reales son numerus clausus se intentar anali#ar y ver en cul de

los derec(os reales podra encajar el cementerio privado.

1. Dominio:

o se muestra posi!le la transmisin de un derec(o de dominio so!re el espacio

destinado a servir de sepultura" separadamente del inmue!le en $ue se asienta el

cementerio" ya $ue a$uel espacio carecera de individualidad" de modo $ue no (a!ra

o!jeto cierto y determinado y" por ende" no estara cu!ierto el principio de la

especialidad en cuanto al o!jeto.'l derec(o real de dominio es a!soluto" lo $ue supone entre otras cosas

facultades" la de disponer materialmente de la cosa" dado $ue todos ellos de!eran

ajustar su conducta al destino del cementerio" pues de lo contrario el sistema se

desnaturali#ara. 'n consecuencia" no se lo puede considerar como un derec(o real de

dominio.

2. Usufructo:

'l usufructo" si no se pact pla#o" es vitalicio y en el caso de personas jurdicas

tiene un m2imo de /0 aos. 's de suponer $ue el ad$uirente del derec(o so!re la

sepultura lo (ace no solo con el fin de (onrar a sus muertos" sino tam!i1n con la

intencin de ser 1l in(umado en dic(o lugar al acontecer su muerte" para de ese modo

asegurarse anticipadamente un lugar para sus restos y" a la ve#" evitarle un pro!lema a

sus familiares. Dic(a finalidad se desvirt&a totalmente con el derec(o de usufructo" $ue

solo le permite usar y go#ar del sepulcro por el t1rmino m2imo $ue pueda alcan#ar su

propia vida" pero ninguna utilidad le presta ms all de dic(o momento" ya $ue el

derec(o necesariamente se e2tingue. :or otra parte" el usufructo no es transferi!le por

actos entre vivos ni de &ltima voluntad.

3. Uso:

*lgunos cementerios e2istentes en la provincia de )uenos *ires (an adoptado

esta modalidad" con la particularidad de $ue se otorga un derec(o a perpetuidad o por un

largo pla#o. 'l propietario del cementerio renuncia e2presamente a las disposiciones del

art. +, del 8d. 8iv. 4Jes pro(i!ida la cesin de derec(os de uso y (a!itacinK5 y

se permite a los ad$uirentes transferir en forma gratuita u onerosa sus derec(os so!re lassepulturas" previa conformidad del propietario.


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%e esta!lece tam!i1n en el contrato $ue" en caso de fallecimiento del titular" la

propietaria renuncia a lo dispuesto por el art. /,/0 y $ue otorgar un nuevo derec(o a

los (erederos del causante 4*rt./,/0F J'l usufructo se e2tingue por la muerte del

usufructuario de cual$uier manera $ue sucedaG y el $ue es esta!lecido a favor de una

persona jurdica" por la cesacin de la e2istencia legal de esa persona y por (a!er durado

ya veinte aos5.:ero este sistema resulta inseguro" ya $ue se pasa del campo de los derec(os

reales al de los derec(os personales" los $ue estn e2puestos a sufrir las consecuencias

de un em!argo o una (ipoteca $ue pese so!re el inmue!le del propietario y" adems" en

el trnsito de una situacin a otra se pierde el ius preferendi caracterstico de los

derec(os reales.

4. !"it!ci#n:

'ste derec(o real refiere a una casa y a la necesidad de $ue (a!iten en ella el

titular y su familia" no de!e ni ser mencionado.

$. Con%ominio:

'n este caso se presenta un o!stculo insalva!le" al no estar previsto por la ley la

indivisin for#osa" cual$uiera de los condminos podra solicitar en cual$uier tiempo la

divisin de la cosa" lo $ue en los (ec(os significara la particin en especie de la

totalidad del cementerio" o su venta en forma privada" o en su!asta p&!lica"desnaturali#ando el sistema.

>a!i1ndose pactado la indivisin" el contrato no podra e2ceder el t1rmino de H

aos y sera necesaria la renovacin permanente.:or otro lado sera inadmisi!le el derec(o de veto en el caso de cementerios

privados 4art./I0F Jla oposicin de uno !astara para impedir lo $ue la mayora $uiera

(acer5.

&. Pro'i(%!% )ori*ont!+:

:ara Eiper" este derec(o real es el $ue mejor se ajusta a las necesidades de los

ad$uirentes de sepulturas dentro de los cementerios privados" ya $ue a$uellas

constituyen las partes e2clusivas" y el resto del inmue!le las partes comunes.%in em!argo" es necesario aclarar" $ue se opone a esta postura Manuel *drogue"

$uien considera $ue la propiedad (ori#ontal no se adapta a los re$uerimientos del

cementerio privado ya $ue la ley $ue la regula presupone la e2istencia de un edificio en

cuya estructura se articulan las unidades funcionales 4u (ori#ontales5 y $ue esto est

alejado de la idea de cementerio privado.


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'n respuesta" Eiper dice $ue si !ien el te2to de la ley alude a pisos o

departamentos" la doctrina admite en forma casi unnime $ue el inmue!le pueda tener

otros destinos !ien diversos" en tanto se cumplan los re$uisitos legales" ante la ausencia

de norma alguna $ue pro(!a esa afectacin o determine $ue las unidades solamente

podran ser destinadas a vivienda. Los re$uisitos de la ley en lo $ue respecta a las

unidades e2clusivas o privativas consisten en la llamada Jindependencia funcional es

decir" $ue cada unidad sea autnoma y se !aste a s misma para satisfacer el fin al cual

va a ser destinada y $ue tengan salida a Jla va p&!lica. 'n tanto la construccin del

sepulcro o sepultura posi!ilite la satisfaccin del destino fijado" el o!stculo es

ine2istente.

Inscripcin registral

%i tomamos como vlida la concepcin de cementerios privados desde el punto de vista

de los derec(os reales" entonces estos actos de constitucin o transmisin de!en ser

inscritos en el ;egistro de la :ropiedad


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* su ve# pueden e2istir otros consumidores $ue estn fuera de la relacin de consumo

pero e2puestos a la misma. :uede tratarse de personas $ue usan pero no contratanG

afectados o e2puestos a practicas comerciales" en contacto a pu!licidad engaosa"

a!usiva" fraudulenta" mas adelante se (a!lara so!re el modo en $ue comerciali#an los

cementerios privados y su vinculacin con la pu!licidad.

:ersonas victimas de un dao causado por un producto o servicio" 8on respecto a este

tema encontramos un fallo $ue no (a!la especficamente de la defensa del consumidor

sino so!re competencia" pero los (ec(os sirven para e2plicar como funciona el contrato

de cementerio privado en relacin a los sujetos intervinientes. J*%98


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:ara continuar con el anlisis de este fallo encontramos" a los titulares de la parcela o

sus (erederos y se o!serva $ue ante el eventual cierre o clausura preventiva del

cementerio se ven vulnerados sus derec(os como consumidores" toda persona $ue

utili#a un !ien o servicio 4aun sin contratar5 tiene las garantas de esta leyF derec(o a ser

informado" derec(o a la seguridad" al trato dignoG $ue en el caso es el mas vulnerado" ya

$ue estos no podrn visitar a los familiares $ue tuvieren all" tampoco podrn

in(umarlos" y en todo caso %er el cementerio $uien de!er trasladarlos a un

cementerio municipal o a otro de similares caractersticas a las suyas" estas situaciones

violan el art. !is de la LD8 ya $ue colocan al consumidor en situaciones

intimidatorias "y vergon#antes.

'l *rt. I esta!lece $ue a$uellas cosasservicios cuya utili#acin pueda resultar un riesgo

para la salud o la integridad fsica de los consumidores o usuarios de!en comerciali#arse

o!servando los mecanismos" instrucciones y normas esta!lecidas o ra#ona!les para

garanti#ar la seguridad de los mismos. 'n este caso no ocurre ya $ue el cementerio no

conta!a con la (a!ilitacin necesaria. A entendiendo $ue todos somos consumidores se

aplicara el *rt en defensa de los vecinos.

%iendo el contrato de cementerio un contrato de ad(esin se le aplica el art. 3 de la

LD8 y dice $ue ser la autoridad de aplicacin $uien vigilara $ue no contengan

clusulas a!usivas" en este caso la autoridad de aplicacin puede ser la municipalidad

$ue es $uien le otorga la (a!ilitacin para constituir un cementerio" lo mismo en caso de

clusulas uniformes" generali#adas o estandari#adas y $ue no (ayan sido en tratativas

con el consumidor.

Normativa aplicable a los contratos ) reglamentos sobre venta o cesin de derecos

sobre parcelas*

's frecuente encontrar $ue se ofrecen parcelas en cementerios privados las cuales se

comerciali#an !ajo la apariencia de una compraNventa inmo!iliaria donde lo $ue se

transmite es el dominio de una unidad inmo!iliaria independiente. *l no tener un

r1gimen jurdico propio las sepulturas y al no poder modificarse por los contratantes las

normas relativas a los derec(os reales" se transforma en imposi!le (a!lar de dominio

so!re la parcela dentro de un cementerio. La titularidad del dominio seria delcementerio por so!re toda la propiedad" no e2iste forma de dividir las parcelas en


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unidades y registrarlas en el registro correspondiente. Las caractersticas propias del

cementerio (acen imposi!le $ue se adecue la venta de parcelas a la transmisin de

dominio o condominio.

Desde este punto de vista lo $ue (a!ra es pu!licidad engaosa" receptada en la ley de

defensa del consumidor en su artculo dispone Las precisiones formuladas en la

publicidad o en anuncios prospectos, circulares u otros medios de difusin obligan al

oferente y se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor.

8oncomitantemente al estar incluidas en el contrato las precisiones formuladas en la

pu!licidad se aplicara tam!i1n el artculo +0 !is en cuantodispone JEl incumplimiento

de la oferta o del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta

al consumidor, a su libre eleccin a: a) Eigir el cumplimiento forzado de la

obligacin, siempre !ue ello fuera posible" b) #ceptar otro producto o prestacin de

servicio e!uivalente" c) $escindir el contrato con derec%o a la restitucin de lo pagado,

sin per&uicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato. 'odo

ello sin per&uicio de las acciones de da(os y per&uicios !ue correspondan.

8on respecto al reglamento interno de los cementerios $ue al momento de la Jcompra

de la parcela la persona acepta su conocimiento aun$ue en la realidad nunca se lo (ayan

entregado" en este caso lo $ue falta es la informacin necesaria para una correcta

informacin del usuario. *$u se aplica el artculo de la ley //0 el $ue disponeF JEl

proveedor est obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada

todo lo relacionado con las caracter*sticas esenciales de los bienes y servicios !ue

provee, y las condiciones de su comercializacin.

La informacin debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con

claridad necesaria !ue permita su comprensin.

%i lo $ue se ofrece al momento de la operacin es una cesin de derec(o real de uso a

favor de la parte compradora con la supuesta perpetuidad de la cesin" el anlisis $ue

ca!e es desde el punto de vista del derec(o real de uso. 'ste se podra inscri!ir en el

registro de la propiedad ya $ue el mismo tendra el carcter de vitalicio y durara el

tiempo $ue dure la vida de la parte $ue sera la usuaria. :ero una ve# finali#ada la vida

de la persona el derec(o de uso se e2tingue y no se transmite a los (erederos. 8a!e

recordar $ue la finalidad de los derec(os reales no es sacar del comercio las cosas ni

otorgar ning&n derec(o perpetuo ms all de la vida de una persona. 9 finali#an con la

vida de la persona o se transmiten a sus (erederos.


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%i lo $ue se ofrece es una locacin so!re la parcela el tema de la perpetuidad se vuelve

a!solutamente ms complejo ya $ue no podra e2istir nunca una locacin $ue durase

ms de +0 aos. 'n este caso claro est $ue no (a!ra ni transmisin de dominio ni de

condominio ni derec(o de uso. o (a!ra a$u en juego un derec(o real sino uno

personal.

;elativo a las clausulas dispuestas en los reglamentos de los cementerios privados" nos

encontramos a$u en el terreno de las clusulas a!usivas. :or ejemplo clusulas $ue

permitan aumentos de mantenimiento intempestivos o intereses por mora usurarios entre

otras. 'n este caso se de!e estar a lo $ue dice el artculo 3- de la ley //0F J +in

per&uicio de la validez del contrato, se tendrn por no convenidas: a) Las clusulas !ue

desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por da(os" b) Las

clusulas !ue importen renuncia o restriccin de los derec%os del consumidor o

ampl*en los derec%os de la otra parte. c) Las clusulas !ue contengan cual!uier

precepto !ue imponga la inversin de la carga de la prueba en per&uicio del

consumidor.

La interpretacin del contrato se %ar en el sentido ms favorable para el consumidor.

uando eistan dudas sobre los alcances de su obligacin, se estar a la !ue sea menos

gravosa.

En caso en !ue el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusin

del contrato o en su celebracin o transgreda el deber de informacin o la legislacin

de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendr derec%o a

demandar la nulidad del contrato o la de una o ms clusulas. uando el &uez declare

la nulidad parcial, simultneamente integrar el contrato, si ello fuera necesario..

%iguiendo con las clausulas dispuestas en reglamentos de cementerios privados" e2isten

algunas $ue ante la mora en el pago del canon de mantenimiento se puede proceder a la

e2(umacin del cadver y su posterior traslado a un cementerio p&!lico" siempre todo a

costa del contratante. 'n este caso entendemos $ue ante el tema en cuestin" como es la

sepultura de las personas fallecidas" se contraran las disposiciones relativas al trato

digno $ue merecen los consumidores. Dispones el artculo - bis: 'rato digno.

/rcticas abusivas. Los proveedores debern garantizar condiciones de atencin y

trato digno y e!uitativo a los consumidores y usuarios. 0ebern abstenerse de

desplegar conductas !ue colo!uen a los consumidores en situaciones vergonzantes,

ve&atorias o intimidatorias


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+allo ,-#'(* Om!r (rn!r%o c/A0uino A+ici! r!ncisc! otro s/ ((cutio5 6

CNCOM 6 SA-A 6 17/11/2889

'l fallo trata el tema de la em!arga!ilidad o no de las parcelas dentro de un cementerio

privado.

Los (ec(os relevantes (acen mencin a un em!argo contra las propiedades de la

demandada J8olinas del ;ecuerdo %.*" lugar donde funciona!a un cementerio

privado. %e constata $ue (ay alrededor de /H0 parcelas ocupadas y el resto estara

desocupadas.

'n el anlisis jurdico del caso" la sala B dice $esulta cuestin controvertida la

atinente a la naturaleza &ur*dica de los lugares destinados a conservar los restos o

cadveres, as* como el derec%o !ue sobre tales sitios podr*a corresponder a los

sobrevivientes.1

Los cementerios privados se rigen fundamentalmente por las reglas del derec%o

privado y pueden ser ob&eto de derec%os en favor de otras personas distintas de

a!uellas a !uienes pertenece el cementerio, de lo cual resulta la posibilidad de utilizar

una parte del inmueble, !ue recibe comunmente el nombre de sepulcro o sepultura.

Lo $ue termina resolviendo la cmara es $ue no se puede levantar el em!argo de las

parcelas ocupadas por$ue no tienen una individualidad catastral con respecto a todo el

cementerio" sino $ue la titularidad del dominio de todo el cementerio corresponde a

J8olinas del ;ecuerdo %.*. Binalmente dispone $ue al no poder cam!iar la actividad el

cementerio luego de su!astado" seria improcedente el levantamiento del em!argo.

IN+R%CCION#! % $% $# D# D#+#N!% %$ CON!U&IDOR #N

$% R#$%CI-N D# CON!U&O

La posicin del consumidor o usuario $ue contrata los servicios prestados por los

cementerios privados suele ser !astante precaria. 'llo" en ra#n del dolor $ue enmarca

este tipo de consumo y $ue muc(as veces lleva a $ue se incorporen al contrato

clusulas a!usivas.


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La muerte de un familiar o amigo" puede generar una triste#a tan profunda" $ue colo$ue

al consumidor de estos servicios en un estado de vulnera!ilidad semejante a los

denominados su!consumidores o consumidores especiales. ;e$uiriendo en dic(o caso"

$ue se acent&e la proteccin del principio protectorio $ue inspira la Ley de Defensa al

8onsumidor.

La relacin de consumo Nes decir el vnculo jurdico entre el consumidor" $ue puede ser

el propio fallecido o un familiar o amigo de a$uel por un lado y el proveedor del

servicio" dueo del cementerio privado" por otroN puede concretarse de dos maneras

diferentesF

+5 'n vida del causante" en cuyo caso el consumidor es el futuro fallecido y suele

ponerse en contacto con un agente de ventas del cementerio $uien acompaado de

vistosos folletos pu!licitarios" detalla las Jcomodidades de los servicios prestados. 'n

estos casos puede aparecer la primera de las infracciones a ley de Defensa al

consumidor a trav1s de pu!licidad $ue engaosa o $ue indu#ca al error a la (ora de

inclinarse o no por el consumo o uso de los servicios prestados. :or lo $ue es de vital

importancia revisar $ue las condiciones pu!licitadas $ue en los t1rminos del art. de la

ley o!ligan a los oferentes y se tienen por incluidas en el contratoN consten en el

contrato $ue (a!r de cele!rarse o en el reglamento del cementerio.

/5 * trav1s de la vinculacin con familiares o amigos del fallecido" $uienes asumen el

costo del servicio del cementerio privado" en ra#n de su cercana con el occiso. 'ste

sistema suele involucrar no solo a los agentes de venta de los cementerios privados sino

tam!i1n a agentes de coc(eras" sanatorios" clnicas y (ospitales $uienes en ra#n de

conformar la cadena de comerciali#acin del servicio" podrn ser alcan#ados por la

responsa!ilidad o!jetiva ante cual$uier dao sufrido" ello a la lu# del art. 0 de la

referida ley.

'l modus operandi en este segundo supuesto suele ser !astante maca!ro y afectar en

mayor medida a los consumidores cognoscitiva y econmicamente ms vulnera!les. 'n

los casos en $ue el fallecido no tiene co!ertura social de salud $ue pueda (acerse cargo

del servicio de sepelio y entierro" se plantea como alternativa pretendidamente

!eneficiosa a sus familiares" $ue el servicio sea prestado por un cementerio privado" ya$ue permite la financiacin de esos gastos a trav1s de un vasto plan de pagos. 'l


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conflicto surge en torno a la cantidad de gastos e2tra 4tales como costo de la lpida"

gastos de mantenimiento" e2pensas" etc.5 $ue esta opcin conlleva y a $ue dic(os gastos

e2traordinarios no suelen ser de!idamente anoticiados al consumidor. 'l consumidor

suele firmar un formulario tipo" solicitando la reserva del derec(o de uso de un nic(o"

espacio terrestre o !veda" en el $ue declara conocer y aceptar las disposiciones del

reglamento del cementerio en el $ue verdaderamente constan todas las particularidades

de la relacin de consumo" pero $ue rara ve# es efectivamente puesto a disposicin del

consumidor o usuario. 'l !ien afectado entonces es el derec(o a la informacin cierta

clara y detallada. Derec(o reconocido no solo en la ley de Defensa al 8onsumidor 4art.

5 sino en la propia 8onstitucin acional 4art. /5.

%in perjuicio de ello" tam!i1n ser considerado consumidor y en ra#n a ello podr

reclamar en los t1rminos de la ley" $uien sin ser parte de la relacin de consumo $ue

involucra a los cementerios privados" como consecuencia o en ocasin de ella" ad$uiera

o utilice !ienes o servicios y $uien de cual$uier manera este e2puesto a la referida

relacin de consumo.

%a!ido es $ue uno de los ejes medulares de la ley de Defensa al 8onsumidor" gira en

torno al derec(ode!er de informacin" y como ya (emos mencionado rara ve# el

consumidor o usuario del servicio prestado por los cementerios privados" tiene contacto

con el reglamento del cementerio. 'llo constituye una grave falta a dic(o derec(o ya

$ue impide $ue el consentimiento !rindado para el consumo" sea verdaderamente li!re y

completo. 'l motivo de dic(o incumplimiento tiene $ue ver con $ue en dic(o

reglamento suelen ocultarse varias clusulas a!usivas a sa!erF

O 8lusulas $ue permiten aumentos no previstos" unilaterales" injustificados en las

e2pensas" tasas e impuestos $ue se co!ran por el mantenimiento de la parcela.

O 8lusulas $ue imponen intereses usureros ante la mora en el pago de e2pensas o por

cual$uier otro costo derivado del uso de la parcela

O 8lusulas $ue implican la desnaturali#acin del uso de la parcela.

O 8lusulas $ue confieren al 8ementerio el derec(o e2clusivo de interpretar el

significado" alcance y cumplimiento de las disposiciones contractuales y sus respectivas

prestaciones.

8lausulas como las mencionados estn e2presamente pro(i!idas por el artculo 3- ysiguientes por ser violatorias del principio protectorio $ue inspira el derec(o de los


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consumidores. :ero sin em!argo muc(as veces integran los reglamentos de los

cementerios privados ante la falta de legislacin de este tipo novedoso de consumo y

contratacin.

"URI!'RUD#NCI% %'$IC%.$# %$ C%!O

"urisprudencia relacionada*8mara acional de *pelaciones en lo 8omercial" sala )

488om5 4%ala)5 Bec(aF /++0/00,

'artes*8antarella" Lidia uana y otro c. )renna y *sociados %.*

*plicacin por analoga en el caso de cementerios privados de la ley //0

'n el caso de autos" lo $ue se manifiesta en s" es la aplicacin en una cuestin $ue atae

muc(a importancia para $uien contrata" como es el caso de e2pensas. Lo resuelto en

este fallo implica $ue al ser figuras contractuales $ue comparten muc(as cuestiones

afines podemos utili#ar el argumento para apalear los a!usos y desventajas de estas

cuestiones en la $ue se ven comprometidos" intereses a&n mas daosos $ue el dinero

como son la moral y la psi$uis" pues en el caso de los cementerios privados los valores

se vinculan estrec(amente con los sentimientos y por ello $uienes son aperci!idos en

pagos e2traordinarios" se someten a a!usos constantes.

/ecos*

+. 'l +0- 4fs. /-3+5 Lidia . 8antarella y ;o!erto '. Lario demandaron a )renna y*sociados %.*." y su propietaria >ostera del 8erro %.*." a fin de $ue cese la

incertidum!re $ue provoca la interpretacin $ue estas &ltimas" unilateralmente" (acen de

las facultades $ue esta!lece el reglamento de uso y administracin 4;7*5 Nintegrante

del contratoN para autori#arlas e imponer a los accionistas cargas econmicas

e2traordinarias sin previa discusin y conformidad. 'llo se traduce en la disyuntiva de

afrontarlas o perder no slo el derec(o temporario de uso" sino el definitivo por

enajenacin de su accin representativa de 1l. *s las cosas" manifestaron $ue el++++, suscri!ieron el contrato de compraventa de acciones con cesin de derec(o a


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utili#ar a partir del /,-,H y (asta el ao /0,3" de la unidad nP 80I QLos *lercesQ del

citado complejo turstico 4>ostera del 8erro5 por el perodo semanal fijado como nP 30.

%ostuvieron $ueF i5 (asta el /00H pudieron" previo pago de las e2pensas" utili#ar la

unidad descriptaG ii5 fue a partir de una comunicacin cuando sorpresivamente tomaron

conocimiento $ue el administrador del complejo pona a cargo de ellos" sin discusin"

conocimiento o anuencia anterior" el pago de una contri!ucin e2traordinaria de R

.0H" importe e$uivalente a las cuotas ordinarias de cuatro perodos anuales para

aplicar" entre otros tems" a regulari#ar todas las deudasG iii5 el +-+/0H dirigieron una

nota al representante legal de )renna y *sociados %.*. en los t1rminos $ue transcri!en

en la demanda" (aciendo mencin a una carta $ue les remitieron los demandados en la

$ue se les recorda!a $ue a&n no (a!an reci!ido el pago de la e2pensa e2traordinariaG

iv5 el /+I0I respondieron la NsealadaN misiva" insistiendo en la improcedencia de tal

ga!ela y su inconsecuente reclamoG v5 el /-I0I )renna y *sociados envi un eNmail

en el $ue pretenda justificar la procedencia de la imputacin. *gregaron $ue" le

(icieron sa!er a 1sta $ue (a!an pactado la locacin de la semana y $ue (aran efectivo

el pago de la contri!ucin ordinaria contra entrega del vouc(er correspondienteG vi5 el

/+-0I de!ieron dejar sin efecto el compromiso locativo asumido y perdieron el

derec(o de uso al perodo mencionado y el del ao /00-.


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su jerar$ua y acreditacin en las prestigiosas cadenas de intercam!io en las $ue

participa.

!umarios*

+. 'l administrador de un complejo turstico e2plotado por el sistema de tiempo

compartido" no est facultado para imponer unilateralmente a los usuarios del mismo"

e2pensas e2traordinarias destinadas a regulari#ar todas las deudas del complejo sino

$ue" antes de la fijacin del aumento de las e2pensas" a$u1l de!e poner dic(a

circunstancia en conocimiento de los usuarios" sin $ue o!ste a ello el (ec(o de $ue en el

reglamento del tiempo compartido se (u!iere dispuesto $ue el administrador tiene a su

cargo todas las actividades in(erentes a un correcto funcionamiento del complejo.

/. 8uando el usuario de un tiempo compartido se vincula al mismo a trav1s de la

compraventa de acciones" es decir $ue no media traslacin dominial del inmue!le en su

favor" el o!jeto principal del contrato" lo constituye el servicio $ue el vendedor de la

accin se o!liga a prestar al ad$uirente" los cual torna aplica!le el art. +P de la ley

/./0.

$a sentencia ) comentario*

La sentencia definitiva de primera instancia 4fs. /0/+-5 Nprecedida de la certificacin

re$uerida por el art.++/ del ;eglamento del BueroN" i5 acogi la demanda contra )renna

y *sociados y" >ostera del 8erro mediante la accin meramente declarativa" sealando

$ue el administrador no se encuentra facultado para imponer por s y ante s a los

accionantes" e2pensas e2traordinarias sin conocimiento previoG ii5 impuso las costas a

las vencidaKdentro de los lmites y alcances del pronunciamiento re$uerido en el

marco de esta accin declarativa... dentro de las facultades del administrador del tiempo

compartido no puede considerarse incluida la facultad de imponer por s y ante s

e2pensas e2traordinarias con carcter o!ligatorio a los actores" sin $ue 1stos puedan

previamente ser odos y deli!erar so!re la pertinencia de las mismas. 'llo as puessuponer lo contrario implica co(onestar una suerte de o!ligacin impuesta al solo


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ar!itrio del administrador y como tal" sorpresiva para el usuario del tiempo compartido"

al no estar su!sumida en el fondo com&n de reserva previsto reglamentariamente

Nartculo tercero del ;eglamentoN. 'l e2tremo mencionado contrara las previsiones de

la Ley de Defensa del 8onsumidor $ue tiene por no convenidas a$uellas clusulas $ue

importen renuncia o restriccin de los derec(os del consumidor o amplen los derec(os

de la otra parte.

Los coNaccionadas apelaron el decisorio el 330, 4fs. //+5G el recurso se concedi el

30, 4fs. ///5G la e2presin de agravios del 3+30, 4fs. /3+3-5 fue respondida el

+I0, 4fs. /3,/5. La presidencia de esta %ala llam Qautos para sentenciaQ el ,0I

4fs. /H0 /-5" el sorteo de la causa se reali# el +H,0I 4fs. /- vta.5" por lo $ue el

?ri!unal se encuentra (a!ilitado para resolver.

Contenido de la pretensin recursiva*

Los coNdemandadas se $uejan en lo sustancialF 4a5 por$ue el a $uoF 4i5 reali#a una

incorrecta interpretacin de los presupuestos de (ec(o como as tam!i1n del derec(o

aplica!le al casoG 4ii5 entiende $ue el Q... administrador no puede imponer las e2pensas

e2traordinarias...Q Qsin conocimiento previo" anuencia y ratificacin por parte de los

usuarios...QG 4iii5 Q... pretende desnaturali#ar el o!jeto del contrato" para transformarlo

mgicamente de la compraNventa de acciones a un negocio de tiempo compartido...QG

4iv5 refiere a $ue Q... de la lectura del resto de la clusula reglamentaria no resulta

e2presa a$uella facultad... no o!stante" interpretar implcita la facultad del administrador

para imponer e2pensas e2traordinarias... no es via!le pues se contrapone a!iertamente a

la ley de defensa del consumidor...QG 4v5 Q... confunde el concepto del pago de las

contri!uciones con fondo de reserva...Q 4!5 Q... de la inaplica!ilidad de las normas

relativas a Defensa del 8onsumidor y de la aplicacin de la Ley de %ociedades

8omerciales 4L%5...QG 4c5 Q... de la improcedencia de la accin declarativa de certe#a...Q

puesto $ue el Q... ine2istente marco pro!atorio... e2cede el escaso marco cognoscitivo

del presente proceso" violando gravemente las garantas constitucionales de derec(o de

defensa en juicio y de!ido proceso...Q.

Luego de anali#ar los antecedentes del caso" los diversos medios de prue!a aportados al

e2pediente de conformidad con las reglas de la sana crtica 4art. 3I" 8:885 y la

sentencia recurrida" anticipo $ue el pronunciamiento apelado ser confirmado.


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*plicacin de la ley /./0 al caso concreto y en referencia a cementerios privados.

*dems" la ley /I.3I+" modificatoria de la ley /./0 de Defensa del 8onsumidor (a

incluido e2presamente a las e2presiones modernas de la propiedad inmo!iliaria. 'l te2to

anterior del art. +P de esta ley slo comprenda Qla ad$uisicin o locacin de cosas

mue!lesQ" y se aplica!a e2clusivamente a la ad$uisicin de inmue!les cuando eran

Qnuevos y destinados a viviendaQ y su oferta era Qp&!lica y dirigida a personas

indeterminadasQ" a!arcando a Qlos lotes de terreno ad$uiridos con el mismo finQ" !ien

$ue para nosotros la inclusin en la ley impona en funcin de lo dispuesto en el art. +P"

$ue a!arca!a a la Qprestacin de serviciosQ. 'l nuevo te2to comprende" adems de los

servicios" la contratacin so!re toda especie de cosas" sealando e2presamente a la

Qad$uisicin de derec(os compartidos" clu!es de campo" cementerios privados y figuras

afinesQ. 'n punto a la integracin normativa" el nuevo art. 3P de la ley /./0 contin&a

esta!leciendo $ue sus disposiciones se integran con las normas generales y especiales

aplica!les a las relaciones de consumo" en particular la ley de Defensa de la

8ompetencia y la de Lealtad 8omercial o las $ue en el futuro las reemplacen. :ero

aclara $ue Qlas relaciones de consumo se rigen por el r1gimen esta!lecido por esta ley y

sus reglamentaciones sin perjuicio de $ue el proveedor" por la actividad $ue desarrolle"

est1 alcan#ando asimismo por otra normativa especficaQ.

'l citado art. 3P mantiene" con alguna diferencia en el te2to" la interpretacin de la ley a

favor del consumidor. 'rgo" de!e prevalecer la ley de Defensa del 8onsumidor" cuando

la contratacin del tiempo compartido se efect&e en las situaciones por ella previstas.

'n el tiempo compartido de!e verificarseF a5 la e2istencia de una empresa dedicada a la

construccin de un complejo para afectarlo a esa finalidadG !5 el inmue!le en cuestin y

c5 su comerciali#acin posterior" !ajo la modalidad citada.

'n este supuesto" la comerciali#acin resulta instrumentada mediante contratos tipo"

cuyo contenido se encuentra compuesto por condiciones generales ya predispuestas.

'sto &ltimo permite calificar al mencionado acto jurdico 4arts. , y ,I" 88iv.5 como

un contrato de consumo y por ello incluirlo en la e21gesis de la ley /./0.

*s las cosas" pueden anali#arse dos situaciones glo!alesF a5 se (a verificado la

transmisin dominial del inmue!le a favor del ad$uirente 4se opera con la modalidad de

afectacin al r1gimen de propiedad (ori#ontal5G !5 no se (a efectuado la traslacin

dominial 4tal el caso de autos" en el cual el complejo se encuentra dentro de loscontratos cele!rados mediante la venta de acciones5. :or tanto" en los presentes actuados


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Nparticipacin del usuario a trav1s de la compraNventa de accionesN" de!e destacarse $ue"

el o!jeto mediato principal del contrato" lo constituir el servicio $ue" el vendedor de la

accin se o!liga a prestar al ad$uirente de la accin" lo cual permite encontrar la

aplicacin del artculo +P de la ley /./0.

8omo seala Mosset


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su favor y" simultneamente" desventajas en las prestaciones del clienteQ 4%tiglit#"

;u!1n %. y %tiglit#" Ca!riel *. Q8ontratos por ad(esin" clusulas a!usivas y proteccin

al consumidorQ" Depalma" )uenos *ires" +,H" p. ,H5. De ello surge $ue son dos los

elementos inescindi!les para determinar si estamos frente a una clusula a!usivaF a5 un

dese$uili!rio significativo entre los derec(os del consumidor y las o!ligaciones y cargas

del profesional derivadas del contrato" y !5 un perjuicio ine$uitativo para el consumidor

o usuario 4%tiglit#" ;u!1n%." Q8lusulas a!usivas en las relaciones de consumo" en .*.

/00HN


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reali#a!an cerca de las


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$ue manejar utili#ando la ley /./0 y sus respectivas modificaciones" la doctrina y la

jurisprudencia del tema.

La realidad es $ue ante la falta de regulacin especifica" ante una irregularidad de parte

del cementerio privado" se de!e reali#ar el reclamo de ndole administrativa ante el

cementerio" ya sea por carta documento o por nota" (aci1ndose firmar una copia de

recepcin de la misma" mencionando los artculos de la ley /./0 pertinentes al caso"

luego reali#ar la denuncia ante Defensa del 8onsumidor" %olitar una indemni#acin si es

pertinente y si no se arri!o a una solucin iniciar un reclamo por via judicial 4si el

reclamo es menor a ,.300 pesos se de!e resolver en sede administrativa5

'l particular $ue ad$uiere un derec(o so!re una sepultura en un cementerio privado

pretende un derec(o respecto de la cosa" lo ms cercano podra ser un derec(o real de

servidum!re" pero no configura realmente el instituto en cuestin y un derec(o personal

no da las garantas suficientes para el mismo sea oponi!le a terceros" poseer un ttulo

$ue instrumente su derec(o en escritura p&!lica con la garanta de prestacin de

servicio.

:or ello entendemos $ue el derec(o personal no puede resultar suficiente para satisfacerlas e2pectativas del usuario.

's el derec(o real $ue se e2ige como la figura $ue responde a todas las pretensiones de

los usuarios. 's para nosotros conveniente la creacin e un nuevo derec(o real $ue

contemplara las particulares caractersticas de los cementerios" los intereses $ue se

procuran tutelar" y la interrelacin $ue de!e e2istir con el poder p&!lico en cuanto es

depositario del ejercicio del control sanitario y mortuorio. 's necesario $ue laconstitucin" modificacin o e2tincin del derec(o" ellos de!ern inscri!irse en los

registros previstos para la ley" para dar oponi!ilidad al derec(o.

*nte la e2presa inejecuta!ilidad de los sepulcros" tendra $ue ar!itrarse los medios para

$ue respondan no solo por su precio de venta" sino tam!i1n por todas la desudas $ue su

titular contraiga en ra#n de la misma. ?am!i1n de!e preverse la posi!ilidad de

cotitularidad.


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De acuerdo a lo e2puesto" insistimos en la necesidad de creacin de un nuevo derec(o

real de sepultura so!re cosa propia" $ue constituyan pautas y !ases para esta regulacin.

Cementerios Privados Trabajo

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