3° CASO

ALUMNA: ANA BAGATELLOCARRERA: ABOGACIAMATERIA: EFIP ITUTOR DE CARRERA: MARIA EUGENIA CANTAREROTUTOR DE MATERIA: JUAN JOSE GARCIA

Caso Nº 3

Roberto Granillo celebra contrato de locación de inmuebles con la Sra. María Olivares confecha 26 de junio de 2005 operando el vencimiento con fecha 25 de junio de 2007. Celebrael contrato también, la Sra. Gladis Serra constituyéndose en fiadora lisa y llana y principalpagadora por las obligaciones devengadas por el Contrato celebrado. Se estipula que eldestino del inmueble es la vivienda de la familia conformada por la Locataria, su hija y nietamenor de edad.Con fecha 18 de diciembre de 2005, víctima de un accidente de tránsito muere la Sra. MariaOlivares.El 15 de Abril de 2006 Roberto Granillo envía carta documento a la Sra. Maria AngélicaTorres (hija de Maria Olivares) conjuntamente a la fiadora Sra. Gladis Serra intimándolas alpago de las mensualidades debidas: Enero a Abril de 2006 inclusive, con más los intereses,y gastos que correspondan.Al no tener respuesta positiva alguna y habiéndose negado a recibir la carta documento laSra. fiadora quien se obligara de manera expresa como codemandada y principal pagadorapor lo tanto es codeudora solidaria, Granillo impetra demanda de P.V.E en el juzgado Civil yComercial de turno.Preparada la vía ejecutiva, interpuesta la demanda ejecutiva, comparece la Sra. GladysSerra interponiendo la excepción de falta de legitimación sustancial pasiva argumentandoque 1. habiendo acaecido la muerte de la Sra. locataria, se ha extinguido la fianza celebrada,dando lugar a una nueva locación de la ella no es parte. 2. entiende que se ha producidouna novación subjetiva y por ello la fianza se ha extinguido, entendiendo que no haparticipado del nuevo convenio entra locador y herederos. En merito del presente argumentocita jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia donde se sostiene que cesara laobligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato, sin su consentimiento, opor cualquier modificación que importe novación de la deuda.(autos “Delfino Abdul Jose c/Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de Casación”). Sostiene además que esde aplicación el art. 1582 bis del C.C.

1.Cual son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de locación? Lea losarts. 1195, 1496 y 2042 del C.C.2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurídicas derivan de esos efectossobre la fianza?3.La actora funda su pretensión contra la codemandada en las siguientes normas 2004,2005, 702 y 707 del Código Civil. Considera correcta la aplicación de las mismas al caso?4.La codemandada Sra. Serra, podría haber limitado su responsabilidad contractualmente?Porque? Fundamente.5. Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente.6. Considera que ha habido una novación subjetiva de la obligación? Porque?7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho.Al respecto puede consultar:Salas, A. y Trigo Represas, F., Código Civil Anotado, Bs as, Depalma, 1979, t. II.Majul Roberto Antonio c/ Molina Agusta América y Otros- P.V.E. Alquileres” SemanarioJurídico T 95-2007-ADelfino Abdul Jose c/ Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de Casación”Semanario Jurídico N° 1248. T 81-1999-B,p.41.-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Respuestas

1. Cuales son los efectos que de la muerte del locatario sobre el contrato de locación?1195, 1496 y 2042 del C.C.

Con la muerte del locatario no se extingue el contrato, pasando a sus herederos todos los derechos y obligaciones tal como los tenia el causante.A través de los años y por aplicación de leyes de prórroga locativa se fue desvirtuando la norma contenida en el art. 1496 con relación al locatario. Sus derechos ya no se transmiten a sus herederos exclusivamente, sino a “las personas que hubieran recibido trato familiar del inquilino”. Principio que quedó luego definitivamente receptado por el art. 9 de la ley 23091.Además, es una consecuencia que se desprende del art. 1195 bis que ordena que “los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los herederos y sucesores universales…”, a menos que consistieran en obligaciones personales o contrarias a alguna disposición de la ley o cláusula del contrato o a su naturaleza misma. Por lo tanto, no puede sostenerse que la muerte del locatario extinguió el contrato de locación suscripto entre las partes.

2042: la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal, y por las mismas causas que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias en particular.

ley 23091 Continuadores del locatario.

Artículo 9. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

2. A lo resuelto en el punto anterior que consecuencias jurídicas derivan de esos efectossobre la fianza?

Volviendo al punto anterior tomamos lo referido al Art. 2042: “la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal, y por las mismas causas que las obligaciones en general, y las obligaciones accesorias en particular”Podemos decir que no se aplica el principio: Extinguida la obligación principal, queda extinguida la obligación accesoria; ya que la obligación principal subsiste.

3. La actora funda su pretensión contra la codemandada en las siguientes normas 2004,2005, 702 y 707 del Código Civil. Considera correcta la aplicación de las mismas al caso?

Art. 2004: La solidaridad a la cual el fiador puede someterse, no le quita a la fianza su carácter de obligación accesoria, y no hace al fiador deudor directo de la obligación principal. La fianza solidaria queda regida por las reglas de la simple fianza, con excepción de la privación del beneficio de excusión y del de división.

Art. 2005: Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios.

Art. 702: La obligación no deja de ser solidaria, cuando debiéndose una sola y misma cosa, ella sea para alguno de los acreedores o para alguno de los deudores obligación pura y simple, y para otros obligación condicional o a plazo o pagadera en otro lugar.

Art. 707: La novación, compensación o remisión de deuda, hecha por cualquiera de los acreedores y con cualquiera de los deudores, extingue la obligación.

Considero correcta la mención a los art 2004, 2005, 702 y 707 ya que caracterizan el tipo de fianza a la cual suscribió en el contrato la Sra. Serra.

A continuación cito a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de Córdoba, 1997/08/04, “ Banco del Suquía S.A. c. Fuentes, Hugo y otras”, LA LEY, 1998-F, 884 : “Corresponde la aplicación de los arts. 2004, 2005, 702 y 707 del Código Civil al codeudor solidario del titular puesto que el principal pagador se ha obligado en las mismas condiciones que el deudor contratante y no asume una obligación accesoria y subsidiaria, sino una obligación con otros codeudores”

4. La codemandada Sra. Serra, podría haber limitado su responsabilidad contractualmente?Existen distintos tipos de fianza, a continuación dejo una breve descripción de cada una de ellas:

1) el fiador principal pagador. (Fianza a la cual se somete la Sra. Gladis Serra) Es la figura que suele utilizarse en la casi totalidad de los contratos de alquiler. El garante responde ante el acreedor-propietario de la misma manera que lo hace el inquilino. Ante el incumplimiento de las obligaciones de su afianzado, el garante sufrirá las siguientes consecuencias:

a) puede ser ejecutado directamente por el propietario del inmueble sin que hiciera falta demostrar antes la insolvencia del deudor principal (el inquilino). Es decir el garante pierde el beneficio de la excusión.

b) También pierde el beneficio de la división, lo que significa que si hubiera varios garantes del mismo contrato, no puede oponerse a que se le ejecute todo su patrimonio a él solo, en lugar de repartir la obligación proporcionalmente entre todos los cofiadores.

c) El propietario no precisa intimar ni constituir en moroso al inquilino para luego recién obligar al garante a que responda con sus bienes. Este lo hace desde el primer momento en que incumple el deudor. El único derecho que tiene el garante sobre el inquilino es a reclamarle después el total de la deuda que debió abonar por culpa de su incumplimiento.

Las otras dos formas de fianza que expongo no son frecuentes en los contratos de alquiler, porque el garante queda mucho menos comprometido que cuando se constituye como principal pagador, y esta circunstancia perjudica la seguridad de cobro del propietario. Estas son:

2) fianza simple. Aquí el garante cuenta con los beneficios de excusión y división antes citados. Es decir que, para poder ejecutar al garante, el propietario tendrá primero que probar que trató de hacer esto antes con el inquilino (beneficio de excusión) y que, si hubiera más garantes del deudor principal, todos deberían comprometerse por partes iguales al pago de la deuda (beneficio de división).

3) Fianza solidaria. Al igual que el la fianza principal pagador, el garante pierde los beneficios de excusión y división. La diferencia con la primera es que en la solidaria el acreedor está obligado a intimar primero al inquilino para exigir el cumplimiento de la deuda.

Podemos concluir diciendo que la fiadora podría haber utilizado un tipo de fianza diferente a la que utilizó y de esa manera limitar su responsabilidad o en el contrato mediante alguna cláusula.

5) Es aplicable lo dispuesto por el art. 1582 bis al caso? Porque? Fundamente

Art 1582 bis: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.Se extingue el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido este.Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”

Siguiendo a grandes autores podemos decir que el contrato de locación puede extinguirse por:

a)      Cumplimiento: puede acaecer de dos formas, se puede definir la primera como plazo cierto (cuando fue fijado en terminar o comenzar en una fecha determinada) y la segunda como plazo incierto (cuando es fijado con relación a un hecho futuro necesario).b)      Incumplimiento: el incumplimiento de las obligaciones del locatario hace nacer en el locador en derecho de solicitar la conclusión de la locación.

c)      Anticipadamente por acuerdo de partes, disposición legal o acaecimiento de fenómenos de la naturaleza:

La locación será finalizada la fecha estimada en el contrato correspondiente, por disposición legal porque las leyes establecidas acatan su extinción y por fenómenos de la naturaleza provocados por causas externas del contrato.

El art. 1582 bis hace referencia a la causal de extinción desarrollada en el punto a; es decir el cumplimiento del plazo. En el caso que estamos analizando no se da este supuesto, el plazo de la locación no ha concluido, por lo cual considero incorrecta su aplicación.

6. Considera que ha habido una novación subjetiva de la obligación? Porque?

Cuando hablamos de la novación, decimos que es el cambio de una obligación que se extingue con todos sus accesorios, por otra que nace, a través del cambio en alguno de los elementos de la relación obligacional originaria. En el caso de la novación subjetiva, el cambio se produce en los sujetos, ya sea en la persona del deudor o del acreedorSiguiendo a la doctrina mayoritaria en el tema podemos decir que La novación por cambio del deudor, también conocida como novación subjetiva pasiva, puede traducirse jurídicamente de dos maneras: la novación por delegación y la novación por expromisión.Hay novación por delegación, cuando existe el consentimiento común del acreedor, del deudor delegado y del deudor delegante, en celebrar el acto jurídico novatorio por el cual el acreedor libera de la obligación civil al deudor primitivo (delegante) aceptando en su sustitución a un nuevo deudor (delegado). Por su parte, hablamos de la novación por expromisión, cuando no existe ese consentimiento común de todos los involucrados, dado que solo existe acuerdo entre el acreedor y el nuevo deudor, faltando únicamente la manifestación de voluntad del deudor original.El art 814 de nuestro código civil reza: “La delegación por la que un deudor da a otro que se obliga hacia el acreedor, no produce novación si el acreedor no ha declarado expresamente su voluntad de exonerar al deudor primitivo”Cito a modo ampliatorio los autos "Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofía A. Arrieta s/ Sucesión” al tratar los efectos de la locación por muerte del locatario sobre la fianza, y la consecuencia derivada del art. 1195 bis diciendo que “…en función de ello, sin duda alguna que sostener que ha existido novación, deviene claramente impropio”. Continúa diciendo el fallo precitado que “…pues los ‘sucesores’ no son en dicho contexto ‘terceros’ son, una vez más, continuadores de la persona del causante…”. En este contexto, se sostiene por esta Cámara que no opera la novación en el supuesto mencionado”.Se puede ver que en nuestro caso no existe tal situación, ya que no es aplicable a los presentes, no existe novación y menos aún nuevo contrato.

7. Ud. Es el juez de la causa, resuelva conforme a derecho

VISTOS:El día 26 de Junio del año 2006 se celebra contrato de locación de inmueble entre el Sr. Roberto Granillo (actor), con la señora María Olivares (causante), obligándose en el mismo acto la señora Gladis Serra (codemandada) constituyéndose en fiadora lisa y llana y principal pagadora. Luego en la fecha

18 de diciembre del mismo año se produce el fallecimiento de la locataria Olivares, quedando el uso y goce del domicilio en la persona de su Hija la Sra. María Angélica Torres (codemandada), con su nieta menor de edad.CONSIDERANDO:1ro- Resulta procedente la demanda del Sr. Roberto Granillo a las Sra.: María Angélica Torres en base al art. 1496 donde reza “Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y locatario” y como codemandada a la fiadora la Sra. Gladis Serra, para esto, cito a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de Córdoba, 1997/08/04, “ Banco del Suquía S.A. c. Fuentes, Hugo y otras”, LA LEY, 1998-F, 884 : “Corresponde la aplicación de los arts. 2004, 2005, 702 y 707 del Código Civil al codeudor solidario del titular puesto que el principal pagador se ha obligado en las mismas condiciones que el deudor contratante y no asume una obligación accesoria y subsidiaria, sino una obligación con otros codeudores”. 2do-Considero improcedente la exepción interpuesta por la Sra. Serra de falta de legitimación sustancial pasiva, sus argumentos no son aplicables al caso, a continuación hago referencia a cada uno de ellos: a) “se ha extinguido la fianza celebrada, dando lugar a una nueva locación de la ella no es parte”, no hay extinción como dije anteriormente del contrato de locación, ergo no hay extinción de la fianza. Se aplica el principio “Extinguida la obligación principal, queda extinguida la obligación accesoria”, en este caso sucede lo contrario.b) “entiende que se ha producido una novación subjetiva y por ello la fianza se ha extinguido, entendiendo que no ha participado del nuevo convenio entra locador y herederos” el argumento esgrimido por la parte defensora en este caso es de errónea aplicación. Se aplica el art. 1195 y queda claro en función de ello que sostener que ha existido novación, es claramente impropio, ya que los ‘sucesores’ de los que habla el citado art. no son en dicho contexto ‘terceros’ requisito que debe existir para la novación, son, una vez más, continuadores de la persona del causante. En este contexto, se sostiene que no opera la novación en el supuesto mencionado. c) “Sostiene además que esde aplicación el art. 1582 bis del C.C” Esta mención la considero errónea también, ya que el art. citado refiere claramente a la extinción de la obligación del fiador pero en el supuesto de finalización del plazo pactado para la locación, digo que los hechos anteriormente descriptos resultan diferentes a este supuesto.RESUELVO: 1)Considerar admitida la demanda interpuesta por el Sr. Roberto Granillo en contra de la Sra.Gladis Serra, condenando a ésta última al pago de la totalidad de las mercedes locativas reclamadas en la demanda con más los intereses, rechazando su defensa instaurada. 2) Las costas en esta Sede se imponen a la Sra. Gladis Serra.PROTOCOLÍCESE Y HAGASE SABER-

Bibliografía y jurisprudencia:

-“LA NOVACIÓN SUBJETIVA PASIVA POR DELEGACIÓN“

Autor: Vládik Aldea Correa, Artículo publicado en el "Código Civil Comentado

por los 100 mejores especialistas" Tomo VI, Editorial Gaceta Jurídica, Lima,

2004.

-16716 – C5a. CC Cba. 19/2/07. Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juz. 16ª. CC

Cba. "Majul Roberto Antonio c/ Molina Augusta América y Otros – PVE-

Alquileres”

Delfino Abdul José c/ Marta Fanny Fuentes de Moyano-Desalojo- Recurso de

Casación”

Semanario Jurídico N° 1248. T 81-1999-B, p.41.

Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de Córdoba,

1997/08/04, “Banco del Suquía S.A. c. Fuentes, Hugo y otras”, LA LEY, 1998-F,

884 :

Autos: “Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofía A. Arrieta s/ Sucesión”

Código Civil Argentino.

TRATADO DE DERECHO CIVIL - CONTRATOS Tomo I y II Borda

TEORIA DE LOS CONTRATOS -FERNANDO J. LOPEZ DE ZAVALÍA