BORRADOR DE PLAN - Ayuntamiento de Chiva · A falta de un trámite de planeamiento general, la...

BORRADOR DE PLAN:

CONSOLIDACIÓN ZONA ESTE INDUSTRIAL

CHIVA

PROMOTOR: VICENTE GANDIA PLA, S.A.

SITUACIÓN: CARRETERA CHESTE-GODELLETA

POL 13-PK 73.1-CHIVA (VALENCIA)

ARQUITECTOS:

Marcial Martínez Carrión Num. Colegiado: 3.767

Fernando Martín Mancebo Num. Colegiado: 4.018

FECHA: OCTUBRE 2016

MEMORIA DOCUMENTACION GRÁFICA

Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE TERCIARIA - CHIVA 1

INDICE

1.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN

2.- ESTADO ACTUAL

2.1 Descripción del ámbito

2.2 Planeamiento actual

3.- ALCANCE TERRITORIAL Y MATERIAL DE LA MODIFICACIÓN

3.1 Alcance territorial y material

3.2 Delimitación del sector propuesto

4.- MODIFICACIÓN PROPUESTA:

4.1 Delimitación del sector

4.2 Clasificación del suelo

4.3 División del territorio en zonas de ordenación urbanística

4.4 Trazado viario

4.5 Establecimiento de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Tipo

4.6 Objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de desarrollo

4.7 Delimitación de la red primaria de suelo dotacional

5.- PLANOS

5.1 Situación y delimitación

5.2 Entorno próximo

5.3 Delimitación catastral. Sector propuesto

5.4 Foto aérea

5.5 Normativa

5.5.1 Sector NNSS

5.5.2 Sector Propuesto

5.6 Alternativa Propuesta

5.6.1 Ordenación Pormenorizda

5.6.2 Afecciones Carretera

5.6.3 Afecciones DPH

5.6.4 Integración entorno

Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 2

1.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN.

Se pretende tramitar la reclasificación de unos terrenos no urbanizables para

que se ajuste a la realidad en cuanto a su uso, nivel de edificación y urbanización, ya

que hace más de 30 años, se encuentran ocupados por edificaciones con uso

industrial donde se lleva la actividad de oficinas, laboratorios, depósitos, tratamientos

y embotellado en su sede de Chiva. Está en pleno funcionamiento, dando empleo

directo a 150 trabajadores aproximadamente y con terrenos adquiridos y preparados

para realizar ampliaciones necesarias a la actividad

Las necesidades de la actividad son las de ampliar sus instalaciones.

Realmente la actuación posee las infraestructuras urbanas necesarias para ser

consolidado como urbano. Durante el proceso interrumpido de tramitación del PGOU

del año 2000 ya fue incorporado como actuación dentro de un ámbito más amplio

industrial, reconociendo su aprovechamiento materializado urbano. Así se expuso al

público por dos veces, se tramito favorable el Plan de Participación ciudadana, se

aprobó inicialmente por el Ayuntamiento y en otra posterior tramitación del PGOU,

se incorporó en el Documento de Referencia en las directrices de la Conselleria en

2011 como zona industrial a consolidar. Todos estos aspectos constan en el

expediente.

A falta de un trámite de planeamiento general, la empresa debe iniciar estas

actuaciones ambientales, y de modificación de planeamiento puesto que su

ubicación impide el crecimiento según tramitación en Suelo No Urbanizable. Está

limitada al Este por la via de servicio de la CV-50, al Norte por un núcleo residencial

diseminado, y al Sur y Oeste por cauce de un pequeño barranco encauzado con al

aprobación de la CHJ, así como por caminos públicos.

El planeamiento vigente en el municipio de Chiva está definido por las

Normas Subsidiarias, aprobadas definitivamente el 21 de septiembre de 1983 por la

Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes (BOP de 22 de Octubre de


1983). El ámbito de actuación dichas normas lo clasifican como SUELO NO

URBANIZABLE COMUN.

La sociedad VICENTE GANDIA PLA S.A. con CIF A-46019063 y domicilio en

Chiva, Carretera Cheste a Godelleta s/n, y representante legal Don Luis Garcia

Severino, con DNI 22522345D es propietaria de las parcelas que constituyen la

superficie del sector de estudio.

Se pretende regularizar la situación urbanística de lo construido, para lo cual

se hace necesario la aprobación previa de una Modificación Puntual que reclasifique

dicho suelo no urbanizable en urbano, puesto que presenta consolidación de la

edificación y de la urbanización, disponiendo de los servicios urbanísticos própios

del suelo urbano.

Como paso previo según la Ley 5/2014, de 25 de Julio, por la que se aprueba

la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad

Valenciana, se hace necesaria la presentación por parte del órgano promotor ante el

órgano sustantivo de una solicitud de inicio de la evolución ambiental y territorial

estratégica, acompañada por un Documento Inicial Estratégico y un Borrador del

Plan.

Por dicho motivo se redacta el presente Borrador del Plan que junto al

Documento Inicial Estratégico, constituye la solicitud de inicio de la Evaluación

Territorial y Ambiental estratégica para la posterior aprobación de dicha Modificación

Puntual.


2.- ESTADO ACTUAL

2.1 Descripción del ámbito

El sector se encuentra ubicado en el término municipal de Chiva, localidad

situada en la comarca de la Hoya de Buñol, en la provincia de Valencia, con una

extensión de 178,7 km²

El casco urbano de Chiva está a una altura de 270 mts. sobre el nivel del mar

y a 29 km de la ciudad de Valencia.

Los municipios con los que linda este término municipal son:

- Al Norte, con Cheste y Gestalgar

- Al Este, con Quart de Poblet, Riba-Roja y Aldaia

- Al Sur, con Godelleta

- Al Oeste, con Buñol y Siete Aguas

El ámbito de planeamiento que nos ocupa es un sector de suelo no

urbanizable recogido en las Normas Subsidiarias de Chiva. Se trata de una

superficie de terreno de 63.380 m2, situada en la parte central del término al Este del

casco urbano.

Los límites del sector son los siguientes:

- Al Norte, con núcleo diseminado y parcelas agrícolas

- Al Este, con la carretera CV 50

- Al Sur, con cauce y camino

- Al Oeste, con cauce y camino


Las parcelas afectadas por el sector son las que se enumeran en la tabla

siguiente, aunque no en su superficie total.

Las superficies de estas parcelas según datos catastrales son las siguientes:

REF CATASTRAL POLIGONO PARCELA SUPERFICIE (M2)

46113A013000120000RQ 13 12 64.072

46113A013000160000RF 13 16 1.946

46113A013000680000RW 13 68 8.560

46113A013009090000RF 13 909 944

En la parcela número 12 se encuentran todas las edificaciones y según

catastro, los usos y superficies son las siguientes:

USO ESCALERA PLANTA PUERTA SUPERFICE (M2)

EDIFICADA

INDUSTRIAL 1 00 B 2.184

VIVIENDA 1 00 V 110

VIVIENDA 1 00 V 28

DEPOSITOS 1 00 D 3.451

DEPOSITOS 1 00 D 630

ALMACEN 1 00 A 125

ALMACEN 1 00 A 54

INDUSTRIAL 1 00 E 7.200

ALMACEN 1 00 C 474

OFICINA 1 00 O 695

OFICINA 1 01 O 702

ALMACEN 1 00 A 1.147

ALMACEN 1 00 A 1.144

TOTAL 17.944

NOTA: El catastro incluye una superficie de Obra de Urbanización interior de 18.260

m2 como superficie construida. Esto no tiene consideración de edificación puesto

que se trata de obras de pavimentación y asfaltado.


A continuación se muestran fotografías de las edificaciones existentes:

Foto aérea sector (año 2015)


2.2 Planeamiento actual

Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Chiva vigentes clasifican al área

de estudio como SUELO NO URBANIZABLE COMUN.

Las instalaciones existentes en la zona se edificaron en el año 1982, según

datos aportados por la propiedad, contiguas a la carretera CV-50 y configurando un

núcleo consolidado, con las licencias oportunas y los suministros urbanos que

precisaran. Por tanto estas edificaciones son anteriores a las Normas vigentes y a

cualquier otra tramitación urbanística realizada porteriormente, es decir, Plan de

Participación Publica, tramitaciones interrumpidas del PGOU e incluso Documento

de Referencia emitido por la Conselleria en 2011, donde se prioriza la consolidación

de estas edificaciones.

Foto aérea ámbito (año 1988)


Foto aérea entorno ámbito (año 2015)

Foto aérea entorno próximo (año 2015)


Catastral (año 2015)

El sector mencionado está grafiado en las NNSS vigentes como suelo No

Urbanizable Común.

NNSS 83 Chiva vigentes


El interrumpido Plan General presentado en el año 2002 ya reclasificaba el

suelo que nos ocupa en Suelo Urbanizable.

BORRADOR PGOU de Chiva Año 2002. Clasificación del suelo

El Documento de Referencia del Plan General del municipio de Chiva

realizado por la Consellería de Infraestructuras, Territori y Medi Ambient (30 de

noviembre del año 2011, Expte:144/09-EAE), en relación al suelo urbanizable

industrial, ya consideraba textualmente que:

“Se priorizará la colmatación del polígono industrial existente. Asimismo, los usos

industriales deberán preverse como ampliación de los ya existentes, evitando su dispersión

por otros puntos del término municipal.

En concreto:

- (…..)

- Sobre industrias existentes (CV 50): su delimitación parece adecuada, no obstante evitará

la conurbación con el municipio de Cheste, y se basará en la colmatación de las naves

industriales existentes. Según lo informado por la Confederación Hidrográfica del Júcar,

dado que en las proximidades de este ámbito se ubica una zona de riesgo de inundación

nivel 6, aunque no recogidas en el PATRICOVA se debe realizar un estudio hidráulico de

detalle que caracterice la zona inundable y las actuaciones necesarias para su

compatibilidad con los usos futuros. Se establecerán las limitaciones en cuanto a las

actividades a implantar, dada su proximidad al suelo urbano, pudiendo establecer

compatibilidad con usos terciarios.


Se adjunta la ficha de Planeamiento y Gestión que marcaba el Plan General

para nuestro sector y que estaba recogido en el SUZI -3. Para nuestra área se

consideraba una superficie con aprovechamiento materializado de 34.580 m2.

Por tanto con la alternativa propuesta en la que tenemos una superficie de

54.800m2 de parcela con uso industrial, tendríamos una superficie de ampliación de

parcela industrial edificable de 20.220 m2, como se muestra en la siguiente tabla.

SUPERFICIE TOTAL SECTOR (1) 63.380 m2

SUPERFICIE COMPUTABLE DEL SECTOR (1) – (6) 61.295 m2

Superficie Uso Industrial Privado (2) 54.800 m2

Superficie Uso Dotacional Privado (3) 2.690 m2

Superficie Espacio Libre (4) 1.835 m2

Superficie Red Viaria (5) 1.970 m2

Superficie Dominio Publico Hidraúlico (6) 2.085 m2

Superficie con Aprovechamiento materializado (7) 34.580 m2

Superficie Ampliación Parcela Edificable (2) - (7) 20.220 m2


Además, el sector cuenta con los siguientes servicios urbanísticos básicos (se

adjunta en anexo explicativo que lo justifica y acredita):

- Acceso rodado con pavimento asfaltado abierto al público.

- Servicio de suministro eléctrico.

- Dispone de acometida a la red de agua potable

- Servicio de recogida de residuos

- Servicio y conexión a red municipal de saneamiento

- Alumbrado en lado recayente a la carretera CV-50.

En su caso, las obras necesarias para completar la urbanización o actualizar

los servicios existentes serían de escasa entidad, por lo que se puede considerar

que existe consolidación de urbanización.

Por todo lo expuesto anteriormente, lo que se pretende es reclasificar este

suelo no urbanizable común a suelo urbano con uso industrial, recogiendo el sector

propuesto únicamente las zonas consolidadas por la edificación y urbanización.

Así pues el objetivo del presente documento inicial, según se recoge en el

artículo 50 de la LOTUP es solicitar al órgano sustantivo la evaluación ambiental y

territorial estratégica con la finalidad de poder proceder a la tramitación y aprobación

de la Modificación Puntual del sector, para su reclasificación a Suelo Urbano con uso

Industrial.

La problemática sobre la que actúa la planificación será estudiada en el

apartado “previsibles efectos sobre el medio ambiente”, en concreto se analizarán

todas las servidumbres y afecciones que ejercen algún tipo de influencia sobre el

Plan.


3.- ALCANCE TERRITORIAL Y MATERIAL DE LA MODIFICACIÓN

3.1 Alcance Territorial y material.

El presente documento tiene un alcance parcial, en cuanto abarca

únicamente el ámbito delimitado en la Modificación por el que se propone una

reclasificación del Suelo No Urbanizable Común a Suelo Urbano de Uso Industrial.

3.2 Delimitación sector propuesto

El ámbito del sector del presente estudio tiene una superficie de 63.380 m2,

cuyos límites son los siguientes, como se refleja en los planos adjuntos.

- Al Norte, con núcleo diseminado y parcelas agrícolas

- Al Este, con la carretera CV 50

- Al Sur, con cauce y camino

- Al Oeste, con cauce y camino

Dicho sector tiene forma irregular como se muestra en el plano catastral.

Dicho plano no está

actualizado, puesto que no

recoge el trazado del cauce del

barranco tal y como existe en la

realidad ni tampoco el camino

que linda en todo el sector por

el lado este y sur.

Catastral (año 2015)


Fotos estado actual cauce barranco


4.- MODIFICACION PROPUESTA

4.1 Delimitación del Sector

La delimitación del nuevo sector responde a la siguiente consideración:

- Ajuste al crecimiento actual de la zona

- Ajuste del perímetro a los suelos ocupados por las edificaciones existentes en

el ámbito para restablecer la situación urbanística en los mismos.

4.2 Clasificación del suelo

Con la presente modificación se pretende la reclasificación del sector,

actualmente clasificado como Suelo No Urbanizable Común para pasar a ser Suelo

Urbano con Uso Industrial.

4.3 División del territorio en zonas de ordenación urbanística

Las zonas de Ordenación que se establecen son:

IND: Industrial

Esta zona de ordenación comprende la totalidad del sector. Se propone una

ordenación pormenorizada que se adjunta en los planos anexos.


4.4 Trazado viario

El trazado viario reflejado en la ordenación pormenorizada responde a la

actual delimitación de las propiedades, manteniendo los caminos existentes a pesar d

que en algún punto se reconduce para crear una conexión con el sector contiguo en

estado de tramitación (Suelo Urbano de Uso Terciario).


Actualmente el acceso es a través de una vía de servicio paralela a la carretera

CV-50, manteniéndose ésta en la alternativa propuesta.

4.5 Estándares mínimos de reserva de suelo dotacional

De acuerdo con la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación

del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (2014/7303), en su

ANEXO IV cita:

“6. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso dominante industrial.

6.1. Debe destinarse a zonas verdes públicas una superficie superior al 10 por ciento de la superficie computable del sector.

6.2. La reserva mínima de plazas de aparcamiento públicas será de una plaza para turismo por cada 200 metros cuadrados, o fracción, de edificabilidad industrial, y de 1 plaza para vehículos pesados por cada 1.500 metros cuadrados, o fracción, de edificabilidad industrial.

6.3. Los estándares exigidos en los dos apartados anteriores podrán minorarse mediante resolución motivada de la consellería competente en ordenación del territorio, previo informe favorable de la consellería competente en materia de industria, cuando se trate de complejos industriales aislados o esté previsto algún tipo de actividad productiva especial para la que no resulten adecuados.

6.4. A la edificabilidad de otros usos no industriales que pueda existir en el ámbito de actuación se le aplicarán los estándares exigidos en este anexo a la edificabilidad de cada uno.

7…..”

Por otra parte el PGOU presentado en el año 2002, ya lo clasificaba como

URBANIZABLE DE USO INDUSTRIAL (SUIZ-3) sin Ordenación Pormenorizada, por

tanto remitía dicha justificación al posterior Plan Parcial cuando lo desarrollen.

En la siguiente tabla se indican las superficies de forma aproximada del sector

propuesto:

LEY 5/2014 PROPUESTA SECTOR

Superficie mínima ZV

(>10% m2t) 6.130 m2 > 6.130 m2


La cesión correspondientes a la zona verde podrá ser contigua al sector o

ampliando este con terrenos de la propiedad, o en su caso, si el ayuntamiento lo

solicitar podría ser por convenio una zona verde adscrita ubicada donde se indicara,

según criterios municipales.

4.5.- Establecimiento de Áreas de Reparto y determinación del

Aprovechamiento Tipo

Se definirá en el Plan correspondiente.

4.6.- Objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de

desarrollo

El Plan deberá expresar los objetivos a considerar en la redacción de los

instrumentos de desarrollo, indicando, como mínimo, las posibles tipologías y las

densidades máximas, y para los Planes Parciales, el coeficiente de máxima

edificabilidad.

En desarrollo del citado precepto, el ANEXO V de la LEY 5/2014, de 25 de julio,

de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat

Valenciana (2014/7303) regula el contenido de las Fichas de Zona y Gestión, que

deben reflejar las determinaciones a tener en cuenta en los planes de desarrollo.

En cumplimiento de los citados preceptos se incorpora en la Ficha de

Planeamiento y Gestión en el apartado 5 de la presente memoria del borrador del

plan.

4.7.- Delimitación de la red primaria de suelo dotacional

La red primaria de suelo dotacional existente en el ámbito del sector, es el del

Dominio Público Hidráulico con una superficie de 2.085 m2


5.- FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN

Sector delimitado por PGOU


Sector Propuesto

FICHA DE GESTION: SECTORES ZUI-1

CLASIFICADION Y CALIFICACION URBANO INDUSTRIAL

ZONA DE ORDENACION IND

USO DOMINANTE INDUSTRIAL

USOS COMPATIBLES

USOS INCOMPATIBLES RESIDENCIAL

CRITERIOS DE APROVECHAMIENTO TIPO Y AREA

DE REPARTO

PLANO DE DELIMITACIÓN DEL SECTOR

PARAMETROS URBANÍSTICOS

SUPERFICIE DEL SECTOR

63.380 m2

IEB

0,70 m2t/m2s

SUP. RED PRIMARIA INSCRITA

DPH 2.085 m2

IER

SUP. INSCRITA COMUNICACIONES

3.805 m2

IET

SUP. INSCRITA ZONAS VERDES

IEI

0,70 m2t/m2s

SUP. INSCRITA EQUIPAMIENTOS

2.690 m2

EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL TOTAL

SUP. RED PRIMARIA ADSCRITA

POR CONVENIO MUNICIPAL

EDIFICABILIDAD VIVIENDAS VPP

SUP. ADSCRITA COMUNICACIONES

PORCENTAJE DE RESERVA DE VPP

SUP.ADSCRITA ZONAS VERDES

POR CONVENIO MUNICIPAL

Num. DE VIVIENDAS TOTAL

SUP. ADSCRITA EQUIPAMIENTOS

Num. DE HABITANTES ESTIMADOS


SUP. RED PRIMARIA AFECTA A SU DESTINO

Num. DE VIVIENDAS POR HECTAREA

SUP. COMPUTABLE DEL SECTOR

61.295 m2

CONDICIONES DE ORDENACION

CONDICIONES DE GESTION

Figura de planeamiento Gestión Directa/Indirecta

Desarrollo por unidad de ejecución

CONDICIONES DE EJECUCIÓN


5.- PLANOS

1. SITUACION Y DELIMITACION

2. ENTORNO PROXIMO

3. DELIMITACIÓN CATASTRAL SECTOR PROPUESTO

4. FOTO AÉREA

5. NORMATIVA

5.1 SECTOR NNSS

5.2 SECTOR PROPUESTO

6. ALTERNATIVA PROPUESTA

6.1 ORDENACIÓN PORMENORIZADA

6.2 AFECCIONES CARRETERAS

6.3 AFECCIONES DPH

6.4 INTEGRACIÓN ENTORNO

Con esto se da por terminado el Documento de Borrador de Plan para la

Consolidación de la Zona Este Industrial de Chiva (Valencia).

Chiva, Octubre 2016

Firmado los Arquitectos:

Fernando Martín Mancebo (4018) Marcial Martínez Carrión (3767)

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