Avalúo Sucesión Joao Silverio Local Santos Michelena

7/24/2019 Avalúo Sucesión Joao Silverio Local Santos Michelena

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Téc. Carlos Efraín Tovar Ramos

INFORME TECNICO DE AVALÚO

INMUEBLELOCAL COMERCIAL

Solc!a"o #or$

Sr%s. S&c%s'n (oao Slv%ro A)%r%"o C*mara

Oc!&+r% ,--



Téc. Carlos Efraín Tovar RamosMaraca/0 ,, "% Oc!&+r% "% ,--

SE1ORES.SUCESI2N (OAO SILVERIO A3EREDO CAMARA4RESENTE

De acuerdo a su solicitud procedí a elaborar un informe Técnico de Avalúo, deun inmueble constituido por un local comercial Propiedad del Ciudadano Joao

Silverio Azeredo Cámara, titular de la Cédula de dentidad !" #$ %%&'('&)*', se+ún

documento e+istrado en la -ficina Subalterna de e+istro del Se+undo Circuito

delos .unicipios /irardot 0 .ario 1rice2o ra+orr0 del 3stado Ara+ua4 ubicado en la

Avenida Santos .ic5elena, esidencias 3duardo , Planta 1a6a !" 7C$%, .araca0

Jurisdicci8n del .unicipio /irardot del 3stado Ara+ua para emitir la opini8n sobre el

valor del mercado actual& 3l informe consta de una carta resumiendo el resultado

de la investi+aci8n, un certificado, cuerpo del informe donde se describen los bienes

avaluados, criterios empleados, cálculos, conclusiones 0 ane9os, donde se inclu0e:

Documento de Propiedad 0 Credencial de 7a Sociedad #enezolana de n+enieros

A+r8nomos 0 Afines, Superintendencia de 1anco 0 otras nstituciones ;inancieras

<S=D31A!>& 3ste avalúo parte del supuesto, ?ue la propiedad inclu0e todos los

derec5os previstos en la 7e0 0 no pre6uz+a acerca de la titularidad 0 estado le+al de

los mismos& 3n consecuencia 0 de acuerdo a la investi+aci8n, así como de las

Premisas establecidas, es de mi opini8n ?ue el día @@ de -ctubre de @', el #alor

del .ercado Actual de los bienes antes se2alados 0, presentado se e9presa de

manera razonable en la si+uiente cifra:CIENTO TREINTA 5 DOS MIL

OC6OCIENTOS VEINTIÚN BOLIVARES FUERTES CON TREINTIÚN

CENTIMOS FUERTES E7ACTOS 8Bs.F. 9:,.;,90:9<

Téc. Carlos E. Tovar R.4%r!o Aval&a"or

SVIAA 4 =>;9SUDEBAN 4=,?:@




CERTIFICACION

3l Avaluador aba6o firmante certifica:

a> 3l avalúo realizado es producto de métodos esencialmente ob6etivos,

científicos 0 universalmente admitidos como 6ustos sin ?ue 5a0a

influido en el avalúo4 nin+ún factor, intenci8n o sentimiento personal

?ue pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o 5ip8tesis de

traba6o como el resultado obtenido al aplicar los mencionados

métodos&b> !o e9iste nin+ún interés directo ni indirecto con la propiedad ni con el

contratante, en cual?uier operaci8n comercial, ni li+an lazos familiares

ni de nin+una otra índole&

c> Todos los datos obtenidos de terceras personas o de arc5ivos para

confeccionar el presente informe son ciertos, 5asta donde alcanza la

buena fe del Avaluador 0 no 5a e9a+erado ni omitido conscientemente

nin+ún factor importante ?ue puedan influir en el resultado de esteavalúo&

d> !o se 6uz+a la propiedad le+al de los bienes descritos en este informe&

e> 3l Avaluador declara ba6o fe de 6uramento no ser para la fec5a de la

realizaci8n de este informe: FUNCIONARIO 4UBLICO de nin+una

nstituci8n del 3stado&

Téc. Carlos E. Tovar R.4%r!o Aval&a"or

SVIAA 4 =>;9SUDEBAN 4=,?:@




CONTENIDO

%& -1J3T#- D37 A#A7=-@& ;3CBA D37 A#A7=-)& D-C=.3!T- D3 P-P3DAD*& P-C3D.3!T- PAA 37 A#A7=-& D3SCPC-! D3 7A -!A

&%$ CAACT3STCAS D37 S3CT- &@$ S3#C-S P=17C-S &)$ ACC3S17DAD #3BC=7A E P3AT-!A7

F&$ ASP3CT-S 73/A73S G&$ D3SCPCH! D37 !.=3173

G&%$ !SP3CC-! -C=7A

(&$ #A7-ACH! D37 !.=3173

(&%$ .IT-D- A D3SA-77A (&@$ A!A7SS 3STADSTC- (&)$ -P3AC-!3S D3 3/ST- (&)&%$ C=AD- 3S=.3! D3 3;33!CA73S

(&*$ C-3CH! P- ;3CBA E 3A

(&*&%$ C-3CH! P- ;3CBA (&*&@$ C=AD- D3 3;33!CA73S C-3/D-S P- ;3CBA (&*&)$ C-3CCH! P- 3A (&*&*$ C=AD- D3 3;33!CA73S C-3/D-S P- 3A

(&$ #A7- D37 7-CA7

(&F$ #A7- T-TA7 D37 13! !.=3173

'&$ A!A7SS D3 7-S 3S=7TAD-S

%&$ C-!C7=S-!3S E 3C-.3!DAC-!3S

A!3K-S: !;-.3 ;-T-/;C-D-C=.3!T- D3 P-P3DAD

=1CACH!

C3D3!CA73S




9.=OB(ETIVO DEL AVALÚO

3l ob6eto del presente informe es determinar el valor actual de un

nmueble, conformado por un local comercial, el cual se describirá

posteriormente& 3l inmueble está ubicado, en la Avenida Santos .ic5elena,

esidencias, 3duardo , planta ba6a !" 7C$%, .araca0 3stado Ara+ua& 3l cual

servirá de base en la toma de decisiones&

,.=FEC6A DEL AVALÚO

3l nforme está fec5ado para el @@ de -ctubre de @'

:.=DOCUMENTO DE 4RO4IEDAD

3l documento presentado se encuentra e+istrado en la -ficina

Subalterna de e+istro del Se+undo Circuito de los .unicipios /irardot 0

.ario 1rice2o ra+orr0 del 3stado Ara+ua, ba6o el !" %G, Tomo %@, Protocolo

Primero del Cuarto Trimestre del a2o %'''&

>.= 4ROCEDIMIENTOS 4ARA EL AVALÚO

Durante la elaboraci8n de este avalúo se 5a recabado, toda la

informaci8n necesaria efectuándose visitas de inspecci8n tanto al inmueble

ob6eto del estudio, como a la zona 0 sus alrededores& 7a inspecci8n fue

llevada a cabo por el Perito Avaluador Téc& Carlos 3fraín Tovar amos 0 la

misma comprendieron en cinco <> aspectos&

a> nspecci8n -cular

b> #isita de la zona 0 sus alrededores

c> #erificaci8n de los datos contenidos en el Documento de

propiedad

d> #erificaci8n del 3stado Actual de la construcci8n

e> ;otos




@.= DESCRI4CI2N DE LA 3ONA

@.9= Carac!%rís!cas "%l S%c!or$

3l sector donde se localiza el inmuebleestá desarrollado por unidades

5abitacionales del tipo unifamiliar 0 multifamiliar, mezclados con uso

comercial, las mismas tienden a mantenerse en estas condiciones&

@.,.=S%rvcos4+lcos "%l S%c!or$

7a zona 0 su área de influencia cuenta con todos los servicios públicosnecesarios para el funcionamiento de este tipo de comunidades, entre los

?ue podemos mencionar: ener+ía eléctrica, alumbrado público, teléfonos,

a+ua suministrada por Bidrocentro, cloacas, aseo urbano vialidad asfaltada 0

sistema de transporte público&

@.:= Acc%s+l"a" V%c&lar / 4%a!onal$

Su principal acceso se realiza a través de las Avenidas Santos

.ic5elena, Pic5inc5a 0 Carabobo teniendo a escasos metros la Avenida

1olívar, su conte9to está conformado por calles pavimentadas&

?.= AS4ECTOS LEALES

Se+ún la documentaci8n presentada 0 las investi+aciones realizadas,se infiere ?ue sobre el nmueble no e9iste nin+ún +ravamen ni pesa medida

de pro5ibici8n de ena6enar, +ravar o de embar+o decretadas por las

Autoridades Judiciales de la epública 1olivariana de #enezuela&




.=DESCRI4CI2N DEL INMUEBLE

3l inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida

Santos .ic5elena, esidencias 3duardo , !" 7C$%, .araca0 6urisdicci8n del

.unicipio /irardot del 3stado Ara+ua, la construcci8n se encuentra dentro de

las ordenanzas municipales de zonificaci8n teniendo para este sector AR=

0comercio comunal, con un área apro9imadamente de Sesenta metros

cuadrados con Setenta centímetros cuadrados <F,Gm@>&

7os linderos se+ún la documentaci8n presentada anteriormente, son

los si+uientes:

NORTE$ Con la Avenida Santos .ic5elena ?ue es su frente&

SUR$ 3n parte con piscina 0 en parte con estacionamiento del

edificio

ESTE$ Con lindero este del edificio&

OESTE$ Con pasillo de acceso al edificio&

.9.=Ins#%cc'n oc&lar$

Cons!r&ccon%s

3n la inspecci8n realizada a la construcci8n del inmueble

constituido por <local comercial> se determina ?ue la misma presenta

las si+uientes características:

Es!r&c!&ras$ ;undiciones en columnas, vi+as de car+a 0riostra, vaciadas en concreto armado&

T%co$ 7osa de concreto armado vaciado en sitio con

cubierta de cielo raso&




4ar%"%s$ 3n blo?ue con revestimiento liso, pintura de

cauc5o, paredes de ba2o revestidas en

cerámica blanca 0 decorada, vidrio en

mostrador&

4sos$ 3n losa de concreto armado vaciados en sitio

revestido en +ranito&

4&%r!as$ .etálica tipo santa maría, puerta de local 0

ba2o 3ntamboradas en madera&

Ar!%fac!os San!aros$ 3n cerámica&

Ins!alacon%s San!aras$ 3n tubería tipo P#C para a+ua blancas 0

B! paraa+uas ne+ras&

Ins!alacon%s Eléc!rcas: 3mbutida&

Am+%n!%$ 7ocal Comercial con ba2o&

T#o "% Cons!r&cc'n$ Tradicional

E"a" "% la Cons!r&cc'n$ #eintiséis <@F> a2os apro9imadamente

Cal"a" "% la Cons!r&cc'n$ De primera en sus materiales

Es!a"o "% Cons%rvac'n$ 3n buen estado

S&#%rfc%$ ?-0-m,




;.=VALORACI2N DEL INMUEBLE

Para la valoraci8n del inmueble constituido por un local comercial se

utiliz8 el .étodo de .ercado, el cual se basa en el principio econ8mico de lasustituci8n 0, consiste en realizar una investi+aci8n a nivel del e+istro

nmobiliario correspondiente de operaciones de compra$venta de locales

similares al avaluado& Posteriormente, se actualizan 0 5omo+enizan los

referenciales obtenidos a la fec5a del avalúo aplicando los factores de

correcci8n correspondiente para disminuir los diferenciales ?ue puedan tener

con el inmueble estudiado& 7ue+o, se aplica un proceso matemático

estadístico para determinar el valor más representativo de la muestra dereferenciales&

;.9.= Mé!o"o a D%sarrollar$

Para la obtenci8n del valor delocales comerciales por el método de

mercado se procedi8 de la si+uiente forma:

-btenci8n de referenciales de compra$venta de locales comercialessimilares al bien estudiado&

Análisis de los referenciales 0 comparaci8n de los mismos con el bien

ob6eto de este estudio&

Proceso 0 análisis estadístico +eneral&

Determinaci8n del precio unitario, mediante correcci8n por fec5a 0

área&

Determinaci8n del valor +lobal de la propiedad&

;.,.= An*lss Es!a"ís!co$

Para el análisis de los datos se utiliz8 la estadística +eneral,

calculándose medidas de tendencia central: .edia, .ediana 0 .oda&




;.:.= O#%racon%s "% R%s!ro$

A continuaci8n se muestra los referenciales de transacciones de

compra$venta de locales comerciales del macroentorno del bien estudiado

obtenidos en el e+istro nmobiliario de la respectiva 6urisdicci8n&

REFERENCIALES

O#%rac'n$ N -9

Comprador: .il Plan, S&A&

=bicaci8n: Centro Comercial .araca0 Plaza, P&1& !"

%%F$J

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& &,

rea: *(,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&*%,FF

;ec5a: Primer Trimestre del @

O#%rac'n$ N -,

Comprador: Jor+e 7e+5ma6i

=bicaci8n: Calle 7ibertad Centro Comercial .iramar

!" D

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& G&,

rea: *,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&@'F,@'





O#%rac'n$ N -:

Comprador: 7oris .a+o

=bicaci8n: Av& Santos .ic5elena Cetro Comercial 7a

Capilla P&1& 7ocales !os& %*,%.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& (&,

rea: @(,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: @&G%,*)


O#%rac'n$ N ->

Comprador: nversiones deada

=bicaci8n: Av& 1olívar Centro Comercial /alerías Plaza

P&1& !" *(

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& F&,

rea: ),m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&G%*,@(


O#%rac'n$ N -@

Comprador: José ;onseca

=bicaci8n: Centro Comercial .araca0 Plaza PL% !"

$D

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& F&,rea: ,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&','%





O#%rac'n$ N -?

Comprador: José .onte6o

=bicaci8n: Av& Santos .ic5elena, Centro Comercial 7aCapilla P&1& !" %G

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& (&,

rea: (,*@m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&)F',)'

;ec5a: Se+undo Trimestre del @

O#%rac'n$ N -

Comprador: TareM A5med

=bicaci8n: Av& Páez Centro Comercial .araca0 ,

3tapa , 7ocal !" *

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& @)G&,

rea: @,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&%(,


O#%rac'n$ N -;

Comprador: 3nzo ambito


P&1& !" (*

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& &,rea: )%,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&F%@,'





O#%rac'n$ N -

Comprador: Ana ;ioretti


P&1& !" (.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& )&,

rea: @,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&,

;ec5a: Primero Trimestre del @

O#%rac'n$ N 9-

Comprador: Corte /8mez

=bicaci8n: Av& 1olívar Centro Comercial /alería Plaza

P&1& !" G)

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& )&(,

rea: %*,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: @&@,

;ec5a: Primero Trimestre del @

O#%rac'n$ N 99

Comprador: 3dilia ;i+ueredo

=bicaci8n: Av& Páez -este Centro Comercial Colonial

P&1& !" *

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& *&,

rea: %,Gm@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: @&)',F(





O#%rac'n$ N 9,

Comprador: afael 7eal

=bicaci8n: Av& Páez Centro Comercial .araca0, 7ocal

!" .7$*.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& %&%(F,(

rea: %,F%m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: 'F,%%


O#%rac'n$ N 9:

Comprador: Doble /, C&A&

=bicaci8n: Av& Páez Centro Comercial .araca0 P&1&

7ocal !" .7$

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& %*&)G@,)

rea: %*,'Gm@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: 'F,(


O#%rac'n$ N 9>

Comprador: Sabina ivas


local !" *F

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& @&',

rea: %),m@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&FG,F'





O#%rac'n$ N 9@

Comprador: .ariblan Cede2o

=bicaci8n: Av& 1olívar Centro Comercial 7a Bormi+aCenter 7ocal !" @G

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& %G&GF,

rea: %%,G'm@

Precio =nitario <1s&;&Lm@>: %&F,)F


O#%rac'n$ N 9?

Comprador: 3lizabet5 ;re0

=bicaci8n: Av& 1olívar Centro Comercial /alerías

Plaza !" FF

.onto de 7a -peraci8n: 1s&;& %(&,

rea: %%,m@

Precio =nitario <1s&;&Lm

@

>: %&F)F,)F;ec5a: Primero Trimestre del @




;.:.9.= C&a"ro R%s&m%n "% R%f%r%ncal%s$

NGR%f%r%ncal

Mon!o Bs.F. Hr%a M, 4.Un!aroBs.F.m,

F%ca

% &, *(, %&*%,FF %er Trimestre @ G&, *, %&@'F,@' %er Trimestre

) (&, @(, @&G%,*) %er Trimestre * F&, ), %&G%*,@( %er Trimestre F&, , %&','% %er Trimestre F (&, (,*@ %&)F',)' @do Trimestre G @)G&, @, %&%(, @doTrimestre ( &, )%, %&F%@,' @do Trimestre ' )&, @, %&, %er Trimestre % )&(, %*, @&@, %er Trimestre %% *&, %,G @&)',F( @do Trimestre %@ %&%(F,( %,F% 'F,%% @do Trimestre

%) %*&)G@,) %*,'G 'F,( @do Trimestre %* @&', %), %&FG,F' %er Trimestre % %G&GF, %%,G' %&F,)F @do Trimestre %F %(&, %%, %&F)F,)F %er Trimestre

;.>.= Corr%ccon%s #or F%ca / Hr%a$

Con la finalidad de racionalizar el valor del local comercial 0a ?ue los

referenciales obtenidos son del a2o @ 0 de diferentes superficies seprocedi8 a realizar una correcci8n por fec5a 0 área a los mencionados

referenciales de la manera si+uiente&

;.>.9.= Corr%cc'n #or f%ca$

Se aplico tasa pasiva de colocaci8n a los ' días por el 1anco

Central de #enezuela %@,%@N 0 la si+uiente f8rmula

. O <%i>n

Donde:

.O .onto de Capital nterno



Téc. Carlos Efraín Tovar Ramos iO Tasa

nO Tiempo

.O %,*%F Para el primer 0 se+undo trimestre del a2o @

;.>.,= C&a"ro "% R%f%r%ncal%s Corr%"os #or F%ca$

NGR%f%r%ncal

4r%co Un!aroBs.F.

Fac!or "%AJ&s!%

4.Un!.AJ&s!a"o Bs.F.m,

% %&*%,FF %,*%F %&%@,G@ %&@'F,@' %,*%F %&((%,F') @&G%,*) %,*%F )&F,('* %&G%*,@( %,*%F @&*((,* %&','% %,*%F %&(),FF %&)F',)' %,*%F %&'(G,(%G %&%(, %,*%F %&G@,%( %&F%@,' %,*%F @&)*%,@(' %&, %,*%F @&%GG,*% @&@, %,*%F )&%'),@%% @&)',F( %,*%F )&F(F,F%@ 'F,%% %,*%F %&)'),F'%) 'F,( %,*%F %&)'),F%* %&FG,F' %,*%F @&))),G@% %&F,)F %,*%F @&%(F,F)%F %&F)F,)F %,*%F @&)G,)*

;.>.:.= Corr%cc'n #or Hr%a$Se aplico la si+uiente f8rmula:

;CAO <%$N> 7n<A&estLA&ref>L7n@

Donde:

;CA O ;actor de correcci8n por área



Téc. Carlos Efraín Tovar RamosN O Porcenta6e de correcci8n %N

A& est& O rea estudiada

A& ref& O rea de los referenciales

;.>.>.= C&a"ro "% R%f%r%ncal%s Corr%"os #or Hr%a$

NGR%f%r%ncal

4r%co Un!aroBs.F.

Fac!orCorr%cc'n

4.Un!.AJ&s!a"oBs.F.m,

% %&%@,G ,G%*@ %&%,@G@ %&((%,F' ,G%*@ %&(F(,@) )&F,(' ,G%*@ @&'(,*%* @&*((,* ,G%*@ @&*G,F( %&(),F ,G%*@ %&G@,@F %&'(G,(% ,G%*@ %&'G),F%G %&G@,% ,G%*@ %&GG,(F( @&)*%,@( ,G%*@ @&)@*,'' @&%GG,* ,G%*@ @&%F%,(% )&%'),@ ,G%*@ )&%G,G%%% )&F(F,F ,G%*@ )&FF,@G%@ %&)'),F' ,G%*@ %&)(),G)%) %&)'),F ,G%*@ %&)(),F'%* @&))),G@ ,G%*@ @&)%G,% @&%(F,F) ,G%*@ @&%G%,%%F @&)G,)* ,G%*@ @&)(,)G

3l valor de .ercado se+ún correcci8n por fec5a 0 por área es de

,.9;;09? Bs.F.m, <promedio +eométrico>&

;.@.= Valor "%l Local$

,.9;;09? Bs.F.m, K ?-0-m, 9:,.;,90:9

.edia O %&%,@G

.oda O 'F,%%

Desviaci8n Típica O %&),'

Coeficiente de #ariaci8n O *, N

;.?.= Valor To!al "%l B%n Inm&%+l%$




3l #alor Total arro6ado de las construcciones descritas anteriormente

es:

AVALÚO$

Valor "%l Local Com%rcal Bs.F.9:,.;,90:9

Valor To!al "%l Inm&%+l%. Bs.F. 9:,.;,90:9

.= ANALISIS DE LOS RESULTADOS

Para la obtenci8n del valor del inmueble ubicado en la Avenida Santos

.ic5elena, esidencias, 3duardo , planta ba6a, !" 7C$%, .araca0

6urisdicci8n del .unicipio /irardot del 3stado Ara+ua, se utiliz8 el .étodo de

.ercado, para realizar los cálculos del valor del local comercial se procedi8 a

realizar unacorrecci8n por fec5a 0 área& 3ste método es ampliamente

aceptado en la valuaci8n de bienes inmuebles&

9-.=CONCLUSIONES 5 RECOMENDACIONES

3n la apreciaci8n del valor del inmueble anteriormente descrito

incidieron notablemente los si+uientes elementos de 6uicio: Costos actuales de la construcci8n&

7a zona de ubicaci8n&

Accesos directos&



Téc. Carlos Efraín Tovar RamosComo consecuencia de lo anteriormente e9puesto se estima ?ue el

valor del inmueble, a la presente fec5a es de: CIENTO TREINTA 5 DOS

MIL OC6OCIENTOS VEINTIÚN BOLIVARES FUERTES CON TREINTIÚN

CENTIMOS FUERTES E7ACTOS 8Bs.F. 9:,.;,90:9<

Téc. Carlos Efraín Tovar Ramos4%r!o Aval&a"or

4A=SVIAA >;9SUDEBAN 4=,?:@




ANE7OS4lanoDoc&m%n!o "% 4ro#%"a"

Inform% Fo!or*fcoCr%"%ncal%s




Inform% Fo!or*fco




CREDENCIALES

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