Arren Damien to s Vivien Das Locales

REAL ACADEMIA DE LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA DE MURCIA

LOS DERECHOSDE LOS ARRENDATARIOS

DE FINCAS URBANAS EN LA GESTINDEL PLANEAMIENTO URBANSTICO

Discurso ledo el da 15 de Diciembre de 1995,

en el acto de recepcin como Acadmico de Nmero, por el

EXCMO. SR. D. FELIPE ORTEGA SNCHEZ,

y contestacin del

EXCMO. SR. D. FRANCISCO MARTNEZ ESCRIBANO

M U R C I A1995



Discurso ledo el da 15 de Diciembre de 1995,

en el acto de recepcin como Acadmico de Nmero, por el

EXCMO. SR. D. FELIPE ORTEGA SNCHEZ,

y contestacin del

EXCMO. SR. D. FRANCISCO MARTNEZ ESCRIBANO

M U R C I A1995

REAL ACADEMIA DE LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA DE MURCIA

Copyright 1995, by Felipe Ortega SnchezDepsito Legal: MU-1.787-1995Printed in Spain - Impreso en Espaapor EL TALLER. Ingramur, S.L.C/. Escultor Roque Lpez, 3 y 5Tlf. y fax: 24 45 99 30008 MURCIA

E

NDICE

I. Preludio ..........................................................................................

II. Concrecin de la temtica del trabajo............................................

III. Antecedentes histricos, sociales y legislativos de los arrenda-mientos urbanos..............................................................................

IV. Naturaleza jurdica del contrato de arrendamiento ........................

V. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos ...................................

VI. Las distintas clases de contratos de arrendamiento de fincas urba-nas. Su incidencia en la Ley sobre el rgimen del suelo y ordena-cin urbana de 1992 .......................................................................

VII. Contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a 9 de mayode 1985. Duracin del contrato y actualizacin de la renta...........

VIII. Contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores a 9de mayo de 1985 ............................................................................

IX. Contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato o delocal de negocio, (artculos 4.2 y 5.2 de la LAU 64) anteriores a9 de mayo de 1985. Duracin y renta ............................................

X. Contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio, yasimilados a una u otro, formalizados entre el 9 de mayo de 1985y el 1 de enero de 1995 ..................................................................

XI. Contratos de arrendamiento anteriores a 1 de enero de 1995,excluidos de la LAU 64, y por tanto, tambin del R.D.L. 2/1985.

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XII. Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995......

XIII. Los inquilinos y arrendatarios como parte interesada en el proce-so urbanstico..................................................................................

XIV. Garanta de los derechos de los arrendatarios durante todo el pro-ceso urbanizador.............................................................................

XV. Valoraciones de los derechos arrendaticios en general .................

XVI. La expropiacin forzosa y los contratos de arrendamiento de fin-cas urbanas anteriores a 9 de mayo de 1985, sujetos a la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964..................................................

XVII. La expropiacin forzosa y los contratos de arrendamiento con-certados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995...............

XVIII. Derechos de los arrendatarios de contratos excluidos de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964 ante una expropiacin forzosa.

XIX. La expropiacin forzosa y los arrendamientos de la Nueva Ley de24 de noviembre de 1994...............................................................

XX. La expropiacin forzosa y la ocupacin en precario .....................

XXI. Independencia de la indemnizacin a percibir por el arrendatarioy el justiprecio a abonar al propietario ..........................................

XXII. Derechos de los inquilinos y arrendatarios de fincas urbanas enlos sistemas de cooperacin y compensacin urbanstica .............

XXIII. Edificaciones ruinosas e inadecuadas. Registro de solares y deterrenos sin urbanizar. Prdida del objeto arrendaticio. Derechosde los arrendatarios e inquilinos ....................................................

XXIV. Realojamiento y retorno en las actuaciones urbansticas derribo..

Bibliografa.....................................................................................

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I. PRELUDIO

Aquam dare. Me habis dado la palabra, y con la venia reverencial haciatan doctos acadmicos en leyes y sentencias, la tomo como en la antigua Roma,bajo el control del reloj de agua, y en un canto de vida y esperanza en el derechoy en la justicia.

Tan arraigada institucin de cultos y eruditos juristas nunca ha sido ni puedeser un dulce lecho donde el ingenio adormece. Las academias deben abrir suspuertas a una sociedad, cada vez ms necesitada de investigadores de leyes jus-tas, que con sus sabios consejos busquen y logren la mejor convivencia de loshombres de esta tierra. Todos tenemos un compromiso, como deca Horacio, debuscar la verdad en la selva de la Academia; yo aadira que todos tenemos uncompromiso de conseguir que el hombre viva bajo los principios de la ley y de lajusticia, igual para el igual y desigual para el desigual.

Conociendo, como conozco a todos y a cada uno de los integrantes de estatan Alta Institucin, a la que estoy invitado a participar, s sobradamente devuestra labor, de vuestros desvelos en aras de esos principios. Ese nombra-miento, indudablemente, me hizo beneficio. An siendo un simple abogado,que siempre se encuentra aprendiendo, que siempre ha volado con alas propias,y que est inmerso en el mundo ms vivo del derecho y ms cercano al ciuda-dano, cual es de la peticin de justicia, me incorporo a tan digna Corporacincon los mejores deseos, y, quienes me conocen, sin vanagloria alguna, con elmejor espritu de trabajo, dedicacin y lealtad hacia la Institucin y sus miem-bros, sin excepcin alguna. Vengo a ella a darle todo lo que soy, lo que s y loque ignoro, lo que aoro y deseo en el mundo de la justicia, y lo que aborrezcode ella.

No rechazo el honor que me habis dispensado, pues eso, como decaMaurois, no es humildad, sino explcita soberbia. Lo acepto y de ello me sientoorgulloso, sin enfermiza vanagloria. In perpetuum agradecimiento a todos losmiembros de esta Real Academia, y de manera especial a su Presidente, D.Francisco Martnez Escribano, preclaro, admirado y respetado intercesor de justi-cia ante la Justicia, e indudable maestro de juristas.

No sera bien nacido, si en estos momentos, no tuviera un recuerdo emocio-nado y emocionante para mi padre, que desgraciadamente desapareci muy poco

despus de iniciar yo esta profesin de abogado, con la que acabo de celebrar misbodas de plata, y otra aoranza quiero tener en estos momentos para mi to PacoOrtega, tan cerca tantos aos del maestro Castn, y que fue mi gua en la vida ymi consejero en la profesin. Mi esperanza en mi hijo Paco Ortega que ha decidoseguir los pasos de la familia.

Muestro, finalmente, mi profundo y sincero agradecimiento al catedrtico deDerecho Civil de nuestra Universidad, Antonio Reverte Navarro, quien con suproverbial comprensin, sabidura y dulzura me ha orientado y dirigido el traba-jo, puliendo defectos, por una parte y enriqueciendo su contenido, por otra. Loserrores y deficiencias que pueda contener se deben ms a mi empecinamiento oignorancia, que a sus consejos. Amor magister est optimus1.

II. CONCRECIN DE LA TEMTICA DEL TRABAJO

Discurso es, entre otras acepciones de la Real Academia de la LenguaEspaola2, una serie de las palabras y frases empleadas para manifestar lo que sepiensa o se siente. Eso es lo que voy a intentar en estas reflexiones discursivassobre los derechos de los arrendatarios o inquilinos de fincas urbanas en el pro-ceso de gestin, urbanizacin y edificacin de los terrenos. Voy ese es mi pro-psito a reflexionar no slo con la mente sino tambin con el corazn; voy adecir lo que siento y pienso en esa materia.

El planteamiento no es otro que delimitar la distinta naturaleza jurdica delos diferentes contratos de arrendamiento que recaen sobre una finca urbana,precisando cules son los derechos de los arrendatarios en los distintos siste-mas de actuacin urbanstica (expropiacin, compensacin o cooperacin), enla declaracin de ruina de una finca, en los supuestos de venta forzosa de unaedificacin inscrita en el Registro de Solares y de Terrenos sin Urbanizar, enlos derribos o rehabilitacin voluntaria o legal de cualquier casa, con procesosde realojamiento o retorno de ocupantes, entre ellos los que sean inquilinos oarrendatarios.

Evidentemente, segn el tipo de contrato de arrendamiento ante el que nosencontremos y su regulacin por una u otra normativa legal va a significar quelos arrendatarios tengan unos u otros derechos en cada uno de los supuestos antesenumerados.

Por eso inicialmente es necesario analizar los distintos contratos de arrenda-miento urbano y su sometimiento a la leyes de arrendamientos urbanos de 1964 ode 1994, al Cdigo Civil o a otra legislacin especfica. EL PLAZO DEL CON-TRATO, LA RENTA QUE SE ABONE POR EL INQUILINO O ARRENDATARIOY EL DESTINO O ACTIVIDAD QUE SE DESARROLLE LEGALMENTE EN ELOBJETO ARRENDATICIO van a ser circunstancias determinantes a la hora defijar tales derechos en el campo del urbanismo.

LOS DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS DE FINCAS URBANAS EN LA GESTIN DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO10

1. El amor es el mejor maestro. (Plinio, Ep. 4, 19, 4).2. Diccionario de la Lengua Espaola. Real Academia Espaola. Madrid. 1992.

III. ANTECEDENTES HISTRICOS, SOCIALES Y LEGISLATIVOSDE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Me parece conveniente, con carcter previo, hacer un breve anlisis histricode los arrendamientos urbanos en Espaa en estos ltimos lustros, cercanos ya alos catorce.

En nuestro pas, desde la terminacin de nuestra guerra civil, se foment demanera bastante desmesurada el rgimen de propiedad de la vivienda, en detri-mento del parque de casas en alquiler.

La regulacin jurdica de los arrendamientos urbanos, en aquellas fechas(Leyes, de 23 de septiembre de 1939, 13 de diciembre de 1946, 21 de abril de1949, 13 de abril de 1956 y 11 de junio de 1964)3, necesariamente proteccionistade los inquilinos y arrendatarios en esos momentos, necesidad social que hay queproteger en todo momento y ms en aquellos tiempos, disminuy, con el trans-curso del tiempo, de forma alarmante la oferta de pisos y locales en renta, puestoque el legislador no supo, con el correr de los aos, adaptar la misma a la nuevasrealidades sociales.

Conforme a los datos estadsticos que el Ministerio de Obras Pblicas,Transportes y Medio Ambiente en el ao 1993 elabor sobre el mercado delalquiler en Espaa, en el ao 1950 exista un parque inmobiliario en propiedad del4587 por 100, siendo el de alquiler el 5126 por 100, y el resto dedicado a otrosusos. En 1985 se haba elevado el rgimen en propiedad al 7394 por 100 y redu-cido el de alquiler al 1647; en 1990 los porcentajes respectivos son 7620 para lapropiedad, 1830 para el alquiler y el resto a otros usos.

En Murcia, en el ao 1993 en propiedad se encontraba el 861 por 100 de lasfincas urbanas y el 131 por 100 en alquiler, siendo el resto destinado a otros usos.Por contra, en Europa el porcentaje de fincas urbanas en alquiler est por encimadel 40 por 100.

La prrroga legal potestativa en favor del inquilino de vivienda, (artculo 57de la LAU 64) cuyo titular arrendaticio tena la facultad de cesin nter vivosde sus derechos en favor de sus ascendientes, descendientes, hermanos, e hijosadoptivos menores de 18 aos al tiempo de la adopcin (artculo 24 de la LAU64), con la posibilidad de que tales derechos se pudieran transmitir mortiscausa por dos generaciones (artculo 58 y 59 de la LAU 64), sucesin arrenda-ticia (dos transmisiones) tambin extendida a los contratos de locales de negocio,hacan disminuir sensiblemente, como hemos visto, el porcentaje de casas enalquiler, con relacin al total del parque inmobiliario espaol.

Nada favoreca la entrada en el mercado de viviendas en alquiler la sinuosa ydifcil distincin entre contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias y no

FELIPE ORTEGA SNCHEZ 11

3. Ley 23 de septiembre de 1939 sobre alquileres, desahucios de casas baratas, econmicas yprotegidas.

Ley de 31 de diciembre de 1946.Ley de Arrendamientos de 22 de diciembre de 1955, articulada por Decreto de 13 de abril de

1956.Ley 40/64, de 11 de junio, articulada por Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre. Texto refundido.

suntuarias (artculo 6 de la LAU 64), ni la fracasada actualizacin igualitaria derentas que pretenda el artculo 96 de la LAU 64 para los contratos de arrenda-miento anteriores a 12 de mayo de 1956 y para los comprendidos entre tal fechay la de 30 de junio de 1964.

El incumplimiento reiterado y manifiesto de los distintos Gobiernos delGeneral Franco en aplicar lo dispuesto en el artculo 100 de la sealada ley loca-ticia de 1964, para adaptar cada dos aos las rentas de los contratos de arrenda-miento posteriores a la entrada en vigor de la ley de las viviendas suntuarias y loslocales de negocio y el olvido de tales Gobiernos de acordar los porcentajes deaumento de alquiler que contemplaba el artculo 96 de la dicha ley arrendaticiapara las viviendas no suntuarias nos lleva a un panorama generalizado de conge-lacin de rentas en todos los arrendamientos urbanos.

En el documento elaborado por el MOPU sobre la situacin del alquiler enEspaa se incluyen como promedio de rentas las siguientes cifras: Hasta 1964(256 % del total de alquileres vigentes) 4.288 pesetas; entre 1965 y 1972 (17.6% del total) 5.637. Se aaden los siguientes datos: El alquiler promedio nacionalera, (cuando se realiz el documento) de 10.879 pesetas mensuales, promedio enel que influye el enorme peso de casi 300.000 viviendas cuyo alquiler, unido a losgastos de comunidad cuando los sufraga el inquilino, no llega a las 2.000 pesetasmensuales, lo que supone el 22 % del parque total de viviendas arrendadas, alcan-zando el 42 % si se toma como referencia los alquileres inferiores a 5.000 pese-tas al mes4.

Este paisaje se oscurece an ms, cuando en todos los contratos de arrenda-miento posteriores a 1 de julio de 1964 no se podan repercutir a los inquilinos oarrendatarios los incrementos tributarios recayentes sobre la finca arrendada, ni losaumentos de los gastos de servicios o suministros, ni se les poda repercutir lasobras de conservacin o reparaciones a efectuar en la finca para mantenerla en lascondiciones debidas al fin a que se alquil, (artculos 99, 102 y 108 de la LAU 64).

Tampoco en los contratos de arrendamiento anteriores a 1 de julio de 1964regan tales aumentos de renta (fiscales, servicios y obras) cuando la renta que-dara revalorizada por el indicado artculo 96 de la LAU 64, supuesta actualizacinde renta que se prevea en el peor de los casos en un plazo no superior a los cincoaos, suspendida en 1968 y levantada en 1970.

Los arrendamientos concertados entre 12 de mayo de 1956 y 1 de julio de1964 fueron actualizados an ms tarde, concretamente en el ao 19725, peroseguan teniendo las mismas limitaciones antes reseadas. En esos momentos lasclases desprotegidas eran los propietarios de casas de renta antigua, con inquili-nos, en bastantes situaciones, con una economa boyante.

Con la aparicin del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril del mismo ao,sobre medidas de poltica econmica (artculo 9), conocido como DecretoBoyer, se suprime la prrroga forzosa en los contratos de arrendamientos urba-


4. Datos tomados de la referencia que hace el profesor Ataz sobre la situacin de los arrenda-mientos en Espaa, en el libro publicado por Editorial Aranzadi, del que es coordinador el profesorBercovitz, pgina 1.079. Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pamplona. 1995.

5. Decreto 1.577, de 15 de junio de 1972.

nos, los que tendrn la duracin que libremente pacten las partes, sin que les fuerede aplicacin lo establecido en el artculo 57 de la LAU 64.

Ello no impidi que durante su vigencia se concertaran contratos de arrenda-miento con el beneficio de prrroga legal en favor de inquilinos y arrendatarios,sancionado ello, como despus veremos, por una jurisprudencia algo contradicto-ria. La congelacin de rentas para los contratos iniciados antes de mayo de 1985se mantena y mantiene hasta la aprobacin de la nueva Ley de ArrendamientosUrbanos6.

La modificacin de la normativa arrendaticia sobre prrroga forzosa de loscontratos arrendaticios de carcter urbano operada por el Decreto Boyer, intro-ducida en un Real Decreto Ley de medidas econmicas, que, como tal, deba tenercarcter conyuntural, ha permanecido vigente cerca de diez aos. Con tal medidase reanima el sector inmobiliario, aunque con un coste social alto, puesto que, apartir de ese momento, proliferan los contratos con un plazo de duracin muy cor-tos y precios altos. Las familias espaolas se ven abocadas a cambiar con fre-cuencia de hogar y a soportar unos precios muy altos para los ingresos que perci-ban. Los precios de las viviendas en renta se elevan, desde 1985 a 1990, en un250 por 100; los precios de las oficinas tambin se dispararon en aquellas fechas,pasando, por ejemplo en Madrid, de 1.200 a 2.400 ptas m2, que estaban en el ao1985 a 6.000 ptas m2 en 1990.

IV. NATURALEZA JURDICA DEL CONTRATODE ARRENDAMIENTO

Para Albacar7, el contrato de arrendamiento es un contrato consensual, esdecir, se exige para su validez el consentimiento oportuno en cuanto a la cosa, elprecio y el tiempo de duracin. Aade que es un contrato bilateral, con obliga-ciones recprocas, oneroso por las contraprestaciones que de l se derivan y con-mutativo, ya que el alea es de carcter excepcional.

Desde luego, en la suscripcin del contrato de arrendamiento, la figura delalea, azar o suerte, no aparece, puesto que la ventaja de la prestacin y el riesgopuede ser valorado en el momento de la firma. El alea puede afectar, en algunossupuestos, a la ejecucin del contrato, pero las prestaciones quedan plenamentefijadas al momento de su constitucin. El riesgo de ganancia o prdida se da tam-bin en los contratos conmutativos, por la imprevisin y revisin contractuales,por la imposibilidad o ms grave onerosidad sobrevenidas de la prestacin, o porla aplicacin de la clusula rebus sic stantibus. El arrendamiento, que es un con-trato de tracto sucesivo, puede ser revisado en sus condiciones, si los hechos y cir-cunstancias ajenos al mismo se alteran substancialmente8.


6. Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de noviembre.7. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos. Editorial Comares. Granada.

Edicin 1989. (Pg. 1.768).8. Manuel Gitrama Gonzlez. Cdigo Civil. Editorial Aranzadi. 1994, pag. 1.713 y ss. Dentro

de la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 interes de los Tribunales una senten-cia, por la que en base a la clusula rebus sic stantibus y al principio general del derecho prohibiendo

Ciertamente es un contrato en el que hay una traslacin del goce del objetoarrendaticio, manteniendo la posesin mediata el arrendador. Es una cesin deuso por tiempo determinado y precio cierto. En ello estn de acuerdo todos los tra-tadistas9 e incluso se recoge en nuestra ley civil sustantiva.10

La cesin de la posesin debe ser real y efectiva.El tiempo del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las prrrogas lega-

les de la legislacin arrendaticia, debe concretarse, no pudindose dejar al arbitriode una de las partes su fijacin. Debe distinguirse entre contrato de arrendamien-to a perpetuidad y el indefinido, que no est permitido ni por el Cdigo Civil nipor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone11 que los contratos dearrendamiento de viviendas, en los que no se haya establecido plazo o ste seaindeterminado o indefinido, se entendern pactados por un ao. En los contratosarrendaticios para otros usos o en los excluidos de la legislacin locaticia ltimase aplicar el Cdigo Civil, y se entendern hechos por meses si la renta se abonamensualmente, por trimestres o semestres si se abona la renta cada tres o seismeses, por aos si se paga por aos.

El precio debe fijarse indispensablemente, por aplicacin de la teora de lacausa de los contratos. Se define como la expresin en moneda del valor en cam-bio o el valor pecuniario que se estima de una cosa, o la prestacin consistenteen numerario o en valores de inmediata o fcil realizacin, que un contratante dao promete por conmutacin de la cosa, servicio o derecho que adquiere12.

Podemos encontrarnos con contratos de arrendamiento nulos o anulables.La nulidad de los contratos se viene equiparando a la inexistencia, dentro de

la teora general de la ineficacia.13 Aunque a la postre, para Dez Picazo, el con-cepto de inexistencia carece de utilidad y necesidad, puesto que la inexistencia noproduce unas consecuencias jurdicas mayores que la nulidad radical y absoluta yporque la nulidad no es preciso que est taxativamente impuesta por la ley, sinoque basta que venga exigida por el significado y por la finalidad que deba atri-buirse a la propia ley o por obra de los principios generales del derecho14.

La nulidad radical o absoluta es una oposicin o inadecuacin al derecho. Loque es nulo no produce efectos. No obstante, el contrato como supuesto de hecho,aunque no tenga existencia jurdica real, se encuentra en el campo de las relacio-nes y podr hacerse preciso, en cualquier momento, un pronunciamiento judicialdefinitorio.


el enriquecimiento injusto, se revisara la renta de un contrato de arrendamiento conforme a las varia-ciones del coste de la vida, a partir de dicho pronunciamiento judicial, o se obligara al arrendatario asufragar los gastos de comunidad, ya que por el transcurso del tiempo (tracto sucesivo) lo percibidopor alquileres por la arrendadora era inferior a lo pagado por la misma en concepto de servicios. Lademanda no fue estimada en ninguna de las instancias.

9. Jaime Bosch Pardo. Diccionario Bosch. Pg. 873 y ss.10. Artculo 1.543 del Cdigo Civil.11. Artculo 9 Ley 29/1994, de 24 de noviembre.12. Diccionario Real Academia Espaola.13. Puig Brutau. Fundamentos de Derecho Civil. Barcelona. Editorial Bosch, 1954, T. II, vol, 1,

pag 312.14. Dez Picazo. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Madrid. E. Tecnos. 1970, pag.

287.

Por contra, existen contratos que nacen a la vida jurdica, aunque viciados deinvalidez, cuyos defectos anulables pueden sanar si nadie impugna su eficaciajurdica. Hay una validez precaria, que puede llegar a ser definitiva.

Son nulos los concertados contrariando un mandato legal o precepto prohibi-tivo (ley, moral u orden pblico), o aquellos en que sea ilcita la causa u objetodel contrato o carezcan de causa. Son anulables los contratos con vicios de con-sentimiento o defectos de capacidad.

La distincin entre contratos nulos y anulables tiene importancia cara a losefectos propios del contrato, a la apreciacin de oficio por los Tribunales de lanulidad, a la impugnacin judicial de su eficacia, al plazo de la accin, a las legi-timaciones activas y pasivas en el proceso, a la subsanabilidad o no de los mis-mos y a los efectos restitutorios de los contratos.

V. LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Todos ramos conscientes de la necesaria aprobacin de una nueva Ley deArrendamientos Urbanos, que ha visto la luz en el BOE de 25 de noviembre delpasado ao 1994.

Se trataba de dar contenido al artculo 47 de la Constitucin Espaola. LosPoderes Pblicos no podan ser insensibles a la necesidad de una vivienda digna yadecuada para extensas capas sociales que, por su situacin econmica, no podanacceder a un piso en propiedad, y de ah que, buscando promover las condicionesnecesarias y estableciendo las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho,se acometiera el difcil pero al fin logrado consenso poltico para que viera la luzuna nueva ley de arrendamientos, que deja vigente, en gran parte, en algunossupuestos ntegramente, la vieja ley de 1964 y que pretende una profunda reacti-vacin del mercado de casas en renta.

Ser necesario que ello vaya acompaado de una poltica fiscal y finan-ciera favorecedora de la construccin y cesin de viviendas en rgimen dearrendamiento.

Para algunos tratadistas de esta materia arrendaticia, como Mara RosarioValpuesta Fernndez15, la nueva LAU 94 es una ley especial respecto a la nor-mativa contenida en el Cdigo Civil. Habla, incluso, de ley excepcional, aunqueaada que se pueda considerar como una normativa consolidada en la materia quedesvirta el carcter especfico de una ley especial. Pienso que nuestro ancestralCdigo Civil, fruto de una revolucin liberal, para m periclitada, no puede ser elparadigma intocable del legislador. Ciertamente, la normativa arrendaticia urba-na es una legislacin especial, en tanto en cuanto se desva del Cdigo Civil, perono es, en modo alguno, una legislacin excepcional.

El Poder Pblico debe ser sensible a los problemas sociales de su tiempo, nor-mando, como en este caso, los arrendamientos urbanos, y como en otro, ya pasa-do, an vigente, aunque escasamente aplicado, como son los derechos de los con-


15. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Direccin de la obra Vicente Guilarte Gutirrez.Rosario Valpuesta Fernndez. Editorial Lex Nova. 1995 (pg. 13).

sumidores.16 Los lmites entre el derecho general o el especial, como entre elderecho pblico y el privado cada vez se desvirtan ms, entremezclndosenecesariamente las materias.

La LAU 94, como consecuencia de que es fruto de ese difcil acuerdo de lagran mayora de la fuerzas polticas de todo el Estado, tiene una redaccin faltade la necesaria tcnica legislativa, poco depurada en su contenido. Es una leycompleja, sobre todo en sus disposiciones transitorias, y en su articulado podemosapreciar manifiestas contradicciones, como consecuencia de que la misma se haido redactando al socaire del ltimo pacto alcanzado en su aprobacin definitivapor los distintos partidos polticos.

Es una Ley corta, y ello es digno de alabanza, puesto que el facedor de lasleyes debe hablar poco y bien, no dar juicios dudosos, sino llanos y abiertos, paraque todos los que saben de leyes la entiendan y todos los que la oyeren la sepansin duda e incertidumbre.17 Se destaca su positiva cortedad, aunque con juiciosdudosos en parte de su articulado. Cumple en parte los principios de nuestros vie-jos Textos Legales.

Vemos en ella que nace bastante adaptada a la realidad social del pas, pro-tegiendo en mayor medida a los inquilinos de viviendas, tanto para los nuevoscontratos como para los anteriores a 9 de mayo de 1985, sabiendo armonizar losderechos y deberes entre caseros e inquilinos de casas de renta antigua, ante laque ninguno ha quedado totalmente satisfecho, como consecuencia de que efec-tivamente ha logrado alcanzar el difcil equilibrio de ajustar los intereses de unosy otros, con mayor proteccin, justa y necesaria, de los inquilinos de viviendas,en una gran mayora con escasos o menguados recursos econmicos.

VI. LAS DISTINTAS CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIEN-T O

DE FINCAS URBANAS. SU INCIDENCIA EN LA LEY SOBREEL RGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIN URBANA DE 1992

De cualquier forma, con esas carencias y virtudes, afortunadamente ha apare-cido la LAU 94 o Ley Borrel, que inicia un proceso de unificacin del merca-do del arrendamiento urbano, caracterizado por la coexistencia de varias situa-ciones claramente diferenciadas:

a) Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. (Real Decreto 2/1985, de 30de abril). Todos ellos con el inicial beneficio de la prrroga legal del con-trato, salvo renuncia expresa posterior a la formalizacin del contrato ycon una variopinta situacin en cuanto al periodo de extincin de los mis-


16. Ante la problemtica arrendaticia urbana, no se puede olvidar, como dice el MagistradoJess Rentero, en sentencia de la Sala Social del Tribunal Superior de Justicia de Castilla laMancha, de fecha 1 de febrero de 1995, citando, como fuente, a este abogado discursante, yampliando y profundizando en su pensamiento, que el trato igualitario debe partir de la considera-cin previa de una situacin o no de igualdad, la igualdad, en esencia, como la justicia, en suma, noimplica sino un tratamiento igual para los iguales, pero desigual para los desiguales, tendente a suequiparacin y nivelacin.

17. Ley 6, Titulo I, Libro I del Liber Judiciarum.

mos (viviendas y locales de negocio y asimilados a ellos), y con un disparpanorama respecto a la renta que legalmente deben pagar los inquilinos oarrendatarios y sobre la revisin, en su caso, del alquiler.

b) Contratos de fecha posterior al meritado Decreto Boyer, con diferentesplazos de contratacin, incluso algunos con prrroga legal pactada, condistintas formas de actualizacin de la renta.

c) Contratos de arrendamiento concertados a partir de primero de enero deeste ao, unos con uso primordial de vivienda u hogar familiar y otros parausos distintos al anterior.

d) Contratos de arrendamiento excluidos de una y otra legislacin locaticia, contoda su problemtica de plazo de contratacin y renta, tanto en los contratossujetos al Cdigo Civil como al rgimen de viviendas de proteccin oficial,en los que la legislacin arrendaticia se aplica con carcter subsidiario.

A la luz de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos y la vieja ley de 1964,vigente en una gran parte para un ingente nmero de contratos de arrendamientode casas de renta antigua, vamos a analizar los derechos de los inquilinos o arren-datarios en la gestin del planeamiento urbanstico, cuya legislacin legal es tam-bin muy reciente con la aprobacin del nuevo Texto Refundido sobre elRgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, en el que se refunden la Ley del Suelode 1976 y la Ley de Valoraciones de 1990.18

Esos derechos de los inquilinos y arrendatarios ser diferente si el contratotiene un destino de vivienda o local de negocio, o asimilados a una otra dedicacin,si gozaba, en su da, de prrroga legal, o estaba sometido a un concreto plazo con-tractual, si se trata de un contrato de vivienda o de uso distinto, bajo la nueva nor-mativa de la ley de arrendamientos, o, en su caso, est excluido de la legislacinespecial arrendaticia (LAU 64 o LAU 94) o concertado al amparo del rgimen deviviendas de proteccin oficial.

Tambin sern diferentes los derechos que los locatarios tengan en el siste-ma de cooperacin o de reparcelacin o expropiacin, en la ruina o en las demo-liciones de edificaciones fuera de ordenacin, o en derribos nacidos de distintasactuaciones asistemticas en suelo urbano, con derecho de retorno de los inquili-nos de viviendas, que se regir por lo establecido en la disposicin adicional cuar-ta 3. del Texto Refundido sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, ladisposicin adicional dcima de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y,en su defecto, por los artculos 78 y siguientes de la ley arrendaticia de 1964.

De todo ello se desprende la importancia de conocer el tipo de contrato dearrendamiento urbano que tiene concertado a su favor el arrendatario, su plazo decontratacin, la renta que legalmente le corresponde, y enmarcar ello en la nuevaLey del Suelo, en cuyo texto refundido, como hemos dicho, se integra la ley devaloraciones de 1990, que marca unas pautas, entre otros supuestos, sobre la valo-racin de los arrendamientos.


18. Ley sobre la reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones del Suelo. Ley 8/1990, de 25de julio.

Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, Texto Refundido sobre la Ley sobre el Rgimendel Suelo y ordenacin Urbana.

VII. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAANTERIORES A 9 DE MAYO DE 1985. DURACINDEL CONTRATO Y ACTUALIZACIN DE LA RENTA

Los inquilinos de los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a 9 demayo de 1985, cumplido el plazo contractual, disfrutaban de la prrroga legal obli-gatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, todo ello conforme alartculo 57 de la LAU 64. Vamos a analizar el plazo de extincin de esos arrenda-mientos y la actualizacin de la renta prevista en la nueva LAU, que indudablementeafecta a sus derechos en todo el proceso urbanizador, que es nuestra meta final.

A) Duracin

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, en su disposicin transitoriasegunda, se aplica, segn el profesor Guilarte19, a todos los contratos de arrenda-miento, ya se concertaran bajo la leyes de 1946, 1956 o anteriores, siguindoseregulando ntegramente por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvodos determinadas excepciones que para nuestra materia nos pueden interesar. Unaes la derogacin al da siguiente de su publicacin del derecho de cesin intervi-vos del artculo 24 (LAU 64) y la otra la aplicacin de los artculos 12 y 15 de lanueva LAU 94, en virtud de los cuales se produce ope legis o por ministerio de laLey la subrogacin del cnyuge o pareja de hecho, en casos de desistimientoexpreso o de hecho o en las separaciones legales o en los divorcios. Ciertamenteello afecta al plazo de duracin de estos contratos de vivienda.

Para Guilarte20, Lozano Romeral y Jimnez Bardaj21, se consideran esassucesiones arrendaticias como subrogaciones que agotan las autorizadas mortiscausa por la nueva ley arrendaticia. No lo es, en cambio, para Jos ManuelFnez22, que entiende que el derecho del cnyuge o pareja de hecho nace opelegis. Aade que esa es la interpretacin ms acorde con la sentencia delTribunal Constitucional de 31 de octubre de 1986.

En esa vieja Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 dediciembre de 1964, se distingua23 entre contratos arrendaticios urbanos de vivien-da y de local de negocio.

A los primeros se encontraban asimilados los concertados para despachos pro-


19. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Direccin de la obra Vicente Guilarte Gutirrez.Son autores, aparte del coordinador, Javier Dvila, Rosario Valpuesta Fernndez, Felix Calvo,Santiago Hidalgo, Mara Jess Moro, Javier Serrano, Andrs Domnguez, Fernando Crespo, ngelRebollado, Teodoro Torres, Domingo Bello, Javier Corral, Eugenio Llamas, Mariano Hidalgo, JosManuel Tejerizo. Editorial Lex Nova. Valladolid. 1995. (Pg. 722).

20. Misma obra del Catedrtico de Derecho Civil, Don Vicente Guilarte Gutirrez. (Pgina 726).21. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg. 269).22. Comentario a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen Prieto,

Director. Jos Manuel Finez, coautor. Universidad de Cantabria. Editorial Civitas, 1995. (Pg.462).

23. Artculo 1.

fesionales, calificacin jurdica que no perdieron a pesar de que est sujeta, dichacontratacin, al pago del impuesto de valor aadido (IVA) desde su implantacinen el ao 198624 y tambin los concertados a favor de la Iglesia Catlica, elEstado, la Provincia, el Municipio, y Entidades Benficas, AsociacionesPiadosas, Sociedades o Entidades Deportivas, Corporaciones de Derecho Pblico,y, en general, cualquiera otra que no persiga lucro.

A los segundos, o de local de negocio, con actividad industrial, comercial ode enseanza con fin lucrativo, se asimilaban los dedicados a almacenes, depsi-tos u oficinas, aunque estos carecieran de derecho de traspaso. Estos ltimos ten-drn un tratamiento diferenciado a los contratos de arrendamiento de vivienda,pues as se recoge y diferencia expresamente en la disposicin transitoria cuartade la LAU 94.

En estos contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de1985, a partir del 25 de noviembre de 1994, fecha de la publicacin de la nuevaLAU 94, en la que se elimina la cesin intervivos prevista en el artculo 24 de laLAU 64, se restringe el derecho de subrogacin mortis causa.

Al fallecimiento del inquilino titular del contrato se pueden subrogar, concarcter prioritario, el cnyuge no separado legalmente o de hecho, o la personaque hubiere convivido con el arrendatario de forma permanente en anloga rela-cin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual,al menos dos aos, salvo que hubieran tenido descendencia, en cuyo caso, basta-r le mera convivencia. sta es incompatible, evidentemente, con la anterior.

Para ngel Carrasco25, la subrogacin de la pareja homosexual del arrendata-rio fallecido no estaba incluida en el espritu de la sentencia del TribunalConstitucional 222/1992, y su inclusin no tiene que ver nada con la proteccinde la familia, ni es una emanacin del sentido del artculo 58 de la vieja ley dearrendamientos, sino que es un nuevo supuesto de subrogacin. Aade que es unaconsecuencia de la candidez daina de los progresismos de saln.

No comparto tales criterios alejados de la realidad social del momento, quenos deben servir para interpretar y aplicar una norma desfasada por el transcursodel tiempo.

El concepto jurdico de separacin de hecho queda indeterminado, y a la libreinterpretacin de los Tribunales, puesto que, aunque exige una convivencia de dosaos en las parejas de hecho, al margen de su orientacin sexual, cuando se hayaproducido descendencia, la mera convivencia bastara.

Se debe incluir en tal descendencia, siguiendo a Pantalen26, tambin la adop-tiva, puesto que no se puede olvidar la disposicin adicional tercera de la Ley21/1987, de 11 de noviembre.


24. Ley 30/1985, de 2 de agosto sobre Impuesto sobre el Valor Aadido. IVA.25. Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Coordinador: Rodrigo Berkovitz

Rodrguez-Cano. Coautor: ngel Carrasco Perera. Editorial Aranzadi. 1995. (Pg. 1.045).26. Comentario a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen Prieto,

Director. Son coautores Luis Rojo Ajuria, Jos Manuel Fnez, Mara Eugenia Fraile. Universidad deCantabria. Editorial Civitas, 1995. (Pg. 35).

27. Misma obra nota anterior. Jos Manuel Fnez. (Pg. 183).

Tambin se debe extender, segn Jos Manuel Fnez27, tal derecho a las pare-jas de hecho, cuando an no han tenido el hijo nacido, pero est concebido, porrazones de equidad, que comparto. Cita el profesor Fnez, varias sentencias delTribunal Supremo, resolviendo cuestiones de la derogada Ley de Accidentes deTrabajo, tomadas del Derecho Civil de Don Federico de Castro28, y en las que seequiparaba a la viuda encinta con la viuda con hijo.

Se entiende, segn Capilla Roncero29, que existe convivencia cuando se vivebajo el mismo techo, pero, en cualquier caso, resulta aplicable el artculo 87 delCdigo Civil, por el cual puede haber convivencia sin cohabitacin y no todo casode cohabitacin implica convivencia.

Considero que la nueva ley arrendaticia, incluso posibilita que la existencia deun segundo contrato de arrendamiento de uso primordial y permanente de vivien-da por una pareja de cnyuges no separados de hecho o derecho, siempre que enella vivan su esposa o sus hijos dependientes.30

En esta primera subrogacin, a falta de cnyuge o pareja de hecho, se puedensubrogar los hijos con una minusvala igual o superior al 65 por 100, o los hijoscon menos de 25 aos de edad y a falta de cualquiera de los anteriores, los ascen-dientes que estuvieren a cargo del inquilino fallecido y hubieran vivido con l msde 3 aos. Si el hijo del inquilino titular es menor de 25 aos, el contrato se extin-gue al cumplir el subrogado esa edad o a los dos de fallecimiento del titular arren-daticio. Si el hijo subrogado tiene ms de 65 aos y percibe prestaciones pblicaspor jubilacin, invalidez permanente absoluta o gran invalidez, a la muerte de stese finaliza el contrato.

Se excluye la subrogacin de los nietos para Guilarte; mientras tanto paraCapilla s cabe la subrogacin de los mismos. Me inclino por la tesis de Guilarte,por entender que las disposiciones transitorias de la LAU 94 no se pueden inter-pretar en sentido extensivo, cuando limita los derechos de sucesin de los hijos,y por pensar que si el legislador hubiere querido extender el derecho a los nietoshabra hablado, como la LAU 64, de descendientes.

Cabe una segunda subrogacin de esos contratos, cuando sea el cnyuge opareja de hecho la que haya sucedido en el derecho arrendaticio al inquilino titu-lar, nicamente a favor de los hijos minusvlidos de por vida y por dos aos alresto, tengan ms o menos de 25 aos.

Para Fernando Pantalen Prieto31 es un error que slo aparezcan como bene-ficiarios de la segunda subrogacin los hijos del arrendatario que convivieran conel primer subrogado al tiempo de la entrada en vigor de la ley, en vez de los hijosdel subrogado que convivieran con l, por la necesaria proteccin jurdica queexige el artculo 39 de la Constitucin Espaola.

El legislador, entiendo yo, considerando como es, o creo que es, que el arren-


28. Derecho Civil de Espaa. II. Madrid 1984. De Castro, pg. 128 y 129. Nota I.29. Fernando Capilla. Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Editorial Tirant lo

Blanc. Reformas. Edicin 1994. (Pg. 474).30. Artculo 7 Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.31. Comentario a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen Prieto,

Director. Universidad de Cantabria. Editorial Civitas, 1995. (Pg. 35).

damiento es un derecho personal, ha querido proteger los derechos de los hijos delinquilino titular, sin que se pueda extender los derechos de sucesin arrendaticiaa los hijos del subrogado. Pienso que difcilmente nuestro Tribunal Constitucionalextienda tales derechos a los hijos de la persona subrogada, aunque todo puedeser, pero, en cualquier caso, lo sera con carcter alternativo y subsidiario.

Indudablemente comparto con el profesor Pantalen que el requisito de laconvivencia durante dos aos de los hijos en este supuesto, no incluido en la ley,ha sido un olvido, pero es de plena exigencia.

Si antes de la publicacin de la LAU 94 y despus de la entrada en vigor dela nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, ya se haba producido una subrogacindel contrato primitivo, conforme autorizaban los artculos 24 y 58 de la vieja leylocaticia, se suprime el derecho de subrogacin de los ascendientes, mantenin-dose los derechos de sucesin en el contrato del resto de personas llamada suce-sivamente a continuar en el arriendo.

Si en la vigencia de la LAU 64 se haban producido ya dos subrogaciones, nocabe ninguna nueva, y el arrendamiento se extinguir con la muerte del subrogado.

Con ello hemos analizado la duracin de los contratos de arrendamiento devivienda, a los que prcticamente se les respeta la prrroga legal, aunque se limi-tan las subrogaciones a las sealadas.

B) Renta

Entrando ya en el estudio de la renta de estos contratos de arrendamiento deviviendas anteriores a 9 de mayo de 1985, es necesario distinguir entre viviendassuntuarias y viviendas no suntuarias, que son aquellas que en el momento de con-tratacin, en una determinada ciudad, pagaban una renta inferior a la que estable-ce el artculo 6 de la LAU 64.32

La escala que fijaba el indicado artculo 6 de la LAU 64 no lleg a actuali-zarse con posterioridad a aprobarse el texto refundido aprobado por Decreto4.104/1964, de 24 de diciembre del mismo ao.

Esta distincin entre viviendas suntuarias y no suntuarias sigue teniendovigencia, puesto que la LAU 94, en su disposicin transitoria segunda, al momen-to de revalorizar la renta de dichos contratos anteriores a 12 de mayo de 1956, sise trata de viviendas suntuarias la renta inicial ser la revalorizada con arreglo alartculo 96.10 de la LAU 64 y si se trata de viviendas no suntuarias el alquiler ini-cial a tener en cuenta ser el que abonaba en el mes de julio de 1954.

Habr que especificar que en estos contratos de vivienda, todos ellos sin dis-tincin, anteriores al 9 de mayo de 1985, se actualiza la renta conforme a lasvariaciones del ndice de precios consumo o coste de la vida, conjunto nacional,desde el mes de junio de 1964 si la vivienda es suntuaria y del mes de marzo de1954 si la vivienda es no suntuaria, comparando tales ndices con los del mes


32. Concretamente en Murcia capital, todas las viviendas con contrato posterior a 1 de enero de1960, en cuyos contratos se pactaba un alquiler superior a las 3.600 pesetas mensuales se han de con-siderar viviendas suntuarias y no suntuarias, las que en esas fechas abonaban una cantidad inferior. Enlos contratos anteriores a 1939 se consideraban viviendas suntuarias, siguiendo refirindome a Murcia,las que el inquilino pagaba ms de 250 pesetas.

anterior a la fecha de actualizacin, segn el mes en que firm el contrato dearrendamiento, y aplicndolo sobre la renta revalorizada prevista en el artculo 96de la LAU 64, en el caso de viviendas suntuarias o sobre el alquiler que se paga-ba en julio de 1954 en viviendas no suntuarias.

En el supuesto de que el 12 por 100 o el 24 por 100 del valor catastral de lavivienda alquilada, segn la revisin de tales valores se haya efectuado antes delao 1989 o despus de dicha fecha por el Centro de Gestin y CooperacinTributaria pertinente, sea inferior a la renta anual actualizada segn los incre-mentos del coste de la vida, se aplicarn estos porcentajes sobre el valor catastral.

El plazo para la actualizacin del alquiler estaba previsto inicialmente en diezaos para todos los contratos de vivienda y se aceler en 5 aos por enmienda delGrupo Parlamentario Socialista presentada en el Senado para aquellos inquilinoscon ingresos superiores a 55 veces el salario mnimo interprofesional.

En cada anualidad en que se actualice el alquiler siempre se aplicar aquelporcentaje por el que se supere la renta que se venga pagando por el inquilino,ms cantidades asimiladas a la renta. Estas cantidades no sern necesariamente lasrecogidas en los artculos 102 y 197 de la LAU 64, y quedarn absorbidas o nopor la nueva renta segn veremos a continuacin.

En las operaciones de la actualizacin de la renta slo se absorben las canti-dades asimiladas a la renta por el concepto de obras de conservacin y por servi-cios (artculos 102, 107 y 108 de la LAU 64). El cobro de tales cantidades sloestaba autorizado para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley deArrendamientos Urbanos, o sea 1 de julio de 1964, y, a su vez, desaparecan cuan-do se obtena la renta revalorizada con arreglo al artculo 96 de la LAU.

Tales cantidades asimiladas a la renta (Art. 102, 108 de la LAU 64), se puededecir hoy, no existen legalmente y si se estuvieran cobrando por el arrendador,slo en esos contratos y en esos supuestos, seran las sumas que desaparecerandel recibo de alquiler y quedaran absorbidas por la nueva renta. Las cantidadesasimiladas a la renta que los propietarios de los contratos posteriores a 1 de juliode 1964, como portera, ascensor, obras u otros conceptos distintos a la renta, ven-gan cobrando se podrn seguir percibiendo por el arrendador.

No procede la actualizacin si la unidad de ocupacin habitual de la viviendadel inquilino integrada por uno o dos miembros tiene ingresos brutos inferiores a2.119.950 pesetas al ao; menos de 2.543.940 pesetas, cuando los miembros quehabiten con el arrendatario sean tres o cuatro y tampoco es procedente la actuali-zacin del alquiler en el supuesto que los ocupantes sean ms de 4 personas y ten-gan ingresos menores a 2.967.930 pesetas al ao.

Me estoy refiriendo a ingresos de 1994, que es el ejercicio econmico que hayque tener en cuenta si el proceso de actualizacin del alquiler se inicia en en esteao de 1995.

Algunos tratadistas de la materia arrendaticia urbana, como Guilarte33 o


33. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Vicente Guilarte Gutirrez. Editorial Lex Nova.Valladolid. 1995. (Pg. 743).

34. Fernando Capilla. Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Editorial Tirant loBlanc. Reformas. Edicin 1994. (Pg. 439).

Capilla34, entienden que tales ingresos habr que valorarlos cada ao de los pre-vistos para la actualizacin de la renta; diez aos si los ingresos familiares soninferiores a 55 el salario mnimo interprofesional, y cinco aos si son superioresa dichos topes, que, por tanto, el inquilino, en todo ese largo proceso de actuali-zacin del alquiler, en cualquiera de esos aos, puede oponerse a nuevos aumen-tos de renta, por entender que no procede, dados los ingresos de su unidad fami-liar o de ocupacin habitual.

Nos mostramos favorables a la opinin de Fuentes Bardaj y Lozano35, porquela ley se refiere a un momento para el inicio de la actualizacin del alquiler, ao1995, aunque se puede revisar el alquiler en cualquier momento posterior, sinefecto retroactivo.

La interpretacin contraria, aparte de que la disposicin transitoria segunda nohace mencin expresa a tal circunstancia, por su complejidad, habra que recha-zarla, evitando as permanentes fraudes a la ley y continuos pleitos cada ao.

Una vez alcanzada la renta actualizada o en el supuesto de que no procediereel cobro de los aumentos autorizados por esta disposicin transitoria segunda, sepodr aplicar la variacin del IPC del ao anterior sobre la renta que se vinierepagando. Los incrementos de los servicios se podrn hacer efectivos, con inde-pendencia de la actualizacin del alquiler a que antes hemos hecho mencin.

Aun procediendo la revisin del alquiler conforme a las operaciones antesenumeradas, el inquilino puede oponerse a tales aumentos en un plazo de 30 dasnaturales a partir de recibir la notificacin oportuna del arrendador, que debe tenercarcter fehaciente, notarial o por acto de conciliacin, en cuyo supuesto el arren-damiento se extingue a los ocho aos contados desde la notificacin fehaciente,sin perjuicio de que en cada uno de esos aos se incremente el alquiler que vinie-re pagando con arreglo al IPC del ao anterior y ello durante esos 8 aos.

VIII. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALESDE NEGOCIO ANTERIORES A 9 DE MAYO DE 1985

A) Duracin de los contratos

Todos estos inquilinos o arrendatarios, cumplido el plazo contractual delarrendamiento, tenan el derecho a la prrroga legal indefinida, que era de obli-gatoria observancia para el arrendador y voluntaria para el inquilino.

La renuncia a la prrroga efectuada con carcter previo o simultneo a la con-tratacin por el arrendatario era radicalmente nula, sin perjuicio de poderse renun-ciar a la misma, una vez ya que se encuentra tal derecho en el patrimonio jurdi-co del inquilino, en su acervo jurdico.36

Si las partes, sin ninguna clase de vicio en el consentimiento o fraude a la ley,


35. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg. 292).

36. As lo entiende nuestro Tribunal Supremo, en sentencias de 31 de octubre de 1968, 18 dejunio de 1969, 14 de mayo de 1982, 17 de noviembre de 1984 y 17 de marzo de 1992, entre otras, staltima siendo ponente Don Jess Marina Martnez-Pardo (R. Colex Data, 82 C 303, 84 C 909 y 92 C123).

libremente, pactan la terminacin de la prrroga obligatoria de que disfruta elinquilino, lo pactado no es contrario a la ley ni est prohibido por la misma.

Estos contratos de fecha anterior a la entrada en vigor del mal llamadoDecreto Boyer, pueden encontrarse en prrroga legal37 o en plazo contractual oprrroga convencional.

a) Personas Fsicas

Si el contrato est sujeto a la prrroga legal al momento de la entrada en vigorde la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, y el arrendatario en esa fecha es unapersona fsica, el contrato se extinguir a la jubilacin o fallecimiento del mismo.Dicen Fuentes Bardaj y Lozano38, que tal plazo afecta a los arrendatarios que seanpersonas naturales en uno de enero de 1995, al margen de la persona que contra-tara inicialmente, aunque fuere jurdica y hubiere traspasado su derecho a esa per-sona o personas fsicas. Al revs, es decir, si inicialmente el titular del arrenda-miento era una persona fsica y ahora es una persona jurdica, se debe mantenerla misma interpretacin. Compartimos tal criterio y aadimos que todas y cadauna de las causas de resolucin de contrato de la LAU 64 se mantienen vigentespara estos contratos.

Fallecido o jubilado dicho arrendatario, si no se han producido dos subroga-ciones mortis causa bajo el imperio de la LAU 64 cabe otra subrogacin en favordel cnyuge y si no se ha producido ninguna subrogacin por causa de muerte enla indicada LAU 64 es posible otra sucesin del descendiente del arrendatario.

Para Llamas Pombo39, la subrogacin del cnyuge tiene carcter preferente yno puede renunciar en favor de un descendiente.

Discrepamos de tal criterio y seguimos el de Lozano y Fuentes Bardaj,posibilitando tal renuncia, puesto que la disposicin transitoria tercera habla deque en defecto de cnyuge que no contine la actividad puede subrogarse undescendiente.

El contrato, tras la primera subrogacin del cnyuge (no se habla de pareja dehecho) no se extinguir hasta la jubilacin de la subrogada o de su fallecimiento.Al descendiente subrogado, salvo que antes muriera o se jubilara, se le respeta elcontrato por 20 aos, a contar desde la aprobacin de la ley.

De cualquier forma esos 20 aos se pueden alargar o acortar en determinadossupuestos:

Se amplia el plazo en 5 aos si se ha producido un traspaso del local enlos diez aos anteriores a la publicacin de la nueva ley.

Si el cnyuge subrogado traspasa el local, siguiendo los trmites del art-culo 32 de la LAU 64, antes del dcimo ao de la aprobacin de la ley elcontrato durar hasta los 20 aos, pero si tal traspaso se formaliza despusdel dcimo ao el arrendamiento durar diez aos ms desde el traspaso.


37. Artculo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.38. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg. 323).39. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, Direccin de la obra Vicente Guilarte Gutirrez,

Eugenio Llamas y otros. Editorial Lex Nova. Valladolid. 1995. (Pg. 758).

En el supuesto de que el arrendatario, incluso por su propia iniciativa,acepte la actualizacin total e inmediata de la renta prevista en la disposi-cin transitoria tercera, el plazo se incrementa en cinco aos ms. Por con-tra, si el arrendatario, ya fuere persona fsica o jurdica, opta por la no revi-sin de la renta, el contrato se extinguir a los cinco aos.

En el caso de que el arrendatario est pagando un alquiler superior alactualizado, sin cantidades asimiladas a la renta, el trmino del contrato seampla en cinco aos. Evidentemente este derecho es incompatible con elanterior.

b) Personas Jurdicas

Todas las entidades arrendatarias (sociedades annimas, limitadas, colectivas,comanditarias, cooperativas, entre otras) que ejerzan en el local un actividad decomercio al por mayor; de recuperacin de productos; del comercio al por menorde alimentos, bebidas y tabaco; de comercio al por menor de productos industria-les no alimentarios; de comercio mixto de alimentacin; de hospedaje o repara-ciones tendrn un plazo de extincin del contrato de 20 aos.

Son aquellas personas jurdicas, en los que quizs habra que englobar a lascomunidades de bienes y a las comunidades de propietarios, que dediquen el localque llevan en arrendamiento a una actividad comercial, todas ellas encuadradasen la Divisin VI del Real Decreto Ley 1.175/90, de 27 de septiembre.

Si los locales tienen una superficie superior a los 2.500 m2, la que se debeentender como construida, el plazo de extincin del arriendo, en este supuesto,ser de cinco aos.

Si la actividad no es comercial, el plazo de duracin de esos contratos va de 5a 20 aos, segn la cuota mnima que se abone por la entidad arrendataria en elIAE del ao 1994, en cuya determinacin se incluye el elemento superficie, conlas reducciones que por tal motivo concede la ley.

De los comentaristas de la nueva LAU 94 que ms profundamente tratan estamateria nos encontramos con la pareja Fuentes Bardaj-Lozano Romeral40, quie-nes mantienen que no se deben incluir los coeficientes municipales por poblacino calle donde se encuentra el local.

En el supuesto de que existan varias actividades dentro del local se tomaraquella cuya cuota sea mayor, toda cuya prueba recae sobre el arrendatario, quienante tal falta de acreditacin disfrutar del plazo menor.

El plazo de extincin en favor de las personas jurdicas tambin se amplia encinco aos por un anterior traspaso en los ltimos diez aos a la publicacin de laley, por la aceptacin anticipada de la actualizacin de la renta o por estar pagan-do un alquiler superior.

Aunque las personas jurdicas arrendatarias pueden traspasar sus derechos,conforme a lo establecido en el artculo 32 de la LAU 64, si as se autoriza en sucontrato, ello no aumenta el plazo de extincin del arriendo.

B) Renta de estos contratos


40. Fuentes Bardaj, Lozano Romeral, op. cit. pg. 331.

La actualizacin del precio del arriendo para estos contratos de locales denegocio anteriores a 9 de mayo de 1985 se efecta indistintamente para los arren-datarios personas fsicas o jurdicas de la misma forma, incrementando la rentainicial o la revalorizada conforme al artculo 96.10 de la LAU 64 para los contra-tos anteriores a 12 de mayo de 1956 en el mismo porcentaje de aumento del ndi-ce de precios consumo, conjunto nacional. Slo vara el plazo de la actualizacindel alquiler, que ser de diez aos para los contratos cuya extincin est previstaen 15 20 aos, o los arrendatarios sean personas fsicas y en 5 aos para losarrendamientos llamados a terminar en 5 10 aos.

Cada uno de esos aos se volver a efectuar la misma operacin de actualiza-cin de renta, dividiendo el ltimo ndice del ao que corresponda revisar con elinicial, y el resultado multiplicndolo por la renta contractual, cobrando el por-centaje correspondiente.

Los porcentajes son del 10 al 100 por 100 en el supuesto de que la actualiza-cin se lleve a cabo en diez aos; del 10, 20, 35, 60 y 100 por 100 en el otro caso.La actualizacin de la renta en el primer ao siempre tendr que superar la que yase viene pagando, incluidas cantidades asimiladas a la renta, a cuyo fin se irnaplicando porcentajes superiores a los reseados hasta alcanzar un alquiler supe-rior. Las cantidades que el arrendador perciba en esos momentos quedaran absor-bidas o no por la nueva renta actualizada en la forma y modo que se reflejaba enlos contratos de viviendas anteriores a 9 de mayo de 1985. A ello nos remitimosntegramente

Alcanzado el total de la renta actualizada en esos aos, se aplicar la clusu-la de actualizacin que se tenga pactada en el contrato, y, en su defecto, la varia-cin del IPC del ao anterior, aplicable sobre la renta que se est pagando.

Nos parece altamente destacable, a los efectos de este trabajo, analizar el dere-cho del arrendatario de una indemnizacin en su favor por prdida de clientela altrmino del plazo de extincin previsto, que ser de 18 mensualidades de rentaactualizada, que para Jos Len Castro41, tal cantidad la tendr que pagar el arren-dador. Aunque ello est previsto para el caso de que el arrendador por s o por con-trato en favor de tercero, en el ao siguiente a la terminacin del arrendamiento,dedicaran el local a actividad igual o similar, que captara, aunque fuere de mane-ra parcial, la clientela del arrendatario, tal indemnizacin puede servir de pauta aefectos de la valoracin de estos arrendamientos en el proceso urbanizador.

IX. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ASIMILADOSA LOS DE INQUILINATO O DE LOCAL DE NEGOCIO,(ARTCULOS 4.2 Y 5.2 DE LA LAU 64) ANTERIORESA 9 DE MAYO DE 1985. DURACIN Y RENTA

A) Asimilados al contrato de inquilinato

El plazo de extincin para los contratos de arrendamiento que tenga suscrita


41. Jos Len Castro y Manuel de Cosso. Arrendamientos Urbanos. La nueva Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Editorial Comares. Granada, 1995. (Pg. 275).

la Iglesia Catlica u otras confesiones religiosas reconocidas, Corporaciones desin nimo de lucro, Entidades Benficas, Asociaciones Piadosas y Corporacionesde Derecho Pblica sin actividad econmica ser de 15 aos, con una revaloriza-cin de rentas en 10 aos.

Los restantes contratos tendrn una duracin de 10 aos y una actualizacindel alquiler en 5 aos. En este apartado quedan englobados los contratos firmadospor el Estado, Comunidad Autnoma, o Municipio, en virtud de la enmienda quepresent Convergencia i Uni, la 227, que se aprob posteriormente en elParlamento.

B) Contratos asimilados a locales comerciales o destinadosa profesiones liberales42

Estos contratos se terminarn a los cinco aos, coincidiendo con su revisinprevista de renta.

X. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O DE LOCALDE NEGOCIO, Y ASIMILADOS A UNA U OTRO, FORMALIZADOSENTRE EL 9 DE MAYO DE 1985 Y EL 1 DE ENERO DE 1995

Estos contratos pueden estar sujetos al mal llamado Decreto Boyer o gozarde prrroga forzosa de la LAU 64, ya por haberlo as convenido las partes ya pordeducirse de sus estipulaciones o de los actos anteriores, coetneos o posterioresa la contratacin.43

Si se trata de viviendas con prrroga legal forzosa para el arrendador y potes-tativa para el inquilino, se le aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,con los artculos 12, 15 y 24 de la LAU 94 (subrogaciones por desistimiento,separaciones o divorcios y autorizacin de obras por causas de minusvala), sinque quepa la cesin intervivos, ni el tanteo o retracto en divisiones de cosa comnanterior al arrendamiento o en supuestos de divisin de herencia o legado. Larenta se actualizar segn el pacto del contrato. Si no existe clusula de revisinel alquiler, en principio, queda congelado.

Jos Manuel Fnez44 hace una interpretacin correctora de la disposicin tran-sitoria primera de la LAU 94, y excluye de su aplicacin, conforme a los par-metros antes apuntados, y mantiene que aquellos contratos en los que no se hapactado expresamente la prrroga legal, se puede actualizar la renta conforme alos apartados 4 a 9 de la disposicin transitoria segunda de la misma ley. Ello loextiende, indudablemente, para los contratos de local de negocio con prrrogalegal concertados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995, sin pacto expre-


42. (Oficinas, despachos y almacenes y los concertados por profesionales liberales, que estabanasimilados a vivienda).

43. Tribunal Supremo en sentencias de 4 de febrero de 1992, R. Aranzadi 823, de 10 de juniode 1993, R. Aranzadi 5.404, 16 de junio del mismo ao, R. Aranzadi 4.840 y 14 de junio de 1994,R. Colex Data 94 C 353.

44. Comentario a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Fernando Pantalen Prieto,Director. Jos Manuel Finez. Universidad de Cantabria. Editorial Civitas, 1995. (Pg. 444).

so de prrroga legal, pero con tal beneficio en virtud de la interpretacin juris-prudencial antes sealada. Igual criterio sera aplicable a los contratos asimiladosa vivienda o local de negocio.

Sin compartir la opinin del sealado profesor Titular de Derecho Civil, consi-dero que, en aquellos supuestos en los que, por mor del tracto sucesivo de los arren-damientos, se produzca una situacin injusta para el arrendador, ste, en base a losprincipios de prohibicin del enriquecimiento injusto y de la clusula rebus sicstantibus, si cabra revisar la renta y actualizarla bajo los principios de la nueva ley.

Si la vivienda est acogida al Real Decreto Ley 2/1985, si entra en tcitareconduccin lo ser por tres aos y con arreglo a la normativa de la LAU 94, porperiodos anuales. Si se trata de un local comercial, o asimilado, bajo el indicadoReal Decreto Ley de 23 de abril de 1985 y se produce la tcita reconduccin se leaplicar la nueva ley, y ser de observancia, en falta de pacto, el artculo 1.581 delCdigo Civil.

Si el contrato es de local o se entiende asimilado el mismo, se le aplicar nte-gramente la LAU 64.

XI. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ANTERIORESA 1 DE ENERO DE 1995, EXCLUIDOS DE LA LAU 64,Y, POR TANTO, TAMBIN DEL R.D.L. 2/1985

Estaban excluidos de dicha Ley de Arrendamientos Urbanos, adems de losque tengan por objeto una finca que no tenga el carcter de urbana habitable,como son los arrendamientos de solares o de edificaciones provisionales, los con-siderados como contratos atpicos o complejos, entre los que se encontraban losque tiene por fin la construccin de un edificio por el arrendatario.45

Tambin estaban excluidos de la LAU del 64 los de temporada, los dedicadosa casinos o crculos culturales, los cedidos a porteros, guardas, asalariados,empleados o funcionarios pblicos y los que tengan por objeto viviendas cons-truidas al amparo de legislaciones especiales.

Igualmente no estn amparados por la prrroga forzosa los contratos dearrendamiento de industrias o locales de negocio, en los que se cede por elarrendador no slo el local sino una unidad patrimonial con vida propia, sus-ceptible de ser inmediatamente explotada, o pendiente de meras formalidadesadministrativas. Los contratos de viviendas de proteccin oficial se regan porsu propia normativa, y, en su defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanosde 1964 y R.D.L. 2/1985. Gozaban de la prrroga legal obligatoria hasta 9 demayo de 1985 y podan gozar, en su caso, de tal prrroga a partir de la indica-da fecha.

Jos Luis Albacar Lpez46 entiende excluidos de la LAU 64, como quedadicho, los siguientes contratos:

Arrendamientos y subarriendos de temporada, en relacin a su finalidad,


45. Ad meliorandum, ad aedificandum.46. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos. Editorial Comares. Granada.

edicin 1989. (Pg. 35 y 36).

con independencia de su duracin. Los contratos de casinos y crculos de recreo destinados al esparcimiento

o recreo de sus componentes. La ocupacin de viviendas por razn laboral o de servicios (porteros,

guardas, asalariados, empleados y funcionarios, entre otros, ya que la enu-meracin no es cerrada).

Los arrendamientos de fincas rsticas con casa habitacin. Los arrendamientos de solares. Los complejos, como los recayentes sobre terrenos ad meliorandum o ad

aedificandum. Los de industria. Los de proteccin oficial.Todos estos contratos concertados con anterioridad a 1 de enero de 1995 y que

sigan vigentes al momento de la gestin del planeamiento urbanstico, se le apli-car lo pactado, no contrario a la ley, a la moral y al orden pblico, y en su defec-to el Cdigo Civil, y en los ltimos casos la legislacin de arrendamientos rsti-cos y la de proteccin oficial, con las salvedades antes reseadas.

XII. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POSTERIORESA 1 DE ENERO DE 1995

A) Delimitacin de finca urbana. Edificacin. Habitabilidad

Como finca urbana, siguiendo el artculo 334 del Cdigo Civil, se ha deentender cualquier construccin de todo gnero adherida al suelo.47 Las nuevastcnicas constructivas han ampliado el concepto de edificacin, no slo desdeel punto de vista fsico sino tambin jurdico. Si a eso aadimos la revolucinque en el derecho dominical han producido las nuevas tcnicas de la gestin delurbanismo, la naturaleza jurdica de una finca urbana se ha dinamizado y espi-ritualizado.

El concepto de finca urbana, segn entiende el Magistrado Soto Nieto48, enarrendamientos urbanos es inexacto, puesto que urbano es lo perteneciente a unaciudad, mientras que sus normas se aplican a una vivienda aislada, construida enel campo.

Dicho concepto de finca urbana hay que contraponerlo al de rstica. Hastahace bien poco la doctrina y la jurisprudencia las distingua con criterios fiscales,en razn al mayor valor que en la contribucin rstica o urbana se le diera.

Ahora siguiendo la jurisprudencia ms reciente, la delimitacin de lo urbanoy de lo rstico, aparte de la clasificacin y calificacin que se recoja en el pla-neamiento urbanstico, habr que acudir a la situacin o emplazamiento de lafinca, a la superficie del terreno arrendado en relacin con la construccin, a losvalores econmicos de una u otra, a la preponderancia o no de los aprovecha-


47. Para Albacar son inmuebles por incorporacin. Comentarios al Cdigo Civil. E. Trivium.Madrid. 1991. Tomo II, pg 6 y ss.

48. Supuestos de inclusin y de exclusin en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. EditorialMarfil. Alcoy. 1955. (Pg. 15).

mientos agrcolas, forestales, pecuarios, de vivienda u otros usos, a los valorescatastrales de la finca de naturaleza urbana o rstica y a la finalidad primordialde su destino.49

Una edificacin, conforme al Diccionario de la Real Academia de la LenguaEspaola, es una obra o fbrica construida, que puede servir para habitacin uotros usos.

Edificacin no debe confundirse con construccin, que es concepto msamplio, ya que no toda construccin, como un cobertizo o una valla, es una edi-ficacin, que se suele reservar para las construcciones cerradas.50

Habitable es todo aquello que es bastante para librar a quien se cobija en ellode los embates atmosfricos. Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo51, mora-da es una edificacin cubierta que rene las condiciones mnimas para habitar, esuna estructura fsica urbana y habitable, una techumbre cerrada que salvaguardade los accidentes atmosfricos, y que rene las condiciones necesarias de salubri-dad, higiene y seguridad.

El Decreto de 23 de noviembre de 1940 y la Orden de 29 de febrero de 1944,que regulan la obtencin de la cdula de habitabilidad, an vigente, no recogeexpresamente los requisitos mnimos de una vivienda habitable. Otro posteriorDecreto, de 24 de febrero de 1972, slo recoge el procedimiento para extender lascdulas de habitabilidad.

A escasos meses de aprobarse el Reglamento de Disciplina Urbanstica, sederogaron los artculos 12 al 17 de tal disposicin legal, puesto que el manteni-miento de su vigencia hubiera provocado una ingente declaracin de casas enruina, por tener humedades, no tener ventilacin directa las habitaciones o care-cer de las mnimas instalaciones higinicas.

A nivel de todo en el Estado Espaol no hay una regulacin especfica sobretal materia de habitabilidad. Hubo un proyecto de Ley de Ordenacin de laEdificacin que no ha visto la luz o la letra en el Boletn Oficial del Estado, ques contemplaba los requisitos para considerar habitable una vivienda.

En Catalua, al respecto, hay aprobada una ley de 24 de noviembre de 199152,y un Decreto 206/92, Libro del edificio.

Nuestra Comunidad Autnoma ha aprobado recientemente una ley sobre con-diciones de habitabilidad en edificios53, exigibles para aquellas edificaciones que seconstruyan a partir de su entrada en vigor. En ella, se define a la vivienda como unespacio cerrado que est compuesto, como mnimo, de los recintos compartimenta-dos o habitaciones siguientes: dormitorio, bao y otra habitacin destinada al resto


49. Tribunal Supremo, sentencias de 26 de diciembre de 1977, 23 de mayo de 1983 y 14 denoviembre de 1991, entre otras.

50. Etelvina Valladares Rascn. Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos.Coordinador: Rodrigo Berkovitz Rodrguez-Cano. Editorial Aranzadi. 1995. (Pg. 61).

51. Sentencias de 12 de febrero de 1960, 4 de febrero de 1972 y 7 de noviembre de 1978, entreotras.

52. BOE de 18 de febrero de 1992.53. Ley 5/1995, de 7 de abril, el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Murcia, en

boletn informativo 8/95, considera que la definicin de vivienda que efecta la normativa autonmi-ca es menos estricta que la recogida en la Orden de 29 de febrero de 1944.

de las funciones propias de uso residencial. Se entiende como vivienda-aparta-mento la compuesta por un cuarto de bao y una habitacin para las restantes fun-ciones propias del uso residencial. Tales condiciones de habitabilidad, como quedadicho, se exigen para nuevas construcciones, sean o no de proteccin oficial.

De cualquier forma a la hora de regular tal normativa para inmuebles ya edi-ficados hay que adoptar una postura ms bien cautelosa, por los enormes perjui-cios que se pueden ocasionar a los desiguales.

B) Contratos de arrendamientos excluidos de la LAU 94

a) Los concertados sobre una finca rstica, cuya delimitacin hemos vistoprecedentemente.

b) Contratos sobre solares, los que no estn recogidos en el artculo 5 de lanueva ley de Arrendamientos, que hace una enumeracin abierta de loscontratos no sujetos a su normativa.

No todo arrendamiento de un terreno sin edificaciones debe equipararse alconcepto de solar que nos da el artculo 14 del Texto Refundido de la Ley delSuelo de 1992, R.D.L. 1/92, de 26 de junio, puesto que se puede arrendar un sueloque no sea una superficie de suelo urbano apto para la edificacin.

El concepto urbanstico de solar es un terreno urbanizado con arreglo a un pla-neamiento y si no existiere plan deber tener acceso rodado, instalacin de aguapotable, alumbrado y alcantarillado (urbanizacin primaria) calzada y pavimenta-cin de aceras (urbanizacin secundaria). Adems, si existiere plan se requerir lafijacin de alineaciones y rasantes.

Los arrendamientos de solares, excluidos de la Ley de ArrendamientosUrbanos, no recaen necesariamente sobre superficie de suelo con vocacin de edi-ficabilidad, que, mientras no alteren ni obstaculicen el proceso de gestin urba-nstica podran ser objeto de arrendamiento.

Su objeto es un terreno sin cultivo y sin construcciones permanentes, cuya regu-lacin est bajo el Cdigo Civil, tanto en cuanto a la LAU 6454 como a la LAU 94.

c) Arrendamientos de industria. No estn recogidos en el artculo 5 de laLAU 94, y s aparecan excluidos expresamente en el artculo 3 de la LAU64, ya que se trataba de un arrendamiento de una unidad patrimonial convida propia, susceptible de explotacin inmediata o de meras formalida-des. Se alquilaba y se alquila ms que un local, ya que el arriendo com-prende un negocio o empresa.

Nadie dudaba que en la legislacin anterior estaban excluidos del mbito dela legislacin locaticia, cuya exclusin dependa ms del elemento intencionalque de la mera declaracin de derechos55.

Bajo la LAU 94, Lozano Romeral, Fuentes Bardaj y Javier Dvila entiendenque estn sometidos a la misma, como arrendamientos para otros usos distintos a


54. Tribunal Supremo 8 de junio de 1977, 22 de diciembre de 1983, 9 de abril de 1985, 20 defebrero de 1986, 16 de diciembre de 1987, 10 de octubre de 1988 y 20 de junio de 1989, entre otras.

55. Tribunal Supremo, 7 de febrero de 1989, 17 de noviembre del mismo ao, y 17 de abril de1993, ponente, Don Jos Luis Albacar.

vivienda.Juan Roca Juan, en los Cursos de Doctorado de 1994 entenda que estaban

excluidos. En igual sentido se afirm Pilar Alonso Saura56, en el Curso que sobreArrendamientos Urbanos organiz la Facultad de Derecho de la Universidad deMurcia, la Escuela de Prctica Jurdica y el Colegio de Abogados del mismo nom-bre, en el mes de marzo y abril de 1995. Para ella, entre otras razones, por la natu-raleza jurdica del arrendamiento de industria, se debe entender excluida de lanueva Ley de Arrendamientos Urbanos. De la misma opinin es el magistradoAlbacar en su libro publicado por Trivium.57

Entiendo que en el contrato de arrendamiento de industria existen otras pres-taciones ajenas al objeto arrendaticio (edificacin), cuando adems tales arrenda-tarios, en ningn caso, podran tener derecho a la indemnizacin por prdida declientela del artculo 34 de la LAU 94. Los supuestos de duda, aado, conformea constante jurisprudencia del Tribunal Supremo58, nos deben llevar a aplicar lalegislacin general, aunque las diferencias de la aplicacin del Cdigo Civil y dela LAU 94 no sean ostensibles, aunque las hay.

d) Arrendamientos complejos. Ad meliorandum o ad aedificandum. No estnenumerados en el artculo 5 la LAU 94.

Para Fuentes Lojo59, tales arrendamientos deban estar incluidos en el mbitode la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ahora, aunque no se des-virta su naturaleza arrendaticia por las mejoras o edificaciones a efectuar sobreun suelo, en su nueva obra de comentarios a la LAU 9460 entiende que estn some-tidos al Cdigo Civil.

Por contra, Albacar61, mantiene que estaban y estn excluidos de la legislacinespecfica arrendaticia, y deben regirse por el Cdigo Civil, puesto que contienenprestaciones extraas al contrato de arrendamiento, propias de otras figuras jur-dicas. De la misma opinin es Jos Len62. Coincido con tales opiniones.

e) Casinos, crculos de recreo. Arrendamientos a favor de la Administracin


56. Magistrada de la Audiencia Provincial de Murcia, Seccin 3., que por razn de distribucinde materias entre las distintas Salas conoce de los arrendamientos urbanos en apelacin.

57. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos. Comentarios a la nueva leyy legislacin vigente. Editorial Trivium. Madrid. 1994.

58. Sentencias de 17 de mayo de 1954, 26 de febrero de 1955 y 10 de febrero de 1986, entreotras.

59. Juan Ventura Fuentes Lojo. Suma de Arrendamientos Urbanos. Edicin 1989. T. I.Barcelona. (Pg. 92).

60. Juan V. Fuentes Lojo. Comentarios a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. J. M. BoschEditor, S.A. Barcelona. 1995, (pg. 23).

61. Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos. Editorial Comares. Granada.Edicin 1989. (Pg. 35 y 36). Jos Luis Albacar Lpez. La Ley de Arrendamientos Urbanos.Comentarios a la nueva ley y legislacin vigente. Editorial Trivium. Madrid. 1994. (Pg. 40).

62. Jos Len Castro y Manuel de Cosso. Arrendamientos Urbanos. La nueva Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Editorial Comares. Granada. (Pg. 309).

63. Por citar algunos, tenemos a Fuentes Bardaj y Lozano Romeral, Todo sobre la nueva ley dearrendamientos Urbanos. E. Lex Nova. Madrid. 1995. (Pg. 18.) y a Enrique Snchez Goyanes, Leyde Arrendamientos Urbanos. E. Paraninfo. Madrid 1995. (Pg 71).

Pblica o de Entidades sin nimo de lucro. Todos los tratadistas63 afirmancategricamente que estn incluidos en la LAU 94 como contratos paraotros usos de vivienda.

f) Viviendas de Proteccin Oficial. Estn reguladas las nuevas viviendas deproteccin oficial por el R.D.L. 31/1978, de 31 de octubre, desarrolladopor R.D. 3.148/78, de 10 de noviembre. El Real Decreto 1.932/1991, de20 de diciembre aprueba el plan cuatrienal de viviendas y de actuacionesprotegibles 1.992/1995.

Indudablemente las viviendas de proteccin oficial estn excluidas de la legis-lacin arrendaticia de 1994, aunque se aplique ella con carcter subsidiario.

En virtud del R.D. 727/1993, de 14 de mayo del mismo ao, todos los contratosde arrendamiento posteriores a su entrada en vigor son de renta libre, siempre quese trate de regmenes anteriores al R.D.L. 31/1978. Se est refiriendo a las viviendassubvencionadas y a las de grupo primero, que antes de dicha fecha tenan una limi-tacin de precio segn los mdulos que cada ao administrativamente se establec-an. A partir de dicha fecha se podan alquilar esas viviendas con el alquiler de mer-cado que pactaran las partes libremente, sin limitacin alguna de precio mximo.

Refirindonos a las viviendas de proteccin oficial (plan 1992-1995) de pro-mocin privada, habra que distinguir entre las VPO de hasta 90 m2 tiles y las deprecio tasado (hasta 120 m2 tiles), y entre las primeras en promociones de rgi-men general para unidades familiares con ingresos inferiores a 55 veces el sala-rio mnimo interprofesional y la de rgimen especial para aquellas con ingresosmenores a 25 veces el SMI.

Con la aprobacin de la Orden de 31 de enero de 1995 (BOE de 3 de febrero)el precio mximo de venta de una vivienda de proteccin oficial, rgimen gene-ral, en Murcia capital es de 109.515 pesetas cada metro cuadrado til y en rgi-men especial 95.276 pesetas. El alquiler anual mximo sera el 75 por 100 delprecio de venta en el primer caso y el 55 por 100 en el segundo.

Tanto para las viviendas anteriores al R.D. 31/1978 como a las posteriores elplazo de contratacin, a partir de 1 de enero de 1995, ser de una duracin mni-ma de cinco aos, pues la legislacin especfica nada dice al respecto. Los con-tratos concertados bajo la LAU 64 tendran la prrroga legal y se aplicar la dis-posicin transitoria segunda de la LAU 94 cuando acabe el plazo de duracin delrgimen de viviendas de proteccin oficial.

Los contratos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995 estnsujetos a la prrroga legal o a un plazo de contratacin, segn se haya pactado. Ladisposicin transitoria primera ser de aplicacin al momento de finalizacin delperiodo de sujecin de la vivienda a las limitaciones de las viviendas de proteccinoficial.

Este plazo de duracin del rgimen de las viviendas de proteccin oficial erade 20 aos antes del Reglamento de 24 de julio de 1968, que lo fij en 50 aos, yque estuvo vigente hasta el R.D.L. 31/1978, que lo rebaj a 30 aos. En la nuevaLAU 94 se establece el plazo de duracin en el tiempo de amortizacin del prs-tamo hipotecario, que en el rgimen general es de 15 aos y en el especial de 20aos, aunque, en todo caso, no durar ms de 25 aos, en cualquier otro supuesto.

Con la aprobacin del R.D.L. 31/1978 los alquileres de las nuevas viviendas de


proteccin oficial alquiladas se podan revisar cada dos aos segn las variacionesde los ndices de alquileres. A las anteriores viviendas (subvencionadas, grupo pri-mero) la renta se aumentaba en la cuarta parte de incremento de los mdulos quela Administracin Pblica aprobaba peridicamente, cada ao normalmente. A losinquilinos de stas viviendas, si as apareca en la cdula de calificacin definitivadel edificio como de proteccin oficial o en su anexo, se les poda cobrar el totalimporte de los servicios de la casa, como portera, ascensor o calefaccin.

Al aprobarse la OM de 22 de diciembre de 1993 los alquileres de las vivien-das de proteccin oficial se revisan cada ao segn el incremento del ndice deprecios consumo y se puede repercutir sobre el inquilino la totalidad de los gas-tos por servicios y suministros.

La nueva LAU 94 reproduce la normativa de revisin de renta y cobro de ser-vicios por el arrendador recogida en la OM de diciembre de 1993. Para FuentesBardaj/Lozano Romeral64 y Felipe Iglesias65 lo preceptuado en la nueva LAU 94slo es de aplicacin para los contratos que se formalicen a partir de su aproba-cin, 1 de enero de 1995. En sentido contrario se muestra Jos Len66 en susComentarios de la nueva ley.

El contenido de la OM de 22 de diciembre de 1993 no se puede olvidar y tam-poco que la disposicin adicional primera habla de que en todo caso la revisinde las rentas de las viviendas de proteccin oficial, podr practicarse anualmente,cualquiera que fuere la legislacin a que fueren acogidas.

Finalmente sobre los precios mximos de renta en viviendas de proteccinoficial, habr que decir que hasta la sentencia de 3 de septiembre de 1992 erannulo el pacto del exceso de precio, aunque plenamente vlido y de total obser-vancia por las partes el resto de lo estipulado, incluso el precio inferior o mximoautorizado administrativamente.

A partir de dicha sentencia se ha consolidado una doctrina, por la que el com-prador que conoce que una vivienda es de proteccin oficial no puede alterar elprecio al que ha prestado su conformidad, sin perjuicio de que ello se pueda con-siderar como una infraccin de carcter administrativo, teniendo validez civil elcontrato formalizado.67

g) Garajes. Se cita por la LAU 94 los garajes como anexos del arrenda-miento de una vivienda, y como tales accesorios, se le aplica ntegramen-te la normativa de viviendas. Ello no impide que puedan ser objeto dearrendamiento independiente. Para Javier Dvila, en el libro coordinadopor el profesor Guilarte, para Lozano Romeral y Fuentes Bardaj y para elmismo tratadista de Arrendamientos Urbanos, Albacar tal arrendamiento


64. Lozano Romeral, Fuentes Bardaj. Todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.Editorial Lex Nova. Madrid 1995, (pg. 20).

65. Ley de Arrendamientos Urbanos. Felipe Iglesias y otros. Coordinador, Enrique SnchezGoyanes. Prlogo de Cristina Narbona, Secretaria de Estado de Vivienda. Editorial Paraninfo. Madrid.1995. (Pg. 259).

66. Jos Len Castro y Manuel de Cosso. Arrendamientos Urbanos. La nueva Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Editorial Comares. Granada. (Pg. 213).

67. T. S. 14 de octubre de 1992, 4 de junio de 1993, 21 de febrero de 1994, entre otras.

se regira por lo regulado en la nueva ley de arrendamientos para contra-tos para otros usos distintos a viviendas. Felix Calvo, en el mismo librocoordinado por Guilarte entiende lo contrario.

Pienso que desde la resolucin de la Direccin General de los Registros y delNotariado de 5 de octubre de 1981 se sent una doctrina por la que los contratosde arrendamiento de garaje, bajo la LAU 64, estaban sometidos al Cdigo Civil.Se destacan al respecto, como ltima, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 defebrero de 1993 y las sentencias 307 del ao 1993 y 218 del ao 1994 de nuestraAudiencia Provincial, Seccin Tercera. Con la nueva ley arrendaticia habra quedistinguir en el arrendamiento de una industria o negocio de garaje, que seguirasometido al Cdigo Civil (T. Supremo, 3 de febrero de 1954 y 22 de marzo de1970) y los otros contratos en los que se arrienda una plaza o un local que se regu-laran por la LAU 94, contratos para otros usos de vivienda.

h) Porteros, empleados, funcionarios. Rosario Valpuesta68 considera que lostrabajadores que ocupan una vivienda por razn de su contrato laboral, con-forme al artculo 52 de la Ley de Contrato de Trabajo, no derogado por elEstatuto de los Trabajadores y segn precepta el Decreto de 17 de agostode 1973 (Dto. 2.380/73), reciben en tal concepto un salario en especie.Entiende que, segn recoge el artculo 203.2 de la Ley de ProcedimientoLaboral, es competencia de la misma la ejecucin del lanzamiento, pasadoel mes desde el despido del trabajador.

Jos Luis Albacar69, de conformidad con los artculos 1.587 del Cdigo Civil,en relacin con el artculo 1.565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por la visatractiva de la jurisdiccin civil, entiende que la competencia recae sobre lamisma. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1992,ponente Sr. Fernndez Cid de Termes, as lo entiende.

Considero que la competencia jurisdiccional de un desahucio de una viviendaocupada por un trabajador, por razn de su empleo, tras un despido procedente delmismo, es de la jurisdiccin social. Ahora bien hay muchos contratos de trabajoque se extinguen por jubilacin, muerte del trabajador u otras causas y en cuyossupuestos el empleado o sus familiares siguen ocupando la vivienda, sin que elloaltere la relacin jurdica entre las partes y en esos casos la competencia recaerasobre la jurisdiccin civil ordinaria.

En cuanto a los funcionarios que habitan viviendas por el puesto que desem-pean cabra el desahucio administrativo.

Los Patronatos de Funcionarios fueron suprimidos por el R.D. 2.628/85, de 27de diciembre.

Unos y otros contratos, a favor de trabajadores y de funcionarios, estn exclui-dos de la legislacin arrendaticia, tanto en la LAU 64 co

Arren Damien to s Vivien Das Locales

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