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ARQUITECTURA LEGAL (RESUMEN DE CUADERNILLOS)

I – ARQUITECTURA, URBANISMO Y DERECHO

ARQUITECTURA, DERECHO Y CIUDAD:

Cuando un grupo humano comienza a tener idea de habitar aparece el derecho como norma que ordena la vida social. Calidad de vida

DERECHO: normas y principios que ordenan la vida social. Mejores relaciones ARQUITECTURA: normas sociales y técnicas que resuelven el hábitat. Propuesta de mejorar la cultura En la unión inescindible entre Derecho y Arquitectura (expresiones de la vida urbana organizada) se fueron dando aproximaciones entre los individuos. Hablamos de unión porque no se pueden separar. En esta unión encontramos la justificación de todas nuestras justificaciones y propuestas. El arquitecto tiene que ver con estas dos consideraciones en relación con el objeto: EL DERECHO: clasificación y divisiones En el mundo jurídico hablamos de “Derecho” como el conjunto de principios, de criterio y normas, escritas ó no, pero que están asumidas por el mundo plasmado en constituciones, cartas universales etc. También se considera al derecho (en minúscula) como la facultad que tenemos para obrar. El Derecho nos dice lo que está bien y lo que está mal. Su función es ordenar, orientar, calificar comportamientos. Hay un Derecho Natural que es el que está escrito e inscripto en la naturaleza misma de las cosas. En cambio el otro derecho es el facultativo- subjetivo- son las creencias, los pensamientos. Y derecho positivo ó legal que tiene consagración social y está escrito en las leyes de cada pueblo. ESTADO Y DERECHO: El derecho como conjunto de normas escritas, llamado derecho escrito, derecho legislativo o positivo, se dice que es el conjunto de normas obligatorias dictadas por el Estado. Es decir, la nación, pueblo, comunidad o sociedad que está organizada jurídicamente. El Estado existe porque existen leyes que lo reconocen, en especial la Constitución Nacional. DERECHO PÚBLICO Y PRIVADO: Gran división interna del Derecho: público y privado 1. DERECHO PÚBLICO: regula la vida en relación con los demás y con la sociedad/ comunidad /estado/ sociedad

Normas que organizan la sociedad Reglamentos que ordenan la vida social Leyes que consideran al individuo como integrantes de la sociedad.

Son del derecho Público: a- leyes y normas de obras públicas

b- todos los códigos urbanos c- reglamentos de edificación, zonificación urbanización / Derecho urbano/ d- reglas de la matrícula profesional y del colegio de arq. e- normas que organizan la carrera. Arquitectura: por su compromiso altamente social es una profesión regulada por el derecho público. 2. DERECHO PRIVADO: regula la vida de los individuos entre sí/ hombre individual /persona

Normas que regulan las relaciones entre los individuos. Las relaciones entre el arquitecto y su cliente. Relación entre personas (sujetos) respecto del objeto (obra).

Derecho Real: crea entre las personas una relación directa e inmediata.

Se encuentran en esta relación dos elementos: a) la persona, sujeto activo del derecho b) la cosa, objeto.

Ejemplo: si soy dueño, propietario de una casa, tengo derecho real sobre ella.

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Derecho Personal: crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella

por razón de una cosa cualquiera. En esta relación se encuentran tres elementos:

a) la persona, sujeto activo – acreedor. b) la persona, sujeto pasivo – deudor c) la cosa, objeto

Ejemplo: si mando a construir una cosa con un arquitecto tengo el derecho personal de reclamar la cosa. DERECHO Y ARQUITECTURA: encuentro de dos ciencias, de dos disciplinas./ interdisciplinariedad / Ambas se vinculan, se relacionan, pero muchas veces dejan de hacerlo y se separan. Muchos de los males de la práctica profesional de los arquitectos deriva de la falta de información jurídica con la que actúan. Por esa falta de interdisciplinariedad que tanto pregonamos y que tan difícil es llevar a la práctica. DERECHO URBANO Conjunto de normas, principios y criterios que hacen al gobierno de la ciudad, que procuran su organización jurídica, política y administrativa. Tiene como referencia territorial al ejido urbano. Tiene como sujeto principal al hombre, individual, socialmente considerado. Su objetivo final será lograr una creciente calidad de vida de los vecinos de la ciudad, en un marco de adecuada sociabilidad de los bienes y cargas, sobre la base de una consensuada urbanidad en los comportamientos. En donde lo público y lo privado coexisten y se modifican: la propiedad pública o espacios públicos donde marca a la propiedad privada urbana, limitada, atenuada por las exigencias de ordenar y sostener a la ciudad. Es fundamental cumplir las normas. Ejemplo: pagar impuestos para sostenerla. Existen tres instancias que nos anticipan el derecho urbano: 1- Derecho a la ciudad: es el derecho que todos tenemos a que la ciudad nos contenga, nos atienda, nos provea de servicios. 2- Derecho de la ciudad: para poder darnos servicios y confort, la ciudad nos exige pautas y obligaciones. Si tenemos

derecho a reclamarle a la ciudad que nos brinde servicios, tenemos deberes y obligaciones para con la ciudad. Tenemos que cuidarla y tenemos que entregarle fondos para que sostenga sus servicios y a todo el andamiaje burocrático de gobierno.

Estos derechos que tiene la ciudad se manifiestan en Cobro de las contribuciones o tasas municipales. Ordenanzas, reglamentos y disposiciones que nos regulan la vida en la ciudad. Medidas de emergencia: cuando necesita un inmueble lo pide, lo compra y en su defecto lo expropia. Derechos Territoriales: a reservar áreas para servicio, equipamiento para razones sanitarias, estéticas o de prevención de futuras necesidades.

3- Derecho en la ciudad: entre el derecho que yo tengo a reclamarle a la ciudad y los derechos que tiene la ciudad para exigirme surge esta realidad que llamamos derecho urbano.

El derecho advierte, con sus normas y códigos. Al que cumple, lo protege. Al que no cumple, lo sanciona. El arquitecto debe tener en cuenta que: Es protagonista para construir la ciudad: cada solución individual se implanta en el contexto urbano / está sostenido por normas, para que la convivencia en la ciudad sea posible. Tiene que pensar la ciudad teniendo en cuenta futuros cambios y transformaciones. LA CIUDAD: Es la muestra del fin de un proceso de transformación que la sociedad ha tenido durante años. Es ANÓNIMA: cuando aumenta la cantidad de personas nos conocemos menos. A medida que no se conozcan las personas, no me importa a quién tengo al lado y por consiguiente no se respetan las normas de convivencia. Se van debilitando las normas de convivencia y urbanidad. Debe ser un organismo político autónomo, a través de vecinos que no tengan intereses políticos sino un interés real por la ciudad y la calidad de vida. Reglamentos de edificación, zonificación y de urbanización:

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Derecho a construir que los arquitectos traducen, adaptan, adecuan: conformando cada proyecto individual al proyecto de ciudad: ―ius edificandi‖. Haciendo que cada obra particular se implante como elemento integrado e integrador de la urbe que lo contiene. Satisfaciendo con cada obra la necesidad y expectativa del comitente en el marco de las normas y reglamentaciones municipales, técnicas y profesionales. Actuar desde el gobierno de la ciudad para garantizar la calidad de vida de los ciudadanos y promover el desarrollo. ORGANIZACION POLÍTICA E INSTITUCIONAL Nación: órganos de gobierno para todo el país. Con una estructura federal se encarga de las relaciones exteriores y de ordenar la economía y demás políticas liberales. Provincia: gobierno territorial formado por los municipios y encargado de generar políticas de gobierno para el desarrollo con servicios particulares. Municipio: gobierno local de la ciudad. Tiene a su cargo los servicios, las necesidades inmediatas y la participación de los vecinos: ciudadanos. FORMAS DE GOBIERNO: Representativa: tiene sus defectos, sus deformaciones. Cuando el gobierno asume el poder se olvida de representar al pueblo. Republicana: el mando debe tener la suficiente capacidad, transparencia y honestidad porque en la república el que representa al pueblo debe ser responsable de sus actos. Deben dar cuenta de sus actos al gobierno. Federal: tampoco funciona. Si hay problemas a nivel nacional se hacen sentir también en las provincias y hasta en la ciudad más pequeña. Descentralización del poder: dividido en provincias y municipios.

Legislación Gobierno

administración

Ciudad Gestión

Servicios

Prevenir Solucionar Mediar

Conflictos: Intereses

Públicos y Privados

Normas, Leyes Ordenanzas

Reglamentos.

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II – CONTRATO DE OBRA PÚBLICA Y PRIVADA

ELEMENTOS DEL MUNDO JURIDICO Personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones. Cosas: los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Bienes: son las cosas y los objetos inmateriales susceptibles de valor ($) Patrimonio: conjunto de bienes de una persona. Personas pueden ser: De existencia visible o real -persona individual - De existencia ideal o de persona jurídica – personas colectivas (asociaciones, entidades publicas)

- personas jurídicas de carácter publico, son Estado nacional, Prov. y municipio, entidades autárticas e iglesia católica.

- personas ideales o colectivas de carácter privado son, asoc. Y fundaciones, sociedades civiles y comerciales, entidades capaces de adquirir derechos y contraer oblig.

- Personas jurídicas son socied. profesionales, empresas CONTRATO DE OBRA: publica y privada Definición: relación jurídica por excelencia. Constituye el parámetro para basar nuestro accionar. Los pocos artículos que el Código Civil dedica son insuficientes. Constituye una figura jurídica autónoma porque tiene: 1. dos tramos muy diferentes: a) el de la proyectación o diseño

b) materialización de ese diseño 2. dos sujetos: a) comitente – cliente – propietario

b) el actor: protagonista principal. Operador profesional, especialista doblemente autorizado, por el Estado por desempeñar ese oficio; por el título habilitante y la matrícula.

3. las complejidades de la obra: en materia introducen esa multitud de relaciones contractuales y sub-contractuales, además de generar obligaciones y responsabilidades.

4. Cuando se opera la recepción de la cosa, los vicios o fallas quedan purgados por este. 5. Después de entregada la obra y recibida, el arq. tiene responsabilidad por 10 años./ garantía decenal/ A nuestro contrato de obra el Código Civil lo considera una forma de locación de obra: (cod. Civil art. 1493)

Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente.

La una a conceder el uso o goce de una cosa y la otra a ejecutar una obra, o a prestar un servicio.

Un precio a pagar en dinero por el uso y goce de una cosa o servicio. Relación contractual:

El que paga locatario, arrendatario, inquilino.

El que recibe locador, arrendador

Precio arrendamiento o alquiler. El contrato de construcción o contrato de obra, no tiene todavía un régimen propio y legal, ni en el Código Civil ni en ninguna otra ley especial. Cod. Civil 1137 – contrato: cuando varias personas se pongan de acuerdo sobre una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos.

El contrato nace del compromiso mutuo y recíproco entre el arquitecto y el comitente Genera obligaciones y derechos. Obligaciones: vínculos jurídicos que ligan a las partes. Derechos: facultades de poder exigir al otro el cumplimiento de sus obligaciones.

Hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre un objeto común.

Contrato no es el papel, es el convenio, compromiso. Cuando por el cual dos o más personas, voluntariamente, se ponen de acuerdo sobre un objetivo común que es la obra: a) proyecto: obra inmaterial b) construcción: obra material.

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Obligaciones de hacer, de hacer bien, de resultado (resultado durable) – Garantía. Del hacer resultan las responsabilidades.

COMITENTE obligación de dar una paga en dinero prometido.

ARQUITECTO obligación de hacer. El contrato es la forma más precisa y concreta de producir obligaciones. Características: Tracto Sucesivo: conviene hablar de muchos contratos que se van sucediendo, que se van complementando en las relaciones entre el profesional y su cliente. Hay un contrato de base inicial o marco, luego sub-contratos, corrigiendo, ampliándolo con clausulas. El comitente con el arquitecto---el arq. Con gremios. Es muy difícil que toda la obra, en sus múltiples procesos, en sus alternativas y modificaciones, pueda estar contenida en un sólo contrato. Es el contrato que se va dando en el tiempo, por tramos, por etapas. Consensual: acuerdo entre voluntades. Hay consenso. Propósito común: la obra. Oneroso: se paga un precio en dinero. Bilateral: dos partes actuantes. Prefiguración del objeto contractual Esquema – relación jurídica del arquitecto con su cliente: basado en un esquema idéntico al de cualquier relación jurídica. Dos personas se ponen de acuerdo sobre algo en concreto. SUJETO 1 OBJETO SUJETO 2 Arquitecto-profesional Obra Comitente-cliente Constructor Material – Inmaterial propietario Dos personas actuantes que:

Se enfrentan: por cuestiones monetarias

Se vinculan: en torno a un objetivo común. Es una relación con fuerzas en doble sentido: 1. Una tendencia coincidente en favor de la obra. 2. Una fuerza contrapuesta en donde cada sujeto define sus intereses. Esta relación tiene que ser: democrática e igualitaria. DISTINTOS CONTRATOS Contrato de locación de servicio: quien presta servicio a una empresa constructora no se obliga a un resultado final. Contrato de locación de obra: promete un resultado, una cosa, algo terminado. Contratos Preconstituidos: son los contratos que ya están impresos, formulados. Con el avance de las computadoras es posible almacenar infinidad de formularios que se adecuen a cada circunstancia. Teniendo grabado el esquema se pueden añadir modificaciones. Ej. : datos personales. Los contratos preconstituidos deben ser claros y definidos en las obligaciones, para que no exista la posibilidad de abusar de la ignorancia o buena fe de la parte más débil. Por ejemplo: eximir al profesional de responsabilidad. Cometidos estos abusos se podrá demandar la nulidad del contrato. Contratos de Adhesión: es el cual una de las partes le presenta al otro contratante un formulario escrito que el otro tiene que limitarse a firmar. Esto puede dar lugar a ciertos abusos porque por ejemplo quien va a firmar no se detiene a leer cuidadosamente las cláusulas. Los mejores ejemplos son los seguros, créditos bancarios, tarjetas de crédito, planes de ahorro, etc. EJ: OBRA PUBLICA Causas para rescindir un contrato:

Por incumplimiento de alguna de las partes.

Que contratemos la realización de un objeto ilícito, imposible o indeterminado. (casa en el espacio, parque publico)

Por abuso o mala fe de alguno de los contratantes.

El cliente siempre quiere mayores beneficios a menor costo, reclama por algo mal hecho, etc.

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El OBJETO del contrato de obra El Código Civil habla en general de los Objetos de los actos jurídico y aclara que : 1. Deben ser cosas que están en el comercio. 2. Que no estén prohibidas. 3. Que no sean imposibles, ilícitas o prohibidas por la ley. Proyecto imposible/ profesional que no este habilitado Los Haceres: nuestro contrato tiene por objeto principal el hacer una cosa. Desde la idea o el anteproyecto, hasta la entrega final.

Son todas formas de HACER de cumplir con las obligaciones surgidas del acuerdo. HACER es que el arquitecto o constructor asume como compromiso. Obligaciones de resultado (no habla el c.c.) y obligaciones de hacer y prestar (si habla el C.C)

La promesa surgida en el contrato de hacer algo:

de una determinada manera.

sobre las especificaciones del proyecto .

de hacerlo conforme a las reglas del arte y la

buena edificación. Indica, determina mi OBLIGACIÓN DE RESULTADO Justificación del contrato: Promesa, garantía de un resultado final:

satisfactorio, a nivel de las expectativas del comitente, conforme al plano, al proyecto, conforme al precio, con las características de la obra encomendada.

Obligaciones de Hacer: son las que están comprometidas en nuestras relaciones jurídicas con el cliente, con la obra, con los controles estatales. FALLAS EN EL OBJETO: Como arq. El C.C. dos problemas: vicios ó fallas y no conformidad de la obra. Contrato de compra - venta Vicios Redhibitorios: son los vicios ocultos que hacen a las garantías del vendedor. Esta falla debe ser reparada por el vendedor. Defectos ocultos de la casa. Evicción: se trata de la situación planteada por otro que me reclama la propiedad de algo que adquirí. Garantía de evicción: las cosas que se venden son de su propiedad y no son reclamadas por otros. Vicios -de obra—aparentes Redhibitorios-ocultos CONTRATOS NOMINADOS E INNOMINADOS Existen contratos con nombre propio y otros que, pese a ser contratos perfectos, legales y válidos, no tienen una denominación. Ej.: no tiene nombre ni ubicación legal el contrato que celebro con mi cliente que me pide opinión por un tema en particular, o que me consulta por un problema.

La obra en construcción = obra material

Los proyectos de una obra o edificio = obra inmaterial o ideal

En el caso que pudiéramos contratar la realización de un objeto ilícito o imposible, o tan indeterminado que sea

susceptible de ser cumplido habremos contratado en vano. Serán anulados esos contratos

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Mandato: en el contrato de obra siempre existe una buena porción de mandato, de representación, de poder: que el profesional recibe del propietario para que lo represente en la ejecución de la obra. CONTRATO DE REPRESENTACIÓN O MANDATO. El constructor se posesiona del terreno en nombre y representación del mandato. Cuando hablamos de comitente estamos diciendo que el arq. recibe un pedido, un mandato, una encomienda por parte del propietario. Contrato de trabajo: contrato que guarda cierta similitud con el contrato de obra.

Es una figura jurídica moderna. Tiene su propia autonomía.

Es una norma importante del derecho laboral y se desprendió casi totalmente del Código Civil.

Ley 20.744: habrá contrato de trabajo siempre que una persona física se obligue a realizar actos, obras o prestar servicios en favor de la otra y bajo la dependencia de esta, mediante el pago de una remuneración.

Siempre que exista relación de dependencia, subordinación y dirección habrá contrato de trabajo. Es el caso de los obreros de la obra, a quienes se les paga por día, por hora, por quincena, todos en relación de dependencia con el arq. existe entre ellos una relación laboral. SISTEMA DE CONTRATACIÓN: Contrato principal: puede ser el que celebra el arquitecto con su comitente. Contrato vinculado o subordinado: contratos celebrados entre el comitente y los que vienen a ejecutar o materializar los trabajos de construcción. Contratos generales: cuando una empresa asume la totalidad del trabajo. Esta empresa se hará cargo de las subcontrataciones, del proyecto, los permisos municipales y pagos de honorarios. Es quien compra y contrata. EJ: EMPRESA UNICA ROLES DEL ARQUITECTO El arq. Esta facultado para investigar, planificar, proyectar, dirigir, construir, asesorar, tasar, enseñar, perito técnico, divisiones en P.H.. El objetivo y campo de aplicación de estas acciones comprende al espacio publico y privado y en sus diferentes escalas, edilicias, ciudad y equipamientos. Roles del arquitecto: 1. Proyecto: anteproyecto, desde la idea, documentación, planimetría 2. Dirección: controla la ejecución del proyecto, vigila y ordena. 3. Conducción Técnica: opera materialmente. 4. Administración de la Obra: gestión económica y financiera. Materiales / contratos obreros. 5. Ejecución de la obra: el arquitecto materializa, construye. En cuanto a la administración de la obra la puede llevar a cabo: - el arquitecto: el profesional se posesiona de la obra y por falta de pago puede retenerla. Es una cuasi posesión, ejerce sobre

la cosa una cierta dominialidad. Tenencia de la cosa- llave del obrador: derecho a retención - el propietario: de ser así debe tener en cuenta que le debe pagar más al arquitecto y que debe asumir una buena parte de la

responsabilidad. El propietario comitente no se aleja de la obra, no abandona la posesión de la cosa. El tiene la obra y nadie se la retiene.

- Puede darse en forma conjunta: la administración la lleva el profesional, pero tiene al lado al comitente. Derecho de Retención: es la facultad que le corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que es debido por razón de esa misma cosa. SISTEMAS DE CONTRATACIÓN Formas y modos de ejecución de la obra. Ajuste de Alzado: - Contrato según presupuesto

Los contratos nominados son los que están en el Registro Civil

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- Con precio fijo y total - Se llama así porque se ajusta, se conviene para la obra terminada ―llave en mano‖. - Puede ser un presupuesto parcial o total. - Cualquier adicional, o sea modificación y alteración de la obra, debe ser presupuestado por escrito. - El precio es inmodificable, el arquitecto se hace cargo de las diferencias y de las ventajas. - Plazo de obra: período estricto. Coste y Costas: - Es un sistema sin presupuesto, sin precio final o global. - Los costos y las costas o adicionales forman el precio final de la obra. - El precio final es la inversión total. A los costos le sumamos un porcentaje. - Lo que se disiente es ese porcentaje : 10, 12, 15 % que se sumará a cada certificado, a los gastos o costos de materiales y

mano de obra. - Las costas son las ganancias, honorarios, gastos directos o indirectos, costos de fletes, impuestos, etc. - Plazos de obra: flexible y adaptable. Unidad de Medida: - Es como un ajuste alzado pequeño. - Se presupuesta por unidades constructivas o unidades métricas: local, baño, aula, vivienda en un plan, o por metros

cuadrados o lineal o cúbico de alguna parte o tramo de la obra. - El precio es inalterable. - Tiene la posibilidad de poder rescindir el contrato cuando se completa un nº de unidades. Precios Unitarios: - Por cada metro de material o mano de obra necesaria. - Fijo un precio determinado. Se constata en la obra. Por Administración: - Consiste en elaborar el costo total de la obra. - Administrar los distintos presupuesto de cada rubro o ítem: albañilería, yeso, colocaciones, cubierta, electricidad, etc. se

contrata con cada gremio. - El profesional realiza la gestión financiera de la obra. - Para elaborar el número final es necesario tener en cuenta:

- presupuestos, gastos de movilidad y gastos fijos ,imprevistos, honorarios e impuestos. Ejecución de la obra: por empresa Por administración Por administración Del comitente Del empresario Del profesional Al honorario por administración por profesional se adiciona un 60% Por comitente asistido por un profesional se adiciona un 30%

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III OBRA PÚBLICA

Es toda construcción, edificación, obra de estructura o ingeniería, mandada a ejecutar por el estado y destinada a satisfacer de manera directa o indirecta una necesidad de la población. De uso gratuito ó no. Las O.P. no estatales son, viv. Con ayuda religiosa. El servicio público puede ser: Directo: mediante la contratación del constructor, mediante la autorización, permisos, concesiones. Indirecto: el servicio indirecto comprende a todas las sedes administrativas y burocráticas. Aún todos los que sirven para que moren los funcionarios sin ninguna relación al servicio. Ley 13064 = Ley Nacional de Obras Públicas. Licitación: Expresión de convocar para que vengan a hacer ofertas. Convocar a los interesados a contratar con el estado. El proceso de la licitación comienza públicamente con la convocatoria que se hará por los medios de comunicación masiva. Luego se pondrán a disposición del público en general y de los interesados en particular los documentos pertinentes. Pasos preliminares de la licitación: 1- Iniciativa: legislatura o poder ejecutivo. 2- Recepción de la idea y decisión: por decreto del ejecutivo o mediante ley del congreso. 3- Definiciones preliminares: anteproyectos de los órganos técnicos de la adm. Pública. 4- Proyecto definitivo. 5- Previsiones presupuestarias. 6- Decreto de convocatoria a la licitación. El proyecto: La base del concurso está dada por el proyecto. Se prepara en las oficinas técnicas del organismo estatal junto con la documentación complementaria. Todas las bases están dadas por es Estado: desde el diseño más inicial hasta las condiciones más precisas y detalladas. CONTRATO DE OBRA PÚBLICA:

Es un contrato de construcción singularmente distinto porque el comitente es el Estado, quien realiza el trabajo de diseño de obra e impone bases y condiciones. (contrato de adhesión) El Estado no hace negocio cuando contrata una obra pública. (uso plata de la gente) Toda obra está justificada por intentar satisfacer una necesidad de la población. Quien participa de la licitación firmará una constancia de que ha retirado toda la documentación (normalmente tiene un precio que abonar por ello). A los interesados en participar de la licitación se les exige: 1- Que estén calificados por el registro de licitadores: es un registro que tiene el estado y en el te califican por el precio,

solvencia, capacidad. 2- Que tengan profesionales, patrimonios y cumplan los recaudos impositivos y laborales. 3- Que al presentar la propuesta depositen una garantía en $ o en títulos. Garantía de mantenimiento de la oferta /1%/ La Obra Pública se realizará con el contratista que sea seleccionado en la licitación. Este tramite es obligatorio salvo, sea de monto escaso, trabajos complementarios, urgencia, que nadie se haya presentado PLIEGOS Y ESPECIFICACIONES GENERALES

Pliegos Generales: establecen: Criterios de la convocatoria. Como se recibe y tabula el informe sobre capacidad de contratación que exige el Registro de Licitadores. Como se determina el sistema de contratación. Como se deben hacer las ofertas, formas y contenidos. Como se hacen las observaciones e impugnaciones. Sobre la apertura de sobres. (hs. Lugar etc.) Inspecciones de obra, certificaciones de pago. Plazos de garantías, etc. Sobre la base de estos pliegos se desarrollarán los pliegos particulares o de especificaciones técnicas.

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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Y COMPLEMENTARIAS - se arma el proyecto y memorias - mecanismos publicitarios - se arma el pliego técnico o condición particular de obra a licitar Proyectos, diseños particulares, fachadas, cortes, memorias, planillas. Objeto de contratación y descripción de la obra global. Sistema de contratación que será utilizado. Ajuste alzado ó unidades de medida. Presupuesto oficial de la obra (cuando está dispuesto el Estado a invertir) Plazo de ejecución de los trabajos. Precio de adquisición de pliegos. Recaudos laborales y profesionales. Como se harán los acopios de materiales. Cumplimiento de requisitos de licitación. Si se reconocerán modificaciones en la obra Todos estos documentos tienen la importancia de ser el documento de identidad de cada obra o licitación. Deben conformar la perfecta prefiguración de la obra. Si entro en licitación y luego gano debo cumplir con los siguientes recaudos económicos Garantías: Seguridad que debe dar el constructor a su comitente. Depósitos: Comprar los pliegos de bases y condiciones Formulo ala oferta y hago un deposito inicial, ―garantía de mantenimiento de la oferta‖, que es el 1% del presupuesto oficial de la obra cuando se formula la oferta. Gano la licitación y aumento el fondo de garantías con la ―garantía de cumplimiento de contrato‖, que es del 4% del presupuesto oficial. Se deposita para poder firmar el contrato. ―fondo de reparos‖, del 7 al 15% del pliego particular. Cuando se le pague al contratista que ya está ejecutando la obra; es una garantía para reparos eventuales. Ej: sirve de garantía para posibles reparos, arreglos eventuales, que tenga la obra en el momento de entregarla al constructor PROPUESTAS: Se denomina así al legajo que presenta el oferente que se decide a ingresar al mecanismo licitatorio. Es una ―presentación‖ que hacen los constructores para que se los califique, se los concurse, se los compare con otras ofertas. Esta propuesta es la constatación al llamado de licitación La más conveniente será elegida por los funcionarios que componen la ―comisión de preadjudicación‖, comisión que aconsejará al gobierno sobre a quien se le adjudicará la obra. El que propone es el Estado. Los que se presentan al llamado entregarán una especie de contra - propuesta:

- Pueden proponer otro precio. - Pueden proponer mejoras al presupuesto oficial. - Pueden presentar variantes al proyecto original.

Requisitos que se imponen para la presentación de propuestas: Propuestas presentadas cerradas en fecha y hora señaladas en el acto de licitación. Constancia de compra de pliegos y documentación. Declaración de que se conoce el lugar, terreno y condiciones de ejecución de la obra. Si se proponen variantes, presentarlas con suficiente información y en sobre aparte. Presupuesto que se propone como alternativa: si se acepta el oficial ó más o menos (precio oficial: dato indicativo) Constancia de inscripción en el Registro de Licitadores y calificación del mismo. Estar al día con los impuestos. Inventario de máquinas, equipo, personal. Balances que demuestren solvencia y debida administración de la empresa. UTE - constancia Declaración jurada que se mantendrá la propuesta por el término que manden los pliegos y que se conoce todos los detalles. Empresa individual constancia de aptitud. Si se exige doble sobre , se debe colocar en uno: la propuesta técnica y los detalles; en el otro: la propuesta económica.

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ADJUDICACIÓN: Procedimiento de elección de los oferentes en favor de quien presenta la mejor propuesta, la más conveniente. Se deriva el estudio de las ofertas a una comisión de preadjudicación que evaluará todos los detalles de cada propuesta y elaborará un informe a quien finalmente decidirá. Las bases de la adjudicación son las siguientes: 1- La propuesta más ventajosa será aquella que habiendo cumplido todos los requisitos del llamado ofrece más ventajas. 2- Para elegir el ganador se tendrá en cuenta:

- antecedentes de la empresa. - capacidad de contratación. - el monto de la propuesta.

CARACTERÍSTICAS DE LA ACTIVIDAD ESTATAL: Estos privilegios se dan porque el Estado representa a la comunidad presunción de legitimidad. Exorbitancia: puede desbordar los límites del contrato. ―ins imperi‖, Puede actuar con cierta autoridad en las tratativas y gestiones: exige mayores cuidados, se reserva mayores derechos de inspección y dirección de obra. Cuando contrata: impone condiciones. Sus contratos no se discuten. Tiene actitudes discrecionales. Se hace con discreción y se fundamenta en razones de conveniencia y oportunidad. EL CONTRATO DE OBRA PÚBLICA:

Está determinado después de la licitación. Si entendemos que la licitación termina con la adjudicación de la obra al mejor postulante. Exige para ser firmado un depósito del 5% del monto convenido.( 1% mantenimiento de la oferta más el 4% del cumplimiento del contrato) Este contrato no es el producto de la discusión entre las partes, como ocurre en la obra privada. Estamos ante una formalidad administrativa, un acto jurídico administrativo. Es un contrato de tipo personal e intransferible. Se debe individualizar y controlar a los ejecutores de cada parte. Constituye un tipo especial de contrato: solamente se puntualizan: se requiere la firma del contrato Algunos datos. Se concretan los compromisos. Se fijan fechas, pautas y procedimientos para la iniciación de los trabajos. Eventualmente se podrán agregar detalles o mecanismos de contralor de los trabajos. Contenidos del contrato: Determinación de los sujetos firmantes:

- el funcionario que representa al Estado - la empresa ó profesional

Determinación de los tiempos precisos. el cuerpo de escritura que llama ―contrata‖ ó convenio ó contrato de obra, los pliegos con los cuales se licita la obra: pliegos generales y particulares, planos del conjunto, planillas, documentación cometa, propuesta económica.

Sujetos:

1- el Estado Comitente

2- la empresa, profesional Contratista Objetos: La Obra Pública tiene por objeto la realización de trabajos, elementos, realizaciones, construcciones que mediante la adecuada intervención del Estado, se haga mediante el concurso de particulares debidamente seleccionados.

Documentos integrantes del

contrato

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Los objetos pueden ser: cosas inmuebles: edificios y sus accesorios. Obras de estructura funcional, urbana y de servicios. Obras de infraestructura. Equipamiento, máquinas, vehículos, etc. Cosas inmateriales: proyectos, estudios, ensayos. Reparación o refacción de muebles o inmuebles.

El Estado puede desistir de la obra el Contratista NO (al hacerlo pierde su depósito de garantía y es excluido del Registro de Licitadores) Exhorbitancia estatal: se permite al órgano estatal actuar con “ins imperi‖ y con exhorbitancia para decidir cosas ó adoptar soluciones que tienen fundamento legal. EJECUCIÓN DE LA OBRA: de tracto sucesivo. Elección del co – contratante. El Estado busca el mejor y el que más garantías ofrece. Cuidadosa definición de la obra. Reserva de dinero en forma de garantías de buen cumplimiento del contratista. Ejecución con doble supervisión y dirección: la conducción técnica que hace el contratista y la dirección de vigilancia y auditoría que hace el profesional del Estado. Certificaciones por tramos de la obra para que el contratista pueda ir cobrando por partes. Una recepción provisoria que marca la conclusión de los trabajos materiales. Una recepción definitiva: cuando el Estado entiende que no existen vicios, fallas ni defectos. PLAZOS Y OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA: - que el tiempo de obra se cumpla estrictamente.. si se atrasa hay mora, que significa una multa. si los atrasos son

justificados hay que establecerlos en le ―libro de órdenes‖ - obligaciones de hacer y de resultado OBLIGACIONES DEL COMITENTE: - Coso fortuito y fuerza mayor. - De pago INSPECCIONES: El inspector es el verdadero director general cuya autoridad prevalece sobre la autoridad y la opinión técnica o jurídica del empresario y de sus profesionales. El contratista está en la obra bajo la supervisión del inspector delegado. Supervisión que representa al dueño, al comitente de la obra. Impector ó co-director ó profesional de la administración. Inspector en O. Pública: Ordena trabajos. Paraliza trabajos. Controla materiales. Hará las certificaciones para habilitar el pago para el contratista A pesar de la existencia del inspector no se desliga el contratista de la responsabilidad. RELACIÓN ENTRE INSPECTOR Y PROFESIONAL DE LA EMPRESA: El inspector estatal puede intervenir en la obra hablando con el profesional, de lo contrario si no coinciden sus cambios deja constancia en su libro de órdenes. Coordinación Colaboración Relación jerárquica: reclamos ó coincidencia de materiales etc. En lo económico el inspector estatal se dirige a la calidad de los materiales. En precio fijo / si es coste y costas en el contrato. MEDICIÓN Y CERTIFICACIÓN:

Finalidad de la cosa: Debe estar afectada al uso público, la

utilidad social y al bien común.

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Modalidad de medir el avance de las obras y de pagar por tramos o sectores. Se paga lo que se certifica. Esta demanda dos operaciones: medición y certificación. Medición: Se realiza para que el inspector de obra haga la liquidación pertinente y se pueda emitir la orden de pago equivalente al avance de obra por unidad de medida o por tiempos, períodos: cada 15 días el constructor presenta su liquidación de lo construido. Certificación: Verifica el avance alegado por el constructor. Si el inspector lo acepta, elevará el informe pertinente a la repartición y por medio de estos al servicio administrativo, quien emite los cheques. La inspección para medir y certificar debe evaluar: calidad de trabajos, tipo de materiales y detalles de la obra que puedan ser objetados. Los certificados de obre no representan la aprobación de los trabajos. Son sólo documentos provisorios al efecto del pago. Libro de órdenes: Refleja todo lo concerniente a: certificaciones, pagos, deudas, avances, observaciones, etc. Inspecciones, alteraciones del cronograma, calidad de trabajos. El inspector puede corregir ó rechazar parte de la obra, si el contratista así puede reclamar al inspector sobre el ministerio. Libro de actas: Ambos libros son documentos: que emitidos por quintuplicado, serán el reflejo del avance de obras, certificaciones y pagos. ALTERACIONES DEL CONTRATO: Una de las características del contrato de obra pública es la MUTABILIDAD o ALTERABILIDAD del contrato. El Estado puede modificar las bases del contrato, sus obras y trabajos hasta una porción del 20% en más o en menos del monto total de la obra. Puede alterar programas, tareas y detalles del proyecto. RESCISIÓN POR CULPA DEL CONTRATISTA: El estado se reconoce con autoridad y legalidad, no debe pedir a ningún juez la rescinsión de u contrato. Cuando el contratista se halla culpable de fraude, negligencia o contravenga las obligaciones y condiciones estipuladas en el contrato. Cuando el contratista ejecute las obras con lentitud. Cuando haya cedido su trabajo a otros constructores sin autorización expresa de la Adm. Cuando el contratista paralice las obras por ocho días o más días en 3 oportunidades o de una sola vez si supera los 30 días de paralización. RESCISIÓN POR CULPA DEL ESTADO: En los casos en que la Administración no cumpla. En los casos excepcionales de fuerza mayor y casos fortuitos. El Estado tiene pleno derecho de rescisión. Casos fortuitos: fortuna, a la suerte. Son los acaecidos sobre la intervención del hombre, ej. Fenómenos de la naturaleza, accidentales(no provocados por una persona). Los daños deben ser soportados por el propietario de la cosa ó por quien está ejerciendo esa función (administrador de la obra) RECEPCIÓN DE LA OBRA PÚBLICA: nunca se hace del todo y de una sola vez. Recepción provisoria: Representa tomar la obra para probarla, revisarla, analizar si está bien, si funciona, si tiene fallas. Período de prueba. Se da cuando el Estado recibe la obra para ocuparla y probarla. El Estado obliga durante ese lapso a corregir, a reparar y a completar los trabajos. Recepción definitiva: Se opera cuando vencen los plazos previstos (6 meses, 1 año), períodos que varían según la magnitud de la obra. La obra ya ha sido aprobada y revisada por la Administración.

Estos privilegios se los reserva el Estado, quien a cambio garantiza la llamada ―intangibilidad de la remuneración del

contratista‖.

La obra pública se hace para satisfacer una necesidad pública. Si tal necesidad cambia o desaparece es justificado que la obra proyectada se deje sin efecto o se modifique.

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Es la única y verdadera recepción. Se le devuelven al contratista los fondos retenidos (fondos o seguros de caución) o lo que resta si se debieron utilizar para hacer reparaciones. Si luego de esta recepción aparecen fallas o vicios que puedan provocar la ruina parcial o total de la obra se le intimará al constructor para que repare o indemnice al propietario. Tiempos y obligaciones: contienen la base del compromiso que el co-contratante – profesional – asume frente al Estado – comitente. Responsabilidad del profesional: frente a los otros factores de la obra: el profesional aparece como actor protagónico en el escenario de la O. publica

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IV - RESPONSABILIDAD LEGAL DEL ARQUITECTO

RESPONSABILIDAD: Reponsabilizarse es responder. Responder es hacerse cargo, asumir, contestar, es tomar sobre uno mismo lo que puede ocurrir o ya ha ocurrido Es responsable todo aquel que puede asumir la consecuencia de sus actos, de los hechos que dependen de él. Es atribuir las consecuencias de los propios actos de una persona. Esa contribución refiere a las consecuencias de hechos y acontecimientos: propios, accidentales o de terceros. Deriva del contrato de obra (junto con las obligaciones), el cuidado y la previsión son inherentes a la obligación de actuar (por no adoptar medidas de seguridad soy responsable de los hechos). La responsabilidad supone capacidad, la verdadera responsabilidad personal supone una actuación libre, racional. En consecuencia hablamos de: Actitud: está dada por la vinculación entre la persona y las consecuencias de sus hechos, actos u obras. Aptitud: hace referencia a la capacidad de esa persona. Contrato: en ellos damos origen a las obligaciones, que son los vínculos que ella misma acuerdo. responsabilidad: son las consecuencias de nuestros actos, dañan ó no. La norma jurídica: cuenta con una fuerza especial: la coacción, tiene un enunciado coactivo: quien no cumpla las normas o actúe de tal manera será multado, sufrirá penas de prisión o será condenado a pagar una indemnización, etc. Desde todas las clases y formas de enunciados normativos se nos dirá que: ante la responsabilidad asumida, debemos hacernos cargos de los perjuicios causados, y repara los daños. Dejando las cosas como era nuestra oblig. Dejarlas. Obligaciones: surgen como vínculos jurídicos que ligan a una persona con la otra. Contrato: 1- produce obligaciones de hacer y de resultado. 2- el resultado debe ser bueno: si tiene vicios, asumo la responsabilidad. 3- si la obra se hace bien: la responsabilidad del arq es solo virtual, no se actúa. 4- si la obra presenta defectos: se disparan las responsabilidades.

Habrá responsabilidad cuando: Existan acciones en las que aparezca un sujeto protagonista o actor principal. Existan daños: es decir detrimentos en las personas o en los bienes, que alguien sufra las consecuencias de un hecho. La responsabilidad Jurídica tiene una vertiente civil. LAS OBLIGACIONES Y LA RESPONSABILIDAD: Obligaciones: vínculos jurídicos que normalmente surgen de los contratos. Las no contractuales son las que nacen de los cuasi- contratos ó de hechos ilícitos. Responsabilidad: cargas que nos impone la ley en razón de situaciones creadas por nosotros mismo ó por tener a nuestro cargo a terceros. CLASES DE RESPONSABILIDADES Las reponsabilidades del arq derivan de sus quehaceres, del trabajo de sus subordinados, de sus vínculos y contratos con el comitente, de la calidad de materiales, vicios del suelo, y otros. Responsabilidad Civil: 1- nos manda a reparar, subsanar, indemnizar, refaccionar, volver al estado anterior, al estado que tenía antes de que acaeciera el hecho dañoso. 2- es la responsabilidad de tipo privado, patrimonial, económica.(carácter resarcitorio /pagar- compensar/ 3- nos dice que tenemos que dejar a la víctima justamente indemnizada, indemne, sin daño. 4- responsabilidad:

- por actos propios. - por actos de subordinados o dependientes. - por hechos realizados bajo nuestra vigilancia. ( la obra )

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5- junto a la responsabilidad profesional respondemos por la obra, por las derivaciones que puedan originarse en ella estamos habilitados por la ley y respaldados por el Estado. Derecho Privado: porque intervienen intereses particulares. Responsabilidad Penal: 1- es la que permite atribuir a una persona un hecho ilícito, pero ilícito penal: aquellos ilícitos que signifiquen haber violado una

norma de orden público El mismo estado persigue a quien comete el delito.

2- El responsable tiene que sufrir una pena y además reparar los daños causados – (Carácter Punitorio, pena ó castigo).

3- Las personas son imputables, susceptibles de asumir las consecuencias de su acción ilícita. Derecho Público: intervienen derechos sociales. Responsabilidad Administrativa: 1- este tipo de responsabilidad se traduce en incumplimientos o desviaciones de conducta que impliquen violación de normas

o reglamentos administrativos – normas y reglamentos que establecen las relaciones de las personas c/ el estado. 2- Esta responsabilidad se asume frente a la Administración Pública. Se refiere al cumplimiento de normativas que hacen al

control, supervisión y registro de actividades que interesan a la administración. El arquitecto debe presentar planos y construir según las reglas. Si no multa (carácter resarcitorio + carácter punitorio) de castigo

Responsabilidad Contractual: deriva : 1- del mal cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato. 2- De vicios o defectos que aparezcan en la cosa. 3- De todo evento dañoso que se produzca durante el cumplimiento o ejecución del contrato. Por culpa propia o de

subordinados y por causas imprevistas o accidentales. Responsabilidad Pre-contractual: 1- Se manifiesta en los actos preparatorios: las conversaciones, consejos, asesoramiento por parte del arquitecto a su cliente. 2- El arquitecto es el responsable se aconseja de tal modo a su cliente y lo induce a cometer actos que resultan desventajosos. 3- El cliente se hará responsable se engaña al arquitecto y rompe de manera unilateral el curso de la relación: entregando la

encomienda a otro profesional y utilizando los consejos y proyectos del primer arquitecto. Son consecuencias del curso normal de los acontecimientos jurídicos. Responsabilidad Extra - contractual: fuera del marco del contrato.

Es la que se origina por hechos o actos ajenos a toda relación obligacional. O con terceros. O provocados por hechos y actos ilícitos: son los que se cometen con culpa y dolo; actos voluntarios, prohibidos por las leyes.

No existe en el mundo de las relaciones jurídicas. Surge de los hechos y actos ilícitos. Responsabilidad Pos - contractual:

Abarca desde el momento de la entrega y recepción de la obra hasta que caen las garantías legales. (10 años)

LOS ORGANOS DE CONTROL: Municipalidad:

controla el cumplimiento de los reglamentos urbanos- implantación de la obra indiv en el entorno urbano –no le interesa fachada hacia adentro.

Que hay en la obra una firma profesional responsable y habilitada. Colegio profesional:

Apunta a la calidad de la obra.

Advertir y difundir

Regula, controla, administra los servicios comunes a los matriculados.

Sanciona conductas anti-eticas de los profesionales. MACANISMOS INSTITUCIONALES: Municipalidad:

posee una oficina de edificaciones privadas.

Las inspecciones de obra se realiza c/ inspectores matriculados designados por el colegio de profesionales. Colegio de profesionales:

Comisiones mixtas.

Inspectores designados por ellos. CULPABILIDAD: - culposa ó dolosa - Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas; mayor será la obligación de reparar los daños

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La culpabilidad como fuente de la responsabilidad en la construcción. Si existe culpabilidad y además se produce un daño a otro, habrá responsabilidad. La culpabilidad comprende dos especies: Culpa Simple: califica una forma de actuar en donde se obra torpemente, pero sin intención. Negligencia, imprudencia, impericia, violación de reglamento. Dolo: obra dolosamente quien actúa de manera intencional. Maliciosamente, deseando el mal del otro o buscando su propio provecho. La culpa debe entenderse como una especie dentro del género que denominamos: CULPABILIDAD. CULPA: -culpa simple - Por negligencia: cuando el constructor ―descuida la obra‖. La inspección de materiales, la supervisión de sus obreros, la falta de presencia en la obra, la falta de cuidados al combinar materiales, establecer cargas, etc. Por imprudencia: dejar a cargo de subalternos la dirección de trabajos importantes, confiar en contratistas o subcontratistas sin experiencia la realización de partes importantes de la obra, trabajar sobre la base de cálculos no verificando o sin los márgenes de seguridad que se aconsejan. Por impericia: asumir trabajos o construcciones que rebasen su nivel de competencia o conocimiento; no saber como asumir la organización de la obra, adoptar medidas que sean desacertadas por falta de conocimiento. Por violación de normas, reglamentos y ordenanzas: cuando se producen daños en el patrimonio del comitente por no cumplir con reglamentos que deben ser conocidos por el profesional. DOLO: Forma de culpabilidad animada por la malicia, el interés, la intencionalidad. Es muy difícil de probar que un vicio o una ruina se puedan vincular con un proceder malicioso, intencional. Se responde penalmente: es mucho más grave que la culpa. Actuar con dolo es ilícito y penal. Es un delito. Cuando se actúa con dolo pueden suspender la matrícula del profesional. RESPONSABILIDAD POR VICIOS: Los vicios de la obra son los defectos. El arq. Tiene plena responsabilidad por todos los vicios, fallas y defectos ó carencias de la obra. INEJECUCIÓN: Tenemos responsabilidad por inejecución, por no realizar la obra, total ó parcialmente. por no cumplir con lo que habíamos contratado. el principal efecto del contrato son las obligaciones: que son vínculos que nos atan, prometen hacer, y prometen pagar. Fuentes de responsabilidad: tiene su origen en a) Hacer mal las cosas: - todo: con culpa o con dolo.

- algunas: con culpa o con dolo.

b) Que no se hagan las cosas: - todo: con culpa o con dolo. - algunas: con culpa o con dolo.

Somos responsables de: Todo lo que nosotros mismos hacemos. Responsabilidad directa. Lo que hacen nuestros ayudantes, subordinados, dependientes. Responsabilidad indirecta. Todo lo que nos hacemos cargo voluntariamente: hechos naturales, accidentales, consecuencia de hechos fortuitos o de fuerza mayor. Si el daño es hecho por un tercero, que no tiene con el profesional relación de dependencia.

La inocencia en el obrar, el error inculpable, la ignorancia por hechos ajenos a nuestra voluntad disminuyen el nivel de nuestra responsabilidad. Por ejemplo si tomamos gente que nos manda el sindicato con recomendación de ser apta para la obra. O si empleamos materiales recomendados por proveedores serios. El propietario es una persona por la que no debemos responder. EXIMENTES DE RESPONSABILIDADES: siempre se debe responder por las cosas de las que somos responsables.

Son solamente los casos fortuitos o de fuerza mayor: Situaciones imprevisibles o que aún siendo previstas no se pueden evitar actuando con cuidado y previsión. Ej: terremoto, (siniestros, accidentología)

Incumplimiento de la otra parte ( las oblig. Son recíprocas)

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Lesión enorme, cuando uno abusa de la inexperiencia del otro. El comitente tiene derecho a reclamarme por vicios de obra, si estos estaban a la vista y el comitente recibe la obra, se purgan los vicios aparentes y nuestra resp desaparece.

A mayor obligación de actuar mayor obligación de responder.

A mayor negligencia, culpa, impericia mayor será la responsabilidad. Mucho más amplia será en el caso de malicia o dolo. Responsabilidad sin culpa: Cuando debemos asumir los daños aunque actuemos sin dolo

Culpa. En situaciones que la ley atribuye. sólo es de orden civil, económico, patrimonial. por hechos de terceros: el arquitecto responde por sus subordinados (debe controlarlos). por vicio del suelo o mala calidad en los materiales (porque debe conocerlos) por riesgos profesionales: o daños que provoca su misma actividad constructiva que genera peligros.

PUNIBILIDAD: hace referencia más al castigo que a la responsabilidad. Punire: penar , castigar. Cuando más que la reparación del daño, se busca la sanción al autor del hecho dañoso, o también el castigo ejemplar de quien actúa ilegalmente. RESARCIMIENTO: principio que apunta a la víctima del hecho dañoso. Significa sarcire: reparar, coser, arreglar. Obligación de reparar en virtud de un daño causado; por actos dolosos ó culposos. EL DOLO Y LAS FIGURAS PENALES: el dolo es la actitud, la carga psicológica c/ que se realiza la acción. Se responde penalmente sólo cuando hay intención. Delitos contra la seguridad común: cuando se provoque estrago por medio de derrumbe de un edificio. ―Estragos‖: conductas que provocan riesgo, peligro, inseguridad pública. Con la idea de ruina, destrucción, seguida de riesgos para los bienes y las personas, con el agravante de la conmoción pública y la generación de más peligro, de manera expansiva e indeterminada. Delito en la ocurrencia del riesgo público. Defraudación en la construcción: todas las defraudaciones refieren a maniobras abusivas, tendientes a obtener un beneficio indebido. Defraudar es estafar. El que engaña a otro. Hago aparecer la obra como de primera y consigo mover la voluntad del cliente en tal sentido: me paga de primera, no me reclama, porque no advierte la maniobra. Esta sería una forma de estafa simple. Ejecutar mal al obra, para beneficiarme; engañar en la cantidad de materiales, poniendo en peligro la seguridad de las personas. Defraudación con los materiales: acto fraudulento respecto de los materiales, capaz de poner en peligro la seguridad de las personas. Es una forma agravada de delito. Por tener dos elementos que aumentan la peligrosidad del sujeto: En lo personal: abuso de la confiabilidad y buen fe de los clientes. En lo objetivo: se habla de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado Otras figuras penales: Desbaratamiento de los derechos acordados. Incumplimiento de las condiciones pactadas ó tornarlas imposibles, ej: vender 2 veces el mismo dpto. Hurto. Robo: fuerza en las cosas o violencia física a las personas. Delitos cometidos en el ejercicio de la profesión; provoca la inhabilitación de 6 meses a 10 años. Sólo el delito de estrago se puede cometer- título de culpa. Todos los otros son dolosos. PENAS - SANCIONES: reclusión, prisión, multa e inhabilitación. ―castigo‖. Consecuencias de alguna transgresión a las reglas. Es un instrumento del derecho penal p/ restablecer el orden social alterado por el actuar anti- jurídico de alguna persona. Inhabilitación: significará que, en ciertos casos, se quite a los autorizados a ejercer un oficio o profesión, esa autorización o permiso – de 6 meses a 10 años- Producirá la privación del empleo, cargo, profesión, o derecho sobre que recayere y la incapacidad para obtener otro del mismo género durante la condena. Se aplicará est pena de inhabilitación al profesional que actúe c/ incompetencia ( culposo) ó abuso (doloso) Sancionan: los jueces penales, los municipios, los colegios de profesionales. Suspensión y privación de la matrícula: puede ser temporaria o perpetua

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Prisión: pena privativa de la libertad. Condena condicional: disponer que se deje en suspenso el cumplimiento de la pena. No comprende la suspensión de la reparación de los daños causados por el delito. Quebrantamiento de la condena: quienes habiendo sido castigados vuelven a ejercer su profesión durante el tiempo que dure la suspensión o retiro de matrícula. Se transgrede una orden judicial. Probation: sustitución de la pena por trabajo social, en beneficio del bien público.

1- Debo aclarar el momento preciso en que tomo la obra. 2- Hacer un prolijo relevamiento: mediciones, gráficos, documentos, antecedentes. 3- Comunico al profesional anterior, por cuestión de ética profesional. Para hacerle saber a él, al propietario, al colegio y a la

municipalidad que me hago cargo de la obra que ya está construida. 4- Si la prosecución de la obra implica defectos, fallas, refacciones o arreglos, debo aclararlo por escrito y hacerlo firmar al

propietario. RESPONSABILIDAD SIN CULPA: SEGUROS: Seguros generales: cubren los riesgos de los bienes, cosas, maquinas. A los obreros y demás personas empleadas, es obligatorio por muertes ó lesiones. Seguros de caución: el más propio y específico de la obra. Lo toma el constructor, lo paga él mismo, pero en realidad lo asegura al comitente de la obra contra incumplimientos del constructor. Esta póliza ó garantía de seguro permite al comitente que ante fallas, vicios ,defectos ó ruina de la obra, pedirá que el constructor los repare de lo contrario tiene al seguro. DAÑOS: el resarcimiento de los daños consistirá en la reposición de las cosas a su estado anterior ó indemnización en dinero. El daño comprende:

El perjuicio efectivamente sufrido

La ganancia de que fue privado (daño material)al damnificado (pérdidas e intereses)

Reparación del agravio moral. De tipo subjetivo, ej. Si la obra se torna inhabilitable sólo se paga en dinero. Daños:

Por ruinas – parcial ó total –

Vicios de obra – ocultos ó aparentes –

Fallas, defectos, faltas, deficiencias ó malas terminaciones de obra. El propietario debe hacer el reclamo antes de los 60 días (2 meses), desde la aparición del vicio, falla ó defecto. HECHOS ILÍCITOS: Hechos lícitos: expresiones de la voluntad. Hechos ilícitos: pueden ser acciones u antisiones / no hacer algo preciso ó necesario/ PERIODO DE GARANTIA Y PRUEBA: Garantía total: 10 años por ruina total ó parcial, desde el momento de la entrega de la obra. RESPONSABILIDAD INDISTINTA: Cuando hay varios profesionales, ej: arq proyectista y otro ejecuta la obra. Responsabilidad conjunta, puede reclamar a los otros la responsabilidad que le corresponde. Resp compartida, mancomunada, es donde c/u asume la parte que le toca. INCUMPLIMIENTO: Tanto los contratos como las obligaciones que de los contratos se generan, tienen una sola y única justificación, ser debidamente cumplidas. Todo incumplimiento del contrato (oblig y resp del arq.) será severamente reproyado por el orden legal. Cumplir:

Significa realizar todos los trabajos previstos en el contrato.

Las cosas deben ser perfectamente hechas

Si tuvieran defectos, vicios ocultos, deben ser reparados.

RECAUDOS A TOMAR CUANDO ASUMO UNA OBRA COMENZADA POR OTRO PROFESIONAL

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Si no se hacen las cosas – inejecución – ó si se hace mal y luego aparecen vicios y no se pueden rehacer ó reparar, habrá que indemnizar. OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDAD: Obligaciones: manda al arq hacer, hacer la obra, conforme al proyecto, de acuerdo a un precio. Responsabilidad:

le ordena al arq que se haga cargo de todas las activ.

Una vez entregada la obra, hay una garantía decenal.

Es la imputación de los resultados dañosos. Ambas son manifestaciones de la fuerza obligatoria del derecho. De su coactividad, cohesión, obligatoriedad. TEORÍA PIRAMIDAL DE LA RESPONSABILIDAD: Garantía Decenal El arquitecto es responsable por 10 años a partir de la entrega y recepción de la obra al propietario. Con el paso del tiempo la responsabilidad o garantía que da el constructor se va afinando. De una responsabilidad íntegra, total y global del comienzo, se pasa (con el correr de los 120 meses) a una responsabilidad

selectiva, estructural, sustancial No protegiendo los detalles y deterioros que son normales o previsibles por el mero transcurso del tiempo. Cubriendo sí, plenamente, los daños por vicios ocultos. Imputables o no al constructor.

En la cúspide de la pirámide sólo se encuentra la estructura de la obra. (Sólo respondemos a cuestiones estructurales) En la base de la pirámide nuestra responsabilidad es completa. (Todos los rubros de la construcción)

En el camino quedarán las garantías de elementos que envejecen o se deterioran con el paso del tiempo. Limita nuestra responsabilidad si el comitente no hace un debido cuidado y mantenimiento de la obra. El arquitecto: Asume: las consecuencias, las derivaciones, todo resultado perjudicial de su trabajo. Garantiza: la buena ejecución de su trabajo y los demás factores de producción de obra.

- la calidad del terreno. - calidad de los materiales. - la mano de obra utilizada.

Es el protagonista principal de la obra. Tiene toda la autoridad técnica y jurídica. Conduce el proceso constructivo. Por ello debe garantizar la buena ejecución de los trabajos y la durabilidad de la obra por el plazo de garantía decenal.

LIMITACIONES DE LA RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR: La resp del constructor no es lineal, ni pareja; porque existen deferentes obras con diferentes circunstancias, calidad de obra y materiales. La gravedad de la culpa esta en razón de las circunstancias en las cuales se producen. Cuando la administración está a cargo del propietario, el comitente asume gran parte de la responsabilidad, de compra de materiales, contratación de mano de obra y ejecución de trabajos. Cuando el constructor asume con autonomía la gestión técnica, proyectual y constructiva, no tenemos garantía de retención de obra. Responsabilidad profesional:

Aspecto obligacional: cumplir c/ nuestras oblig.

Carácter reglamentario ó administrativo: reglas de ejercicio profesional.

Aspecto contributivo y de contenido económico: a los colegios profesionales % de honorarios.

Aspectos éticos – profesionales: cuidado de la buena praxis, respeto al cliente, lealtad c/ los colegas. El constructor es el máximo responsable de la obra, por su reparación, título ó incumbencias. No obstante, deben tenerse en cuenta las circunstancias de c/ contrato. Cuanto se cobra, como es el comitente, quien administra. El contrato domina todas las actividades del arq. Solamente por el contrato pasan todas las derivaciones, en obligaciones y responsabilidades, que genera la actuación del profesional.

10 a

ños

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IV - PRAXIS PROFESIONAL

EJERCICIO DE LA PROFESIÓN: La alteración ó modificación de roles y representaciones ó tareas en sucesivas etapas de la misma obra constituyen la característica de la actividad constructora. Praxis: práctica social, forma colectiva de manifestarse los distintos actores sociales. Arquitectos: diseño proyección dirección general de la obra conducción técnica. Ejecución: arquitecto contratista o empresario. URBANISTAS: proponen planes, proyectos, programas directores y estratégicos. Formulan proyectos para la ciudad en el marco del derecho urbano y la legislación municipal. Normas que regulan la actividad profesional: habilitación, competencia, incumbencia, matrícula profesional (autorización para ejercer) otorgada por el colegio profesional. 1- DISEÑO: Actividad creadora del arquitecto. El arquitecto imagina las soluciones espaciales y estéticas en función de la satisfacción de necesidades y expectativas de su cliente. Prefiguración, definición, propuesta. El arquitecto acepta una encomienda que propone propuestas y soluciones a la necesidad del comitente. Representa un trabajo o creación original sobre el que ejerza la propiedad intelectual o derecho del autor (ley 11.723). 2- PROYECTACIÓN: Expresión documentada en detalle de las propuestas de diseño. Planos, planillas, memorias, presupuestos y cálculos que permitan la ejecución fiel al diseño técnicamente seguro y viable. Es decir, planos generales, planos de construcción (de instalaciones por ejemplo), pliegos de condiciones, generales y particulares, y el presupuesto global (estimación del valor de la obra). 3- DIRECCIÓN GENERAL: Es normalmente quien diseñó la obra. Su misión es controlar, inspeccionar para que la obra se haga bien, y también supervisar y corregir. Organiza e impone plazos, formas y procedimientos. Organiza los recursos humanos, técnicos, materiales, económicos para garantizar la correcta relación de la obra. Representa al propietario. Controla desde ―afuera‖ para que se proyecto sea bien interpretado y ejecutado. 4- CONDUCCIÓN TÉCNICA: tiene a su cargo el control directo del proceso de materialización de la obra. Operador que concreta los trabajos asignados por la dirección de la obra. Es quien está dirigiendo el proceso interno de la edificación. Es quien interpreta los planos, pero que consulta y acata los directivos del director. Interviene desde ―adentro‖ de la obra, en la organización de los factores de producción. Ordena el trabajo y capataces, controla al personal, los materiales y lleva el libro de órdenes que mostrará al director. 5- EJECUCIÓN: arquitecto empresario La ejecución como actividad profesional, comercial, financiera y empresaria. Se reemplaza el honorario como forma de retribución al profesional por la ganancia, la utilidad o beneficio que representa la diferencia entre ―costo‖ y ―precio ‖final‖. En donde el arquitecto asume la doble o triple responsabilidad de ejecutar bien, sin sacrificar la calidad por la ganancia.

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FORMAS DE ACTUAR SIN INTERVENIR EN LA OBRA. EL ARQUITECTO ASESOR: Acompaña y enriquece los criterios del profesional que tiene a su cargo la obra. Es un rol libre, no arancelario, cuyos honorarios son de libre contratación. Relación privada. EL ARQUITECTO CONSULTOR: Es el profesional consultado por abogados o comitentes para evaluar el estado de una obra. Puede producir un informe que aporte las bases de un reclamo judicial o extrajudicial. Es importante ser cuidadosos en el contenido de los informes. No se deben aventurar juicios particulares. Los informes deben ser objetivos y verificables en la obra. Por ética profesional debemos respeto al trabajo de nuestro colega. EL ARQUITECTO PERITO: Es un auxiliar de la justicia. Asesora a los jueces y constituye la prueba principal en el juicio. Se convierte (como profesional de la arquitectura), en un funcionario judicial a modo de un órgano estatal independiente que habla u opina desde su disciplina.

Juicio, pleito o proceso judicial: ante la seguridad de sentirse afectado o perjudicado por la conducta de otro, el afectado hace un reclamo al órgano del Estado que se dedica a administrar justicia: los jueces o tribunales.

El reclamante se llama: ACTOR El reclamado se llama: DEMANDADO El reclamo se hace por escrito y se llama: DEMANDA El demandado contesta la demanda y se hace el juicio a las pruebas: documentos, confesiones del propio interesado, testigos / preguntas, prueba pericial. El juez designa al arquitecto (de una lista de inscriptos) para que: 1- acepte el cargo de perito. 2- Tome conocimiento del caso. 3- Produzca su informe pericial. Condiciones para ser perito judicial: 1- Ser idóneo en la materia: título, matrícula profesional. 2- Inscripción anual en tribunales. 3- Distrito de actuación. Cuando se es designado perito: 1- Aceptación de la designación por escrito. 2- Verificar si hay consultas técnicas o peritos de porte. 3- Revisar y estudiar el expediente completo. 4- Solicitar adelanto de gastos (puede o no otorgarlos el juez). Realización del informe: 1- realizar una inspección completa del lugar. 2- Hacer anotaciones de lo observado, haciendo referencia al lugar, altura, etc., donde se encuentra el vicio o la falla. 3- Tomar fotografías y detalles y acompañar con croquis orientativos desde donde se tomaron las mismas. 4- Si fuera necesario deberá adjuntar croquis de algún detalle particular que clarifique la imagen fotográfica. 5- Tomar muestras para realizar análisis o estudios de laboratorio. Normas que regulan la actividad de los arquitectos 1- UNIVERSIDAD: nos otorga el título habilitante (habilitación genérica) 2- COLEGIO DE ARQUITECTOS: regula la actividad profesional. 3- DISTRITOS 4- CONSEJO CÍVICO Y PROVINCIAL: regula la actividad de los distritos. El arquitecto como administrador tiene la gestión económica, financiera y legal de la obra.

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El comitente como administrador no es tan confiable porque necesita del arq para cada decisión que tome, ej: compra de un material. LOS PRIVILEGIOS Y EL DERECHO DE RETENCIÓN: Cuando la ley concede a una persona un poder especial para que pueda cobrar sus créditos, decimos que estamos ante un privilegio. El derecho de retención (del constructor ó arquitecto) subsiste en caso de concurso ó quiebra. Las características son:

Que el poseedor de la cosa no debe abandonar ó entregar la cosa.

Si somos desposeídos contra nuestra voluntad, el juez nos vuelve a entregar laobra.

Otros acreedores pueden embargar y hacer rematar la obra, pero para tomarlos deben pagar los créditos del constructor.

El principio que justifica este poder de preferencia que tiene el arq está dado por que el valor que hoy tiene el inmueble en gran parte está debido al trabajo del arquitecto. MECANISMOS PROCESALES QUE GARANTIZAN LA PROTECCIÓN DEL HONORARIO: El codigo Civil protege los honorarios del arquitecto y de los constructores en general, de dos mneras : dándoles privilegios sobre el valor de los inmuebles, y derecho a retenerlos. Estos privilegios y derechos de retención se dan cuando:

El comitente no paga lo que debe.

Es preciso que se hagan los juicios por cobro de pesos que sean necesarios.

En el juicio el deudor puede pagar sus deudas, si no lo hace, se manda el edificio a remate; de lo que se obtenga 1º cobran los arq y constructores, luego los otros.

Otro privilegio de carácter procesal que tienen los arq en relación al cobro de honorarios. Las leyes dicen que se procederá ―vía apremio‖: significa que el cobro se hace de manera ejecutiva y se procede de inmediato a :

1. embargar bienes del deudor 2. a rematarlos

si el deudor tuviera otros acreedores, el arq cobra 1º, porque goza de esos privilegios. Resumen:

el arq tiene privilegio para cobrar primero; protección del honorario con juicio de apremio.

Derecho a retener la obra, hasta que el deudor page, ó hasta que se remate y se le page a él 1º.

Si otros rematan el edificio, el privilegio no se pierde: se cobra 1º.

el derecho de retención solo se pierde si abandona la obra.

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V – DERECHO Y CIUDAD

MEDIANERÍA Imagen de la ciudad: construcción en lotes de subdivisión de manzanas, en cuadrícula, entre medianeros. PARED O MURO MEDIANERO: es aquel muro que está situado en el medio de dos heredades, el que divide dos lotes vecinos, el muro lindero, el que marca el costado lateral de los terrenos. Tanto si sirven como cerramiento y apoyo a edificaciones linderas, como si no se integran a la edificación del vecino. En el ámbito urbano, podemos definirla como el muro único, de uso común entre vecinos linderos. Uso común que además es obligatorio. Excepciones: En zonas de estabilidad geológica se pueden evitar si el segundo edificante deja entre ambos muros laterales un espacio suficiente como para servir de pasillo. En zonas sísmicas en donde se requieren separaciones entre los edificios para garantizar la estabilidad del sistema estructural. En otros casos se admite o se hace obligatorio el perímetro libre: En un edificio de torre que tiene sus 4 fachadas abiertas. En áreas especiales con tipología de ciudad jardín. Es esencial para que exista muro medianero: Que el eje entre ambos lotes linderos le sirva de referencia material. Que separe el edificio o que se exija implantar un muro de división o de protección a la privacidad de los predios. Es irrelevante: Que el muro esté emplazado exactamente en coincidencia con el eje divisorio de los terrenos. Puede estar encaballado o desplazado hacia un lado o hacia el otro. Es absolutamente secundario que el muro esté pago o aún se deba. NATURALEZA JURÍDICA Propiedad privada: Es el ejercicio de un dominio, de un goce, de una posesión absoluta sobre las cosas. Es un derecho exclusivo y absoluto. Situación combinada = cuando algo es de dos personas: copropiedad o condominio. La naturaleza jurídica del muro medianero es el de ser una copropiedad, un condominio de indivisión forzosa. Es un derecho real porque es un derecho que se tiene sobre la cosa. CARACTERÍSTICAS DEL MURO MEDIANERO: En nuestro país es: Derecho de propiedad o dominio compartido por dos personas (los dos vecinos linderos). copropiedad - condominio Es una cosa inmueble: una pared y un terreno sobre el que la pared se asienta. Es indivisa: porque la pared no se puede dividir. Es propiedad de partes iguales: se es dueño de todo el espesor del muro, por partes iguales con el otro. Es uso solamente es de un lado para cada uno. Mezcla de prop común: por el muro compartido con uso exclusivo. Esta copropiedad común de todo el espesor de la pared se manifiesta en el pagar: cuando lo adquiero, le pago al primer edificante la mitad del valor de la pared (toda, hasta los revoques del otro lado se computan y se divide por dos. Cuando se deteriora, ambos pagan el arreglo. Cuando apoyo sobre la pared puedo apoyar sobre todo el espesor del muro. Solamente tengo que tener en cuenta la regla de oro del condominio: no puedo hacer un uso que le impida al otro un uso igual. Cuando hago canaletas, nichos o excavaciones en el muro puedo pasar de la mitad de su plano medio siempre que no debilite o deteriore la calidad o resistencia del muro. CONCEPTO: nace como muro hecho por uno de los vecinos pero desde su construcción se lo hace destinado al uso y prop común. Es el muro lateral de un inmueble construido mitad y mitad, en el eje divisorio, encaballado entre los dos terrenos. Forma parte inseparable de las dos construcciones. Es permanente, indivisible y compartido en todo su espesor, en toda su largo y alto.

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Es construido por el primer edificante, quien puede invadir el terreno vecino con la mitad del espesor y que puede ser tomado sin permiso del segundo edificante: quien deberá pagar la mitad del valor del muro. DOMINIO: Derecho a usar y disponer de las cosas. Es un derecho absoluto que excluye a otros. Excepto cuando lo compartimos. En este caso el derecho se llama copropiedad o condominio.

Forma de propiedad compartida entre dos o más personas por lo cual ambos propietarios son dueños de una parte indivisa de la cosa. No se puede dividir, permanece como condominio perpetuo.

Constructivamente y jurídicamente se incorpora al bien del otro. PROPIEDAD COMÚN DE USOS EXCLUSIVOS: La naturaleza de la pared medianera nos indica una característica muy peculiar: Propiedad común de lado a lado. Uso de un solo lado: el que me corresponde. Puedo hacer todos los usos que sean compatibles con las condiciones y posibilidades del muro. El otro condómino no está obligado a pagar los revestimientos que se me ocurran agregar. ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERA: Construcción conjunta: es un caso muy poco frecuente porque es improbable que ambos linderos coincidan en el momento de construir. Pago o compra: modo normal de adquisición de la medianera: por la compra del segundo edificante paga al primero. Si no lo utiliza, porque construye perímetros libres, paga hasta la altura que representa muro ó tapial de cerco ( 1,80 m.) Donación: se daba anteriormente cuando los vecinos se ayudaban mutuamente, o porque la mayoría, siendo inmigrantes, no conocía esta característica de la medianera en nuestro país: que está destinada a ser de los dos. Hay que documentar la donación Por prescripción: los derechos reales personales se adquieren ó pierden por prescripción: es un medio de adquirir un derecho o de librarse de una obligación por el mero transcurso del tiempo.

(el primer edificante tiene 10 o 20 años para reclamar el pago de la medianera). OBLIGACIONES PROPTER REM: significa junto, al lado ó encima de la cosa. Son las que tienen las deudas y los pagos de medianería. Es una obligación propter rem porque no sigue a la persona sino a la cosa. Las obligaciones propter rem nacen con la cosa . Son obligaciones ambulatorias, se mueven o desplazan con las cosas respecto de las cuales han nacido; non inherentes al inmueble no a las personas. Quien construye la pared puede cobrarla. Pero si este vende su terreno, la obligación pasa a quien la tenga en el monento. DETERMINACIÓN DEL MURO A PAGAR: Cómputo y presupuesto (tener en cuenta la franja del terreno) Depreciación por estado de conservación (tablas, cálculo directo por años de antigüedad, criterio profesional, etc.). paga la mitad y según valor real. En un solo inmueble encontramos entrelazados el derecho individual y exclusivo, con el derecho común del consorcio. En la relación de medianería existe una dimensión pública y urbanista (derecho urbano) y una cuestión privada (derecho civil)

DERECHO PRIVADO DERECHO PÚBLICO Relaciones entre linderos. Cobro del valor construido. Uso y goce del muro. Conservación, reparaciones. Solución de conflictos Derecho Civil: derecho dominial y privado del primer edificante

Obligaciones de utilización. Invasión del terreno lindero. Derecho a usar el muro ya edificado. Derecho a demoler, reparar, reforzar. Derecho a sobre elevar. Derecho Urbano: la ciudad impone la solución del muro lateral compartido entre vecinos linderos.

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PRESCRIPCIÓN: Forma de adquirir o perder derechos. El que adquiere un inmueble de buena fe y justo título, prescribe la propiedad y la posesión continua de 10 años (artículo 3999) Prescribirse a los 20 años la propiedad de las cosas inmuebles por la posesión continua de 20 años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título ni de buena fe. Dos tipos de prescripción: liberatoria y adquisitoria. CONVENIO DE MEDIANERÍA: Documento autosuficiente para justificar la compra, la adquisición y la perfección de la copropiedad o condominio de indivisión forzosa. En el convenio deben establecerse:

Las partes que contratan. Descripción del muro total lindero. Posición entre los terrenos. Parte del muro ocupado por el segundo edificante.

EL EMPLAZAMIENTO DEL MURO: El adecuado, correcto, mandado por ley, es aquel que coloca a la pared mitad y mitad. Encaballado. En perfecta coincidencia del plano medio de la pared con el eje separativo de los dos lotes. Muros desplazados del eje divisorio: Desplazado hacia el primer edificante: ante el error que cometió el primer edificante de levantar la totalidad del muro sobre

su terreno, la ley lo sanciona con una venta forzosa: debe vender la mitad de la pared y debe entender que con la pared también se va el terreno.

Desplazado hacia el segundo edificante: si el primer edificante levantó la totalidad del muro en el terreno vecino, puede cobrar la pared pero descontando el terreno que indebidamente ha invadido. Debe pagar el terreno que gana.

PRESUNCIÓN ( idea anticipada)DE MEDIANERÍA: elaboración mental que nos permite llegar a un convenio más o menos pleno, racional, fundado, sobre cuestiones de las

que no se puede lograr una plena prueba. En el caso de no tener un convenio de medianería bien redactado se debe apelar a la instancia presuncional. Es una suposición fundada en algo. Los arquitectos deben asumir una correcta actitud profesional:

1- Cuando nos iniciamos en la relación con el cliente y planteamos una obra debemos definir la situación del terreno. Corroborar si existe otro muro medianero aprovechable.

2- Si existiera muro o pared a ser incorporada a mi proyecto debo buscar antecedentes, pedir planos originales, también planos de los vecinos linderos. Pido antecedentes en el departamento de obras privadas de la municipalidad.

3- Existiendo paredes aprovechables realizo las negociaciones y demás trámites para que los muros se adquieran de manera amigable.

4- En la duda, si el cliente supone haber pagado la pared, pero no tiene pruebas, se supone que el antiguo propietario había tenido arreglos con sus vecinos, entonces evaluaremos la posibilidad de llegar a conclusiones que me permitan elaborar las presunciones y los indicios.

La presunción no es una verdadera prueba, es más bien una deducción lógica, racional y fundada. LOS TÍTULOS: Existen instrumentos: Públicos:

ejemplo: escrituras. Se inscriben en el registro y toman carácter público Privados:

- convenios. - contratos de medianería

- gráficos - planos, croquis de muros en vista y cortes - cálculos para liquidar el pago de la pared. Es necesario que las escrituras de venta redactadas por los escribanos hagan referencia a la situación de los muros linderos. Los escribanos deben ser cuidadosos y prolijos y deben volcar en las escrituras las constancias de compras de medianería.

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EL DERECHO COMPARADO España: convenio de servidumbre : derecho real que se tiene sobre un inmueble ajeno. La propiedad continúa siendo del primer edificante. El segundo adquiere solamente el derecho a usarlo. Sistema Argentino: condominio de indivisión forzosa con iguales derechos y con obligaciones iguales también. los dos vecinos tienen la posibilidad de darle cualquier uso, con tal que no impida un derecho semejante por parte del lindero. cuando hay que reparar el muro ambos vecinos deben pagar. Tienen obligación de mantenerla, usarla en condiciones de calidad. cualquiera puede sobreelevarlo, incluso puede demolerlo si no sirve para el uso que quiera darle( pero corre con todos los gastos porque a él no le sirve así) el segundo edificante tiene los mismos derechos, las mismas atribuciones y las mismas obligaciones y responsabilidades de usar bien y mantenerlo en condiciones. Haciéndose cargo por su cuenta de inconvenientes que se deban a un mal uso o exceso de sobrecarga que pueda provocarle uno de sus vecinos. Tapial o Muro divisorio: Tapial ó cerco es siempre obligatorio en las ciudades, salvo excepciones de la misma reglamentación municipal. Es siempre un muro medianero, tenga el espesor que tenga y sea del material que fuere. Siempre debe ser costeado por ambos vecinos. El tapial, salvo las excepciones de jardines o contornos libres, es necesario y obligatorio. Por respeto a la privacidad. Es de competencia municipal. La conservación: Es mantener en uso. Hacer uso mientras se cuida que la cosa no se deteriore. El uso y goce es la forma activa de sus derechos. La pasiva está en mantener, conservar ese uso y goce de la mejor manera. Reconstrucción – Sobre-elevación - Uso: Todos pueden hacer y deshacer, siempre que: No se impida un uso igualitario del vecino. Si el uso provoca algún daño, debo repararlo. Se pueden abrir vanos (y luces) si se encuentran a más de 3 m de altura y c/ rejas, siempre que no altere la privacidad del vecino. El vecino tiene la posibilidad de hacerlas cerrar, pues las vistas no pueden ser invasivas. Deben superarse 3 m en alto y lateralmente Abandono: Nadie puede abandonar una pared que es medianera. Puede, en todo caso, de manera parcial. Liquidación: ( calcular) tarea propia y oblig de los profesionales. Nos estamos refiriendo a la manera de justipreciar los montos que están en juego al plantearse la adquisición de la copropiedad o el condominio de un muro. Es decir, cuanto debe pagar el segundo edificante que ya usó o pretende utilizar la pared. El valor computable será el de la fecha de la demanda (actualizado) El muro se liquida conforme a la realidad de sus materiales, de su construcción (mano de obra), de su antigüedad y su estado de conservación. Se tienen en cuenta los adicionales (honorarios profesionales, estructura especial, etc.) y la depreciación ( 1/5 de 7 a 20 años, 1/3 de 15 a 30 años)por antigüedad, y se divide por dos. Habrá formulas propuestas para diferentes situaciones: 1- para muros comunes que sirven a la nueva edificación; si no se sabe de que está hecho, se toma como muro común. 2- Para muros distintos de materiales no tradicionales 3- Muros muy antiguos, en obsolescencia, que necesitan reparaciones costosas o demolición. 4- Situaciones planteadas por edificaciones de altura: necesidades estructurales distintas, etc.

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PROPIEDAD HORIZONTAL

Es una propiedad privada pero sometida a intereses comunes Es un condominio de indivisión forzosa con áreas, partes o unidades de propiedad exclusiva. Propiedad dividida horizontalmente. Históricamente la P.H. Intentó dar solución y respuesta a una necesidad social y económica del momento NATURALEZA JURÍDICA: Es una combinación de derechos exclusivos y comunes. Es un condominio que reconoce áreas particulares y exclusivas. Es una propiedad exclusiva que reconoce áreas en copropiedad o condominio. El sistema de P. H. Es un sistema de propiedad diferente al tradicional. En un solo inmueble encontramos: combinados el derecho individual y exclusivo con el derecho común del consorcio. En donde se da una copropiedad compleja donde intervienen derechos exclusivos y comunes que constituyen una trama entrelazada que robustece la idea de una naturaleza jurídica diferente y original. No tiene los atributos del viejo derecho de propiedad privada (uso, goce, capacidad de disponer de la cosa), pero sugiere otros derechos u otras formas de ejercer ese derecho de propiedad Derecho real autónomo que combina propiedad exclusiva con propiedad comunitaria. Tiene los elementos de la propiedad tradicional, es decir uso, goce, capacidad de disponer de la cosa. Es una unidad (de vivienda, oficina, etc.) que junto a otras unidades independientes poseen áreas ó lugares en común. El terreno es propiedad de todo (el consorcio) El edificio se compone de: 1- ÁREAS EXCLUSIVAS: de uso común (pasillos)

de uso exclusivo (unidad particular, terreno, fachada, cubierta) 2- ÁREAS COMUNES: de uso común (palieres, estructura)

de uso exclusivo (balcones, terrazas, patios en planta baja). Se consideran comunes el terreno y todas las áreas de uso común indispensable para mantener la seguridad del edificio. Si construyen ó techan, los demás consorcistas se lo pueden hacer demoler, aunque sea su propio patio ó terraza, ya que el espacio aéreo es común. La escritura de propiedad se desdobla en: Una parte hace referencia a lo exclusivo Otra parte hace referencia a las partes comunes en condominio. Son los elementos que están en perfecta comunidad dominial de carácter obligatorio, indivisible, inseparable de los dominios exclusivos de c/unidad. Título de copropiedad de las áreas comunes: En el reglamento de copropiedad y administración. normativa, estatuto del edificio. reglamento de uso, goce, de la utilidad, la convivencia, de los límites, de la tolerancia. Estructura del reglamento: o sea las bases de organización jurídica, administrativa y económica que formalizan la constitución y el funcionamiento del consorcio: nombre, dirección, carácter y destino del edificio. Enumeración de las unidades, si todas tienen el mismo uso o es mixto. Determinar las unidades exclusivas (m², descripción) Determinar áreas comunes.

Descripción física y arquitectónica

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Normas de Gobierno:

del edificio Administración, asambleas, comisión administrativa, es decir 3 o 4 consorcistas que toman decisiones sin necesidad de reunirse en asamblea Normas de convivencia:

Límites, prohibiciones, conductas. Normas económicas: pago de expensas, mantenimiento. Reglamento general: Verdadero estatuto del consorcio. Reglamento interno: Normativa que refiere a los usos cotidianos; en especial al uso de las áreas comunes y uso y costumbres de la vida familiar. Reglamento para áreas especiales: régimen para uso de cocheras, solarium, piscinas ÓRGANO DE GOBIERNO: Consorcio: Sociedad que constituyen todos los propietarios de unidades funcionales y exclusivas. Es una persona jurídica: como tal tiene derechos y obligaciones. Y por ello también representa y actúa por el conjunto de los propietarios. Sociedad cerrada que se gobierna a sí misma. Tiene la necesidad de un mandatario o representante. Tiene su estatuto. Reglamento de copropiedad y administración. Y tiene su reglamento de funcionamiento interno. Administrador: persona jurídica. Representante. Apoderado del consorcio. Mandatario. Posee patrimonio y recursos, proveídos por los socios (consorcistas) Asamblea: Reunión de los consorcistas en un acto. Son soberanas: pueden decidir sobre la vida o muerte de cualquier asociación. Dos tipos: a) ordinaria; b) extraordinaria ORGANIZACIONES DOMINALES SIMILARES AL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL: otras formas modernas de propiedad compartida Clubes de campo Cementerios privados Tiempos compartidos (dptos por temporada, se adquiere un derecho de uso del depto) Galerías comerciales o shoppings Son formas impuestas por modas, gustos y requerimientos de la vida contemporánea = influencia de ley.

Cada propietario podrá hacer uso de las partes comunes sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor del departamento de su propiedad.

Esta prohibida toda modificación en el frente del edificio (paredes y aberturas exteriores). Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio departamento pudiendo modificarlo sin

alterar la superficie cubierta ya que las expensas son proporcionales a estos. Siempre hay que tener expresa por escrito, la conformidad de todos los consorcistas. Tampoco se pueden hacer modificaciones que afecten la seguridad del edificio.

En el régimen de propiedad horizontal se entienden vedadas todas las actividades y usos no expresamente permitidos; distinto en la propiedad privada donde lo que no está prohibido, está permitido.

Consejo de administración = representa a los consorcistas. RÉGIMEN ECONÓMICO DEL EDIFICIO Y CONSORCIO: El consorcio y su administrador cuidan de las áreas comunes pero no las poseen. De puerta para adentro los gastos de impuestos, mantenimiento, limpieza, arreglos, etc. corren por cuenta del dueño. De las áreas comunes se hacen cargo todos a través del consorcio. Y éste a través de la administración. El administrador cobra para atender estos gastos, lo que se llama ―expensas‖ = gastos o costos que demanda el edificio. Sirven para atender gastos corrientes, tener fondo de reserva, pagar a los empleados y eventualmente algún imprevisto. Si algún imprevisto excede un cierto nivel, el administrador los cobra aparte (mediante un pago adicional): un arreglo importante o impostergable como puede ser el ascensor. Los arreglos en el interior de cada unidad solamente se podrán hacer con fondos comunes cuando el problema le viene de afuera: de un caño común, de una instalación del edificio, del mismo desagüe de la unidad pero que se rompe fuera del departamento, en un muro común, en el piso losa. La cuota-parte de la co-propiedad está en relación al valor proporcional de c/unidad ó depto.

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Las obligaciones que tienen los propietarios de contribuir al pago de expensas son las denominadas propter rem, o ambulatorias. LA VERDADERA LEY DE LOS EDIFICIOS EN P.H. SON SUS REGLAMENTOS: Reglamento general: de co-propiedad y administración, es la base y título de los derechos que tengo en el edificio como propietario de una parte (parte inescindible) Verdadero estatuto del consorcio. Dispone sobre las expensas. Dispone sobre áreas comunes. Sobre el administrador. Se arreglan las reuniones y asambleas: forma de votar, porcentajes, representantes y mandatos. Como se modifica el reglamento, como se pueden dictar otros reglamentos (interno, de cocheras, etc.) Refiere a la copropiedad y administración del edificio. Es parte del Título de Propiedad (muchas veces se agrega a la misma escritura) me dice cuanto poseo Dispone la forma de elegir al administrador, sus deberes y facultades. Como debe actuar en nombre del consorcio, como debe comunicar las decisiones propias y las de la asamblea, etc. Reglamento interno: Dispone sobre horarios. Sobre limpieza, personal doméstico, proveedores, otros visitantes. Se dispone sobre la solución de los problemas cotidianos: como se ordena la limpieza, como se arreglan los desperfectos, como se paga, horarios de descanso en verano y en invierno. Normativa que refiere a los usos cotidianos, a las formas de convivencia, a las costumbres que se imponen en cada edificio; en especial al uso de las áreas comunes y uso y costumbres de la vida familiar. Son simples contratos o convenios particulares que celebran los consorcistas. Indicarán la manera en que actuará el administrador en cada problema: como cobra, como paga, como organiza el personal. Reglamentos particulares: Reglamento interno, de cocheras en P.B., de uso de piscina en la terraza, etc. Administrador: Se elige y se despide por la asamblea. Puede ser un consorcista o una persona ajena al consorcio. Su función puede ser gratuita o remunerada. Es el apoderado con plenos poderes que controla, vigila, decide y tiene amplias facultades para liquidar expensas y hacer gastos extras que serán cobrados a los consorcistas, o bien puede depender del consejo de Administración que asume estas facultades. Representa a la comunidad, al consorcio frente a los extraños y también frente a c/propietario particular. Puede pararse frente a c/consorcista para reclamarle deudas ó prestaciones, en nombre del consorcio. En las expensas se debe pagar el seguro contra incendio (obligatorio9. las expensas son proporcionales al valor de c/ unidad. Las asambleas pueden ser ordinarias (anuales) ó extra-ordinarias (p/ casos especiales) Se necesita para:

Modificar los porcentajes que tiene cada unidad unanimidad.

Hipotecar el edificio unanimidad.

Modificar el reglamento 2/3 partes.

Demoler (en caso de vetustez: obsolescencia irrecuperable) o construir más de la mitad o mayoría, que representa más de la mitad del edificio; no por nº de deptos, sino por el % que c/ depto tiene asignado en el total. La minoría hace lo que decide la mayoría, acompaña ó vende su parte. RÉGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD: Tratándose de inmuebles que serán sometidos al régimen de P. H., se intenta instrumentar un sistema que acompañe a la obra, al proyecto, al consorcio, a los adquirientes, a los mismos promotores y a sus profesionales, en el largo y muchas veces complicado trámite y proceso que va desde el comienzo al fin de la obra. Si el mismo edificio la construye una empresa ó persona y no los vende (alquila ó los ocupa el) no es necesario someter a P.H. En el caso de que haya venta de departamentos antes de ser terminado el edificio = el propietario que decida vender deberá hacer constar en escritura pública la afectación del inmueble a dicho proyecto.

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Para afectar el inmueble deben presentarse: Escritura o título de propiedad. Mensuras. Proyectos de obra. Subdivisión entre las unidades. Reglamento de copropiedad y administración. Ejemplo: - una sociedad ó consorcio propietario de un edificio que se proyecta construir. Todos ponen igual y tendrán igual. - Si se vende anticipadamente la unidad, el comprador no es comitente de la obra; hay una empresa que construye y vende. - conjunto de personas que se asocian p/ encargar la construcción del edificio. Sí son los comitentes, y el arq tiene la

responsabilidad de entregar la obra, etc. Prevenciones: Afectación de todo el inmueble (desde el terreno) que se iba a subdividir en departamentos o unidades en propiedad horizontal. Inscripción de esa afectación en el registro General. Inscripción de cada venta, de cada boleto, de cada promesa de venta que hacen los promotores. Con la inscripción no sólo se evita que un mismo departamento se venda dos veces. Se evita también que el promotor que venía construyendo venda todo y burle a los pocos o muchos que venían pagando la cuota.

Con la pre-horizontalidad se inscribe, se afecta el terreno y todo lo que está sobre el terreno; se anotan también las ventas de cada unidad. Se da origen al pre-consorcio cuando están vendidas todas las unidades ó cuando está concluida la obra.

Esta Afectación constituye el sistema de prehorizontalidad. Que tiene un proceso de organización del edificio en un pre – consorcio y luego cuando se vendieron todas las unidades o está construida la obra se produce la formación del consorcio definitivo; con los verdaderos propietarios

Si la obra se para por 6 meses los compradores pueden: a) Pedir intervención judicial. b) Plantear la rescisión del contrato. ORGANIZACIÓN Y FINANCIACIÓN DE EDIFICIOS SOMETIDOS A P. H. De que manera reglamenta un edificio todos sus problemas? Ejemplos: Descripción del edificio, sus áreas y características: cantidad de unidades, de pisos departamentos, locales. / Unidades complementarias como sótanos, bauleras, tendederos. / Cocheras (régimen especial para garajes, venta con unidades, o ventas a terceros, etc. Unidades exclusivas: destino (departamentos para vivienda, locales comerciales pisos para oficinas) / Como funcionan los locales de comercio ( vidrieras, movilidad de ventas tipo de negocios, etc.) / Cambio de destino (usos contrarios a la modalidad, a la moral, etc.) / Prohibición de subdividir las unidades, salvo autorización. Áreas comunes: comunes de uso común. / Régimen especial para cocheras de uso común. / Áreas comunes de uso exclusivo (patios en planta baja, balcones, etc.) Porcentaje que se designa a cada unidad: a los efectos del pago de las expensas y demás efectos que especialmente se prevén. De las expensas: de la determinación, del pago y de la mora, del cobro judicial. De los gastos extraordinarios. De la administración: consorcio, del administrador, de las asambleas. De la venta de cada unidad: de su alquiler o concesión. De la modificación de este reglamento. De la solución extrajudicial de los conflictos: mediación y arbitraje. Con estas bases de organización jurídica, administrativa y económica se formaliza la construcción y funcionamiento del consorcio. Que será necesariamente temporario, ya que los reglamentos siempre pueden ser actualizados ó modificados.