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Apuntes Derecho Urbanístico primera prueba

Definición: Rama del D° que estudia el conjunto de principios y normas que regulan la planificación de

ciudades y el diseño de sus construcciones. No confundir con normas urbanísticas, aquellas contenidas

en la LGUC, ordenanza general y los instrumentos de planificación territorial.

Relación con otras ramas

Derecho público o Derecho constitucional:

Relación de subordinación y colaboración entre gobernantes y gobernados. Limitaciones al derecho de propiedad La C° establece el principio de la legalidad o juridicidad, los actos administrativos

serán revisados por las autoridades administrativas. o Derecho administrativo: Se generan relaciones entre órganos del E° y entre estos

órganos y los particulares. Ej. permisos

Derecho privado: Contratos entre privados como las constructoras, inmobiliarias, compradores y vendedores.

Otros: o Derecho Procesal: Mediante permisos que otorgan las autoridades urbanísticas, se crean

derechos adquiridos para sus titulares. Ante un incumplimiento, se pueden interponer acciones: procedimiento de reclamación ante autoridades administrativas o judiciales.

o Derecho Tributario: Las normas tributarias sirven para incentivar la construcción. o Derecho Ambiental: Cuando se trata de megaproyectos se tiene que someter a la

calificación ambiental. o Derecho Penal: existen figuras penales, en los casos en que se vende o trata de ejecutar

un acto jurídico de predios sin urbanizar. o Derecho Municipal: Creando los planos reguladores comunales. Otorgando mediante

autoridades municipales todos los permisos de edificación y otros permisos especiales. Importancia

Desde perspectiva jurídica: Influye en el derecho civil (propiedad urbana), y se ve complementada por la función social de la propiedad [art. 19 N°24 CPR]; por lo que se complementa esta garantía C° con el derecho de propiedad. Toda regulación urbanística constituye una limitación al dominio, y como toda limitación del dominio, son objeto de reserva legal, por lo que, tienen que ser objeto de norma legal

Desde perspectiva estética Nivel micro: diseño de construcciones, siempre supeditado a la estructura y la

norma. Nivel macro: planifica crecimiento de urbes a través de la muralla imaginaria

(limite urbano)

Desde perspectiva económica: Sector construcción tiene 8% PIB

Desde perspectiva sociológica: calidad de vida de ciudadanos.

Fuentes D° urbanístico

Fuentes Positivas:

CPR:

Ley general de urbanismo y construcciones (LGUC)

Ley orgánica constitucional de Municipalidades (LOCM): No contiene normas urbanísticas en sentido estricto sino que algunas de sus disposiciones se relacionan con el derecho urbanístico. Establece atribuciones municipales en materia de urbanismo, construcción, de vialidad. Establece que corresponde a las municipalidades la administración de los bienes nacionales de uso público de la comuna, atribuciones del alcalde y las que requieren acuerdo del concejo municipal, plebiscito municipal, etc.

Otras leyes o Ley de copropiedad inmobiliaria o Ley de bases generales del medio ambiente o Ley sobre expropiaciones urbanas o Ley de expropiaciones o Ley sobre promesa de venta de edificios en construcción

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Ordenanza general de urbanismo y construcciones (OGUC) y Circulares del MINVU Fuentes racionales:

Jurisprudencia o Administrativa de la CGR y del MINVU o Judicial de los tribunales o Constitucional del TC

Doctrina Orden jerárquico: a) CPR b) Leyes: LGUC y OGUC c) Potestad reglamentaria:

PRI, PRM y PRC

Los decretos supremos (DS), que fijan las normas oficiales

Ordenanzas generales de urbanismo y construcción

decretos alcaldicios en materia urbanística.

Normativa especial de la CPR

Todo el sistema de planificación y de permisos funciona sobre la base de la subordinación de las

personas a ciertas autoridades (capítulo I CPR) y por esta legislación se lleva a cabo el ejercicio y

limitación de varios derechos constituidos en la CPR. Fundamental es el derecho de propiedad pues la

planificación de las ciudades y la regulación del diseño deconstrucciones se efectúan a través de

limitaciones a este derecho.

Solo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar gozar y disponer de ella. Le

compete al legislador establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de su función social. Se

puede limitar y establecer obligaciones que no afecten su esencia y siempre que deriven de su función

social., cuando exijan los intereses generales de la nación, seguridad nacional utilidad y salubridad

pública y la conservación del patrimonio ambiental.

o Seguridad nacional: defensa del país. Ej. limitaciones impuestas a la propiedad de inmuebles fronterizos.

o Conservación del patrimonio ambiental: solo la ley puede limitar la propiedad en virtud de la defensa del medio ambiente.

o Interese generales de la nación: bien jurídica que se relaciona con la nación toda entera y jamás por un sector de ella.

o Utilidad públicas: beneficio colectivo o Salubridad pública: higiene que debe tener una propiedad por razones de salud pública. El derecho urbanístico contiene limitaciones al domino en razón de la función social del mismo,

específicamente por causa de utilidad pública (beneficio colectivo), referido especialmente al orden

interior. Estas limitaciones deben provenir de la ley y no pueden afectar la esencia del derecho.

Reseña histórica

En Chile han tenido vigencia 4 leyes de urbanismo y construcciones, pero solo la primera fue aprobada

en el parlamento, las 3 siguientes lo han sido en virtud de una delegación al ejecutivo.

1) La primera ley (1929) con el motivo de un terremoto. A partir de esta ley, por primera vez en Chile se establece la obligación de pedir permisos de edificación y se establece la autoridad del director de obras municipales (autoridad ante la cual se solicitan tales permisos).

2) El DFL 345 de 1931: se establece el concepto de “plano de ciudades”, antecesor del actual plano regulador.

3) El DFL 224 de 1953: Se establece propiamente tal el concepto de plano regulador. 4) La actual LGUC sigue un procedimiento curioso pues a través de una delegación, la junta de

gobierno faculta al ministro de vivienda y urbanismo para que a través de un decreto supremo dictara la ley. Entre el 11 de septiembre de 1973 y la entrada en vigencia de la C80, las leyes fueron dictadas por la junta a través de decretos leyes. Solo después de la entrada en vigencia de la C80, se siguieron dictando leyes en sentido común.

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Los decretos leyes provienen de un gobierno de facto donde la C25 estaba suspendida, en estos periodos de excepción las normas que son materia de ley se dictan a través de decretos leyes, pero la LGUC fue dictada a través de un decreto supremo, que gozan de una jerarquía inferior a una ley. La CGR ha querido entender que se trata de un decreto con fuerza de ley, dando el estatus de tal. Todas las modificaciones a ella han sido incorporadas por una ley. Todo esto genera una confusión respecto de su origen histórico.

Organismos intervinientes en aplicación del D° Urbanístico

Las atribuciones sólo las puede otorgar la CPR o la ley. Una potestad reglamentaria no es competente

para otorgar una atribución.

1. MINVU

Atribuciones o Elabora LGUC y sus modificaciones o Aprobar por Decreto Supremo normas técnicas o Impartir instrucciones para aplicación de la ley y ordenanza general mediante circulares. o Supervigilar las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre

construcción y urbanización o Interpretar disposiciones de instrumentos de planificación territorial.

Actuación o Como Ministerio

Ministro: autoridad superior

Formula política nacional habitacional y urbanística

Supervigilancia de organismos que dependen de él o A través de la DDU o A través de las Secretarías regionales

2. División de Desarrollo Urbano del MINVU: Forma parte de la Subsecretaría del MINVU

Atribuciones o Propone la política nacional de desarrollo urbano o Imparte instrucciones para la aplicación de disposiciones de la LGUC y la OGUC mediante

circulares

Limitaciones o Instrucciones solo pueden referirse a ellas, excluyendo instrumentos de planificación y

otras normas o Instrucciones deben dictarlas por medio de una circular

Publicidad: debiendo estar en la página web del MINVU Generalidad: son para aplicación de ciertas disposiciones de la ley y su

ordenanza

3. Secretarías Regionales ministeriales del MINVU (SEREMI del MINVU) Su misión es Concretar la política nacional de vivienda y urbanismo en sus respectivas jurisdicciones,

realizando actividades de planificación, programación, evaluación, control y promoción de dicha política.

Existirá una SEREMI en cada región y una en el área metropolitana. Sus atribuciones son:

Supervigilancia o De cumplimiento de disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y ténicas

sobre construcción o Fiscalización sobre DOM

Interpretación: Solo de disposiciones de instrumentos de planificación territorial

Confecciona planes reguladores intercomunales y posteriormente tiene facultades interpretativas sobre ellos.

Aprobado el plan regulador comunal, será remitido a la SEREMI respectiva que revisará el proyecto y dentro de 60 días emitirá un informe al respecto.

Puede calificar de obligatorio para una comuna la confección de planos seccionales

Ordenar confección de planes reguladores comunales en comunas que carezcan de él.

Autorizar demolición o refacción de un inmueble declarado de conservación histórica.

Fijar zonas de remodelación

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Autorizar ampliación del plazo de 3 años para construcciones provisorias

4. Gobiernos regionales En él radica la administración de cada región, encargándose del desarrollo social, cultural y económico.

Esta a cargo del Intendente. Posee personalidad jurídica de derecho público y patrimonio propio. Sus

atribuciones son:

Aprobación o Planes regionales de desarrollo urbano o Planes reguladores metropolitanos o Planes reguladores intercomunales o Planes reguladores comunales y seccionales de comunas que no formen parte de un

territorio normado por plan regulador metropolitano o intercomunal.

Pronunciación cuando un proyecto de plan regulador comunal ha sido objetado por la SEREMI

5. Municipalidades Corporaciones autónomas de derecho público, con personalidad jurídica y patrimonio propio. Satisfacen

necesidades económicas, sociales y culturales de las comunas. Formada por el Consejo Municipal, que

aprueba proyecto de instrumento de planificación comunal, y el DOM que otorga permisos de

construcción. Sus Atribuciones son:

Compartidas o Aplicar LGUC, OG, normas técnicas y demás reglamentos debiendo velar por su

cumplimiento o Respecto de vialidad y viviendas sociales. Mantención de vías públicas es compartida con

el SERVIU o Administración de bienes nacionales de uso público existentes en la comuna.

Privativas o Aprobar y modificar plan regulador comunal

Se estudia previa consulta de vecinos mediante audiencias públicas de barrio en que se pueden hacer observaciones. Se pronuncia el concejo municipal y se dirige a la SEREMI para que apruebe el plan regulador. Una vez aprobado, el municipio elabora un decreto alcaldicio que se publica en el DO y se archiva.

o Aprueban expropiaciones.

Otras o Declarar zona de construcción obligatoria estableciendo un plazo, vencido el cual se

declara sitio eriazo. o Declarar zonas de patrimonio histórico o Declarar zonas de remodelación, ordenar demoler construcciones que amenacen ruina o Llamar a plebiscito en cuestiones de plan regulador, puede ser convocado por el alcalde,

por iniciativa de los 2/3 de concejales o por el 10% de la población comunal. o Obligar a propietarios de un inmueble a tomar la línea de edificación que determine el

plan siempre que por lo menos en la misma acera de la cuadra se encuentren en línea de edificación el 60% de la superficie lineal de las construcciones.

6. SEREMI de Agricultura: Existe la prohibición de construir en zonas rurales, pero se puede construir

cuando tales construcciones complementen los fines de turismo, industriales, etc, para lo cual se requiere aprobación de DOM y un informe de la SEREMI de agricultura.

7. SERVIU: Institución autónoma del E°, personalidad jurídica de derecho público con patrimonio propio. Le corresponde preparar y desarrollar planes y programas y elaborar modelos de viviendas sociales.

8. Contraloría General de la República (CGR) Toma razón de todas las resoluciones de planes de regulador comunal (municipalidad), y de aquellos que

por excepción realizan los gobiernos regionales (intercomunales y metropolitanos), mediante la

resolución del intendente. Reclamos en materia urbanística se pueden realizar ante ella o ante el SEREMI

del MINVU respectivo.

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9. Consejo de monumentos nacionales: Dependiente del MINEDUC y su atribuciones son:

Declarar ciertos edificios como Monumento Nacional. No se puede realizar obras sin permiso de este consejo.

Declarar zona típica Director de obras municipales

Funcionario de planta, nombrado por el alcalde previo concurso público, tiene que ser ingeniero civil o

arquitecto. Se rige por la LOCBGAE, LBPA y por el Estatuto de los funcionarios municipales. Tiene

dependencia administrativa del alcalde y está sujeto a supervigilancia de la SEREMI. Se requiere su

permiso para construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y

obras de urbanización urbanas o rurales.

Obligaciones

Principales

Someter su acción a la CPR, para lo cual debe haber sido investido y actuar dentro de su competencia en la forma que prescriba la ley.

No puede exigir otros requisitos que los contemplados en LGUC u ordenanza para obtención de permisos, recepciones, aprobación y otras solicitudes.

Observar probidad administrativa Accesorias (algunas)

Emitir certificados que acrediten que ciertos inmuebles han sido declarados de utilidad pública con el fin de suspender el pago de contribuciones.

Denunciar al JPL construcciones sin permiso.

Deber de solicitar demolición de construcciones que amenacen ruina

Atribuciones del Director de obras

1. (LOCM): Debe velar por cumplimiento de la LGUC, del plan regulador y de ordenanzas.

Principales o Aprobar subdivisiones de predios urbanos y urbano-rurales o Aprobar proyectos de obras de urbanización y construcción y otorgar sus permisos de

edificación o Fiscalizar su ejecución y ajuste al permiso de edificación hasta la recepción, recibirse de

esas obras y autorizar su uso. Sin esta certificación, no se puede vender ningún sitio loteado

Accesorias o Fiscalizar obras en uso y aplicar normas ambientales o Confeccionar y mantener actualizado el catastro de obras de urbanización y edificación

en la comuna o Dirigir construcciones de responsabilidad municipal o Aplicar normas legales sobre construcción y urbanización en la comuna.

2. Ley general de urbanismo y construcciones (LGUC)

Principales o Estudiar antecedentes, dar permisos de ejecución de obras, conocer reclamos en faenas

y dar recepción final de ellas. Todo limitado a revisión de normas urbanísticas. o Conceder permiso a proyectos que cumplan norma urbanística. Aprobar anteproyectos. o Efectuar liquidaciones de derechos municipales que deberá pagar quien obtenga un

permiso de dicha unidad municipal. o Ordenar paralización de obras mediante resolución fundada

Accesorias o Otorga certificados de informaciones previas, que lo puede solicitar cualquier persona. o Otorga permisos especiales

Permiso de construcción provisoria: Ej. el terremoto dejó un sitio eriazo, por lo que se puede instalar provisionalmente una feria artesanal.

Inmuebles sujetos a expropiación parcial. o Solicitar inhabilidad (Al JPL) y la demolición de una obra al alcalde

Porque no tienen permiso de edificación

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No están autorizadas Construidas en zonas que amenazan ruinas

Asesor urbanista: Desempeña sus funciones en la secretaría comunal de planificación. Debe tener título

universitario de una carrera de, a lo menos, 10 semestres. Sus funciones son:

Asesorar al alcalde y al concejo en la promoción de desarrollo urbano

Estudiar y elaborar el plan regular comunal y mantenerlo actualizarlo

Informar técnicamente las proposiciones sobre planificación urbana intercomunal

Relaciones de las DOM con las SEREMIS MINVU

Las SEREMIS velan por el correcto desempeño de las DOM en relación al urbanismo y construcción

Trabajan en conjunto para la elaboración del instrumento de planificación o al interpretarlo

En la elaboración del plan regular comunal, el consejo aprueba un proyecto que es remitido a la SEREMI para que lo informe.

Las planes reguladores intercomunales son elaborados por l SEREMI con consulta a las municipalidades

Las DOM pueden solicitar interpretación del instrumento de planificación a la SEREMI

Revisores Independientes

Son profesionales (arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil) que deben estar

inscritos en un registro del MINVU y se les contrata para que asesoren en toda la tramitación del permiso

de edificación durante la construcción y hasta que se obtengan la recepción definitiva del edificio.

Su función es verificar que los proyectos de edificación y las obras cumplan con las disposiciones legales

y reglamentarias, emitiendo para ello un informe. Son contratados por propietarios que solicitan un

permiso de edificación, siendo su contratación:

Obligatoria: con el objeto de velar por la seguridad de las construcciones. Ej edificios de uso público que debieran contar con doble revisión normativa ( de las DOM y de los revisores)

Voluntaria: para agilizar los trámites en municipalidades.

La DOM tiene un plazo de 30 días desde la presentación de la solicitud para pronunciarse sobre los

permisos de construcción, con el informe un revisor se reduce este plazo a 15 días. Los derechos

municipales se rebajan en un 30% los derechos si se acompaña el informe favorable del revisor. Es un

colaborador del DOM, lo ayuda en sus funciones. Si bien es potestativo tomar al revisor independiente,

una vez que se tome, se deberá acompañar todo trámite con esta persona. Se dice que le cuesta al

propietario su contratación, pero al final el porcentaje rebajado lo soporta la municipalidad, por lo tanto

con la rebaja la municipalidad está financiando el revisor independiente. Tanto el primer informe del

Revisor Independiente que solicita el permiso de edificación, como el segundo informe que solicita la

recepción definitiva, no es vinculante para el director de obras.

Responsabilidad establecida en la LGUC y otras leyes

1. Funcionarios municipales: Responsabilidad civil, penal y administrativa por los actos, resoluciones u omisiones ilegales que cometan en la aplicación de la ley. Obligaciones:

Observar estrictamente el p. de probidad administrativa

Especiales de alcaldes y jefes de unidades: ejercer un control jerárquico permanente del funcionamiento de unidades y actuación del personal de su dependencia.

Prohibiciones: (las más importantes)

Ejercer facultades, atribuciones o representación de las que no esté legalmente investido o no le hayan sido delegadas.

Someter a tramitación innecesaria o dilación los asuntos entregados a su conocimiento o resolución, o exigir para estos efectos documentos o requisitos no establecidos en las disposiciones.

Su transgresión implica una ilegalidad afectando el p. de probidad y dando lugar a responsabilidad

administrativa, civil e incluso penal.

Responsabilidad administrativa

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Incurrirán en responsabilidad administrativa cuando la infracción a sus deberes y obligaciones fuere

susceptible de la aplicación de una medida disciplinaria, la que deberá ser acreditada mediante

investigación sumaria (No tan graves) o sumario administrativo (graves) y podrá proceder solo

cuando:

Hechos constitutivos de la infracción vulneren gravemente el p. de probidad administrativa.

Ausentarse por más de 3 días consecutivos sin causa justificada

Condena por crimen o simple delito. Las medidas son:

Censura: reprensión por escrito al funcionario, dejando constancia en su hoja de vida.

Multa: privación de un porcentaje de la remuneración mensual, que no puede ser menor al 5% ni mayor al 20% de ésta.

Suspensión: privación temporal del empleo con goce de un 50% a un 70% de las remuneraciones y sin poder hacer uso de los derechos y prerrogativas inherentes al cargo

Destitución: decisión del alcalde de poner término a los servicios de un funcionario. Siempre se requiere un sumario administrativo el cual es instruido por el alcalde respecto del DOM y funcionarios, para lo cual debe designar un fiscal y éste un actuario.

Responsabilidad civil: Si un funcionario ha causado daño en el ejercicio de sus funciones, esta responsabilidad se hace efectiva por medio de una indemnización de perjuicios. Ante los tribunales de justicia. Responsabilidad penal: Ante el ministerio público.

2. Notarios y Conservadores de bienes raíces Que otorgaren escrituras o efectuaren inscripciones en sus registros en contravención a disposiciones de

la LGCU y ordenanzas incurrirán en pena de suspensión de su oficio hasta el término de 6 meses, sin

perjuicio de responsabilidades civiles. La suspensión será decretada por la C.A

No se podrá inscribir en el CBR ninguna trasferencia parcial del dominio o adjudicación de terrenos sin un

certificado de la DOM que acredite que la calle o avenida en que se halla situado el predio está

debidamente urbanizada o que su urbanización ha sido garantizada.

3. Responsabilidades por falla o error en la construcción. Terminado el edificio nacen estas responsabilidades, dando derecho a acciones de indemnización de perjuicios, siendo necesario el perjuicio o daño efectivo. Según el art. 18, el responsable primero es el propietario o primer vendedor por todos los perjuicios de la construcción, fallas o errores, ya sean cometidas por arquitectos, constructores, calculistas e incluso por material de mala calidad proporcionado por los proveedores. Si el primer vendedor es condenado bajo sentencia firme y ejecutoriada, tiene derecho a repetir contra los primeros intervinientes que tuvieron la falla o error. Las personas jurídicas son solidariamente responsables con el profesional que actúe por ellas como proyectista o constructor. Si la persona jurídica se disuelve, siempre responderán las personas que eran representantes al momento de celebración del contrato. El propietario primer vendedor está obligado a incluir en la EP de CV una nómina que contenga la individualización de proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad. En caso de discrepancia, ese artículo prima por sobre las disposiciones del CC pues el art. 7 de la LGUC

señala que estas normas priman por sobre cualquier otra de esta materia. Sin embargo la jurisprudencia

hace primar a lo señala en el CC. Esto tiene importancia en cuanto a que el art. 18 establece una

responsabilidad objetiva sin tener la necesidad de probar culpa o dolo.

El art. 18 se remite al CC que establece la responsabilidad del empresario por sobre la persona que

encargó la obra cuando exista un contrato a suma alzada. Aquí el primer obligado es el constructor,

cuando ha incurrido en un proceso constructivo negligente o descuidado, pero se trata de una

responsabilidad limitada a efectos en la construcción y a fallas en los materiales y del sueño que haya

debido conocer, quedando eximido de responsabilidad de otros intervinientes.

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Responsabilidad se hace efectiva a través de la indemnización de perjuicios antes T. ordinarios, siendo variados los plazos de prescripción:

Fallas que afecten a la estructura soportante del inmueble (cimientos, vías, pilares, etc.): 10 años desde la recepción definitiva del inmueble.

Fallas de elementos constructivo o de instalaciones (elementos inherentes a la construcción que no son estructurales) : 5 años desde la recepción definitiva

Fallas que afecten a elementos de terminación o acabado (piso, pintura): 3 años desde la inscripción del dominio del inmueble en el CBR

Servicios pos venta: La jurisprudencia dice que los servicios pos venta interrumpen la prescripción, lo anterior no priva a que las personas puedan recurrir al SERNAC por la ley del consumidor, aunque los elementos son limitados, solo caso de terminaciones ¿Qué se indemniza? lucro cesante y daño moral. Si estas fallas o errores no solamente derivan en daños

materiales sino que ocasionan lesiones o muerte, también aplica la justicia penal.

Tribunal competente (para el artículo 18): La justicia ordinaria aunque las partes pueden someter

controversia a la resolución de un árbitro de derecho

Procedimiento: juicio sumario. Una prueba importante serán los informes periciales para determinar si

hubo error o falla. En el artículo 19 de la ley se permiten los juicios colectivos, siempre que los

perjudicados correspondan a personas que están afectas al mismo permiso de edificación y existiendo 6

o más personas.

El artículo 18 establece otras exigencias:

En escritura de venta, tratándose de persona jurídica debe individualizarse a sus representantes

legales.

Debe indicarse el nombre y apellido de los proyectistas.

Condiciones de publicidad: Se entienden incorporadas al contrato, incluyen propaganda o incluso maquetas que se muestran. ¿Fuerza mayor? la jurisprudencia dice que corre para los efectos civiles, pero no corre para la construcción, ya que se sabe que Chile es un país sísmico que está en constante riesgo de terremoto, no siendo imprevisto. Responsabilidad penal: de aquel propietario que por cualquier medio venden un sitio sin completar urbanización, contemplado como delito.

Planificación Urbana

Planificación: proceso para orientar y regular el desarrollo delos centros urbanos en función de una

política nacional, regional y comunal de desarrollo socioeconómico.

Ordenar y regular las áreas urbanas de las comunas sistematizando la existencia de calles, avenidas, sus

trazados, anchos, dimensiones, la existencia de las redes, plazas, parques, público.

Se realiza en distintos niveles:

1. Nivel nacional: La ejerce el gobierno a través del ministerio de la vivienda y urbanismo, especialmente la división de desarrollo urbano. Instrumentos para planificar son la LGUC, la OGUC y las normas técnicas que se aprueban por decreto supremo.

2. Nivel regional: Deberá elaborarse un plan regional de desarrollo urbano a cargo de la SEREMI del MINVU, siendo aprobados por el consejo regional, y promulgados por el intendente respectivo, debiendo incorporarse sus disposiciones en planes reguladores metropolitanos, intercomunales y comunales. En la práctica esta norma es letra muerta porque nunca se ha realizado.

3. Nivel intercomunal (Planificación urbana intercomunal) Regula el desarrollo físico de áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una unidad urbana. Cuando la unidad urbana sobrepase los 500.000 habitantes, se habla de plan metropolitano y área metropolitana (Santiago, Gran Concepción y Gran Valparaíso). Será plan regulador intercomunal cuando abarque varias comunas, pero los centros poblados contiguos a estas tienen menos de 500 mil habitantes. Los instrumentos son el Plan regulador intercomunal y el plan regulador metropolitano Elementos: Partes de los instrumentos de planificación territorial.Forman un solo cuerpo legal para su aprobación, modificación y aplicación.

La memoria explicativa: objetivos, metas y programas de acción.

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La ordenanza: disposiciones reglamentarias.

Plano: Expresión gráfica del plan regulador

Competencia:

Zonificación: proceso por el cual se establece en una porción de territorio iguales condiciones de uso del suelo o edificación. Cuando se le da la misma norma en una determinada área de la comuna a las edificaciones que allí se efectúen, por ejemplo, zona residencial, zona industrial.

Equipamiento

Vialidad: mediante el trazado de vías troncales.

Áreas de desarrollo prioritario: para orientar la inversión en materia de infraestructura.

Límites de extensión urbana: para diferenciar el área urbana del resto del territorio., que se denominará rural.

Densidades promedio para centros urbanos, alturas de las construcciones, e incluso, la dimensión mínima que debe tener un predio.

Otras contempladas en la ordenanza general: o Fijación de porcentajes mínimos de superficie urbana o Determinación de áreas verdes o Determinación de áreas de riesgo: se determinarán zonas no edificables o de

condiciones restringidas de edificación. o Determinación de área de protección ambiental de:

Recursos de valor natural (Ej. Reservas nacionales o bordes costeros) Recursos de valor patrimonial cultural (zonas típicas y monumentos

nacionales) Se determinarán zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificación.

Contenido: materia sobre la cual versan los planos reguladores intercomunales; una de las materias

propia de los planos reguladores intercomunales es la explicación de la zona de expansión urbana.

Características:

Supremacía: tiene preponderancia sobre los planes reguladores comunales, de modo que si existe divergencia siempre prima éste.

Subsidiariedad: en aquellas comunas en que no exista Plan regular Comunal se aplica subsidiariamente el Plan Regular Intercomunal

4. Nivel comunal: La planificación urbana comunal promueve el desarrollo armónico del territorio comuna, en

concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social. El instrumento para llevarla a

cabo es el plan regulador comunal.

Competencia:(Muchas de estas materias se repiten en ambos en el PRI, pero éste último es más amplio y

el PRC más acotado y detallado):

Uso del suelo: Se refiere al destino que puede tener el terreno (habitación, comercio, industria, equipamiento, infraestructura, área verde, etc).

Zonificación: La zonificación es competencia de los PRI por lo que los comunales deberán limitarse a regular el uso del suelo solamente en virtud del p. de supremacía de los PRI.

Equipamiento: construcciones destinadas a complementar funciones básicas de habitar, producir, etc.

Vialidad: espacio destinado al transito

Áreas de desarrollo prioritario: determinación de prioridades en la urbanización de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas.

Establecimiento de límites urbanos: exclusivo del PRC, no confundirlos con los límites de expansión urbana que son exclusivos del PRI.

Densidad: número de unidades (personas, familias, viviendas, etc.) por unidad de superficie (predio, manzana, etc.). Se relaciona con la altura. En zonas residenciales la densidad va a ser mucho menor que en una zona que se permite edificaciones de altura.

Alturas de edificios

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Superficies prediales mínimas: Superficie mínima en la cual puede dividirse un predio. Comunas que buscan ser más elegantes, buscaran superficies prediales más altas.

Estacionamiento

Coeficiente de constructibilidad: número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.

Elementos: El PRC tiene los mismos tres elementos del PRI pero agrega el estudio de factibilidad en

cuanto a la instalación de agua potable y alcantarillado y la ordenanza se denomina ordenanza local.

Los cuatro elementos forman un solo cuerpo jurídico, hay que interpretarlos de forma conjunta y no se

pueden modificar aisladamente.

Cuando los comunales traen mismas materias que un intercomunal, respetando su supremacía, pueden

detallarlo.

Competencia: fijará normas urbanísticas propias de este nivel relativas a:

Limite urbano de sus centros poblados

Vías estructurales de la comuna en relación a las colectoras y de servicio.

Zonificación o definición de subzonas en que se dividirá la comuna.

Zonas de inmuebles de conservación histórica, zonas típicas y monumentos nacionales.

Obligación: Será obligatorio contar con un PRC cuando:

Comuna esté sujeta a planificación urbana- regional o urbana- intercomunal.

Centros poblados de 7000 habitantes o más

Centros poblados de una comuna sean afectados por una destrucción total o parcial.

Cuando así lo declare el SEREMI del MINVU mediante resolución.

Planos seccionales

Son instrumentos de planificación que tienen por objeto en aquellas comunas que existe plan regulador

comunal precisar más las normas urbanísticas en un determinado sector.

Obligación:

Comunas de más de 50.000 habitantes que cuenten con asesor urbanista

Comunas que califique especialmente la SEREMI del MINVU por sus condiciones topográficas o por urgencia en materializar determinadas obras públicas o expropiaciones.

Zonificación no es lo mismo que uso del suelo. De manera que, los instrumentos de planificación a los

que se les ha atribuido solo la capacidad de regular zonificación, no pueden regular uso de suelo. Solo

podrían marcar un área, en donde posteriormente un PRC establezca el uso del suelo.

Tesis restrictivas: PRI y planos seccionales son incompetentes para regular usos del suelo

Tesis extensiva: al zonificar implícitamente se autoriza para fijar el uso del suelo. Por lo que ambos son competentes.

Procedimiento:

Aprobado exclusivamente por la Municipalidad, se publica en el D.O y el original de los planos

seccionales se archivará en el municipio correspondiente, una copia oficial en el CBR, otra en la DDU y

otra en la SEREMI del MINVU.

Planes seccionales

Regulan en las comunas en donde no haya Plan regulador, las siguientes materias:

Fijar condiciones mínimas de uso de suelo

Fijar condiciones mínimas de edificación

Fijar condiciones mínimas del trazado vial La fijación de zonas de remodelación por los municipios que tengan PRC deberá ceñirse al procedimiento

de elaboración de un plan seccional. Así, tenemos:

Los planes seccionales ejercer su regulación en comunas donde no hayan plan regulador y se aprueban por RG por decreto alcaldicio

Planes seccionales del art. 72 ejercer su regulación en comunas donde si hay plan regulador y se aprueban por decreto supremo.

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La diferencia entre plan seccional de zona de remodelación y plano seccional es notoria, este último

efectúa una regulación más detallada de un área de la comuna a fin de aplicar un plan regulador, en

cambio en los planes seccionales de zona de remodelación se congela una situación existentes y se

establece una política de renovación de las mismas.

Otras formas de planificación

Zonas de construcción obligatoria: aquello que no se edifica se trasforma en sitio eriazo y paga

el doble de contribuciones.

Zonas de conservación histórica

Todos estos instrumentos de planificación territorial son una manifestación de la potestad

reglamentaria. Se dictan en virtud de la LGUC que los regula, pero en sí, ellos no constituyen una ley.

Tramitación de los instrumentos

Plan regulador intercomunal

RG: Lo confecciona la SEREMI del MINVU previa consulta a los alcaldes de las comunas respectivas que

tienen un plazo de 60 días para pronunciarse (el concejo municipal), vencido el cual y sin

pronunciamiento será considerado una aprobación a pesar de que en realidad el informe no es

vinculante. Si el alcalde no informa en los 6 días, se prescinde de este informe.

Por excepción: las municipalidades afectas a relaciones intercomunales podrán confeccionar

directamente un plan regulador intercomunal que deberá ser aprobado por la SEREMI.

Procedimiento:

Consulta a municipalidades que deberán pronunciarse en el plazo de 60 días con previo informe técnico del asesor urbanista del municipio y sometida a evaluación ambiental estratégica.

Cumplido lo anterior, se remite el expediente del plan al gobierno regional para su aprobación.

Aprobado por el intendente y pasado al consejo regional (órgano normativo) para su aprobación luego de la cual es promulgado mediante resolución del intendente (poder ejecutivo) mediante resoluciones (no decretos)

Las resoluciones del intendente van a toma de razón de la CGR, la que si no toma razón y hace observaciones, van a tener que subsanarse todas las observaciones.

Publicada en el D.O

Se archiva: planos, ejemplar de la memoria explicativa, de la ordenanza y del D.O en que se publicó, en el gobierno regional. En la DDU, en la SEREMI del MINVU y en el CBR.

Estas disposiciones se encuentran automáticamente incorporadas a PRC. Llama la atención la

inexistencia de participación ciudadana en la instancia intercomunal, como si ocurre en la comunal.

Plan regulador comunal

Se elabora en cada comuna, normalmente por iniciativa del alcalde, DOM o el asesor urbanista. La ley

permite que se encargue a una estudio arquitecto si la municipalidad no tiene los recursos técnicos.

Municipios deberán solicitar asesoría de la SEREMI y la comisión regional del medioambiente elaborado

el proyecto por la municipalidad, el concejo comunal, antes de iniciar su discusión, deberá cumplir con

ciertos requisitos esenciales:

Conocimiento previo del vecindario o Informar a vecinos sobre las principales características del instrumento, sus efectos

criterios adoptados, mediante carta certificada a organizaciones involucradas y, a través de un aviso de prensa, poniendo a disposición un retiro gratuito de la memoria explicativa.

o Realización de una o más audiencias públicas en los barrios. o Exponer el proyecto a la comunidad luego de la audiencia pública por un plazo de 30 días o Vencido el plazo, se consultará a la comunidad por medio de una nueva audiencia

pública y al consejo económico y social comunal. o Interesados podrán formular por escrito observaciones fundadas, hasta 15 días después

de la audiencia. o El lugar y plazo de exposición del proyecto y el lugar, fecha y hora de audiencias públicas

deberán comunicarse previamente por medio de dos avisos publicados en semanas distintas, en algún diario de los de mayor circulación en la comuna o por avisos radiales.

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Participación del alcalde y del concejo Cumplidos trámites anteriores, el alcalde deberá presentar el proyecto y sus observaciones al Concejo comunal, en un plazo no inferior a 15 días ni superior a 30, desde la última audiencia pública. Concejo deberá pronunciarse y comunicar a vecinos la decisión tomada justificándola.

Intervención de la SEREMI del MINVU El proyecto aprobado será remitido a la SEREMI del MINVU, que en el plazo de 60 días revisará el proyecto y emitirá informa técnico.

o Si no existe PRI: el SEREMI no tiene con qué cotejarlo, no existe marco. Se limita a informarlo favorablemente y lo envía el gobierno regional y este el que lo aprueba a través de concejo, resolución del intendente, toma de razón de la CGR, publicación en el diario oficial y luego el archivo.

o Si existe PRI: SEREMI deberá cotejar si se adecúa a los parámetros del PRI. Si la comuna está regulada por PRI y el informe es favorable, se aprueba el plan

regulador por decreto alcaldicio Si el proyecto no se ajustare al PRI o metropolitano la SEREMI deberá emitir un

informe negativo y lo remitirá al municipio que podrá modificar el proyecto o insistir en él.

Intervención del gobierno regional Si el informe es desfavorable y el municipio insiste en su proyecto, se remiten los antecedentes al gobierno regional que hace una instancia.

Aprobado el proyecto, el plan será promulgado por resolución del intendente. Debe publicarse en el D.O

y los planos y ordenanza ase archivarán en CBR, DDU, SEREMI y municipalidades correspondientes.

Tramites de modificaciones de instrumentos de planificación territorial.

Modificación de un PRI: Debe aplicarse el procedimiento de aprobación. A cargo de las SEREMI,

aprobadas por el gobierno regional.

Modificación de un PRC: para que sea procedente se deberá cumplir con todos los requisitos

establecidos para su aprobación.

Enmienda de un PRC: se reducen los trámites en relación a una modificación. Son modificaciones de PRC

que inciden en:

Localización del equipamiento vecinal

Vialidad interna

Disposiciones relativas a condiciones de edificación y urbanización

Se debe cumplir con los tramites de informar a los vecinos, realizar audiencias públicas, consultar al

concejo económico y social, exponer el proyecto, someterse a evaluación ambiental estratégica,

formulación de observaciones, avisos por diarios, estudio por el concejo y respuesta de observaciones.

Con la aprobación definitiva del proyecto de enmienda por el concejo, se dictará el decreto alcaldía

respectivo. Se debe publicar el decreto alcaldicio con la ordenanza en el D.O. Ordenanza y planos se

archivarán en el municipio y en el CBR. Una copia original será remitida a la SEREMI y a la DDU. Se

excluye la participación de la SEREMI y el gobierno regional.

Modificación de un Plano seccional

Procedimiento por RG:

El alcalde, mediante decreto, fijará fecha y lugar en que se expondrá el proyecto.

Exposición del proyecto en un plazo no inferior a 30 días

Cualquier persona natural o jurídica, podrá formular por escrito observaciones dentro de los 15 días siguientes a la exposición.

Acordada por el concejo la aprobación del plano, deberá publicarse en un medio de prensa escrito, dentro de los 15 días siguientes a la aprobación.

Procedimiento de excepción: se aplica cuando se trata de detallar usos de suelos a predios de hasta 5

hectáreas de superficie emplazados en áreas consolidadas con usos de suelo distinto al industrial o

bodegaje.

Por decreto alcaldicio se fijará a dichos predios uno o más de los usos de suelo.

Copia del decreto alcaldicio se remitirá al propietario del predio y a los de otros predios de la zona

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Personas afectadas podrán formular, por escrito, dentro de 5 días las observaciones fundadas.

Alcalde someterá el proyecto a la aprobación del concejo quien acordará su aprobación. El acuerdo junto con el decreto alcaldicio se publicaran en el D.O

Modificación de un plan seccional

La fijación de zonas de remodelación por municipios que tengan PRC debe tener el siguiente

procedimiento:

Elaborar plan seccional del área, propuesta para su aprobación por decreto supremo al MINVU, a través de la SEREMI, informado por el intendente y otras instituciones fiscales con plazo de 60 días para pronunciarse

Municipalidad publicará en D.O el decreto supremo y remitirá copia al SII

La fijación de zonas de remodelación por SEREMIs debe tener el siguientes procedimiento:

Elaborar plan seccional del área.

Enviar plan en consulta al intendente, municipios e instituciones fiscales, plazo de 60 días para pronunciarse.

Remitir expediente al MINVU para su aprobación por decreto supremo

Publicación en el D.O

Modificación de zonas de construcción obligatoria: de la misma forma como se aprueba, a propuesta

municipal, aprobado por decreto supremo del P. de la R.

Modificación de zonas de conservación histórica: de la misma forma como se aprueba. Se incorporan a

través de un plan regulador o plano seccional.

Procedimientos especiales de aprobación y modificación de planes reguladores

Art. 50 LGUC: contempla un procedimiento especial de aprobación y modificación de un plan regulador comunal o intercomunal, favoreciendo la construcción de viviendas sociales. Procedimiento que carece de participación ciudadana. El SERVIU debe solicitar a la SEREMI la modificación, ésta elaborará la modificación consultando a municipalidades y además será objeto de calificación de autoridad ambiental. Cumplidos estos trámites, se remiten antecedentes al MINVU para su aprobación por decreto supremo. Debiendo publicarse en el D.O

Ley 16.282: el P de la R. a través de un decreto supremo señala las comunas, localidades o sectores que considere afectados por un terremoto, que se denominan zona de catástrofe.

Evaluación ambiental de planes reguladores y proyectos

Para aprobar o modificar un plan regulador se requiere además que la autoridad ambiental evalúe el

proyecto. Se estableció un nuevo sistema de evaluación ambiental estratégica, procedimiento realizara

para que se incorporen las consideraciones ambientales del desarrollo sustentable.

Límites Urbanos y de extensión urbana

Concepto: concepto jurídico, no físico. Línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión

urbana, diferenciándolas del resto del área comunal denominada área rural. El límite urbano se fija en el

plan regulador comunal y el límite de expansión urbana se fija en el plan regulador intercomunal o

metropolitano.

Tipos de áreas:

Área urbana: destinada a acoger usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos establecidos.

Área de extensión urbana: área territorial establecida en los instrumentos de planificación territorial destinada a la extensión del área urbana.

Área rural: área territorial establecida en instrumentos de planificación territorial que está fuera de límites urbanos o de extensión urbana.

Por RG en la zona rural no se puede edificar, de manera que fuera de los límites urbanos no será

permitido abrir calles, subdividir para formar barrios ni levantar construcciones. Pero hay excepciones:

Cuando fuera necesario para la explotación agrícola de los predios: Ej para viñas. Viviendas necesarias para el propietario del inmueble y sus trabajadores. Para viviendas sociales o superiores a 1000 UF y que tengan derecho a subsidio habitacional.

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Cuando se necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales, será necesaria la autorización de la SEREMI

del Min. De agricultura previo informe favorable de la SEREMI del MINVU. Además es necesario el

permiso de construcción municipal.

Las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de límites urbanos,

requieren previamente la aprobación de la DOM, del informe favorable de la SEREMI del MINVU y del

servicio agrícola.

Tratándose de edificaciones en zona rural que estén informadas favorablemente, el plan de división

debe ser archivado en la dirección de obras municipal.

Procedimiento para solicitudes de subdivisión y urbanización del suelo en terrenos ubicados fuera del

límite urbano:

Presentarse a la SEREMI del ministerio de avicultura: o Solicitud firmada por propietario del predio, señalando ubicación, objeto de subdivisión

y declaración jurada de dominio o Plano de subdivisión o Factibilidad de dotación de servicios contemplados

SEREMI del Min. De agricultura tiene plazo de 45 días para evaluar solicitud. Enviará antecedentes a la SEREMI del MINVU solicitando informe

La SEREMI del MINVU tiene un plazo de 30 días para informa y señalar grado de urbanización que deberá tener la división predial.

La SEREMI del Min de agricultura resolverá sin más trámite la solicitud Antecedentes se presentar al DOM quien resolverá sobre la división y permiso de urbanización.

Los conjuntos de viviendas emplazados en área rural deben contar con agua potable, alcantarillado,

evacuación de aguar lluvias, pavimentación y electricidad.

La vivienda singular que se emplace en área rural debe contar con: agua potable y alcantarillado. No se

exige pavimentación ni electricidad.

¿Cómo se fija el límite urbano?

Los planos reguladores solo rigen para las primeras dos zonas (urbana y de expansión urbana), no existe

el plan regulador para la zona rural, por lo que no puede haber construcciones urbanas en zona rural.

¿Cómo se modifica el límite urbano?

En centros urbanos que no posean plan regulador comunal se utilizará mismo procedimiento que para la

modificación de éste, además del informe de la SEREMI del Ministerio de agricultura con lazo de 15 días

para emitirlo. Se requerirá:

Memoria explicativa Descripción de puntos y tramos que correspondan al nuevo límite urbano Plano que contenga su graficación

Los límites de extensión urbana son de competencia de PRI por lo que para fijarlos o modificarlos se

debe seguir el procedimiento de modificación de los PRI.

Usos del Suelo

Está íntimamente relacionado con los límites urbanos, la regulación de ambos constituyen las

instituciones de fondo más importantes del derecho urbanístico

Concepto de uso de suelo: conjunto genérico de actividades que el instrumento de planificación

territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o

instalaciones. Existen 6 tipos de uso:

1. Residencial: Contempla preferentemente el destino vivienda, incluye hogares de acogida, hospedaje, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos como bares o restaurantes. Las viviendas podrán consultad el funcionamiento de pequeños comercios en tanto su principal destino sea habitación. Se entenderá siempre admitido, salvo que el instrumento lo prohíba.

2. Equipamiento: Construcciones destinadas a la prestación de servicios necesarios para complementar el resto de las actividades. Incluye universidades, colegios, hospitales, supermercados, etc.

3. Actividades Productivas: todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto similar, como grandes depósitos, talleres o bodegas industriales. La SEREMI de Salud clasifica las industrias en

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peligrosa, contaminante, inofensiva o molesta. Si una industria recibe la calificación de inofensiva, se asimila por expresa disposición de la Ordenanza al uso equipamiento, por tanto en un lugar de la comuna en que el plan regulador admita equipamiento, podría existir una industria, en la medida en que haya sido calificada como inofensiva. Ej. Panadería.

4. Infraestructura: edificaciones o instalaciones y redes o trazados destinados a: a. Infraestructura de transporte: Ej. estaciones de transporte terrestre, marítimo o aeropuerto b. Infraestructura sanitaria: Ej. plantas de captación, distribución o tratamiento de agua

potable o servidas c. Infraestructura energética. Ej. centrales de generación y distribución de energía.

Las redes de distribución y servicio domiciliario y trazados viales se entenderán siempre admitidas.

Las instalaciones de este tipo de uso calificado como contaminantes y/o peligrosos deberán

localizarse fuera de límites urbanos.

5. Espacio Público: sistema vial, plazas y áreas verdes públicas, en su calidad de bienes nacionales de uso público. Se entenderán siempre admitidas, salvo que se trate de zonas declaradas de construcción obligatoria enterada. En esta zona de espacio público por regla general no puede haber construcciones excepto hasta un 5% del terreno bajo ciertas condiciones que establece la norma, es decir podría ocuparse hasta un 5% y hasta un 10% bajo otros supuestos de una plaza pública para establecer construcciones.

6. Área Verde: parques, plazas y áreas verdes destinadas a área verde, que no son bienes nacionales de uso público, cualquier sea su propietario. Se podrá autorizar la construcción de edificios de uso público o con destino complementarias al área verde, siempre que el área destinada a estos usos no ocupe más del 20% de la superficie total del predio destinada a uso de área verde en el instrumento de planificación. Áreas verdes definidas en el PRC: Autorizaciones al proyecto presentado serán otorgadas por el DOM, previo informe de asesor urbanista. Áreas verdes definidas en el PRI: autorización será otorgada por la SEREMI del MINVU previa consulta a la municipalidad. Obtenida la autorización, las construcciones deberás obtener permiso de edificación ante la DOM. Se entenderán siempre admitidos como destinos complementarios y compatibles los equipamientos científico, culto y cultural, deporte y esparcimiento. Áreas verdes públicas o privadas señaladas en instrumentos solo podrán ser destinadas a otros usos mediante modificación del instrumento. Una zona de construcción obligatoria no se puede destinar a área verde, por ejemplo en la calle ahumada se demuele un edificio, no podría establecerse un área verde, porque éstas son áreas particulares, las cuales deben estar establecidas en el plan regulador, no así la presunción que se hace en cuanto a lo residencial.

Estos son los tipos de suelo que establece la ordenanza, sin perjuicio de que en la práctica el plano

regulador establezcan una serie de usos de suelo más detallada aún. Si la comuna coincidiera con la

ciudad, entonces siempre tendrían que haber estos seis usos del suelo pero no es así, pues existen

comunas que son exclusivamente residenciales. En la comuna no existe una norma que obligue a

establecer estos 6 usos de suelos, estableciendo solo los “agradables”.

La importancia del Uso del suelo

Todas las edificaciones deben ser concordantes con el uso del sueño establecido, ya sea para requerir un

permiso de edificación o para no sufrir un congelamiento.

Dos consecuencias:

Obligatoriedad del cumplimento de las disposiciones sobre uso de sueño establecidas en el plan regulador respectivo.

Usos de suelo regulan las zonas urbanas, lo cual concuerda con la competencia de PRC que son los que fijan este límite urbano.

1. Determina el destino de las construcciones, es una norma obligatoria que debe cumplirse. Construcciones que se hagan con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley Construcciones ya construidas, cuando cambia el uso del suelo y de esas construcciones en

contradicción con la norma, éstas se entienden congeladas. 2. Las patentes que se soliciten y se otorguen por las Municipalidades, deben ser concordantes con los

usos del suelo. Siempre que se pide ese tipo de patente, hay que pedir un informe al DOM, ya que es

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éste quien determina si el uso del suelo es concordante con la patente. Eventual sanción de destitución para la autoridad o funcionario que otorgue una patente en contra versión a los usos del suelo.

3. Plusvalía de los terrenos: Dependiendo de los usos permitidos, la valorización de ellos puede cambiar radicalmente.

4. Congelamiento: al modificarse los usos del suelo a través de una modificación de un plan regulador puede que quede con un uso del suelo que no es compatible con la construcción que ya existe, caso en que éstas quedan congeladas. Esto implica que no se puede aumentar el volumen de las construcciones, sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarán afectos a dicho congelamiento, como asimismo las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus estructuras y de sus instalaciones.

¿Cómo se fija el uso del suelo? a través de un PRC

¿Cómo se modifican? Igual que la modificación del PRC

Zonificación por uso del suelo: El instrumento de planificación puede dividir el territorio en varias zonas y

dentro de cada una de ellas puede establecerse usos de sueño. Dentro de una zona se deben establecer

iguales condiciones de uso de suelo.

En las áreas rurales, se prohíbe a los dueños de predios colindantes con los caminos públicos nacionales

ocupar las franjas de 35 metros, medidas a cada lado de los cierros actuales a los que se ejecuten en

variantes o caminos nuevos nacionales, con construcciones que en el futuro perjudiquen su ensanche. La

apertura de nuevos caminos o calles que desemboquen en los caminos de carácter nacional o regional,

requerirán autorización de la Dirección de Vialidad del Ministerio de Obras Públicas, previo informe de la

Dirección de Planificación del Desarrollo Urbano del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, cuando ellos

incidan en las áreas de los Planos Reguladores Intercomunales.

Fusión: La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de

aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Cuando resulten terrenos de 2.500

m2. o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico". Se refiere

a terrenos que son colindantes, que tienen su propio título de dominio, su propio rol cuando lo adquiere

el mismo dueño en zona urbana. Para efecto de edificar debe efectuar previamente la fusión. Entonces,

estos predios pasan a tener una sola individualidad, teniendo el mismo rol, con un solo avalúo. La fusión

la autoriza el Director de Obras Municipales. Se requiere:

Que los predios sean colindantes, Que pertenezcan al mismo dueño. Debe acompañarse un plan a escala con la superficie de cada predio y con los

deslindes exactos. Aprobada esa fusión por resolución del Director, que no la puede negar (no es una facultad discrecional),

se envía copia autorizada de ella al SII, que procederá a eliminar los roles antiguos y dar un nuevo rol. Y a

su vez, ese plan de fusión, con la resolución que lo autoriza, se envía también al Conservador de Bienes

Raíces.

El uso del subsuelo

1.- Uso de subsuelo de dominio particular.

El derecho de dominio no solo se ejerce sobre la horizontalidad del terreno, sino también hacia lo alto.

Es dueño hasta donde le permita el PR de edificar en altura. El derecho de dominio se ejerce sobre el

subsuelo privado del terreno horizontal. Así se pueden hacer estacionamiento o cualquier otro uso que

permita el PR. Se regula en el respectivo PR comunal, la que se puede solicitar por el respectivo

Certificado de Informaciones Previas en la Dirección de Obras Municipales.

2.- Uso del subsuelo en los bienes nacionales o de uso público.

El particular concesionario financiaba toda la obra (hasta el día de hoy) y como contrapartida el Estado le

da la explotación de la obra: así el particular controla la obra y la explota, por un periodo determinado,

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que le permita recuperar la inversión y obtener una utilidad razonable. Ha sido una ley exitosa, aunque

los particulares señalan que cada vez se hace más caro transitar por las carreteras o vías públicas. Esto se

introdujo en la LOCM que en su art. 5 señala que los bienes nacionales y de uso público, incluido el

subsuelo existentes en la comuna, son administrados por los Municipios, incluido su subsuelo. Se pueden

otorgar tanto permiso como concesión:

Permiso: Es autorización unilateral de la autoridad, y es precario. Podrán ser modificados o dejados sin efecto, sin derecho a indemnización.

La concesión: Es un contrato administrativo, donde la autoridad cede el uso a un particular por un precio determinado. Esa es la RG. En la concesión no se puede poner término anticipado, debiéndose pagar una indemnización si se hiciere, salvo que éste se haya producido por incumplimiento de obligaciones del concesionario.

Requisitos de concesiones:

Otorgamiento a través de licitación pública. Esto significa por parte de la autoridad: 1. Preparación y elaboración de las bases 2. Llamado a la licitación pública. 3. Adjudicación de licitación a quien estimen más conveniente, que no siempre es el que ofrece

la tarifa más baja, sino quien otorga más garantías. 4. Reducción a Escritura Pública. 5. Inscripción en un registro especial del CBR respectivo.

Las concesiones para construir y explotar el subsuelo se otorgarán previa licitación pública y serán transferibles, asumiendo el adquiriente todos los derechos y obligaciones que deriven del contrato de concesión.

La transferencia deberá ser aprobada por la municipalidad dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la solicitud.

La municipalidad solo podrá rechazar la transferencia por no concurrir en el adquirente estos requisitos. La persona a la que se le transferirá la concesión debe tener los mismos requisitos que tenía el concesionario.

El concesionario podrá dar en garantía la concesión y sus bienes propios destinados a la explotación de ésta.

Los CBR llevarán un registro especial en que se inscribirán y anotarán estas concesiones, sus transferencias y garantías.

El concesionario no puede hacerse dueño de sustancias minerales o de objetos que aparezcan en el subsuelo.

Causales de extinción: o Cumplimiento del plazo por el que se otorgó o Incumplimiento grave de las obligaciones impuestas al concesionario: Es indispensable

que en la elaboración de bases se certifique expresamente que se considera incumplimiento grave.

o Mutuo acuerdo entre la municipalidad y el concesionario. CASO: Concesionario que tiene la concesión por 15 años y lleva 10 años de concesión, se le presenta un

interesado para la transferencia pero lo quiere no por 5 años sino por 10 ¿Puede hacerlo? No pues nadie

puede transferir más derechos de los que tiene y además, se estaría saltando la licitación pública si se

admite una nueva concesión más allá del plazo.

Subdivisiones y urbanización del suelo

En zona urbana:

Clases de subdivisiones y urbanizaciones:

1) Subdivisión de terrenos (simple subdivisión predial): Aquellos en que no es necesario efectuar obras de urbanización porque son suficientes las existentes. Ej. Inmueble en que el propietario decide dividirlo a su vez en 3 inmuebles (estando ya todo urbanizado). Dicha subdivisión debe estar sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos:

Elaborar un plan de subdivisión, indicando la superficie predial mínima de cada loteo que resultará de la subdivisión y sus deslindes firmado por arquitecto, el que deberá ser llevado a la DOM para su aprobación. Una vez aprobado por la DOM, deberá ser inscrito en el CBR.

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La subdivisión predial realizada por el propietario del inmueble, no lo obliga a vender los inmuebles resultantes de la subdivisión, ya que solo se considera como una potencial compraventa.

2) Loteos de terrenos: Cumplen con la urbanización de terrenos. Debe existir un plan regulador que contenga dichos loteos firmado por arquitecto, el cual deberá ser presentado al DOM, quien no lo aprobará mientras no se efectué la urbanización correspondiente. Urbanización: comprende el pavimento de las calzadas, la construcción de las aceras, la luz eléctrica, el ornato, el desagüe de aguas lluvias y de aguas servidas y la defensa del terreno

3) Urbanización de loteos existentes: cuyas obras de infraestructura sanitaria y energética y de pavimentación no fueren realizadas oportunamente. Carecen de urbanización suficiente (loteos irregulares)

¿Dónde se urbaniza?

En el espacio público existente

Al interior de un predio en las vías contempladas en un proyecto de loteo

O en el área del predio que estuviere afectada a utilidad público por el Instrumento de Planificación Territorial

¿Quién urbaniza?

Al interior de un predio su propietario

En el espacio público municipalidad y otros organismos públicos

Principios por los que rigen las subdivisiones, loteos y urbanizaciones de loteos

1) Principio de estrictez: el loteo para ser aprobado debe cumplir con todas las normas que señala la legislación urbanística, esto es, la ley, la ordenanza y los planes reguladores.

2) Principio de accesibilidad: los sitios o lotes resultantes de una subdivisión, loteo o urbanización, estén edificados o no, deberán tener acceso a un espacio de uso público. No puede haber predios incomunicados.

3) Principio de automatización: todo plano aprobado de subdivisión, loteo o urbanización pasará automáticamente a ser parte del plan regulador de la comuna.

4) Principio de archivo: los originales de los planos de loteo o de subdivisión deberán archivarse en la DOM y una copia de los mismos quedará en CBR. Habrán copias también cuando no exista PRC, en el gobierno regional, en al DDU y en la SEREMI del MINVU.

Obligaciones del urbanizador:

Las cesiones gratuitas y obligatorias

Para urbanizar un terreno el propietario deberá ejecutar, a su costa, el pavimento de calles, pasajes, instalaciones sanitarias y energéticas.

Elaborar, aprobar y ejecutar un estudio de impacto sobre el transporte urbano (EISTU)

A la solicitud de permiso de edificación de proyectos, se debe acompañar un EISTU, suscrito por profesional especialista y aprobado por la unidad de tránsito y transportes públicos de la municipalidad por la SEREMI del ministerio de transportes y telecomunicaciones.

La DOM de acuerdo a este estudio establecerá adecuaciones que debe efectuar el proyecto, cuyo cumplimiento se hará exigible a la recepción definitiva.

Prohibiciones del urbanizador

Celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de los terrenos. Excepción: la DOM podrá autorizar las ventas y adjudicaciones extendiendo el correspondiente certificado de urbanización, previo otorgamiento de garantías por el monto total de las obras de urbanización pendientes.

No podrá inscribirse en el CBR ninguna transferencia parcial del dominio o adjudicación de trenos sin un certificado de la DOM que acredite que la calle o avenida en que se halla situado el predio está debidamente urbanizada o que su urbanización ha sido garantizada.

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Excepción: el propietario de los terrenos podrá enajenar parte de ellos en favor de las cooperativas de viviendas, sin cumplir con las exigencias de urbanización necesarias, previa autorización de la SEREMI otorgada a la respectiva cooperativa. En este caso, la cooperativa de vivienda asumirá la responsabilidad de ejecutar las obras de urbanización. Podrá cumplir esta obligación en dos etapas:

1) Primera etapa: ejecutará las redes de agua potable, alcantarillado y electricidad y la pavimentación. La DOM hará la recepción de estas obras y se recibirá de viviendas que se construyan o se hayan construido, lo que le permitirá a la cooperativa entregar las viviendas para el uso y goce de sus socios.

2) Segunda etapa: deberá ejecutar las restantes obras de pavimentación, mientras esto no ocurra la cooperativa no podrá efectuar las transferencias de dominio o adjudicaciones de lotes y viviendas a sus socios. Los notarios no autorizarán las escrituras ni los CBR inscribirán las transferencias y adjudicaciones que no cumplan requisitos señalados.

3) Subrogación por cambio de deudor: la DOM podrá excepcionalmente y solo en zonas urbanas autorizar la subdivisión y enajenación de terrenos en lotes de dos hectáreas cada uno, a lo menos, frente a calles inexistentes, sin cumplir con exigencias de urbanización, siempre que el propietario ceda gratuitamente los especiaos de uso público contemplados en los planes reguladores o seccionales y ordenanzas. El adquirente del lote es quien debe rendir la garantía de urbanización.

Garantías

Para que un loteo sea aprobado, no basta con que cumpla con los 4 principios y con lo dispuesto en la

legislación urbanística. Además se requiere que dichos loteos sean urbanizados por su propietario, pero

la ley permite la aprobación de un loteo en que no se hayan realizado todas las obras necesarias de

urbanización, siempre que el loteador garantice la totalidad de las obras de urbanización, no cumpliendo

con esto la municipalidad ejecutará la garantía ofrecida por el loteador, ya sea, por cuenta propia o

mediante encargo a un tercero, con el objetivo de completar la urbanización.

Esta garantía podrá consistir en valores hipotecarios reajustables u otros garantizados por el estado,

boletas bancarias pólizas de seguros. Las instituciones que hubieren emitido el documento pagaran los

valores garantizados con el solo mérito del certificado que otorgue el DOM, en el sentido de que las

obras no se han ejecutado total o parcialmente y que el plazo está vencido.

Cesiones gratuitas y obligatorias:

Son una carga que recae sobre las urbanizaciones de terrenos que consiste en ceder gratuita y

obligatoriamente a la municipalidad respectiva hasta un 44% de su terreno con el fin de contribuir con la

circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades recreativas y deportivas, y para equipamiento. Estos

pasarán a ser bienes nacionales de uso público, cuyo límite corresponde al44%.De la superficie

resultante de la aplicación de porcentaje a un 20% de dicha superficie para actividades deportivas y

recreacionales que se desarrollen en espacios abiertos y descubiertos. Las cesiones deberán

materializarse en las áreas declaradas de utilidad pública por el IPT.

Constituye delito, cualquier forma de enajenación de aquellos sitios resultantes del loteo que no

estuviesen urbanizados. La pena asignada a dicho delito corresponderá a presidio menor en su grado

máximo. Los Directores de Obra y los SEREMI del Ministerio de Obras Públicas, se encuentran obligados

a realizar la denuncia de dicho delito ante el Ministerio Público. El único caso en que se permite la

enajenación antes de realizarse la urbanización, se constituye cuando el loteador otorga garantía de

urbanización.

Después de cumplir con todos los requisitos para la aprobación del loteo, su propietario deberá efectuar

el pago del derecho municipal, el cual asciende al 2% del avaluó fiscal del loteo. Los notarios de los

conservadores de bienes raíces se encuentran obligados en cualquier venta de loteo, a insertar el

certificado del Director de Obras Municipales, expresando que se encuentran cumplidas las obras de

urbanización o bien que estás se encuentran total y absolutamente garantizadas.

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La Expropiación

Art. 19 Nº24 de la CPR, por una parte relega el dominio o derecho de propiedad a la categoría de

garantía constitucional y por otra parte, establece como contrapartida la función social de la propiedad

en el sentido que estará sujeta a todas las limitaciones que imponga el interés general y el interés

nacional. Todas las normas urbanísticas son de limitaciones del derecho de propiedad.

Este numeral no solamente contempla las limitaciones, sino que también la privación del derecho de

propiedad, denominado expropiación.

La expropiación procederá por causa de:

Utilidad pública: significa beneficio de carácter general para la colectividad.

Interés nacional

Tiene que haber una declaratoria utilidad pública, tiene que ser calificada por una ley especial. El

propietario siempre deberá ser indemnizado en el daño patrimonial efectivamente causado con motivo

de la expropiación, dejando de lado lo moral. Aunque lo que se indemniza es el daño emergente, no se

descarta el lucro cesante. El expropiado no podrá ser desposeído de su propiedad, sin previo pago de la

indemnización que se hará en dinero en efectivo. Siempre habrá el derecho a reclamar de la

expropiación y aunque la Constitución no lo dice, ésta puede por la validez del acto expropiatorio y

también por el monto de la expropiación.

Procedimiento de expropiación

Existe un procedimiento único de expropiación que uniformó todos los procedimientos. Definición de expropiación: Acto administrativo, en virtud del cual, el Estado, priva de su propiedad a una persona por razones de utilidad pública calificada por ley y previo pago de la indemnización correspondiente. No se puede expropiar para dar cumplimiento al plan regulador en zona rural, porque, en zona rural no hay plan regulador. Características de la expropiación:

Es un acto administrativo unilateral que no requiere el consentimiento del expropiado

Tiene que cumplir, además de las normas constitucionales y las normas del DL 2186, las normas de la ley sobre procedimiento administrativo.

En virtud de la expropiación, el ente expropiante, adquiriere por un modo de adquirir originario y no derivativo, de forma que cuando se perfecciona el acto expropiatorio queda sin efecto todos los gravámenes, derechos reales en relación a la cosa expropiada. No hay que ceñirse como en los modos de adquirir derivativos a toda la cadena anterior de traspaso del dominio porque estamos ante una institución dirigida por el Derecho Público, y que obedece a causa de utilidad pública e interés general, la que no puede ser dilatada por problemas que pudiera tener el dominio radicado en la cosa expropiada.

El modo de adquirir en el caso de expropiación es la ley.

La indemnización no es precio, por lo que no se le pueden aplicar las normas del Derecho Civil relativa al precio. Nunca podrá existir lesión enorme.

No se requiere el consentimiento del expropiado, se entiende perfeccionada la expropiación por el solo acto de consignarse la indemnización provisoria del tribunal, independientemente de que la persona retire o no retire su monto.

¿Quién puede expropiar? El Estado a través de:

Municipios

SERVIU

Gobiernos regionales

Fisco cuando lo hace la dirección de vialidad del MOP Por RG solo pueden expropiar aquellas instituciones del Estado que se encuentran expresamente facultadas para eso

Etapas de la expropiación

1. Los actos preparatorios

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Se declaran por un decreto o resolución, acto administrativo que tiene que cumplir con las normas de la LBPA, declara en estudio la expropiación en estudio de un inmueble determinado, individualizado debidamente e indicando sus aparentes propietarios.

Expropiación de vialidad de obras públicas: Decreto supremo del MOP.

Expropiación la realizan las municipalidades: Decreto alcaldicio.

Expropiación la realiza el Gobierno Regional: Son resoluciones

Expropiación la realiza el SERVIU: Son resoluciones Debe ser publicado en el DO y se inscribe en el CBR, desde ese momento, el bien se torna incomerciable y no puede realizarse ningún acto jurídico sobre este. Objetos del acto preparatorio:

Se declara en estudio la expropiación de un inmueble

El ente expropiante tiene derecho a visitar el inmueble, practicar un reconocimiento del estado en que se encuentra, y a designar una comisión de “hombre bueno” que tasan provisionalmente el inmueble.

Este acto preparatorio o resolución tiene vigencia de 90 días, plazo dentro del cual el ente expropiante tiene que llevar la expropiación, si no lo hace hay caducidad.

2. El acto expropiatorio propiamente tal

Emana de una resolución o de un decreto, según sea la calidad del ente expropiante, además de los requisitos básicos de todo acto administrativo:

a. Tiene que tener un número, una fecha y estar firmada b. Debe individualizar perfectamente el inmueble que se está expropiando, indicando su rol de

avalúo y señalando, cual es la ley que autoriza esa expropiación. c. La declaratoria utilidad pública para el caso concreto de que se trata d. Nombre de los propietarios que serán los que aparecerán como tales: en el rol de avalúo o

en el CBR. e. Señalar monto de la indemnización provisoria.

Debe publicarse en el D.O en dos oportunidades durante su mes de su publicación: al día 1º y al día 15, y si estos días son feriados, se publicarán al día hábil siguiente.

Posesión material del inmueble expropiado En esta etapa de la expropiación, lo ideal es que el expropiado se dirija donde el expropiante y le exprese que “está conforme con el acto de expropiación”, lo que finalizaría el procedimiento expropiatorio. El ente expropiante no puede tomar posesión material del inmueble sin:

1) Pedir autorización judicial al Juez de letras donde se encuentra emplazado el inmueble. 2) Y mediante un otrosí, debe acompañar la consignación.

Reclamo del expropiado. El tribunal competente será aquel donde el expropiante solicita autorización judicial para la posesión material del predio. En este procedimiento, la reclamación y la consignación se llevan en expedientes separados porque la reclamación no suspende la toma material (ergo, no suspende la expropiación en sí). La reclamación puede versar sobre: Reclamación acerca de la validez del acto expropiatorio: Caso muy raro, porque los órganos públicos

son muy acuciosos para decretar la expropiación. Sin embargo, el órgano expropiante puede incurrir en errores en el procedimiento de expropiación. Ésta reclamación se tramita como juicio sumario, ante el tribunal competente.

Reclamación en caso de expropiación parcial: Ocurre cuando se realiza una expropiación parcial, y el resto del inmueble expropiado, carece de utilidad para el expropiante, pudiendo solicitar la expropiación total. Esta reclamación se tramita como juicio sumario.

Reclamación referida al monto de la expropiación. En este caso, el tribunal competente es aquel en que se practicó la consignación. Se trata de una demanda por lo que debe cumplir con los requisitos de ellas y además con ciertas menciones:

a) Expropiado debe indicar precisamente el monto que pretende que se le pague. b) Expropiado debe nombrar un perito.

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c) Si se valdrá de testigos, tiene que indicarlos en ese mismo escrito. La contestación de esta reclamación debe cumplir con los requisitos generales, y además el ente expropiante debe designar un perito e indicar testigos. La prueba.

No existe auto de prueba, sino que se abre un término probatorio de 8 días. No es necesario presentar lista de testigos, puesto que se presentan en la contestación.

A falta de acuerdo entre las partes, el juez designará el perito (pagado por ambas partes)

Se aplican reglas de la sana crítica.

Prueba instrumental: 1. Invocar copia autorizada de EP de CV que tiene un precio muy superior a lo que me quieren

pagar por expropiar; o 2. Copia autorizada de EP de ventas que realizadas en el mismo sector, durante último tiempo y

acerca de terrenos similares. Estos documentos se acompañan como referencia, puesto que, el expropiado debe probar que le están pagando un valor inferior por metro cuadrado, y se debe indemnizar el daño patrimonial efectivamente causado, por lo que se debe pagar el valor comercial de la propiedad y no el avalúo fiscal.

Recursos contra la sentencia Recurso de apelación ante C.A respectiva, que se tramitará al igual que la apelación de los incidentes. En contra de la sentencia dictada por la C. A procede el recurso de casación:

a) En la forma: Ej. Juez de primera instancia fijó una indemnización, y la C.A acoge la rebaja en el monto de la indemnización sin dar un argumento. b) En el fondo

Situación de los derechos reales y personales (incidentes) sobre el inmueble expropiado

La expropiación es un modo de adquirir originario, por lo que quedan sin efecto embargos, subdivisiones y derechos reales constituidos sobre el inmueble, además de los derechos personales. Distinguir: a) Personas que perdieron sus derechos reales constituidos sobre la cosa, tienen el derecho de accionar sobre el monto de la indemnización por vía incidental, dentro del procedimiento expropiatorio. Este incidente se va a seguir entre la persona que aduce haber perdido un derecho real y el expropiado. Si el incidente prospera, se rebajará del monto de la indemnización. Requisitos del incidente:

Que este derecho real emane de un título,

De una sentencia judicial firme, con anterioridad del acto expropiatorio,

Si se funda en una EP, que sea anterior al acto expropiatorio,

Todo derecho real debe emanar de un título anterior al acto expropiatorio. b) Respecto de los derechos personales: El incidente se sigue entre el titular del derecho personal y el ente expropiante. No se rebaja el monto de la indemnización, sino que a su titular se le pagará adicionalmente al monto de la expropiación. c) De recolección de frutos: Incidente de escasa ocurrencia, puede ocurrir en materias de expropiación que realiza el MOP. La jurisprudencia ha entendido que se refiere a frutos naturales y no civiles. El ente expropiante puede tomar dos actitudes:

i. Darle el plazo que pide el expropiado para recoger sus frutos naturales, o ii. Aumentar un poco el monto de la indemnización.

Plazos: Plazo prorrogable por una sola vez debiendo tramitarse de la misma manera que la modificación de un plan regulador. Son:

10 años para el ensanche de las vías principales, y

5 años para el ensanche de las vías secundarias y de los parques