ANTEPROYECTO DE

REGLAMENTO DE

PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y

DISCIPLINA URBANÍSTICA DE

EUSKADI

DECRETO …../……,

25 de marzo de 2015

1

25/03/2015

ÍNDICE PREÁMBULO ................................................................................................................................... 1 TÍTULO I. PLANEAMIENTO .......................................................................................................... 11 CAPÍTULO I. Clasificación y calificación del suelo ........................................................................ 11 SECCIÓN 1ª. CLASIFICACIÓN ..................................................................................................... 11 Artículo 1. Clasificación urbanística ............................................................................................... 11 Artículo 2. Suelo urbano. Trama o malla urbana ........................................................................... 11 Artículo 3. Servicios urbanísticos requeridos para el suelo urbano ............................................... 12 Artículo 4. Reglas para la clasificación como suelo urbano ........................................................... 13 Artículo 5. Suelo urbano. Categorías ............................................................................................. 13 Artículo 6. Condición de solar ........................................................................................................ 14 Artículo 7. Suelo urbanizable. Categorías ...................................................................................... 14 Artículo 8. Programación del suelo urbanizable sectorizado ......................................................... 15 Artículo 9. Suelo no urbanizable. ................................................................................................... 15 SECCIÓN 2ª. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE .......................................................... 16 Artículo 10. Régimen de ordenación y autorización de usos y actividades en el suelo no urbanizable ..................................................................................................................................... 16 Artículo 11. Tipos de usos y actividades en el suelo no urbanizable ............................................. 17 Artículo 12. Usos declarados de interés público en suelo no urbanizable. Requisitos y condiciones ..................................................................................................................................... 17 Artículo 13. Procedimiento para la declaración de utilidad pública ................................................ 18 Artículo 14. Régimen específico de los núcleos rurales ................................................................ 19 Artículo 15. Definición de los caracteres de núcleo rural ............................................................... 20 Artículo 16. Núcleos rurales que no hubieran completado su desarrollo ....................................... 20 Artículo 17. Deberes y cargas en núcleo rural ............................................................................... 21 Artículo 18. Delimitación, regularización de la configuración física de las fincas y obtención de los servicios urbanísticos .......................................................................................................... 21 Artículo 19. Reconstrucción de caseríos. Límites .......................................................................... 22 Artículo 20. Edificaciones residenciales inservibles por caso fortuito, fuerza mayor o expropiación forzosa ...................................................................................................................... 23 Artículo 21. Sustitución de edificaciones residenciales habitadas y afectadas por la legislación sectorial en suelo no urbanizable ................................................................................. 23 Artículo 22. Reconstrucción de caseríos y edificaciones. Procedimiento ...................................... 24 SECCIÓN 3ª. PARCELACIÓN Y SEGREGACIÓN ....................................................................... 24 Artículo 23. Definiciones de parcelación rústica y urbanística ....................................................... 24 Artículo 24. Parcelaciones ilegales ................................................................................................ 25 Artículo 25. Parcelaciones indivisibles ........................................................................................... 25 Artículo 26. Régimen ...................................................................................................................... 25 Artículo 27. Licencia o declaración ................................................................................................. 26 Artículo 28. Procedimiento ............................................................................................................. 26 SECCIÓN 4ª. DE LOS USOS PROVISIONALES .......................................................................... 26 Artículo 29. Determinación y régimen de autorización de los usos provisionales ......................... 26 Artículo 30. Autorización de usos provisionales ............................................................................. 27

2

25/03/2015

CAPÍTULO II. Ordenación urbanística ........................................................................................... 28 SECCIÓN 1ª. ESTRUCTURAL Y PORMENORIZADA .................................................................. 28 Artículo 31. Determinaciones de ordenación estructural ............................................................... 28 Artículo 32. Determinaciones de ordenación pormenorizada ........................................................ 30 SECCIÓN 2ª. RESERVAS. ESTÁNDARES ................................................................................... 31 Artículo 33. Estándares urbanísticos. Conceptos .......................................................................... 31 Artículo 34. Los estándares urbanísticos legalmente previstos ..................................................... 32 Artículo 35.Cumplimiento de los estándares de edificabilidad máxima y mínima ......................... 32 Artículo 36. Autorización de variaciones en los estándares de edificabilidad ............................... 33 Artículo 37. Estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales ...................................................................................... 33 Artículo 38. Estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones, equipamiento de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado de actuaciones integradas .................................................................................................................. 35 Artículo 39. Imposibilidad de cumplimiento total o parcial de los estándares de dotaciones de equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado ....................... 36 Artículo 40. Cumplimiento de los estándares dotacionales de sistemas generales y locales en suelo urbano con dimensiones adecuadas y al servicio de un área homogénea más amplia ...... 36 Artículo 41. Estándares de dotaciones locales en suelo urbanizable ............................................ 37 Artículo 42. Estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública ..................................................................................................................... 39 Artículo 43. Modo de cumplimiento de los estándares de vivienda de protección pública ............ 40 Artículo 44. Unidades de ejecución exentas de la obligación de reserva de suelo para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública ......................................................... 40 Artículo 45. Cumplimiento en municipios no obligados .................................................................. 41 Artículo 46.Condiciones legales mínimas para la autorización de transferencias de edificabilidad residencial protegida así como de su complimiento global ...................................... 41 Artículo 47. Autorización de las transferencias o del cumplimiento global de la edificabilidad residencial protegida ................................................................................................ 42 Artículo 48. Definición de alojamiento dotacional .......................................................................... 43 Artículo 49. Estándar legal de suelo para alojamientos dotacionales ............................................ 43 Artículo 50. Cómputo y cumplimiento del estándar de alojamientos dotacionales ........................ 43 Artículo 51. Revisión total o parcial de la ordenación estructural y los estándares urbanísticos .. 44 Artículo 52. La modificación puntual de la ordenación estructural y el cumplimiento de los estándares urbanísticos ................................................................................................................. 44 Artículo 53. Cumplimiento de los estándares de vivienda de protección pública en reclasificaciones de terrenos a suelo urbano ................................................................................. 45 CAPÍTULO III. Planeamiento urbanístico ....................................................................................... 45 SECCIÓN 1ª. DISPOSICIONES GENERALES ............................................................................. 45 Artículo 54. Tipología. Clases de planes ........................................................................................ 45 Artículo 55. Restantes instrumentos de ordenación urbanística e instrumentos complementarios ............................................................................................................................ 46 SECCIÓN 2ª. PLANES Y RESTANTES INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. DETERMINACIONES..................................................................................................................... 46 Artículo 56. Plan general de ordenación. Objeto y determinaciones ............................................. 46 Artículo 57. Plan de compatibilización de planeamiento general. Objeto y determinaciones ....... 49 Artículo 58. Plan de sectorización. Objeto y determinaciones ....................................................... 49

3

25/03/2015

Artículo 59. Planes parciales. Objeto y determinaciones ............................................................... 49 Artículo 60. Planes especiales. Objeto........................................................................................... 51 Artículo 61. Planes especiales. Determinaciones .......................................................................... 51 Artículo 62. Estudios de detalle ...................................................................................................... 52 Artículo 63. Ordenanzas de urbanización y edificación ................................................................. 53 Artículo 64. Catálogos. Objeto y determinaciones ......................................................................... 53 SECCIÓN 3ª. CONTENIDO DE LOS PLANES. DOCUMENTACIÓN ........................................... 54 Artículo 65. Normas comunes ........................................................................................................ 54 Artículo 66. Plan general ................................................................................................................ 55 Artículo 67. Planes de sectorización .............................................................................................. 56 Artículo 68. Planes parciales .......................................................................................................... 56 Artículo 69. Planes especiales ....................................................................................................... 58 Artículo 70. Estudios de detalle ...................................................................................................... 59 Artículo 71. Ordenanzas y catálogos ............................................................................................. 60 SECCIÓN 4ª. PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN DE LOS PLANES Y OTROS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA. TRAMITACIÓN ....................................... 60 Artículo 72. Silencio administrativo positivo en la tramitación de planeamiento ............................ 60 Artículo 73. Actos preparatorios. Suspensión del otorgamiento de licencias ................................ 61 Artículo 74. Efectos del acuerdo de suspensión de licencias ........................................................ 62 Artículo 75. La evaluación ambiental estratégica en la formulación, tramitación y aprobación del planeamiento urbanístico ......................................................................................................... 62 Artículo 76. Planes urbanísticos que prevén intervenciones en suelos de alto valor agrológico ....................................................................................................................................... 63 Artículo 77. El programa de participación ciudadana y consejo asesor de planeamiento ............. 63 Artículo 78. Formulación y tramitación del plan general ................................................................ 64 Artículo 79. Aprobación definitiva del plan general ........................................................................ 65 Artículo 80. Planes de compatibilización y planes de sectorización .............................................. 66 Artículo 81. Tramitación de los planes parciales ............................................................................ 66 Artículo 82. Aprobación definitiva del plan parcial ......................................................................... 68 Artículo 83. Tramitación y aprobación de planes especiales ......................................................... 68 Artículo 84. Otros instrumentos de ordenación urbanística ........................................................... 69 SECCIÓN 5ª. PUBLICIDAD DE LOS PLANES.............................................................................. 69 Artículo 85. Trámite de información pública ................................................................................... 69 Artículo 86. Registro Vasco de Planeamiento ................................................................................ 70 Artículo 87. Registro y publicidad de los planes en sede municipal .............................................. 70 Artículo 88. Solicitud de información urbanística ........................................................................... 71 SECCIÓN 6ª. VIGENCIA, REVISIÓN Y MODIFICACIÓN DE LOS PLANES ............................... 71 Artículo 89. Vigencia....................................................................................................................... 71 Artículo 90. Alteración del contenido de los planes de ordenación urbanística. Revisión y modificación .................................................................................................................................... 71 Artículo 91. Revisión de la ordenación urbanística estructural. Revisión total o parcial ................ 72 Artículo 92. Revisión por reconsideración total de la ordenación .................................................. 72 Artículo 93. Modificación de la ordenación urbanística estructural ................................................ 72 Artículo 94. Revisiones y modificaciones de planeamiento. Procedimiento y documentación ..... 73 CAPÍTULO IV. Efectos de la entrada en vigor del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y usos preexistentes ........................................................................................ 73

4

25/03/2015

Artículo 95. Edificaciones, construcciones, instalaciones y usos no conformes con el planeamiento .................................................................................................................................. 73 Artículo 96. Régimen jurídico de las edificaciones, construcciones e instalaciones en situaciones de fuera de ordenación y disconformes con el planeamiento..................................... 74 Artículo 97. Limitación temporal de la situación fuera de ordenación o de disconformidad con el planeamiento ....................................................................................................................... 74 CAPÍTULO V. Intervención administrativa en el mercado del suelo .............................................. 75 SECCIÓN 1ª. PATRIMONIOS MUNICIPALES DE SUELO ........................................................... 75 Artículo 98. Concepto y naturaleza jurídica de los patrimonios municipales de suelo .................. 75 Artículo 99. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios municipales de suelo ................... 76 Artículo 100. Tutela de los bienes y recursos integrantes de los patrimonios municipales de suelo. Registro de explotación y control contable ..................................................................... 77 Artículo 101. Régimen jurídico y contenido del registro de explotación del patrimonio municipal de suelo .......................................................................................................................... 77 Artículo 102. Valoración de los bienes y actualización del registro de explotación ....................... 78 Artículo 103. Gestión del patrimonio municipal de suelo ............................................................... 78 Artículo 104. Destino preferente de los bienes y recursos de los patrimonios municipales de suelo .......................................................................................................................................... 79 Artículo 105. Actos de disposición de los bienes del patrimonio municipal de suelo .................... 80 Artículo 106. Concurso público. Permuta ....................................................................................... 80 Artículo 107. Enajenación directa. .................................................................................................. 80 Artículo 108. Enajenaciones gratuitas o por debajo del valor ........................................................ 81 SECCIÓN 2ª. DERECHOS DE SUPERFICIE................................................................................ 82 Artículo 109. Régimen jurídico del derecho de superficie. Constitución ........................................ 82 Artículo 110. Extinción del derecho de superficie .......................................................................... 82 TÍTULO II. GESTIÓN URBANÍSTICA ........................................................................................... 83 CAPÍTULO I. Requisitos generales para la ejecución ................................................................... 83 SECCIÓN 1ª. FUNCIÓN LEGITIMADORA DEL PLANEAMIENTO............................................... 83 Artículo 111. Gestión urbanística ................................................................................................... 83 Artículo 112. Planeamiento y clase de suelo ................................................................................. 83 Artículo 113. Ejecución de planes territoriales parciales y planes territoriales sectoriales ............ 84 SECCIÓN 2ª. DELIMITACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN ......................................... 84 Artículo 114. Unidades de ejecución completas ............................................................................ 84 Artículo 115. Requisitos para la delimitación de unidades de ejecución. ...................................... 84 Artículo 116. Procedimiento de delimitación .................................................................................. 85 CAPÍTULO II. Estatuto urbanístico de la propiedad ....................................................................... 86 SECCIÓN 1ª. DERECHOS, OBLIGACIONES Y CARGAS DE LOS TITULARES ........................ 86 Artículo 117. Facultad de edificar ................................................................................................... 86 Artículo 118. Limitaciones a la facultad de edificar ........................................................................ 86 SECCIÓN 2ª. CESIONES OBLIGATORIAS Y EDIFICABILIDAD MEDIA ..................................... 87

5

25/03/2015

Artículo 119. Cesiones obligatorias ................................................................................................ 87 Artículo 120. Obligaciones en el suelo no urbanizable .................................................................. 87 Artículo 121. Suelo de dominio público conforme al plan .............................................................. 88 Artículo 122. La edificabilidad correspondiente a la propiedad ..................................................... 88 Artículo 123. Monetarización del 15% de cesión ........................................................................... 88 Artículo 124. Ocupación anticipada de terrenos ............................................................................ 89 Artículo 125. Procedimiento para la ocupación anticipada ............................................................ 89 Artículo 126. Contenido mínimo del acta de ocupación ................................................................. 90 Artículo 127. Cargas reales existentes........................................................................................... 91 CAPÍTULO III. Costes y cargas de urbanización ........................................................................... 92 Artículo 128. Deberes de costear y ejecutar la urbanización ......................................................... 92 Artículo 129. Definición de las cargas de urbanización ................................................................. 93 Artículo 130. Abonos en especie .................................................................................................... 94 Artículo 131. Urbanización y sectorización .................................................................................... 94 Artículo 132. Unidades de ejecución no rentables ......................................................................... 94 Artículo 133. Incumplimiento de las obligaciones y cargas de urbanización ................................. 95 Artículo 134. Conservación de la urbanización .............................................................................. 95 Artículo 135. Cuotas de participación............................................................................................. 95 Artículo 136. Impago de cuotas ...................................................................................................... 96 CAPÍTULO IV. ................................................................................................................................ 96 SECCIÓN 1ª. ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE EJECUCIÓN URBANÍSTICA ......................... 96 Artículo 137. Sujetos, modos y formas para la gestión .................................................................. 96 Artículo 138. Presupuestos de la ejecución ................................................................................... 97 Artículo 139. Actuaciones de las administraciones públicas de la Comunidad Autónoma y de los territorios históricos ........................................................................................................... 97 Artículo 140. Tipos de actuación .................................................................................................... 98 SECCIÓN 2ª. SISTEMAS DE ACTUACIÓN .................................................................................. 98 Artículo 141. Sistemas de actuación .............................................................................................. 98 SECCIÓN 3ª. EL SISTEMA DE CONCERTACIÓN ....................................................................... 99 Artículo 142. Sistema de concertación ........................................................................................... 99 Artículo 143. Plazo para la presentación del proyecto de convenio, bases y estatutos .............. 100 Artículo 144. Sistema de actuación no previsto en el plan. Iniciativa de la propiedad y procedimiento ............................................................................................................................... 100 Artículo 145. Iniciativa de propiedad que no represente como mínimo el 50% ........................... 100 Artículo 146. Constitución de la junta de concertación ................................................................ 101 Artículo 147. Plazo de alegaciones .............................................................................................. 101 Artículo 148. Escritura pública de constitución ............................................................................ 102 Artículo 149. Comunicación de incidencias ................................................................................. 102 Artículo 150. Naturaleza jurídica y funciones de la junta de concertación................................... 103 Artículo 151. Incorporación de empresas urbanizadoras............................................................. 103 Artículo 152. Determinaciones mínimas del convenio ................................................................. 104 Artículo 153. Estatutos ................................................................................................................. 104 Artículo 154. Las bases de actuación .......................................................................................... 105 Artículo 155. Efectos de la constitución de la junta de concertación ........................................... 106 Artículo 156. Anotación registral de la afección de los terrenos .................................................. 106 Artículo 157. Bienes de dominio público e instrumentos de transmisión o agrupación de fincas ....................................................................................................................................... 106

6

25/03/2015

Artículo 158. Exenciones fiscales ................................................................................................. 106 Artículo 159. Ejecución de las obras de urbanización ................................................................. 107 Artículo 160. Contratación de las obras por parte de la junta de concertación ........................... 107 Artículo 161. Enajenación de terrenos y concertación de créditos por la junta de concertación ................................................................................................................................. 108 Artículo 162. Gravamen real de la fincas resultantes .................................................................. 108 Artículo 163. Terrenos de cesión obligatoria y gratuita ................................................................ 108 Artículo 164. Recepción municipal de la urbanización ................................................................. 109 Artículo 165. Incumplimiento de obligaciones por los miembros de la junta de concertación ................................................................................................................................. 109 Artículo 166. Responsabilidad directa de la ejecución de la urbanización .................................. 110 Artículo 167. Infracciones por parte de la junta de concertación ................................................. 110 Artículo 168. Improcedencia de interdictos .................................................................................. 110 SECCIÓN 4ª. EL SISTEMA DE COOPERACIÓN ....................................................................... 110 Artículo 169. El sistema de cooperación ...................................................................................... 110 Artículo 170. Financiación obras de urbanización con inmuebles ............................................... 111 Artículo 171. Distribución de los costes de urbanización ............................................................. 111 Artículo 172. Pago anticipado de gastos de urbanización ........................................................... 111 Artículo 173. Fraccionamientos o aplazamientos de pago .......................................................... 112 Artículo 174. Agrupaciones de interés urbanístico para colaborar en la cooperación ................. 112 Artículo 175. Régimen jurídico de las agrupaciones de interés urbanístico ................................ 112 Artículo 176. Funciones de las agrupaciones de interés urbanístico ........................................... 113 SECCIÓN 5ª. EL SISTEMA DE EXPROPIACIÓN ....................................................................... 113 Artículo 177. La expropiación forzosa .......................................................................................... 113 Artículo 178. Expropiación forzosa por incumplimiento ............................................................... 113 Artículo 179. Valoración bienes y derechos, y existencia de dominio público y vías rurales ...... 113 Artículo 180. Expropiación para la ejecución de sistemas generales .......................................... 114 Artículo 181. Repercusión de los costes de la expropiación ....................................................... 114 Artículo 182. Formulación de la relación de bienes y derechos .................................................. 114 Artículo 183. Liberación de expropiación en el sistema de actuación expropiatoria ................... 115 Artículo 184. Levantamiento de obras en suelos delimitados para su expropiación forzosa ...... 115 Artículo 185. Expropiación individualizada o por tasación conjunta ............................................ 115 Artículo 186. Contenido del expediente de expropiación por tasación conjunta ......................... 116 Artículo 187. Declaración de urgencia de la ocupación ............................................................... 117 Artículo 188. Errores no denunciados en la información pública ................................................. 117 Artículo 189. Pago del justiprecio ................................................................................................. 117 Artículo 190. Consignación en la Caja General de Depósitos ..................................................... 118 Artículo 191. Pago en efectivo o mediante permuta .................................................................... 118 Artículo 192. Pago en parcelas resultantes de la urbanización ................................................... 118 Artículo 193. Toma de posesión ................................................................................................... 119 Artículo 194. Terceros interesados tras la toma de posesión ...................................................... 119 CAPÍTULO V. Concepto, objeto y clases de reparcelación ......................................................... 120 SECCIÓN 1ª. LA REPARCELACIÓN .......................................................................................... 120 Artículo 195. Concepto y objeto ................................................................................................... 120 Artículo 196. Reparcelación voluntaria y forzosa ......................................................................... 121 Artículo 197. Reparcelación económica ....................................................................................... 121 Artículo 198. Normalización de fincas .......................................................................................... 122 Artículo 199. Supuestos en que es innecesaria la reparcelación ................................................ 122

7

25/03/2015

SECCIÓN 2ª. FORMALIZACIÓN DOCUMENTAL DE LA REPARCELACIÓN ........................... 122 Artículo 200. Documentación del proyecto de reparcelación ....................................................... 122 SECCIÓN 3ª. MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN ............... 123 Artículo 201. Contenido ................................................................................................................ 123 Artículo 202. Relación de persona interesadas afectadas por la reparcelación .......................... 124 Artículo 203. Determinación de las fincas resultantes y propuesta de adjudicación ................... 125 SECCIÓN 4ª. MEMORIA ECONÓMICA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN ................... 126 Artículo 204. Indemnizaciones ..................................................................................................... 126 Artículo 205. Cuenta de liquidación provisional ........................................................................... 126 Artículo 206. Ejercicio del derecho a declinar la participación en la actuación ........................... 127 SECCIÓN 5ª. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN .......... 128 Artículo 207. Planos y otros documentos del proyecto de reparcelación .................................... 128 CAPÍTULO VI. Procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación ...................... 129 SECCIÓN 1ª. DISPOSICIONES GENERALES ........................................................................... 129 Artículo 208. Elaboración y tramitación del proyecto de reparcelación ....................................... 129 Artículo 209. Suspensión del otorgamiento de licencias.............................................................. 129 Artículo 210. Revisión de licencias concedidas con anterioridad al inicio del expediente de reparcelación ........................................................................................................................... 129 Artículo 211. Actuaciones preparatorias de averiguación de las circunstancias de las fincas y edificabilidades afectadas ............................................................................................... 130 Artículo 212. Actuaciones preparatorias de determinación de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros ...................................................................................... 130 SECCIÓN 2ª. TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN FORZOSA .................................................................................................... 131 Artículo 213. Tramitación del proyecto de reparcelación forzosa ................................................ 131 Artículo 214. Supuestos en que debe otorgarse nuevo trámite de audiencia ............................. 133 Artículo 215. Terminación de la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa .......................................................................................................................................... 133 Artículo 216. Plazo máximo para resolver sobre proyectos de reparcelación forzosa de iniciativa privada ........................................................................................................................... 133 Artículo 217. Publicidad del acuerdo de aprobación definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa .............................................................................................................. 134 SECCIÓN 3ª. PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN VOLUNTARIA ............................................................................................... 134 Artículo 218. Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria ...................... 134 SECCIÓN 4ª. PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DE LA NORMALIZACIÓN DE FINCAS .................................................................................................................................. 135 Artículo 219. Tramitación y aprobación del proyecto de normalización de fincas ....................... 135 CAPÍTULO VII. Reglas de la reparcelación ................................................................................. 135

8

25/03/2015

Artículo 220. Criterios de adjudicación de parcelas resultantes .................................................. 135 Artículo 221. Criterios de valoración de derechos y bienes a efectos indemnizatorios ............... 138 CAPÍTULO VIII. Efectos de la reparcelación ............................................................................... 138 SECCIÓN 1ª. EFECTOS JURÍDICO-REALES ............................................................................ 138 Artículo 222. Ocupación de los terrenos ...................................................................................... 138 Artículo 223. Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas .................................... 138 Artículo 224. Subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas ........................ 139 Artículo 225. Entregas obligatorias de suelo a la administración ................................................ 139 Artículo 226. Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización ................................................................................................................................. 139 SECCIÓN 2ª. EFECTOS ECONÓMICOS .................................................................................... 140 Artículo 227. Compensaciones en la cuenta de liquidación ........................................................ 140 Artículo 228. Liquidación definitiva ............................................................................................... 140 Artículo 229. Procedimiento para la aprobación de la liquidación definitiva ................................ 141 Artículo 230. Régimen fiscal de la reparcelación ......................................................................... 141 TÍTULO III. DISCIPLINA URBANÍSTICA .................................................................................... 142 CAPÍTULO I. Actuaciones de conservación de urbanización pública por particulares y rehabilitación de edificios .......................................................................................................... 142 SECCIÓN 1ª. DEBER DE CONSERVACIÓN DE LAS URBANIZACIONES E INSTALACIONES PÚBLICAS POR LOS PROPIETARIOS ..................................................... 142 Artículo 231. El deber de mantenimiento y conservación de las obras de urbanización de titularidad pública por los propietarios ..................................................................................... 142 Artículo 232. Constitución de la junta de conservación ............................................................... 143 Artículo 233. Naturaleza jurídica y funcionamiento de la junta de conservación ......................... 143 Artículo 234. Anotación registral de la afección de los terrenos .................................................. 144 Artículo 235. Incumplimiento de las obligaciones de conservación y mantenimiento de la urbanización e instalaciones públicas .......................................................................................... 144 Artículo 236. Disolución de la junta de conservación ................................................................. 144 SECCIÓN 2ª. EL DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN DE LOS EDIFICIOS .................................................................................................................................... 144 Artículo 237. Actuaciones que comprenden el deber de conservación y rehabilitación de los edificios ......................................................................................................................................... 144 Artículo 238. Límite del deber de conservación y rehabilitación .................................................. 145 Artículo 239. Anotación registral del deber de conservación ....................................................... 146 SECCIÓN 3ª. SITUACIÓN LEGAL DE RUINA ............................................................................ 146 Artículo 240. La declaración de situación legal de ruina .............................................................. 146 Artículo 241. Procedimiento en caso de ruina física inminente ................................................... 146 Artículo 242. Procedimiento para la declaración de la situación legal de ruina ........................... 147 Artículo 243. Resolución del procedimiento para la declaración de la situación legal de ruina .. 148 CAPÍTULO II. Licencias urbanísticas ........................................................................................... 149 Artículo 244. Actos sujetos a licencia ........................................................................................... 149

9

25/03/2015

Artículo 245. Relación entre licencias .......................................................................................... 151 Artículo 246. Prestación de servicios por compañías suministradoras........................................ 151 Artículo 247. Transmisión de las licencias urbanísticas ............................................................... 152 Artículo 248. Procedimiento de concesión de licencias urbanísticas .......................................... 152 Artículo 249. Actos sujetos a comunicación previa ...................................................................... 153 CAPITULO III. Intervención para restablecer la legalidad urbanística vulnerada ........................ 154 SECCIÓN 1ª. INSPECCIÓN URBANÍSTICA ............................................................................... 154 Artículo 250. Inspección urbanística. Actuaciones obstructoras .................................................. 154 Artículo 251. Función inspectora .................................................................................................. 155 Artículo 252. Facultades ............................................................................................................... 155 Artículo 253. Actas de inspección ................................................................................................ 156 Artículo 254. Informes de inspección ........................................................................................... 157 Artículo 255. Resolución sobre archivo de actuaciones o incoación de procedimiento protección de la legalidad urbanística .......................................................................................... 158 SECCIÓN 2ª. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA VULNERADA ..................... 158 Artículo 256. Deber de inicio de procedimiento de protección de la legalidad urbanística vulnerada ...................................................................................................................................... 158 Artículo 257. Suspensión previa ................................................................................................... 158 Artículo 258. Otras medidas cautelares ....................................................................................... 159 Artículo 259. Inicio del procedimiento de protección de la legalidad urbanística ....................... 160 Artículo 260. Tramitación del procedimiento de protección de la legalidad urbanística .............. 161 Artículo 261. Efectos de la resolución de la solicitud de legalización. ......................................... 162 Artículo 262. Supuesto excepcional. Legalización de actuaciones en supuestos de disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística ............................................... 162 Artículo 263. Obras o usos manifiestamente incompatibles con la ordenación urbanística ........ 163 Artículo 264. Plazo de resolución del procedimiento de legalización. Caducidad. Suspensión .. 164 Artículo 265. Intervención supramunicipal ................................................................................... 164 Artículo 266. Legalización de actuaciones revocadas por sentencia .......................................... 165 Artículo 267. Restauración de la ordenación urbanística............................................................. 165 Artículo 268.Personas obligadas. Carácter real de las medidas de protección de la legalidad urbanística..................................................................................................................... 166 Artículo 269. Ejecución voluntaria de las medidas de restauración ............................................. 167 Artículo 270. Ejecución forzosa. Multas coercitivas y ejecución subsidiaria................................ 167 Artículo 271. Plazo para el ejercicio de acciones. Determinación del momento en que se produce la total terminación de las obras, a efectos del cómputo del plazo................................ 168 Artículo 272. Sujeción al régimen de fuera de ordenación de las edificaciones, instalaciones y construcciones contrarias a la legalidad urbanística respecto a las cuales no se pueda ordenar la demolición por el transcurso del plazo legalmente previsto. ...................................... 169 Artículo 273. Obras y usos permitidos en edificaciones, instalaciones y construcciones sujetas al régimen de fuera de ordenación, por el transcurso de los plazos para ordenar su demolición ................................................................................................................................ 170 Artículo 274. Inscripción en el Registro de la Propiedad ............................................................. 170 SECCIÓN 3ª. REVISIÓN DE LOS TÍTULOS ADMINISTRATIVOS HABILITANTES NULOS Y ANULABLES ............................................................................................................... 171 Artículo 275. Anulación de licencias urbanísticas u otros actos de autorización administrativa . 171 Artículo 276. Suspensión de la ejecutividad ................................................................................ 171 Artículo 277. Restablecimiento de la legalidad urbanística vulnerada ......................................... 171 CAPÍTULO IV. Infracciones y sanciones urbanísticas ................................................................. 172

10

25/03/2015

SECCIÓN 1ª. DISPOSICIONES GENERALES ........................................................................... 172 Artículo 278. Infracciones urbanísticas ........................................................................................ 172 Artículo 279. Personas responsables........................................................................................... 172 Artículo 280. Concurso de infracciones y concurso de normas ................................................... 173 Artículo 281. Prejudicialidad ......................................................................................................... 174 SECCIÓN 2ª. DE LAS DIFERENTES INFRACCIONES Y SUS SANCIONES ........................... 175 Artículo 282. Infracciones específicas en materia de urbanización y ejecución de la programación de actuaciones ...................................................................................................... 175 Artículo 283. Infracciones específicas en materia de parcelación ............................................... 175 Artículo 284. Infracciones específicas en materia de edificación ................................................ 175 Artículo 285. Infracciones específicas en materia de medio ambiente y patrimonio cultural y natural ........................................................................................................................................ 176 Artículo 286. Infracciones específicas en materia de patrimonios públicos de suelo .................. 177 Artículo 287. Infracciones específicas en suelo no urbanizable .................................................. 177 Artículo 288. Infracciones urbanísticas generales ....................................................................... 178 SECCION 3º. REGLAS PARA LA APLICACIÓN DE LAS SANCIONES ..................................... 179 Artículo 289. Criterios para graduar la responsabilidad ............................................................... 179 Artículo 290. Reducción de la multa por restauración e indemnización voluntarias .................... 179 Artículo 291. Medidas sancionadoras accesorias ........................................................................ 180 Artículo 292. Incautación del beneficio o del resultado económico obtenido .............................. 180 Artículo 293. Inhabilitación para participar en el procedimiento de licitación para la adjudicación de actuaciones urbanizadoras o edificatorias ......................................................... 181 Artículo 294. Operaciones que tengan por objeto la constitución de elementos privativos ......... 182 Artículo 295. Ejecutividad de la sanción y pago ........................................................................... 182 SECCIÓN 4ª. PROCEDIMIENTO SANCIONADOR .................................................................... 182 Artículo 296. Inicio del procedimiento sancionador ...................................................................... 182 Artículo 297. Determinación del instructor o instructora del expediente sancionador ................. 183 Artículo 298. Propuesta de resolución ......................................................................................... 183 Artículo 299. Audiencia ................................................................................................................ 184 Artículo 300. Resolución del procedimiento ................................................................................. 184 Artículo 301. Plazos de prescripción de infracciones y sanciones. Interrupción de los plazos ... 185 Artículo 302. Caducidad del expediente sancionador .................................................................. 186 DISPOSICIONES ADICIONALES ............................................................................................... 186 Primera. Actuaciones de interés público en núcleos rurales ...................................................... 186 Segunda. Cómputo de población a efectos de cumplimiento de obligaciones legales .............. 186 Tercera. Modo de adaptación de las edificabilidades previstas en el planeamiento .................. 187 Cuarta. Cálculo de la edificabilidad ............................................................................................. 187 Quinta. Reserva de suelo para equipamiento público escolar .................................................... 188 DISPOSICIONES TRANSITORIAS ............................................................................................. 188 Primera. Régimen transitorio de cumplimiento de los estándares dotacionales a través

11

25/03/2015

del Patrimonio Municipal del Suelo .............................................................................................. 188 Segunda. Procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de este Reglamento ............ 188 DISPOSICIÓN DEROGATORIA .................................................................................................. 189 DISPOSICIÓN FINAL .................................................................................................................. 189

1

25/03/2015

PREÁMBULO

I La ordenación y utilización del suelo así como su transformación y, con ello, la generación y obtención de las plusvalías derivadas de la actuación urbanística obedecen, sin lugar a dudas, al devenir natural de los pueblos y comunidades de acuerdo con los asentamientos históricamente elegidos por los mismos para la actividad humana. Se trata, por lo tanto, de un hecho colectivo que justifica por tal motivo que el Urbanismo constituya efectivamente una función pública irrenunciable por y para la Sociedad, cuyas potestades se hallan reservadas a los poderes públicos que, en la medida de lo posible, recabarán y fomentarán la participación y colaboración vecinal especialmente en lo que se deba a la ejecución de la ordenación urbanística. Éste es precisamente el marco legal de actuación que inspira y plantea el presente reglamento. El Urbanismo además, se presenta como la técnica necesaria para la transformación de las ciudades y pueblos, su regeneración, rehabilitación y reforma así como su expansión o ensanche, precisando de los mecanismos legales y reglamentarios que constituyen verdaderamente el preciso objeto de este reglamento. Nadie discute ya en la actualidad la preeminencia que hay que otorgar a las políticas públicas de rehabilitación, reforma y regeneración urbana en nuestra Comunidad Autónoma, con un importante número de viviendas y edificaciones necesitadas de actuaciones de mejora de su eficiencia energética, accesibilidad universal, reurbanización y regeneración de su entorno. Junto con este patrimonio edificado, el planeamiento urbanístico general vigente ya en la totalidad de nuestros municipios clasifica y califica amplias superficies de suelo para usos residenciales, terciarios y equipamentales, entre otros, además de un amplio y valioso suelo rural también objeto del mencionado planeamiento y cuya preservación, para el destino natural propio del mismo, constituye en la actualidad un hecho insoslayable para el legislador. El marco legal de referencia obligatoria para este reglamento viene referido especialmente a la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco y sus cuatro modificaciones puntuales producidas desde su entrada en vigor en el mes de septiembre del mencionado año. Sin embargo, el posterior escenario de aguda crisis económica que padecemos, especialmente virulenta para el sector inmobiliario y la actividad constructiva, así como la normativa básica compuesta por el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio de Texto Refundido de la Ley del Suelo y la ley 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, hacen necesaria la debida implementación reglamentaria de las políticas de suelo de modo que puedan adaptarse a los nuevos objetivos y circunstancias sin menoscabo de la vinculación y respeto de las normas reglamentarias respecto de la citada legislación, así como de la infinidad de disposiciones sectoriales que inciden también en el Urbanismo.

2

25/03/2015

En el citado contexto, este reglamento, según se ha expuesto, se concentra en las técnicas de intervención urbanística precisas para la mayor y mejor garantía del interés general colectivo y el respeto a la equidistribución de cargas y beneficios derivados de la acción urbanística, la efectiva participación de la comunidad en las plusvalías que se generen y la real garantía de la protección de los suelos y espacios propios e irrenunciables y que han de preservarse del proceso de urbanización por causa de sus valores naturales y su contribución al ser humano. La mencionada regulación se estructura en tres partes, libros o títulos diferenciados y que atienden, cada uno de ellos, a la ordenación urbanística (planeamiento), a la gestión urbanística y a la disciplina, enlazando con una ya larga tradición y haciendo más sencillo su empleo al ofrecerse en un único texto legal cuyas partes pueden ser consultadas e interrelacionadas simultáneamente.

II Bajo la denominación general de Planeamiento, en el título I se abordan, por este orden, la clasificación y calificación urbanística, la ordenación urbanística ya estructural o pormenorizada y su contenido, las reservas y estándares urbanísticos y el planeamiento urbanístico con indicación de las clases y tipología de planes, sus determinaciones, su contenido documental, los procedimientos de aprobación, las normas sobre su vigencia, revisión y modificación y los efectos de los mismos sobre las construcciones y usos preexistentes, incluyendo igualmente los mecanismos o herramientas de intervención administrativa en el mercado del suelo a través de los patrimonios municipales de suelo. En cuanto a las tres tradicionales clases del suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable), el reglamento parte de la premisa de que ninguno de ellos resulta residual y, por lo tanto, destino de las actuaciones cuya implantación no se estimen deseables para las demás clasificaciones. Por el contrario, cada clase de suelo tiene su propia naturaleza y vocación con un estatuto jurídico que realza sus valores. Sólo se clasifican como suelo urbano los terrenos que cuenten con los servicios, infraestructuras, conexión con la trama urbana o consolidación edificatoria que detalladamente se concretan en el reglamento. El urbanizable del que podrá prescindirse en municipios que así lo aconsejen en atención a sus peculiaridades físicas, será el estrictamente necesario en atención al modelo de evolución urbana y ocupación del territorio, de modo que el plan general establecerá su programación en dos etapas cuatrienales estableciendo que la transformación urbanística de la segunda de las mismas sólo se autorice tras completarse la ejecución de la primera o cuando se hubiera agotado alguno de sus usos globales siempre que se garantice la continuidad de los servicios urbanísticos necesarios. El “suelo no urbanizable” o de naturaleza rústica o rural disfruta también de su propio perfil desde el punto de vista de la legalidad y del planeamiento urbanístico. Los informes elaborados en el análisis del cumplimiento de las determinaciones de las Directrices de Ordenación del Territorio del País Vasco de febrero de 1997, y la propia intervención de la Comisión de Ordenación Territorio del País Vasco a lo largo de los últimos años, avalan el acierto de definir y proteger este suelo en positivo acudiendo para ello a las categorías previstas en el citado instrumento de ordenación territorial (Especial Protección; Mejora Ambiental; Forestal;

3

25/03/2015

Agro-ganadera y Campiña; Pastos montanos y Protección de Aguas superficiales) con la adición de la categoría legal de núcleo rural. Precisamente, los parámetros urbanísticos básicos de esta categoría de “núcleo rural” (agrupación entre seis y veinticinco caseríos entorno a un espacio público que los aglutina y confiere su carácter rural, con posibilidades edificatorias limitadas a un incremento de veinticinco unidades y máximo del cincuenta por ciento de superficie construida) se hallan ya fijados en la Ley, que implícitamente además destaca su naturaleza rústica y su vertiente o uso global característico de residencial. Por ello, y tras analizar la evolución de nuestros núcleos rurales a lo largo de los últimos años, este reglamento opta por mantener la definición de caseríos por referencia, entre otras, a construcciones residenciales anteriores al uno de enero de 1950, lo que incide especialmente en la consideración de las seis edificaciones mínimas necesarias para el reconocimiento de tal núcleo rural apostando igualmente porque sea el inventario de núcleos rurales de las diputaciones forales el que concrete cuáles son los núcleos que merecen tal categorización sin perjuicio de que en una escala comarcal o de área funcional, tal previsión se establezca en los planes territoriales correspondientes. Avanzando aún más en el perfil del núcleo rural este reglamento postula que el uso global del mismo sea el de vivienda vinculada a actividad hortícola o agropecuaria permitiéndose la vivienda libre exclusivamente en el caso de su necesidad para residencia habitual y permanente. Por otra parte, el llamamiento legal a un procedimiento a determinar reglamentariamente para la delimitación y regularización de fincas así como para la obtención de los servicios urbanísticos se concreta en este reglamento en un procedimiento de gestión simplificado que hace posible, incluso, la obtención gratuita de los terrenos precisos para ello. Las dudas que se suscitan desde el plano de la legalidad al posibilitarse la implantación de dotaciones, equipamientos y actividades declarados de interés social en el suelo no urbanizable y no, sin embargo, en la categoría de “núcleo rural”, han de ser interpretados a favor de aquéllos de interés social que también podrían implantarse en el núcleo rural. Por otra parte, junto a las condiciones para la reconstrucción de caseríos existentes, el reglamento se replantea la posibilidad de sustitución de las edificaciones residenciales que resulten inservibles por caso fortuito, fuerza mayor o expropiación forzosa, en la medida en que tal sustitución pueda producirse en una edificación deshabitada ya existente que evite la necesidad de ocupar otros suelos rústicos para tal finalidad. Esta consideración de edificación inservible alcanza también a las construcciones residenciales habitadas afectadas por la legislación sectorial o el planeamiento territorial en más del cincuenta por ciento de su superficie, y que podrán ser sustituidas por otras a ubicar y construir en diferente localización o emplazamiento que no sea de especial protección. En capítulo correspondiente a la ordenación urbanística a través del planeamiento de tal naturaleza, se desarrollan las determinaciones propias de la ordenación estructural, definiendo además y entre otros, lo que ha de entenderse como “estrategia de la evolución urbana y de ocupación del territorio” con el señalamiento de las oportunidades, el diagnóstico de los principales problemas y la formulación de los objetivos prioritarios de

4

25/03/2015

la ordenación urbanística y la territorial todo lo cual se adecuará a las características del municipio. Del mismo modo, y entre otras muchas determinaciones de rango estructural, habrá de definirse la estructura general y orgánica del territorio con la red de sistemas generales que asegure la racionalidad y coherencia del desarrollo o transformación urbanística y que forzosamente habrá de determinarse de acuerdo a las necesidades del conjunto de la población afectada. La ordenación pormenorizada, por su parte, llamada al desarrollo y complemento de la ordenación estructural a la que se debe, va a recoger la posibilidad ya reconocida en la práctica de que a través de la misma se modifique el número de viviendas permitido en un área, sector o unidad de ejecución siempre que se respete la edificabilidad máxima y el envolvente físico y se garantice el cumplimiento de los estándares de sistemas locales en la nueva situación planteada. Los estándares urbanísticos que este reglamento considera pieza ineludible de la ordenación urbanística por más que su materialización se produzca, obviamente, en la fase de gestión y ejecución, son objeto de ciertas matizaciones acordes con la experiencia en su aplicación desde la entrada en vigor del decreto 123/2012. Nos referimos, en concreto, al nuevo tratamiento que se dispensa a las actuaciones de dotación o en suelo urbano que se categoriza como no consolidado precisamente porque el planeamiento le concede una mayor edificabilidad ponderada respecto de la previamente materializada. Estas actuaciones de dotación cederán respecto de su incremento, el porcentaje de edificabilidad correspondiente al ayuntamiento al que proceda (actualmente fijado en el quince por ciento) liberándose, no obstante, de las cesiones de espacios libres, reservas de vivienda protegida y otros estándares o equipamientos cuya exigencia complica la actuación llegando, en muchos casos, a hacerla inviable. Del mismo modo, y en el suelo urbano no consolidado, en el que conforme a la legislación incide especialmente la norma reglamentaria, se aclara y permite que los cinco metros cuadrados de suelo de cesión de espacios libres por cada veinticinco metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante de edificabilidad urbanística, puedan, parcial o totalmente, hallarse ubicados dentro de la superficie que, como mínimo, alcance el quince por ciento de la superficie total del área excluidos los sistemas generales y que se prevé en el apartado inicial del mismo precepto. El capítulo tercero de este título inicial contempla y regula las diferentes clases de planes en sus dos niveles de ordenación estructural y pormenorizada, junto con los documentos complementarios de ordenación como son los estudios de detalle, ordenanzas y catálogos. El plan general de ordenación urbana municipal es, sin lugar a dudas, el instrumento clave o esencial en lo que respecta a la ordenación urbanística, desglosándose sus determinaciones en función de cada clase de suelo y abarcando siempre la totalidad del término municipal. El planeamiento de ordenación pormenorizada (planes especiales incluyendo los propios de las competencias sectoriales y de desarrollo del planeamiento territorial y los planes parciales) representa el segundo escalón en la ordenación urbanística de las áreas y sectores, sin perjuicio, naturalmente, del mayor rango (general) que puedan ostentar los planes de compatibilización y los de sectorización llamados a la ordenación de los suelos que se clasifiquen de urbanizables no sectorizados que, realmente, constituyen contadas excepciones en nuestra Comunidad.

5

25/03/2015

La incidencia de la normativa vigente en materia de evaluación ambiental estratégica en la elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico y las recientes normas que regulan la misma, tiene igualmente reflejo en la documentación propia del citado planeamiento y en el procedimiento mismo de evaluación en paralelo con el del propio plan urbanístico. Asimismo, y por destacar algunos aspectos regulados en lo que concierne al procedimiento de elaboración y aprobación de los planes y otros instrumentos de ordenación, se incorpora la posibilidad del silencio administrativo positivo en la aprobación definitiva del plan general y también de la ordenación pormenorizada impulsada de oficio cuando su aprobación definitiva correspondiera a una Administración diferente de la Municipal lo que se hace extensivo también a los textos refundidos que, en su caso, hubieren de formularse. Se contempla igualmente y entre otras, la normativa propia de la suspensión de licencias, potestativa en el avance de planeamiento y automática en la aprobación inicial, con los plazos legales máximos correspondientes (uno o dos años respectivamente) y la prohibición de nuevas suspensiones en el de cinco años cuando se deba a idéntica finalidad. Los registros de planeamiento que también se contemplan en desarrollo de la Ley 2/2006 en sus dos vertientes autonómica y foral, recogen básicamente el intenso y largo proceso desarrollado a lo largo de varios daños que tomamos como referencia en atención a sus valores y a su reflejo también en internet y las nuevas tecnologías. Los procedimientos de revisión y de modificación puntual tanto de la ordenación estructural como de la pormenorizada y su relación con otras disciplinas (especialmente la evaluación estratégica de impacto) dan paso a los efectos de la entrada en vigor del planeamiento con la sujeción de los edificios, construcciones, instalaciones y usos preexistentes a las categorías o situaciones de “fuera de ordenación” “disconformes con el planeamiento” o preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada. En relación a estas situaciones, el reglamento aboga en todos ellos, por la flexibilidad y realismo exigible permitiendo las obras de seguridad, salubridad y ornato, así como las necesarias para la prevención de incendios, la supresión de barreras arquitectónicas y de mejora de su eficiencia energética siempre teniendo como uso admisible el preexistente acorde al plan precedente. A continuación se regulan los patrimonios municipales del suelo, cuyos orígenes se remontan a la normativa propia de los bienes municipales del año 1955, con una historia ciertamente de poca utilidad y que, en los últimos años ha renacido especialmente a través de los informes de los órganos de fiscalización de las cuentas públicas, los propios tribunales e incluso las apuestas renovadas por las disposiciones recientes como el caso de nuestro Decreto 123/2012 de estándares urbanísticos que instituye los mismos como una herramienta verdaderamente útil para el devenir urbanístico municipal. Los créditos que se obtienen por causa de la actividad urbanística, en cuanto afectos a las finalidades de los patrimonios municipales del suelo, aparecen así contabilizados como tales créditos vinculados con arreglo a la normativa de contabilidad, y la gestión diferenciada o separada de estos patrimonios conllevará los pertinentes registros de explotación que se recogen en este reglamento en el convencimiento de que los patrimonios municipales de suelo, aun con las tareas burocráticas que conllevan, no son inútiles instrumentos formales sino que, por el contrario, se convierten en medios de gestión del patrimonio inmobiliario municipal afecto al Urbanismo que, en las ciudades y pueblos del siglo XXI van a coadyuvar en la apertura de espacios urbanos cerrados intramuros; en la regeneración y mejora de nuestros pueblos y ciudades y, sobre todo, en la satisfacción de las necesidades sociales de vivienda.

6

25/03/2015

III

La gestión urbanística o el modo de ejecución misma de las determinaciones de los planes urbanísticos para hacer efectivo el interés general, en concordancia con la justicia o equidad distributiva de los beneficios y cargas generados por la transformación del suelo, constituye el contenido del segundo título de este reglamento. Tras destacarse la función legitimadora ineludible del planeamiento urbanístico, sin olvidar también la ejecución del planeamiento territorial, esta normativa se adentra en el complejo técnico jurídico de la gestión. Así la delimitación de las unidades de ejecución, los requisitos y el procedimiento para la misma ya a través del planeamiento o de manera independiente, viene seguida de la definición propia del estatuto urbanístico de la propiedad del suelo centrada en las condiciones para el ejercicio de la facultad de edificar previo (o simultáneo en el suelo urbano) aseguramiento de la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación hasta el punto que el incumplimiento de estos deberes comporta la caducidad de la licencia y la pérdida de la fianza o aval correspondiente. A renglón seguido se concretan igualmente las cesiones obligatorias en suelo urbano no consolidado y urbanizable, como obligación de las propietarias de suelo en cuanto a superficies necesarias para viales, parques, jardines públicos y demás espacios y equipamientos en general y también el correspondiente al quince por ciento de la edificabilidad media ponderada libre de cargas de urbanización que se desprende de la exigencia legal vigente. En el suelo no urbanizable y en coherencia con la normativa básica aplicable, para el caso en que sobre el mismo se autoricen actos particulares de uso y/o construcción, se recogen también las obligaciones de conexión de servicios e infraestructuras respecto de las redes generales y su entrega a la Administración competente. En otro orden de cosas, la ocupación anticipada de terrenos que el planeamiento destina a sistemas generales o locales se contempla igualmente al detalle con el procedimiento a seguir para ello, el contenido del acta de ocupación para su acceso al registro de la propiedad, la conducta respecto de las cargas reales existentes y su liberación cara a que la ocupación municipal se produzca con claridad y sin menoscabo alguno de los derechos particulares. Los costes y cargas de urbanización se concretan en el capítulo siguiente (tercero) reseñando la obligación de los titulares de la actuación, definiendo con precisión cuáles han de entenderse como tales cargas de urbanización, la posibilidad de abonos en especie (en terrenos) previo acuerdo con el ayuntamiento correspondiente, e incluso, y entre otras, el modo de proceder en el caso de unidades de ejecución no rentables por cargas excesivas en relación con la edificabilidad, la exacción ejecutiva o la expropiación en caso de incumplimiento y, por supuesto, la posibilidad de que el planeamiento atribuya a la propiedad la carga del mantenimiento y conservación posterior de la urbanización. Seguidamente se aborda todo lo relativo a los sujetos, modos y formas de gestión urbanística indisociablemente unida a su dirección y control por parte de los poderes públicos intervinientes, los presupuestos jurídicos precisos para la ejecución, con la particularidad de que los programas de actuación urbanizadora sólo resulten indispensables cuando, por resultar efectivamente de utilidad, así lo resuelva el Ayuntamiento. Los tipos de actuación ya conocidos (actuaciones aisladas, de dotación, integradas y de ejecución de sistemas generales y/o locales) dan paso a los imprescindibles sistemas de actuación de concertación, cooperación y expropiación forzosa, que sin perjuicio del empleo de otros modos complementarios (como el caso del

7

25/03/2015

agente o agencia urbanizadora y/o edificadora) legalmente previstos, la práctica real aconseja centrar en los citados tres sistemas. En el sistema de concertación en el que los protagonistas de la gestión son las propias titulares de los terrenos, se retoman y refunden los documentos de convenio, bases y estatutos al igual que el modo de constitución de la junta de concertación, su formalización y la incorporación posterior de afectados e incluso de empresas urbanizadoras, su naturaleza jurídica, con su capacidad para formular y aprobar inicialmente el proyecto reparcelatorio, los efectos jurídicos de su constitución; la ejecución por cargo de la misma de las obras de urbanización; la recepción municipal de esta urbanización y todo un conjunto de disposiciones que resultaría prolijo describir en esta presentación o exposición de motivos. Otro tanto acaece con el sistema de cooperación en el que los titulares aportan los suelos y la administración procede a la gestión con la ejecución de las obras de urbanización, y el sistema de expropiación forzosa incorporando, entre otras, la liberación de expropiaciones concretas a instancia de sus propietarias siempre que se garantice su participación activa en la gestión y así lo admita el ayuntamiento. Los procedimientos individualizados y por tasación conjunta, la declaración de urgencia de la ocupación a decidir motivadamente por la administración pública actuante normalmente referida al ayuntamiento correspondiente, el pago o la consignación del justiprecio e incluso, el pago en efectivo, mediante permuta o en parcelas resultantes de la propia urbanización, en estos últimos casos con la conformidad de la persona o entidad expropiada, se regulan pormenorizadamente para evitar dudas que puedan paralizar el procedimiento de gestión en el que siempre ha de primar el interés general y, por lo tanto, su ejecutividad. En este título correspondiente a la gestión urbanística merece especial atención la reparcelación que se concreta en el proyecto de tal denominación constituyendo la clave principal de la ejecución urbanística con la agrupación de las fincas brutas iniciales contenidas o delimitadas dentro de la unidad de ejecución, que en suelo urbano puede ser continua o discontinua, para su posterior división en fincas edificables una vez deducidos, identificados y adjudicados los terrenos de cesión para espacios libres, dotaciones y equipamientos. La reparcelación podrá ser voluntaria cuando la realicen, de común acuerdo, las personas y/o entidades propietarias de las fincas afectadas, que formalizarán su acuerdo en documento público notarial siendo preferente a la reparcelación forzosa. La reparcelación sea voluntaria o forzosa podrá ser, además, económica cuando concurran circunstancias que hagan difícil o impracticable la reparcelación material, o limitarse a una simple normalización o regularización de fincas con la finalidad de adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento. En cualquier caso, la reparcelación resultará innecesaria cuando se trate de unidades de ejecución de propiedad única, se actúe por el sistema de expropiación forzosa o se trate de la ejecución de un plan que afecte a una superficie anteriormente reparcelada en la que no se altera el equilibrio económico entre las personas adjudicatarias. Este reglamento, consciente de la importancia del proyecto reparcelatorio, lo regula minuciosamente en cuanto a su formalización documental, su memoria justificativa, su memoria económica con expresión de las indemnizaciones procedentes y la cuenta de liquidación provisional, la documentación gráfica precisa, y el derecho que asiste a las personas afectadas, titulares o propietarias de los terrenos, a declinar su participación en la actuación. Esta última previsión de desistimiento o renuncia adquiere una notable importancia en este contexto económico puesto que son muchas las pequeñas propietarias que, no siendo conocedoras de la disciplina, se ven incursas en un procedimiento de gestión urbanística, en el que han de adelantarse importantes desembolsos para la financiación de las cargas

8

25/03/2015

de urbanización sin la capacidad financiera necesaria ni la garantía del próximo retorno de los citados costes. En tales supuestos el reglamento opta por no dejar a las citadas personas al albur de las empresas urbanizadoras, ni generar insolvencias que conlleven posteriores procedimientos ejecutivos o expropiatorios en perjuicio de los propios afectados y de la propia actuación urbanística. El desistimiento o renuncia a la participación, una vez formalizada, implicará la incoación de un procedimiento público de determinación del justiprecio cuya indemnización se contemplará en el proyecto de reparcelación pudiendo el ayuntamiento, auto-adjudicarse la edificabilidad que le correspondería por la parcela objeto del desistimiento o adjudicársela total o parcialmente a la agencia urbanizadora o a otras personas intervinientes en el proceso reparcelatorio. El capítulo siguiente se ocupa de concretar el procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación, con la previsión, entre otras, de la suspensión del otorgamiento de licencias y la revisión de las concedidas con anterioridad al inicio del proceso reparcelatorio. Su tramitación y aprobación distinguen entre el procedimiento ordinario y el simplificado, este último reservado para los casos típicos de reparcelación voluntaria para la normalización de fincas o reparcelación simplemente económica. Las reglas de la reparcelación, con los criterios de adjudicación de las parcelas resultantes y los criterios de valoración de bienes y derechos afectados dan entrada a la minuciosa regulación de los efectos jurídicos, reales, económicos y fiscales dimanantes del proceso reparcelatorio hasta su liquidación definitiva, su redacción de oficio o a instancia, y su aprobación dando lugar a la terminación del proceso de gestión urbanística de la unidad correspondiente.

IV En el tercero de los títulos del reglamento se regula todo lo concerniente a la disciplina urbanística iniciando por el deber de mantenimiento y conservación de las obras de urbanización de titularidad pública que, ya contempladas inicialmente en el título correspondiente a la gestión, pueden ser impuestas a las personas propietarias de los terrenos objeto de la gestión, constituidos en Junta de Conservación con todo lo que comporta en cuanto a la regulación de su constitución, actividad, supuestos de incumplimiento y disolución. El deber de conservación y de rehabilitación de los edificios con el establecimiento del límite legal que constituye la obligación de financiación por la propiedad, es seguido de la regulación de la situación legal de ruina económica o urbanística, el procedimiento de declaración, especialmente en el caso de peligro inminente y el contenido de la resolución definitiva de declaración. En el capítulo segundo se regulan los actos sujetos a licencia completando los ya previstos en la propia Ley 2/2006 y atendiendo a la experiencia de diversos planes generales, y se contemplan igualmente los supuestos de relación entre diversas licencias que en el caso de las de demolición de edificios o medianeras se condicionarán expresamente a la simultánea edificación en garantía de la debida seguridad. Transmisiones de licencias, procedimiento de concesión y actos de comunicación previa que puedan sustituir a la necesidad de obtención conforme a la normativa de servicios que condujo a una de las modificaciones de la Ley 2/2006, se regulan también con claridad y concisión con absoluto respeto a las ordenanzas locales si bien con el establecimiento de aspectos básicos de consideración común.

9

25/03/2015

La inspección urbanística con las actuaciones instructoras imprescindibles tanto en el control de los actos de uso del suelo y de construcción como en la previsión y prevención de actividades perjudiciales para el interés urbanístico general, se regulan reconociendo la naturaleza pública de la función inspectora y de las personas agentes de la inspección, sus funciones, la formalización de actas, los informes de inspección y la incoación de diligencias. Como corolario imprescindible a la inspección, se regula todo lo concerniente a la protección de la legalidad urbanística que puede conllevar la iniciación de actuaciones previas de comprobación, previéndose la suspensión previa de las obras o usos del suelo disconformes con la legalidad y el planeamiento urbanístico, la adopción, en su caso, de otras medidas cautelares, el requerimiento de legalización y las resoluciones públicas de legalización en caso de que ello resulte posible o proceda en aplicación del principio de proporcionalidad o, por el contrario, la demolición, eliminación, desmontaje con reposición o reconstrucción en su caso, y demás resoluciones procedentes en caso de que tal legalización no resulte procedente. Todas las actuaciones que supongan una vulneración de la legalidad urbanística o del planeamiento suponen una infracción tipificada también en el reglamento, con la pormenorización de las personas responsables, la situación de concurso de infracciones o de normas, o el supuesto de prejudicialidad penal que comportará la suspensión del procedimiento administrativo. Las diferentes infracciones, tipificadas conforme a la Ley 2/2006 según se deban a actuaciones en materia de urbanización y ejecución; en materia de parcelación; en cuanto a la edificación, el medio ambiente, el patrimonio cultural y natural, los patrimonios municipales de suelo o el suelo no urbanizable van a encontrar unas sanciones, actualizadas a la fecha por el reglamento y debidas a sus propias especificidades junto con las que conviven las infracciones urbanísticas generales que se clasifican en muy graves, graves y leves. La aplicación de las sanciones se realiza a través de la consideración de las circunstancias modificativas, en su caso, concurrentes, previéndose igualmente la posibilidad de las sanciones por reconocimiento y cumplimiento voluntario; la imposición, por el contrario, de medidas sancionadoras accesorias, la incautación del beneficio obtenido con la infracción y la inhabilitación para la participación en procedimiento de licitación para la ejecución de actuaciones urbanizadoras o edificatorias. La depuración de estas situaciones, con la imposición de las sanciones habrá de seguir un procedimiento regulado con el máximo de garantías en este reglamento bajo el amparo de la Ley 2/1998 del Parlamento Vasco de Potestad Sancionadora de las Administraciones Públicas.

V En la primera disposición adicional y por referencia a los núcleos rurales, este reglamento apuesta porque en los mismos, dentro del suelo no urbanizable, puedan desarrollarse los usos de interés público o social permitidos por la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo de Euskadi para el suelo no urbanizable en general, entendiéndose implícito tal interés público o social en los actos de uso y de construcción que se prevean en los planes forales de obras y servicios, extraordinarios de inversión o programas de financiación foral. En otros términos, y por referencia propia del Territorio Histórico de Álava, la existencia de los inmemoriales concejos, en cuanto entidades territoriales públicas de

10

25/03/2015

base local, y sus tradicionales actividades en la prestación, gestión y mantenimiento de los servicios esenciales, en modo alguno resulta incompatible con la incorporación de sus núcleos de población dentro de la categoría urbanística de núcleos rurales. La disposición adicional segunda establece los criterios de cómputo de población municipal a efectos del cumplimiento de las diversas obligaciones legales como la competencia para la aprobación del planeamiento o el cumplimiento de los estándares urbanísticos. La siguiente disposición (tercera) recoge los modos de adaptación a la Ley 2/2006 de las edificaciones previstas en el planeamiento, ya sea de manera automática o a través e un documento de adaptación específica, y la disposición adicional cuarta establece el modo del cálculo de edificabilidad o, quizás mejor expresado, el cómputo de la edificabilidad en el caso de obras que tengan por objeto la reducción de la demanda energética, excluyendo de tal cómputo los aislamientos térmicos, fachadas ventiladas, cerramientos, instalación de dispositivos bioclimáticos adosados y otros asimilables que realmente ocupan un volumen y un espacio pero que resulta impracticable desde el punto de vista de su utilización urbanística. La disposición adicional quinta, por último, reitera la previsión de la reserva de suelo para equipamiento público escolar que se contenía en el precedente Decreto 132/2012 de estándares urbanísticos entendiendo relevante que las políticas sectoriales con incidencia en el territorio conecten y coordinen con el Urbanismo y la Ordenación Territorial en todos los niveles de equipamiento y calidad que redunden en el beneficio de nuestra sociedad. Por su parte, las disposiciones transitorias se inician con la transitoriedad necesaria para la aplicación de los estándares legales ya de sistemas locales como de sistemas generales, ya sea por la adaptación de la ordenación pormenorizada o estructural respectivamente, siguiendo con la necesaria norma de aplicación del nuevo reglamento sólo a los procedimientos que se incoen con posterioridad a su entrada en vigor, lo que en el caso del planeamiento, ha de entenderse que no se hallen inicialmente aprobados a la fecha de la entrada en vigor de este reglamento.

11

25/03/2015

TÍTULO I

PLANEAMIENTO

CAPÍTULO I Clasificación y calificación del suelo

SECCIÓN 1ª. CLASIFICACIÓN