Analisis de Prefactibilidad Del Proyevto Unmobiliario

7/26/2019 Analisis de Prefactibilidad Del Proyevto Unmobiliario

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2. ANLISISDEPREFACTIBILIDADDELPROYECTOINMOBILIARIO

Enunsectortandinmicocomoelde laconstruccinsepresentannumerososcambios

en su oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes como la

economainternayexterna,loscambiosenloshbitos,necesidadesyrequerimientosdel

compradordevivienda,yhastaporefectosdelcomportamientode lacompetencia.Es

porestoqueesmuyimportante identificarlastendenciasycomportamientosactualesy

futuros de este mercado, para mediante la adopcin de nuevos enfoques cambiar el

accionarypoderafrontarlosnuevosretosquesepresentan.

Para una ciudad grande como la ciudad de Quito, con un crecimiento estable y un

mercadodelaconstruccinmuyamplio,estoscambiosafortunadamentenosepresentan

de manera muy brusca, y son relativamente visibles. Sin embargo, y como se ha

anticipado,

esto

no

quiere

decir

que

las

estrategias

para

ser

competitivos

utilizadas

en

el

pasadoseanunabuenaopcinenlaactualidad.Porlotanto,sehaestudiadolasnuevas

caractersticas,aspiraciones y conductasdel compradorde vivienda,paraalanalizarlas

darrespuestasdediseoquepermitanofrecerunmejorproducto.

2.1. UBICACIN

ElterrenoparaelproyectoConjuntoResidencialVayezEinsteinseencuentraubicadoen

laparroquiadeCarceln,sectorelEinstein.Enlapartenortedelaciudad,estesectorse

caracterizaporestarenaltocrecimientoconunentornoinmediatoresidencial.


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FIGURA2.1.UBICACINDELTERRENOENEVALUACIN.

Fuente:GoogleEarth.

Elaboracin:AlfredoD.Jcome

Comosepuedeobservarenelmapa,elterrenoenmencinseencuentrahacia laparte

oestede laAv.DiegoVsquezdeCepedayalestarcercanoauna importantereacon

pendientenegativaunapartedelterrenotienevistahaciaelnoroestedelaciudad.

2.2. ENTORNO

La zona donde est ubicado el proyecto se encuentra dotada de los servicios bsicos,

comosonaguapotable,reddealcantarillado,energaelctrica,redtelefnicayservicio

de transporte pblico. A apenas cientos de metros a la redonda, se puede encontrar

muchosservicios

como

el

supermercado

Supermaxi,

colegio

Einstein,

farmacia

Fybeca,


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ferreteraKiwy,guarderas,gasolineras,universidadSek,centrosderecreacin,parques,

entreotros.Adems seencuentramuycercaapuntosde referenciacomoelCondado

Shoppingo

el

Estadio

Casa

Blanca.

Se

encuentra

apenas

a2cuadras

de

la

Av.

Diego

VsquezdeCepeda,lacualseconectaconmuyimportantesarteriaseintercambiadores

vialesquepermitenunfcilaccesoyconexinconimportantesvashaciaelcentronorte

yhaciaafuerade laciudadendireccinnorteynoroeste;por lacual tambinpasaun

alimentadordelCorredorCentralNortecuyorecorridoesPlaynLaMarnTerminalLa

Ofelia.

2.3. ANLISISDELADEMANDA

LademandainmobiliariadeQuitopresentatendenciasimportantesdelaspreferenciasde

los compradores. Dividiendo a la ciudad en 8 zonas de marcadas diferencias socio

econmicas ydediferente crecimiento inmobiliario la ciudadestadivididaenExtremo

Sur,SurCentral,NorteCentral,ExtremoNorte,ValledeLosChillos,ValledeTumbaco

Cumbay,yValledePomasqui.


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FIGURA2.2.DISPOSICINDELACIUDADDEQUITO.

Fuente:MarketWatch

Tomandoladivisindelaciudad,ydeacuerdoaunestudiodelaevolucindeproyectos

llevado a cabo por MarketWatch desde septiembre del ao 2007 se puede observar

medianteelGrfico2.1unamarcadadiferenciade la inclinacinpor las zonasNortey

CentroNortedelaciudad.

AsimismocomosemuestraenelGrfico2.1,sepuedeapreciarquedeseptiembredel

2.007aseptiembredel2.008hayuna importante tendenciaalalza,alcanzandovalores

mximos de hasta el 45% de crecimiento de la oferta en el sector Norte donde ms

crecimientoseregistro;peroquedebidoalacrisiseconmicamundialestatendenciase

ve afectadapresentandounadisminucinenelnmerodeofertadeproyectos desde

finalesdel2008hastafinalesdel2.009.


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GRFICO2.1.OFERTAACTUALDEPROYECTOSPORZONAENLACIUDADDEQUITO.

Fuente:MarketWatch

Particularmente en el sector de Pomasqui se observa una tendencia relativamente

constantequenosepresentaenningunaotrazona, locualseatribuyealprogramade

ViviendaCiudadBicentenario,mientrasque lanicazonaquepudomantener latasade

crecimientode

la

oferta

de

proyectos

positiva

es

la

zona

Centro

Norte,

debido

posiblementeaqueapesarde lacrisisexisteunademandaconaltopoderadquisitivo

quebuscalocalizarseenreasresidencialesdelazonamscontemporneadelaciudad,

cercanasalsectorfinancieromsimportantedelaciudad.


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GRFICO2.2.ESTADODELOSPROYECTOSPORZONAS.

Fuente:MarketWatch

A travs del Grfico 2.2, se puede observar que de los proyectos inmobiliarios de la

ciudaddeQuito,el11%estnenplanos,el32%estnyaterminados,yel57%estnen

construccin.Observndosetambinqueelsectorendondemssevendeenplanoses

en

Centro

Norte,

mientras

que

en

donde

hay

ms

proyectos

terminados

y

en

construccin

esenelSectorNorte.

Conrespectoalostamaosypreciosdevivienda,yaligualquealaofertadeproyectos,

estosvanvariandodependiendode lazonaendondeseencuentrenrespondiendoa las

preferenciasdecadasector.


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De esta manera, y como se indica en el Grfico 2.3 en trminos generales, las reas

promedios de las casas son aproximadamente un 23% ms grandes que las reas

promediode

los

departamentos,

con

la

excepcin

la

zona

sur

de

la

ciudad.

Semuestraadems,quelasreasmsgrandesenpromediodecasasseencuentranenla

zona de Cumbay, Norte y en el Valle de los Chillos con 160 m2, 125m2 y 120m2

respectivamente.Para losdepartamentos,seencuentraque losmsgrandesseofertan

igualmenteenCumbayconunreapromediode120m2,95m2paralazonaNortey90

m2para la zonadelVallede losChillos.Encambioelreapromediomspequeade

casas se encuentra en la zona Sur con aproximadamente 67 m2; mientras que para

departamentoselreapromediomaspequeaesde70m2enelcentrodelaciudad.

GRFICO2.3.TAMAOPROMEDIODELM2DECASASYDEPARTAMENTOSPORZONA.

Fuente:MarketWatch


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Analizando un decisivo factor como es el precio promedio del mercado, mediante el

Grfico2.4, seobserva claramente conexcepcindelValledePomasquiqueelprecio

promediode

los

departamentos

es

superior

al

de

las

casas.

Esta

diferencia

se

encuentra

enalrededordel15porciento.

El valor promedio por m2 de departamentos en la zona de Cumbay, que es la ms

costosa se encuentra alrededor de $1.025, mientras que en la zona ms econmica

(Pomasqui)seencuentraalrededorde$400.EnlaZonaNorteelvalorpromedioes$700.

Paravalorespromediodelprecioporm2de lascasasseobservaqueelmselevadose

encuentraenCumbayconaproximadamente$700,yelmenorseencuentraenlaZona

deCaldernconaproximadamente$400.EnalZonaNorteelvalorpromedioesde$650.

GRFICO2.4.PRECIOSPROMEDIODELMERCADOPORZONAS.

Fuente:MarketWatch


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Finalmente,segnMarketWatchseconocequeelsectorde laconstruccinempiezaa

mostraruna tmida recuperacinapartirdejuniodel2.009 yespertinentenotarque

paraseptiembredelmismoao,cercadeun10%delosproyectosestndetenidosocon

ventasperezosas2.

Mediante losGrficos 2.3 y 2.4, se puede obtener una interesante conclusin de que

debidoaqueelpreciopromedioporm2dedepartamentosydecasasenlaZonaNortees

relativamente

cercando,

siendo

los

departamentos

un

8%

ms

elevados,

y

los

tamaos

promediosdecasasdebenserun20%msgrandesquelosdepartamentos;entoncesse

necesitara construir 20m2ms de construccin para ganar el 8%menos al construir

casas.


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2.4. ANLISISDELACOMPETENCIA

FIGURA2.3.UBICACINDELACOMPETENCIA.

Fuente:GoogleEarth.



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TABLA2.1.ESTUDIODELACOMPETENCIA.


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2.5. EVALUACINDELASORDENANZASMUNICIPALES

Antes de empezar un anteproyecto inmobiliario es necesario y obligatorio analizar las

ordenanzas municipales del predio, para determinar las posibles opciones de

construccin y usos del terreno. De esta forma, las regulaciones establecidas por el

MunicipiodelDistritoMetropolitanodeQuitoindicanloscoeficientesdeusodesuelo,el

nmeromximodepisos,losretirosobligatoriosdelosladosdelterreno,laclasificacin

desueloyelusoprincipaldelsuelo.Ademsseindicadatosdelterrenocomorea,sies

de propiedad horizontal, afectaciones del terreno, notas y la identificacin del

propietario.

El InformedeRegulacinMetropolitanaparael terrenoenestudio,muestraentre sus

indicacionesmsimportanteslassiguientes:

rea

de

terreno:

2520.00

m2.

PropiedadHorizontal:No.

COSTOTAL:105%.Estecoeficientedeconstruccin total indica lacantidad totalde

m2posiblesaconstruirenelterreno,esdecir,2.646m2.

COSPB: Este coeficiente de construccin indica la cantidad de m2 que se pueden

construiren

Planta

Baja,

es

decir,

882.

Clasificacindelsuelo:SueloUrbano.

Numerodepisos:3.

Retiros:

Frontal:5m,Lateral:3m,Posterior:3m,EntreBloques:6m.

Afectaciones

yObservaciones:

Ninguna.


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Existeunimportantemercadodeclasemediaymediaaltaquedebeseratendido,

necesitndoseunreenfoquehaciaestesegmento.

Vinculocon

lotes

en

venta

que

se

encuentran

ubicados

en

el

sector

El

Einstein,

cercanosalterrenoenestudio.

Aoconbuenasperspectivasdelentornomacroeconmico.

Demandainsatisfechadevivienda.

DEBILIDADES

Nosetieneuna institucinfinancieraquetrabajedemanerafijaconlaempresa,

quefaciliteventasyfinanciamientopropio.

Falta de fuerza de ventas estable que permita formar un grupo de trabajo

capacitadoquecrezcaymejoreconexperiencia,yquepermitaofrecerunmejor

serviciode

ventas.

Faltadeconocimientoenproyectosparaunnivelsocioeconmicomedio,debido

aquesetieneunenfoqueexclusivoparaelsegmentosocioeconmicomedioalto,

yalto.

Faltademarketing.

Paginaweb

(por

mejorar).

AMENAZAS

Noatenderalmercadosocioeconmicomedioahora,puedesignificarprdidade

oportunidades y un desplazamiento de la empresa en el mercado de la

construccin.


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Posible continuacinde la crisiseconmicaen la unineuropea, surgiendo as

problemasdedisminucinenlasremesasprovenientesprincipalmentedeEspaa

eItalia,

donde

se

encuentran

clientes

actuales

de

la

empresa.

Cambiosbitoenlapolticainterna,fiscaleimpositivadelpas.

Escasesdemateriaprimaymaterialesdeconstruccinlocal.

Posibleaumentosignificativoenelpreciodelm2deterreno,reevaluandoasel

iniciodelproyecto.

Una vez se ha realizado este anlisis, se debe enfocar las fortalezas, reducir las

debilidades adoptando medidas para evitarlas, explotar las oportunidades y reducir la

exposicina lasamenazas.Deestamanera, seobservaprincipalmenteque seal tener

ciertoposicionamientoenelmercado, independencia financiera,capacidadestcnicasy

clientes fijos, se puede empezar a desarrollar proyectos inmobiliarios enfocados a

satisfacerlademandadelnivelsocioeconmicomedioymedioaltodelsectorElEinstein,

buscandoconformarunslidoequipodeventasquepermitaofrecerunbuenserviciode

ventas a los clientes, al mismo tiempo que se fortalezca el marketing del

proyecto/empresamediantediferentesmedios incluyendo unamejora sustancialde la

paginawebdelaempresa.

2.7.RECOMENDACIONES

Deacuerdoalasregulacionesmunicipalesdelterrenoyalestudiodemercadodelsector

inmobiliario inmediato, que responde a un estrato socio econmico medio, las

recomendacionesparaelproyectomsadecuadoadesarrollarenelterrenoenestudio

son:


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TABLA2.2.DATOSGENERALES.

DATOSGENERALES

Tipode

Producto

Casas

rea 120m2 160m2

NPlantasporCasa 3

TipodeAcabados PrimeraCalidad


TABLA2.3.DATOSFINANCIEROS.

DATOSFINANCIEROS

PreciodelasCasas $86,000.00 $132,000.00

Preciom2 $700.00 $830.00


TABLA2.4.TIPODEPRODUCTO.

TIPODE

PRODUCTO

NDormitorios34Dormitorios:Master+2o3Dormitorios

NBaos34Baos:Social+23Baoscompletos

NEstacionamientos/UnidaddeVivienda

2Estacionamientos

NEstacionamientosdeVisita

1 4Estacionamientos

SaladeEstar Si

Estudio NoDormitoriodeServicio No

BaodeServicio No

BalcnTerraza Si

Patio Si

reasVerdesRecreativas

Si

Bodega No

reaComunalde

Eventos

Sociales

Si

Otrasreas BBQ


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TABLA2.5.

INSTALACIONES.

INSTALACIONES

GasCentralizado No

Seguridad GuardianaPrivada

PlantaDeEnergaElctrica

No

Instalacioneselctricasadicionales

Cable


TABLA2.6.CARACTERSTICASDEACABADOS

CARACTERSTICASDEACABADOS:

MueblesDeClosets Melamnico

MueblesDeCocinaMelamnicoconmesndeGranito

MueblesDeBaoMelamnico

con

mesn

en

Frmica

PisoAreasSociales Parket Chanul

PisoAreasIntimas Paket Alfombra

PisoCocina CermicaNacional/Importada

PisoBaos CermicaNacional/Importada

PiezasSanitarias Segmentodelujo Edesa

Grifera Segmentodelujo FV

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