L'OFFICE PATRIMONIALFRANÇAIS

N E W S L E T T E R # 6

LE PRAGMATISME PATRIMONIAL

SOMMAIRE

I. "Whatever it takes!"

II. "Chaud l'Immo!"

III. "La loi Pacte"

IV. " La BCE et les tauxd’intérêt des prêtsimmobiliers"

Pour cette newsletter #6, du mois de juillet 2019, l'Office Patrimonial vous propose:

L'actualité des marchés financiers et immobiliers, ainsi qu'un point sur la loi PACTE, etsur les taux d'intérêt des prêts immobiliers.

Si vous avez des questions sur un sujet en particulier, n'hésitez pas à nous contacter.

Nous restons à votre disposition !

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"WHATEVER ITTAKES"

09.07.2019

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H U G U E S C O H E N

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Depuis l’année dernière, nous mettons en garde nosclients quant à la santé sous-jacente de l’économiemondiale. Des mesures ont d’ailleurs été proposéesen ce sens  (Arbitrage, stop loss, proposition derendez-vous, etc.) pour votre permettre de vousprémunir en sécurisant votre épargne. Mais, c’était sans compter sur la BCE et Mario DRAGHI(surnommé Super Mario, pour ses interventions enfaveur des marchés), qui a utilisé en mi-Juin dernierune formulation déjà utilisée en 2012, au plus fort dela crise de l’euro. Son fameux « whatever it takes » (àtraduire  : faire tout ce qu’il faudra) avait, à l’époque,désamorcé tous les doutes sur l’économieeuropéenne. L’effet était immédiat sur les marchés,simplement avec ces mots. S’en suivra la continuitéde la baisse des taux directeurs de la Banque CentraleEuropéenne (jusqu’à 0%) et la mise en place demesures supplémentaires comme le QuantitativeEasing. * Aujourd’hui, notre analyse est encore une fois endemi-teinte. En effet, d’un côté, les marchésprofiteront d’une politique accommodante et celafavorisera probablement les bourses européennespendant un certain temps. D’un autre, il s’agit de sedemander pourquoi la BCE réactiverait cesmécanismes si tout va bien ?

*Versement abondant de liquidités sur les marchésfinanciers 02

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Le fait est que le constat en est presque alarmant. Si la BCE réactive ces leviers,c’est que son objectif initial n’est pas atteint : les fameux 2% d’inflation. Toutefois,une question nous taraude : pourquoi utiliser ces leviers pour atteindre un objectifque nous n’avons pas réussi à atteindre avec ces mêmes leviers ? Le seul élémentde réponse que nous pouvons vous apporter est qu’aujourd’hui, les marchés sont,selon nous, sous perfusion. Si l’on retire cette perfusion trop rapidement, lesconséquences seraient fortes. Pour l’instant, la BCE n’a pas évoqué de chiffres sur ce « whatever it takes » 2.0.Nous restons donc sur l’expectative. Outre ces nouvelles en Europe, nous avons enfin des nouveautés concernant leconflit Sino-Américain. En marge du G20, les présidents Donald TRUMP et XIJinping ont stoppé l’escalade dans le conflit économique. Aujourd’hui, lesnégociations sont réouvertes et les deux dirigeants du monde n’ont aucun intérêtà rester en conflit économique. Toutefois, nous restons septiques quant à unprobable accord. En effet, estimant que les USA ont été lésés avec les précédents,Donald TRUMP a précisé que cet accord devait impérativement être favorable auxUS. Wait & see… La position de votre cabinet de conseil n’a pas changé par rapport à ces nouvellesinformations. Il s’agit, pour nous, d’un décalage dans nos anticipations. Pour lesprofils les plus dynamiques, un retour ponctuel sur les marchés est à envisager.Toutefois, pour les profils plus prudents, nous conseillons de conserver uneallocation prudente et tournée sur le long terme. Analayse terminée le 01.07.2019

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"CHAUD L ' IMMO ! "

09.07.2019

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Votre thermomètre explose ? Le marché immobilieraussi ! Le moins que l’on puisse dire c’est qu’il a le venten poupe. Appuyé par une libération des taux de créditde plus en plus bas, l’attirance pour l’immobilier adépassé son point haut de 965 000 ventes sur l’année2018, et ce n’est pas fini ! L’année 2019 débute sur leschapeaux de roues également ! La fédération nationalede l’immobilier prévoit un total de 990 000 ventes surl’année en cours.  Cet engouement laissera-t-il place à un essoufflement? Nombre de nos clients se posent actuellement laquestion. Dois-je investir maintenant ? Dois-jeattendre encore ?  La réponse à ces questions reste délicate et requiert unpeu d’attention. A l’heure où la recherche de biensimmobiliers devient folle, les prix font de même, loi demarché oblige. Une augmentation des prix de 6,6% surl’année a été observée pour le marché lyonnais. Lesvilles d’importance sont saturées par la demande et lanécessité d’un accompagnement par un professionneléclairé nous semble plus que jamais de mise pour lalecture du marché devenu complexe. Les tauxd’emprunt, toujours plus intéressants, permettent unaccès facilité à la propriété. Pour autant, l’augmentationdes prix (générée en partie par cet abaissement régulierdes taux d’emprunt) semble se stabiliser un peu. Lesprix élevés ont pour conséquence une diminution dupouvoir d’achat des ménages.

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" 965 000ventes sur l'année2018 "

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L’herbe est-elle plus verte ailleurs ? Dans la mesure où les prix des grandes villes atteignent des sommets, il peutêtre tentant de se tourner vers d’autres horizons. De nombreux secteurs nousparaissent prometteurs, notamment via le nouveau dispositif fiscalDENORMANDIE qui cible des villes précises (cf. Newsletter de mars 2019). Les grandes villes attirent de nombreux prospects, mais le marché saturé voitses prix augmenter de manière parfois démesurée en rapport aux revenus desménages qui restent relativement stables. Aussi, la recherche de prix plus abordables et d’un rendement meilleur peuts’effectuer sur d’autres secteurs géographiques ou, sortir du marché del’immobilier résidentiel pour aller sur celui de l’immobilier commercial etprofessionnel.

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Evolution des volumes de vente des logements anciens pour la période 2000-2019

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"LA LOI PACTE"

09.07.2019

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Le 23 mai 2019, la loi PACTE était publiée au journal officiel.Cette loi s’inscrit dans la volonté de mettre en place un pland’action pour la croissance et la transformation des entreprisesalors nous vous proposons un rapide tour d’horizon sur laquestion  et les impacts dans le domaine de la gestion depatrimoine ! Concernant l’épargne retraite, la loi PACTE prévoit lasimplification, avec l’instauration d’un régime commun etunique aux produits d’épargne retraite, le PER individuel. Cedernier permet de se constituer un capital ou une rente et peutêtre débloqué lors de la liquidation des droits en retraite ou àl’âge légal de départ en retraite. L’harmonisation devrait avoirlieu à plusieurs niveaux : déductibilités fiscales pour l’ensembledes produits, sortie en capital élargie, transférabilité assuréeentre les produits avec frais plafonnés à 1% ou impossible si leplan a plus de 5 ans, cas de déblocage anticipé identique pourtous les produits etc. Une ordonnance d’ici le mois de mai 2020 devrait venirpréciser ces aspects mais seront normalement mis en place, 3produits retraite  : le PER individuel pour remplacer les PERP,MADELIN, etc., des produits collectifs dont le contrat collectifd’épargne salariale (type PERCO) et le contrat catégoriel,obligatoire ou facultatif (type article 83). L’ordonnance nousapportera également des précisions sur les régimes fiscauxapplicables et les règles concernant les produits existants.  Enattendant, nous vous conseillons de ne pas trop verser sur vosproduits existants en l’absence de connaissance des modalitésde transfert des « anciennes » versions vers les nouvelles !

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Pour l’assurance vie, la loi PACTE, en faveur de l’épargnant, vient renforcer lesobligations d’information des assureurs vis-à-vis des clients avec plus detransparence sur les frais des fonds et rétrocessions potentielles, ainsi que sur lechoix de la politique d’investissement en fonction du contexte environnementalet économique. Mais surtout, la loi PACTE prévoit une transférabilité des contrats d’assurance vievers un plan retraite (sous certaines conditions) ou un autre contrat d’assurancevie dès lors qu’ils sont souscrits auprès de la même compagnie et ce, sansconséquences fiscales, tel que lors d’un dénouement. Ici, nous attendons unedéfinition plus précise de ce qu’il faut entendre par «  même entreprised’assurance ». Enfin, pour les PEA, le plafond de versement augmente grâce à la loi jusqu’à225 000,00€, les actifs de crowdfunding seront désormais éligibles à ce plan enactions dont les vertus fiscales sont conservées. A cela s’ajoute une flexibilité surles conditions de retrait  ; le retrait sur son PEA après 5 ans n’entraine plus laclôture du plan. Également, si un retrait avant 5 ans a lieu, la clôture ne sera passystématique en cas de licenciement, invalidité ou mise en retraite anticipée. Voilà donc plutôt de bonnes nouvelles dans la gestion de son PEA ! En résumé, la loi PACTE devrait rendre plus lisible les produits d’épargne etrenforcer la liquidité et portabilité de l’épargne française. Il reste que denombreuses dispositions doivent être précisées par ordonnance ou par décretdans l’année ! Hormis le côté placement, la loi PACTE prévoit d’assouplir les règlesdu compte courant associés ou encore de faciliter les démarches pardématérialisation des entrepreneurs avec les différents interlocuteurs (CCI,URSSAF etc.). Pour tout complément d’information, n’hésitez pas, nous restons à votredisposition ! 09

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"LA BCE ET LESTAUX D' INTÉRÊTDES PRÊTSIMMOBILIERS"

09.07.2019

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Les taux d’intérêt des prêts immobiliers atteints sur le deuxième et troisièmetrimestre dépassent les planchers records de 2016 (le taux immobilier moyen enJuin 2019 explose le précédent record pour atteindre 1.29 %. Pour rappel, l’ancienrecord de 1.33 % datait de novembre 2016 selon l'observatoire Crédit LogementCSA). En effet, les taux d’intérêt immobiliers proposés par les banques sont corrélésprincipalement aux taux directeurs définis par la BCE (exemple : les taux fixes sontindexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) à 10 ans), quicorrespondent au coût du refinancement des banques soit le prix auquel ellesachètent l’argent. La BCE fait par conséquent la pluie et le beau temps sur les tauxd’intérêt immobiliers.Aujourd’hui, le principal taux de refinancement des banques a donc été maintenuà zéro. Il avait été pronostiqué par différents analystes une remontée progressive destaux immobiliers sur 2019 en même temps que le taux d’inflation et de lacroissance. Début avril, la Banque Centrale Européenne maintient ses tauxdirecteurs au plus bas et annonce qu’ils ne comptent pas les relever avant «  aumoins fin 2019 ». Début Juin, l’échéance est repoussée par rapport à ce qui avait été annoncé aumois d’avril.La BCE jongle entre croissance molle et inflation ralentie dans la zone euro etconserve une politique de gel des taux, confrontée à la dégradation desperspectives de croissance et d’inflation. La hausse des taux immobiliers n’est ainsi pas au programme même s’il serait debon augure que ces derniers remontent.

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L'OFFICE PATRIMONIALFRANÇAIS

LE PRAGMATISME PATRIMONIAL

OFFICE PATRIMONIAL FRANÇAIS – O.P.F. GROUPE, SARL au capital de 15 000,00 euros, dont le siège social est situé au 84, rue Paul Bert, 69003 LYON, enregistrée sous len° 814 262 986 00015 RCS LYON, code APE 7490B, holding du groupe détenant les sociétés OPF INGENIERIE - OPF COURTAGE et OPF IMMOBILIER.OPF INGENIERIE, nom commercial de MS OPTIMA, EURL au capital social de 10 000,00 euros, siège social situé au 84, rue Paul Bert, 69003 LYON, immatriculée sous lenuméro SIREN 797 490 695 RCS Lyon, code APE 7022Z, Immatriculée à l’ORIAS sous le n° 14001919 www.orias.fr pour les activités de Courtier en Opérations d’Assurance(COA) et de Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP) et référencée Conseiller en Investissement Financier (CIF) sous le n° E003780 parL'ANACOFI-CIF, titulaire de la carte « T » et « G » n° CPI 6901 2017 000 021 882, sans détention de fonds, délivrée par la CCI de LYON METROPOLE ST ETIENNE ROANNE,Assurée en RCP pour les activités de CIF, COA, et COBSP auprès de la compagnie CGPA, 125 rue de la Faisanderie, CS 31666, 75 773 PARIS CEDEX 16, sous la police n°RCPIP0370, et disposant de garanties financières pour les activités de COA et COBSP auprès de la même compagnie. Assurée en RCP pour les activités d’intermédiaire entransaction et en gestion d'immeubles auprès de la compagnie MMA IARD, 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 LE MANS CEDEX 9, sous la police n° 120 137 405, etdisposant de garanties financières pour les activités d’intermédiaire en transaction et en gestion d'immeubles auprès de la compagnie GALIAN ASSURANCES, TSA 20035,75801 PARIS CEDEX 08.OPF COURTAGE, nom commercial du CABINET MONTHERLANT PATRIMOINE, EURL au capital social de 7 500,00 euros, siège social situé au 84, rue Paul Bert, 69003LYON, immatriculée sous le numéro SIREN 494 226 822 RCS Lyon, code APE 6622Z, Immatriculée à l’ORIAS sous le n° 13000532 www.orias.fr pour les activités de Courtieren Opérations d’Assurance (COA) et de Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP) et référencée Conseiller en Investissement Financier (CIF)sous le n° E002973 par L'ANACOFI-CIF, titulaire de la carte « T » n° CPI 6901 2018 000 025 961, sans détention de fonds, délivrée par la CCI de LYON METROPOLE STETIENNE ROANNE, Assurée en RCP pour l’ensemble de ses activités auprès de la compagnie ZURICH INSURANCE PLC, 112 Avenue de Wagram, 75017 Paris, sous la police n°7400026945, et disposant de garanties financières pour les activités de COA et de COBSP auprès de la même compagnie.OPF IMMOBILIER, nom commercial de XR INVEST, SARL au capital social de 20 000,00 euros, siège social situé au 84, rue Paul Bert, 69003 LYON, immatriculée sous lenuméro SIREN 823 269 899 RCS Lyon, code APE 6831Z, Titulaire de la carte « T » et « G » n° CPI 6901 2017 000 017 133, sans détention de fonds, délivrée par la CCI deLYON METROPOLE ST ETIENNE ROANNE, Assurée en RCP pour les activités d’intermédiaire en transaction et en gestion d'immeubles auprès de la compagnie MMA IARD, 14boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 LE MANS CEDEX 9, sous la police n° 143 944 455, et disposant de garanties financières pour les activités d’intermédiaire entransaction et en gestion d'immeubles auprès de la compagnie GALIAN ASSURANCES, 89 rue de la Boétie 75008 Paris, sous le n° de police GF 0000002525.

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