4. Valuación de Terrenos Rústicos y Cultivo

Click here to load reader

  • date post

    26-Dec-2014
  • Category

    Documents

  • view

    338
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of 4. Valuación de Terrenos Rústicos y Cultivo

VALUACIN DE TERRENOS

RSTICOS Y CULTIVOSIng. Vctor L. Guzmn Fajardo

BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES Las

Regiones Naturales del Per El Mapa Ecolgico del Per El Sistema de Clasificacin de Tierras por Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

CLASES DE VALORES MS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RSTICOS Valor Valor Valor Valor Valor Valor Valor

Normal de Mercado Comercial Reglamentario de Realizacin Afectivo de Remate segn rentabilidad agrcola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos

VALUACIN DE PREDIOS RSTICOSPasos a seguir en valuacin de terrenos rsticos:

Inspeccin ocular de campo Determinacin de la Regin geogrfica del Per correspondiente Zona de Vida Categoras de suelos Estudio de mercado Toma de vistas fotogrficas

ESTUDIO DE MERCADO EN CAETE

En un estudio de Mercado del Valle de Caete se encontr una escritura compra-venta de terreno rstico correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis, celebrada entre la Municipalidad de Caete y una persona particular en que el valor pactado fue de $35,000/ha. Por otro lado, se detect que ofertaban terrenos de segunda categora entre 30 y 32 mil dlares por hectrea; y de tercera categora; entre 20 a 25 mil dlares por hectrea. Por tanto, para los terrenos motivo de valorizacin de tercera categora, por contenido tolerable de sales solubles se adopt el valor de 20 mil dlares por hectrea.

VALORIZACION DE ERIAZOSEl Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la valuacin de eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresin:VBE VBE VR d U T V E = = = = = = = = 1/10 VR x d x U x T x V x E Valor bsico eriazo Valor comercial de terreno de primera categora Distancia al rea con valor oficial urbano Uso Topografa y naturaleza del terreno Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno Factor de correccin ecolgica

En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

VALORIZACIN DE CULTIVOS TRANSITORIOS

Tipo de Cultivo Estado de perodo vegetativo Cultivo ndice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Previo en chacra Valor Bruto de Produccin Costo de Produccin Rentabilidad

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ALGODN DE TANGUIS

FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

CULTIVO: VARIEDAD: EPOCA DE SIEMBRA: NIVEL TECNOLOGCO: Perodo Vegetativo: DISTANCIAMIENTO:

Zapallo Macre Todo el Ao Alto 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

I. COSTOS DIRECTOSA. MANO DE OBRALABOR a. Preparacin del terreno Limpia de canales y acequias Despaje Chaleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporacin de Estircol Riego de Machaco Tapadura de surcos b. Siembra Siembra c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento Cambio de surco Desahije Acomodo de guas Segundo deshierbo Aplicaciones foliares d. Riegos N DE JORNAL 3 4 4 2 1 3 1 2 2 VALOR UNITARIO S/. 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 COSTO TOTAL S/. 36.00 48.00 48.00 24.00 12.00 36.00 12.00 24.00 24.00

B. MAQUINARIA Y EQUIPO

C. INSUMOS

5 6 3 6 1 4 6 612

12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.0012.00

60.00 72.00 36.00 72.00 12.00 48.00 72.00 72.00144.00

e. Control Fitosanitariof. Cosecha Cosecha y seleccin Guardiana TOTAL MANO DE OBRA

1220 30 293

12.0012.00 12.00

144.00240.00 360.00 1,596.00

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLOII. COSTOS INDIRECTOS GASTOS GENERALES Gastos de Administracin (8% Costos Directos) Imprevistos (10% de costos Directos) TOTAL COSTOS INDIRECTOSCONSOLIDADO

S/.

242.24 302.80 545.04

S/.

COSTOS DIRECTOS A. Mano de Obra B. Insumo C. Insumos

S/.3,028.00S/.996.00 305.00 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS D. Gastos de Administracin E. ImprevistosCOSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

S/. 545.04 S/. 242.24 S/. 302.80

VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

Tipo y edad de las plantacin Distanciamiento entre plantas y entre lneas Nmero de plantas por hectrea Estado de conservacin Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o localidad Depreciacin Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta segn aos restantes de vida til

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA (Esprrago Instalacin)Departamento Provincia Distrito Cultivo, Variedad Fecha de Siembra Fecha de Cosecha : : : : : : Ica Ica Parcona UC 157 F1 Prefer. Verano Otoo Cosecha grande Set-Dic rea Total del Cultivo(Has) : Tenencia de la Tierra Tipo de Suelo Rendimiento x Ha. 1ao Nivel Tecnolgico : : : : Propia Franco 3,000 Medio

Precio Promedio (en Chacra) :

Cosecha pequea May-JunDistanciamiento Nivel de NPK : : 1.8 x 2.7 m. 250-200-200 Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA : : COSTO UNITARIO SOLES 3.53 Enero-01 COSTO TOTAL SOLES

ACTIVIDAD

UNIDAD DE MEDIDA

COSTOS DIRECTOSMANO DE OBRA Preparacin de Terreno Despaje, incorporacin de M.O. Tomeo, riego machaco Siembra Seleccin y desinfeccin de plntulas Distribucin de plntula Transplante Recalce Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Despiques(4) Tomeo Aplicacin de pesticidas (4) Riegos Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal Jornal 4.00 2.00 4.00 4.00 12.00 4.00 12.00 16.00 9.00 12.00 12.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00 16.00

13,267.821,456.00 64.00 32.00 64.00 64.00 192.00 64.00 192.00 256.00 144.00 192.00 192.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA A. Subsolado, arado, rayado (seco) B. Arado, Grada, nivelado, rayado C. Acarreo de abonos D. Cultivo, rayado Hora/mq Hora/mq Hora/mq Hora/mq Kg. A. Urea Kg. 6.00 5.00 2.00 9.00 1.00 374.00 50.00 50.00 50.00 50.00 2,000.00 0.85

1,100.00 300.00 250.00 100.00 450.00 10,711.82 2,000.00 317.90

C. 1 2

INSUMOS Semilla Fertilizantes :

Fosfato Di Amnico Sulfato de Potasio3

Kg. Kg. T.M.Lt. Kg. Lt. Kg. Kg. Lt. Kg. Kg. Lt. Lt. Lt.

435.00 400.00 30.000.50 1.00 4.00 6.00 1.00 2.00 0.50 0.50 1.00 1.00 1.00 15,000.00 31,209.00

1.27 1.37 85.00170.52 150.00 17.04 4.82 77.21 24.19 54.13 54.13 59.00 49.00 31.09 0.200 0.04

552.45 548.00 2,550.0085.26 150.00 68.16 28.92 77.21 48.38 27.07 27.07 59.00 49.00 31.09 3,000.00 1,092.32

Guano de corral PesticidasHunter Benlate Poliphos Nitrofoska Fetrilon Combi Polibor Quelato Fe Quelato Zn Lorsban Perfektion Citowett

4 5

Agua : Otros

Pozo

M3 Kg.

Flete Traslado de insumos

II. A

COSTOS INDIRECTOS Imprevistos 8%

1,724.82 1,061.43

BC D

Gastos AdministrativosAsistencia tcnica Interes Bancario COSTO TOTAL

2.50%2.50%

331.70331.70 14,992.63 $ 3,931.00

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000 * Precio Promedio de Venta (Kg.) * Valor Bruto de la Produccin 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Produccin Total * Valor Bruto de la Produccin * Utilidad Bruta de la Produccin * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. S/. S/. S/. S/. S/. 2.63 7,890.00 14,992.63 7,890.00 -7,102.63 2.63

S/. 13,758.50

* Costo Produccin Unitario (Kg.)

S/.

5.00

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * ndice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

HECTREA (Esprragos Mantenimiento)Departamento Provincia Distrito Cultivo, Variedad Fecha de Siembra Fecha de Cosecha Distanciamiento Nivel de NPK : : : : : : : : Ica Ica Parcota UC 157 F1 preferente Verano Otoo Cosecha grande Set-Dic Cosecha pequea May-Jun 1.8 x 2.7 m. 260-210-200 UNIDAD ACTIVIDAD COSTOS DIRECTOS MANO DE OBRA Labores Culturales Mezcla de abonos Abonamientos (2) Despiques y otros Tomeo, riego Jor. Jor. Jor. Jor. 1 8 10 18 16.00 16.00 16.00 16.00 MEDIDA rea Total del Cultivo(Has) Tenencia de la Tierra Tipo de Suelo Rendimiento x Ha. 2 ao Nivel Tecnolgico Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA : COSTO UNITARIO S/ : : : : : : Propia Franco 8,000 Medio 3.53 Enero-01 COSTO TOTAL S/ 9,504.62 2,000.00 16.00 128.00 160.00 288.00

COSTOS DE PRODUCCIN POR

Precio Promedio (en Chacra) :

Aplicacin de pesticidas (4) CosechaCosechadores

Jor.Jor.

880

16.0016.00

128.001,280.00

B.

MAQUINARIA AGRICOLA Cultivo, rayado Acarreo de abonos Incorporacin de follaje al suelo H.M. H.M. H.M. 9 2 2 50.00 50.00 50.00

650.00 450.00 100.00 100.00 6,854.62

C. 1

INSUMOS Fertilizantes : A. Urea Kg. Kg. Kg. T.M. Kg. Lt. Kg. Kg. Kg. Kg. Lt. Kg. Lt. Lt. Pozo M3 Kg. 8% 2.50% 2.50% 387 457 400 8 2 4 4 1 1 3 3 2 2 2 15,000 9,244.00 0.85 1.27 1.37 85.00 77.21 17.04 4.82 54.13 54.13 148.59 59.00 154.42 213.75 31.09 0.200 0.04 Fosfato Di Amnico Sulfato de Potasio Guano de corral Pesticidas Fetrilon Combi Poliphos Nitrofoska Quelato Fe Quelato Zn Benlate Lorsban Dipel Plantvax Citowett

328.95 580.39 548.00 680.00 154.42 68.16 19.28 27.07 27.07 445.77 177.00 308.84 427.50 62.18 3,000.00 323.54 1,235.60 760.37 237.62 237.62 10,740.22 $ 2,129.00 S/. 7,451.50

2

3 4 II. A B C D

Agua : Otros

Flete Traslado de insumos II.- COSTOS INDIRECTOS Imprevistos Gastos Administrativos Asistencia tcnica Inters Bancario COSTO TOTAL

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimie