4. INFORME FINAL CHANGUINOLA CON REGLAMENTACIÓN

Plan de Ordenamiento Territorial, Ambiental y Desarrollo Urbano

del Municipio de Changuinola, Provincia de Bocas del Toro. República de Panamá

I. MODELO DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL AMBIENTAL Y DE DESARROLLO URBANO DE CHANGUINOLA

El esquema general de este Plan continúa y perfecciona la visión establecida a nivel macro por estudios anteriores que definen las Estrategias Territoriales, las cuales está enmarcadas específicamente en el Plan Estratégico de Bocas del Toro y de los Planes antecedentes que sirven de marco para la elaboración del presente Plan de Ordenamiento Territorial Ambiental y Desarrollo Urbano del Municipio de Changuinola.

Nuestro trabajo para desarrollar el modelo del Plan de Ordenamiento Territorial Ambiental y Desarrollo Urbano del Municipio de Changuinola, toma como eje lo esquematizado por el gráfico adjunto presentado en los términos de referencia como “Modelo del Plan de Ordenamiento Territorial Ambiental y Desarrollo Urbano del Municipio de Changuinola.”

El diagnóstico se ejecutó partiendo de los siguientes descriptores ambientes:

1. Medio biofísico ambiental2. Socio económico demográfico3. Servicios básicos de

infraestructura y equipamiento social

4. Actividades productivas y turismo5. Estructuración y funcionamiento

espacial6. Institucional

El equipo de profesionales de TURPLAN International Consulting, tomando en cuenta lo anterior, elaboramos un diagnóstico preliminar, el cual se sometió a consideración y validación de representantes del municipio Changuinola, administradores de instituciones y representantes de ONG’s y sociedad civil.

Este ejercicio participativo permitió adicionalmente generar la Visión y Misión del POT.

Para el desarrollo de las estrategias, vinculamos a la comunidad por medio de un taller de trabajo en el cual se aplicó al diagnóstico un análisis FODA (matriz básica). Del este ejercicio el equipo de trabajo identificó con el uso de la matriz básica una matriz sustantiva en la cual se definen las estrategias para cada descriptor, y de estas identidades se pudieron establecer proyectos que concordaban con las estrategias. El resultado obtenido fue un “Listados de proyectos” los cuales fueron llevados a consulta y por medio de ella se priorizan más de 100 proyectos. Los cuales posteriormente fueron profundizados y plasmados en un banco de proyectos e inversión.

El Modelo Territorial urbano y rural se elaboraron con apoyo del levantamiento de usos, y sus identidades se fortalecieron o limitaron por medio de la proyección planificada que relacionó a las estrategias identificadas a aquellos escenarios que se correlacionaban positivamente con la Visión y Misión del Municipio de Changuinola.

El POT ha formulado un modelo territorial y ha fortalecido al municipio de Changuinola por medio de capacitaciones que facultan a los administradores con criterios de evaluación, proyección y gestión de proyectos, así como entrenamiento en el uso del programa ArcGIS para la elaboración de la cartografía digital y el manejo de los Sistemas de Posicionamiento Global (GPS) para la captura de puntos geográficos en el terreno por medio de las coordenadas geográficas y UTM. Además recibieron entrenamiento y capacitación en Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), Evaluación Estratégica Ambiental (EAE) y Administración del Ordenamiento Territorial y la Gestión de Planes Normativos.

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II. DIAGNÓSTICO Y PLAN ESTRATÉGICO PARTICIPATIVO

1. LOCALIZACIÓN REGIONAL

La Provincia de Bocas del Toro se encuentra ubicada al noroeste de la República de Panamá a 8º 00' y los 09º 37' de latitud norte y 81º 08' y 82º 56' de longitud oeste y limita al norte con el Mar Caribe, al sur con la Provincia de Chiriquí, al este con la Provincia de Veraguas y al oeste con la República de Costa Rica. Se divide en tres distritos civiles, Bocas del Toro, Changuinola y Chiriquí Grande. Posee una superficie de 4,643.90 km2

ocupando un 6.18% del territorio nacional.

Según el censo del año 2000, el distrito de Changuinola cuenta con 71.922 habitantes Concentra el 80% de la población total de la provincia de Bocas Del Toro, siendo el área rural con mayor densidad poblacional (18,0 hab./km2)1. Changuinola muestra en su territorio una interesante dinámica social que impacta el medio ambiente urbano, ya que, siendo el principal distrito en cuanto a población, es el área de mayor atracción de inmigrantes provenientes del interior de la provincia y aún del país y del extranjero. Esta dinámica ha provocado una concentración de la población laboral, con una mezcla de etnias como los naso-teribes y ngöbes, negros jamaiquinos, chinos, mestizos, latinos, árabes y norteamericanos.

2. ESTRUCTURA Y FUNCIONAMIENTO ESPACIAL REGIONAL

En el Distrito de Changuinola se identifican tres unidades geomorfológicas: la planicie costera, de entre 0 y 100 m.s.n.m; la segunda unidad conformada por un relieve ondulado y de piedemonte, que se eleva entre los 100 y 200 m.s.n.m. y la zona montañosa que se sitúa entre los 200 y los 3,335 m.s.n.m.

2.1. Definición de las Subregiones

En el Distrito de Changuinola se identificaron, desde el punto de vista físico-geográfico

ambiental y de acuerdo a la estructuración y funcionamiento espacial, tres subregiones:

Sixaola-Guabito-Changuinola-Almirante Almirante-Río Uyama La zona montañosa del Parque

Internacional La Amistad

La Subregión Sixaola-Guabito-Changuinola-Almirante está emplazada sobre las planicies de los ríos Sixaola y Changuinola y la planicie costera, en las cuales se encuentran el asentamiento poblacional de mayor jerarquía regional del área de estudio, como es la Conurbación Guabito - Changuinola. La actividad productiva hegemónica es la industria bananera. En esta subregión se encuentra un área natural protegida con figura RAMSAR, conocido por Humedal San San Pond Sack.

Esta subregión está estructurada por un corredor vial y turístico de traslado que se inicia en Guabito y termina en Almirante, a través del cual se traslada los productos bananeros de exportación los cuales son embarcados en el Puerto de Almirante. La Subregión Almirante-Río Uyama está situada al Sureste de la ciudad de Almirante, hasta el curso del río Uyama y limita al Suroeste y Sur con terrenos que llegan hasta la cota 100 sobre el piedemonte de la zona montañosa que forma parte de la Cordillera Central de la vertiente del Caribe. Esta microregión se caracteriza por la actividad ganadera bovina, por el cultivo del cacao, arroz y últimamente piña, la extracción de madera y la agricultura de subsistencia que se evidencia claramente a lo largo de la carretera que comunica Almirante con el Río Uyama.

Además de ello, entre la línea de costa entre las quebradas Pastor, Pittí y otras pequeñas quebradas sin nombre, se encuentran en las cercanías de la costa misma, mantos coralinos de gran valor para las actividades relacionadas con la actividad submarina. En el sector

1 Censo de población de 2000.

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continental, a lo largo de la línea de costa, existe una zona con alto potencial para el emplazamiento de desarrollos turísticos. El problema principal radica en la tenencia de la tierra. 2.2. Sistema de Ciudades

El sistema urbano de la Región continental de la Provincia de Bocas del Toro, es muy débil, aunque por funcionamiento espacial está conformado básicamente por los tres centros urbanos principales: Changuinola, Almirante y Chiriquí Grande.

Changuinola es la ciudad de mayor jerarquía y el principal polo de desarrollo de esta región, debido a su hegemonía poblacional (21,591 habitantes2) y por ser el centro nodal, donde se concentran los organismos públicos, comerciales (comercio al por mayor y detal), bancarias e industriales (sede de Bocas Fruit Company, Ltda.). Además es un centro fronterizo, donde se realizan los intercambios y transacciones de acuerdo al rol de este tipo de urbe y cuenta con un aeropuerto internacional que la conecta diariamente con Ciudad de Panamá, David, Bocas Islas y San José de Costa Rica.

Desde el punto de vista de los servicios de equipamiento social, es la sede del Hospital Regional de Changuinola, perteneciente a la Caja de Seguro Social. Asimismo, funciona el Instituto Profesional, los centros regionales de la Universidad de Panamá y la Universidad Tecnológica de Panamá, es asiento de la Universidad de Cartago y del Instituto Superior de Administración de Empresas.

Almirante es la ciudad de segunda jerarquía, que funciona como un subcentro regional. Reúne una población aproximada de 7,754 habitantes3. Entre Almirante y Changuinola existe una estrecha relación funcional, especialmente en el área de servicios, pero son centros con dinámicas diferentes.

En Almirante y en su hinterland se concentra la actividad primaria con cultivos de subsistencia y de mercado; a esto se suma la actividad portuaria y las actividades conexas, tales como las agencias aduaneras, entre otras. Esta actividad le ha otorgado el rol de centro portuario, cuyo tráfico de carga de embarque, sobre todo por el volumen de carga de exportación, lo ha convertido en el principal puerto de la Provincia de Bocas del Toro, el que se ha especializado en la exportación de carga bananera “en paleta”.

Desde el punto de vista del equipamiento social cuenta con el Hospital de Almirante, perteneciente a la Caja del Seguro Social. También está dotada de un centro educacional, Colegio Secundario de Almirante.

2 Censo de población de 2000.3 Censo de población de 2000.

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Estos equipamientos sociales tienen un radio de cobertura que alcanza a Bocas Islas y a Chiriquí Grande. Guabito actúa como centro fronterizo conjuntamente con Sixaola en Costa Rica, donde se realiza el intercambio de mercancías. y por donde entran los flujos turísticos que provienen desde Costa Rica.

3. VISIÓN Y MISIÓN

El Plan de Ordenamiento Territorial, Ambiental y Desarrollo Urbano de Changuinola propone crear una conciencia colectiva y social de todos los ciudadanos del Municipio, de sus potencialidades y de sus “nudos críticos” con la finalidad de formular y evaluar programas, estudios y proyectos que, mediante el Programa Multifase de Desarrollo Sostenible de Bocas del Toro, sean ejecutables.

A los efectos de ese planteamiento, una de las misiones para la formulación de este Plan fue la participación ciudadana a través de la cual se definió la Visión y la Misión de la ciudad y el territorio, a saber

Visión del Municipio de Changuinola

“Potenciar el uso y conservación del territorio rural/urbano del Municipio de Changuinola, en atención a las realidades ambientales, sociales y culturales”.

Misión del Municipio de Changuinola

“Incorporar la participación ciudadana en la formulación del plan de ordenamiento territorial, ambiental y desarrollo urbano del Municipio de Changuinola, haciendo sentir sus necesidades sobre la base de las potencialidades y problemas que ellos consideren necesario contemplar”.

Visión del Centro Urbano de Changuinola

“Ser un centro urbano de calidad que se manifieste en su hábitat, prestigio a sus residentes, por poseer servicios públicos eficientes, calidad en el medio ambiente, organizaciones comunitarias dinámicas,

seguridad y derechos humanos, de forma tal que sea posible proyectar constantemente transformaciones que posibiliten enriquecer la calidad de vida”.

4. NUDOS CRÍTICOS

De acuerdo al Diagnóstico, los nudos críticos que afronta el Distrito de Changuinola corresponden a situaciones coyunturales, por lo que atacando las causas que provocan los problemas, los mismos se podrían solucionar si se cuenta con la planificación y presupuestos requeridos y la voluntad política de ejecutar las acciones y los proyectos identificados. A continuación se enuncian los nudos críticos más representativos de la situación regional:

Uso Indiscriminado del suelo Contaminación de los suelos: Erosión de los suelos: Inseguridad en la tenencia de la tierra Deficiencia tecnológica en el uso del suelo

rural. Problemas de contaminación del recurso

agua Mal drenaje rural y urbano Deforestación y desconocimiento del

potencial del recurso bosque Desconocimiento del recurso fauna: Ausencia de una autoridad que norme,

regule y monitoree el desarrollo de las actividades productivas.

Sobreexplotación de la fauna marina Proyectos hidroeléctricos Estancamiento de la actividad bananera Problemas ambientales asociados a

riesgos de origen natural tales como los sismos, deslizamientos de laderas, inundaciones, vientos huracanados e incendios forestales

Sistema de ciudades incipiente Debilidad en la función e influencia de los

gobiernos municipales. Ineficiencia en el sistema de facturación y

recaudo de impuesto y de pagos por servicios.

Falta de relación e interacción efectiva entre el municipio y las direcciones regionales de los ministerios y entidades autónomas.

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5. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS

Los objetivos estratégicos responden a la problemática espacial y de desarrollo urbano detectada durante el proceso de la formulación de los nudos críticos, el FODA, las potencialidades y son un resultado del cruce de variables. Los objetivos estratégicos planteados son:

1. FASE OPERACIONAL Y DE APOYO1. Dotar a las oficinas de planificación municipal de la

cartografía.2. MEDIO BIOFÍSICO Y AMBIENTAL2. Organizar y ocupar racionalmente el territorio del

Distrito de Changuinola 3. Preservar, conservar y recuperar las áreas boscosas.4. Implementar estudios y planes de manejo que

aseguren la protección ambiental. 5. Introducir cultivos alternativos al banano 6. Implementar tecnologías sostenibles agrícolas y

ganaderas de acuerdo a la capacidad de los suelos.7. Definir la calidad y cantidad del potencial forestal

existente en el Distrito de Changuinola.8. Ejecutar los proyectos hidroeléctricos programados en

Bonyick, Teribe y Changuinola,.9. Mitigar los efectos de las fumigaciones con

agroquímicos de las bananeras,.10. Orientar adecuadamente el uso de la tierra de

acuerdo a su vocación.11. Dotar a los centros urbanos y sitios poblados del

recurso agua en calidad y cantidad adecuada12. Preservar y recuperar las zonas de manglares por

su alto potencial para el ecoturismo.13. Evitar obras de infraestructuras y civiles, donde se

detecten campos de fallas tectónicas. 14. Menguar los efectos de las inundaciones de los ríos

Sixaola y Changuinola.15. Frenar la extracción de materiales tanto en los ríos

como en las zonas costeras.16. Proteger la fauna local.17. Reubicar las viviendas que se han asentado a lo

largo de la vialidad entre Rambala y Almirante, 18. Elaborar plan de emergencia y de evacuación

3. SOCIOECONÓMICO Y SOCIODEMOGRÁFICO19. Definir la localización de la refinería de petróleo.20. Lograr el desarrollo armónico y sostenible del

espacio distrital. 21. Ampliar la capacidad local de la organización

comunitaria para la autogestión4. SERVICIOS BÁSICOS DE INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO SOCIAL22. Dotar a los centros urbanos y sitios poblados de un

adecuado suministro de energía eléctrica.23. Dotar a los centros urbanos y centros poblados de

alcantarillado sanitario y pluvial.

24. Gestionar la construcción de sistemas de tratamiento de aguas servidas en los centros urbanos

25. Crear sistemas de recolección, tratamiento y disposición de residuos sólidos

26. Asegurar la transitabilidad de las rutas principales y secundarias.

27. Convertir a Guabito en un centro fronterizo de calidad apto para el tránsito turísticos y de carga.

28. Mejorar el sistema de salud y las instalaciones educativas del Distrito de Changuinola.

5. ACTIVIDADES PRODUCTIVAS29. Potenciar las capacidades locales para formular un

Programa de Desarrollo Sostenible de largo plazo.30. Clarificar y regular la tenencia de la tierra 31. Promover la tecnificación de la ganadería.32. Desarrollar un conjunto de productos turísticos con

énfasis en las modalidades del eco y del etno turismo33. Impulsar productos turísticos desarrollados en

ambientes preservados. 34. Limitar el desarrollo de los productos turísticos hasta

el punto definido por la capacidad de carga35. Iniciar el despegue turístico de la región con los

productos que tienen un desarrollo incipiente6. ESTRUCTURACIÓN Y FUNCIONAMIENTO ESPACIAL36. Estructurar un sistema de ciudades, para una

eficiente gestión urbana y rural.

37. Reforzar la imagen objetivo de las ciudades de Changuinola y Almirante, Changuinola: Fortalecer sus roles como centro

regional y centro de mayor jerarquía de la Provincia

Almirante: Distinguir su rol de principal puerto de la Provincia,

38. Ordenar urbano y turísticamente los poblados de Guabito, Almirante y Changuiola.

7. INSTITUCIONAL39. Formular instrumentos de gestión para la toma de

decisiones en el ámbito de los Gobiernos Locales l40. Lograr una real descentralización de las instancias

del gobierno central a favor de las alcaldías.41. Fortalecer las instancias técnicas, como la Junta de

Planificación Municipal y la Oficina de Planificación.

42. Dotar al gobierno municipal de presupuesto suficiente.

43. Reforzar financiera y técnicamente a las direcciones regionales de ministerios y organismos autónomos.

8. COMUNICACIONAL45. Concienciar a la población de la existencia de planes

y lograr su participación activa.

6. ESTRATEGIAS TERRITORIALES Y URBANAS

Los lineamientos estratégicos establecidos para el Distrito de Changuinola se han diseñado a los fines de promover el desarrollo, mediante la diversificación de la economía,

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basándose en las potencialidades existentes. La estrategia urbana, ésta directamente relacionada con el crecimiento demográfico y debe dirigirse al logro de un sistema urbano conformado por niveles jerárquicos y cuyo funcionamiento esté determinado por la complementariedad y no por la competencia.

También es preciso definir las estrategias turísticas para que tiendan hacia el control del desarrollo, evitando un crecimiento anárquico que pueda afectar a los recursos.

7. ESCENARIOS DE CRECIMIENTO POBLACIONAL

Se investigó el comportamiento y desarrollo de la población de Changuinola, cabecera, Changuinola, lugar poblado y de Almirante, lugar poblado. Para cada una de estas unidades administrativas se aplicaron, dos funciones matemáticas: 1) un “pronóstico tendencial”, considerado el escenario resultante de una situación en la que no se produzcan cambios estructurales en el área de estudio; y 2) un “crecimiento deseable”, si todos los (nuevos) factores previstos para el crecimiento óptimo se cumplen. También se elaboró un pronóstico intermedio, más realista, a las perspectivas posibles de desarrollo económico y social de la Región, cuyo resultado es el “escenario posible”.

Según los resultados preliminares de este estudio, Changuinola tiene un gran potencial de desarrollo. Los escenarios pronostican un crecimiento de 2% al 4% para los próximos años, que son aproximadamente 800 hasta 1500 personas adicionales cada año, para las cuales habrá que prever y realizar toda la infraestructura necesaria.

Tabla N°1: Changuinola Cabecera, Escenarios de crecimiento poblacional

Año Escenario Tendencial

Escenario Deseado

Escenario Posible

1980 18,911 18,911 18,9111990 32,488 32,488 32,4882000 39,896 39,896 39,8962008 48,408 53,208 52,0802013 53,101 61,802 59,5112018 58,031 72,494 68,3052023 62,532 83,300 76,556

Fuente: Censos Nacionales de Población y Vivienda de la Dirección de Estadística y Censo, de la Contraloría General de la República de Panamá.Elaboración TURPLAN, 2008

Changuinola, como Lugar Poblado, también presenta un gran potencial de desarrollo. Se ve la futura Changuinola como un Centro Regional de “primera categoría”, que no solamente cumple sus funciones actuales, si no que también tomará un rol más amplio y activo en el comercio, en los servicios privados y administrativos y como distribuidora turística para la región.

Tabla N°2: Changuinola Lugar Poblado, Escenarios de crecimiento poblacional


Escenario Deseado

Escenario Posible

1980 10,561 10,561 10,5611990 18,697 18,697 18,6972000 21,591 21,591 21,5912008 26,097 28,319 27,7192013 28,383 32,341 31,1422018 30,871 37,385 35,2252023 32,993 42,096 38,688Fuente: Censos Nacionales de Población y Vivienda de la Dirección de Estadística y Censo, de la Contraloría General de la República de Panamá.Elaboración TURPLAN, 2008Almirante, después de haber crecido un 43 % en la década de los ‘80, sufrió un revés en los años 1990-2000, con un crecimiento mucho más lento, por lo que su crecimiento será, proporcionalmente menor.

Tabla N°3: Almirante Lugar Poblado, Escenarios de crecimiento poblacional


Escenario Deseado

Escenario Posible

1980 4,664 4,664 4,6641990 6,672 6,672 6,6722000 7,754 7,754 7,7542008 9,005 9,470 9,2692013 9,694 10,523 10,1332018 10,418 11,771 11,0912023 11,078 12,993 11,941Fuente: Censos Nacionales de Población y Vivienda de la Dirección de Estadística y Censo, de la Contraloría General de la República de Panamá.Elaboración TURPLAN, 2008

8. ESTRUCTURA DEL MODELO DE DESARROLLO TERRITORIAL

El modelo que se ha adoptado para la formulación del presente Plan de Ordenamiento Territorial, Ambiental y

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Desarrollo Urbano del Municipio de Changuinola, se estructura en una visión a largo plazo, en la que se logrará obtener el siguiente nivel de desarrollo económico, social y ambiental, el que se puede sintetizar como sigue:

Se alcanzará un nivel óptimo de crecimiento que permitirá, en el horizonte del Plan (2023), satisfacer las necesidades básicas de la población en su conjunto.

Se habrá consolidado el rol municipal. Se alcanzará a través del POT una

distribución ordenada de las actividades de uso y ocupación del espacio territorial.

Se lograrán usos de la tierra acordes a su aptitud,

Se definirán las macrozonas de desarrollo. Se promoverán actividades generadoras de

empleo e ingresos. El proyecto de PRONAT de titulación de las

tierras estará concluido Se estructurará un sistema de ciudades. Se identificarán en Changuinola y Almirante,

las áreas para un tratamiento especial. Se reforzará el rol de los centros urbanos de

Changuinola y Almirante. El centro urbano Changuinola será un

Centro Regional de “primera categoría”. Los roles que asumirá son: - Centro Urbano Regional, que la

llevará a ser el de mayor jerarquía de la Provincia.

- Centro agro productor y agro industrial,

- Centro urbano fronterizo comercial y de servicios y turístico.

- Se diversificará su base económica.- Se mejorará la circulación vehicular

interna, generando una circulación periférica que conecte este centro urbano con el puente del río Changuinola y el poblado de Guabito.

El centro urbano de Almirante será un sub-centro regional: - Diversificando su base económica.- Reforzando el rol exportador de su puerto

y reforzando y mejorando los servicios marino portuarios de pasajeros.

- Estableciendo un centro de recepción de turistas y estacionamiento vehicular

- Construyendo una adecuada terminal de transporte terrestre.

- Fortaleciendo su condición de asiento de de mano de obra ocupada en el archipiélago, y convirtiéndose en un centro distribuidor de los flujos turísticos.

- Redensificando parte del área urbana.- Mejorando los servicios de tratamiento de

aguas negras y saneando los suampos. Se solucionará paulatinamente los déficits y

necesidades de servicios de infraestructura básica y de equipamientos.

Se desarrollarán los productos turísticos identificados en el Distrito, respetando las capacidades de carga definidas.

Se establecerán directrices para el manejo integral de las cuencas hidrográficas.

Se habrá desarrollado un marco normativo. Se definirán criterios e indicadores de

control y seguimiento del POT.

III. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE LAS ÁREAS NO-URBANAS

1. ANÁLISIS INTEGRAL DEL TERRITORIO

La zonificación del uso de recursos rurales consiste en separar áreas con similares potencialidades y limitaciones para el desarrollo, basándose en conceptos básicos como:

Inventario de recursos de tierras,

Inventario de tipos de utilización de tierras y requerimientos de los cultivos,

Evaluación de la aptitud de tierras, y Comparación entre limitaciones y

requerimientos

La evaluación o valoración de la tierra, permite identificar claramente las debilidades, oportunidades y fortalezas de cada una de las

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unidades que integran el sistema territorial, es decir de cada paisaje:

Colada de lava (CL) Mesa (M) Vallecito coluvial (VC) Montaña anticlinal compuesta (MAC) Cresta monoclinal (CM) Cuesta monoclinal (CuM) Vallecito cóncavo (VCo) Vallecito plano cóncavo (VPC) Colinas y lomas (CyL) Terraza agradacional (TA) Espinazo monoclinal (EM) Glacis coluvial (GC) Plano de Marea (PM) Plano de inundación (PI)

Las unidades listadas, fueron sometidas a evaluación, es decir al proceso de determinar si las cualidades que poseen, no solo desde el punto de vista físico, sino económico, les permiten o les facilitan una actividad económico o un uso específico de la tierra.

Los tipos de utilización de la tierra son:

Vida Silvestre: Corresponde a un tipo de uso de la tierra donde persiste la preservación en su estado natural.

Forestal: Corresponde de manera general a la actividad de explotación sostenible de la cobertura arbórea y arbustiva

Agrícola: - Utilización y aprovechamiento de las

tierras, con sistema tradicional. - Agricultura con tecnología apropiada.

Pecuario: aprovechamiento de los pastos, arbustos y/o herbáceas para la alimentación del ganado ovino y bovino principalmente.

Recreación y turismo: aprovechamiento del espacio para el desarrollo turístico y recreativo.

El resultado de la confrontación de los atributos correspondientes a las unidades de paisaje con los respetivos requerimientos para los usos en consideración, define la Aptitud de Uso de la Tierra. Esta clasificación es un método interpretativo, para seleccionar suelos que son aptos para un uso particular o diseño de sistemas de manejo y medidas de

corrección necesarias para obtener, en esos suelos, las mayores ventajas.

2. PROSPECTIVA TERRITORIAL

El Plan de Ordenamiento Territorial (OT) proporciona a la administración del Distrito de Changuinola, a la entidad territorial, a la sociedad civil y, en general, al conjunto de actores que usan y ocupan el territorio, herramientas que les permitan tomar decisiones sobre su desarrollo futuro y actuar sobre sus prioridades y problemas.

2.1. Imagen Objetivo

En síntesis, la Imagen Objetivo del POT puede definirse y sintetizarse como sigue:

Lograr una mejor distribución de la población en el territorio, fortaleciendo las actuales y nuevas iniciativas productivas, la localización y desarrollo de ciudades, centros poblados y la eficiente integración provincial.

2.2. Macrozonas y Categorías de Ordenamiento Territorial

Los objetivos y metas del Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito de Changuinola, deben ser factibles de alcanzar, según el tiempo disponible y teniendo en cuenta la capacidad de administración y ejecución y recursos financieros de que se dispone. El Plan se formulará con una prospectiva mínima de quince (15) años, con actualizaciones cíclicas para cada período de gobierno, ajuste y retroalimentación permanente.

La regionalización usada para simplificar el proceso de planificación del uso de la tierra, consistió en la subdivisión del espacio territorial del Distrito de Changuinola, en unidades de ordenamiento y desarrollo territorial o en regiones naturales homogéneas. La zonificación ecológica fue el primer eslabón que se utilizó como parte del análisis, al igual que las actividades y sistemas de producción. El análisis fisiográfico, o sea los indicadores

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externos de síntesis, como lo son la geoforma, uso y cobertura de la tierra, fueron utilizados para definir finalmente, las unidades de ordenamiento territorial o macrozonas ecológicas - económicas.

Las macrozonas identificadas son:

Macrozona ecológica (ME): Protectora de los recursos naturales de la región en estudio, de gran interés estratégico y belleza escénica, con potencial hidro-energético, asentamiento de grupos étnicos nativos, representa una gran reserva de vida silvestre, normada por criterios de sustenta-bilidad ambiental y predominantemente údico y perúdico, en su régimen de humedad del suelo.

Esta Macrozona Ecológica (ME), de 2,886.9 km2, cubre parcialmente el Parque Interna-cional La Amistad y el Bosque Protector de Palo Seco. Se ubica en los Corregimientos de Las Tablas, Guabito, Teribe, Changuinola, El Empalme, Valle del Risco y Almirante. Los servicios comunitarios y viabilidad social son rudimentarios.

Río Teribe

Macrozona emergente turística-costera (METC): La belleza escénica y los atractivos naturales marino-costeros, son el atributo más relevante de la METC. Conectividad terrestre y marina, atractiva por su potencial turístico residencial y con ámbito territorial rural en su lógica local.

Aprox. Km 50 de la Ruta Punta Peña –Almirante

Esta macrozona tiene una extensión de 11 km2

en el Corregimiento de Almirante. Limita al Norte con la Bahía de Almirante y la Ensenada Grande y en el sector de Quebrada Cascajo; hay pequeños bancos de coral frente a la costa.

Macrozona de planicies subrecientes y recientes (MPSR). Actividades productivas y agroindustriales intensivas, con concentración de sistema de ciudades y conectividad terrestre – portuaria, crecimiento y desarrollo institucional, y aumento creciente de la concentración económica provincial; la accesibilidad, servicios comunitarios y viabilidad social son prominentes.

Changuinola, área comercial

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Pleglamiento anticlinal que se interpone entre la ciudad de Almirante y el humedal de San San Pond Sack

La MPSR, cubre en su totalidad el Humedal San San Pond Sak en la planicie aluvial y la región de piedemonte circundante, extendiéndose sobre uno 1,089.4 km2. Se localiza en los Corregimientos de Las Tablas, Guabito, Teribe, Changuinola, El Empalme, Valle del Risco y Almirante.

2.3. Estrategias Para Alcanzar los Objetivos de Ordenamiento

El ordenamiento territorial se sustenta sobre la base de tres estrategias fundamentales:

La planificación del uso de la tierra, El logro de un equilibrio espacial en los

proyectos de inversión socioeconómica, La organización funcional y administrativa

óptima del territorio.

Es decir que en el OT de áreas rurales, la planificación del uso de la tierra se orienta a indicar y proponer opciones de uso sostenible del ambiente, señalando proyectos a ser realizados en el espacio territorial que será el sostén biofísico, para la implementación de los planes y programas de ordenamiento.

Uno de dichos proyectos, que se desarrolla completamente en esta fase, es la reglamentación de usos del suelo de los municipios que muestra, en texto y mapas, el escenario concertado, los compromisos de los pobladores en darles un manejo integral a los recursos y un mecanismo legal para proyectar una utilización adecuada a los recursos y alcanzar una mayor calidad de vida.

El plan de reglamentación de uso del suelo comprende los siguientes aspectos: un documento con las principales definiciones y conceptos, la clasificación general de los usos del suelo propuestos, los sistemas de producción y los mapas de aptitud específica de uso, que muestra las zonas para asignación y reglamentación de los usos del suelo.

La zonificación de uso de la tierra rural, establecida para el Distrito de Changuinola es:

Uso Agropecuario I: Tierras con alto potencial productivo para sostenibilidad agropecuario, con moderado a bajo recursos financieros.

Uso Agropecuario II: Tierras con moderado potencial productivo para sostenibilidad agropecuario, con moderado a alto recursos financieros.

Forestal: Tierras cuyas limitaciones no permiten un uso más intenso que el forestal, sin que exista un alto riesgo a ser degradado.

Vida Silvestre: Ocurrencia de ecosistemas naturales únicos, que por su importancia permiten sostenibilidad de la diversidad biótica natural y ciclos biofísicos.

Áreas Naturales Protegidas: Áreas correspondientes al Sistema Nacional de Áreas Protegidas.

2.4. Normativa para las Áreas Naturales No Urbanas

El Gobierno Municipal del Distrito de Changuinola, en uso de las facultades que le confiere el artículo 11 del Título III, Capítulo I, del decreto Ejecutivo N° 283, que reglamenta el artículo 22 del Capítulo I, Título IV de la Ley 41 de 1 de julio de 1998, sancionará el “Reglamento para el Uso y Ocupación de las Áreas Naturales, No Urbanizadas”. El Reglamento tiene por objetivos:

La protección del ambiente La estabilidad ecológica de los sistemas de

producción La satisfacción de las necesidades a largo

plazo de la población para su autosuficiencia alimentaria y de otros productos agropecuarios y forestales

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La contribución al crecimiento económico al nivel nacional y local

Por otra parte, el Reglamento se fundamentó en los principios constitucionales y legales que rigen el ordenamiento ambiental del territorio

nacional y el Plan Indicativo General de Ordenamiento Ambiental del Territorio (PIGOT), fue el instrumento, a largo plazo, que sirvió de marco de referencia espacial a este Plan de Ordenamiento Ambiental Territorial del Distrito de Changuinola.

IV. ORDENAMIENTO URBANO DE LA CIUDAD DE CHANGUINOLA

1. MEDIO GEOFÍSICO AMBIENTAL

El centro urbano de Changuinola se caracteriza por tener un tipo de clima Tropical muy Húmedo (Afi), caracterizado por una precipitación copiosa, superior a los 2,700 mm anuales.

De acuerdo a las características del medio físico geográfico ambiental, el crecimiento urbano de la ciudad de Changuinola está restringido prácticamente por todos los flancos, a excepción de los terrenos al suroeste de El Empalme, en la zona de colinas próximas al Río Teribe, en los sectores de El Silencio, Charagre y La Dalia.

2. FACTORES SOCIOECONÓMICOS Según los censos, el centro urbano de Changuinola, sufrió una gran desaceleración en el crecimiento de su población en la década del ’90 que pasó de crecer el 77.0%, en la década del 80 al 90, al 15.5% del 90 al 2000, de 10,561 habitantes en 1980, a 18,697 en 1990 y 21,591 en el 2000. Censo Nacional de Población y Vivienda del año 2000, destaca al distrito de Changuinola como principal foco de expulsión de población de la Provincia, pero, paralelamente, representa el área de mayor atracción de inmigrantes provenientes, principalmente, de la región Ngöbe. Este “atractivo” regional de Changuinola crea condiciones para la reproducción de bolsones de pobreza, ya que los requerimientos de mano de obra son cada vez menores.

De acuerdo a la situación actual definida en el diagnóstico y en base al escenario posible de crecimiento poblacional en el horizonte del Plan, las necesidades de equipamiento social serán las que se reflejan en la siguiente tabla.

Tabla N°4. Requerimientos de equipamiento Social

AñoPobla-ción

Necesidad de instalaciones nuevas.Educa-

ciónSalud Deportes

2008 27,719 13 - 1 estadio, 1 gimnasio y 1 cancha.

2013 31,142 16 6 Inst. primarias.

1 estadio y 2 canchas.

2018 35,225 4 6 Inst. primarias

1 campo de balompié y 1 cancha.

2023 38,688 2 2 inst. primarias.

Una piscina y área recreati-va de 1.5 ha.

Fuente: TURPLAN, 2008

El total de número de empleos, en el centro urbano de Changuinola, alcanzó a 7,332 en el año 2000, de los cuales el 30.7% corresponden al sector agrícola. El desempleo representa el 11.3 % de las personas económicamente activas4.

3. INFRAESTRUCTURA DE LOS SERVICIOS BÁSICOS

En el documento del Diagnóstico se determinó que en Changuinola existe una infraestructura de servicios públicos básicos que presentan déficits y deficiencias, debido esencialmente a que algunos sistemas, por su antigüedad, están obsoletos y otros por falta de capacidad para atender la demanda. En ningún sistema se tiene superávit. Tomando en cuenta las

4 Fuente: Contraloría General de la República de Panamá. Dirección de Estadística y Censo. Censo de Población y Vivienda de 2000.

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proyecciones de población establecidas en este Plan de Ordenamiento, los requerimientos en el horizonte del Plan (año 2023) serán:

Agua Potable: A partir del año 2010, será necesario ampliar la cobertura de la red de distribución a fin de servir a los sectores de más alejados del centro de la Ciudad de Changuinola.

Sistema de aguas servidas: Construir el sistema de alcantarillado sanitario, incluido el tratamiento de las aguas residuales

Aseo urbano: puesta en funcionamiento del relleno sanitario previsto, adquisición de cinco unidades recolectoras, e Instalación de sistemas de reciclaje.

Energía eléctrica: Instalación de nuevos equipos: seccionamiento, compensación re-activa, protección suplementaria y transfor-madores y tendido eléctrico desde el sector central hasta los sectores norte y sur.

Servicio telefónico: ampliación de la central telefónica a 11,300 líneas e instalación de 360 teléfonos públicos.

4. CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA URBANIZADA

La calidad del ambiente urbano de Changuinola estaba y está vinculado directamente con el desarrollo de la Boca Fruit Company y con la jerarquía de sus empleados. Cuanto más alejado de la administración estuviera el trabajador, el entorno urbano y sus viviendas demostraban inferior calidad, y era palpable cómo se relacionaba el valor inversamente con la cercanía de la vivienda a la línea del ferrocarril.

El trazado urbano de Changuinola siguió al ferroviario, lo que la convirtió en una ciudad lineal, en la cual los cultivos se convertían en el límite del desarrollo. El espacio urbano resultante al cabo de los años, mantuvo su morfología a pesar que el área ferroviaria modificó su uso inicial, siendo reemplazado, por la avenida 17 de Abril.

El área urbana de la ciudad de Changuinola se desarrolla en dos corregimientos, El Empalme y Changuinola.

4.1. Uso del Suelo Actual

Para efectos de análisis se dividió a la ciudad en cuatro ámbitos, que tienen características propias que le dan identidad: Ámbito Norte, Ámbito Centro Norte, Ámbito Centro Sur y Ámbito Sur.

Los usos del suelo analizados son

Uso Residencial: Los edificios en las áreas de uso residencial no sobrepasan los tres niveles de altura debido a la fumigación aérea “a ras de las plantaciones”.

Área residencial

Uso Comercial: A lo largo de la Avenida 17 de Abril (calle principal), en los ámbitos centrales, es donde se concentra todo el comercio.

Área comercial: Avenida 17 de abril

Uso Institucional: El gobierno ha ubicado la mayoría de las oficinas gubernamentales regionales en Changuinola.

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Oicina de la ATT

Uso Industrial: Las instalaciones correspondientes que ocupan mayor superficie, son las que le sirvieron al Ferrocarril como talleres. cubiertas o techos.

Uso Recreativo y de Conservación: En el Ámbito Norte, las áreas verdes son insuficientes y las existentes no tienen la infraestructura para que sean operativas

Estadio Calvin Byron

5. PROSPECTIVA DE DESARROLLO ESPACIAL URBANO

Esta etapa del plan parte de la evaluación del potencial de la Ciudad de Changuinola para absorber la población proyectada así como los nuevos requerimientos en servicios de infraestructura básica y de equipamiento, antes identificados y cuantificados. Una vez definidas las áreas de expansión, recuperación, que se integrarán al área urbana durante el período de planificación, se desarrollará la alternativa de desarrollo espacial, teniendo en cuenta la población proyectada, los intereses sentidos de la comunidad expresados a través de los talleres participativos y los proyectos iniciales propuestos, donde se priorizaron los más importantes para la población.

Finalmente se identifican las zonas y sus diferentes actividades de uso principal del suelo y actividades complementarias para determinar la normativa y las ordenanzas de zonificación urbana.

5.1. Áreas de Expansión

La evaluación de las áreas de expansión, tiene por objeto determinar cuáles áreas vacantes actuales son aptas para ser incorporadas al desarrollo urbano en los próximos 15 años, y en que grado se presenta tal capacidad.

Área de expansión A: Área de expansión en zona adyacente al costado occidental del aeropuerto, con una superficie de 21,69 hectáreas. Changuinola Nor-este, es el área ubicada al costado oriental de la Avenida Central, entre la fábrica de corrugado y la zona comercial, en la cabecera del aeropuerto, con una superficie de 6,25 Has. Área apta para zona comercial y agroindustrial.

Área de expansión B: zona de expansión Changuinola centro-este. Sector comprendido entre la barriada adyacente al costado este del aeropuerto y la ronda de la laguna, cuya superficie es de 33,87 Has. Zona de expansión Finca 12 (pendiente de negociación entre el

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Bodegas cervecería



municipio y la bananera), Sector comprendido entre barriada Switch y calle 2ª norte, con una extensión de 16,36 Has. El plan le asigna el uso con énfasis en vivienda y complementarios (FDU).

Área de expansión C: a largo plazo, área futura de expansión en el área que ocupa hoy el aeropuerto, que podría estar destinada a fortalecer la actividad comercial. Son 17,48 ha.

Área de expansión D: Zonas de expansión dentro de Charagre y El Silencio, (lotes en negociación por el municipio y la empresa Semtesa S. A) de 64.5 Has y un polígono frente a la escuela de 150 Has, respectivamente y en el Silencio un lote de 60.11 Has.

6. FORMULACIÓN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL

El Plan de Desarrollo Urbano Local de Changuinola, se elaboró en el marco de la Ley Nº 6, del 1 de febrero de 2006, que reglamenta el Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Urbano, y su Reglamento, el Decreto Ejecutivo Nº 23, del 16 de mayo de 2007. Responde además a los objetivos y lineamientos estratégicos del Plan de Ordenamiento Territorial Ambiental y Desarrollo Urbano de los Municipios de Changuinola y Chiriquí Grande, provincia de Bocas del Toro, formulados de forma participativa con la comunidad local.

6.1. Objetivos del Plan de Desarrollo Urbano Local de la Ciudad de Changuinola

El objetivo general del Plan de Desarrollo Urbano Local de Changuinola, es la formulación de un instrumento de control del desarrollo de la ciudad que, cumpliendo con los requisitos exigidos por la Ley, les permita a las autoridades locales orientar el crecimiento del área de estudio en los próximos 15 años.

6.2. Lineamientos Estratégicos del Plan de Desarrollo Urbano Local de Changuinola

Para el centro urbano de Changuinola, los lineamientos estratégicos de desarrollo sostenible serán:

Changuinola fortalecerá sus roles como: - Centro Urbano Regional, que la llevará

progresivamente asumir como ciudad de mayor jerarquía de la Provincia,

- Centro agro productor y agro industrial,

- Centro urbano fronterizo comercial y de servicios, por medio de la optimización de la infraestructura y equipamiento urbano.

- Centro de distribución turística Las proyecciones poblacionales serán

absorbidas en las áreas desarrolladas y en las áreas de expansión.

Se diversificará la base económica y se promoverá la generación de Nodos de desarrollo regional, con identidad propia, a través de proyectos de impacto local/regional.

Se controlará el medio ambiente a través, del control de los sistemas de fumigación, de las barreras forestales y de la mejora de los servicios de infraestructura básica.

El Ministerio de Obras Públicas deberá reubicar y controlar la proliferación de viviendas a lo largo de la vialidad interprovincial, para evitar los crecimientos no deseados.

6.3. Estructura Espacial Propuesta De Changuinola

Changuinola, en función de la Visión que se elaboró en forma participativa, se convertirá en un Centro Urbano Regional. Irá absorbiendo las funciones administrativas de la Provincia, y desempeñará con más fortaleza los servicios públicos, el comercio y su condición de ciudad fronteriza y turística.

Por el problema de la tenencia y propiedad de tierras de viviendas que siguen siendo del Estado, urge agilizar el proyecto de PRONAT.

El POT señala, que se deben construir barreras forestales en la frontera urbano-agricola con el fin de mitigar la contaminación

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de agroquímicos.

Desde el punto de vista vial, el Plan contempla, generar una circulación periférica y de circunvalación que conecte con el puente del río Changuinola y con Guabito. Este proyecto vial incorporará una nueva imagen de ciudad comercial y agro industrial.

Para el largo plazo, la Autoridad Aerocivil de Panamá, deberá realizar el estudio para la nueva ubicación del aeropuerto (con normatividad IATA internacional).

6.4. Zonificación y Reglamenta-ción Urbana

El sistema de zonificación propuesto comprende tres componentes o subsistemas:

Un mapa de zonificación en el cual se delimitan los ámbitos de cada "zona" identificada, cada una mediante un conjunto de códigos de zona (RE, RM3, C3, etc.);

Un cuerpo de disposiciones específicas para cada tipo de zona, conocidas como Normas de Desarrollo Urbano; y

Un grupo de disposiciones generales que complementan o amplían las normas. En este tema quedan incluidas las Áreas Especiales Funcionales.

Las Normas de Desarrollo Urbano, surgen como consecuencia de la proyección del uso actual del suelo urbano, a partir del marco estratégico establecido y teniendo en cuenta

los roles asignados para el futuro, de modo de alcanzar un desarrollo armónico y consecuente. El documento normativo urbano de Changuinola, servirá de marco legal para que el Municipio administre el crecimiento urbano y la planificación.

Sin embargo, para planificar y manejar el desarrollo futuro, también se requirió identificar ciertas “Áreas Especiales”, cuyo propósito es el proteger ambientalmente el carácter particular de Changuinola y son las condicionantes para el desarrollo de proyectos que apoyen la Visión del Plan de Ordenamiento Territorial y Urbano.

Se han designado como áreas especiales las siguientes:

Áreas Históricas, El Litoral El Río Changuinola y sus lagunas, La Zona de Frontera Urbano – Agrícola, Los Parques y Espacios Abiertos, Las Áreas Especiales Funcionales como el

entorno del aeropuerto, los asentamientos periféricos y las áreas de industria.

Áreas de Valor Arquitectónico, Áreas Especiales de vulnerabilidad, riesgos

y amenazas. Nodos, que para el plan de desarrollo se

consideran de importancia regional, como la frontera, el nuevo aeropuerto de Changuinola y El Silencio como un puerto de desembarque y centro de acopio para la comercialización de la producción agrícola y pecuaria.

V. ORDENAMIENTO URBANO DE LA CIUDAD DE ALMIRANTE

1. MEDIO GEOFÍSICO AMBIENTAL

El centro urbano de Almirante se caracteriza por tener un tipo de Clima Tropical muy Húmedo (Afi), caracterizado por una precipitación anual copiosa, que es superior a los 2,700 mm anuales.

Esta ciudad se emplaza sobre una unidad de paisaje compuesta por colinas y lomas que bordean la ciudad y la Bahía de Almirante. El terreno es plano; oscila entre 1 y 10 metros

sobre el nivel del mar, con pendiente inferior al 3%. No cuenta con una red hidrográfica importante y sólo escurren drenajes cortos, la Quebrada Nigua, Quebrada El Cedro y la Quebrada Limón, que desembocan en la ensenada. Posee unos pequeños canales de drenaje, con aguas contaminadas, que diariamente se elevan y descienden en su nivel, por efecto de las mareas del Mar Caribe que penetran en la Bahía de Almirante.

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La Ciudad de Almirante ha experimentado distintas amenazas naturales tales como: sismos, licuefacción del suelo y vientos huracanados o vendavales.

2. FACTORES SOCIOECONÓMICOS

Después de haber crecido demográficamente un 43.0% en la década de los ‘80, de 4,664 habitantes a 6,672, Almirante, sufrió un revés en los años 1990-2000, con un crecimiento mucho más lento, del 16.2% (7,754 habitantes). Para el 2008. Tomando la cifra resultante del escenario posible, con un crecimiento de 19.5 %, se estaría en un número de 9,269 habitantes.

El total de número de empleos en Almirante, en el año 2000, alcanzó a 2090, de los cuales el 25.3 % corresponden al sector agrícola. El desempleo alcanzaba a 21.10%.

De acuerdo a la situación actual definida en el diagnóstico y en base al escenario posible de crecimiento poblacional en el horizonte del Plan, las necesidades de equipamiento social serán las que se reflejan en la siguiente tabla.Tabla N°5. Requerimientos de equipamiento Social

AñoPobla-ción

Necesidad de instalaciones nuevas.Educa-

ciónSalud Deportes

2008 9,269 6 - Campo de balonpié

2013 10,133 61 inst. primaria

-

2018 11,091 6 - -2023 11,941 6 - -Fuente: TURPLAN, 2008

3. INFRAESTRUCTURA DE LOS SERVICIOS BÁSICOS

En el documento del Diagnóstico se determinó que en Almirante existe una infraestructura de servicios públicos básicos que presentan déficits y deficiencias, debido esencialmente a que algunos sistemas, por su antigüedad están obsoletos y otros, por falta de capacidad para atender la demanda. Tomando en cuenta las proyecciones de población establecidas en este Plan de Ordenamiento, los requerimientos en el horizonte del Plan (año 2023) serán:

Agua Potable: Se deberá ampliar, a partir del año 2013, la cobertura de la red de distribución y se deberá Construir un tanque de almacenamiento de 0.5 Millones de galones. Así mismo se construirá una nueva toma de agua y una nueva línea de aducción.

Sistema de aguas servidas: Se requiere impulsar la ejecución del alcantarillado sanitario de la Ciudad de Almirante

Aseo urbano: puesta en funcionamiento el relleno sanitario previsto, adquisición de cuatro unidades recolectoras, e instalación de sistemas de reciclaje.

Energía eléctrica: Instalación de nuevos equipos: seccionamiento, compensación re-activa, protección suplementaria y transfor-madores y tendido eléctrico desde el sector central hacia las barriadas de la periferia. Reemplazo de la red de distribución.

Servicio telefónico: ampliación de la central telefónica a 3,300 líneas e instalación de 136 teléfonos públicos.

4. CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA URBANIZADA

La ciudad de Almirante, esta ubicada en el Distrito de Changuinola, a 24 kilómetros de la ciudad de Changuinola y a 45 minutos de la de Chiriquí Grande. Es el principal puerto bananero de la zona. Asociado a esta actividad portuaria, se encuentra una incipiente infraestructura, tipo atracadero, desde donde se mueven los flujos turísticos que se desplazan hacia y desde las islas que conforman el Archipiélago de Bocas del Toro.

Este centro urbano, también es un importante centro de acopio y comercialización del cacao, incluyendo el cacao orgánico, que se exporta por su puerto y se está generando un relativo movimiento bancario, como consecuencia de las actividades económicas antes citadas

4.1. Uso del Suelo Actual

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http://es.wikipedia.org/wiki/Changuinola_(ciudad)

http://es.wikipedia.org/wiki/Changuinola_(distrito)



Para efectos de análisis se dividió a la ciudad en cuatro sectores: Sector Norte-Oeste, Sector Norte-Este, Sector Sur-Oeste y Sector Sur-Este y con sus respectivos usos del suelo, densidades netas y características tipológicas de las edificaciones, que se reforzarán a través de la ordenanza de zonificación.

Uso Residencial: En términos generales, las edificaciones que todavía existen del siglo XIX fueron diseñadas con el estilo de Arquitectura Tropical Caribeña.

En las zonas de suampos o manglares y en la costa, las edificaciones son estilo “palafitos”, de pilotes de madera sobre agua. Las habitan por lo general familias de escasos recursos y la ocupación del territorio es ilegal.

Uso Comercial: en el centro se encuentra la más alta concentración de edificaciones comerciales, en la crujía que forman la calle 6, calle 7 y a todo lo largo la Avenida M Sur, paralela a la vía férrea.

Uso Institucional: La mayoría de las edificaciones correspondientes al uso institucional se ubican en las proximidades del puerto.

Uso Industrial: Las áreas identificadas son la manzana o polígono frente a la antigua Estación de Tren y bordeando la punta Sureste del puerto.

Uso Recreativo y de Conservación: En el centro de la ciudad se encuentran instalaciones deportivas, además de parques y cuadros de juegos en el Barrio Francés, en la Zona, Milla Uno y Barriada Aeropuerto. Las mismas se encuentran en franco abandono y sin equipamiento.

5. PROSPECTIVA DE DESARROLLO ESPACIAL URBANO DE ALMIRANTE

La prospectiva de desarrollo espacial urbano de la Ciudad de Almirante tiene por objeto definir los lineamientos que orientarán el futuro crecimiento de la misma. Entre los aspectos a destacar en este sentido, están la recuperación del área del corredor férreo como área de

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desarrollo dentro de la vialidad y apoyo a la actividad portuaria; la identificación de una zona de expansión portuaria haciendo los respectivos estudios técnicos y administrativos previos, bajo la subordinación y orientación de la autoridad portuaria de Panamá, que incluya una zona dentro del puerto para astillero y reparación de botes; ampliación del área para el manejo de carga, proyectando su concesión para servicios adicionales tales como puerto de acopio de contenedores; fortalecimiento y mayor desarrollo del transporte turístico desde y hacia las Islas. En este último sentido, se reforzará el rol de centro de escala y distribución del turismo nacional e internacional.

5.1. Áreas de Expansión de Almirante

La evaluación de las áreas de expansión, tiene por objeto determinar cuáles áreas vacantes son aptas para ser incorporadas al desarrollo urbano en los próximos 15 años, y en que grado se presenta tal capacidad.

Área de expansión A (FDU): En Almirante Sur, ubicada en el margen occidental del Canal Oeste, Quebrada Nigua y La Bomba (28.68 ha.), En Almirante centro norte, sector comprendido entre Las Vegas, Quebrada El Cedro, Avenida Central calle 6 y milla 1 (4,69 ha.); Almirante norte, área comprendida entre Tampico, Media Milla y Calle 11 (6,29 ha.); Almirante norte oeste comprendido en Milla 1 (4,45 ha).

Área de expansión B (ZEP): Zona de Expansión Portuaria entre la desembocadura de la Quebrada Nigua, el borde de costa hacia el sur, hasta el poblado Quebrada Nigua, (100.62 ha.). Abarca además la zona de astillero y reparación de botes, situada al borde de costa.

Área de expansión C (I): Área para el manejo de carga, adyacentes a la ZEP, como la actual área del corredor férreo y los talleres de la BFC, adyacentes al canal oeste y el área de talleres entre la Quebrada El Cedro y la Bahía de Almirante.

6. FORMULACIÓN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL

El Plan de Desarrollo Urbano Local de Almirante, se elaboró en el marco de la Ley Nº 6, del 1 de febrero de 2006, que reglamenta el Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Urbano, y su Reglamento, el Decreto Ejecutivo Nº 23, del 16 de mayo de 2007. Responde además a los objetivos y lineamientos estratégicos del Plan de Ordenamiento Territorial Ambiental y Desarrollo Urbano de los Municipios de Changuinola y Chiriquí Grande, provincia de Bocas del Toro, formulados de forma participativa con la comunidad local.

6.1. Objetivos del Plan de Desarrollo Urbano Local de la Ciudad de Almirante

El objetivo general del Plan de Desarrollo Urbano Local de Almirante, es la formulación de un instrumento de control del desarrollo de la ciudad que, cumpliendo con los requisitos exigidos por la Ley, les permita a las autoridades locales orientar el crecimiento del área de estudio en los próximos 15 años.

6.2. Lineamientos Estratégicos del Plan de Desarrollo Urbano Local de Almirante

Los lineamientos estratégicos establecidos para la Ciudad de Almirante se han diseñado a los fines de promover y fortalecer el desarrollo, mediante la diversificación de la economía, basándose en sus potencialidades como son el puerto, su condición de centro de distribución y escala turística, centro de acopio de las producciones regionales, centro de distribución de mano de obra. Estos componentes de su base económica, de posible diversificación, serán los motores para el desarrollo.

Para la Ciudad de Almirante los lineamientos estratégicos de desarrollo sostenible son:

El centro urbano de Almirante será un sub-centro regional que no solamente cumplirá con las funciones actuales, si no que también tomará un rol más amplio y activo por medio de:

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- Diversificar su base económica a partir del comercio de abastos para el archipiélago y de astillero menor

- Reforzar el rol exportador de su Puerto Mayor

- Reforzar y mejorar los servicios portuarios de pasajeros.

- Establecer un centro de recepción de turistas y estacionamiento vehicular

- Construir una adecuada terminal de transporte terrestre que se vincule al transbordo marino.

- Fortalecer su condición de asiento de buena parte de la mano de obra ocupada en el archipiélago.

- Fortalecer su rol de centro de escala turístico.

- Redensificar parte del área urbana, para dar cabida al crecimiento sin que se incurran en costos por desarrollo de nuevas lotificaciones.

- Mejorar los servicios de tratamiento de aguas negras y sanear los suampos.

Se promoverá la generación de Nodos de desarrollo regional, con identidad propia, a través de proyectos de impacto local/regional.

Se controlará el medio ambiente a través de la mejora de los servicios de infraestructura básica.

6.3. Zonificación y Normativa Urbana

El sistema de zonificación propuesto comprende tres componentes o subsistemas:

Un mapa de zonificación en el cual se delimitan los ámbitos de cada "zona" identificada, cada una mediante un conjunto de códigos de zona (RE, RM3, C3, etc.);

Un cuerpo de disposiciones específicas para cada tipo de zona, conocidas como Normas de Desarrollo Urbano; y

Un grupo de disposiciones generales que complementan o amplían las normas. En este tema quedan incluidas las Áreas Especiales Funcionales.

Las Normas de Desarrollo Urbano, surgen como consecuencia de la proyección del uso actual del suelo urbano, a partir del marco estratégico establecido y teniendo en cuenta los roles asignados para el futuro, de modo de alcanzar un desarrollo armónico y consecuente. El documento normativo urbano de Almirante, servirá de marco legal para que el Municipio administre el crecimiento urbano y la planificación.

Sin embargo, para planificar y manejar el desarrollo futuro, también se requirió identificar ciertas “Áreas Especiales”, cuyo propósito es el proteger ambientalmente el carácter particular de Almirante y son las condicionantes para el desarrollo de proyectos que apoyen la Visión del Plan de Ordenamiento Territorial y Urbano.

Las Áreas Especiales, deben ser tratadas como zonas sobrepuestas a los planes de zonificación, a medida que las áreas urbanas se desarrollen y cambien. Se han designado como áreas especiales las siguientes:

Áreas Históricas (Z-H), Las costas de la bahía de Almirante y los

canales (C-C), Los Parques y Espacios Abiertos (E-A), Las Áreas Especiales Funcionales como los

asentamientos periféricos, las áreas de expansión, las áreas de industria y las áreas de valor arquitectónico.

Las áreas de vulnerabilidad, riesgos y amenazas.

Nodos que para el plan de desarrollo se consideran de importancia regional, como el Puerto de Almirante.

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ANEXO: REGLAMENTACIONES

REGLAMENTO PARA EL USO Y OCUPACIÓN DE LAS ÁREAS NATURALES, NO URBANIZADAS DISTRITO DE CHANGUINOLA,

PROVINCIA DE BOCAS DE TORO, REPÚBLICA DE PANAMÁ

CONSIDERANDO

Que el Artículo 119 de la Constitución Política, establece que es un deber del Estado propiciar un desarrollo social y económico que prevenga la contaminación del ambiente, mantenga el equilibrio ecológico y evite la destrucción de los ecosistemas;

Que el artículo 120 de la Constitución Política establece que “El Estado reglamentará, fiscalizará y aplicará oportunamente las medidas necesarias para garantizar que la utilización y el aprovechamiento de la fauna terrestre, fluvial y marina, así como de los bosques, tierras y aguas, se lleven a cabo racionalmente, de manera que se evite su depredación y se asegure su preservación, renovación y permanencia.”

Que igualmente el artículo 122 de la Constitución Política señala que el Estado fomentará el aprovechamiento óptimo del suelo, velará por su distribución racional y adecuada utilización y conservación a fin de mantenerlo en condiciones productivas.

Que el artículo 125 de la Constitución Política indica que el correcto uso de la tierra es un deber del propietario para con la comunidad y será regulado por la ley de conformidad con su Clasificación ecológica a fin de evitar la subutilización y disminución de su potencial productivo.

Que así mismo el artículo 233 de la Constitución Política indica que corresponde al municipio como entidad fundamental de la división política del Estado, prestar los servicios públicos y construir las obras públicas que determine la ley, ordenar su territorio, promover la participación ciudadana, así como el mejoramiento social y cultural de sus habitantes.

Que el artículo 22 de la Ley 41 de 1998, establece que “La Autoridad Nacional del Ambiente promoverá el establecimiento del ordenamiento ambiental del territorio Nacional y velará por los usos del espacio en función de sus aptitudes ecológicas, sociales y culturales, su capacidad de carga, el inventario de recursos naturales renovables y no renovables y las necesidades de desarrollo, en coordinación con las autoridades competentes. El ordenamiento ambiental del territorio nacional se ejecutará en forma progresiva por las autoridades competentes, para propiciar las acciones tendientes a mejorar la calidad de vida. Las actividades que se autoricen no deberán perjudicar el uso o función prioritaria del área respectiva, identificada en el Programa de Ordenamiento Ambiental del Territorio Nacional”.

Que el artículo 75 de la Ley 41 de 1998 señala que el uso del suelo deberá ser compatible con su vocación ecológica, de acuerdo con los programas de ordenamiento ambiental del territorio nacional. Los usos productivos de los suelos evitarán prácticas que favorezcan la erosión, degradación o modificación de las características topográficas, con efectos ambientales adversos.

Que el artículo 76 de la misma excerta legal faculta a la Autoridad Nacional del Ambiente a fijar sanciones severas a aquellas personas que realicen acciones públicas y privadas que causen degradación severa al suelo;

Que el artículo 1 del Título I, Capítulo I, del Decreto Ejecutivo N° 283 de 2006, que reglamenta el artículo 22 del Capítulo I, Título IV de la Ley 41 de 1 de julio de 1998, fija como objetivos:

a) Establecer las normas, criterios y pautas para el ordenamiento ambiental del territorio Nacional.b) Servir como instrumento técnico legal al momento de elaborar Planes de Ordenamiento Ambiental del Territorio por parte de instituciones públicas.c) Garantizar que al utilizar la tierra, su propietario o tenedor u ocupante se ajuste a la función social que debe cumplir la propiedad según lo preceptuado en la Constitución Política.

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d) Servir como instrumento técnico legal aplicable a los planes y proyectos urbanos y rurales integrales.

EL GOBIERNO MUNICIPAL DEL DISTRITO DE CHANGUINOLA, en uso de las facultades que le confiere el artículo 11 del Título III, Capítulo I, del decreto Ejecutivo N° 283, que reglamenta el artículo 22 del Capítulo I, Título IV de la Ley 41 de 1 de julio de 1998,

REGLAMENTA:

CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. El presente Reglamento tiene por objetivos:a) La protección del ambienteb) La estabilidad ecológica de los sistemas de producciónc) La satisfacción de las necesidades a largo plazo de la población para su autosuficiencia alimentaria y de

otros productos agropecuarios y forestalesd) La contribución al crecimiento económico al nivel nacional y local

Artículo 2. El presente Reglamento es de aplicación en todo el territorio del Distrito de Changuinola.

Artículo 3. El presente Reglamento se funda en los principios constitucionales y legales que rigen el ordenamiento ambiental del territorio nacional que son:a) El Estado y los habitantes del territorio nacional tienen el deber de propiciar un desarrollo social y económico

sostenible.b) La utilización y aprovechamiento de los recursos culturales, naturales, renovables y no renovables, se deben

realizar racionalmente de forma que se evite su depredación y se asegure su preservación, renovación y permanencia.

c) El dueño de la tierra está en la obligación de utilizarla de conformidad con su clasificación ecológica.d) El Estado velará por, y regulará la adecuada utilización de la tierra de conformidad con su uso potencial y los

programas nacionales de desarrollo para así garantizar su aprovechamiento óptimo.e) El dueño de la tierra está en la obligación de cumplir con su función social y ambiental.f) Garantizar la participación ciudadana amplia y democrática en la elaboración de Planes de Ordenamiento

Ambiental del Territorio.

Artículo 4: El Plan Indicativo General de Ordenamiento Ambiental del Territorio (PIGOT) es el instrumento a largo plazo que sirvió de marco de referencia espacial a este Plan de Ordenamiento Ambiental Territorial

CAPÍTULO IIDEFINICIONES

Artículo 5. Para todos los efectos de lo dispuesto en este Reglamento, regirán los siguientes términos y significados, tal como los define el Decreto Ejecutivo N° 283, de 2006:

Aptitud ecológica: Capacidad que tienen los ecosistemas de un área o región para soportar el desarrollo de actividades, sin que afecten su estructura trófica, diversidad biológica y ciclos de materiales.

Área rural: Se refiere al resto del territorio municipal, que no es urbano, caracterizado por población dispersa o concentrada y cuyas actividades económicas en general se basan en el aprovechamiento directo de los recursos naturales.

Área urbana: Expresión física territorial de población y vivienda concentrada y articulada por calles, avenidas, caminos y andenes. Con niveles de infraestructura básica de servicios, dotada del nivel básico de equipamiento social, educativo, sanitario y recreativo. Conteniendo unidades económicas, productivas, que permiten actividades diarias de intercambio, beneficiando a su población residente y visitante. Puede o no incluir funciones públicas de gobierno.

Constancia de Uso Conforme: Es una certificación otorgada por la Comisión Interinstitucional de Uso Conforme, requerida por los entes públicos y privados para poder desarrollar actividades que impliquen ocupación del territorio, las cuales deberán estar ajustadas a los lineamientos establecidos en los diferentes Planes de Ordenamiento Ambiental del Territorio y Urbanístico vigentes. La Constancia de Uso Conforme es un requisito previo a la realización del Estudio de Impacto Ambiental de cualquier categoría.

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Paisaje: Es una porción de la superficie terrestre con patrones de homogeneidad, conformada por un conjunto complejo de sistemas, producto de la actividad de las rocas, el agua, el aire, las plantas, los animales y los seres humanos, que por su fisonomía es reconocible y diferenciable de otras vecinas.

Participación Ciudadana: Acción directa o indirecta de un ciudadano o de la sociedad civil en los procesos de toma de decisión Estatal o Municipal, en la formulación de políticas públicas, valoración de las acciones de los agentes económicos y en el análisis del entorno por parte del Estado y los Municipios, a través de mecanismos diversos que incluyen pero no se limitan a la consulta pública, las audiencias públicas, los foros de discusión, la participación directa en instancias institucionales estatales o semi-estatales, al acceso a la información, la acción judicial, la denuncia ante la autoridad competente, vigilancia ciudadana, sugerencias y la representación indirecta en instancias públicas.

Suelo: Capa superficial de la tierra que sirve de sustrato entre otras a las actividades agropecuarias y forestales.

Tierra: Es la parte de la corteza terrestre que comprende el suelo y los diferentes estratos del subsuelo, donde interactúan condiciones y procesos abióticos, bióticos, socioeconómicos y culturales.

CAPÍTULO IIIDE LOS CRITERIOS PARA EL ORDENAMIENTO AMBIENTAL TERRITORIAL

Artículo 6. La finalidad y propósito de la reglamentación, es tender a que el uso de la tierra deberá ser compatible con su vocación y aptitud ecológica, acorde con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Changuinola.

Artículo 7. Los usos productivos de los suelos evitarán prácticas que favorezcan la erosión, degradación o modificación de las características topográficas, con efectos ambientales adversos.

Artículo 8. La realización de cualquier actividad pública o privada que por su naturaleza provoque, o pueda provocar, degradación severa de los suelos, estará sujeta a sanciones que incluirán acciones equivalentes de recuperación o mitigación, las cuales serán reglamentadas por la Autoridad Nacional del Ambiente (ANAM).

Artículo 9. Tal como los establece el artículo 5, del Título II, Capítulo I, del Decreto Ejecutivo N° 283, de 2006, se reitera que: “a) El Ordenamiento Ambiental del Territorio Nacional es uno de los instrumentos de la gestión ambiental según lo preceptuado por el artículo 22 de la Ley 41 de 1998, en consecuencia y de conformidad con el precitado artículo, todas las instituciones oficiales con competencia en materia de ordenamiento ambiental del territorio tienen el compromiso de coordinar con la Autoridad Nacional del Ambiente las acciones sobre ordenamiento que ellas realicen, correspondiendo a la Autoridad Nacional del Ambiente promover el ordenamiento ambiental territorial”; “d) Todas las instituciones oficiales con competencia en materia de Ordenamiento Ambiental del Territorio tienen el compromiso de coadyuvar coordinadamente al fortalecimiento de los gobiernos Municipales, Comarcales y locales en materia de Ordenamiento Ambiental del Territorio”; y “e) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de otros instrumentos legales vigentes sobre Ordenamiento Ambiental del Territorio, tales como los instrumentos legales que crean áreas protegidas u ordenamientos territoriales sectoriales”.

Artículo 10. EL Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Changuinola, contiene elementos estratégicos para la racionalización de las decisiones y la previsión de las acciones futuras. Estas últimas están respaldadas con las inversiones necesarias, para satisfacer las necesidades de la población de los Distritos en mención, como marco de referencia espacial a largo plazo, en el proceso de Ordenamiento Territorial.

Artículo 11. El Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Changuinola, pretende ser coherente con las políticas y planes de las instancias de planificación de orden superior (regional y nacional) y se formula en concertación con las instancias de orden inferior (municipios y comunidad).

Artículo 12. Durante el proceso de implementación del Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito de Changuinola, las autoridades de planificación deberán garantizar que se hagan efectivos los procedimientos de participación ciudadana previstos en la ley, en todas y cada una de las etapas en que es necesaria la vinculación de la sociedad civil y las organizaciones comunitarias.

CAPÍTULO IVMACROZONAS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

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Y ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO.

Artículo 13. El espacio geográfico en el proceso de desarrollo económico y social, donde las políticas de desarrollo se proyectan, se concibe como una unidad básica de análisis para el ordenamiento territorial. La regionalización usada para simplificar el proceso de planificación del uso de la tierra, consistió en la subdivisión del espacio territorial del Distrito de Changuinola, en unidades de ordenamiento y desarrollo territorial o en regiones naturales homogéneas. La misma se basó o está constituida por tres criterios básicos que son:a) Histórico-cultural e integración espacial, b) Delimitadores y administración territorial, yc) Ajuste para compatibilizar las unidades regionales con la función planificadora y administrativa.

Artículo 14. Dentro del Distrito de Changuinola, la macrozonificación, con la finalidad de hacer viable unidades de planificación del uso de la tierra en cuanto al propósito perseguido, se definen como:

a) Macrozona ecológica (ME). Protectora de los recursos naturales de la región en estudio de gran interés estratégico y belleza escénica, con potencial hidroenergético, asentamiento de grupos étnicos nativos, representa una gran reserva de vida silvestre, normada por criterios de sustentabilidad ambiental y predominantemente údico y perúdico, en su régimen de humedad del suelo; los servicios comunitarios y viabilidad social son rudimentarios. En cuanto a la vocación agrológica de los suelos, la macrozona se caracteriza por poseer suelos de Clase I, II, III, IV, VI, VII, VIII.

La Macrozona Ecológica (ME) cubre parcialmente el Parque Internacional La Amistad y el Bosque Protector de Palo Seco cubriendo una extensión de 2,886.9 km2 ó 288,696.26 hectáreas. Se ubica en su totalidad en el Distrito de Changuinola, específicamente en los Corregimientos de Las Tablas, Guabito, Teribe, Changuinola, El Empalme, Valle del Riscó y Almirante.

b) Macrozona emergente turística – costera (METC). La belleza escénica como atractivos naturales marino-costeros, es su atributo más relevante. Conectividad terrestre y marina, atractiva por su potencial turístico residencial y con ámbito territorial rural en su lógica local. En cuanto a la vocación de uso de los Suelos de la METC, la misma se caracteriza por poseer suelos de clase I, III, IV

Esta macrozona tiene una extensión de 11 km2 o 1100.65 hectáreas y se localiza en el Distrito de Changuinola, específicamente en el Corregimiento de Almirante.

c) Macrozona de planicies subrecientes y recientes (MPSR). Actividades productivas y agroindustriales intensivas, lógica local en el ámbito territorial, concentración de sistema de ciudades y conectividad terrestre – portuaria, crecimiento y desarrollo institucional, y aumento creciente de la concentración económica provincial; la accesibilidad, servicios comunitarios y viabilidad social son prominentes. La vocación de uso de la tierra, dado los atributos de la misma, permite identificar suelos de Clase I, II, III, IV, V VI, VII.

La Macrozona de Planicie Subreciente y Reciente (MPSR), cubre en su totalidad el Humedal San San Pond Sak en la planicie aluvial y la región de piedemonte circundante, extendiéndose sobre uno 1,089.4 km2 ó 108,944.56 hectáreas. Se localiza la misma en su totalidad en el Distrito de Changuinola, específicamente en los Corregimientos de Las Tablas, Guabito, Teribe, Changuinola, El Empalme, Valle del Riscó y Almirante.

Artículo 15. La zonificación de uso de la tierra rural establecida para el Distrito de Changuinola queda determinada como sigue:

Uso Agropecuario I Tierras con alto potencial productivo para sostenibilidad agropecuario, con moderado a bajo recursos financieros.

Uso Agropecuario II Tierras con moderado potencial productivo para sostenibilidad agropecuario, con moderado a alto recursos financieros.

Forestal Tierras cuyas limitaciones no permiten un uso más intenso que el forestal, sin que exista un alto riesgo a ser degradado.

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Vida Silvestre Ocurrencia de ecosistemas naturales únicos, que por su importancia permiten sostenibilidad de la diversidad biótica natural y ciclos biofísicos.

Áreas Naturales ProtegidasÁreas correspondientes al Sistema Nacional de Áreas Protegidas, que la Autoridad Nacional del Ambiente de Panamá, mantiene bajo diferentes regímenes de protección.

Artículo 16. Las macrozonas y la zonificación de la tierra rural, se especifican en el Mapa de Categorías de Ordenamiento Territorial. Este material cartográfico se complementa con los otros mapas que integran el Plan de Ordenamiento Territorial y dan mayor orientación sobre el potencial uso de la tierra:a) Mapa de Vocación y Oferta Biofísicab) Mapa de Uso y Ocupación del Territorioc) Mapa de Localización y Caracterización de las Actividades productivasd) Mapa de Incompatibilidad por Uso y Ocupación del Territorioe) Mapa de Evaluación de Impacto para Actividades productivasf) Mapa de Impactos Ambientales para Actividades Productivasg) Mapa Síntesis de la Oferta Biofísica: Incompatibilidad de Impactos por uso y Ocupaciónh) Mapa de Amenazas Naturales e Inducidasi) Mapa de Unidades de paisajesj) Mapa de Aptitud de Uso de la Tierra.

CAPÍTULO VPLANES ESPECIALES DE ORDENAMIENTO AMBIENTAL DEL TERRITORIO

Sección I MACROZONA EMERGENTE TURÍSTICA COSTERA (METC)

Artículo 17. La Macrozona Emergente Turística Costera, METC, se localiza en un área de alto valor paisajístico y de fragilidad ecológica, por lo que se le incorpora una normativa específica que asegure su preservación y un adecuado uso de la tierra.

Artículo 18. El área correspondiente a la METC se ubica en el Corregimiento de Las Tablas, Distrito de Changuinola, cuyas coordenadas son:

NORTE ESTE

1021017 351310

1014050 354385

1014481 356525

1020055 348308

La superficie total del área es de 1,100.21 Ha., comprendidas entre una línea paralela a la carretera Punta Peña Almirante, a 250 metros al oeste de la misma, hasta la costa. El primer tramo (8.6 Km de longitud) desde Quebrada Gravel Creek con coordenada Norte 1012321 y Este 355607, hasta Quebrada Pastores con coordenadas Norte 1018393 y Este 349326, se encuentra sobre la divisoria de la cuenca del Río Uyama. El segundo tramo (de 2.4 Km), queda comprendido entre Quebrada Pastores y Quebrada Jones con coordenadas norte 1020202 y Este 348530. La longitud total del tramo carretero es de 11.0 Km.

Artículo 19. Los objetivos de manejo de la METC son:a) Mantener el equilibrio ecológico de los sistemas naturales representados, procurando el mantenimiento de la

mayor parte del área en condiciones silvestres.b) Promover prácticas de manejo racionales con fines de producción sostenible: agrícola, ganadera, forestal y

turístico-recreativa.c) Ofrecer oportunidades de esparcimiento público, a través de formas de visitación y recreación que estén en

consonancia, por su carácter y magnitud, con las calidades esenciales del área.d) Promover el uso rural y turístico recreativo, a través de infraestructuras y actividades que resulten

compatibles con la conservación del medio natural.

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e) Lograr una paulatina recuperación ecológica de los ambientes degradados, en especial el mangle.f) Asegurar el mínimo impacto de todas y cada una de las actividades, aplicando sistemas de control y

evaluación previa a la realización de cualquier tipo de emprendimiento.g) Destinar la menor superficie posible para los asentamientos humanos y la infraestructura de servicios a

instalar.h) Limitar el tamaño de las construcciones para proteger un sistema ecológico frágil, evitando la contaminación

y manteniendo las características del paisaje.i) Proponer pautas arquitectónicas que aseguren su asimilación al paisaje, con alturas y proporciones en

armonía con el entorno natural.

Artículo 20. La presente normativa contiene la reglamentación de todo lo comprendido dentro de los límites de la franja costera, en cuanto a los usos permitidos, densidad de población, áreas mínimas de los lotes, ubicación y porcentaje de la construcción en el lote y en general todo lo relacionado con el uso del suelo y las acciones reguladoras del proceso de uso de la tierra

a) La construcción, reconstrucción o modificación de edificios se regirá por las siguientes variable:

i. La densidad máxima permitida será de 10 habitantes por hectáreas5.

ii. Usos permitidos:

- Uso rural agrícola, ganadero y forestal- Vivienda unifamiliar - Alojamiento turístico- Instalaciones turísticas (embarcaderos de madera, piscinas, senderos ecoturísticos, restaurantes,

ventas de artesanías y de obras de arte.)

iii.El tamaño de los edificios de alojamiento no podrán superar las 20 habitaciones.

- Podrán incluir instalaciones para restaurante y fuentes de soda las que podrán funcionar en forma conjunta o independiente.

- Podrá incluir una vivienda para el gerente, administrador o propietario, siempre que no supere los 200.00 metros cuadrados.

- Podrá incluirse una construcción destinada a alojamiento, descanso y vestuario de los empleados, cuya superficie no exceda los 300 metros cuadrados.

iv. El uso de vivienda unifamiliar y el uso rural, podrán combinarse con comercios dedicados a las ventas de artesanías y obras de arte, restaurantes y fuentes de soda.

v. Área Mínima del Lote: 4 Ha. (40,000.00 metros cuadrados)

vi. Frente Mínimo del Lote: 100,00 metros

vii. Retiro Lateral Mínimo: 30,00 metros

viii. Retiro Mínimo desde la ruta: 80,00 metros

ix. Retiro mínimo de los edificios desde la línea de costa de más alta marea: 100,00 metros

x. Altura Máxima: Planta baja y un piso alto

xi. Área de Ocupación Máxima del Lote: 15%.

xii. Área Libre Mínima del Lote: 85% (podrá contener estacionamientos y piscinas)

5 Esta densidad corresponde a personas que pernoctan en el lugar. No se tendrá en cuenta por ejemplo, para aquellos que tengan una permanencia temporaria, como por ejemplo los clientes de un restaurante o compradores de un comercio, o socios de un club diurno.

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xiii. Área Verde: 80% del área libre (podrá contener senderos, miradores y otros elementos menores que no interfieran con las características del paisaje).

xiv. En las áreas de pendientes superiores al 30% no se autorizará la tala de árboles ni aprovechamiento forestal alguno.

xv. En toda nueva construcción deberán respetarse las siguientes normas de diseño:

- Los techos serán inclinados de zinc (pintado en verde o rojo), tejas o palma- Los caminos de acceso a las instalaciones deberán resolverse con las sinuosidades que marquen

los desniveles y las especies arbóreas a proteger, con la intención que dicho acceso no aparezca como un corte muy marcado en el paisaje.

b. Cada emprendimiento debe contener una planta de tratamiento de líquidos cloacales y un sistema de provisión de agua potable, así como un depósito para la disposición transitoria de los deshechos sólidos, para su posterior traslado por el sistema de recolección que será responsabilidad de las autoridades del distrito de Changuinola. En ningún caso se permitirá la incineración de basura.

Artículo 21. En los casos que sea necesario se deberán constituir las servidumbres de paso entre los predios y la carretera Punta Peña Almirante y la costa del mar. Estas servidumbres de paso se irán definiendo a medida se produzca la subdivisión de la tierra, y según el proceso de desarrollo de los diferentes usos. Se determinará con la participación de la Junta de Planificación Municipal, la Oficina de Planificación Municipal y los interesados y/o afectados.

Artículo 22. En los casos de pre existencia a la fecha de comunicación del presente Reglamento, de lotes menores de 4 Ha (40,000 m2), los Permisos de Uso Conforme serán resueltos para cada caso particular, con dictamen de la Junta Municipal de Planificación

Artículo 23. Normas para las Etapas de Construcción: La etapa constructiva de los edificios e instalaciones, dan origen a numerosas fuentes de contaminación ambiental que deberán estar previstas. Por ello se deberá exigir a los constructores una lógica planificación de las actividades y métodos a emplear, así como la incorporación de prácticas mitigadoras de los impactos previsibles, particularmente para aquellos sistemas más expuestos que, en este caso particular, son la costa, el mangle, el agua de mar y los corales.a) Los constructores deberán privilegiar los procedimientos que minimicen los efectos ambientales, y tomar las

debidas medidas de prevención en procedimientos, tales como uso de explosivos para la excavación en rocas, movimientos de suelos (voladura de polvos) y la preparación y colocación de hormigones.

b) El contratista deberá evitar o minimizar el arrastre de material suelto por las escorrentías superficiales, mediante obras y trampas que intercepten los sedimentos para detener el transporte de material arrastrado por las aguas hacia el mar y confinarlo dentro de la zona de obras.

c) Se deberá mantener todos los lugares de operación libres de obstáculos y desperdicios de materiales o basura, y retirar todo material sobrante e instalaciones temporales tan pronto su uso no sea ya necesario.

d) Se deberán mantener las vías de agua, drenajes naturales y/o desagües permanentemente libres de todo tipo de obstrucción, tales como materiales de construcción, escombro y residuos de cualquier tipo.

e) Se deberá evitar que ningún combustible, aceite, sustancia química y cualquier otro producto contaminante sea derramado en algún curso de agua o contamine los suelos.

f) Se deberá contar con contenedores para la recolección y disposición de materiales de desecho, escombros y residuos, en general. Su disposición transitoria o permanente no deberá generar contaminación de suelos y aguas, peligro de incendio o bloquear el acceso a las instalaciones del lugar.

g) Se llevarán a cabo acciones de restauración de las zonas de obra: limpieza del sitio de obras, restauración de las superficies, limpieza, remoción de desechos sólidos y líquidos remanentes, relleno y nivelación de áreas perturbadas, recuperación paisajística, protección de taludes, etc.

CAPÍTULO VIVIGENCIA, REVISIÓN Y CONTROL DE LOS PLANES DE

ORDENAMIENTO AMBIENTAL DEL TERRITORIO

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Artículo 24. Según lo define el Decreto Ejecutivo N° 283 de 2006, en el Artículo 15, Capítulo II, del Título III, “los planes provinciales, Comarcales y Municipales o Locales de Ordenamiento Ambiental del Territorio serán revisados y actualizados cada 5 años contados desde su entrada en vigencia”. Artículo 25. Según lo define el Decreto Ejecutivo N° 283 de 2006, en el Artículo 16, Capítulo II, del Título III, “la revisión y actualización de los Planes de Ordenamiento Ambiental del Territorio corresponderá a la respectiva autoridad competente en la materia, en coordinación con la ANAM. La revisión y actualización de los Planes de Ordenamiento Ambiental del Territorio deberá ser sometida a la participación ciudadana contemplada en los capítulos I y II del Título VI de este Decreto Ejecutivo”.

Artículo 26. Según lo define el Decreto Ejecutivo N° 283 de 2006, en el Artículo 67, Capítulo V, del Título IV, “El control de la ejecución de los Planes Municipales o Locales de Ordenamiento Ambiental del Territorio corresponderá a la Autoridad Nacional del Ambiente con el apoyo de las instituciones públicas”.

Artículo 27. La Junta Municipal de Planificación elaborará los informes técnicos referidos a la revisión y control del Plan De Ordenamiento territorial del Municipio de Changuinola

CAPÍTULO VIIUSO CONFORME, SU APROBACIÓN Y CUMPLIMIENTO

Artículo 28. El Plan de Ordenamiento Ambiental del Territorio es de obligatorio cumplimiento por parte de personas naturales o jurídicas nacionales o extranjeras que realicen proyectos o actividades que impliquen acciones de ocupación del territorio con incidencia espacial. En ese mismo orden de ideas, las instituciones y funcionarios públicos están en la obligación de cumplir y hacer cumplir los Planes de Ordenamiento Ambiental del Territorio de cualquiera categoría que sean.

Artículo 29. El otorgamiento o denegación del Uso Conforme se regirá por lo establecido en el Decreto Ejecutivo N° 283 de 2006, en los Artículos 76 a 82, del Capítulo Único, del Título V.

Artículo 30. Las infracciones y sanciones administrativas se aplicarán de acuerdo a lo señalado por el Decreto Ejecutivo N° 283 de 2006, en los Artículos 93, 94 y 95, del Capítulo Único, del Título VII.

Artículo 31: El presente Reglamento empezará a regir a partir de su promulgación.

Dado en la ciudad de Changuinola, a los … días del mes de ………….. de dos mil ocho

COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE,

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ZONIFICACIÓN URBANA DE LA CIUDAD DE DE CHANGUINOLA

1. DISPOSICIONES GENERALES

1.1. La presente ordenanza contiene la reglamentación de todo lo comprendido dentro de los límites del ejido urbano, en cuanto a los usos permitidos, densidad neta, área mínima del lote, frente mínimo del lote, altura máxima permitida, área de ocupación, área libre mínima, línea de construcción, retiro lateral, retiro posterior, estacionamiento y, en general, todo lo relacionado con el uso del suelo y las acciones reguladoras del proceso de urbanización.

1.2. Se considera ejido urbano de Changuinola al área comprendida dentro de la poligonal conformada

por los vértices, distancia y rumbo, que se señalan seguidamente:

Vértices del Ejido Urbano Municipal propuesto de la Ciudad de Changuinola

Número del vértice de origen

Número del vértice de destino

Azimut en grados

Dirección del rumbo Extensión

1 2 295º S E 215.77

2 3 325º S E 183.89

3 4 277º S 93.53

4 5 237º S W 42.24

5 6 252º S W 80.15

6 7 265º S 119.77

7 8 181º W 107.93

8 9 267º S 105.77

9 10 264º S 106.93

10 11 288º S 90.41

11 12 278º S 59.72

12 13 306º S E 92.56

13 14 288º S 88.87

14 15 249º S W 104.92

15 16 230º S W 131.52

16 17 212º S W 69.32

17 18 276º S 307.99

18 19 299º S E 107.31

19 20 208º S W 114.76

20 21 177º W 127.52

21 22 259º S W 142.09

22 23 270º S 88.93

23 24 286º S 114.59

24 25 262º S 192.98

25 26 268º S 290.17

26 27 253º S 51.20

27 28 264º S 487.49

28 29 270º S 129.31

29 30 326º S E 265.61

30 31 299º S E 21.24

31 32 237º S W 106.62

32 33 217º S W 39.74

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Azimut en grados


33 34 178º W 156.26

34 35 239º S W 46.30

35 36 260º S 31.04

36 37 291º S E 68.00

37 38 315º S E 319.43

38 39 317º S E 140.23

39 40 302º S E 155.19

40 41 238º S W 136.62

41 42 171º W 97.88

42 43 197º W 74.26

43 44 226º S W 91.62

44 45 201º W 165.90

45 46 321º S E 47.49

46 47 236º S W 76.87

47 48 320º S E 82.07

48 49 237º S W 102.30

49 50 148º W 169.74

50 51 238º S W 39.36

51 52 299º S E 31.87

52 53 269º S 50.89

53 54 233º S W 84.01

54 55 342º E 78.73

55 56 248º S 58.14

56 57 338º E 118.11

57 58 251º S 216.34

58 59 163º W 69.11

59 60 122º N W 41.20

60 61 81º N 74.25

61 62 146º N W 1,169.32

62 63 98º N 138.68

63 64 90º N 153.00

64 65 0º E 275.76

65 66 96º N 211.88

66 67 6º E 347.26

67 68 96º N 482.87

68 69 4º E 253.96

69 70 77º N 84.67

70 71 0º E 60.89

71 72 6º E 190.60

72 73 63º N E 125.07

73 74 90º N 119.88

74 75 86º N 475.96

75 76 95º N 64.56

76 77 132º N W 131.93

77 78 164º W 277.87

78 79 126º N W 87.19

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Azimut en grados


79 80 87º N 167.21

80 81 91º N 94.40

81 82 127º N W 84.72

82 83 85º N 153.90

83 84 123º N W 210.15

84 85 98º N 824.44

85 86 13° E 570.39

86 87 98° N 25.59

87 88 60° N E 58.31

88 89 163° W 28.35

89 90 74° N 84.56

90 91 111° N 65.32

91 92 199° W 41.18

92 93 111° N 86.69

93 94 193° N 540.61

94 95 98° N 178.60

95 96 39º N E 252.70

96 97 6º E 509.51

97 98 69º N E 196.11

98 99 82º N 646.13

99 100 89º N 339.04

100 101 165º W 180.32

101 102 81º N 226.92

102 103 1º E 136.05

103 104 86º N 311.21

104 105 135º N W 190.40

105 106 90º N 135.82

106 107 56º N E 268.44

107 108 122º N W 151.54

108 109 31º N E 136.15

109 110 0º E 68.68

110 111 282º S 77.36

111 112 37º N E 1,037.95

112 113 10º E 113.06

113 114 336º S E 178.58

114 115 285º S 278.85

115 116 329º S E 143.64

116 117 271º S 39.30

117 118 180º W 106.72

118 119 223º S W 287.28

119 120 231º S W 272.32

120 121 270º S 86.68

121 122 201º W 626.92

122 123 263º S 393.17

123 124 311º S E 289.15

124 125 28º N E 174.89

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Azimut en grados


125 126 23º N E 39.10

126 127 4º E 79.26

127 128 346º E 40.72

128 129 334º S E 340.34

129 130 289º S 381.79

130 131 234º S W 129.98

131 132 207º S W 307.63

132 133 288º S 43.52

133 134 196º W 456.74

134 135 218º S W 168.82

135 136 226º S W 184.66

136 1 248º S W 159.13Fuente: Elaboración de Turplan Internacional Consulting S. A. 2008

1.3. La Ordenanza de Zonificación esta integrada por el presente texto y por el plano de Zonificación y el plano de

Servidumbre Vial y Líneas de Construcción). Dichos planos cuentan con el apoyo de los documentos

correspondientes al Plan de Ordenamiento Urbano del Centro Urbano de Changuinola.

2. ZONIFICACIÓN

2.1. Categorías de la Zonificación

A los efectos legales y en correspondencia al Plano de Zonificación de la presente Ordenanza, se establecen las siguientes zonas:

Residencial (R)

Residencial Rural (R-R)

Residencial Baja densidad (R1)

Residencial Mediana densidad (R2)

Residencial Alta densidad (R3)

Residencial Baja densidad combinado (R1C)

Residencial Mediana densidad combinado (R2C)

Residencial Alta densidad combinado (R3C)

Mixto (M)

Mixto Vecinal (M1)

Mixto Urbano (M2)

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2.2. Residencial Rural “R-R”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas. Se permite la construcción de Letrinas, o tanques sépticos según normas del Ministerio de Salud.

b) Densidad Neta: Hasta 50 personas por hectárea

c) Área Mínima de Lote: 800 metros cuadrados

d) Frente Mínimo de Lote: 20 metros cuadrados

e) Fondo Mínimo de Lote: 40 metros (si fuera rectangular) ; libre de ser irregular

f) Altura Máxima: Planta baja y un alto

g) Área de Ocupación Máxima:

25% del área

h) Área Libre Mínima: 50% del área

i) Línea de construcción La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 5 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro lateral 3.50 metros

k) Retiro Posterior: 6 metros

l) Estacionamiento: Un (un) espacio dentro de la propiedad por unidad de vivienda

2.3. Residencial de Baja Densidad “R1-A”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra o bifamiliares adosadas, una al lado de la otra, de forma horizontal


c) Área Mínima de Lote: a) 800 m2 por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar una sobre otra.

b) 400 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado

de la otra de forma horizontal.

d) Frente Mínimo de Lote: 20 metros

e) Fondo Mínimo de Lote: Libre.

f) Altura Máxima: Planta Baja y Dos Altos.


50% del área del lote.

h) Área Libre Mínima: 50% del área del lote.

i) Línea de construcción La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y

33



Líneas de Construcción ó 5 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.


k) Retiro Posterior: 5.00 metros

l) Estacionamiento: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda

2.4. Residencial de Baja Densidad “RI-B”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra ó bifamiliares adosadas una al lado de la otra de forma horizontal.

b) Densidad Neta: Hasta 200 personas por hectárea.

c) Área Mínima de Lote: a) 600 m2 vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

b) 300 m2 cada unidad de vivienda bifamiliar, una al

lado de la otra. d) Frente Mínimo de Lote: 20 metros

e) Fondo Mínimo de Lote: libre

f) Altura Máxima: Planta baja y dos (2) altos.





j) Retiro lateral a) En Planta Baja:

- Adosada a la línea de propiedad con pared ciega acabada hacia el vecino.

- 1.50 metros en área de servicio con abertura.- 2.50 metros en área habitable con abertura.

b) En Plantas Altas:


- 2.50 metros con aberturas en área habitable- 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros con abertura en área de servicio.-

c) Retiro Posterior: 5.00 metros lineales

d) Estacionamiento: Un (2) espacio dentro de la propiedad por unidad de vivienda

2.5. Residencial de Media Densidad “R2-A”

34



a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares,una sobre otra, bifamiliares adosadas una al lado de la otra de forma horizontal y viviendas en hileras.


c) Área Mínima de Lote: a) 600 m2 por unidad de vivienda unifamiliar. b) 600 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar, una sobre otra.

c) 300 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado de otra de forma horizontal.

d) 200 m2 por cada unidad de vivienda en hilera.

d) Frente Mínimo de Lote: a) 20.00 metros por cada unidad de vivienda unifamiliar o bifamiliar, una sobre otra.

b) 7.50 metros por cada unidad de vivienda bifamiliar, adosada una al lado de la otra de forma horizontal.

c) 6.00 metros por cada unidad de vivienda en hilera.

e) Fondo Mínimo de Lote: Libre





i) Línea de construcción La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 2.50 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: a) Planta Baja:





- 2.50 metros con aberturas en área habitable - 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros con abertura en área de servicio.


l) Estacionamiento: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por cada unidad de vivienda.

2.6. Residencial de Mediana Densidad “R2-B”

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a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamillares, bifamiliares una sobre otra, o bifamiliares adosadas una al lado de la otra de forma horizontal, en hilera y apartamentos.

Se permitirá la construcción de edificios docentes, filantrópicos, asistenciales y oficinas de profesionales residentes, cuyo anexo o remodelación no debe sobrepasar el 10% el área de construcción cerrada existente.

b) Densidad Neta: Hasta 300 personas / hectárea

c) Área Mínima de Lote: a) 600 m2 vivienda unifamiliar.

b) 600 m2 por cada vivienda bifamiliar, una sobre otra. c) 300 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado

de la otra de forma horizontal

d) 200 m2 por cada unidad de vivienda en hilera.

e) 600 m2 para edificios de apartamentos.

d) Frente Mínimo de Lote: a) 20.00 metros por vivienda unifamiliar o bifamiliar, una sobre otra.

b) 7.50 metros por cada vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra de forma horizontal.

c) 6.00 metros por cada vivienda en hilera.

d) 20.00 metros por edificio de apartamentos.


f) Altura Máxima: Planta Baja y Tres Altos.




i) Línea de construcción La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 2.50 metros mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: a) En Planta Baja: - Adosada con pared ciega acabada hacia el

vecino.- 2.50 metros con aberturas en áreas

habitables.- 1.50 metros con aberturas en áreas de

servicio.

b) En Plantas Altas:- Adosada con pared ciega acabada hacia el vecino.- 2.50 metros con aberturas en áreas habitables- 1.50 metros con pared ciega en área

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habitable.- 1.50 metros en áreas de servicios.


l) Estacionamiento: Hasta 125.00 m2: 1 por vivienda.Hasta 160.00 m2 1.25 por vivienda.Hasta 200.00 m2: 1.50 por vivienda.Hasta 300.00 m2: 2 por vivienda.Hasta 400.00 m2: 2.50 por vivienda.Hasta 500.00 m2 3 por vivienda.Más de 500.00 m2: 4 por vivienda.

2.7. Residencial de Mediana Densidad “R-3”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares (una sobre otra), y bifamiliares adosada una al lado de la otra de forma horizontal, en hileras y apartamentos.



c) Área Mínima de Lote: a) 400.00 m2 por unidad vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

b) 400.00 m2 de vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra, de forma horizontal; equivalente a 200.00 M2 por cada unidad de vivienda.

c) 150.00 m2 por cada unidad de vivienda en hilera

d) 600.00 m2 por edificio de apartamentos.

d) Frente Mínimo de Lote: a) 14.00 metros por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

b) 14.00 metros por vivienda bifamiliar adosadas una al lado de la otra equivalente a 7.00 ML por cada unidad de vivienda.

c) 5.00 metros por cada unidad de vivienda en hilera.

d) 20.00 metros para edificios de apartamentos.






i) Línea de construcción La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y

37



Líneas de Construcción ó 2.50 metros mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: a) En Planta Baja:- adosamiento a la línea de propiedad con pared ciega

acabada al vecino.- 1.50 metros con aberturas en área de servicio. - 2.50 metros con aberturas en área habitables.


- Adosamiento a la línea de propiedad con pared ciega acabada hacia el vecino.

- 2.50 metros con aberturas en área habitable.- 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros con abertura en área de servicio.


l) Estacionamiento: Hasta 125.00 m2: 1 por vivienda.Hasta 160.00 m2: 1.25 por vivienda.Hasta 200.00 m2: 1.50 por vivienda.Hasta 300.00 m2: 2 por vivienda.Hasta 400.00 m2: 2.50 por vivienda.Hasta 500.00 m2: 3 por vivienda.Más de 500.00 m2: 4 por vivienda.

2.8. Residencial de Mediana Densidad Especial “R-E”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamillares, bifamiliares una sobre otra o bifamiliares adosada una al lado de la otra de forma horizontal, en hileras y apartamentos.

Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas de profesionales residentes cuyo anexo o remodelación no deberá sobrepasar el 10% del área de construcción cerrada.


c) Área Mínima de Lote: 160.00 m2

d) Frente Mínimo de Lote: a) 9.00 metros por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

b) 7.00 metros por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra de forma horizontal.

c) 6.00 metros por unidad de vivienda en hilera.

d) 17.00 metros por edificio de apartamentos.


f) Altura Máxima: Planta baja y tres altos en vivienda unifamiliar, bifamiliar, en hilera y

38



apartamentos.g) Área de Ocupación

Máxima:60% del área del lote.


i) Línea de Construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 2.50 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: a) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino

b) 1.50 metros con aberturas o ventanas

c) Para lotes con frente de 10.00 metros ó menos de 10.00 metros se permitirá 1.20 metros.


l) Estacionamiento: Hasta 300.00 metros de construcción 2 por unidad de vivienda. Más de 300.00 metros de construcción 3 por unidad de vivienda.

2.9. Residencial de Mediana Densidad “R2”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares (una sobre otra), bifamiliares (adosadas) y en hileras y sus usos complementarios (ejemplos: bohíos, pequeños depósitos, casetas, piscinas), siempre que dichos usos y sus estructuras no constituyan perjuicios a los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial de la zona.

b) Densidad Neta: Hasta 300 hab./Ha. (60 unidades de vivienda por hectárea)

c) Área Mínima de Lote: a) 600.00 metros cuadrados vivienda unifamiliar ó bifamiliar (una sobre otra)

b) 300.00 metros cuadrados por cada vivienda bifamiliar (adosada)

c) 200.00 metros cuadrados por cada vivienda en hilera

d) Frente Mínimo de Lote: a) 20.0 metros en vivienda unifamiliar bifamiliar (una sobre otra)

b) 7.50 metros por cada vivienda bifamiliar (adosada)

c) 6.00 metros por cada vivienda en hilera


f) Altura Máxima: 7.00 metros hasta nivel máximo de techo


60.0% del área del lote

h) Área Libre Mínima: 40.0% del área del lote

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i) Línea de Construcción: La establecida ó 2.50 metros mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: a) En planta baja y plantas altas: Ninguno con pared ciega acabada hacia el vecino y 2.50 metros con aberturas sin pared-cerca cerrada.

b) En Planta Baja: 1.50 metros con aberturas y pared-cerca cerrada no menor de 2.10 metros de alto.

c) En Plantas Altas: 1.50 metros con pared ciega (Área habitable) y con aberturas (Área de servicio).

d) Retiro Posterior: 5.00 metros

e) Estacionamiento: Hasta 125.00 metros cuadrados: 1 por vivienda Hasta 160.00 metros cuadrados: 1.25 por vivienda Hasta 200.00 metros cuadrados: 1.50 por vivienda Hasta 300.00 metros cuadrados: 2 por vivienda Hasta 400.00 metros cuadrados: 2.50 por vivienda Hasta 500.00 metros cuadrados: 3 por vivienda Más de 500.00 metros cuadrados: 4 por vivienda

2.10. Residencial de Alta Densidad “R-M”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios multifamiliares, viviendas bifamiliares y casas en hileras.

Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales, culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas, siempre que dichas estructuras no constituyan perjuicios para los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial multifamiliar de la zona.

Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el expendio de artículos de consumo en general.


c) Área Mínima de Lote: 600 m2 por edificios de apartamentos.


e) Fondo Mínimo de Lote: 30 metros

f) Altura Máxima: Según Densidad




i) Línea de Construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 5 metros mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: a) En Plantas Baja y Dos Altos : - Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.- 1.50 metros en área de servicio- 2.50 metros en áreas habitables

k) Retiro Posterior: a) En Planta Baja y dos altos: adosada con pared ciega acabada hacia

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el vecino.

b) En la Torre: 3.00 metros

c) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino cuando colinda con zonificación RM3, C2 o Industrial.

d) Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones

ilustradas en el

l) Estacionamiento: Hasta 125 m2: 1 por vivienda. Hasta 160 m2: 1.25 por vivienda. Hasta 200 m2 1.5 por vivienda. Hasta 300 m2: 2 por vivienda. Hasta 400 m2: 2.5 por vivienda. Hasta 500 m2: 3 por vivienda. Más de 500 m2: 3.5 por vivienda.

2.11. Residencial de Alta Densidad “R-M1”

a) Usos Permitidos: Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales, culturales, filantrópicos, asistenciales, oficinas, siempre que dichas estructuras no constituyan perjuicios para los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial multifamiliar de la zona. Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el expendio de artículos de consumo en general.



d) Frente Mínimo de lote: 20.00 metros

e) Fondo Mínimo de Lote: 30.00 metros



100% del área de construcción por retiros en planta baja.

h) Área Libre Mínima: La que resulte al aplicar los retiros.


j) Retiro Lateral: a)En Planta Baja y Tres Altos: Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.

b)En la Torre- 1.50 metros Área de servicio- 2.50 metros Área Habitable

k) Retiro Posterior: a)En planta Baja y Tres Altos: Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.

b)En la Torre- 5.00 ML- Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino cuando

colinda con zonificación RM3, C2 ó industrial.

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l) Estacionamiento: Hasta 125 m2: 1 por vivienda. Hasta 160 m2: 1.25 por vivienda. Hasta 200 m2: 1.5 por vivienda. Hasta 300 m2: 2 por vivienda. Hasta 400 m2: 2.5 por vivienda. Hasta 500 m2: 3 por vivienda. Más de 500 m2: 3.5 por vivienda.

2.12. Comercial Urbano o de Intensidad Alta “C-2”

a) Usos Permitidos: Instalaciones comerciales, oficinas y de servicios en

general, relacionadas con las actividades mercantiles y

profesionales del centro urbano. La actividad

comercial incluirá el manejo, almacenamiento y

distribución de mercancías.

b) Área Mínima de Lote: 600.00 m2

c) Frente Mínimo de Lote: 20.00 metros lineales

d) Fondo Mínimo de Lote: 40.00 metros lineales

e) Área de Ocupación Máxima:

100 % del área destinada para construcción por retiros.

f) Área Libre Mínima: La que resulte al aplicar los retiros.

g) Línea de Construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 5 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

h) Retiro Lateral: a) En Planta Baja y Tres Altos Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.

b) En la Torre- 1.50 metros Área de Servicio- 2.50 metros Área Habitable

i) Retiro Posterior: a) En planta Baja y Tres Altos Adosado con pared ciega acabada hacia el

vecino.

b) En la Torre- 5.00 metros- Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino cuando colinda

con zonificación RM3, C2 ó industrial.j) Estacionamiento:

2.13. Comercial Turístico “CT”

a) Usos Permitidos: Permite la construcción o modificación de edificios destinados al uso comercial turístico y al uso residencial ó de alojamiento turístico, ambos usos se pueden dar en forma combinada o independiente.

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b) Densidad Neta: 300 habitantes/Ha.


d) Frente Mínimo de Lote: 15.00 metros


f) Altura Máxima: Según colindantes o 6.00 metros máximo.

g) Área de Ocupación Máxima

100.0%

h) Área Libre Mínima 0.0%

i) Línea de Construcción: La establecida ó 5.00 metros mínimo.

j) Retiro Lateral: Ninguno en planta baja, con pared ciega acabada hacia el colindante. 2.00 metros con aberturas.

k) Retiro Posterior: Ninguno en planta baja, 3.00 metros con aberturas.

l) Estacionamiento: 1 cada 60 metros cuadrados (Comercial) y un espacio por unidad habitacional.

2.14. Consideraciones generales

2.14.1. El área del lote privará sobre el frente y el fondo mínimo del lote.

2.14.2. En los lotes de esquina, los lados que no colindan con calles, serán considerados retiros laterales.

2.14.3. En caso de fincas constituidas y zonificadas con C2 que no cumplan con el área mínima del lote, éstas serán analizadas de acuerdo a la capacidad que permite el mismo; todo proyecto deberá cumplir con el resto de los requisitos que exija la norma.

2.14.4. Todas las áreas habitables requieren ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6m2.

2.15. Estacionamientos

2.15.1. Los niveles de estacionamiento en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical a través de pozos o rejillas en los pisos.

2.15.2. La dimensión para los espacios de estacionamientos grandes será de 2.50 metros. Se permitirá una relación de 70% de autos grandes y 30% de autos chicos (dimensión: 2.20 mts. x 4.50 metros).

2.15.3. Los estacionamientos frente a vías principales, serán de 2.50 metros. x 5.00 metros.

2.16. Carga y descarga

2.16.1. Todas las actividades de carga, descarga, almacenamiento, mercadeo o maniobra, deberán realizarse dentro de los límites de la propiedad.

2.17. Áreas Especiales

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2.17.1. Zona histórica “Z-H”

a) Toda construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, edificaciones comerciales, recreativas, institucionales que se realice en la zona histórica de Changuinola, deberá considerar en su diseño los patrones de diseño que armonizan con la arquitectura existente.

b) Los anteproyectos que se desarrollen sobre esta zona especial, serán presentados a la Oficinas de Planificación Municipal para que se realice, de manera conjunta, la evaluación del diseño arquitectónico con la Oficina de Patrimonio Histórico y la Junta Municipal de Planificación. El criterio en que se basarán las evaluaciones tomará en cuenta que estos anteproyectos no podrá diferir del estilo arquitectónico existente de la edificaciones circundantes; pero será permitido el uso de nuevos materiales y técnicas constructivas que técnicamente se adapten al diseño arquitectónico.

c) Las Normas de uso de suelo del presente Plan de Ordenamiento Territorial para Changuinola, serán válidas también para la Zona Histórica (Z-H).

2.17.2. El Litoral “L-R”

a) Toda Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, edificaciones comerciales, recreativas, institucionales, serán construidas a partir del nivel del suelo que no sea inferior a la vía adyacente ni inferior al nivel 7.

b) Las Normas de uso de suelo del presente Plan de Ordenamiento Territorial para Changuinola, serán validas para el área especial El Litoral (L-R).

2.17.3. Área Río Changuinola y sus lagunas: “L-L”:

a) Toda Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, edificaciones comerciales, recreativas, institucionales, serán construidas a partir del nivel del suelo que no sea inferior a la vía adyacente ni inferior al nivel 7.

b) Las Normas de uso de suelo del presente Plan de Ordenamiento Territorial para Changuinola, serán validas para el área especial Río Changuinola y sus lagunas (L-L)

2.17.4. Descripción de la norma especial Frontera Urbano – Agrícola “FUA”

a) En toda la frontera Urbano Agrícola se constituirá una franja forestal cuyo ancho en la plantación tendrá un mínimo de follaje de 50 metros.

b) Se escogerán especies Frutícolas aptas para el tipo de suelos y con valor de exportación.

c) No será permitida la construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, edificaciones comerciales, recreativas, institucionales ni industriales.

d) Las Normas de uso de suelo del presente Plan de Ordenamiento Territorial para Changuinola, serán validas para el área especial Frontera Urbano-Agrícola (FUA).

2.18. Glosario de Términos

Los términos técnicos que se utilizan en esta ordenanza, contiene, entre otros, el significado expresado en el "GLOSARIO DE TÉRMINOS”, Capítulo II, artículo 5, de la Ley N°6, del 1 de febrero de 2006, que reglamenta el

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ordenamiento territorial para el desarrollo urbano, los cuales han sido incorporados en el Glosario que se incorpora a continuación.

Glosario de TérminosA

Accesibilidad: Superación de barreras arquitectónicas o urbanísticas, que permite el uso de los espacios a las personas con discapacidad.

Acceso: Es la entrada o paso del lote o finca a través de una servidumbre o área pública abierta.

Acción urbanística: Es la parcelación, urbanización y edificación de inmuebles. Cada una de estas acciones comprende procedimientos de gestión y formas de ejecución, en concordancia con los establecidos en el plan local y en las normas urbanísticas

Acera: Espacio más elevado a uno o ambos lados de la vía pública comprendido entre la línea de propiedad y el cordón o borde de rodadura, cuya superficie dura se destina para el tránsito de peatones.

Adosamiento: Es la unión de dos estructuras, una al lado de la otra, unidas por un lindero en común de dos predios.

Alero: Parte de un techado que sobresale de la pared

Alineamiento: Es la línea de referencia que debe tomarse para la medición de retiros de fachadas a lo largo de una vía.

Altura de fachada: Es la línea medida verticalmente de la cara principal de una edificación, tomada desde el nivel medio de la calle, al frente de la parcela, hasta el nivel superior de la última cubierta.

Altura máxima: Es la cantidad total de pisos o la medida vertical que se permite, resultante de acuerdo a la densidad estipulada, o la cantidad de pisos resultante de acuerdo al área de construcción permitida para una zona.

Ambientes Habitables: Espacios destinados para la convivencia de las personas de manera individual o colectiva, como dormitorios, sala, comedor, estudio, balcón, terraza, cuartos para empleados o empleadas, mozos, desayunador si es independiente a la cocina.

Ambientes o Zonas de Servicios: Son aquellas áreas de la edificación destinada al uso complementario de la actividad principal de residir, tales como cocina, tendederos, lavandería, escaleras, ascensores, servicios sanitarios, pasillos comunes, áreas de equipamiento electromecánico, cavas de vinos, vestidores, depósitos, desayunador si es parte de la cocina.

Ampliación: Es cualquier obra que signifique el aumento de área de construcción de una edificación.

Ancho de lote: Es la distancia entre los linderos laterales, cuando sean paralelos. En caso contrario será el promedio de la distancia entre los linderos laterales.

Ancho de rodadura: Es la sección pavimentada de una vía que va de cordón a cordón

Antejardín: Área libre comprendida entre la línea de propiedad y la línea de construcción de una vía.

Ante Proyecto de Urbanización: Es el conjunto de planos y documentos que contemplan los aspectos arquitectónicos de la Planificación urbana, en donde se propone la realización de una secuencia de operaciones para la transformación de recursos en bienes y servicios de carácter urbano. Se concretiza en un conjunto de aprovechamiento social del suelo.

Área bruta del terreno: Es la superficie total de un terreno o lote, ya sea urbanizado o por urbanizar.

Área construible del terreno: Es el área del terreno resultante de descontar al área de la parcela, los retiros establecidos en la zona.

Área de construcción: Es la suma de las áreas de los pisos de una edificación; excluyendo las azoteas y los pavimentos descubiertos.

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Área del lote: Es la medida de la superficie de un terreno comprendido entre sus linderos o líneas de propiedad.

Área de grama: Espacio utilizado para la zona verde entre el cordón o borde de rodadura y el borde de la acera.

Área de ocupación: Es la superficie de ubicación de un edificio dentro de un lote de terreno.

Área de ocupación máxima: Es la relación porcentual entre el área de la planta de mayor superficie de una edificación y el área de su parcela

Área desarrollada o urbanizada: Es la parte de un globo de terreno que cuenta con los servicios públicos indispensables, ya sea en forma parcial o total, según las normas que rigen para cada sector urbano.

Área de futuro desarrollo: Es el terreno que el urbanizador no ha utilizado dentro de un proyecto que puede ser desarrollado en un futuro, o vendido para prestar un servicio similar o distinto a su entorno, siempre y cuando no cause molestias.

Área libre del lote: Es la superficie de terreno una vez deducida el área de ocupación.

Área neta el conglomerado urbano: Corresponde a la superficie ocupada por los lotes, después de deducir las servidumbres viales, pluviales y sanitarias.

Área no edificable: Terrenos de uso público o privado y los afectados por restricciones físicas, ambientales y de zonificación, en los cuales está prohibido edificar y levantar otras construcciones que no sean las estrictamente necesarias para su administración o usos.

Área verde: Es el espacio de terreno libre, cubierto de grama y/o arborizado.

Áreas comunitarias: Son los espacios de uso común, formados por áreas libres y las edificaciones que suplen y completan las necesidades de una comunidad.

Áreas de cesión o de uso público: Son las que el urbanizador o inversionista cede gratuitamente al Estado para los sistemas viales, de acueducto, sanitario, pluvial, etc. Así como las destinadas para usos públicos y comunitarios de recreo y de expansión como parque, áreas verdes, jardines y áreas deportivas.

Asistencial: Organización benéfica del Estado o clubes cívicos, encaminada a asegurar los servicios sociales mediante organismos adecuados.

Avenida: Es la arteria urbana que por la amplitud de su derecho de vía, extensión o continuidad considerable y volumen de tránsito sirve de acceso a áreas de uso intenso y recibe tal calificativo.

B

Borde: Son los límites entre dos partes de un conglomerado urbano, y se comportan como elementos fronterizos que: 1) rompen la continuidad de un espacio homogéneo, 2) separan barrios diferentes o 3) marcan los extremos u orillas de una ciudad.

C

Calle: Es la vía pública de una ciudad o de un poblado, construida preferentemente para la circulación de vehículos.

Calle sin salida: Vía local de acceso único, sin posibilidad de la interconexión vial futura.

Calzada o rodadura: Es la superficie de rodamiento de vehículos en una vía pública o privada.

Carril de circulación: Es la faja de rodadura de una vía pública destinada al tránsito de una sola hilera de vehículos en una sola dirección.

Cenefa: Listón de madera o metal que cubre la viga de frente, en una galería.

Cobertizo: Sitio cubierto con columnas que sirve para comunicar los edificios o elementos ambientales o para proteger las fachadas de los edificios.

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Comercio urbano o central: Es aquel uso destinado a brindar facilidades comerciales a toda la población de una ciudad y su área de influencia.

Comercio vecinal o de barrio: Es aquel uso que sirve para atender las necesidades comerciales de la población de una zona o sector en especial.

Comercial de alta intensidad: Aquel destinado a brindar facilidades comerciales a toda o parte de la población de una ciudad

Comercial de baja identidad: Es el comercio que sirve para atender las necesidades de la población de una zona o sector en especial.

Condiciones Morfológicas: Características del terreno que presentan valores topográficos que oscilen entre 1% y 20% de gradientes, pendientes y valores hipsométricos no mayores de 100. metros sobre el nivel de mar.

Construcción: Es toda estructura, edificación u obra de urbanización que se incorpore con carácter permanente o temporal a un terreno; incluye cualquier obra de reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

Control de acceso: Es la señalización que da prioridad a una vía de un sitio directo, con el fin de orientar los accesos a ella.

Cordón: Faja de material durable que separa la rodadura del área de grama o la acera.

Cuneta: Es la zanja abierta en uno o ambos lados de la rodadura, que sirve para el desagüe de las aguas pluviales de una vía, fajas marginales e isletas.

D

Demarcación: Delimitar los límites de un terreno.

Densidad: Es la relación entre el número de habitantes o viviendas por unidad de superficie.

Densidad bruta de población: Es el resultado de dividir la población total entre el área total del terreno urbanizado.

Densidad neta: Se calcula descontando del área bruta, las áreas correspondientes a la superficie ocupada por las vías públicas, las áreas de cesión de servicios y usos públicos y otras áreas no residenciales.

Densidad neta de población: Es el resultado de dividir la población total entre el área neta del terreno

Derecho de vía o servidumbre pública de tránsito: Establece la medida de la distancia entre las líneas de propiedad paralelas, que delimitan todo el espacio dedicado a uso público en carreteras y veredas.

Desarrollo diferido: Áreas que en los planes se identifica como de condiciones morfológicas adecuadas, pero que no cuentan con infraestructura física ni social circundante a las zonas urbanizables o edificables de la ciudad.

Desarrollo prioritario: Área que en los planes se identifica por estar servida de servicios de infraestructura básica y condiciones morfológicas adecuadas, aptas para un desarrollo inmediato.

Diagonal: Es la calle o avenida que corta oblicuamente a otras paralelas entre sí.

Diseño urbano: Proceso técnico artístico integrado a la planeación urbana que tiene como objetivo el ordenamiento del espacio urbano en todas sus escalas, en respuesta a la necesidad de adecuar ésta a la realidad psicosocial, física, económica e histórica de la localidad de que se trate.

E

Escala Urbana: Relación de tamaño entre los componentes de un mismo espacio urbano.

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Espacio público: conjunto de inmuebles y elementos arquitectónicos y naturales públicos destinados por su naturaleza, uso o afectación a la satisfacción de necesidades urbanas colectivas

Esquema preliminar: Es la planificación y el diseño inicial de un desarrollo urbanístico en un globo de terreno determinado, muestra su relación con los desarrollos adyacentes mediante la conexión a las vías principales existentes y/o proyectadas, unidades vecinales, áreas de dominio público y privado.

Esquema de ordenamiento territorial: Esquema que fija las condiciones básicas de desarrollo en términos de definir el territorio en suelo urbano y rural, la vialidad, los servicios públicos y las normas urbanísticas para obras de parcelación, urbanización y edificación.

Estacionamiento: Es el lugar, edificación o parte de una edificación destinada a guardar y acomodar vehículos.

Estructura: Es la armadura o conjunto de elementos generalmente de acero u hormigón armado, de una construcción o edificio y que fijado al suelo, transfiere las cargas de sustentación.

Estructura menor, liviana o removible: Edificación independiente, adicionada a la construcción principal, que puede ser removida sin afectar o poner en peligro la estructura básica.

F

Filantrópico: Actividades sin fines de lucro de beneficio público.

Fondo mínimo del lote: Es la medida perpendicular entre el lindero frontal y el lindero posterior del lote. En los lotes irregulares el fondo mínimo será determinado por el promedio de los linderos.

Frente mínimo del lote: Es la longitud permitida en el lindero frontal de un lote paralelo a una vía.

Fondo o profundidad del lote: Es la medida de la distancia entre la línea de demarcación paralela a la vía o vereda y el lindero posterior cuando sean paralelos. Cuando no son paralelos se mide la distancia promedio entre los mismos.

Fracción o segregación: Es la división o subdivisión de un lote o terreno con el fin de enajenar, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizarlo en formas separadas.

Frente del lote: Es la medida de la longitud de su línea de demarcación, paralela a la vía.

I

Infraestructura social: Son las escuelas, hospitales, centros de salud, policías, bomberos, parques y áreas recreativas en general.

Índice de construcción del lote: Es el cociente que resulta de dividir el área total construida entre el área total del lote.

Índice de ocupación: Es el cuociente resultante de la división del área edificada o construida en planta baja entre el área total del lote.

Industrias compatibles o no molestas: Son las aptas para usos diferentes al señalado para la zona del lugar donde están ubicadas y que no causan efectos ofensivos ni nocivos a las áreas vecinas.

Industrias de efectos nocivos o molestos: Son las que contaminan el ambiente en perjuicio de la ecología dentro de su área de influencia, a causa de la actividad que desarrollan, siendo incompatibles con el uso residencial.

Industrias restrictivas o peligrosas: Son las que debido a sus características peligrosas de funcionamiento requieren permiso especial de las oficinas competentes.

Intensidad de uso: Es el grado de aprovechamiento de suelo de acuerdo con su uso, tomando en cuenta cualesquiera de los siguientes impactos:

a) Porcentaje de cobertura y área de piso.b) Densidades.c) Tránsito y tráfico resultante.

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d) Cualquier otra medición de impacto que sea resultado del uso del suelo

Límite urbano: Es la línea equivalente o poligonal que define las áreas consideradas como urbanas y que las separa del área rural circundante.

Lindero: Es el límite que forma una línea común que divide o señala dos lotes.

Línea de construcción: Es la línea paralela al eje de una vía pública o servidumbre, que sirve para fijar el límite o inicio de la construcción de la planta baja de una edificación. Su dimensión se da, a partir del eje central de la vía.

Línea de propiedad: Es aquella que delimita un bien inmueble y representa el perímetro de dicho bien.

Loteo: Es la división de un globo de terreno en lotes.

Lote: Es el área determinada por líneas definidas, cuyo terreno ha sido deslindado de las propiedades vecinas. Pueden estar dotado de servicios públicos con acceso a una o más vías públicas, senderos, áreas de uso público o comunal.

M

Manzana: Es el espacio dentro de un trazado urbano conformado por un grupo de parcelas o lotes, por regla general de forma cuadrangular y delimitado por vías o áreas de dominio público.

Mapa oficial: Es el trazado vial de una comunidad, aprobado por las autoridades, en el cual se incluyen las servidumbres públicas y las líneas de construcción, así como las áreas de uso público y de reserva.

Ménsula: Estructura apoyada en la parte exterior de un muro que ayuda a sostener el voladizo de un techo o balcón.

N

Normas de Desarrollo: Conjunto de requisitos técnicos que sirven para obtener el ordenamiento de las ciudades y las comunidades

O

Obras de saneamiento: Son los trabajos de carácter permanente ejecutados sobre un terreno.

P

Parada: Es el lugar destinado a detener vehículos generalmente de transporte colectivo para recoger o dejar pasajeros.

Paramento Oficial: Es la línea que delimita a la propiedad privada de la vía pública o de cualquier otro espacio libre de uso público.

Parque: Es el terreno de uso público de un poblado destinado a prados, jardines y árboles para ornato y recreo.

Pared ciega: Aquella pared o costado de una edificación que no tiene ningún tipo de abertura en un plano vertical. No permite aparatos de aire acondicionado, ni extractores, cuando se encuentre sobre la línea de propiedad.

Parque infantil: Es el área libre arreglada para el uso público o comunal, destinada especialmente para el recreo de los niños.

Permiso Oficial: Aquellos que otorga la Oficina de Seguridad del Cuerpo de Bomberos, el Ministerio de Salud y otras autoridades competentes en materia de desarrollo urbano.

Plan de desarrollo urbano: Es el que orienta el ordenamiento, a mediano y largo plazo, de un determinado centro de población dentro de su contexto regional. Uno de sus fines primordiales es definir y regular racionalmente el uso del suelo, complementado con disposiciones legales que lo permitan.

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Plan Local: Instrumento de planificación de alcance municipal para el logro de un desarrollo equilibrado de su territorio, en concordancia con los planes nacionales y regionales.

Plan Nacional: Instrumento de planificación que determina las grandes directrices de ordenamiento territorial, en concordancia con la planificación económica y social para mayor bienestar de la población.

Plan Parcial: Instrumento de planificación detallado, cuyo objetivo principal es el ordenamiento, la creación, la defensa o el mejoramiento de algún sector particular de la ciudad en especial las áreas de conservación histórica, monumental, arquitectónica o ambiental, las zonas de interés turístico o paisajístico, los asentamientos informales, las áreas de urbanización progresiva o cualquiera otra área cuyas condiciones específicas ameriten un tratamiento separado dentro del plan de ordenamiento territorial para el desarrollo urbano local.

Plan Regional: Instrumento de planificación mediante el cual se regirá el desarrollo físico, ambiental, social y económico de un espacio definido como región por el Ministerio de Vivienda.

Plano: Es la representación gráfica a escala de una urbanización, conjunto arquitectónico, agrupación de viviendas, edificación o construcción de obras en, debajo o encima de la superficie terrestre.

Planta alta: Toda planta o piso de la edificación que esté por encima de la planta baja.

Planta baja: Piso de la edificación a nivel del suelo

Plano oficial: Es el trazado vial de una comunidad, aprobado por las autoridades, en el cual se incluyen las servidumbres públicas y las líneas de construcción así como las áreas de uso público y de reserva.

Plaza: Espacio abierto en una ciudad, normalmente del tamaño de una manzana, rodeado por el frente de los edificios que lo limitan y que se utiliza como lugar de paso, de estar al aire libre, de concentraciones cívicas o religiosas, de feria o mercados.

Predio: Es el globo de terreno apto para urbanizar.

Proporción: Relación armónica entre las partes que conforman un mismo objeto urbano.

Propietarios: Se llama a aquella persona que ostenta el derecho de propiedad sobre una cosa. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las impuestas por las leyes.

Proyecto de Conjunto: Es un grupo de edificaciones y áreas librasen el cual se integran los aspectos urbanísticos y arquitectónicos de varias unidades de un uso principal y sus usos comunales y complementarios. Estos proyectos incluyen la habilitación de todos los servicios públicos y la construcción de la unidad de vivienda.

R

Recova: Cubierta sobre el frente de un edificio, abierta en tres de sus lados y apoyada sobre columnas. También se la llama Galería.

Reciclado: Adaptación de un edificio para que cumpla funciones distintas a las originales.

Reconstrucción: Volver a construir partes de un mismo volumen edificado, manteniendo sus características originales.

Remodelación: Reforma de un edificio, sin aumentar el área de construcción original.

Reparación: Toda obra destinada a enmendar cualquier deterioro sufrido por una edificación.

Residencial Rural: Es aquella zonificación que contempla el desarrollo de vivienda, usos complementarios y sus estructuras, en las áreas suburbanas.

Restauración: Recuperación de las condiciones originales de un edificio

Retiros: Son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo lote.

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Retiro de frente: Distancia mínima que debe guardar una edificación con respecto al alineamiento de la calle o vía y la correspondiente fachada principal de una edificación ubicada en ella. Este retiro se mide a partir de la parte más saliente de la edificación excluyendo los aleros.

Retiros laterales: Son las líneas que señalan la posibilidad máxima de situación de la construcción en relación con los linderos laterales del lote o parcela

Retiro posterior o retiro de fondo: Es el área libre, comprendida entre la edificación y el lindero posterior del lote. Este retiro se mide a partir de la parte más saliente de la edificación excluyendo los aleros.

S

Sectores: Son partes de la ciudad, sustancialmente menores que las zonas y los barrios, pero que tienen sus mismas características.

Separación o isleta central: Es la faja que separa dos calzadas o rodaduras y forman parte de una vía.

Servidumbre de paso: Consiste en veredas peatonales para comunicar dos calles o una calle y hasta dos lotes.

Servidumbre pública: Franja Territorial de uso público destinado al mantenimiento y a la protección de playas, ríos, quebradas, desagües sanitarios y pluviales, energía eléctrica, aguas potables, telecomunicaciones y vías de comunicación.

Servidumbre vial: Es la distancia entre los dos paramentos oficiales ó líneas de propiedad. Se entiende que es el derecho de paso o de vía.

Suelo: Superficie de la tierra o superficie artificial fabricada para que el piso sea sólido y llano.

T

Traza urbana: Estructura básica de una ciudad o parte de ella, que se refiere a la vialidad y demarcación de manzanas y predios limitados por la vía pública. Representación gráfica de los elementos mencionados para un medio urbano existente o en proyecto.

U

Unidad de vivienda: Toda estructura o edificación destinada a servir de residencia a una familia.

Unidad vecinal: Conjunto habitacional relacionado con un determinado plan urbano que se toma como unidad física y social de organización, generalmente proporcionada en función de una población.

Urbanismo: Disciplina que se refiere al ordenamiento y a la planificación del territorio y del desarrollo urbano para garantizar la organización del medio, la vida del hombre y de las sociedades localizadas en el territorio y en el espacio natural geográfico.

Urbanización: Es el conjunto de obras realizadas para el trazado y acondicionamiento de un globo de terreno mediante la dotación de vías de comunicación, servicios públicos, equipamiento social, áreas de uso público y privado y lotes servidos aptos para construir en ellos.

Urbanización en desarrollo: Es aquella cuyas obras están en ejecución conforme a los términos de aprobación de la Dirección General de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda.

Uso: Es el destino que se da a un terreno, a una edificación o estructura física asentada o incorporada al mismo, o aparte de éstos, por la actividad que se desarrolla en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

Uso del suelo: Propósito específico, destino o actividad, que se le da a la ocupación o empleo de un terreno.

Uso compatible: Es el apto para unirse a coexistir con el uso principal designado para una determinada zona por no ocasionar peligro a la salud, a la seguridad o a la tranquilidad pública.

Uso complementario: Es el que se añade para complementar o perfeccionar, permitiendo integrar mejor el uso principal señalado de una zona.

Uso principal: Es el señalado como predominante.

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Usuario: Es la persona que puede utilizar regularmente los servicios de una construcción, manzana o sector de la ciudad.

Uso institucional: Corresponde a los terrenos destinados a servicios administrativos, educacionales, recreacionales, asistenciales, de seguridad o culto.

V

Veredas: Son pasos para peatones situados cerca del centro y a través de las manzanas.

Vía Principal: Es la vía que aparece en el Plan Vial Oficial (Plano Oficial) del centro urbano o del área metropolitana. La función primordial de esta vía será la de comunicar otros sectores de la ciudad con la urbanización.

Vía Colectora: Es la que sale de la vía principal y penetra en la urbanización o urbanizaciones, sirviendo generalmente de colectora de las vías locales de la misma. La función de esta vía es de cambio de tránsito entre las vías locales de la urbanización y la vía principal.

Vía Local: Vía de tránsito menor cuya función principal es de dar acceso a los lotes.

Vía Marginal: Vía cuya función es local, pero que está dispuesta en forma paralela a la vía principal.

Vía Pública: camino sobre el cual pueden transitar vehículos y peatones para ir de un punto a otro.

Vivienda de apartamentos o multifamiliar: aquella edificación concebida como unidad arquitectónica y con áreas habitacionales independientes, aptas para albergar a tres o más grupos familiares en una misma parcela o lote

Vivienda bifamiliar: Es la edificación construida con áreas habitacionales independientes, aptas para servir a dos grupos familiares con unidad arquitectónica en una misma parcela o lote.

Viviendas en hilera: Conjunto de tres o más viviendas en un lote, adosadas en sus costados laterales.

Vivienda Unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a un solo grupo familiar en un lote.

Voladizo: Prolongación de un techo o balcón, desde la vertical de la fachada.

Z

Zona: Es el área correspondiente a cada una de las divisiones territoriales expresadas en el ordenamiento de la ciudad para la cual rigen normas determinadas tendientes a regular los tipos y usos a que se destine el terreno, las características urbanísticas de las edificaciones y a procurar un equilibrio en las densidades de población para lograr su mejor uso en beneficio de las familias.

Zona Comunal: Es el área libre o cubierta para el uso y disfrute de la comunidad.

Zona de comercio liviano: Es la destinada principalmente al intercambio de servicios y mercancías al detal.

Zona de comercio pesado: Es la destinada a la actividad comercial al por mayor, la cual por su volumen de almacenamiento y tráfico de mercancías hace su ubicación inadecuada en las zonas de comercio liviano.

Zona de influencia: Es el área que comparte alguna de las características de los centros que la afectan.

Zona de reserva: Es la destinada a la preservación de los recursos naturales para mantener adecuadas condiciones ecológicas.

Zona industrial especial: está constituida por áreas destinadas para la localización de industrias con efectos nocivos.

Zona industrial extractiva: es el área donde se lleva a cabo el proceso de extraer materiales de la tierra.

Zona industrial general: Es aquella en la cual la maquinaria instalada debe reunir las condiciones de seguridad mínima a los trabajadores y el proceso fabril o de reparación de determinados artículos no deberá causar vibraciones que produzcan contaminación acústica, ni contaminar el suelo, el aire por humo o sustancias nocivas u ocasionar perjuicios a las redes de servicios públicos con los desechos.

Zona industrial restrictiva: Es aquella en la cual el proceso de elaboración, fabricación o manufactura de artículos o productos, pueda presentar peligro por amenazar la salud de los trabajadores y la de los habitantes de las áreas vecinas,

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contamine el medio ambiente o que sin tratamiento previo sus desechos causen perjuicios a las redes de servicios públicos y por tanto debe contar con infraestructura acondicionada para su localización.

Zona residencial: Es aquella cuyo uso principal es la vivienda y se clasifica por grupos de acuerdo con la densidad máxima permitida.

Zona rural: Es la situada fuera del perímetro urbano.

Zonificación: División territorial de un centro urbano o un área no desarrollada, con el fin de regular los usos del suelo por áreas de uso homogéneas.

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ZONIFICACIÓN URBANA DE LA CIUDAD DE ALMIRANTE

1. DISPOSICIONES GENERALES

1.1. La presente ordenanza contiene la reglamentación de todo lo comprendido dentro de los límites del ejido urbano, en cuanto a los usos permitidos, densidad neta, área mínima del lote, frente mínimo del lote, altura máxima permitida, área de ocupación, área libre mínima, línea de construcción, retiro lateral, retiro posterior, estacionamiento y, en general, todo lo relacionado con el uso del suelo y las acciones reguladoras del proceso de urbanización.

1.2. Se considera ejido urbano de Almirante al área comprendida dentro de la poligonal conformada por los vértices, distancia y rumbo, que se señalan seguidamente:

Punto Origen Punto Destino Grados Dirección Extension

1 2 338º E 130.94

2 3 326º S E 270.91

3 4 316º S E 90.30

4 5 291º S 71.41

5 6 324º S E 81.17

6 7 211º S O 66.91

7 8 248º S 33.61

8 9 159º O 121.18

9 10 138º N O 35.97

10 11 125º N O 199.91

11 12 210º S O 74.74

12 13 165º O 98.22

13 14 186º O 74.07

14 15 171º O 42.43

15 16 105º N 150.56

16 17 163º O 53.56

17 18 218º S O 63.94

18 19 303º S E 133.36

19 20 237º S O 48.57

20 21 146º N O 91.77

21 22 162º O 80.46

22 23 187º O 95.66

23 24 224º S O 108.85

24 25 161º O 118.81

25 26 146º N O 239.47

26 27 237º S O 141.89

27 28 191º O 101.89

28 29 212º S O 127.87

29 30 242º S O 196.63

30 31 181º O 140.47

31 32 142º N O 283.37

32 33 83º N 301.61

33 34 97º N 96.35

34 35 106º N 369.50

35 36 137º N O 112.75

36 37 81º N 142.92

54




37 38 167º O 92.28

38 39 205º S O 129.01

39 40 150º N O 65.40

40 41 168º O 76.05

41 42 136º N O 33.41

42 43 215º S O 66.91

43 44 125º N O 72.74

44 45 30º N E 150.76

45 46 349º E 123.68

46 47 47º N E 108.41

47 48 125º N O 175.67

48 49 100º N 80.87

49 50 62º N E 47.04

50 51 325º S E 227.55

51 52 317º S E 306.55

52 53 47º N E 171.34

53 54 317º S E 68.62

54 55 351º E 212.20

55 56 359º E 41.28

56 57 326º S E 45.61

57 58 0º E 44.04

58 59 19º E 53.09

59 60 8º E 44.41

60 61 319º S E 112.61

61 62 286º S 36.28

62 63 271º S 110.56

63 64 278º S 34.64

64 65 326º S E 20.89

65 66 316º S E 92.69

66 67 342º E 117.63

67 68 43º N E 146.88

68 69 55º N E 201.70

69 70 336º S E 87.48

70 71 301º S E 48.01

71 72 247º S O 75.05

72 73 337º S E 68.67

73 74 0º E 182.58

74 75 54º N E 186.09

75 76 326º S E 200.53

76 77 353º E 208.04

77 78 346º E 341.69

78 79 270º S 116.47

79 80 257º S 161.39

80 81 266º S 113.42

81 82 236º S O 48.42

82 83 146º N O 32.00

83 84 236º S O 326.51

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84 85 193º O 30.69

85 86 129º N O 116.65

86 87 156º N O 150.19

87 88 147º N O 103.35

88 89 170º O 125.19

89 1 287º S 18.45

1.3. La Ordenanza de Zonificación esta integrada por el presente texto y por el plano de Zonificación y el plano de Servidumbre Vial y Líneas de Construcción. Dichos planos cuentan con el apoyo de los documentos correspondientes al Plan de Ordenamiento Urbano del Centro Urbano de Almirante.

2. ZONIFICACIÓN

2.1. Categorías de la Zonificación

A los efectos legales y en correspondencia al Plano de Zonificación de la presente Ordenanza, se establecen las siguientes zonas:

Residencial (R)

Residencial Rural (R-R)

Residencial Baja densidad (R1)

Residencial Mediana densidad (R2)

Residencial Alta densidad (R3)

Residencial Baja densidad combinado (R1C)

Residencial Mediana densidad combinado (R2C)

Residencial Alta densidad combinado (R3C)

Mixto (M)

Mixto Vecinal (M1)

Mixto Urbano (M2)

2.2. Residencial Rural “R-R”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas. Se permite la construcción de Letrinas, o tanques sépticos según normas del Ministerio de Salud.


c) Área Mínima de Lote: 800 metros cuadrados

d) Frente Mínimo de Lote: 20 metros cuadrados

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e) Fondo Mínimo de Lote: 40 metros (si fuera rectangular) ; libre de ser irregular

f) Altura Máxima: Planta baja y un alto


25% del área

h) Área Libre Mínima: 50% del área



k) Retiro Posterior: 6 metros

l) Estacionamiento: Un (un) espacio dentro de la propiedad por unidad de vivienda

2.3. Residencial de Baja Densidad “R1-A”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra o bifamiliares adosadas, una al lado de la otra, de forma horizontal


c) Área Mínima de Lote: c) 800 m2 por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar una sobre otra.

d) 400 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado

de la otra de forma horizontal.










l) Estacionamiento: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda 2.4. Residencial de Baja Densidad “RI-B”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamillares, bifamiliares una sobre otra ó bifamiliares adosadas una al lado de la otra de forma horizontal.

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c) Área Mínima de Lote: a) 600 m2 vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

b) 300 m2 cada unidad de vivienda bifamiliar, una al

lado de la otra. d) Frente Mínimo de Lote: 20 metros

e) Fondo Mínimo de Lote: libre

f) Altura Máxima: Planta baja y dos (2) altos.

g) Área de Ocupación Máxima: 50% del área del lote.



j) Retiro lateral e) En Planta Baja:



f) En Plantas Altas:


- 2.50 metros con aberturas en área habitable- 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros con abertura en área de servicio.-

k) Retiro Posterior: 5.00 metros lineales

l) Estacionamiento: Un (2) espacio dentro de la propiedad por unidad de vivienda

2.5. Residencial de Media Densidad “R2-A”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares,una sobre otra, bifamiliares adosadas una al lado de la otra de forma horizontal y viviendas en hileras.


c) Área Mínima de Lote: e) 600 m2 por unidad de vivienda unifamiliar. f) 600 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar, una sobre otra.

g) 300 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado de otra de forma horizontal.

h) 200 m2 por cada unidad de vivienda en hilera.

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d) Frente Mínimo de Lote: d) 20.00 metros por cada unidad de vivienda unifamiliar o bifamiliar, una sobre otra.

e) 7.50 metros por cada unidad de vivienda bifamiliar, adosada una al lado de la otra de forma horizontal.

f) 6.00 metros por cada unidad de vivienda en hilera.





i) Línea de construcción La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 2.50 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: c) Planta Baja:



d) En Plantas Altas:


- 2.50 metros con aberturas en área habitable - 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros con abertura en área de servicio.


l) Estacionamiento: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por cada unidad de vivienda.

2.6. Residencial de Mediana Densidad “R2-B”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamillares, bifamiliares una sobre otra, o bifamiliares adosadas una al lado de la otra de forma horizontal, en hilera y apartamentos.


b) Densidad Neta: Hasta 300 personas / hectárea

c) Área Mínima de Lote: f) 600 m2 vivienda unifamiliar.

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g) 600 m2 por cada vivienda bifamiliar, una sobre otra. h) 300 m2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado

de la otra de forma horizontal

i) 200 m2 por cada unidad de vivienda en hilera.

j) 600 m2 para edificios de apartamentos .

d) Frente Mínimo de Lote: e) 20.00 metros por vivienda unifamiliar o bifamiliar, una sobre otra.

f) 7.50 metros por cada vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra de forma horizontal.

g) 6.00 metros por cada vivienda en hilera.

h) 20.00 metros por edificio de apartamentos.






j) Retiro Lateral: a) En Planta Baja: - Adosada con pared ciega acabada hacia el

vecino.- 2.50 metros con aberturas en áreas

habitables.- 1.50 metros con aberturas en áreas de

servicio.

b) En Plantas Altas:- Adosada con pared ciega acabada hacia el vecino.- 2.50 metros con aberturas en áreas habitables- 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros en áreas de servicios.


l) Estacionamiento: Hasta 125.00 m2 : 1 por vivienda.Hasta 160.00 m2 1.25 por vivienda.Hasta 200.00 m2: 1.50 por vivienda.Hasta 300.00 m2 : 2 por vivienda.Hasta 400.00 m2 : 2.50 por vivienda.Hasta 500.00 m2 3 por vivienda.Más de 500.00 m2 : 4 por vivienda.

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2.7. Residencial de Mediana Densidad “R-3”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares (una sobre otra), y bifamiliares adosada una al lado de la otra de forma horizontal, en hileras y apartamentos.



c) Área Mínima de Lote: e) 400.00 m2 por unidad vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

f) 400.00 m2 de vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra, de forma horizontal; equivalente a 200.00 M2 por cada unidad de vivienda.

g) 150.00 m2 por cada unidad de vivienda en hilera

h) 600.00 m2 por edificio de apartamentos.

d) Frente Mínimo de Lote: e) 14.00 metros por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

f) 14.00 metros por vivienda bifamiliar adosadas una al lado de la otra equivalente a 7.00 ML por cada unidad de vivienda.

g) 5.00 metros por cada unidad de vivienda en hilera.

h) 20.00 metros para edificios de apartamentos.



g) Area de Ocupación Máxima: 60% del área del lote.

h) Area Libre Mínima: 40% del área del lote.


j) Retiro Lateral: a) En Planta Baja:- adosamiento a la línea de propiedad con pared ciega

acabada al vecino.- 1.50 metros con aberturas en área de servicio. - 2.50 metros con aberturas en área habitables.


- Adosamiento a la línea de propiedad con pared ciega acabada

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hacia el vecino.- 2.50 metros con aberturas en área habitable.- 1.50 metros con pared ciega en área habitable.- 1.50 metros con abertura en área de servicio.


l) Estacionamiento: Hasta 125.00 m2: 1 por vivienda.Hasta 160.00 m2: 1.25 por vivienda.Hasta 200.00 m2: 1.50 por vivienda.Hasta 300.00 m2: 2 por vivienda.Hasta 400.00 m2: 2.50 por vivienda.Hasta 500.00 m2: 3 por vivienda.Más de 500.00 m2: 4 por vivienda.

2.8. Residencial de Mediana Densidad Especial “R-E”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamillares, bifamiliares una sobre otra o bifamiliares adosada una al lado de la otra de forma horizontal, en hileras y apartamentos.

Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas de profesionales residentes cuyo anexo o remodelación no deberá sobrepasar el 10% del área de construcción cerrada.



d) Frente Mínimo de Lote: e) 9.00 metros por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.

f) 7.00 metros por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra de forma horizontal.

g) 6.00 metros por unidad de vivienda en hilera.

h) 17.00 metros por edificio de apartamentos.


f) Altura Máxima: Planta baja y tres altos en vivienda unifamiliar, bifamiliar, en hilera y apartamentos.



i) Línea de Construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 2.50 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: d) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino

e) 1.50 metros con aberturas o ventanas

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f) Para lotes con frente de 10.00 metros ó menos de 10.00 metros se permitirá 1.20 metros.


l) Estacionamiento: Hasta 300.00 metros de construcción 2 por unidad de vivienda. Más de 300.00 metros de construcción 3 por unidad de vivienda.

2.9. Residencial de Mediana Densidad “R2”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares, bifamiliares (una sobre otra), bifamiliares (adosadas) y en hileras y sus usos complementarios (ejemplos: bohíos, pequeños depósitos, casetas, piscinas), siempre que dichos usos y sus estructuras no constituyan perjuicios a los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial de la zona.

b) Densidad Neta: Hasta 300 hab/Ha. (60 unidades de vivienda por hectárea)

c) Área Mínima de Lote: d) 600.00 metros cuadrados vivienda unifamiliar ó bifamiliar (una sobre otra)

e) 300.00 metros cuadrados por cada vivienda bifamiliar (adosada)

f) 200.00 metros cuadrados por cada vivienda en hilera

d) Frente Mínimo de Lote: a) 20.0 metros en vivienda unifamiliar bifamiliar (una sobre otra)

b) 7.50 metros por cada vivienda bifamiliar (adosada)

c) 6.00 metros por cada vivienda en hilera


f) Altura Máxima: 7.00 metros hasta nivel máximo de techo.

g) Área de Ocupación Máxima: 60.0% del área del lote

h) Área Libre Mínima: 40.0% del área del lote

i) Línea de Construcción: La establecida ó 2.50 metros mínimo a partir de la línea de propiedad.

j) Retiro Lateral: f) En planta baja y plantas altas: Ninguno con pared ciega acabada hacia el vecino y 2.50 metros con aberturas sin pared-cerca cerrada.

g) En Planta Baja: 1.50 metros con aberturas y pared-cerca cerrada no menor de 2.10 metros de alto.

h) En Plantas Altas: 1.50 metros con pared ciega (Área habitable) y

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con aberturas (Área de servicio).


l) Estacionamiento: Hasta 125.00 metros cuadrados: 1 por vivienda Hasta 160.00 metros cuadrados: 1.25 por vivienda Hasta 200.00 metros cuadrados: 1.50 por vivienda Hasta 300.00 metros cuadrados: 2 por vivienda Hasta 400.00 metros cuadrados: 2.50 por vivienda Hasta 500.00 metros cuadrados: 3 por vivienda Más de 500.00 metros cuadrados: 4 por vivienda

2.10. Residencial de Alta Densidad “R-M”

a) Usos Permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios multifamiliares, viviendas bifamiliares y casas en hileras.

Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales, culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas, siempre que dichas estructuras no constituyan perjuicios para los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial multifamiliar de la zona.

Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el expendio de artículos de consumo en general.




e) Fondo Mínimo de Lote: 30 metros





j) Retiro Lateral: a) En Plantas Baja y Dos Altos : - Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.- 1.50 metros en área de servicio- 2.50 metros en áreas habitables

k) Retiro Posterior: e) En Planta Baja y dos altos: adosada con pared ciega acabada hacia el vecino.

f) En la Torre: 3.00 metros

g) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino cuando colinda con zonificación RM3, C2 o Industrial.

h) Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones

ilustradas en el

l) Estacionamiento: Hasta 125 m2: 1 por vivienda.

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Hasta 300 m2: 2 por vivienda. Hasta 400 m2: 2.5 por vivienda. Hasta 500 m2: 3 por vivienda. Más de 500 m2: 3.5 por vivienda.

2.11. Residencial de Alta Densidad “R-M1”

a) Usos Permitidos: Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales, culturales, filantrópicos, asistenciales, oficinas, siempre que dichas estructuras no constituyan perjuicios para los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial multifamiliar de la zona. Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el expendio de artículos de consumo en general.

b)Densidad Neta: Hasta 750 personas por hectárea.


d)Frente Mínimo de lote: 20.00 metros

e) Fondo Mínimo de Lote: 30.00 metros


g)Área de Ocupación Máxima:

100% del área de construcción por retiros en planta baja.

h)Área Libre Mínima: La que resulte al aplicar los retiros.


j) Retiro Lateral: c)En Planta Baja y Tres Altos: Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.

d)En la Torre- 1.50 metros Área de servicio- 2.50 metros Área Habitable

k) Retiro Posterior: a)En planta Baja y Tres Altos: Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.

b)En la Torre- 5.00 ML- Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino cuando

colinda con zonificación RM3, C2 ó industrial.

l) Estacionamiento: Hasta 125 m2: 1 por vivienda. Hasta 160 m2: 1.25 por vivienda. Hasta 200 m2: 1.5 por vivienda. Hasta 300 m2: 2 por vivienda. Hasta 400 m2: 2.5 por vivienda. Hasta 500 m2: 3 por vivienda. Más de 500 m2: 3.5 por vivienda.

2.12. Comercial Urbano o de Intensidad Alta “C-2”

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a) Usos Permitidos: Instalaciones comerciales, oficinas y de servicios en general, relacionadas con las actividades mercantiles y profesionales del centro urbano. La actividad comercial incluirá el manejo, almacenamiento y distribución de mercancías.

b) Área Mínima de Lote: 600.00 m2

c) Frente Mínimo de Lote: 20.00 metros lineales

d) Fondo Mínimo de Lote: 40.00 metros lineales

e) Área de Ocupación Máxima:

100 % del área destinada para construcción por retiros.

f) Área Libre Mínima: La que resulte al aplicar los retiros.

g) Línea de Construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de Construcción ó 5 metros lineales mínimo a partir de la línea de propiedad.

h) Retiro Lateral: a) En Planta Baja y Tres Altos Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.

b) En la Torre- 1.50 metros Área de Servicio- 2.50 metros Área Habitable

i) Retiro Posterior: c)En planta Baja y Tres Altos Adosado con pared ciega acabada hacia el

vecino.

d) En la Torre- 5.00 metros- Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino cuando colinda

con zonificación RM3, C2 ó industrial.j) Estacionamiento:

2.13. Comercial Turístico “CT”

a) Usos Permitidos: Permite la construcción o modificación de edificios

destinados al uso comercial turístico y al uso

residencial

ó de alojamiento turístico, ambos usos se pueden dar

en forma combinada o independiente.

b) Densidad Neta: 300 habitantes/Ha.

c) Area Mínima de Lote: 400.00 m2

d) Frente Mínimo de Lote: 15.00 metros


f) Altura Máxima: Según colindantes o 6.00 metros máximo.

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g) Área de Ocupación Máxima

100.0%

h) Área Libre Mínima 0.0%

i) Línea de Construcción: La establecida ó 5.00 metros mínimo.

j) Retiro Lateral: Ninguno en planta baja, con pared ciega acabada hacia el colindante. 2.00 metros con aberturas.

k) Retiro Posterior: Ninguno en planta baja, 3.00 metros con aberturas.

l) Estacionamiento: 1 cada 60 metros cuadrados (Comercial) y un espacio por unidad habitacional.

2.14. Consideraciones generales

2.14.1. El área del lote privará sobre el frente y el fondo mínimo del lote.

2.14.2. En los lotes de esquina, los lados que no colindan con calles, serán considerados retiros laterales.

2.14.3. En caso de fincas constituidas y zonificadas con C2 que no cumplan con el área mínima del lote, éstas serán analizadas de acuerdo a la capacidad que permite el mismo; todo proyecto deberá cumplir con el resto de los requisitos que exija la norma.

2.14.4. Todas las áreas habitables requieren ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6m2.

2.15. Estacionamientos

2.15.1. Los niveles de estacionamiento en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical a través de pozos o rejillas en los pisos.

2.15.2. La dimensión para los espacios de estacionamientos grandes será de 2.50 metros. Se permitirá una relación de 70% de autos grandes y 30% de autos chicos (dimensión: 2.20 metros. x 4.50 metros).

2.15.3. Los estacionamientos frente a vías principales, serán de 2.50 metros. x 5.00 metros.

2.16. Carga y descarga

2.16.1. Todas las actividades de carga, descarga, almacenamiento, mercadeo o maniobra, deberán realizarse dentro de los límites de la propiedad.

2.17. Áreas Especiales

2.17.1. Zona histórica “Z-H”

a) Toda construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, edificaciones comerciales, recreativas, institucionales que se realice en la Zona Histórica de Almirante deberá considerar en su diseño los patrones de diseño que armonizan con la arquitectura existente.

b) Las normas de uso del suelo del presente Plan de Ordenamiento Territorial para Almirante, serán validas para la Zona Histórica de Almirante.

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c)Los anteproyectos que se desarrollen sobre esta zona especial, serán presentados a la Oficinas de Planificación Municipal para que se realice, de manera conjunta, la evaluación del diseño arquitectónico con la Oficina de Patrimonio Histórico. El criterio en que se basarán las evaluaciones tomará en cuenta que estos anteproyectos no podrá diferir del estilo arquitectónico existente de la edificaciones circundantes; pero será permitido el uso de nuevos materiales y técnicas constructivas que técnicamente se adapten al diseño arquitectónico.

2.17.2. Bahía de Almirante y canales “C-C”

a) La zona especial para el litoral de la ciudad de Almirante, esta constituido por la costa de la Bahía de Almirante, y los canales

b) Toda Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a viviendas unifamiliares aisladas, adosadas, edificaciones comerciales, recreativas, institucionales, serán construidas a partir del nivel del suelo natural que supere el nivel 6, el limite de cercanía de la propiedad a la costa será de 12 metros y la construcción distará de la costa 25 metros, salvo que la naturaleza de la obra requiera contigüidad de la edificación a la costa; para ello se deberá contar con el permiso de la Autoridad Marítima.

c) Esta área especial será tratada como una zona sobrepuesta en el plano de zonificación.

2.18. Glosario de Términos

Los términos técnicos que se utilizan en esta ordenanza, contiene, entre otros, el significado expresado en el "GLOSARIO DE TÉRMINOS”, Capítulo II, artículo 5, de la Ley N°6, del 1 de febrero de 2006, que reglamenta el ordenamiento territorial para el desarrollo urbano, los cuales han sido incorporados en el Glosario que se incorpora a continuación.

Ver Glosario en Reglamentación de la Ciudad de Changuinola-

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4. INFORME FINAL CHANGUINOLA CON REGLAMENTACIÓN

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