2 todo sobre inversiones inmobiliarias

TODO SOBRE TODO SOBRE INMUEBLESINMUEBLES

1

Esta Presentación abarca el reconocimiento, valoración y revelación de inmuebles.

ObjetivoObjetivo

2

La NIC 16 Activo Fijo: inmuebles ocupados por su dueño, y/o que están siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inversión inmobiliaria. La NIC 40 Inversión Inmobiliaria: inmuebles que la empresa posee para percibir rentas en régimen de arrendamiento operativo y/o experimentar revalorizaciones (plusvalía) por parte del propietario o el arrendatario de un contrato de Leasing.La NIC 2 Inventarios: inmuebles considerados como existencias en las empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades, que éstas poseen para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, o se encuentran en construcción con la finalidad de venderlos.

TIPOS DE INMUEBLES EN LA NORMATIVA CONTABLE

Activo Fijo NIC16

InversionesInmobiliarias

NIC 40

InventariosNIC 2

ObjetivoObjetivo

3

DefiniciónDefinición

INMUEBLES OCUPADOS POR EL DUEÑO

Activo FijoNIC 16

Terrenos y edificios utilizados en la actividad que constituye el objeto social de la empresa y/o inmuebles que están siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inversión inmobiliaria.

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• Inversiones Inmobiliarias en terrenos y/o edificios que por no destinarse a su aplicación al proceso productivo podrían ser catalogados como inversiones financieras permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos financieros propiamente dichos.

• Inmuebles ajenos a la explotación que se poseen para obtener rentas en régimen de arrendamiento operativo y/o para una revalorización (plusvalía) por el propietario o por el arrendatario de un contrato de leasing.

INMUEBLES DE INVERSIÓN

Inversión Inmobiliaria

NIC 40


5

DIFERENCIA

NIC 40 INMUEBLES

DE INVERSIÓN

Generan flujos de efectivo de forma

independiente de otros activos

derivados de la rentao plusvalía

NIC 16ACTIVO FIJO(INMUEBLES)

Generan flujos de efectivo que no sonindependientes de

otros activos usados en la producción


6

NORMA INTERNACIONAL DE NORMA INTERNACIONAL DE CONTABILIDAD – NIC 40CONTABILIDAD – NIC 40INVERSIONES INMOBILIARIASINVERSIONES INMOBILIARIAS

7

http://www.sinergiainmobiliaria.com/index.htm

posea el ARRENDADOR de un Contrato de Arrendamiento

Financiero

posea el ARRENDATARIO de un Contrato de Arrendamiento

Financiero

posea el ARRENDATARIO de un Contrato de Arrendamiento

Operativo

posea el ARRENDADOR de un Contrato de Arrendamiento

Operativo

No se ocupa de terrenos y/o edificios contemplados en la NIC 17, Arrendamientos, es decir, que

en sus estados financieros

Se ocupa de terrenos y/o edificios que posee una empresa para obtener rentas, plusvalías o

ambas, es decir, que en sus estados financieros

NIC 40: DefiniciónNIC 40: Definición

8

CRITERIOS

VALORACIÓN

COSTO: precio de compra más cualquier costo directamente atribuible a la transacción,

o precio a la finalización de la construcción.

Los criterios de valoración que aparecen referenciados en Inversiones Inmobiliarias son tres:

VALOR RAZONABLE: valor por el que un activo puede ser intercambiado entre partes informadasen una transacción libre a precios de mercado.

IMPORTE EN LIBROS: valor neto contable de un activo que aparece en el balance.


9

V E =t

VALOR RAZONABLE(Valor de realización o Valor de mercado)

Calcula el valor del elemento para la venta y refleja el conocimiento y estimaciones de los participantes en el mercado.

COSTO(Precio de

adquisición o costo de construcción)

Es un criterio en el que la empresa

adopta el punto de vista del

comprador.

IMPORTE EN LIBROS

(Valor neto contable)

Costo de adquisición o construcción

corregido por los incrementos o

decremento debidos a

depreciaciones o revalorizaciones.

10

Los siguientes casos son ejemplos de inmuebles de inversión:

(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo.

(b) un terreno que se tiene para un uso no determinado (en el caso de que la empresa no haya determinado si el terreno se usará como inmueble ocupado por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene par obtener plusvalías);

(c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta los estados financieros (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a través de uno o más arrendamientos operativos; y

(d) un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

EJEMPLO DE INVERSIONES INMOBILIARIASEJEMPLO DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

11

Si sólo una parte insignificante se utiliza para uso propio en relación a la totalidad del inmueble

Si el inmueble incluye ambos aspectos, es decir, una parte es inmueble y otra inmueble ocupado por el dueño, se contabilizarán separadamente una parte como inversión inmobiliaria y otra como activo fijo siempre y cuando se pueda disponer de cada parte, mediante venta o alquiler, por separado. En caso de que no puedan ser vendidas independientemente o colocadas separadamente en régimen de arrendamiento financiero, se calificará como:

Inversión InmobiliariaInversión Inmobiliaria Activo FijoActivo Fijo

INMUEBLES OCUPADOS PARCIALMENTEINMUEBLES OCUPADOS PARCIALMENTE

Si una parte significativa se utiliza para la producción o suministro de bienes y servicios, o para fines administrativos

12

Las 18 plantas destinadas a fines administrativos se contabilizan como inmuebles.

Ejemplo: La empresa es propietaria de un edificio de 20 plantas, las 2 últimas plantas se tienen alquiladas en régimen de arrendamiento operativo a un tercero y se pueden vender o alquilar en arrendamiento financiero cada parte por separado, y las 18 restantes se destinan a las oficinas de la propia entidad. Se tratará como:

CASO PRACTICOCASO PRACTICO

A las zonas indivisibles de las 20 plantas se aplicará

la NIC 16

Las dos últimas plantas arrendadasa un tercero se registran como inversión inmobiliaria

El terreno al no ser divisible y ser el usomayoritario por la empresa se le aplica (NIC16)

Activo FijoActivo FijoNIC 16NIC 16

Inversión Inversión InmobiliariaInmobiliaria

NIC 40NIC 40

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• Si los servicios son un componente significativo del contrato tomado en su conjunto:

(a) un hotel que la empresa posee y gestiona.

(b) los servicios a los huéspedes de una residencia, propiedad de la empresa.

• Si los servicios son un componente insignificante:

(a) Un edificio cedido en alquiler en el que se ofrece la seguridad o la vigilancia a los arrendatarios que lo ocupan.

(b) Un edificio al que el dueño proporciona el servicio de limpieza a los arrendatarios.

Si la empresa proporciona servicios complementarios a los ocupantes de una inversión inmobiliaria, se compara el costo de dichos servicios con las rentas que se producen. Según ello, se tratará como:

InversiónInversión Inmobiliaria Inmobiliaria Activo FijoActivo Fijo

INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS

14

El dueño subcontrata ciertas funciones de gestión diaria, pero mantiene el

control de los flujos de efectivo.

Cuando es difícil determinar si los servicios complementarios son o no lo suficientemente significativos, porque el dueño transfiere responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de administración, se tratará como:

Inversión InmobiliariaInversión Inmobiliaria

Es determinante el CONTROL de los

flujos de efectivos generados por la

propiedad.

El dueño es un inversor pasivo

que transfiere la mayor parte de las responsabilidades

a terceros.

Activo FijoActivo Fijo

INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS INMUEBLES : SERVICIOS COMPLEMENTARIOS

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ARRENDADORAARRENDADORA ARRENDATARIAARRENDATARIA

TRATAMIENTOArrendamiento

Operativo - NIC 17Inversión inmobiliaria

NIC 40

INMUEBLE DE INVERSIÓN que se cede en alquiler a una empresa del grupo (su matriz o subsidiaria) que lo utiliza para

su uso

REGISTROCONTABLE

Inversión inmobiliariaNIC 40

Arrendamiento Operativo - NIC 17

Cuentas anuales

individuales

Estados financieros

consolidados

Activo FijoNIC 16

INMUEBLES : GRUPOS ECONOMICOS INMUEBLES : GRUPOS ECONOMICOS

16

En dicho valor se incluyen los costos directamente atribuibles a la transacción

VALORACIÓN INICIAL

VALOR DE ADQUISICIÓN

Inversión Inmobiliaria: Valoración InicialInversión Inmobiliaria: Valoración Inicial

17

Inmueble de inversión adquirida a terceros

=Importe facturado por el vendedor (incluyendo honorarios, los impuestos que graven la adquisición, y otros asociados)

Precio de adquisición


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= Costo a la fecha de la finalización de la obra

Costo del inmueble

Tras lafinalización

NIC 40

Durante laconstrucción

NIC 16

Inversión Inmobiliaria construido por la empresa


19

INCLUYEN:Las pérdidas iniciales de operación o

recursos gastados en exceso en la

construcción, mano de obra, u otros.

.COSTE

COSTOS DE PUESTA EN MARCHA (Solo los necesarios para poner la

propiedad en funcionamiento)

Ej: Por ejemplo, el promotor asume el

impago de la Seguridad Social por parte del

contratista. Una campaña Publicitaria

De lanzamiento


20

Costo del inmueble de Inversión

=

Valor actualde caja

Pagos diferidos del inmueble de inversión

Total pagos

DIFERENCIA

NO SE ACTIVARÁ, se reconocerá como

GASTO POR INTERESES


21

Los Desembolsos Posteriores a la adquisición de activos reconocidos como inversiones inmobiliarias

DEBEN INCORPORARSE A SU VALOR NETO

CONTABLE

Desembolsos posteriores a la adquisiciónDesembolsos posteriores a la adquisición

Cuando sea posible que este desembolso vaya a permitir al activo generar recursos económicos futuros superiores a los

inicialmente previsto, y el desembolso pueda estimarse y atribuirse al activo sobre una base razonable. 22

Los desembolsos posteriores se registrarán contablemente como gasto o como incremento de valor del activo, reconocido como inversión inmobiliaria, en función de las circunstancias iniciales de reconocimiento y medición.

Gastos de reparación o

mantenimiento

a) incrementar los ingresos respecto a los originales- por aumento de capacidad- por disminución de gastos operacionales

Se elimina del costo el antiguo y se incorpora el del nuevo elemento

Incremento del Valor neto contable

En caso contrario, el costo de reparación o restauración de un inmueble se tratará como

b) reemplazar un elemento que tenía una vida útil inferior al resto del inmueble.

Si se demuestra que esos egresos permitirán: Se contabilizarán como:

Desembolsos posteriores a la adquisiciónDesembolsos posteriores a la adquisición

23

VALORACIÓN MODELO DEL

COSTOMODELO DEL

VALOR RAZONABLE

La empresa debe elegir y aplicar a todas sus inversiones inmobiliarias de inversión el

Valoración posterior al reconocimiento inicialValoración posterior al reconocimiento inicial

24

Ello sugiere que un cambio desde:

Modelo del costoModelo del

valor razonable

En la valoración posterior a la inicial, el valor razonable es el criterio más importante y aunque, explícitamente, no se señala un tratamiento preferente y otro alternativo, sin embargo, se indica que es bastante improbable que si se aplicó dicho criterio, y se cambia, este cambio vaya a proporcionar una mejor presentación,

ES DIFÍCIL DE JUSTIFICAR


25

VA

LO

R

RA

ZO

NA

BL

E

EN EL MODELO DE VALOR RAZONABLEpara aplicarlo como

método de valoración

EN EL MODELO DEL COSTO

para su desglose en la nota a los EE.FF.

En cualquier caso, las empresas están obligadas a obtener el valor razonable de sus inmuebles de

inversión:

Se aconseja, aunque NO SE EXIGE, que se obtenga el valor razonable en base a la valoración de un tasador independiente que tenga prestigio

en la profesión y que tenga experiencia reciente en la valoración de inmuebles del mismo tipo y localización.


26

Cuando una empresa ha elegido el modelo del valor razonable, deberá aplicar dicho criterio a todos sus inversiones

inmobiliarias

Si no va a ser posible determinar el valor razonable Si no va a ser posible determinar el valor razonable con la con la suficiente fiabilidad y continuidadsuficiente fiabilidad y continuidad, , la empresala empresa valorará dicha propiedad hasta su ventavalorará dicha propiedad hasta su venta siguiendo el siguiendo el tratamiento de referencia de la NIC 16, y se asume que su tratamiento de referencia de la NIC 16, y se asume que su

valor residual es cero.valor residual es cero.

¡¡¡EXCEPCIONALMENTE!!!

Modelo del valor razonableModelo del valor razonable

27

Aunque, con posterioridad, no sea posible asignarle valores razonables con la suficiente fiabilidad.

La excepción prevista sólo se refiere al nuevo registro o alta de inmuebles de inversión y no a propiedades que ya hubieran sido contabilizadas a valor razonable.


28

Las variaciones en el valor razonable, ya sean incrementos o decrementos, se incluyen como beneficios o pérdidas del periodo y se registran en la cuenta de Pérdidas y Ganancias del periodo en el que surgen como resultado de la explotación.

LAS PÉRDIDAS Y GANANCIAS EN EL VALOR RAZONABLE


29

VALOR RAZONABLE DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA

Importe por el que un activo puede ser intercambiado entre partes informadas, razonables e independientes (no

vinculadas) en una transacción libre a precios de mercado

Las partes han de

estar informadas de:

-la naturaleza y características de la inversión

-de su uso actual y potencial

-de cómo está el mercado al día del balance


30

Es VALOR RAZONABLE es el VALOR DE MERCADO medido como el PRECIO MÁS PROBABLE que se podría obtener en la fecha del balance

El precio que iguala la relación entre

el precio más razonable que

pagaría el comprador

el precio más ventajoso que el

vendedor pudiera obtener

Esta estimación excluye cualquier precio incrementado o deflactado por términos o circunstancias tales como un financiación atípica, acuerdos de venta y posterior arrendamiento, contrapartidas especiales o concesiones de subvenciones por alguien asociado a la venta.

En la determinación del valor razonable NO SE DEDUCEN LOS COSTOS en que la empresa pueda incurrir por la disposición o venta posterior de la inversión inmobiliaria.


31

La definición de valor razonable se refiere a:

“PARTES INTERESADAS Y DEBIDAMENTE INFORMADAS”

A LA FECHA DEL BALANCE SOBRE :

- La naturaleza,características, uso real y potencial de la propiedad de inversión

- El estado y condiciones del mercado


32

LA MEJOR EVIDENCIA DEL VALOR RAZONABLE (para inmuebles

similares en la misma localidad y condiciones)

PRECIOS ACTUALES

La empresa debe hacerse cargo de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición de la propiedad, o en los términos contractuales de contratos de arrendamiento y otros similares relacionados con la

propiedad.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS


33

VALOR DE MERCADO

a) PRECIOS DE MERCADO para inmuebles de diferente naturaleza, condición o localización que

pueden ajustarse para reflejar tales diferencias

b) PRECIOS RECIENTES en mercados menos activos, ajustados para reflejar los cambios en las

condiciones económicas desde el día de la transacción

c) DESCUENTOS DE PROYECCIONES basados en estimaciones razonables de flujos futuros de caja, justificados por los términos

de contratos de arrendamiento u otros para propiedades similares, en la misma localidad y condiciones, usando tasas de descuento que reflejen las condiciones actuales del mercado en cuanto al

riesgo en el tiempo e importe de los flujos.


SI NO EXISTE VALOR DE MERCADO REFERENCIAL

34

Si existe una variedad de fuentes de información disponibles para determinar el valor razonable

la empresa considerará las razones de las diferencias para escoger la estimación de valor razonable más fiable dentro de un rango más estrecho de estimaciones razonables del

mismo


35

El valor razonable NO se podrá determinar “de forma confiable y continuamente”

Cuando una empresa registra por primera vez un inmueble de inversión (por compra, finalización de obra o cambio de uso) y la variación en el rango de las estimaciones del valor razonable

sea muy amplia así como las probabilidades de los distintos resultados sean difíciles de evaluar, en tal caso


36

DIF

ER

EN

CIA

VALOR RAZONABLERefleja el conocimiento y estimaciones de todos los

partícipes en el mercado, y los factores relevantes para esos

partícipes

VALOR EN USORefleja el conocimiento y

estimaciones de la empresa en particular, que no tiene por qué ser aplicable a otras empresas,

en general

PUNTO DE VISTA DE LA EMPRESA

PUNTO DE VISTA DEL MERCADO

Si bien la NIC 40 no describe las bases para determinar el VALOR DE MERCADO, se puede entender que éste se puede determinar por el

valor de uso más alto y mejor, de modo que el VALOR RAZONABLE no es el único a tener en cuenta


37

La empresa debe evitar duplicar activos y pasivos que son reconocidos en el balance general como activos y pasivos separados. Por ejemplo:

(a)equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integrante de un edificio, y están generalmente incluidos en la inversión inmobiliaria, en lugar de ser reconocidos en forma separada como activo fijo; y(b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable del inmueble de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como un activo separado.


EVITAR ACTIVOS Y PASIVOS DUPLICADO EN EL REGISTRO INICIAL

38

El valor razonable NO CONSIDERA LOS DESEMBOLSOS POSTERIORES que se puedan efectuar para mejorar el inmueble y no refleja los beneficios futuros que de los mismos se deriven.


39

La empresa también puede optar por el MODELO DEL COSTO

en ese caso

deberá medir todas sus inmuebles de

inversión utilizando el tratamiento

preferente previsto en la NIC 16.

Modelo del CostoModelo del Costo

40

El tratamiento preferente de la NIC 16 establece que

los elementos del inmovilizado deberán contabilizarse por:

Costo de adquisicióno

costo de construcción

depreciaciones practicadas

provisiones por

deterioro de valor

Modelo del CostoModelo del Costo

41

Una vez clasificado un activo como inmueble de inversión, sólo se podrá modificar dicha clasificación si se produce un

cambio de uso, cuando:

Inversión InmobiliariaNIC 40

Se ocupa por el propietario

Activo FijoNIC 16

Se inicia el desarrollo para su venta

InventariosNIC 2

TransferenciasTransferencias

42

También se podrán clasificar como Inversión Inmobiliaria de inversión otros tipos de activos si se produce un cambio de

uso, en los siguientes casos:

Finaliza la ocupación por el propietario


NIC 40

Inicio de una operación de arrendamiento operativo a terceros

Finaliza la construcción o desarrollo de un inmueble de

inversión en curso por la propia empresa

Activo FijoNIC 16

Activo FijoNIC 16

InventariosNIC 2


43

INVERSION INMOBILIARIA (NIC 40) A:

Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del

elemento en el momento del cambio de uso

InventariosNIC 2

Activo FijoNIC 16

Transferencias en el modelo del valor razonable


44

INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:Activo Fijo

NIC 16


La empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de arrendamiento operativo, decide recuperarlo para la instalación de parte de su negocio.

EJEMPLOS

El arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento financiero, decide ejercer la opción de compra sobre la propiedad objeto del contrato para la instalación de parte de su negocio.


45


NIC 16



VL en el momento del cambio de uso

Activo Fijo

VR en el momento del cambio de uso

Pérdidas y Ganancias

Menor valor

Minusvalía

(si VL>VR)

VL= valor en libros VR = valor razonable


46


NIC 16




Activo Fijo


Plusvalía

(si VL< VR)

Excedente de Revaluación



47

INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:


La empresa propietaria de un edificio, que tiene cedido en régimen de arrendamiento operativo, decide recuperarlo con la intención de venderlo, con remodelaciones previas.

EJEMPLOS

El arrendatario de un local comercial en régimen de arrendamiento financiero, decide ejercer la opción de compra sobre la propiedad objeto del contrato para venderlo.

InventariosNIC 2


48

INVERSIÓN INMOBILIARIA (NIC 40) A:




Inventarios


Pérdidas y Ganancias

Menor valor

Minusvalía

(si VL > VR)

InventariosNIC 2



49

INVERSIÓN INMOBILIARIO (NIC 40) A:


Inversión inmobiliaria


Inventarios


Plusvalía

(si VL < VR)

InventariosNIC 2

Excedente de Revaluación



50

51

Caso práctico

La Inmobiliaria S.A. posee dos oficinas en un edificio ubicado en el centro de Lima, las cuales se alquilaban y estaban contabilizadas como inversiones inmobiliarias bajo el método del valor razonable. Debido a la caída en los alquileres en esa parte de la ciudad, la Gerencia decidió vender una oficina y ocupar la otra con su personal administrativo.

Registrar la reclasificación de estos inmuebles teniendo en cuenta que el valor en libros de cada oficina era S/. 10,000 (valor razonable determinado al cierre del año 2008), siendo el valor razonable actualizado de cada local S/. 8,000.

NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA A ACTIVO FIJO O EXISTENCIAS

Caso práctico - solución S/. S/.

------------------------ 1 ------------------------204 Mercaderías (inmueble para la venta) 8,0003321 Edificios – Edificaciones administrativas 8,0006621 Pérdida en el valor razonable de inversiones inmobiliarias 4,000 a 3121 Inversiones inmobiliarias 20,000

Por la transferencia de las inversiones inmobiliariasa activo fijo y existencias

Como el Valor en libros (VL) al momento de la transferencia era mayor que el valor razonable (VR), la diferencia se registra como una pérdida en ambos casos.


52

53

Caso práctico

La Peruanita S.A. posee un edificio ubicado en el centro de San Isidro, las cuales se alquilaban y estaban contabilizadas como inversiones inmobiliarias bajo el método del valor razonable. Debido a problemas administrativos, la Gerencia decidió ocuparla con su personal administrativo.

Registrar la reclasificación de estos inmuebles teniendo en cuenta que el valor en libros del edificio era S/. 1,000,000 (valor razonable determinado al cierre del año 2007), siendo el valor razonable actualizado de cada local S/. 2,000,000.



------------------------ 1 ------------------------3321 Edificios – Edificaciones administrativas 2,000,000a 3121 Inversiones inmobiliarias 1,000,000a 5711 excedente de Revaluación – Inv. Inmob. 1,000,000

Por la transferencia de las inversiones inmobiliariasa activo fijo.

Como el Valor en libros (VL) al momento de la transferencia era menor que el valor razonable (VR), la diferencia se registra como un excedente de revaluación.


54

INMUEBLE OCUPADO POR EL DUEÑO (NIC 16) A:

Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del elemento en el momento del cambio de uso

Las diferencias que puedan surgir entre el valor neto contable según la NIC 16 y el nuevo valor razonable asignado, se contabilizarán como una revalorización según la NIC 16




55




La “revaluación” a la que se alude en este párrafo en relación a la NIC 16, se refiere tanto a la posibilidad de aumentos como de disminuciones de valor, es decir,

tanto a revalorizaciones como a devaluaciones.


56


Una empresa de distribución cede en arrendamiento operativo a terceros una de las naves comerciales que utilizaba como

almacén.



EJEMPLO


57

Es decir, hasta el momento del cambio de uso, se aplicará al elemento la NIC 16 con todas sus consecuencias: depreciación, perdidas por

deterioro.

La diferencia que pueda surgir entre el valor en libros y el nuevo valor razonable asignado se tratará como una revalorización de acuerdo

con la NIC 16, de tal manera que:

Si VALOR EN LIBROS > VALOR RAZONABLE

Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE

La minusvalía que se produzca se computará como resultado del periodo, siempre que no exista un excedente de revaluación, que en ese caso, se

utilizará para compensar dicha minusvalía.

La plusvalía originada se computará como resultado del periodo en la medida que suponga una recuperación de pérdidas por deterioro anteriores. El

exceso de dicha plusvalía respecto a la pérdida por deterioro anterior se registrará como un excedente de revaluación.


58

Si VALOR EN LIBROS (VL) > VALOR RAZONABLE (VR)La minusvalía se computará como resultado del periodo

VL = valor en libros

VR = valor razonable

Activo Fijo




Minusvalía

(si VL > VR)

Pérdidas y ganancias


59

Si VALOR EN LIBROS > VALOR RAZONABLE y existe una reserva por revalorización, se compensará la minusvalía

VL= valor en libros


Activo Fijo



VR del cambio de uso

Excedente de revaluación


Exceso de la devaluación sobre el

importe de l excedente de revaluación

Diferencia VL y VR


60

Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE la plusvalía originada se computará como resultado del periodo en la medida que suponga una recuperación de pérdidas por deterioro anteriores. El exceso de dicha plusvalía respecto a la pérdida por deterioro anterior se registrará como una reserva por revalorización.


61

Si VALOR EN LIBROS < VALOR RAZONABLE



Activo fijo




Excedente de revaluación


Diferencia VLy VR hasta recuperar minusvalías anteriores

Exceso de la plusvalía respecto minusvalías anteriores


62

INVENTARIOS (NIC2) A:

Los inmuebles se registrarán por el valor razonable del elemento en el momento del cambio de uso

Las diferencias que puedan surgir entre el coste del elemento según la NIC 2 y el nuevo valor razonable asignado, se contabilizarán en la cuenta de pérdidas y ganancias.




63


Una empresa inmobiliaria incorpora una de sus existencias a su propio patrimonio para dedicarse a alquilarlo en régimen de arrendamiento operativo.

EJEMPLOS




64




Inventarios




Plusvalía

(si VL< VR)





65




Inventarios




Minusvalía

(si VL> VR)





66

67

Caso práctico :

Inversiones El Sol S.A.C. posee dos locales comerciales en un mercado de Lima, uno de los cuales (cuyo valor en libros es de S/10,000) estaba en venta y el otro (con un costo de S/. 10,000 y depreciación acumulada de S/. 2,000), lo utilizan como almacén.

Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10 años de Comercial Cruz S.R.L., la Compañía firma un contrato de arrendamiento por dicho plazo.

Se pide registrar la transferencia de ambos locales. El valor razonable de cada local asciende a S/. 16,000.

NIC 40 – TRANSFERENCIA DE UN ACTIVO FIJO O EXISTENCIA A INVERSIÓN INMOBILIARIA


------------------------ 1 ------------------------3121 Inversiones inmobiliarias 16,000204 Mercaderías inmuebles 10,0007621Ingreso por aumento de valor 6,000 razonable de inversiones inmobiliarias

Por el registro de la transferencia del inmueblepara la venta como inversión inmobiliaria


68

Caso práctico - Solución S/. S/.

------------------------ 2 ------------------------3121 Inversiones inmobiliarias 16,00039 131 Depreciación acumulada 2,0003321 Edificaciones 10,00057 11 Excedente de Revaluación 8,000

Por el registro de la transferencia de activofijo a inversión inmobiliaria


69

Activo fijo en curso(NIC16)

costo de Construcción

Inversión inmobiliaria (NIC40)

valor razonable del cambio de uso

DIFERENCIAS

A PÉRDIDAS Y GANANCIAS


70

Enajenaciones o abandonosEnajenaciones o abandonos

Se venden o se incorporan a

un arrendamiento

financiero

Se retiran de uso y no se

espere obtener beneficios

económicos adicionales por

su venta

Las inversiones inmobiliarias se eliminan del balance cuando:

71

La NIC 18 Ingresos Ordinarios, en el caso de venta de

los inmuebles

La NIC 17 Arrendamientos, en

el caso de arrendamiento

financiero o venta con arrendamiento

posterior

Para determinar la fecha de venta o disposición de los inmuebles de inversión, la empresa aplicará:


72

Ingresos netos por venta

Importe en libros-

PÉRDIDASY

GANANCIAS

RESULTADOS DE LA ENAJENACIÓN

Resultados de operaciones de venta

con arrendamiento posterior

INCLUIDO EN LA

NIC17, ARRENDAMIENTOS

=


73

Importe a cobrar por venta de

inmuebles de

inversión

Valor razonable

CONTADO DIFERIDO

Cuantía nominal de la contraprestación

Valor al contado

DIFERENCIA

Ingreso por intereses NIC 18


74

2 todo sobre inversiones inmobiliarias

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