Ley 17.801. Registro de laPropiedad InmuebleComentada. AnotadaPrlogo de Ada Kemelmajer de Caduco(lommurofiJos Luis De PALMA EDITO* $C09fW**tdtmiai^caNMno^ll-rfto CtoHAAi * mmMrm ****(54*11) 4MJ5* HntwroUtw f^mfc ^ioWvwiwi'uf*b co** *Eiufrujftniwtigrd$concept designdi Hmmsi Imcm Oeo*fan* li 4WM0 nuiroUtCfUfGntfi W#PlplWHL ikNbffiipniNOtn w lamin * apnmrR^MltMpMWfer* dt 20M ntouitem 9>*U*-Mi 41 ?4

convalidantes; entre toma de razn y "asiento de presentacin; entre actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios; entre legitimar y legitimacin; entre reserva de prioridad, bloqueo registral y cierre registral; entre error e inexactitud registral, etctera. A tal efecto, nunca falta un ejemplo para la mejor comprensin de la cuestin.El manejo del mtodo tambin aparece en la visin sistmica de la ley.El estudio sistemtico es interno, o sea, dentro de la propia ley; por eso, muchos comentarios remiten al lector al de otros artculos, necesarios para entender el tema en cuestin; son frecuentes frases como stas: Para tener una visin completa del mecanismo de la reserva de prioridad corresponde contemplar las normas de los arts. 23,24 y 25, junto con el art. 5a; No podemos dejar de adelantar un comentario sobre el art. 26. Advierto que no se trata de meras remisiones. As, cuando analiza las expresiones inscripcin y anotacin contenidas en el art. 2a, menciona todos los artculos que contienen esos vocablos (arts. 3, prrs. l9y 3a; 6a, inc. a; 9a, inc. b y ltimo prrafo; 10; 17; 18, incs. b ye; 19; 28; 33 y 36); el art. 5a se estudia en amplia coordinacin con los arts. 17, 19 y 22 a 24; los requisitos subjetivos fijados por el art. 12, con el principio del tracto sucesivo regulado en los arts. 15 y 16, etctera. Facilita esta tarea el anlisis de los llamados principios regstrales, cada uno de ellos incluidos en los artculos que los consagran.La labor no concluye all; sale de los estrechos mrgenes de los cuarenta y ocho artculos de la ley 17.801 (cuarenta y seis originarios y dos agregados por otras tantas reformas) para analizar, en forma precisa, normas del Cdigo Civil (como las referidas a la fe de conocimiento y las modificaciones introducidas por la ley 26.140, al boleto de compraventa, etctera), leyes complementarias (ley 13.246, que regula los contratos de arrendamientos y aparceras rurales; ley 24.374, llamada Ley Pierri, modificada por la ley 25.797, de regularizacin de dominios; ley de loteos, de propiedad horizontal, de prehorizontalidad, etctera), decretos reglamentarios de leyes regstrales provinciales, cdigos procesales y leyes de naturaleza procesal (v. gr., el comentario al art. 6a contiene referencias a la ley 22.172 que regula los exhortos que se presentan en extraa jurisdiccin); leyes tributarias (por ejemplo, en el comentario al art. 2a se encuentran referencias a la ley 23.905, que libera de impuestos cuando se trata de la sustitucin de la vivienda nica); leyes de naturaleza administrativa (en el art. 16 hay referencias a la ley catastral 26,209, etctera), Ley de Sociedades 19.550 y sus modificaciones en tanto influyen sobre la situacin de los inmuebles y sus titularidades en los supuestos de fusin, transformacin y escisin societaria.Dado que conoce a fondo la materia que analiza, Ventura asume posicin fundada, sin temer a los argumentos de autoridad de los grandes maestros, frente a la casi totalidad de los temas debatidos por la doctrina que suelen ser objeto de conflictos judiciales en materia registral. As, adhiere a la posicin de su maestro Moisset de Espans y entiende que la registracin es obligatoria, no meramente facultativa, en tanto quien no inscribe recibe una respuesta sancionatoria del ordenamiento jurdico (en trminos kelsenianos), cual es la imposibilidad de disponer del derecho; niega categora ontolgica y utilidad a la distincin entre inscripcin y anotacin; entiende que la registracin no integra ni el ttulo ni el modo; descarta el acceso registral de las llamadas inhibiciones voluntarias; califica al bien de familia como vinculacin (sera una permitida por la ley, en contra de las que Vlez prohbe en el art. 2614 del Cd. Civil); considera que la inscripcin del bien de familia no es constitutiva y que la figura debe ser aplicada en armona con el art. 22 y concordantes; defiende la oponibilidad de la declaratoria de herederos aunque no haya tenido acceso registral; analiza la cuestin en la problemtica que presenta el tracto abreviado; niega

la registracin de cesiones de derechos sobre bienes particulares; justifica la exigencia del art. 59 (el trmite de la rogacin debe estar en manos de profesionales) en la necesidad de evitar dilaciones; participa del criterio que la enumeracin del art. 16 no es taxativa; que el acto celebrado sin certificado es vlido e inscribible, sin perjuicio de tener slo prioridad directa; que el certificado puede ser usado para un acto distinto al que se peticion si el realizado es de menor alcance que el pedido; aclara que estos casos se presentan, en la prctica, por error del notario, no de las partes; que el art. 18, inc. a) de la ley prev un supuesto de rechazo por conflicto de prioridades y no por nulidad del acto o instrumento que accede; brinda soluciones para el caso de la calificacin registral fuera de los plazos legales; defiende el sistema de la retroprioridad contra las crticas de la doctrina espaola, etctera.Cuando no coincide con la solucin legal porque no es clara, o resulta injusta, o asistemtica, propone una alternativa. A tal efecto, son frecuentes las referencias a conceptos que, desarrollados por la filosofa del derecho, dan base a quien pretende hacer ciencia del derecho, tales como la buena fe, la sancin, el orden. La vida est llena de conflictos y muchos de ellos se solucionan dando prioridad a unos sobre otros, dice para explicar por qu la prioridad registral es un instrumento de pacificacin.Este libro es de especial inters para los notarios, en tanto se analizan temas de importancia prctica para esa profesin (actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios frente a la calificacin registral del art. 99; testimonios y modos de expedirlos en el sistema latino frente a los arts. 28 de la ley, y 1001 y ss. del Cd. Civil). jEs tambin importante para los acadmicos porque hay un manejo preciso de las fuentes legales y de all las continuas referencias a la legislacin espaola, aunque el autor alerta sobre los riesgos de asumir una actitud intprnrpfcari* va sobre la base exclusiva de la legislacin, fuente y doctrina hispana desde que hay diferencias fundamentales en el sistema legal de ambos pases; por eso, cada vez que menciona la ley espaola, hace la comparacin y marca semejanzas y diferencias (vase, a manera de ejemplo, el comentario al art. 22).Para otros operadores del derecho registral hay una ventaja adicional, cual es que Ventura conoce y muestra la cocina, o sea, la prctica cotidiana; as, al analizar el art. 19, relata que el ingreso del documento para su registro se hace por la oficina denominada Mesa de entradas; al estudiar el art. 36 se queja de la prctica del Banco de la Nacin, que antes de aceptar una hipoteca en garanta de un crdito otorgado, requiere la cancelacin de los asientos caducos obrantes en el folio sobre el que recaer el gravamen.En el manejo de esa prctica son muy importantes las leyes provinciales, dadas las permanentes referencias de la ley registral a la normativa local. Ventura no se limita a explicar la normativa de Crdoba sino que referencia la de otras provincias y la dla Ciudad Autnoma de Buenos Aires. Sin empachos se pronuncia por la inconstitucionalidad de muchas de estas leyes que, en cuestiones no delegadas, disponen en contra de la ley nacional.En suma, tengo la conviccin de que, de alguna manera, este libro es un hito significativo en la carrera acadmica y profesional del autor y, como tal, lo recibimos.Adems, se integra as a la excelencia del nutrido catlogo de EDITORIAL HAMMURABI, que sigue consolidando su puesto de privilegio en el mercado del libro jurdico argentino, siempre bajo el generoso impulso de su mentor Jos Luis Depalma.ADA KEMELMAJER DE CARLUCCIVerano de 2009 Indice general

CAPITULO I

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.

OBJETO. DOCUMENTOS REGISTRABLES

ARTICULO 1. [AMBITO DE APLICACIN]. Quedarn sujetos al rgimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur.

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LA PUBLICIDAD REGISTRAL

El fenmeno de la publicidad registral en el derecho moderno, ha ganado en la actualidad tanto protagonismo que llega a decir Garca Coni que vivimos en la era de la registracin . Es cierto, casi no hay aspecto de la vida de los individuos de una comunidad que no sea objeto de registracin. Se inscriben su nacimiento, sus cambios de estado civil, su demencia, su patrimonio, su testamento y su muerte.Si bien este fenmeno data de muy antiguo y ha sido analizado, estudiado y explicado por los ms notables juristas, no ha merecido un anlisis metodolgico encaminado a la registracin misma sino hasta tiempos relativamente recientes . Varios son los motivos por los que un sistema exige la registracin de bienes. El valor de las cosas, el riesgo que genera su utilizacin, su inmaterialidad y hasta finalidades puramente estratgicas, como ocurre con el registro de palomas de carrera mensajeras , hacen que en una coyuntura social determinada, el legislador instaure para ciertos fenmenos jurdicos o ciertos bienes un sistema de registracin apropiado a ellos .Las exigencias del trfico jurdico y la necesidad de contar con una forma de publicidad ms certera que la mera apariencia , constituyen nuevos requerimientos que contribuyen a la proliferacin de los registros jurdicos de bienes cuyas caractersticas, si bien difieren en lo formal y material segn los bienes que tutelen, procuran siempre brindar una ayuda a la seguridad jurdica.Como es dable suponer, en un sistema jurdico dominado por los principios romanistas, las cosas inmuebles no podan escapar de este imperativo. El proloquio res movile res vile obliga a que sean justamente las cosas inmuebles los objetos patrimoniales primeros en ser registrados y es en torno a esta disciplina, el derecho inmobiliario registral, que se van perfilando los principios rectores de todo el derecho registral, hasta llegar a transformarse, el inmobiliario, en una suerte de parte general del derecho registral. Ello significa que, como ocurre con el derecho civil, el derecho comn que brinda las bases para efectuar cualquier aplicacin de principios jurdicos de otras disciplinas, el derecho inmobiliario registral nos da las bases de aplicacin y los principios que habrn de relacionarse con todos los registros jurdicos de bienes.

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EL DERECHO REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURIDICA

La registracin constituye un elemento ms que coadyuva a la seguridad jurdica, sin la cual resultara difcil arribar a la justicia, causa fundamental de todo buen sistema jurdico.La seguridad jurdica aparece en dos manifestaciones: seguridad esttica y seguridad dinmica. Pues bien, ambas encuentran en los registros jurdicos de bienes una eficaz herramienta para llevar a cabo su cometido. Todo sistema positivo procura situaciones pblicas, ostensibles y corroborables evitando lo oculto o clandestino. El conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones de relevancia en el mundo social, jurdico y de los negocios, evitar el abuso de apariencias falsas e impedir que pueda alegar buena fe quien las conoce o debiera conocerlas obrando con diligencia y previsin.As, todo interesado podr enterarse de la situacin dominial de los bienes de su co-contratantes, fiadores, avalistas, transmitentes, demandados, etctera.Desde los ms remotos tiempos, el derecho registral ha contribuido, en la doctrina y en la prctica, a la seguridad jurdica de los sistemas. Tanto la seguridad dinmica o del crdito, aquella que se refiere a la certeza o grado de certeza de los contratantes en cuanto a la recproca situacin jurdica entre ellos y la posibilidad de llegar a un cumplimiento efectivo de las prestaciones acordadas por cada uno; como a la seguridad esttica, o del derecho subjetivo, aquella referida a la proteccin y reconocimiento de los derechos registrados. De poco servira un sistema jurdico si no diera respuesta a estos bsicos requerimientos.La seguridad jurdica en esas dos manifestaciones constituye uno de los objetivos primordiales del orden jurdico y los registros jurdicos contribuyen en gran medida a lograrlo. Sin embargo, a pesar de considerar implicadas en el fenmeno registral ambas manifestaciones de la seguridad jurdica, no ha faltado el autor que haya ceido slo al aspecto dinmico el aporte de la inscripcin. As, Roca Sastre expresa que al derecho registral inmobiliario no le interesa directamente la estructura y contenido del derecho real, sino nicamente su dinmica, esto es, su adquisicin, transmisin, modificacin y prdida . Pero, entre nosotros, Moisset de Espa- ns expresamente resalta que la visin de lo publicitario registral sera incompleta si creyramos que los registros jurdicos de bienes nacen slo para proteger la seguridad dinmica; tambin por algunas especiales circunstancias, agrega Moisset de Espans, pueden atender a la seguridad esttica.El citado autor ejemplifica con el antiguo Egipto en donde las crecidas anuales del Nilo, producidas por el desborde de los lagos Victoria y Alberto, borraban lmites y eliminaban todo elemento de referencia para deslindar un lote de otro. All, los registros fundamentalmente ayudaban a determinar o redimensionar el objeto de la relacin jur-El objetivo de la registracin, como aporte a la seguridad jurdica, tanto esttica como dinmica, no debe perderse de vista a la hora de regular los efectos de la inscripcin y procedimientos de registracin, dado que un excesivo rigor formal, subvertir su finalidad tornando a los registros en elementos de inseguridad. 3 JSLOS REGISTROS EN EL DERECHO ARGENTINOLos registros inmobiliarios, aunque tachados de inconstitucionales en varios pronunciamientos , en la prctica, preexistan a esta ley17.801, que no vino ms que a legitimar su existencia y a unificar losdispares criterios provinciales en cuanto a efectos jurdicos de la registracin y a la forma de llevar los asientos, adoptando la tcnica del folio real inspirada en la llamada hoja fundiaria del sistema alemn.La norma analizada, con buen criterio, presupone la existencia de los registros inmobiliarios provinciales al expresar que la presente ley sujeta los registros

existentes en cada provincia. En efecto, la provincia de Buenos Aires, en 1879, haba sancionado la ley 1276 por la que creaba el Registro de Propiedades, Embargos e Inhibiciones , sustituida, luego de la federalizacin de la provincia de Buenos Aires, sucesivamente por la ley 1144 de 1881 y la ley 1893 de 1886 que regula la Organizacin de los Tribunales de la Capital Federal.Es menester aclarar que todos estos registros eran de carcter privado y se encargaban, por expresa disposicin de ley, a un abogado o escribano designado por el Poder Ejecutivo.Recin a partir de 1903, se dispuso, mediante ley 4087, que las oficinas de registros fueran administradas por el Estado, mitigando aunque fuere un poco las duras crticas que se venan efectuando sobre su manifiesta inconstitucionalidad .Estas primeras leyes registrales argentinas, amn de las varias normas contenidas en el Cdigo Civil reguladoras de la inscripcin de las hipotecas, fueron modelo e inspiracin de varias leyes registrales provinciales. As ocurri con las leyes de Catamarca (1896), Santa Fe (1900), Santiago del Estero (1900), LaRioja(1900), Mendo- za(1900), San Luis (1906), San Juan(1911), Crdoba(1896 y 1924) .Al no estar prevista la registracin en el Cdigo Civil, como habamos dicho, hubo varios pronunciamientos sobre la inconstitucionali- dad de la exigencia de registracin fundados justamente en esa situacin. As se destacan dos fallos importantes de la Corte Suprema de la Nacin sobre la materia. Uno en autos Jorba, Juan y otro c. Bambicha, Francisco B. y otro referido a un pleito generado en la provincia de Catamarca cuya ley, como dijimos, data de 1896. En este fallo del 25 de noviembre de 1935, la Corte expres que la transmisin del dominio quedaba consumada con el ttulo y la tradicin; y que el Congreso haba regulado dicho procedimiento de forma excluyente de toda otra autoridad, por lo que la ley citada resultaba a todas luces inconstitucional .Otro de los casos interesantes se plante en la provincia de Mendoza, en autos Papa, Jos (administrador de la sucesin testamentaria Susso) c. Sociedad Compagno Hnos.. La ley mendocina, de 1900, tambin sancionaba con la inoponibilidad los ttulos dominiales que no se hubieren registrado. Pues bien, en su pronunciamiento, la Corte dijo que: Si se admitiera la posibilidad de que las legislaturas de provincias sometieran a su propia reglamentacin el derecho de propiedad en s mismo o en algunos de los elementos que lo constituyen, la facultad atribuida a la Nacin por el artculo citado (se refiere al viejo art. 67, inc. 11, Const. Nacional) habra dejado de ser exclusiva y, contra lo previsto por los constituyentes, el derecho comn en lugar de ser uniforme en todo el territorio de la Repblica, presentara la peligrosa variedad derivada del aporte reglamentario o legislativo de cada provincia .Sin embargo, el aporte que la registracin hace a la seguridad jurdica result tan importante que determin que Bielsa se pronunciara sobre la feliz anomala en una frase que se transform en una defensa de la registracin, aun cuando resultara cuestionable su constitu- cionalidad. As, el ilustre administrativista argentino dej sentado que .. si bien los registros de la propiedad tal como estn instituidos y han sido creados son inconstitucionales, ellos han prestado y siguen prestando servicios de orden jurdico y tambin econmico;... Por eso y no obstante ese vicio inicial o tacha de inconstitucionalidad, bien puede decirse que la creacin de los registros constituye una feliz anomala en nuestra organizacin institucional .Volviendo a la norma que estamos analizando, no podemos dejar de remarcar que la alusin a la Capital Federal que hace este art. I9 debera armonizarse, desde el ao 1994, con el texto de la nueva Constitucin Nacional, art. 129. En efecto, la Capital Federal,

por el mencionado dispositivo, ha pasado a ser la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y se ha dictado su propia Constitucin en 1996 , razn por la que, actualizando la norma comentada, deberamos leer el art. I9 como: Quedarn sujetos al rgimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Ciudad de Buenos Aires, Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur (lo destacado nos pertenece).ART. 2a. [ACTOS REGISTRABLES], De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concs. del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados Registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles.b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.-1- INSCRIPCION OBLIGATORIAAla hora de regular un sistema registral, el legislador debe plantearse, como primera alternativa, si la registracin ser obligatoria ofacultativa. La adopcin de uno u otro sistema genera consecuencias muy importantes desde el punto de vista jurdico, por lo cual sera recomendable que dicho carcter, obligatorio o facultativo, no apareciera de manera indirecta ni inducida, como ocurre con la norma anotada que slo dice ...se inscribirn o anotarn, segn corresponda..." Es cierto que el artculo pareciere imperar lisa y llanamente: se anotarn o inscribirnpero debe remarcarse, sin embargo, que dicha frase viene precedida de un hecho consecuente; es decir, pareciera que se anotarn o inscribirn para su publicidad y oponibilidad a terceros; por ello estimamos que la norma, a pesar de su imperatividad, no resulta todo lo contundente que sera de desear; y no es posible que un tema tan atinente a los efectos de la registracin quede al arbitrio de los jueces o de la doctrina .Por ello, Garca Coni manifiesta su desconcierto al expresar que: Es curioso observar que ni en el Cdigo Civil ni en la ley 17.801 figura en forma expresa la obligacin inscriptiva, la que s se encuentra en las normas locales organizativas de los Registros y en las orgnicas de la funcin notarial .El legislador debi poner de resalto en la norma el carcter obligatorio de la registracin, de manera clara y directa. En nuestro caso debemos acudir a interpretaciones doctrinarias. As, diremos que un registro ser obligatorio cuando la falta de registracin del derecho produzca alguna consecuencia negativa a su titular, lo que constituye, al decir de Hernndez Gil, una sancin por el incumplimiento de la obligacin de registrar . Mientras que, si frente a la falta de registracin no deviene ningn efecto negativo para su titular, es decir, no hay sancin alguna, diremos que se trata de un registro facultativo o voluntario.Ahora bien, la consecuencia negativa que genere la falta de registracin no debe consistir slo en la negacin de ciertas ventajas para su titular, como podran serlo no reconocer cierta exencin impositiva o la que surja de la expresin genrica de no gozar de la proteccin de la ley. Estas declaraciones legales slo privan de una ventaja, pero no son definitorias, por no constituir una verdadera sancin, para calificar de obligatorio un registro determinado. De ser se el fundamento determinante de la exigencia, deberamos afirmar que no hay registros facultativos, dado que, en cualquier sistema registral, la inscripcin siempre genera ventajas directas o indirectas para los titulares. Por ello, Lacruz Berdejo exige para considerar un registro como obligatorio, que se trate de una obligacin estricta, y no una carga a la que viene condicionado un beneficio4.

Tampoco debe confundirse la registracin obligatoria con el efecto constitutivo de la inscripcin, cuyo tema abordaremos en el apartado siguiente. Si bien todo registro constitutivo es por principio obligatorio, dado que en stos quien no est registrado no es titular de derecho alguno, esa consecuencia no se produce por efecto de alguna sancin, sino por faltar uno de los elementos constitutivos del derecho mismo o integrativo de su dinmica adquisitiva. Claramente lo expresa La- cruz Berdejo: Una inscripcin meramente obligatoria no puede ser, por su propio concepto, presupuesto para la constitucin del derecho real, el cual nace sin ella, aun cuando la falta de constancia registral pueda dar lugar a sanciones, todo lo graves que se quiera (pero no consistentes en la falta de eficacia del acto, porque entonces nos hallamos de nuevo en el campo de la inscripcin constitutiva)5.Para Moisset de Espans, la exigencia de la registracin en la ley17.801, aparece muy clara. Expresa que la obligatoriedad de una conducta establecida por ley surge de la sancin frente a su incumplimiento ... aunque el vigor de la sancin impuesta por su violacin pueda presentar una gama de matices que vara desde las sanciones pluscuamperfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso de la ley 17.801, la obligatoriedad de la inscripcin nace del art. 29, que impone este deber de manera muy clara6. La sancin la constituye, pues, la imposibilidad de disponer del derecho por parte del titularLacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128.Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128.| Moisset de Espans, Publicidad registral, 2S ed., p. 90.

no inscripto; ya que si ste quisiera hacerlo, cuando el funcionario instrumentador solicite el certificado previo exigido por el art. 23 de la ley 17.801, no surgir la titularidad del transmitente y no podr, por ende, celebrarse el negocio.Es innegable, por lo menos en materia inmobiliaria, que la registracin obligatoria reporta grandes ventajas para el orden jurdico general respecto de lo que pueda significar un sistema de inscripcin voluntario. La posibilidad de conocer la situacin jurdica de los bienes por quien tenga inters a los fines de la seguridad dinmica o del trfico, as como la posibilidad de llevar una nmina actualizada de los propietarios a los fines estadsticos e impositivos, son slo algunas de las bondades de un sistema obligatorio.La doctrina espaola, en donde rige un sistema facultativo por imperio de la Ley Hipotecaria de 1861, ha puesto de resalto las dificultades que el sistema genera, llegando a sostener irnicamente Hernndez Gil que, tal como est regulado el sistema registral espaol, en lugar de hablarse de un principio registral de inscripcin, debera ms bien referirse a un principio de no inscripcin; lo que impide el cumplimiento de los fines del registro: la seguridad del trfico inmobiliario y la tutela del crdito. La realizacin de estos fines agrega el citado autor, en rigor tcnico no debe quedar a voluntad de los individuos; el Estado tiene que disponer los medios necesarios para ello. El ms conveniente es, sin duda, exigir con carcter obligatorio la inscripcin en el Registro de todos los derechos reales inmobiliarios . De nuestra parte, estimamos que amn de los argumentos esgrimidos por Moisset de Espans para sostener la obligatoriedad del sistema registral inmobiliario regulado por ley 17.801, tambin la norma del art. 15 al regular el principio de tracto sucesivo contribuye a afirmar su obligatoriedad. El citado dispositivo exige el encadenamiento ininterrumpido que generar el llamado tracto histrico y resulta contundente para fundar la exigencia legal de la registracin. En un registro obligatorio es indispensable

que tambin el tracto histrico sea una sucesin ininterrumpida y sin solucin de continuidad entre una titularidad y otra, segn lo establece de manera expresa el art. 15, prr. 29: ... De los asientos existentes en cada folio de- bern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.El tema de la interrupcin del tracto y su posterior reanudacin, ha sido objeto de estudio acabado en Espaa justamente por contar all, como se dijo, con una registracin facultativa .Merece destacarse que entre las leyes locales en nuestro pas, la ley santafesina 6435, en su art. 82, parte 1-, prev expresamente que: La inscripcin o anotacin de los documentos a que refiere el art. 4q es obligatoria.Vase tambin sobre el tema de la obligatoriedad de la inscripcin nuestro comentario al art. 20 y en especial el correspondiente al art. 22. - 2 EFECTOS DE LA REGISTRACINOtra decisin de poltica legal ser si el legislador adjudicar a la registracin efectos constitutivos o declarativos.La diferencia entre uno u otro sistema resulta tan trascendente que marca la diferencia entre tener o no tener un derecho, ser o no propietario del bien. Si el registro es constitutivo, como nuestro Registro Automotor, regulado por el decr.-ley 6582/58 (art. I ), por ejemplo, el derecho no ha nacido ni aun entre las partes hasta que no haya sido registrado9. 10Acertadamente, la norma de la que nos ocupamos aclara el dispositivo del art. 2505 del Cd. Civil, modificado por la ley 17.711, ya que la redaccin de esta norma no resultaba del todo feliz.En efecto, la primera parte del art. 2505 establece que: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda.... Si tenemos en consideracin que la expresin perfeccionar en el mundo del derecho evoca la idea de llegar a la plenitud de la eficacia, ello podra generar en el intrprete desprevenido la idea de que el derecho real an no existe, mientras no haya sido registrado .Advirtase que en el mbito de los contratos, la expresin se utiliza justamente para aludir al comienzo de su ejecutividad. As, por ejemplo, mientras el contrato de compraventa es un contrato consen- sual, porque queda perfeccionado slo por el convenioy permite accionar para exigir las obligaciones generadas, la entrega de la cosa vendida (actio emptio) o el pago del precio (art. 1323, Cd. Civil); el contrato de comodato, en cambio, no genera accin alguna si no se ha operado la tradicin, porque se trata de un contrato real que slo se perfecciona con dicho recaudo (art. 2256, Cd. Civil).Por ello decamos que la redaccin de la primera parte de la norma no era del todo correcta. Sin embargo no podemos negar que la parte final del art. 2505 aclara por completo su objetivo cuando termina diciendo que: ...Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponi- bles a terceros mientras no estn registradas. En definitiva, no es que el derecho real no haya nacido, sino que la falta de registracin producir una mengua en su oponibilidad, la que ya no ser erga omnes (respecto de todos), tpico efecto de los derechos absolutos como lo son los derechos reales, sino erga aliquis (respecto de algunos).

Surge as con claridad el efecto declarativo de la registracin. Lo que resulta reforzado con la primera parte de la norma analizada. 3 INSCRIPCIN O ANOTACINComo puede advertirse la norma comentada efecta la distincin entre inscripcin y anotacin. Tradicionalmente, tanto en doctrina como en las leyes regstrales, aparecen vinculados los dos vocablos como representando actividades relativamente diversas. Sin embargo, es dable advertir que las diferencias entre ambas expresiones resultan ms antojadizas que ontolgicas.El criterio clasificatorio ofundamentum divitionis sera el siguiente: mientras las inscripciones, en sentido tcnico, aluden a la toma de razn de mutaciones jurdico-reales, como las que constituyan, transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles; las anotaciones, en cambio, slo se refieren a cualquier otra registracin que justamente no produce mutacin real alguna. Se dice que stas slo afectan la integridad de una inscripcin ya practicada .Lo expresado en el prrafo anterior permite extraer alguna otra diferencia apoyada en el mismo fundamentum: mientras las anotaciones estn dominadas por un espritu puramente transitorio y pasajero, las inscripciones, en cambio, tienen ms firmeza y una cierta vocacin de perpetuidad. Aunque, como fcil resulta advertir, esto no sera aplicable para la inscripcin de la hipoteca, ya que, como accesoria de un crdito, su vida ser esencialmente temporaria, como veremos al referirnos a las caducidades regstrales en el anlisis del art. 37.Cabe aclarar que no slo la norma del art. 29 alude a la distincin entre estos dos tipos de asientos o tomas de razn. La ley 17.801 repite una y otra vez la doble expresin inscripcin o anotacin en varios de sus artculos. As lo hacen los arts. 39, prrs. I9 y 39; 69, inc. a); 99, inc. b) y ltimo prrafo; 10; 17; 18, incs. ) ye); 19; 28; 33; y 36. El gran nmero de artculos que parten de la diferencia entre ambas acciones nos obligara a efectuar distinciones entre unas y otras, pero aun as, nos atrevemos a pronunciamos negndole toda categora ontolgica y utilidad a la clasificacin. Estimamos, a pesar del esmero del legislador por pretender marcar diferencias, que se trata de una clasificacin de asientos que carece de sustantividad y practicidad. Por ello hacemos nuestra la irona de Lpez de Zavala cuando expresa que la distincin entre inscripcin y anotacin es "una belleza de oscuridad y destaca que a pesar de que la ley pretenda formular distincin, en ningn momento se dice cundo es inscripcin y cundo anotacin. Hay autores que emplean las palabras como con idntico significado y hasta otras leyes de nuestro sistema las usan como equivalentes . Esta distincin fue objeto de pronunciamiento en la VI Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1969, con el mismo criterio que hemos explicado ms arriba. Para brindar algunos ejemplos diremos que la registracin de la adquisicin del dominio constituye una inscripcin, mientras que la toma de razn de un embargo o cualquier medida precautoria se realiza mediante una anotacin. Igualmente integran esta clase de registraciones todo lo que se refiera a notas aclaratorias, condiciones y plazos impuestos a dominios revocables, as como las estipulaciones a favor de terceros del art. 504 del Cd. Civil. Todo ello en armona con lo previsto en el art. 33, prr. 2- de la ley 17.801, al que nos referiremos en su oportunidad. En cuanto a los boletos, cuando se registran, constituyen anotaciones, dado que no generan mutacin real.En todo caso, y para facilitar nuestras exposiciones, sugerimos la expresin genrica registracin que evita intiles polmicas.

I -4- WMACTOS REGISTRABLESLa principal importancia de la norma analizada radica en que es el dispositivo que determina qu actos o medidas sern objeto de registracin. Es decir, que es el artculo el que nos aproxima al principio de legalidad, que veremos al analizar los arts. 82 y 99, ya que cuando el registrador analiza la registrabilidad de los actos que se presentan para su inscripcin, no slo estudia su validez conforme a los recaudos sustanciales y formales, sino tambin verifica que los actos cuya registracin se peticiona cumplan los efectos que la ley les requiere.

En tres incisos de clara redaccin y precisin cientfica la norma determina cada gnero de actos y medidas que podrn tener cabida en el Registro Inmobiliario.a Constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derechos realesSabido es que Vlez adopta una posicin especial en cuanto a la constitucin de los derechos reales, apartndose del modelo francs en el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera la transmisin del derecho real .En efecto, expresamente en el art. 577 del Cd. Civil, siguiendo la doctrina tradicional romana, establece que antes de la tradicin de la cosa no se adquiere sobre ella ningn derecho real. Quedar entonces al adquirente alguna accin personal por incumplimiento del contrato, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la falta de tradicin, no pudo nacer en cabeza del acreedor .Es esta una de las diferencias que suelen establecerse entre los derechos reales y personales: mientras los ltimos quedan constituidos slo con el ttulo (consenso, convenio o contrato), los primeros exigen tambin una exteriorizacin en los hechos, en definitiva, una exterio- rizacin o concrecin de las prerrogativas determinadas en la causa que a su vez constituye una primitiva forma de publicidad, determi- nando la constitucin del derecho que se pretende transmitir en cabeza del adquirente .En otro sentido tambin es conocida la negativa de Vlez a establecer un sistema registral general para la totalidad de los derechos reales sobre inmuebles. La nota al Ttulo XIV, De la hipoteca, mal llamada nota al art. 3203 del Cd. Civil, es ms que ilustrativa a ese respecto. En ella Vlez alude a la falta de un registro catastral actualizado y la dificultad de no contar con personal especializado en dichos menesteres regstrales. Pero cabe aclarar que no desprecia la posibilidad de contar con un registro y un catastro. Dice: En un pas como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan tomado los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos... La teora del ttulo y modo en la constitucin de los derechos reales surge en nuestra legislacin positiva del art. 577 del Cd. Civil, que se refiere a la tradicin, complementado con los dispositivos de los arts. 2601a2603 que regulan concretamente la tradicin traslativa del dominio. Ello, entre otros argumentos, ha generado la idea a nuestro parecer, errnea que slo cuando se est ante este modo adquisitivo, o si generalizamos un poco ms, ante una adquisicin derivada, tendra aplicacin este procedimiento adquisitivo con esa doble exigencia. Si el modo no es derivado, la teora de ttulo y modo no tendra aplicacin17.Dentro de esta dinmica adquisitiva del derecho real, el ttulo es la causa eficiente o generadora, que se ver concretada ante el cumplimiento o acaecimiento del modo. El modo, cumplimiento de un hecho voluntario u obligatorio, unilateral o bilateral, frente

a una obligacin contrada, pondr fin a este camino constitutivo, erigiendo en titular al destinatario del derecho.1 Ttulos genricos y ttulos especficosCreemos que, sea el modo originario o derivado, siempre deber existir un complemento causal. Sin causa o ttulo, el modo no posibilita la constitucin de ningn derecho real18.Dicha afirmacin constituye una verdad irrefutable frente a los modos derivados, ya que el propio Vlez se encarg de especificarlo en el art. 2602 del Cd. Civil, cuando, al referirse a la tradicin traslativa del dominio expresa que: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominioEn materia de modos originarios, en cambio, la cuestin es ms intrincada. Encontrar el complemento17 Highton expresa: La teora del ttulo y modo (o de la doble causa: causa remota y causa prxima) se circunscribe a la adquisicin o constitucin de derechos reales que se ejercen por la posesin, por actos entre vivos y en forma derivada* (.Derechos realesy t. 4, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, ed. 1979, p. 121).18 Lpez de Zavala sostiene: Todos los modos, sin excepcin alguna, tienen en este sentido ttulo. Para algunos modos, como la tradicin, el ttulo consiste en un negocio jurdico, para otros, como la apropiacin, [el ttulo] reside en la ley..(.Derechos realestILI, p. 265; lo dicho entre corchetes es nuestro, la frase original del autorseguramen-B tp, nnr OrrA m n J . ... Y- . . I icausal en estos supuestos no nos resultar tan sencillo desde el punto de vista prctico.No contamos aqu con una norma concreta que nos muestre la vigencia de la teora del ttulo y modo tambin cuando estamos en presencia de un modo originario.Sin embargo, en nuestra opinin bastar con clasificar adecuadamente los distintos tipos de causas. As, haremos un distingo entre causas o ttulos especficos o genricos.La causa de adquisicin ser especfica cuando en el ttulo se concretan y determinan ab initio los sujetos y el objeto de la pretensin jurdico real. Ello ocurre con antelacin o anterioridad a la efectiva constitucin del derecho. Por ello explica Moisset de Espans19 que, cuando el adquirente pretende transformarse en titular de un derecho real, comienza por hacer nacer a su favor un crdito, un derecho personal, por el cual, el vendedor se transforma en deudor de la obligacin de entregar obligacin de dar con el fin de constituir sobre la cosa derechos reales (art. 574, Cd. Civil)para que, una vez cumplida la entrega quede en definitiva constituido a su favor el derecho real de que se trate . Siempre, como se ve, las causas especficas procuran el cumplimiento de un modo derivado.Todo lo contrario ocurre con las que llamaremos causas genricas de adquisicin de los derechos reales. Las causas genricas prevn supuestos fcticos que, una vez cumplidos, producen la constitucin del derecho real. Constituyen causas genricas todos los supuestos legales previstos de manera indeterminada en cuanto a cosa y sujetos adquirentes. Cuando el sujeto cumple o, por as decir, protagoniza el hecho previsto como causa genrica de adquisicin, se constituye a su favor el derecho real. En definitiva, la causa genrica es siempre la ley. As, las normas previstas para la adquisicin por apropiacin (art. 2525, Cd. Civil); aluvin (art. 2572, Cd. Civil); avulsin (art. 2583, Cd. Civil); usucapin veinteal (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil), etctera, constituyen causas genricas y el modo complementario,19 Clase de concurso para la titularidad de la Ctedra de Derecho Civil II Derechos Reales, UNC (1986) de Luis Moisset de Espans.

en cada caso, ser la conducta de un sujeto determinado que se coloca en dicho supuesto .Cuando el art. 4015 del Cd. Civil establece: Prescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s... elabora una causa genrica de adquisicin . Y cuando un sujeto determinado posee durante el plazo legal un inmueble tambin determinado se produce el modo complementario. En definitiva, segn surge de lo dicho, siempre las causas genricas de adquisicin requieren modos complementarios de carcter originario. Advirtase que al concretarse el modo (posesin ms tiempo) se especifican o determinan el sujeto y el objeto sobre el cual recaer el derecho.Si establecemos las diferencias entre las que hemos llamado causas genricas y las especficas, diremos que:a) Las causas genricas exigen un modo originario como complemento. En las especficas el modo ser siempre derivado.b) Las causas genricas preexisten siempre a la pretensin adquisitiva; mientras que las especficas nacen al momento de dicha pretensin.c) Consecuencia de la diferencia anterior, es que en las causas genricas estn indeterminados los sujetos y la cosa motivo de la adquisicin; mientras en las especficas, cumplindose con la especialidad, se encuentran determinados ab initio el sujeto y la cosa.d) En los ttulos especficos aparece como necesario requisito de oponibilidad la registracin, por supuesto en tanto el rgimen jurdico del bien de que se trate as lo determine. Para los ttulos genricos, en cambio, la inscripcin no tiene carcter necesario para su oponibilidad.2 Clasificacin de los modosEntre las ms importantes clasificaciones que se han efectuado sobre los distintos modos de adquirir, partiendo del art. 2524 del Cd. Civil , la ms interesante es la que establece la diferencia entre los modos originarios y los derivados.Un modo es originario cuando frente al supuesto fctico que lo erige en tal, el derecho se constituy con independencia de todo derecho anterior sobre la cosa. En definitiva, es originario porque el derecho all nace, sin detenernos siquiera a analizar si la cosa tuvo o no un propietario o titular anterior. Ejemplo clsico de este modo: la caza y la pesca. El pez, como res nullius es susceptible de apropiacin (art. 2527, Cd. Civil). El aluvin, la avulsin y la usucapin extraordinaria o veinteaal, resultan ejemplos ms interesantes; sobre todo este ltimo, ya que, como regla general, trabaja en contra de las pretensiones de un titular dominial anterior.Por definicin, el modo originario, por ser origen, proporciona un dominio impecable, desprovisto de todos los vicios, gravmenes y caractersticas generales de tipo jurdico con las que pudiera existir en cabeza de un anterior titular . Ya en otras oportunidades nos hemos pronunciado sobre la prevalencia del usucapiente frente a todos los que pretendan un derecho sobre la cosa proveniente de la titularidad dominial anterior . Es, en definitiva, la originalidad del modo y su consecuencia, la adquisicin libre de vicios o gravmenes, uno de los aspectos ms interesantes de esta clasificacin, ya que repercute sustancialmente en las pretensiones del adquirente.Cuando el modo es derivado, necesariamente contaremos con un complemento contractual , sea verbal o escrito, con determinadas formas, pero en definitiva salvo el caso de sucesin mortis cau- sae existir un convenio con todas las caractersticas previstas en los arts. 1137 y 1197 del Cd. Civil, cuyo cumplimiento, en todas sus partes, acarrear la constitucin del derecho real de que se trate.

Aqu el derecho deriva o deviene de un anterior titular. Voluntariamente se compromete a transferirlo o, mejor dicho, a constituirlo en cabeza del adquirente. El transmi tente, al efectuar la tradicin, cumplir con la obligacin de entregar una cosa .. con el fin de constituir sobre ella derecho reales... prevista en el art. 574 del Cd. Civil para que se cumpla el art. 577, en armona con las normas de los arts. 2601 a 2603 del mismo Cdigo. Por ello, en los supuestos de constitucin por modos derivados es de plena aplicacin el art. 3270 del Cd. Civil, cuya norma ms que jurdica es lgica, no permite transmitir a otro un derecho que no se tiene (nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse haberet). Si el transmitente tena, por ejemplo, un derecho viciado por la nulidad de su ttulo o si pesaba sobre la cosa algn gravamen o medida precautoria de carcter real, sin duda esa circunstancia pasar al adquirente, quien slo pudo adquirir el derecho tal como exista en cabeza de su transmitente. Por otra parte, dicha consecuencia se encuentra establecida en el art. 2603 cuando determina que: Los nicos derechos que pueden transferirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace.3 Mecanismo de constitucin de los derechos reales segn los modos que intervienenSe ha visto ya que, segn cual fuere el ttulo que opere, ser el modo apropiado para la constitucin del derecho real. Por ello habamos establecido que cuando el ttulo es genrico, es decir, la ley, dicho ttulo est, por as decirlo, esperando que venga el sujeto adquirente y protagonice el modo a los fines de determinar la constitucin del derecho real a su favor. Dicho modo ser necesariamente originario. En cambio, cuando se trata de adquirir por un modo derivado, su causa o ttulo complementario ser necesariamente un acto jurdico, un contrato que, entre sus obligaciones emergentes, contendr la del trans- mitente de entregar cosas ciertas para constituir derechos reales, en los trminos del art. 574 del Cdigo Civil.Ahora bien, frente al precedente esquema dinmico adquisitivo, que consideramos claro, aparece la nueva redaccin del art. 2505 del Cd. Civil modificado por la ley 17.711. En materia de inmuebles, aquella teora del ttulo y el modo tuvo que vrselas con el requisito de la registracin. La perfeccin o el perfeccionamiento del derecho real, en virtud de la citada norma, slo se produce mediante la inscripcin de los respectivos derechos.Sea con una finalidad puramente publicitaria, sea un acto sustancial en la constitucin del derecho, lo cierto es que la inscripcin registral ha venido a sumarse a los elementos ttulo y modo que se involucraban en el acto transmisivo o adquisitivo .No nos satisfacen las opiniones que se han dado en doctrina respecto a las relaciones entre la teora del ttulo y modo, y la registracin. As, disentimos con Musto cuando expresa que "... en lo que respecta a la inscripcin de derechos sobre inmuebles cabe apuntar que puede ser (la inscripcin) un modo originario o derivado, revistiendo el primer carcter la inscripcin de la sentencia que declara la prescripcin ... . Con dicha postura habra que concluir que el adquirente por usucapin necesita dos modos: la prescripcin y la inscripcin.Tampoco compartimos la opinin de Lpez de Zavala , quien se refiere a modos y medios, adjudicando a estos ltimos la funcin de superar las falencias del modo que l denomina imperfecto (aquel que requiere de otro elemento para cumplir su funcin constitutiva y perfeccionadora del derecho real). Sera un modo imperfecto la tradicin cuando se exige como requisito de oponibilidad la registracin, y esta ltima aparecera como el medio con el que se subsana su inopo- nibilidad.

No compartimos, decamos, las opiniones vertidas porque a nuestro parecer la inscripcin registral no integra ni el ttulo ni el modo, pero no se agota aqu nuestro disenso, ya que si por alguna circunstancia debiramos pronunciarnos por incluirla dentro de algunos de estos elementos, nos inclinaramos a relacionarla ms con el ttulo . Los modos, como regla general, no deben ingresar a un registro de ttulos31. Por supuesto que esta regla general no ser aplicable a las inscripciones constitutivas en cuyos casos el modo traditio rei es virtualmente sustituido por el modo traditio inscriptoria .El ttulo o causa de adquisicin del derecho real ser oponible slo entre partes mientras no est registrado. El carcter erga omnes tpico del derecho real se ver menoscabado ante la falta de inscripcin, ya que su derecho no ser oponible al llamado tercero regis- tral. En realidad, por aplicacin del art. 20 de la ley 17.801 no slo entre partes ser oponible el negocio, sino tambin respecto de los testigos del acto y del propio funcionario autorizante del mismo. Para una postura de mayor rigor, que de nuestra parte asumimos, la mutacin ser oponible para cualquier tercero que conozca o deba conocer de la mutacin real o de la anotacin solicitada. Esto ltimo atendiendo a la doctrina de los arts. 594 y 596.Conforme al art. 577 del Cd. Civil y a la regla general que hemos sentado de que a un registro declarativo slo ingresan los ttulos o, si precisamos el concepto, los elementos acreditativos del ttulo, y no los modos, concluimos que ni la existencia de un ttulo o causa, ni su registracin pueden determinamos o probar acabadamente que estamos frente al verdadero titular de un derecho real, a un dominus, puesto que al adquirente pudo no habrsele hecho tradicin de la cosa. Por ello, Moisset de Espans afirma que slo se constatan en el registro derechos personales34.Contadas excepciones confirman la regla establecida en los prrafos precedentes. As encontramos cuatro supuestos en los que, como excepcin, podramos tener la certeza de que el registrado tiene efectivamente la titularidad del derecho real de que se trata:a) Cuando la registracin tiene efecto constitutivo. Tal el caso por ejemplo, de los automotores. Al registrarse la transferencia no slo se da publicidad al evento traslativo sino que se cumple con el modo traditio inscriptoria. Luego aqu, frente al titular registral, salvo supuestos de error o inexactitud registral, estaremos ante el efectivo titular del derecho real.11 Otro ejemplo lo constituan, en la provincia de Crdoba, las adquisiciones por subastas pblicas, ya que el art. 916 del viejo Cdigo Procesal Civil de Crdoba estableca la necesidad de inscribir previamente las diligencias relativas a la adjudicacin y posesin del adquirente en la subasta. Ello posibilitaba afirmar vlidamente que, frente a la registracin de un adquirente por subasta, necesariamente debi efectuarse tradicin de la cosa. Este supuesto constitua una patologa del sistema, bien que el derecho real no se transmite ni se constituye por palabras, y hace falta la tradicin ... Lo de portante slo ser cierto en algn caso, como el de constitucin de hipoteca ... (Curso introductorio al derecho registral, p. 352).El tema referido a qu es lo que se registra, si el ttulo o el derecho real, ha sido largamente discutido en la doctrina y puede verse una nutrida sntesis en Chico y Ortz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 414 a 418. Tambin en nuestro pas, Garca Co- ni, Qu inscriben los registros inmobiliarios?, en Estudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 685; Moisset de Espans, Estudios de derecho civil. Cartas y polmicas, p. 28.Moisset de Espans, Estudios de derecho civil. Cartas y polmicas, p. 29.

ya que en estos casos tampoco sera menester la registracin del modo. Por ello, el nuevo Cdigo Procesal Civil que rige en la provincia de Crdoba ya no lo exige .c) La incorporacin de inmuebles al Registro en los casos de bienes que an no han sido matriculados (arts. 44, ley 17.801,28 y 29, ley provincial de Crdoba 5771), es otro supuesto, tambin patolgico, de excepcin a la mentada regla de que al Registro slo ingresan los ttulos y no los derechos reales. En efecto, una poco afortunada resolucin del Registro de Propiedades de Crdoba, la res. 28 de 1988, ya derogada, exiga para proceder a la incorporacin de los inmuebles, amn de los documentos que acrediten la titularidad del peticionante y la vala de los ttulos "... un acta judicial o notarial que acredite que los titulares del dominio se encuentran en posesin del bien. En definitiva, cuando un inmueble se incorporaba al Registro por esta va, tenamos la certeza, obrante en instrumento pblico (el acta judicial o notarial), de que su actual titular se encontraba en posesin de la cosa. No podemos dejar de recalcar, aun cuando excede el inters de esta obra, lo negativo de esta resolucin registral. El titular en ciertos casos no podr ejercer su derecho de dominio ni las acciones que de l emergen si el inmueble se encontraba usurpado, puesto que no poda inscribirlo a los fines de garantizar su oponibilidad frente a un tercero registral.d) Otro supuesto excepcional lo constituyen las adquisiciones por modos originarios: usucapin, aluvin y avulsin. En tales casos ha debido acreditarse, en sede administrativa y judicial, la existencia del supuesto fctico y ello conforma, sin duda, el elemento modal que genera la adquisicin del derecho. En la usucapin, por ejemplo, ha debido comprobarse al juez de la causa el cumplimiento del supuesto fctico de posesin con todas las condiciones que la ley exige en cuanto a tiempo y cualidades- ello nos garantiza que, el ingreso de un ttulo por usucapin ha producido necesariamente la constitucin del derecho real de que se trata.Expresamente no hemos colocado la hipoteca como uno de los supuestos excepcionales. Para la hipoteca, por definicin (art. 3108, Cd. Civil), Vlez no previo modo alguno, sino slo su registracin (arts. 3134 y 3135), lo que, segn dijimos, en nuestra opinin no integra ni el ttulo ni el modo. Por ello, al no haberse exigido en este caso modo alguno, se nos podra exigir agregar este supuesto a la numeracin de excepciones efectuada. Sin embargo, si leemos con cuidado el art. 3108, veremos que de dicha norma surge la necesidad de que el constituyente no slo haya tenido la posesin de la cosa, sino que debe conservarla en su poder, segn reza el artculo, pendiente la obligacin garantizada . Si bien no exigimos modo en la hipoteca, ello no nos exime de exigrselo al constituyente de quien el acreedor tiene su derecho hipotecario. De manera que la inseguridad en cuanto a la titularidad dominial verificada slo en sede registral incidir tambin en la inseguridad de la titularidad de la hipoteca . A ello obedece, pues, que hayamos excluido este supuesto como ejemplo de excepcin.4 Precisiones sobre la titularidad de los derechos realesAtento a la posibilidad de que figure inscripto quien no sea el titular efectivo del derecho, aun habindose hecho tradicin de la cosa, se hace necesario aclarar que, al hablar de titularidad de un derecho real, podemos estar haciendo alusin a tres situaciones que, si bien pueden presentarse conjuntamente, tambin pueden darse por separado.I Titularidad cartular, instrumental o formalLa titularidad cartular es la que se logra con el instrumento apropiado (con las formas establecidas por ley), conteniendo una causa idnea para producir la adquisicin, modificacin, etctera, de un derecho real (compraventa, donacin, permuta, etctera). Los romanos la designaban como causa idnea ad transferendum dominium. As, por

ejemplo, cuando se instrumenta en escritura pblica la venta de un inmueble entre A y B, se est haciendo titular cartular a B de la cosa objeto del acto instrumentado; tambin constar la titularidad de B, cuando el juez, luego de efectuadas las operaciones de particin de los bienes hereditarios quedados al fallecimiento de A, aprueba las mismas que adjudican los bienes a B. Destaquemos, sin embargo, que, en este ltimo supuesto, la causa no es de adquisicin, sino de modificacin, ya que la particin de los bienes hereditarios, como culminacin de todo supuesto de comunidad, incluido el condominio, tiene efectos retroactivos y declarativos (arts. 3503 y 2694, Cd. Civil).II Titularidad registralLa titularidad registral es la que surge de las constancias registra- les. As, diremos que es titular quien figure en los asientos como sujeto activo del derecho real de que se trate. Generalmente, esta titularidad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular o instrumental que la precede, puesto que la ley impone como obligatoria, como se vio, al menos en el derecho argentino, la registracin de los ttulos de derechos reales sobre inmuebles. El valor de esta titularidad depender del que se le asigne a la registracin en cada sistema jurdico. En un sistema de registracin constitutiva, salvo los supuestos de error, la sola inscripcin nos determina, amn de la titularidad registral, la titularidad real. En un sistema convalidante, por ejemplo, en el que la sola registracin subsana los defectos que tuvieren los ttulos, como es el caso del sistema Ibrrens, hasta en los casos de error esta titularidad podr determinar la del derecho mismo. En cambio, cuando el sistema es no convalidante, como nuestro Registro Inmobiliario (art. 49, ley 17.801), la mera titularidad registral no nos determina irrefutablemente la titularidad real del derecho.III Titularidad realEsta es, sin dudas, la ms completa e implica tener efectivamente el derecho real que se pretende. Si se tiene un ttulo idneo para adquirir derechos reales, con todas las formalidades de ley y, adems, se ha producido el modo sobre la cosa (arts. 577,2601,2602 y 2603, Cd. Civil) estamos en presencia de un titular real de ese bien.Cada una de estas situaciones pueden presentarse por separado y no necesariamente en forma conjunta. Ello ocurre, en algunos casos, por meras patologas, como lo es el de la inexactitud por error registral, en la que se consigna a un titular registral que no lo es ni cartular ni real. Tambin puede existir un titular cartular sin ser titular real, cuando se ha otorgado el ttulo y no la posesin. Asu vez, ese ttulo puede haber ingresado vlidamente al Registro con lo que el sujeto adquirente obtendr tambin titularidad registral; y, sin embargo, no se tiene la certeza de su titularidad real, ya que pudo no efectuarse la tradicin. El caso tambin llega a plantearse cuando se ha adquirido en virtud de un contrato celebrado en el extranjero el que, segn el art. 1211 del Cd. Civil, no permitir efectuar una tradicin vlida en nuestro pas si no fuere protocolizado por orden del juez competente . Tendremos la certeza, en estos casos, de que no hay titularidad real al no estar protocolizado, puesto que no pudo efectivizarse el modo. El supuesto ms interesante Se ha de plantear en el caso inverso: cuando, siendo titular real, no se es titular cartular ni registral. Ocurre cuando el sujeto posee durante veinte aos un inmueble con las de ms condiciones legales previstas para producir la adquisicin porusucapin (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil). El solo transcurso del tiempo, como es sabido, con independencia de trmite judicial alguno transforma a ese poseedor en titular real, a pesar de no contar con titularidad cartular ni registral. Es ms, como se ver, dicha titularidad podr ser opuesta a terceros, aun sin registracin.

5 Funcin de la registracin segn los modos de adquirirYa hemos expresado ms arriba que el Registro Inmobiliario ar-gentino establece una inscripcin declarativa; es decir, que hasta que no se registra el derecho, salvo a las personas enumeradas en el art. 20 de la ley 17.801, no resulta oponible; pues bien, en esta instancia a dicha afirmacin deberemos efectuarle algunos ajustes. Es acertada como un principio general o rector, pero a la hora de hacerla jugar dentro de los casos concretos advertiremos serias excepciones.El tema se encuentra ntimamente relacionado con el problema del tracto sucesivo y el tracto abreviado, que analizaremos al tratar los arts. 15 y 16 de la ley 17.801, pues cuando los modos son originarios es obvio que el requisito del tracto sucesivo brilla por su ausencia. Si erigimos como elemento caracterstico del tracto sucesivo el encadenamiento dominial, en los modos originarios dicho encadenamiento no existe o, si es el primer derecho nacido sobre la cosa, all comienza. Nos encontramos, pues, ante el primer eslabn de la cadena. El tracto sucesivo slo se har exigible cuando se adquiera por modo derivado. Su falta es impedimento para la registracin cuando el derecho deviene de un titular anterior. En los modos originarios esa exigencia sera un absurdo antojadizo y arbitrario que slo aparecera como un obstculo formal y, por otra parte, insalvable.Es importante observar que con frecuencia, cuando la inscripcin es declarativa, suele precedrsela de la expresin meramente, lo que evidentemente da un contenido peyorativo al efecto . Frente a la contundente y sustancial consecuencia constitutiva de los registros con ese efecto: automotores, caballos pura sangre de carrera, etctera, aparece como una categora inferior y desprovista de efectos sustanciales la registracin meramente declarativa. Sin embargo, el efecto declarativo de la registracin produce, tambin aqu, importantes consecuencias sustanciales, ya que al hablar de la oponibilidad de los derechos no se est aludiendo slo a una cuestin formal. Respecto de los sujetos a quienes el acto no les es oponible, el derecho no registrado directamente no existe. En definitiva, tanto vale decir ese derecho no me es oponible como el acto jurdico por el cual ese derecho habra nacido, para m, no existe. Por ello, Moisset de Espans aclara que "... si falta la inscripcin los terceros interesados podrn actuar como si la titularidad todava no se hubiere transferido .De lo dicho concluimos que la oponibilidad o inoponibilidad de los derechos producir para un sector de la comunidad la existencia o no de los mismos, con sus lgicas consecuencias sustanciales. Pero no podemos dejar de remarcar que la buena fe de ese sector de la comunidad ser tambin exigible para poder aplicar el efecto mencionado, ya que atendiendo al principio rector malitatis hominis non est in- dulgendum no sera dable premiar una actitud maliciosa por parte de quien conoce o debe conocer la mutacin. Volveremos sobre este tema al comentar el art. 20 y referimos al llamado tercero registral. En un sistema registral de derechos sobre bienes, sea con efectos constitutivos o declarativos, la plenitud y eficacia misma del derecho real depender de su registracin.Sin embargo, en los supuestos de adquisicin por modos originarios, en los cuales, segn vimos, el complemento causal es la ley misma (causa genrica de adquisicin), el derecho constituido podr oponerse con independencia de su registracin. El adquirente por una causa genrica y modo originario de adquisicin opone su derecho constituido frente a todo titular anterior, sea cartular o registral. El adquirente por una causa genrica es, en definitiva, el titular real, conforme a nuestra terminologa adoptada en prrafos precedentes, del bien adquirido. No es dable exigir en estos supuestos registracin alguna. Al registro a los fines de oponibilidad, segn se dijo, ingresan slo las causas especficas de adquisicin. Las causas genricas (las leyes) no

se inscriben ni podran inscribirse como ttulos o causas, pues faltan especificarse los sujetos y los objetos implicados en la mutacin. Por ello, al trazar las diferencias en cuanto a la dinmica adquisitiva entre los modos originarios y los derivados con sus correlativos complementos causales, habamos establecido que las causas especficas exigen registracin para ser oponibles, mientras que las genricas no necesitan la inscripcin a esos fines. En las primeras aparecer como elemento necesario en su dinmica el tracto sucesivo, tanto sustancial como registral; mientras que en las genricas dicho requisito slo podr tener alguna aparicin como recaudo procesal, en algunos casos; por ejemplo, la usucapin, a los fines de hallar a la contraparte en la demanda (art. 24, ley 14.159).El adquirente por usucapin, aun sin tener registrado su derecho real (no tiene titularidad registral) ni contar con una sentencia declarativa que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por las normas pertinentes para la adquisicin por ese modo (no tiene titularidad cartular), podr, sin embargo, oponer con xito su adquisicin frente al anterior dominus y contra todos los que hubieran pretendido adquirir o constituir un derecho partiendo del de aqul42.2 Ventura, La usucapin opuesta al acreedor hipotecario, LLC, 1988-618; dem, Dinmica de la constitucin de los derechos reales y su repercusin registral, en Anua- no de Derecho Civil, p. 187; dem, La accin reivindicatora del adquirente por usuca- | Transmisiones, declaraciones y modificacionesLa norma tambin menciona, como actos registrables, las transmisiones, y ellas obviamente resultan consecuencia de la constitucin por va derivativa del derecho en cabeza de un nuevo adquirente. En definitiva, se est refiriendo a todo contrato traslativo dominial: compraventa, donacin, permuta, aporte en capital, dacin en pago y cuantos contratos innominados puedan generar el dicho efecto, conforme a la autonoma de la voluntad consagrada en el art. 1197 del Cdigo Civil.En cuanto a los actos que declaren derechos reales, que tambin son mencionados por el art. 2 de la ley 17.801, con ellos se alude a todos los actos particionarios, referidos a la liquidacin de comunidades o del condominio.En efecto, tanto en el condominio (art. 2695, Cd. Civil), como en la situacin de la comunidad hereditaria (art. 3503), la comunidad de gananciales en la sociedad conyugal (art. 1313) y hasta en la sociedad civil disuelta (art. 1788), la particin efectuada generar efectos slo declarativos y retroactivos, puesto que deber considerarse que el dominio se adquiri directamente en forma plena por el actual titular, en el caso del condominio, sociedad o sociedad conyugal disuelta, o directamente del causante en el caso de los herederos adjudicatarios . En estos supuestos, la causa o ttulo registrable no es propiamente causa de adquisicin, sino de modificacin, utilizando la distincin que efecta el codificador al definir el acto jurdico en el art. 944 del Cdigo Civil.Tambin constituira una declaracin la adquisicin producida por efecto de un modo originario, dado que, en todas ellas lo nico que hace el instrumento que corrobora la titularidad es dejar acreditado el supuesto fctico de la adquisicin. Pero el efecto de la sentencia o declaracin administrativa es slo declarativo. As ocurre en la usucapin (art. 4015, Cd. Civil) o el aluvin (art. 2573), en cuyos casos ingresarn las respectivas sentencias o resoluciones administrativas disponindolas.Un tratamiento especial, aludiendo a este inciso del art. 29 de la ley17.801, merecen las llamadas declaraciones o reconocimientos de dominio que se han tornado de prctica relativamente habitual en algunas jurisdicciones de nuestro pas. No nos referimos ya a los pronunciamientos judiciales en los que un juez resuelve que el dominio pertenece a una persona determinada por efecto de la usucapin o por una accin reivindicatora triunfante, sino a los supuestos en que las partes por

consenso mutuo, mediante la comparencia ante un notario, determinan, por ejemplo, que el dominio que el registro tiene pu- blicitado a nombre de A, corresponde en realidad a B y solicitan, en consecuencia, que as se lo inscriba.El tema debe ser analizado con suma precaucin; en primer lugar porque estos negocios suelen encerrar fines de evasin tributaria, que ni el funcionario formalizador del acto ni el registrador podran avalar, instrumentando o registrando, respectivamente, el supuesto negocio; y en segundo lugar porque as tal cual lo estamos presentando no podra jams constituir una causa traslativa ni modificatoria del dominio. Al registro debe ingresar, desde el punto de vista cartular, un ttulo suficiente, con todo lo que ello significa; es decir, que, amn de las condiciones formales a las que alude el art. 39 de la ley17.801, debe tratarse de una causa idnea ad transferendum domi- nium que acredite, y de manera fehaciente, la titularidad del derecho en cabeza del dominus.Un reconocimiento abstracto, liso y llano, sin aludir ni acompaar la causa de adquisicin motivo del reconocimiento, en nuestro derecho, dominado por el causalismo, carece de efecto traslativo y, por ende, no es registrable. De admitirse estos reconocimientos de dominio como causas de adquisicin o modificacin, estaramos dando cabida a un acto abstracto tpico del sistema alemn y que, por disposicin expresa del art. 2602 del Cd. Civil, permitira la titularidad de un derecho sin causa alguna o con abstraccin de la misma .Las subdivisiones de inmuebles, uniones o anexiones, constituyen tambin ejemplos de las modificaciones a las que alude la norma analizada. En estos casos, dichas modificaciones no son sobre los sujetos o dems circunstancias, sino sobre el objeto del derecho real. Este tema est relacionado con el principio de especialidad en el objeto y volveremos sobre l al analizar los arts. 12 y 13 de la ley 17.801.7 ExtincionesLa extincin de los derechos reales se produce por va de consecuencia al efectuarse la transmisin de los mismos o de manera expresa por efecto de la cancelacin. La consecuencia de la transmisin del derecho de dominio, o de cualquier derecho real sobre cosa propia, es la extincin inmediata del mismo respecto del transmitente o anterior titular que justamente acaba de desprenderse de su derecho.Esta situacin genera una cancelacin automtica que no exige de una solicitud expresa al registrador. Pero no por ello deja de ser, desde el punto de vista registral, una cancelacin. As, por ejemplo, cuando A transfiere su dominio a, el registrador al inscribir el nuevo derecho de B, cruzar el asiento anterior que pregonaba el dominio de A, con lo cual se habr generado al mismo tiempo la cancelacin del primitivo asiento. Tngase presente que hasta el mismo Cdigo Civil prev el supuesto como de prdida del derecho por parte del transmitente. As, los arts. 2609 y 2610 aluden a la extincin del dominio por transmisin voluntaria o judicial, respectivamente. Si queremos referimos a lo que podramos llamar asiento de cancelacin en estos supuestos automticos, deberamos hacerlo a la baja dada al asiento dominial anterior, generalmente cruzndolo con una lnea oblicua slo para dar ms claridad a la lectura grfica del folio real.No obstante, los tpicos asientos de cancelacin de derechos reales los encontramos en los que se producen por haberse cancelado la hipoteca, el usufructo o cualquier servidumbre predial, ya que estas extinciones generan asientos en todo el sentido de la palabra. Desde el punto de vista registral estrictamente, en la tcnica de folio real se adjudica una columna especial a las cancelaciones, salvo los supuestos de cancelaciones automticas a las que nos referimos al hablar de las transmisiones

dominiales. El registrador consignar en la columna prevista para cancelaciones, el instrumento y el motivo de la extincin de la desmembracin.En materia hipotecaria, de manera expresa, el art. 3201 del Cd. Civil reglamenta la documentacin y los actos que deben presentarse al Registrador para que ste pueda proceder a su cancelacin: El oficial anotador de hipotecas no podr cancelarlas si no se le presentan instrumentos pblicos del convenio de las partes, del pago del crdito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelacin. Vase infra las cancelaciones previstas en el art. 36 de la ley 17.801.La desafectacin al rgimen de propiedad horizontal tambin podra incluirse en esta categora de actos registrables extintivos, cuando el propietario nico de la totalidad del inmueble afectado o aun los copropietarios deciden desafectarlo del rgimen .Corresponde aclarar, respecto dlas cancelaciones en general, que no todas se refieren a la extincin de derechos reales, ya que tambin se cancelan los embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares y cualquier otra circunstancia que hubiere ingresado al registro, como la afectacin a prehorizontalidad o la afectacin del predio a venta de lotes a plazo (leyes 19.724 y 14.005). Volveremos sobre este tema de las cancelaciones al analizarlos arts. 36 y 37.b Embargos, inhibiciones y dems providencias cautelaresSabemos que uno de los aportes del Registro Inmobiliario, en un sistema de responsabilidad patrimonial como en el que nos hallamos inmersos, radica justamente en el hecho de que quien tenga inters legtimo para ello pueda disponer rpidamente de la informacin respecto del patrimonio de sus deudores y arbitrar, en consecuencia, las medidas de tutela de sus crditos, afectando, merced a medidas precautorias y providencias cautelares, los bienes inmuebles del deudor o impidiendo que ste realice actos de disposicin sobre los mismos.La norma menciona especialmente las ms tpicas medidas precautorias: los embargos y las inhibiciones, pero, como sabemos la casustica variada de los procesos judiciales y las diversas naturalezas y efectos de las acciones, impiden que el legislador brinde un nmero cerrado de medidas precautorias. As, se dice que estas medidas no son taxativas sino que permiten que las partes, atento a la naturaleza puntual de cada accin, puedan determinar particularidades en la solicitud de las mismas. Igualmente los jueces estn autorizados a disponer otras medidas que no sean las expresamente previstas en las leyes procesales. Vemos as que el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, en su art. 232, expresamente dice: Fuera de los casos previstos en los artculos precedentes, quien tuviere fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derecho, ste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable podr solicitar las medidas urgentes que, segn las circunstancias, fueren ms aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia. De la misma manera lo dispone el Cdigo Procesal de Crdoba en su art. 484. Pues bien, a estas medidas innominadas y no tipificadas apunta la ltima parte del inciso comentado cuando expresa ...y dems providencias cautelares.Ocurre, pues, que hay acciones que no persiguen propiamente el cobro de un crdito en dinero, sino que persiguen, por as decirlo, la cosa misma sobre la que se solicita la anotacin. Por ejemplo, cuando un acreedor de la obligacin de escriturar nacida de unboleto de compraventa (arts. 1184 y 1187, Cd. Civil) decide accionar en contra de su deudor remiso, interpondr previamente una anotacin de litis, para poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el inmueble se encuentra todava en cabeza del vendedor, ste ya ha comprometido en venta el bien y el comprador est intentando el cumplimiento compulsivo de la obligacin. Cualquier tercero que

contrate con ese inescrupuloso vendedor que procura comprometer en venta dos veces su bien caer en el supuesto normado en el art. 594 del Cd. Civil. Advir- Art. Mtase que segn esta norma, que para nosotros conserva plenamente su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese hecho tradicin del bien deber prevalecer el derecho del primero. Ello por efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente trabada que convierte en accipiens de mala fe al ltimo adquirente.Otro tanto debera hacer el accionante por una usucapin (arts. 4015 y 4016, Cd. Civil), para impedir que registralmente se complique su situacin frente al hecho extrarregistral de la posesin. Conocemos casos de titulares regstrales que ya han perdido el dominio por usucapin que, aprovechando la titularidad registral, engaan a un acreedor hipotecando el bien a su favor .Las inhibiciones como medidas precautorias en los Registros Inmobiliarios ingresan a los libros de anotaciones personales, segn prescripcin expresa del art. 30 de la ley 17.801, al igual que los embargos sobre derechos y acciones hereditarios para los que se abren folios personales, vinculndose dichas anotaciones a las matrculas de los bienes del causante que eventualmente podran pasar al patrimonio del deudor embargado.Desde el punto de vista prctico clasificamos las medidas precautorias en impedientes y no impedientes de actos de disposicin. As, por ejemplo, un embargo, que por su naturaleza slo procura inmovilizar una porcin del patrimonio del deudor el que se afectar al pago de la deuda motivo de la accin, no impedir la transferencia del bien, pero el adquirente se ver obligado a abonar el monto por el que se orden la medida, en caso de triunfar el actor en el juicio en el que se trab, o a tolerar la realizacin compulsiva del bien para afrontar su pago. Pero la transferencia dominial es plenamente vlida porque el embargo no constituye una medida precautoria impediente.De igual manera la anotacin de un bien como litigioso (anotacin de litis) no constituye tampoco una medida impediente; slo anoticia al adquirente respecto de la existencia del pleito y la posibilidad de que dicho bien sea excluido del patrimonio del vendedor. En razn de ello, el adquirente deber afrontar las consecuencias en caso de resultar triunfante la accin en la que se trab. Como ya dijimos, ese anoticiamiento coloca al adquirente en situacin de mala fe y le sera a l imposible esgrimir el desconocimiento de la situacin en el momento de la adquisicin, merced a la publicidad conferida a la medida mediante las constancias regstrales .En cambio, hay medidas precautorias que impiden por completo la libertad de disposicin, en razn de lo cual, si el titular dominial lo intenta, el certificado registral del art. 23 anunciar al instrumentador la existencia de la medida por lo que ste no efectivizar el acto. Es el caso de las prohibiciones de innovar (statu quo), que permiten una gama variada de situaciones: prohibicin de disponer, de contratar, de innovar y hasta prohibicin de registrar. Obviamente no todas estas medidas son registrables, al contrario; la gran mayora se refieren a situaciones fcticas que escapan a la actuacin registral y que de no prohibirse cambiaran la naturaleza de la accin. Es el caso del statu quo previsto sustancialmente en el art. 2500 del Cd. Civil, para impedir que una accin de obra nueva sea convertida en una accin de recuperar o de despojo por haber avanzado ya las obras lo suficiente como para haberse perdido la posesin del actor.Por ello debemos distinguir prohibiciones de innovar puramente jurdicas, que suelen ser las que se registran cuando recaen sobre inmuebles o muebles registrables; de las prohibiciones de innovar fsicas o fcticas a las que aludamos en el ejemplo y que impiden que, en los hechos, se sigan produciendo consecuencias daosas en los derechos del solicitante o que puedan cambiar la naturaleza de la accin.

Estimamos que distinguir las impedientes de las no impedientes es fundamental desde el punto de vista instrumental y registral. En primer lugar, porque el instrumentador no podr dar curso a la celebracin de un negocio si la medida es impediente; y en segundo lugar, porque si ello no obstante ocurriese a pesar de la medida impediente pu- blicitada, el registrador debera negar la inscripcin del acto celebra do. Ello en aplicacin del art. 17 de la ley 17.801 que expresamente dispone que: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatibleComo ensea Podetti: La prohibicin de innovar protege el inters de los litigantes de uno y otro o de ambos o cualquiera de ellos, impidiendo se modifique la situacin de hecho, existente en el momento en la cual se decreta; v. gr., que se avance en determinada explotacin o construccin o destruccin o venta de un fruto o producto o mercadera; que se transfiera, grave o de cualquier modo se modifique el estatus jurdico de un bien . Por ello esta medida puede considerarse como la ms tpicamente impediente y estando debidamente publicita- da impedir la registracin de un acto que pretenda burlarla.En cuanto a las inhibiciones, que tambin son mencionadas expresamente por el dispositivo, son igualmente impedientes atendiendo a nuestra clasificacin, dado que el efecto jurdico procurado es evitar que el afectado por la medida pueda disponer de bien alguno registrado.Debe tenerse presente, sin embargo, que esta medida busca slo el valor de los bienes del deudor y no los bienes mismos, por ello la inhibicin es una medida que slo procede en los casos en que el deudor no tiene bienes registrados para embargar . En armona con este concepto, el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin establece, en el art. 228, que: En todos los casos en que habiendo lugar a embargo ste no pudiera hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cumplir stos el importe del crdito reclamado, podr solicitarse contra aqul la inhibicin general de vender o gravar sus bienes, la que se deber dejar sin efecto siempre que presentase a embargo bienes suficientes o diere caucin bastante... Una transcripcin casi textual de la norma nacional puede leerse en el art. 481 del Cdigo Procesal de Crdoba.Otro tema relacionado con el inciso que comentamos son las cuestionadas inhibiciones voluntarias. Ante esta situacin nos encon tramos cuando, a los fines de garantizar un crdito, el deudor decide voluntariamente inhibirse de disponer de los actuales bienes registrados o de los que ingresaran en el futuro.En nuestra opinin, esta posibilidad est completamente vedada al deudor por la norma del art. 2612 del Cd. Civil que establece que: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra l. La idea central del codificador era tratar de mantener la libre circulacin de la riqueza, lo que, como sabemos, manifest de manera expresa en las notas a los arts. 2502 y 2503 del Cdigo Civil. >ataAl estar puntualmente vedado el efecto de la prohibicin de disponer a persona alguna por la norma del art. 2612, lo nico que podra considerarse como efecto favorable al acreedor que as contrate es la posibilidad de accionar por daos y perjuicios en caso de incumplimiento de lo acordado. Pero no creemos que la registracin refuerce dicha posibilidad y, en consecuencia, consideramos intil y totalmente ineficaz la registracin de tales inhibiciones por lo que no deberan admitirse. Tngase presente que aunque los terceros conozcan la existencia de la prohibicin de enajenar convenida

en esos trminos, por estar expresamente reida con la norma del Cdigo Civil, no podra ni tan siquiera considerrselos de mala fe y toda finalidad registral sera en este caso vana, ya que el tercer adquirente esgrimira a su favor el art. 2612 del Cd. Civil y esta norma dara firmeza y validez a su adquisicin.El decr. 2080/80, reglamentario registral de Capital Federal, en su texto original, art. 3Q, inc. d), prohiba expresamente la registracin de las inhibiciones voluntarias en su redaccin originaria, cuando dispona: No se registrarn los documentos ... que contengan restricciones voluntarias de disponer de los bienes particulares o generales, sea que se presenten bajo la denominacin de inhibiciones voluntarias o cualquier otra. Pero en 1999 la norma se modific por decr. 466/99 y actualmente no prev prohibicin alguna. Sin embargo, eso no nos autoriza a suponer que el legislador haya querido permitirlas, dado que la validez o ineficacia de las tales medidas no responde a su posibilidad de registracin, sino al cumplimiento de las normas sustanciales y procesales que le dan fundamento. Por nuestra parte, siempre hemos sostenido que las normas regstrales Lev 17.801deben interpretarse como una herramienta al servicio de las prerrogativas y facultades que proporcionan las normas sustanciales y no como generadoras de un propio efecto50.En la provincia de Santa Fe, su ley reglamentaria registral 6435, en el art. 49, prev la registracin de las inhibiciones voluntarias. Igual ocurre en la provincia de Salta, ley 5148, art. 4e.El proyecto de modificacin global del Cdigo Civil de 1998 contiene una institucin que integrara la nmina de derechos reales y que justamente dara nacimiento a la figura que estamos analizando bajo la denominacin de indisponibilidad voluntaria. As, el art. 2133 del Proyecto define lo que sera ese nuevo derecho real, como ... el derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables en su totalidad o alcuotas, en virtud del cual el constituyente se inhibe, por un plazo que no exceda de cinco aos, para transmitir o constituir a cualquier ttulo derechos reales sobre ellas.... En la Exposicin de Motivos de los proyectistas leemos como fundamento de la norma que: La adopcin de la indisponibilidad voluntaria como nuevo derecho real de garanta fue propiciada por las XV Jomadas de Derecho Civil, de Mar del Plata, de 1995, y tiene como antecedente el xito de las llamadas inhibiciones voluntarias, pese a su falta de sustento legal y consiguientes impotencias operativas. En efecto, en las citadas Jomadas, no slo se propici la implementacin de las inhibiciones voluntarias, a las que ya se las denomina indisponibilidades voluntarias, sino que stas contaron con el apoyo de importante doctrina especializada en los derechos reales, como Alterini y Mariani de Vidal, entre otros. Esta medida adquirira el carcter de derecho real asignndose, como efecto principal en caso de incumplimiento del dueo que enajene la propiedad, un tpico efecto real: la nulidad del acto traslativo51.Otro tema de particular relevancia lo constituyen las inhibiciones en las quiebras, pues, por disposicin expresa de la ley, tienen un r- gimen especial que las abstrae de la caducidad establecida en la norma del art. 37 de la ley 17.801. Pero por tratarse de una diferencia relacionada exclusivamente con la caducidad a la que se refiere el citado artculo estimamos conveniente su tratamiento al comentar dicho dispositivo.c Los establecidos por otras leyes nacionales o provincialesEl inc. c) del art. 22, que estamos analizando, establece en forma genrica la posibilidad de registracin de otros actos que dispongan las leyes. Su importancia radica en que deja abierta la posibilidad de tor- 1 Inar registrable cualquier otra figura o circunstancia que, en un deter- i

minado momento y lugar, el legislador considerare conveniente. No debe perderse de vista que la vastedad del territorio argentino posi- j derla?Meca* eyi mmiLlovers de Resk sostiene que 1.. la inoponibilidad carece de entidad propia como causal independiente de ineficacia de los actos jurdicos... (La inoponibilidad: Es un supuesto independiente de ineficacia de los actos jurdicos, en Estudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espans, p. 524).24 Moisset de Espans, Publicidad registral, 2* ed., p. 185.25 Lpez de Zavala, Curso introductorio al derecho registral, p. 402.

Toda esta discusin se sintetiz en su faz prctica en el plenario Feidman que, aunque ya antiguo para lo avanzado del tema, sigue constituyendo un referente esgrimible por lo coherente de sus pronunciamientos .

En efecto, en dicho pronunciamiento se dijo: El Registro de la Propiedad Inmueble al examinar los instrumentos presentados para su registracin puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposicin de las partes impuestos por el art. 1277 del Cd. Civil. Aesos efectos, podr requerir que en el documento inscribible conste la expresin del asentimiento del cnyuge no disponente, o de la autorizacin judicial; si se tratare de bienes propios de uno de los cnyuges, deber prescindirse del asentimiento siempre que el disponente manifiesta que no se dan los supuestos de radicacin del hogar conyugal y de existencia de menores o incapaces.6 En cuanto al efecto que el acto genereYa habamos adelantado que, entre los aspectos calificables por el registrador tambin estaban los que determinan el efecto jurdico del acto a registrar. As, si el art. 22 en sus tres incisos determina qu actos ingresarn admitidos en los asientos, lgico es suponer como obligacin correlativa en el registrador, examinar el acto con esa ptica.As podremos afirmar que se analizar el documento buscando el efecto jurdico que lo haga admisible, para lo cual se procurar desentraar, entre otros efectos, la trascendencia real del acto cuya ins- cripcin se peticiona. Las declaratorias de herederos, por ejemplo, ! men< que en algunas demarcaciones se registran, en otras podran ser re- ello!chazadas sin anotarse por no cumplir los efectos previstos en el art. los T29; otro tanto pasara con los boletos de compraventa, con los que ya hemos ejemplificado, que si no estn dentro del rgimen que a nivel nacional los hace registrables (leyes 14.005 y 19.724) podran vlidamente no sortear exitosamente la calificacin registral.En materia hipotecaria o, en general, en cualquier derecho real de garanta, como podra serlo el fideicomiso de garanta, hay ciertas modificaciones de los elementos del crdito que no necesariamente repercuten sobre el derecho real accesorio, en cuyo caso, si pretendiese registrarse un documento que genere dichos efectos, el registrador estara facultado para rechazarlo por carecer de la necesaria trasceden- ciareal.c Falta de coincidencia con los asientosEl art. 89 alude a la necesidad de cotejo con el asiento registral. As, todo lo relacionado con el cumplimiento de la especialidad en cuanto al sujeto disponente, el tracto sucesivo y el principio de legitimacin, podrn ser objeto de anlisis por el registrador. Que quien transmita el derecho en el documento presentado sea quien realmente ostenta su titularidad en los asientos, o si son los herederos de ste los que disponen del derecho, que aparezca en el acto acreditada su legitimacin para hacerlo, mediante todos los documentos habilitantes y legitimantes.Igualmente se requerir que el objeto del derecho en nuestro caso, el inm