12. COMPRAVENTA

MINUTA CURSO DE DERECHO CIVIL PROF.: BRUNO CAPRILE BIERMANN. VERSIN AO 2012.

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LA COMPRAVENTA 1

INTRODUCCION:

No cabe duda que es el contrato ms importante, tanto por el rol econmico que

desempea como medio de intercambio de bienes y necesidades como por ser el contrato ms

usual 2

.

No es, sin embargo, el contrato ms antiguo. Le precede con creces el contrato de

permuta. En efecto, para la aparicin de la compraventa fue necesaria la aparicin del dinero

como comn medida de valores. De hecho, pronto veremos que la compraventa se define como el

cambio de una cosa por dinero. 3

De la venta surgi con posterioridad el arrendamiento,

inicialmente concebido como venta de frutos 4

Conviene tener presente que el desarrollo del derecho del consumidor ha importado

profundas modificaciones al mbito de aplicacin de las reglas de la compraventa que contiene el

Cdigo Civil, con sensibles diferencias entre ambas reglamentaciones (ver ley 19.496: fotocopiar

desde ya pues se analizar)

Debemos advertir que el centro de nuestras preocupaciones ser la compraventa en el

derecho interno. Para la compraventa internacional ver la Convencin de Naciones Unidas sobre

la Venta Internacional de Mercaderas, adoptada en Viena en 1980.

CONCEPTO:

Est definida en el art. 1.793 (de memoria). La misma disposicin define el "precio".

En trminos ms simples podemos decir que es el cambio de una cosa por dinero. Si se

trata del cambio de una cosa por otra cosa estaremos en presencia de un contrato diverso: la

permuta.

El art. 1.794 ayuda a precisar si se trata de un contrato de compraventa o de permuta en el

caso en que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. Ese artculo dispone que se

entender permuta si la cosa vale ms que el dinero y venta en el caso contrario.

En realidad la distincin carece de mayor relevancia puesto que segn el art. 1.900 las

normas aplicables a la permuta son las mismas que rigen para la compraventa.

Debemos advertir desde ya que el legislador al definir el contrato de compraventa seal

que el vendedor "se obliga a dar una cosa". Sabemos que las obligaciones de dar son aquellas que

consisten en la transferencia del dominio o en la consititucin de un derecho real. Ms adelante,

al estudiar la obligaciones del vendedor, veremos que se ha criticado por cierta doctrina esa

expresin del art. 1.793 puesto que seala que el vendedor no se obliga a transferir el dominio de

la cosa, sino tan slo a poner al comprador en posesin tranquila y pacfica de la cosa vendida 5

.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1.- Es un contrato consensual: Art. 1.801, salvo las excepciones que el mismo artculo seala

en su inciso 2.

2.- Es un contrato bilateral: ambas partes resultan obligadas. Sin perjuicio de otras

obligaciones que las partes puedan asumir, a lo menos debern concurrir la del vendedor de

entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio.

3.- Es un contrato oneroso.

4.- Por regla general es un contrato conmutativo: decimos por regla general puesto que


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excepcionalmente puede ser aleatorio, como lo indica el art. 1.813 respecto de la venta de las

cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando aparece claramente que se ha

vendido la suerte.

5.- Es principal.

6.- El contrato de compraventa puede ser civil o mercantil. La distincin tiene importancia

para determinar las normas legales aplicables: la compraventa civil se rige por el C.C. y la

compraventa mercantil se rige por las normas del Cdigo de Comercio y supletoriamente por las

normas del C.C. La compraventa ser mercantil en los casos que seala el art. 3 n1 y 2 del

C.C.O. (que se estudiarn en derecho mercantil) 6

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Sabemos que en todo negocio jurdico se distinguen elementos esenciales, de la naturaleza

y accidentales. Sabemos tambin que existen elementos esenciales genricos y especficos. Los

elementos esenciales especficos de la compraventa son la cosa y el precio.

En la compraventa, al igual que en todo negocio jurdico, debe haber consentimiento de

las partes, respecto del cual ser necesario hacer algunas precisiones. All analizaremos las

solemnidades que la ley impone en ciertos casos al contrato de compraventa (no olvidemos que

tratndose de actos solemnes, la nica forma de manifestar el consentimiento es mediante el

cumplimiento de la solemnidad).

Por ltimo, la ley ha establecido ciertas normas especiales en cuanto a la capacidad para

celebrar este contrato.

Recapitulando, analizaremos:

I.- El consentimiento de las partes y las formalidades del contrato de compraventa.

II.- La cosa.

III. El precio.

IV.- La capacidad de las partes.

I EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES; FORMAS DE LA COMPRAVENTA.

La compraventa es, por regla general, un contrato consensual art. 1.801 inc. 1.

En principio, nadie est obligado a vender y nadie est forzado a comprar. Sin embargo,

las leyes de libre competencia y de proteccin al consumidor imponen excepciones a la primera

regla.

Por otra parte, en el derecho comparado es frecuente conceder, particularmente al

consumidor tratndose de ventas a domicilio o por correspondencia, un derecho de retractacin o

incluso un perodo de reflexin antes de que el contrato se entienda perfecto, el cual fue

incorporado en la legislacin sobre proteccin al consumidor por la ley 19.995 7.

El acuerdo de voluntades debe recaer sobre la cosa y el precio.

Excepcionalmente, el contrato de compraventa es solemne. 8

La doctrina acostumbra clasificar las solemnidades del contrato de compraventa en

solemnidades legales y voluntarias. Las primeras las establece la ley y las segundas los

contratantes. Entre las primeras se distingue entre las solemnidades ordinarias y especiales.

1.- SOLEMNIDADES LEGALES ORDINARIAS.

Est constituida por la exigencia de escritura pblica para la "venta de los bienes races,

servidumbres y censos, y la de una sucesin hereditaria" art. 1.801 inc. 2.

En este caso la solemnidad constituye la nica forma de manifestar la voluntad, de modo

que su omisin importa la falta de voluntad o consentimiento del negocio. Adems, la escritura

pblica es la nica forma de probar la compraventa art. 1.701.

La exigencia se justifica por la importancia que la ley asigna a los bienes inmuebles.

Su omisin se sanciona con la inexistencia o con la nulidad absoluta, segn la teora que


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se acoja.

Debemos precisar que la exigencia de la escritura pblica es solamente aplicable a la venta

de inmuebles por naturaleza. La venta de inmuebles por adherencia o por destinacin y de los

bienes muebles por anticipacin es consensual: art. 1801 inc. 3 y 571.

Otras disposiciones legales han sealado el carcter solemne de otros contratos de

compraventa, v. gr., la venta de los derechos de aprovechamiento de aguas, la venta de inmuebles

regidos por la ley de copropiedad inmobiliaria (art. 11 ley 19.537).

Tratndose de bienes races, la compraventa est perfecta desde el otorgamiento de la

escritura pblica. La inscripcin en el Conservador competente no es solemnidad de la

compraventa sino la forma de efectuar la tradiccin; ntese que se trata del cumplimiento de la

obligacin derivada de un contrato que ya est perfecto. Si la tradicin fuera solemnidad del

contrato de compraventa se dara el absurdo que mientras ella no se efectuara el contrato no

estara perfecto, sera nulo absolutamente, por lo que jams podra exigirse compulsivamente el

cumplimiento de la obligacin de efectuar la tradicin.

Procedimiento especial de escrituracin para ventas: escritura privada firmada ante notario

y protocolizada dentro de cierto plazo

Ciertas leyes especiales (art. 68 ley 14.171; ley 16.392; artculo 61 de la Ley N 16.391)

han dispuesto que la compraventa de ciertos inmuebles, fundamentalmente viviendas sociales o

bienes races acogidos a los sistemas de subsidio habitacional, se efecta mediante escritura

privada firmada ante notario y protocolizada dentro del plazo de treinta das siguientes a su

suscripcin. Las formalidades especiales alcanzan tambin a la inscripcin: no se efecta

mediante un extracto del ttulo sino mediante su agregacin o transcripcin ntegra (D.L. 2833 de

1979, modificado por ley 18.591).

2.- SOLEMNIDADES LEGALES ESPECIALES.

Se exigen en atencin a las circunstancias en que se celebra el contrato o a la capacidad o

estado de las personas que intervienen como partes.

Entre stas se cuentan:

2.1) La exigencia de que la venta se haga en pblica subasta:

La venta en pblica subasta puede ser voluntaria o forzada 9

.

a) La venta voluntaria en pblica subasta: 10

En stas la iniciativa de la venta depende del vendedor (no est obligado a vender); lo que

ocurre es que si decide hacerlo, la ley, en proteccin de ciertos intereses, lo obliga a vender

mediante pblica subasta.

As ocurre en los casos contemplados en los arts.: 88, 394, 487, 630, 1.294. del C.C.

Estas ventas debern efectuarse conforme a las normas contenidas en el ttulo XI del Libro

IV del C.P.C., que la regula entre los actos judiciales no contenciosos.

La escritura de compraventa deber ser suscrita por las partes, no por el juez, a diferencia

de lo que ocurre en las ventas forzadas. En efecto, el juez interviene tan solo para mayor

solemnidad del acto en lo relativo a la fijacin del precio de venta, pero no tiene la representacin

legal del vendedor, como ocurre en las ventas forzadas.

b) La venta forzada en pblica subasta: 11


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Se produce cuando el juez ordena la venta de bienes del deudor a peticin de sus

acreedores, con el objeto de que stos se paguen con el producto de esa venta. Ver arts. 671 inc 3;

2465; 2.397; 2.414.

Se aplican tanto a bienes muebles como a los inmuebles, an cuando existen diferencias

procesales importantes segn se trate de una u otra naturaleza de bienes.

Estas ventas estn sujetas a una serie de formalidades, que se analizarn en seguida. Se

advierte que se analizarn las formalidades generales que dispone el C.P.C. puesto que ciertas

ventas forzadas estn sujetas a reglas especiales: ej.: el juicio especial hipotecario de la Ley

General de Bancos.

- Tasacin del inmueble art. 482 y 485 C.P.C.

- Bases para la subasta.

- Publicacin de avisos art. 489 C.P.C.

- La pblica subasta: ver art. 485 y stes del C.P.C., especialmente los arts. 495, 496 y 497. 12

De todo lo actuado en el remate se levantar un acta, el acta de remate, que ser firmada

por el juez, el subastador y el secretario. Tratndose de bienes races, el acta debe extenderse en el

registro que lleva al efecto el secretario (anlisis de la prctica en tribunales de levantar el acta en

el expediente y luego transcribir copia al libro de remates).

La venta se reputa perfecta desde que las partes han suscrito el acta de remate: "el acta

valdr como escritura pblica para el efecto" del art. 1.801 inc 2 del C.C.. 13

Lo anterior se entiende "sin perjuicio de otorgarse dentro de tercero da la escritura

definitiva con insercin de los antecedentes necesarios y con los dems requisitos legales". En

consecuencia, an cuando la venta est perfecta con las suscripcin del acta de remate, para los

efectos de la inscripcin (tradicin) en el Conservador de Bienes Races competente se requiere la

escritura pblica art. 497 C.P.C..

Es frecuente que en las bases de remate se establezca un plazo superior a los tres das; en

su tiempo se discuti la legalidad de este procedimiento.

-- La "escritura ser suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del

vendedor, y se entender autorizado el primero para requerir y firmar por s solo la inscripcin en

el Conservador, an sin mencin expresa de esta facultad".

Sabemos que la tradicin es una convencin, de modo que requiere el consentimiento del

tradente y adquirente. Es por ello que en principio la inscripcin en el C.B.R. debiera ser firmada

por ambas partes, salvo que una de ellas hubiera facultado a la otra para requerir y firmar las

inscripciones. Sabemos tambin que en doctrina se discute la naturaleza jurdica de esa clusula,

de lo cual dependern los efectos en caso de muerte, incapacidad o retractacin del tradente o

adquirente. En el caso del art. 497 del C.P.C. no se presentan esos inconvenientes, puesto que es

la ley la que faculta para inscribir.

En cuanto al alcance de la representacin del juez, se ha resuelto que el mandato legal se

entiende conferido no slo para la suscripcin de la escritura pblica y la entrega jurdica del

inmueble, sino tambin para la entrega material. En consecuencia, en el mismo juicio ejecutivo el

comprador podr pedirle al juez le conceda la fuerza pblica para desalojar el inmueble.

-- Se discute la naturaleza jurdica de la venta forzada:

Para algunos, se trata de un verdadero contrato de compraventa suscrito por el juez en

representacin del deudor 14

.

Otros critican esta calificacin. Argumentan que en la venta forzada no existe el

consentimiento del deudor, quien obviamente no quiere la enajenacin, de modo que no podemos

hablar de contrato. Plantean que la venta forzada no es ms que la expresin del imperio de la ley.

Los partidarios de la primera tesis contestan que en la venta s existe consentimiento del

deudor, pero que ste fue dado al contraer la obligacin, no en el momento de la ejecucin. En

efecto, el deudor, al contraer la obligacin, saba que en virtud del derecho de prenda general todo


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su patrimonio estaba afecto al cumplimiento de esa obligacin, de modo que en ese instante

consinti en la venta forzada para el caso en que no pagara oportunamente.

-- Se afirma que antes de suscribir el acta de remate, el subastador puede desistirse del

contrato, perdiendo la caucin que se haba exigido 15

.

Suscrita el acta de remate, el contrato de compraventa est perfecto, de modo que no

puede retractarse por su sola voluntad. Si el subastador se arrepiente y se niega a firmar el

contrato definitivo de compraventa, el deudor puede: a) pedir el cumplimiento, vale decir, que se

obligue a suscribir el contrato definitivo (para esos efectos el acta de remate constituira ttulo

ejecutivo, segn la doctrina mayoritaria); o b) estimar que el contrato ha caducado y hacer

efectiva la caucin. 16

-- La venta forzada en pblica subasta tiene un carcter mixto, tanto procesal como civil.

En qu oportunidad y por qu va se puede reclamar de los vicios de que adolezca la

compraventa?. 17

Los vicios de carcter procesal (por ejemplo: no se hicieron los avisos, no se respet la

tasacin) slo pueden reclamarse dentro de los lmites del proceso (in lmine litis), alegando la

nulidad procesal por la va incidental o mediante otro recurso.

Los vicios civiles o de fondo podrn invocarse mediante la accin de nulidad planteada en

un juicio declarativo.

2.2) La autorizacin judicial:

En determinados casos, fundamentalmente para la proteccin de personas incapaces, la ley

exige que la venta de los bienes de stos cuente con autorizacin judicial.

As ocurre, por ejemplo, en los casos de los arts. 254, 393, 394, 484, 489. 18

19

La autorizacin judicial se solicitar conforme a las normas del Ttulo X, Libro IV, del

C.P.C.: se trata de un acto judicial no contencioso.

Debe recordarse que hasta la entrada en vigor de la ley 18.802, de 09/06/1989, el art. 1754

exiga autorizacin judicial para la venta de los bienes races propios de la mujer. La ley citada

confiri plena capacidad a la mujer casada en sociedad conyugal. La actual redaccin del art.

1754 contempla an la autorizacin judicial para suplir el consentimiento de la mujer cuando sta

se hallare imposibilitada de manifestar su voluntad 20

.

3.- SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS:

Hemos empleado la expresin "solemnidades voluntarias" por estar notoriamente

difundida en el lenguaje forense, no obstante ser incorrecta, puesto que slo la ley puede

establecer solemnidades.

Las partes, conforme al principio de la autonoma de la voluntad, pueden determinar la

exigencia de ciertas formalidades para que el negocio se repute perfecto.

En materia de compraventa lo regula el art. 1.802. Ver tambin el art. 1921. La

disposicin establece que opera solamente para la venta de cosas no comprendidas en el art. 1.801

inc. 2.

Vemos que el efecto de la omisin de la formalidad establecida por las partes es diverso al

de la omisin de una solemnidad establecida por la ley. Ya dijimos que si se omite la solemnidad

el negocio es inexistente o nulo absolutamente. Si se omite la formalidad prevista por las partes,

cualquiera de ellas podr retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la

entrega de la cosa vendida.

LAS ARRAS: ARTS. 1.803 AL 1.805 21

.

Las arras pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad: a) sirven como garanta de


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la celebracin o ejecucin del contrato; y b) se dan como parte del precio o en seal de quedar las

partes convenidas.

a) Art. 1.803: en este caso se entiende que casa uno de los contratantantes podr retractarse;

el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas 22

.

La facultad de retractarse no es indefinida; el lmite est sealado por el art. 1.804.

b) En este caso el contrato de compraventa ya est perfecto. Las arras no permiten retractarse

del contrato; constituyen un medio de prueba de su celebracin. Para que estemos en este caso es

necesario que las partes lo hayan convenido expresamente y que dicho convenio conste por

escrito 23

.

LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA: ART. 1806.

Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras

solemnidades de la venta sern de cargo del vendedor.

Se trata de una norma supletoria de la voluntad de las partes "a menos de pactarse otra

cosa".

II LA COSA VENDIDA.

Constituye el objeto del contrato de compraventa, de modo que debe cumplir con todos

los requisitos propios del objeto como requisito de existencia de los negocios jurdicos, a saber,

que sea comerciable, que la cosa exista o se espere que exista, y que sea determinada o

determinable art. 1.461.

El objeto debe cumplir con ciertos requisitos especficos propios del contrato de

compraventa, requisitos sealados en el prrafo 4 del ttulo XXIII del Libro IV del C.C. "De la

cosa vendida". Estos requisitos especficos son:

1.- Debe ser una cosa comerciable: art 1.810.

2.- Debe ser una cosa que singular y determinada: art 1.811.

3.- Debe existir o esperarse que exista: art 1.813 y 1.814.

4.- No debe pertenecer al comprador: art 1.816.

1.- DEBE SER UNA COSA COMERCIABLE: ART 1.810.

Sabemos que en nuestra legislacin, para que exista enajenacin, se requiere de la

dualidad ttulo-modo. Con el contrato slo surgen derechos personales; una vez que opere el

modo se habr transferido el dominio u otro derecho real, se habr hecho ajena una cosa.

Segn lo anterior, bien pudiera pensarse que si el Cdigo prohibe la enajenacin de ciertas

cosas, nada impide celebrar a su respecto el contrato de compraventa, puesto que sta no es

enajenacin.

Sin embargo, el art. 1.810 dispone que "Pueden venderse todas las cosas corporales o

incorporales cuya enajenacin no est prohibida por ley".

En consecuencia, si est prohibida la enajenacin, tambin est prohibida la compraventa,

y si de hecho se celebra, ser nula absolutamente.

El art. 1.810 es aplicable nica y exclusivamente a las normas prohibitivas. Si la norma

que impide la enajenacin es imperativa, la compraventa de esa clase de cosas es perfectamente

vlida (recordemos la discusin que se produca al interpretar el art. 1.464 en relacin con el art.

1.810, puesto que mientras segn algunos la remisin del art. 1.810 al 1.464 es total, para otros es

solamente a los n 1 y 2, puesto que los n 3 y 4 son normas imperativas).

2.- DEBE SER COSA SINGULAR Y DETERMINADA.


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El art. 1.461 exige que la cosa debe ser determinada, ya sea en especie o en forma

genrica, o determinable.

Adems, segn el art. 1.811, la cosa debe ser singular. La venta de una universalidad

jurdica es, por regla general, nula absolutamente. La excepcin es la venta del derecho real de

herencia (que recae sobre una universalidad) y que es perfectamente vlida, puesto que la propia

ley la permite: arts. 1.801 inc. 2 y 1.909.

La norma impide la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se

venda el total o una cuota: se justifica puesto que ello importara privar a una persona de su

patrimonio, que en la concepcin clsica, seguida por el cdigo, es un atributo de la personalidad 24

.

El mismo artculo permite la venta de todos los bienes de una persona, an siendo todos,

siempre que se inventaren y que la venta se haga por escritura pblica.

3.- LA COSA DEBE EXISTIR O ESPERARSE QUE EXISTA:

Segn el art. 1.461 pueden ser objeto de la obligacin no slo las cosas que existen, sino

las que se espera que existan.

Se puede negociar sobre cosa presente o sobre cosa futura.

a) Cosa presente:

Si al tiempo de perfeccionarse el contrato la cosa se supone existente y no existe, no

produce efecto alguno. La compraventa ser nula absolutamente por falta de objeto art. 1.813.

Si faltaba una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato, el

comprador puede a su arbitrio escoger entre desistirse del contrato o darlo por subsistente,

abonando el precio a justa tasacin.

El conocimiento o ignorancia de las partes en orden a que la cosa no exista no influye en

la validez del contrato de compraventa, pero puede generar la obligacin de indemnizar los

perjuicios que resulten a la contraparte: art. 1.814 inc. 3.

b) Cosa futura:

En este caso la cosa no existe, pero se espera que exista. Puede revestir dos formas:

-- Puede ser un negocio condicional, sujeto a la condicin suspensiva de que la cosa llegue a

existir: si la cosa llega a existir, se habr cumplido la condicin, y el negocio producir todos sus

efectos, como si fuera puro y simple. De lo contrario, la condicin habr fallado, y entenderemos

que le negocio jams existi.

Ejemplo:

-- Puede ser un contrato puro y simple y aleatorio. Lo ser cuando las partes as lo expresen

o cuando por las estipulaciones del contrato aparezca que se compr la suerte.

En este caso la compraventa siempre tendr objeto, an cuando la cosa futura no llegue a

exitir; el objeto del negocio ser el alea o la suerte.

Ejemplo:

4.- LA COSA NO DEBE PERTENECER AL COMPRADOR: ART. 1816.

La compra de cosa propia no vale. Ese contrato sera nulo absolutamente puesto que

carecera de causa. 25

OTROS ASPECTOS A ANALIZAR EN RELACION A LA COSA VENDIDA:

ARTICULO 1.812:


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Esta norma se relaciona con la comunidad, estudiada en el curso de Derecho Civil I.

Nos remitimos a lo entonces estudiado. Nos basta sealar que se discute si se refiere a la

venta de una cuota en una cosa singular o si comprende tambin la enajenacin de una cosa que

forma parte de una universalidad.

ARTICULO 1.816 INC 2 y 3.

Regula la suerte de los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta y de los frutos

naturales y civiles que la cosa produzca con posterioridad a la venta: pertenecen al comprador,

salvo que se hubiere estipulado un plazo o condicin para la entrega de la cosa.

LA VENTA DE COSA AJENA: ART. 1.815.26

El art. 1.815 dispone: "..." (de memoria).

Sabemos que en nuestro derecho de los contratos slo surgen derechos personales. Para la

creacin de un derecho real se requiere la dualidad ttulo-modo.

Con el contrato de compraventa slo nace para el comprador el derecho a exigir la entrega

o tradicin y para el vendedor el derecho a exigir el pago del precio. Una vez que opera el modo

de adquirir se extingue el derecho personal y nace el derecho real.

Ya hemos anunciado que, segn la tesis mayoritaria, en virtud del contrato de

compraventa no se obliga a transferir el dominio sino a entregar la posesin tranquila y pacfica

de la cosa al comprador, de modo que nada obsta a que la venta de cosa ajena sea vlida. Ms

adelante, al analizar las obligaciones del vendedor volveremos sobre este punto.

Por ltimo, digamos que en esta materia el redactor se apart del Cdigo Civil Francs,

segn el cual el contrato de compraventa produce un efecto real, vale decir, transfiere el dominio

y sigui el Derecho Romano Bonitario. Tambin se apart del Cdigo de Napolen pues en ste

la venta de cosa ajena es nula.

HIPOTESIS DE VENTA DE COSA AJENA:

Debemos precisar en qu casos estaremos en presencia de una venta de cosa ajena:

a) Si el disponente se da por dueo de la cosa;

b) Si el disponente se atribuye la representacin del dueo y no la tiene, lo que puede ocurrir:

- porque efectivamente no era representante;

- ya que aunque era representante, se excedi en sus facultades: su poder no le permita

realizar el negocio dispositivo; 27

- porque el poder era nulo;

- porque obr despus de expirado el mandato 28

.

En relacin a estas hiptesis debe tenerse presente el art. 704 n 2.

Algunas hiptesis que dan lugar a ventas de cosa ajena:

- El DL 2695.

- Herederos que obtienen la posesin efectiva y luego ocurre que se omiti a un heredero o

que la sucesin era testada y se obtuvo la posesin efectiva como intestada.

- Fraudes de ventas falsificando identidad del vendedor 29

EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA:

1.- Efectos respecto del dueo de la cosa:

El contrato de compraventa es inoponible al verdadero dueo de la cosa. Se trata de uno

de los casos de inoponibilidad por falta de concurrencia (el contrato no puede afectar al dueo

pues ste no concurri con su voluntad a su formacin).


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El dueo podr ejercer la accin reivindicatoria mientras el comprador no adquiera el

dominio por prescripcin adquisitiva 30

.

Ese es el sentido que debe atribuirse a la frase final del art. 1.815 "sin perjuicio de los

derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo". Algunos

han criticado la redaccin, sealando que da la idea de que el derecho de dominio se extingue por

el transcurso del tiempo, en circunstancias que sabemos que se trata de un derecho perpetuo, que

no se extingue por el no uso o no ejercicio por su titular. Slo se extinguir cuando otro adquiera

el dominio por prescripcin.

2.- Efectos entre las partes contratantes:

a) Efectuada la tradicin, el comprador no adquiere el dominio de la cosa vendida, puesto

que nadie puede transferir ms derechos que los que tiene. El comprador slo adquiere los

derechos transmisibles del tradente sobre la cosa art. 682 C.C.

Sin embargo el comprador queda en posesin de la cosa lo cual le habilita para adquirir el

dominio por prescripcin.

b) Si por ser ajena la cosa el vendedor no puede realizar la entrega de la cosa, habr

incumplido su obligacin (sea que se estime que su obligacin es transferir el dominio o colocar

al comprador en posesin tranquila y pacfica de la cosa), de modo que el comprador puede

demandar el cumplimiento o la resolucin con indemnizacin de perjuicios.

c) Surge la interrogante: si despus de efectuada la entrega el comprador se percata de que la

cosa vendida no perteneca al vendedor sino a un tercero, qu acciones tiene derecho a entablar?.

Se discute en doctrina. La solucin depender de la postura que se adopte en orden a cual

es la obligacin que tiene el vendedor en el contrato de compraventa.

Si se estima que la obligacin es la de transferir el dominio, el vendedor habr incumplido

con su obligacin, de modo que el acreedor podr pedir la resolucin del contrato ms

indemnizacin de perjuicios, basado en el art. 1.489. Hemos descartado el cumplimiento forzado

pues ste ser generalmente imposible, puesto que el vendedor no estar en condiciones de

cumplir sin la anuencia de un tercero, el verdadero dueo.

En cambio, si se estima que la obligacin del vendedor es la de colocar al comprador en

posesin tranquila y pacfica de la cosa comprada, an cuando la cosa pertenezca a un tercero el

vendedor ha cumplido cabalmente su obligacin, de modo que no procede la accin resolutoria 31

Una situacin similar se plantea en el caso que el vendedor se haya obligado a transferir el

dominio libre de gravmenes y la cosa estaba afecta a ellos. En ese caso tendr especial relevancia

los trminos en que se redact el contrato de compraventa.

d) Si despus de entregada la cosa el comprador es demandado de reivindicacin por el

verdadero dueo de la cosa, el comprador podr citar de eviccin a su vendedor a fin de que

concurra a defenderlo en el pleito y le indemnice en caso que se produzca la eviccin 32

.

VENTA DE COSA AJENA RATIFICADA POR EL DUEO: ART. 1818.

Si el dueo ratifica con posterioridad la venta, se entender que el comprador adquiri el

dominio desde la fecha de la tradicin 33

.

La norma consagra que adquiere el dominio con efecto retroactivo (se retrotrae desde la

fecha de la ratificacin a la fecha de la tradicin).

Se critica al art. 1.818 el sealar que "confiere al comprador los derechos de tal desde la

fecha de la venta", puesto que slo los adquiere desde la fecha de la tradicin.

SI EL VENDEDOR ADQUIERE CON POSTERIORIDAD EL DOMINIO: ART 1.819 Y 682

INC. 2.


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Si el vendedor adquiere con posterioridad a la tradicin el dominio de la cosa se entiende

que lo transfiri al comprador desde el momento de la tradicin.

Se critica esta norma puesto que da lugar a una superposicin de dominios: en efecto,

durante el periodo que corre desde el contrato de compraventa hasta la ratificacin se entendera

que tanto el comprador como el dueo tuvieron el dominio de la cosa 34

.

III EL PRECIO.

CONCEPTO:

"Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida" art. 1.793. 35

REQUISITOS:

1.- El precio debe estipularse en dinero:

As se desprende de la definicin.

Si no se pacta en dinero habr otro contrato, pero no compraventa.

Sin embargo, nada impide que el precio se estipule en dinero y se pague con otra cosa.

Estaremos frente a una dacin en pago o una novacin por cambio de objeto.

Interrogante: validez del contrato de compraventa en que el precio se pacta en Unidades

de Fomento.

2.- El precio debe ser real:

Lo anterior significa que "debe existir efectivamente una suma de dinero que se pague a

cambio de la cosa" 36

.

En definitiva, no basta con fijar, declarar una cantidad; se requiere que el precio sea real.

No puede ser ficticio o irrisorio.

No cumple con este requisito: a) el precio simulado; y b) el precio irrisorio o ficticio. 37

No debemos confundir las nociones de precio irrisorio con precio injusto.

Cuando hablamos de precio irrisorio o ficticio existe tal desproporcin entre el valor de la

cosa y el precio pactado que en definitiva no hubo precio; la compraventa ser nula

absolutamente por falta de este requisito.

En cambio, la nocin de precio injusto se relaciona con la figura de la lesin enorme:

existe una desproporcin matemtica con el valor de la cosa y se sanciona con la reduccin o con

la nulidad relativa art. 1.888 y stes.

3.- El precio debe ser determinado o determinable.

Lo normal es que lo determinen las partes art. 1808 inc. 1. Su determinacin no puede

dejarse al arbitrio de uno de los contratantes art. 1.809 inc. 2 38

.

Ver 1.808 inc. 2

Tambin puede entregarse su determinacin a un tercero: art. 1.809 inc. 1. Este tercero es

un mandatario de las partes. Se trata de una compraventa condicional, sujeta a la condicin de que

el tercero determine el precio 39

.

En relacin a este punto debe tenerse presente la evolucin de la jurisprudencia francesa

acerca de la determinacin del precio en los contratos marco de distribucin (Ver copia artculo

objeto entregada por el profesor).

IV CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.


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Desde luego se aplican las normas generales de capacidad para contratar, contenidas en

los arts. 1.447 y stes del C.C..

En los arts. 1.795 y sgtes. se contienen ciertas normas especiales de capacidad para el

contrato de compraventa. Se trata en general de ciertas incapacidades particulares que consisten

en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos art. 1.447

inc. 4.

Analizaremos separadamente las normas de los arts. 1.795 y stes. Veremos que algunas de

esas normas sealan prohibiciones para comprar, otras para vender, y otras para comprar o

vender.

ART. 1.795:

Repite la norma del art. 1.446.

ART. 1.796 (de memoria):

Su infraccin ocasiona la nulidad absoluta: art. 10, 1.466 y 1.796.

Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente. No

importa el rgimen patrimonial a que estn afectos los cnyuges (sociedad conyugal, separados

total o parcialmente de bienes, participacin en los gananciales), la venta ser siempre nula, salvo

que estn separados judicialmente.

La norma prohbe el contrato de compraventa. La prohibicin se aplica tambin al

contrato de permuta, en virtud de los dispuesto en el art. 1.899 y 1.900. Se trata de una

prohibicin, en consecuencia se debe aplicar en forma restringida (slo para el contrato para el

cual la ley la establece) e interpretarse restrictivamente. Es por ello que se ha resuelto que la

dacin en pago entre cnyuges es perfectamente vlida 40

.

La norma se justifica puesto que mediante ella 41

:

a) Se protege a las partes: el matrimonio importa tal afinidad de caracteres que es natural la

influencia del uno sobre el otro para otorgar el contrato. La manifestacin de voluntad no sera

enteramente libre.

b) Se protege a los terceros: mediante un contrato de compraventa entre ellos los cnyuges

podran eludir la persecucin de sus acreedores.

c) Se protegen los derechos de los herederos, los que podran ser privados de las

asignaciones forzosas por esta va.

Es nulo el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria

potestad:

Las causales de emancipacin estn contempladas en los arts. 266 y stes. 42

43

La venta entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad ser vlida si lo vendido es

un bien perteneciente al peculio profesional o industrial del hijo. En efecto, segn el art. 246

respecto de esos bienes el hijo se mira como mayor de edad, de modo que a su respecto no es hijo

de familia. En todo caso, la enajenacin deber contar con autorizacin judicial, segn el art. 246

en relacin con el art. 255.

Segn el art. 31 de la ley 7.613 y la ley 18.703, se prohibe el contrato de compraventa

entre el adoptante y el adoptado 44

.

Antes de la ley 19.585 se entenda que el contrato de compraventa entre el padre o madre

y el hijo natural era perfectamente vlido, pues el hijo natural no estaba sujeto a patria potestad.

La situacin hoy da ha variado.

ART 1.797:

La norma consagra una prohibicin para vender.

Es aplicable a los funcionarios pblicos, que slo pueden obrar dentro del mbito de sus


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atribuciones. Recordemos el adagio que seala que en derecho privado se puede hacer todo lo que

no est expresamente prohibicos, en cambio en derecho pblico slo se puede realizar lo que est

expresamente permitido.

La contravencin de esta norma se sanciona con la nulidad art. 4 C.P.E.

ART 1.798

Se relaciona con los arts. 321 y 481 del C.O.T.

La prohibicin aplicable a los jueces, abogados, procuradores o escribanos exige: a) que se

trate de bienes en cuyo litigio han intervenido, de cualquier forma; b) que se vendan a

consecuencia de dicho litigio; c) an cuando la venta se haga en pblica subasta.

ART. 1.799:

La remisin debe entenderse hecha al art. 412. El art. 412 inc. 1, aplicable a la venta de

bienes muebles, contiene una norma imperativa: se permite la venta cumpliendo con las

condiciones que la norma seala. El art. 412 inc. 2, aplicable a la venta de bienes races, contiene

una norma prohibitiva.

ART. 1.800

El art. 2.144 se aplica a los mandatarios, a los sndicos de quiebra, y a los albaceas 45

.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE VENTA.

El contrato de compraventa puede ser puro y simple o sujeto a modalidad, segn las reglas

generales, art. 1.807.

Se acostumbra mencionar tambin en este captulo la venta a prueba, regulada en el art.

1.823, y la venta de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida: art. 1.821 y 1.822.


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EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera para

las partes.

Son de la esencia del contrato de compraventa la obligacin del vendedor de entregar la

cosa y la del comprador de pagar el precio.

Existen otras obligaciones de la naturaleza del contrato: la del saneamiento de la eviccin

y de los vicios redhibitorios.

Las partes pueden acordar las obligaciones accidentales que estimen pertinentes.

I.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

Las seala el art. 1.824 (de memoria): la entrega o tradicin y el saneamiento de la cosa

vendida.

A.- La entrega o tradicin:

Al comentar la definicin legal del contrato de compraventa, contenida en el art. 1.793,

dijimos que se discute en doctrina cul es la obligacin que asume el vendedor: transferir el

dominio de la cosa o slamente a entregar la cosa y procurarle una posesin tranquila y pacfica

de la misma.

La discusin es de evidente aplicacin prctica, pues de ello depender si el comprador

podr o no ejercer la accin resolutoria en caso que se le haya vendido una cosa ajena (ver los

efectos entre las partes contratantes estudiados a propsito de la venta de cosa ajena).

A continuacin veremos someramente los trminos en que se plantea la controversia 46

:

1.- Para la doctrina tradicional (Arturo Alessandri y otros), la obligacin del vendedor no es

transferir el dominio sino la de entregar de la cosa, de procurar al comprador la posesin tranquila

y pacfica de la cosa.

Se fundamentan en que:

a) En nuestra legislacin la venta de cosa ajena vale (art. 1.815) 47

.

b) Del art. 1824, que dispone que las obligaciones del vendedor son la entrega o tradicin,

deducen que en realidad la obligacin del vendedor es efectuar la entrega, es decir, colocar al

comprador en posesin de la cosa vendida. Por lo mismo, critican el art. 1793 cuando dispone que

el vendedor se obliga a dar y la referencia a la tradicin en el art. 1824. En cierta forma,

afirman que si el vendedor es el dueo de la cosa vendida, al efectuar la tradicin transferir el

dominio de sta. En caso contrario, por la tradicin slo deja en posesin al adquirente, lo que le

habilita para adquirir por prescripcin (arts. 682 y 683). 48

c) La accin resolutoria carece de toda utilidad, puesto que mientras no sea demandado por

el verdadero dueo puede continuar gozando de la cosa; y si es demandado, puede hacer efectiva

la obligacin de eviccin de su vendedor, para que concurra a defenderlo al juicio, y si se produce

la eviccin, le indemnice 49

d) En esta materia don Andrs Bello sigui al derecho romano bonitario, para el cual la

obligacin del vendedor es la de procurar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa

vendida.

2.- En contra se ha sostenido por la mayora de los autores contemporneos que la obligacin

del vendedor es la de transferir el dominio de la cosa (Ver Negocios Jurdicos sobre Cosa Ajena,

Ramn Domnguez Aguila, en Estudios n4, Universidad de Concepcin):


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a) La finalidad social y econmica de la compraventa es la de trasferir el dominio. De hecho,

cuesta explicar a los legos que la venta de cosa ajena vale, puesto que mediante la compraventa lo

que pretenden es adquirir el dominio de la cosa.

b) Es perfectamente posible conciliar que la obligacin del vendedor sea transferir el

dominio de la cosa con la validez de la venta de cosa ajena (as ocurre en algunas legislaciones

extranjeras). Una cosa es que la venta de cosa ajena sea vlida y otra muy distinta es que el que

venda una cosa ajena cumpla con sus obligaciones. No puede confundirse las condiciones para el

perfeccionamiento o validez del contrato con sus efectos, es decir, con las obligaciones que

surgen del mismo contrato.

c) El art. 1.793 seala expresamente que la obligacin del vendedor es la de dar la cosa

vendida, y sabemos que las obligaciones de dar son las que consisten en la transferencia del

dominio o en la constitucin de un derecho real. El art. 1824 corrobora esta idea al disponer que

la obligacin del vendedor es la entrega o tradicin. Agregan que no se trata de un error del

Cdigo sino de la precisin de que la obligacin del vendedor es efectivamente la de transferir el

dominio.

d) El art. 1.837 seala que "la obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al

comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida". El artculo emplea la

conjuncin copulativa "y". Los partidarios de la tesis anterior contestan que lo anterior se justifica

puesto que si el vendedor es el dueo amparar al comprador en el dominio, y si no lo es lo

amparar en la posesin.

e) La tesis anterior no logra precisar cul es la obligacin del vendedor. Sostienen que es la

de poner al comprador en posesin tranquila y pacfica de la cosa; sin embargo, en nuestro

sistema la posesin es un hecho, que no se transmite ni se transfiere, de modo que si el comprador

la tiene es porque concurren en l los elementos corpus y el animus.

f) La admisin de esta tesis es de evidente inters prctico: permite al comprador ejercer la

accin resolutoria con indemnizacin de perjuicios, dando de este modo mayor seguridad en la

transferencia del dominio en nuestro sistema.

Cmo se efecta la entrega:

El art. 1.824 inc. 2 se remite a las normas del ttulo VI del Libro II. Luego depender de la

naturaleza de la cosa la forma de efectuar la tradicin.

La entrega comprende no slo la entrega jurdica (tradicin) sino tambin la entrega

material de la cosa. Si el comprador no recibe la tenencia material de la cosa no obtiene las

ventajas que persigue con el contrato, lo cual lo autoriza para demandar el cumplimiento o la

resolucin con indemnizacin de perjuicios art. 1.489. 50

La obligacin de efectuar la entrega material de la cosa se desprende de los artculos

1.834, 1.866 y 1.546.

Cundo debe efectuarse la entrega: 51

Art. 1.826 inc. 1.

- Si el contrato es puro y simple: inmediatamente despus del contrato (art. 1826)

Excepcin: el vendedor puede retener la cosa en el caso del art. 1.826 inc. final.

- Si la compraventa es a plazo o condicional: al vencimiento del plazo o cumplimiento de la

condicin.


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Venta en forma separada de una misma cosa a dos o ms personas:

Art. 1817.

Dirime: 1 el que entr en posesin, es decir, aquel comprador al que se efectu la

tradicin; 2 si se ha efectuado la tradicin a ambos, aquel a quien se le hizo primero; 3 si no se

ha entregado a ninguno, el ttulo (compraventa) ms antiguo prevalece.

Dnde debe efectuarse la entrega:

Rigen las normas generales de los arts. 1.587 a 1.589.

Gastos de la entrega:

Art. 1.825, en relacin con el 1.571.

Normas para la determinacin de lo vendido:

La regla general es que "el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato" art.

1.828.

El cdigo seala normas adicionales, precisando el objeto vendido:

art. 1.829; 52

art. 1.830: en la venta de un inmueble por naturaleza se entienden comprendidos los inmuebles

por adherencia y por destinacin. 53

art. 1.816: regula la suerte de los frutos pendientes al momento de la venta.

Teora de los riesgos en el contrato de compraventa 54

:

Regula esta materia el art. 1.820.

Sabemos que en virtud del art. 1.550 los riesgos de la especie o cuerpo cierto cuya entrega

se deba son de cargo del acreedor (que en el contrato de compraventa es el comprador, acreedor

de la obligacin de efectuar la entrega, cuyo deudor es el vendedor).

Sabemos tambin que se critica esa norma puesto que contrara el principio de que las

cosas perecen para su dueo (mientras no se efecte la tradicin de la cosa, sta pertenece al

deudor, de modo que conforme al principio citado es ste el que debiera soportar la prdida de la

cosa).

Por ltimo, recordemos que el error se explica puesto que en esta materia el redactor

sigui al C.C. de Napolen, en el cual para la transferencia del dominio bastaba el ttulo, sin

necesidad del modo. En ese sistema era perfectamente lgico que el riesgo de la cosa lo sufra el

comprador, puesto que con el slo contrato el comprador pas a ser dueo de ella, an cuando

est pendiente la entrega. El C.C. Francs respeta el principio res perit dominum, no as el

nuestro.

El art. 1.820 no hace sino aplicar la regla del art. 1.550. En efecto, el acreedor de la

obligacin de entregar la cosa es el comprador, de modo que en l recae el riesgo de la cosa.

Excepcin: la venta condicional: art. 1820, que constituye una aplicacin de la regla del

art. 1486.

El art. 1821 inc. 1 constituye una aplicacin del art. 1820. Ntese que por tratarse de cosas

genricas (trigo) que han sido objeto de especificacin (contenido en cierto granero) se aplican las

reglas de las cosas especficas.

El art. 1821 inc. 2 es una aplicacin de la regla segn la cual el gnero no perece.

Finalmente, el art. 1823 regula la venta a prueba, que no es sino un caso de compraventa

sujeta a una condicin potestativa (al igual que el art. 1881, que regula el pacto de retroventa): por

tratarse de un negocio condicional, el art. 1823 no hace sino aplicar la regla del art. 1486.-


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La entrega en la venta de predios rsticos: art. 1.830 al 1.835.

Los predios rsticos pueden venderse como especie o cuerpo cierto o en relacin a la

cabida.

Se entiende que se venden en relacin a la cabida "cuando sta se expresa de cualquier

modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio,

aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato" art. 1.831.

La regla general es que el predio se venda como cuerpo cierto art. 1.831 inc. final. Es

frecuente que las partes as lo estipulen sealando que la venta se hace "ad corpus". 55

Pueden haber diferencias entre la cabida real y la que reza el contrato. Estas diferencias

slo tendrn inters cuando la venta se hizo en relacin a la cabida, puesto que si se hizo como

cuerpo cierto no interesa la eventual disconformidad. As lo dispone el art. 1.833 inc. 1. Sin

embargo, si la diferencia es excesiva, puede tener cabida el error. Si se vende con sealamiento

de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o

no se le exigiere, se observar lo prevenido en el art. 1832 inc. 2. As lo dispone el art. 1833 inc.

2

En caso de diferencia entre la cabida real y la que reza el contrato, aplicaremos el art.

1.832 (verlo).

Alessandri afirma que el art. 1832 donde dice a ms de una dcima parte del precio de la

cabida real debe entenderse a ms de una dcima parte del precio de la cabida declarada. As

se inferira de la historia de la disposicin. Afirma que, de lo contrario, se llega a resultados

injustos.

Segn el art. 1.835 "las reglas dadas en los dos artculos referidos se aplican a cualquier

todo o conjunto de efectos o mercaderas". En consecuencia, puede aplicarse por ejemplo cuando

se vende un rebao de "X" animales a tanto cada uno.

Se discute si en virtud del artculo 1.835 es posible la aplicacin de las mismas normas a

los predios urbanos. En contra puede invocarse el art. 1.831, que se refiere expresamente a los

"predios rsticos", y la historia fidedigna del establecimiento de la ley 56

.

Ser tambin necesario precisar que se entiende por "predio rstico", en contraposicin al

"predio urbano", pudiendo adoptarse una criterio funcional u otro geogrfico.

Estas acciones prescriben al cabo de una ao contado desde la entrega art. 1.834.

B.- La Obligacin de Saneamiento.

El C.C. Chileno regul la obligacin de saneamiento a propsito del contrato de

compraventa, como era lo tradicional. Otros cdigos posteriores (entre ellos el C.C. Argentino),

regulan esta obligacin en un ttulo aparte, aplicable no slo al contrato de compraventa, sino a

todos los contratos onerosos. Es por ello que se habla de "obligacin de garanta". De esta forma,

si despus de celebrado el contrato oneroso una de las partes se encuentra en el evento de ser

privada de la cosa por sentencia judicial puede solicitar a su contraparte que la defienda y si en

definitiva es privado de la cosa, que le indemnice.

De esta forma se manifiesta el contenido moral y econmico del contrato, resguardando la

equivalencia de las prestaciones.

El art. 1.837 seala que "la obligacin se saneamiento comprende dos objetos: amparar al

comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los defectos

ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios".

Ambos son aspectos de la obligacin de saneamiento u obligacin de garanta. Para

referirse al primero se habla de "saneamiento de la eviccin" y para referirse al segundo de


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"saneamiento de los vicios redhibitorios".

Se trata de un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa: se entiende

incorporado al acto pero las partes pueden eliminarla estipulndolo expresamente.

Estudiaremos separadamente los dos aspectos que comprende la obligacin de

saneamiento:

B.1.-El Saneamiento de la eviccin.

Esta obligacin se sintetiza en dos aspectos: defender al comprador contra los terceros que

reclaman derechos sobre la cosa y, si pese a ello la eviccin se produce, indemnizar al comprador.

La primera es una obligacin de hacer, puesto que la defensa en juicio es un hecho. La

segunda es una obligacin de dar, consistente en pagar una indemnizacin.

La primera es una obligacin indivisible, de modo que el comprador puede exigir su

cumplimiento (o sea, citar de eviccin) a cualquiera de sus vendedores art. 1.840 (la pluralidad de

vendedores puede ser originaria o derivativa: los vendedores fueron varios desde un principio, o

bien era uno pero falleci dejando varios herederos) 57

.

La segunda obligacin, la de indemnizar los perjuicios, es perfectamente divisible, de

modo que cada uno de los vendedores, en caso de ser varios, ser responsable solamente a

prorrata de su cuota art. 1.840.

La obligacin de saneamiento comprende un aspecto negativo y uno positivo.

1.- El negativo deriva de la lgica, conforme al aforismo que reza "el que debe defender no

puede atacar". Si el vendedor est obligado a amparar al comprador en el dominio y posesin

pacfica de la cosa, lo lgico es que no pueda atacarlo.

De ese adagio se deriva que el vendedor no puede realizar actos materiales o jurdicos que

embaracen la posesin del comprador. No puede, por ejemplo, ejercer la accin reivindicatoria

contra el comprador 58

. Nada impide sin embargo que el vendedor demande al comprador la

nulidad del contrato de venta, puesto que de esa forma, en virtud del efecto retroactivo de la

nulidad, desaparece el contrato, y con l la obligacin de garanta 59

.

2.- El positivo consiste, segn dijimos, en la obligacin de defender al comprador contra los

terceros que reclaman derechos sobre la cosa y si pese a ello la eviccin se produce, indemnizar al

comprador.

Concepto de eviccin:

Art. 1.838 (de memoria)

El vendedor slo es obligado a indemnizar las evicciones que tengan una causan anterior a

la venta (art. 1.839, reiterado por art. 1843).

Desglosando el concepto, puede decirse que para que exista eviccin se requiere:

a) La privacin total o parcial de la cosa comprada 60

;

b) Que la privacin lo sea por sentencia judicial (No cumplen este requisito los reclamos

extrajudiciales; el abandono voluntario del comprador; las vas de hecho)61

;

c) Que la causa de la privacin sea anterior a la venta 62

.

Para que surja la obligacin del vendedor de defender al comprador es necesario que el

primero haya sido citado de eviccin. Si no fuera as, cmo va a saber el vendedor que debe

hacer efectiva su obligacin de defender al comprador?. As lo indica el art. 1.843 inc. 1 63

.

Si el vendedor no es citado de eviccin se extingue su obligacin de saneamiento; por

ende, si no fue citado y la cosa es evicta, no estar obligado a indemnizar art. 1.843 inc. 3.


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A quin puede citarse de eviccin?

Segn lo expuesto, lo natural ser que el comprador cite de eviccin a su vendedor. Este

ltimo puede a su vez citar de eviccin a su vendedor, siempre que la causa de la eviccin sea

anterior a la venta, y as sucesivamente.

Ejemplo: Alfonso vende a Juan; Juan vende a Pedro; Pedro vende a Antonio. Antonio es

demandado de reivindicacin por un tercero, Demetrio. Antonio citar de eviccin a Pedro; Pedro

a Juan, y as sucesivamente, siempre que la causa de la eviccin sea anterior a la venta.

Para evitar esta cadena la ley permite (facultativo) al actual poseedor (Antonio) que sufre

la amenaza de privacin de la cosa demandar directamente al tercero de quien su vendedor la

hubiere adquirido, vale decir, demandar directamente a cualquiera de sus antecesores (Juan o

Alfonso) Art. 1841.

Cmo debe hacerse la citacin?

El art. 1.843 inc. 2 se remite a las normas del ttulo V del Libro III del C.P.C., arts. 584 al

587.

Arts. 584 al 587: vistos y explicados en clases. Es importante conocer el procedimiento. 64

Actitudes que puede asumir el vendedor, despus que fue citado de eviccin:

a) El vendedor no comparece en el juicio: el procedimiento continuar sin ms trmite (art.

587 C.P.C.) y si en definitiva se produce la eviccin, el vendedor ser responsable, a menos que

el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la

cosa (por ejemplo, la prescripcin adquisitiva) art. 1.843.

b) El vendedor comparece al juicio: "se seguir contra l solo la demanda", es decir, el

vendedor tendr la calidad de demandado art. 1.844. Sin embargo, el comprador tambin puede

intervenir en el juicio como tercero coadyuvante 65

.

c) El vendedor comparece al juicio y se allana a la demanda: Art. 1.845.

Resultado del juicio:

a) Si el vendedor obtiene una sentencia favorable (no se produjo la eviccin), habr

cumplido con su obligacin de amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la

cosa.

Ni siquiera ser obligado a la indemnizacin de los perjuicios que la demanda hubiere

causado al comprador art. 1.855.

b) De lo contrario, si el comprador es evicto, surge la segunda fase de la obligacin del

vendedor: indemnizar al comprador.

Indemnizacin al comprador en caso de ser evicta la cosa:

Ver art. 1.847: es importante; ver aspectos que se indemnizan.

Art. 1847 n 1: relacionar con art. 1848

Art. 1847 n 2: los gastos convencionales quedan excludos.

Art. 1847 n 5: El aumento de valor puede deberse a mejoras (art. 1849) o a causas

naturales o al tiempo (art. 1850)

Eviccin parcial: art. 1.852 inc. final, 1.853 y 1854 66

.

Extincin de la accin de saneamiento:


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Se extingue por:

a) Renuncia de la accin de saneamiento:

Es perfectamente renunciable art. 1.839; salvo que haya habido mala fe de parte del

vendedor, en cuyo caso la renuncia es nula absolutamente art. 1.842.

Los efectos de la renuncia son limitados: el vendedor estar obligado de todos modos a

restituir el precio de venta art. 1.852 (en consecuencia, en virtud de la renuncia se libera de

indemnizar los otros rubros que contempla el art. 1.847).

Ni siquiera estar obligado a restituir el precio en los casos del art. 1.852 inc. 3: "si el que

compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tom sobre s el peligro de la

eviccin, especificndolo".

b) Prescripcin:

La obligacin de comparecer a defender al comprador es imprescriptible 67

. No hay

ninguna disposicin que establezca un plazo de prescripcin para esta obligacin. Alessandri

afirma que no hay ningn plazo para esta citacin, porque, como el comprador puede ser

molestado en todo tiempo, es natural que en todo tiempo tenga derecho para ser defendido 68

.

La obligacin de indemnizar al comprador los perjuicios resultantes de la eviccin es

prescriptible: la accin para exigir la restitucin del precio prescribe segn las reglas generales (3

aos la accin ejecutiva y 5 la ordinaria) ; en cambio, la accin para reclamar las restantes

indemnizaciones del art. 1847 prescribe en 4 aos (art. 1.856).

Alessandri se interroga si La acin para exigir la restitucin del precio prescribe siempre

segun las reglas generales o slo cuando esa restitucin es lo nico que debe el vendedor? y

responde que en todo caso el plazo a aplicar ser el que resulte de aplicar las reglas generales 69

El plazo de prescripcin se cuenta "desde la fecha de la sentencia de eviccin; o si sta no

hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa". Se afirma que el plazo se cuenta

desde entonces pues es en ese momento en el cual se produce la eviccin y se hace exigible la

obligacin de sanear, lo que constituye una aplicacin del art. 2414 70

. Alessandri insiste en que el

plazo se cuenta desde la fecha de la sentencia, siendo indiferente su notificacin. La eviccin se

produce sin sentencia cuando las partes consienten en dar por evicta la cosa o cuando, en el caso

del art. 1845, el vendedor acepta la eviccin y se allana al saneamiento y el comprador no sigue el

juicio. En este caso, el comprador, en vista de la actitud del vendedor, restituye la cosa al

reivindicante y se produce la eviccin sin necesidad de sentencia 71

.

c) En las ventas forzadas:

La indemnizacin se limita a la restitucin del precio (es lgico puesto que el vendedor no

tena intencin de vender, fue forzado a ello para satisfacer a sus acreedores) art. 1.851.

d) En los casos del art. 1.846 72

.

B.2.- Saneamiento de los vicios redhibitorios.

Concepto accin redhibitoria: art. 1.857 (de memoria) 73

En relacin a esta materia debe tenerse presente la normativa sobre proteccin de los

derechos del consumidor (entre ellas, la ley 19.496, sobre proteccin a los derechos del

consumidor). Esa normativa establece sanciones a quienes vendan cosas con vicios ocultos;

seala normas especiales de ndole procesal, generalmente ms expeditas; consagra ciertos

derechos de los consumidores (compradores); y encarga a ciertos rganos del estado el velar por

su aplicacin.


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Requisitos:

Para que un vicio tenga la calidad de redhibitorio debe cumplir con las condiciones que

seala el art. 1.858, vale decir, debe ser contemporneo a la venta 74

(n1), grave (n 2) y oculto 75

(n3).

Anlisis de cada numerando: (muy importante; de memoria).

Las partes pueden conferir el carcter de redhibitorios a vicios que naturalmente no lo son

art. 1.863. La convencin no puede ser posterior a la compraventa ya que la disposicin exige que

sea por el contrato 76

Efectos de los vicios redhibitorios:

Regla general:

Si la cosa comprada tena un vicio redhibitorio el comprador puede solicitar que "se

rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio" art. 1.857. La palabra "rescisin", que

generalmente el C.C. emplea como sinnima de nulidad relativa, aqu significa resolucin. La

accin destinada a obtener la rebaja del precio se la suele denominar por su expresin latina:

accin estimatoria o de "quanti minoris" 77

. En consecuencia, el comprador tiene el derecho a

demandar la resolucin del contrato o la rebaja del precio. Puede demandarse la resolucin en lo

principal y deducirse subsidiariamente la accin estimatoria 78

Excepciones:

a) Si los vicios de la cosa no tenan la gravedad que se expresa en el art. 1.858 n 2, el

comprador no podr demandar la resolucin del contrato; slo puede exigir la rebaja del precio

art. 1.868.

b) Si el vendedor estaba de mala fe, ya sea por haber conocido los vicios o por haber debido

conocerlos en razn de su profesin u oficio, ser obligado no slo a la restitucin o rebaja del

precio, sino tambin a la indemnizacin de perjucios art.1.861.

c) Art. 1862

Extincin de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios:

a) La renuncia:

La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios es un elemento de la naturaleza

del contrato, de modo que las partes pueden renunciarlo.

La renuncia slo produce efectos si el vendedor estaba de buena fe, vale decir, no conoca

la existencia del vicio. De lo contrario, estar de todos modos obligado al saneamiento de los

vicios de que tuvo conocimiento art. 1.859.

b) Ventas forzadas:

La obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios no tiene lugar en las ventas

forzadas art. 1.865, salvo el caso de mala fe del vendedor, en cuyo caso se siguen las reglas que la

misma disposicin seala.

c) Prescripcin.

En cuanto al plazo de prescripcin la ley distingue entre la accin redhibitoria y la accin

de quanti minoris.

Para la primera: seis meses para los bienes muebles y un ao para los bienes races,

contados desde la entrega real art. 1.866. Llama la atencin que esta norma permite a las partes

ampliar el plazo de prescripcin, en circunstancias que la regla general es que ello no se permite,

por ser una materia de orden pblico.

La accin "quanti minoris" prescribe en un ao para los bienes muebles y dieciocho meses

para los bienes races art. 1.869 y 1.867.

Por ltimo, la accin de indemnizacin de perjuicios (art. 1.861) prescribe segn las reglas


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generales (5 aos).

Recurdese tambin el art. 1870.

II.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

Las obligaciones del comprador son pagar el precio y recibir la cosa vendida.

1.- Obligacin de recibir la cosa:

En cuanto a la obligacin de recibir la cosa vendida, el art. 1.827 seala los efectos de la

mora del comprador en el cumplimiento de esta obligacin: debe pagar al vendedor los gastos de

custodia y conservacin de la cosa y el vendedor slo responder de los perjuicios que sufra la

cosa por su culpa grave o dolo.

Si el comprador se niega a recibir, el vendedor puede pagar por consignacin (art. 1598 y

s.) o pedir la resolucin con indemnizacin (art. 1489).

2.- Obligacin de pagar el precio:

El art. 1.871 la menciona: es una obligacin esencial en el contrato de compraventa.

Lugar y oportunidad para el pago del precio:

A falta de estipulacin expresa, el precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega

de la cosa art. 1.872. En consecuencia, si las partes estipularon un plazo para la entrega de la cosa

pero nada dijeron en cuanto al lugar y oportunidad para el pago del precio, ste debe pagarse en el

mismo momento y lugar de la entrega (esta norma deroga la regla general de que las obligaciones

deben cumplirse de contado, tan pronto se contraen).

El comprador puede suspender legtimamente el pago del precio en el caso del art. 1.872

inc. 2. Es la norma correlativa al derecho que el art. 1.826 inc. 2 concede al vendedor. Ej.: 79

Efectos del incumplimiento de la obligacin del comprador de pagar del precio:

El art. 1873 repite la regla del 1.489: el vendedor puede demandar el cumplimiento o la

resolucin, ms indemnizacin de perjuicios.

Los arts. 1.875 y 1.876 consagran otras reglas, que no son sino aplicacin de las reglas

generales. El art. 1875 inc. 1 constituye una excepcin a la regla general consignada el en art.

1488 80

.

"Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba

alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta

prueba habr accin contra terceros poseedores" art. 1.876 inc. 2.

Si en la escritura se expres que el precio haba sido pagado al contado y en realidad no

fue as, nada impide que el vendedor demande de resolucin al comprador.

Si embargo, si la cosa fue transferida por el comprador a un tercero, ste no tena forma de

conocer la existencia de una accin resolutoria, puesto que en la escritura se expres que el precio

haba sido pagado al contado. El tercero slo puede conocer la voluntad declarada, le es

imposible conocer la voluntad interna de las partes. En otras palabras, el tercero se encontraba de

buena fe, de modo que el legislador lo protege estableciendo que an cuando se declare la

resolucin no habr accin contra terceros poseedores.

El vendedor slo podr alcanzar a terceros en el caso que pruebe que obtenga la nulidad

del contrato, o bien la declaracin de que la escritura de venta fue falsificada. 81

La clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio no produce

otro efecto que el de permitir al vendedor demandar el cumplimiento o la resolucin ms


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indemnizacin de perjuicios art. 1.874. En el curso de Derecho Civil I estudiamos esta norma y la

forma de armonizarla con el art. 680 inc. 2, que parece disponer lo contrario (Ver Caprile

Biermann, Bruno, La Reserva de Propiedad, Garanta Eficaz en el Derecho Chileno? en Revista

Chilena de Derecho, Pontificia Universidad Catlica de Chile, nmero 1 volumen 27, ao 2000).

PACTOS ACCESORIOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

El cdigo regula el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el pacto de retracto.

El primero ya fue analizado en detalle durante el curso de obligaciones.

I.- EL PACTO DE RETROVENTA 82

83

84

Concepto:

Art. 1.881.

Constituye una condicin resolutoria ordinaria potestativa del acreedor (vendedor) 85

.

Este pacto puede utilizarse como mecanismo de garanta, v. gr., para caucionar un

prstamo. Ej.:

Ver arts. 1882 a 1.885, explicados en clases.

II.- EL PACTO DE RETRACTO:

Concepto y explicacin: art. 1886

LA RESCISIN POR LESION ENORME 86

En el curso de Derecho Civil I se estudi la lesin como vicio del consentimiento. All

dijimos que en nuestra legislacin no se la contemplaba como un vicio del consentimiento, sino

que como un desequilibrio notable en las prestaciones, y que slo opera en determinados casos,

entre ellos, en el contrato de compraventa art. 1.888. An ms, segn veremos ni siquiera opera

en todos los contratos de compraventa, sino slo en algunos.

No son suceptibles de impugnarse por lesin enorme:

a) Los contratos de venta de bienes muebles art. 1.891 87

;

b) Las ventas que se hagan por el ministerio de la justicia, vale decir, las ventas forzadas art.

1.891;

c) Tampoco procede si la cosa se ha perdido en poder del comprador art. 1.892.

d) Tampoco si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que la haya vendido por ms de

lo que haba pagado por ella; pues en ese caso podra el primer vendedor reclamar este exceso,

pero slo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de una dcima parte art.

1.893.

Cundo hay lesin enorme?

Dijomos que en nuestra legislacin se concibe la lesin como una desproporcin en las

prestaciones, desproporcin que est cuantificada.

El art. 1.889 (de memoria) seala cundo hay lesin enorme, distinguiendo para el

comprador y para el vendedor.

Ejemplo:

Efectos de la lesin entre las partes:

Establecido que hubo lesin, la parte vencida puede a su arbitrio aceptar la nulidad

relativa del contrato por lesion enorme o bien restablecer el equilibrio de las prestaciones. As lo

seala el art. 1.890.

"El comprador contra quien se pronuncia la rescisin, podr a su arbitrio consentir en ella,


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o completar el justo precio con deduccin de una dcima parte; y el vendedor en el mismo caso,

podr a su arbitrio consentir en la rescisin o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo

precio aumentado en una dcima parte".

La diferencia del 10% se justifica por la utilidad legtima que debe tener ya sea el

comprador o el vendedor.

Efectos de la lesin respecto de terceros:

Ya dijimos que si la cosa ha sido vendida por el comprador a un tercero, no hay accin de

rescisin por lesin enorme art. 1.893 inc. 2.

Adems, la ley establece una excepcin al efecto retroactivo de la nulidad declarada. En

efecto, si el comprador hubiere constituido algn derecho real que grave la cosa en favor de un

tercero (hipoteca, usufructo, etc.), ese derecho no se extingue de pleno derecho art. 1895.

La accin de rescisin por lesin enorme es irrenunciable: art. 1.892.

Prescripcin de la accin de rescisin por lesin enorme:

Prescribe en cuatro aos, contados desde la fecha del contrato art. 1.896.

12. COMPRAVENTA

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