Parcial Administración de Propiedades Lidia Carnevale

Pregunta N° 1

Aquí se toman en cuenta los contenidos y actividades abordadas en los módulos 1,2 y 3

Resuelva el siguiente caso:

La empresa “El Gran Campeón” dedicada al rubro de exportación de toros de raza, es propietaria de un local comercial sito en la planta baja del consorcio de propietarios “Salta” sito en la calle Salta N° 590 y ha sufrido serios daños en la pintura y mampostería del local en general como consecuencia de la rotura de un caño maestro de la red de agua del edificio.

Luego de hacer diversos reclamos en las asambleas que ha realizado el consorcio y también por carta documento ha conseguido que el consorcio repare el caño roto pero no se le ha reconocido ningún tipo de reparación de los daños que sufrió el local.

Cansado de esta situación inicia un juicio contra todos y cada uno de los copropietarios del edificio para que o resarzan de los daños y perjuicios ocasionados.

Reclama a cada propietario en la proporción que surge de la cláusula segunda del reglamento de copropiedad y administración que rige al consorcio correspondiente al porcentual de cada unidad.

Lea detenidamente cada una de las consignas y responda:

a.¿Qué naturaleza tienen los caños maestros de la red de agua del edificio? Ejemplifique detallando cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente comunes y partes comunes no indispensables.

Los caños maestros de la red de agua del edificio están dentro de las cosas y partes necesariamente comunes.

Están comprendidos en este rubro: (Art. 2041) el terreno; los pasillos; vías o elementos que comunican unidades entre sí y éstas con el exterior; los techos; azoteas; terrazas y patios solares; los cimientos, columnas; vigas portantes; muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; los locales e instalaciones de los servicios centrales; las cañerías que conducen los fluidos o energías en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional; los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las de evacuación alternativas para casos de siniestros; todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común y hace una aclaración al final: “-esta enumeración tiene carácter enunciativo”.

Anteriormente el art. 2040 menciona que cosas y partes comunes, “son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad y administración.

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Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”.

Siguiendo con el Art. 2042 encontramos enumerados las cosas y partes comunes no indispensables: La piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero, el salón de usos múltiples; este listado también es enunciativo, ya que en definitiva queda a criterio del redactor del reglamento cuales son comunes o privativas a favor de todos o de alguien en particular.

b.¿A quien corresponde su reparación?¿En qué medida responden los consortes?

Cuando sobrevienen problemas de reparaciones, “si los trabajos deben hacerse por cuenta del consorcio, corresponderá al administrador, y es a él a quien deben dirigirse los copropietarios para hacerle los reclamos pertinentes. Si su gestión fracasa por desidia o negligencia podrá ponerse en marcha el mecanismo reglamentario para agotar la vía institucional o interna del consorcio, o sea, solicitar una asamblea extraordinaria para tratar dicha cuestión; siempre que el desperfecto no sea grave o urgente, ya que esta situación permite el procedimiento por parte de cualquier consorcista.

Según lo establece el código todos los consortes tienen a su cargo los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Todo ello en la proporción que establezca el reglamento de copropiedad para cada unidad funcional.

c.¿Qué pasaría si la damnificada decidiera ante la inacción del consorcio dejar de pagar las expensas? ¿Puede hacerlo? Fundamente su respuesta.

Dentro de las obligaciones de los propietarios claramente se menciona que debe pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa. La importancia que reviste para el consorcio pagar puntualmente los gastos comunes por parte de los propietarios ha sido destacada y reiterada en muchos fallos judiciales y para este fin la ley ha otorgado una serie de garantías para el cumplimiento de dicha obligación para que el consorcio pueda equilibrarse económicamente ante la acción del incumplidor, incluso puede llegarse hasta el remate del departamento en cuestión, sin siquiera oponérsele la constitución de bien de familia.

La obligación de pago de las expensas comunes es irrenunciable, no pudiendo el deudor eludirlo, abandonarlo o renunciar a la propiedad de la unidad.

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